Decisión nº PJ0042015000040 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Febrero de 2015

Fecha de Resolución23 de Febrero de 2015
EmisorJuzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCarlos Alberto Rodriguez Rodriguez
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 23 de febrero de 2015

204º y 156º

ASUNTO: AP11-R-2009-000594

PARTE ACTORA: ciudadano SEGUNDO M.G., de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.500.087.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana G.C.V., abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.287.

PARTE DEMANDADA: ciudadana M.D.L.Á.F.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-18.601.459.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos J.M.T.H. y R.M.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 116.832 y 45.658, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Llegan las presentes actuaciones a esta instancia, procedente del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de octubre de 2009, por la abogada J.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 116.832, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, y parte demandada en la presente causa, en contra de la sentencia proferida en fecha 14 de octubre de 2009, por el referido Juzgado de causa y que, previo los trámites administrativos de ley, fue asignado a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, para su debida sustanciación y decisión, quien por auto de fecha 8 de marzo de 2010, procedió a darle entrada y previo al avocamiento del Juez de este Tribunal al conocimiento de la causa, ordenó darle el trámite establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de marzo de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de alegatos propios a la causa.

En fecha 20 de abril de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, y mediante diligencia solicitó se dictara sentencia, ratificando dicha solicitud por diligencias sucesivas.

Por auto de fecha 13 de julio de 2011, se acordó la suspensión de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 1, 2, 3 y 4, respectivamente, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En fecha 13 de agosto de 2014, compareció la apoderada judicial de la parte actora, y mediante escrito solicitó la reactivación del proceso, fundamentado en la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1 de noviembre de 2011, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 22 de octubre de 2014, hasta el estado de sentencia.

En fechas 7 y 27 de noviembre de 2014, respectivamente, compareció la apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencias solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

Revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a detallar los actos del proceso en los siguientes términos:

-II-

ANTECEDENTES

Se dio inició la presente controversia mediante demanda interpuesta en fecha 8 de mayo de 2009, por la abogada M.A.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 124.256, en su carácter para la fecha de apoderada judicial del ciudadano SEGUNDO M.G., plenamente identificado en el encabezado del presente fallo, por Desalojo.

Alegó la parte actora, que en el mes de agosto del año 2007, se celebró un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, entre su mandante, quien tiene el carácter de propietario, en lo sucesivo “El Arrendador”, por una parte; y por la otra, la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, signada como “La Arrendataria”, sobre el anexo de un inmueble (cuyo anexo independiente comprende: tres habitaciones, un baño, área de cocina y sala), casa sin número, ubicado en la urbanización El Paraíso, en calle Miranda, Parroquia La Vega (ahora Parroquia El Paraíso) Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora Capital), cuyos linderos están especificados en el escrito libelar.

Que el referido inmueble, es propiedad de su mandante, como se evidencia del Título Supletorio, emanado del entonces Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de esta Circunscripción Judicial, de fecha 17 de enero de 2002.

Que en fecha 30 de agosto de 2007, se celebró un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, entre su mandante y las siguientes personas: el ciudadano J.A. y la ciudadana M.D.L.Á.F.P., concubinos para la fecha, y quienes convinieron en el inmueble señalado anteriormente, pagando un canon de arrendamiento mensual de seiscientos bolívares fuertes (Bsf. 600, 00), hasta la separación de los arrendatarios, la cual ocurriría seis (6) meses después, en el mes de febrero del año 2008, cuando El Arrendador decidió continuar el contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, y El Arrendador, para ayudar a la referida ciudadana decidió disminuirle el canon de arrendamiento mensual, de un monto de seiscientos bolívares fuertes (Bs.f. 600, 00) que pagaban anteriormente ella y su concubino, quedando el canon de arrendamiento ahora en cuatrocientos bolívares (Bs.f. 400, 00) mensuales, de mutuo acuerdo verbal entre las partes contratantes.

Que el 30 de agosto del año 2008, El Arrendador le notificaría personalmente y por escrito a La Arrendataria, que requería la desocupación del inmueble; y ésta estuvo de acuerdo con el planteamiento expuesto por El Arrendador, accediendo a celebrar el Convenimiento de Prórroga por seis (6) meses, a partir de esa fecha, para desocupar el inmueble mencionado dentro de los seis (6) meses acordado, rigiéndose su mandante por lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, Parágrafo Primero y ordinal b), respectivamente, a la fecha de interposición de la presente demanda.

Que La Arrendataria no desocupó, ni tendría previsto hacer entrega del inmueble, y El Arrendatario necesitaría el anexo mencionado para su hija.

Que la ciudadana Y.M.G.C., quien es la persona que tiene la necesidad de habitar la vivienda, y quien también tiene el carácter de propietaria del inmueble mencionado, porque la misma aparece en el Título Supletorio; es decir, la misma es titular de la vivienda conjuntamente con su padre, el cual demuestra la filiación de hija legítima.

Que después de celebrado el Convenimiento de Prórroga, para que procediera la desocupación del inmueble, el cual fue celebrado por escrito, en fecha 30 de agosto del año 2008, La Arrendataria canceló los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de: septiembre de 2008, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bsf. 400, 00), octubre y noviembre de 2008, por la cantidad de ochocientos bolívares (Bsf. 800, 00), diciembre 2008, enero y febrero de 2009, respectivamente, por la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bsf. 1.200, 00).

Que para el día de presentación de la demanda, La Arrendataria adeudaba a su mandante la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 800, 00) por concepto de dos (2) meses de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2009, respectivamente, las cuales se solicitan sean cancelados, en vista de que también habría incurrido La Arrendataria en varias oportunidades en atrasos en los cánones de arrendamiento.

Que en el inmueble objeto de la demanda, además de la demandada, vivirían con ella, su señora madre, su nuevo concubino y un hermano, generando éstas dos últimas personas conflictos y altercados entre ellos mismos, ocasionando inquietud y malestar para el propietario del inmueble, y para sus dos hijos quienes habitan el inmueble principal, y teniendo en cuenta que en dicho contrato de arrendamiento se estableció que solo La Arrendataria habitaría el inmueble, por lo tanto no se habría cumplido dicho acuerdo.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 33 y 34, causal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente a la fecha de interposición de la presente demanda.

Que de lo antes expuesto, se deduce que la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, no cumplió con el Convenimiento de Prórroga para la desocupación y entrega del inmueble, celebrado con El Arrendador el día 30 de agosto de 2008, donde se comprometió a desocupar dentro de los seis (6) meses siguientes al convenimiento expreso celebrado entre las partes, de acuerdo al contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, no cumpliendo dicho acuerdo al no hacer entrega material del inmueble, el día 2 de marzo de 2009.

Que en virtud a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, acude ante el Juzgado de causa, a los efectos de demandar, como en efecto lo hizo, a la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, para que convenga a ello o en su defecto condenada por los particulares especificados por la parte actora en su escrito libelar.

Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 4.800, 00) y solicitó medidas preventivas de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, a los efectos del trámite de citación, señalaron como domicilio procesal de la parte actora en: Avenida Morán, La Quebradita II, Casa No. 13, Parroquia El Paraíso Municipio Libertador; y de la parte demandada en: Anexo del inmueble sin número, ubicado en la urbanización El Paraíso, en calle M.P.L.V. (ahora Parroquia Paraíso), Municipio Libertador del Distrito Federal (ahora Capital).

En fecha 12 de mayo de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto admitiendo la presente demanda por el procedimiento breve.

En fecha 14 de mayo de 2009, compareció la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia consignó los fotostátos necesarios a los fines de tramitar la citación respectiva de la parte demandada.

En fecha 27 de mayo de 2009, compareció el ciudadano W.P., en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio con sede en Los Cortijos, y mediante diligencia consignó recibo de citación debidamente firmado por su destinataria ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificada, dejando constancia de haber cumplido con la misión encomendada.

Por auto de fecha 28 de mayo de 2009, el Tribunal de causa, instó a las partes a comparecer a la sede de dicho Tribunal al tercer (3er.) día de despacho siguiente a la oportunidad procesal prevista para que el demandado diera contestación a la demanda, a los fines de llevar a cabo el Acto Conciliatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 9 de junio de 2009, compareció la ciudadana M.D.L.Á.F., debidamente asistida de abogada, y consignó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 15 de junio de 2009, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de causa para que tuviera lugar el acto conciliatorio, se dejó constancia que la parte demandada no compareció al mismo, ni por si ni por medio de apoderado judicial, razón por la cual no se pudo llevar a cabo dicho acto.

En fecha 16 de junio de 2009, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 16 de junio de 2009, el Tribunal de causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 22 de junio de 2009, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de prueba testimonial.

En fecha 22 de junio de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 25 de junio de 2009, el Tribunal de causa se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 29 de junio de 2009, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de impugnación de documentales.

En fecha 10 de julio de 2009, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de causa para que tuviera lugar el acto de declaración de testigos, se dejó constancia de la comparecencia de la ciudadana C.N.L.D.L., venezolana y titular de la cédula de identidad No. V.26.621.721, quien respondió a las interrogantes efectuadas al efecto.

En fecha 14 de octubre del año 2009, el Juzgado de causa Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando Procedente la pretensión de Desalojo incoada por el ciudadano SEGUNDO M.G., antes identificado, contra la ciudadana M.D.L.Á.F., antes identificada; ordenando en consecuencia a la parte demandada a la entrega material del inmueble objeto de la demanda.

En fecha 28 de octubre de 2009, compareció la abogada J.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 116.832, quien actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana M.D.L.Á.F., mediante diligencia apeló de la sentencia de fecha 14 de octubre de 2009, proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo oída dicha apelación en ambos efectos, por auto de fecha 4 de noviembre de 2009, ordenándose en consecuencia la remisión de la causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil del Área Metropolitana de Caracas.

Quedó así trabada la litis.

-III-

Planteada en estos términos la presente controversia, este Sentenciador antes de decidir observa:

Conoce esta instancia del Recurso de Apelación interpuesto en fecha 28 de octubre de 2009, por la abogada J.M.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 14 de octubre de 2009, proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Procedente la pretensión de Desalojo.

En cuanto a la demandada por desalojo incoada por el ciudadano SEGUNDO M.G. contra la ciudadana M.D.L.Á.F.P., ambas partes ut supra identificadas, se pudo constatar que el actor intentó la acción con el propósito de que La Arrendataria desocupara el inmueble objeto fundamental de la causa, por una parte, por encontrarse la misma incursa en la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, “…En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”; y por otra parte, por el incumplimiento en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento, oportunos y consecuentes, de conformidad con el literal “a” eiusdem, desde su último pago en fecha 19 de mayo de 2009.

Ahora bien, considera este Juzgador antes de emitir el pronunciamiento respectivo del recurso interpuesto, dejar constancia que de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman la presente causa, se pudo observar que la parte demandada, por medio de representación judicial, simplemente se limitó a apelar de manera genérica sin argumentos de fondo, la sentencia proferida por el Tribunal de causa, verificándose así que no consta actuación alguna en esta Instancia relacionado a los elementos de hecho y de derecho que dieron fundamentación para interponer el presente recurso. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.

Siendo así, y entrando al fondo del recurso planteado, resulta un elemento fundamental para intentar la acción de Desalojo, la existencia previa de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado, y en base a ello, quien aquí decide pasa hacer las siguientes consideraciones:

El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios contempla lo siguiente:

…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales

a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

(Cursivas y negrillas de este Tribunal).

De la redacción del encabezado de este artículo se desprende que el legislador dispone que para que sea procedente la acción de desalojo, deberá versar ésta sobre un contrato de arrendamiento verbal o sobre un contrato escrito a tiempo indeterminado, y además dicha acción debe estar fundamentada en cualesquiera de las siete (7) causales tipificadas en el artículo 34 eiusdem.

A su vez, se desprende de marras que se tienen como cierto los siguientes hechos y que no son objeto de controversia en el presente litigio: primeramente que existe un contrato de arrendamiento entre las partes, y segundo que dicho contrato en virtud del transcurso del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada Arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada Arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Como contrato, presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del Arrendador es mantener al Arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del Arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.

Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente al artículo siguiente:

Artículo. 1159: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en v.d.P. de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

En el presente caso, la parte demandante basó su pedimento fundamentando las causales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de interposición de la presente demanda, el hecho de la necesidad que tiene una hija del propietario-arrendador de habitar la vivienda (causal “b”).

A este respecto es necesario establecer que para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado. 2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.- Por último y el requisito de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Adecuando los elementos probatorios traídos al proceso por las partes y en v.d.p. de la comunidad de la prueba llegamos a las siguientes conclusiones:

En relación al primer requisito, se ha determinado que consta en autos un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano SEGUNDO M.G. y la ciudadana M.D.L.Á.F.P., antes identificados, con un término de duración de seis (6) meses contados a partir del día 30 de agosto de 2008, sin prórroga, y cuya desocupación, de acuerdo al convenio suscrito por las partes, debía acontecer el 2 de marzo de 2009, sin embargo La Arrendataria continuó en posesión del inmueble ajustándose dicha situación a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que establece que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

De manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la demandada se transformó en virtud de la actitud de las partes en un contrato a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

El segundo de los requisitos señalados es el traído a las actas procesales denominado Titulo Supletorio de propiedad a su favor sustanciado por ante el entonces Juzgado Cuarto de Primera Instancia de Familia y Menores de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de enero de año 2000. En relación a la valoración sobre la validez del referido Título evacuada por el Tribunal A-quo, como documento demostrativo de la propiedad a favor de la parte accionante en la presente causa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0100 del 27 de abril de 2001, expediente Nº 278, ratificando sentencias anteriores del mismo Tribunal, y analizando un Título Supletorio de propiedad, que también es un justificativo de testigos, estableció el siguiente criterio:

“...Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso I.O.D.G. contra P.R., estableció la siguiente doctrina:

“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

Así lo ha interpretado esta Corte:

…Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....

Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de p.m., por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.

De la revisión de la actas, esta Sala constata que en el sub judice no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de p.m., por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes.

Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Asi, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso P.S. contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:

...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...

.

De las doctrinas transcrita y el estudio detenido sobre los fundamentos de la denuncia y las actas del expediente, la Sala, concluye que el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de p.m., primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de p.m., deja a salvo los derechos de terceros.

Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-quinta Nº 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que éllo haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada.

En consecuencia, la recurrida infringió el artículo 1.359 del Código Civil, al darle el valor probatorio contenido en esta norma a un título supletorio, e infringió, por vía de consecuencia, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que basó su declaratoria de con lugar la acción reivindicatoria, en una prueba mal valorada; todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Asi se decide...”

Si bien es cierto que la anterior sentencia, lo fue con motivo de un análisis de un Título Supletorio de propiedad, sin embargo la misma es perfectamente aplicable al caso de autos, ya que, al igual que los Títulos Supletorios, el justificativo de testigos evacuados ya sea ante una notaría o ante un Juzgado, son actuaciones preconstituidas donde no interviene la parte contraria, por lo que es necesario que los testigos que intervinieron en la conformación de tal actuación extraprocesal, sean traídos a juicio a los fines de garantizarle a la contraparte el control de la prueba y en consecuencia al debido proceso y al derecho a la defensa.

Por tal virtud, es menester, para que el Juzgador ratificar la acertada valoración realizada por el Tribunal de la causa del Título Supletorio en cuestión, al establecerse por imperio jurisprudencial, que los mismos deben ser ratificados en juicio a través de los testimonios de las personas que intervinieron en su confección, ya que dichas documentales son actuaciones extrajudiciales preconstituidas y por lo tanto el Juez no puede otorgarle el valor probatorio que merecen los documentos públicos. Por tales motivos y por cuanto el mencionado justificativo de testigos o Título Supletorio de Propiedad, no fue ratificado por los testigos que actuaron en su confección, no se le otorga ningún valor probatorio, y consecuentemente, no se cumple así con uno de los requisitos básicos para que proceda la solicitud de Desalojo fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocada. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en relación al fundamento de la pretensión de Desalojo, en base al literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”; motivada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril del año 2009, le correspondería la carga de la prueba a la parte demandada, toda vez que su defensa en el Juzgado de causa en la oportunidad para la contestación de la demanda, consistió en alegar que los referidos cánones de arrendamiento los pagó el día diecinueve (19) de mayo de 2009, los cuales fueron recibidos por la ciudadana M.P., quien fungía como supuesta concubina del ciudadano SEGUNDO M.G., y quien el mismo tiempo fungía como administradora del bien inmueble propiedad del identificado arrendador, sin más argumentos.

Al respecto considera este Juzgador, invocar las siguientes disposiciones legales:

Establece el artículo 1159 del Código de Civil:

…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley...

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil contempla:

…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

Siendo esto así, por un lado, la parte demandada por medio de representación judicial, promovió en el denominado Capítulo II, de las Documentales, en copia al carbón marcada “A”, recibo de pago de los Cánones de Arrendamiento de los meses de MARZO, ABRIL y MAYO de 2009, valorado y admitido por el A-quo de lo cual, reiteró textualmente, “…fueron pagados por su representada en fecha 19 de mayo de 2009…” ; y por otro lado, de la lectura minuciosa realizada al aludido Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano SEGUNDO M.G. y la ciudadana M.D.L.Á.F., antes identificados, se desprende entre otras cosas, que: “…celebran contrato intuito personae donde las partes se ponen de acuerdo para que la señora dentro de seis meses desocupe el apartamento que actualmente ocupa como vivienda el cual está constituido por tres habitaciones, baño cocina y sala, la cual deberá cancelar la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes al vencimiento de cada mes dicha prórroga es de acuerdo con lo establecido en la ley…”; constándose efectivamente que, si bien es cierto fueron consignados los cánones demandados por la parte actora por ante el Tribunal de causa, como prueba de haber sido cancelados, no es menos cierto que estos pagos fueron realizados indudablemente por la Arrendataria de manera acumulativa y extemporánea; y no mensualmente como lo establece el contrato de marras, razón por la cuál considera quién aquí decide, que se evidencia claramente el incumplimiento de las obligaciones como arrendataria a que se está obligada, tal como lo señala el contrato suscrito entre las parte intervinientes en el presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

La sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL de fecha 27 de noviembre de 2007, en recurso de revisión interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA 200555 C A. señaló: ”…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos...”

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la cancelación del canon es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Y ASÍ SE DECIDE.

Resulta importante ratificar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago, es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el caso de marras que no se cumplió con lo antes mencionado para que tengan validez los pagos realizados, por cuanto se evidencia de la instrumental consignada en autos identificado como factura o recibo de pago por la propia parte accionada en la oportunidad para la promoción de pruebas, lo que evidencia es que la arrendataria consignó el pago de mensualidades atrasadas, como se evidencia claramente en la factura inserta al folio cincuenta y nueve (59) del expediente al leerse textualmente: “…Hemos recibido de la señora M.d.L.Á.F. C.I. 18.601.409, la suma de mil doscientos bolívares por concepto de pago de dos meses atrasados correspondiente al mes de Marzo, Abril y Mayo correspondiente a los 3 meses…”, por lo que sacando un computo de cualquier forma como lo ha ordenado la jurisprudencia reiterada de nuestro M.T., no cabe la menor duda que están hechas las cancelaciones fuera de todo tiempo legal. Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, determinada como ha sido la extemporaneidad de las cancelaciones arrendaticias realizadas, las cuales este Juzgado, actuando en alzada en virtud al recurso de apelación planteado por la parte demandada, en contra de la sentencia proferida en fecha 14 de octubre de 2009, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, se acoge a esta valoración; lo que permite concluir la verificación en la presente controversia del supuesto fáctico previsto en el literal “a” del citado artículo 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario vale decir, “falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas”, resultando forzoso para este Juzgador, vista la configuración de los supuestos señalados supra, imprescindible reiterar la decisión adoptada por el Juez A-quo en base al fundamento de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y declarar que la apelación planteada resulta improcedente en derecho, tal como será confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada J.M.T.H., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.D.L.Á.F.P., parte demandada, en contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 2009, dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada y se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano SEGUNDO M.G. contra la ciudadana M.D.L.Á.F.P., sobre un (1) inmueble constituido por un (1) anexo independiente comprendido por tres habitaciones, un baño, área de cocina y sala, situado en el inmueble o casa sin número, en la Urbanización El Paraíso, en calle Miranda, Parroquia La Vega (ahora Parroquia El Paraíso), Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran señalados en el escrito libelar.

SEGUNDO

Se condena a la ciudadana M.D.L.Á.F.P., debidamente identificada, a desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a la parte actora, completamente desocupado, libre de personas y de bienes de su propiedad, y en las mismas condiciones en que lo recibió.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 23 días del mes de febrero de 2015. Años 204º y 156º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Oscar Luis Medina Coronado

En esta misma fecha, siendo las 11:42 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Oscar Luis Medina Coronado

Asunto: AP11-R-2009-000594

CARR/OLMC/cj

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR