Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 8 de Noviembre de 2005
| Fecha de Resolución | 8 de Noviembre de 2005 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Josué Manuel Contreras Zambrano |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. SAN CRISTOBAL, OCHO (8) DE NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO (2005).
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: A.N.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 22.633.076.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada A.C.O.d.C., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº11.740.
PARTE DEMANDADA: M.T.D.L.C.S.G., colombiana, mayor de edad, con cédula de Ciudadanía N° 41.431.595.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDA: L.E.R.O., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 34.385.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO.
(APELACION proveniente del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, contra la sentencia definitiva de fecha 25 de noviembre de 2004)
PARTE NARRATIVA
En fecha 14 de octubre del año 2004, el Juzgado Primero del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ADMITIO la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO intentó el ciudadano A.N.C., ya identificado, ordenando la citación de la demandadaza M.T.D.L.C.S.G., igualmente identificada, para el segundo día de despacho después de citada. (Folio 15).
En el libelo de demanda manifiesta la parte actora ser propietario arrendador del inmueble destinado en parte al uso de comercio y en parte a vivienda, ubicado en la Avenida Primero de Mayo, Carrera 13 Esquina N° 13-04 del Barrio F.M., Municipio Bolívar el Estado Táchira, alinderado por el NORTE: Con carrera 13. SUR: Con mejoras de A.N.C.. ESTE: Con mejoras que son o fueron de J.M. y OESTE: Con Avenida Primero de Mayo, antes calle 6 N° 13-04, el cual cedió en arrendamiento a la demandada según contrato de arrendamiento privado de fecha Primero de marzo de 2001, que opuso a la demandada. Que en la cláusula TERCERA se estipuló que la duración del contrato sería de un año a partir del 01 de marzo de 2001, prorrogable a voluntad de las partes; que en la cláusula QUNTA se convino en que el canon mensual sería a razón de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000) mensuales, pagaderos los primeros cinco días de cada mes, pero que a partir del 01 de julio y hasta el 01 de octubre de 2004, la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y le adeudaba los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2004. Que en la cláusula NOVENA se estableció que si la arrendataria dejaba de pagar dos mensualidades consecutivas o incumpliere el mismo, el arrendador podría considerar resuelto el contrato y solicitar la desocupación y entrega del inmueble, con el subsiguiente pago de los daños y perjuicios causados y los gastos causados en el procedimiento judicial eran por cuenta de la arrendataria. Que al no pagar la arrendataria tres mensualidades facultó al arrendador a demandar la Resolución del Contrato y desocupación del inmueble, por lo que debe cancelarle hasta la definitiva entrega del inmueble la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.45.000) mensuales, como indemnización por daños y perjuicios por mora y entregar el inmueble en el mismo estado de habitabilidad, aseo y conservación en que lo recibió con las solvencias de los servicios públicos cancelados y libre de personas y cosas. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594, 1.616 del Código Civil, en concordancia con el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil; pidió se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto del litigio y medida de embargo sobre bienes muebles propiedad de la demandada; señaló domicilio procesal y estimó la demanda en CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000).
Practicada como fue la citación de la ciudadana M.T.D.L.C.S.G., tal como se evidencia al folio 19, la misma a través del abogado J.G., con Inpreabogado Nº 8.393, al contestar la demanda manifestó ser inquilina del inmueble descrito anteriormente por su situación, linderos y medidas, desde el 12 de septiembre de 1987 y desde el año 2001 es que el demandante le otorga recibos de alquiler, los cuales consignó; que el arrendador actuó de mala fe al negarse a recibirle el alquiler y por ello rechazó la demanda de desalojo; que el contrato de arrendamiento en cuestión, se encuentra prorrogado automáticamente desde el 01 de marzo de 2004, conforme a la cláusula tercera, no siendo a su decir procedente la desocupación del inmueble y en caso de que fuese declarada con lugar la demandada, pidió se le concedieran los plazos establecidos en la ley de arrendamiento y Código Civil para los inmuebles destinados al comercio. (Folios 20 y 21 y anexos 22 al 60).
PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Como puntos previos, la apoderado actora A.C.O.D.C., rechazó y contradijo el alegato consistente en que su representado se negó a darle recibo, que además tal alegato no tenía relación con lo que se demanda en este juicio, porque no se están demandando deudas atrasadas sino parte del año 2004. Asimismo, rechazó que su poderdante se haya negado a recibirle el alquiler y que si ello hubiese sido así, actualmente existe el procedimiento de consignación establecido en la ley para esos casos, por lo que mal puede ahora alegar mala fe de parte de su representado.
Promovió el mérito favorable de las actas del expediente, en especial el hecho del silencio de la parte demandada respecto a los meses demandados por falta de pago, lo que conlleva a decir de la parte actora a una confesión tácita; que no se explica con qué intención la demandada consignó en forma desordenada por fechas los recibos de pago de alquiler de años anteriores; que el hecho es que la demandada no demostró estar solvente en el pago de los cánones demandados, lo que implica la procedencia de la demanda conforme a la cláusula NOVENA del contrato. Que su mandante demandó la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR FALTA DE PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, y no el cumplimiento de contrato por vencimiento del término, y que para demandar la Resolución el contrato debe estar vigente. Que la demandada pretende se le concedan seis (6) meses para entregar el inmueble desocupado, lo cual a su decir es improcedente porque el Literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla el desalojo bajo contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, pero su representado no demandó por desalojo; que los artículos 1.159, 1.160 y 1.254 del Código Civil, rigen las consecuencias de los contratos que no se cumplen tal como fueron contraídos, que no se puede dar plazo para la entrega del inmueble porque no se demandó el desalojo sino la RESOLUCION DEL CONTRATO y de ser declarada con lugar la misma, es procedente la entrega inmediata del inmueble sin plazo alguno, finalizó su escrito ratificando los documentos presentados con el libelo de la demanda. (Folios 63 al 66).
DECISION DE PRIMERA INSTANCIA
El Tribunal de la causa, Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la presente causa en fecha 25 de noviembre de 2004 y declaró CON LUGAR la demanda interpuesta por A.N.C. contra M.T.D.L.C.S.G., ambos suficientemente identificados en autos; RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre los mencionados ciudadanos; CONDENO a la demandada M.T.D.L.C.S.G., a pagar CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000), correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2004 y los vencidos hasta que quedara firme la sentencia. ORDENO a la demandada hiciera entrega del inmueble objeto del presente litigio, totalmente desocupado, libre de personas, cosas y bienes, al demandante A.N.C. y condenó en costas a la parte demandada. (Folios 68 al 76).
Apelada como fue por la parte demandada la mencionada decisión, su apoderada judicial L.E.R.O., fundamentó la misma alegando que la parte demandante reconoce que la inquilina si dio cumplimiento hasta el mes de junio de 2004 al pagar los cánones causados; que el contrato de arrendamiento es indiscutiblemente un contrato a tiempo determinado y no indeterminado, que el contrato no fue apreciado ni valorado por el Juez de la causa, y el mismo debe regirse por los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no a la situación definida en el artículo 34 ejusdem. Que hallándose solvente la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de diciembre de 2004, en que introdujo el escrito aquí referido, operó de pleno derecho la prorroga, y al no incumplir con las obligaciones contractuales para el 01 de marzo de 2004, le favorece la misma encontrándose amparada por tal beneficio el arrendador no podía exigirle a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, sino cuando se encuentre vencida la misma. Manifestó que respecto a la mala intención del arrendador al no permitir que ella efectuara el pago de julio, agosto y septiembre de 2004, promovería en su oportunidad posiciones juradas, para que el demandante manifestara el por qué de esa situación que la hizo incurrir en mora en los pagos, de manera que la arrendataria no pudo ejercer su derecho de efectuar la consignación de los arrendamientos confiando en la buena fe del arrendador. (Folios 88 al 91).
Oída en ambos efectos la apelación interpuesta, le correspondió a este Tribunal previa distribución de la causa su conocimiento, la cual se recibió en fecha 21 de diciembre de 2004, se inventarió con el Nº 17.770 y conforme a la disposición del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, lapso en el cual las partes podían promover cualesquiera de las pruebas señaladas en el artículo 520 ejusdem.
Dentro del lapso señalado, la parte demandada a través de su apoderada reprodujo el mérito favorable de los autos, en especial el contenido del fallo impugnado donde se expresa que la arrendataria canceló hasta el mes de junio de 2004, por lo que se hallaba solvente para el 01 de marzo de 2002, vencimiento del plazo, por lo que operó la prórroga automática año tras año. Promovió los documentos insertos a los folios 20, 21 y 22 al 60, que acreditan la solvencia de la arrendataria y por ello la Resolución de Contrato es improcedente; que el arrendador impidió que se le hiciera el pago como se había pactado, porque jamás informó la dirección de su residencia, la cual ocultó a su decir, para provocar de mala fe una supuesta mora, por lo que en apariencia se configuró el incumplimiento contractual y por ello se debe revocar el fallo. Promovió posiciones juradas para que el demandante explicara el por qué de su proceder fraudulento y manifestó su reciprocidad. (Folios 95 y 96).
Por auto de fecha once de enero de 2005 fueron admitidas las pruebas promovidas por la demandada apelante; se dispuso citar a la parte actora para que absolviera posiciones juradas en la oportunidad allí señalada, hecho lo cual, la demandada también estamparía las suyas. (Folio 97).
En virtud de los alegatos y pruebas promovidas por la demandada, la parte actora en fecha 19 de enero de 2005, manifestó que los mismos eran contrarios a derecho, que además en esa etapa del proceso no debieron ventilarse porque su oportunidad lo fue en la contestación de la demanda, que es donde debe esgrimir todas las defensas y no lo hizo. Reiteró que lo que se demandó en esta causa fue la RESOLUCION DE CONTRATO y no el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que en éste último sí opera la prórroga legal; que además está plenamente demostrada la insolvencia de la demandada apelante en el pago de los cánones de arrendamiento de Julio, Agosto y Septiembre de 2004, pues la apelante no demostró con pruebas fehacientes haber pagado, que por eso es factible la Resolución de Contrato por incumplimiento de la arrendataria en sus obligaciones, tal como fue pactada en el Contrato de Arrendamiento, que los alegatos relativos al hecho de no haber cancelado en su oportunidad, no tienen asidero legal porque la Ley de Arrendamientos en su artículo 51 pauta el procedimiento a seguir en esos casos y el artículo 53 ibidem Parágrafo único establece el procedimiento a seguir cuando se desconoce la dirección del arrendador. Finalizó su escrito solicitando fuese confirmada la sentencia apelada por haberse dictado ajustada a derecho. (Folios 98 y 99).
El 02 de febrero del corriente año, la demandante a través de su apoderada señaló al Juez que el lapso para que la parte apelante evacuara las pruebas promovidas se encontraba vencido y existe prohibición expresa de prorrogar el mismo. El 21 de febrero de 2005, solicitó nuevamente al Tribunal dictara sentencia por cuanto el lapso a que alude el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se encontraba vencido (Folio 100 y 101).
El 07 de marzo de 2005, la abogada L.E.R.O., apoderada de la demandada, pidió al Tribunal dispusiera y ordenara dar cumplimiento al auto fechado el 11 de enero de 2005, relativo a la admisión de las pruebas por ella promovidas, ordenara la citación del demandante para que absolviera posiciones juradas. (Folio 102).
Según cómputo efectuado por este Tribunal, el lapso de diez (10) días a que alude el artículo 893 del Código Adjetivo, para que la parte apelante evacuara las pruebas promovidas venció el día 20 de enero de 2005. (Folio 103).
Este Tribunal por auto de fecha 10 de marzo de 2005, en atención a la solicitud de la parte apelante de que se ordenara evacuar las pruebas por ella promovidas, señaló que la apelante no providenció lo conducente para la citación del demandante y para la fecha de su solicitud (07-03-2005), el lapso de 10 días para evacuar las pruebas se encontraba precluído, por lo que declaró improcedente el pedimento de la parte apelante. (Fs. 104 y 105)
En virtud de la improcedencia manifestada por este Tribunal a la solicitud de la parte demandada, ésta apeló de la misma, la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 18 de marzo de 2005, e instó a la misma a señalar las copias para remitirlas al Juzgado Superior para la distribución y conocimiento de la apelación interpuesta. (Folio 108).
La parte actora el 16 de marzo de 2005, manifestó que la apoderada apelante asume una conducta desleal en el proceso y cae en abuso de poder al ejercer recursos y actuaciones inútiles e innecesarias con el solo propósito de entorpecer y dilatar la ejecución de la sentencia, lo que constituye una falta de respeto al Tribunal y a la contraparte que atentan contra el principio contemplado en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, que las apelaciones efectuadas son temerarias por carecer de verdad verdadera sin fundamento alguno el presente juicio no tiene más incidencias. (F. 107)
Por auto fechado el 08 de agosto de 2005, el Juez Temporal J.M.C.Z., se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes para la reanudación del proceso. (Folio 112).
Por auto fechado 08 de agosto de 2005, el Juez Temporal J.M.C. se abocó al conocimiento del presente juicio y ordenó la notificación de las partes para la reanudación del proceso. (Folio 112)
Al folio 115, riela diligencia suscrita por la alguacila del Tribunal donde informa que la ciudadana M.T.D.L.C.S.G., se encuentra domiciliada en la ciudad de San Antonio, razón por la cual debe comisionarse al Juzgado de dicho Municipio a los efectos de practicar la notificación.
Al folio 116, riela auto del Tribunal de fecha 23 de septiembre de 2005, en el que se acuerda comisionar amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Bolívar.
De los folios 121 al 126, rielan las resultas de la comisión, la cual fue recibida en éste Tribunal en fecha 19 de octubre de 2005.
PARTE MOTIVA
PUNTO PREVIO
Como punto previo a la decisión, el Tribunal considera oportuno pronunciarse de oficio acerca del auto de fecha 18 de marzo de 2005 (f. 108), en el que éste Tribunal oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la Abogada L.E.R., en su carácter de apoderada de la parte demandada, contra la decisión proferida por ésta misma alzada en fecha 10 de marzo de 2005 (f. 104-105).
A tal efecto, se observa que fue interpuesto Recurso de Apelación ante éste Tribunal, quien ya estaba conociendo en alzada como instancia superior del a quo; situación que desvirtúa y desnaturaliza la Institución de la Apelación, que está concebida a favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule.
En el caso de autos, por constituir éste Tribunal la última instancia, resulta improcedente ejercer y admitir un Recurso de Apelación ante éste Tribunal, por cuanto el sistema procesal Venezolano, solamente admite una apelación a segunda instancia; admitir lo contrario, implicaría concebir una tercera instancia, que es inexistente legalmente y por tanto improcedente. El único Recurso que se puede ejercer ante éste Tribunal es el de Casación, el cual por razón de la cuantía, es inadmisible y no es el caso que nos ocupa.
En virtud de lo expuesto, éste Tribunal revoca por contrario imperio el auto de fecha 18 de marzo de 2005 y así se decide.
El Tribunal a los fines de resolver sobre la apelación interpuesta hace las siguientes observaciones y consideraciones:
Declaró el Tribunal A-quo CON LUGAR la demanda intentada por A.N.C. contra M.T.D.L.C.S.G., ambos suficientemente identificados en autos; RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre los mencionados ciudadanos; CONDENO a la demandada M.T.D.L.C.S.G., a pagar CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000), correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2004 y los vencidos hasta que quedara firme la sentencia. ORDENO a la demandada hiciera entrega del inmueble objeto del presente litigio, totalmente desocupado libre de personas, cosas y bienes al demandante A.N.C. y condenó en costas a la parte demandada. (Folios 68 al 76).
Demanda la parte actora la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes arriba identificadas sobre un inmueble destinado en parte al uso de comercio y en parte a vivienda, ubicado en la Avenida Primero de Mayo, Carrera 13 Esquina N° 13-04 del Barrio F.M., Municipio Bolívar el Estado Táchira, alinderado por el NORTE: Con carrera 13. SUR: Con mejoras de A.N.C.. ESTE: Con mejoras que son o fueron de J.M. y OESTE: Con Avenida Primero de Mayo, antes calle 6 N° 13-04, el cual cedió en arrendamiento a la demandada según contrato de arrendamiento privado de fecha Primero de marzo de 2001, por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, Agosto y septiembre de 2004. Por su parte la demandada rechaza, niega y contradice la demanda incoada en su contra alegando que desde el 12 de septiembre de 1987 es inquilina del inmueble objeto del presente litigio y desde el año 2001 es que el demandante le otorga recibos de alquiler, que el arrendador se negó a recibirle el alquiler; que el contrato de arrendamiento se encuentra prorrogado automáticamente desde el 01 de marzo de 2004, conforme a la cláusula tercera, y no es procedente la desocupación del inmueble y en tal caso debía concedérsele los plazos establecidos en la ley de arrendamiento y Código Civil por ser un inmueble destinado al comercio.
ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
A las copias simples aportadas por el demandante junto con el libelo de demanda de los documentos de adquisición de mejoras registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces Distrito Bolívar, en fecha 15 de octubre de 1.987 , bajo el N° 44, folio 79, protocolo I, cuarto trimestre del año 1987 y al protocolizado ante la misma oficina en fecha 30 de junio de 1.988 de adquisición del terreno, bajo el N° 15, folio 189, Protocolo I, segundo trimestre del año 1988, este Tribunal al no haber sido impugnados por la contraparte le otorga el valor que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; de ellos se desprende que el ciudadano A.N.C. es el propietario del lote de terreno y de las mejoras construídas sobre el inmueble objeto de la acción que aquí se ventila.
Al documento privado contentivo del contrato de arrendamiento corriente en original a los folios 13 y 14, suscrito entre las partes, este Tribunal por haber quedado reconocido le confiere el valor probatorio que señala el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; del que se desprende que la demandada convino en todas y cada una de las cláusulas allí estipuladas, porque en la oportunidad correspondiente no fue tachado ni desconocido, y así se decide.
Respecto al alegato del demandante, de aceptación tácita por parte de la arrendataria demandada al no decir nada respecto a los meses demandados por falta de pago, observa este Juzgado que efectivamente la parte demandada apelante no expresó nada al respecto, que se limitó a rechazar una demanda de desalojo que no es el motivo de la intentada y reiterar que el contrato de arrendamiento se encontraba prorrogado automáticamente desde el 01 de marzo de 2004 y no procedía la desocupación del mencionado inmueble, razón por la cual, la arrendataria aceptó no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2004 y como consecuencia de ello su insolvencia, lo que faculta, tal como lo expresa la cláusula novena del Contrato de Arrendamiento, al demandante de autos a considerar resuelto el contrato de pleno derecho y pedir la desocupación del inmueble objeto de arrendamiento con el consecuente pago de los daños y perjuicios y así se decide.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Los recibos de alquiler consignados al momento de dar contestación a la demanda y que rielan a los folios 22 al 60, quedaron legalmente reconocidos al no haber sido desconocidos ni rechazados por la parte actora, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, con ellos se demuestra que la arrendataria pagó lo correspondiente a los meses de Marzo a Diciembre del año 2001, los cánones de los meses de Enero a Diciembre de 2002; los de Enero a Noviembre de 2003 y los correspondientes a los meses de Enero a Junio de 2004; no obstante, este Tribunal no les confiere valor probatorio, porque no contribuyen en forma directa a dilucidar los hechos controvertidos, ya que lo que aquí se reclama es precisamente la Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de los meses Julio, Agosto y Septiembre de 2004 y los recibos aportados por la demandada arrendataria demuestran que sólo canceló hasta el mes de junio del mismo año y así se decide.
En cuanto a la manifestación hecha en la contestación de la demanda, consistente en que el arrendador actuó de mala fe al negarse a recibirle el alquiler, observa este sentenciador que la demanda fue intentada ante el Tribunal a quo a principios del mes de octubre de 2004 y no consta en autos que la Arrendataria demandada haya traído a los autos prueba que demuestre que para esa fecha se encontraba solvente en los pagos de los meses de arrendamiento demandados, tampoco que hubiere de conformidad con lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho ante un Juzgado de Municipios de esta Circunscripción Judicial las consignaciones, que a su decir, el actor rehusó recibir de mala fe al no suministrarle la dirección dónde debía cancelarlas, motivo por el cual tal alegato es improcedente, pues no hay constancia en autos que contrapruebe los hechos reclamados por el demandante y así se decide.
Respecto a los alegatos consistentes en que el contrato está automáticamente renovado por solvencia en el pago, que no es procedente la desocupación del inmueble y que de ser declarada con lugar la demanda, se le concediera los plazos de ley para la entrega del inmueble, el Tribunal observa que la parte actora demandó la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO de más de dos cánones de arrendamiento, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar y no el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, alegato en el cual basa la demandada arrendataria su reiterado pedimento de que se le conceda la prórroga a que alude el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sobre tales pedimentos, le es necesario a este Tribunal transcribir las normas legales relativas a los Contratos de Arrendamiento, señaladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 51:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Parágrafo Único del artículo 53 :
En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.
Artículo 34:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Igualmente estima el Juez transcribir los artículos del Código Civil, referentes a los Contratos y uno en específico del Contrato de Arrendamiento:
Artículo 1159:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1167:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.952:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato…’.- 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
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Analizadas como han sido las normas transcritas y por cuanto la arrendataria demandada apelante, en el fundamento de su apelación manifiesta que la parte demandante deja “…entrever que la inquilina SI dio cumplimiento hasta el mes de junio de 2.004 al cumplimiento de los cánones causados”, e insiste en solicitar se le conceda la prórroga legal, que a su decir, opera de pleno derecho, este Tribunal observa y aclara a la ciudadana M.T.D.L.C.S.G., que el alegato consistente en que para el mes de junio de 2004 estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no es discutido ni desmentido por la parte actora y por tanto no constituye prueba en contrario contra ésta, pues lo que el actor demanda es la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO DE LOS MESES DE JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2004 ; y que en cuanto a que la prórroga legal opera de pleno derecho en virtud de su solvencia para el mes de junio de 2004, este Juzgador DETERMINA que si bien es cierto que para el día primero de marzo de 2004 la arrendataria se encontraba solvente en el pago de los cánones estipulados, no es menos cierto que la cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento establece la consecuencia por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, así:
Se ha convenido expresamente que si LA ARRENDATARIA dejare de pagar dos mensualidades consecutivas de arrendamiento o incumpliere una cualquiera de las cláusulas de este contrato, EL ARRENDADOR podrá considerar el presente contrato como resuelto de pleno derecho y solicitar la desocupación y entrega del inmueble y el pago de los daños y perjuicios causados.
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Dicha cláusula, es ampliamente conocida por la arrendataria, por cuanto firmó personalmente el Contrato de Arrendamiento fundamento de la acción y en su oportunidad legal no tachó ni desconoció el mismo, quedando reconocido conforme al artículo 1.363 del Código Civil, con la fuerza probatoria del instrumento público y con efecto Erga Omnes y así formalmente se decide. En todo caso, de prosperar la prórroga solicitada, la misma se encuentra vencida desde el día 01 de marzo de 2005, razón por la cual tal pedimento es IMPROCEDENTE y así formalmente se decide.
Por cuanto en el presente caso quedó claramente demostrado que la arrendataria no pagó puntualmente los cánones de arrendamiento, lo que trae como consecuencia en aplicación a la cláusula novena del Contrato de Arrendamiento, que el mismo quedó resuelto de pleno derecho, tampoco prospera la solicitud de la arrendataria de gozar del beneficio de la prorroga legal que pide le sea concedida y que fue objeto de análisis en el párrafo anterior, este Tribunal determina que ha quedado demostrado fehacientemente la existencia de una relación arrendaticia con un documento privado legalmente reconocido en autos, al ser opuesto a la demandada el contrato de arrendamiento que fue suscrito a tiempo determinado y que se inició el primero de marzo de 2001, se renovó hasta el mes de marzo de 2004 y precluyó, por insolvencia en el pago de las mensualidades de julio, agosto y septiembre de 2004, ya que no dio cumplimiento al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos, que concede quince (15) días contínuos al vencimiento de la mensualidad, para que el arrendatario consigne ante el Tribunal de Municipio competente, los cánones que el Arrendador en el presente caso rehusó, a su decir, recibir el día el día 16 de Septiembre de 2004 y así se decide.
Demostrada como ha sido la insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de los meses de julio, agosto y septiembre del año 2004 y por cuanto se desprende de los autos, que efectivamente la demandada M.T.D.L.C.S.G., no dio cumplimiento al Contrato de Arrendamiento, específicamente a la cláusula novena del mismo, la cual de acuerdo al Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a las consecuencias que de los mismos se derivan (Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil transcritos); así como también incumplió con la obligación prevista en el numeral 2º del artículo 1.952 del Código Civil, le es forzoso a este Tribunal decidir que se encuentra llenos los extremos de ley, para determinar la procedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano A.N.C., ya identificado, por cuanto se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado y quedó fehacientemente demostrado el incumplimiento contractual y legal de la obligación de la Arrendataria en pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2004 y así se decide.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR LA APELACION intentada por la abogada L.E.R.O., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 34.385, en su carácter de apoderada judicial de la demandada M.T.D.L.C.S.G., colombiana, mayor de edad, con cédula de Ciudadanía N° 41.431.595, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 25 de noviembre de 2004.
CON LUGAR LA DEMANDA intentada por el ciudadano A.N.C., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 22.633.076, a través de su apoderada judicial abogada A.C.O.d.C., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 11.740, contra la ciudadana M.T.D.L.C.S.G., ya identificada, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO del inmueble ubicado en la Avenida Primero de Mayo, Carrera 13 Esquina N° 13-04 del Barrio F.M., Municipio Bolívar el Estado Táchira.
RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de marzo de de 2001 sobre el inmueble ubicado en la Avenida Primero de Mayo, Carrera 13 Esquina N° 13-04 del Barrio F.M., Municipio Bolívar el Estado Táchira, destinado en parte al uso de comercio y en parte a vivienda, alinderado por el NORTE, con carrera 13; SUR, Con mejoras de A.N.C.; ESTE, Con mejoras que son o fueron de J.M. y OESTE, Con Avenida Primero de Mayo, antes calle 6 N° 13-04.
SE ORDENA a la ciudadana M.T.D.L.C.S.G., a pagar al demandante A.N.C., la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL (Bs.135.000) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre del año 2004 y los que se siguieren venciendo a partir del 01 de octubre del año 2004 y hasta que quede firme la presente decisión, a razón de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.45.000) mensuales.
Se condena a la parte demandada M.T.D.L.C.S.G., ya identificada, a entregar en forma inmediata el inmueble objeto del presente litigio, totalmente desocupado, libre de bienes, cosas y personas, al demandante A.N.C., ya identificado, haciendo uso de la fuerza pública si fuere necesario.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada, en todas y cada una de sus partes.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada apelante
Bájese el expediente al Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los fines de la ejecución de la presente decisión, vencido como se encuentre el lapso establecido en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil cinco (2005). Año 195º de la Independencia y 146º de la Federación. El Juez Temporal (Fdo.). J.M.C.Z.. La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sellos húmedos del Libro Diario y del Tribunal). En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. La Secretaria (Fdo). Jocelynn Granados Serrano. (Hay sello húmedo del Tribunal).
