Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 12 de Junio de 2009

Reconocer que ella tiene más de dos (2) años como arrendataria del inmueble consistente en una casa para habitación con sótano, ubicada en la Calle 6, N° 10-71, Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., distribuida en una (1) planta y un (1) sótano, siendo que la planta alta esta compuesta de dos (2) habitaciones, cocina, comedor, baño, sala de recibo, garaje y lavadero y el sótano compuesto por dos (2) habitaciones, cocina, comedor, baño y lavadero con todos sus servicios básicos, con un área aproximada de ciento doce metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (Mts2 112,20), cuyos linderos y medidas aquí se dan por reproducidos, Propiedad de F.M., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T. el 13 de septiembre de 1.984, bajo el N° 4, tomo 11, protocolo primero.

Reconocer que ella en su condición de arrendataria solvente por más de dos (2) años, por imperio de la Ley tiene derecho de subrogarse, como en efecto lo hace, en el lugar del tercero adquiriente J.L.M.R., como compradora y en las mismas condiciones estipuladas en el documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre del 2.006, bajo la matrícula N° 2006-LRI-T81-21, mediante el cual el propietario vendedor F.M. dio en venta al tercero adquiriente J.L.M.R. el inmueble antes identificado y que ella ocupa desde hace más de cuatro (4) años en calidad de arrendataria.

Que como consecuencia y por efecto de dicha subrogación, queda resuelta y sin valor jurídico la negociación de compraventa celebrada entre el propietario F.M. y el tercero adquiriente J.L.M.R., según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre del 2.006, bajo la matrícula N° 2006-LRI-T81-21.

demandó las costas.

13. -) Expuso estar formalmente comprometida a depositar ante el Tribunal cuando así lo ordene el Tribunal y a la orden del propietario vendedor F.M., la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs F 90.000,oo), por concepto de precio de la venta del inmueble que actualmente que ocupa en condición de arrendataria.

    . Estimó la demanda en la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs F 90.000,oo).

    Los abogados J.M.R.C. y E.J.R.G. en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, solicitaron la perención de la instancia, opusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la falta de cualidad de las partes, opusieron la caducidad de la acción y dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. -) Rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocados por la parte demandada, por considerarlos temerarios e infundados y que hacen a su entender improcedente la demanda interpuesta.

2. -) Como punto previo oponen la perención de la Instancia de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1ro del artículo 267 del Código de procedimiento Civil, en tal sentido exponen que el Juzgado admitió la demanda el 31 de enero del 2.008, que la ciudadana B.B. el 12 de febrero del 2.008 otorgó poder apud acta y que no consta en las subsiguientes actuaciones mencionadas, alguna diligencia por parte de la representación judicial de la parte actora, donde consignen los emolumentos tanto para que sean elaboradas las compulsas, como para el traslado del Alguacil al lugar de la práctica de las citaciones, así mismo alegan que no existe diligencia con señalamiento de la dirección de los codemandados; exponen que llama la atención que sin existir alguna constancia en los autos, donde conste se hayan cumplido con las referidas formalidades, al folio 92 riele diligencia donde solicitó la citación por carteles de los codemandados; aducen que en virtud de haber trascurrido más de 30 días desde la fecha de admisión de la demanda, sin que la parte actora hubiese dado cumplimiento para instar a la citación de los codemandados, es por los que afirman se consumó la perención de la instancia y solicitan así sea declarada.

3. -) De conformidad con los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, denuncian fraude en la citación al haber señalado la representación judicial de la parte actota domicilios falsos, afirmando que según lo indicó el ciudadano Alguacil, no consiguió a los codemandados en la Calle 2, Carrera 11, N° 11-22, Barrio el Carmen, La concordia, dirección que supuestamente le indicó el abogado J.M.M.B. y la cual afirman no es cierta, ya que el ciudadano J.L.M.R. vive en las vegas de Táriba, en el Conjunto Residencial Doña María, Parcela A-06.

4. -) Oponen la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en tal sentido exponen que hasta la presente fecha, existe en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente signado con el N° 5348, donde el ciudadano J.L.M.R. interpuso demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento contra la ciudadana B.B., cuya decisión en segunda instancia de conocimiento por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, alegan fue anulada el 13 de noviembre del 2.008 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien actuó en sede Constitucional, declarando con lugar la Acción de A.C. previamente interpuesta contra la referida decisión, siendo que el Juzgado Superior referido hasta la fecha de dar contestación a la presente demanda, no había emitido oficio al Juzgado Cuarto de Primera Instancia mencionado, a los efectos de remitir el expediente al Juzgado distribuidor para que conozca en segunda instancia de conocimiento la sentencia apelada y anulada; exponen que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de impretermitible cumplimiento que el arrendatario que pretenda el ejercicio del retracto legal arrendaticio, deba estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, afirmando que en el mencionado juicio de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, la solvencia de la demandante B.B. está cuestionada por la demanda del hoy propietario J.L.M.R., razones por las cuales solicitan se declare con lugar la cuestión prejudicial opuesta.

5. -) Oponen de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la ciudadana B.B. para intentar el presente juicio y la falta de cualidad e interés de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R. para sostenerlo; en tal sentido oponen que la falta de interés de la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que la ciudadana B.B. adolece de interés jurídico actual, en vista que el ciudadano F.M. le ofertó en compra el inmueble en fecha 02 de febrero del 2.006, siendo que la ciudadana B.B. peticionó mediante escrito que presentó ante el Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y al que se le dio entrada el 07 de marzo del 2.006, que el ciudadano F.M. fuera notificado de su intención de no adquirir el inmueble arrendado en la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) por ser una cantidad exagerada y exorbitante, afirmando que efectivamente su representado F.M. fue notificado el 14 de junio del 2.006; aducen que la demandante al efectuar la mencionada solicitud, lo hizo de forma libre, espontánea y sin coacción alguna, manifestando no tener interés alguno para adquirir el inmueble arrendado, hecho que aducen constituye su confesión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.400 del código Civil y que a su entender le hacen carecer de cualidad para intentar la presente demanda de retracto legal arrendaticio; por otra parte en lo referente a la falta de cualidad e interés de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., para sostener el presente proceso, manifestaron que ante la evidente falta de cualidad de la parte actora, sus poderdantes no tienen cualidad ni interés para sostenerlo.

6. -) Alegan que en el supuesto que fuese declarada sin lugar la falta de cualidad e interés de las partes, oponen de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10 del artículo 346 en concordancia con el 361 del Código de Procedimiento Civil, la caducidad de la acción, en tal sentido exponen que la parte actora manifestó en el escrito libelar, que tuvo conocimiento el día 07 de enero del 2.008 que el propietario originario F.M. le dio en venta el inmueble en cuestión al ciudadano J.L.M.R., asimismo exponen que se desprende de la copia certificada de la notificación de no adquirir el inmueble, que le hizo la ciudadana B.B. al ciudadano F.M., que la misma fue presentada al Juzgado el día 07 de marzo del 2.006 y efectivamente practicada el 14 de junio del 2.006, alegando que es a partir del día siguiente a la última fecha indicada, que comenzaron a trascurrir los seis (6) meses para que el propietario originario del inmueble pudiera dar en venta el bien a un tercero, aduciendo que desde el 14 de junio del 2.006, hasta el 01 de noviembre del mismo año, sólo trascurrieron cuatro (4) meses, es decir, un lapso menor al de seis (6) meses establecido en el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se señala que trascurridos más de 180 días, es necesario hacer una nueva notificación, alegando que en consecuencia la venta del inmueble es perfectamente valida, al no haberse menoscabo ni conculcado los derechos de la ciudadana B.B. en su condición de arrendataria, toda vez que afirman se respetaron las condiciones, incluso en cuanto al precio ofertado; aducen que la hoy actora a sabiendas que el ciudadano F.M. fue notificado el 14 de junio del 2.006 su desinterés como arrendataria en adquirir el inmueble, temerariamente interpuso la presente demanda, la cual fue admitida por este Tribunal el 31 de enero del 2.008, transcurriendo más de 18 meses, razón por la que alegan la presente caducidad debe ser declarada con lugar.

7. -) Alegan que de manera subsidiaria, en el supuesto que fuesen declaradas sin lugar las defensas anteriores, de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10 del artículo 346 en concordancia con el 361 del Código de Procedimiento Civil, oponen la caducidad de la acción, al haber transcurrido más de cuarenta (40) días desde su conocimiento para la interposición de la acción, en tal sentido exponen que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, los documentos referidos a ventas o enajenaciones de inmuebles, deben registrarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.920 ejusdem, para que el instrumento contentivo de la negociación adquiera la categoría erga omnes, es decir, para que sea oponible a todos los terceros, afirmando que es a partir de la fecha de su otorgamiento que comienza a trascurrir el lapso de los 40 días previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio de la acción de parte de cualquier tercero que tenga interés de hacer valer algún derecho; exponen que en el caso bajo análisis, el documento de compraventa del inmueble sobre el que se ejercitó la presente demanda fue protocolizado el 01 de noviembre del 2.006, con lo cual afirman que es a partir de la mencionada fecha que comenzó a trascurrir el lapso para el ejercicio de la acción; aducen que a decir de la demandante ella tuvo conocimiento de la compraventa el día 07 de enero del 2.008, interponiendo la presente demanda el 31 de enero del mismo año, vale decir, 24 días después de tener conocimiento, siendo que desde la fecha del conocimiento hasta el momento que el Alguacil del Tribunal suscribió la diligencia de fecha 29 de febrero, trascurrieron cincuenta (50) días, excediendo en consecuencia los 40 días establecidos como lapso de caducidad, el cual no se interrumpe como si sucede con la prescripción; exponen que aunado a lo expuesto si se cuenta desde el 07 de enero del 2.008 hasta el 03 de marzo del mismo año, fecha en la que la representación de la parte actora diligenció, trascurrieron de igual manera cincuenta y tres (53) días, es decir, más de los 40 previstos legalmente para el ejercicio valido de la acción de retracto legal arrendaticio, con lo cual solicitan sea declarada con lugar la caducidad de la acción y consecuencialmente sin lugar la demanda.

8. -) Aducen que la parte actora violentó la cláusula primera del contrato de arrendamiento, toda vez que el inmueble fue arrendado única y exclusivamente para utilizarlo como vivienda, afirmando que la arrendadora lo ha destinado como local comercial.

9. -) Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como los fundamentos de derecho; rechazaron, negaron y contradijeron que la ciudadana B.B. tenga más de dos (2) años siendo arrendataria del ciudadano J.L.M.R., puesto que éste adquirió el inmueble en fecha 01 de noviembre del 2.006; rechazaron, negaron y contradijeron que en fecha 02 de febrero del 2.007, por intermedio del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el ciudadano F.M. le hubiese ofrecido en venta a la ciudadana B.B. el inmueble en cuestión, afirmando que el mencionado Juzgado no tenía ni tiene competencia en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira y menos en la referida fecha, aduciendo que el ciudadano F.M. dio en venta el inmueble al ciudadano J.L.M.R. el 01 de noviembre del 2.006, hechos que a su decir dejan entrever lo temeraria e infundada de la presente demanda.

10. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que el 02 de febrero del 2.007 la ciudadana B.B. le haya participado al ciudadano F.M. que no tenía interés en adquirir el inmueble, en vista que éste fue notificado de dicha solicitud el 14 de junio del 2.006, por lo que para realizar la venta no se requería notificación a la arrendataria, por haber manifestado la demandante su desinterés en adquirir el inmueble, no habiendo trascurrido los 180 días que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los que afirman la venta es totalmente ajustada a derecho.

11. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que su representado F.M. se haya negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento del periodo comprendido entre el 16 de marzo del 2.007 al 16 abril del 2.007; aducen que se puede evidenciar del comprobante auto ingreso de consignaciones de fecha 11 de mayo del 2.007 corriente al folio 33, que se consignó el canon correspondiente al periodo del 16 de febrero al 16 de marzo del 2.007, situación que afirman se repite en el recibo de ingreso de esa misma fecha corriente al folio 35, por lo que manifiesta que nuevamente miente la demandante al señalar su solvencia en el pago del canon de arrendamiento.

12. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que la ciudadana B.B. en el mes de mayo del 2.007 haya manifestado su intención de adquirir el inmueble objeto de la presente demanda.

13. -) Exponen que existe caducidad de la acción, en vista que la demandante señaló en su escrito libelar que fue informada por el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira que tenía boleta de citación para ella, razón por la que acudió el 07 de enero del 2.008 a darse por citada; alegan que de lo expuesto por la actora se desprende que en la presente causa efectivamente operó la caducidad de la acción y consecuencialmente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, toda vez que aducen la demanda fue admitida el 31 de enero del 2.008 y que si se considera que el 19 de febrero se libraron las compulsas y que si el mencionado Juzgado laboró hasta el 19 de diciembre del 2.007, transcurrieron 60 días, lapso en el cual a su entender operó la caducidad en virtud de la supuesta confesión de la parte actora de estar enterada de dicha situación.

14. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que la demandante sea acreedora de la preferencia ofertiva a que se refiere el artículo 42 del Decreto Ley, toda vez que afirman que la ciudadana B.B. no es arrendataria del ciudadano J.L.M.R. durante el tiempo por ella indicado.

15. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que la demandante B.B. no haya sido formalmente notificada como arrendataria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 del Decreto Ley, toda vez que la notificación fue realizada en forma autentica; exponen que B.B. le notificó a F.M. no tener interés en adquirir el inmueble, por lo que afirman en ningún momento se violentó lo dispuesto en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el bien afirman se vendió en las mismas condiciones ofertadas.

16. -) Rechazaron, negaron y contradijeron que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 45 ejusdem, el ciudadano F.M. tuviese que realizar una nueva oferta, ya que para la fecha de la venta sólo habían trascurrido 5 meses, con lo cual afirman es inaplicable el contenido de la norma indicada; niegan que hayan pasado más de 180 días desde la fecha en la que fue ofertado el inmueble, toda vez que afirman la demandante obvia que notificó al ciudadano F.M. el 14 de junio del 2.006; rechazaron, negaron y contradijeron que la demandante reúna los requisitos legales para subrogarse en los derechos del comprador del inmueble.

17. -) Solicitaron la condenatoria en costas de la ciudadana B.B..

    PRIMER PUNTO PREVIO.

    Para resolver el fondo del asunto planteado, quien aquí Juzga considera necesario como primer punto previo en el presente fallo, dar solución a la defensa perentoria de falta de cualidad de la ciudadana B.B. para intentar el presente juicio y falta de cualidad e interés de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R. para sostenerlo, defensas interpuestas por la representación de la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, como es sabido por los profesionales del derecho, la legitimación ad causam forma parte de los presupuestos procesales que el juez está obligado a constatar para poder emitir una sentencia de fondo, en tal sentido se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 06 de febrero 2001, expediente 00-0096, donde se dejó sentado lo siguiente:

    “…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

    Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

    (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).

    La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

    Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

    (subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

    Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

    .…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

    (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

    (...) omissis

    Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.”

    Conforme a la anterior decisión, la legitimación a la causa se refiere a cuales son las personas a quienes la ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida a su conocimiento, siendo que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria; en este orden de ideas, vemos que la representación de la demandada pretende se declare la falta de cualidad de las partes, fundamentando su petición en la supuesta falta de interés de la ciudadana B.B. en adquirir el bien arrendado, ante su negativa de aceptar la oferta que le hiciere el ciudadano F.M. en fecha 02 de febrero del 2.006 en las condiciones estipuladas en misma; ahora bien, es evidente que no le es dable a esta Juzgadora declarar la defensa de legitimación ad causam aquí expuesta, toda vez que el fundamento de hecho alegado por la representación de la parte demandada aunque no constituye un hecho controvertido, en ningún modo puede subsumirse en la falta de cualidad de la ciudadana B.B. para intentar el presente juicio y falta de cualidad e interés de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R. para sostenerlo, en vista que al ser la pretensión fundamental de la demanda el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y al estar aceptado por ambas partas la relación arrendaticia, evidentemente se configura la suficiente cualidad e interés de las partes en el proceso para que se resuelva la controversia planteada en una sentencia de mérito. Así se decide.

    SEGUNDO PUNTO PREVIO.

    Verificada como está la suficiente cualidad e interés de las partes en el presente proceso, quien aquí Juzga para resolver el fondo controvertido considera necesario como segundo punto previo en el presente fallo, dar solución a la viabilidad o no de la perención breve de la instancia solicitada por la representación de la parte demandada, en tal sentido citamos el contenido del ordinal 1ro del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece:

    Artículo 267: “Toda Instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.”

    También se extingue la instancia:

    Ordinal 1º “Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado.” (Subrayado del Tribunal).

    Como podemos observar, constituye una carga del actor citar al demandado en el lapso perentorio de 30 días contados a partir de la admisión de la demanda, con lo cual le nacen un conjunto de obligaciones que debe satisfacer para evitar la sanción; continuando con el orden de ideas, quien aquí juzga, considera importante citar el contenido del fallo de fecha 06 de julio del 2004, dictado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en la que se estableció lo siguiente:

    “…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratitud constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del Alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la Ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta Sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. (Subrayado del Tribunal).

    De la jurisprudencia trascrita se desprende la obligación que tiene la parte actora de proporcionarle al Alguacil los recursos necesarios para la práctica de la intimación del demandado y así evitar la perención breve de la instancia, siendo que en el caso de autos vemos que la demanda fue admitida en fecha 31 de enero del 2.008 y que en fecha 29 de febrero del mismo año el ciudadano Alguacil del Juzgado informó no haber logrado la citación personal de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R. en la dirección previamente aportada por el abogado J.M.M.B., afirmando el funcionario que no los encontró en dicho lugar, con lo cual se evidencia que efectivamente la parte actora satisfizo la obligación de aportar los medios necesarios que implican la forma de emplazamiento que tenían que producirse, como es el pago de las copias fotostáticas de la demanda, que se adjuntan a la orden de comparecencia para el traslado del Alguacil a la práctica de la citación de los demandados, cumpliendo así en consecuencia la demandante con lo previsto por el ordinal 1ro del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, no pudiendo esta juzgadora considerar la presunción de abandono del procedimiento por parte de la ciudadana B.B., por lo que se concluye que no existe perención breve de la instancia. Así se decide.

    TERCER PUNTO PREVIO.

    Para entrar a resolver el fondo del asunto planteado, es necesario solucionar como tercer punto previo en el presente fallo, la supuesta caducidad de la acción propuesta por la representación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ejusdem, quienes manifestaron con sustento en lo establecido en el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que su representado F.M., propietario originario del inmueble podía vender el mismo a cualquier tercero dentro de los seis (6) meses siguientes contados desde la notificación de fecha 14 de junio del 2.006, donde afirmó que la ciudadana B.B. le manifestó a su representado su intención de no adquirir el inmueble, por lo que a su entender la venta del bien es perfectamente valida, por considerar que no se menoscabó ni conculcó los derechos de la arrendataria, toda vez que afirman se respetaron las condiciones de la oferta, incluso en cuanto al precio, aduciendo que la venta se realizó cuando sólo habían trascurrido cuatro (4) meses de la mencionada notificación; ahora bien, ante los referidos argumentos, debemos indicar que es un hecho incontrovertido que el día 02 de febrero del 2.006 el ciudadano F.M. le ofertó en venta a la ciudadana B.B., el inmueble que ésta ocupa en calidad de arrendataria y sobre el que se pretende el retracto legal arrendaticio, en tal sentido observamos que el parágrafo único del artículo 44 ejusdem, establece la obligación del arrendatario de notificar al propietario su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el lapso perentorio de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento (02/02/2.006), siendo que transcurrido dicho lapso sin que el arrendatario acepte el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de dar en venta el inmueble a cualquier tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta; expuesto lo anterior, precisamos que el artículo 45 ejusdem establece un lapso de 180 días calendario después de la oferta, para que el propietario venda el bien a cualquier tercero, siempre y cuando el arrendatario no hubiere manifestado su intención de adquirir el inmueble como ya se explicó, pues pasados los 180 días calendario sin que se realice la venta, necesariamente se deberá ofertar nuevamente el bien al inquilino, toda vez, que le surge nuevamente su derecho preferencial de adquirir el bien; ahora bien, en el caso de autos, no es legal considerar que el lapso de 180 días indicado se inicie desde la fecha de la notificación que le hiciera la arrendataria al propietario de no adquirir el bien, ya que en el supuesto negado de considerarlo así, sería contravenir lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos como ya se explicó, en consecuencia vemos que en el caso bajo análisis la oferta se realizó el 02 de febrero del 2.006, sin que la ciudadana B.B. notificara dentro de los 15 días siguiente su intensión de adquirir el inmueble, naciendo para el vendedor su derecho de vender el inmueble a cualquier tercero dentro de los 180 días tantas veces indicados, siendo que F.M. vendió el bien el 01 de noviembre del 2.006, es decir, después que había trascurrido el lapso estipulado a su favor, debiendo en consecuencia realizar nueva oferta, por lo que, quien aquí juzga declara improcedente la caducidad de la acción en los términos expuesto. Así se decide.

    CUARTO PUNTO PREVIO.

