Decisión nº 09-10-10. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 14 de Octubre de 2009

Fecha de Resolución14 de Octubre de 2009
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil
PonenteReina del Valle Chejin Pujol
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 14 de octubre del 2009

Años 199º y 150º

Sent. N° 09-10-10.

VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

:

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.260.547 y 4.928.431 respectivamente, con domicilio procesal en la avenida Cuatricentenaria, Edificio Los Estrados, piso 1, oficina 2, frente a Cadafe, Barinas, Estado Barinas, representados por los abogados en ejercicio A.A.P., M.J.A.A. y J.F.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.745, 88.546 y 5.535 respectivamente, contra la ciudadana N.d.J.P.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.790.950, con domicilio procesal en la avenida Marqués del Pumar, Edificio Ana, Planta baja, Escritorio Jurídico “Craveiro & Asociados”, Barinas, Estado Barinas, actuando mediante apoderado judicial el abogado en ejercicio O.d.J.O.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.986.

Alegan los actores en el escrito de reforma de la demanda que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, la celebración de una convención o contrato con la ciudadana N.d.J.P.S., que lo denominaron inicialmente opción de compra, o promesa bilateral de compra-venta o contrato preparatorio de compra-venta, pero que posteriormente se perfeccionó, constituyendo actualmente un contrato de compra venta, pues el mismo contiene todos los elementos de esa clase de contratos, es decir, el consentimiento, objeto, causa y precio determinado, señalando que esta Magistratura debe decidir sobre su naturaleza jurídica, a cuyos efectos acompañaron con el libelo, original del documento en cuestión autenticado en fecha 02 de julio del 2008.

Que el objeto de dicho documento lo constituye un inmueble conformado por una casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos, con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (284,25 M2) de construcción, según Código Catastral Nº 06/04/06/19/35/04/10, afirmando que el original de la carta catastral acompañada con el libelo de la demanda, fue corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas y anulada, por contener errores en cuanto a los linderos y medidas de la parcela de terreno Nº 27 del Parcelamiento Sageco 14, que consta en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito y Estado Barinas, bajo el Nº 10, folios 56 al 65, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre de 1983, cuyos linderos y medidas son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts), que le pertenece a la vendedora según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138, Protocolo Primero, Tomo Cinco (05), Tercer Trimestre de 1983, de fecha 24/08/1983, consignado en copia certificada con el libelo de demanda; que el precio de la venta fue por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00), y su cancelación sería de contado, la cual se haría en un plazo de noventa (90) días a partir de la firma del mencionado documento, el 02 de julio del 2008.

Que se convino que la entrega material del inmueble vendido se haría una vez cancelada la totalidad del precio pactado, vencido el lapso estipulado y treinta (30) días de prórroga al vencimiento del mismo; que consta de documentos privados emanados de la vendedora de fechas 09 de mayo, 09 de junio y 02 de julio del 2008, que hizo entrega de las cantidades de veinte mil bolívares (Bs.20.000,00), diez mil bolívares (Bs.10.000,00) y cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00) respectivamente, que suman la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00), y que afirman constar en los documentos acompañados en original al libelo de demanda, más la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00) entregados en efectivo, por concepto de pago parcial del precio de la venta del inmueble objeto del contrato celebrado entre las partes.

Que con el fin de cancelar la totalidad del precio convenido, solicitaron y obtuvieron del Banco A.d.V., Banco Universal, C.A., un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta, que sumados a la cantidad entregada de setenta y un mil bolívares (Bs.71.000,00) alcanzaba la suma de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs.271.000,00), más la cantidad de ciento setenta y nueve mil bolívares (Bs.179.000,00) que entregarían en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta, y que sumarían la totalidad del precio de venta convenido, como dicen haberlo manifestado en la comunicación de fecha 29/09/2008, en el que ratificaron su voluntad de adquirir el referido inmueble.

Que con la finalidad del otorgamiento del documento que contiene el contrato de compra venta celebrado y el préstamo con garantía hipotecaria por ante la Oficina del Registro Público Inmobiliario competente, realizaron los trámites administrativos necesarios para obtener c.d.R.d.V.P. y ficha catastral por ante el SENIAT y Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, lo cual adujeron haber obtenido.

Que sorpresivamente y sin que existiera motivo justificado para ello, la ciudadana N.d.J.P.S., se ha negado al otorgamiento del instrumento de propiedad y a recibir las sumas de dinero del saldo del precio de venta, entre ellas la otorgada por el Banco A.d.V., CA, que le fue ofrecida, y ante el apremio por el vencimiento del término establecido para la vigencia del contrato, en fecha 02/10/2008 solicitaron por ante el Tribunal Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que notificara a la vendedora de la disposición por parte de ellos de cancelar la totalidad del precio de venta del inmueble vendido, lo cual se hizo en fecha 09/10/2008, según consta de las resultas que acompañaron en original signadas con el N° 08-13.031 de la numeración llevada por ese Juzgado.

Que por ello demandan a la ciudadana N.d.J.P.S., para que convenga o sea condenada por el Tribunal, en: 1°) que celebró con los demandantes contrato de compra-venta de un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación familiar con terreno propio, dentro de la ubicación, superficie del terreno y de la construcción, linderos y medidas, antes señalados; 2°) en cumplir con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento del instrumento que contenga el referido contra de compra venta, como lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil, previa cancelación del saldo del precio de venta convenido; y 3°) en pagar los costos y costas del juicio.

Manifestaron fundamentar la demanda en las pruebas documentales acompañadas y en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.474 y 1.488 del Código Civil, y ofrecer la cancelación del saldo deudor del precio de venta en la forma y oportunidad convenida entre las partes. Solicitaron se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble. Estimaron la demanda en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00). Se reservaron el derecho de demandar los daños y perjuicios causados.

Además acompañaron al libelo copia simple de: comunicación de fecha 19/08/2008, dirigida por la Gerente de Crédito del Banco A.d.V. ciudadana Y.G., a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., de aprobación de solicitud de crédito hipotecario por un monto total de Bs.200.000,00; documento por el cual la ciudadana N.d.J.P.S. daba en venta el inmueble allí descrito a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., quienes a su vez constituían hipoteca de primer grado a favor del Banco A.d.V., Banco Universal; comunicación de fecha 29/09/2008 dirigida a la ciudadana N.J.P.S. por los ciudadanos C.A.M. y V.C.E.; c.d.R.d.V.P., signada con el N° de Registro 1983/0215, emanada del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria; ficha catastral signada con el Código Nº 06/04/06/19/35/04/10 expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, correspondiente al inmueble ubicado en la urbanización Alto Barinas, Kloster 1, N° 27, propiedad de la ciudadana N.d.J.P.S.; certificación de gravámenes del inmueble en cuestión expedida por el Registrador Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 21/08/2008. Y con el escrito de reforma de la demanda, acompañaron: copias simples de ficha catastral (una de ellas con sello húmedo de dicho organismo, firma ilegible y fecha 04/11/2008) de la signada con el mismo Código, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, correspondiente al mencionado inmueble propiedad de la demandada.

En fecha 24 de octubre del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas correspondiéndole el conocimiento de la demanda a este Juzgado, la cual se admitió por auto dictado el 27 de aquél mes y año, ordenándose la citación de la ciudadana N.d.J.P.S., para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.

El 05 de noviembre del 2008, los demandantes presentaron escrito de reforma de la demanda, en los términos que expusieron, antes narrados, la cual fue admitida por auto dictado el 07/11/2008, ordenándose emplazar a la demandada ciudadana N.d.J.P.S., para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, quien fue personalmente citada el 19/11/2008, según consta de la diligencia suscrita por el Alguacil, y del recibo consignado, insertos a los folios 95 y 96, en su orden.

Dentro del lapso legal, el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito en el que luego de exponer una serie de consideraciones sobre las cuestiones previas, opuso la prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por carecer el libelo de la demanda del requisito estipulado en el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, por los motivos que señaló, la cual fue declarada sin lugar mediante sentencia dictada el 17/02/2009, condenándose a la parte demandada al pago de las costas de la incidencia, de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se ordenó la notificación de las partes y/o a sus apoderados judiciales de esa decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 352 ibidem.

Oportunamente, el apoderado judicial del demandado presentó escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola, aduciendo no ser ciertas las aseveraciones expuestas por los actores respecto al negocio jurídico cuyo cumplimiento judicial demandan, adicionadas al perfeccionamiento o transformación del mismo en un contrato de compra venta, por no corresponderse con el contenido del instrumento autenticado acompañado como instrumento fundamental de la demanda y su reforma, considerando que sólo aparece denominado como contrato de opción de compra y no como promesa bilateral de compraventa o contrato preparatorio de compra-venta, como lo afirman los demandantes.

Que los actores califican indistintamente la naturaleza jurídica del negocio controvertido en esta causa, como opción de compra, o promesa bilateral de compraventa o contrato preparatorio de compra venta, e incluso lo califican como contrato de compra venta, y que las diversas denominaciones se corresponden con diferentes nociones o acepciones, que señaló, concluyendo, dicha parte que el instrumento autenticado si bien se calificó como opción de compra, no obstante ambas partes asumieron obligaciones inherentes al perfeccionamiento de la venta, así: “…Después de haber firmado este contrato de opción de compra, es entendido entre las partes, que una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas (s.i.c)…”, afirmando que tal estipulación contractual acredita la naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento judicial se demanda, como la de un precontrato denominado promesa bilateral de compra venta, por haber convenido la venta definitiva con posterioridad al pago total del precio estipulado, solicitando así sea declarado. Citó jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia.

Que en la demanda se afirmó que el objeto de la misma lo constituye el cumplimiento de la venta pactada en el referido instrumento autenticado, según código catastral Nº 06/04/06/19/35/04/10, cuya carta catastral acompañada al libelo fue supuestamente corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, por presuntos errores en los linderos y medidas los cuales fueron fijados en la reforma de la demanda, así: norte: Kloster número 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts); que tal afirmación de los actores relativa a la identidad del inmueble que reclaman en venta no es cierta, en virtud de que en dicho instrumento se convino la promesa bilateral de compra sobre el inmueble conformado por una casa y el terreno sobre el que está construida ubicada en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas, con un área de construcción, medidas y linderos diferentes a los fijados en la reforma de la demanda; que en dicho instrumento se estableció una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 mts2) y doscientos ochenta y seis metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (286,20 mts2) de construcción, con las medidas y linderos siguientes: norte: casa N° 34, en trece con diez metros (13,10 mts), sur: Kloster 1, en trece con diez metros (13,10 mts), este: casa N° 26 en treinta y tres con treinta metros (33,30 mts), y oeste: casa N° 24 en treinta y tres con treinta metros (33,30 mts).

Que las indicadas divergencias en el área de construcción, medidas y linderos del inmueble objeto de la contratación, con el reclamado en venta, acreditan la falta de identidad entre ambos, solicitando así sea declarado en la definitiva, desechando la pretensión de cumplimiento contractual deducida por los demandantes por ser de imposible ejecución.

Que en la reforma de la demanda fue afirmado que la carta catastral código Nº 06/04/06/19/35/04/10, correspondiente al inmueble objeto de la negociación, fue anulada y corregida por la Alcaldía del Municipio Barinas, por contener supuestos errores en los linderos y medidas de la parcela de terreno Nº 27 del Parcelamiento Sageco 14, impugnando los documentos marcados K-1 y K-2, por los motivos que expuso.

Negó que la demandada haya recibido un mil bolívares (Bs.1.000,00) en efectivo por concepto de pago parcial del precio de la venta cuyo cumplimiento se demanda, invocando la admisión tácita de esa negativa por parte de los demandantes en el anexo “J” que acompañaron a la demanda, contentivo del escrito notificatorio presentado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 02/10/2008, y que fue asignado por distribución al Juzgado Primero del Municipio Barinas del Estado Barinas, manifestando que tal admisión la hace valer dada la omisión e inexistencia en dicho anexo “J” del pago negado.

Negó las aseveraciones de presuntos pagos parciales por un total de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00) supuestamente imputables al precio fijado contractualmente en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00) por no corresponderse con la realidad de lo contratado, que no concuerda con la forma de pago convenida en el instrumento fundamental de la demanda, en el que se pactó expresamente el pago integral de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00) en el plazo de noventa días a partir del 02/07/2008, prorrogable por treinta días adicionales que fenecieron el 02/11/2008, resultando ininteligible, incongruente e inexplicable, la afirmación de pagos parciales anteriores a la fecha de contratación imputados al precio fijado en dicho contrato.

Que la integralidad del precio pactado en la referida suma está acreditada en el contrato acompañado como instrumento fundamental de la demanda, y que ha sido admitida por los demandantes en el anexo “F” producido con la demanda, contentivo del documento de venta y préstamo hipotecario redactado por la abogado del Banco A.d.V., C.A., Banco Universal, M.P.C., en el que los accionantes declaran: “…El precio de la presente venta es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.450.000,00), la cual recibimos en este acto en moneda del curso legal de manos de los compradores y a nuestra entera y cabal satisfacción…(s.i.c.)”. Que tal transcripción constituye prueba de confesión extrajudicial que debe valorarse como indicio grave, preciso y concordante en contra de los demandantes, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.400, 1.402 y 1.405 del Código Civil.

Manifestó admitir el contenido de los recibos privados distinguidos “B”, “C” y “D” producidos con la demanda, los cuales prueban que su conferente percibió la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00) en concepto de inicial a la negociación, con antelación a la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se reclama, pero que en ningún caso son imputables o deducibles de la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00), por ser la misma pagadera dentro del periodo convenido en el referido documento autenticado.

Que los actores pretenden imputar a su representada un supuesto incumplimiento contractual sobre la base de su propio incumplimiento; que una vez cancelada la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00) pactada como precio de la negociación, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de venta, y no antes, como lo pretenden los demandantes, quienes confiesan en la demanda y su reforma, que entregarían el saldo del precio adeudado en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que los actores incumplieron la obligación de pagar el precio de la venta cuyo cumplimiento judicial demandan, contraviniendo los términos del contrato y los artículos 1.295, 1.354, 1.527 y 1.528 del Código Civil, pretendiendo cubrir su incumplimiento con las pruebas que acompañaron marcadas “E”, “F”, “G” y “J”, las cuales afirma ser inconducentes para probar el pago del precio fijado en el citado contrato, por las razones que señaló.

De conformidad con lo establecido en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, interpuso reconvención contra los actores por resolución total del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136, acompañado como instrumento fundamental de la acción por cumplimiento contractual constitutivo de la promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble casa de habitación familiar con terreno propio, ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas del Estado Barinas, con una superficie de terreno de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y doscientos ochenta y seis metros cuadrados con veinte centímetros cuadrados (286,20 M2) de construcción, según Código Catastral Nº 06/04/06/19/35/04/10, cuyos linderos y medidas son: norte: casa Nº 34, en 13,10 metros, sur: Kloster 1, en 13,10 metros, este: casa Nº 26 en 33,30 mts, y oeste: casa Nº 24 en 33,30 mts, perteneciente a su poderista según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, Protocolo Primero, Tomo 5º.

Que en tal convenio se estipuló como precio de la venta definitiva de dicho inmueble, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00) pagaderos de contado dentro del lapso previsto entre el 02 de julio y 02 de noviembre del 2008, precio que sostiene no fue pagado dentro del lapso previsto en el contrato, incurriendo con esa omisión los actores reconvenidos en incumplimiento culposo grave que lo hace resoluble de acuerdo con los artículos 1.133 y 1.167 del Código Civil; que no acreditaron el pago, ni tampoco lo acreditaron judicialmente a través del procedimiento de oferta real de pago y subsiguiente depósito.

Que su poderista no ha incumplido obligaciones contractuales, que al contrario, es la única víctima del incumplimiento culposo grave en que incurrieron los actores reconvenidos; que una vez cancelada la totalidad pactada como precio de la negociación, surgiría para su mandante la obligación de suscribir el documento definitivo de la venta y no antes, como lo pretenden los demandantes. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.133, 1.167, 1.277, 1.295, 1.527 y 1.528 del Código Civil. Señaló que en cuanto a los daños y perjuicios resultantes del denunciado incumplimiento contractual, el citado artículo 1.277 los equipara al interés legal previsto en el artículo 1.746 ejusdem. Estimó la reconvención en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs.750.000,00).

Que demanda a los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., para que convengan o a ello los condene el Tribunal, en: 1°) la resolución del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el N° 60, Tomo 136, y en su consecuente extinción jurídica; 2°) los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo y grave que se les imputa equiparados a los intereses legales moratorios que se reclaman en la suma de trescientos treinta y siete bolívares fuertes (Bs.F.337,00) devinientes del monto del precio incumplido a la rata del 3% por ciento anual, calculados a partir del 02 de noviembre del 2008; 3°) la indexación monetaria de los daños y perjuicios reclamados, desde la fecha de interposición de la reconvención hasta la ejecutoria del fallo que los acuerde; y 4°) el pago de las costas y costos de este proceso jurisdiccional. Acompañó: copia de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, en fecha 11/03/2004, en el expediente N° 2002-594.

Por auto del 03/03/2009, se admitió la reconvención propuesta conforme a lo previsto en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el quinto (5°) día de despacho siguiente a aquél, para que la parte actora contestara la reconvención propuesta, conforme la artículo 367 ejusdem.

Dentro del lapso legal, los actores reconvenidos asistidos por el mencionado abogado en ejercicio A.A.P.A., presentaron escrito de contestación a la reconvención propuesta, rechazándola y contradiciéndola por no ser ciertos los hechos narrados y tampoco procedente el derecho invocado.

Alegaron que la demandada reconviniente convino expresamente en la celebración de un contrato que consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros llevados durante el año 2008; que la naturaleza jurídica del contrato es una promesa bilateral de venta en virtud de reunir los elementos esenciales a esta clase de contrato; que el objeto lo constituye un inmueble conformado por una casa de habitación familiar con terreno propio ubicado en la avenida Los Llanos con calle Colombia de la Urbanización Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, jurisdicción del Municipio y Estado Barinas, con una superficie de terreno de 429 mts2 y 286,20 mts2 de construcción, perteneciente a la demandada reconviniente, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito y Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, Protocolo Primero, Tomo 5º; que el precio de venta definitivo se estipuló en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00); que la resolución de contrato procede no sólo cuando haya incumplimiento o inejecución del demandado, que para que prospere la resolución del contrato se requiere el cumplimiento de los otros requerimientos de procedencia de tal acción, y que es necesario observar la gravedad del incumplimiento para saber si el mismo afecta notablemente el interés de los contratantes.

Que la controversia queda suscrita al supuesto incumplimiento por parte de los compradores de la obligación de cancelar el precio de venta en los términos pactados; que la demandada reconviniente adujo que los actores incumplieron la obligación principalísima de pagar el precio nada dijeron sobre su forma de pago, de lo que debe inferirse que el mismo podía ser hecho por partes y por cuotas, fijado… dentro del lapso previsto en el contrato, manifestando que, si los reconvenidos tenían la obligación de pagar el precio en el lapso convenido en el contrato, es porque se trata de un contrato de compra venta, donde existe un precio del objeto como elemento fundamental de esa clase de contrato (artículos 1.474, 1.479, 1.527 del Código Civil), y que en caso de existir como lo afirma la reconviniente, una promesa bilateral de venta, lo incumplido no era el pago del precio, sino la obligación de ejecutar dicho contrato, para que al perfeccionarse, se convirtiera en un verdadero y real contrato de compra venta, al cumplirse la obligación de ofrecimiento y pago en el lapso convenido.

Que las partes convinieron en el precio, como se evidencia de los pagos efectuados parcialmente por los compradores y aceptados por la vendedora, de las sumas de Bs.F.20.000,00, 10.000,00 y 40.000,00, según documentos marcados B, C y D, que aún cuando la demandada negó haber recibido dichos pagos, admitió el contenido de tales recibos, lo que afirman probar que percibió en concepto de inicial a la negociación; que los pagos reconocidos fueron hechos en fechas 09 de mayo, 09 de junio y 02 de julio del año 2008 y el contrato de compra venta fue suscrito en fecha 02/07/2008, aunque fue presentado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 25/06/2008, por lo cual dicen haber quedado reconocidos judicialmente. Manifestaron que con ello queda probado que las partes suscribieron un contrato de venta, lo que surge de la existencia de los elementos esenciales a esa clase de contrato: consentimiento, capacidad, objeto y causa.

Que en el contrato sólo se estipuló que el precio de la venta es por la cantidad de Bs.450.000,00, que nada se dice sobre el momento y lugar del pago, por lo que debe hacerse conforme a lo dispuesto en el artículo 1.528 del Código Civil, es decir, en el lugar y la época en que se haga la tradición, conforme al artículo 1.488 ejusdem, que debía hacerse en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas; que erradamente las partes señalaron que la entrega material se haría en la referida Oficina, debe entenderse que se refería a la tradición de la cosa vendida, pues la entrega material se hace poniendo la cosa en posesión del comprador y entregando las llaves del inmueble; que la demandante reconviniente confunde ambos conceptos, conforme al artículo 1.137 ejusdem.

Que siendo el fundamento de la reconvención el incumplimiento culposo de los reconvenidos en el pago del precio de venta convenido, fijado en la cantidad de Bs.F.450.000,00, aún cuando la actora reconviniente reconoce que recibió como abono o pago de inicial la cantidad de Bs.F.70.000,00, tal acción no puede prosperar, más aún cuando afirman haber quedado probado que no han cancelado el saldo en virtud de la negativa de la vendedora, hoy demandada reconviniente, en otorgar el documento de venta y recibir en ese acto dicho saldo, razón por la cual, rechazaron y contradijeron que deban pagar cantidad alguna de dinero por concepto de daños y perjuicios y la indexación de éstos.

Durante el lapso de ley, ambas partes presentaron escritos mediante los cuales promovieron las siguientes pruebas:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

• Original de documento celebrado por los ciudadanos N.d.J.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Original de documento celebrado por los ciudadanos N.d.J.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Escritos contentivos de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda consignados por la parte demandada. Se observa que tales escritos no constituyen un medio de prueba en sí mismo susceptibles de valoración, dado que el primero contiene las defensas previas opuestas por dicha parte, resueltas oportunamente y declarada sin lugar; y los argumentos esgrimidos en el escrito de contestación, dan lugar a la determinación de los hechos controvertidos, los cuales deben ser demostrados en la fase legal respectiva, y los alegatos en que fue fundamentada la reconvención propuesta, luego de contestada la misma, deben ser igualmente comprobados en autos, razones todas estas por las cuales tales escritos resultan inapreciables.

 Copia certificada de documento por el cual el ciudadano J.L.B., dio en venta a la ciudadana N.d.J.P.S. un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, distinguida con el N° 27, la parcela de terreno tiene una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2), y sus linderos son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts), protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983; inmueble éste sobre el cual la compradora constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario de Aragua C.A., y de segundo grado a favor de FONDUR. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de Ficha Catastral Código Nº 06/04/06/19/35/04/10 expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas. Habiendo sido impugnada por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, carece de valor probatorio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia fotostática de Ficha Catastral Código Nº 06/04/06/19/35/04/10, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, con sello húmedo de dicho organismo, con fecha 04/11/2008 y firma ilegible. Por cuanto el sello húmedo, la firma y fecha que presenta tal instrumento se encuentran en original, resulta improcedente la impugnación efectuada por la parte contraria, y en consecuencia, tratándose de un documento administrativo, (conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004) por emanar de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende gozan de veracidad y autenticidad, dado que contienen una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de recibos de fechas 09/05/2008, 09/06/2008 y 02/07/2008, expedidos por la ciudadana N.d.J.P.S. a favor de los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., por las cantidades de Bs.F.20.000,00, Bs.F.10.000,00 y Bs.F.40.000,00 respectivamente, todos por concepto de pago de inicial de la venta de la vivienda allí descrita. Tratándose de instrumentos privados emanados de la parte contraria, cuyas firmas no fueron desconocidas, ni tachados sus contenidos, en la oportunidad legal prevista para ello, es por lo que se tienen legalmente por reconocidos, y por ende, se aprecian en todo su valor como el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de esas declaraciones, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.

 Copia simple de comunicación de fecha 19/08/2008, dirigida por la ciudadana Y.G., Gerente de Crédito del Banco A.d.V., Banco Universal, a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., de aprobación de solicitud de crédito hipotecario por un monto total de Bs.200.000,00. Se observa que además de haber sido consignada en copia simple, se trata de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, por lo que carece de valor probatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de documento por el cual la ciudadana N.d.J.P.S. daba en venta a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., el inmueble objeto de litigio. De su contenido se evidencia que carece de las firmas o rúbricas de los otorgantes allí identificados, aunado a que fue consignado en copia simple, motivos por los cuales resulta inapreciable.

 Copia simple de comunicación de fecha 29/09/2008 dirigida a la ciudadana N.J.P.S. por los ciudadanos C.A.M. y V.C.E.. Debe destacarse que si bien tiene fecha cierta de emisión, así como firma de los remitentes, carece de la correspondiente nota de recibido, es decir, de la fecha de su recepción, e identificación de la persona natural que la hubiere recibido, o al menos firma ilegible de ésta, razón por la cual tratándose de un instrumento privado opuesto a la demandada, sin que conste en su contenido que hubiese sido efectivamente recibido por la destinataria, es por lo que se estima inapreciable.

 Copia simple de c.d.R.d.V.P., signada con el N° de Registro 1983/0215, emanada del Jefe de Tributos Internos Sector Barinas del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de fecha 28/11/2007. No habiendo sido impugnada por el adversario, y tratándose de un documento administrativo, (conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004) por emanar de un funcionario público que cumple atribuciones conferidas por la ley, y por ende gozan de veracidad y autenticidad, dado que contienen una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de actuaciones correspondientes al expediente signado con el Nº 08-13031 de la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la solicitud formulada por los ciudadanos V.C.E.D. y C.A.M.Q., en fecha 02/10/2008, para que se notificara a la ciudadana N.d.J.P.S., sobre su disposición de cancelar a la notificada la totalidad del precio convenido del inmueble que describieron objeto de la negociación que indicaron. De tales actuaciones se colige que en fecha 08/10/2008, el referido Tribunal ordenó que el Alguacil de ese Despacho practicara la notificación de la ciudadana N.d.J.P.S., anexándosele a la boleta que acordó librar copia certificada de la solicitud; y de la diligencia suscrita por el mencionado funcionario judicial el 09/10/2008, inserta al folio 56, se evidencia que el Alguacil manifestó haberse trasladado a la dirección que indicó, donde se entrevistó con la ciudadana N.d.J.P.S., titular de la cédula de identidad N° 3.790.950, lo que afirmó haber comprobado por medio de su cédula de identidad, quien se negó a firmar la notificación, manifestando que su abogado le indicó que no firmara, ni recibiera nada de lo que le llevaran. Tales actuaciones se aprecian en todo su valor para comprobar los hechos a que se refieren como documento público, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de certificación de gravámenes del inmueble que describe, expedida por el Registrador Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 21/08/2008. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Las confesiones voluntarias y calificadas contenidas en el escrito de contestación al fondo de la demanda. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin precisar las afirmaciones que estima como tales, resulta inapreciable su valoración, dada la imposibilidad de su determinación por parte de este órgano jurisdiccional.

 La confesión voluntaria y calificada de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, cuando afirmó: “omissis… si bien se calificó dicho contrato por opción de compra, no obstante, ambas partes asumieron obligaciones inherentes al perfeccionamiento de la venta…omissis”. Se observa que tal afirmación no constituye confesión alguna de los hechos controvertidos en esta causa, susceptible de ser valorada con fundamento en lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil.

 La confesión voluntaria y calificada de la parte demandada, contenida en el escrito de contestación al fondo de la demanda y con fundamento en el principio de la unidad de la prueba, cuando afirmó: “la integralidad del pago del precio estipulado en cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) pagaderos a contado”. Debe destacarse que tal prueba fue promovida conforme a lo expuesto por la parte actora reconvenida en el capítulo noveno del escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios 183 al 185, para demostrar el valor y mérito probatorio del contrato de venta y constitución de hipoteca de primer grado, inserto a los folios 46 al 51 del expediente, el cual no fue apreciado supra, por carecer de las firmas o rúbricas de los otorgantes, motivo por el cual resulta por ende, inapreciable la prueba aquí promovida.

 Testimoniales de los ciudadanos Antonio José Lozada, J.A.M. y C.R.O., de este domicilio, quienes debidamente juramentados rindieron sus declaraciones por ante este Juzgado, manifestando:

• Antonio José Loza.B.: venezolano, de 51 años de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.998.539, domiciliado en la Urbanización L.B., calle 9, Nro. 79B de esta ciudad de Barinas, del Municipio Barinas del Estado Barinas, que conoce de vista, trato y comunicación a los señores N.P., C.A.M. y V.E., desde hace tiempo; en cuanto a si la ciudadana N.d.J.P.S., le solicitó asesoría jurídica sobre un problema personal de su hijo Osnell Buitriago Pérez, respondió: ser cierto que le solicitó la asesorara sobre un divorcio que se estaba planteando entre su hijo Osnell y su esposa; en relación a que como es cierto que la ciudadana N.d.J.P.S., igualmente le solicitó asesoría legal sobre el contrato de opción de compra de un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación ubicada en la Urbanización Alto Barinas, Kloster I, casa Nro. 27, contrato que tenía pactado celebrar con los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., contestó: ser cierto que le solicitó los servicios como abogado para la redacción del documento de opción a compra de una casa ubicada en Alto Barinas, en el Kloster I, Nro. 27, incluso fue peticionado eso en la oportunidad que le solicitó la asesoría sobre el divorcio de su hijo Osnell; en cuanto a que como es cierto que como abogado en ejercicio visó el documento que contiene el contrato de opción a compra celebrado entre los ciudadanos N.d.J.P.S., C.A.M. y V.C.E., sobre la referida vivienda, respondió: que es cierto que lo firmó, o sea lo visó, documento que contiene la opción a compra del inmueble ubicado en Alto Barinas, en el Kloster I, Nro. 27; que el documento redactado por él fue efectivamente autenticado por ante la Notaría Pública de Barinas, bajo el Nro. 60, Tomo 136 de fecha 02 de julio del 2008; respecto a si por haberle manifestado las partes contratantes, que los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., solicitarían al Banco A.d.V. (Banco Universal) un crédito con garantía hipotecaria para cancelar parte del precio de venta del referido inmueble a la ciudadana N.d.J.P.S., contestó: que es cierto y le consta que los señores N.P., C.A.M. y V.E., le hicieron saber que iban a tramitar un crédito entre el Banco A.d.V., sucursal Pedraza, para pagarle a la señora N.P., parte del precio del inmueble objeto de la negociación del cual se iba a establecer una hipoteca; fundó sus dichos en que todo lo dicho y declarado es cierto y le consta. Repreguntado: en relación a que monto cobró por concepto de honorarios profesionales por la redacción y visado del contrato de opción a compra venta que dice haber redactado y quien pagó esos honorarios, respondió: que cobró doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) de los viejos, y se los pagó la señora N.P.; que desconoce la causa que dio origen al presente juicio, que sólo se limitó a redactar el documento y no se involucró en nada en lo sucesivo; que los señores C.A.M. y V.E., le comentaron que el Banco les había aprobado doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00); en relación a que como le consta que la ciudadana N.d.J.P., dio su consentimiento para que gestionaran dicho crédito si en el contrato de opción a compra venta debidamente autenticado, se pactó el pago de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00) en una operación de contado, respondió: que no le consta que dio su consentimiento, que lo que si es cierto que los señores N.P., C.A.M. y V.E. le comentaron que la señora C.A. y el señor V.E., iban a gestionar un crédito por ante el Banco A.d.V., sucursal Pedraza, para pagarle parte del precio de la negociación pactada sobre la compra del referido inmueble, que también le comentaron que se iba a establecer una hipoteca a favor del referido Banco; en relación a si tiene conocimiento que de que la ciudadana N.P. haya de alguna manera consentido o aceptado el pago fraccionado del monto establecido en el referido contrato autenticado y por qué le consta, respondió: pienso que ha aceptado parte de pago del precio porque la señora A.M. le comentó que le había abonado una suma de dinero, incluso le mostró un recibo donde supuestamente está suscrito por la señora N.P. por un monto de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), que si realmente ese documento está suscrito por la señora N.P. obviamente hay una aceptación; que no tiene conocimiento si el pago parcial al que se refiere fue anterior o posterior al documento de compra venta. Con fundamento en lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la deposición de este testigo, por haber manifestado ser referencial en algunas de las respuestas dadas a las repreguntas formuladas.

• J.E.A.M.: venezolano, de 61 años de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.138.881, domiciliado en la Urbanización Cafinca I, calle Iberia, C-17, Alto Barinas Sur, de esta ciudad de Barinas, del Municipio Barinas del Estado Barinas, que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos N.d.J.P.S., C.A.M. y V.C.E.; que fue llamado por la ciudadana N.P., para efectos de realizar un avalúo del inmueble cuya dirección ya está señalada (Urbanización Alto Barinas, Kloster I, casa Nro. 27 de la ciudad de Barinas, Estado Barinas); respecto a como es cierto y le consta que el avalúo realizado, era con el fin de entregarlo al Banco A.d.V., sucursal Ciudad Bolivia Pedraza, por la ciudadana C.A.M. y V.C.E., en la solicitud de un crédito con garantía hipotecaria que ellos estaban solicitando, contestó: “Al momento de la inspección con fines de avalúo la señora N.P. me informó que los solicitantes de este informe eran los ciudadanos V.C.E. y C.A.M. y que la entidad requiriente era el Banco A.d.V. para lo cual fue dirigido entonces dicho avalúo”, en relación a si para el momento de la practica del avalúo la señora N.d.J.P., prestó su consentimiento aperturando la entrada de la vivienda de su propiedad ubicada en la dirección antes señalada, respondió: “Si es cierto tuve acceso a todas las dependencias de la vivienda sobre la cual se realizaron las mediciones correspondientes, caracterización del mismo, y fotografías de sus ambientes”; en cuanto a si es cierto que el referido crédito hipotecario era para la adquisición de una casa de habitación propiedad de la señora N.d.J.P., dentro de la señalada ubicación, por parte de los señores V.E. y C.A.M., contestó que es cierto, que la señora N.P. dentro del objetivo del avalúo le expresó que era para que la vivienda sirviera de garantía hipotecaria para solicitud de crédito tramitado por los ciudadanos V.E. y C.A.M.; que los honorarios profesionales, causados en la realización del avalúo fueron cancelados por la ciudadana C.A.M.; fundó sus dichos porque fue llamado por la señora N.P. para efectuar el avalúo de la referida vivienda, que para el momento de la inspección visto que era con fines de garantía hipotecaria le solicitó información de quienes tramitaban dicho crédito que para efectos son los solicitantes del avalúo, en este caso los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., que realizada la inspección y el informe correspondiente de avalúo de dicha vivienda, le fueron cancelados por la parte solicitante los honorarios que se correspondieron a cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.450,00), habiendo sido recibidos por intermediación de la señora N.P.. Repreguntado: en relación al monto que arrojó el avalúo efectuado a la vivienda en referencia, contestó: el valor estimado para la fecha 09 de junio del año 2008, se correspondió a cuatrocientos cincuenta mil veintiún bolívares fuertes (Bs.F.450.021,00); en cuanto a que si para realizar el avalúo le era necesario conocer quienes solicitaban dicho avalúo como requisito para tramitar algún crédito, respondió: Conocimiento físico no es necesario, identificación de los solicitantes si se requiere para efectos del avalúo; que el monto que cobró por honorarios profesionales como experto en avalúos fue la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.450,00); respecto a si otorgó recibo de pago por ese concepto a la persona que dice haberle pagado los referidos honorarios, respondió: posterior al recibido de los honorarios la señora C.A.M. le solicitó el recibo de pago por tal concepto; que no tiene conocimiento que la ciudadana N.P. haya consentido o aceptado una forma o modalidad de pago fraccionada diferente a la convenida en el contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes contratantes. De conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia la deposición rendida por este testigo por haber manifestado conocimiento y precisión sobre los particulares interrogados relacionados con los hechos controvertidos en este juicio.

• C.R.O.: venezolano, de 41 años de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.563.877, domiciliado en la Urbanización Prados del Este, calle 4, casa 44 de esta ciudad de Barinas, del Municipio Barinas del Estado Barinas, conocer de vista, trato y comunicación a los ciudadanos N.d.J.P.S., C.A.M. y V.C.E.; en cuanto a como es cierto y le consta que en varias oportunidades habló con la ciudadana N.d.J.P., en relación con un crédito con garantía hipotecaria solicitado por los ciudadanos C.A.M. y V.C.E. al Banco A.d.V. (Banca Universal) en el cual usted presta sus servicios como Analista de Crédito, respondió: “Si es cierto se comunicó varias veces por dos razones, una hipoteca de primer grado que poseía para ese momento el bien en cuestión que estaba en negocio, con la Caja de Ahorros de la Universidad, de la UNELLEZ, y luego para la firma del documento del crédito aprobado; respecto a si el crédito con garantía hipotecaria solicitado por los ciudadanos C.A.M. y V.C.E. era con el fin de cancelar a la ciudadana N.d.J.P.S., parte del precio de venta de un inmueble de su propiedad ubicado en Kloster I, casa Nro. 27 de esta ciudad de Barinas, respondió: si es cierto lo confirmo, el monto del préstamo fue por doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00), en esa época eran doscientos millones; en relación a si es cierto y le consta que con motivo de la solicitud del crédito hipotecario solicitado por los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., al Banco A.d.V. (Banca Universal), la abogada M.P.C., Inpreabogado Nro. 55.977, redactó y remitió a la Gerencia de esa sucursal, el documento que contiene la venta de un inmueble propiedad de N.d.J.P.S. a los ciudadanos C.A.M. y V.C.E., e igualmente la concesión por esa institución bancaria de un crédito de garantía hipotecaria, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) para cancelar parte del precio de la venta a la ciudadana antes mencionada, contestó: Si es cierto la doctora Marisela era la encargada para esa época de la redacción de todos los documentos de créditos del Banco a nivel nacional; fundó sus dichos en que es cierto lo que declaró, que es cierto y le consta, que todo lo anterior es verdad. Repreguntado: en relación a que si cuando afirma que N.d.J.P. se comunicó con usted varias veces, fue personalmente o vía telefónica, respondió: Esa pregunta fue al revés, yo fui la que lo llamé para notificarle vía telefónica la hipoteca que impedía la aprobación del crédito para esa época y luego de liberarla lo hizo telefónicamente para la firma del documento; en cuanto a si alguna vez ha visto a la ciudadana N.d.J.P., respondió: si la he visto como profesora de la Universidad, que es egresado de allá mismo, la ha visto cuando hizo sus estudios en la Universidad en el año 92, la vio personalmente en muchas oportunidades; respecto a si tiene conocimiento del monto por el cual pactaron el contrato de opción a compra venta motivo de juicio, respondió: si el monto fue doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) y el motivo del juicio es por la negativa a no firmar el documento de aprobación del crédito emitido por el Banco el cual estaba regido por un contrato de compra venta; en relación a si tiene conocimiento que la ciudadana N.d.J.P. haya consentido en el pago fraccionado del monto convenido en el contrato de opción a compra venta autenticado, respondió: fraccionado no, completo por el crédito aprobado por el monto aprobado por el Banco. Con fundamento en lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la deposición de este testigo, por haber manifestado evidente contradicción en algunas de las respuestas dadas a las repreguntas formuladas, pues del contenido de las notas marginales estampadas en el documento que le acredita a la ciudadana N.d.J.P.S., la propiedad del inmueble objeto de litigio, se evidencia que el gravamen constituido a favor de la CAYPUEZ fue liberado en fecha 22/05/2008, es decir, con anterioridad a la fecha de celebración del contrato en controversia; además de la contradicción señalada en cuanto al precio de tal negociación.

En el término legal, sólo la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes y habiendo la contraria presentado oportunamente sus observaciones a los mismos, por auto del 17 de julio del 2009, se dijo “Vistos” entrando el Tribunal en términos para decidir dentro del lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a aquél, conforme a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

PREVIO:

Seguidamente quien aquí decide analiza la naturaleza jurídica del contrato celebrado por los ciudadanos N.d.J.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02 de julio del 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, pues los actores aducen que lo denominaron inicialmente opción de compra, o promesa bilateral de compra-venta o contrato preparatorio de compra-venta, pero que posteriormente se perfeccionó, constituyendo actualmente un contrato de compra venta, por contener todos los elementos de esa clase de contratos, es decir, consentimiento, objeto, causa y precio determinado; en tanto que la demandada afirma que es un precontrato denominado promesa bilateral de compra venta, por haber convenido la venta definitiva con posterioridad al pago total del precio estipulado, solicitando así sea declarado.

En tal sentido tenemos que el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

.

Ahora bien, tomando en cuenta que la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes hoy en litigio, cuyo cumplimiento pretenden los accionantes-reconvenidos y su resolución la demandada-reconviniente, constituye un hecho controvertido en esta causa, es por lo que esta juzgadora, en atención a la facultad estipulada en la citada disposición legal, procede a determinarla en los siguientes términos:

La teoría general del contrato, estudia todo lo relacionado con esta fuente principalísima de obligaciones, es decir, concepto, clasificación, estructura, efectos y terminación. Dentro de tal teoría, encontramos los hechos, actos y negocios jurídicos, siendo este último, el acto por el cual un sujeto de derecho regula sus intereses propios en las relaciones con los otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico dispone para determinar sus efectos jurídicos; y los cuales pueden ser unilaterales y bilaterales.

Por su parte, el negocio jurídico bilateral consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común. Estos a su vez, se clasifican en acuerdos, convención y contratos.

El artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como:

Es la convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

De otro modo, encontramos dentro de la clasificación de los contratos, y atendiendo a las normas legales que lo regulen, los denominados contratos innominados o atípicos, que son los que carecen de regulación legal específica, aun cuando en la doctrina y en la práctica tengan una denominación, pues son producto de la autonomía de la voluntad, se rigen por las reglas fijadas por las partes contratantes, siempre que no violen normas imperativas y supletoriamente, por normas y principios generales a todos los contratos en cuya categoría estén comprendidos, y a los principios generales aplicables a los mismos.

Los contratos preliminares, también denominados por la doctrina promesas, precontratos o contratos preparatorios, son negocios jurídicos bilaterales, que se caracterizan por producir el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrarlo una o ambas partes.

Sobre la promesa bilateral de compra-venta, (también llamada por algunos autores precontrato o contrato preparatorio de compraventa), la doctrina patria sostiene:

…(sic). La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compraventa, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

Es un convenio porque no solo se cumplen en su formación todos los requisitos inherentes al contrato, sino porque estas dos expresiones son equivalentes para el legislador venezolano; decimos partes y no personas porque nos estamos refiriendo a un contrato innominado, pero afirmamos que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa por ser éste el objeto de dicho contrato; afirmamos que se comprometen a concurrir ellas mismas ya que, de no ser así, cambiaría la naturaleza jurídica de la institución; y agregamos, por último, que no han querido, no han podido o no les ha convenido celebrar en el momento, puesto que cualquiera de estos tres supuestos constituirán siempre el motivo de la celebración de semejante convenio.

Admitido, como lo hemos hecho, que la promesa bilateral de compra y venta no es más que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él…(omissis).

En cuanto a la promesa bilateral de compra y venta, la diferencia fundamental con el contrato de compraventa se encuentra en que éste último constituye el objeto de aquél y, en consecuencia, cuando éste se celebra simplemente se está consumando el anterior. En efecto, mediante el precontrato o contrato innominado de compra y venta las partes se comprometen a celebrar otro contrato, el de compraventa, luego al dar cumplimiento a dicho compromiso ya no tendremos más el precontrato, el cual habrá desaparecido para dar paso a la compraventa como tal…(sic)

. (Tomado de la obra Contratos, Volumen II, A.R.M.E., Primera Edición, 1998).

“Es el contrato por el cual dos o más personas se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta…(sic).

En Venezuela, … en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…(sic). (Tomado de la obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, J.L.A.G., Décima Sexta Edición, año 2006).

“…la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio…(omissis). (Tomado de la obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, E.M.L.E.P.S., UCAB, Caracas 2007).

Los criterios doctrinarios que preceden, los comparte plenamente esta juzgadora, y de los cuales se colige entonces, que el contrato de compraventa constituye el objeto de la promesa bilateral de compra y venta o contrato preparatorio de compra venta, razón por la cual mal pueden equipararse tales términos, al contrato de venta, como erradamente lo adujeron los actores en la reforma del libelo de la demanda.

Por otra parte, se observa que el artículo 1.159 del Código Civil, dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

En el caso de autos, del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, contentivo del contrato acompañado como instrumento fundamental de la pretensión de cumplimiento del mismo aquí ejercida, y cuya naturaleza se analiza, se desprende que las partes contratantes y aquí en litigio, en forma expresa convinieron en celebrar un contrato de opción de compra, el cual conforme a las motivaciones que preceden, constituye dentro de nuestra legislación, un contrato innominado inmerso en los contratos preliminares, y dado que en el mismo ambas partes asumieron obligaciones, es por lo que, tomando en consideración los fundamentos (jurídicos y doctrinarios) antes señalados, resulta forzoso para quien aquí decide determinar que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio en esta causa (cumplimiento, y resolución por vía de reconvención), es la de una promesa bilateral de compraventa, o contrato preparatorio de compraventa, también conocido en la práctica como un contrato de opción de compraventa; Y ASÍ SE DECLARA.

PREVIO:

En relación con el argumento esgrimido por el apoderado judicial de la accionada en el escrito de contestación a la demanda, de que en la demanda se afirmó que el objeto de la misma lo constituye el cumplimiento de la venta pactada en el referido instrumento autenticado, según código catastral Nº 06/04/06/19/35/04/10, cuya carta catastral acompañada al libelo fue supuestamente corregida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, por presuntos errores en los linderos y medidas, los cuales fueron fijados en la reforma de la demanda, así: norte: Kloster número 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33mts); que tal afirmación de los actores relativa a la identidad del inmueble que reclaman en venta no es cierta, en virtud de que en dicho instrumento se convino la promesa bilateral de compra sobre el inmueble conformado por una casa y el terreno sobre el que está construida ubicada en la avenida Los Llanos con calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, casa Nº 27, jurisdicción del Municipio Barinas, con un área de construcción, medidas y linderos diferentes a los fijados en la reforma de la demanda; que en dicho instrumento se estableció una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 mts2) y doscientos ochenta y seis con veinte metros cuadrados (286,20 mts2) de construcción, con las medidas y linderos siguientes: norte: casa N° 34, en trece con diez metros (13,10 mts), sur: Kloster 1, en trece con diez metros (13,10mts), este: casa N° 26 en treinta y tres con treinta metros (33,30 mts), y oeste: casa N° 24 en treinta y tres con treinta metros (33,30 mts); que las indicadas divergencias en el área de construcción, medidas y linderos del inmueble objeto de la contratación, con el reclamado en venta, acreditan la falta de identidad entre ambos, solicitando así se declare en la definitiva, y que se deseche la pretensión de cumplimiento contractual deducida por los demandantes por ser de imposible ejecución, este órgano jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:

En el contrato objeto de controversia, contentivo de la promesa bilateral de compra venta, preparatorio de compra venta o de opción de compra venta, celebrado por las partes en litigio, y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, se señaló como objeto de tal negociación, lo siguiente:

…(sic) un inmueble constituido por Una (1) Casa de Habitación Familiar con Terreno Propio, ubicado por la Avenida Los Llanos con Calle Colombia, Alto Barinas Norte, Kloster 1, Casa No. 27, jurisdicción del Municipio Barinas, Estado Barinas, con una superficie de terreno de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE METROS CUADRADOS (429 M2) y DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS CUADRADOS (286,20 M2) de construcción, según Código Catastral No. 06-04-06-19-35-04-10; cuyos linderos y medidas son: NORTE: Casa No. 34, en 13,10 Mts; SUR: Kloster 1, en 13,10 Mts; ESTE: Casa No.26 en 33,30 Mts; y OESTE: Casa No.24 en 33,30 Mts…(sic).

Igualmente, consta del texto del citado documento cuyo cumplimiento pretenden los accionantes reconvenidos en esta causa, que las partes contratantes estipularon que:

…(omissis). El Inmueble que LA PROPIETARIA da en opción a compra le pertenecen según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Estado Barinas, de fecha 24-08-1.983, bajo el No. 45, Folios 133 al 138, Protocolo Primero, Tomo Quinto (5°), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del citado año..,(sic).

Por su parte, el señalado documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983, que riela en autos en copia certificada, contiene la venta celebrada entre los ciudadanos J.L.B. -vendedor- y N.d.J.P.S. -compradora- de un inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, la parcela de terrero distinguida con el N° 27, tiene una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y sus linderos son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33 mts), inmueble éste sobre el cual la compradora constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario de Aragua C.A., y de segundo grado a favor de FONDUR.

De una simple comparación efectuada entre ambos documentos (el autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, el 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, y el protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983), se colige entonces que ciertamente existe divergencia en el primero de los citados, en cuanto a los linderos norte y sur -que se encuentran invertidos-, así como en el segundo dígito de la casa o parcela correspondiente al lindero oeste, y en las medidas indicadas en cada uno de los linderos allí mencionados.

Ahora bien, tomando en cuenta el hecho cierto -y no controvertido en este juicio- de que la demandada-reconviniente ciudadana N.d.J.P.S., es la propietaria del inmueble identificado en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983, titularidad ésta que conjuntamente con los datos de registro fueron expresamente señalados en el documento cuyo cumplimiento aquí peticionan los actores, es por lo que esta juzgadora considera que tal circunstancia, a saber, el error material incurrido en algunos linderos y medidas de los indicados en el contrato objeto de litigio, (especificados en el párrafo anterior), no puede, bajo ningún concepto, traer como consecuencia la desestimación de la pretensión de los accionantes, todo ello en virtud de que, en el caso de que llegase a prosperar la demanda de cumplimiento intentada, la ejecución del fallo que así lo declarase, en modo alguno puede estimarse inejecutable, dado que el inmueble objeto de negociación se encuentra plenamente identificado en el instrumento que le acredita a la demandada y reconviniente la propiedad del mismo; razones todas estas por las que resulta forzoso considerar improcedente el alegato aducido en tal sentido por dicha parte en el escrito de contestación a la demanda; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

Analiza esta juzgadora la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada por resolución total del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, aduciendo que en dicho convenio se estipuló como precio de la venta definitiva de tal inmueble, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00) pagaderos de contado dentro del lapso previsto entre el 02 de julio y 02 de noviembre del 2008, precio que sostiene no fue pagado dentro del lapso previsto en el contrato, que con esa omisión los actores reconvenidos incurrieron en incumplimiento culposo grave; que su poderista no ha incumplido obligaciones contractuales, quien es la única víctima del incumplimiento culposo grave en que incurrieron los actores reconvenidos; que una vez cancelada la totalidad pactada como precio de la negociación, surgiría para su mandante la obligación de suscribir el documento definitivo de la venta y no antes como lo pretenden los demandantes.

Que con fundamento en los artículos 1.133, 1.167, 1.277, 1.295, 1.527 y 1.528 del Código Civil, demanda a los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., para que convengan o a ello los condene el Tribunal, en: 1°) la resolución del referido contrato, y en su consecuente extinción jurídica; 2°) los daños y perjuicios causados por el incumplimiento culposo y grave que se les imputa equiparados a los intereses legales moratorios que se reclaman en la suma de trescientos treinta y siete bolívares fuertes (Bs.F.337,00) devinientes del monto del precio incumplido a la rata del 3% por ciento anual, calculados a partir del 02 de noviembre del 2008; 3°) la indexación monetaria de los daños y perjuicios reclamados, desde la fecha de interposición de esta reconvención hasta la ejecutoria del fallo que los acuerde; y 4°) el pago de las costas y costos de este proceso jurisdiccional.

En materia de reconvención, el autor A.R.R., la define como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Editorial Arte, Volumen III, Caracas 1992, pág. 145). De dicha definición se deduce que la única conexión exigida entre la reconvención y la demanda principal es de carácter subjetivo, pues el demandado que la propone asume la posición de actor, denominándosele demandado-reconviniente, y el accionante en la demanda principal contra quien se ejerce tal mutua petición, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor-reconvenido.

En el caso de autos, la accionada reconviniente fundamentó su contrademanda, entre otros, en el citado artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato, b) la resolución del contrato, y c) daños y perjuicios; esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

En el caso de autos, se observa que la pretensión de resolución y subsidiariamente daños y perjuicios, del contrato acompañado como instrumento fundamental de la demanda intentada, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, el cual como bien fue determinado en el primer punto previo a.v.s.u. promesa bilateral de compraventa, o contrato preparatorio de compraventa, también conocido en la práctica como un contrato de opción de compraventa, sobre el inmueble identificado en el punto previo que precede, la fundamenta la demandada reconviniente en que los actores reconvenidos incumplieron con su obligación de pagar el precio de la venta definitiva estipulado en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00), suma ésta que según adujo el representante judicial de dicha parte, era pagadera de contado dentro del lapso previsto entre el 02 de julio y 02 de noviembre del 2008, -cursivas de este Despacho-.

Así las cosas, quien aquí decide estima menester precisar lo convenido al respecto por las partes hoy en litigio, en el citado contrato, que señala:

…(omissis). El precio de la Venta es por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (450.000,00). Después de haber firmado este contrato de opción de compra; es entendido entre las partes, que una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas,…(sic). El Lapso para la cancelación tiene como máximo noventa (90) Días a partir de la firma de este documento, y la prorroga de Treinta (30) Días fecha en que deben cancelar la totalidad acordada;…(sic).

Del contenido contractual transcrito, se evidencia de manera clara, que las partes allí contratantes y hoy en litigio, al haber celebrado una promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa, o contrato de opción de compraventa, mal podían acordar en forma de contado el pago total e íntegro del precio estipulado por la venta definitiva, como erróneamente lo sostienen las partes en litigio en los escritos de reforma de la demanda y contestación de la misma con reconvención presentados, pues de haber sido esa la intención de las partes intervinientes en tal relación contractual, no se hubiere establecido en forma expresa en dicho contrato, que: “una vez cancelado la totalidad de la deuda, será realizado el documento de venta definitivo y suscrito ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas,…(sic)” y menos aún, se hubiese estipulado que: “El Lapso para la cancelación tiene como máximo noventa (90) Días a partir de la firma de este documento, y la prorroga de Treinta (30) Días fecha en que deben cancelar la totalidad acordada;…(sic).”; -como expresamente así fue convenido- desprendiéndose entonces de tales afirmaciones, que los actores reconvenidos tenían un lapso total de ciento veinte (120) días contados a partir del 02 de julio del 2008 –fecha de celebración del contrato en cuestión-, para la cancelación íntegra del precio allí fijado; Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, tomando en cuenta que el argumento esgrimido como fundamento de reconvención por resolución del tantas veces contrato, fue que el pago del precio fijado en el mismo debía ser efectuado de contado por los demandantes reconvenidos, y por cuanto se encuentra demostrado en autos, todo lo contrario, es decir, que para el pago en cuestión los hoy actores tenían un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir del 02/07/2008, conforme a las motivaciones que anteceden, es por lo que mal puede prosperar la señalada contrademanda propuesta y por ende, resulta improcedente el pago de los daños y perjuicios reclamados subsidiariamente; Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

Determinada como se encuentra en el texto de este fallo, la naturaleza jurídica del contrato celebrado por los ciudadanos N.d.J.P.S., V.C.E. y C.A.M., autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, el cual -como bien quedó dicho supra-, versa sobre una promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, es por lo que quien aquí decide procede a pronunciarse sobre la pretensión de cumplimiento del referido contrato, intentada por los ciudadanos V.C.E.D. y C.A.M.Q., sobre el bien inmueble suficientemente descrito e identificado en el segundo punto previo contenido en esta decisión.

En tal sentido, tenemos que en la reforma de la demanda, los actores alegaron que el precio de dicha negociación fue por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00), y su cancelación sería de contado, la cual se haría en un plazo de noventa (90) días a partir del 02/07/2008, fecha de la firma de dicho documento; que en fechas 09 de mayo, 09 de junio y 02 de julio del 2008, entregaron las cantidades de veinte bolívares (Bs. 20.000,00), diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) respectivamente, lo que suma la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) más la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00) entregados en efectivo por concepto de pago parcial del precio de tal negociación; que con el fin de cancelar la totalidad del precio convenido, solicitaron y obtuvieron del Banco A.d.V., Banco Universal, C.A., un préstamo con garantía hipotecaria de primer grado sobre el señalado inmueble, que sumados a la cantidad de setenta y un mil bolívares (Bs.71.000,00) que afirmaron haber entregado alcanzaba la suma de doscientos setenta y un mil bolívares (Bs.271.000,00), más la cantidad de ciento setenta y nueve mil bolívares (Bs.179.000,00) que entregarían en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta, y que sumarían la totalidad del precio de venta convenido.

Que la ciudadana N.d.J.P.S., se ha negado al otorgamiento del instrumento de propiedad y a recibir las sumas de dinero del saldo del precio, por lo que con fundamento en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.474 y 1.488 del Código Civil, demandan a la mencionada ciudadana para que cumpla con la obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento del instrumento que contenga el referido contra de compra venta, como lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil, previa cancelación del saldo del precio convenido.

El artículo 1.167 del Código Civil, establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.

En este orden de ideas, cabe destacar que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la accionada negó, rechazó y contradijo la misma, negando que su representada haya recibido un mil bolívares (Bs.1.000,00) en efectivo por concepto de pago parcial del precio de la venta cuyo cumplimiento se demanda; admitió en forma expresa el contenido de los recibos privados acompañados por la actora los cuales adujo demostrar que su conferente percibió la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00) en concepto de inicial a la negociación, con antelación a la suscripción del contrato cuyo cumplimiento se reclama, que en ningún caso son imputables o deducibles de la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00), por ser la misma pagadera dentro del periodo convenido en el referido documento autenticado.

Afirmó que los actores pretenden imputar a su representada un supuesto incumplimiento contractual sobre la base de su propio incumplimiento; que una vez cancelada la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F.450.000,00) pactada como precio de la negociación, surgiría para la demandada la obligación de suscribir el documento definitivo de venta, y no antes, quienes incumplieron la obligación de pagar el precio contraviniendo los términos del contrato y los artículos 1.295, 1.354, 1.527 y 1.528 del Código Civil.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos que alegare.

Ahora bien, tomando en cuenta los hechos controvertidos en esta causa, esta juzgadora considera oportuno señalar que en materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, el cual se encuentra estipulado en el artículo 1.159 del Código Civil, que dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

Conforme a este principio contractual, cualquier persona puede obligarse sólo en virtud de su propio consentimiento legítimamente manifestado, dado que es la voluntad de un sujeto de derecho la única fuente apta para producir obligaciones, lo que las faculta además para pactar entre ellas las prestaciones que deseen, siempre que no sean contrarias a las leyes, al orden público, y a las buenas costumbres, pues éstas constituyen la únicas limitaciones a dicho principio.

La norma antes transcrita está referida asimismo al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

Por su parte, el artículo 1.160 del referido Código, establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Así las cosas, y partiendo de los hechos controvertidos, suficientemente analizados y decididos en los dos primeros puntos previos contenidos en este fallo, resulta oportuno reiterar entonces que, el contrato celebrado por las partes en controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 02 de julio del 2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, cuyo cumplimiento pretenden los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., versa sobre una promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, sobre el bien inmueble propiedad de la ciudadana N.d.J.P.S., según consta del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/08/1983, bajo el Nº 45, folios del 133 al 138 vto del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1983, constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicada en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, la parcela de terrero distinguida con el N° 27, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y sus linderos son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33mts).

Asimismo, debe advertirse que con la copia fotostática de la ficha catastral código Nº 06/04/06/19/35/04/10, expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Barinas, con sello húmedo de dicho organismo, de fecha 04/11/2008 y firma ilegible, cursante al folio 77 de este expediente, analizada y valorada supra, se encuentra demostrado que el inmueble propiedad de la aquí demandada, y descrito en el párrafo que precede, se encuentra ubicado actualmente en la calle Kloster 1, y tiene un área de construcción de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros (284,25 m2), razón por la cual estas especificaciones deben tenerse como complementarias de la descripción e identificación del bien inmueble objeto de controversia; Y ASÍ SE DECIDE

En relación con el precio de la negociación, ambas partes admitieron que el mismo fue fijado en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00), tal y como está contenido en el contrato que aquí nos ocupa, y respecto al pago o cancelación íntegra del precio allí fijado, se ratifican las motivaciones expresadas en el punto previo de la reconvención propuesta en esta causa, en cuanto a que los actores reconvenidos tenían para ello un lapso total de ciento veinte (120) días contados a partir del 02 de julio del 2008 -fecha de celebración de dicho contrato-, el cual venció el 02 de noviembre del 2008, inclusive.

Ahora bien, con el original de los recibos de fechas 09/05/2008, 09/06/2008 y 02/07/2008, expedidos por la ciudadana N.d.J.P.S. a favor de los ciudadanos V.C.E. y C.A.M., por las cantidades de Bs.F.20.000,00, Bs.F.10.000,00 y Bs.F.40.000,00 respectivamente, todos ellos por concepto de pago de inicial de la venta de la vivienda allí descrita, suficientemente analizados y valorados, quedó plenamente demostrado que la demandada recibió de los hoy actores la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00), por concepto de inicial de tal negociación; más no fue comprobado en autos que los demandantes le hayan entregado a la adversaria la cantidad de un mil bolívares (Bs.1.000,00) en dinero en efectivo, así como tampoco que la accionada hubiere recibido la suma total de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00), por un concepto distinto al de la negociación del inmueble a que tales recibos se contraen, ni que tal monto no fuere imputable al precio fijado en el contrato cuyo cumplimiento aquí se pretende.

Igualmente, al adminicularse el contenido de los tres (3) recibos referidos supra a la declaración rendida por ante este Tribunal por el ciudadano J.E.A.M., -antes analizada y valorada-, es por lo que este órgano jurisdiccional considera que se encuentra plenamente demostrado en estas actas procesales que el mencionado testigo realizó un avalúo al inmueble objeto del citado contrato, que dentro del objetivo del avalúo la señora N.P. le expresó que era para que la vivienda sirviera de garantía hipotecaria para solicitud de crédito tramitado por los ciudadanos V.E. y C.A.M.; habiendo fundado sus dichos el mencionado testigo en que fue llamado por la señora N.P. para efectuar el avalúo de la referida vivienda, que para el momento de la inspección visto que era con fines de garantía hipotecaria le solicitó información de quienes tramitaban dicho crédito que para efectos son los solicitantes del avalúo, en este caso los ciudadanos V.C.E. y C.A.M.; que el valor estimado de dicho avalúo para la fecha 09 de junio del año 2008, se correspondió a la suma de cuatrocientos cincuenta mil veintiún bolívares fuertes (Bs.F.450.021,00), y que para realizar el avalúo no es necesario el conocimiento físico de quienes lo solicitaban, pero que la identificación de los solicitantes si se requiere para efectos del avalúo.

En consecuencia, quien aquí juzga considera que las partes contratantes y aquí en litigio, inicialmente pactaron en forma verbal la celebración de un contrato de promesa bilateral de compra venta, preparatorio de compra venta u opción de compra venta sobre el citado bien, cuyo valor del inmueble objeto de tal negociación fue fijado en el avalúo efectuado por el mencionado testigo ciudadano J.E.A.M., para el 09 de junio del 2008, en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil veintiún bolívares fuertes (Bs.F.450.021,00), monto éste que entiende esta sentenciadora, fue tomado como base o referencia para establecer el precio definitivo de la negociación celebrada inicialmente en forma verbal, y materializada por escrito en el tantas veces citado contrato autenticado en fecha 02/07/2008; Y ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, se debe destacar que, al haber cancelado los actores a la ciudadana N.d.J.P.S., la cantidad de setenta mil bolívares (Bs.70.000,00) por concepto de inicial de tal negociación, cuyo precio fue estipulado en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs.450.000,00), -hecho éste no controvertido, por haber sido expresamente admitido por las partes en controversia-; aunado a que con las resultas de la notificación judicial sustanciada en el expediente signado con el Nº 08/13031 de la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, se encuentra plenamente demostrado, que los ciudadanos V.C.E.D. y C.A.M.Q., en fecha 02/10/2008, es decir, dentro del lapso de ciento veinte (120) días correspondiente al plazo convenido en el contrato en cuestión para la cancelación del referido precio, cumplieron con la formalidad de poner a la ciudadana N.d.J.P.S., en conocimiento sobre su disposición de cancelarle la totalidad del precio convenido del inmueble objeto de tal negociación, es por lo que resulta forzoso concluir que, los aquí accionantes manifestaron en forma expresa mediante el procedimiento de la notificación judicial, su voluntad de pagar la diferencia o saldo adeudado del precio fijado en el contrato cuyo cumplimiento demandan, razones todas estas por las que mal puede considerarse que los demandantes hayan incumplido con la señalada obligación legal y contractual asumida; Y ASÍ SE DECIDE.

Por lo tanto, y tomando en cuenta que la pretensión ejercida tiene por objeto o versa sobre una obligación de hacer, cual es, el otorgamiento por parte de la ciudadana N.d.J.P.S. a los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., del respectivo documento de venta (traslativo del derecho de propiedad) del inmueble objeto de la negociación en litigio, constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicado en la calle Kloster 1, en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, la parcela de terrero distinguida con el N° 27, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y un área de construcción de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros (284,25 m2), y sus linderos son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33mts), ello en virtud de la negativa tácita por parte de la demandada a recibir el saldo adeudado por tal concepto, y por ende, a otorgar el documento de venta correspondiente, es por lo que esta juzgadora estima procedente la referida pretensión; Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, por cuanto en el caso de autos, está comprobado que los actores le adeudan a la parte demandada la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares (Bs.380.000,00), por concepto de diferencia o saldo del precio total fijado en el señalado contrato, monto éste obtenido de la aplicación de una simple operación aritmética o matemática, cual es, restarle al precio de dicha negociación, la suma total por concepto de inicial cancelada, es por lo que esta juzgadora estima menester advertir que, una vez que los actores cumplan con tal obligación, nace de pleno derecho para la adversaria, la obligación prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, que es la de otorgar por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, el correspondiente instrumento de venta del citado inmueble suficientemente descrito supra; Y ASÍ SE DECIDE.

Sin embargo, luego de que quede definitivamente firme la presente decisión, y cancelado como haya sido totalmente la suma de dinero adeudada por los actores, y en el supuesto negado de que la demandada no cumpla voluntariamente con la obligación legal citada en el párrafo que antecede, el presente fallo podrá ser protocolizado como documento declarativo de venta del citado inmueble, y traslativo de la propiedad, posesión y dominio que dicha negociación implica, Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de las motivaciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, propuesta por la demandada ciudadana N.d.J.P.S. contra los actores ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., ya identificados.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 02/07/2008, bajo el Nº 60, Tomo 136 de los libros respectivos, intentada por los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., contra la ciudadana N.d.J.P.S., identificados en el texto de este fallo.

TERCERO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena a la demandada ciudadana N.d.J.P.S. otorgar a los ciudadanos C.A.M.Q. y V.C.E.D., por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, el correspondiente documento de venta del inmueble constituido por una casa-quinta y la parcela de terreno donde está construida, ubicado en la calle Kloster 1, en la urbanización Alto Barinas del Municipio y Estado Barinas, la parcela de terrero distinguida con el N° 27, con una superficie de cuatrocientos veintinueve metros cuadrados (429 M2) y un área de construcción de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con veinticinco centímetros (284,25 m2), y sus linderos son: norte: Kloster N° 1 en trece metros (13,00 mts), sur: parcela número treinta y cuatro (Nº 34) en trece metros (13,00 mts), este: parcela número veintiseis (Nº 26) en treinta y tres metros (33,00 mts), y oeste: parcela número veinte y ocho (Nº 28) en treinta y tres metros (33mts). Asimismo, se declara que luego de que quede definitivamente firme esta decisión, y cancelado como haya sido por los actores la diferencia o saldo adeudado del precio total fijado en el señalado contrato de promesa bilateral de compraventa, contrato preparatorio de compraventa o contrato de opción de compraventa, y en caso de que la demandada no cumpla voluntariamente con lo anteriormente ordenado, el presente fallo podrá ser protocolizado como documento declarativo de venta del inmueble en cuestión y traslativo de la propiedad, posesión y dominio que dicha negociación implica.

CUARTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas del juicio y de la reconvención, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 515 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los catorce (14) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo la una y cuarenta de la tarde (01:40 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 08-8939-CO

mf.

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