Sentencia nº RC.000128 de Tribunal Supremo de Justicia - Juzgado de Sustanciación - Sala Electoral de 2 de Marzo de 2016

Fecha de Resolución 2 de Marzo de 2016
EmisorJuzgado de Sustanciación - Sala Electoral
PonenteMarisela Godoy Estaba
ProcedimientoRecurso de Casación

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2015-000600

Ponencia de la Magistrada: M.V.G.E..

En el juicio por cumplimiento de contrato de promesa de compra venta e indemnización por daños y perjuicios, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción, por el ciudadano A.C.V., representado judicialmente por el abogado Rolman Caraballo Ávila, contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI EDER C.A., representada por su director E.V.B., representados judicialmente en la instancia por los abogados P.C.P., Yasmel de la R.T. y J.A.R., y ante este Tribunal Supremo por los abogados T.C.R. y J.F.C.T.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 3 de julio de 2015, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del demandante, parcialmente con lugar la demanda e improcedente el pago de los daños y perjuicios establecidos como cláusula penal del contrato. De esta manera, revocó el fallo apelado de fecha 24 de octubre de 2014 y ordenó a la empresa demandada a dar cumplimiento del contrato de promesa de compra venta y a la parte actora a consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00).

Contra el referido fallo de alzada, la representación judicial de la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, en acto público de asignación de ponencias mediante el método de insaculación realizado en fecha 12 de agosto de 2015, correspondió la ponencia a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.

En virtud de la designación de Magistrados titulares efectuada por la Asamblea Nacional el 23 de diciembre de 2015, quedó reconstituida la Sala de Casación Civil el 7 de enero de 2016 de la siguiente manera: Presidente, Magistrado Guillermo Blanco Vázquez; Vicepresidente, Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez; Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, Magistrada Vilma María Fernández González y Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, pasándose a dictar la decisión procesal bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo, previa las siguientes consideraciones:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12, 243 ordinal 3° y 244 eiusdem, al incurrir en el vicio de falta de síntesis.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…A tenor de lo previsto por el ordinal 1° del art. 313 del Código Procedimiento Civil, denunciamos infringidos por la recurrida los artículos 13 ordinal 3° del 243 y art. 244, todos del Código de Procedimiento Civil, porque la recurrida no determinó adecuada y acertadamente los términos en que fue planteada la controversia, limitándose a hacer un inventario de la acontecimientos ocurridos durante la sustanciación del caso en forma tan incoherente e inapropiada por su galimatía que la hayan incursa en el vicio delatado y, además, censurable por adelanto de la conclusión de su dicho, sin haberlo sustentado de manera razonada y conclusiva.

En efecto, después de pretender abordar lo que parecía el Thema Decidendum en capítulo que denominó la "Determinación Preliminar de la Causa", sólo repite el referido inventario de los hechos acontecidos en la sustanciación, refiere después las "Pruebas Aportadas por las Partes

, que es la repetición de lo mismo, aunque ahora adelanta criterios de valor respecto de las pruebas aportadas al juicio, pues no se detiene hacer un análisis razonado y sustentado de las pruebas bajo examen y de un plumazo, sin más, concluye repitiendo en cada caso, por ejemplo "El instrumento anteriormente a.f.e.p. funcionario público facultado para ello, en consecuencia se le asigna valor probatorio conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar las circunstancias antes señaladas. ASI SE ESTABLECE”.

Otras impresiones suyas se incluyen en el análisis de los argumentos de las Partes", que concluye adelantando su criterio sancionador cuando decreta la "Procedencia de la demanda" como pronunciamiento previo a la determinación del thema decidendum y el cierre de su análisis del punto; esto es, antes de soportar su dicho sancionador expelió su condena.

…omissis…

Esa estructuración de los hechos, su subsunción en la norma y el arrivo (sic) a la conclusión de derecho correspondiente, no se aprecian en el caso de autos; no aporta la recurrida la conclusión legal que conviene al análisis de la demanda y su contradicción y es esa la razón por la que sostenemos que la sentencia recurrida incurre en el vicio de incongruencia negativa que sanciona el ordinal 1° del artículo 313 procesal, por violación de la previsión contenida en el ordinal 3° del artículo 243 del Código citado; esto es, carece la sentencia de una exposición certera de los términos en que fue planteada y contestada la controversia, con omisión importante de las defensas esgrimidas en la contestación y repetidas en Informes ante la Superior Instancia…

.

Para decidir, la Sala observa:

De la denuncia antes transcrita, se desprende que el formalizante le imputa a la recurrida la infracción del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por indeterminación de la controversia, con base en que el juez ad quem no determinó el thema decidendum, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa por “…omisión importante de las defensas esgrimidas en la contestación y repetidas en Informes ante la Superior Instancia…”.

Establecido lo anterior, la Sala debe puntualizar que el recurrente yerra la fundamentación de la denuncia al delatar de manera conjunta una presunta falta de síntesis clara, precisa y lacónica con una incongruencia negativa, los cuales deben ser denunciados de manera aislada, pues constituyen dos vicios con fundamentos distintos por defecto de actividad, resulta improcedente su proposición, pues la correcta técnica requiere que se proponga de forma individualizada.

Respecto al vicio de incongruencia negativa, previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es doctrina reiterada de la Sala que “…resulta del no pronunciamiento por parte del juez sobre los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme a los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción. Es decir, la incongruencia, es la diferencia entre lo pretendido y contradicho materialmente por las partes, y lo resuelto por el sentenciador, en el contenido y alcance del dispositivo del fallo…”. (Sentencia N° 00194 de fecha 3 de mayo de 2005, caso: Wismer Febres Pérez, contra Maldonio Valdivieso)

De la denuncia transcrita, se verifica que el formalizante delata el vicio de incongruencia negativa por “…omisión importante de las defensas esgrimidas en la contestación y repetidas en Informes ante la Superior Instancia…”, sin señalar cuáles defensas fueron omitidas por el juzgador de alzada en la sentencia recurrida, por lo que se desestima esta parte de la denuncia por falta de fundamentación.

Ahora bien, en lo que respecta al vicio contenido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que le ordena al juzgador en su sentencia la realización de una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, se infringe sólo cuando “...1) el juez se extiende en la narrativa señalando y transcribiendo todos los actos que no tengan mayor relevancia, y; 2) el juez no realiza ninguna síntesis, no dejando, en consecuencia, en forma clara, precisa y lacónica los términos en que ha quedado planteado el asunto jurídico a resolver...”. (Sentencia N° RC-90, de fecha 26 de febrero de 2009, expediente N° 2007-575, caso: M.J.L.F., contra J.F.R.P. y otros).

Posteriormente, la Sala mediante fallo N° RC-108 del 9 de marzo de 2009, expediente N° 2008-539, caso: Banco Caroní C.A., Banco Universal contra Mohammad Reza Bagherzadeh Khorsandi y otros, expresó lo siguiente:

…Teniendo presente el alcance del pronunciamiento de la sentencia recurrida antes transcrito, es preciso señalar, que tanto el vicio denunciado, como la consecuente nulidad, debe atenderse, teniendo siempre presente y, por norte, la utilidad de la casación en estos casos, ya que como bien indicó en un reciente fallo la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, se debe verificar que la nulidad de la sentencia cumpla una finalidad útil, aplicando el principio contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que ordena que en ningún caso se declarará la nulidad si el acto procesal alcanzó el fin al cual está destinado. (Vid. Sentencia de fecha 30 de mayo de 2008, caso Inversiones H.B.).

Bajo esta perspectiva, es preciso advertir, que la mencionada necesidad de verificar la finalidad útil de la reposición, en aquellas denuncias donde se plantea, el incumplimiento al requisito intrínseco de la sentencia previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cobra gran significación, ya que puede ocurrir, que no obstante a la falta de una síntesis de la controversia inicial, la motivación del fallo y su dispositivo, permitan a las partes que integran la relación subjetiva procesal y, a la comunidad en general, conocer cómo quedó establecida la controversia, cómo entendió el jurisdicente de alzada el asunto sometido a su cognición y, finalmente, cómo fue adjudicado el derecho discutido, supuesto en el cual, la declaratoria de nulidad del fallo, no cumpliría ninguna finalidad útil.

La anterior conclusión, encuentra sustento, en la exposición de motivos del vigente Código de Procedimiento Civil, cuando se expuso, con respecto a la introducción de la exigencia de una síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, lo siguiente“…La expresa mención de (sic)de que no se deben transcribir en el fallo los actos del proceso que constan de autos, libera a los jueces de aquella práctica y del temor de no ser suficientemente fieles en el cumplimiento de este requisito de forma de la sentencia, y les obliga a formular una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, que se considera suficiente para dictar el fallo, el cual debe hacer énfasis más bien, en la motivación de hecho y de derecho que son las premisas necesarias del dispositivo del fallo…”. (Leopoldo M.A., El Nuevo Código de Procedimiento Civil, Fondo de Publicaciones UCAB-Fundación Polar, Caracas 1988, página 164). (Negritas y subrayado de la Sala).

Es obvio, pues, luego de la lectura efectuada de la transcripción parcial de la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil que se ha hecho precedentemente, que el requisito intrínseco previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, está destinado fundamentalmente, a privilegiar y fortalecer el desarrollo de la motivación de la sentencia, pues es en ella donde se expresa el resultado del examen que el juzgador ha efectuado del asunto sometido a su consideración. Por tanto, no puede concebirse la declaratoria de nulidad de un fallo, por haberse infringido el citado ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, si la motivación del fallo permite a las partes conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos.

