Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 4 de Octubre de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y MENORES

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

195° y 146°

I -Identificación de las partes

Parte actora: A.C.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.252.851, domiciliado en la Calle Fermín, Edificio RV 2000, oficinas 2 y 3 de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E..

Apoderada judicial de la parte actora: M.C.C. y M.Á.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 37.697 y 47.719, de este domicilio.

Parte demandada: Sociedad de comercio Mont Royal C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 14.01.1995, anotada bajo el N° 145, tomo I, adicional 02 representada legalmente por los ciudadanos M.L.R. y Á.E., en su condición de director administrativo y vice presidente respectivamente, titulares de las cédulas de identidad N° E- 82.186.039 y E- 82.186.393, respectivamente.

La empresa Promotora Saylor C.A., sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 12.11.1987, bajo el N° 63, tomo 41 A-pro, posteriormente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 28.02.19990, bajo el N° 108, tomo IV, adicional 02, representada legalmente por el ciudadano M.L.R., en su condición de vice presidente y el ciudadano Á.E. en su condición de director administrativo.

El ciudadano M.L.R., titular de la cédula de identidad N° E- 82.18.039, en forma personal y con el carácter de apoderado de su cónyuge la ciudadana E.S.G., canadiense, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 82.186.048.

Apoderado judicial de las empresas demandadas y del ciudadano M.L.R.: B.F.M. y L.F.M., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 44.286 y19.813, respectivamente y de este domicilio.

2. Reseña de las actas procesales

   Suben las presentes actuaciones a este Juzgado Superior con motivo del recurso ordinario de apelación formulado por el Dr. M.E.C., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.697, interpuesta en fecha 19.07.2000, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano A.C.V. contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 30.03.2000, en el juicio por Nulidad de documento de afectación seguido por el Ciudadano A.C.V. contra las empresas Mont Royal, Promotora Saylor y el ciudadanos M.L.R. en su propio nombre y en el carácter de cónyuge de la ciudadana E.S.G..

   En fecha 09.08.2000 (f. 317 y 318 de la pieza 1ª), se recibieron las presentes actuaciones en este Tribunal Superior constante de 316 folios útiles y un cuaderno de medidas constante de cuarenta (40) folios útiles, y mediante auto de esa misma fecha, se le dio entrada y conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho para que las partes presenten sus informes.

   Por auto de fecha 09.08.2000 (f. 319 de la pieza 1ª) el tribunal ordena el cierre de la primera pieza contentiva de 319 folios útiles y ordena abrir la segunda que se distinguirá con el numero 02, la cual fue abierta mediante auto de la misma fecha que encabeza la referida pieza.

   En fecha 11.10.2000 (f.2 al 8 de la pieza 2ª) el abogado M.C.C. en su condición de apoderado actor consigna escrito de informes.

   En fecha 11.10.2000 (f. 9 al11 de la pieza 2ª) el abogado B.F.M., en su condición de apoderado judicial de los demandados consigna escrito de informes en la causa.

   En fecha19.10.2000 (f. 12 al 16 de la pieza2²) el abogado M.C., presenta escrito de observaciones a los Informes presentados por la parte contraria.

   Por auto de fecha 26.10.2000 (f. 17 de la pieza 2²) el tribunal declara vendido el lapso de observaciones a los informes y aclara a las partes que la causa entró en estado de sentencia a partir del día 26.10.2000 conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 09.01.2001 (f.18 de la pieza 2ª) el Tribunal difiere el acto de dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 21.09.2001 (f.19 de la pieza 2ª) el abogado M.C. pide que se dicte el fallo correspondiente.

   Por diligencia de fecha 01.03.2002 (f. 20 de la pieza 2ª) el abogado M.C. representante judicial de la parte actora, pide al juez se avoque al conocimiento de la causa.

   Cursa al folio 21 inserto a la pieza 2ª de este expediente, auto de fecha 12.03.2002, por el cual el juez temporal L.R.S. se avoca al conocimiento de la causa.

   En fecha 12.03.2002 (f.22 de la pieza 2ª) el abogado M.C. por diligencia pide al juez que libre la boleta de notificación a los codemandados y se pronuncie sobre la medida cautelar solicitada en el libelo de la demanda.

   Por diligencia de fecha 15.03.2002 (f.23 de la pieza 2ª) el abogado M.C. conforme al artículo 25 de la Ley de Propiedad H.p.a. tribunal la suspensión provisional de los efectos del documento de afectación para evitar daños a terceros.

   En fecha 02.04.2002 (f.24 de la pieza 2ª) el abogado M.C. pide el avocamiento del juez provisorio en la presente causa.

   Por auto de fecha 04.04.2002 (f.25 de la pieza 2ª) el juez provisorio se avoca al conocimiento de la presente causa.

   Por diligencia de fecha 11.07.2005 (f.26 de la pieza 2ª) la nueva jueza titular se avoca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes de conformidad con los artículos 14, 233 y 90 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha se libraron la boletas de notificación, las cuales están agregadas a los folios 27 al 30 de la pieza 2ª de este expediente.

   Mediante diligencia cursante 31 y 32 de la pieza 2ª de este expediente de fecha 25.07.2005, el abogado B.F., apoderado judicial de los codemandados se da por notificado en la presente causa.

   Por diligencia de fecha 25.07.2005 (f.33, 35 y 37 de la pieza 2ª) el alguacil del Tribunal consigna debidamente firmadas las boletas de notificación de los codemandados, las cuales cursan a los folios 34, 36 y 38 de la pieza 2ª de este expediente.

   Mediante diligencia de fecha 26.07.2005 (f. 39 de la pieza 2ª) el alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el apoderado judicial de la parte actora. La referida Boleta está inserta al folio 40 de la pieza 2ª de este expediente.

   Mediante nota de secretaria inserto al folio 41 de la pieza 2ª de este expediente, la secretaria Titular de este juzgado Superior deja constancia que se practicaron en la causa atildas las notificaciones ordenadas para la reanudación de la misma de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 28.07.2005, agregado al folio 42 de la pieza 2ª de este expediente, se ordenó la corrección de la foliatura a partir del folio 25 de la segunda pieza exclusive.

   Mediante auto de fecha 21.09.2005 (f. 43 de la 2ª pieza) el tribunal declara vencido el lapso establecido en el auto de fecha 11.07.2005 (f.26 de la 1ª pieza) y aclara a las partes que la causa entró en estado de sentencia.

   Estando dentro del lapso legal para dictar el fallo correspondiente, el tribunal pasa hacerlo en los términos siguientes:

3. Trámite de instancia

   La demanda

   En fecha 08.03.1999 fue recibida por el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil la demanda intentada por el abogado M.C.C., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los N° 37.697 actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.C.V.

   Previo sorteo correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Estado (f. Vto. 14 de la pieza 1ª) quien la recibe en fecha 12.03.1999.

   En su libelo la parte accionante expresa:

   Que el ciudadano A.C.V., es propietario del local D0019, ubicado en la planta baja del Conjunto Residencial Vacacional M.D., situado en la calle Los Uveros de la Urbanización Costa Azul de la Ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E.. Que en consecuencia es copropietario del referido conjunto y en esa condición actúa y hace valer sus derechos en el presente libelo.

   Que tal y como consta del documento de condominio del Conjunto Residencial M.D., etapa I, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 11.12.1992, bajo el N° 04, folios 16 al 72, tomo 22, protocolo primero y muy específicamente del artículo tercero del citado texto, se desprende que a su vez se cita el oficio N° 78 de fecha 13.11.1992 emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Mariño que el complejo M.D.”… cambió de uso de alojamiento turístico (hotel residencial) a Residencial vacacional….”. Que fiel a este cambio el documento de condominio estableció en el artículo cuarto, relativo al destino del edificio lo siguiente…omissis…

   En resumen, expresa el actor, según el texto en comento el destino del conjunto es residencial vacacional en contraposición de su uso originario de alojamiento turístico, cambio efectuado mediante el citado oficio N° 78 de la Alcaldía de Mariño; previéndose que los copropietarios que así lo dispongan pueden implementar un sistema de arrendamientos de sus apartamentos, para obtener beneficios.

   Que en fecha 10.12.1997, la empresa Mont Royal C.A., en su carácter de promotora inscribió ante el Registro Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. un documento denominado “documento de afectación” según el cual, se afectaban al sistema de tiempo compartido, previsto en los artículos 2 y 10 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el tiempo compartido un total de quince (15) apartamentos; que dichos apartamentos aparecen como propiedad de Promotora Saylor C.A., y de los señores Egaña y La Rose; que en el texto del documento de afectación se señala que: “…. complejo de instalaciones residenciales, vacacionales y turísticas sometidos al régimen de propiedad horizontal con normativas especiales relacionadas con el aprovechamiento económico de sus unidades a través del uso extensivo a terceros propietarios …”

   Que la anterior afirmación contiene falsas apreciaciones; primero al catalogar el conjunto como turístico se contraviene expresamente los artículos citados del documento de condominio, que establece el uso y destino como residencial vacacional, proscribiendo su original uso turístico; que en segundo término, mendazmente sostiene que existen normativas especiales relacionadas con el aprovechamiento económico de los apartamentos por parte de los propietarios, lo cual es antagónico con lo que al respecto indica el texto condominial que en sus artículos 4 y 16 restringe tal aprovechamiento al arrendamiento, comodato o afines, pero no al tiempo compartido; figura que además no es compatible con el régimen condominial o de propiedad horizontal. Que con este documento de afectación el otorgante pretende cumplir con los requerimientos del artículo 10 de la Ley que Fomenta y Regula la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, y por ello especifica detalladamente, aunque con falsas afirmaciones que adecua a su propósito, la distribución del conjunto, así como la descripción e identificación de las unidades objeto de la afectación, que son los inmuebles distinguidos con los N° A001, A101, C101, C103, C307, C309, C401, C403, C406, C407, C408, C409, C501, C503 y C601. Que el otorgante expresamente declara afectados los citados apartamentos al sistema de tiempo compartido bajo “la modalidad de convenio de alojamiento a futuro y por sistema de semanas fijas y/o flotantes…”, indicando además que el alojamiento comprende el uso de las áreas comunes al conjunto a la vez que regula el uso de las unidades, el sistema de reservaciones, cuotas mensuales de mantenimiento, vigencia de la afectación y demás términos y condiciones que rigen tal sistema de tiempo compartido.

   Que al afectar una parte de los inmuebles, en este caso quince (15) que forman parte de un condominio a un régimen distinto, se equipara una reforma de hecho del documento de condominio. Siendo que el uso del inmueble documentalmente es residencial vacacional se proscribió su uso como alojamiento turístico para someterlo a residencial vacacional y en el entendido que el único rendimiento económico que prevé el documento de condominio es el arrendamiento, comodato u otra modalidad análoga sobre inmuebles, debe concluirse que el documento de afectación es ilegal por cuanto el tiempo compartido no es una modalidad análoga al arrendamiento o al comodato y el régimen condominial es incompatible con el sistema de tiempo compartido. Que la naturaleza del arrendamiento y del comodato no es la misma que la del tiempo compartido, pues de la lectura del articulo 32 de la Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el tiempo compartido, el titular del tiempo compartido adquiere derechos reales sobre la respectiva unidad; derecho que de acuerdo al articulo 33 de la mencionada ley puede enajenar, gravar o arrendar ; por el contrario no le está permitido al arrendatario enajenar y menos gravar su derecho; que el documento de afectación viola el documento de condominio en la forma ya descrita y contraviene el articulo 3 de la ley de propiedad h.Q.a. destinar algunos apartamentos del conjunto al régimen de tiempo compartido se establece con ello un comercio, una industria hotelera, un Resort, un acto de comercio que contraviene el fin residencial vacacional del M.D., pues el alojamiento turístico implica su oferta a terceros con fines de hospedaje, mientras que le uso vacacional se entiende como el descanso y solaz de propietarios y allegados.

   Que el documento de afectación no solo incorpora las unidades que por él se destinara al tiempo compartido, sino que según su mismo contenido afecta las áreas comunes del Conjunto Residencial Vacacional M.D., el cual pertenece a todos los copropietarios según sus alícuotas; que es ilegal y debe declararse nulo por violar lo dispuesto en el documento de condominio al destinar a un uso turístico quince (15) apartamentos que por el contrato de afectación se pretenden regir por el sistema de tiempo compartido ya la pretender un beneficio económico de los apartamentos mediante el establecimiento del sistemas de tiempo compartido que se contrapone y es de naturaleza distinta a las únicas modalidades de rendimiento económico que prevé el documento de condominio; que son, el arrendamiento, el comodato o afines. Que el contrato de afectación viola el literal E del articulo 3 y el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, al instalar un comercio o industria hotelera en las instalaciones del Conjunto Residencial Vacacional M.D., destinando los apartamentos afectados a la producción de un acto de comercio , como es la promoción y venta a través del tiempo compartido; al haberse tomado el acuerdo por un grupo de propietarios que afecta la totalidad de las áreas comunes sin las previsiones que pauta la Ley de Propiedad H.Q.e. contrato de afectación también viola el espíritu y razón de la ley que regula y fomenta la multipropiedad y el tiempo compartido, porque ésta circunscribe el ámbito de desarrollo del tiempo compartido a unidades residenciales vacacionales de carácter turístico.

   Expresa el apoderado actor que el documento de afectación no contiene todos los elementos o condiciones requeridas para su existencia, dándose en este caso las causales de nulidad genéricas que prevé la ley (articulo 1.142 Código Civil) además de las especificadas en la Ley de Propiedad H.q.l. causa del contrato debe considerarse ilícita porque el documento de afectación viola el documento de condominio, la Ley de Propiedad Horizontal y la ley que regula y fomenta la Multipropiedad y tiempo compartido. Que sobre el objeto sobre el cual recae el contrato y el contrato en sí, es decir, los apartamentos indicados en su afectación en tiempo compartido, están fuera del ámbito de aplicación del tiempo compartido, por cuanto no tienen el carácter turístico que exige la ley que regula el tiempo compartido; que el objeto no coincide con el destino del edificio al cual están integrados, por ello no es licito y por ende es nulo el contrato. En cuanto a la capacidad de las partes el documento de afectación constituye un exceso en la capacidad de los otorgantes pues no solo afecta de manera ilegal los apartamentos de su propiedad sino el uso de las áreas y servicios comunes del conjunto, sometiendo las áreas comunes al sistema del tiempo compartido. Que no obstante la existencia de las predichas casuales de nulidad el documento de afectación constituye un acuerdo entre propietarios que no solo afecta sus respectivos inmuebles si no también a las áreas comunes del edificio violando el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

   Para finalizar expresa que de conformidad con el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, demanda a las empresas Mont Royal C.A; Promotora Saylor C.A, al ciudadano M.L.R.d. forma personal y como apoderado de su cónyuge E.S.G. para que convenga o en su defecto sean condenados a reconocer: 1.- que el documento de afectación otorgado por los demandados el día 10.12.1997 ante la oficina de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., registrado bajo el N° 3, folios 15 al 24, protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 1997, es nulo y debe ser declarado como impugnado en virtud de los hechos narrados y el derecho invocado. 2.- Que en virtud de la declaratoria de nulidad debe cesar definitivamente la promoción y venta de tiempo compartido de los apartamentos ilegalmente afectados a este sistema. 3.- En pagar las costas del juicio.

   Estima la acción en la cantidad de Bs. 5.100.000,00 y señala que el domicilio procesal de los demandados está ubicado en el Conjunto Residencial M.D., calle Los Uveros, Costa Azul, Porlamar Estado Nueva Esparta.

   Pide conforme al artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal que se decrete la suspensión provisional de los efectos del documento de afectación, prohibiéndose provisionalmente la venta bajo el sistema del tiempo compartido de los apartamentos afectados a tal sistema.

   Corren insertos a los folios 16 al 98 de la pieza 1ª, los documentos que acompaña el accionante a su libelo de demanda

   En fecha 22.03.1999 (f.99 de la pieza 1ª) el Juzgado de la causa admitió la demanda interpuesta contra las empresas Mont Royal C.A., Promotora Saylor C.A., y M.L.R. personalmente y en su condición de cónyuge y apoderado de la ciudadana E.S.G., emplazando a los codemandados a dar su contestación en el término de veinte días de despacho contados a partir de la última de las citaciones efectuadas.

   En fecha 23.04.1999 (f.101 de la pieza 1ª) el alguacil del tribunal de la causa consigna en dieciocho (18) folios, la compulsa de citación (sic) en razón que no fue posible localizar en la dirección suministrada a los ciudadanos M.L.R. y Á.E. en su condición de representantes de la empresa Mont Royal C.A. y Promotora Saylor C.A. Los recaudos consignados con la diligencia por el alguacil del A quo están agregados a los folios 102 al 155 de la pieza 1ª de este expediente.

   En fecha 03.05.1999 (f.158 de la pieza 1ª) mediante diligencia el abogado B.F., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 44.286, consigna instrumentos poder que le fue conferido conjuntamente con el abogado L.F. inscrito en el inpreabogado bajo el N° 19.813, por las empresas Mont Royal C.A. y Promotora Saylor C.A. Los poderes otorgados están agregados a los folios 159 al 162 de la pieza 1ª de este expediente.

   En fecha 13.05.1999 (f.169 de la 1ª pieza) el abogado B.F. consigna mediante diligencia instrumento poder que le fuere conferido conjuntamente con el abogado L.F., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 19.813, por el ciudadano M.L.R.. El poder cursa a los folios 170 y 171 de la pieza 1ª de este expediente.

   La contestación de la demanda

   En fecha 31.05.1999 (f.174 al 194 de la pieza 1ª) el abogado B.F. en su condición de apoderado judicial de los codemandados Mont Royal C.A., Promotora Saylor C.A y M.L.R., titular de la cédula de identidad N° E- 82.186.039, consigna escrito por el cual da contestación a la demanda.

   En su escrito expresa:

   Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, admito como ciertos y por ende no controvertidos, los siguientes hechos:

   1. - Es cierto, que ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 11.12.1992, bajo el N° 4, tomo 22, protocolo primero, fue protocolizado el documento de condominio del conjunto denominado M.D., ubicado en la Urbanización Costa Azul, segunda etapa, siendo su frente La Calle Los Uveros y su fondo la Avenida Bolívar de la ciudad de Porlamar, Municipio L.G., Municipio M.d.E.N.E..

   2. -Es cierto que según oficio N° 78 de fecha 13.11.1992 emanado de la Dirección de Desarrollo urbano de la Alcaldía del Municipio M.d.E.N.E. al Conjunto M.D. se le cambió el uso de alojamiento turístico (hotel residencia) a residencial vacacional según lo expresado en el documento de condominio del Conjunto en los artículos 3, letra B y 4 de dicho documento.

   3. - Es cierto que en fecha 10.12.1997 se inscribió ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. bajo el N° 3, folios 15 al 24, tomo 20, un documento otorgado conforme al articulo 10 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, mediante el cual se afectaron bajo el sistema de tiempo compartido quince (15) apartamentos propiedad de mis representados, los cuales forman parte del Conjunto M.D..

