Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 20 de Diciembre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Valencia, 20 de diciembre de 2006

196º y 147º

Vistos

, con informes de ambas partes

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

PARTE ACTORA: CARL HERRERA ALLEYNE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.827.146.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: G.O.C. y G.L.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.689 y 42.156, en su orden.

PARTE DEMANDADA: A.R.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.450.968, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.119.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: (No acreditó a los autos).

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada en contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda intentada por resolución de contrato.

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

I

ANTECEDENTES DEL CASO

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 12 de diciembre de 2000 ante el juzgado distribuidor de primera instancia en lo civil, mercantil y agrario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer del presente asunto al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien admite la demanda por auto de fecha 29 de mazo de 2005 y ordena el emplazamiento de la parte accionada para dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación.

Cumplida la citación del demandado, en fecha 16 de mayo de 2005, la parte demandada da contestación a la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por la primera instancia por auto del 30 de junio de 2005.

En fecha 27 de noviembre de 2005, la parte actora consigna escrito contentivo de sus informes ante la primera instancia.

El 30 de mayo de 2006, el tribunal de la primera instancia dictó sentencia mediante la cual declara con lugar la demanda intentada.

En fecha 13 de junio de 2006, la parte demandada apela de la decisión dictada, siendo oída dicha apelación en ambos efectos por auto de fecha 21 de junio de 2006 y ordena la remisión del expediente al tribunal superior distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución, esta superioridad por auto de fecha 04 de julio de 2006, dio entrada al presente expediente, invita a las partes a la celebración de un acto conciliatorio e igualmente fija los lapsos para la presentación de los informes y sus observaciones.

En fecha 12 de julio de 2006, tuvo lugar la celebración del acto conciliatorio, dejándose constancia de que al mismo compareció la parte actora pero no la parte demandada.

En fecha 04 de agosto de 2006, ambas partes consignan escritos contentivos de sus informes ante esta instancia; el 18 de septiembre de 2006, la actora consigna escrito de observaciones.

Por auto de fecha 20 de septiembre de 2006, este tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 10 de octubre de 2006, la Dra. Roraima Bermúdez, en su carácter de Juez Temporal de este Tribunal Superior se aboca al conocimiento de la presente causa.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

De la parte actora:

La parte actora en su libelo de demanda señala que consta documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de V.d.E.C., en fecha 22 de noviembre de 2002, bajo el Nº 54, Tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que os ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., de nacionalidad Trinitaria la primera y venezolano el segundo, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Nros. 81.213.502 y 1.873.411, celebraron con la ciudadana A.R.A.D.I., un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 801-B y ubicado en la planta octava del Edificio Costa Brava, el cual está situado en la Urbanización Prebo, en jurisdicción del Municipio San J.d.D.V. (hoy Parroquia San J.d.M.V.) del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie de 152 mts2, el cual tiene los siguientes linderos particulares: Norte: Fachada Norte (posterior) del edificio; Sur: Escaleras y apartamento Nº 801-A; Este: Hall de distribución, cuarto de basura y apartamento Nº 802-B y; Oeste: Fachada oeste (lateral) del edificio, al referido apartamento cual le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 801-B y ubicado en la planta baja, así como un porcentaje de condominio de 2,80%, como en su decir consta de documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el día 26 de septiembre de 1979, bajo el Nº 26, folios 89 vto al 99 vto, Protocolo Primero, Tomo 10.

Que el referido inmueble le pertenecía a sus propietarios según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Distrito Valencia (hoy Municipio Valencia) del Estado Carabobo, de fecha 18 de septiembre de 1991, bajo el Nº 08, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 38.

Que el abogado que visa el documento de promesa bilateral de compra venta, es la misma promitente ciudadana A.R.A.D.D.I., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.119, lo que en su decir denota el interés manifiesto en la expresada abogada en perpetuarse en el apartamento y presumiblemente actuando con premeditación, alevosía e inducción al error que podría constituir un delito.

Que el precio pactado, en caso de que se ejerciera la promesa bilateral de compra venta es la cantidad de Bs. 35.000.000,00, el cual sería cancelado por el promitente a los propietarios en dinero en efectivo y en moneda de curso legal a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina subalterna de registro correspondiente.

Sostiene que mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el día 04 de marzo de 2005, bajo el Nº 19, Tomo 15, Protocolo Primero, los ciudadanos J.M.A.D.H., le dió en venta pura y simple, perfecta e irrevocable el inmueble antes descrito, por lo que alega que en virtud de la ley se subrogó en todos los derechos y obligaciones derivadas del bien inmueble objeto del litigio, por lo que actúa en forma personal.

Que en la cláusula segunda del documento de promesa bilateral de compra venta, se estableció que los propietarios concederían todo el tiempo necesario para que la promitente tramitare todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, pero es el caso, que el contrato de promesa bilateral de compra venta se firmó el día 22 de noviembre de 2002, es decir, que han transcurrido dos años y cuatro meses, tiempo suficiente para que la promitente haya tramitado todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo y aún cuando esa cláusula es nula conforme a lo previsto en el artículo 1.202 del Código Civil, el tiempo transcurrido ha sido más que suficiente para tramitar todos los actos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta definitiva; que allí está el incumplimiento de la ciudadana A.R.A.D.D.I., ya que presuntamente beneficiándose del plazo se trata de perpetuar en el apartamento para toda la vida.

Que la ciudadana A.R.A.D.D.I., a pesar de su insistencia, se ha negado rotundamente a dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra venta y esencial para ella como era pagar, protocolizar el documento definitivo de compra venta a los fines de pagar el precio, llegando a utilizar términos indecorosos, razón por la cual solicita al tribunal la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.160, 1.167, 1.168, 1.202 del Código Civil Venezolano.

Alega que los hechos antes narrados son demostrativos que la ciudadana A.R.A.D.D.I., sustentando su incumplimiento en la indeterminación del contrato al no establecer un término para la ejecución del mismo, actuando de muy mala fe, se ha negado a suscribir el documento definitivo de compra venta, así como pagar el precio, habiendo transcurrido desde la fecha de suscripción del contrato más de dos años y cuatro meses, incurriendo con ello en lo que la doctrina ha llamado “mora exagerada en el incumplimiento del contrato”, por lo que demanda la resolución del mismo.

Que la ciudadana A.R.A.D.D.I., no ha cumplido con la promesa bilateral de compra venta suscrita, donde reposaba en ella toda la obligación de hacer posible la protocolización del documento definitivo de compra venta, así como pagar el precio y, siendo infructuosas todas las gestiones realizadas con el objeto de obtener la misma, es por lo que ocurre para demandar como en efecto demanda formalmente a la ciudadana A.R.A.D.D.I., la resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 22 de noviembre de 2002, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, bajo el Nº 54, Tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, o en su defecto así sea declarado por el tribunal.

Estima su acción en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00).

Finalmente solicita que la demanda sea admitida, tramitada, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas a la parte demandada.

Alegatos de la actora formulados en informes ante esta alzada:

Señala que la demandada fundamentó su defensa principalmente en la supuesta falta de cualidad del demandante para intentar este juicio, fundamentándose para ello en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; que consideran que la confusión de la demandada debe estar en la fecha de registro del documento, es decir, el 04 de marzo de 2005, pero se puede observar al folio 20 del expediente, certificado de Apostilla, emitido por el Secretario de Estado de Texas, Estados Unidos de Norte América, de fecha 31 de julio de 2003 y certificado al adverso en fecha 20 de agosto de 2003, por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Houston, la legalización del documento citado, todo ello dando cumplimiento a lo acordado en la Convención de la Haya del 05 de octubre de 1961 y de cual nuestro país es signatario; que con ello ratifican de manera rotunda que si tiene cualidad para intentar este juicio y que queda resumida en un derecho indiscutible como es el derecho a la propiedad.

Que la demandada en su contestación alega que debió suministrarle los documentos a los efectos de hacer el otorgamiento del documento definitivo, contradiciéndose posteriormente cuando en la misma contestación cita la segunda cláusula del contrato, donde asegura que ella es la encargada de realizar todos los actos necesarios para el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, por lo que, en su decir, no se entiende porque esgrime ahora que no otorgó el documento porque no se le suministraron los documentos.

Explica que la parte demandada sostiene que ella ha sido diligente en el cumplimiento de sus obligaciones y que su comportamiento ha sido el de un buen padre de familia, entonces que prueba que pagó el precio; asimismo la demandada niega que haya incumplido el contrato de opción de compra, bueno entonces que pruebe que fue diligente y pago el precio.

Por lo antes expuesto solicita a este Juzgado Superior declare sin lugar la apelación interpuesta por la demandada en contra de la sentencia dictada el 30 de mayo de 2006.

De la parte demandada:

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte accionada conviene en que es cierto que firmó el documento que fuera autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 22 de noviembre de 2002, bajo el Nº 54, Tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, quien actuaba en ese acto en representación de los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., según poder que le fuera conferido ante la Notaría Public State of Texas y que fuera certificado por la Secretary Of State of Texas y que fuera publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 36.446, en el referido documento, las partes se comprometieron según la estipulación primera a celebrar un contrato de compra venta por un inmueble propiedad de los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., constituido por un apartamento distinguido con el Nº 801-B, ubicado en la planta octava del Edificio Costa Brava, el cual está situado en la Urbanización Prebo, en jurisdicción del Municipio San J.d.D.V. (hoy Parroquia San J.d.M.V.) del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie de 152 mts2, el cual tiene los siguientes linderos particulares: Norte: Fachada Norte (posterior) del edificio; Sur: Escaleras y apartamento Nº 801-A; Este: Hall de distribución, cuarto de basura y apartamento Nº 802-B y; Oeste: Fachada oeste (lateral) del edificio, al referido apartamento cual le corresponde un puesto de estacionamiento marcado con el Nº 801-B y ubicado en la planta baja, así como un porcentaje de condominio de 2,80%, como en su decir consta de documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el día 26 de septiembre de 1979, bajo el Nº 26, folios 89 vto al 99 vto, Protocolo Primero, Tomo 10, el referido inmueble le pertenecía a sus propietarios según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Distrito Valencia (hoy Municipio Valencia) del Estado Carabobo, de fecha 18 de septiembre de 1981, bajo el Nº 08, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 38, siendo el precio de la venta la cantidad de Bs. 35.000.000,00.

Que de la estipulación primera se demuestra y determina que los propietarios del inmueble dado en opción a compra son los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., por lo cual de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad e interés en el demandante para sostener el presente juicio, ya que para la presente fecha está vigente el referido contrato de opción de compra y que el ciudadano demandante actuó en representación de los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., en sus condiciones de propietarios del referido inmueble, a sabiendas de que no era propietario y que está vigente aún la opción a compra, por lo que mal podía el apoderado de los referidos ciudadanos comprar el inmueble, porque se cometió un fraude en su contra.

Que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, no formó parte del contrato celebrado y acompañado por los actores en su temeraria demanda, que el contrato fue celebrado por ella y por los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., por lo que en su decir hace procedente la falta de cualidad e interés de su parte como demandada para sostener la presente causa.

Que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, no formó parte de la relación jurídica subjetiva y ella no suscribió contrato alguno con el demandante donde el propietario del inmueble descrito en el contrato de opción a compra, él solo actuó como representante de los propietarios del bien, por lo que mal puede él asumir la cualidad de propietario demandante en su contra y de conformidad con lo previsto en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, intenta una acción que es contraria a derecho y así solicita sea declarada la misma.

Que la falsedad de los argumentos dados por el demandante queda evidenciado, demostrado y probado con el contenido del documento y que en su estipulación segunda expresa: “SEGUNDA: LOS PROPIETARIOS CONCEDEN TODO EL TIEMPO NECESARIO PARA QUE LA PROMITENTE TRAMITE TODOS LOS ACTOS NECESARIOS PARA PODER REALIZAR EL OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA DEFINITIVO”.

Que se trata de un contrato que se fijó el término como el tiempo necesario para que la promitente, que es ella, tramitara todos los actos necesarios para realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, por lo que mal puede exigir jurídicamente el cumplimiento de la obligación, pues se trata de un término incierto que no es otro que aquel que se sabe que va a ocurrir pero no se sabe cuando porque así lo estipularon las partes.

Que si la parte contratante propietaria del inmueble objeto del contrato y de la acción, quería que se ejecutara la obligación, debió antes de demandar pedir al tribunal que se fijara el término para el cumplimiento de su obligación no sin antes suministrarle los documentos definitivos para realizar la inscripción catastral y pagar los correspondientes impuestos o tasas y obtener las solvencias que hicieran falta, pero es que el caso que no cumplieron con la estipulación cuarta del contrato de opción de compra y no le entregaron los documentos a que se hace referencia en esa estipulación, por lo que en su decir es falso que haya incumplido; que es falso que ella presuntamente beneficiándose del plazo se trate de perpetuar en el apartamento toda la vida; que los actores con su infundada demanda deben probar que se ha tratado de beneficiar del término incierto fijado por las partes.

Alega que si ha tratado de perpetuarse, pero pagando su obligación y la contraparte contractual, o sea los propietarios del inmueble, no la han dejado cumplir la obligación al no hacerle entrega de los documentos requeridos para realizar las gestiones a que se refiere la estipulación cuarta del contrato de opción de compra venta.

Que es falso que se le hubiere pedido el cumplimiento de la obligación y que se haya negado a tal cumplimiento.

Que es falso presumiblemente actué induciendo al error, cosa que es falso de toda falsedad.

Que el demandante sorprende en su buena fe al tribunal, al no ponerlo en conocimiento de la sustitución del poder que le otorgaron al ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, conferido a la ciudadana S.P.A.D., en fecha 18 de febrero de 2003, que fue otorgado ante la Notaría Quinta de V.d.E.C., quedando inserto bajo el Nº 13, tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, siendo ésta nueva apoderada la hermana de la demandada, alega que entre los aspectos relevantes de dicho instrumento poder donde se puede evidenciar que jamás hubo “premeditación, alevosía e inducción al error”, así mediante este poder el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, faculta suficientemente a la hermana de la demandada, S.P.A.D., para firmar el documento definitivo de venta en nombre y representación de sus poderantes, propietarios ante la oficina subalterna correspondiente y recibir cantidades de dinero que en definitiva ella acuerde para esa negociación, igualmente faculta para firmar cualquier otra negociación por ese inmueble y, en realidad jamás se hizo uso de tal instrumento, conservándose los términos iniciales de la negociación, reinando en todo momento la confianza entre las partes, con el convencimiento de cumplir las obligaciones acordadas en el documento de opción de compra venta.

Sostiene que al momento de autorizar la posesión del inmueble, luego de la firma del contrato de opción de compra venta de marras, el mismo se encontraba en remodelación, valer decir, sin piso, baños con piezas sanitarias despegadas, no poseía cocina, paredes sin friso, algunas paredes derribadas a objeto de hacer ampliación a la habitación principal, sin instalaciones eléctricas de ningún tipo, lo cual hace inhabitable, además poseía deuda de condominio, servicio de energía y de agua, por lo que se convino en terminar de realizar todas las reparaciones a fin de que el inmueble fuese habitable, asumidas totalmente a su propio costo, razón por la cual el precio definitivo de venta fue en definitiva acordado en la cantidad de Bs. 35.000.000,00, y vale decir que pudo habitar el inmueble mucho tiempo después, luego de culminar los trabajos necesarios, asumiendo toda responsabilidad de la posesión como un buen padre de familia, destacando las innumerables quejas por parte del condominio por la instalación realizada por parte de los propietarios del inmueble en la azotea del edificio de una antena parabólica que para aquel momento y actualmente está inservible, lo cual según los miembros del condominio estaba causando daños al tanque de agua, afectando a toda la población del edificio.

Que es falso que el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, la haya puesto en posesión del referido inmueble, ya que en su decir consta en la estipulación quinta del documento de opción a compra venta que los propietarios le autorizaron a ejercer la posesión del inmueble.

Igualmente alega que los fundamentos de derecho invocados no se corresponden con los hechos narrados, es decir, no se adecuan o se subsumen los hechos en las normas de derecho alegadas; que el actor cuando alega el artículo 1.202 del Código Civil Venezolano, pareciera que confunden los conceptos de condición con el de término.

Solicita al tribunal se fije un término al contrato, para el cumplimiento de su obligación, conforme a lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil Venezolano.

Finalmente, en virtud de las razones de hecho y de derecho expuestas, solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva, con condenatoria en costas para la parte demandante.

Alegatos de la demandada formulados en informes ante esta alzada:

Alega que es cierto que el precio pactado para la venta del inmueble era la cantidad de Bs. 35.000.000,00, los cuales serían pagados a la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina inmobiliaria de registro correspondiente.

Que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que los propietarios concedían todo el tiempo necesario para que la promitente tramitara todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y a su vez, en la cláusula cuarta los propietarios se comprometían a suministrar los documentos y autorizan a la promitente para que realice todos los trámites necesarios ante la Alcaldía del Municipio Valencia, a fin de realizar la inscripción catastral si es necesario y pagos correspondientes a fin de obtener las solvencias que fuesen necesarias para la protocolización de la compra venta del inmueble y las solvencias de los servicios privados y cualquier otro trámite ante cualquier otro organismo privado o público.

Que en la contestación de la demanda se alegó que los propietarios no habían cumplido con la cláusula cuarta del contrato, ya que no le suministraron los documentos necesarios a los efectos a que se contrae la cláusula y, que la parte demandante no probó que se le hubiese entregado los documentos necesarios para realizar las gestiones a que se hace referencia, por lo que mal puede condenársele por incumplimiento de contrato cuando quienes incumplieron fueron los propietarios.

Que los actores no probaron el incumplimiento de la obligación de su parte, por el contrario, quienes incumplieron fueron los propietarios, al no haberle entregado los documentos requeridos para realizar las gestiones a que se hacen referencia en la cláusula cuarta del contrato controvertido.

Que de la cláusula primera del referido contrato se demuestra, determina y prueba que los propietarios del referido inmueble que fue dado en opción a compra, son los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., por lo que en su decir es procedente la falta de cualidad e interés del demandante, ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, para sostener la presente causa, pues ella no contrató con el demandante sino con los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., quienes aparecen en el contrato en cuestión y que, siendo así, también procede la falta de cualidad de su persona como demandada para sostener el presente juicio.

Que en relación a la nulidad de la cláusula segunda del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.202 del Código Civil Venezolano, los sedicentes se confunden en lo que es la condición y el término en materia obligacional.

Que en la contestación de la demanda, solicitó se fijara un término para el cumplimiento de la obligación, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil Venezolano, y la recurrida violó esta norma legal expresa al no pronunciarse sobre lo alegado y probado en autos, violando el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues no se pronunció sobre ese punto, así como también se violó el artículo 12 ejusdem, pues no se atuvo a las normas de derecho ni a lo alegado y probado en autos.

Que para el momento del nacimiento del contrato que fue en fecha 22 de noviembre de 2002, el demandante CARL HERRERA ALLEYNE, no era propietario del referido inmueble, pues los verdaderos propietarios eran los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., y la recurrida tampoco se pronunció con respecto a este alegato.

Que conforme a la recurrida el contrato mediante el cual J.M.A.D.H., vende el inmueble a CARL HERRERA ALLEYNE, y que fuera protocolizado el 04 de marzo de 2005, legitima al demandante a intentar la acción y en consecuencia pasó a ser legitimo propietario del referido inmueble y en efecto tiene cualidad e interés para accionar en este juicio, declarando sin lugar la falta de cualidad, alegando la demandada que insiste en que ella no contrató con el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, y que la recurrida tampoco se pronuncia sobre ese punto, violentando una vez más el principio de la exhaustividad de la sentencia.

Sostiene que en relación al punto donde la recurrida se pronuncia sobre la “indeterminación del tiempo contractual”, viola el artículo 1.212 del Código Civil Venezolano, dando por sentado la recurrida, sin prueba alguna de ello, que los propietarios le entregaron los documentos a los efectos de realizar las gestiones necesarias ante los organismos competentes, violando así el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

Que en relación al punto donde la recurrida se pronuncia de que los gastos que realizó en relación a todos los trabajos de construcción en el inmueble para colocarlo de manera que pudiese ser habitable, los cuales fueron reconocidos por el demandante y la recurrida, se queden a favor del demandante, se está en presencia de ultrapetita, ya que es violatorio de toda norma jurídica, por cuanto no fue solicitado en la demanda.

III

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Dado el modo de contestación de la demanda, se tienen como HECHOS ADMITIDOS en la presente causa, por haberlos aceptado expresamente la accionada:

1) La existencia del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 22 de noviembre de 2002, bajo el Nº 54, Tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre la demandada y los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H. representados por el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE.

2) Que en el referido documento las partes se comprometieron según la estipulación primera a celebrar un contrato de compra venta por un inmueble propiedad de los ciudadanos J.M.A.D.H. y J.A.H., ya suficientemente descrito con anterioridad.

3) Que el precio de la venta se fijó en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00).

Todos estos hechos admitidos ESTÁN EXENTOS DE PRUEBA.

Quedan como hechos controvertidos:

1) La cualidad de la parte actora, por cuanto el ciudadano CARL HERRERA, no es parte en el contrato cuya resolución se demanda.

2) Si en el contrato no se fijó término para el cumplimiento de las obligaciones, y si por ser un término incierto es necesaria su fijación previa por el tribunal.

3) Si lo convenido entre las partes es un término o una condición.

4) Si la parte actora no cumplió con su obligación de entregar los documentos necesarios para el otorgamiento de venta.

IV

PRUEBAS DE LAS PARTES

Con el libelo la parte actora promovió:

El instrumento poder que le fuera conferido por el demandante a los abogados G.C. y G.L., pero como quiera que no fue impugnada la representación de los apoderados actores, se tiene como válida y eficaz la representación judicial.

De los folios 15 al 18, promovió copia certificada del documento contentivo del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y cuya existencia del contrato, así como el precio convenido y el inmueble objeto del mismo, son hechos admitidos y en consecuencia no son objeto de prueba.

Dicho documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 22 de noviembre de 2002, inserto bajo el N° 54, Tomo 218, a pesar de no ser un documento público, tiene el pleno valor que el legislador le atribuye a los documentos públicos en el artículo 1.363 del Código Civil, por asimilarse a un documento privado reconocido, al ser otorgado ante funcionario público competente, y con el mismo se considera demostrado que en su cláusula segunda las partes establecieron textualmente lo siguiente:

…LOS PROPIETARIOS conceden todo el tiempo necesario para que la promitente tramite todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de venta definitivo…

.

Como quiera que las partes hayan cuestionado si dicha cláusula contiene un término o una condición, es necesario que esta alzada analice e interprete el contenido de la cláusula atendiendo al propósito y a la intención de las partes y con miras a la ley, a la verdad y a la buena fe.

El término según lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil, difiere de la condición de que no suspende la obligación, sino que fija el momento de la ejecución o de su extinción, es decir, el término no hace nacer la obligación, la cual existe desde el momento en que es convenida, y únicamente sirve para determinar la fecha en que dicha obligación se hace exigible, (término suspensivo) o la fecha en que se extingue la obligación (término extintivo); por su parte de la condición si se hace depender la existencia o resolución de la obligación, diferenciándose además del termino, en que la condición puede que nunca suceda pues siempre es un acontecimiento futuro e incierto mientras que el término siempre sucederá, solo que en algunos casos no está determinada, desde un principio, la fecha de su ocurrencia, y es lo que la doctrina denomina término incierto.

En el caso de autos, las partes se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta y la única cláusula que en dicho contrato fija el momento en que se realizaría el otorgamiento, es precisamente la cláusula cuyo contenido se interpreta, y en ella se observa que simplemente se fijó “todo el tiempo necesario” para que la promitente realizara todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento de venta, es decir, no se sujetó la existencia de la obligación a ningún acontecimiento futuro y mucho menos incierto, sino que se fijó un plazo para que la promitente compradora realizara todas las gestiones necesarias para cumplir con la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, de modo pues, que lo que hicieron las partes fue fijar un plazo para la exigibilidad de las obligaciones, y en consecuencia la cláusula segunda del contrato contiene un término y no una condición y así se declara.

Acompañó igualmente la demandante (folios del 19 al 25) el original del documento otorgado por ante la Notaría Pública del Estado de Texas en fecha 16 de agosto de 2003, debidamente apostillado y autorizado por ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela, en la ciudad Houston, Texas, en fecha 20 de agosto de 2003, documento éste que posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el 04 de marzo de 2005, a cuyo documento público se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, y con el mismo queda evidenciado que la ciudadana J.M.A.D.H., autorizada por su cónyuge J.A.H., dieron en venta al ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE, el mismo inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, por lo tanto desde la fecha 04 de marzo de 2005, el demandante CARL HERRERA, es propietario del inmueble objeto del contrato cuya resolución es el objeto de la pretensión en la presente controversia.

En el lapso probatorio el demandante ratificó el mérito favorable de autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno que queda ser objeto de análisis por el juez.

Ratificó el valor probatorio del documento público mediante el cual el ciudadano CARL HERRERA, adquirió la propiedad del inmueble y el cual ya fue suficientemente valorado con anterioridad.

Igualmente ratificó el valor probatorio del documento contenido del contrato de opción de compra venta, cuya resolución se demanda, el cual igualmente fue valorado con anterioridad.

La parte demandada con la contestación de la demanda promovió copia fotostática simple de instrumento poder, cuya copia no fue impugnada por la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le concede valor probatorio y con el mismo queda evidenciado que el ciudadano CARL HERRERA, sustituyó el poder que le confirieron los ciudadanos J.M.A. y J.A.H., esto es los propietarios del inmueble, en la ciudadana S.P.A.D. “para que en nombre y representación de los poderdantes otorgue el documento de venta definitiva (sic) sobre un inmueble constituido por un apartamento… Omissis… sobre el cual suscribí en nombre y representación de mis poderdantes un contrato de promesa bilateral - venta en fecha 22 de noviembre de 2002…. Omissis… por lo cual queda suficientemente facultada S.P.A.D., para firmar el documento de venta definitiva (sic) en nombre y representación de los poderdantes -propietarios ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente y recibir cantidades de dinero que en definitivo ella acuerde para esta negociación, una vez que la promitente ciudadana A.R.A.D.D.I., ampliamente identificada en el documento de promesa bilateral de compra venta, obtenga el crédito bancario, ya sea por ley de política habitacional o cualquier otro para la adquisición de dicho inmueble u obtenga el dinero correspondiente para la realizar la negociación de contrato (sic)…”.

