Decisión nº 1891-03 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 24 de Agosto de 2004

Alega la parte actora que el demandado es propietario de un apartamento signado con las siglas 5-B, ubicado en el quinto piso del Edificio “Morichal”, en la calle 98 con la Circunvalación No.2, sector Sabaneta, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 25 de Mayo de 2001, bajo el No. 28, tomo 3, protocolo primero, segundo trimestre. Que dicho ciudadano ha incumplido con las cargas comunes a los que se encuentra obligado de conformidad con el documento de condominio, por lo que adeuda por concepto de cuotas ordinarias de Condominio de dicho edificio, la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.734.650,oo), suma esta que discrimina de la siguiente manera: PRIMERO: La cantidad de NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 980.000,oo), por concepto de capital correspondiente a los meses de Enero de 2000, hasta Mayo de 2002, a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo), cada cuota, y la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,oo), por concepto de las cuotas de los meses de Junio de 2002, a Diciembre 2002, a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), cada cuota; SEGUNDO: Por concepto de cuotas extraordinarias la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 299.950,oo); TERCERO: por honorarios profesionales reclama la suma de QUINIENTOS VEINTE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 520.395,oo); CUARTO: la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), por concepto de gastos extrajudiciales del edificio Morichal; QUINTO: por concepto de intereses moratorios calculados al 1% mensual la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo); Todo lo cual genera la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCO MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 2.605.045,oo). Es por lo anteriormente expuesto que acude a demandar, fundamentando su pretensión en el artículo 14, de la Ley de Propiedad Horizontal, al ciudadano P.S.L.O., ya identificado, para que convenga en cancelar o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, la cantidad total anteriormente referida.

Consigna conjuntamente con su demanda Acta de Asamblea de Copropietarios celebrada el 29 de octubre de 2002; relación de cuotas especiales, cuotas ordinarias y extraordinarias del Condominio Chaguaramo, Morichal correspondientes a los meses de diciembre de 1999 a septiembre de 2002 y proceso extrajudicial septiembre 2001. Igualmente acompaña recibos de pago emitidos por el Condominio Chaguaramo Morichal correspondiente a las cuotas ordinarias de los meses de Enero 2000 a abril 2001, y mayo 2002 a diciembre 2002, y cuotas extraordinarias de los meses de febrero y marzo de 2001.

La demanda es admitida por este Tribunal en fecha 23 de Enero de 2003, ordenándose el emplazamiento del demandado para el segundo día hábil siguiente.

En fecha 30 de enero de 2003, en vista a solicitud de medida cautelar, este Juzgado decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble ubicado en el quinto piso del edificio Morichal, apartamento 5-B, propiedad del demandado, para lo cual es librado oficio a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya respuesta es remitida a este Despacho en fecha 10 de abril de 2003.

En fecha 7 de Abril de 2003, acude ante este Despacho el ciudadano P.S.L., asistido en ese acto por el abogado en ejercicio C.V.M., inscrito en el Inpreabogado bajo en No.57.136, a darse por citado en el presente proceso.

En su oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 21 de enero de 2003, el abogado en ejercicio C.V.M., con el carácter de apoderado del demandado, según poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 8 de abril de 2003, anotado bajo el No. 69, Tomo 29, da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Afirma que su representado celebro en fecha 24 de Abril de 2002, contrato de compra-venta con la ciudadana D.J.M.R., venezolana, mayor de edad, soltera, portadora de la cedula de identidad No. 5.801.089, por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo, quedando inserto bajo el No. 91, Tomo 48, por lo que manifiesta que dicha ciudadana es la única dueña del inmueble de conformidad a lo establecido en los Artículos 1359 y 1360, del Código Civil, indicando que con el referido traspaso se extinguió la obligación como lo indica el Articulo 1282 ejusdem, y como se desprende de los Artículos 1159, 1160, 1161, las consecuencias, recaen en el comprador, subrogándose en las obligaciones del vendedor.

Continúa afirmando que el administrador no hizo la más mínima gestión de cobranza, ya que refiere que cuando el administrador va a elaborar los recibos de cobro de condominio, lo hace en forma mensual, en secuencia numérica consecutiva, con la fecha del mes respectivo, quedando asentado en el libro de contabilidad la numeración en seguidilla para cada copropietario, independientemente de su pago o no, se elaboran a continuación, de tal forma que cada numero de otra decena le vuelve a tocar al copropietario, y nunca una numeración seguida ni cercana para un mismo copropietario por muchos meses.

Así mismo, impugnó el instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, de fecha 25 de Mayo de 2001, bajo el No. 28, Tomo 3, Protocolo 1, del Segundo Trimestre, y opuso el instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, de fecha 20 de Julio de 2001, bajo el No. 28, Tomo 3, Protocolo 1, de los libros respectivos.

Invocó la Tutela Judicial Efectiva a la cual alude el Articulo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que complementa el Articulo 257 ejusdem, indicando que no puede obligar a que la compradora registre, pues depende de su voluntad, ni que el condominio actor, no tenga organizado su trabajo en cuanto a la lista de propietarios, ni relacione en la demanda, datos de titulo que no son los verdaderos.

Por ultimo cita en garantía, que afirma lo excluye de responsabilidad, a la ciudadana D.J.M.R., antes identificada.

