Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 12 de Mayo de 2011

Fecha de Resolución12 de Mayo de 2011
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito
PonenteJuan Antonio Mostafa Perez
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,

DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 12 de mayo de 2011

201º y 152º

EXPEDIENTE Nº: 13.148

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DEMANDANTE: CENTRO COMERCIAL CEDEÑO C. A., sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 27 de abril de 1979, bajo el Nº 18, tomo 77-B

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: M.P.R. y M.G.D.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.950 y 110.994, respectivamente

DEMANDADA: H.H.K., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.053.055

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: R.H.B. y WILIAN DIAZ GUZMAN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 22.270 y 22.435 respectivamente

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto el 15 de marzo de 2011, por el abogado R.H.B., procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano H.H.K., en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de julio de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil Centro Comercial Cedeño, C.A. en contra del ciudadano H.H.K..

Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:

I

ANTECEDENTES DEL CASO

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 16 de octubre de 2006, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; correspondiéndole al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, previa su distribución, admitiendo la demanda por auto de fecha 6 de noviembre de 2006, en el cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 27 de febrero de 2007, el Alguacil del Tribunal de Primera Instancia deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la demandada.

Por auto del 8 de marzo de 2007, el Tribunal de Primera Instancia, previa solicitud de la parte actora, acuerda practicar la citación de la parte demandada, a través de cartel publicado en la prensa y una vez consignados los carteles publicados, la parte demandante solicitó mediante diligencia el nombramiento de un defensor ad litem al demandado, lo cual fue concedido por auto de fecha 9 de julio de 2007, recayendo la designación en la abogada M.N.R., quien fue debidamente juramentada.

En fecha 1 de noviembre de 2007, la defensora ad litem designada presentó escrito de contestación a la demanda asimismo, en la misma fecha, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

Ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidos y reglamentados por autos de fecha 20 de noviembre de 2007.

En fecha 26 de abril de 2010, el Tribunal de Primera Instancia solicitó recaudo a los fines de emitir su decisión, el cual fue consignado por la parte demandante el 30 de junio de 2010.

Mediante sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2010, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, incoara la sociedad mercantil Centro Comercial Cedeño, C.A. en contra del ciudadano H.H.K. y como consecuencia de ello declara resuelto el contrato celebrado el 1 de diciembre de 2003, ordenándose la entrega del inmueble solvente de todos los servicios y en el buen estado en que lo recibió; ordenó el pago de la cantidad de nueve mil treinta bolívares (Bs. 9.030,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre de 2005 y desde enero a septiembre de 2006.

Contra dicha decisión la parte demandada ejerció el recurso procesal de apelación, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 21 de marzo de 2011.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 26 de abril de 2011, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

Estando en la oportunidad procesal correspondiente, entra esta instancia a decidir, lo cual hace en los términos siguientes:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE:

La parte demandante narra en su escrito libelar que en fecha 1 de diciembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano H.H.K., sobre un inmueble constituido por un local identificado con el N° 34, del Centro Comercial Cedeño, Avenida Bolívar cruce con Cedeño, Valencia, Estado Carabobo.

Que en la cláusula tercera se estableció que el contrato es a tiempo determinado y tendría una duración de doce meses (un año fijo), contado a partir del 1 de diciembre de 2003; no obstante, lo anterior, si al vencimiento del término el arrendatario continuare ocupando el inmueble y la arrendadora, cobra o ejerce algún tramite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha de vencimiento del término contractual, es entendido que ello constituye una auténtica voluntad de las partes contractuales de prorrogar este contrato por un plazo de un año y así sucesivamente.

Que en la cláusula segunda el canon de arrendamiento mensual se convino por las partes contratantes en la cantidad de trescientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 345.000,00) que el arrendatario se obligaba a pagar puntualmente el día primero al vencimiento de cada mes, el incumplimiento del arrendatario en el pago de los arrendamientos dentro de los quince (15) días inmediatos subsiguientes a la fecha de su exigibilidad, facultará al arrendador a exigir la desocupación del inmueble en referencia, así como el incumplimiento de cualesquiera otras obligaciones asumidas por el arrendatario, que la falta de pago de dos (2) pensiones de arrendamiento consecutivas, dará derecho al arrendador a considerar resuelto de pleno derecho este Contrato.

Que en la cláusula novena se estableció que por incumplimiento por parte del arrendatario de alguna de las cláusulas contenidas en el presente contrato, quedará rescindido el convenio, y el arrendador a su juicio podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble.

Que en la cláusula décima se dejo entendido que el arrendatario los gastos de alumbrado, agua, pintura, servicio municipal de aseo urbano y domiciliario en genera, el de cualquier otro servicio público del cual haga uso está obligado a presentar al momento del pago mensual de arrendamiento, todos los recibos y facturas de los servicios cancelados (electricidad, agua, condominio y aseo urbano) a la fecha de cada pago, y el no cumplimiento de esta obligación releva al arrendador de su obligación de recibir el pago del canon, que por dicha circunstancia se considerará incompleto, determinado ello una moratoria en el pago del canon y todas las consecuencias legales y contractuales que de ello derive.

Que el arrendatario, sin motivo que lo justifique ha dejado de pagarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, igualmente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2006 con nuevo canon acordado verbalmente entre las partes en la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) tal y como consta en los recibos sin cancelar que acompaño a la presente marcados C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U y V cuyo monto es la cantidad de nueve millones treinta mil bolívares (Bs. 9.030.000,00); dejando de cumplir con la obligación contractual establecida en la cláusula segunda.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1264, 1167 y 1616 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en virtud de todo lo antes expuesto demanda al ciudadano H.H.K., en su carácter de arrendatario, para que convengan o e su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

Primero

Con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil en la resolución del contrato de arrendamiento, celebrado el 1 de diciembre de 2003, y por lo tanto debe entregarle el inmueble objeto del mismo totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Segundo

En pagarle la cantidad de nueve millones treinta mil bolívares (Bs. 9.030.000,00), por el disfrute del inmueble, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2006.

Tercero

En pagarle la cantidad de ochocientos sesenta mil bolívares (Bs. 860.000,00) que es el monto de los servicios de agua y electricidad de los servicios comunes inherentes al inmueble vencidos y no pagados correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2006.

Cuarto

En pagarle a mi representada la cantidad de un millón ciento setenta y un mil novecientos treinta bolívares (Bs. 1.171.930,00) que es el monto del servicio de eleoccidente correspondiente al local arrendado.

Quinto

Con fundamento a loe establecido en el artículo 1616 del Código Civil, en pagar la cantidad de ochocientos sesenta mil bolívares (Bs. 860.000,00), que es el monto total de los cánones de arrendamiento que faltan por vencerse, correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2006.

Sexto

En pagar los costos, gastos y costas del presente juicio, incluidos los honorarios del abogado.

Estima la presente demandad en doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00).

PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda por resolución de contrato intentada, por cuanto los hechos narrados en el libelo no son ciertos.

Que es cierto que suscribieron un contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la presente acción, y que tiene por objeto un local comercial distinguido con el N° 34, del Centro Comercial Cedeño, Avenida Bolívar cruce con Cedeño, Valencia, Estado Carabobo, asimismo indica que el contrato se suscribió inicialmente a tiempo determinado y que el mismo tendría una duración de doce (12) meses, contados a partir del día 1 de diciembre de 2003.

Que el mencionado contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, por lo que debe dársele el tratamiento que establece la ley para ese tipo de contratos, indica que es cierto que llegado la fecha de la finalización del contrato, no entregó el bien inmueble objeto de la presente controversia sin oposición del arrendador y ello obedeció a que el contrato de arrendamiento que regula las relaciones arrendaticias, celebrado entre la actora y su representado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que llegada la fecha de finalización del mismo, no se notificó por parte de la arrendadora la decisión de no continuar con el mismo y se continuo ocupando dicho inmueble sin oposición.

Que el deber de notificarle que no se va a prorrogar el contrato no era potestativo para la arrendadora, sino que era de obligatorio cumplimiento, ya que al no hacerlo, como antes se indico se trasforma por ministerio de la ley en un contrato a tiempo indeterminado, y una vez transformado dicho contrato en un contrato a tiempo indeterminado fue que la arrendataria, le exigió la entrega negándose a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que ante tal situación opto por depositar por ante el tribunal competente, haciendo uso de ese derecho que le concede la ley a través de la consignación arrendaticia.

Que en los arrendamientos hechos a tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el termino, sin oposición del arrendador, se juzga que el arrendamiento, continua bajo las mismas condiciones, pare respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Rechaza, niega y contradice que se encuentra insolvente, por el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; y sostiene que también es incierto que hayan acordado en forma verbal un incremento en el monto de la pensión del canon de arrendamiento, en la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) mensuales.

Que en el texto del contrato se fijó de forma expresa el monto del canon de arrendamiento, el cual es el que siempre se ha cancelado y se seguirá cancelando hasta tanto el organismo regulador lo modifique mediante resolución, que quede firme. Señala que existe sobre alquiler por cuanto se cobra en exceso al monto fijado por el organismo regulador, situación que se demostrara en el proceso.

Que es cierto que no pagó ni pagara los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2006, a razón de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) y ello por la sencilla razón que el verdadero monto del canon, es de trescientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 345.000,00) mensuales, el cual se venía pagando aunque en forma ilegal por cuanto el arrendador o perceptor fijo al canon legalmente establecido, por el organismo regulador un sobrealquiler, lo cual por orden o mandato legal esta sujeto a repetición y/o sanción.

Que es incierto que convinieron en el incremento del canon de arrendamiento, en consecuencia es falso que adeuda por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de nueve mil treinta bolívares (Bs. 9.030,00) y que le haya caudado una serie de daños como consecuencia de la no entrega del inmueble, ya que no esta en la obligación de entregarlo, por cuanto se encuentra en vigencia un contrato de arrendamiento que se ha cumplido a cabalidad con las obligaciones que se derivan del mismo, muy especialmente la relativa al pago puntual de los cánones de arrendamiento.

Que es igualmente incierto, que se encuentra insolvente en el pago de los servicios públicos y solicita se declare la improcedencia de la reclamación de daños y perjuicios, ya que cuando se demandan deben especificarse indicando su causa, lo que no hizo el actor, a tenor de lo indicado en el artículo 340 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil.

Que la presente acción no tiene fundamento legal y no debe convenir ni ser condenada en nada de lo solicitado por la parte demandante, finalmente señala que se encuentra solvente en el pago de los servicios públicos y solvente en el pago del canon de arrendamiento, lo cual es evidente con las consignaciones arrendaticias que realizó ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

Impugna la estimación de la demanda y como consecuencia de ello, delata la incompetencia del tribunal.

Invoca los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Produjo como instrumento fundamental de la demanda marcado con la letra “B”, cursante a los folios 10 y 11 de la primera pieza del expediente, original de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento sucrito por el ciudadano H.S.Q., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Centro Comercial Cedeño C.A. y la ciudadana H.H.K., documento que al no ser desconocido este sentenciador le concede valor probatorio en atención a lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Constata este sentenciador, del contenido de dicho contrato de arrendamiento que fue celebrado por las partes de la presente causa el 1 de diciembre de 2003, sobre un local identificado con el N° 34, ubicado en el centro comercial Cedeño, avenida Bolívar cruce con avenida Cedeño, en la ciudad de Valencia del estado Carabobo; el cual tendría una duración de doce (12) meses fijos o sea que terminará definitivamente el día treinta 30 de noviembre de 2004, este plazo se entenderá como fijo e improrrogable y el arrendatario reconoce que no habrá necesidad de aviso ni desahucio alguno para solicitar ni obtener la desocupación en la fecha de su vencimiento, y como consecuencia en esta fecha deberá desocupar y entregar el inmueble a la arrendadora, en las condiciones establecidas al final de la presente cláusula; no obstante, lo anterior, si al vencimiento del término el arrendatario continuare ocupando el inmueble y la arrendadora, cobra o ejerce algún trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha de vencimiento del término contractual, es entendido que ello constituye una auténtica voluntad de las partes contractuales de prorrogar este contrato por un plazo de un (1) año y así sucesivamente. En razón de lo convenido en el contrato las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción, y establecieron el canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 345,00).

Produjo marcado con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U” y “V”, cursante del folio 12 al 53 de la primera pieza del expediente, legajo de facturas originales emitidas por la sociedad mercantil, Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, C.A., quien es un tercero ajeno a la presente causa, por lo que debía ser ratificado mediante la prueba testifical, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, se verifica de las mismas que no constan firmas, ni sellos húmedos por lo que no se puede apreciar quien las suscribe y si fueron recibidas; por lo que no tienen ningún valor en el proceso en el cual se promueven.

Asimismo, marcado con la letra “W”, la parte demandante produjo cursante al folio 54 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumento privado, documento al que no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse de documento público, privado reconocido o tenido por reconocido, que son la única clase de instrumentos que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser promovidos en juicio en copias fotostáticas simples. En este sentido la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados

Durante el lapso probatorio la parte actora en el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento consignado marcado con la letra “B”; documento que acompañó junto al libelo de demanda, el cual ya fue apreciado por este sentenciador, razón por la cual se reitera su mérito.

En el capítulo II de dicho escrito, la demandante promovió cursante a los folios 136 al 147, copia fotostática certificada de expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 7.603, seguido por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, instrumento que por ser documento público este juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se considera demostrado que la ciudadana E.C.M. deH., realizó a favor de la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios Carabobo C.A., consignaciones arrendaticias por concepto de arrendamiento del inmueble controvertido, en la oportunidad y por el monto que a continuación se especifica:

Folio Fecha de Consignación Meses Cancelados Monto (Bs.)

143 18 de octubre de 2006 Enero de 2005 hasta

Agosto de 2006 7.600,00,00

Asimismo, la parte demandante promovió, cursante del folio 148 al 154, criterios jurisprudenciales sobre la materia en discusión, lo cual constituye en si, una serie de postulados y conocimientos que debe aplicar el juez de oficio sin necesidad de alegación de parte, y que no son considerados como medio de prueba alguno en el elenco probatorio venezolano, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada en el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable que se desprende de autos, lo cual no constituye medio probatorio alguno de los admisibles conforme a la Ley, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

En el capítulo segundo del escrito de promoción de pruebas, promovió la prueba de informes, la cual constata este sentenciador de las actas procesales, que fue inadmitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, mediante auto de fecha 20 de noviembre de 2007, por lo que nada tiene que decidir este juzgador al respecto.

En el capítulo tercero del escrito de promoción de pruebas, el demandado consignó marcada con la letra “A”, cursante al folio 106 de la primera pieza del expediente, copia certificada de recibo de fecha 18 de octubre de 2006, cursante en el expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 7.603, seguido por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; instrumento que fue promovido por la parte demandante y fue apreciado por este sentenciador previamente, razón por la cual se reitera su mérito

Promovió en el capítulo cuarto del escrito de promoción de pruebas, marcado con la letra “B”, cursante del folio 107 al folio 111, original de facturas emanadas de la Eleoccidente, zona Carabobo, sobre esta naturaleza de instrumentos, el Dr. J.E.C.R., en su obra Revista de Derecho Probatorio, ha puntualizado lo siguiente:

El caso de las notas de consumo (energía eléctrica y teléfono) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo cual se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

...omissis…

En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificatorias de la empresa telefónica en el segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.

(Obra citada: Cabrera Romero, J.E. “Revista de Derecho Probatorio”. Editorial Jurídica Alva S.R.L, Caracas, 1997, Tomo 9, Págs. 362 y 363).

Este criterio también ha sido compartido por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T. deJ. en la sentencia Nº RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2005 caso M.A.G. vs Envases Occidente C.A; por lo que es acogido por esta alzada y en virtud de que las instrumentales bajo análisis poseen el logotipo de Eleoccidente, así como el número de Registro de Información Fiscal (R.I.F), éste sentenciador les otorga pleno valor probatorio, sin embargo, en cuanto a su mérito de las mismas no se desprende que esas facturas correspondan al inmueble arrendado, toda vez que lo que aparece en su contenido en un número de referencia, razón por la cual las mismas no aportan nada a los hechos controvertidos en esta causa.

Promovió en el capítulo quinto del escrito de promoción de pruebas, marcados con la letra “C”, cursante del folio 112 al folio 130, original de instrumentos privados, contentivo de recibos cancelados, donde consta firma de recibido, emitidos por la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios de Carabobo, quien es, un tercero en la presente causa, por lo que, no obstante de que dichos instrumentos no fueron atacados en forma alguna, se evidencia que los mismos emanan de un tercero ajeno a la presente causa y los cuales no fueron ratificados mediante la prueba testifical, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no tienen ningún valor en el proceso en el cual se promueven.

IV

PRELIMINAR

La parte demandada impugnó la estimación de la demanda, que fue estimada por el demandante en el libelo en la cantidad de doce mil Bolívares (Bs. 12.000,00).

Sobre este asunto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

…Cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

(Resaltado de esta sentencia)

En el presente caso, además que hubo una impugnación genérica, la parte demandada no promovió prueba alguna en este sentido, en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante debe tenerse como firme, Y ASI SE ESTABLECE.

Como quiera que queda firme la estimación hecha por la demandante, se desestima el alegato de la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía hecha por la parte demandada, Y ASI SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Es un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 1 de diciembre de 2003.

Ahora bien, la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y por su parte la demandada considera que el mencionado contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado, siendo en consecuencia deber ineludible de este juzgador, determinar preliminarmente la naturaleza del contrato.

En este sentido, se observa que la cláusula tercera del contrato, establece:

La duración del presente contrato es de: DOCE (12) MESES, fijo o sea que terminará definitivamente el día TREINTA (30) de noviembre del año DOS MIL CUATRO (2004). Este plazo se entenderá como fijo e improrrogable y EL ARRENDATARIO reconoce que no habrá necesidad de aviso ni desahucio alguno para solicitar ni obtener la desocupación en la fecha de su vencimiento, y como consecuencia en esta fecha deberá desocupar y entregar el inmueble a LA ARRENDADORA, en las condiciones establecidas al final de la presente cláusula. No obstante, lo anterior, si al vencimiento del término EL ARRENDATARIO continuare ocupando El Inmueble y LA ARRENDADORA, cobra o ejerce algún trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha de vencimiento del término contractual, es entendido que ello constituye una manifestación de voluntad de las partes contractuales de prorrogar este contrato por un plazo de un (1) año y así sucesivamente. Iguales reglas se aplicarán en caso de vencimiento de la prórroga o prórrogas de que fuere susceptible el presente contrato y estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o término inicial.- En razón de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción…

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…

Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: J.M.O., Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)

La cláusula in comento, en criterio de esta alzada en forma expresa contiene la voluntad o intención de las partes, ya que en su parte inicial establece que el contrato de arrendamiento es a término fijo y que su plazo es improrrogable.

Sin embargo, mas adelante las partes establecieron que “si al vencimiento del término EL ARRENDATARIO continuare ocupando El Inmueble y LA ARRENDADORA, cobra o ejerce algún trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha de vencimiento del término contractual, es entendido que ello constituye una manifestación de voluntad de las partes contractuales de prorrogar este contrato por un plazo de un (1) año y así sucesivamente”, es decir, que las partes condicionan la existencia de la prórroga al hecho de que la arrendadora ejerciera alguna acción en contra del arrendatario, a los efectos de evitar la reconducción del contrato.

En este orden de ideas, es necesario advertir que en materia inquilinaria, la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, es por ello, que conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Siendo ello así, es necesario concluir que la estipulación contenida en la cláusula tercera que establece “si al vencimiento del término EL ARRENDATARIO continuare ocupando El Inmueble y LA ARRENDADORA, cobra o ejerce algún trámite o acción judicial para hacer efectivo el cobro de la mensualidad siguiente a la fecha de vencimiento del término contractual, es entendido que ello constituye una manifestación de voluntad de las partes contractuales de prorrogar este contrato por un plazo de un (1) año y así sucesivamente” es nula por contravenir normas de orden público que tienden a proteger al arrendatario.

No quiere decir ello que las partes no pueden estipular contractualmente la prórroga del contrato de arrendamiento, sino que en el caso de marras, las partes expresamente establecieron que “La duración del presente contrato es de: DOCE (12) MESES, fijo o sea que terminará definitivamente el día TREINTA (30) de noviembre del año DOS MIL CUATRO (2004). Este plazo se entenderá como fijo e improrrogable” razón suficiente para concluir que cuando establecen la posibilidad de prórrogas, pero sólo en el caso de que la arrendadora ejerza acciones en contra del arrendatario, están burlando la figura de la tácita reconducción, lo que en modo alguno ocultan, ya que expresamente establecieron “que en ningún caso se operará la tácita reconducción”. Por consiguiente, este juzgador al interpretar el contrato llega la conclusión que el contrató se celebró a término fijo sin prórroga, venciéndose el 30 de noviembre de 2004, tal como lo acordaron las partes.

Se insiste, las normas que regulan la materia inquilinaria son de orden público, resultando concluyente que en caso de estar dadas los supuestos para que opere la tácita reconducción la misma debe declararse aún cuando las partes hayan establecido lo contrario, por estar en juego normas de orden público.

En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

  1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

  2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

  3. - Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula tercera del contrato, las partes pactaron el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

De conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de seis (6) meses, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía un (1) año, venciéndose en consecuencia la prórroga legal el 30 de mayo de 2005, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito, vale decir, que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término no se oponga el arrendador, observando esta alzada que la presente acción fue interpuesta en fecha 16 de octubre de 2006, vale decir, 1 año, 4 meses, 14 días después de vencida la prórroga legal, manteniéndose inerte el arrendador, sin oponerse a que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, razones suficientes para concluir que en el caso sub iudice operó la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de resolución de contrato.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de resolución de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de resolución de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal. ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la por la parte demandada, ciudadano H.H.K.; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL CEDEÑO C.A. contra el ciudadano H.H.K..

No hay condena en costas dada la naturaleza del presente fallo.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ

EL JUEZ TEMPORAL

YASMIN VIVAS

LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 9:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

YASMIN VIVAS

LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 13.148

JAM/DE/MDC.-

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