Aún cuando la promovente de tal documento no promovió ningún otro medio de prueba que permita determinar que la apoderada sustituta es su hermana, dado que ambas tienen el mismo apellido y que tal hecho no fue discutido por la demandada, se aprecia dicho documento público como prueba indiciaria de que el 18 de febrero de 2003, es decir, tres meses después de haberse celebrado la opción de compra venta, el demandante CARL HERRERA, sustituyó el poder que le había sido conferido en una hermana de la promitente demandada, y para esa fecha, la promitente no había obtenido ningún crédito bancario ni el dinero correspondiente para la adquisición del inmueble.

En el lapso probatorio la demandada promovió el original del documento poder que se analizó con anterioridad, e insistió en que no actuó con premeditación o alevosía como se señala en el libelo, lo cual es irrelevante en la presente causa, pues la parte actora no reclamo daños y perjuicios por el incumplimiento contractual, sino simplemente al resolución de contrato por incumplimiento, lo cual es un hecho objetivo que no requiere de la determinación sobre si hubo o no culpa en el incumplimiento del contrato.

En los informes presentados, ninguna de las partes formuló alegatos relativos a nulidades procesales, confesión ficta, ni ningún otro alegato que sea determinante de la suerte de la controversia y que amerite pronunciamiento expreso por esta alzada, pues ambas partes se limitaron a reiterar sus alegatos y defensas y a resaltar el valor de los medios de pruebas por ellos promovidos.

V

CONSIDERACIONES PARA DECICIR

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD

En cuanto a la falta de cualidad opuesta por la demandada como defensa perentoria se observa que el ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:

La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….

(destacados del tribunal)

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro L.L., es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.

En el caso de autos, la demandada pretende la resolución de un contrato de opción de compra-venta, el cual contiene obligaciones personales para las partes contratantes, alegando la demandada que el contrato no fue celebrado con el demandante, sino con los anteriores propietarios del inmueble, por lo que al no haber formado parte de la relación sustantiva contenida en el contrato, no tendría cualidad para demandar la resolución del mismo.

Es principio de derecho, que los contratos no afectan ni benefician a los terceros, lo cual está contenido legislativamente en el artículo 1.166 del Código Civil, el cual dispone:

“Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley. “

Esta norma debe ser concatenada con el artículo 1.163 del mismo Codigo Civil, que expresa:

Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato

Según el principio de intangibilidad de los contratos, contenido en la primera de las normas copiadas, los contratos SOLO OBLIGAN a quienes hayan sido “partes” del mismo, y según la segunda norma, entre las “partes” del contrato, deben ser considerados también a los herederos y causahabientes de los contratantes, salvo que se haya establecido lo contrario, es decir, salvo que se haya convenido el contrato “intuito personae”

En cuanto a que los herederos mortis causa, deben ser considerados parte de los contratos celebrados por su causante, no existe ninguna duda, pues los herederos asumen todo el patrimonio de su causante, incluidas las relaciones obligacionales; la duda surge en cuanto a si los causahabientes a título particular y por actos entre vivos, pueden ser igualmente considerados parte en los contratos celebrados por su causante.

El Dr. JOSE MELICH-ORSINI, una de las voces más autorizadas en materia contractual en Venezuela, en su obra: “Doctrina General del Contrato” Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1997, pág. 681, expresa:

…Más interesante es la situación de los causahabientes a título particular, esto es, de aquellos que en virtud de un negocio jurídico cumplido por el precedente titular de un derecho real han sucedido a éste en tal derecho. Se dice que ellos deben entenderse haber sido representados por su causante en todos los contratos que dicho causante (o autor de su derecho real) haya celebrado con anterioridad a la transferencia de tal derecho real y que hayan podido imprimirle a dicho derecho real el estado que éste tiene en el momento de la trasmisión. En efecto, si el derecho real se concibe, como lo hace la doctrina clásica, como una relación de su titular con la cosa sobre la cual él recae (ius in re), se comprende que todas las modificaciones activas (consolidación de la plena propiedad por la unión en la persona del causante de las cualidades del usufructuario y nudo propietario, adquisición de servidumbres activas en provecho de la cosa transferida, etc.) o pasivas (desmembración de la plena propiedad, constitución de servidumbres pasivas, de hipotecas etc.) que experimente tal derecho real transferido pasen a quien recibe tal derecho en razón de las reglas accesorium sequitur principale y nemo plus juris… Concebido en esta forma el derecho real, tal transmisión al causahabiente a título particular de las indicadas modificaciones activas o pasivas del derecho real operadas mientras dicho derecho estaba en el patrimonio del causante no parecen configurar una verdadera excepción del principio de la relatividad, sino apenas una aplicación de la oponibilidad del derecho real tal como él ha quedado integrado antes de su transmisión…

.

Tal como lo señala el reconocido autor, los contratos que hayan sido celebrados por el anterior propietario, y que le imprimen al derecho de propiedad por él transferido, el carácter que tiene para el momento de la transmisión de la propiedad, deben ser considerados como celebrado por el nuevo adquirente, y ello no como una excepción al principio de intangibilidad de los contratos, son como aplicación del principio de la oponibilidad universal del derecho real, de modo que los contratos celebrados por el PROPIETARIO de un inmueble antes de transferir la propiedad a un tercero, y que versen o incidan directamente en el derecho de propiedad, lógicamente son transferidos con la propiedad misma, al nuevo propietario, quién adquiere exactamente el mismo derecho que le transmitió su vendedor, con las mismas limitaciones, gravámenes y servidumbres.

En el caso bajo análisis quedó demostrado en juicio que el demandante adquirió la plena propiedad del inmueble, después de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda, por lo tanto, al haber adquirido la plena propiedad del inmueble, la adquirió en el estado en que se encontraba, es decir, con todas las limitaciones, gravámenes, servidumbres y contratos, entre los cuales se encuentra, por supuesto, el contrato cuya resolución se demandó, en consecuencia, el nuevo adquirente del inmueble no puede ser considerado un extraño al contrato, sino que debe ser considerado “parte”, como causahabiente a título particular del vendedor, por efecto de la venta efectuada, y en consecuencia, al ser parte del contrato, lógicamente tiene cualidad para demandar la resolución del contrato que, directamente, afectaría la propiedad de su inmueble por tratarse de una opción de compra-venta, en razón de lo cual, quién se ha presentado como demandante en la presente causa, es la persona a quién la ley le confiere el ejercicio de ese derecho, en razón de lo cual existe identidad lógica entre el demandante, abstractamente considerado y quién efectivamente se presenta como actor en este proceso, lo que acarrea la improcedencia de la falta de cualidad opuesta y así se declara.

EN CUANTO AL FONDO DE LO DEBATIDO SE OBSERVA:

La demandada no alegó haber cumplido las obligaciones derivadas del contrato, sino, por el contrario, afirma en primer lugar que no existe término para la exigibilidad de las obligaciones, pero luego, contradictoriamente afirma que sí existe término pero que el mismo es incierto.

Al analizar el contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demandó, se estableció que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de compra venta y la única cláusula que en dicho contrato fija el momento en que se realizaría el otorgamiento, es precisamente la cláusula SEGUNDA, y en ella se observa que simplemente se fijó “todo el tiempo necesario” para que la promitente realizara todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento de venta, es decir, no se sujetó la existencia de la obligación a ningún acontecimiento futuro y mucho menos incierto, sino que se fijó un plazo para que la promitente compradora realizara todas las gestiones necesarias para cumplir con la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, de modo pues, que lo que hicieron las partes fue fijar un plazo para la exigibilidad de las obligaciones, y en consecuencia la cláusula segunda del contrato contiene un término.

Por lo tanto, no es cierto que en el contrato NO SE HAYA FIJADO TÉRMINO, YA QUE SI SE FIJÓ UN TÉRMINO, solo que las partes no determinaron la fecha exacta de ocurrencia del término, y solo establecieron como parámetro para su determinación, “todo el tiempo necesario para que la promitente realizara todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento de venta”

Aunque el término es SIEMPRE un acontecimiento cierto, pues siempre se sabe que sucederá, el mismo se distingue entre cierto e incierto, según sea o no conocido o fijado de antemano, el día en que se cumplirá, a pesar de que se sabe siempre que –indudablemente- ese día debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando.

El término incierto es el certus an incertus quando es decir, se sabe que ocurrirá pero no se ha determinado con precisión cuando ocurrirá.

El 1.212 del Código Civil, expresa:

...Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal.

Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal

La mencionada norma dispone que el término para la ejecución de la obligación debe ser fijado por el Juez, en los siguientes casos:

1) Cuando no se haya estipulado ningún plazo y la naturaleza de la obligación no determina que la misma debe ejecutarse inmediatamente.

2) Cuando no se haya estipulado ningún plazo y el modo como debe ejecutarse la obligación o su lugar de ejecución no determinan que la misma debe ejecutarse inmediatamente.

3) Cuando la fijación del termino se ha dejado a voluntad del deudor.

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, reiterando una sentencia de fecha 24 de octubre de 1957, publicada en la obra del Código Civil Venezolano, 1992, autor: N.P.P., Caracas-Venezuela, pág 691-693, expresó lo siguiente:

…En el CC (sic) cuando se trata de obligaciones que para su cumplimiento no le ha sido previsto por la ley un plazo de vencimiento o cuando las partes mismas no han estipulado dicho término en el contrato que se suscriba al efecto, establece como medida de previsión y equidad, la fijación de un término, pero condiciona dicha fijación a la naturaleza de la obligación por cumplirse o a la manera como tenga de ejecutarse y si por liberalidad entre los contratantes se deja la estipulación del plazo a la voluntad del deudor, la fijación del plazo será hecho por el tribunal, como en los casos anteriormente mencionados. En efecto, el Art. 1.212 dice… En el presente caso la obligación demandada es la de pagar una cantidad líquida de dinero, obligación de naturaleza civil que por su carácter de crediticia, está forzosamente supeditado su cumplimiento a momento posterior de su nacimiento. Para las obligaciones de hacer o de no hacer forzosa es la circunstancia de su inmediato cumplimiento, si no se ha estipulado lo contrario, pero para las obligaciones como la presente lógico es suponer como así previsivamente lo entiende la ley que el evento de su cumplimiento es tenido para fecha posterior a la constancia de su nacimiento, porque de lo contrario, no tendría razón de ser la confección del documento escrito de que consta dicha obligación. (…).

. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de agosto de 2006, Exp.: N° AA20-C-2004-000672, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., caso: INVERSIONES CYRANO C.A., contra DESARROLLOS 1993 C.A.,)

Subsumiendo el hecho concreto a las normas legales comentadas y a la doctrina citada tenemos que, en el caso de autos las partes SI FIJARON UN TERMINO, solo que no determinaron con precisión la fecha de su ocurrencia, siendo necesario entonces, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar la cláusula contentiva del término, a los fines de establecer si dicho término se cumplió o no.

La tantas veces citada cláusula segunda establece:

LOS PROPIETARIOS conceden todo el tiempo necesario para que la promitente tramite todos los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo.

Los actos necesarios para poder realizar el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, no son más que la obtención de la ficha catastral, el pago de los impuestos inmobiliarios para la obtención de la solvencia municipal y la redacción del documento definitivo de venta, dado que el inmueble ni siquiera estaba gravado con hipotecas ni pesaban sobre el mismo medidas de prohibición de enajenar y gravar, por lo tanto, los únicos “actos necesarios” que debía realizar la demandada eran los que se han mencionado, lo cual además es ratificado en la cláusula CUARTA cuando los vendedores “autorizan a LA PROMITENTE anteriormente identificada para que realice todos los trámites necesarios por ante la Alcaldía del Municipio Valencia a fin de realizar la inscripción Catastral si es necesario y pagos correspondientes a fin de obtener las solvencias que sean necesarias para la Protocolización de la compra-venta del inmueble antes descrito y solvencias de los servicios privados y cualquier otro trámite ante cualquier organismo público o privado…” (CLAUSULA CUARTA del contrato), por lo tanto, éstos trámites debían ser realizados por la promitente compradora, esto es, por la demandada, la cual además es abogado y redactora del documento de la opción, por lo tanto, considera quién juzga que el plazo de DOS (2) años y tres (3) meses transcurrido entre noviembre de 2002 (fecha del contrato de opción de compra-venta) y marzo de 2005 (fecha de la presentación de la demanda) es MAS QUE SUFICIENTE para el cumplimiento de todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal como se convino en la cláusula SEGUNDA del contrato cuya resolución se demandó y así se declara.

Tampoco es cierto lo afirmado por la demandada en cuanto a que el término se dejó a voluntad del deudor, y que por ello sea necesaria la fijación judicial del término tal como lo ordena el artículo 1.212 del Código Civil, pues se señaló como plazo, el tiempo “necesario” para que la demandada realizara todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento de propiedad, no el tiempo que la demandada “considere necesario” u otra frase similar que denotara que la fijación del plazo quedaba a discrecionalidad de la demandada, sino que en términos generales se fijó un plazo “necesario”, el cual, como se estableció en el párrafo precedente, se considera suficientemente cumplido.

El otro argumento de defensa de la accionada es que la actora no le entregó los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, a lo cual se observa que se consideró establecido con anterioridad, que los UNICOS actos que eran necesarios cumplir para el otorgamiento de dicho documento, eran la obtención de la ficha catastral, el pago de los impuestos inmobiliarios para la obtención de la solvencia municipal y la redacción del documento definitivo de venta, dado que el inmueble ni estaba gravado ni pesaban sobre el mismo ningún tipo de medidas judiciales, quedando además demostrado que en el propio texto del contrato, la parte actora autorizó a la demandada para realizar todos los trámites necesarios por ante la Alcaldía del Municipio Valencia a fin de realizar la inscripción Catastral y pagos correspondientes a fin de obtener las solvencias que sean necesarias para la Protocolización de la compra-venta del inmueble antes descrito y solvencias de los servicios privados y cualquier otro trámite ante cualquier organismo público o privado, por lo tanto, estos trámites correspondía hacerlos a la demandada, quien además es abogada en ejercicio, y redactora del documento contentivo de la opción de compra venta, por lo que se presume que tenía en su poder el único documento que necesitaba para todos los trámites de obtención de solvencias y ficha catastral, como era el documento anterior de adquisición del inmueble, en consecuencia, no es cierto que la demandante haya incumplido con obligación alguna respecto a la entrega de los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta y así se declara.

Con las probanzas aportadas por las partes, así como los hechos admitidos en la contestación, quedó establecida la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por las partes contendientes, en el cual la compradora se obligó a efectuar todos los trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta, empleando para ello, el tiempo “necesario”, por lo que habiendo transcurrido un lapso mayor a dos (2) años desde que se celebró el contrato y la fecha en que se interpuso la demanda, considera quien juzga que ese tiempo “necesario” se encuentra más que cumplido, por lo que la demandada INCUMPLIO con las obligaciones contractuales asumidas, y habiéndose desechado las defensas perentorias de falta de cualidad y necesidad de fijación del término, se concluye que la actora logró probar la existencia de las obligaciones cuyo incumplimiento invoca como causa de resolución del contrato, tal como se lo imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, mientras que la demandada solo alegó como defensas, la falta de cualidad, la necesidad de fijación del término y el incumplimiento contractual de la demandada, todo lo cual quedó desechado, lo que hace procedente la pretensión invocada y así se decide.

VI

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada en contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2006 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual queda, en estos términos, confirmada.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano CARL HERRERA ALLEYNE contra la ciudadana A.R.A..

TERCERO

Queda RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre las partes ante la Notaría Pública Quinta de V.d.E.C., en fecha 22 de noviembre de 2002, anotado bajo el Nº 54, Tomo 218 en los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencida en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil seis (2006). Año 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

La Juez Temporal

RORAIMA BERMUDEZ GONZÁLEZ

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En el día de hoy, siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.-

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. N° 11.672

RB/DE/yv