En fecha 24 de abril de 2004, el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia consigna en original dos recibos, el primero de ellos numerado 4103 de fecha 16 de noviembre de 2001 por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) y el segundo de ellos de fecha 11 de diciembre de 2002 por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) emitidos a nombre de D.M., apartamento 5-B.

En fecha 19 de mayo de 2003, el abogado E.L.S. consigna recibo original de fecha 12 de diciembre de 2003, donde el Condominio del edificio Chaguaramo Morichal pagó por concepto de redacción de libelo de demanda, por cobro de cuotas de condominio al ciudadano P.L., la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo).

Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2003, la parte demandada impugna el recibo consignado por el apoderado judicial de la parte actora.

Mediante decisión repositoria de fecha 30 de Julio de 2003, este Juzgado ordeno la nulidad de los actos de procedimiento posteriores a la contestación de la demanda y se repuso la causa al estado en que se verifique la citación de la ciudadana D.J.M.R., para que comparezca en el segundo día hábil siguiente, mas tres días, suspendiéndose la causa por 90 días, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 382 y 386 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de agosto de 2003 es admitido por este Juzgado demanda que por Cobro de Honorarios Judiciales y Daños y Perjuicios fuere intentada por el apoderado actor, ciudadano E.L.S., en contra de P.S.L.O., demandado en la causa, siendo desistido el anterior procedimiento por el actor en diligencia de fecha 19 de agosto de 2003.

Mediante diligencia fechada el 29 de Octubre de 2003, la parte actora solicita la reanudación de la causa, en virtud de haber transcurrido de manera integra los noventa días de suspensión acordados por este Juzgado. Por auto de fecha 30 de Octubre de 2003, se ordena la continuación del proceso.

El apoderado judicial de la parte demandante, introduce escrito de promoción de pruebas en fecha 3 de Noviembre de 2003, donde ofrece las siguientes:

 Ratifica Acta de Asamblea de Junta de Condominio de fecha 29 de Octubre de 2002, inserta en el folio 79 y 80 del libro de Actas de la Junta de Condominio del Edificio CHAGUARAMO MORICHAL.

 Copia acompañada al libelo de demanda, marcada con la letra E, donde se especifican los meses de plazo cumplido y sin cancelar.

En fecha 7 de Enero de 2004, comparece la ciudadana D.J.M.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 5.801.089, y de este domicilio, asistida en ese acto por los abogados en ejercicio y de este domicilio C.G.V.M., identificado en actas y N.E.H.A., Inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.526, y expusieron:

Afirma que este Juzgado según Resolución de fecha 30 de Julio de 2003, ordeno citarle en Garantía, con el fin de contestar la Cita propuesta. Continua afirmando, que de acuerdo con lo establecido en el Articulo 213 del Código de Procedimiento Civil, siendo la primera oportunidad, solicita la nulidad del proceso en base a las siguientes razones:

Afirma que al estar la presente causa en el estado de dictar Sentencia, fuera del termino establecido por Ley, de conformidad con el Articulo 890 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal tiene la obligación de notificar a las partes para la continuación de las instancias, así mismo refiere que “Paralizada la causa y solicitada la continuación, hay que notificar a la otra parte o a su apoderado, bien por medio de boleta dejada en la casa del que haya de citarse o por carteles, en dicho caso, se hará en el domicilio de la demandada, como si fuera para que diere contestación a la demanda”.

Por otro lado refiere que el Tribunal no se pronuncio sobre la cita garantía en el momento de la contestación de la demanda por la parte accionada, cometiendo a su juicio un error inexcusable de derecho, al no aplicar la Ley.

Afirma que en la Resolución de este Tribunal de fecha 30 de Julio de 2003, que ordenó Citarle en Garantía, con el fin de contestar la Cita, afirmando que en la contestación de la demanda se encuentra la dirección procesal de la citada en garantía, no librando los recaudos de citación, y por ende no entregándoselos al Alguacil de este Tribunal, para cumplir con lo ordenado, por cuanto dicha resolución no menciona quien debe impulsar la citación, y es bien sabido a su juicio que donde el legislador no distingue, no le es dable hacerlo al interprete, igualmente el Tribunal en atención al principio de celeridad y economía procesal, lesiono sus derechos constitucionales, contenidos en los Artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional.

Mediante resolución de fecha 19 de Enero de 2004, este Juzgado acordó la reposición de la causa, al estado en que se verifique la notificación de las partes, declarando la nulidad de los actos de procedimiento realizados con posterioridad al Auto de fecha 30 de Julio de 2003.

En fecha 20 de Enero de 2004, la parte actora se dio por notificada de la anterior decisión. En fecha 02 de Febrero de 2004, el Alguacil natural de este Juzgado realizo la notificación del demandado P.L..

Mediante diligencia de fecha 30 de Abril de 2004, la citada en garantía ciudadana D.J.M., asistida por el abogado en ejercicio y de este domicilio C.V.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 57.136, se dio por citada en la causa.

