Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 10 de Mayo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 11 de marzo de 2009 se dio por recibido en este Juzgado Superior, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por el abogado J.A.V.R., Inpreabogado N°. 15.563, actuando como apoderado judicial del ciudadano G.A., titular de la cédula de identidad N°. 13.408.648 y de la Sociedad Mercantil AUDIO VIDEO TRES J, C.A., respectivamente, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 00012749 dictada en fecha 10 de diciembre de 2008, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento m.m. para comercio, al inmueble identificado como Quinta “MI SOL”, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, con 149,38 mts2 de placa “A” P.B., 17, 32 mts2 de asbesto P.B. y 12,40 mts2 de acerolite P.B., en la cantidad de “DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (BS. F. 2.709,30)”.

En fecha 16 de marzo de 2009 este Tribunal solicitó los antecedentes administrativos del caso a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda.

El día 03 de abril de 2009 se recibieron en este Juzgado los antecedentes administrativos del caso, proveniente de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, con los cuales en fecha 14 de abril de 2008 se ordenó abrir cuaderno separado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de abril de 2009, este Tribunal declaró su competencia para conocer del presente asunto, en consecuencia admitió el recurso de nulidad interpuesto, e igualmente ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda y a la ciudadana Procuradora General de la República, a objeto de que tuvieran conocimiento del presente recurso y ejercieran la defensa del acto recurrido si lo estimasen conveniente, también se ordenó notificar a la ciudadana Fiscal General de la República a los fines de la presentación del informe referido en el artículo 21-11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y a la ciudadana A.M.S. en su condición de representante autorizada del ciudadano V.T., en su condición de propietario del inmueble objeto de regulación en el presente caso.

En fecha 14 de mayo de 2009 se libró el cartel previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 19 de mayo de 2009 se entregó el referido cartel al abogado J.A.V.R. actuando como apoderado judicial de la parte recurrente. En fecha 26 de mayo de 2009 el aludido abogado consignó un ejemplar del Diario “ULTIMAS NOTICIAS” de fecha 22 de mayo de 2009 donde apareció publicado el referido cartel.

En fecha 09 de junio de 2009 comenzó el lapso de cinco (05) días de despacho para la promoción de pruebas.

En fecha 10 de junio de 2009 el abogado J.A.V.R. apoderado judicial de la parte recurrente, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 30 de junio de 2009 este Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por la parte recurrente en el presente procedimiento.

En fecha 06 de julio de 2009 oportunidad fijada por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, se llevó a cabo dichos nombramientos y se ordenó a la parte recurrente presentar al experto designado por ella, al tercer día de despacho siguiente a los fines de prestar el juramento de ley.

En fecha 09 de julio de 2009 fue juramentado el ciudadano C.R.G., como experto designado por la parte recurrente.

En fecha 14 de julio de 2009 los ciudadanos N.E.D. y R.A., expertos designados por este Tribunal, aceptaron el cargo, juraron cumplir bien y fielmente con el mismo y solicitaron un lapso de quince (15) días de despacho para cumplir con la misión encomendada.

En fecha 06 de agosto de 2009 los Ingenieros R.A., C.R. y el Arquitecto N.E.D., en su carácter de expertos designados a los fines de efectuar la experticia encomendada, presentaron informe pericial.

En fecha 16 de septiembre de 2009 se recibió en este Juzgado las resultas de la evacuación de la prueba de informes dirigida a la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas.

En fecha 24 de septiembre de 2009 comenzó la primera etapa de la relación de la causa, se fijó el acto de informes de manera oral para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del décimo día de despacho siguiente.

En fecha 09 de octubre de 2009 se recibió en este Juzgado las resultas de la evacuación de la prueba de informes dirigida al C.N.E..

En fecha 14 de octubre de 2009 oportunidad para que tuviese lugar el acto de informes de manera oral, se dejó constancia de la comparecencia del abogado J.A.V.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, quien expuso oralmente y consignó escrito de sus dichos, así mismo asistió a dicho acto la abogada M.d.C.E.M., en representación del Ministerio Público, quien consignó escrito de opinión fiscal.

En fecha 15 de octubre de 2009 comenzó la segunda etapa de la relación de la causa la cual tendría una duración de veinte (20) días de despacho.

El día 20 de noviembre de 2009 venció la segunda etapa de relación de la causa y el Tribunal dijo “VISTOS”. En la misma fecha fijó treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Narra el apoderado judicial de los recurrentes que, sus representados son "ARRENDATARIOS" de la Vivienda y el Local Comercial ubicado en la Calle Colombia, entre las Calles El Cristo y Real de Los Magallanes de Catia, Quinta "MI SOL", Número de Catastro 15-20-13-33, Urbanización Nueva Caracas, jurisdicción de la Parroquia Sucre de esta ciudad de Caracas. Que “el ciudadano G.A. por v.d.C.d.A. ‘Verbis’, celebrado con el otrora Inquilino del inmueble, el decujus G.S.C., en el mes de febrero del año 1.983 y, la Sociedad Mercantil ‘AUDIO VIDEO TRES J, C.A.’, por virtud del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, celebrado con la Sociedad Mercantil ‘INMOBILIARIA FERLAN, C.A.’, …; según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública TRIGESIMA TERCERA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL, en fecha 20 de Septiembre del 2.002, anotado bajo el No. 73, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones…”.

Que en fecha 27 de junio del 2.008, la ciudadana A.M.S., actuando en su carácter de AUTORIZADA del ciudadano V.T., propietario del inmueble arrendado, solicitó de LA DIRECCION GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, la regulación para comercio de la totalidad del inmueble que vienen ocupando sus representados, como "ARRENDATARIOS", el cual fue fijado en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 2.709,30), conforme se evidencia de la RESOLUCION N°. 00012749, de fecha 10 de diciembre del 2.008.

Que durante el trámite administrativo para dictar el acto que se impugna, no se siguieron las pautas indicadas en los artículos 29 y 30 además de lo establecido en los artículos 65 y siguientes del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Que la solicitud de la REGULACION DE ALQUILERES, fue formulada por una persona, que se dice autorizada, acreditando su carácter con la presentación de un DOCUMENTO PRIVADO, "presuntamente" suscrito por el Propietario, que evidentemente produce solo efectos jurídicos entre el firmante y la designada, pero nunca frente a terceros y menos aún para la tramitación de un PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO como el que nos ocupa, en el entendido de que, el carácter de AUTORIZADA no aparece mencionado en el cuerpo del artículo 11 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, que señala quienes son las PERSONAS INTERESADAS ni en el artículo 2 de la LEY ORGANICA DE PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS.

Que para la designación de representante, forzosa y necesariamente deberá realizarse a través de un documento registrado o autenticado. Que adicionalmente esa representación duda que a la presente fecha, el ciudadano V.G. TRUJILLO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Personal N°. V-5.396 y, quien "presuntamente" suscribe LA AUTORIZACION citada, se encuentre vivo, ello en razón de que, en función de su Número de Cédula de Identidad, resulta verdaderamente difícil, más no imposible, que ello sea cierto.

Que el Informe Técnico evacuado por la OFICINA DE INSPECCIONES DE LA DIRECCION GENERAL DE INQUILINATO, de fecha 03 de diciembre del 2.008, suscrito por el INSPECTOR G.C., el cual NO DEJA CONSTANCIA de que en el interior del inmueble arrendado, funciona en más de un OCHENTA POR CIENTO (80%) COMO VIVIENDA Y EL VEINTE POR CIENTO (20%) RESTANTE COMO COMERCIO, resaltando en sus OBSERVACIONES que: "…este inmueble es usado como Comercio y el Sector es Comercial con algo de Residencial dotado de todos los servicios públicos básicos existentes...", lo cual no se corresponde con la realidad; por lo que la Inspección en comento incumplió la normativa legal vigente que regula la materia.

Que al folio 43 del Expediente Administrativo N°. 37.182, de la nomenclatura llevada por el Archivo de LA DIRECCION GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, riela inserta OBSERVACIONES de un Funcionario Inspector, que en fecha 07 de marzo de 1.961, informa a la Sala de Avaluó de la DIRECCION DE INQUILINATO que: “…El inmueble fue regulado en abril de 1.945. Se está pidiendo fijación de alquiler para el local comercial y, del resto para vivienda... ".

Que al folio 74 del mismo Expediente riela inserta OBSERVACIONES de otro Funcionario Inspector que se identifica con el COD. 8, quien en fecha 16 de Febrero de 1.961, asevera “…que en el inmueble que es una casa de una sola planta, se encuentran 2 inquilinos: al frente con vista a la CALLE COLOMBIA un -local comercial con acceso independiente, donde funciona una tienda de alquiler y venta de películas, llamada "AUDIO VIDEO TRES J (TEO TAOUFER ASLAN) quien cancela una mensualidad de Bs. 1.200 en un Tribunal a favor del Sr. G.S. (según se evidencia de recibos); la otra parte de la casa es una vivienda habitada desde hace 30 años por el Sr. G.S.C., según informa su Sra. Esposa que atendió al Inspector ... ".

Que del contenido del Informe Técnico, practicado en fecha 24 de Noviembre de 1.995 y del INFORME DE AVALUO, de fecha 08 de Diciembre de 1.995, contenidos a los folios 98 al 110 del mismo Expediente Administrativo, el INSPECTOR A.R., deja constancia de que el inmueble objeto de regulación, consta de un LOCAL COMERCIAL que comprende un área de VEINTISEIS METROS CUADRADOS (26 M2) y, la VIVIENDA con un área de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 M2), además de un PATIOINTERIOR, que tiene un área de DIEZ METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (10,50 M2), todo lo cual fue tomado en consideración para dictar la Resolución N°. 0111 de fecha 12 de enero de 1.996, que resolvió fijar el canon de arrendamiento m.m. para comercio y vivienda en la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 33.667,50).

Que no consta en las actas del expediente administrativo, la Resolución emanada de la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, donde se evidencie o se desprenda el cambio de uso de la vivienda del inmueble en Comercio y Depósito, como lo señala el INFORME TECNICO, practicado en fecha 13 de julio del 2.006 por el INSPECTOR C.A. TORREALBA, quien en sus OBSERVACIONES, adicionalmente señala que "…El inmueble inspeccionado se trata de una casa transformada para comercio y depósito, ya no funciona AUDIO VIDEO TRES J, C.A. funciona una Colchonería... El sector es residencial comercial y posee todos los servicios".

Que el documento de propiedad del inmueble protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal (hoy Capital), en fecha 09 de Septiembre de 1.982, bajo el No. 4, Tomo 27, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1.982, acredita al ciudadano V.G. TRUJILLO, como el dueño, del inmueble constituido por una casa con su terreno propio, situada en esta ciudad de Caracas en Catia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, que da a la calle Colombia, denominada "Mi Sol", que posee igualmente local de comercio, mide seis metros (6 Mts.) de ancho por treinta y tres metros (33 Mts.) de fondo, es decir, CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198 M2).

Que en ACTA DE LA SALA DE AVALUO, fechada 10 de marzo de 1.961, los Funcionarios L.M.R.; R.P. MARCANO Y L.G. VILLASMIL A., dejaron constancia que el inmueble en referencia posee un área de terreno de 198 m2 y un área de construcción de 164 m2.

Que tal información es corroborada, por el contenido del INFORME TECNICO, practicado en fecha 24 de Noviembre de 1.995 y del INFORME DE AVALUO, de fecha 08 de Diciembre de 1.995, suscritos por el INSPECTOR A.R., quien deja constancia de que el inmueble objeto de regulación, consta de: Un LOCAL COMERCIAL que comprende un área de VEINTISEIS METROS CUADRADOS (26 M2); la VIVIENDA con un área de CIENTO TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (138 M2); Además de un PATIO INTERIOR DE CEMENTO, que tiene un área de DIEZ METROS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (10,50 M2).

Que sin que exista evidencia o elemento probatorio alguno que así lo demuestre, ambos informes dejan constancia de que existe en el citado inmueble, un TOTAL DE CONSTRUCCION DE 175,50 M2, sin indicar en que consiste la diferencia de construcción de ONCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (11,50 M2), haciendo la salvedad de que aún conserva el PATIO INTERIOR CON PISO DE CEMENTO que mide 10,50 M2, como lo expresa la Resolución No. 0111 de fecha 12 de enero de 1.996, emanada del Órgano Administrativo, señalando el valor del avaluó total en CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (4.398.000,00).

Que posteriormente tanto en el INFORME TECNICO de fecha 13 de Julio de 2.006, suscrito por el Inspector C.A. TORREALBA, como en el INFORME DE AVALUO, de fecha 31 de Julio del 2.006, suscrito por el AVALUADOR DE INMUEBLES A. SILV A, ratifican que: 1.-} El área total del terreno, es de 198 M2; 2.-} El área de construcción es de 175,50 M2 y comprende COMERCIO P.B. 26 M2 y, DEPOSITO P.B. 149,50 M2. Pero adicionan que el área del PATIO INTERNO DE CEMENTO, aumento de 10,50 M2 en los INFORMES TECNICOS y DE AVALUO desde el año 1.945 hasta 1.996 a VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (22,50 M2), algo que resulta totalmente absurdo, puesto que el inmueble conserva su forma original desde el año 1.945 y, no se ha producido INVASION ALGUNA DEL TERRENO ALEDAÑO.

Que en el INFORME TECNICO de fecha 28 de Noviembre del 2.008, suscrito por el INSPECTOR G.C. y en el INFORME DE AVALUO, suscrito en fecha 09 de diciembre del 2.008, por EL AVALUADOR DE INMUEBLES W. PIÑANGO, y que sirvieron de fundamento para el dictamen de LA RESOLUCION ADMNISTRATIVA que se impugna, ambos funcionarios dejan constancia de que: 1.-} El área de terreno es de 198 M2. 2.-} Aumentan el área de construcción, sin que al inmueble se le haya hecho modificación alguna, tal como se desprende de LA OBSERVACION hecha por el INSPECTOR G.C., quien expresa: que el inmueble paso a medir CIENTO SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON DIEZ DECIMETROS CUADRADOS (179,10 M2), es decir, subió, creció, se infló TRES METROS CUADRADOS CON SESENTA DECIMETROS CUADRADOS (3,60 M2) más grande que en el año 2.006 y, 3.-) El PATIO INTERNO DE CEMENTO aún se conserva, pero en esta oportunidad la verificación física, hecha por el INSPECTOR G.C., determinó que ahora mide DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECIMETROS CUADRADOS (18,90 M2) y, no los VEINTIDOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (22,50 M2), que señaló el INSPECTOR C.T., en su verificación física, realizada el 13 de julio del 2.006 y, por supuesto tampoco los DIEZ METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS (10,50 M2), que tenía ese patio desde el nacimiento del inmueble y, que fuera constatado en la verificación física de los INSPECTORES que actuaron en el año 1.945, 1.961 y de la practicada por el INSPECTOR A.R. en fecha 24 de Noviembre de 1.995.

Que la practica del AVALUO se evidencia claramente que, no aplicaron en relación con la VIVIENDA arrendada, los métodos para obtener el precio unitario, para así aplicar el enfoque del método del Mercado de Inmuebles y obtener el valor actual estimado del mismo. Que es tan patético su contenido, que no se puede deducir de su lectura, las razones por las cuales el valor del metro de construcción de las distintas áreas del inmueble fue fijado en distintas cantidades, precios y montos.

Que era necesario y conveniente, hacer los análisis respectivos e ir depurando la muestra de referenciales, hasta obtener factores de correlación, que estén dentro de los rangos aceptados, y particularmente debieron haber realizado un estudio comparativo de las referenciales de valores de los inmuebles Residenciales ubicados en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva Caracas de esta ciudad de Caracas, durante los seis (6) meses anteriores a la introducción de la Solicitud de Regulación en relación con los precios medios en que se hayan enajenado inmuebles similares durante los últimos dos (2) años, para así poder establecer el precio unitario estimado que realmente se corresponda con la vivienda arrendada y, así se observa que, consta del INFORME DE AVALUO, que no existe una especificación precisa y exacta de la Edad de la Construcción, ya que dice que, tiene CINCUENTA Y DOS (52) AÑOS MAS O MENOS SEGÚN EL INSPECTOR, no obstante que del contenido del expediente administrativo reposan documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, que le atribuyen más de SESENTA Y CINCO (65) AÑOS de edad, no se expresa en ningún lado del mismo, que el inmueble que le fuera arrendado a sus representados comprenda UN LOCAL COMERCIAL Y VIVIENDA conforme se desprende del contenido del Contrato de Arrendamiento, ni las actuales condiciones en que se encuentra el mismo, sus características físicas, topográficas y económicas del terreno, ni el valor, tipo y demás elementos que individualizan esas construcciones; no se emite una opinión técnica del valor de ellas, ni se aportan criterios válidos de ingeniería ni económicos para determinar ese valor, el metraje que ocupa así como los valores y factores necesarios y determinantes para la fijación del precio del inmueble, que en forma por demás absurda e incoherente se fija, en la cantidad de CUATROCIENTOS SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 406.395,36), limitándose tan solo a establecer valores sin motivación ni fundamento lógico o técnico, no apareciendo indicados ni ponderados los factores que sirvieron de base para esos valores y adicionalmente se incluyen metros que incrementan considerablemente el valor determinado, lo que evidentemente no se ajusta a la ley.

Que el INFORME DE AVALUO, incumple evidentemente con las especificaciones de la Ley y no resulta en modo alguno fidedigno, por carecer de los elementos esenciales, que habrían permitido al Órgano Regulador, efectuar una justa fijación del valor del inmueble arrendado.

Que el Órgano Administrativo, al dictar la Resolución que se impugna, fijó la renta máxima mensual del inmueble arrendado sin motivación, sin indicar de donde se concluyen los valores que allí se determinan, por lo que se han vulnerado y menoscabado los derechos de sus representados, por no saber y no poder establecer con precisión y claridad cuales fueron los argumentos de hecho y de derecho, aplicados por la Administración, excediéndose ésta también en su poder discrecional, al no acatar los patrones y parámetros que le indica la Ley, por lo que tal falta de motivación, trae como consecuencia LA ILEGALIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO que se impugna.

Que el AVALUO que sirvió de base a la Administración, para tomar su decisión, aparte de ser un simple FORMATO PRE-IMPRESO, el mismo adolece de una serie de especificaciones fundamentales, a la hora de tomar una decisión, a fin de establecer el CANON DE ARRENDAMIENTO M.M. del Local Comercial y la Vivienda regulada, toda vez que no contiene los cálculos que se debieron realizar para fijar el justo valor del inmueble y, se hizo caso omiso al contenido de la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura que declararon el 30 de Noviembre del 2.002, la congelación de los alquileres de los inmuebles destinados a vivienda.

Que el hecho de que EL INFORME DE AVALUO, constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, se debe concluir forzosamente que incurrió en el vicio de FALSO SUPUESTO POR SILENCIO DE PRUEBA, al no haber analizado los documentos que señalan la edad del inmueble en general y la estructura física del Local Comercial y de la vivienda objeto de regulación, ni el metraje correspondiente, por lo que al no valorar en su justa medida tales parámetros, no se circunscribió al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en la fijación de su justo valor, los cuales NO APARECEN ESPECIFICADAS RAZONADAMENTE, como lo exige el ORDINAL PRIMERO DEL ARTICULO 30 DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Que no se tomaron en cuenta los montos establecidos en el Mercado Inmobiliario, ya que no consta en ninguna parte del Expediente ni del acto administrativo que se impugna de donde emana EL VALOR DE LOS ACTOS DE TRANSMISION DE LA PROPIEDAD NI SUS PRECIOS MEDIOS EN LOS ULTIMOS DOS (2) AÑOS, NI SE INDICA EL VALOR FISCAL DECLARADO O ACEPTADO POR EL PROPIETARIO SOLICITANTE DE LA REGULACIÓN, por todo lo cual, la Administración incurrió en un acto ilegal y contrario a derecho.

Que por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicitan se declare con lugar el recurso de nulidad interpuesto.

II

DEL INFORME DE LA PARTE RECURRENTE

El abogado J.A.V.R. actuando como apoderado judicial de la parte recurrente, en el acto de informes oral llevado a cabo por ante este Tribunal, ratificó los argumentos de hecho y de derecho explanados en su escrito recursivo, así mismo consignó escrito de sus respectivas conclusiones.

III

DE LA OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

La abogada M.d.C.E.M. actuando como Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó escrito de opinión fiscal, en el acto de informes llevado a cabo por ante este Tribunal, donde señaló que: los recurrentes denuncian la existencia del vicio de inmotivación conjuntamente con la denuncia de falso supuesto, pero los fundamentos de la existencia del vicio de inmotivación no los refieren a una motivación contradictoria o ininteligible, sino a una ausencia absoluta de motivos, siendo así, en acatamiento a la doctrina de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ,establecida en Sentencia N° 02329 del 25 de octubre de 2006, tal denuncia debe ser desestimada por los órganos de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Que de igual manera denuncian en su escrito libelar que dudan que a la presente fecha el ciudadano V.T., con cédula de identidad N° 5.396, se encuentre vivo, lo cual es difícil en virtud de su número de cédula y que presuntamente haya suscrito la autorización mencionada. Que en ese sentido, si bien es cierto que a los autos del expediente riela Oficio N° 746 de fecha 29 de julio de 2009, emanado de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas, en el cual se deja constancia que el ciudadano Trujillo V.G. registra Movimientos Migratorios, no es menos cierto que los recurrentes no lograron demostrar con ello que el referido ciudadano haya fallecido.

Que la prueba evacuada es insuficiente para demostrar al tribunal el fallecimiento del ciudadano Trujillo V.G., siendo la prueba idónea para ello el Acta de defunción, la cual no fue aportada a los autos por lo que se hace necesario desechar la anterior denuncia.

Que del análisis efectuado por esa Representación del Ministerio Público, sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que, en él se fija el canon m.m. en Bs. F. 2.709,30. Así mismo, de las actas del expediente consta que los recurrentes promovieron la prueba de experticia a los efectos de determinar el área que comprende el metraje del terreno; el área que comprende el metraje de construcción, el tipo de construcción, las áreas de comercio y vivienda que abarca y estimar la edad que posee la construcción (data de Construcción) y al efecto se evacuó informe pericial, efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos en fecha 06-08-09, en el que se concluyó que el inmueble posee: Área de la parcela de terreno de 190,82 M2; Área de construcción del inmueble 160,80 M2; Área residencial del inmueble de 143,22 M2; Área del local comercial de 26,32 M2; Área del retiro de frente de 10,64 M2 y Área del patio descubierto de 19,38 M2; siendo que el resultado arrojado nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, evidenciándose diferencias entre los valores de una y otra, y como quiera que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizada de acuerdo a los requerimientos legales establecidos en los artículos 451 y siguientes del Código de procedimiento Civil, se debe concluir que la misma tiene mérito probatorio.

Que si tomamos en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debe concluirse forzosamente que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe de Avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la administración, carece de exactitud en la fijación del metraje de las áreas que conforman el terreno así como de algunos datos necesarios para fijar el justo valor del inmueble.

Que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el articulo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que por todo lo antes expuesto solicita se declare con lugar el presente recurso de nulidad.

IV

MOTIVACION

Denuncia el apoderado judicial de la parte recurrente que, la solicitud de la REGULACION DE ALQUILERES, fue formulada por una persona que se dice autorizada, acreditando su carácter con la presentación de un DOCUMENTO PRIVADO, presuntamente suscrito por el Propietario, que evidentemente produce sólo efectos jurídicos entre el firmante y la designada, pero nunca frente a terceros y menos aún para la tramitación de un PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO como el que nos ocupa, en el entendido de que, el carácter de AUTORIZADA no aparece mencionado en el cuerpo del artículo 11 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, que señala quienes son las PERSONAS INTERESADAS. Que adicionalmente esa representación duda que a la presente fecha, el ciudadano V.G. TRUJILLO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Personal N°. V-5.396 y, quien presuntamente suscribe LA AUTORIZACION citada, se encuentre vivo, ello en razón de que, en función de su Número de Cédula de Identidad, resulta verdaderamente difícil, más no imposible, que ello sea cierto. En este punto opina la fiscal del Ministerio Público que, si bien es cierto que a los autos del expediente riela Oficio N° 746 de fecha 29 de julio de 2009, emanado de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas, en el cual se deja constancia que el ciudadano Trujillo V.G. registra Movimientos Migratorios, no es menos cierto que los recurrentes no lograron demostrar con ello que el referido ciudadano haya fallecido. Que la prueba evacuada es insuficiente para demostrar al tribunal el fallecimiento del ciudadano Trujillo V.G., siendo la prueba idónea para ello el Acta de defunción, la cual no fue aportada a los autos. Para decidir al respecto observa este Tribunal que, la solicitud de regulación del canon de alquiler del inmueble denominado Quinta “Mi Sol”, ubicado en la Calle Colombia, entre las calles El Cristo y Real de los Magallanes de Catia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Caracas, la cual fue la que dio origen al presente recurso de nulidad, fue incoada por la ciudadana A.M.S.C., titular de la cédula de identidad N° V-3.699.854, quien fue autorizada para tal fin por el propietario de dicho inmueble ciudadano V.T., titular de la cédula de identidad N° 5.396, dicha cualidad se evidencia de documento de propiedad cursante a los folios 118 al 121 del expediente administrativo; así mismo, cursan a los autos, específicamente a los folios 117 y 158 del expediente administrativo, autorizaciones realizadas a la precitada ciudadana por el propietario del inmueble objeto del acto administrativo, de fechas 19 de septiembre de 2005 y 01 de abril de 2008, a los fines de que gestionara las correspondientes regulaciones de cánones de alquileres, siendo que, a criterio de este Juzgador no es necesario acudir a sede administrativa de forma personal, ya que puede ser por medio de representante o apoderado, tampoco es necesario acreditar dicha representación por documento registrado o autenticado y en este sentido, los artículos 2, 25 y 26 de la Ley de Procedimientos Administrativos establecen:

Artículo 2. Toda persona interesada podrá, por sí o por medio de su representante, dirigir instancias o peticiones a cualquier organismo, entidad o autoridad administrativa. Estos deberán resolver las instancias o peticiones que se les dirijan o bien declarar, en su caso, los motivos que tuvieren para no hacerlo.

Artículo 25. Cuando no sea expresamente requerida su comparecencia personal, los administrados podrán hacerse representar y, en tal caso, la administración se entenderá con el representante designado.

Artículo 26. La representación señalada en el artículo anterior podrá ser otorgada por simple designación en la petición o recurso ante la administración o acreditándola a por documento registrado o autenticado.

Por lo que, al estar la representación válidamente otorgada y ser el propietario un interesado directo en el procedimiento administrativo de regulación de canon de alquileres, de conformidad con el artículo 11 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no haber demostrado en el presente juicio la representación judicial de la parte recurrente que el propietario del inmueble se haya encontrado muerto al momento de otorgar la autorización mediante prueba idónea, tal y como lo señala la representante de la vindicta pública, es decir, con el acta de defunción, siendo que, de conformidad con las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio por la parte recurrente, como fue la prueba de informe dirigida al C.N.E. y la dirigida a la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas perteneciente a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, no se pudo determinar con exactitud si dicho ciudadano se encuentra difunto o aún con vida, pero por el contrario, si se determinó que al otorgar la primera autorización en fecha 19 de septiembre de 2005 a la mencionada ciudadana, si se encontraba con vida, pues registra movimientos migratorios tanto en el mes de octubre de 2005 como en el mes de febrero de 2007, tal y como se evidencia al folio 121 del expediente judicial, razón por la cual la ciudadana A.M.S.C. si ostentaba la cualidad activa necesaria para ejercer la solicitud de regulación de canon de alquiler, razón por la cual resulta infundado el vicio aquí denunciado, y así se decide.

Denuncia igualmente la parte recurrente que, el Órgano Administrativo, al dictar la Resolución que se impugna, incurrió en el vicio de FALSO SUPUESTO POR SILENCIO DE PRUEBA, al no haber analizado los documentos que señalan la edad del inmueble en general y la estructura física del Local Comercial y de la vivienda objeto de regulación, ni el metraje correspondiente, por lo que, al no valorar en su justa medida tales parámetros, no se circunscribió al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en la fijación de su justo valor, los cuales NO APARECEN ESPECIFICADOS RAZONADAMENTE, como lo exige el ORDINAL PRIMERO DEL ARTICULO 30 DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS. Que se hizo caso omiso al contenido de la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura que declararon el 30 de Noviembre del 2.002, la congelación de los alquileres de los inmuebles destinados a vivienda. Respecto a este vicio la abogada representante del Ministerio Público opina que, de las actas del expediente consta que los recurrentes promovieron la prueba de experticia a los efectos de determinar el área que comprende el metraje del terreno; el área que comprende el metraje de construcción, el tipo de construcción, las áreas de comercio y vivienda que abarca y estima la edad que posee la construcción (data de Construcción) y al efecto se evacuó informe pericial, efectuado por expertos designados por el Tribunal, el cual fue consignado a los autos en fecha 06-08-09, en el que se concluyó que el inmueble posee: Área de la parcela de terreno de 190,82 M2; Área de construcción del inmueble 160,80 M2; Área residencial del inmueble de 143,22 M2; Área del local comercial de 26,32 M2; Área del retiro de frente de 10,64 M2 y Área del patio descubierto de 19,38 M2; siendo que el resultado arrojado nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, evidenciándose diferencias entre los valores de una y otra, y como quiera que esta nueva valuatoria o informe pericial fue realizada de acuerdo a los requerimientos legales establecidos en los artículos 451 y siguientes del Código de procedimiento Civil, se debe concluir que la misma tiene mérito probatorio. Que si tomamos en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debe concluirse forzosamente que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe de Avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la Administración, carece de exactitud en la fijación del metraje de las áreas que conforman el terreno así como de algunos datos necesarios para fijar el justo valor del inmueble. Para decidir al respecto observa el Tribunal que, la Resolución recurrida fijó el canon de arrendamiento m.m. para comercio al inmueble identificado como Quinta “MI SOL”, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, con 149,38 m2 de placa “A” PB, 17,32 m2 de asbesto PB y 12,40 m2 de acerolite PB, en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 2.709,30), tal y como se evidencia al folio 199 del expediente administrativo, siendo que dicha información referente al metraje cuadrado, fue obtenida por parte de la Administración tanto del informe de avaluó como del informe técnico que cursan en autos del expediente administrativo a los folios 194 al 196 y 185 al 192 respectivamente, cuando en dichos informes no se hace referencia en ningún momento a cuales de esos metros cuadrados de construcción son o pertenecen al área comercial y cuales pertenecen al área residencial, evidenciándose, de la prueba de experticia realizada sobre el inmueble denominado Quinta “Mi Sol” promovida por la representación judicial de la parte recurrente y evacuada en el presente juicio, y específicamente del informe pericial rendido por los expertos designados en el presente juicio, cursante a los folios 103 al 117 que, el área total de la parcela del terreno donde esta ubicada la casa objeto del presente recurso es de 190,82 m2, que el área de construcción del inmueble es de 160,80 m2, que el área destinada a uso residencial es de 143,22 m2, que el área destinada a uso comercial es de 26,32 m2, que el área del retiro de frente es de 10,64 m2, el cual sirve de acceso tanto al área comercial como residencial del inmueble objeto de regulación y que el área del patio descubierto es de 19,38 m2; por lo que, de dicha prueba se evidencia que, existen discrepancias en cuantos a los metrajes del área de terreno y de construcción del inmueble objeto de regulación de canon de arrendamiento con relación al metraje señalado en los informes técnicos y de avalúo evacuados en sede administrativa, igualmente se observa que, dicho inmueble esta conformado tanto por un área destinada a uso comercial como un área destinada a uso residencial, lo cual no se analizó en sede administrativa, siendo que, el área comercial es de apenas 36,96 m2, si le sumamos el retiro de frente a dicha área, por lo tanto, el área máxima sobre la cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, tenía la potestad de fijar el canon máximo de arrendamiento para comercio era de 36,96 m2, sobre el total del área de la parcela, ya que la demás pertenece a uso residencial y de conformidad con la Resolución Conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Vivienda y Hábitat y para la Infraestructura, de fecha 06 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 14 de noviembre de 2008, la cual se encontraba vigente para la época en que se dictó el acto recurrido y mediante la cual se prorrogó por el lapso de seis (6) meses la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio e Infraestructura, Nros. 152 y 046, respectivamente, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, las cuales establecen en sus artículos 1 y 2 lo siguiente:

Artículo 1.- Se mantienen en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda.

Artículo 2.- Los procedimientos de regulación de alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, seguirán tramitándose normalmente hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de esta Resolución Conjunta, circunstancia que se hará constar en los actos administrativos decisorios.

Cuando el monto del canon de arrendamiento establecido por la nueva regulación, resultare inferior al estipulado en el contrato de arrendamiento, será de aplicación inmediata previo el cumplimiento de las formalidades legales correspondientes.

Por lo que, la Administración Inquilinaria estaba en la obligación de señalar en la Resolución recurrida, que porción del canon de arrendamiento fijado pertenecía al área comercial, el cual estaba obligado a pagar el arrendatario después de la notificación de la misma y que porción del canon fijado pertenecía al área residencial, el cual quedaría suspendido en sus efectos, durante el lapso de vigencia de la Resolución Conjunta, la cual, cabe destacar, se encuentra todavía vigente a la presente fecha, pues ha sido prorrogada en varias oportunidades por el Ejecutivo Nacional, lo que no se hizo constar en el acto administrativo decisorio; por lo que, en conclusión existen discrepancias entra la experticia evacuada en esta sede y la evacuada y valorada por la Administración Inquilinaria, igualmente no se tomó en cuenta en la decisión administrativa que el inmueble era de uso mixto (residencial y comercial), ni tampoco se valoró la resolución conjunta antes invocada relativa a la congelación de los cánones de arrendamiento de vivienda, razón por la cual resulta procedente el vicio de falso supuesto denunciado por la parte recurrente, y así se decide.

Declarado procedente el vicio de falso supuesto denunciado, este Tribunal se impone declarar la nulidad de la Resolución N° 00012749 de fecha 10 de diciembre de 2008, dictada por la Dirección General de inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento m.m. para comercio al inmueble identificado como Quinta “MI SOL”, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, con 149,38 m2 de placa “A” PB, 17,32 m2 de asbesto PB y 12,40 m2 de acerolite PB, en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 2.709,30), contenida en el expediente administrativo N° 37.182, de la nomenclatura llevada por esa Dirección Inquilinaria, de igual manera se ordena la devolución del expediente administrativo original que cursa en autos a la referida Dirección General de inquilinato, una vez que la presente sentencia quede definitivamente firme, haciendo la salvedad que el propietario del inmueble o cualquiera de los interesados enumerados en los literales del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podrán solicitar nuevamente la regulación del canon de arrendamiento en base a los parámetros establecidos en la presente decisión, así mismo, en virtud de la nulidad decretada, se mantiene vigente el canon de arrendamiento m.m. para el reseñado inmueble, establecido en la Resolución N° 010387, de fecha 24 de agosto de 2006, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura en la suma de Novecientos Cuarenta y Seis Mil Quinientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 946.575,00) equivalente hoy a Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares Fuertes con Cincuenta y Ocho Céntimos, de igual manera se deja establecido que el lapso de prescripción de dos (2) años para reclamar el reintegro de los sobrealquileres pagados en exceso por los recurrentes, desde la notificación del acto administrativo recurrido hasta la presente fecha, establecido en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, comenzará a correr a partir de que quede definitivamente firme la presente sentencia, y así se decide.

En virtud de que uno de los vicios ya resueltos acarrea la nulidad absoluta de la Resolución recurrida, este Tribunal, en aras a una justicia expedita y sin dilaciones indebidas, considera innecesario pronunciarse respecto a los demás vicios denunciados por la representación judicial de la parte recurrente, por haber logrado ésta el objeto de su pretensión, y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por el abogado J.A.V.R., actuando como apoderado judicial del ciudadano G.A. y de la Sociedad Mercantil AUDIO VIDEO TRES J, C.A., respectivamente, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 00012749 dictada en fecha 10 de diciembre de 2008, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento m.m. para comercio, al inmueble identificado como Quinta “MI SOL”, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, con 149,38 mts2 de placa “A” P.B., 17, 32 mts2 de asbesto P.B. y 12,40 mts2 de acerolite P.B., en la cantidad de “DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (BS. F. 2.709,30)”, contenida en el expediente administrativo N° 37.182, de la nomenclatura llevada por esa Dirección Inquilinaria.

SEGUNDO

Se declara la NULIDAD de la Resolución N° 00012749 dictada en fecha 10 de diciembre de 2008, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento m.m. para comercio, al inmueble identificado como Quinta “MI SOL”, ubicado en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, con 149,38 mts2 de placa “A” P.B., 17, 32 mts2 de asbesto P.B. y 12,40 mts2 de acerolite P.B., en la cantidad de “DOS MIL SETECIENTOS NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (BS. F. 2.709,30)”, contenida en el expediente administrativo N° 37.182, de la nomenclatura llevada por esa Dirección Inquilinaria.

TERCERO

Se mantiene VIGENTE el canon de arrendamiento m.m. para el referido inmueble, establecido en la Resolución N° 010387 de fecha 24 de agosto de 2006 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, fijado en la suma de Novecientos Cuarenta y Seis Mil Quinientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 946.575,00) equivalente hoy a Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares Fuertes con Cincuenta y Ocho céntimos (Bs.F. 946,58).

Publíquese y regístrese. Notifíquese al ciudadano G.A., y a la Sociedad Mercantil AUDIO VIDEO TRES J, C.A., parte recurrente, igualmente a la ciudadana A.M.S. en su condición de representante autorizada del ciudadano V.T. propietario del inmueble objeto de regulación, a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y a la Procuradora General de la República.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

G.J.C.L.

EL SECRETARIO TEMPORAL

A.Q.

En esta misma fecha 10 de mayo de 2010, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO TEMPORAL

Exp N° 09-2426