Sentencia nº 617 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala Constitucional de 20 de Julio de 2016
| Fecha de Resolución | 20 de Julio de 2016 |
| Emisor | Sala Constitucional |
| Ponente | Arcadio de Jesús Delgado Rosales |
| Procedimiento | Recurso de Nulidad |
SALA CONSTITUCIONAL
Magistrado Ponente: A.D.R.
Expediente número: 2015-1369
El 1 de diciembre de 2015, el ciudadano C.B., titular de la cédula de identidad número V-3.566.115 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 7.820, actuando en su propio nombre, interpuso ante la Secretaría de esta Sala Constitucional acción de nulidad parcial contra los artículos 25, 36, 37, 38 y letra “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014.
El 3 de diciembre de 2015, se dio cuenta en Sala y se designó Ponente al Magistrado A.D.R., quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 23 de diciembre de 2015 se reconstituyó esta Sala Constitucional, dada la incorporación de los Magistrados designados por la Asamblea Nacional en sesión extraordinaria de esa misma fecha, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.816 del 23 de diciembre de 2015; quedando integrada de la siguiente forma: Magistrada G.M.G.A., Presidenta; Magistrado A.D.R., Vicepresidente; y los Magistrados y Magistradas C.Z.d.M., J.J.M.J., C.O.R., L.F.D.B. y L.B.S.A..
A través de diligencias del 1 de marzo y del 14 junio de 2016, respectivamente, la parte actora solicitó pronunciamiento sobre la admisión de la presente demanda.
Realizada la lectura individual del expediente esta Sala procede a emitir decisión, previas las siguientes consideraciones:
I
FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA DE NULIDAD
El demandante esgrimió como fundamento del presente recurso de nulidad, las siguientes razones de hecho y de derecho:
Que “(…) el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: ' Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley' (…)” (destacado del escrito).
Que “(…) el artículo 36 eiusdem, establece lo siguiente: 'Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento. Se entenderá por gastos comunes las erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento' (…)” (destacado del escrito).
Que “(…) el artículo 37 ibidem, establece lo siguiente: 'Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular' (…)” (destacado del escrito).
Que “(…) el artículo 38 ibidem, establece lo siguiente: ' En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario' (…)” (destacado del escrito).
Que “(…) el literal (sic) 'a' del artículo 40 del referido Decreto, dispone: 'Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.' (…)” (destacado del escrito).
Adujo que “(…) las cuotas comunes o gastos de condominio son a cargo del propietario y no del arrendatario, conforme a lo previsto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues los mismos son necesarios para el cumplimiento de la obligación que le impone los ordinales (sic) 2° y 3° del artículo 1585 del Código Civil, que dispone lo siguiente: 'El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 2° A conservar en estado de servir al fin para que se ha arrendado, y 3° A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato' (…)”.
Señaló que “(…) aceptar la tesis contraria, sería como admitir que los bancos le[s] cobre a los usuarios todos los gastos que le correspondan para que el negocio jurídico tenga lugar, lo cual fue declarado inconstitucional por esta Sala por sentencia de fecha 10 de julio de 2007, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, caso: alianza Nacional de usuarios y Consumidores (ANAUCO) (…) aunado a que afecta directamente a los consumidores y usuarios, a quienes los arrendatarios tendrían que trasladar los gastos por concepto de cuotas de condominio o gastos comunes, al precio final de sus productos o servicios, lo que conduciría a prácticas abusivas de los prestadores de servicios, en violación de lo previsto en el artículo 117 de la Constitución, norma que ha sido desarrollada legalmente en ley especial, como lo es la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, la cual en su artículo 6 establece como derechos del usuario lo siguiente 'son derechos de los consumidores y usuarios: …omissis… 2. La adquisición de bienes o servicios en las mejores condiciones de calidad y precio que permita el mercado, tomando en cuenta las previsiones legales que rigen el acceso de bienes y servicios nacionales y extranjeros… omissis…' (…)”.
En atención a las anteriores consideraciones, solicitó se “(…) declare la nulidad parcial de los artículos 25, 36, 37, 38 y letra 'a' del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en todas aquellas partes en donde se señala la obligación por parte del arrendatario de asumir el pago de los gastos de condominio, o bien, la exigencia de la solvencia por parte del arrendatario en el pago de las cuotas de condominio para ejercer la preferencia ofertiva o, por último, el señalamiento que (sic) la falta de desalojo, por colidir con lo dispuesto en el artículo 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)”.
II
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a esta Sala pronunciarse acerca de su competencia para conocer de la presente demanda y, al respecto, observa:
En el presente caso, la parte actora denunció fundamentalmente la inconstitucionalidad de los artículos 25, 36, 37, 38 y letra “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, lo cual estima violatorio del artículo 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referido al derecho al acceso a bienes y servicios de calidad.
En razón de las circunstancias antes señaladas y visto que el thema decidendum se centra, en efecto, en la determinación por parte de la Sala de la inconstitucionalidad o no del referido instrumento legal, la Sala resulta competente de conformidad con la previsión contenida en el artículo 336, cardinal 3 de la Constitución y el artículo 25, cardinal 3 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.
III
DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO
A los fines de proveer acerca de la admisibilidad de esta acción de nulidad, la Sala constata que la demanda incoada satisface los extremos previstos en el artículo 129 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y, de igual forma, no se subsume en alguna de las causales de inadmisibilidad previstas en el artículo 133 eiusdem, razón por la cual la admite en cuanto ha lugar en derecho. Así se decide.
En consecuencia, de conformidad con el artículo 135 de la misma ley, se ordena citar al Presidente de la República. Asimismo, notifíquese de la presente decisión a la Fiscal General de la República, al Defensor del Pueblo y al Procurador General de la República con los fines señalados en la referida norma y, por último, emplácese a los interesados mediante cartel que será publicado en un diario de circulación nacional, para que comparezcan al presente juicio dentro de los diez (10) días siguientes a su publicación. Notifíquese, igualmente, a la parte demandante de la presente decisión.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley:
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-Se declara COMPETENTE para conocer del recurso de nulidad interpuesto por el ciudadano C.B., actuando en su propio nombre, ya identificado, contra los artículos 25, 36, 37, 38 y letra “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014.
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- ADMITE el recurso de nulidad interpuesto. En consecuencia, se ORDENA remitir el presente expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de continuar con la tramitación del recurso.
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- ORDENA citar al Presidente de la República. Asimismo, notifíquese de la presente decisión a la Fiscal General de la República, al Defensor del Pueblo y al Procurador General de la República, a los fines señalados en el artículo 135 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
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- EMPLÁCESE a los interesados mediante cartel, que será publicado -a costa de la parte actora- en un diario de circulación nacional, para que comparezcan al presente juicio dentro de los diez (10) días siguientes a su publicación de conformidad con lo establecido en el artículo 137 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
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- NOTIFÍQUESE igualmente de la presente decisión a la parte demandante.
Remítase el expediente al Juzgado de Sustanciación, a los fines de que practique las notificaciones ordenadas y continúe la tramitación del procedimiento.
Publíquese y regístrese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Presidenta,
G.M.G.A.
El Vicepresidente,
A.D.R.
Magistrado Ponente
C.Z.d.M.
Magistrada
J.J.M.J.
Magistrado
C.O.R.
Magistrado
L.F.D.B.
Magistrado
L.B.S.A.
Magistrada
El Secretario
José Leonardo Requena Cabello
Exp. Nº 15-1369
ADR/