En este orden de ideas, cabe señalar, que el procesalista i.S.S. sostiene que sería '…interesante observar por qué vías secretas, en la reglamentación de un proceso, la forma legítima y necesaria, degenera en formalismo. Chiovenda, en páginas admirables, ha analizado este fenómeno bajo el aspecto del vaciarse, si así se puede decir, de las formas, que continúan sobreviviendo cuando la razón histórica que las ha determinado ha desaparecido, y quizá se podría observar, más profundamente, que toda forma apenas creada tiende a perder su razón, a vivir por sí misma de p.v. formal…'. (Negritas de la Sala).

Esta es, precisamente, la finalidad del requisito intrínseco de la síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, que ha perdido el sentido original por el cual fue creado, para convertirse en una forma que se exige, sin tomar en cuenta su papel como facilitador de la motivación del fallo. En otras palabras, si se ignora la razón por la cual se creó el requisito intrínseco del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pierde su concepción legítima y se convierte en un formalismo vacío de propósito, que impide que se concrete el mandato del artículo 257 de la Constitución, que ordena, no sacrificar la búsqueda de la justicia, antes las formas…

. (Cursivas y negritas de lo citado, subrayado y negritas de la Sala).

La jurisprudencia citada determina que no puede declararse la nulidad de un fallo, con base en la infracción del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la falta de síntesis de la sentencia, si la motivación del fallo permite a las partes conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos. Pues, para garantizar la aplicación efectiva del postulado contenido en el artículo 257 de la República Bolivariana de Venezuela, no se considera procedente la falta de síntesis de un determinado fallo, si lo narrado por el juzgador, permite a las partes conocer las razones que le llevaron a tomar la determinación mediante la cual resuelve el asunto controvertido.

En el caso particular, esta Sala constató, al revisar exhaustivamente la recurrida, el planteamiento expuesto por el ad quem en relación con la litis, fue el siguiente:

…ARGUMENTOS DE LAS PARTES

Los fundamentos de la pretensión del ciudadano A.C.V., fueron expuestos por su apoderado judicial en el libelo de la demanda, donde alegó:

- que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado en fecha 30-03-2007, anotado bajo el N° 07, tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que su representado celebró con la sociedad mercantil Mendi-Eder, C.A, un contrato de promesa de compra venta, como técnicamente se le denominó por las partes, el cual originariamente tuvo por objeto una unidad habitacional tipo town house, que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, distinguido con el número y letra 12-B

- que de acuerdo con el contenido de la cláusula segunda del referido contrato, el precio pautado para la operación de promesa de compra venta es la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) cuyo valor del inmueble era definitivo y no surtiría ajustes ni variaciones, siempre y cuando su representado cumpliera con los términos del contrato.

- que en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compra venta, se estableció que el precio antes pautado se pagaría de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de arras, que en el caso de que decidiera ejercer el derecho de compra venta sería tomado como cuota inicial y se haría efectivo en el acto de autenticación del documento de promesa de compra venta, b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A, en el acto de autenticación del documento de promesa de compra-venta a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis meses de la firma de dicho documento de promesa de compra venta; c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) a ser pagadas en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses para lo cual se libraron doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) cada una, que a tal efecto fueron aceptadas por su representado y que libró la propietaria Inversora Mendi-Eder, C.A.

…omissis…

ARGUMENTOS DE LA EMPRESA DEMANDADA INVERSORA MENDI-EDER, C.A.

Por su parte la demandada, INVERSORA MENDI-EDER, C.A, dio contestación a la demanda en los términos que siguen:

- que como cuestión preliminar, debe significar que el propietario del inmueble objeto de la demanda es el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), quien constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno y la unidad habitacional a que se hace referencia en el contrato de promesa de compra-venta y sobre todas las mejoras y bienhechurías existentes y por existir en el identificado inmueble.

- que cuando Inversora Mendi-Eder, C.A da promesa de venta, el Banco Mercantil, C.A, es quien aprueba el crédito si el optante reúne las condiciones requeridas, y que la empresa demandada no es entonces responsable si el Banco no aprobó el crédito hipotecario en cuestión, y que su responsabilidad es devolver el dinero recibido, más los intereses causados, y es al Banco Mercantil, C.A, a quien se debe demandar, y que la responsabilidad de la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, es devolver el dinero recibido, más los intereses causados.

- que se encuentran en disposición a devolver el dinero más los intereses objeto de la promesa de compra, y que en caso que la persona objeto de la promesa de compra se sienta perjudicada por la no aprobación del crédito hipotecario por el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), él debe dirigirse a esa institución bancaria y pedir una revisión de su caso, para que se le apruebe el crédito que desee y que se ponen a su orden para ayudarlo.

- que solicita que se ordene una inspección ocular al inmueble objeto de la demanda a los fines de verificar el estado en que se encuentra la unidad habitacional signada con el N° B-12, tipo town house, integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, y verificar los pagos hechos por Inversora Mendi-Eder, C.A y los daños causados por el abandono del inmueble.

- que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda inmersa en el presente juicio.

…omissis…

PROCEDENCIA DE LA DEMANDA

Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido en el documento inicial de promesa de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 07, tomo 40 de los Libros de Autenticaciones con el número y letra 12-B, y posteriormente en el documento de aclaratoria autenticado ante la misma Notaría en fecha 11-01-2008, se precisó que el inmueble objeto de la promesa de opción de compra-venta es el identificado con el número y letra 18-A, y no 12-B como fue establecido en el contrato inicial de fecha 30-03-2007, asimismo se aclaró que al referido inmueble solo le correspondía un puesto de estacionamiento y no dos como fue erróneamente establecido en el referido contrato y finalmente se estableció y fue aceptado por El Promitente Comprador el contenido del documento anexo referente a los acabados del inmueble en obra gris, quedando en vigencia todas las cláusulas contenidas en el referido documento inicial de promesa de opción de compra venta. En razón de lo dicho el actor solicita el cumplimiento del contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: que le otorgue dentro del plazo de ejecución voluntaria que fije el tribunal y ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este estado, el documento de compra venta definitivo del inmueble constituido por la unidad habitacional tipo town house distinguido con el número y letra 18-A cuya ubicación fue señalada anteriormente, o en su defecto, que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este estado de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; asimismo reclama los daños y perjuicios previstos en el contrato de el (sic) inmueble al actor (exclusive) hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia promesa de compra venta como cláusula penal, producidos desde el día 30-07-2008, fecha en que debió entregarse que se dicte en el juicio, así como en cancelar las costas y costos del presente juicio.

La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó que su representada deba pagar más de lo acordado en el contrato de opción de compra venta, por cuanto los contratos de venta son autónomos e independientes y que mal puede la actora invocar daños y perjuicios en una opción de compra venta, cuando lo existente es un contrato de venta sujeto a condiciones y términos, y por ello negó que su representada deba dar cumplimiento a unos daños y perjuicios no causados.

a.- Del contrato de opción a compra.

* Precisiones Conceptuales.

Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

…Omissis…

Del análisis del caso.

Al amparo de esta doctrina, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house que forma parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, distinguido con el número y letra 12-B., debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de este estado en fecha 30 de marzo de 2007, bajo el N° 07, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, conviniendo en lo siguiente: que la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, representada por el ciudadano E.V.B. denominada La Propietaria, por una parte y por la otra el ciudadano A.C.V., denominado El Promitente Comprador, celebraron un contrato de promesa de compra-venta sobre el inmueble antes identificado, que el precio de la venta de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato se pautó en la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00), la cual se pagaría de la siguiente manera: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) por concepto de arras, que sería tomado como cuota inicial si El Promitente Comprador decidía ejercer el derecho de comprar; b) la cantidad de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada a La Propietaria en ese acto a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma de ese documento, c) la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la liberación de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) cada una, que a tales efectos libró, aceptó y entregó firmada a La Propietaria; que en la cláusula octava del referido contrato, se estableció que el inmueble objeto de la promesa de compra venta sería entregado con materiales y acabados de primera calidad, y que el plazo para que el accionado entregara la obra con su debido permiso de habitabilidad era de 12 meses, contados a partir de la firma del contrato de promesa de compra venta; se convino asimismo que para la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, debería estar totalmente pagado el precio acordado. Posteriormente a ese acuerdo primario, se celebró una aclaratoria también mediante documento autenticado ante la referida Notaría Pública de Pampatar en fecha 11-01-2008, en la cual se mencionó que por un error involuntario de transcripción, en el documento inicial se identificó el inmueble objeto de venta con el número y letra 12-B, siendo lo correcto 18-A, asimismo se aclaró que a dicho inmueble le correspondía un puesto de estacionamiento y no dos como erróneamente se señaló en el documento inicial; de igual modo se estableció en la cláusula tercera que El Promitente Comprador aceptó el contenido de la hoja anexa a dicho documento en la cual se estableció que los acabados del inmueble serían en obra gris, quedando en vigencia las restantes cláusulas contenidas en el documento inicial de promesa de opción de compra venta. Todo lo dicho revela que en el aludido contrato de opción de compra venta se estableció claramente el precio, la entrega del bien y mas aun, las condiciones para concretar lo concerniente a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro respectivo; que en lo que atañe al objeto del contrato consta que en la cláusula primera del contrato de opción de compra venta se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por una unidad habitacional tipo town house, ubicada en el Conjunto Residencial Villas de Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, estado Nueva Esparta, el término del contrato se precisó igualmente, toda vez que en la cláusula novena del contrato inicial se estableció que La Propietaria estimaba concluir la construcción de la obra, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, y que en la cláusula décima segunda se estableció entre otras cosas, que si La Propietaria no pudiese terminar la obra por su causa y como consecuencia entregarla en el tiempo previsto, las partes contratantes convinieron en otorgarse una prórroga de cuatro (4) meses, y que si aun no fuese posible la entrega, La Propietaria se obligaba a cancelarle al Promitente Comprador la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por cada día de retraso, o el Promitente Comprador optaría por la resolución del contrato, obligándose la Propietaria a reintegrar a El Promitente Comprador, las cantidades de dinero recibidas hasta esa fecha, mas una suma equivalente al treinta por ciento (30%) del monto recibido como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento.

De todo lo expresado estima esta alzada que el thema decidendum en el presente caso versa sobre el supuesto incumplimiento denunciado por la demandante en el libelo, quien fue enfática en manifestar que la empresa demandada, Inversora Mendi-Eder, C.A, sin justificación alguna incumplió con su obligación de entregarle a su representado dentro del plazo de doce (12) meses establecido en el contrato de promesa de opción de compra venta, ni dentro del plazo de prórroga, la unidad habitacional objeto del contrato, que tampoco cumplió la empresa demandada con la obligación contraída en el contrato, de participar a su representado con diez (10) días de anticipación sobre la fecha en que se verificaría el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario respectivo, una vez que aquella concluyera la obra, hubiese obtenido el permiso de habitabilidad y verificado todos los trámites necesarios para proceder a tal protocolización, lo cual como se dijo fue rechazado o controvertido por la contraparte, en el escrito de contestación de la demanda…

.

De la anterior transcripción de la recurrida, se verifica que el ad quem si bien hace una narración extensa y repetidas veces de lo alegado en el escrito de demanda y las defensas de la parte demandada contenidas en su contestación, expresó los términos en que quedó planteada la controversia, delimitando el problema jurídico sometido a su conocimiento a la acción por cumplimiento de contrato de promesa de compra venta e indemnización por daños y perjuicios, señaló y analizó las pruebas promovidas por las partes, con lo cual proporcionó de manera clara, cómo quedó trabada la litis y, los argumentos que le permitieron tomar la decisión, dando cumplimiento al principio de exhaustividad que reza que toda sentencia debe bastarse a sí misma, por lo que la recurrida no incurrió en la falta síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia.

Por los razonamientos antes expuestos, en el presente caso no se produjo el vicio delatado previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, la presente denuncia resulta improcedente. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida de los artículos 12, 243 ordinal 3° y 244 eiusdem, al incurrir en el vicio de falta de síntesis.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…Con fundamento en el ord. 1° del art. 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos infringidos por la recurrida, en primer término, el artículo 12 del Código procesal que se cita, no se atuvo a lo alegado y autos sino fue transformada en el complemento omitido del libelo en la medida que atiende especialmente al propósito expresado en el mismo y no a la intención que ambos contratantes plasmaron en el convenio suscrito, tal como lo imponen las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe y violado igualmente el contenido del ordinal 3° del artículo 243 procesal, en razón de que el fallo que se impugna no contiene resolución expresa, positiva y precisa de los términos particularmente el alegato propuesto en la contestación y el eximente de responsabilidad en el no otorgamiento crédito que requería el actor para cumplir su obligación y más importante: la disposición de la demandada de devolver las sumas recibidas y sus intereses, alegatos éstos repetidos también en informes ante el superior, la evadió incurriendo por ello en el vicio de incongruencia negativa de que adolece el fallo.

Esa regla que impone la norma citada (ord. 3o del art. 243) es una medida destinada a darle celeridad al proceso de administrar justicia, reaccionando frente a la práctica de redactar fallos con demasiada extensión, especialmente en la parte narrativa de la sentencia, con inclusión de la transcripción literal del libelo y la contestación; ahora la reforma obliga al Juez a sintetizar haciendo énfasis más bien en la motivación de hechos y en las razones de derecho que son premisas fundamentales del fallo. No se olvida que a la sentencia se la concibe como expresión de un silogismo.

Pues bien, el Juez (sic) de Alzada (sic) no aplicó la regla referida y en su lugar plasmó un fárrago especioso, incoherente e inconexo del libelo y en sólo una parte de la contestación; vale decir, dividió el dicho del apoderado demandado. En efecto, en cuanto al primero, vació integro el alegato contentivo de las secuencias del caso y sus pedimentos que ya reprodujimos con ocasión de la denuncia formulada; en cuanto a la demandada, hizo una exposición parcial de la exposición de su apoderado, exposición que igualmente reprodujimos antes, a causa de la denuncia precedente y respecto de la sentencia apelada, igual ocurrió pues también la recurrida transcribió literalmente el motivo y la dispositiva.

Es precisa la norma cuando exige “los motivos de hecho y de derecho”, hechos y derechos que guardan estrecha relación con lo alegado y probado, cuya decisión es mandatoria, a tenor de lo preceptuado por el artículo 12 del Código Procesal Civil. A este respecto y para sustentar, casación ha dicho,…

…omissis….

De acuerdo con la norma invocada (art 12 C.P.C.), el Juez Sentenciador debe pronunciarse ateniéndose a lo alegado y probado en autos, a objeto de poder conocer la verdad de cuanto se discute dentro de los límites de su oficio; no le es dable al Sentenciador sacar elementos de convicción fuera de dichos autos y debe plantear sintética, clara, precisa y en forma lacónica los términos en que ha quedado debatida la controversia, glosa que nos permitimos hacer de los preceptos invocados en violación. No fue eso lo que hizo la Sentenciadora recurrida, pues habiendo propuesto el apoderado de la demandada la negativa total de la pretensión deducida; habiendo rechazado y contradicho, así en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda propuesta y repetido en la oportunidad de Informes esos alegatos y esa petición, ni un sólo argumento -el más pueril que fuera-expone la Sentenciadora de la defensa esgrimida. En efecto, relaciona la recurrida dichas secuencias, así:

"En fecha 13/05/2013 (f: 201 al 204), compareció el abogado p.p.s. (sic), con el carácter que tiene acreditado en los autos y consignó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda e invocó perención de la instancia de conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil…".

Para decidir, la Sala observa:

Alega nuevamente el formalizante la infracción por la recurrida del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referido a la falta de síntesis de la sentencia, al plasmar el juzgador de la recurrida en su fallo “…un fárrago especioso, incoherente e inconexo del libelo y en sólo una parte de la contestación; vale decir, dividió el dicho del apoderado demandado…”.

La presente denuncia es idéntica a la anteriormente resuelta, por cuanto ambas están dirigidas a delatar el vicio falta de síntesis previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la semejanza y a fin de evitar repeticiones tediosas y desgaste de la jurisdicción, se dan por reproducidas los motivos dados en tal denuncia, ya que el juzgador de la recurrida si expresó los términos en que quedó planteada la controversia, por tanto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se decide.

Igualmente, alega el formalizante que el juez ad quem incurrió en el vicio de incongruencia negativa, por cuanto su sentencia “…no contiene resolución expresa, positiva y precisa de los términos particularmente el alegato propuesto en la contestación y el eximente de responsabilidad en el no otorgamiento crédito que requería el actor para cumplir su obligación y más importante: la disposición de la demandada de devolver las sumas recibidas y sus intereses…”, sin fundamentar su denuncia en la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

En el escrito de contestación de la demanda que se encuentra a los folios 201 al 204 de la pieza 1 de 3 del presente expediente, la parte demandada alegó lo siguiente:

…CONCLUSIÓN

Estamos en disposición a devolver el dinero, más los intereses objeto de la promesa de compra.

Y en caso, que la persona objeto de la promesa de compra se sienta perjudicada por la no aprobación del crédito hipotecario por el BANCO MERCANTIL, C.A. (BANCO UNIVERSAL), él debe dirigirse a esa Institución Bancaria y pedir una revisión de su caso, para que se le apruebe el crédito que él desee, y nosotros, nos podemos a su ordenes para ayudarlo.

Por todo lo anterior, solicitamos al Tribunal, ordene una inspección ocular al inmueble objeto de la demanda, para la verificación del estado en que se encuentra el inmueble o unidad habitacional, signado con el numero B-12, tipo Thown House parte integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la Urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, con área aproximada de cien metros cuadrados (100 M2), de dos (2) niveles, y verifique los pagos hechos por INVERSORA MENDI-EDER, C.A y los daños causados por el abandono del inmueble…

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Sobre lo denunciado, el ad quem dejó sentado en su fallo, lo siguiente:

…ARGUMENTOS DE LA EMPRESA DEMANDADA INVERSORA MENDI-EDER, C.A.

Por su parte la demandada, INVERSORA MENDI-EDER, C.A, dio contestación a la demanda en los términos que siguen:

- que como cuestión preliminar, debe significar que el propietario del inmueble objeto de la demanda es el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), quien constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno y la unidad habitacional a que se hace referencia en el contrato de promesa de compra-venta y sobre todas las mejoras y bienhechurías existentes y por existir en el identificado inmueble.

- que cuando Inversora Mendi-Eder, C.A da promesa de venta, el Banco Mercantil, C.A, es quien aprueba el crédito si el optante reúne las condiciones requeridas, y que la empresa demandada no es entonces responsable si el Banco no aprobó el crédito hipotecario en cuestión, y que su responsabilidad es devolver el dinero recibido, más los intereses causados, y es al Banco Mercantil, C.A, a quien se debe demandar, y que la responsabilidad de la empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, es devolver el dinero recibido, más los intereses causados.

- que se encuentran en disposición a devolver el dinero más los intereses objeto de la promesa de compra, y que en caso que la persona objeto de la promesa de compra se sienta perjudicada por la no aprobación del crédito hipotecario por el Banco Mercantil, C.A (Banco Universal), él debe dirigirse a esa institución bancaria y pedir una revisión de su caso, para que se le apruebe el crédito que desee y que se ponen a su orden para ayudarlo.

- que solicita que se ordene una inspección ocular al inmueble objeto de la demanda a los fines de verificar el estado en que se encuentra la unidad habitacional signada con el N° B-12, tipo town house, integrante del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ubicado en la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos de Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado, y verificar los pagos hechos por Inversora Mendi-Eder, C.A y los daños causados por el abandono del inmueble.

- que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda inmersa en el presente juicio.

…omissis…

Sin embargo, analizado como ha sido el material probatorio queda en evidencia conforme al mérito que arrojaron las trece (13) letras de cambio que en original aportó el actor junto con su escrito libelar, y que rielan desde el folio 109 al 121 de la 1ª pieza, que la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, en vista de que a pesar de que según emana de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa el 18-06-2013 en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el bien opcionado (sic) en venta se encontraba construido en su totalidad, y más aun, que para el momento en que se otorgó el documento de condominio del referido Conjunto Residencial Villas Palm Beach ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y al mismo tiempo notificar a su contraparte de ese acontecimiento, sino que por el contrario, éste de manera deliberada incumplió con su compromiso ya que se infiere de la prueba de informes emanada del Registro Público del Municipio Maneiro de este estado en fecha 21-06-2013, que no existe constancia en la referida Oficina de Registro, sobre la presentación de algún documento de venta sobre la parcela de terreno y la vivienda tipo town house sobre ella construida identificada con el número y letra 18-A, ubicada en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach, urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

En resumen, es evidente para esta superioridad una vez a.c.d. el material probatorio que se aportó en este juicio, que a pesar de que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato y existe evidencia que la empresa accionada dentro de la oportunidad que se prefijó en el contrato culminó con la construcción del bien objeto del contrato, en obra gris, como se especificó en el documento de aclaratoria y que para la fecha del otorgamiento del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ya contaba con el permiso de habitabilidad -según se extrae de la nota de protocolización- no existen pruebas que demuestren que dentro del plazo estipulado en el contrato, esto es los 12 meses más los 4 meses de prórroga, el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta. Es decir, según el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, el cual fue aclarado en fecha 11 de enero de 2008, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 35 al 39 de la 1ª pieza del presente expediente, el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la Urbanización Los Olivos, Calle Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b)la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada el actor a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs. F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs. F 2.000,00) y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la oportunidad precisa en que debía verificarse el pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato. Pero a juicio de quien decide en segunda instancia lo mas resaltante y curioso es que en este asunto la obra o la construcción del town house prometido en venta se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, ya que el mismo vencía el 30-03-2008, y ya para el 12-03-2008, fecha en que se protocolizó el documento de condominio se había culminado el Conjunto Residencial, sin embargo la empresa accionada, a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula cuarta del contrato, simplemente no cumplió con sus cargas contractuales, ya detalladas en este fallo.

Bajo tales consideraciones se concluye, que contrario al criterio asumido por la recurrida, en este caso se debe considerar como el infractor del contrato no al demandante como lo estableció el tribunal de la causa, sino la empresa accionada, puesto que ésta incumplió con las cláusulas NOVENA y DECIMA QUINTA, la primera, que establece:…

La Sala considera que la recurrida no quebrantó el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, porque lo señalado por el formalizante respecto a que el juez de alzada no se pronunció sobre “...disposición de la demandada de devolver las sumas recibidas y sus intereses...”, no fue discutido durante el proceso, porque la controversia se centró en el cumplimiento de la promesa bilateral de compra venta, es decir, el juzgador de la revisión del material probatorio y el referido contrato, estableció que la demandada cumplió con la construcción del town house prometido en venta dentro del lapso contractualmente estipulado, 12-03-2008, fecha en que se protocolizó el documento de condominio y “…ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y al mismo tiempo notificar a su contraparte de ese acontecimiento…”, lo que obviamente hizo innecesario que el sentenciador se pronunciara sobre devolución de pagos.

Con base en lo antes expuesto, se declara improcedente el vicio de incongruencia negativa acusado por el formalizante. Así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12 y 244 eiusdem, al incurrir en el vicio de condicionalidad de la sentencia.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…En efecto, la decisión dictada sometió el cumplimiento de la obligación asumida por el demandante de satisfacer el pago de su contraprestación impuesta en el contrato opcional que le sirvió de fundamento, a una oportunidad diferente de la ocasión que impuso a la demandada de transferir la propiedad lo cual dependía de un acontecimiento futuro e incierto como fue la fijación de la oportunidad en que debía consignar el actor para la demandada el complemento del pago que según la recurrida, estaba obligado a cancelar, vale decir, condicionó el cumplimiento de la obligación de pago del saldo adeudado por el promitente comprador al otorgamiento del documento de venta por parte de la propietaria.

Ciertamente pidió el actor que se declarara el cumplimiento del contrato de promesa de compra venta suscrito con la demandada y consecuencialmente, que el documento de compra venta definitivo del inmueble que fuese otorgado ante la oficina inmobiliaria de Registro Público competente dentro del plazo de ejecución voluntaria que fije el tribunal…

Para decidir, la Sala observa:

Aduce el formalizante que la juez de alzada incurrió en el vicio de condicionalidad de la sentencia previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, al declarar parcialmente con lugar la demanda y ordenar a la demandada que dentro del plazo de ejecución voluntaria protocolizar el documento definitivo, condicionó el cumplimiento de la obligación de pago del saldo adeudado por el promitente comprador al otorgamiento del documento de venta por parte de la vendedora.

El artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, establece:

…Será nula la sentencia: por falta las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapurista…

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Ahora bien, con respecto al vicio de la sentencia por ser condicional, la Sala ha sostenido entre otras en sentencia N° RC 788, de fecha 12 de diciembre de 2012, Exp. N° 2012-358, caso: E.S.L.P. contra J.E.B.V. y otro, estableció lo siguiente:

…En el mismo sentido, en cuanto a la sentencia condicional, el autor F.C. en su obra “Estudio de Derecho Procesal” (traducido por S.S.M., Editorial EJEA, Buenos Aires, 1952, Tomo II, página 195) señaló:

'...El precepto ‘sane quidem non est sub condicione dicenda [no se debe pronunciar la sentencia bajo condición]’ es la correcta expresión de una imposibilidad derivada de la función de declaración de certeza; declarar la certeza del mandato determinando con la condición una fuente de incertidumbres, representa un absurdo. Una es la posición del sujeto de derecho a quien, en cuanto la ley le confiere un derecho le reconoce con ello el poder de hacer funcionar mediante negocio el mandato jurídico en tutela de sus intereses según su voluntad soberana; se comprende que éste, como puede abstenerse del negocio, así pueda también subordinar el efecto a un nuevo evento futuro e incierto; y otra es la posición del juez, a quien no se le atribuye en modo alguno el poder de determinar la actividad de la norma jurídica según su voluntad, sino de declarar la certeza del mandato contenido en esa misma norma explicándolo en relación a una o varias personas determinadas; la imposibilidad de poner una condición a esta declaración de certeza es una verdadera exigencia lógica inferida del concepto mismo de la sentencia...'. (Negrillas de la Sala).

Por su parte, el autor E.T.L. en su obra “Manual de Derecho Procesal Civil” (traducido por S.S.M., Editorial EJEA, Buenos Aires, 1980, página 425) al referirse a la sentencia condicional señala lo siguiente:

'...La sentencia sobre el fondo puede estar sometida a condición, en el sentido de que su eficacia dependa de la verificación de un evento futuro e incierto. Tal posibilidad, sacada a luz por la doctrina, pero no aclarada exhaustivamente, es acogida por la jurisprudencia, la cual exige sin embargo, que el evento puesto en condición no requiera una ulterior declaración y no prejuzgue por eso la certeza del derecho...'. (Negrillas de la Sala).

Expresa el maestro J. R. Duque Sánchez, en su Manual de Casación Civil, pág. 116:

‘Una sentencia es condicional cuando se somete la decisión, ya en cuanto a las declaraciones del derecho de una u otra parte, ya en cuanto a su ejecutoriedad a alguna modalidad dependiente de un hecho o circunstancia que debe realizarse para dar existencia o perfeccionar el derecho declarado’.

Tal y como lo sostienen los prenombrados doctrinarios, los jueces no pueden bajo ningún pretexto someter a una condición la declaración de certeza del mandato contenido en una norma, ni tampoco pueden subordinar las decisiones que dictan para resolver el fondo de la causa a un evento futuro e incierto que requiera de una declaración posterior y que ponga en tela de juicio lo relacionado con la certeza del derecho en cuestión.

Por consiguiente, la Sala concluye que el juez de alzada cometió el vicio de condicionalidad, sometiendo la fecha límite para el cálculo de los intereses a la condición del pago de la suma adeudada por parte del demandado.

Con base en los razonamientos expuestos, resulta suficientemente clara la comisión por la recurrida de los vicios de indeterminación objetiva y condicionalidad del fallo, con la infracción del ordinal 6° del artículo 243 y artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…

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De la jurisprudencia antes transcritas, se verifica que los jueces no pueden bajo ningún pretexto someter a una condición la declaración de certeza del mandato contenido en una norma, ni tampoco pueden subordinar las decisiones que dictan para resolver el fondo de la causa a un evento futuro e incierto que requiera de una declaración posterior y que ponga en tela de juicio lo relacionado con la certeza del derecho en cuestión, pues incurrirían en el denominado vicio de condicionalidad de la sentencia previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines de constatar lo delatado por el recurrente, es pertinente transcribir la parte pertinente de la sentencia recurrida, donde se señaló lo siguiente:

…PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado ROLMAN CARABALLO ÁVILA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 24 de octubre de 2014 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, la cual queda REVOCADA.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios, interpuesta por el ciudadano A.C.V., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, y en consecuencia se ordena a la empresa demandada a que en cumplimiento del contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 30-03-2007 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, bajo el N° 07, Tomo 40, efectúe la tradición legal del inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme – a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00).

TERCERO: IMPROCEDENTE la pretensión relacionada con el pago de los daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en el contrato de promesa de compra venta.

CUARTO: SE ORDENA a la parte actora ciudadano A.C.V., a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000, 00).

QUINTO: SE DISPONE que para el caso de que la empresa demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada -según la sentencia- a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido…

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Como puede apreciarse de la transcripción de la sentencia recurrida, el juzgador de alzada al declarar parcialmente con lugar la demanda, condenó a la demandada a que proceda dentro del lapso que se fije para cumplimiento voluntario en ejecución del fallo, a protocolizar el documento definitivo de venta y haga entrega formal del inmueble, y a la parte demandante a que cumpla en la oportunidad que se le indique, consignar el pago del saldo pendiente por la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00).

Es evidente de la redacción de esta parte del dispositivo, que la sentencia reconoce que el cumplimiento del contrato celebrado exige que cada uno de los contratantes cumpla con las obligaciones convenidas, uno de entregar el inmueble y el otro de pagar un saldo de precio, son obligaciones recíprocas que deben cumplirse, así a favor de la empresa demandada, un derecho a recibir la parte no pagada del precio del contrato de promesa de compra venta, y a favor de la parte demandante, la protocolización del documento definitivo y la entrega del inmueble objeto del negocio jurídico celebrado.

Ahora bien, la Sala Constitucional en sentencia N° 3.350 de fecha 3 de diciembre de 2003, caso: V.R.R.C., estableció que el juez deberá tomar las medidas necesarias para que se materialice la decisión sobre la cual ha recaído la cosa juzgada, todo en beneficio de lograr la concretización de la tutela judicial eficaz de la parte que haya sido favorecida con el pronunciamiento judicial emitido, por tanto, el juzgador de alzada al declarar parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de promesa de compra venta, debía precisar a las partes el cumplimiento de las obligaciones convenidas en el mismo.

En consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia fundamentada en la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

IV

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 9, 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, al incurrir en el vicio de incongruencia.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…Con fundamento en lo estatuido por el ord. 1° del art. 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos infringidos por la recurrida los artículos 9, 12 y 243, ord. 5o, todos del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la sentencia que se recurre quebrantó formas sustanciales del proceso, con menoscabo del derecho de defensa que la regla procesal ordena aplicar preferentemente a partir de la ocasión en que la norma entra en vigencia que es regla mandatoria (sic) para el sentenciador el que debe decidir todo y sato lo que le ha sido alegado y probado, pues la decisión debe expresarse en forma positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas y porque fundamentalmente la defensa es una garanta constitucional de primer orden.

Ciertamente, el apoderado de la demandada que representamos, contradijo la pretensión deducida en los hechos y en el derecho y de manera total y definitiva, defensa que no recibió examen alguno en ti Primera Instancia, porque la Juez Sentenciadora desestimó la acción propuesta; pero habiendo sido apelada dicha sentencia por el actor perdidoso, a la Alzada correspondía abordar y resolver el punto relativo a la defensa propuesta por efecto del Principio de la Doble Instancie-más aún, ante dicha Alzada y en la oportunidad de Informes, el apoderado de la demandada reprodujo y repitió su defensa, pero tampoco esa insistencia suya fue atendida por la Juez recurrida, materializando por efecto de esa omisión de pronunciamiento la violación a las reglas de procedimiento que denunciamos infringidas.

Estos, entre otros, son los alegatos esgrimidos por el apoderado de la demandada en la oportunidad de contestar; vale decir, en la ocasión de trabar la litis,

-Que se encuentra en disposición de devolver el dinero más los intereses objeto de la promesa de compra y que en caso de que la persona objeto de la promesa de comprar se sienta perjudicada por la no aprobación del crédito hipotecario, por el Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), él debe dirigirse a esa institución bancaria y pedir una revisión de su caso para que se le apruebe el crédito que desee y que se pone a su orden para ayudarlo.

-Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho la demanda inmersa en el presente juicio…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juzgador de la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa, al omitir pronunciamiento respecto a los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda, referido a la disposición de la demandada de devolver las sumas recibidas y sus intereses, al eximente de responsabilidad en el no otorgamiento crédito que requería el actor para cumplir su obligación.

La presente denuncia es idéntica a segunda denuncia ya resuelta, por cuanto ambas están dirigidas a delatar el vicio de incongruencia negativa previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, respecto a los mismos alegatos del escrito de contestación de la demanda, en virtud de la semejanza y a fin de evitar repeticiones tediosas y desgaste de la jurisdicción, se dan por reproducidas los motivos dados en tal denuncia, por tanto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se decide.

V

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 9, 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, al incurrir en el vicio de incongruencia.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…En la narrativa de los hechos en que se apoya la recurrida, ésta menciona con desde -solo menciona o relata- los alegatos de la demandada, pero omite totalmente su análisis, no obstante que la señala por el folio en que aparecen consignadas; por ejemplo, esto dice de lo alegado por la demandada:

'…VI.- ACTUACIONES EN ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

Consta de las actas procesales que en fecha 19-03-2015 (f.61 al 70 de la 3ª pieza) el abogado P.P.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, parte demandada, presentó ante esta alzada escrito de informes donde sostuvo:

- que en el caso de autos, el comprador (actor) no demostró el pago de los referidos Bs. F.180.000 correspondientes o imputables a la totalidad del precio de la venta, de lo cual se evidencia que no ha ocurrido incumplimiento alguno por parte de la empresa vendedora Inversora Mendi-Eder, C.A, en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, lo que condujo a la declaratoria judicial de SIN LUGAR LA DEMANDA con expresa condenatoria en costas a la parte actora perdidosa en el proceso.

- que la jueza a quo decidió el mérito de la controversia como lo consagra el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ceñida a lo expresamente alegado y probado en autos por el actor en el petitum de su demanda, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, como queda palmariamente evidenciado, sin incurrir en extrapetita o en ultrapetita, pues decidió conforme a lo textualmente alegado y pedido por el actor en su demanda, como queda plenamente evidenciado y constatado.

De la transcripción precedente aparece evidente que ninguna atención, ningún análisis se le antojó ni le mereció a la recurrida la defensa propuesta. No se trata de su bondad intrínseca, simplemente que fue la defensa esgrimida y aunque no fuera nada buena a juicio suyo, era la defensa opuesta entre cuyos términos y los del actor se trabó la litis y ese alegato de la defensa constituye el fundamento del recurso que debe ser sojuzgado dentro del contenido de la decisión recurrida; pero ni una glosa, un piropo, un desmentido se dedica a los términos de la defensa que pudiera soportar lo que línea después aseveraría. Hay una censurable falta de decisión…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juzgador de la recurrida incurrió en la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al omitir pronunciamiento respecto a los alegatos formulados en el escrito de informes ante el superior, tales como “…el comprador (actor) no demostró el pago de los referidos Bs. F.180.000 correspondientes o imputables a la totalidad del precio de la venta, de lo cual se evidencia que no ha ocurrido incumplimiento alguno por parte de la empresa vendedora Inversora Mendi-Eder, C.A, en el otorgamiento del documento definitivo de compra…”.

Con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 00443, de fecha 30 de julio de 2013, caso: A.J.P.A. y otra contra Inmobiliaria 142-C, C.A., Exp. 12-602, señaló lo siguiente:

…Por su parte, el vicio de incongruencia negativa, constituye infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes u observaciones, siempre y cuando sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-105 del 20/12/2006. Exp. N° 2006-067, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión).

Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso…

.

Con base en lo anterior, se observa que lo delatado por el formalizante como omitido por el sentenciador de alzada, respecto al alegato de informes donde sostuvo que el demandante no demostró el pago de la cantidad de Bs. 188.000,00, correspondiente a la totalidad del precio de la venta, por lo que la parte demandada no incumplió el contrato de promesa de compra venta, defensa que debió interponer en la contestación de la demanda debido a que es un alegato de excepción a la acción interpuesta, por tanto, conforme a la jurisprudencia anteriormente señalada, no es un alegato de aquellos de obligatorio pronunciamiento por el juez, tales como la confesión ficta, cosa juzgada sobrevenida u otros similares, o que pueda tener influencia determinante en la suerte del proceso.

Por todo lo antes expuesto, la Sala estima que el juez de la recurrida no incurrió en el vicio de incongruencia negativa, por omisión de pronunciamiento de lo alegado en el escrito de informes, pues el mismo no tiene una influencia determinante en la suerte del proceso y no son de obligatorio pronunciamiento por el juez, razón por la cual esta Sala debe declarar improcedente la presente denuncia. Así se declara.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida de los artículos 12 eiusdem, y los artículos 1° y 2° de la Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, al aplicar una norma que no estaba vigente.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

“…En ejercicio de la facultad que otorga a nuestra mandante el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos infringidos loa artículos 12 del citado Código, porque en la interpretación del convenio opcional de compra-venta inmobiliaria celebrado entre el actor y la demandada, la sentenciadora aplicó erróneamente los artículos 1°, 2° y Disposición Transitoria Cuarta del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria que re-expresó en la suma de ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00) el montó que el promitente comprador debía cancelar a la propietaria en concepto de saldo del precio adeudado, según el texto del dispositivo segundo de su sentencia recurrida, que ni siquiera contiene la expresión 'Bolívares Fuertes' que dicho Decreto así lo impone, no obstante que el referido instrumento legal sólo entró en vigencia y es aplicable a partir del día 1° de enero del 2.008 y el contrato de opción de compra venta fue otorgado el 30 de Marzo del 2.007; ello significa que la Sentenciadora aplicó una norma que no estaba vigente, que no era aplicable dicho Decreto-Ley al caso de especie, según consta del instrumento respectivo que aparece acompañado a los autos como fundamento de la acción deducida…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juzgador de la sentencia recurrida aplicó una norma que no estaba vigente, al re-expresar la suma de ciento ochenta y ocho mil bolívares (Bs. 188.000,00), siendo que el contrato de opción de compra venta fue otorgado el 30 de marzo del 2007, y la Ley de Reconversión Monetaria es aplicable a partir del 1 de enero de 2008, por lo que no debió aplicar el contenido de los artículo 1 y 2 de la referida ley.

Los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, textualmente disponen:

…Artículo 1.- A partir del 1° de enero de 2008, se reexpresa la unidad del sistema monetario de la República Bolivariana de Venezuela, en el equivalente a un mil bolívares actuales. El bolívar resultante de esta reconversión continuará representándose con el símbolo “Bs.”, siendo divisible en cien (100) céntimos. En consecuencia, todo importe expresado en moneda nacional antes de la citada fecha deberá ser convertido a la nueva unidad, dividiendo entre 1.000 y llevando al céntimo más cercano.

El redondeo de toda fracción resultante de la reexpresión a que se contrae el presente artículo que sea inferior a cero coma cinco (0,5) céntimos, será igual al céntimo inferior, mientras que el de toda fracción resultante de la citada reexpresión que sea igual o superior a cero coma cinco (0,5) céntimos será igual céntimo superior

.

Artículo 2.- Con ocasión de la reconversión monetaria a la que se refiere el artículo anterior, las obligaciones en moneda nacional deberán contraerse en el bolívar reexpresado, en sus múltiplos, y en su caso, submúltiplos. Asimismo, sin perjuicio de lo establecido en la Disposición Transitoria Primera de este Decreto Ley, a partir del 1° de enero de 2008, las obligaciones de pago en moneda nacional se solventarán mediante la entrega por su valor nominal, de los signos monetarios que representen el Bolívar reexpresado…

. (Negrillas de la Sala).

Las normas antes trascritas establecen que desde el 1° de enero de 2008, se re-expresa el sistema monetario de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que todo importe expresado en moneda nacional antes de la citada fecha deberá ser convertido a la nueva unidad, dividiendo entre 1000 y llevando al céntimo más cercano, así que las obligaciones de pago en moneda nacional se solventarían “...mediante la entrega por su valor nominal de los signos monetarios que representen al bolívar reexpresado...”.

Ahora bien, la sentencia recurrida en su dispositivo estableció lo siguiente:

…SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios, interpuesta por el ciudadano A.C.V., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, y en consecuencia se ordena a la empresa demandada a que en cumplimiento del contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 30-03-2007 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, bajo el N° 07, Tomo 40, efectúe la tradición legal del inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme – a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00).

TERCERO: IMPROCEDENTE la pretensión relacionada con el pago de los daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en el contrato de promesa de compra venta.

CUARTO: SE ORDENA a la parte actora ciudadano A.C.V., a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00)…

.

Se constata de la anterior transcripción, que el juzgador de la recurrida, declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de promesa de compra venta, el cual fue autenticado en fecha 30 de marzo de 2007 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, condenando a la parte demandante al pago del saldo del precio del inmueble “…equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000, 00)…”.

En tal sentido, el juez superior tenía que aplicar la Ley de Reconversión Monetaria, al caso de autos pues la misma se encuentra vigente desde el 1° de enero de 2008, y el contrato de promesa de compra venta, fue autenticado en fecha 30 de marzo de 2007, por lo que las cantidades convenidas por las partes estaban expresadas en millones, siendo ajustado a derecho convertir tal cantidad a la nueva unidad, dividiendo el monto entre 1.000 y llevándolo al céntimo más cercano, como lo prevén los artículos 1 y 2 del referido Decreto.

En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 1 y 2 del Decreto Ley de Reconversión Monetaria. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida de los artículos 12 y 531 eiusdem, al incurrir en “…indebida aplicación…”, así como la falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

“…La recurrida aplicó indebidamente la norma que se invoca (art. 531C.P.C.) pues supuso desacertadamente que el acuerdo opcional celebrado otorgaba al PROMITENTE COMPRADOR la facultad de adquirir en propiedad y tener como suya la cosa opcionada, partiendo de reconocer y otorgar al consentimiento manifestado y plasmado en el convenio opcional celebrado, los efectos de una venta perfecta, tal como lo contempla el art. 1.474 del Código Civil y no los que en su caso acuerda acertadamente el art. 1.167 ejusdem (sic). Lo realmente racional e idóneo es que siendo el convenio celebrado un mero contrato de opción, su alegado cumplimiento sólo da derecho al cumpliente (sic) a que se le indemnicen mediante el pago de daños y perjuicios se agota en la ejecución de la Cláusula Penal establecida por aplicación de dicho artículo.

…omissis…

En efecto, el convenio celebrado -insistimos- es un contrato de opción de compra-venta inmobiliaria (CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA); un compromiso de vender, no una venta o acto consensual de transferir el derecho inmobiliario en referencia. Ni una sola consideración y menos ningún análisis razonado dedica la sentencia la cual califica el dicho de los contratantes como acto negocial de comprar y vender dicho inmueble. Hay un compromiso contraído y sujeto a condiciones que no fueron cumplidas; ese compromiso así concebido y parcialmente realizado, ni perfecciona un contrato de venta ni tiene los efectos de una venta (cuestión ésta que tampoco fue declarada por la sentencia recurrida).

El incumplimiento de la opción sólo puede conducir a los efectos sancionatorios que el mismo establece y que se tarifan en la Cláusula Penal convenida. Agréguese al examen que se realiza el otro condicionamiento que la norma impone (art. 531 c.p.c.) y que la sentencia recurrida omite que la sentencia sólo producirá los efectos de transferencia de derecho demandado, si la parte que ha propuesto la demanda cumple con su obligación de pagar íntegro el precio convenido (sic).

Insistimos en que a la parte que se declara obligada a cumplir sólo es posible compelerla cuando sus acreencias hayan sido satisfechas totalmente y fundamentalmente cuando la gananciosa haya a su vez cumplido con la obligación que contrajo en la negociación cuyo cumplimiento demanda, pues en los contratos bilaterales cualesquiera de los contratantes puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya. En el caso bajo análisis, no hay constancia en las actas del proceso ni aún en los términos de la sentencia que se analiza, que el PROMITENTE COMPRADOR haya cumplido con su obligación de satisfacer la contraprestación acordada en el contrato objeto de ejecución…”

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juzgador de la sentencia recurrida incurrió en la “…indebida aplicación…” del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, con base en que el incumplimiento del contrato de la opción sólo puede conducir a los efectos sancionatorios que el mismo establece y que se tarifan en la Cláusula Penal convenida.

El formalizante denuncia “…indebida aplicación…” del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, término por demás incorrecto, no contemplado en el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, por lo que ha debido ser planteada su denuncia por falsa aplicación de acuerdo a lo expuesto.

La falsa aplicación de una norma jurídica ocurre cuando “…el juez aplica una norma jurídica, a una situación fáctica que no está comprendida en el precepto. Es decir, la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica mal y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, la cual no debía regular la situación planteada en el proceso…”. (Vid. Sentencia Nº 236, de fecha 11 de abril de 2008, Caso: J.G.P.Á. contra S.A.P.Á.).

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, expresa textualmente lo siguiente:

…Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de cual debe existir constancia auténtica en los autos…

.

Ahora bien, la sentencia recurrida con respecto al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

…Vale decir que si bien según la cláusula décima del contrato de promesa de opción de compra venta, el saldo deudor, esto es, la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes, (Bs. F 188.000,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, debía estar totalmente pagado, se requería que la referida empresa no solo dentro del plazo contractualmente estipulado ejecutara y cumpliera con la entrega del bien, tal y como lo refleja la cláusula NOVENA, cuando se expresa: 'LA PROPIETARIA deberá entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente...

, sino que adicionalmente dentro de ese mismo lapso la referida empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, conforme a lo pactado en la cláusula DECIMA QUINTA procediera introducir el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectivo, a fin de que se materializara debidamente la venta, o en todo caso, ante la indeterminación de dicho plazo en el contrato que el saldo se cancelara en el mismo momento de la protocolización, tal y como lo establece el artículo 1.528 del Código Civil, el cual expresamente dispone' Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición...

Con respecto a los señalamientos esbozados por el actor en su escrito libelar, de exigir el cumplimiento del contrato de promesa de compra venta celebrado en fecha 30-03-2007 con la empresa demandada, Inversora Mendi-Eder, C.A, concretamente el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, se acuerda con fundamento en el artículos 531 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: “. Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido...”. Y ASI SE DECIDE.

…omissis…

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios, interpuesta por el ciudadano A.C.V., contra la sociedad mercantil INVERSORA MENDI-EDER, C.A, y en consecuencia se ordena a la empresa demandada a que en cumplimiento del contrato de promesa de compra venta autenticado en fecha 30-03-2007 ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta, bajo el N° 07, Tomo 40, efectúe la tradición legal del inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo -una vez que quede firme- a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 188.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a la suma de CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 188.000,00).

…omissis…

QUINTO

SE DISPONE que para el caso de que la empresa demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada -según la sentencia- a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido…”.

De la anterior transcripción de la sentencia recurrida, se observa que el juez superior verificó que las partes asumieron obligaciones recíprocas en el contrato de promesa de compra venta, que la empresa demandada incumplió las cláusulas novena y décima quinta del mismo, declaró parcialmente con lugar la demanda, y estableció que el demandante debía cumplir con la obligación de pagarle a la empresa demandada el saldo restante del monto pactado en el referido contrato, y a la demandada, en el lapso de cumplimiento voluntario le correspondió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta y entrega formal de la unidad habitacional objeto del contrato.

En tal sentido, el juzgador de alzada en el dispositivo de la sentencia recurrida con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, estableció que de incumplir las partes lo establecido en la misma, ésta servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido, es decir, si la empresa demandada se niega o no cumple con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato, una vez verificada la consignación del pago pendiente, por tanto, el juez aplicó efectivamente la norma a la situación de hecho contemplada en la misma.

El artículo 1.167 del Código Civil dispone que “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

De modo que, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, aplicó el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes, en el cual ambas se comprometieron al cumplimiento de ciertas obligaciones y según lo analizado por éste, el incumplimiento de las obligaciones fue por parte de la empresa demandada, facultando ello al demandante a solicitar el cumplimiento del contrato de promesa de venta, cuando el otro involucrado no ejecutó su obligación, así estableció que “…la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, en vista de que a pesar de que según emana de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa el 18-06-2013 en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el bien opcionado (sic) en venta se encontraba construido en su totalidad, y mas (sic) aun (sic), que para el momento en que se otorgó el documento de condominio del referido Conjunto Residencial Villas Palm Beach ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta...”.

Conforme a lo antes expuesto, esta Sala declara improcedente la presente denuncia por falsa aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 1.133, 1.487 y 1.917 del Código Civil, al incurrir en falso supuesto.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

…En ejercicio de la facultad que confiere a nuestra poderdante el ordinal 2° de art. 313, en conexión con el art. 12, ambos preceptos del Código Procedimiento Civil, denunciamos que la recurrida incurre en el vicio de falso supuesto al atribuir al convenio opcional que actor y demandada suscribieron, pero sin razonar ni decretar su aplicación, los efectos de una venta (art. 1.133 C.C.) y valiéndose de esa falsa suposición ordena que su decisión que se recurre, surta los efectos de venta del inmueble opcionado (sic) según se constata del Dispositivo Segundo de su decisión condenatoria mediante el cual dispone la sentenciadora que en caso de que la demandada no otorgue el documento traslativo de la propiedad del inmueble opción (art. 1.487 C.C), dicha decisión se la inscriba en el Registro Inmobiliario competente como el título de propiedad que la ley exige, (art. 1.917 C.C) suposición esta que es falsa, pues la resolución de la negociación opción celebrada no conduce inexorablemente a esa conclusión, amén de que está sometida a condiciones que no fueron cumplidas, pero que resultó determinante del dispositivo en cuestión para ordenar la pretendida transferencia de la propiedad inmobiliaria en referencia.

Insistimos en la procedencia de la denuncia que se propone sobre la base de que la recurrida dio por cierto el hecho positivo y concreto de la transferencia al actor (PROMITENTE COMPRADOR) del derecho de propiedad sobre el inmueble determinado en el contrato de opción, valiéndose de la falsa suposición según la cual el efecto que produce el cumplimiento del contrato de opción (cuya asimilación al de venta no fue declarado por la sentencia), producía los mismos de la venta perfecta a la que se contrae el art. 1.474 del Código Civil.

Definido el contrato como una convención que celebran dos o más personas para constituir, reglas, trámites, modificar o extinguir el vínculo jurídico que se hayan impuesto (art. 1.133), tiene entre los contratantes fuerza de ley, de suerte que no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas o previstas por la ley (art. 1.159) y en cuanto a su cumplimiento, los contratos deben ejecutarse de buena fé (sic) y obligan tanto a lo que se haya expresamente consentido como a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley (art. 1.160) y en aquellos convenios que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho de transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (art. 1.161); mas, en los contratos bilaterales si uno cualesquiera de los contratantes se niega y no ejecuta su obligación, el otro puede accionar en justicia pidiendo el cumplimiento o la resolución del contrato, con los respectivos daños y perjuicios si los hubiere (art. 1.167) y también puede negarse ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan establecido condiciones diferentes para la ejecución de las respectivas obligaciones (art. 1.168). Así en sus detalles regula la sustanciación el régimen legal de los contratos y dentro de esos parámetros se mueven cuantas negociaciones puedan los contratantes realizar.

Al amparo de las regulaciones referidas y en ejercicio de la potestad que le confiere a nuestro poderista (sic) el art. 12 de la Constitución Bolivariana (sic), éste celebró con EL PROMITENTE COMPRADOR el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA cuyo cumplimiento se demanda el cual se encuentra sometido, obviamente, a la regulación contenida en la legislación sustantiva anteriormente expuesta, entre cuyas estipulaciones destaca la libertad que tienen las partes para contratar, la soberanía de su dicho para calificar la relación que asumen, sin mengua de la facultad que la norma reconoce al Sentenciador de calificar la contratación que se le someta a examen, sólo cuando presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, supuestos en los cuales la misma regla procesal (art. 12, in fine, c.p.c.) refiere esa facultad de interpretativa al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (sic).

En el caso que se examina, la intención y el propósito de las partes fue celebrar un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA sobre el bien inmueble que se determina en el libelo y en la sentencia y que constituye el objeto comercial al que se dedica LA PROPIETARIA.

Ese y no otro fue su propósito e intención y así lo concibieron las partes libremente y así lo otorgaron en debida forma ante funcionario notarial competente; no le es dable al Sentenciador alterar el propósito y razón que los contratantes -y ahora litigantes- se dieron en su oportunidad pues no hay 'obscuridad, ambigüedad o deficiencia que pudieren alterar el propósito y la intención de las partes vaciadas en la referida contratación.'.

No tiene elementos de razón y de prueba el Sentenciador para cambiar el objeto del contrato y no existe pronunciamiento suyo que haya fundamentado el cambio y la tergiversación de la voluntad de las partes; la denominación y el régimen regulatorio de las condiciones establecidas en el convenio demandado en ejecución, se han mantenido; lo dice el libelista y lo transcribe la sentencia.

Un examen pormenorizado de los elementos conformadores de la negociación que se analiza, nos conduce a sostener que no hay razón que explique ni justifique la calificación sobreentendida de venta a la opción demandada; por ello no nos resulta admisible el contenido de la decisión proferida.

El documento fundamental de la acción, que es prueba común, se expresa en términos absolutamente claros, definidos y precisos: entre LA PROPIETARIA, o sea, quien promete, y EL PROMITENTE COMPRADOR, o sea, el opcionado (sic), 'se ha convenido en celebrar un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA', cuyo contenido estuvo sometido a las estipulaciones que las partes acordaron en uso de su facultad permitida legalmente de contratar, negociación que una y otra vez se calificó de 'promesa de compra-venta'. Al respecto, la doctrina clásica y moderna ha distinguido promesa de vender y venta en sí, con la siguiente argumentación.

…omissis…

Resumimos el planteamiento central de nuestro alegato, en cuanto al falso criterio afirmativo que la recurrida sostiene al asimilar o equiparar la opción celebrada a una venta, criterio que aplica en sus efectos pero que en forma alguna declara expresamente; tal conducta la lleva al otro criterio igualmente erróneo de exigir cumplimiento a la demandada, no obstante que el actor no ha cumplido con su obligación de pago y correlativamente de otorgarle efecto definitivo a la sentencia como acto traslativo del derecho de propiedad, no obstante que tampoco se encuentran cumplidos los supuestos que establece del artículo 531 del Código Procesal.

…omissis…

Con el propósito de reafirmar nuestras argumentaciones y verificar lo ajustado que se encuentran al criterio sostenido por esa Suprema Sala sobre el punto concreto de la denuncia propuesta, observamos:

-Que el hecho positivo y concreto que la Juzgadora dio por cierto valiéndose de una falsa suposición, está referido a su opinión de equiparar la opción celebrada en su tiempo a la venta del inmueble objeto de la opción.

-El documento en el cual se patentiza nuestra aseveración y a su vez contradice la de la Sustanciadora es el convenio de opción deducido como fundamental de la acción.

-El texto que recoge el criterio de la Sentenciadora y los que aplicó falsamente es precisamente el contenido del dispositivo Segundo de la sentencia impugnada…

.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante la infracción por la recurrida de los artículos 1.133, 1.487 y 1.917 del Código Civil, sin fundamentarlos en los motivos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, es decir, errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación.

De los razonamientos expuestos por el formalizante, se desprende que muestra su disconformidad con la labor intelectual del juez de alzada al momento de interpretar el contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes, situación que debe denunciarse a través del primer caso de suposición falsa, por lo tanto, entiende la Sala que lo que realmente pretende denunciar el formalizante es el supuesto error cometido por el juez en la interpretación del contrato, y así pasa a conocer la denuncia.

En relación con ello, esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones solamente pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.

Respecto a la desnaturalización de los contratos es entendida como un vicio enmarcado dentro del primer caso de suposición falsa, por lo que esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: M.d.C.M. y otros, contra Asociación Civil Ávila, señaló:

“...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’

Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...

. (Caso: C.R.P., c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).

Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del mismo.

Ahora bien para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir lo pertinente de la sentencia recurrida:

…En resumen, es evidente para esta superioridad una vez a.c.d. el material probatorio que se aportó en este juicio, que a pesar de que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato y existe evidencia que la empresa accionada dentro de la oportunidad que se prefijó en el contrato culminó con la construcción del bien objeto del contrato, en obra gris, como se especificó en el documento de aclaratoria y que para la fecha del otorgamiento del documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ya contaba con el permiso de habitabilidad -según se extrae de la nota de protocolización- no existen pruebas que demuestren que dentro del plazo estipulado en el contrato, esto es los 12 meses más los 4 meses de prórroga, el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta. Es decir, según el contrato de promesa de compra venta celebrado ante la Notaría Pública de Pampatar del estado Nueva Esparta en fecha 30-03-2007, el cual fue aclarado en fecha 11 de enero de 2008, tal y como lo refleja el instrumento cursante a los folios 35 al 39 de la 1ª pieza del presente expediente, el bien objeto del contrato lo constituyó un inmueble tipo town house identificado con el número y letra 18-A, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Palm Beach de la urbanización Los Olivos, calle Los Olivos Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el precio de pago de la venta se pactó en la suma de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) actualmente doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 250.000,00) pagaderos de la siguiente forma, a saber: a) la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) actualmente quince mil bolívares fuertes (Bs. F 15.000,00) por concepto de arras, suma que en caso de que el comprador decidiera ejercer su derecho de compra, sería tomado por la propietaria como cuota inicial; b)la suma de veintitrés millones de bolívares (Bs. 23.000.000,00), actualmente veintitrés mil bolívares fuertes (Bs. F. 23.000,00) en una cuota numerada 1/1 que aceptó y entregó firmada el actor a la propietaria en ese acto, a través de una letra de cambio cuya cancelación se haría efectiva a los seis (6) meses de la firma del referido contrato de promesa de opción de compra venta, y la cantidad de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00) actualmente veinticuatro mil bolívares fuertes (Bs. F 24.000,00) a ser pagados en doce (12) cuotas consecutivas sin intereses, mediante la emisión de doce (12) letras de cambio, por un valor de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) actualmente dos mil bolívares fuertes (Bs. F 2.000,00) y que para tales efectos fueron libradas, aceptadas y entregadas a la empresa demandada. Se observa que las cantidades anteriores dan una sumatoria total de sesenta y dos millones de bolívares, actualmente sesenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 62.000,00). También se desprende que el plazo para entregar la vivienda vendida se estipuló en doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del contrato de promesa de opción de compra venta, prorrogable por cuatro (4) meses si aún no fuese posible la entrega del inmueble, lo que quiere decir que ante la ausencia de convenio expreso sobre la oportunidad precisa en que debía verificarse el pago del saldo restante, una vez construido el town house, es decir totalmente terminado, se procedería dentro de ese plazo a protocolizar dicha venta y por consiguiente a pagar todo el saldo pendiente para completar el precio total de venta, conforme a lo estipulado en la cláusula novena del referido contrato. Pero a juicio de quien decide en segunda instancia lo mas resaltante y curioso es que en este asunto la obra o la construcción del town house prometido en venta se cumplió dentro del lapso contractualmente estipulado, ya que el mismo vencía el 30-03-2008, y ya para el 12-03-2008, fecha en que se protocolizó el documento de condominio se había culminado el Conjunto Residencial, sin embargo la empresa accionada, a pesar de que recibió los pagos fraccionados en los términos en que fueron discriminados en la cláusula cuarta del contrato, simplemente no cumplió con sus cargas contractuales, ya detalladas en este fallo.

Bajo tales consideraciones se concluye, que contrario al criterio asumido por la recurrida, en este caso se debe considerar como el infractor del contrato no al demandante como lo estableció el tribunal de la causa, sino la empresa accionada, puesto que ésta incumplió con las cláusulas NOVENA y DECIMA QUINTA, la primera, que establece:

NOVENA: CONCLUSIÓN DE LA OBRA: LA PROPIETARIA estima concluir la construcción de la obra, del cual es parte integrante el inmueble objeto del presente contrato, obtener los permisos de habitabilidad y otorgar el documento de condominio correspondiente en un plazo de doce (12) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato. LA PROPIETARIA deberá entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente, salvo que se produzcan sucesos de fuerza mayor y/o casos fortuitos no imputables a LA PROPIETARIA...

Y la segunda en donde se pactó:

DECIMA QUINTA

OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA: Una vez concluida la obra y obtenido el permiso de habitabilidad, LA PROPIETARIA luego de verificados todos los trámites necesarios para la protocolización participará al PROMITENTE COMPRADOR con diez (10) días de anticipación por lo menos la fecha en que se verificará el otorgamiento.

Vale decir que si bien según la cláusula décima del contrato de promesa de opción de compra venta, el saldo deudor, esto es, la cantidad de ciento ochenta y ocho mil bolívares fuertes, (Bs. F 188.000,00) para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta de la unidad habitacional, debía estar totalmente pagado, se requería que la referida empresa no solo dentro del plazo contractualmente estipulado ejecutara y cumpliera con la entrega del bien, tal y como lo refleja la cláusula NOVENA, cuando se expresa: “ LA PROPIETARIA deberá entregar la unidad habitacional en el lapso indicado anteriormente...”, sino que adicionalmente dentro de ese mismo lapso la referida empresa Inversora Mendi-Eder, C.A, conforme a lo pactado en la cláusula DECIMA QUINTA procediera introducir el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro respectivo, a fin de que se materializara debidamente la venta, o en todo caso, ante la indeterminación de dicho plazo en el contrato que el saldo se cancelara en el mismo momento de la protocolización, tal y como lo establece el artículo 1.528 del Código Civil, el cual expresamente dispone “ Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.”.

Con respecto a los señalamientos esbozados por el actor en su escrito libelar, de exigir el cumplimiento del contrato de promesa de compra venta celebrado en fecha 30-03-2007 con la empresa demandada, Inversora Mendi-Eder, C.A, concretamente el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Maneiro de este Estado, se acuerda con fundamento en el artículos 531 del Código de Procedimiento Civil el cual establece que: 'Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido...'. Y ASI SE DECIDE…”.

De los razonamientos precedentemente expuestos, puede colegir la Sala que el juez superior, no desnaturalizó el contenido del contrato ni las cláusulas analizadas, pues interpretó exactamente lo que de ellas se desprende, es decir, la existencia de un contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes, en el que el actor cumplió con los pagos pormenorizados en la cláusula cuarta del contrato y la empresa accionada culminó con la construcción del bien objeto del contrato, el 12 de marzo de 2008, fecha en que se protocolizó el documento de condominio del Conjunto Residencial Villas Palm Beach, ya contaba con el permiso de habitabilidad sin que el demandado haya entregado el bien al actor, ni mucho menos que haya éste notificado de alguna forma al actor sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de venta, siendo que el análisis y conclusiones esgrimidas por el juez de alzada esta complemente ajustadas a lo previsto en las cláusulas del contrato transcritas en la sentencia.

En consecuencia, esta Sala declara improcedente la denuncia bajo análisis y así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 3 de julio de 2015, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción.

Se condena a la parte demandada recurrente al pago de las costas procesales.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la ciudad de La Asunción. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, ya mencionado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dos (2) días del mes de marzo de dos mil dieciséis. Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

Presidente de la Sala,

____________________________

G.B.V.

Vicepresidente,

_____________________________________

F.R. VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada-Ponente,

__________________________________

M.V.G.E.

Magistrada,

_________________________________________________

V.M.F.G.

Magistrado,

_____________________________

Y.D.B.F.

Secretario,

___________________________

C.W. FUENTES

RC N° AA20-C-2015-000600

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,

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