Sentencia nº RC.000496 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 9 de Noviembre de 2010

Fecha de Resolución 9 de Noviembre de 2010
EmisorSala de Casación Civil
PonenteCarlos Oberto Vélez
ProcedimientoRecurso de Casación

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010-000367

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos C.J.F. PARDO, C.B. VILLAMIZAR, JENHYRA SÁNCHEZ MUÑÓZ, M.L.R.L., N.R., M.C.M., M.T. FIRVIDA DE VÁSQUEZ, C.O. ÁNGULO CARICO, G.E.S.B., ANTONIO GIANGIOPPO DE SIMONE, ARGENIS OCANTO, M.R., L.S. y P.L.L., representados judicialmente por los profesionales del derecho L.A.S.C., P.M.L.R., F.G. y Luisa Elena Maza, contra las sociedades de comercio que se distinguen con las denominaciones mercantiles KETEN CORPORACIÓN, C.A., e INVERSIONES INTRINAD, C.A., patrocinadas por los abogados en ejercicio de su profesión T.B.G., S.T.D., F.R.B., Antonietta Da S.S. y como terceros intervinientes los ciudadanos C.A.C.B. y H.M.D.P.B., representados por los abogados R.C., S.C. y J.C.R., el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en reenvío en fecha 25 de septiembre de 2009; emitió decisión mediante la cual declaró sin lugar la reposición de la causa solicitada por los accionantes, sin lugar la apelación por extemporánea así como la perención de la instancia peticionada por los terceros intervinientes; sin lugar la falta de cualidad alegada por las demandadas, sin lugar la demanda y la nulidad de la decisión apelada, proferida en fecha 20 de mayo de 2005 por el Juzgado a quo, que declaró la caducidad de la acción; y condenó finalmente a los demandantes al pago de las costas procesales.

Contra la preindicada sentencia, los demandantes anunciaron recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA Con fundamento en el ordinal 1º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del por ultrapetita del artículo 244 eiusdem.

Para apoyar su delación los formalizantes alegan:

…Efectivamente Honorables Magistrados, en la Sentencia impugnada el juez de la causa basado en presunciones inciertas y en franca violación al derecho de la defensa, toma en cuenta una fecha determinada para comenzar a contar, cuando era que tenían derecho los arrendatarios para ejercer el Retracto Legal, siendo que en la misma motivación de la Sentencia, se señala que no existe ningún material probatorio que evidencie, el momento en que tuvieron conocimiento los arrendatarios de la enajenación del inmueble.

El Juez a motus propio establece como fecha cierta el momento en que se introduce la demanda de Retracto Legal, cuando lo procedente en acatamiento a lo que dice tanto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, como las Sala de Casación Civil, en cumplimiento de la normas generales del Derecho, en caso de duda, es aplicar el principio del IN DUBIO PRO REO, que no es otra cosa que la duda beneficia al débil jurídico, que en este caso es el arrendatario, y al no poderse determinar con exactitud cuál era la fecha cierta en la cual tuvieron conocimiento los inquilinos de la enajenación del inmueble, en cumplimiento de la sabia Sentencia emanada de esta Sala de fecha 26-11-2007, que dejó sin efecto la caducidad del retracto legal y anuló el fallo recurrido al respecto.

Lo procedente entonces, era tomar en cuenta en beneficio de 105 inquilinos, precisamente esa sabia y correcta decisión de la Sala de Casación Civil y anular todo lo actuado ilegítimamente por los vendedores de los inmuebles, quienes mediante argucias jurídicas y en franca violación de la Ley, intentaron burlar el derecho de los inquilinos a adquirir de manera pacífica, legal y preferente, los inmuebles arrendados, pero no contaban los referidos vendedores de los inmuebles, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia iba a producir la sabia decisión, en beneficio de los inquilinos y es a partir de la fecha de esa sabia Sentencia a favor de los inquilinos, que el tribunal a quo, debió tomar en cuenta el derecho de 105 inquilinos para ejercer su derecho al retracto legal, anulando todo lo actuado anteriormente en el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 25 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en franco acatamiento de la mencionada sentencia anulatoria de la Sala de casación Civil de fecha 26-11-2007.

(…Omissis…)

Honorables Magistrados como observaran del texto de la Sentencia impugnada y de los resaltados hechos para este recurrente. Se evidencian una serie de hechos contradictorios y que demuestran la duda por parte del juzgador-a la hora de entrar a conocer el fondo del retracto dicho sea de paso no le correspondía al mismo conocer de dicho fondo del retracto, incurriendo en ultrapetita de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Tal aseveración la hacemos en base a los siguientes argumentos: En primer lugar, a confesión de partes relevo de pruebas. En la Sentencia impugnada el juzgador, señala de manera clara que del material probatorio no se evidencia documentación alguna que sustente la afirmación hecha por los arrendatarios, en cuanto al momento, que tuvieron conocimiento de la enajenación de algunos inmuebles, aduciendo el juzgador, de que no fue consignada por la parte recurrente a los autos, copia certificada de la descrita acción de desalojo. Igualmente señala el juzgador, que los inquilinos no tenían certeza de a quien debían informar de su voluntad de adquirir el inmueble de su preferencia en virtud de que nunca le fue notificado en forma alguna dicha enajenación.

Como se observara, todo lo señalado beneficia a los arrendatarios y evidentemente crea una total duda hasta para el juzgador, toda vez, que no podía determinar a ciencia cierta el momento preciso en que los inquilinos tuvieron conocimiento de las enajenaciones hecha de los inmuebles por parte de los propietarios.

Es evidente entonces que ante este caso, lo procedente era aplicar el principio del IN DUBIO PRO REO, pues, estamos en presencia de un acto hecho por parte de los arrendatarios, que crea una total duda en el proceso tanto para los inquilinos como para el juzgador.

Y ese principio debe ser usado en beneficio de los inquilinos y no de los propietarios, pues, los inquilinos son los débiles jurídicos y en el caso que nos ocupa, se le violaron todos sus derechos, tratando los propietarios de burlar la ley, no logrando concretar definitivamente dicha violación de la ley, porque esta sabia Sala de Casación no lo permitió.

Sin embargo el Juez del Tribunal a quo, le da la razón es a los propietarios burlando entonces éste, la decisión de la Sala de Casación Civil, por cuanto, la Sentencia impugnada en virtud de las violaciones de la ley, cometida en contra de los inquilinos por parte de los propietarios, debió anular todo lo actuado anteriormente en el proceso, con base a la Sentencia de anulación de la caducidad del Retracto Legal, por parte de la Sala de Casación Civil y tomar como fecha cierta para el ejercicio del Retracto Legal, por parte de Ios inquilinos, la fecha de la referida decisión anulatoria, es decir, a partir del 26 de noviembre de 2007.

(…Omissis…)

Siguiendo el mismo orden de ideas, en Segundo lugar: El juzgador de la Sentencia impugnada asevera textualmente en su decisión que “con la interposición de la demanda en fecha 15 de octubre de 1999, data que se evidencia al folio 5 del expediente, es que se desprende objetivamente que debe considerarse que la parte actora estuvo en conocimiento pleno de todas las enajenaciones de los inmuebles objeto de la controversia. " (Subrayado y negrillas nuestro).

Esto es completamente falso, sencillamente porque no es en esa fecha, que los inquilinos tuvieron conocimiento de todas las enajenaciones de los inmuebles, sino que esa es la fecha en que se produce la demanda, pero no es la fecha es que se enteran los inquilinos de todas las ventas, por que como ellos mismos señalan en su demanda, ellos tienen conocimiento de que se han producido algunas ventas, es a raíz de una medida de desalojo en contra de uno de los co-inquilinos, pero el juez del Tribunal a quo consideró (sic) que tal dicho no estaba comprobado, y si tal dicho no estaba comprobado, mal puede el mismo, desechar dicho testimonio y tomar a motus propio la fecha que a él le pareció procedente, como fue la interposición de la demanda, pues, tal apreciación es totalmente falsa.

Lo que es cierto, es lo que hemos venido señalando hasta el momento, que el Juzgador se encontraba ante una total duda de la fecha en que los inquilinos tuvieron conocimiento de la enajenación de todos los inmuebles, y adoptó una posición contraria de la decisión de la Sala Civil, que beneficiaba a los inquilinos y por el contrario adoptó una decisión en beneficio de los propietarios, haciendo ilusoria la decisión de la Sala de Casación Civil, violando de esta manera el derecho a la defensa de los inquilinos, el principio del in dubio pro reo, la igualdad de las partes, así como el restablecimiento y la reparación de la situación jurídica lesionado, consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Por otra parte la sentencia impugnada entra a conocer los requisitos de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para determinar si procede o no el Retracto Legal, incurriendo en ultrapetita de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

(…Omissis…)

En (Sic) base a los puntos de reposición de la causa ya planteados a raíz de la decisión dictada en fecha 26-11-2007, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la Sentencia impugnada a los fines de dejar ilusoria la referida Sentencia de Casación que beneficia a los inquilinos, entra a conocer el fondo del juicio incurriendo una vez mas en ultrapetita de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es al tribunal de instancia a quien le correspondía conocer el fondo de la misma y entrar a revisar si se cumplían o no los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (Sic).

Por cuanto el Tribunal Superior no estaba conociendo como Tribunal de Alzada por apelación, de una Sentencia del tribunal (Sic) de primera (Sic) instancia (Sic) en relación a ese punto, sino que el Tribunal Superior conoció como tribunal (Sic) de alzada (Sic) fue en cuanto a la apelación de la Sentencia de la caducidad del Retracto Legal, decisión que después fue anulada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Es decir, el actual Tribunal Superior que produjo la Sentencia impugnada, no conoció la presente causa, como Tribunal de Alzada, sino como Tribunal de Reenvío, en base a la anulación de la caducidad del Retracto Legal, por parte de la Sala de Casación Civil y es en base a esa caducidad del Retracto Legal, que dicho Tribunal estaba limitado solo a conocer sobre ese punto y no pronunciarse en ultrapetita sobre algo que no le fue puesto en consideración, ni por apelación ni por reenvío de la Sala de Casación Civil.

Es cierto, que los Juzgados Superiores pueden conocer del fondo del litigio cuando los casos le son puestos en consideración como Tribunal de Alzada, a raíz de la apelación de la parte interesada, pero dicha situación no se presenta cuando el Tribunal Superior conoce en carácter de Tribunal de Reenvío, porque el mismo conoce y dicta sus decisiones es en base a las resultas y consideraciones de la decisiones de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, porque de no ser así el Juzgado Superior, incurre en ultrapetita al pronunciarse sobre algo que no le ha sido consultado.

Siendo esto así, la Sentencia impugnada entra a conocer sobre algo que no se la ha consultado en apelación y entra a conocer el fondo de la litis, verificando si se cumplían o no los requisitos para ejercer el retracto legal.

(…Omissis…)

En segundo lugar, en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, todos los inquilinos estaban y están completamente solventes, porque no se puede imaginar el Juez del Tribunal Aquo, que los inquilinos que tenían tantos años en los inmuebles, no estuvieran solventes, porque si no el propietario NO HUBIESE DUDADO EN EJERCER EL DESALOJO DE TODOS LOS INQUlLlNOS POR OTRAS VIAS JURIDICAS o por efecto contrario, hubiese consignado el propietario, inmediatamente la prueba de la insolvencia de los inquilinos, mediante la copia certificada de las consignaciones de los pagos de arrendamiento o los recibos de pago que estaban en posesión de los propietarios.

(…Omissis…)

Ahora bien, en cuanto al tercer requisito que el juez aquo señaló, que los inquilinos no habían cumplido con el mismo, como es el hecho de no haber satisfecho las aspiraciones del propietario.

Como hemos venido diciendo los propietarios NUNCA NOTlFICARON A LOS INQUILlNOS DE LA VENTA DE LOS INMUEBLES, aparte que jamás llegaron a Ofertarles los inmuebles arrendados a los inquilinos, motivo por el cual, era imposible que los inquilinos supieran cual era el precio de los inmuebles en venta, para así poder cumplir con tal requisito.

(…Omissis…)

En consecuencia por todas las razones antes expuestas y por cuanto la Sentencia impugnada toma en consideración actos que menoscaban el derecho a la Defensa, consagrados en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, así como en los artículos 25, y 49 ordinales 1ro y 8vo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, haciendo la Sentencia nula por incurrir la misma en ultrapetita de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto, solicito se declare procedente la denuncia formulada y en base al principio Constitucional del artículo 257 ejusdem, anule la Sentencia impugnada ordenando que se reponga el proceso hasta el momento de la presentación de la demanda de conformidad con la facultad estipulada en el segundo aparte del artículo 320 del Código de Procedimiento, para que no quede ilusoria la Sentencia dictada en fecha 26 de noviembre del 2007, por esta Sala de Casación Civil…

(Las Mayúsculas son del texto transcrito).

Acusan los formalizantes que el juez de reenvío tomó en cuenta actos que menoscaban su derecho a la defensa, asimismo incurrió en ultrapetita, pues, entró a conocer el fondo de la controversia cuando, en opinión de los recurrentes, ello no era procedente, pues, la sentencia emanada de esta Sala de Casación Civil, lo compelía a reponer la causa al estado de interponer nuevamente la demanda, ya que los accionantes entendieron que el fallo señalado, al anular la sentencia del ad quem sólo permitía al reenvío conocer lo relativo a la fecha en que ellos tomaron conocimiento de las ventas de los inmuebles objeto de la controversia a fin de poder establecer cuando comenzó a computarse el lapso de caducidad de la acción.

Y que además, la alzada debió considerar que la fecha de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio debió calcularse a partir de la publicación de la sentencia emanada de esta Sala de Casación Civil en fecha 26 de noviembre de 2007, mediante la cual se resolvió con lugar el recurso de casación interpuesto contra la decisión de alzada emitida por el Juez Superior Séptimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por su parte, el ad quem para resolver el punto en comentario, estableció:

…A la luz de los criterios jurisprudenciales antes expuestos, se pasa a analizar el caso de autos para verificar en qué momento tuvieron conocimiento de la enajenación del inmueble los accionantes, por cuanto exponen que nunca fueron notificados de las ventas realizadas de los inmuebles por ellos ocupados y que tuvieron conocimiento de que la propietaria era Inversiones Intrinad C.A. por una acción de desalojo intentada ante la Dirección de Inquilinato en contra de la ciudadana M.T.F.V., en fecha 27 de septiembre de 1999, por lo que a su decir es a partir de ese momento en que les nace el derecho para ejercer la acción de retracto legal.

Sin embargo del material probatorio no se evidencia documentación alguna que sustente esta afirmación, en razón de que no fue consignada por la parte recurrente, a los autos copia certificada de la descrita acción de desalojo.

De modo que, debe este Órgano Jurisdiccional escudriñar en los restantes instrumentos a los fines de obtener fecha cierta del momento en el que los accionantes tuvieron conocimiento de la referida venta, así tenemos que con la interposición de la demanda en fecha 15 de octubre de 1999, data que se evidencia al vuelto del folio 5 del expediente, es que desprende objetivamente que debe considerarse que la parte actora estuvo en conocimiento pleno de todas las enajenaciones efectuadas en el inmueble objeto de controversia, por cuanto la parte obligada a dar aviso de la tradición legal del inmueble incumplió con su obligación y los inquilinos no tenían certeza de a quien debían informar de su voluntad de adquirir el inmueble con preferencia, en virtud de que nunca les fue notificada en forma alguna dicha enajenación.

(…Omissis…)

El Derecho de preferencia Ofertiva, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

(…Omissis…)

A tenor de lo expuesto, se observa que para ser efectivo el derecho de retracto Legal Arrendaticio deben demostrarse tres (03) requisitos:

A) Tener más de dos años como arrendatario del inmueble de marras;

B) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y

C) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Ahora bien, determinados los requisitos y/o elementos, para la procedencia de este derecho, se hace necesario verificar, si en el caso bajo examen fueron cumplidos los mismos.

Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, se constata que efectivamente tal y como fue alegado por la representación de la parte actora, los accionantes tienen más de dos años ocupando el inmueble en calidad de Arrendatarios (Sic), cumpliéndose así el primer requisito.

Sin embargo, en relación con el requisito de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento durante esos años, no existe en autos ninguna prueba QUE LLEVE A ESTE Órgano jurisdiccional a la certeza de que cumplieron con las obligaciones exigidas en el contrato de arrendamiento, por lo cual se desestima aquel.

Por último, tampoco se desprende de autos ningún medio de prueba que demuestre la existencia del tercer requisito a que alude la norma, o sea, que se satisfaga las aspiraciones del propietario.

De manera que, cumpliéndose sólo uno (1) de los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, esta Alzada debe cumplir que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta improcedente.

De ahí que, mutatis mutandi, de acuerdo al análisis que del acervo probatorio se ha realizado, la parte actora no demostró plenamente los hechos constitutivos de su pretensión, por lo cual la demanda ha de ser declarada sin lugar en el dispositivo respectivo, con la correspondiente condenatoria en costas generales. Asimismo, debe declararse parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte actora, al haber prosperado la denuncia de nulidad del fallo recurrido…

.

Para decidir, la Sala observa:

Ante cualquiera otra consideración, por vía pedagógica jurídica, ésta M.J.C., deja asentado una vez más tanto las funciones como las facultades inherentes al juez de reenvío. El artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, prevé que el juez de reenvío, al serle remitido el expediente por esta Sala de Casación Civil en razón de haber sido casada la sentencia de alzada, lo hace para que un nuevo juez superior competente subjetivamente, resuelva de nuevo el juicio y que este culmine con una sentencia legalmente sana, debiendo, para ello, aplicar la doctrina señalada por el fallo de casación. Ahora bien, el juez de reenvío asume plena jurisdicción sobre el asunto y, por vía de consecuencia, tiene libertad de aplicación del derecho y podrá, asimismo, analizar los hechos para resolver el caso, pero siempre estará obligado a respetar y aplicar las disposiciones legales en la forma en que la Sala interpretó se deben aplicar.

En este orden de ideas, esta M.J.C. ha emitido pronunciamiento referente a las facultades otorgadas al juez de reenvío y así se constata de la sentencia Nº 508, del 6/7/06, expediente Nº 05-821, en el juicio de la Asociación Civil Caja de Ahorros y Previsión Social de los Trabajadores del Ministerio de Energía y Minas contra Multinacional de Seguros, C.A., con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, donde se estableció:

…Antes de entrar a considerar el recurso de nulidad, la Sala estima oportuno señalar que el tribunal del reenvío tiene señalada una muy específica tarea, cual es la de reconstruir la sentencia anulada, ciñéndose estrictamente en el punto específico decidido, al fallo casacionista dictado; labor que deberá cumplir en el plazo de cuarenta (40) días que establece el artículo 522 de la Ley Adjetiva Civil. En consecuencia, no puede aceptarse, en la fase de reenvío, ninguna actuación por parte de los litigantes, tampoco nueva sustanciación de la causa, aunque, se repite, puede el juez en esta oportunidad, pronunciarse sobre otros puntos que no hayan estado bajo el conocimiento de la sede casacional.

Este ha sido el criterio sostenido por esta M.J., y así lo ha expresado la Sala en múltiples decisiones, entre ellas la dictada en fecha 9 de diciembre de 1998, en el juicio de L.B.D. deG. contra P.A.A.R., donde invocando la del 24 de abril del mismo año, se dijo:

‘...Esto se contrapone al efecto de la nulidad de la sentencia por errores de juicio, como lo comenta el mismo jurista H.C., en los siguientes términos:

‘El efecto de la sentencia por errores in iudicando consiste en cambiar una falta de certeza o una certeza errónea por un razonamiento jurídico correcto. Se desglosa en la nulidad de la sentencia viciada por un error de juicio y en la orden al juez de reenvío de reconstruir ese juicio conforme a la doctrina establecida por la Corte.

Demoler y construir es, efectivamente, la función de la casación, en un laborar incesante por la exacta aplicación de la ley. Pero no es cierto que la decisión casada desaparezca totalmente, quedan siempre aprovechables actos procesales y razonamientos que, o bien fueron legitimados por encontrarlos correctos o no fueron objeto del examen por no haber sido denunciados. Es necesario recordar que, según el sistema venezolano, el error no puede recaer exclusivamente solo en el juicio de derecho, sino también en el juicio sobre la identidad, posición, valoración y eficacia probatoria de los hechos (v. Núm. 99 ss) y por tanto, la reconstrucción que entre nosotros produce la sentencia de casación por error de juicio es mucho más extensa y profunda que el efecto de la casación pura.

Conforme a la doctrina expuesta, la sentencia de casación por errores de juicio anula la sentencia recurrida, pero no repone la causa, ni ordena la nueva sustanciación de la misma, sino que ordena la reconstrucción de la sentencia conforme a la doctrina establecida por la Corte Suprema de Justicia.

Ahora bien, el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, desarrolla el recurso de nulidad sobre la posibilidad de que el juez de reenvío sentencie ‘contra lo decidido por la Corte Suprema de Justicia.

Es contra la decisión de reenvío originada en la casación del fallo por errores de juicio que procede el recurso de nulidad, como una consecuencia lógica de los efectos vinculantes de este tipo de casación, y así lo establece el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil...’.

Asimismo en data más reciente mediante sentencia N° 375 del 15/11/00, expediente N° 00-476 en el juicio de W.J.A.S. contra L.A.R. Rodríguez y con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, se ratificó el criterio antes invocado, cuando se expresó:

‘La Sala ha sostenido consolidada doctrina que marca el alcance del recurso de nulidad, explicando que éste solo procederá cuando el Tribunal de reenvío no haya acatado en su fallo los criterios casacionales que, por errores de juzgamiento, le antecedieron; destacándose que sólo procederá cuando el Tribunal Supremo haya casado un fallo por error de juicio y no por defectos de actividad.

Así, en reciente sentencia, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, de fecha 25 de mayo del año que discurre, en el caso TARCISIA MOTA contra J.L.P.V., expediente 99-1044, Nº Sentencia 177, se dejó sentado, lo siguiente:

Esto es, más de treinta años después, el turbulento avance de la materia dejó claro que, inclusive, sólo procede el recurso de nulidad que plantea el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, en este único supuesto:

Cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por error de juicio o error in iudicando y el Juez de reenvío contraría la doctrina desarrollada en el fallo. No puede intentarse el recurso de nulidad cuando la Sala de Casación Civil ha casado una sentencia por vicio de actividad, ya que en este caso se repone la causa y se sustancia de nuevo el juicio por el juez de reenvío que no está atado sino por la obligación de respetar las reglas de derecho, en dicha sustanciación, y en la elaboración de la nueva sentencia” (Sentencia de 24 de abril de 1998, en el juicio de Inversora Findam, S. A. contra La Porfia, C. A.)’.

Como se podrá notar, el desarrollo del tema ha dado fructíferas enseñanzas, siendo una de éllas, la más notable, que el recurso de nulidad está dirigido a delatar la consonancia de la sentencia del Tribunal de reenvío con la doctrina de casación que la antecedió, siempre y cuando se refieran a errores de juzgamiento. Luego, no es posible realizar el recurso de nulidad para denunciar vicios de procedimiento anteriores ni posteriores a la sentencia de reenvío, o de construcción de esa misma decisión, lo cual quedará en el dominio de las denuncias del recurso de actividad que deberá interponerse en forma subsidiaria al de nulidad, o en forma principal si no hubiese razones para presentar el primero.

Como el recurso de nulidad de la demandante se refiere a problemas típicos de actividad previa a la sentencia de reenvío, y no aparece el señalamiento sobre la disconformidad de la sentencia recurrida con la tesis de casación, esta Sala debe declarar sin lugar dicho recurso en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…”.

Habiendo reiterado el criterio sostenido por esta M.J.C. en relación a las facultades otorgadas al juez que le corresponda conocer en fase de reenvío, la Sala pasa a desarrollar la argumentación necesaria para la resolución de la presente denuncia.

Acusan los recurrentes, erróneamente, que el ad quem incumplió lo ordenado en la sentencia emanada de esta Sala de Casación Civil el 26/11/07, pues éllos afirman, que la fecha a tomarse en cuenta para el término de caducidad de su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, debe ser la de la decisión supra indicada. Asimismo solicitan en el penúltimo párrafo de su escrito que, con base a dicho fallo, se ordene reponer la causa al estado de presentación de la demanda.

Ahora bien, esta M.J.C., debe dejar establecido que la denuncia que se analiza, la que resulta por demás extensa en su desarrollo, aun cuando acusa violación del derecho a la defensa de los recurrentes, no puntualiza de qué forma incurrió el ad quem en la misma; motivo por el que la Sala, después de revisar las actas procesales así como el texto de la sentencia impugnada, necesariamente debe concluir en que la alzada no infringió el derecho de defensa alegado, pues, sólo se remitió a elaborar una nueva sentencia en la que resolvió la controversia, acatando la orden dada por esta Sala de Casación Civil y del concienzudo análisis que efectuó, estimó establecer, como lo hizo, que si los accionantes habían incoado una demanda por retracto legal arrendaticio en fecha 15 de octubre de 1998 y justamente contra las empresas propietarias del inmueble por éllos ocupado, lo habían hecho por el conocimiento que tenían de las ventas efectuadas sobre el referido inmueble; pues ciertamente, observa la Sala que la acción intentada va dirigida a que se reconozca el presunto derecho que como arrendatarios ostentan a que se les otorgara la primera opción en el momento en que se decidió enajenar el inmueble ocupado por éllos con ese carácter.

Resulta oportuno señalar que aunque la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, incluye en sus postulados la primacía que debe dársele a la protección de aquellos ciudadanos que no han podido adquirir en propiedad una vivienda digna y, en consecuencia, optan por el arrendamiento, y esta Sala así siempre ha procurado hacer prevalecer el interés social en aquéllos que buscan una vivienda digna y decorosa. También resulta cierto que los derechos que se otorgan deben ser ejercidos oportunamente y conforme a los procedimiento preestablecidos, pues, sería ésta la única manera fehaciente que a los jurisdicentes, a quienes corresponde resolver las controversias en materia inquilinaria, pudieran determinar los derechos de los inquilinos, en especial su derecho de preferencia para adquirir en propiedad el inmueble que habitan; y en este sentido, determinar si efectivamente, el propietario arrendador procedió a enajenar los inmuebles que habitan en condición de arrendatarios, sin haber cumplido, previamente, con su obligación de ofrecer el inmueble de que se trata, a su arrendatario.

Los Órganos Jurisdiccionales requieren del impulso de parte para que se pueda garantizar a un inquilino su derecho de preferencia, y luego tiene que demostrar que se cumple con los elementos de procedencia, pues, también, en pro del efectivo ejercicio del derecho de defensa, debe velarse por los derechos del arrendador, si éste ha cumplido con la ley. Por ello, el inquilino debe demostrar haber cumplido con la preceptiva legal contenida en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al sub iudice por ser la vigente al momento de dictarse la sentencia recurrida, y de la que pueden extraerse tres (3) requisitos: 1.- Haber habitado el inmueble en calidad de arrendatario por más de dos (2) años. 2.- Que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y 3.- Que satisfaga las aspiraciones con respecto al precio establecido por el propietario; para lo que deberá producir pruebas contundentes de haber cumplido con las exigencias legales supra señaladas; ellas serán las que van a inclinar la balanza de la justicia, pues, a diferencia de otras materias, en el campo del derecho civil, el juez no conoce -por regla general- otra prueba que la que le suministran los litigantes, por lo que no le está confiada una misión de investigación más allá de la que le hagan llegar los mismos, en razón de que, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil los jueces no deben suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por los litigantes.

En este orden, resulta pertinente considerar que, tal y como lo afirma la recurrida, los demandantes no aportaron al juicio ninguna probanza que demostrara que ellos habían cumplido con todos los requerimientos que les permitirían ejercer la acción que pretendieron.

Asimismo, advierte la Sala, que erradamente los recurrentes estiman que debió considerarse como fecha cierta para comenzar a computar el lapso de caducidad de su derecho de retracto, la de publicación de la decisión de este M.T.; más ello, observa la Sala, es una apreciación total y absolutamente equivocada, ya que, una vez que los accionantes han ejercido la acción de retracto legal precisamente contra las empresas propietarias del inmueble en cuestión, actuando en el juicio en las dos instancias y haber ejercido el recurso de casación en dos oportunidades, resulta insólito, por decir lo menos, que éllos, para esa fecha de interposición de la demanda, no estuvieren enterados de que se han vendido los apartamentos que conforman el inmueble objeto de esta controversia.

Asimismo, advierte la Sala que es incorrecta la apreciación de los formalizantes cuando acusan que la recurrida incurrió en ultrapetita, ya que como se dejó asentado supra y bajo el amparo de la doctrina casacionista invocada, quedó suficientemente esclarecido cuáles son las facultades otorgadas al juez del reenvió, lo que, por vía de consecuencia, y habiendo realizado el análisis detenido sobre la sentencia del juez superior que actúa en dicha fase, permite a esta M.J.C. determinar que el juez de reenvío no quebrantó de ninguna manera la doctrina establecida en el fallo del 26/11/07, la cual lo que ordenó fue lo siguiente:

…De la lectura de la extensa denuncia realizada por el formalizante ut supra transcrita, observa la Sala que la misma va dirigida a delatar la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil en que habría incurrido el ad quem, al interpretar -según el recurrente- erróneamente un lapso de caducidad no previsto en dicha norma, y señalar que había De (Sic) la lectura de la extensa denuncia realizada por el caducado el derecho de los arrendamientos para intentar el retracto legal arrendaticio en contra de la empresas Keten Corporación C.A. e Inversiones Intrinad C.A., por haber transcurrido sobradamente el plazo de 40 días contados a partir del 19 de febrero de 1999, fecha en la cual se interpuesto la demanda de retracto en contra de las empresas Opeso C.A., y Teken C.A., cuya acción –según el formalizante- fue dejada sin efecto, hasta el día 15 de octubre de 1999, cuando fue incoada la presente demanda.

Asimismo, señala el formalizante que el Juez de alzada (Sic) presume que los actores para el día 19 de febrero de 1999 debían tener conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio y que la propiedad del mismo lo ostentaba Keten Corporación C.A., ya que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión.

Por otro lado, en apoyo a su denuncia consideran los recurrentes que aún cuando tuvieran la carga de revisar en la oficina de registro público también debían revisar en las oficinas de registro mercantil, por cuanto alegan que las ventas de los inmuebles arrendados se hicieron a través de subterfugios legales, con la finalidad de evadir las disposiciones inquilinarias, ya que las mismas se realizaron por medios de aportes a capital y la compra y cesión de acciones.

Exponen también los formalizantes que nunca fueron notificados de las ventas realizadas de los inmuebles por ellos ocupados, y que se enteraron que el propietario es Inversiones Intrinad C.A., por una acción de desalojo intentada ante la dirección de inquilinato en contra de la ciudadana M.T.F.V., en fecha 27 de septiembre de 1999, por ello, es a partir de este momento en que nace el derecho para ejercer la acción de retracto legal.

(…Omissis…)

De la precedente transcripción de la recurrida, se observa que el Juez de alzada al analizar la defensa relativa a la caducidad de la acción, que lo llevó a declarar sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio, analizó las pruebas y llegó a la conclusión de que los demandantes estaban en conocimiento de las ventas de los inmuebles cuando presentaron la demanda en contra de las empresas Opeso C.A., y Teken C.A., en fecha 19 de febrero de 1999, ya que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objetos de la pretensión, y partiendo de esta fecha, determinó que había operado la caducidad en razón de que entre ésta fecha 19/02/1999 en la cual se interpuso la primera demanda, y la fecha de la interposición de la segunda demanda, hoy conocida, 15/10/1999, había transcurrido sobradamente el plazo de 40 días establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.

Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vació legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N° 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

‘En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer , aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad para los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquiriente. (Así se decide.

(…Omissis…)

Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.

De tal modo que, resulta evidente que el Juez de la recurrida contrarió el criterio establecido por la Sala al considerar que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, en consecuencia debe declararse procedente la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

(…Omissis…)

DECISIÓN

Por todas las razones antes expuestas, este tribunal Supremo de Justicia en sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 9 de noviembre de 2006, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia, se decreta la nulidad del fallo recurrido y se le ordena al Juez de reenvío dictar nueva decisión con sujeción a la doctrina establecida en este fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada…

(Resaltado, mayúscula y subrayado del texto transcrito).

En consecuencia, no existiendo el mandato expreso por parte del fallo casacionista en el sentido de no analizar si estaba o no consumada la caducidad, así como el cumplimiento de los requisitos legales para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, deviene que no hubo pronunciamiento estimatorio sobre ese punto, pues, lo censurado por la Sala, en la tantas veces señalada sentencia, fue que el juez superior que emitió la decisión primigenia de la segunda instancia, estimó que “…era una carga suya (de los accionantes) acudir al Registro Público antes de intentar la acción, a los fines de determinar con claridad a quien se iba a demandar…”, por lo que es necesario concluir que no habiendo establecido esta M.J.C., doctrina obligatoria sobre el punto referido no había obligación para el juez de reenvío a decidir de conformidad con la misma.

En consecuencia y con base a los razonamientos expresados anteriormente, en criterio de la Sala, la denuncia de forma antes analizada es improcedente, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así queda establecido.

DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por los demandantes, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de septiembre de 2009.

Se condena a los recurrentes al pago de las costas, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese la presente remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 316 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil diez. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

Presidente de la Sala,

____________________________

Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

__________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

_______________________

C.O. VÉLEZ

Magistrado,

___________________________

A.R.J.

Magistrado,

______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

____________________________

C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2010-000367

Nota: Publicada en su fecha a las

El Secretario,

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