Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 30 de Mayo de 2007

Fecha de Resolución30 de Mayo de 2007
EmisorJuzgado Sexto de Municipio
PonenteJosé Emilio Cartaña
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

ASUNTO: AP31-V-2007-000063

Se refiere el presente asunto a una demanda arrendaticia presentada por A.R., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad Nº1.508.642, representado por el abogado E.J.G., IPSA # 24.634 contra el ciudadano J.C.B., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.10.516.465.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

Refiere el apoderado actor que su defendido suscribió con el demandado un contrato de arrendamiento por un año fijo sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial ubicado en Mariche.

Dice que dicho arrendamiento sufrió sucesivas prórrogas anuales, por documentos privados hasta que en fecha 23 de abril de 2003, firmaron “un convenio de desocupación, mediante el cual el arrendatario se comprometía a entregar el inmueble el 30-10-2005, que era cuando vencía la prórroga legal de tres años que se le concedió en esa oportunidad, cumpliendo con el art. 38 del Decreto-Ley de arrendamiento Inmobiliario.

Ahora bien, a pesar de que se le dio la prórroga legal más extensa prevista por la Ley, el arrendatario se ha negado a cumplir con la entrega del inmueble y continua ocupándolo. Es por ello que acude a demandarlo para que cumpla y realice dicha entrega.

Contestación de la demanda

La parte demandada se hace representar por el abogado J.S.P. IPSA # 39557, y pasó a contradecir y negar la demanda. Manifestó además:

  1. No es cierto que no cancelo cánones en relación con la entrega del inmueble

  2. El actor no especifica cuales son los meses que no se cancelan, colocando a la parte demandada en estado de indefensión.

  3. Se contravienen los requisitos de forma del art. 340 CPC, ya que no hay en el libelo relación de hechos , ni fundamentos de derecho

  4. Solicita la nulidad del “convenimiento de desalojo” de fecha 23de abril de 2003; ya que—dice—allí se estipuló a un aumento del alquiler desde Bs.190.000,oo, que era el vigente hasta Bs.400.000,oo, contrariando la congelación vigente de alquileres

    Parte motiva

    Examen de las pruebas

  5. - Al folio 03 y siguientes corre el libelo de demanda, y en él no se observa que carezca de fundamentos de hechos ni de derechos. Por lo tanto no ha lugar la cuestión previa invocada por no cumplir con los requisitos del art. 340 CPC. Así se declara.

  6. - Al folio 09 riela documento notariado de fecha 17 de octubre de 1995, representativo del contrato de arrendamiento, objeto del presente juicio. Se le tiene por auténtico.

    Dicho contrato, que es de plazo fijo sin prórroga por un año, a partir del 01-12-95, vence el 01 de diciembre de 1996. Quiere decir que a partir de dicha fecha corre de pleno derecho la prórroga legal, que, por razón de la duración de “la relación arrendaticia”, debería ser de seis meses de conformidad con el art. 38-a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Dicha prórroga legal concluiría entonces el 01 de junio de 1997.

    Ahora bien, en el libelo se nos dice que el contrato, después de esa fecha, sufrió varias prórrogas anuales mediante documentos privados, lo que significa que después del vencimiento de la prórroga legal (17-06-97) dicho contrato siguió vigente, ejecutándose con el consentimiento de las partes, ya que esos documentos privados de prórrogas de que nos habla el libelo, no fueron traídos a los autos.

    Pues bien, cuando un contrato de arrendamiento continúa ejecutándose de hecho después de su vencimiento, se produce lo que se conoce como la tácita reconducción del contrato, consagrada en el art. 1600 del Código Civil, considerándose el contrato en lo sucesivo como un arrendamiento sin duración de tiempo.

  7. - Al folio 11 corre otro documento autenticado de fecha de notaria 23de abril de 2003, representativo de un “contrato de desocupación”, suscrito entre las partes. Se le tiene por auténtico.

    De su lectura se observa que al arrendatario se le dio un plazo de tres años, que va desde del 30-10-02 al 30-20-05, fecha esta última en que debería entregar el inmueble. Dicho plazo se le califica en ese documento de “Prórroga legal”

    Sin embargo, si antes dijimos que el contrato se indeterminó por haber operado la tácita reconducción del contrato, a partir de 01 de junio de 1997, no cabe, no es lógico que unos años después las partes firmen un convenio de desocupación creando una prórroga legal; prórroga legal que supone por definición un contrato por tiempo determinado (Arg ex-art.38 Decreto-Ley); a menos que interpretemos dicho acuerdo como la expresión de la voluntad de las partes de ponerle fecha cierta de vencimiento a un contrato que antes no la tenía, lo cual es perfectamente legítimo; vale decir, es perfectamente válido que un contrato a tiempo indeterminado las partes lo conviertan por mutuo consenso en uno a tiempo determinado; pero en ese caso le nace a la parte arrendataria su derecho a gozar de la prórroga legal, que es un derecho irrenunciable (art.7 Decreto-Ley). Prórroga legal que comenzaría a cursar a partir del 30-10-2005, y tendría una duración de dos años, concluyendo el 30-10-2007, de acuerdo con el art. 38-a) del Decreto Ley.

    La presente demanda fue presentada en fecha 16 de febrero de 2007; vale decir cuando todavía estaba decursando la prórroga legal; con lo cual se actualiza el dispositivo del art.41 del decreto Ley, que a la letra dice así:”

    Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuesta por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

    La presente demanda es por cumplimiento de contrato y en ella no se habla para nada de incumplimientos de obligaciones legales o contractuales, como causa para demandar.

  8. - Al folio 13 corre las resultas de una notificación notarial que le cursó la parte demandante a la parte demandada, avisándole el vencimiento de la prórroga legal.

    Como dijimos anteriormente el vencimiento de la mencionada prórroga legal era en realidad el vencimiento del contrato, que las partes de común acuerdo le colocaron al contrato—que para ese momento era por tiempo indeterminado, por razón de la tácita reconducción—cuando celebraron el que llamaron “contrato de desocupación”, en fecha 23 de abril de 2003.

Parte dispositiva

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara inadmisible la demanda, de conformidad con el art. 41del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Hay condena en costas.

Publíquese, Regístrese, y Déjese Copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de mayo del año dos mil siete. Años: 197º y 148º.

EL JUEZ,

J.E.C.I..

LA SECRETARIA,

I.C.

Nota.

En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana, se publicó la anterior Sentencia, agregándola al expediente del juicio.

LA SECRETARIA,

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