Sentencia nº 104 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 2 de Marzo de 2015

Magistrada Ponente: GLADYS MARÍA GUTIERREZ ALVARADO

Consta en autos que, el 10 de julio de 2012, la ciudadana A.M.R.R., titular de la cédula de identidad n.° 14.903.997, mediante la representación de los abogados S.G.F. y W.C., con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los n.ros 22.933 y 34.020, respectivamente, incoó ante esta Sala acción de a.c., con solicitud de medida cautelar innominada de suspensión de efectos, contra la sentencia que emitió el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 15 de febrero de 2012, que declaró: (i) sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; (ii) confirmó la decisión apelada y, en consecuencia declaró improcedente la demanda interpuesta por la hoy accionante en amparo, en el juicio por retracto legal arrendaticio que incoó la solicitante de la protección constitucional contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R.; para cuya fundamentación denunció la violación a sus derechos a la tutela judicial eficaz, a la defensa y al debido proceso que acogieron los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Luego de la recepción del escrito, se dio cuenta en Sala por auto del 12 de julio de 2012 y se designó ponente a la Magistrada G.M.G.A., quien con tal carácter suscribe la presente decisión.

El 3 de agosto de 2012, diligenció la representación judicial de la parte accionante solicitando admisión de la acción interpuesta y el decreto de la medida cautelar peticionada en el escrito libelar.

Mediante diligencia presentada el 13 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte accionante ratificó su pedimento de admisión en la presente causa.

El 16 de noviembre de 2012, esta Sala dictó sentencia n.° 1529 mediante la cual admitió la acción de amparo interpuesta, acordó la medida cautelar de suspensión de efectos contra la sentencia accionada en amparo y ordenó las notificaciones correspondientes. Siendo que el mismo día, mediante auto, se dejó constancia de haber notificado -vía telefónica- al secretario del Juzgado presunto agraviante acerca del contenido de la sentencia antes comentada.

El 21 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte accionante solicitó copias certificadas de la decisión n.° 1529 dictada por esta Sala el 16 de noviembre de 2012.

Ese mismo día -21 de noviembre de 2012-, la representación judicial de la parte accionante solicitó que se notificara del acuerdo de la medida cautelar decretada en el presente asunto al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

El 22 de noviembre de 2012, se dictó auto acordando las copias certificadas solicitadas por la representación judicial de la parte accionante.

El 28 de noviembre de 2012, fueron librados los oficios y las boletas de notificación ordenadas en la decisión n.° 1529 dictada en la presente causa.

Mediante oficio n.° 501 del 30 de noviembre de 2012, la abogada J.L.F.d.A., Jueza Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, remitió resultas de las notificaciones practicadas por ese despacho a los terceros interesados en el presente asunto.

El 8 de enero de 2013, se dejó constancia de la entrega de la notificación correspondiente a la Fiscal General de la República.

El 10 de abril de 2013, diligenció la representación judicial de la parte accionante solicitando se fijara audiencia en la causa.

En reunión de la Sala Plena del 8 de mayo de 2013, se eligió la Junta Directiva de este Tribunal Supremo de Justicia, quedando reconstituida la Sala Constitucional de la siguiente manera: G.M.G.A., en su condición de Presidenta, F.A.C.L., como Vicepresidente, y los Magistrados y Magistradas: Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio de Jesús Delgado Rosales y Juan José Mendoza Jover, según el Acta de Instalación correspondiente (Gaceta Oficial n.° 40.169, del 17.05.2013).

El 16 de junio 2013, la representación judicial de la parte accionante insistió en su petición de fijación de audiencia en el presente asunto.

El 17 de octubre de 2013, en virtud de licencia otorgada al Magistrado F.A.C.L., se reconstituyó esta Sala del siguiente modo: Magistrada G.M.G.A., Presidenta, Magistrado Juan José Mendoza Jover, Vicepresidente, y los Magistrados y Magistradas: Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio de Jesús Delgado Rosales y Luis Fernando Damiani Bustillos, según el Acta de Instalación correspondiente.

El 10 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte accionante ratificó su pedimento de fijación de audiencia en la causa.

En reunión del 5 de febrero de 2014, convocada a los fines de la reincorporación a la Sala del Magistrado F.A.C.L., en virtud de haber finalizado la licencia que le fue concedida por la Sala Plena de este M.T. para que se separara temporalmente del cargo, por motivo de salud, esta Sala quedó constituida de la siguiente manera: Magistrada G.M.G.A., Presidenta; Magistrado F.A.C.L., Vicepresidente; y los Magistrados Luisa Estella Morales Lamuño, Marcos Tulio Dugarte Padrón, Carmen Zuleta de Merchán, Arcadio Delgado Rosales y Juan José Mendoza Jover.

Los días 26 de mayo de 2014 y 27 de octubre del mismo año respectivamente, diligenció la representación judicial de la parte accionante solicitando se fijara audiencia en la presente causa.

Realizado el estudio individual de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir previas las siguientes consideraciones.

I

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Alegó la representación judicial de la solicitante de protección constitucional que:

En el juicio de Retracto Legal Arrendaticio donde se producen los agravios constitucionales, instaurado por [su] mandante contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., ella solicita se le tutele su derecho de preferencia ofertiva ante cualquier tercero en su condición de arrendataria de dos (2) locales comerciales signados con los números 11 y 12, que forman parte de un inmueble que constituye un Centro Comercial denominado Las Palmeras, reconstruido en once (11) locales comerciales, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C.d.M.A.d.E.T., derecho que le otorga (sic) los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

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[L]a parte accionante demanda a los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., titulares de las cédulas de identidad números 8.090.654 y 13.171.960, respectivamente, el primero vendedor propietario del inmueble donde están ubicados los locales comerciales signados con los números 11 y 12 arrendados a [su] mandante, propiedad que adquirió conforme documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, inscrito bajo el N° 48, Tomo XXVIII, Folios 237 al 240, Protocolo Primero de fecha 11 de agosto de 2008, cuyo documento de propiedad consignaron en copia certificada marcada con la letra ‘D’, por haberle vendido al segundo de los demandados por un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. F. 100.000,00) en fecha 26 de enero de 2009, mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el N° 2009.265 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338, (…) parte del inmueble que había adquirido conformado por tres locales, donde están incluidos los dos locales comerciales que arrienda [su] mandante sin respetar su derecho de preferencia ofertiva…

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[L]os demandados en la contestación de la demanda, centran su defensa esgrimiendo que la venta que había realizado el propietario F.G.R.C. al ciudadano D.A.R., en violación de los derechos de preferencia ofertiva de [su]representada, al no hacerle oferta de venta a ella antes de vender, había sido en la totalidad de su propiedad, es decir, que la venta había sido en total o en su globalidad, vale decir en globo, por lo que a su decir, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consideran que la venta o transferencia de la propiedad donde [su] representada tiene arrendado los dos locales comerciales, fue en forma de globalidad, y que por lo tanto no le asiste el derecho al producirse esa excepción del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…

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El 28 de abril de 2009, el co-demandado, ciudadano D.A.R., promovió pruebas entre las cuales se encuentra el contrato privado de opción de compra venta de tres locales comerciales, indicando un determinado precio con las modalidades de pago

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La Juez Superior agraviante, conociendo en apelación de la sentencia de primera instancia, al momento de producir su decisión definitiva, después de establecer como quedó planteada la litis y resaltar la decisión apelada, cuando trata sobre el aspecto probatorio de la sentencia con relación a esta prueba, sólo la señala escuetamente en el cuerpo de la sentencia (…). Sin embargo, no cumple con su obligación procesal de analizar y valorar dicho documento, así como emitir su criterio o conclusión en cuanto a esta prueba, así como su relación con las demás pruebas promovidas y evacuadas, por el principio de la comunidad de la prueba, porque aun cuando haya sido promovida por la parte demandada, esa prueba es del proceso y no de las partes por el principio de adquisición procesal, por lo que por el principio de exhaustividad ha debido analizar y emitir su criterio en torno a la misma, al no actuar así, produjo una modalidad de silencio de pruebas, que lesiona las garantías constitucionales de [su] representada a una tutela judicial efectiva, de su derecho a la defensa y de un debido proceso…

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La juez agraviante sólo se limitó a señalar la prueba de una supuesta opción de compra venta celebrada por los demandados sobre el bien objeto del proceso. De haberse apreciado esta prueba la juez agraviante se hubiera percatado que no se trataba del mismo bien que se vendía, pues no existía identificación o lindero del bien ofertado, además que el documento de compra venta consignado por [su] representada con el libelo de demanda, marcado con la letra ‘C’, que tampoco fue valorado por la juez agraviante como lo resaltaremos en lo delante de las demás denuncias que infectan de nulidad la sentencia cuestionada por violar los derechos constitucionales de [su] mandante, relativos a la tutela judicial efectiva, su derecho a la defensa y a un debido proceso, se hubiera percatado la juez agraviante que lo que se vendió fue parte de un inmueble y no la totalidad o la globalidad del bien donde [su] poderista tiene alquilado los dos locales comerciales, como concluyó la sentenciadora, aplicando el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece que cuando se vende en globo o la globalidad de una propiedad, no procede el derecho de retracto, lo que no ha ocurrido en el presente caso. Además que hubiese tenido que concluir en que esa prueba violaba el principio de alteridad probatorio, en el sentido que nadie puede constituirse su propia prueba a espaldas de su contraparte…

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Durante el juicio también promovió la solicitante de la tutela “… copia certificada emanada de la Registradora Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Ayacucho, en tres folios útiles constancia delevantamiento, mensura y plano de fecha 10 de noviembre de 2008 elaborado por el topógrafo particular H.R., agregado al Cuaderno de Comprobantes, en virtud de la protocolización del documento de compra venta del bien adquirido por el ciudadano F.G.R.C., según documento registrado en la oficina de registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el N° 48, Tomo XXVIII, folios 237 al 240, Protocolo Primero de fecha 11 de agosto de 2008 (…). La juez agraviante (…), por tratarse de un documento privado emanado de un tercero, la analizó y valoró parcialmente sin tomar en consideración el aspecto que con ella se prueba, que no es otro, que la venta realizada por el vendedor demandado F.G.R.C., al comprador ciudadano D.A.R., fue sobre una parte y no la globalidad del inmueble donde están ubicados los locales comerciales 11 y 12 que tiene arrendados [su] representada…”.

Denunció:

La violación a su derecho al debido proceso, a la defensa, a la prueba y a la tutela judicial efectiva que acogieron los artículos 26, 27 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela cuando: “…solo señala y copia parcialmente el contenido de la prueba contentiva de la venta de parte del inmueble o Centro Comercial donde están ubicados los locales comerciales 11 y 12 que arrienda [su] poderista, sin analizarla y valorarla y mucho menos expone su criterio y conclusión en cuanto a la misma. El análisis y valoración de esta prueba era determinante para el dispositivo del fallo cuestionado, por cuanto de haberse examinado y valorado esta prueba era impretermitible concluir en que, lo que se vendió a través de ese documento no era la totalidad del inmueble que había adquirido anteriormente el vendedor, por lo que no existía venta en globo o de la globalidad del inmueble donde están ubicados los locales comerciales que arrienda [su] representada, para que se le aplicara la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el sentido que, el retracto legal no procedía por existir una enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forman parte los locales arrendados, antes por contrario, se hubiere tenido que concluir que lo vendido era parte del inmueble donde están ubicados los locales comerciales 11 y 12 que arrienda [su] representada y en ningún caso la totalidad del mismo. Por lo que el dispositivo de la sentencia necesariamente tendría que haber sido otro, distinto al que se plasmó en la decisión atacada de inconstitucional…”.

Pidió:

Como tutela de fondo:

[S]e declare la nulidad de la sentencia definitivamente firme de fecha quince (15) de febrero de 2012, emitida por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, producida en el juicio de Retracto Legal Arrendaticio interpuesto por la ciudadana A.M.R.R., (su) representada, por lesionar sus derechos constitucionales del (sic) derecho a la defensa, del debido proceso y de la tutela judicial efectiva, ordenando que otro tribunal de la misma competencia y de la misma Circunscripción Judicial, dicte una nueva sentencia sobre la apelación, respetando sus derechos y acatando lo establecido en el fallo que se produzca al efecto por esta respetable Sala. Toda vez que, este tipo se sentencias conforme a la ley (sic) de Arrendamiento Inmobiliario no tiene otro recurso procesal (…).

Finalmente solici[tan] que, la presente acción de A.C. sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley

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Como tutela cautelar:

[P]or cuanto el nuevo comprador ciudadano D.A.R., pudiera realizar la venta y así desprenderse sucesivas operaciones de enajenación del inmueble donde están ubicados los locales comerciales que arrienda [su] poderista en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C.d.M.A.d.E.T., toda vez, que, el Juzgado de la causa mediante auto de fecha 8 de marzo de 2012, acordó suspender la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesaba sobre dicho inmueble objeto de este proceso, donde se encuentran ubicados los dos (2) locales comerciales que arrienda [su] representada (…).

De igual forma, ya se ofició para tal fin al Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira (…). En este mismo sentido, ya se ha instaurado contra [su] mandante el cobro de las costas o la demanda de intimación del juicio principal de retracto legal arrendaticio, donde se han producido los agravios aquí denunciados, por haber quedado definitivamente firme, como se evidencia de las copias que consigna[ron] (…) de cuyas copias se observa además que, se ha solicitado en este juicio de intimación medida cautelar preventiva de embargo sobre bienes propiedad de [su] poderista, cuyo Tribunal acordó mediante auto de fecha 27 de junio de 2012, abrir el Cuaderno de Medidas para tal fin, lo que sin lugar a dudas lesionaría sin fundamento legal alguno la esfera patrimonial de [su] representada, si a la postre se declara con lugar la presente acción de a.c., como es de esperar por la contundencia y verosimilitud de las denuncias aquí plasmadas.

(…) A los fines de evitar que los daños que produce la sentencia agraviante a [su] mandante se consoliden, se decrete medida cautelar innominada de suspensión temporal de los efectos de la sentencia definitivamente firme de fecha 15 de febrero de 2012, dictada por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el juicio de Retracto legal Arrendaticio instaurado por la ciudadana A.M.R.R. identificada en el inicio de este escrito contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., identificados en el inicio de este escrito, hasta tanto sea decidido el mérito de la presente petición de tutela constitucional…

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II

DE LA SENTENCIA OBJETO DE AMPARO

El Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira confirmó, mediante decisión del 15 de febrero de 2012, la declaratoria de improcedencia del retracto legal arrendaticio que interpuso la ciudadana A.M.R.R. contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., con fundamento en los siguientes motivos:

Del escrito libelar se desprende:

‘…Desde el año 2000 estoy ocupando en calidad de inquilina un local comercial signado con el N° once (11) y posteriormente en el año 2004 en la misma cualidad el local doce (12) en el Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira, por contratos verbales indeterminados celebrando contrato de arrendamiento privado sobre los mismos en fecha cinco (05) de mayo del 2006 el cual consigno en copia simple marcado con la letra ‘A’. El término de duración era por un plazo de un (1) año a partir del cinco (05) de mayo de 2006 prorrogable por períodos iguales (cláusula tercera del contrato) pagándose los cánones de alquiler puntualmente los cinco (05) primeros días de cada mes por un monto de CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 140,00) cumpliéndose fielmente con las cláusulas del contrato. El antes referido contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales se realizó sobre un inmueble que era propiedad del ciudadano F.G. ROSETTI CONTRERAS…

…y que habían sido negociados al ciudadano D.A.R. en fecha 26 de enero de 2009 mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho bajo el N° 2009.265 asiento registral uno (01) del inmueble matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009. Es de hacer notar que dicha venta se realizó sin haberme notificado o realizado la correspondiente preferencia ofertiva, ya que ocupó los Locales Comerciales desde la fecha indicada donde tengo mi fondo de comercio ‘EXCLUSIVIDADES FASHION´S’ según se evidencia de constancia emitida por la Alcaldía del Municipio Ayacucho de San J.d.C.E.T.D.d.R.M. de fecha 20 de febrero de 2009…’

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación de los co-demandados alegó que:

‘…La ciudadana A.M.R.R., plenamente identificada en autos; en su escrito de demanda señala que la venta entre mis poderdantes se realizó sin haberle formalmente notificado o realizado la preferencia ofertiva. Al respecto me permito señalar lo estipulado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece los requisitos para que proceda la preferencia ofertiva: ‘La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

…Al respecto me permito señalar que el artículo transcrito es claro al señalar entre otras cosas: a) Se le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. En el caso que nos ocupa la venta celebrada entre mis poderdantes abarcó no solo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados estos locales, afirmándolo la misma demandante cuando en su escrito de demanda señala…‘Haciendo notar que el inmueble (en litigio) es indivisible y forma un todo’; configurándose así, lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece en qué circunstancias no hay retracto: El Retracto Legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado. b) Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, si bien es cierto que la demandante alega tener una relación arrendaticia desde el año 2006, sobre los locales 11 y 12 no es menos cierto que se enajenó fue la global del inmueble donde están ubicados estos locales...’

III

DE LA DECISIÓN APELADA

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 11 de octubre de 2011 resolvió que:

‘…Valorado como fue el material probatorio aportado por las partes para la resolución del conflicto planteado, procede este sentenciador a analizar la figura que aquí se pretende se proteja, como es el retracto legal arrendaticio, esto es, la parte actora reclama, en su condición de arrendataria, el derecho que le asiste para subrogarse como compradora de los dos locales comerciales que sobre el inmueble dio el ciudadano F.G.R.C. en venta al ciudadano D.A.R., por lo que se trata de una modalidad del retracto legal, conocido como retracto legal arrendaticio.

Esta figura se encuentra regulada de manera especial por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así el artículo 43 de la precitada ley, lo define en los siguientes términos: …

…No obstante, como excepción al principio in genere del artículo 43 transcrito ut supra, se encuentra el artículo 49 eiusdem el cual establece que ‘el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado’. Es decir, que en caso de que se haga una venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto el retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad, que no una (sic) oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir derecho de preferencia ofertiva, ni mucho menos el derecho al retracto legal arrendaticio…

…Ahora bien, de la valoración de las pruebas aportadas en el presente proceso, se pudo determinar que, en efecto, en fecha 26 de enero de 2009 se efectuó la venta de tres (3) locales comerciales, ubicados en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira, conforme a documento público que corre inserto a los folios 11 al 14; no obstante, la parte actora manifestó, y así se demostró del contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 9, que ella es arrendataria de sólo dos (02) de esos tres locales dados en venta, lo que indica que no es arrendataria del tercer local vendido en forma global, por lo que mal podría pretender subrogarse en el mencionado instrumento de compra venta, esto es, que se traslade a su favor todos los efectos del contrato impugnado, si no ocupa como arrendataria todo el inmueble sobre el cual se encuentran los locales vendidos. Siendo ello así, es de meridiana claridad, que operó la excepción establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ut supra transcrito, lo que hace improcedente la presente acción, por lo que deberá levantarse la medida cautelar preventiva decretada, y así de manera clara y precisa se declarará en la parte dispositiva del presente fallo, Así se decide…’

Planteada así la presente litis, esta sentenciadora observa que:

.- La ciudadana A.M.R.R. en su condición de demandante ejerció la acción de retracto legal arrendaticio y su preferencia ofertiva contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R. en virtud de la venta entre ellos efectuada de tres (3) locales comerciales, de los cuales ella ocupa dos (2) como arrendataria, signados con los números 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira.

.- Solicitó la actora se subrogue en ella la venta celebrada entre los demandados el 2 de enero de 2009 protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira con asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 426.18.1.1.338 correspondiente al libro del folio real del año 2009.

.- Los demandados alegaron en su contestación que la venta celebrada entre ellos abarcó no sólo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados estos locales, configurándose así lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a saber, las circunstancias en las cuales no hay retracto.

Del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana A.M.R.R. y el ciudadano F.G.R.C. se desprende:

CLÁUSULA PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira’.

CLÁUSULA TERCERA: ‘La duración de este contrato es por un plazo de un (1) año, contado a partir del día 05 de mayo de 2006, término éste que podrá ser prorrogado por las partes contratantes de común acuerdo y por escrito, con 30 días de anticipación a la fecha de su vencimiento, Conviniendo a su vez ambas partes que en caso de no producirse la prórroga, dicho inmueble deberá ser inmediatamente desocupado por LA ARRENDATARIA’.

Ahora bien, los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R. mediante documento privado de fecha 18 de marzo de 2008 suscribieron opción de compra venta sobre un inmueble compuesto por tres locales ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C. del estado Táchira, y posteriormente en fecha 26 de enero de 2009 se realizó la venta pura, real y simple de los mismos locales comerciales, registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira bajo el N° 2009.265, asiento registral 1, matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009 (folios 11 al 14).

En efecto, el indicado documento de venta reza así:

‘Yo, F.G.R.C., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-8.090.654, con domicilio en San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira y civilmente hábil, por medio del presente documento, declaro: Doy en venta pura, real y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano: D.A.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.171.960, del mismo domicilio y hábil, parte de un inmueble y sobre él construido tres (03) locales comerciales, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del Estado Táchira, dicho inmueble se encuentra alinderado y medido según levantamiento topográfico que se anexa para que sea agregado al cuaderno de comprobantes que lleva esa oficina de Registro Público: NORTE: Con terreno que el (sic) queda al vendedor, mide: siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts). SUR: Con la calle 5, antes llamada Calle Bolívar, mide: Siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts); ESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A. hoy de F.G.R.C., mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts) y OESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A., hoy de F.G.R.C., mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts). Con una superficie de: Ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (11,19 m2)…’

En este sentido, resulta imperante tomar en consideración los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…)

Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.

Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) Es un derecho exclusivo del arrendatario.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.

c) La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

d) La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado.

El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario ‘tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario’.

En el caso sub examine se constata la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble ‘consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7’ de la ciudad de San J.d.C. del estado Táchira; y la venta suscrita entre F.G.R.C. y D.A.R. reza que es ‘un inmueble y sobre él construido tres (3) locales comerciales’.

El apoderado de la demandante afirma en el escrito de alegatos consignado ante esta alzada que ‘lo vendido y lo arrendado, ES LA MISMA COSA’, situación que no probó durante el proceso, pues, a tales fines debió promover las pruebas de inspección judicial y experticia.

Así las cosas, visto que del levantamiento y mensura hechos por el topógrafo H.R., corriente a los folios 67 y 68, consta que el inmueble es un lote de terreno y que lo vendido se corresponde con una superficie de ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (111,10 mts2) ‘sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales’, resulta evidente que la venta fue por la globalidad del área comercial, lo que lleva al convencimiento a esta operadora de justicia que es improcedente el retracto legal arrendaticio pretendido por la actora, Y ASÍ SE RESUELVE.

III

DE LA DECLARATORIA DE MERO DERECHO

Previo a cualquier consideración, esta Sala observa lo siguiente:

Esta Sala Constitucional, en sentencia n.° 993 del 16 de julio de 2013, caso: D.G.H., asentó criterio vinculante respecto a la procedencia in limine litis de aquellos casos de acciones de a.c. interpuestas contra decisión judicial, cuando el asunto fuere de mero derecho, en los términos siguientes:

En la sentencia N° 7, del 1° de febrero de 2000 (caso: J.A.M.), la Sala ajustó a la nueva Carta Magna el procedimiento de a.c., de la siguiente manera:

[…]

2.- Cuando el amparo sea contra sentencias, las formalidades se simplificarán aún más y por un medio de comunicación escrita que deberá anexarse al expediente de la causa donde se emitió el fallo, inmediatamente a su recepción, se notificará al juez o encargado del Tribunal, así como a las partes en su domicilio procesal, de la oportunidad en que habrá de realizarse la audiencia oral, en la que ellos manifestarán sus razones y argumentos respecto a la acción. Los amparos contra sentencias se intentarán con copia certificada del fallo objeto de la acción, a menos que por la urgencia no pueda obtenerse a tiempo la copia certificada, caso en el cual se admitirán las copias previstas en el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, no obstante en la audiencia oral deberá presentarse copia auténtica de la sentencia.

Las partes del juicio donde se dictó el fallo impugnado podrán hacerse partes, en el p.d.a., antes y aún dentro de la audiencia pública, mas no después, sin necesidad de probar su interés. Los terceros coadyuvantes deberán demostrar su interés legítimo y directo para intervenir en los procesos de amparo de cualquier clase antes de la audiencia pública.

La falta de comparecencia del Juez que dicte el fallo impugnado o de quien esté a cargo del Tribunal, no significará aceptación de los hechos, y el órgano que conoce del amparo, examinará la decisión impugnada.

[…]

Por lo tanto, la exigencia de la celebración de la audiencia oral, a juicio de la Sala en realidad se justifica en aquellos procedimientos de a.c. en los cuales debe oírse ineludiblemente a las partes intervinientes, lo que coincide además con lo señalado en el artículo 49.3 constitucional que establece: ‘[t]oda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso’. Sin embargo, en los casos en los cuales se interponga una demanda de amparo contra una decisión judicial, la Sala estableció que la falta de comparecencia a la audiencia oral del Juez o de los Jueces que dictaron la sentencia considerada como lesiva no significa la aceptación de los hechos, toda vez que el pronunciamiento judicial adversado se basta por sí solo para contradecir los alegatos plasmados en la solicitud de amparo, por lo que el derecho a la defensa de dichos funcionarios judiciales, en este supuesto, no se encuentra cercenado.

[…]

Así pues, tanto la acción de amparo como el derecho al amparo llevan implícita la celeridad y el restablecimiento inmediato de la situación jurídica lesionada constitucionalmente, razón por la cual el artículo 27 constitucional, conforme con el artículo 1 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, refieren que la autoridad judicial competente tendrá la potestad para restablecer inmediatamente la situación jurídica infringida o la situación que más se asemeje a ella; de allí que pueda o no hacerse exigible el contradictorio en el procedimiento de amparo, dependiendo ello del hecho de que el juez constitucional estime el procedimiento más conveniente para el restablecimiento inmediato de la situación jurídica infringida que es lo medular en la vía del amparo; si ello no fuese así, el amparo carecería de eficacia. Por lo tanto, cuando el mandamiento de amparo se fundamente en un medio de prueba fehaciente constitutivo de presunción grave de la violación constitucional, debe repararse inmediatamente, en forma definitiva, y sin dilaciones la situación infringida, sin que se haga necesario abrir el contradictorio, el cual, sólo en caso de duda o de hechos controvertidos, justificará la realización de una audiencia oral contradictoria. Si ello no fuera así se desvirtuaría la inmediatez y eficacia del amparo.

En efecto, existen situaciones de mero derecho o de tan obvia violación constitucional que pueden ser resueltas con inmediatez y sin necesidad del previo debate contradictorio porque se hace obvia igualmente la situación jurídica infringida; ¿por qué demorar entonces la restitución de los derechos constitucionales infringidos?

La Sala considera que el procedimiento de a.c., en aras de la celeridad, inmediatez, urgencia y gravedad del derecho constitucional infringido debe ser distinto, cuando se discute un punto netamente jurídico que no necesita ser complementado por algún medio probatorio ni requiere de un alegato nuevo para decidir la controversia constitucional. En estos casos, a juicio de la Sala, no es necesario celebrar la audiencia oral, toda vez que lo alegado con la solicitud del amparo y lo aportado con la consignación del documento fundamental en el momento en que se incoa la demanda, es suficiente para resolver el amparo en forma inmediata y definitiva.

[…]

De modo que, condicionar la resolución del fondo del amparo a la celebración de la audiencia oral sería inútil en aquellos casos en los cuales se intenta el amparo contra una decisión judicial por un asunto de mero derecho o de obvia violación constitucional, toda vez que ello ocasionaría la violación del derecho a la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 eiusdem, que se concreta en materia de a.c. en el artículo 27ibidem, debido a que el Estado no garantizaría, en estos casos, una justicia ‘expedita’.

Por lo tanto, a pesar de que en anterior oportunidad la Sala, con base en la necesidad de celebrar la audiencia oral contradictoria, negó una solicitud de declaratoria de mero derecho en un procedimiento de amparo (vid. sentencia N° 988 del 15 de octubre de 2010, caso: Clarense D.R.P.), se impone en el presente caso un complemento de la sentencia N° 7/2000 y se establece, con carácter vinculante, que, en las demandas de amparos en las cuales se ventile la resolución de un punto de mero derecho, el Juez constitucional podrá, en la oportunidad de la admisión de la solicitud de amparo, decretar el caso como de mero derecho y pasar a dictar, sin necesidad de convocar y celebrar la audiencia oral, la decisión de fondo que permita restablecer inmediatamente y en forma definitiva la situación jurídica infringida o la situación que más se asemeje a ella. Así se establece…

.

Ahora bien, con posterioridad a dicho fallo vinculante, esta Sala Constitucional, en sentencia n.° 609, del 3 de junio de 2014 caso: L.G., declaró procedente in limine litis, una acción de a.c. que había sido admitida previamente, en la cual no se había realizado la audiencia constitucional, visto que el asunto no requería del contradictorio para ser resuelto, a objeto de garantizar el restablecimiento efectivo de la situación jurídica infringida.

Así pues, en el presente caso, mediante decisión n.° 1529 del 16 de noviembre de 2012, esta Sala, admitió la acción de a.c. que nos ocupa y dictó medida cautelar consistente en la suspensión de los efectos de la sentencia accionada; pero, visto que en el caso concreto estamos en presencia de un asunto de mero derecho, ya que la denuncia versa sobre la existencia de una lesión de orden constitucional al debido proceso, a la defensa y a la tutela judicial efectiva, producto de la falta de cumplimiento del debido análisis y valoración probatorio respecto de las pruebas adquiridas en el proceso, presuntamente generado por parte del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el juicio que por retracto legal arrendaticio interpusiera la ciudadana A.M.R.R. contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., toda vez que lo señalado en la solicitud de amparo y el contenido de las actas cursantes en el presente expediente constituyen elementos suficientes para que la Sala se pronuncie inmediatamente, con prescindencia de la audiencia, sobre el fondo de la presente controversia, dado que las partes y los terceros involucrados no aportarían nada nuevo en el caso de existir esa audiencia oral. Así se declara.

IV

consideraciones para decidir

Corresponde a esta Sala pronunciarse sobre la acción de a.c. ejercida por la ciudadana A.M.R.R. contra la decisión pronunciada el 15 de febrero de 2012, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del T.d.P. del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante contra la sentencia dictada el 11 de octubre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y confirmó la decisión apelada, en consecuencia declaró improcedente la demanda interpuesta por la ciudadana A.M.R.R. contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R., y a tal efecto observa:

Señaló la parte accionante que: (i) solicita que se le tutele su derecho de preferencia ofertiva ante cualquier tercero en su condición de arrendataria de dos (2) locales comerciales signados con los números 11 y 12, que forman parte de un inmueble que constituye un Centro Comercial denominado Las Palmeras, reconstruido en once (11) locales comerciales, ubicado en la calle 5, entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C.d.M.A.d.E.T.; (ii) que los demandados en la contestación de la demanda, esgrimieron que la venta que se realizó, fue por la globalidad de la propiedad, por lo que le era aplicable la excepción del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; (iii) que la juez que conoció en grado del asunto no cumplió con su obligación procesal de analizar y valorar las pruebas adquiridas en el proceso, pues de haberlo hecho con exhaustividad se habría percatado de que lo que se vendió fue parte de un inmueble y no la totalidad o la globalidad del mismo.

Asimismo, se aprecia que la decisión accionada en amparo fundamentó la declaratoria sin lugar del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en el juicio principal en los razonamientos siguientes: (i) que la parte demandante afirmó en el escrito de alegatos consignados en alzada que lo vendido y lo arrendado es la misma cosa, situación que no probó durante el proceso, pues a tales fines debió promover las pruebas de inspección judicial y experticia; (ii) que del levantamiento y mensura hechos por el topógrafo H.R., cursante a los folios 67 y 68, constaba que el inmueble es un lote de terreno y que lo vendido se corresponde con una superficie de ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (111,10 mts2), sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales, por lo que concluyó que la venta fue por la globalidad del área comercial.

Así las cosas, considera prudente esta Sala realizar las siguientes precisiones con relación a los antecedentes del caso:

1. En primer lugar se tiene que en el juicio que dio origen a la presente acción de amparo se discutió la procedencia de un retracto legal arrendaticio, interpuesta por la ciudadana A.M.R. contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R..

2. Además se verifica que en el referido juicio fue dictada sentencia definitiva en primera instancia el 11 de octubre de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual declaró improcedente la demanda interpuesta y ordenó levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de juicio decretada el 20 de marzo de 2009.

3. Que contra la decisión anterior la parte demandante ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos y conocido por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil del T.d.P. del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien dictó decisión de fondo el 15 de febrero de 2012, declarando: (i) sin lugar el recurso de apelación; (ii) confirmó la decisión apelada y, en consecuencia declaró improcedente la demanda interpuesta por la hoy accionante en amparo.

4. Que los fundamentos que utilizó la sentencia de alzada para declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y confirmar el fallo objeto de apelación fueron los siguientes: (i) que la parte demandante afirmó en el escrito de alegatos consignados en alzada que lo vendido y lo arrendado es la misma cosa, situación que no probó durante el proceso, pues a tales fines debió promover las pruebas de inspección judicial y experticia; (ii) que del levantamiento y mensura hechos por el topógrafo H.R., cursante a los folios 67 y 68, constaba que el inmueble es un lote de terreno y que lo vendido se corresponde con una superficie de ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (111,10 mts2) sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales, por lo que concluyó que la venta fue por la globalidad del área comercial.

5. En este orden de ideas, se evidencia que la tutela constitucional de fondo peticionada en el presente asunto, se centra en que se revise la presunta omisión de pronunciamiento en que habría incurrido el juzgado agraviante respecto del análisis probatorio de donde, según lo aduce la accionante, emerge que la venta del inmueble objeto de juicio no constituyó una globalidad, y que en virtud de ello el juez agraviante valoró sólo parcialmente las pruebas traídas al proceso, concluyendo que a la hoy accionante no le asistía el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio.

   Ahora bien, a los efectos de verificar las presuntas lesiones constitucionales denunciadas, considera necesario esta Sala verificar los términos en que quedó planteada la litis en el juicio originario, a fin de precisar cuáles eran las afirmaciones de hecho que debían ser objeto de prueba, y si las pruebas adquiridas en el proceso fueron o no apreciadas en su plenitud, para obtener el fallo que se señala como lesivo.

   Siendo ello así, aprecia esta Sala que según consta de las copias certificadas cursantes en autos, en el escrito libelar la parte demandante –hoy accionante en amparo- alegó que era arrendataria desde el año 2000 del local n.° 11 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., del Municipio Ayacucho del Estado Táchira; que en el año 2004, también alquiló el local n.° 12 del referido Centro Comercial; que en los referidos locales comerciales funciona su fondo de comercio denominado “Exclusividades Fashion’s”; que a mediados del mes de febrero de 2009, fue notificada que los locales que ocupaba en condición de inquilina debían ser desocupados, ya que el inmueble donde están construidos los mismos fue vendido al ciudadano D.A.R. el 26 de enero de 2009, mediante documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio Ayacucho bajo el n.° 2009.265 asiento registral uno (01) del inmueble matriculado con el n.° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009; que la referida venta se realizó sin haberle notificado o realizado la correspondiente preferencia ofertiva; que el inmueble objeto de juicio es indivisible y forma un todo.

   Luego, se observa igualmente de las copias certificadas traídas al presente amparo, que en el escrito de contestación de la demanda la parte demandada alegó que: la parte demandante incumplía con la oportunidad de cancelar los cánones de arrendamiento y éste tenía que esperar hasta dos y tres meses para que la arrendataria consignara los cánones correspondientes; que la venta realizada abarcó no sólo los locales arrendados por la demandante sino “la parte global donde están ubicados estos locales”; que la demandante no llenaba las aspiraciones del propietario debido a su frecuente morosidad y debido a que hizo modificaciones a los locales sin la debida autorización del arrendador.

   En este orden de ideas, se observa igualmente de autos que durante el juicio fueron promovidos los siguientes medios probatorios:

   De la parte demandante:

   · Recibo de pago de los meses de julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009.

   · Contrato privado de alquiler que fuera consignado junto con la demanda.

   · Documento de venta del inmueble objeto de juicio consignado junto con el escrito libelar.

   · Copia certificada de la Registradora Inmobiliaria del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, de fecha 10 de noviembre de 2008, donde se evidencia que el inmueble objeto de este litigio se vendió solamente CIENTO ONCE METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (111,10 m2), según levantamiento y mensura realizado en el lote de terreno, ubicado en la calle 5, carrera 6 y 7 de San Juna de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira, propiedad de F.G.R.C. y cuyas superficie es de 323,65 m2.

   De la parte demandada:

   · Prueba de exhibición de documentos conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil “… fundamentándonos en la tenencia material de varios recibos de pago emitidos y firmados por el ciudadano: F.G.R.C., que los mismos se hallan en poder de ésta demandante, y de autos se observa claramente la ausencia del recibo correspondiente al mes de agosto de 2008, a quien solicito intime y notifique usted ciudadano Juez, para la debida presentación de éstos recibos de pago, que denotan la presunción grave que exige la norma, como se infiere en autos y señalada como prueba hominis y que en autos rielan indicios graves, concordantes y convergentes y que hemos enfocado como presunciones hominis…”

   · “… traigo a colasión (sic)el recibo marcado “D” de las pruebas acompañadas por la parte actora emanado de su puño y letra, de fecha: 31 de Diciembre (sic) de 2008, (Mancomunidad de la prueba) en el cual se observa sin duda procesal alguna que la parte actora “pago” de forma “no consecutiva” y éste hecho aislado por sí solo –no satisface- las aspiraciones del propietario conforme las exigencias de los artículos 42 y 41 de la Ley que no procede en éste caso – Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” – Razón y motivo de pedir ésta prueba de donde emanará esta prueba pertinente de autos, que lo denotará los recibos no consignados por la actora y los cuales pido se intime por el Tribunal a su presentación.

   · “… Siete (7) baucher (sic) bancarios donde se evidencia el depósito que recibí el primero identificado del segundo ya identificado como parte de pago por la venta de sendos locales comerciales que suman la cantidad de CIENTO CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 104.000) y que como señaló nuestra apoderada en la contestación que posteriormente consignaría que no corre en autos el documento privado donde el comprador: D.A.R., entregó dos (02) vehículos como parte de pago no sobre sendos locales comerciales, sino sobre tres locales comerciales de mayor extensión, al vendedor y que arrojan la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 334.000), el cual acompañaremos como prueba ominis (sic) del día de mañana…”.

   · Original de documento privado presentado por los demandados, donde se observa la negociación realizada y la suma de dinero cierta, que pagó por tales locales comerciales, que no son dos (02) sino; tres (03) en realidad, y que por razones de economía no se estampo (sic) su verdadero precio en el documento traslativo de propiedad…”.

   Asimismo, aprecia esta Sala que al momento de emitir la decisión que hoy se señala como lesiva el ad quem se refirió a los términos de la litis y a los medios de prueba de la forma siguiente:

   … Planteada así la presente litis, esta sentenciadora observa que:

   .- La ciudadana A.M.R.R. en su condición de demandante ejerció la acción de retracto legal arrendaticio y su preferencia ofertiva contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R. en virtud de la venta entre ellos efectuada de tres (3) locales comerciales, de los cuales ella ocupa dos (2) como arrendataria, signados con los números 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira.

   Solicitó la actora se subrogue en ella la venta celebrada entre los demandados el 2 de enero de 2009 protocolizada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del estado Táchira con asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 426.18.1.1.338 correspondiente al libro del folio real del año 2009.

   Los demandados alegaron en su contestación que la venta celebrada entre ellos abarcó no sólo los locales arrendados por la demandante sino la parte global donde están ubicados estos locales, configurándose así lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a saber, las circunstancias en las cuales no hay retracto.

   Del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana A.M.R.R. y el ciudadano F.G.R.C. se desprende:

   CLÁUSULA PRIMERA: “EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira”.

   CLÁUSULA TERCERA: “La duración de este contrato es por un plazo de un (1) año, contado a partir del día 05 de mayo de 2006, término éste que podrá ser prorrogado por las partes contratantes de común acuerdo y por escrito, con 30 días de anticipación a la fecha de su vencimiento, Conviniendo a su vez ambas partes que en caso de no producirse la prórroga, dicho inmueble deberá ser inmediatamente desocupado por LA ARRENDATARIA”.

   Ahora bien, los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R. mediante documento privado de fecha 18 de marzo de 2008 suscribieron opción de compra venta sobre un inmueble compuesto por tres locales ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de la ciudad de San J.d.C. del estado Táchira, y posteriormente en fecha 26 de enero de 2009 se realizó la venta pura, real y simple de los mismos locales comerciales, registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del estado Táchira bajo el N° 2009.265, asiento registral 1, matriculado con el N° 426.18.1.1.338 y correspondiente al libro del folio real del año 2009 (folios 11 al 14).

   En efecto, el indicado documento de venta reza así:

   Yo, F.G.R.C., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-8.090.654, con domicilio en San J.d.C., Municipio Ayacucho del estado Táchira y civilmente hábil, por medio del presente documento, declaro: Doy en venta pura, real y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano: D.A.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-13.171.960, del mismo domicilio y hábil, parte de un inmueble y sobre él construido tres (03) locales comerciales, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7 de esta ciudad de San J.d.C., Municipio Ayacucho del Estado Táchira, dicho inmueble se encuentra alinderado y medido según levantamiento topográfico que se anexa para que sea agregado al cuaderno de comprobantes que lleva esa oficina de Registro Público: NORTE: Con terreno que el (sic) queda al vendedor, mide: siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts). SUR: Con la calle 5, antes llamada Calle Bolívar, mide: Siete metros con sesenta y un centímetros (7,61 mts); ESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A. hoy de F.G.R.C., mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts) y OESTE: Con inmueble que fue de Inversiones Avendaño C.A., hoy de F.G.R.C., mide: Catorce metros con sesenta centímetros (14,60 mts). Con una superficie de: Ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (11,19 m2) (sic)…

   En este sentido, resulta imperante tomar en consideración los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   (…)

   Estas normas establecen la preferencia ofertiva y el retracto legal, operando el primero de los casos en el supuesto de que el arrendador vaya a vender el inmueble, y por ende, el arrendatario tendrá preferencia con respecto a cualquier tercero. Ahora bien, será acreedor a la preferencia ofertiva el inquilino que posea más de dos (2) años como tal, y siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por supuesto, que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador, es decir, en cuanto al precio; lo cual significa, en primer término, que el arrendador esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble.

   Así pues, para la existencia del derecho de preferencia o tanteo legal, es menester la concurrencia de los siguientes requisitos:

   1. Es un derecho exclusivo del arrendatario.

   2. La existencia de un contrato de arrendamiento cuyos efectos temporales sean iguales o superiores a dos (2) años.

   3. La solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento.

   4. La voluntad del propietario arrendador de vender el inmueble arrendado. (Negritas y subrayado de quien sentencia).

   El segundo de los casos, el retracto legal arrendaticio, cual es la pretensión vertida en el escrito libelar, exige que el arrendatario cumpla con las mismas condiciones previstas en el artículo 42 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que el arrendatario “tenga más de dos (2) años como tal, y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

   En el caso sub examine se constata la existencia de un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble “consistente en un local comercial signado con el N° 11 y 12 del Centro Comercial Las Palmeras, ubicado en la calle 5 entre carreras 6 y 7” de la ciudad de San J.d.C. del estado Táchira; y la venta suscrita entre F.G.R.C. y D.A.R. reza que es “un inmueble y sobre él construido tres (3) locales comerciales”.

   El apoderado de la demandante afirma en el escrito de alegatos consignado ante esta alzada que “lo vendido y lo arrendado, ES LA MISMA COSA”, situación que no probó durante el proceso, pues, a tales fines debió promover las pruebas de inspección judicial y experticia.

   Así las cosas, visto que del levantamiento y mensura hechos por el topógrafo H.R., corriente a los folios 67 y 68, consta que el inmueble es un lote de terreno y que lo vendido se corresponde con una superficie de ciento once metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (111,10 mts2) “sobre el cual se encuentran construidos tres locales comerciales”, resulta evidente que la venta fue por la globalidad del área comercial, lo que lleva al convencimiento a esta operadora de justicia que es improcedente el retracto legal arrendaticio pretendido por la actora, Y ASÍ SE RESUELVE.

   Así las cosas, aprecia esta Sala que en el juicio originario, de acuerdo con los términos en que se estableció la litis, el thema decidendum debió circunscribirse a determinar si el inmueble objeto de juicio fue vendido o no en forma global, para ello era necesario analizar si el inmueble era indivisible o no y si la extensión de la propiedad en su conjunto y lo vendido coincidían, esto a los fines de corroborar si lo vendido fue la totalidad del inmueble o solo una parte, para luego verificar si asistía o no a la demandante el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio.

   Siendo ello así, se evidencia que con el análisis probatorio realizado en la decisión accionada en amparo no se determinó la indivisibilidad o no del inmueble objeto de juicio, tampoco si la extensión vendida se correspondía con la totalidad del inmueble o sólo con una parte del mismo, en razón de lo cual la conclusión a la que arribó la decisión señalada como lesiva, de que la venta fue hecha por la globalidad no estuvo sustentada en un argumento razonado y lógico, lo que indefectiblemente lleva a considerar que con tal análisis probatorio se lesionó el debido proceso y el derecho a la defensa de la accionante en los términos establecidos por esta Sala mediante decisiones nros. 819/2006, 1509/2007 y 2053/2007. Así se decide.

   En consideración a lo anterior la presente acción de amparo debe ser declarada procedente in limine litis, en consecuencia debe anularse la decisión señalada como lesiva y reponerse la causa al estado de que el Juzgado Superior que resulte competente dicte nueva decisión, respecto del recurso de apelación ejercido por la ciudadana A.M.R.R. contra la decisión dictada el 11 de octubre de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con prescindencia de los vicios de orden constitucional delatados en el presente fallo. Así se decide.

   Por haberse declarado procedente in limine litis la presente acción de amparo, se revoca la medida cautelar decretada por esta Sala mediante sentencia n.° 1529 del 16 de noviembre de 2012. Así se decide.

   V

   DECISIÓN

   Por las razones que se expusieron, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:

1. - DE MERO DERECHO la resolución del presente amparo.

2. - PROCEDENTE IN LIMINE LITIS la acción de a.c. interpuesta.

3. - SE ANULA la decisión que emitió el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 15 de febrero de 2012, en el juicio por retracto legal arrendaticio que incoó la solicitante de la protección constitucional contra los ciudadanos F.G.R.C. y D.A.R.

4. - Se REPONE la causa al estado de que el Juzgado Superior que resulte competente dicte nueva decisión, respecto del recurso de apelación ejercido por la ciudadana A.M.R.R. contra la decisión dictada el 11 de octubre de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

5. - Se REVOCA la medida cautelar decretada por esta Sala mediante sentencia n.° 1529 del 16 de noviembre de 2012.

   Publíquese, regístrese, notifíquese y cúmplase lo ordenado.

   Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 02 días del mes de marzo de dos mil quince. Años: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

   La Presidenta,

   G.M.G.A.

   Ponente

   El Vicepresidente,

   A.D.J.D.R.

   Los Magistrados,

   F.A.C.L.

   L.E.M.L.

   M.T.D.P.

   C.Z.D.M.

   …/

   …/

   J.J.M.J.

   El Secretario,

   J.L. REQUENA CABELLO

   GMGA.-

   Expediente n.º 12-0772.