En fecha 7 de Mayo de 2004, la citada en garantía dio contestación a la cita en los siguientes términos: Afirma que es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio, según consta de documento debidamente otorgado ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo, quedando inserto bajo el No. 91, Tomo 48. Continúa afirmando que el administrador no hizo la más mínima gestión de cobranza, ya que refiere que cuando el administrador va elaborar los recibos de cobro de condominio, lo hace en forma mensual, en secuencia numérica consecutiva, con la fecha del mes respectivo, quedando asentado en el libro de contabilidad la numeración en seguidilla para cada copropietario, independientemente de su pago o no, de tal forma que cada numero de otra decena le vuelve a tocar al copropietario, y nunca una numeración seguida ni cercana para un mismo copropietario por muchos meses. Igualmente manifiesta que no existe ni consigno en el expediente los recibos de cobro del mes de Mayo de 2001, hasta el mes de Abril de 2002, por lo que afirma que el actor no acompaño el instrumento fundamental de su acción. Por otra parte refiere que en el Acta de Asamblea del Condominio, consignada por la actora se evidencia que la asamblea autorizo demandar a su persona y no al ciudadano P.L., y afirma que el demandante no consignó los recibos de pago a su nombre No. 4103, de fecha 16/11/2001, y de fecha 11 de diciembre de 2002, por lo cual niega y rechaza los hechos y documentos alegados por el demandante.

En fecha 13 de Mayo de 2004, la citada en garantía promovió los siguientes medios probatorios:

 Invoca el principio de Adquisición Procesal y Comunidad de la Prueba.

 Invoca el valor probatorio del documento de compraventa del ciudadano P.L. a D.J.M..

 Ratifica la prueba de exhibición evacuada en la causa, así como los recibos donde consta que la parte actora recibió el 16/11/2001, recibo No. 4103, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), y recibo sin numero por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), ambos a nombre de D.M., apartamento 5B, el ultimo calzado con la firma del Dr. E.L..

 Recibo de cobro No. 5140, de fecha 16 de Febrero de 2002, por cobro de la cuota del mes de Febrero de 2001.

En fecha 13 de Mayo de 2004, la citada en garantía otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio y de este domicilio C.V.M. y N.E.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.136 y 16.526, respectivamente.

En fecha 17 de Mayo de 2004, la parte actora produjo escrito de pruebas, en el cual ratifico los instrumentos producidos junto al Libelo de la demanda.

En fecha 20 de Mayo de 2004, día y hora previamente fijados por este Tribunal para llevar a efecto la exhibición solicitada por la parte citada en garantía, se procedió a llevar a cabo el acto, no compareciendo la parte actora, por lo que el apoderado de la promovente expuso: Solicito se tengan como ciertos los datos afirmados por su representada, y opuso a la parte actora que no cumple de llevar la administración y los libros de contabilidad, diario e inventario, e igualmente afirmó que los recibos de Mayo de 2001 a Abril de 2002, no aparecen acompañados al Libelo de la demanda.

En fecha 26 de mayo de 2004, el apoderado judicial de la citada en garantía consigna escrito de informes.

Este Tribunal en fecha 3 de junio de 2004, de conformidad con el ordinal 1ro. del artículo 514 del Código de Procedimiento Civil dicta auto para mejor proveer, en el sentido de hacer comparecer al apoderado actor abogado E.L.S., a las diez de la mañana del tercer día de despacho siguiente, a fin de que aclare los hechos que le serán requeridos por este órgano jurisdiccional.

Mediante diligencia de fecha 9 de junio de 2004, el apoderado judicial de la parte demandante abogado E.L.S., solicita ante este Despacho oficie a la Fiscalía del Ministerio Público, afirmando que el abogado C.V. ha cometido el delito de Prevaricación por ser apoderado judicial de la parte demandada y la citada en garantía.

El abogado C.V.M. interpone escrito en fecha 10 de agosto de 2004, donde da contestación a la acusación de prevaricación formulada en el proceso, y afirmando que tal acusación constituye el delito de calumnia contra su persona.

En fecha 17 de agosto de 2004, día y hora fijados para el cumplimiento del auto para mejor proveer dictado por este Despacho, comparece el abogado E.L.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y ante el interrogatorio formulado por el Tribunal declara lo siguiente: Que el recibo cursante en el folio 122 de fecha 16 de noviembre de 2001 y distinguido con el No. 4103, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), es por concepto de abono a la cuenta pendiente que posee el apartamento 5-B del Edificio Morichal, que se reclaman en la demanda. En relación al recibo cursante en el folio 123 de fecha 11 de diciembre de 2002, a favor de la ciudadana D.M. por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), en el que se indica que la suma pagada está destinada al pago de condominio y honorarios profesionales, correspondientes al apartamento 5-B del edificio Morichal, afirma que fue destinado al pago de condominio la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), a la deuda imputada desde el mes de diciembre de 1999 hasta septiembre de 2002, y lo restante fue imputado al pago de honorarios profesionales. Por último el abogado depositor expone que sus respuestas fueron dadas conforme al estado financiero del año 2002 del Condominio Chaguaramos Morichal, y el acta de Asamblea celebrada el 29 de octubre de 2002.