   En nombre de mis representados rechazo y contradigo todos y cada uno de los alegatos contenidos en el libelo de la demanda, en base a los cuales el actor pretende temerariamente sustentar la nulidad del documento de afectación al sistema a tiempo compartido de quince (15) apartamentos que forman parte del Conjunto M.D. propiedad de mis representados.

   En tal virtud rechazo y contradigo todas y cada una de las razones de hecho y de derecho que la parte actora señala en el capitulo I del libelo de la demanda, en el capitulo II y de la misma manera rechazo y contradigo los contenidos en el capitulo III, capitulo IV y capitulo V del libelo de demanda.

   Que la parte actora pretende confundir e inducir la idea de que el Conjunto M.D. está proscrito al uso turístico, lo cual es completamente absurdo toda vez, que el articulo 4 del documento de condominio se señala: “… dentro del ámbito físico de El Conjunto, etapa I, podrán desarrollarse todas aquellas actividades sociales, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolanas y al presente documento de condominio y su reglamento”. Que de la lectura de éste párrafo puede apreciarse que la actividad turística no está proscrita en el Conjunto M.D., ya que, dentro de su ámbito físico se pueden desarrollar aquellas actividades turísticas que no opongan a la ley y el sistema de tiempo compartido está previsto en una ley vigente de la República.

   Sostiene el actor que el sistema de tiempo compartido no es compatible con el régimen de propiedad h.l.c. es falso e improcedente y demuestra que éste no entiende de que trata dicho sistema; en virtud que el articulo 8, numeral 4 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, dispone…omissis…

   Que la definición de desarrollo inmobiliario sujeto al sistema de tiempo compartido realizada por el legislador permite concluir que es lo que conforma un desarrollo inmobiliario susceptible de ser afectado a cualquiera de los dos regímenes o sistemas (multipropiedad o tiempo compartido) y a tal efecto indica de manera inequívoca que está conformado por un conjunto de unidades residenciales que pueden estar o no afectadas al régimen de propiedad horizontal.

   Que el sistema de tiempo compartido no excluye no proscribe le de propiedad horizontal o viceversa, toda vez que las viviendas afectadas al sistema de tiempo compartido pueden estar en su conjunto estas afectada o no a un sistema de propiedad horizontal.

   Que la definición de desarrollo inmobiliario que hace el legislador señala que se trata de unidades residenciales destinadas a viviendas con fines turísticos, vacacionales o recreacionales; que la conjunción “o” denota diferencia, separación o alternativa entre dos (2) o mas personas, cosas o ideas; que los quince (15) apartamentos propiedad de sus mandantes que forman parte del Conjunto M.D. y que fueron afectados como desarrollo inmobiliario al sistema de tiempo compartido, son unidades residenciales y están destinadas a fines vacacionales por lo cual encajan con una de las alternativas que señala el legislador; que tal señalamiento lo hace para refutar el alegato de la parte actora, de que por el solo hecho de afectar quince (15) apartamentos se le está dando un uso turístico a dichos apartamentos; que el carácter o calificación de turística o no turística de los apartamentos jamás puede inducir la idea que está estableciendo una actividad comercial o industrial contraría a la Ley que fomenta la multipropiedad y el sistema de tiempo compartido y a la Ley de Propiedad H.q.l. definición de desarrollo inmobiliario susceptible al sistema de tiempo compartido se refiere a unidades residenciales destinadas a vivienda que pueden estar en un mismo edificio, en edificios contiguos o en una misma urbanización.

   De ello se infiere que el sistema de tiempo compartido puede establecerse en edificios separados de una misma urbanización o conjunto.

   Que de la interpretación de los numerales 1 y 7 de la Ley que Regula y Fomenta el Sistema de Tiempo Compartido en concordancia con el numeral 2 del artículo 13,ejusdem, puede colegirse: en un mismo conjunto pueden coexistir las dos modalidades de multipropiedad y tiempo compartido; en el documento de afectación de un desarrollo inmobiliario a ambos sistemas (multipropiedad y tiempo compartido) deben indicarse cuales viviendas están afectadas a multipropiedad y cuales a tiempo compartido; que el propietario de un conjunto puede afectar sólo un porcentaje de dichos conjuntos a ambos sistemas; puede señalar que número determinado de apartamentos están afectados al régimen de multipropiedad; qué número de apartamentos están afectados al régimen de tiempo compartido y además señalar que el resto de los apartamentos estará destinado a su venta en propiedad h.Q.e. numeral 7 del articulo 10 de la ley en referencia establece los datos que debe contener el documento de afectación de un conjunto a los sistemas de multipropiedad a tiempo compartido, indicándole al propietario o al promotor que debe hacer constar la indicación expresa, si fuere el caso de que en el mismo desarrollo inmobiliario subsistirán las modalidades de tiempo compartido y multipropiedad; que el numeral 2 del articulo 13 de dicha ley se refiere a los requisitos para el otorgamiento del certificado de factibilidad técnica que deben tramitar los propietarios y promotores de desarrollos inmobiliarios afectados a las modalidades de multipropiedad y tiempo compartido. Que de dichas normas se deduce, que un promotor o propietario puede afectar un porcentaje de apartamentos a multipropiedad y tiempo compartido; modalidades que pueden subsistir conjuntamente y dejar el resto para ser vendido en propiedad horizontal. Que esta situación es aclarada aun más en el artículo 19 del reglamento de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido.

   Que la parte actora admite que fueron afectados al sistema de tiempo compartido quince (15) apartamentos; que dichos apartamentos son unidades residenciales como lo admite el propio actor; que forman parte de un mismo edificio sometido a propiedad h.c.l. admite el actor; que de acuerdo al documento de condominio están destinadas a vivienda y como lo admite el actor son viviendas con fines residenciales; que cuando el actor afirma en su libelo que el solo hecho de que se hayan afectado quince (15) apartamentos constituye un cambio de uso residencial a uso turístico; que su afirmación la hizo, sin haber leído el numeral 4 del articulo 8 de la ley ; que la sola afectación de quince (15) apartamentos al sistema de tiempo compartido no constituye por ser un cambio de uso de los apartamentos y menos una violación al uso o destino de dichos apartamentos, toda vez que sus propietarios están cediendo a los tiempo-compartidores el derecho de usar y disfrutar dichos apartamentos conforme a una ley vigente de la Republica.

   Que niega, rechaza y contradice lo sostenido por el actor cuando afirma que sus mandantes tienen constituida una industria en los quince (15) apartamentos de su propiedad por el solo hecho de haberlos afectado al sistema de tiempo compartido que rechaza y niega que el contrato de afectación viole el literal E del articulo 3 y el articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, e igualmente niega y rechaza que con el documento de afectación se están afectando o cediendo áreas comunes del Conjunto M.D..

   Que el articulo 16 del documento de condominio del Conjunto M.D. establece las siguientes posibilidades: que los propietarios de apartamentos de manera individual o en grupo cedan el uso de sus apartamentos en arrendamiento, en comodato u otra modalidad análoga, a titulo oneroso; que el documento de condominio estableció la posibilidad que los propietarios de apartamentos se organizaran en grupos para ceder en arrendamiento sus apartamentos o para ceder sus propiedades bajo cualquier modalidad análoga, mediante el cobro de una suma de dinero.

   Que la parte actora pretende introducir una discusión acerca de que el sistema tiempo compartido y el arrendamiento no son figuras análogas, con el propósito de excluir a su representado del supuesto normativo compartido en el artículo 16 del documento de condominio del Conjunto M.D.. Que el arrendamiento y el sistema de tiempo compartido son figuras jurídicas con grandes similitudes, toda vez que en ambas se cede el uso y goce de un bien mueble o inmueble; ambas son de carácter oneroso y se diferencian ya que en el sistema de tiempo compartido fijo y flotante, según el articulo 32 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, se adquiere un derecho real sobre la unidad residencial. Que el articulo 16 del documento de condominio del Conjunto M.D., le permite a los propietarios ceder el uso de sus apartamentos mediante una modalidad que les permita un rendimiento económico y el hecho de que existe una sola diferencia entre arrendamiento y el sistema de tiempo compartido no constituye una razón válida para excluir a su representado de la adecuación del sistema de tiempo compartido.

   Que el artículo 32 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido señala que el derecho del tiempo-compartidario puede tener naturaleza real o personal.

   En los casos de tiempos compartidos fijos y flotantes, el titular adquirirá un derecho real sobre la respectiva unidad residencial.

   Que éste derecho real es limitado a la unidad residencial y no a las cosas comunes del edificio o conjunto del cual forma parte la unidad residencial.

   En consecuencia los terceros a quienes sus mandantes le ceden derecho de uso según el sistema tiempo compartido solo tienen un derecho real sobre la unidad respectiva y no sobre las áreas comunes del conjunto, por lo cual resulta absurda toda argumentación al respecto indicada por la parte actora.

   Que sus representados son propietarios de los quince (15) apartamentos que menciona el actor en su libelo y que al ser afectados por el sistema de tiempo compartido hicieron uso de su derecho de propiedad conforme al articulo 545 del Código Civil sin mas limitaciones que las previstas en la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido y su Reglamento.

   Para finalizar el apoderado de los codemandados expresa que éstos tramitaron o obtuvieron de la Corporación de Turismo de Venezuela el certificado de factibilidad técnica que les permite operar por el sistema de tiempo compartido, los quince (15) apartamentos de sus propiedad previo el cumplimiento de los requisitos de la ley especial que regula la materia; que el acto administrativo emanado de la Corporación de Turismo de Venezuela es de efectos particulares que ha sido impugnado, habiéndose vencido los seis meses a que se refiere la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia; que el documento de afectación que el actor pretende impugnar fue sometido a la aprobación de Corpoturismo.

   Que la demanda interpuesta por A.C.V. debe ser declarada sin lugar y pide su condena en costas en base a la cuantía de Bs. 20.000.000, 00 con la indexación correspondiente, toda vez que objeta la cuantía de Bs. 5.100.000,00 señalada por el actor en su libelo. Es Justicia…

   Por auto de fecha 02.07.1999 (f.199 de la pieza 1ª) el A quo ordena la apertura del cuaderno de medidas.

   En fecha 09.07.1999 (f.200 y 201 de la pieza 1ª) el abogado B.F., apoderado judicial de los codemandados consigna escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles.

   Mediante diligencia de fecha 16.07.1999 (f. 203 de la pieza 1ª) el abogado M.C., apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles y siete (7) anexos que cursan a los folios 207 al 213 de la pieza 1ª de este expediente.

   Mediante auto de fecha 28.07.1999 (f.214 al 215 y Vto., de la pieza 1ª) el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes en la causa.

   En fecha 11.08.1999 (f. 220 y 221 de la pieza 1ª) el tribunal de la causa libra oficios N° 5229-99 y 5230-99 dirigidos a la Corporación de Turismo de Venezuela.

   En fecha 12.08.1999 (f. 222 al 223 de la pieza 1ª) el tribunal de la causa levanta acta con motivo de la inspección judicial solicitada por la parte actora.

   En fecha 21.10.1999, el tribunal de la causa recibe de la Presidencia de la Corporación de Turismo (CORPOTUR) copia certificada del expediente N° RTE J/100 correspondiente al establecimiento M.D.. Dichos recaudos están agregados a los folios 239 al 287 de la pieza 1ª de este expediente.

   En fecha 30.11.1999 (f.288 de la pieza 1ª) el tribunal de la causa declara vencido el lapso de evacuación de pruebas y aclara a las partes que la causa entró en estado de sentencia en fecha 19.11.1999.

   En fecha 21.01.2000 (f. 289 de la pieza 1ª) se recibe en el A quo oficio N° D P 1500 de fecha 21.12.1999 emanado del Ministerio de Industria y Comercio.

   Por auto de fecha 08.02.2000 (f.290 de la pieza 1ª) el tribunal conforme al artículo 251 difiere el acto de dictar sentencia.

   En fecha 30.03.2000 (f. 292 al 308 de la pieza 1ª) el tribunal de la causa dicta la sentencia definitiva.

   Mediante diligencia de fecha 10.05.2000 (f.309 y 310 de la pieza 1ª) el abogado B.F., apoderado judicial de los codemandados, se da por notificado del fallo dictado en fecha 30.03.2000 y solicita la notificación de la otra parte.

   Por auto de fecha 17.05.2000 (f.311 de la pieza 1ª) el Tribunal ordena la notificación de la parte actora A.C.V. en la persona de sus apoderados judiciales, abogados M.C.C. y M.Á.A., librando en la misma fecha la correspondiente boleta de notificación, inserta al folio 312 de la pieza 1ª de este expediente.

   Mediante diligencia de fecha 17.07.2000 (f. 314 de la pieza 1ª) el abogado M.C.. Se da por notificado del fallo de fecha 30.03.2000, dictado por el Tribuna de la causa.

   Por diligencia de fecha 19.07.2000 (Vto. f. 314) el abogado M.C. apela de la decisión dictada en fecha 30.03.2000; oyéndose en ambos efectos el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 26.07.2000 (f. 315) y ordenándose por el tribunal de la causa la remisión del expediente original a esta alzada mediante oficio N° 6569-00 de fecha 26.07.2000 cursante al folio 316 de la pieza 1ª de este expediente.

   Cuaderno de Medidas

   Por auto de fecha 02.07.1999 el tribunal de la causa abre el cuaderno de medidas para proveer sobre la medida solicitada.

   En fecha 09.07.1999 el abogado M.C. presenta escrito en cuatro (4) folios útiles mediante el cual señala la concurrencia de los extremos legales y acompaña cuatro (4) anexos que están agregados a los folios 6 al 37.

   En fecha 12.07.1999 el abogado B.F. se opone a la medida solicitada por la parte actora mediante escrito que cursa al folio 38 y Vto.

   Por auto de fecha 15.07.1999 el tribunal de la causa le ordena a la parte actora ampliar la prueba sobre el periculum in damni alegado para determinar si están cumplidos o no los extremos exigidos en el articulo 588 del Código de Procedimiento Civil, indicándole a la parte que cumplido tal requisito el tribunal hará su pronunciamiento con base a la facultad discrecional que le confiere la ley.

   La sentencia recurrida

   …Ahora bien., clarificados los conceptos antes referidos y las diferencias y similitudes entre los sistemas de propiedad horizontal y tiempo compartido se observa del análisis y estudio del documento de condominio que cursa desde el folio 34 del (sic) este expediente, que en el artículo 4 permisa la posibilidad de adoptar los sistemas comentados; ya que dispone que el conjunto podrá ser destinado para servir de residencia fija o vacacional a los propietarios de apartamentos y de alojamiento temporal para sus relacionados y otras (sic) visitantes debidamente autorizados, y que además, los propietarios que así lo deseen podrán a través de un sistema de arrendamiento de sus unidades obtener el rendimiento económico de su inversión, facultándolos para desarrollar aquellas actividades sociales, turísticas, económicas, recreacionales que no se opongan a las leyes y al documento de condominio. En tal sentido, tomando en cuenta según el documento de condominio, el propietario está ampliamente facultado para realizar cualquier tipo de actividad económica, turística, recreacional, de comercio que se oponga (sic) a las leyes venezolanas así como al documento de condominio y, que además la ley rige, regula y fomenta la propiedad y el sistema de tiempo compartido en su artículo 8, en su numeral 4 establece dentro de las disposiciones comunes a la multipropiedad y al tiempo compartido, …omissis… Por lo antes expuesto al poseer causa lícita la presente demanda debe ser declarada improcedente. Y así se decide.

   IV.- Dispositiva.- Primero: sin lugar la demanda de nulidad de documento de afectación interpuesta por A.C.V. en contra de MONT ROYAL C.A., PROMOTORA SAYLOR C.A. y M.L.R., ya identificados. Segundo.: Se condena en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida en el presente proceso.

   IV.- Análisis y valoración de las pruebas de las partes.

   Pruebas del actor

   Aportadas con el libelo de la demanda

   1.- Copia certificada (f.18 al 20 de la pieza 1ª) de instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de Municipio M.d.E.N.E. en fecha 14.08.1993, anotado bajo el N° 34, folios 192 al 196, protocolo primero, tomo 9, tercer trimestre de 1993. Este instrumento fue producido por la actora en original se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que en la referida fecha la empresa Promotora Saylor C.A., representada por el ciudadano M.G. vende al ciudadano A.C.V. un local que forma parte del conjunto residencial vacacional M.D., Etapa I, situado en la Urbanización Costa Azul, con frente a Calle Los Uveros de la Ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E.; que el inmueble que vende se distingue con el N° D-019 , ubicado en Planta baja del edificio “D”, al oeste, con una superficie de 40,60mts²; que el precio de la venta es la cantidad de US$ 58.500. Así se declara.

   2.-Copia certificada (f.21 al 31 de la pieza 1ª) de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño en fecha 10.12.1997, bajo el N° 3, folios 15 al 24. Protocolo primero, tomo 20, cuarto trimestre de 1997. este instrumento se valora de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil para acreditar que en la referida oportunidad se inscribió ante la mencionada oficina un documento denominado “documento de afectación” mediante el cual los ciudadanos M.L.R. y Á.E. de nacionalidad canadienses, en su condición de Director Administrativo y Vicepresidente, respectivamente, de la empresa Mont Royal C.A de acuerdo con la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, establecen la afectación de quince (15) unidades inmobiliarias (apartamentos) ubicados en el Conjunto Residencial Vacacional M.D., situado en la urbanización Costa Azul cuyo frente da a la calle Los Uveros de la ciudad de Porlamar Municipio M.d.E.N.E.; que las unidades de vivienda quedarán afectadas al sistema de tiempo compartido bajo la modalidad de convenios de alojamientos a futuro y por el sistema de semanas fijas o flotantes; establecen que los apartamentos afectados son los distinguidos con los Nos. A-001; A-101; C-101; C-103; C-307; C-309; C-401; C-403; C-406; C-407; C-408; C-409; C-501; C-503 y C-601; que las quince (15) unidades prestarán servicios de alojamiento que comprenden el uso de la unidad vacacional, la totalidad de sus accesorios, el uso de áreas y servicios comunes del conjunto y todos los servicios inherentes al alojamiento propiamente dicho e igualmente establece que el plazo de vigencia de la afectación es de veinticinco (25) años, contados a partir de la celebración de cada convenio de alojamiento a futuro. Así se declara.-

   3.-Copia simple de permiso de construcción N° “A” N° 21 (f. 32 de la pieza 1ª) emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio M.d.E.N.E.. Este instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la contestación de la demanda, por lo cual se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la Dirección de Desarrollo U.d.C.M.d.D.M. en fecha 24.04.1991 otorgó dicho permiso de construcción para construir una edificación destinada a alojamiento turístico (hotel-residencia) sobre un terreno propiedad de Promotora Saylor C.A ubicada en la calle Los Uveros de la urbanización Costa Azul, según inscripción catastral N° 19266 de fecha 01.06.1990. Así se declara.-

   4.- Copia simple (f. 33 de la pieza 1ª) de comunicación de fecha 13.11.1992 emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio M.d.E.N.E.. Este instrumento no fue impugnado por la parte contraria en la contestación de la demanda, por lo cual se tiene como fidedigno y se valora de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil para acreditar que la Dirección de Desarrollo Urbano considera conforme el proyecto de la edificación denominada M.D. destinada al uso de alojamiento turístico (hotel-residencia) propiedad de Promotora Saylor C.A ubicada en la calle Los Uveros de la urbanización Costa Azul, y con permiso de construcción de fecha 24.04.1991 así como la nueva asignación del uso residencial-vacacional siempre que se respeten los derechos de terceros si los hubiesen. Así se declara.

   5.- Documento de condominio (f. 34 al 98 de la pieza 1ª) del Conjunto Residencial Vacacional M.D., etapa I, del cual se evidencia que el ciudadano M.G., canadiense, titular del pasaporte N° RK 663974, en su carácter de factor mercantil de la empresa Promotora Saylor C.A, única y exclusiva propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las edificaciones levantadas sobre ella, en la Urbanización Costa Azul, segunda etapa, con frente al avenida Bolívar y calle los Uveros, de la ciudad de Porlamar, denominado Conjunto Residencial Vacacional M.D. , decide que los edificios “A”, “B” y “C” correspondientes a la etapa I del Conjunto Residencial Vacacional M.D., han sido destinados para ser enajenados por el régimen de propiedad horizontal; razón por la cual conforme al articulo 26 de dicha ley otorgan éste documento de condominio que contiene las disposiciones normativas. Del referido instrumento se observa en el articulo 4 que el conjunto está diseñado no solo para servir de residencia fija o vacacional a los propietarios de apartamentos y de alojamiento temporal para sus relacionados y otros visitantes autorizados por dichos propietarios, que deseen hacer uso de la gama de sus servicios, sino también para permitir que aquellos propietarios que lo deseen pueden obtener rendimiento económico de su inversión a través de un bien programado sistema de arrendamiento de sus unidades; que dentro del conjunto podrán desarrollarse todas las actividades turística, sociales, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolanas, al presente documento de condominio y a su reglamento. En el mismo artículo se destaca que el destino guarda estricta consecuencia con el oficio N° 78 de fecha 13.11.1992 emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la alcaldía del Municipio Mariño a que se ha hecho referencia en el aparte b) del articulo 3. Este documento en su articulo 15 establece el uso de las cosa susceptibles de apropiación privada y de las cosas comunes, señalando que ninguna persona, sea cual fuere del derecho que tuviere sobre determinada unidad privada de El Conjunto, podrá pretender el ejercicio de algún derecho que pueda afectar el derecho común derivado del régimen de propiedad horizontal, debiendo la propiedad ser usada según el destino que se le ha atribuido en este documento; en consecuencia no será aplicable a este régimen la facultad de abandonar derechos determinados en el articulo 762 del Código Civil para los comuneros ni tampoco el cálculo de duración de la comunidad establecido en el articulo 768 ejusdem, ni podrá pretenderse el derecho de retracto acordado por el articulo 1.546 del Código Civil. Del articulo 16 del documento de condominio se extrae la autorización para la cesión de apartamento, estableciéndose que todos los propietarios en forma individual u organizados en grupos quedan formal e irrevocablemente autorizados en uso de las facultades que la ley venezolana les acuerda para ceder a terceros en arrendamiento, comodato u otra modalidad análoga su respectivas propiedades de forma gratuita u onerosa y por el tiempo que estimen conveniente sin mas requisitos que dar cuenta oportuna y previa por escrito con acuse de recibo a la junta de condominio y al Ente administrador. En dicho articulo se establece que sin la debida constancia ningún tercero puede acceder a las instalaciones del conjunto que no sean destinadas a la atención del publico salvo que estén acompañados del propietario, el cual aportará la identificación para el caso que deba ocupar el apartamento de dicho propietario y firmará con él planilla del tercero, en señal de conformidad. Igualmente se destaca el contenido del artículo 32 que señala que en la oportunidad que quede concluida la construcción de la etapa II del conjunto, esto es el edificio “C” las disposiciones normativas de este documento de condominio. Sobre todo las que se refieren a los porcentajes de condominio, se fundirán en un todo, con las que se constituyan en el documento de condominio que será elaborado al efecto, correspondiente a dicha etapa quedando así el conjunto propiamente dicho, como un todo integrado. Este instrumento fue inscrito en fecha 11.12.1992 en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., anotado bajo el N° 4, folios 16 al 72, protocolo primero, tomo 22, cuarto trimestre de 1992, por lo cual se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil para acreditar las circunstancias anotadas. Así se declara.

   En la etapa probatoria

   6.- Copia simple (f. 207 al 210 de la pieza 1ª) de documento denominado “convenio de alojamiento vacacional a futuro” de fecha 14.03.1998 celebrado entre la empresa Mont Royal C.A y F.S.H., mediante el cual beneficiario por concepto de precio del servicio de alojamiento en una habitación tipo estudio cuatro personas en temporada naranja pagará la cantidad de Bs. 3.263.544,00. Este convenio fue celebrado entre la codemandada Mont Royal y un particular, ajeno a la presente causa, por lo cual debió ser ratificado en juicio de la prueba testimonial como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia al no cumplirse con esta formalidad no se le asigna valor probatorio. Así se establece.

   7.- Copia simple (f. 211 de la pieza 1ª) de documento denominado “contrato de suscripción” de fecha 14.03.1998 celebrado entre la empresa Mont Royal C.A y F.S.H.. Este convenio fue celebrado entre la codemandada Mont Royal y un particular, ajeno a la presente causa, por lo cual debió ser ratificado en juicio de la prueba testimonial como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia al no cumplirse con esta formalidad no se le asigna valor probatorio. Así se declara.

   8.- copias simples de planillas de depósitos en cuenta e invitación especial N° 6865 (f. 212 y 213 de la pieza 1ª): las referidas planillas de deposito pertenecen al banco Provincial en las cuales se depositaron cantidades de dinero a favor de la empresa Mont Royal C.A: por el ciudadano Fontaine. Estos instrumentos nada aportan a la causa además de tratarse de depósitos realizados por un particular ajeno al proceso, por lo cual se requiere para su validez la ratificación en juicio mediante la prueba testimonial y al no cumplirse con dichas formalidades el tribunal no le otorga valor probatorio. En cuanto a la invitación se trata de una copia simple carente de firma por quienes obligan a Mont Royal C.A., por lo cual no se le asigna valor de prueba. Así se declara.

   9.- Inspección judicial (f.222 al 223 de la pieza 1ª) de fecha 12.08.1999, evacuada por el Tribuna de la causa, solicitada por la parte actora, mediante la cual el juzgado trasladándose y constituyéndose en las instalaciones del Conjunto M.D., deja constancia que: se notificó al abogado B.F., apoderado del Conjunto Residencial M.D., Mont Royal C.A y Promotora Saylor C.A; en la entrada del inmueble pudo observar al lado izquierdo dos placas donde se lee textualmente: Asociación Nacional de Hoteles de Venezuela ANAHOVEN y en la segunda: Cámara de Turismo del Estado Nueva Esparta, Afiliado; que en la parte frontal del edificio se observa un aviso en el cual se lee: Best Western; que en la terraza del edificio existe un salón donde funciona una oficina de venta por el régimen de multipropiedad y tiempo compartido, que se agrega copia del contrato anulado, titulado Convenio de alojamiento vacacional a futuro; que en la recepción se encuentran fijados en la pared tres casilleros en los cuales uno posee 25 llaves, el segundo 10 llaves y el tercero 20 llaves; que se observó una persona de sexo masculino chequeándose en la recepción; que se observaron 14 personas haciendo uso de la piscina y 7 personas haciendo uso de las instalaciones cercanas o que la rodean; que el notificado presenta al tribunal la nómina del personal activo del hotel M.D.; que laboran 42 personas; que presentó la nomina de contratados que posee un número de 17 personas, que se deja constar que la nómina de contratados no hace referencia al hotel M.D.; que el notificado consignó copia simple de ambas nominas que se agregan a la inspección; que en la recepción del hotel se encuentra fijada la patente de industria y comercio N° 9683, propietario: M.D. C.A; razón social: M.D.; denominación: M.D. (hotel Resort Dinasty); ramo: hotel; dirección: calle Los Uveros Costa A.P.; expedición: 14.03.1996; se deja constancia que el notificado presentó otra patente con los siguientes datos: N° 9683; propietario: M.D. C.A; razón social: M.D.; denominación comercial: Hotel Resort Dinasty ramo: hotel; dirección: calle Los Uveros Costa Azul; fecha de expedición: 06.08.1999; fecha de vencimiento: 30.09.1999, 31.12.1999. Es todo. Esta inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil para acreditar las circunstancias de las cuales dejó constancia el tribunal de la causa. Así de declara.

   10.- Original de revista denominada Endlss Vacations (f. 6 al 25 del cuaderno de medidas) que en su página 32 se observa la fotografía de unas instalaciones y se lee la siguiente inscripción: M.D. 4391 inaugurado como hotel en 1993 y recientemente incorporado al régimen de tiempo compartido. Esta revista es editada por la empresa Intercambios Endlss Vacations IEV, INC; es decir por un tercero ajeno al juicio, por lo cual el tribunal no le asigna valor probatorio. Así se declara.

   11.- Comunicación (f. 26 al 28 del cuaderno de medidas) emanada de la Corporación de Turismo del Estado Nueva Esparta en fecha 19.02.1999, dirigida al abogado M.C. mediante la cual la presidencia de dicho organismo le remite copia certificada del registro turístico estadal N° RTE J/100; se observa que se trata de la empresa hotel M.D. C.A que ofrece como alojamiento el servicio turístico; que el registro turístico estadal fue emitido en fecha 11.09.1998 con fecha de vencimiento el día 11.09.1999 y que se le anexa copia simple de la licencia de industria y comercio N° 9683 cuyo propietario es M.D. C.A. Estos instrumentos al emanar de un ente administrativo se valoran de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las circunstancias en él anotadas. Así se declara.

   12.- Prueba de informes (f. 239 al 287 de la pieza 1ª) emanada de la Corporación de Turismo del Estado Nueva Esparta mediante oficio N° C/410-097 de fecha 07.09.1999 dirigida al tribunal de la causa, que la recibe el 22.10.1999, mediante la cual se remite el expediente N° RTE J/ 100 correspondiente al establecimiento de alojamiento “Hotel M.D. C.A” con la expresa mención que cualquier otra información puede ser solicitada a la Dirección de Servicios turísticos de Corpoturismo, en la avenida Lecuna Parque Central torre oeste, piso 35 de la ciudad de Caracas. El expediente remitido por Corpotur contiene comunicaciones dirigidas al Ministro de Estado presidente de la Corporación de Turismo de Venezuela así como comunicaciones dirigidas por esta corporación al hotel M.D.; la constancia de registro de expendio de licor y especies alcohólicas; la conformidad definitiva otorgada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Nueva Esparta y muy especialmente el otorgamiento en fecha 24.03.1998 por la Corporación de Turismo de Venezuela al hotel M.D. del certificado de factibilidad técnica con vigencia permanente y de revisión anual concedido de acuerdo a los artículos 12 y 15 de la Ley que regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido aprobada en sesión N° 98/11 de fecha 24.03.1998 previa opinión de la comisión técnica de consulta de la multipropiedad y el tiempo compartido. Estos documentos emanados de una Ente administrativo se valoran de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las circunstancias ya descritas. Así se declara.

   Quedan así valoradas todas las pruebas promovidas por la parte actora en la presente causa. Así se declara.

   Pruebas de la codemandada

   1.- Original (f. 202 de la pieza 1ª) de comunicación distinguida con el N° D.M. 158 de fecha 24.03.1998 emanada del Presidente de la Corporación de Turismo de Venezuela y dirigida a M.D. mediante la cual le comunica que la Corporación de turismo de Venezuela según aprobación de su directorio en sesión N° 98/11 de fecha 24.03.1999 y oiga la opinión de la comisión técnica de consulta de la multipropiedad y le tiempo compartido otorga el certificado de factibilidad técnica al establecimiento M.D. ubicado en el Estado Nueva Esparta conforme a los articulo 12 y 15 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido; haciendo mención que el certificado es permanente y de revisión anual por dicha corporación. Este instrumente al emanar de un Ente administrativo se valora de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil para acreditar las circunstancia antes mencionadas. Así se establece.

   2.- Prueba de informe (f. 289 de la pieza 1ª) original de oficio N° D.P.1500 de fecha 27.12.1999 emanado de la Corporación de Turismo de Venezuela Ministerio de Industria y Comercio, mediante la cual le informa al tribunal que analizada la documentación que reposa en los archivos de la Corporación no se le otorgo el permiso de factibilidad técnica a nivel de anteproyecto, debido a que el establecimiento se encontraba totalmente construido y en operaciones. Igualmente señala que el directorio en sesión N° 98-11 de fecha 24.03.1998, otorgó el certificado de factibilidad técnica a 15 unidades que forman parte del referido establecimiento para ser utilizado bajo el sistema de tiempo compartido, previo el cumplimiento de las formalidades exigidas en la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo compartido, acompañado con la respectiva inspección técnica realizada por la comisión técnica presidida por Mindur, Indecu y Corpotur. Este instrumento al emanar de un Ente administrativo se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar las circunstancia antes señaladas. Así se declara.

   Quedan así valoradas todas las pruebas promovidas por la parte codemandada. Así se declara.

   V -Actuaciones de las partes en la alzada.

   Informes de la actora

   En fecha 10.11.2000 (f.2 al 8 de la pieza 2ª) el abogado M.C.C., apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de informes. Dice en informes lo siguiente:

   …en resumen según el contenido del texto en comento (documento de condominio) el destino del conjunto es residencial vacacional en sustitución y contraposición de su uso originario de alojamiento turístico; cambio efectuado mediante el citado oficio N° 78 de la Alcaldía de Mariño. Previéndose que los copropietarios que así lo dispongan puedan implementar un sistema de arrendamiento de sus apartamentos para obtener beneficios.

   Es el caso, que en fecha 1012.1997, la empresa Mont Royal C.A. inscrita (…) en su carácter de promotora inscribió ante el Registro Subalterno de Mariño el documento denominado de afectación según el cual afectaban al sistema de tiempo compartido previsto en los artículos 2 y 10 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el tiempo Compartido un total de quince apartamentos que aparecen como propiedad de Promotora Saylor C.A. y de los señores Egaña y La Rose. En el referido documento de afectación se señala que el conjunto es: “… complejo de instalaciones residenciales, vacacionales y turísticas sometidos al régimen de propiedad horizontal, con normativas especiales relacionadas con el aprovechamiento económico de sus unidades a través del uso extensivo a terceros no propietarios…”

   La anterior afirmación contiene falsas apreciaciones, primero al catalogar el conjunto como turístico se contraviene expresamente los artículos antes citados del documento de condominio que por el contrario establece el uso o destino como residencial vacacional, proscribiendo su original uso turístico, y en segundo termino mendazmente sostienen que existen normativas especiales relacionadas con el aprovechamiento económico de los apartamentos por parte de los propietarios

   … a través del uso extensivo a terceros no propietarios…” lo cual es antagónico con lo que al respecto indica el texto condominial, que en sus articulaos 4 y 16 restringe tal aprovechamiento al arrendamiento, comodato o afines, pero no al tiempo compartido, pues los contratos antes mencionados no implican el uso extensivo por parte de terceros, mientras que el tiempo compartido implica el uso del edificio por parte de legiones de turistas, en detrimento de la conservación de las áreas comunes y la economía en los gastos condominiales.

   En el instrumento, el otorgante expresamente declara afectado los apartamentos la sistema de tiempo compartido bajo la modalidad de convenios de alojamiento a futuro y por el sistema de semanas fijas y/o flotantes, indicando además que el alojamiento comprende el uso de las áreas comunes del conjunto, a la vez que regula el uso de las unidades, el sistema de reservación, cuotas mensuales de mantenimiento, vigencia de la afectación y demás términos y condiciones que rigen el sistema de tiempo compartido. Afectar una parte de los inmuebles (quince en este caso) que forman parte de un condominio a un régimen distinto al que rige el resto del edificio se equipara a una reforma de hecho del documento de condominio, específicamente a un cambio de destino que requiere la aprobación por unanimidad de los propietarios. Que se creó una mezcolanza de sistemas y los copropietarios tienen que soportar contra su voluntad, que las áreas comunes estén afectadas a un régimen no previsto en el documento de condominio.

   Que este cambio implica un exagerado gasto de condominio y existe una abultada nómina de treinta (30) empleados que deben costear los copropietarios; que el documento de afectación y el hecho de instalar un hotel o resort utilizando los apartamentos afectados contraviene la Ley de Propiedad Horizontal específicamente le articulo 3, es obvio, que al destinar algunos apartamentos al régimen de tiempo compartido se está estableciendo una convenio, una industria hotelera, un resort; acto de comercio que contraviene el fin residencial vacacional del M.D., pues debe entenderse que el alojamiento turístico implica su oferta a terceros con fines de hospedaje pago, mientras que por uso vacacional es el periodo de descanso y solaz de los propietarios y sus allegados.

   La sentencia apelada se limita a analizar los elementos estructurales del contrato y declara que estos concurren en el documento impugnado, por lo cual lo da por valido en este sentido; luego la juzgadora de instancia hace un estudio de compatibilidad del régimen de propiedad horizontal con el sistema de multipropiedad y tiempo compartido, llegando a la conclusión que pueden coexistir. No hace referencia la juzgadora al derecho de los demás copropietarios y analizando llega a la infeliz conclusión que “…el propietario está ampliamente facultado para realizar cualquier tipo de actividad económica, turística, recreacional, de comercio que se oponga a las leyes venezolanas así como al documento de condominio.

   Que esta afirmación no solo constituye una instigación a violar la ley, sino que contraviene el articulo tercero, literal E que prohíbe la instalación y destinación para comercio e industria de los apartamentos y hecha por tierra lo expresado en el oficio 78 de fecha 13.11.1992 mediante el cual se cambió el uso y destino del edificio M.D. de alojamiento turístico a recreacional vacacional.

   Para finalizar el apelante se pregunta, como puede el juez de instancia retomar y autorizar el uso turístico del inmueble sin derogar este oficio y conformidad de uso emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio M.d.E.N.E., que cambió el uso de turístico a residencial vacacional. Es justicia…

   Informes de los codemandados

   En fecha 11.10.2000 (f.9 al 11 de la pieza 2ª) el abogado B.F.M., apoderado judicial de los codemandados, presenta escrito de informes. Expresa en su escrito lo siguiente:

   …dentro del ámbito físico del conjunto, etapa I, podrán desarrollarse aquellas actividades sociales, turísticas, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolanas, y a su reglamento (copiado textualmente del articulo 4 del referido documento de condominio) como puede apreciarse de la lectura de este párrafo, la actividad turística no está proscrita en el referido conjunto, toda vez que dentro de su ámbito físico pueden desarrollarse actividades turísticas que no se opongan a las leyes venezolana y el sistema de tiempo compartido es un sistema previsto en una ley vigente en la Republica Bolivariana de Venezuela.

   Expresa que su representado tramitaron y obtuvieron de la Corporación de Turismo de Venezuela el certificado de factibilidad técnica que le permite operar por el sistema de tiempo compartido los quince (15) apartamentos de su propiedad previo cumplimiento de todos los requisitos señalados en la ley especial que regula la materia. Que este acto administrativo en donde se le concede el certificado de factibilidad técnica surte efectos particulares, que en modo alguno ha sido impugnado por el actor encontrándose vencido el lapso de seis (6) meses para su impugnación.

   El documento de afectación fue sometido a la aprobación de Corpoturismo; lo que quiere decir que la corporación de turismo de Venezuela consideró que dicho documento cumplió con los requisitos previstos en la normativa especial correspondiente; en consecuencia mal puede sostenerse la ilegalidad de un documento sustentado por un certificado de factibilidad emanado de una autoridad competente. La Asunción…

   Observaciones del apelante a los informes de los codemandados

   En fecha 17.10.2000, 18.10.2000 y 19.10.2000 (f.12 al 16 de la pieza 2ª) presentó escrito de observaciones a los informes de la parte codemandada el abogado M.C.C., apoderado judicial de la parte actora, y expresa:

   En el primer escrito de fecha 17.10.2000, el abogado M.C. manifiesta que el documento de condominio del edificio M.D., en lo referente a su uso y destino es expreso en señalar que es residencial vacacional y las menciones que hace el texto legal referentes a los usos comerciales que pueden dar los copropietarios de los inmuebles y a su rendimiento económico o turístico se refiere a los dueños de los locales comerciales que pueden destinar sus locales al comercio; por lo que considerar que la facultad se extiende a los dueños de apartamentos es interpretar en contra de lo dispuesto en el literal e del articulo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Los demandados pretenden afectar sus apartamentos al sistema de multipropiedad, arrastrando los derechos que proporcionalmente le corresponden en las áreas y cosas comunes, las cuales por ser indivisas, trae como consecuencia que en su totalidad se vean afectadas en franco perjuicio de los demás copropietarios que no afectaron su apartamento a la multipropiedad. Que el certificado de factibilidad técnica emitida por el Ministerio de Turismo o entes similares, no puede ser una patente de corso para vulnerar ni sustituir la voluntad de los demás copropietarios que no fueron llamados a la asamblea para deliberar el cambio de destino de una parte indivisa de las áreas comunes, ni fueron consultados por la minoría para afectarlas en igual proporción pero de la misma manera indivisa a un régimen distinto al original de propiedad h.Q.e. certificado de factibilidad Técnica emitido por Corpoturismo no es oponible a los copropietarios ya que no fueron consultados ni sus derechos tomados en cuenta para instalar un hotel o resort en un edificio cuyo destino es residencial vacacional y que el cambio de destino de las áreas comunes en cualquier proporción afecta a todos los copropietarios; equivale a un cambio de destino solo posible mediante la modificación del documento de condominio, lo que requiere el consentimiento unánime de los copropietarios. Es justicia…

   En el segundo escrito de fecha 18.10.2000, el apelante expresa: que el documento de condominio del edificio M.D. no prevé ni autoriza a ningún copropietario a cambiar el régimen legal aplicable a su inmueble, es decir, nadie puede sustraer su apartamento del sistema de propiedad horizontal y destinarlo a otro régimen jurídico; de admitir esto cualquier propietario puede destinar su apartamento al cultivo de hortalizas hidropónicas (uso agrícola) y regir su apartamento por la Ley de Reforma Agraria; otro destinarlo a centro de espionaje y deposito de municiones y regirlo por la Ley de Seguridad y Defensa; que en el presente caso, el cambio de destino está unido al cambio de régimen legal aplicable.

   Los demandados pretenden mediante el documento de afectación sujetar sus apartamentos al sistema de multipropiedad arrastrando a este sistema los derechos que proporcionalmente le corresponden en las áreas y cosas comunes en franco perjuicio de los demás copropietarios que no afectaron sus apartamentos a la multipropiedad (la gran mayoría).Lo anterior viola la Ley de Propiedad Horizontal y el espíritu y razón del documento de condominio que expresamente destina el edificio a su enajenación por el sistema de propiedad h.P.l. antes expuesto solicito se declare con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley declarándose nulo el documento de afectación que por el presente se impugna”

   En el tercer escrito el abogado M.C. expone que la sentencia recurrida que declara sin lugar la acción de nulidad parte de una interpretación errada y falaz que hace la juzgadora de instancia del articulo cuarto del documento de condominio; luego introduce un texto de su propia cosecha e interpretación cuando erradamente indica: “facultándolos para desarrollar aquellas actividades sociales, turísticas, económicas, recreacionales y que no se opongan a las leyes ni al documento de condominio. Que en base a esa errada cita la recurrida llega a la conclusión que como quiera que el documento de condominio faculta a los propietarios a realizar actividades de toda índole, esta licencia a juicio de la juez de instancia también abarca su autorización para destinar sus inmuebles a otros regimenes legal distinto al que rige el resto del edificio.

   Los demandados pretenden mediante el documento de afectación cuya nulidad se solicita, sujetar sus apartamentos al sistema de multipropiedad arrastrando a este sistema los derechos que proporcionalmente le corresponden en las áreas y cosas comunes en franco perjuicio de los demás copropietarios que no afectaron sus apartamentos a la multipropiedad (la gran mayoría).Lo anterior viola la Ley de Propiedad Horizontal y el espíritu y razón del documento de condominio que expresamente en su articulo 15 establece (…). Por lo antes expuesto solicito se declare con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley declarándose nulo el documento de afectación que por el presente se impugna. Es justicia…

6. Motivaciones para decidir

   Consecuente este Juzgado con la Doctrina de la Sala de Casación Civil, pasa a expresar sus propias razones de hecho y de derecho para apoyar su decisión y no circunscribirse a repetir los argumentos del Juzgado de la causa, de esta manera analiza la demanda intentada, las pruebas promovidas en primera Instancia y los alegatos de las partes en la alzada. Así se establece.

   Antes de entrar al merito del asunto controvertido debe este tribunal pronunciarse previamente sobre aspectos del proceso.

   Punto previo

   El rechazo a la impugnación de la estimación de la demanda

   En su contestación a la demanda la parte codemandada expresa: “ solicito que se declare sin lugar la demanda interpuesta en contra de mis mandantes por el ciudadano A.C.V. y que ha originado el presente proceso y, asimismo, solicito que se le condene en costas a la parte, en base a la cuantía de Bs. 20.000.000,00 con la indexación correspondiente, la cual estimo como la cuantía del presente escrito y del presente proceso, toda vez que objeto la cuantía de Bs. 5.100.000,00 señalada por la parte actora en su libelo de demanda…”

   Para resolver el punto del rechazo efectuado por la parte codemandada en la contestación a la demanda de demanda, el tribunal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es decir en capitulo previo, procede a analizar y emitir pronunciamiento en torno a este punto; observando, que el referido artículo 38, establece que;”…el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…”

   La mas reciente doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que: “El valor de lo litigado es aquel plasmado en el libelo de demanda, conforme al conjunto de alegatos de hecho y de derecho que conforman la pretensión; valor que por mandato de la Ley debe estar estimado en el libelo y que el demandado al no compartirlo puede objetarlo o bien contradecirlo en su escrito de contestación al fondo.

   Siempre queda la posibilidad para el demandado de realizar lo previsto en el mencionado artículo 38, esto es, contradecir la cuantía estimada en la demanda propuesta; pero tal rechazo debe estar acompañado de argumentos que aunque distribuyen la carga de la prueba en contra del actor le proporcionan al juez elementos fácticos para hacer pronunciamientos en cuanto a un rechazo contundente y no en base a la mera afirmación que la cuantía es insuficiente lo que conduce al juez a dejar firme la estimación realizada por el accionante en su demanda.

   Se observa que el rechazo a la estimación por parte de los codemandados fue un rechazo genérico, carente de pruebas, es decir, realizado sin aportar elementos que permitan al juez establecer la cuantía del asunto o valor de la demanda, ante tal postura procesal de contradicción de la estimación realizada en forma genérica, se concluye que la misma resulta improcedente. Así se decide.

   A.y.s.l. contradicción u objeción a la cuantía efectuada por la parte codemandada, el tribunal entra la merito de la causa y encuentra que el asunto controvertido versa en determinar si el Conjunto Residencial M.D. que se rige por la ley de Propiedad horizontal a su vez sus unidades habitaciones pueden estar sometidas a los regímenes de multipropiedad y tiempo compartido.

   Se observa de autos, que construido el Conjunto M.D. se registró el documento de condominio y su reglamente a los fines de que se rigiera por la Ley de Propiedad Horizontal; ahora bien, luego de esto, los codemandados a su vez propietarios de quince (15) unidades habitaciones ubicadas en el referido conjunto, la someten al régimen de multipropiedad y sistema de tiempo compartido obteniendo la certificación de factibilidad técnica otorgada por la Corporación de Turismo de Venezuela. De tal forma, que los quince (15) apartamentos están destinados a este régimen de tiempo compartido ofreciéndoles un rendimiento económico a sus propietarios; el actor por su parte pretende la nulidad del instrumento de afectación por el cual se sometieron al mencionado régimen los quince apartamentos que forman parte del Conjunto M.D. argumentando que excluye o proscribe el régimen de propiedad horizontal y que éste no puede coexistir con el de multipropiedad y tiempo compartido.

   El artículo 545 del Código Civil establece:

   La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley

   El documento de condominio del Conjunto M.D. en su artículo 4 señala: “articulo 4. Destino: “El Conjunto” está diseñado tanto en lo estructural como en lo operacional para constituirse en un conglomerado arquitectónico y humano destinados no solo para servir de residencia fija o vacacional a los propietarios de apartamentos y de alojamiento temporal para sus relacionados y otros visitantes autorizados por dichos propietarios, que deseen hacer uso de la variada gama de sus servicios, sino también para permitir que aquellos propietarios que lo desean puedan obtener rendimiento económico de su inversión a través de un bien programado sistema de arrendamiento de sus unidades. Asimismo, dentro del ámbito físico de “El Conjunto, Etapa I”, podrán desarrollarse todas aquellas actividades sociales, turísticas, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolanas y la presente documento de condominio y su reglamento”.

   Este destino guarda estricta consecuencia con el oficio N° 78 su fecha 13 de noviembre de 1992 emanado de la Dirección Municipal de Desarrollo U.d.M.A.M., a que se ha hecho referencia en el aparte b) del articulo 3 del presente documento. A tenor del mencionado oficio, se dejan aquí a salvo los derechos de terceros que pudieran resultar afectados por el antes mencionado cambio de uso.

   Del documento de afectación se evidencia que los 15 apartamentos destinados a la multipropiedad y al tiempo compartido son propiedad de los codemandados y conforman entre otros el Conjunto M.D., que si bien es cierto el conjunto está sometido al régimen de propiedad horizontal no por ello están excluidos de la multipropiedad y el sistema de tiempo compartido, en virtud que el articulo 4 de la Ley que Regula y fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido establece que el conjunto de unidades residenciales destinadas a vivienda con fines turísticos, recreacionales o vacacionales, afectadas o no al régimen de propiedad horizontal podrán estar integradas en una sola edificación o en edificaciones contiguas o ubicadas en la misma urbanización, dotadas de salidas a las vías publicas o a un área común del inmueble y con instalaciones adecuadas a la finalidad turística, vacacional o recreativa del mismo.

   De lo anotado se desprende que las unidades residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal pueden estar sujetas a cualquiera de las modalidades de tiempo compartido; luego al evidenciarse del documento de afectación que los 15 apartamentos son unidades residenciales ubicadas en un conjunto que cuenta con el certificado de factibilidad técnica que le permite acogerse al sistema de multipropiedad y tiempo compartido y por otra con la aprobación de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Mariño que ha permitido que la edificación M.D. tenga un destino de uso de alojamiento turístico, es evidente que los sistemas o regímenes de propiedad horizontal, multipropiedad y sistema de tiempo compartido son susceptibles de ser establecidos en el referido conjunto. Así se establece.

   Queda claro, que el Conjunto M.D. está sometido al régimen de propiedad h.p.l. cual se procedió a la inscripción del documento de condominio respectivo que permite la enajenación de apartamentos y locales que integren el referido conjunto; luego el documento de condominio contiene las normas por las cuales se rige y regula la propiedad de sus apartamentos y locales así como las áreas comunes, evidenciándose que el articulo 4 ya mencionado estableció que el Conjunto M.D. sirve de residencia fija o vacacional a los propietarios de apartamentos y de alojamiento temporal a sus visitantes previa autorización de sus propietarios y además permite a los propietarios obtener un rendimiento de su inversión mediante le arrendamiento de sus unidades y que dentro del conjunto pueden desarrollarse actividades turísticas, sociales, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolana, al documento de condominio y a su reglamento.

   Esta norma unida al articulo 16 del documento de condominio permiten a los propietarios bien sea individualmente o agrupados ceder en arrendamiento, comodato u otra modalidad análoga, sus propiedades a titulo gratuito u oneroso por el tiempo que estimen conveniente.

   Como se ha dicho, la lectura de los articulo 4 y 16 del documento de condominio autoriza al propietario no solo a arrendar, a dar en comodato u otra modalidad su propiedad gratuitamente o mediante precio, por lo cual el documento de afectación no modifica el documento de condominio ni excluye al Conjunto M.D. del régimen de propiedad horizontal; al contrario el tiempo y la propiedad horizontal pueden coexistir en virtud que el tiempo compartido es una modalidad análoga de naturaleza onerosa que le permite la propietario del apartamento obtener un rendimiento económico, ya que como lo establece el articulo 4 precitado en el referido conjunto pueden desarrollarse actividades de tipo social, turística, recreacional y económica que no se oponga las leyes venezolana, al documento de condominio y a su reglamento.

   Tal aseveración no solo surge de las normas contenidas en le documento de condominio sino en la aplicación de los articulo 12 y 15 de la Ley que Regula y fomenta la Multipropiedad y el Sistema de tiempo Compartido, al extremo que el establecimiento M.D. obtuvo el certificado de factibilidad técnica otorgado por la Corporación de Turismo de Venezuela que le permite operar tales regímenes; aún cuando el inmueble está sometido al régimen de propiedad h.A.s. establece.

   De allí que la afirmación de la parte actora no es válida en el sentido que operó un cambio de uso de los apartamentos o que se violó el destino de los mismos establecido en el documento de condominio

   Aduce el actor que el documento de afectación debe declararse nulo porque su causa es ilícita toda vez que está dirigida a violar la Ley de Propiedad Horizontal, el documento de condominio y la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido; que la causa es contraria a la ley, a las buenas costumbres y carece de fuerza jurídica; argumenta que es nulo por el objeto y en lo relativo a la capacidad de las partes ya que estas sometieron al sistema de tiempo compartido las áreas comunes del M.D..

   El Código Civil en el artículo 1.141 establece las condiciones para la existencia de un contrato: Consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia del contrato y causa lícita y el articulo 1.142 establece que el contrato puede ser anulado por: Incapacidad legal de las partes o una de ellas y por vicios del consentimiento.

   En los contratos la causa es la finalidad que persiguen las partes al contratar, la razón o fin inmediato al contraer una obligación de modo que los codemandados al someter sus inmuebles al régimen de multipropiedad y tiempo compartido a través del contrato de afectación la finalidad es lucrativa; es decir el fin perseguido es la obtención de un rendimiento económico del derecho de propiedad que se traduce no solo en usar y gozar sino además disponer de su propiedad, que a través de la afectación no traslada la propiedad del inmueble a un tercero es decir no lo enajena, solo se limita a trasmitir un derecho real sobre el objeto sometido a multipropiedad y tiempo compartido. De allí que la causa es lícita y resulta improcedente la nulidad del documento de afectación solicitada por el actor por esta condición o elemento esencial para la existencia del contrato. Así se declara.

   En cuanto al objeto del contrato, la ley exige que sea lícito, posible o determinable.

   El documento de afectación señala en forma clara las unidades afectadas al régimen de multipropiedad y tiempo compartido y como se ha explicado pueden coexistir el régimen de propiedad horizontal y los mencionados en un mismo inmueble, divididos en apartamentos y locales; además los artículos 4 y 16 del documento de condominio autoriza al propietario no solo arrendar, a dar en comodato u otra modalidad análoga su propiedad a titulo oneroso al tiempo que le permite el uso de las áreas para desarrollar actividades sociales, recreativa, turísticas y económicas. De allí que el objeto del contrato contenido en el documento de afectación contiene los elementos a que se refiere el artículo 1.155 del Código Civil; en consecuencia se declara la improcedencia de la nulidad solicitada por la ilicitud del objeto. Así se declara.

   En cuanto a la falta de capacidad de las partes invocada por la parte actora para pedir la nulidad del documento de afectación, se observa que los inmuebles afectados a la multipropiedad y tiempo compartido son propiedad de los codemandados y al someterlos a tales regímenes solo hacen uso del derecho de propiedad sobre la cosa, sin afectar las áreas comunes; ya que, como se ha expresado el articulo 4 del documento de condominio unido al articulo 16 señala que en el conjunto pueden desarrollarse actividades sociales, turísticas, recreacionales y económicas que no se opongan a las leyes venezolana, al documento de condominio y su reglamento encontrándose formal e irrevocablemente autorizado el propietario a ceder mediante precio o de forma gratuita su propiedad en arrendamiento, comodato o modalidad análoga y existiendo el uso turístico permitido por la Corporación de Turismo de Venezuela para someter al establecimiento M.D. al sistema de multipropiedad y tiempo compartido es evidente que los otorgantes del documento de afectación poseen capacidad para obtener el rendimiento económico deseado mediante los sistemas mencionados sin violar la ley de propiedad horizontal, el documento de condominio y su reglamento. En consecuencia se declara que los codemandados están facultados para celebrar el documento de afectación cuya nulidad pide la parte actora. Así se decide.

   Finalmente debe destacarse que el documento de afectación en modo alguno viola el documento de condominio y su reglamento en virtud que el régimen de propiedad horizontal no es incompatible con el de tiempo compartido, ya que ambos pueden coexistir; como se ha señalado el establecimiento M.D. posee el destino “Turístico” otorgado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Mariño y además de ello conforme a los artículos 12 y 15 de la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido, le fue otorgado por la Corporación de Turismo de Venezuela el certificado de factibilidad técnica que le permite la aplicación del tiempo compartido; razón por la cual “ u otra modalidad análoga” a que alude el articulo 16 no se opone a la ley ni al documento de condominio y su reglamento. Así se declara.

7. Decisión

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrado Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara: