Decisión nº 2055 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 29 de Noviembre de 2010

Fecha de Resolución29 de Noviembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores
PonenteRafael Simón Rincón Apalmo
ProcedimientoResolucion De Contrato De Opción De Compra

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, veintinueve de noviembre de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: BP02-R-2010-000388

DEMANDANTE: A.S.C.A., Venezolana, mayor de edad titular de la cédula de Identidad Nº.11.228.639

APODERADOS: A.O. GARCÍA y A.J.O.M., Venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.199 y 199.175, respectivamente.

DEMANDADO: E.O.G. y M.G.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de Identidad Nros. 8.736.434 y 14.907.581, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: P.R. PALADINO MATA, FÁTIMA VIVAS MARTÍNEZ Y J.A.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.759, 36.032 y 39.499.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA

I

Por auto de fecha 26 de julio de 2010, este Tribunal Superior admitió actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con el recurso de apelación ejercido en fecha 22 de junio de 2010, por el abogado J.A.F., inscrito en el Inpreabogado bajo los N°. 39.499, apoderados judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 10 de junio de 2010, por el referido Juzgado de Primera Instancia, mediante la cual declaró Con lugar la pretensión contenida a la Resolución de contrato , intentada por el actor, asimismo declaro Con Lugar la pretensión contenida en la reconvención presentada por la demandada, en consecuencia Sin Lugar la reconvención propuesta en el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, incoada por la ciudadana A.D.C.A., en contra de los ciudadanos E.G. y M.G.D.G., ambos supra identificados.-

En el auto de admisión esta alzada fijo el vigésimo (20) día de despacho siguiente a esa fecha, para la presentación de informes.

En fecha 29 de Septiembre de 2010, las representaciones judiciales de ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes.

Encontrándose la presente causa en estado de dictarse sentencia, este Tribunal Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

II

En fecha 22 de enero de 2007, el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, admitió demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, interpuesta por la ciudadana A.D.C., venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 11.228.639, en contra de los ciudadanos E.O.G. y M.G.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de Identidad Nros. 8.736.434 y 14.907.581, respectivamente.

Alegatos del accionante en su libelo de demanda:

Que por ante la Notaría Pública Sexta Titular de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 25 de julio de 2006, mediante instrumento autenticado bajo el Nº 62, Tomo 108 de los libros respectivos, su representada celebró contrato de Opción de Compra-Venta con los ciudadanos E.O.G. Y M.A.G.D.G., sobre una propiedad formado por un apartamento de Nº 1-C-16, situado en el Conjunto Residencial Albatros, ubicado en el Sector la Península, jurisdicción del Municipio Lic. D.B.U. delE.A., con una área de cincuenta y siete metros cuadrados (57 M2), cuyos linderos son: Noreste: Fachada noreste del edificio; Noroeste: Apartamento C-15; Sureste: Fachada sureste Cuerpo C; y Suroeste: en parte con pasillo de circulación y en parte con apartamento 1-C-13, el cual acompañan marcado “B”.

Que en la disposición segunda de dicho contrato, se convino el precio de venta en la cantidad de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), que la parte compradora pagaría de la siguiente manera: Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) al momento de la firma de dicho documento; Ciento Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 140.000.000,00) al momento de la protocolización ante el Registro Subalterno correspondiente, cantidad esta que se obtendría mediante un crédito hipotecario y sujeto a aprobación por parte de la entidad financiera Banco Canarias de Venezuela.

Que en la cláusula tercera, se pactó que el otorgamiento del documento definitivo se realizaría dentro de los noventa (90) días hábiles contados a partir de la fecha de la firma del instrumento de opción de compra-venta y una extensión de treinta (30) días en caso de ser necesario.

Que en la disposición cuarta de dicho documento estableció, si la ejecución de venta no se realiza por causa imputable a alguna de las partes resultará de la siguiente forma: si la optante compradora diere lugar a la operación del contrato de opción de compra venta quedaría en poder de los optantes vendedores el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada en este acto, es decir quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00), quedando en beneficio de los optantes vendedores como indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento le haya ocasionado; si fueren los optantes vendedores, reembolsarán a la optante compradora, la cantidad recibida, es decir treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), más una cantidad igual al cincuenta por ciento (50%) es decir quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), por concepto tratado en esta cláusula el termino de ejecución y el tiempo de devolución del dinero es treinta días después de comprobado la ejecución de la cláusula. Que en la cláusula quinta los optantes vendedores se comprometieron que para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, estar solventes en todos los servicios tales, como condominio, luz, agua, así como también lo referente a la Alcaldía e impuestos nacionales.

Que su representada solicitó un préstamo bancario el cual le fue concedido por el Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, S.A., notificándoles a los optantes vendedores de la aprobación del crédito con la finalidad de que le facilitaran los documentos requeridos para la protocolización. Que la Institución Bancaria para la protocolización del crédito le exigió la certificación de gravamen, la cual pudo obtenerla el 30 de octubre de 2006, cuya copia consigna marcada “C”, al igual que marcado en letra “D”, instrumento que le fuera redactado por el abogado del Banco que otorga el crédito. Que el precio de venta es la cantidad de Bs. 170.000.000,00, que serían cancelados de la siguiente manera: Bs. 47.500.000,00 con dinero del propio peculio del deudor hipotecario y Bs. 122.500.000,00 que corresponde al préstamo hipotecario, instrumento que no llegó a protocolizarse ante la renuncia de los optantes vendedores de facilitar o entregar a más tardar el 16 de noviembre de 2006 ante la mencionada oficina de Registro Inmobiliario los documentos exigidos.

Que en fecha 03 de diciembre de 2006, los optantes vendedores publican en el diario El Tiempo, aviso público donde manifiestan que el 16 de noviembre de 2006, llegó a su término el plazo concedido para el otorgamiento de la venta, el cual consigna marcado “E”, sin que se diera a lo convenido en las cláusulas II y III del instrumento de compra-venta, alega la parte demandante que esta acción por parte de los vendedores que no esta dispuesta a vender.

Fundamenta el actor su acción en los artículos 1.160, 1.161, 1.167, 1.196, 1.197 y 1.198 del Código Civil. Que por los hechos anteriormente narrados demanda formalmente a los ciudadanos E.O.G. y M.G.D.G., para que:1) convengan a dar resuelto el contrato de opción de compra-venta sucrito entre las partes, haciendo entrega de la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.00,00) o en su defecto sean condenados por este Tribunal de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.197 y 1.198 del código Civil.;

2) la cancelación de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios como lo establece la cláusula cuarta del contrato,

3) pagar las costas procesales del presente procedimiento, según el artículo 274 del Código de procedimiento Civil,

4) se condene al pago de indemnización o corrección monetaria,

5) se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el referido inmueble.

Estima la demanda en Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00).

III

En fecha 01 de febrero de 2007, el A-quo, vista diligencia suscrita por el apoderado actor, mediante la cual solicita medida preventiva de prohibición de Enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda, procede a decretar dicha medida, exigiéndole a la parte demandante la consignación o caución por la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 103.500.000,00), .

En fecha 01 de marzo de 2007, el alguacil del tribunal, consigna diligencia mediante la cual expone que fue imposible la practica de las citaciones a los demandados, por lo que el apoderado actor solicitó la citación de los mismos mediante carteles.

Por auto de fecha 13 de abril de 2007, el abogado H.A.V., se avoca al conocimiento del asunto, en virtud de que fue designado como Juez Titular de ese Juzgado de Primera Instancia, y en esa misma fecha acuerda la citación por carteles de los demandados, conforme fue solicitado por el actor.

En fecha 28 de noviembre la secretaria del A-quo deja constancia de haberse trasladado a fijar el cartel de notificación en la dirección indicada por el actor.

Por auto de fecha 06 de marzo de 2008, el A-quo, designa defensor a la parte demandada, la cual recayó en la persona de la abogada B.C. deR., la cual aceptó el cargo en fecha 16 de julio.

En fecha 12 de agosto de 2008, la abogada D.R. deN. se avoca al conocimiento de la presente causa, con motivo del disfrute vacacional del juez titular de ese despacho. En esa misma fecha acuerda emplazar a la defensora Ad-litem, abogada Beatriz calderón, para que comparezca a dar contestación a la presente demanda.

En fecha 30 de septiembre el juez titular se reincorpora a su cargo y se avoca nuevamente al conocimiento de la respectiva causa.

En fecha 23 de octubre de 2008, el abogado J.Á.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 39499, consigna poder general que le fue otorgado por los ciudadanos M.G. y E.O.G., parte demandadas en el presente juicio.

IV

Mediante escrito de fecha 18 de noviembre de 2.008, el Abogado J.A.F.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 39.499, procedió a dar contestación a la demanda, en mismo acto procedió a reconvenir a los demandados alegando lo siguiente:

...” DE LOS HECHOS ACEPTADOS COMO CIERTOS

Ciertamente mis representados suscribieron un contrato de opción de compra en fecha 25 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, cuyo objeto lo constituía un apartamento propiedad de los demandados, que dicha opción de compra tendría una duración de noventa (90) días con una extensión de treinta (30) días en casa de ser necesario y que el precio pactado para la compra venta fue de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00) en la actualidad correspondería a la suma Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00); que recibieron Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) por concepto de reserva, los cuales serían imputados al precio definitivo de compra-venta del inmueble pactándose en dicho contrato una cláusula

Acepto también como cierto que mis representados, procedieron a publicar un aviso en el diario El Tiempo... en el cual se notificaba a la ciudadana A.D.C.A., la extinción del Contrato de Opción de Compra-venta, la aplicación de la Cláusula penal y el señalamiento de disponibilidad del dinero restante propiedad de la demandante.

HECHOS SEÑALADOS EN EL LIBELO QUE RECHAZO:

Niego, rechazo y contradigo por ser incierto, que mis representados hubiesen cumplido con lo establecido en la cláusula quinta del contrato en cuestión... Dicha negación se origina en que la demandante durante el lapso de vigencia del contrato que nos vinculaba nunca solicitó de mis representados los documentos que hace referencia dicha cláusula para la protocolización del documento definitivo de venta.

Por otra parte niega, rechazo y contradigo que mis representados hubiesen exigido la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 230.000.00,00) para proceder a vender el apartamento a la demandante pues tal y como se evidencia en la cláusula Segunda del documento de Opción de Compra-venta la cantidad convenida asciende a la suma de ciento Setenta Millones de Bolívares o lo que actualmente se entiende como TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por cuanto la demandante en ningún momento logró cumplir oportunamente, con lo establecido en el contrato en cuestión , específicamente con su principal obligación la cual sería pagar la suma restante acordada, la cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00) ... extinguiéndole así el plazo para proceder a la compra venta definitiva del inmueble suficientemente identificado, al no tener la suma acordada, salvo un facsímile de un contrato supuestamente elaborado por el Banco CANARIAS DE VENEZUELA BANCO UNIVERSAL C.A, en el cual se señala un supuesto crédito por la cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 122.500.000,00) el cual se acompañó con el libelo de la demanda y siendo la oportunidad procesal IMPUGNO en éste mismo acto dicha prueba documenta...

De igual forma niego, rechazo y contradigo que mis representados deban cancelar la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00)... por indemnización de unos supuestos daños y perjuicios de acuerdo a la Cláusula penal convenida en virtud de que... mis representados en ningún momento incumplieron sus obligaciones.

Niego, rechazo y contradigo que mis representados deban pagar por concepto de costas procesales un total de treinta por ciento (30%) del monto de la demanda, y finalmente niego, rechazo y contradigo que mis representados deban pagar una indemnización o corrección monetaria..”

DE LA RECONVENCION

En fecha 25 de julio de 2006, mis representados…suscribieron un Contrato de Opción de Compra por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo, con la ciudadana A.D.C.A., cuyo objeto lo constituía un Apartamento propiedad de los mismos, distinguido con el Nº 1-C-16…ubicado en el Conjunto Residencial Albatros, sector La Península, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui…en el referido contrato se estipulo entre otras cosas, que dicha Opción de compra tendría una duración de 90 días con una extensión de 30 días en caso de ser necesario y que el pactada para la compra-venta fue de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), lo cual en la actualidad correspondería a la suma de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,00), donde la optante compradora debía cancelar de la siguiente forma: Treinta Mil Bolívares en ese acto en señal de reserva los cuales serían imputados al precio definitivo de la compra-venta del inmueble descrito y el saldo restante, Ciento Cuarenta millones de Bolívares, al momento de la Protocolización ante el Registro Subalterno correspondiente; asimismo se estableció dicho contrato una cláusula penal para el caso de incumplimiento por cualquiera de las partes la cual señala taxativamente lo siguiente:”..CUARTA: (CLÁUSULA PENAL) si la operación de venta aquí prometida no se realiza por causa imputada a alguna de las partes se procederá de la siguiente forma: Si la OPTANTE COMPRADORA diere lugar a la inejecución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA quedará en poder de LOS OPTANTES VENDEDORES el CINCUENTA (50%) por ciento de la cantidad entregada en este acto, es decir QUINCE MILLONES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00) quedando en beneficio de LOS OPTANTES VENDEDORES como indemnización de los daños y los perjuicios que el incumplimiento le haya ocasionado…”.

Es el caso ciudadano Juez que la ciudadana A.D.C. ADINOLFI…no ejerció oportunamente su derecho otorgado a través del contrato de opción de compra-venta desconociendo mis representados el motivo por el cual la mima no cumplió con su promesa de comprar el inmueble, es por lo que los mismos una vez vencido el plazo concedido para formalizar y realizar la venta definitiva del mismo, procedieron a publicarar un aviso en el diario El Tiempo de la ciudad de Puerto La Cruz en fecha 03 de diciembre de 2.006, en el cual se notificaba a la ciudadana A.D.C.A. la extinción del Contrato de Opción de Compra-Venta, la aplicación de la Cláusula Penal y el señalamiento de disponibilidad del dinero restante propiedad de la demandante, de conformidad con el establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código de Procedimiento Civil Venezolano en concordancia con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de mis poderdantes, reconvengo a la ciudadana A.D.C. ADINOLFI…para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:

Primero: Que reconozca la extinción por vencimiento del plazo estipulado, del contrato de Compra-venta, suscrito en fecha 25 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo.

Segundo: Que pague la suma de Quince Mil Bolívares por concepto de Daños y Perjuicios ocasionados por su incumplimiento, estipulado en la Cláusula Penal del contrato objeto del presente juicio

El pago de las costas y costos del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dicho escrito fue admitido por el A-quo en fecha 25 de noviembre de 2008, y en ese mismo acto fijó la oportunidad para la contestación a la reconvención.

En fecha 02 de diciembre de 2008, el apoderado actor, ciudadano A.O. GARCÍA, dio contestación a la reconvención.

En fecha 20 de enero de 2009, el apoderado actor consignó escrito de Promoción de pruebas, por su parte el apoderado de los demandados lo hizo en fecha 21 de enero de 2009. Ambos fueron agregados a los autos en fecha 22 de enero de 2009.

Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2009, la parte demandante reconvenida, rechaza, impugna, niega y se opone a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente consistente en el documento emanado de la alcaldía del Municipio Turístico El Morro, Dirección de Administración Tributaria, y de la copia emanada del Conjunto Residencial Albatros, señalando que la misma no presenta sello húmedo, ni constancia de quien la suscribe sea la autorizada para ello, también de la prueba de informes contenida en el capitulo tercero; la cual fue desestimada por el tribunal de la causa en auto de fecha 29 de enero de 2009,ratificando la admisión de la misma.

En fecha 25 de junio de 2009, el abogado A.J.P.R., se avoca al conocimiento de la presente causa, en virtud de que fue designado Juez Temporal del Juzgado Primero de Primera Instancia.

En fecha 07 de julio de 2009, el A-quo recibió las resultas del Juzgado Segundo de Municipio S.B. de esta circunscripción Judicial, quien había sido comisionado suficientemente para la evacuación de las testimoniales.

En escrito de fecha 15 de octubre de 2009, el apoderado actor solita se fije la oportunidad para la presentación de informes. Posteriormente el día 26 de octubre de 2009, el abogado de los demandados J.Á.F., consigna constante de un folio Estado de cuenta por NIC sobre la situación de Solvencia del Inmueble en cuestión, solicitando se de por concluido el lapso de evacuación de pruebas y fije el lapso de informes; dicho documento fue impugnado por el abogado A.O., apoderado judicial de la demandante.

En fecha 02 de noviembre de 2009, el abogado J.Á.F. desiste de la prueba de informe dirigida al director Regional de Electricidad en fecha 02 de marzo de 2009, y en ese mismo escrito ratificó la solicitud realizada en fecha 26 de octubre de 2009; y por auto de fecha 13 de noviembre de 2009, el A-quo homologa dicho desistimiento; asimismo fijó la oportunidad para la presentación de los informes.

En la oportunidad que tuviera lugar la presentación de informes, amabas partes hicieron uso de ese derecho, y dichos escritos fueron agregados por el A-quo en auto de fecha 17 de diciembre de 2009.

En fecha 10 de junio de 2010, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en la presente causa.

V

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Capitulo I

Invocó a favor de su representada el mérito favorable de los autos. Con relación a la invocación del merito probatorio de las actas procesales, considera esta alzada que tal medio no constituye per se, medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del C.P.C, esta obligado a evaluar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad. Así se declara.-

Capitulo II

Hizo valer los instrumentos acompañados al libelo de la demanda:

  1. contrato de opción de compra-venta, en copia cerificada (folio 7-14), visto que es un documento público, el cual no fue impugnado en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.357 del Código Civil. Así se declara.

  2. Certificación de gravámenes, en copia simple (folio 12-13), visto que es un documento público, el cual no fue impugnado en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el segundo aparte de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

  3. Promovió, documento de préstamo en copia simple (folio 16 al 21), donde aparece escriturado que el Banco Canarias de Venezuela, representada E.E.G.C., obrando en su carácter de apoderado del prenombrado Banco, conviene en celebrar un contrato de préstamo, a interés con garantía hipotecaria de primer grado con la ciudadana A. daC.A., mas no se aprecia que el prenombrado documento aparece rubricado las firmas de los otorgantes, en la parte privada o al pie del prenombrado documento, ni aparece la nota de autenticación o de registro firmada por el funcionario fedante del acto notarial o registral, aunado a la consideración de que el promovente, en el escrito de pruebas no indicó el objeto de prueba aportada, por lo cual el Tribunal no le acredita per se, valor probatorio alguno. Así se declara.-

  4. Publicación de aviso en el diario El Tiempo Puerto la Cruz (folio 14), en lo que respecta a este tipo de pruebas, el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala Político Administrativa de fecha 21 de junio de 2001, dejó establecido…” acreditados en autos los ejemplares de los diarios reseñados , la Sala observa que su contenido se entiende como fidedigno, tanto al primero y al tercero se evacuo la prueba de informes, así como es , porque es criterio jurisprudencial de este Supremo Tribunal , en el marco del denominado “ hecho notorio comunicacional“ y a tenor de lo establecido en el articulo 432 del código de Procedimiento Civil, que lo publicado en los periódicos se considera fehaciente, lo cual involucra que el periódico que los contiene también lo sea , salvo para ambos casos que exista prueba en contrario…”. En este sentido observa el Tribunal que la prueba aportada no fue impugnada por la parte contraria, en consideración a lo cual, se considera fidedigna. Así se declara.

Capitulo III

De la Prueba de informe. Pidió se oficiara al Banco Canarias de Venezuela, Agencia Norte Sucursal Valencia, ubicado en la avenida Bolívar, centro comercial Roosvelt I, locales 6, 7, 8 y 9, V.E.C., para que informe si en fecha 09 de octubre de 2006, el comité de crédito Nº A-61, otorgó préstamo a interés A.D.C.A., por un monto de Ciento Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares Exactos (Bs. 122.500.000,00), lo que actualmente corresponde a Ciento Veintidós Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 122.500,00), obligándose a devolver la cantidad de dinero recibida en calidad de préstamo a interés en el plazo de 20 años, contados a partir de la protocolización del documento, mediante el pago de Un Millón Ciento Setenta y Un Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares con Noventa y Un Céntimos (Bs. 1.171.619,91), en 240 cuotas financieras, variables, mensuales y consecutivas, conforme al artículo 24 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, que fue elaborado el documento de préstamo por esa Institución y visado por la abogada Y.C.C., instrumento que no llegó a protocolizarse. Igualmente se solicito que se oficie a la mencionada institución Bancaria, para que Informe si la ciudadana A. daC.A., con motivo de la tramitación y otorgamiento del crédito mantiene bloqueado un monto de seis mil ciento veinticinco bolívares (6125, 00) en su cuenta de ahorro Nº 026200509250, en el Banco Canarias de Venezuela Banco Universal, C.A. Agencia Norte Valencia; y suministre el monto a la fecha sobre el saldo que mantiene dicha ciudadana en la mencionada cuenta, fecha de apertura.

En lo que respecta a esta probanza, promovida por la vida de informe, dirigida a solicitar información sobre los particulares precedentemente indicados, sobre lo cual se aprecia que a los folios 125 y 126, aparece agregada con fecha 16 de julio de 2009, comunicación enviada al a-quo, por el Banco Canaria, dando respuesta a los particulares solicitados por la vía de infirme, en la cual participó: “…que el comité de crédito 09 de octubre de 2006, Nº A-61, aprobó una operación de crédito hipotecario a la ciudadana A. daC.A., por la cantidad Bs. F. 122.500,00), hacer pagados por la referida ciudadana en el plazo de 20 años, contados a partir de la protocolización del documento de préstamo, mediante el pago de (Bs. 171.619,91). Asimismo informo que el referido documentó de préstamo al cual le antecedía una compra vente fue redactado por esta institución, visado por la abogado Y.C.C., y remitido por la vicepresidenta legal a la gerencia de créditos hipotecarios para su entrega al cliente…segundo…informar si la ciudadana A. daC.A., con motivo de la tramitación y otorgamiento del crédito, mantiene bloqueado un monto por la cantidad de bs. 6125, 00, en su cuenta de ahorro Nº 026200509250, en el Banco Canarias de Venezuela Banco Universal, C.A. Agencia Norte Valencia…al respecto le informo que en la actualidad en la citada cuenta cuya fecha de apertura fue el 14 de julio de 2006, no existe fondos retenidos o diferidos…”.

Considera este Tribunal, que el ente bancario Banco Canaria, es un ente autorizado por la ley, calificada y veras, sobre lo solicitado por ser un órgano especializado, en virtud de lo cual esta superioridad le otorga valor probatorio al mencionado informe. Así se declara.-

Capitulo IV

Solicitó que se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Turístico D.B.U. delE.A., para que informe si en el mes de noviembre de 2006, fue presentado documento de compra-venta, donde el Banco Canarias Banco Universal, otorgó crédito a la ciudadana A.D.C.A., e indicar los recaudos acompañados y el motivo por el cual se devuelve dicho instrumento sin llevar a cabo el correspondiente otorgamiento. Con relación a esta probanza, inserta al folio 129 de las actuaciones, en correspondencia dirigida al a-quo, la abogada H.Z.A., en su carácter de Registradora Pública, del Registro Público del Municipio Turístico D.B.U. delE.A., en la cual informo en relación a los particulares antes mencionado, que “…el documento antes mencionado fue presentado para su calculo en esta oficina publica el día 16/11/2006, según arroja información del sistema computarizado del Registro Publico, para la fecha antes referida, el cual fue retirado una vez realizado dicho calculo para realizar el pago respectivo, ante el Banco Banesco, C.A., pero nunca fue presentado posteriormente para su debida protocolización. Por tal motivo no pudo efectuarse el acto de otorgamiento del mismo….” En relación a esta probanza, aprecia el Tribunal, que la mencionada prueba evacuada por la vía de informe, en razón de haber emanado de un funcionario público especializado, en consideración a lo cual este tribunal le acredita pleno valor probatorio. Así se declara.-

Capitulo V

Promovió como testigo a la ciudadana M. delV.R.V., cédula de identidad Nº 8.297.878, domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, para lo cual solicita se fije oportunidad para que responda al interrogatorio que le será formulado en su oportunidad, para lo cual el a-quo, libró comisión al Juzgado Segundo del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el cual en virtud de su no comparecencia lo decreto desierto; en consideración de lo cual el tribunal no tiene nada que valorar. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Capitulo I

Invoco a su favor el merito favorable de las actas procesales, muy especialmente lo alegado en el escrito de contestación de la demanda y a su vez escrito de reconvención, igualmente reprodujo en atención al principio de la comunidad de la prueba, el documento de opción de compra consignado junto con el libelo de la demanda, así como el ejemplar de un diario de la localidad contentivo del aviso publicado por su representado, en donde se le informa sobre la culminación del lapso establecido para celebrar la compra venta definitiva.

Con relación a la invocación del merito probatorio de las actas procesales, considera el Tribunal que tal medio no constituye per se, medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a valorar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad; igualmente y con relación a la invocación del principio de la comunidad de la prueba, siguiendo criterio jurisprudencial, que expresa que el principio de adquisición es una consecuencia de esta comunidad esto es, que las pruebas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promovió si no que son del proceso, es decir, una vez introducida legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueve, o ha la parte contraria, la cual además puede invocarla.

De manera, que una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficien a quien la aporto a o la parte contraria, porque solo será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa puede apreciar al valorar la prueba al establecer los hechos, objeto del medio enunciados, si su resultado incide o no en la decisión, que ha de dictar respecto a la legalidad del acto; por lo cual considera este Tribunal que el medio de prueba invocado bajo el principio de la comunidad de la prueba, pretender bajo esta premisa que beneficie exclusivamente a su promovente, por lo que tales invocaciónes no constituyen medio de prueba alguno. Así se declara.-

Capitulo II

Prueba Documental

Consigno las originales de dos documentales, que a su decir demuestran la solvencia que para el año 2006, mostraba tanto en la alcaldía del Municipio Urbaneja, como en el condominio del conjunto residencial Albatros, el cual no fue el motivo que le impidiere la celebración de la compra venta de dicho apartamento. En relación a esta probanza contentiva de la constancia de solvencia para el año 2006, corre inserto a los autos a los folios 87, recibo Nº 0000197405, de fecha 01-02-2005, el cual no fue impugnado por la parte demandante, siendo emanada de una autoridad Municipal, en consideración de lo cual el Tribunal le acredita valor probatorio. Así se declara.-

En lo que respecta, a la constancia emanada de la junta de condominio, del conjunto residencial albatros, de fecha 03 de abril de 2006, donde se hace constar que la ciudadana Gennys Churio, en su carácter de administradora, hace constar que el ciudadano E.G., propietario del apartamento identificado con Nº C-16, ubicado en el conjunto residencial Albatros, avenida sotavento, sector cerro el Morro, Municipio D. bautistaU., se encuentra solvente con el condominio. Con relación a esta probanza emanada de un ente de carácter privado, requería de conformidad con el articulo 431 del C.P.C, ser ratificada mediante la prueba testimonial, circunstancia que no ocurrió; en consideración a lo cual no le acredita valor probatorio. Así se declara.-

Capitulo III

Solicito, conforme al articulo 433 del C.P.C, que el a-quo oficiara a la Oficina Regional de Hidrocaribe y de Energía Eléctrica (CADAFE), ubicadas ambas en el primer piso del centro comercial Anna, Avenida Principal de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, a objeto de que informe sobre la situación de solvencia o no del inmueble, objeto de la presente acción para el año 2006.

Con relación a la prueba de informe solicitada por el a-quo, observa el Tribunal que cursa a los folios 133 y 134, correspondencia remitida por la empresa Hidrocaribe, identificado con el Nº 751, de fecha 23 de julio de 2009, dirigida al a-quo, en la oportunidad de dar respuesta al oficio Nº 0790-0140, de fecha 02 de marzo de 2009, este organismo informó a través del gerente corporativo Anzoátegui Norte, arquitecto Gabriela luces, que de acuerdo con su data el conjunto residencial albatros, se encontraba para el año 2006, luego de discriminar mensualmente la fecha de vencimiento de la factura, y la fecha de cancelación desde el mes de enero, hasta el mes de diciembre de 2006, el referido conjunto residencial se encontraba solvente con el ente estatal, haciendo referencia al inmueble apartamento distinguido con el Nº 1-C-16, ubicado en el prenombrado conjunto residencial albatros, sector península de la cuidad de Lechería Municipio D.B.U., del Estado Anzoátegui. Con relación a esta probanza el cual no fue impugnado por la parte demandante, siendo emanada por un ente publico de carácter Nacional, en consideración de lo cual el Tribunal le acredita valor probatorio. Así se declara.-

Con relación a la prueba de informe promovida, y dirigida a la empresa CADAFE, aprecia el Tribunal que el promovente conforme a diligencia cursante en autos a los folios 144, donde expone…”desistió de la prueba de informe cursante al folio ciento cuatro (104) del presente expediente la cual fue dirigida al Director Regional de la Electricidad en fecha 02 de marzo de 2009”…; en consideración a lo cual el juez no tiene nada que valorar. Así se declara.-

VII

Para declarar con lugar la demanda interpuesta, el a-quo fundamentó la sentencia recurrida en lo siguiente:

“…En efecto, tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa. En este orden de ideas, aprecia este Juzgador que en el presente juicio a la accionante-reconvenida correspondía probar: La existencia del Contrato de Opción de Compraventa, el incumplimiento de la obligación del vendedor de suministrar los documentos especificados en el contrato y los exigidos por el Registro para la protocolización del documento definitivo de venta y contentivo del crédito hipotecario bancario para pagar el remanente del precio de la cosa vendida, y que de acuerdo a la reconvención planteada por la parte demandada, que su incumplimiento no fue lo que originó que no se firmará el documento definitivo de venta. Asimismo es importante señalar que al demandado reconviniente correspondía demostrar: La exención alegada para justificar que no hubo incumplimiento de la obligación de suministrar los documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo de compra venta derivada del referido contrato y de acuerdo a lo reconvenido por él, que el incumplimiento era imputable a la parte demandante. Así se declara.

De todo el análisis precedente, y a la luz de la revisión efectuada a los elementos probatorios presentados por ambas partes, es lo propio concluir, que siendo el presupuesto de hecho esgrimido por la accionante, para sustentar la procedencia de la presente acción, a saber: la existencia de un contrato de Opción de Compraventa y el incumplimiento de la obligación del vendedor de suministrar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y así poder efectuar el pago del remanente del precio al vendedor, para fundamentar la solicitud de Resolución de Contrato, y en virtud de haberse probado en auto la existencia del contrato, y haber quedado evidenciado el incumplimiento de la obligación de dar por parte del opcionante vendedor, y de no haber probado Los Demandados reconviniente que dicho incumplimiento fue imputable a la demandante reconvenida y no a su persona, razón por la cual reconvino, la presente acción de Resolución de Contrato ejercida por la Demandante Reconvenida debe ser declarada CON LUGAR y la Reconvención planteada por la Demandada Reconviniente debe ser declarada SIN LUGAR. Así se declara.“…

VI

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Se contrae el presente recurso de apelación, a la impugnación realizada por el abogado J.A.F.F., inscrito en el Inpreabogado bajo EL Nº. 39.499, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, M.A.G.D.G. Y E.O.G., ambos supra identificados, contra la decisión dictada en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró Con Lugar la pretensión por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA, intentada por la ciudadana A.D.C.A., antes identificada, contra los recurrentes; asimismo declaro Sin Lugar la pretensión contenida en la reconvención presentada por los demandados de autos.-

VII

Planteada así la controversia el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

El artículo 1.354 del Código Civil establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

.

De la norma transcrita se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

Los artículos Artículo 1258, 1259, 1276 y 1257 ejusdem establecen:

Artículo 1.258°

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo

.

Articulo 1.259

“El acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada

Artículo 1.276

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras

.

Artículo 1257.

Hay obligación con la cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento

.

La norma sustantiva transcrita establece la obligación con cláusula penal mediante la cual el deudor se compromete a dar una cosa en el caso de inejecución por retardo en el cumpliendo de las obligaciones contraídas lo cual supone, la compensación que se reconoce como daños y perjuicios que se causan por la falta de cumplimento de la obligación principal.

Existe pues, una obligación principal, determinante y otra que es accesoria de la principal, que actúa de acuerdo a los presupuesto que se han estipulados.

Como caracteres de las obligaciones con cláusula penal tenemos: son accesorias, por que constituyen una fijación anticipada del monto de los daños y perjuicios, por lo cual no es necesario que el acreedor alegue perjuicio, ni acredite el importe de este, solo deberá probar, según sea el caso, el incumplimiento total, o de una determinada estipulación o la mora.

Por otra parte, el acreedor no podrá exigir conjuntamente la obligación, ni la pena, si esta se pacto para asegurar el cumplimiento total de la obligación; pero ella será posible si la pena convencional solo aseguraba la mora o determinada cláusula contractual.

De manera que la cláusula penal, constituye una valuación realizada por las partes del monto de los daños y perjuicios que debe ser pagado en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y de conformidad con su propia naturaleza viene a consistir en una convención, tanto como la existencia del daño como su monto, que tiene fuerza de ley entre las partes; por consiguiente ella dispensa al acreedor de suministrar la prueba del daño, la indemnización estipulada debe pagarse aun en el supuesto, de que efectivamente no se haya sufrido perjuicio alguno, y ello simplemente en virtud de la inejecución o retardo en el incumplimiento por culpa del deudor.

De allí, que para pedir el cumplimiento de la pena estipulada en la cláusula penal, ha de probarse con antelación el incumplimiento por parte del deudor de la obligación principal por culpa de este.

DE LA RECONVENCIÓN

La figura de la Reconvención, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional a aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones. La reconvención es pues una acción autónoma y con vida propia, que el demandado puede promover por demanda separada, pero que por razones de economía procesal se inserta dentro de una causa anteriormente formulada por el actor. El fundamento básico de la reconvención es que se sustancian y deciden dos o mas acciones economizando tiempo y gastos, pero además hay una razón de evidente justicia denominada compensación reconvencional, que en la práctica impide al actor perciba su crédito sin antes o al mismo tiempo satisfacer el que contra él tiene el demandado, evitando que se convierta en ilusorio el derecho creditorio del demandado contra el actor por ulterior insolvencia de éste.

En síntesis, podemos afirmar que la reconvención es una mutua petición que el demandado formula al actor, mediante la inserción del reclamo en el procedimiento ya iniciado por la demanda del actor. Se trata de aprovechar la apertura de la oportunidad procesal denominada Acto de Contestación – cualquiera sea la oportunidad en que ocurra - que se abre en un juicio, luego de la citación del demandado, para que dentro del plazo estipulado y conjuntamente con su contestación a la pretensión del actor, pueda el demandado formular al actor sus pretensiones derivadas de la acción.

Hecho este esbozó doctrinario, el Tribunal observa: en fecha 18 de noviembre de 2008, el abogado J.A.F.F., apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito contentivo de la contestación de demanda y reconvención.

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2008, el Tribual de origen admite la reconvención planteada por la parte demandada.-

En fecha 02 de diciembre de 2008, el abogado A.O. GARCIA, apoderado judicial de la parte demandante, presenta escrito de contestación a la reconvención.

Ahora bien, de la revisión de las actuaciones atinentes al asunto sometido a la consideración de esta alzada, esto es la acción de reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada abogado J.A.F.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 39.499, observa el Tribunal que la acción in comento, fue admitida por el a-quo, en fecha 25 de noviembre de 2008, cumpliendo con ello con la reglas que regulan esta acción establecida en el articulo 365 al 369 del código de procedimiento civil, y llegado el acto de la contestación de la misma (02/12/08), la parte actora-reconvenida ciudadana A.D.C.A., a través de su apoderado judicial A.O. GARCIA, argumento entre otras consideraciones lo siguiente: …”Los optantes vendedores no dieron cumplimiento a lo contenido en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra, al no suministrar o entregar a mi representada solvencia en todos los servicios, tales como luz, agua condominio, ni los exigidos por el Registro Inmobiliario y la institución bancaria para la protocolización del crédito requirió a la solicitante la Certificación de gravamen, que fuese gestionada por la Demandante con sus propios recursos, por intermedio de la ciudadana M.C. delV. reyes Velásquez… niego, rechazo y desconozco que el incumplimiento al plazo estipulado en el contrato sea imputable a la optante compradora, la venta definitiva no se realiza por causa imputable como se expreso ante los Optantes vendedores, ante su renuncia de no facilitar los documentos necesarios para la protocolización necesaria respectiva, sin justificación alguna, ante la persona interesada en que la operación pactada se llevara a cabo…los optantes vendedores al no dar cumplimiento al contrato en el plazo estipulado tienen que devolver a la demandante reconvenida la cantidad la cantidad recibida mas una cantidad igual al 50% por el concepto Tratado en la cláusula Cuarta y el tiempo de devolución del dinero es 30 días después comprobada la ejecución de la cláusula y así pido sea declarado ”…

Las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del contrato objeto de marras, estipulan lo siguiente:

…TERCERA: El otorgamiento del documento definitivo se realizara dentro de los NOVENTA (90) días hábiles contados a partir de la fecha de la firma del presente instrumento de OPCION DE COMPRA-VENTA, y una extensión de treinta (30) días mas en caso de ser necesario, CUARTA: (CLAUSULA PENAL) Si la operación de venta aquí prometida no se realiza por causa imputable a laguna de las partes se procederá la siguiente forma: Si la OPTANTE COMPRADORA diere lugar a la inejecución del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA quedará en poder de LOS OPTANTES VENDEDORES el CINCUENTA (50%) por ciento de la cantidad entregada en este acto, es decir QUINCE MILLONES EXACTOS (Bs. 15.000.000,00) quedando en beneficio de LOS OPTANTES VENDEDORES como indemnización de los daños y los perjuicios que el incumplimiento le haya ocasionado. Si fuere LOS OPTANTES VENDEDORES, devolverá a LA OPTANTE COMPRADORA la cantidad recibida, es decir TREINTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.30.000.000, oo), mas una cantidad al cincuenta (50%) es decir QUINCE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs.15.000.000, oo) por el concepto tratado en esta cláusula y el tiempo de devolución del dinero es treinta días después de comprobada la ejecución de la cláusula. QUINTA: LOS OPTANTES VENDEDORES se compromete que para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, estar solvente en todos los servicios tales como condominio, luz, agua así como también lo referente a la alcaldía e impuestos nacionales….

De lo antes narrado, y a la atenta revisión de las actuaciones contentivas del presente recurso de apelación, observa el Tribunal, que el thema decidendum se centra en determinar si en la acción por resolución de contrato de opción de compra de marras, están llenos los elementos configurantes que hagan procedentes la acción, toda vez que la accionante plantea como motivo de la pretensión que por el incumplimiento de la parte demandada, a los términos en que fue celebrado el contrato de opción de compra, in concreto la cláusula quinta que establece “que los optantes vendedores para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, se comprometen a estar solventes en todos los servicios tales como condominio, luz, agua, así como también lo referente a alcaldía e impuestos nacionales”; por cuanto a su decir, solicito un crédito ante las institución Bancaria Banco Canarias, el cual le fue aprobado y por tanto notificó a los optantes vendedores, de tal aprobación con la finalidad de que facilitaran los documentos requeridos para la protocolización, y que una vez presentados el instrumento de crédito ante el Registro Inmobiliario del Municipio Lic. D.B.U., siendo que estos se negaron en forma rotunda a suministrarlos; y habiendo cumplido con la obligación pactada en la cláusula segunda del prenombrado contrato contentiva del crédito hipotecario, es por lo que procedieron a demandar a los optantes vendedores para que convengan en la resolución y en el pago de las obligaciones pactadas por concepto de cláusula penal.

Por otra parte, la parte demandada ejercitando su derecho a la defensa, en el acto de la contestación de la demanda negó, rechazo y contradijo los hechos, y el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, procediendo en ese acto a plantear la reconvención, argumentando que la parte accionante no ejerció oportunamente el derecho otorgado a través del contrato de compra venta, por lo cual no cumplió, con su promesa de comprar el inmueble, por lo que una vez vencido el plazo concedido para formalizar, y realizar la venta definitiva procedió a publicar un aviso en el diario El Tiempo de Puerto la Cruz, en el cual notificaba a la parte demandante-reconvenida, la extinción del contrato de opción de compra, la aplicación de la cláusula penal, y el señalamiento de la disponibilidad del dinero restante, propiedad de la demandante, por lo cual procedieron a reconvenir, demandando el reconocimiento de la extinción por vencimiento del plazo estipulado del contrato suscrito de fecha 25 de julio de 2006, y el pago de la suma de quince mil bolívares, por concepto de daños y perjuicios estipulado en la cláusula penal del contrato.

Así las cosas, se impone verificar de las actuaciones y del acervo probatorio, promovido por las partes, y suficientemente valorado por este Tribunal, si están presentes como ya se señalo el incumplimiento de las obligaciones contractuales de la de opción de compra, por parte de la demandante-reconvenida, o si por el contrario tal incumplimiento le es imputable a la parte demandada reconviniente; por lo cual tenemos entonces:

 En atención a la reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, se constata de las pruebas ofrecidas y valoradas en el capitulo V de este fallo, y en atención a la estipulación contenida en la cláusula quinta del contrato, objeto de la pretensión, en particular la atinente a la prueba de informe, quedo demostrado que para la fecha en que fue presentado el documento de venta ante el registrador inmobiliario en el mes de noviembre de 2006, a saber la solvencia municipal del conjunto residencial Albatros, del cual forma parte integrante el inmueble de autos, estaba solvente de Impuestos Municipales.

 Que la prueba de informe promovida por la parte demandada y producida por Hidrocaribe (folios 133 y 134), donde se informa que el conjunto residencial Albatros, del cual forma parte el inmueble de autos esta solvente del servicio de agua potable y saneamiento prestado por esta hidrológica; lo cual resulta demostrativo para determinar que la parte demandada-reconviniente, cumplió con la carga atinente establecida en la cláusula quinta del contrato de opción a compra.

 Que la prueba de informe promovida por la parte demandante-reconvenida, valorada con base al principio de la comunidad de la prueba y contentiva del Informe emanado del Registrador Inmobiliario del Municipio D.B.U., que informó que para el día 16/11/2006, fue presentado para el calculo de los derechos de registro y retirado, pero que no fue presentado para su debida protocolización. Con relación a esta prueba (folio 129), proveniente de la oficina del Registro Publico, se aprecia que la carga correspondiente a la presentación y gastos de derechos regístrales, es atribuible a la parte compradora, en este caso a los demandantes-reconvenidos, de lo cual se infiere que esta no dio cumplimiento a la obligación de hacer, contentiva de la presentación del documento de opción a compra para su respectiva protocolización, con el consabido pago de los derechos regístrales correspondiente; quedando evidenciada el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, de la estipulación contenida en la cláusula quinta del contrato de autos.

Siendo esto así, la reconvención incoada por la parte demandada-reconviniente debe ser declara con lugar. Así se decide.

Con relación al merito del asunto principal, no habiendo sido demostrado de las actas y de las pruebas aportadas por la parte accionante, el incumplimiento de la obligación principal, por culpa de la parte demandada contenida en el contrato de opción a compra que dieren lugar a pedir el cumplimiento de la pena estipulada en la cláusula penal, resulta forzoso para este Tribunal declarar Con Lugar, el recurso de apelación incoado por la representación judicial de la parte demandada conforme se dispone de forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-

DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 22 de junio de 2010, por el abogado J.A.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.499, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.G. y M.G. deG., venezolanos, mayor, de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 8.736.434 y 14.907.581, contra la decisión proferida en fecha 10 de junio de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO fue incoada por la ciudadana A.D.C. ADINOLFI… SIN LUGAR la RECONVENCIÖN propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadanos E.G. y M.G. de GARCIA…”

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana A.D.C.A., contra los ciudadanos E.G. y M.G. deG..-

TERCERO

CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos E.G. y M.G. deG., contra la ciudadana A.D.C.A..

CUARTO

Se extingue por vencimiento del plazo estipulado, en el contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 25 de julio del 2.006, por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia, Estado Carabobo, quedando anotado bajo el Nº 62, TOMO 108, de los libros llevados para la mencionada Notaria.

QUINTO

Se condena a la ciudadana A.D.C.A., al pago de la cantidad de quince mil bolívares (15.000), por concepto de cláusula penal estipulada en el contrato suscrito en fecha 25 de julio del 2.006.-

Queda así revocada la decisión apelada.-

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Veintinueve (29) días del mes de Noviembre de dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Superior Temporal,

R.S.R.A.

La Secretaria,

N.G.M..

En esta misma fecha, previo el anuncio de Ley, siendo las (10:20 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.

La Secretaria,

N.G.M..

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