Sentencia nº 00039 de Tribunal Supremo de Justicia - Juzgado de Sustanciación - Sala Plena de 21 de Enero de 2016

En fecha 17 de julio de 2014 la abogada A.M.S. y el abogado Á.V.M., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.A.O.Z., antes identificados, consignaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas una demanda por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS”, contra las sociedades mercantiles Promotora E.P. 3697, C.A., Inversiones 100500, C.A. y AGC TL, C.A., igualmente antes identificadas. En el escrito señalan, entre otros aspectos, los siguientes:

Que en fecha 22 de octubre de 2008, su representada suscribió con las empresas Promotora E.P. 3697, C.A., Inversiones 100500, C.A. y AGC TL, C.A. un contrato de “promesa bilateral de compra venta” sobre un apartamento distinguido con la letra y números C-11, ubicado en el piso 1 de la torre A del Conjunto Residencial Villa Ávila, el cual está “conformado por dos (2) edificaciones de tipo multifamiliar en la parcela P-14-15 de la Urbanización El Solar del Hatillo” quedando establecido en la Cláusula Tercera de dicho contrato que el inmueble sería destinado para “vivienda”.

Manifiestan, que en la Cláusula Cuarta las partes convinieron el precio de la compra venta en la cantidad de Un Millón Doscientos Diecinueve Mil Novecientos Un Bolívares (Bs. 1.219.901,00) los cuales debía pagar la “promitente compradora” a la “promitente vendedora” de la siguiente manera:

1) Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 70.000,00), por concepto de arras, que incluyen los Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 10.000,00) entregados como reserva el día 17 de septiembre de 2008, pagados a la fecha de autenticación del contrato (22 de octubre de 2008);

2) Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 60.000,00), el 17 de noviembre de 2008;

3) Trescientos Cincuenta y Siete Mil Novecientos Sesenta Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs. F. 357.960,40), el 17 de diciembre de 2008;

4) Cuatrocientos Ochenta y Siete Mil Novecientos Setenta Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs. F. 487.960,40), a través de veinticuatro (24) cuotas ordinarias, mensuales, iguales y consecutivas de Dieciséis Mil Cuatrocientos Catorce Bolívares Fuertes (Bs. 16.414,00), a partir del 17 de enero de 2009 y, cuatro (4) cuotas especiales de Veintitrés Mil Quinientos Seis Bolívares Fuertes con Diez Céntimos (Bs. 23.506,10), pagaderas los días diecisiete (17) de los meses de junio y diciembre de 2009 y junio y diciembre de 2010; y

5) Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs. F. 243.980,20) en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble.

Aseguran que, en la Cláusula Quinta quedó establecido como tiempo estimado para la terminación de la construcción del Conjunto Residencial Villa Ávila el primer semestre del año 2011 “pudiendo ser prorrogada dicha fecha por un período de seis meses.”

Sostienen que en la Cláusula Séptima se señala que el documento definitivo de compra venta se otorgaría dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención de la “Cédula de Habitabilidad del Conjunto Residencial Villa Ávila o del último permiso requerido por las autoridades competentes para habitarlo.”

Alegan que la “promitente compradora” en diciembre de 2010 terminó de pagar las cantidades de dinero previstas en la Cláusula Cuarta del contrato quedando pendiente el pago de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 243.980,20) correspondiente a la cuota de formalización que sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Indican que aún cuando “en fechas 16 de marzo de 2009 y 25 de junio de 2012 la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda emitió Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales” y haber sido protocolizado el Documento de Condominio el 3 de julio de 2013 “con lo cual se cumple el último permiso requerido por las autoridades competentes para habitar el Conjunto Residencial Villa Ávila”, las sociedades mercantiles demandadas no han cumplido con su obligación contractual relativa al otorgamiento del documento definitivo de compra venta dentro de los treinta (30) días siguientes al registro del Documento de Condominio.

Aseguran que las “promitentes vendedoras” desde el 1° de noviembre de 2013 han otorgado veintisiete (27) documentos definitivos de compra venta pero no han notificado a su representada para comunicarle “la fecha estimada para el registro de su particular documento definitivo de compra-venta.”

Señalan que el 20 de marzo de 2014 el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas practicó una inspección judicial extrajudicial solicitada por la ciudadana M.A.O.Z. en el apartamento objeto del contrato de “promesa bilateral de compra venta” e indicaron que en dicho inmueble “se encuentra funcionando (…) una oficina con gran cantidad de muebles” y el 31 de mayo de 2014, mediante notificación efectuada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, “Tal ilegal e irregular situación fue reclamada (…) Se exigió a las PROMITENTES VENDEDORAS la desocupación inmediata del apartamento C-11, la entrega del mismo (…) y la protocolización inmediata del documento definitivo de compra-venta.” (Resaltado del escrito).

Denuncian que a su representada se le ha causado un daño “por la privación de una ganancia a la que tiene derecho (…) por la ilegal ocupación (…) estimable en SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F 600.000,00); cantidad que se obtiene de multiplicar Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales (canon de arrendamiento promedio de un inmueble con las características del apartamento C-11) por los meses transcurridos desde julio 2013 (inicio de la ilegal ocupación) hasta la fecha de interposición de la presente demanda.” (Corchetes de la Sala). (Destacado del escrito).

Solicitan se autorice a la demandante a “presentar y poner a disposición del Juzgado cheque de gerencia” por la cantidad de Doscientos Cuarenta y Tres Mil Novecientos Ochenta Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 243.980,20).

Piden al Tribunal dictar medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, así como medida innominada “CONSISTENTE EN LA DESOCUPACIÓN DEL APARTAMENTO C-11 DESTINADO A VIVIENDA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA ÁVILA Y ENTREGA DEL MISMO A LA CIUDADANA M.A.O.Z. durante el tiempo que dure la tramitación del presente juicio hasta que exista sentencia definitivamente firme.” (Resaltado del libelo).

Estiman la demanda en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) y la fundamentan en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.273 del Código Civil.

Por auto del 23 de julio de 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual correspondió el conocimiento de la causa previa distribución, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las demandadas.

Mediante sentencia del 14 de noviembre de 2014 el aludido Juzgado declaró Procedente la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar requerida sobre el apartamento C-11, ubicado en el piso 1 de la torre A del Conjunto Residencial Villa Ávila, de la Urbanización El Solar del Hatillo e Improcedente la medida cautelar innominada “de poner en posesión del inmueble anteriormente descrito a la parte actora, así como la desocupación por parte de las co-demandadas del inmueble de autos y su entrega.”

Ante la imposibilidad de practicar la citación personal de las sociedades mercantiles Promotora E.P. 3697, C.A., Inversiones 100500, C.A. y AGC TL, C.A. en las personas de sus representantes legales manifestada por el Alguacil del aludido Juzgado, el 18 de noviembre de 2014 el abogado Á.V.M., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó la citación por medio de carteles, lo cual fue acordado el 20 del mismo mes y año por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia del 25 de marzo de 2015 el Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 eiusdem.

El 13 de abril de 2015 el abogado Á.V.M., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, expuso lo siguiente: “habida cuenta de que ha transcurrido el lapso previsto sin que ninguno de los codemandados se haya dado por citado”, solicitó les sea designado defensor ad-litem, lo cual fue acordado por el mencionado Juzgado por auto del 15 de abril de 2015.

El 22 de igual mes y año, la abogada M.C.F., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 46.785, actuando con el carácter de “Defensora Judicial (…) renunci[ó] al término de comparecencia.” (Agregados de la Sala).

En fecha 14 de mayo de 2015 la abogada A.D., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 34.726, actuando con el carácter de apoderada judicial de la empresa AGC TL, C.A., opuso la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción del juez, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y manifestó que el 2 de marzo de 2014 las sociedades mercantiles demandadas interpusieron ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat una “solicitud de Rescisión del Contrato de Opción de Compra-Venta” por incumplimiento de contrato y el 7 de octubre de 2012 la aludida Dirección dictó el “Auto de Apertura de No. DGC-28-R-2014” en el que fue acordado el inicio del procedimiento administrativo establecido en el artículo 48 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Por escrito del 3 de junio de 2015 la abogada M.F.G., actuando con el carácter de defensora judicial de la parte accionada, dio contestación a la demanda.

El 8 del mismo mes y año los apoderados judiciales de la demandante presentaron escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas.

Mediante sentencia de fecha 18 de junio de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró Sin Lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando lo siguiente:

…la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (….) prevé que tanto el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, así como el comprador, podrán ‘rescindir unilateralmente’ el contrato, previo procedimiento administrativo ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, pero en ningún caso la legislación señala u obliga que el comprador debe acudir a la vía administrativa para exigir el ‘cumplimiento del contrato’ que es el caso que se ventila en la pretensión de la demanda.

(…)

(…) este Juzgador observa que la ley claramente establece y regula la rescisión del contrato, más no su cumplimiento (…).

(…) este sentenciador (…) considera que esta demanda de cumplimiento de contrato debe ser sometida al conocimiento de la jurisdicción ordinaria.

(…) este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…) declara SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código del Código de Procedimiento Civil, promovida por la representación judicial de la parte demanda (sic) en este proceso.

(Folios 607 al 611 del expediente). (Resaltado del fallo).

El 7 de julio de 2015 el abogado A.D., actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil AGC TL, C.A. ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la sentencia dictada el 18 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (Folio 622 del expediente).

En diligencia del 30 de octubre de 2015 el representante judicial de la sociedad mercantil AGC TL, C.A. ratificó el recurso de regulación de jurisdicción ejercido y solicitó la remisión del expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, lo cual fue acordado por auto del 9 de noviembre de 2015 dictado por el prenombrado Juzgado. (Folio 622 del expediente).

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia emitir un pronunciamiento con relación al recurso de regulación de jurisdicción ejercido, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir se observa:

Mediante sentencia de fecha 18 de junio de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, indicando que el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria “prevé que tanto el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, así como el comprador, podrán ‘rescindir unilateralmente’ el contrato, previo procedimiento administrativo ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, pero en ningún caso la legislación señala u obliga que el comprador debe acudir a la vía administrativa para exigir el ‘cumplimiento del contrato’ que es el caso que se ventila en la pretensión de la demanda. (…) la ley claramente establece y regula la rescisión del contrato, más no su cumplimiento (…) esta demanda de cumplimiento de contrato debe ser sometida al conocimiento de la jurisdicción ordinaria”.

Posteriormente, el 7 de julio de 2015 la parte demandada ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra dicha sentencia y, el 30 de octubre de 2015, ratificó la solicitud.

En este orden de ideas, considera necesario la Sala Político-Administrativa traer a colación el artículo 1° de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, que dispone lo siguiente:

Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna

.

Sobre el contenido de la norma transcrita, esta Sala en sentencia N° 00761 del 29 de mayo de 2014, señaló que lo pretendido por el aludido instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, que estipulen condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que, en definitiva operen en detrimento de los adquirientes.

Asimismo, aprecia este M.T. que el artículo 18 eiusdem contempla lo siguiente

Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat

. (Destacado de la Sala).

Como bien lo estableció esta Sala Político-Administrativa, mediante la aludida sentencia N° 00761, publicada el 29 de mayo de 2014, para que los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda “puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del contrato que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”.

Asimismo, en el aludido fallo se advirtió conforme a lo previsto en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria que si una de las partes pretende rescindir un contrato celebrado sobre un inmueble en construcción o aún no construido deberá acudir ante “un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Destacado de la sentencia N° 00761 del 29 de mayo de 2014).

Ahora bien, de la lectura de las actas del expediente, se observa que la pretensión principal de la demandante es el cumplimiento del contrato “de promesa bilateral de compra-venta” suscrito entre las partes el 22 de octubre de 2008 y cuyo objeto es un inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con la letra y números C-11, ubicado en el piso 1 de la torre A del Conjunto Residencial Villa Ávila, de la Urbanización El Solar del Hatillo.

En efecto, al tratarse la presente demanda del cumplimiento de un contrato de “promesa bilateral de compra venta”, vinculado al traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil y siguientes, se colige que dicha acción debe ser conocida por la jurisdicción civil ordinaria, conforme a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencia de esta Sala Nro. 0033 del 5 de febrero de 2015).

Sobre la base de lo expuesto, concluye la Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda por cumplimiento de contrato de “promesa bilateral de compra venta” ejercida conjuntamente con medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar. Así se decide.

Determinado lo anterior, se declara Sin Lugar el recurso de regulación de jurisdicción y, en consecuencia, se Confirma la decisión de fecha 18 de junio de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el cual deberá dictar sentencia una vez que la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat decida la solicitud de autorización para rescindir el contrato “de promesa bilateral de compra venta” suscrito entre la ciudadana M.A.O.Z. y las sociedades mercantiles Promotora E.P. 3697, C.A., Inversiones 100500, C.A. y AGC TL, C.A.

Finalmente esta Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ordena enviar copia certificada de la presente decisión a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se decide.

III

DECISIÓN

Sobre la base de los razonamientos antes señalados, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto el 7 de julio de 2015 por el apoderado judicial de la sociedad mercantil AGC TL, C.A. contra la sentencia dictada el 18 de junio de 2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

2. - EL PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por cumplimiento de contrato “de promesa bilateral de compra venta” ejercida por la ciudadana M.A.O.Z.

3. - Se CONFIRMA, la decisión del 18 de junio de 2015 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se ordena remitir el expediente a dicho Juzgado para que la causa continúe el curso de ley.

Se condena en costas a la parte demandada quien ejerció el recurso de regulación de jurisdicción, conforme a lo dispuesto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y comuníquese. Envíese copia certificada de la presente decisión a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Devuélvase el expediente al Juzgado de origen el cual deberá dictar sentencia una vez que la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat decida la solicitud de autorización para rescindir el contrato “de promesa bilateral de compra venta” suscrito entre la ciudadana M.A.O.Z. y las sociedades mercantiles Promotora E.P. 3697, C.A., Inversiones 100500, C.A. y AGC TL, C.A. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.