PUNTO PREVIO

I

DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER OTORGADO POR LA PARTE ACTORA

Se observa que la parte demandada y la tercero citada en garantía alegan encontrarse viciado el poder otorgado por el ciudadano I.V. al abogado E.L.S., a fin de que representase a la parte actora en el presente juicio. Ello en virtud de que en el Acta de Asamblea de Condominio del Edificio Chaguaramos Morichal de fecha 29 de octubre de 2002, al autorizarse al poderdante como Administrador para otorgar poder al mencionado abogado, para demandar por el pago de cuotas de condominio insolutas a los copropietarios mencionados en dicha acta, observándose que en ella aparece señalada la ciudadana D.M., como propietaria del apartamento 5-B y no el demandado.

Sin embargo, se observa que una vez consignado en actas el poder antes referido, tanto la parte actora como la demandada y la tercera en la causa desplegaron distintos actos de naturaleza procesal, sin que estos últimos hubiesen impugnado el mandato, en la primera oportunidad en que se hicieron presentes en autos, sino en un momento posterior. Así, se observa que fueron varias las intervenciones del demando P.S.L.O., antes de plantear la impugnación del poder conferido al apoderado actor, y por su parte, la tercera interviniente en la causa, ciudadana D.M., al momento de hacerse por primera vez presente en el proceso en fecha 7 de enero de 2004, oportunidad en la que solicitó la reposición de la causa, no impugnó el precitado poder.

Así, se tiene que conforme al artículo 213 eiusdem, el origen del perjuicio sufrido dejó de ser la supuesta indefensión que les causa el conferimiento del mandato en los términos reseñados, quedando sustituida la imperfección del mandato por una razón subjetiva, como lo es la omisión de la actuación oportuna del litigante, que la doctrina nacional la califica como una omisión negligente, y conforme a la norma en referencia, el vicio en el poder queda subsanado por no haber sido hecha su impugnación en la primera oportunidad posterior a su otorgamiento o consignación en autos.

Además, se observa que el referido poder fue otorgado por persona que desempeña el carácter de Administrador en el Condominio demandante, y que el Notario en el momento de la autenticación, tuvo a la vista el acta de fecha 29 de octubre de 2002, mediante la cual se le otorgan facultades al mencionado ciudadano, para otorgar un poder al abogado en cuestión, todo lo cual le da a dicho poder la validez necesaria para que los actos cumplidos por el apoderado actor, ciudadano E.L.S. surtan efectos en el presente proceso y vinculen al poderdante. Por lo tanto, quedo validado y auténtico el mandato conferido por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO CHAGUARAMO MORICHAL, al abogado apoderado, y en consecuencia válidas las actuaciones procesales por él realizadas, conforme al mandato conferido. ASÍ SE DECIDE.

II

DE LA CUALIDAD DEL DEMANDADO EN EL PROCESO Y DE LA CITADA EN GARANTIA

En el presente proceso surge un planteamiento relativo a la falta de cualidad del demandado para sostener la causa, ya que de conformidad con el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, esta cualidad pasiva para ser obligado al pago de los gastos comunes, corresponde al actual propietario del inmueble. De esta forma el demandado afirma no ser el actual propietario del inmueble, cuyas cuotas de condominio se reclaman, para lo cual pide sea citada en garantía la ciudadana D.J.M., a quien alega haber traspasado su propiedad.

Así, se observa que la Citada en Garantía, al momento de dar contestación a la cita planteada, afirmó ser la propietaria del inmueble causante de las cuotas de condominio demandadas, produciendo un documento de compraventa Autenticado, por medio del cual adquiere del ciudadano P.L. el inmueble en cuestión. No obstante, si bien es cierto que este documento surte efectos entre las partes contratantes, es decir, D.J.M. Y P.L., el mismo por carecer de las formalidades del Registro no puede ser opuesto a terceros, en este caso a la Junta de Condominio demandante. En este sentido, es importante acotar que la propiedad de los bienes inmuebles se demuestra con la presentación de un documento protocolizado, por tratarse de un bien sometido a las formalidades del registro por mandato del Ordinal 1º del Artículo 1920 del Código Civil. Por lo cual, ante la falta de presentación de un instrumento con las características anotadas, resulta inoponible a un tercero ajeno al contrato, por mandato expreso del aparte único del Articulo 1924 ejusdem, que establece: Cuando la ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de pruebas, salvo disposiciones especiales”.

Así mismo, es preciso destacar que por tratarse la pretensión contenida en la demanda, de una reaclamación dineraria emanada de cuotas de condominio, y como quiera que el apartamento 5-B del Edificio Morichal, se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, como consta del documento de condominio de dicho Edificio producido por el apoderado actor, será necesario tomar en cuenta para determinar la intervención de la tercera llamada a la causa, las disposiciones de la Ley especial que reglan los derechos y cargas atribuibles a los condóminos, dada la aplicación preferente de sus normas por la especialidad de dicha Ley.

En este sentido encontramos que conforme al Artículo 7 de Ley de Propiedad Horizontal “…A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo…”. De la misma manera el Articulo 11 ejusdem dispone:”Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos según el caso:

1. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;

2. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios…”.

Por su parte el Artículo 13 de la referida Ley establece:”La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquel hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este Artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”.

Así las cosas, al haber invocado tanto el demandado como la Citada en Garantía, la propiedad de esta ultima sobre el inmueble objeto de la presente acción de cobro, como cualidad para intervenir en la causa, han debido producir en juicio los medios o instrumentos conducentes para acreditar esta postura procesal ante un tercero. De esta forma, no pueden pretender que el condominio demandante tenga que entablar y discutir su pretensión con una persona distinta a la elegida como sujeto pasivo en el proceso, ya que por mandato de la Ley de Propiedad Horizontal existe de manera expresa una facultad ex lege de llamar al proceso como demandado a quien aparezca en la Oficina Subalterna de Registro como propietario del inmueble y hasta tanto el tracto sucesivo del mismo no se produzca a favor del nuevo adquirente, no puede por tanto tenerse en la causa como valida y procedente la intervención de la tercera citada, ante su falta de cualidad para ser parte en el presente litigio, quedando excluida como parte material en esta causa. En virtud de las anteriores consideraciones, este juzgador estima que el demandado posee la cualidad necesaria para poder sostener el presente proceso, en virtud de tener el carácter de propietario frente a la parte accionante, de conformidad con instrumento protocolizado en fecha 20 de julio de 2001 bajo el No. 28, Tomo 3, Protocolo 1º, tercer trimestre de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. ASÍ SE DECIDE.

Respecto a la citación en garantía formulada en el presente proceso, y el carácter con el cual ella comparece en la causa, este juzgador estima conveniente en primer término realizar algunas breves consideraciones en torno a este tipo de intervención de terceros, prevista en el Ordinal 5º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. La cita de saneamiento y de garantía se define como la institución mediante la cual, dentro del ámbito de un proceso pendiente, puede realizarse el derecho que afirma una parte o ambas, a ser saneadas o garantizadas por un sujeto extraño a la relación procesal. Mediante este llamamiento se formula una pretensión contra el tercero, que es considerada accesoria de la pretensión objeto del proceso principal, porque está subordinada a ella, por lo que la demanda en garantía realizada vía incidental dentro de otro proceso, es propiamente una demanda condicional o eventual, propuesta in eventum, esto es, para el caso de que la demanda principal sea declarada con lugar condenando al demandado. Ahora bien, mediante la cita de saneamiento se pueden hacer valer dos pretensiones: a) que el citado venga a la causa principal a coadyuvar con el citante en la defensa y b) indemnizar a éste los daños que resulten a su cargo por el vencimiento del citante en el juicio principal. Sin embargo, nada impide que el citante de saneamiento pueda limitar el contenido y finalidad de la cita a la sola pretensión a la defensa, reservando para un litigio autónomo posterior la pretensión de indemnización.

De conformidad con el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el adquiriente de un inmueble condenado al pago de las cuotas de condominio causados antes de haberlo adquirido, posee el derecho de repetir estas cantidades contra el enajenante del inmueble, de lo cual se deriva que en el presente caso, para el evento de que el accionado sea condenado al pago de las pretensiones demandadas, este podrá a su vez accionar en contra de la tercera interviniente, para repetir lo pagado en nombre de ella. Sin embargo, se tiene que mediante la proposición de cita en garantía, formulada por el demandado en su contestación de la demanda, éste no formuló una pretensión en contra del tercero interviniente, sino que antes bien, la cita quedó reducida a la simple litis denuntiatio o llamamiento a la causa, desprovista de toda pretensión de condena. Ello es así, en virtud de que en su escrito de contestación a la demanda, el accionado se limita a pedir la citación en garantía de la tercero, identificándola y justificando en que calidad hacía el llamamiento, pero sin formular pretensión alguna en contra de ella, para lo cual hubiese sido necesario una relación de hechos y del derecho en la cual se fundamentaba, una especificación de los montos que le requería, a que períodos correspondían, entre otros. Por lo tanto, en virtud de las anteriores consideraciones, se estima que la actividad desplegada por la tercero llamada en garantía, es a los solos efectos de coadyuvar a la defensa del demandado, por poseer un interés jurídico reflejo en la causa, pero ello no puede conllevar a una decisión condenatoria por parte de este juzgador, al no haber sido formulada contra ella una verdadera pretensión. ASÍ SE DECIDE.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Se observa del Libelo de demanda, que la parte actora pretende del demandado el pago de la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCO MIL CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.2.605.045,oo), por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, intereses legales, gastos extrajudiciales y honorarios profesionales. La parte accionada al momento de dar contestación a la demanda, invocó la extinción de las obligaciones reclamadas en cuanto a su persona se refiere, en virtud de afirmar no ser el propietario actual del mencionado inmueble. Así mismo, indicó que la Administración del condominio demandante no realizo ningún tipo de cobranza.

Sin embargo, entrando a examinar las posturas de las partes en el proceso, se tiene que éstas, conforme a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “… tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. De lo anterior, se deduce de manera expresa la imposición del actor de demostrar los hechos alegados en la demanda, como derivación específica de la presunción de inocencia del reo, imputado o demandado, y a su vez la carga por parte del demandado que pretende desprenderse de la obligación reclamada por el actor, de probar el hecho extintivo o impeditivo que lo libere de su cumplimiento.

Ahora bien, el actor produce como documentos fundamentales a su demanda, recibos privados de cuotas de condominio emitidos por el administrador de la Junta de Condominio del Edificio CHAGUARAMO-MORICHAL, correspondientes a las cuotas ordinarias de los meses de enero de 2000 a abril de 2001 y de mayo de 2002 a diciembre de 2002, y cuotas extraordinarias correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2001. Igualmente se acompaña a la demanda relación de cuotas especiales, ordinarias y extraordinarias de condominio correspondientes a los meses de diciembre de 1999 a septiembre de 2002, y acta de Junta de Condominio de fecha 29 de octubre de 2002 en donde se le imputa a la ciudadana D.M., apartamento 5-B una cuota pendiente de Bs. 1.554.650,oo.

Los recibos presentados no fueron desconocidos por el demandado en su contestación a la demanda, concatenado al hecho de que el accionado no aportó elementos que desvirtuaran la validez de los medios producidos. Con el fin de atacar el mérito probatorio de los anteriores documentos era necesario, acreditar en autos una prueba en contrario al contenido de dichos instrumentos, todo ello dirigido a llevar a este juzgador una prueba que desvirtúe la existencia de un derecho de crédito sobre las cantidades de dinero acreditadas en estos recibos de pago. Mas aún cuando el legislador en esta materia especial otorga en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, carácter de fuerza ejecutiva a las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios, respecto de las cuotas correspondientes por gastos comunes, con lo cual otorga a tales documentos una cualidad probatoria, a fin de que sirvan como fundamento para el reclamo de dichas cantidades en los procedimientos ejecutivos. Ello en virtud de que un inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal, se encuentra sujeto a una serie de cargas comunes, todo lo cual origina una obligación de soportar los gastos que ello origina (artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal), obligación esta que deriva del documento de Condominio y que se manifiesta en las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la Junta de Condominio.

Es por ello que, acreditado un derecho de crédito por la parte actora mediante facturas, relación de cuotas y el acta de asamblea, antes reseñados, y estando acreditado igualmente el carácter de propietario de la parte demandada sobre un inmueble que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, era carga de este último traer al proceso algún medio probatorio, destinado a comprobar el hecho extintivo o impeditivo de los conceptos reclamados en el libelo de la demanda y cuya obligación de pago se origina de las previsiones contenidas en la propia ley. Se observa entonces que la actitud asumida en el proceso por la parte demandada, fue negar que en algún momento el actor le haya requerido el pago de estas cuotas, y alegar fallas que a su juicio presenta la numeración de las facturas producidas con la demanda, pero sin que hubiese probado el hecho extintivo generador de esta obligación de pago, como lo sería el pago íntegro de las cantidades exigidas.

Sin embargo, no escapa a este juzgador que dentro del proceso, la parte demandada consignó en actas dos (2) recibos emitidos a nombre de la ciudadana D.M., donde se atribuye el carácter de propietaria del apartamento 5-B, por el Condominio del Edificio Chaguaramo Morichal, y por el abogado E.L.S.. En el primero de ellos, de fecha 16 de noviembre de 2001, se acredita un abono a cuenta pendiente de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), y el segundo de fecha 11 de diciembre de 2002, se acredita haber recibido en pago la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.00,oo) en efectivo, por concepto de abono a la deuda pendiente de condominio y de honorarios profesionales.

Respecto a estos documentos, resulta importante primeramente reseñar que, aún cuando dentro del proceso se promovió por la parte demandada la prueba de exhibición de documentos, donde se hacía mención a estos recibos, ellos fueron posteriormente consignados por la propia parte promovente. Por lo tanto, siendo un principio que el documento cuya exhibición se requiere se halle en poder del adversario, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este medio probatorio se torna ineficaz, ya que con el se pretendió traer al proceso un documento que se encontraba en poder del promovente de la prueba, y cuyo contenido consta fehacientemente en actas, ya que estos fueron posteriormente consignados por la parte demandada. promovente de la prueba. Ello es así, ya que resulta fuera de todo orden procesal que la parte que posee un documento pida su exhibición a la contraria, por lo que al ser consignado por esta misma parte el recibo, ya la prueba de exhibición carece de objeto respecto a este documento. Pretender lo contrario iría en contra de la naturaleza de este medio probatorio, y más aún carecería de todo objeto pretender que se presuma como ciertos los hechos por ella afirmados ante la falta de exhibición de estos documentos, cuando ellos constan de forma fidedigna en el expediente aún antes de llevarse a cabo el acto de la exhibición, siendo a todas luces innecesario la actuación de una presunción de certeza al respecto, sobre todo al observar que los hechos que se afirman al pedir la prueba, son los mismos que constan en el documento, como son su fecha, y los montos respectivos, sin que se hiciese ninguna otra afirmación al respecto. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, respecto a estos recibos, este juzgador en fecha 3 de junio de 2004, dictó un auto para mejor proveer, donde se requiere la comparecencia del apoderado actor, a fin de aclarar los hechos dudosos en la causa, y quien bajo fe de juramento, ante las preguntas formuladas por este órgano jurisdiccional, afirma que el segundo de los recibos de fecha 11 de diciembre de 2002, fue por la cantidad de DOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) reputados al pago de abono a la deuda pendiente de condominio y la misma cantidad se canceló por honorarios profesionales. Observa este juzgador que de la literalidad de este documento, se expresa solamente que la cantidad recibida es por “concepto de Abono a la deuda pendiente de Condominio y de honorarios Profesionales correspondientes al apartamento 5-B del edificio Morichal”, pero sin que se indicase en el mismo que proporción de la cantidad pagada debía acreditarse a uno u otro concepto. Igualmente, se observa que la parte demandada a lo largo del expediente, no alegó ni acreditó medio probatorio alguno destinado a fijar en que proporción fueron recibidas estas cantidades, para el pago de uno u otro concepto, todo lo cual lleva a una indeterminación sobre el referido punto. Es por ello que, vista la declaración jurada emitida por la parte actora en relación a como han de reputarse dichos montos, y a una falta de declaración expresa por parte del demandado durante el proceso al respecto, en atención a las reglas de la sana crítica, dispuestas como criterio de valoración de la prueba en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador estima que ante la falta de una determinación expresa al respecto, la referida cantidad debe reputarse aportada en igual proporción, a cada uno de los conceptos reseñados en el referido documento. Así, ni del referido documento, ni de las actas procesales se puede derivar algún indicio de la voluntad de las partes en otro sentido, esto es, en el sentido de reputar dicha cantidad en distintas proporciones para cada uno de estos conceptos, por lo que en atención a los principios de máxima de experiencia, se debe entender que estos corresponden de por mitad y en igual proporción a cada uno de los conceptos contenidos en el documento, sin que le sea posible a este juzgador, dada la carencia de medios probatorios, hacer una diferenciación arbitraria al respecto. Por lo tanto, a los fines del presente proceso, debe entenderse que de la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.00,oo) acreditada en el recibo de fecha 11 de diciembre de 2002, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) corresponden como abono a la deuda pendiente de condominio, e igual cantidad como pago de honorarios profesionales. ASÍ SE DECIDE.

Es importante indicar que si bien es cierto que estos recibos acreditados por el demandado se emitieron a nombre de la ciudadana D.M., no menos cierto es que ello fue en el carácter de propietaria del apartamento 5-B, y que actualmente el propietario del inmueble es el ciudadano P.L., tal y como ha quedado expresado en este fallo. De esta forma, por cuanto las obligaciones nacidas con motivo de las cargas comunes en un condominio, son parte integrante del apartamento que los causa y no de sus propietarios, estos recibos deberán tomarse en cuenta por este juzgador como parte de pago de los conceptos reclamados en la presente, demanda a favor del demandado ciudadano P.L., y por ende las cantidades de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) y DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) serán descontadas de los montos que deberán ser pagados por el demandado, por concepto de cuotas de condominio. ASÍ SE DECIDE.

Por ende, no habiendo sido desvirtuados los recibos de pago por el demandado en la oportunidad procesal correspondiente, ni la relación contenida en el acta de asamblea de fecha 29 de octubre de 2002, mediante la comprobación de su pago íntegro, se tiene que los mismos rinden plena validez probatoria en la presente causa, acreditando la existencia de un derecho de crédito en el actor sobre las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, no canceladas por el demandado.

En relación a las cuotas ordinarias exigidas en el libelo de de la demanda, se observa que aún cuando la parte actora exige el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de enero del año 2000 a diciembre del año 2002, acompaña como medios probatorios que acreditan las cantidades exigidas, en primer lugar, facturas emitidas por el Condominio Chaguaramo Morichal, las cuales solamente versan sobre los meses de enero de 2000 a abril de 2001 y mayo de 2002 a diciembre de 2002. Sin embargo, de las restantes pruebas que acompaña la parte actora junto a su libelo se observa que, tanto en el acta de condominio de fecha 29 de octubre de 2002 y relación de cuotas que se anexa, se acredita como deuda pendiente de la ciudadana D.M. la cantidad de Bs. 1.554.650 Bs., los cuales constituyen medios probatorios eficaces en este tipo de procesos, de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad horizontal y que no fueron impugnados en el proceso por la contraparte en tiempo oportuno para ello. De estos medios se desprenden que la referida ciudadana para la mencionada fecha de octubre, adeudada por concepto de pago de cuotas ordinarias de los meses de Enero de 2000 a septiembre de 2002, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.255.000,oo), los cuales aunados a la cantidad que se reclama por los meses de octubre a diciembre de 2002, según facturas que se acompañan al efecto (Bs. 180.000,oo), suma la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.435.000,oo). No obstante, siendo que la petición que realiza el actor en su libelo de demanda, por cada uno de los conceptos reclamados, resulta el límite bajo el cual ha de sujetarse este órgano jurisdiccional, sin poderse exceder de ello, se tiene que el demandado se encuentra obligado al pago de la cantidad exigida en el libelo de demanda por cuotas ordinarias de condominio, esto es al pago de la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,oo). ASÍ SE DECIDE.

En lo que respecta a las cuotas extraordinarias, se observa que en el libelo de demanda se reclama la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 299.950,oo). Sin embargo, de las facturas, y la relación de gastos acreditada por el actor al proceso, solamente se desprende que el demandado adeuda por este concepto las cantidades de Bs. 140.000,oo por cuota del mes de febrero de 2001, y Bs. 45.000 por cuota extraordinaria del mes de marzo de 2001. Por lo tanto, estima este juzgador que el demandado se encuentra obligado solamente al pago de la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 185.000) resultante de la suma de los anteriores cantidades, por concepto de cuotas extraordinarias de condominio. ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, se tiene que en el libelo de la demanda, conjuntamente con la obligación principal, el actor reclama los honorarios profesionales causados en el proceso. En relación a lo que debe ser incluido por la parte actora para la valoración de su demanda, el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, establece que dentro de tal estimación se incluirá los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda. De esta forma, no forma parte del quantum de la demanda, una estimación anticipada hecha por el actor de los honorarios profesionales que serán causados a lo largo del juicio, ya que, como se observa de la norma comentada, solamente puede integrarse en la valoración de la demanda, aquellos conceptos que sean anteriores a su interposición. Por lo tanto, el demandado será condenado al pago de los honorarios profesionales causados en el proceso, mediante la resolución que en sentencia de mérito le imponga a su cargo las costas procesales, siempre y cuando haya sido vencido totalmente en la causa, y las mismas deberán ser estimadas en un posterior juicio que se instaure al respecto, donde habrán de tomarse en consideración todas y cada una de las actuaciones llevadas a cabo en el transcurso del juicio en el cual resultó vencedor. Es por ello que, al no resulta procedente en derecho la cantidad reclamada por el actor en su libelo, por concepto de honorarios profesionales, la misma no formará parte de la estimación del monto que deberá ser pagado por el demandado. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente, en relación a la cantidad reclamada por concepto de gastos extrajudiciales, debe observarse que si bien los mismos pueden ser incluidos dentro de la valoración del quantum o monto de la demanda, éstos como cualquier otra elemento que forme parte de la pretensión, deberá ser justificado en el libelo y probado en el proceso, a los fines de que el juez pueda proceder afirmativamente a su condena en la sentencia. Sin embargo, se observa que el abogado actor reclama la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de gastos extrajudiciales, pero sin que reseñara en el momento de sus peticiones un desglosamiento de las razones o actividades que dieron origen al monto requerido, lo cual como cualquier otra pretensión, resulta necesario alegar en la demanda de forma pormenorizada, para posteriormente poderse acreditar en autos mediante medios probatorios que justifiquen su erogación, a fin de permitirle a la otra parte un debido ejercicio del derecho a la defensa respecto a este concepto, así como el ejercicio del control probatorio sobre ellas. Además, aún cuando la parte actora en fecha 19 de mayo de 2003, consigna recibo donde acredita el pago por parte del Condominio Chaguaramos Morichal de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), por la redacción del libelo de demanda al ciudadano P.L.O., a fin de que este pago pudiese ser acreditado como un concepto correspondiente a gastos extrajudiciales, debió haber sido alegado en el libelo de la demanda, a fin de permitirle a la otra parte realizar alegatos o aportar pruebas relativas a la procedencia o no del monto reclamado por este concepto. Más aún, sin se observa que dicho pago fue realizado por la redacción del libelo de la demanda, lo cual al ser un acto del proceso, no corresponde al concepto de gastos extrajudiciales, sino al pago de honorarios judiciales, y que solamente pueden ser reclamados por el apoderado actor a la contraparte una vez finalizado el proceso, con una sentencia definitiva que resulte condenando al demandado al pago de las costas, y que de ninguna forma pueden ser exigidos al momento de instaurarse una pretensión. Es por ello que, este juzgador no acogerá en el dispositivo de este fallo la cantidad reclamada por este concepto, por la falta de medios probatorios que lo sustenten. ASÍ SE DECIDE.

Por último, en cuanto al interés convencional reclamado por el actor de 1% mensual, y el cual es contradicho por el demandado, se observa que, de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.746 eiusdem, el interés de una obligación podrá ser el legal o el convencional, debiendo ser el interés convencional probado, ya sea por escrito o mediante prueba de testigo cuando ella sea admisible. Es por ello, que habiendo alegado por el actor un interés convencional, era de su carga probar el acuerdo de voluntades de ambas partes sobre el monto alegado, por lo que no corriendo en autos elemento probatorio alguno destinado a tal fin, este Tribunal considera procedente para el resarcimiento del actor sobre la obligación principal, aplicar el interés legal de un 3% anual. ASÍ SE DECIDE.

Es por lo anteriormente expuesto que, este Tribunal estima que el demandado adeuda las cantidades estipuladas con anterioridad, correspondientes a los conceptos de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, y que suman la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.585.000). Sin embargo a esta suma debe descontársele los montos que han sido acreditados en autos como aportados para el pago de estos conceptos, como son la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) según recibo de fecha 16 de noviembre de 2001 y la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) según recibo de fecha 11 de diciembre de 2002, y que según lo antes expuesto, fue la cantidad del monto recibido en dicho documento que puede imputarse como abono a la deuda de condominio, siendo que la restante cantidad correspondiente al pago de honorarios profesionales, solamente podrá imputarse como pago, de instaurarse un procedimiento para el cobro de este concepto, y no en la presente sentencia donde se acoge solamente la pretensión, respecto a los montos reclamados por cuotas de condominio.

Una vez realizados estos descuentos, resulta la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL (Bs. 1.285.000,oo) al que se encuentra obligado el demandado por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, mas la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.800,oo) por los intereses moratorios generados por su falta de pago, desde que se originó la obligación calculados al 3% anual, todo lo cual suma la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (1.319.800,oo) a la cual será condenado el demandado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara: