Sentencia nº RC.000411 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 4 de Julio de 2016

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2015-000701

Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por resolución de contrato de compraventa intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, por la ciudadana A.D.L.A.B.B., representada judicialmente por los abogados F.M. y Fransela Acosta Roldan, contra la ciudadana C.D.V.S.R., representada judicialmente por las profesionales del derecho L.A., S.G., Elaina Gamardo Ledezma, S.P.G., S.P.P. y R.G.O.; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en alzada dictó sentencia en fecha 22 de julio de 2015, mediante la cual declaró sin lugar la apelación ejercida por la demandada, contra la decisión dictada por el a quo en fecha 29 de octubre de 2014, la cual declaró parcialmente con lugar la demanda, con lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, condenó a la parte demandada a pagar al accionante, por concepto de clausula penal, la cantidad de trescientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 335.000), los cuales retendrá la demandante del monto recibido en calidad de arras, se negó la indexación y no hubo condenatoria en costas, confirmó en todas sus partes la sentencia dictada por el tribunal a quo, ordenando a la demandada a restituir a la accionante el inmueble objeto del contrato, habida cuenta que la demandada se encuentra en posesión del mismo.

Contra el precitado fallo, la demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación a través del método de insaculación en acto público, se designó ponente al Magistrado quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

En fecha 23 de diciembre de 2015, la Asamblea Nacional nombró Magistrados Titulares en la Sala de Casación Civil, quedando constituida de la siguiente forma: Magistrado Presidente Dr. G.B.V.; Magistrado Vicepresidente, Dr. F.R. Velázquez Estévez; Magistrada Dra. M.V.G. Estaba; Magistrada Dra. V.M.F.G. y Magistrado Dr. Y.D.B.F..

Siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los siguientes términos:

CASACIÓN DE OFICIO

En resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala de Casación Civil en fallo de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra J.D.M.P.S., determinó que conforme con la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la preindicada Constitución, referido a que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando motus proprio detecte la infracción de una norma de orden público y constitucional, “…aunque no se le haya denunciado…”.

Para una mejor comprensión de lo que se decide, la Sala se permite transcribir la parte pertinente del texto de la recurrida, en la cual se expresó lo siguiente:

“…II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

(…Omissis…)

Se evidencia de autos que el presente recurso de apelación lo ejerce la abogada ELAINA GAMARDO LEDEZMA, en su carácter de apoderado judicial en la presente causa, quien recurre la sentencia de fecha 29 de Octubre de 2014, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora dictando con lugar la Resolución de Contrato de Opción a Compra-venta, incoada por la ciudadana A.D.L.A.B.B. en contra de la ciudadana C.D.V.S.R. y Sin Lugar la Reconvención por Cumplimiento de Contrato propuesta por la parte demandada mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2.014, ordenando resuelto el contrato de opción de contrato de compraventa celebrado entre las partes (…).

(…Omissis…)

Tal como quedara expresado, se evidencia de autos que el Tribunal de la causa declaró la procedencia de la acción ejercida, considerando que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio debió su promovente pedir la ratificación de las mismas por parte de las personas de quien emanan a través de la prueba testimoniales, lo cual exige nuestro legislador en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al respecto se debe agregar que al tratarse todas ellas de documentos privados, ni siquiera podían ser promovidas en copias simples sino en original, y que al haber afirmado la parte demandada en la reconvención que el vencimiento del lapso indicado para perfeccionar el contrato de compraventa convenido fue efectivamente el día “26 de SEPTIEMBRE DEL 2013”, reconoció expresamente que incumplió el mismo considerando el a quo le tocaba demostrar que la prorroga que manifestó la accionada le otorgó verbalmente la demandante efectivamente le fue conferida por ésta, lo cual no hizo, a lo cual se agrega, que leído detenidamente el contrato de opción a compra-venta celebrado, se constató que en ninguna de sus cláusulas se menciona que el pago del precio restante de la operación inmobiliaria convenido, estaba supeditada algún crédito bancario. Declarando “...En virtud de las consideraciones anteriores es criterio de este Tribunal que habiendo admitido la parte demandada la validez del contrato de opción de compra celebrado y de las cláusulas contenidas en la misma y no habiendo demostrado la prorroga que dice haber obtenido de la demandante para la materialización de la operación a que la misma se refiere, es lo propio concluir que la pretensión de resolución propuesta por la parte demandante debe prosperar, lo cual hace consecuencialmente que su pretensión de cumplimiento deba ser desechada por este Tribunal. Así se declara...”.

Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de verificar la sentencia recurrida, es por lo que procede a efectuar un exhaustivo análisis a la decisión en referencia, así como a los alegatos y pruebas promovidas por ambas partes a los fines de determinar si la misma fue proferida ajustada o no a derecho; para ello procede de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil a la valoración de las pruebas contenidas en la causa.

(…Omissis…)

III

DISPOSITIVA

En atención a los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sede El Tigre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ELAINA GAMARDO LEDEZMA, en su carácter de apoderado judicial en la presente causa, en contra de la sentencia de fecha veintinueve (29) de octubre del año 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En consecuencia de ello, SEGUNDO: se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia apelada dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Así se decide…”. (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.

En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: E.R.V.C. contra N.L.P.d.L. y otra, destacó:

“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor E.M.L., relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.

Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: G.Y. contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:

‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala).

Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.

Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda

.

En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:

Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes

.

Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:

Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes

.

Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:

…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.

Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.

(…Omissis…)

Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.

En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.

(…Omissis…)

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.

En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.

En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.

En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.

Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.

DECISIÓN

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda, y se ANULAN todas las actuaciones procesales, incluyendo el auto de admisión dictado en fecha 1 de noviembre de 2013 proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. El Tigre.

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese.

Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, participando al Superior de la recurrida.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los cuatro (4) días del mes de julio de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

Presidente de Sala Ponente,

El Presidente de Sala Ponente,

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G.B.V.

Vicepresidente,

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F.R. VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada,

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M.V.G. ESTABA

Magistrada

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V.M.F.G.

Magistrado,

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Y.D.B.F.

El Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2015-000701 Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,