    Para entrar a resolver el fondo del asunto planteado, es necesario solucionar como cuarto punto previo en el presente fallo, la supuesta caducidad de la acción propuesta por la representación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 ejusdem, quienes expusieron que desde la protocolización de la venta del inmueble que le hiciere el ciudadano F.M. al ciudadano J.L.M.R. el 01 de noviembre del 2.006, comenzó a trascurrir el lapso de los 40 días previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio de la acción de parte de cualquier tercero que tuviese interés de hacer valer algún derecho sobre el bien vendido; así mismo alegaron que la demandante B.B. tuvo conocimiento de la compraventa el día 07 de enero del 2.008 y que si se toma en consideración dicha fecha para verificar la caducidad, hasta el momento que el Alguacil del Tribunal suscribió la diligencia de fecha 29 de febrero, trascurrieron cincuenta (50) días, excediendo los 40 establecidos como lapso de caducidad y que si se cuenta hasta el 03 de marzo del mismo año cuando los abogados actores diligenciaron, trascurrieron de igual manera cincuenta y tres (53) días, ahora bien, en primer término se hace de imperiosa necesidad citar lo que ha dicho nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la caducidad propuesta, en tal sentido en fecha 20 de mayo del 2.005, la Sala de Casación Civil se pronunció con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, quien expuso lo siguiente:

    …En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

    Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

    (Subrayado del Tribunal).

    La jurisprudencia trascrita es tajante y clara, despejando cualquier duda que pudiese existir en relación al momento en el que opera la caducidad de la acción prevista en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, el cual da un lapso de 40 días calendarios para el ejercicio de la acción, contados a partir del momento en el que el arrendatario tiene conocimiento de la venta del inmueble arrendado y en el caso bajo análisis observamos que es un hecho incontrovertido que la ciudadana B.B. tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria el día 07 de enero del 2.008, pues B.B. no fue notificada de la venta en tiempo hábil de conformidad con lo dispuesto en los artículos 44 y 45 de la Ley de arrendamientos, por lo que el lapso de cuarenta (40) días comenzó a correr desde el 07 de enero del 2.008 y vemos que la demanda se interpuso en distribución el 18 de enero del 2.008, cuando sólo habían trascurrido 11 días de los 40 que da la norma a favor del arrendatario, siendo oportuna la ocasión para aclarar que la caducidad a diferencia de la prescripción se deja sin efecto con la sola interposición de la demanda, sin que sea necesario lograr la citación del demandado, como así lo pretende hacer ver ante este Juzgado el demandado de autos; por todo lo anterior es forzoso y obligante para esta juzgadora declarar improcedente la caducidad de la acción en los términos expuestos. Así se decide.

    QUINTO PUNTO PREVIO.

    Para entrar a resolver el fondo del asunto planteado, es necesario solventar como quinto punto previo en el presente fallo, la cuestión previa opuesta y prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en tal sentido, la representación de la parte demandada expuso es de indispensable cumplimiento que el arrendatario que pretenda el ejercicio del retracto legal arrendaticio, debe estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que existe en el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expediente signado con el N° 5448, donde el ciudadano J.L.M.R. interpuso demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento contra la ciudadana B.B., la cual afirmó fue declarada con lugar y confirmada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, pero que esta última decisión fue anulada el 13 de noviembre del 2.008 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien actuó en sede Constitucional, debiéndose conocer nuevamente en segunda instancia de conocimiento la decisión apelada y donde está cuestionada la solvencia la demandante B.B. en el pago del canon de arrendatario; ahora bien, se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinada aquella, pues como lo afirma el Dr. Cuenca, en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario 2002, 65”, la misma es procedente cuando existen dos relaciones jurídicos materiales dependientes una de la otra; por lo tanto, para decidir la relación dependiente, se requiere que previamente sea decidida la relación independiente, cuyo dispositivo por tener fuerza de cosa juzgada, tendrá que ser acogido en la sentencia respecto a la relación dependiente; en el presente caso debe determinarse si ciertamente existe una cuestión prejudicial o dicho de otro modo, si la acción de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento instaurada se encuentra ligada al asunto de fondo aquí debatido, que requiera necesariamente para su resolución la decisión previa de aquella; en este sentido es necesario citar el contenido del artículo 42 de la ley de Arrendamientos, el cual establece:

    ..Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

    (Subrayado del Tribunal).

    Como podemos observar, será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, debiendo entenderse que la solvencia a que se refiere la referida norma, es para el momento en que se perfecciona el contrato de compraventa del cual el arrendatario se quiera subrogar mediante el retracto legal arrendaticio, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 03 del Código Civil, la Ley no tiene efecto retroactivo, como así pretende la parte demandada sea interpretado por esta Juzgadora, toda vez que la supuesta insolvencia de la ciudadana B.B. en el pago del canon de arrendamiento durante el año 2.007, es un hecho posterior al momento que le surge el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio de la demandante, ya que la venta del inmueble en cuestión se efectuó el 01 de noviembre del 2.006, momento en el cual el arrendatario debe estar solvente en el pago del canon de arrendamiento para hacer uso del retracto legal arrendaticio, razón por lo que quien aquí juzga considera que la presente causa no está subordinada a la causa donde el ciudadano J.L.M.R. en su condición de nuevo propietario, interpuso demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento contra la ciudadana B.B., por lo que la cuestión previa opuesta referente al Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse sin lugar. Así se decide.

    VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

    La parte demandante promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:

1. -) DOCUMENTALES: A los folios 15, 146 y 17 de la primera pieza, corre documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B., el 03 de octubre del 2003, bajo el N°. 27, Tomo 01, de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales de un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que en la referida fecha el ciudadano F.M. dio en arrendamiento a la ciudadana B.B. un inmueble consistente en una casa de habitación con sótano, ubicada en la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en la Calle 6, N° 10-71 La Concordia y cuya relación arrendaticia se iniciaría según el contrato el 16 de septiembre del 2.003.

   1.1-) Desde el folio 08 al 23 de la primera pieza, corre parte de fallo dictado por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, sin embargo, aun y cuando no fue impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal no le confiere algún valor probatorio, dado que para poder extraer lo decidido en la sentencia, se requiere que la misma sea aportada al proceso íntegramente, pues mal pudiese dársele valor alguno, cuando no existe en las copias aportadas el dispositivo del fallo, no debiendo esta juzgadora hacer suposiciones de instrumentos incompletos.

   1.2-) Desde el folio 24 al 69 de la primera pieza, corre expediente N° 543 de la nomenclatura perteneciente al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que la ciudadana B.B., en fecha 18 de abril del 2.007, inició procedimiento de consignación de cánones alquileres ante el referido Juzgado, a favor del ciudadano F.M., en ocasión a la relación arrendaticia existente entre ambos, derivada del alquiler de la casa de habitación con sótano, ubicada en la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en la Calle 6, N° 10-71 La Concordia, cuyos meses consignados fueron desde el 16 febrero del 2.007, hasta el 16 de enero del 2.008.

   1.3-) Desde el folio 70 al 81 de la primera pieza, corre escrito de demanda y auto de admisión del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, los cuales fueron aportados en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnadas dichas copias dentro de la oportunidad legal establecida, las mismas se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el auto de admisión fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que el referido Juzgado en fecha 19 de noviembre del 2.007, admitió en cuanto a lugar en derecho, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.L.M.R., contra la ciudadana B.B., ordenando en consecuencia la citación de la demandada.

   1.4-) Desde el folio 82 al 84, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 01 de noviembre de 2.006, bajo la Matrícula 2006-LRI-T81-21, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha el ciudadano F.M. dio en venta al ciudadano J.L.M.R., por la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000,oo), un inmueble consistente en un lote de terreno y una casa para habitación, de techos de zinc, paredes de ladrillos, pisos de cemento en algunas partes y en otras techos de madera, pisos de granito, varias piezas, con una superficie de aproximada de CIENTO DOCE METROS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (112,20 mts2), ubicado en la concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, Calle 6, N° 10-71, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Quebrada las Guadas, mide 15 mts. SUR: Con terrenos que son o fueron de J.A.P.. ESTE: Calle 6, mide 8 mts y OESTE: Con terrenos que son o fueron de J.A.P., mide 3,50 mts.

   1.5-) Desde el folio 09 al 19 de la tercera pieza, corre expediente N° 6772 de la nomenclatura perteneciente al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que el ciudadano F.M. por intermedio del abogado G.N.Q., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.872, le solicitó al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, notificara a la ciudadana B.B. su voluntad de ofertarle en venta el inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria, siendo efectivamente notificada al respecto en fecha 02 de febrero del 2.006.

   1.6-) Desde el folio 20 al 55 de la tercera pieza, corre parte del expediente N° 4619 de la nomenclatura perteneciente al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya causa la constituye la resolución de contrato de arrendamiento, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que el ciudadano J.L.M.R. asistido por los abogados J.A.M.R. y E.J.R.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 10.962 y 28.204, demandó a la ciudadana B.B. por resolución de contrato de arrendamiento, la cual fue admitida el 19 de noviembre del 2.007 y declarada inadmisible el 31 de enero del 2.008.

2. -) TESTIMONIALES: A los folios 283, 284 y 285 de la segunda pieza se encuentra acta de fecha 12 de enero del 2009, la cual contiene testimonio rendido por la ciudadana A.I.C.G., quien se identificó con la cédula de identidad N° V- 5.730.035, la cual declaró ante las preguntas formuladas que conocía a la ciudadana B.B. desde hacia 10 años, toda vez que es cliente de ella y que conoce de vista al abogado E.R. en casa del Dr. MANOLO, ya que en una oportunidad estaba chequeándose en casa de la señora BERENICE y ésta le pidió que la acompañara; que en mayo del 2.007 acompañó a la señora BERENICE, que fue de visita nada más que lo vio presenció la conversación de la compra de la casa donde BERENICE trabaja que queda cerca de TRT; que el precio era NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 90.000.000,oo) que le habían ofertado, pero que el Dr. EFRAIN decía que eran CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 120.000.000,oo), puesto que su cliente había dicho que ese era el precio. Por otra parte ante las repreguntas formuladas manifestó que no está muy clara de lo que se trataba el juicio, pero que la señora BERENICE le pidió el favor que declarara, toda vez que ella estuvo presente en la reunión que ellos tuvieron en casa del Dr. MANOLO.

   La declaración de esta testigo no la aprecia ni valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues en sus deposiciones no demostró tener conocimiento suficiente de los hechos que afirmaba, además que la respuestas dadas no fueron lo suficientemente inteligibles.

   2.1-) A los folios 286, 287 y 288 de la segunda pieza se encuentra acta de fecha 13 de enero del 2009, la cual contiene testimonio rendido por el ciudadano J.G.E., quien se identificó con la cédula de identidad N° V- 9.249.608, el cual declaró ante las preguntas formuladas que conocía a la ciudadana B.B. desde hacia 06 años; que conoce al Dr. E.R. desde el 2.007, ya que estaba en casa del Dr. MANOLO para hacer un documento y que en esa oportunidad presenció la conversación de la señora BERENICE y el Dr. E.R. sobre la negociación del consultorio de la señora BRENICE que esta al lado de TRT, siendo que la primera le ofrecía NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 90.000.000,oo) y el Dr. le contestaba que eran CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 120.000.000,oo), por ordenes de su cliente F.M.; que tiene entendido que al momento de la conversación estaban presentes 05 personas con él, exponiendo que estaba la señora BERENICE, otra señora que no conoce, el Dr. E.R. y el Dr. MANOLO. Por otra parte ante las repreguntas formuladas manifestó desde hacia quince días que el sabia que tenia que declarar, en vista que la ciudadana BERENICE se lo había pedido ya que estuvo presente y que conoció a la señora BERENICE por intermedio de un cliente en la Plaza Garbiras; que la fecha de la conversación que presenció fue en mayo del 2.007 y que cuando se refiere al consultorio de la ciudadana BERENICE es de chequeos espirituales.

   La declaración de esta testigo no la aprecia ni valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues en sus deposiciones no demostró tener conocimiento suficiente de los hechos que afirmaba, además que la respuestas dadas nada aportan a resolver la presente controversia.

   La parte demandada promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:

1. -) DOCUMENTALES: Desde el folio 139 al 144 de la primera pieza, corre parte del expediente N° 3748-06 de la nomenclatura perteneciente al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guasimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que en fecha 02 de marzo del 2.006, la ciudadana B.B. asistida por el abogado J.M.M.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 24.080, solicitó al referido Juzgado, notificar a su arrendador ciudadano F.M., de su desinterés en adquirir el bien inmueble arrendado en la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000,oo), por ser una cantidad exagerada, notificación que efectivamente se practicó el 14 de junio del 2.006.

   1.1-) Desde el folio 02 al 272 de la segunda pieza, corre parte del expediente N° 5448 de la nomenclatura perteneciente al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya causa la constituye desalojo de inmueble, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Juez y por tanto hace plena fe, que el 07 de febrero del 2.008 el ciudadano J.L.M.R. asistido por el abogado J.M.R.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 21.219, demandó por desalojo de inmueble a la ciudadana B.B., demanda que fue admitida el 25 de febrero del 2.008; asimismo se demuestra que en el referido expediente consta copia de parte del expediente N° 4619 de la nomenclatura al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya causa la constituye la resolución de contrato de arrendamiento, donde el ciudadano J.L.M.R. figura como demandante y la ciudadana B.B. como demandada, causa que fue declarada inadmisible el 31 de enero del 2.008; asimismo se demuestra que en el referido expediente también consta copia del expediente N° 543 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, cuya causa la constituye la consignación de cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana B.B. a favor del ciudadano F.M., cuyos meses consignados fueron desde el 16 febrero del 2.007, hasta el 16 de marzo del 2.008; asimismo se demuestra que en el referido expediente del mismo modo consta copia de la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal arrendaticia interpuesta por el ciudadano F.M., contra la ciudadana B.B. en fecha 08 de febrero del 2.007 y admitida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 12 de febrero del mismo año, la cual fue declarada inadmisible el 28 de marzo del 2.007 y firme el 28 de enero del 2.008; asimismo se demuestra que en fecha 28 de mayo del 2.008 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira declaró con lugar la demanda de desalojo, condenando a la ciudadana B.B. a desalojar el inmueble arrendado, decisión que fue apelada y confirmada el 30 de julio del 2.008 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

   Vista la denuncia realizada por la representación de la parte demandada, referida al supuesto fraude en la citación de los demandados, por el hecho de que supuestamente la representación judicial de la parte actora dio un falso domicilio para la citación de los ciudadanos J.L.M.R. y F.M. (Calle 2, Carrera 11, N° 11-22, Barrio el Carmen, La Concordia), quien aquí juzga le observa a la representación de la parte demandada, que existe un procedimiento natural e idóneo para objetar la referida citación si se considera que fue realizada fraudulentamente, como sería el recurso de invalidación, con lo cual no es dable en el presente proceso hacer algún juicio de valor referido al fraude de la citación, pues mientras no se pruebe lo contrario en la forma debida y mediante un proceso autónomo para tal fin, la citación de autos es perfectamente valida. Así se decide.

   De las actas procesales quedó plenamente probado que en fecha 03 de octubre del 2.003, el ciudadano F.M. dio en arrendamiento a la ciudadana B.B. un inmueble consistente en una casa de habitación con sótano, ubicada en la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en la Calle 6, N° 10-71 La Concordia y cuya relación arrendaticia se inició el 16 de septiembre del 2.003, asimismo quedó probado que en fecha 01 de noviembre del 2.006 el ciudadano F.M. dio en venta al ciudadano J.L.M.R., por la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000,oo), el mencionado inmueble; ahora bien, ante los hechos expuestos y probados, es indispensable citar el contenido del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.(Subrayado del Tribunal).

   Como podemos observar el artículo citado establece la preferencia ofertiva a favor del arrendatario sobre el inmueble dado en arrendamiento, siempre y cuando éste tenga más de dos (02) años con tal carácter, esté solvente en el pago del canon de arrendamiento y esté dispuesto a satisfacer la exigencia del arrendador propietario, en consecuencia, es obligación del arrendador propietario notificar al arrendatario mediante documento autentico su voluntad de dar en venta el inmueble con las condiciones de la negociación, entre las que se encuentra el precio de la oferta de conformidad con el encabezado del artículo 44 ejusdem, ahora bien, en el caso bajo estudio quedó plenamente probado que el ciudadano F.M. por intermedio del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, notificó a la ciudadana B.B. su voluntad de ofertarle en venta el inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria, en la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000,oo), notificación que efectivamente se practicó en fecha 02 de febrero del 2.006, surgiendo en consecuencia para la ciudadana B.B. la obligación de notificarle al ciudadano F.M. su intención de aceptar la oferta o simplemente rechazarla en el lapso perentorio de 15 días después de notificada la oferta de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 ejusdem, cuestión que en el caso de autos no sucedió, activándose así el derecho del propietario arrendador de dar en venta el inmueble arrendado a cualquier tercero, pero dentro del lapso de 180 días calendario después del ofrecimiento que le hiciere al arrendatario de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 en concordancia con el contenido del artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues caso contrario, le surge al arrendatario la preferencia ofertiva si el arrendador persiste en dar en venta el bien, ya que el ofrecimiento previo queda sin efecto alguno como lo estatuye el mencionado artículo 45 ejusdem; en este orden de ideas, vemos que en el caso de autos la ciudadana B.B. no cumplió con la obligación de informar su aceptación de la oferta dentro de los 15 días mencionados anteriormente y que el ciudadano F.M. tampoco logró vender el inmueble dentro de los mencionados 180 días, naciendo así nuevamente el derecho de la arrendataria a que se le ofertase de nuevo el bien arrendado, cuestión que tampoco ocurrió; en este orden de ideas es pertinente la oportunidad para dilucidar lo relativo al alegato de la representación de la parte demandada referente a que la venta aquí objetada se había realizado oportunamente toda vez que ciertamente en fecha 14 de junio del 2.006 se practicó notificación judicial al propietario arrendador F.M., referida a la negativa de la ciudadana B.B.d. adquirir el inmueble arrendado por la suma de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000.000,oo) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 90.000,oo), por ser una cantidad exagerada, comenzando a correr según su dicho los referidos 180 días a partir de dicha notificación, sin embargo tal afirmación no es correcta, pues el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.(Subrayado del Tribunal).

   Vemos que la norma citada es de estricto orden público y consecuencialmente de forzosa aplicación por el Juzgador, toda vez que no puede ser relajada por las partes, en vista que la normativa contenida en el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios se creó para beneficiar y proteger al arrendatario, siendo nulo todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos como ocurre con la notificación de fecha 14 de junio del 2.006, que por demás es contraria a lo dispuesto en los artículos 44 y 45 mencionados, los cuales indican la forma de realizar tanto la oferta como la contestación de la oferta y las consecuencias que apareja su incumplimiento, por lo tanto, quien aquí juzga no le confiere ningún efecto jurídico a la notificación judicial de fecha 14 de junio del 2.006. Así se decide.

   Por otra parte y en perjuicio del demandado F.M., quedó plenamente probado que éste después de dar en venta el 01 de noviembre del 2.006 al ciudadano J.L.M.R. el inmueble arrendado a la ciudadana B.B., teniendo obviamente conocimiento de la negociación, en fecha 08 de febrero del 2.007 demandó ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira a la arrendataria B.B. por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, demanda que no prosperó, con lo cual se evidencia que en un principio existió la intensión de ocultar la negociación por parte del vendedor. Así se decide.

   Probado como está que en fecha 01 de noviembre del 2.006 el ciudadano F.M. dio en venta al ciudadano J.L.M.R. el inmueble en cuestión; probado como está que para el 01 de noviembre del 2.006 existía entre F.M. y B.B. una relación arrendaticia de más de dos (2) años sobre el inmueble que aquel dio en venta al ciudadano J.L.M.R.; probado como está que la ciudadana B.B. en fecha 18 de abril del 2.007 inició procedimiento de consignación de cánones alquileres ante Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira a favor del ciudadano F.M., cuyos meses consignados fueron desde el 16 febrero del 2.007, hasta el 16 de enero del 2.008, lo que implica solvencia de la arrendataria a la fecha de la venta (01 de noviembre del 2.008) que es la solvencia a que se refiere el artículo 42 citado; probado como está la omisión de nueva oferta por parte del arrendador propietario F.M. a favor de la arrendataria B.B. luego de cumplidos los 180 días calendarios después de primera y única la oferta de fecha 02 de febrero del 2.006 como ya se explicó, aunado al hecho de que los demandados F.M. y J.L.M.R. nada probaron que les favoreciera, ni desvirtuaron la validez del retracto legal arrendaticio demandado en contravención a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quedó evidenciado que concurrieron todos y cada uno de los requisitos para la procedencia del retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a favor de la ciudadana B.B., en las mismas condiciones de la venta efectuada el 01 de noviembre del 2.006, sobre el inmueble arrendado consistente en un lote de terreno y una casa para habitación, de techos de zinc, paredes de ladrillos, pisos de cemento en algunas partes y en otras techos de madera, pisos de granito, varias piezas, con una superficie de aproximada de CIENTO DOCE METROS CON VEINTE CENTÍMETROS CUADRADOS (112,20 mts2), ubicado en la concordia, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, Calle 6, N° 10-71, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: Quebrada las Guadas, mide 15 mts. SUR: Con terrenos que son o fueron de J.A.P.. ESTE: Calle 6, mide 8 mts y OESTE: Con terrenos que son o fueron de J.A.P., mide 3,50 mts, con lo cual es forzoso y obligante para esta Juzgadora declarar con lugar la demanda. Así se decide.

   A los fines de determinar la procedencia o no de la condena en costas en el presente proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

   El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

   Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.

   En la presente demanda la pretensión reclamada por la parte actora ha sido declarada con lugar, razón por la cual la parte demandada resultó vencida, motivo por el cual es procedente su condenatoria en costas conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la ciudadana B.B., asistida por el abogado J.M.M.B., en contra de los ciudadanos F.M. y J.L.M.R., suficientemente identificados en autos, en consecuencia: