Sentencia nº 1310 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 16 de Octubre de 2009

Fecha de Resolución16 de Octubre de 2009
EmisorSala Constitucional
PonentePedro Rafael Rondón Haaz
ProcedimientoSolicitud de Revisión

SALA CONSTITUCIONAL

Magistrado Ponente: P.R. RONDÓN HAAZ

Consta en autos que, el 19 de junio de 2008, el ciudadano AHMAD ALI, titular de la cédula de identidad n.° 22.685.102, mediante la representación del abogado F.M.R.G., con inscripción en el I.P.S.A. bajo el n.° 28.075, introdujo, ante esta Sala, solicitud de revisión de la sentencia que dictó, el 4 de agosto de 2006, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, en la que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio.

Luego de la recepción del expediente, se dio cuenta en Sala por auto del 20 de junio de 2008 y se designó ponente al Magistrado P.R. Rondón Haaz.

El 11 de noviembre de 2008 y el 30 de abril de 2009 el solicitante pidió decisión.

I

DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

  1. El peticionario alegó:

    1.1 Que el ciudadano Nemmer Basam intentó, en su contra, demanda de preferencia ofertiva o retracto legal, por cuanto ocupaba, como arrendatario, un local comercial que formaba parte de un inmueble continente de tres locales.

    1.2 Que la propia parte demandante alegó que “el inmueble en cuestión es un solo cuerpo constituido por tres (3) locales comerciales que no puede dividirse, porque dejaría de servir para el uso a que están destinados, y no puede ser objeto de venta en partes por no reunir los requisitos de los inmuebles regulados por Ley de Propiedad Horizontal”.

    1.3 Que el tribunal de primera instancia consideró que “al estar demostrado en autos que el local comercial arrendado al demandante forma parte de un inmueble cuya propiedad fue enajenada en forma global, es por lo que resulta forzoso declarar la existencia de la defensa de mérito o fondo invocada en este juicio por la parte demandada con fundamento en los artículos 361 y 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, y por ende, la demanda aquí intentada debe ser declarada inadmisible”.

    1.4 Que una vez que se apeló contra la sentencia, el tribunal de alzada declaró con lugar la apelación y con lugar la demanda, “produciéndose con ello, una evidente e irracional inseguridad jurídica, que descompone y corroe las disposiciones constitucionales a la Tutela Judicial Efectiva, el debido proceso, el derecho a la defensa, aniquilando con saña el orden público, contenido en la norma del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario...”.

    1.5 Que el fallo que se somete a revisión contradijo la doctrina que esta Sala Constitucional ha establecido sobre el derecho a la tutela judicial eficaz. Asimismo, la decisión “quebranta principios jurídicos fundamentales, contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Tratados, Pactos y Convenios Internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República (…) apartándose abruptamente de la interpretación que ha confeccionado esta elevada Sala Constitucional en la materia; violando con saña la Tutela Judicial Efectiva, el debido proceso, y produciendo una evidente Inseguridad Jurídica en su interpretación, confiriendo con ello un zarpazo inmoral a nuestra Carta Fundamental.”

    1.6 Que el mismo Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región de Los Andes, dos meses antes, había declarado con lugar la demanda de desalojo y pago de cánones de arrendamiento que se intentó contra el arrendatario que pretende el retracto, lo cual evidencia que, en todo caso, el arrendatario estaba insolvente, de modo que no podía prosperar el retracto.

    1.7 Que la sentencia objeto de revisión violó normas de orden público cuando interpretó erróneamente el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que expresamente dispone la improcedencia del retracto, cuando se enajene la totalidad del inmueble. En este caso, el retracto no procedía pues lo ocupado por el demandante era sólo uno de los tres locales que conforman la totalidad del inmueble. No obstante, el tribunal consideró que “no es lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un solo inmueble que no se puede individualizarse, que no está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente para adquirir el inmueble, a pesar que no fuera arrendatario de la totalidad del mismo…”.

  2. Pidió:

    ADMITIR la presente solicitud de REVISON (sic) CONSTITUCIONAL, se ACUERDE MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS DE LA SENTENCIA definitivamente firme N° 426, emanada del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN DE LOS ANDES, en fecha 04 de agosto de 2.006, en el Expediente N° 6.303-06, que declaró CON LUGAR, el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentado por el ciudadano: NEMMER BASSAM, contra los ciudadanos: AHMAD ALI y G.Z.R., ofíciese lo conducente.

    II

    DECISIÓN CUYA REVISIÓN SE SOLICITÓ

    El Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, en el fallo objeto de la solicitud de revisión, juzgó en los siguientes términos:

    Pasa el Tribunal a resolver las defensas opuestas por la representación de los demandados en el orden siguiente:

    1. Prohibición expresa de la Ley de admitir la Acción Propuesta, fundamentada en el artículo 361 y 346 en su ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, y como fundamento de hecho en que la venta realizada se había hecho en forma global.

      Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará a su admisión expresando los motivos de la negativa, en principio el juez no puede negarse a admitir la demanda.

      En el caso de autos, el actor era arrendatario de un local comercial desde el año de 1.992, que forma parte de un inmueble integrado por dos locales más, y que el demandado vendió a un tercero extraño, lo cual esta plenamente determinado en autos.

      En tal sentido, el artículo 49 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece: Que el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

      Cuando el legislador se refirió que forme parte la vivienda, oficina o local comercial, se extiende a inmuebles denominados edificios, regulados por la Ley de Propiedad Horizontal, y que para realizarse la venta de cualquiera de los apartamentos de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble, declararan por documento Protocolizado ante la correspondiente Oficina de Registro Publico, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos, documento que la ley denomina de condominio.

      La Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que, antes de procederse a la enajenación de los apartamentos, debe Protocolizarse el documento de Condominio, quiso amparar y proteger a los compradores de apartamentos, a fin de que no se les exigiera o impusieran otras condiciones de ventas, tal vez gravosas, que no fueran las declaradas por el vendedor en el aludido documento de condominio, es decir, según el cual los títulos de propiedad o sobre cualquier otro derecho, sobre un apartamento debe contener las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de condominio.

      Cuando el legislador se refirió que forme parte la vivienda, oficina o local comercial, se extiende a inmuebles denominados edificios, donde existen áreas comunes a todos los ocupantes de apartamentos, oficinas y locales comerciales, el mantenimiento tiene que ser sufragado por los ocupantes, cada uno con su excepción de acuerdo a lo que establezca el documento de condominio.

      La Administración de funcionamiento de estos inmuebles esta presidida por una Junta de Condominio elegidos por los miembros ocupantes del inmueble.

      Al operar la venta de apartamentos, oficinas o locales comerciales, donde se incluya el de algún inquilino, si la venta se refiere a varios apartamentos, locales comerciales u oficinas, que por su propia construcción están individualizando y cumplen cómodamente el objeto para el cual fueron destinados y que dichas normas son de orden público. Se aplica los supuestos previstos en el artículo 49 del Decreto Con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

      En el caso de autos la acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden individualizarse y que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil que establece: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

      Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Porque de lo contrario, no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un inmueble único, que no está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble. Por las razones de hecho y derecho es forzoso concluir que la defensa opuesta de Prohibición expresa de la Ley de Admitir la Acción Propuesta no puede Prosperar. Así se decide.

    2. Resuelta la defensa que antecede, se pasa a resolver la falta de Cualidad. La acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden dividirse cómodamente por ser un todo único, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil. De lo contrario, no es lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un solo inmueble que no se puede individualizarse, que no esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente para adquirir el inmueble, a pesar que no fuera arrendatario de la totalidad del mismo, por lo que es forzosamente concluir que la defensa de falta de Cualidad opuesta por los demandados, no puede prosperar. Así se decide.

    3. Defensa de Caducidad de la acción, que fundamentaron los demandados en los artículos 43 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y artículo 1.547 del Código Civil, y como fundamento de hecho que la venta definitiva se hizo el 19 de enero de 2006, que la acción tuvo que hacerse en tiempo oportuno y al hacerlo 03 de abril de 2006, y posteriormente reformando la pretensión colgando la acción hasta el 24 de mayo de 2006, se hizo en un lapso sobradamente superior a las normas invocadas.

      Consta en auto que el actor tuvo conocimiento de venta realizada por el documento Protocolizado, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T., del Estado Barinas, quedando anotado bajo el nº 17, folios 111 al 112, del Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, el 20 de febrero de 2006, cuando fue citado por el Alguacil del Tribunal del Municipio A.A. delE.B., y que la demanda fue presentada 03 de abril de 2006, es decir, que de la fecha en que tuvo conocimiento, a la fecha de presentación de la demanda transcurrieron 42 días, observa el Tribunal que el día cuarenta cayó día sábado, ultimo día que tenía el actor para presentar la demanda, presentada al día cuarenta y dos, es decir el 03-04-2006 día lunes, o sea la demanda fue presentada el primer día siguiente al día no. cuarenta (40). Por lo que no habiendo probado la parte demandada lo alegado por ellos, de que la parte actora se había enterado con anterioridad de la precitada negociación a la alegada por el actor, la demanda se presento en tiempo hábil, por disposición expresa del artículo 200 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la defensa de falta de cualidad no puede prosperar. Así se decide.

      Resueltas las defensas que anteceden, pasa el Tribunal a resolver el fondo de la controversia, consta que el actor es arrendatario desde el 15 de enero de 1.92, del local nº 3, que forma parte del inmueble conformado por tres locales, ante identificado por su ubicación y linderos, propiedad de G.Z.R., quien según documento asentado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.T. delE.B., en fecha 03 de mayo de 2005, bajo el nº 91, Tomo 64 dio en opción de compra a Ahmad Ali, donde de la cláusula séptima se estableció un plazo de sesenta (60) días para el cumplimiento de la opción de compra.

      En fecha 04 de mayo de 2005, el demandante BASSAN NEMMER, fue notificado por el propietario del inmueble de la referida negociación, recociéndole con esta notificación el derecho que tenía como arrendatario, de la preferencia ofertiva.

      Igualmente consta que la opción no se cumplió en el lapso estipulado, en la cláusula séptima de la referida opcion, ya que la venta se perfeccionó el 19 de enero de 2006, según consta de documento Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., asentado bajo el nº 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del Año 2006, es decir después de haber transcurrido CIENTO OCHENTA (180) días.

      En tal sentido el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Arrendaticio establece: Transcurrido 180 días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedara sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario, para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar.

      Es decir que G.Z.R. en su condición de propietario del inmueble, al no haberse verificado la opción de compra hecha a Ahmad Ali en el lapso de los sesenta (60) días que establecía la opción de compra, sino que se celebro después de ciento ochenta (180) días, estaba obligado a notificar de la negociación a Nemmer Bassan en su condición de arrendatario, ya que este ocupaba desde hace más de catorce años el local comercial signado con el nº 3, y que forma parte del inmueble conformado por otros dos locales, pero que es un inmueble que no se puede individualizar, siendo por lo tanto la imposibilidad de venta separada, ni llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal. Razones suficientes para que la acción propuesta por el actor tenga que prosperar, tal como se dejara establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

      D E C I S I Ó N:

      En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandante, Abogados HAROLD PAREDES BRACAMONTE Y V.R.M..

SEGUNDO

Se declaran improcedentes las defensas de fondo de prohibición expresa de la Ley de Admitir la acción propuesta; la falta de Cualidad y la Caducidad de la acción.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano NEMMER BASSAN en contra de los ciudadanos: G.Z.R. y AHMAD ALI todos identificados. Como consecuencia de la declaratoria que antecede, NEMMER BASSAN se subroga al ciudadano AHMAD ALI en el contrato de compra venta Registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.T. delE.B., asentado bajo el Nº 17, folios 111 al 112; Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre, Año 2006; de igual manera, La venta hecha por el documento antes indicado es nula, a tal efecto G.Z.R. queda obligado vender a NEMMER BASSAN el inmueble determinado por su ubicación y linderos el documento antes indicado, en los mismos términos y condiciones; se ordena la Protocolización de la presente decisión una vez que se ordene su ejecútese.

CUARTO

Se declara revocada la decisión apelada.

QUINTO

Se condena en costas a las partes demandadas por resultar totalmente vencidas. (sic).

III

MOTIVACIÓN PARA LA DECISIÓN

El cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.

Tal potestad de revisión de decisiones definitivamente firmes abarca fallos que pronuncien tanto las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia como los demás tribunales de la República (Vid. sentencias del 9 de marzo de 2000, caso: J.A.Z.Q.; del 7 de junio de 2000, caso: Mercantil Internacional C.A.; y del 6 de febrero de 2001, caso: Corpoturismo), y es el propósito de este medio que la Sala Constitucional ejerza su atribución de máximo intérprete de la Constitución, según el artículo 335 del Texto Fundamental.

Por su parte, el artículo 5.16 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia atribuye a esta Sala competencia para la revisión de actos jurisdiccionales de los demás tribunales de la República.

Ahora bien, esta norma constitucional no preceptúa, de manera alguna, la creación de un tercer grado de jurisdicción en los procesos de amparo constitucional o de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas. El precepto constitucional que se refirió lo que incorpora es una potestad estrictamente excepcional y facultativa para la Sala Constitucional. Es por ello que, esta Sala, al momento de la ejecución de tal potestad de revisión de veredictos definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, al ejercicio de la máxima prudencia en cuanto a la admisión y procedencia de solicitudes como las de autos.

Según reiterada jurisprudencia, sólo de manera extraordinaria, excepcional y restringida, esta Sala tiene la potestad de revisión en los siguientes casos:

  1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, que hayan sido dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

  2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas que sean expedidas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

  3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido emitidas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país, que se aparten de u obvien, expresa o tácitamente, alguna decisión de la Constitución que esté contenida en alguna decisión de esta Sala con anterioridad al fallo que se impugna, que realice un errado control de constitucionalidad en aplicación indebida de la norma constitucional.

  4. Las sentencias definitivamente firmes que sean pronunciadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que, sencillamente, hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional.

En el asunto de autos, el objeto de la solicitud de revisión lo constituye el veredicto que expidió, el 4 de agosto de 2006, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, en la que declaró, en segunda instancia, con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio. El tribunal contencioso administrativo basó su decisión en una interpretación particular del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Al respecto, señaló:

En el caso de auto la acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden individualizarse y que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil que establece: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo Por que de lo contrario, no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un inmueble único, que no esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble. Por las razones de hecho y derecho es forzoso concluir que la defensa opuesta de Prohibición expresa de la Ley de Admitir la Acción Propuesta no puede Prosperar. Así se decide (sic).

La Sala observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.

Al respecto, la Sala reitera que en todo Estado de Derecho, debe reconocerse y respetarse el principio a la seguridad jurídica, según el cual la normativa vigente debe ser aplicada con la mayor certeza y transparencia posible. Sobre este tema, la Sala, en sentencia n° 3180, del 15 de diciembre de 2004, caso: TECNOAGRÍCOLA LOS PINOS TECPICA, C.A., estableció:

Seguridad Jurídica se refiere a la cualidad del ordenamiento jurídico, que implica certeza de sus normas y consiguientemente la posibilidad de su aplicación. En ese sentido en Venezuela existe total seguridad jurídica desde el momento que la normativa vigente es la que se ha publicado, después de cumplir con los diversos pasos para su formación, en los órganos de publicidad oficiales, por lo que surge una ficción de conocimiento para todos los habitantes del país, y aún los del exterior, de cuál es el ordenamiento jurídico vigente, el cual no puede ser derogado sino por otra ley, que a su vez, tiene que cumplir con los requisitos de validez en su formación, y con los de publicidad.

Pero, a juicio de esta Sala, este no es sino un aspecto de la seguridad jurídica, ya que el principio lo que persigue es la existencia de confianza por parte de la población del país en el ordenamiento jurídico y en su aplicación, por lo que el principio abarca el que los derechos adquiridos por las personas no se vulneren arbitrariamente cuando se cambian o modifican las leyes; y porque la interpretación de la ley se hace en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán.

Estos otros dos contenidos generales de la seguridad jurídica (a los cuales como contenido particular se añade el de la cosa juzgada), se encuentran garantizados constitucionalmente así: el primero, por la irretroactividad de la ley sustantiva, lo que incluye aspectos de las leyes procesales que generan derechos a las partes dentro del proceso (artículo 24 constitucional); y el segundo, en la garantía de que la justicia se administrará en forma imparcial, idónea, transparente y responsable (artículo 26 constitucional), lo que conduce a que la interpretación jurídica que hagan los Tribunales, en especial el Tribunal Supremo de Justicia, sea considerada idónea y responsable y no caprichosa, sujeta a los vaivenes de las diversas causas, lo que de ocurrir conduciría a un caos interpretativo, que afecta la transparencia y la imparcialidad.

Corresponde al Tribunal Supremo de Justicia la mayor responsabilidad en la interpretación normativa, ya que es la estabilización de la interpretación lo que genera en la población y en los litigantes, la confianza sobre cual sería el sentido que tiene la norma ante un determinado supuesto de hecho (a lo que se refiere la uniformidad de la jurisprudencia).

En otra decisión, igualmente con relación al principio a la seguridad jurídica, la Sala señaló:

…el principio de seguridad jurídica, supone que los cambios en el sentido de la actuación del Poder Público, no se produzcan en forma irracional, brusca, intempestiva, sin preparar debidamente a los particulares sobre futuras transformaciones, pues ello, atentaría contra las expectativas de continuidad del régimen legal y de los criterios preexistentes.

En el orden de las ideas anteriores, G.M. (Derecho Constitucional Vol. I. Valencia: Cuarta Edición. pág. 65) afirma, que la seguridad jurídica consiste en la “...regularidad o conformidad a Derecho y la previsibilidad de la actuación de los poderes públicos y, muy especialmente, de la interpretación y aplicación del Derecho por parte de las Administraciones públicas y los jueces y tribunales”.

En criterio del referido autor, dicho principio, propugna la exclusión del comportamiento imprevisible generador de inseguridad jurídica, pues “...sólo en un ordenamiento en la que la seguridad jurídica sea un principio predominante pueden los ciudadanos defender adecuadamente sus intereses y derechos.” (Sentencia n.° 464/08).

De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.

La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide.

IV

DECISIÓN

Por los razonamientos que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara que HA LUGAR a la pretensión de revisión que incoó el ciudadano AHMAD ALI, contra la sentencia que expidió el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, el 4 de agosto de 2006, la cual SE ANULA.

En consecuencia, SE ORDENA la remisión de copia certificada de esta decisión al Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes para que recaiga nueva sentencia, en acatamiento a la interpretación que se estableció en este fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente. Ofíciese lo que sea conducente.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 16 días del mes de octubre de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Presidenta,

L.E.M.L.

El Vicepresidente,

F.A.C.L.

Los Magistrados,

J.E.C.R. …/

P.R. RONDÓN HAAZ

Ponente

M.T.D.P.

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

A.D.J. DELGADO ROSALES

El Secretario,

J.L.R.C.

PRRH.sn.cr.

Exp. 08-0791

Quien suscribe, Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, salva su voto por disentir del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora que declaró ha lugar la revisión constitucional de la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes el 4 de agosto de 2006, solicitada por el ciudadano AHMAD ALÍ.

La sentencia cuya revisión se solicita declaró con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano NEMMER BASAM en contra del hoy solicitante en revisión. A tal efecto, el aludido Juzgado Superior dirimió si el arrendatario-propietario estaba amparado por lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues el inmueble objeto de la venta está integrado por tres locales comerciales indivisibles -uno de los cuales fue arrendado al demandante-, por lo que el solicitante en revisión invocaba la excepción de venta global.

En ese sentido, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, luego de hacer algunas consideraciones en torno a la propiedad horizontal, concluyó que el inmueble objeto de la venta no estaba constituido bajo los parámetros que exige la Ley de Propiedad Horizontal, de suerte que debía aplicarse lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil, concluyendo que siendo que el inmueble no puede dividirse «cómodamente o sin menoscabo» «…no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un inmueble único, que no está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble».

Por su parte, la mayoría sentenciadora estimó que con tal valoración el Juzgado Superior mencionado incurrió en una errónea aplicación del precepto legal, trasgrediendo el principio de seguridad jurídica.

En criterio de quien suscribe, la sentencia disentida yerra al valorar que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios únicamente procura garantizar la venta global del inmueble, pues el verdadero bien jurídico tutelado por ese precepto es: impedir los abusos ocurridos en el pasado cuando los arrendatarios exigían el derecho de preferencia de forma parcial, esto es, circunscritos a parcelas del inmueble, considerado en su globalidad.

En consonancia con esta interpretación, la mayoría sentenciadora no valoró la circunstancia fáctica de que los tres locales que componían el inmueble lo hacían de forma indivisible sin estar constituidos en propiedad horizontal, y que al ser así toda venta del inmueble y todo ejercicio de derecho de preferencia por parte del arrendatario tenía que recaer sobre la totalidad del inmueble. Si no existe en términos técnicos locales divisibles conforme a las variables catastrales correspondientes, mal puede el arrendador gozar de la excepción del derecho de preferencia para una venta parcelada que no está planteada en la realidad; negar lo contrario sería colocar en poder del propietario la posibilidad de manipular el bien jurídico tutelado por la norma en referencia, pues bastaría con que incorpore modificaciones al inmueble que le permitan fraccionarlo y arrendarlo -en algunos casos incluso bajo dudosa legalidad- para que desconozca el derecho de preferencia de los arrendatarios.

En definitiva, en criterio de la Magistrada disidente es menester que la mayoría sentenciadora reconsidere en el futuro la lectura que hoy le está haciendo al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que bajo una visión social de colectivo e incluso cooperativista de cara al tiempo histórico el momento en que conglomerados se organicen para afrontar sus problemas habitacionales y exigir, no ya como individualidades sino como colectivos, que el o los propietarios les respeten sus derechos (nótese el plural) de preferencia.

Queda en estos términos expuesto el criterio de la Magistrada disidente.

En la fecha ut supra.

La Presidenta,

L.E.M.L.

Vicepresidente,

F.A.C.L.

Los Magistrados,

J.E.C.R.

P.R. RONDÓN HAAZ Ponente

M.T.D.P.

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

Disidente

A.D.J. DELGADO ROSALES

El Secretario,

J.L.R.C.

Exp.- 09-0921

CZM/

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR