Decisión nº 13 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 26 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200° y 151°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LAS DELICIAS, inscrita ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de mayo de 1969, anotado bajo el No. 69, Tomo 1, Protocolo 1, representado por las ciudadanas R.B.D.A. y M.B.D.R., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.7.796.196 y 7.771.567, respectivamente, de este domicilio, actuando en su carácter de administradora y presidente en su orden del citado Condominio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana G.M.P.R., inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 128.623 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos G.G. y C.D.G., extranjero y venezolana en su orden, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-81.939.204 y 11.872.621, respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana S.E.L.B., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 21.726 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO (JUICIO BREVE)

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 2246-10

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 3 de junio de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión al Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En fecha 4 de junio de 2009, el órgano jurisdiccional antes citado le da entrada a la demanda y en fecha 5 de junio de 2009, admite dicha pretensión por el procedimiento breve. En esa misma fecha, la parte actora otorgó poder apud acta y consignó los recibos correspondientes al cobro de las cuotas de condominio demandadas.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que, según acta de asamblea de propietarios del EDIFICIO RESIDENCIAS LAS DELICIAS, de fecha 2 de junio de 2008, fue electa para el cargo de administradora del referido Edificio y que en tal razón conforme lo consagra el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene cualidad plena para intentar y ejercer la presente acción judicial.

Señaló que de acuerdo al documento de constitución del condominio el Edificio se encuentra integrado por el sótano, planta baja, nueve (9) plantas tipo, una (1) planta pent house y dos (2) locales comerciales con destino a oficinas o comercio con su mezzanine, signados con los números 1 y 2.

Puntualizó que el local comercial signado con el No. 1, cuyos propietarios son los ciudadanos G.G. y C.D.G., según consta de nota marginal inserta al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 10 de marzo de 1988, presentan atraso en el pago de sus obligaciones con la Junta de Condominio correspondiente a los meses de marzo y abril de 2009, por las sumas de doscientos ocho bolívares (Bs. 208,oo) y doscientos diecinueve bolívares (Bs. 219,oo) cada mes en su orden, así como la cantidad de quince mil setecientos cincuenta y cuatro bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 15.754,84), por concepto de cuota extraordinaria, por restauración de dos (2) ascensores, para ser canceladas en dos (2) cuotas de siete mil ochocientos setenta y siete bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 7.877,42) cada una.

Invocó los artículos 3, 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en consecuencia, demandó a los ciudadanos G.G. y C.D.G., arriba identificados, para que procedan al pago de las cantidades de dieciséis mil ciento ochenta y un bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 16.181,84), más los honorarios profesionales estimada dicha cantidad en el treinta por ciento (30%) del monto demandado así como la indexación correspondiente decretada por el Tribunal.

Previo el cumplimiento de las formalidades de ley, consta al folio 76 de la primera pieza del expediente, que citada la parte demandada, en fecha 7 de julio de 2009, otorgó poder apud acta y opuso cuestiones previas en la presente causa. Transcurrido como fue el lapso probatorio, el Juzgado Séptimo de los Municipios antes citado, dictó sentencia definitiva en fecha 23 de octubre de 2009. Declaró sin lugar la pretensión de cobro de bolívares; declaró extinguido el proceso conforme a lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil y condenó en costas a la parte actora. La representación judicial de la demandante interpuso recurso de apelación. En fecha 3 de noviembre de 2009, el Tribunal antes señalado oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente, a un Juzgado de Primera Instancia, previa distribución.

Recibido como fue el expediente por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y previa la tramitación de ley, en fecha 4 de diciembre de 2009, declaró nula la sentencia dictada en fecha 23 de octubre de 2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y repuso la causa al estado que otro Juez de Municipio de la misma categoría conozca en primera instancia sobre la incidencia de las cuestiones previas opuestas, a fin que las mismas sean resueltas conforme a la normativa legal, dejando sin efecto jurídico todas las actuaciones procesales posteriores a la interposición de las cuestiones previas efectuadas antes el Juzgado a quo. (Subrayado de Tribunal).

Proveniente el expediente del Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, previa inhibición planteada por el Juez natural, en fecha 11 de enero de 2010, la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de esta Circunscripción Judicial, remitió a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la presente causa.

En fecha 13 de enero de 2010, este Tribunal le dio entrada al expediente y ordenó notificar a las partes conforme a lo establecido en los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Notificadas como fueron las partes del evento procesal que aconteció en el proceso y transcurrido íntegramente los lapsos procesales para la continuidad de la causa, este Juzgado en fecha 11 de febrero de 2010, resolvió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en acatamiento a lo ordenado por la Alzada conforme a lo establecido en los artículos 884, 885 y 886 ejusdem. Declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 6 el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda conforme a lo pautado en el ordinal 2 del artículo 340 del citado Código; y con lugar las cuestiones previas formuladas de acuerdo a los ordinales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor y, el defecto de forma de la demanda conforme a lo pautado en el ordinal 6 del artículo 340 del citado Código.

En fecha 19 de febrero de 2010, la parte actora consignó escrito de subsanación a las cuestiones previas formuladas por la parte demandada y consignó recaudos. De igual forma en fecha 22 de febrero de 2010, la parte demandada consignó escrito cuestionando la subsanación anterior y alegó la inadmisibilidad de la acción de conformidad con lo establecido en el artículo 340 ordinal 6 en concordancia con lo establecido en los artículos 434 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Consignó sentencia emitida por la Sala Político Administrativa, de fecha 19 de febrero de 2002, referente al requisito previsto en el ordinal 6 del artículo 340 del citado Código y sentencia dictada por este Tribunal mediante la cual declara inadmisible la demanda interpuesta por cobro de cuotas de condominio, vía ejecutiva conforme a lo previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de febrero de 2010, este Tribunal declaró subsanadas las cuestiones previas alegadas en la presente causa y fijó en forma expresa el lapso para dar contestación a la demanda, a fin de garantizar el debido proceso a las partes.

El día 26 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda y consignó recaudos. A tales efectos invocó como defensa lo que sigue:

Insistió en que el Tribunal de origen no debió admitir la demanda por ser inadmisible la acción in limini litis, por cuanto la parte actora no acompañó los instrumentos fundamentales de la acción de conformidad con lo establecido en los artículos 340 ordinal 6, en concordancia con lo pautado en los artículos 434 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Puntualizó que los recibos de cobro o planillas liquidadoras, son el instrumento fundante de la pretensión, los cuales fueron presentados posteriormente al auto de admisión de la demanda. Que según la parte actora debía las cuotas de condominio de los meses de marzo y abril de 2009, los cuales debían ser emitidos al vencimiento de cada mes, y que, consignó junto con el escrito de subsanación los recibos de cobro emitidos recientemente, lo cual pone en desigualdad procesal.

Opuso la falta de cualidad del actor o representante del actor por cuanto su legitimidad le deviene de la expresa autorización que le otorga la Junta de Condominio al Administrador de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Destacó que la parte actora en el escrito de subsanación acompañó un acta de fecha 26 de junio de 2009, donde supuestamente se le autoriza al administrador a demandar; que dicha autorización fue posterior a la demanda, por lo que la impugnó en dicho acto.

Alegó que la demanda fue admitida en fecha 5 de junio de 2009, y que esa autorización fue posterior al acto de demandar; que esa acta fue forjada, pues riela inspección extrajudicial ejecutada por el Tribunal Segundo de los Municipios Urbanos en la cual deja constancia el día 30 de junio que tuvo a su vista el Libro de Actas ordenando fotocopiar todas las actuaciones que contiene el Libro de Asambleas y no estaba el acta de fecha 26 de junio, ni existía ninguna acta con esa fecha, al igual que las dos actas posteriores de la autorización que impugnó en ese acto por ser forjadas en fraude a la ley.

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Alegó que no es cierto que sus representados estén insolventes con el pago de las cuotas de condominio correspondientes a los meses marzo y abril de 2009, y que deban las cuotas extraordinarias por la reparación y restauración de los dos (2) ascensores por las cantidades demandadas; que han cancelado según se desprende de las planillas de depósito números 395253117, de fecha 16 de marzo de 2009, por la cantidad de Bs. 208,oo, a favor de la cuenta del Condominio Edificio o Residencias Las Delicias número 01340039360391045929, de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal y planilla No. 395253069, de fecha 16 de junio de 2009, por la suma de Bs. 245,oo, monto depositado en la misma cuenta y a favor de la parte actora, correspondiente al mes de abril de 2009.

En ese mismo orden alegó que sus representados han pagado las cuotas de condominio demandadas y destacó que fue cancelado el monto correspondiente al mes de mayo de 2009, según planilla No. 395324146, de fecha 26 de junio de 2009, por la cantidad de Bs. 230,oo. Junto con el escrito de contestación consignó las planillas correspondientes a las cuotas de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, así como los pagos extraordinarios generados en el 2009; de igual manera consignó el pago efectuado al mes de enero de 2010, y argumentó que sus representados le suministran copia simple de las planillas de depósitos por los pagos hechos y hasta la fecha la Junta de Condominio se niega a otorgar los correspondientes recibos.

Argumentó que sus representados han cumplido con todas las obligaciones contraídas en su carácter de condóminos del Conjunto Residencial Las Delicias, cancelando inclusive las cuotas extraordinarias de revestimiento de la fachada del Edificio, cuya copia simple anexó.

Enfatizó que con respecto a la cuota extraordinaria para reparación y restauración de los dos (2) ascensores, por la cantidad de quince mil setecientos cincuenta y cuatro bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 15.754,84), para ser cancelada en dos cuotas de siete mil setecientos ochenta y siete bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 7.782,42) cada una, sus representados no están obligados a cancelar la mencionada cuota extraordinaria, y fundamentó esta excepción al pago en que, si bien la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 12 establece la obligación de los condóminos a contribuir a los gastos comunes en todo o en parte de ellos según sea el caso, hace la excepción al determinar que si existieren bienes comunes cuyo uso o disfrute se le haya atribuido a un apartamento será por cuenta del propiedad los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieras y las mayores que se deban o no por no haberse realizados las menores. Invocó el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en su literal c) habla del uso exclusivo del propietario de los patios, jardines, azoteas, etc., y en el literal k) establece el uso y el goce de las cosas comunes; en concordancia con el artículo 12 eiusdem, el cual establece que cuando e tiene el uso, disfrute y exclusividad, correrá el propietario con los gastos de ese bien o de los bienes.

Alegó que el documento de condominio que rige las normas a que deben someterse todos los propietarios, al describir los apartamentos cita como áreas de servicio colectivo las escaleras, los ascensores y los pasillos, al igual que la cláusula segunda que describe cuales son las áreas comunes de toda la edificación tanto de los apartamentos como de los locales comerciales y no hace mención o referencia como área común de todo el inmueble, los ascensores, por lo que concluye que los ascensores no son del uso común de los locales comerciales.

Esgrimió que las áreas comunes de propiedad horizontal son para el uso, goce, disfrute y utilidad de todos los condóminos, los ascensores son exclusivamente para los propietarios de los apartamentos, no así para los locales comerciales que están en la planta baja y parte exterior de la edificación. Puntualizó que obligar a pagar dicha cuota extraordinaria se incurriría en un enriquecimiento sin causa por parte de los propietarios de los apartamentos, costa del caudal patrimonial de sus representados según lo contempla el artículo 1.184 del Código Civil.

En el acto de la contestación impugnó las actas del Libro de Asambleas de fecha 9 de octubre de 2009, por falta de firma de los propietarios; de fecha 22 de junio de 2009, por cuanto fue cometido forjamiento y fraude procesal; igualmente impugnó las actas de asamblea de fecha 29 de abrió y 18 de mayo de 2009, en las cuales supuestamente aprobaron la compra de los ascensores y en las cuales se evidencia que no consta el 75% de aprobación por parte de los co-propietarios para su validez y aprobación.

En relación a la fotocopia de la carta traída a los autos por la parte actora, mediante la cual el ciudadano G.G., hizo una propuesta de cancelar el 50% de los gastos de la instalación de los ascensores y que no fue aceptada por el Condominio, invocó a su favor que dicha propuesta quedó invalidada, aunado a que no fue autorizada por la cónyuge del co-demandado y a tales efectos anexó acta de matrimonio.

Ambas partes promovieron pruebas. Admitidas y evacuadas como fueron, el Tribunal dijo vistos en fecha 17 de marzo de 2010, y en virtud de la complejidad de la causa y lo voluminoso difirió la sentencia, conforme con lo establecido en el artículo 251 del tantas veces mencionado Código, pasa a sentenciar la controversia planteada de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

La Sala Civil, ha indicado de forma reiterada el carácter de orden público de los requisitos formales de la sentencia.

“…En ese sentido, ha establecido, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 2000, Caso: M.R.V. c/ N.B. de Reyes y otros, que: “...el estricto cumplimiento por parte de los jueces de instancia de los requisitos legalmente establecidos para la formación de las sentencias, es materia que interesa al orden público, por lo que, al detectarse una infracción en este sentido, le es dable a la Sala ejercer la facultad consagrada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para casar de oficio el fallo recurrido...”. Ahora bien, el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, establece que debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Dicha norma prevé el requisito de la congruencia; respecto del referido vicio esta Sala en sentencia N° 00171 de fecha 21 de septiembre de 2000, caso: C.R.L. c/ Aerovías Venezolanas S.A., reiterada el 25 de septiembre de 2006, caso: J.G.G. c/ L.H.V.G., ha establecido lo siguiente: “...El vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso... está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa a objeto de producir una sentencia congruente con los alegatos de hecho, formulados por las partes, en las oportunidades establecidas para ello…”.”… Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 16 de mayo de 2007, con ponencia de la magistrada ISBELIA P.V., Exp. Nro. AA20-C-2007-000010.

Dispone el artículo 1.354 ejusdem:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Señala el autor J.G., en el prologo de la Ley de Propiedad Horizontal, comentada y con casos prácticos de condominio de 1992 que; la propiedad horizontal, en general, funciona bien. No obstante, se observan a menudo dos fallas que hacen que no marche como sería de desear; ellas son, las malas administradoras y el desconocimiento que de la ley tienen muchos propietarios. Si la propiedad horizontal tiene que fortalecer, es preciso reducir ambas fallas al mínimo. La tendencia en casi todo el mundo es hacia la expansión de la propiedad horizontal; las facilidades que se otorgan con este objeto son cada vez mayores porque es la mejor solución que se ha encontrado hasta el presente para que miles o millones de familias puedan escapar del fantasma del alquiler y se conviertan con el tiempo en dueños de su casa. El fin para el cual existe la propiedad horizontal no es otro que el comprador del apartamento sepa cuáles son sus derechos y obligaciones, para que vea dónde pone la Ley la distinción entre el derecho y el abuso. Cuantos más buenos padres de familia estén satisfechos de haber comprado un apartamento, más propagandistas tendrá la propiedad horizontal, con todo lo que ello significa para la expansión de esta actividad económica, pues esta ley va en defensa de la propiedad, que adquirió quién sabe con cuánto esfuerzo; y cuanto más abunden los propietarios, administradores y vendedores olvidadizos de sus deberes para con el condominio, tanto más lenta será la expansión de la citada actividad.

Parafraseando al autor antes citado, debe puntualizar este Tribunal que según el artículo 11 de la Ley, son gastos comunes a todos los propietarios los causados por la administración y reparación de las cosas comunes, los declarados comunes por el 75% de los propietarios y por la Ley o el documento de condominio. De tal forma que un propietario no puede negarse a pagar la cuenta mensual que le presenta el administrador alegando que él se opuso a ese gasto, o que lo considera innecesario, etc. Si es un gasto común, tiene que pagarlo. Señaló que se ha dado el caso de un propietario que ha dicho, por ejemplo que él no usa la piscina y que por lo tanto no le deben de cargar los gastos de mantenimiento de la misma; o que no usa el jardín, o que no le interesa que se pinte el edificio, etc., en estos y otros casos, el propietario debe concurrir a los gastos que se hagan para el mantenimiento de dichas facilidades, las use o no; cuando compró, ya pudo ver que había una piscina y que en el documento de condominio aparece como bien común; lo mismo con las demás cuestiones. (Ver página 70).

Puntualiza el mencionado autor que, se da el caso de edificios donde la masa de propietarios nunca se preocupa y deja todo a cargo de unos pocos propietarios, los sacrificados de siempre que son los miembros de la Junta. Esto provoca desmoralización en dichos miembros. La única salida en este caso es buscarse de aliado a la administradora o bien hacer que la asamblea de propietarios nombre un administrador especial muy bien pagado y con instrucciones amplias para reparar, restaurar, denunciar y demandar, pintar y reponer las cosas que falten, o lo que fuere. De esa manera los propietarios verán que su despreocupación tiene un elevado precio que tendrán que pagar. (Ver página 105).

Y por último, el referido libro hace referencia sobre la contribución de los gastos de la comunidad, según el artículo 12, y concluye que cada propietario debe contribuir en proporción al porcentaje que tenga atribuido su apartamento. Pero si el gasto o la reparación hay que hacerla en un bien común cuyo uso está reservado a un apartamento, entonces será el dueño de este apartamento quien estará obligado a pagar el gasto según el artículo antes citado. Reiteró que, un propietario no puede aspirar a que la comunidad pague un gasto originado en un bien común, pero que él solo usa, por ejemplo los apartamentos de la fachada norte tienen un ascensor privado. Si este se estropea o los gastos de mantenimiento que tenga, no deben ser pagados por toda la comunidad, sino que deben prorratearse entre los apartamentos que usan dicho ascensor privado, es decir, los de la fachada norte. En este mismo orden reiteró dicho autor que, en su opinión lo cual no es vinculante, que los dueños de locales o apartamentos en planta baja no deben pagar los gastos de ascensor, pues ellos o sus visitantes no lo usan por definición, pero dicha excepción forzosamente debe ser establecida en el documento de condominio.

Así pues, con vista a la opinión doctrinal antes reseñada, considera este Tribunal destacar algunas de las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de que conozcan cuáles son sus derechos y obligaciones que establece:

Artículo 1º. Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.

De los apartamentos y de las cosas comunes.

Artículo 2º. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.

Artículo 3º. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas: a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local; b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quien deba responder; c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9º de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios; d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores; e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo; f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública; g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

Artículo 4º. El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.

Artículo 5º. Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste; d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos; e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes; g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares; h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. (Subrayado del Tribunal)

Artículo 6º. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2º.

Artículo 7º. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.

Artículo 8º. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las autoridades competentes.

Artículo 9º. Las mejoras de las cosas comunes solo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes: a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio; b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble; c) Cuando su costo no está debidamente justificado; d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio; e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.

Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

De la Administración.

Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento(75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e)Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

Artículo 20. Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. (subrayado del Tribunal.

Artículo 21. El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.

Artículo 32. No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo 26. No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

Artículo 39. El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PUNTOS PREVIOS

Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por una parte, y por la otra, en lo atinente a la falta de cualidad del actor o del representante del actor por cuanto su legitimidad le deviene de la expresa autorización que le otorga la Junta de Condominio al Administrador de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme lo establece el artículo 885 eiusdem, y lo hace de la siguiente manera:

La representación judicial de la parte demandada insistió que el Tribunal de origen no debió admitir la demanda por ser inadmisible la acción in limini litis, por cuanto la parte actora no acompañó los instrumentos fundamentales de la acción de conformidad con lo establecido en los artículos 340 ordinal 6, en concordancia con lo pautado en los artículos 434 y 341 del Código de Procedimiento Civil. Puntualizó que los recibos de cobro o planillas liquidadoras, son el instrumento fundante de la pretensión, los cuales fueron presentados posteriormente al auto de admisión de la demanda. Que según la parte actora debía las cuotas de condominio de los meses de marzo y abril de 2009, los cuales debían ser emitidos al vencimiento de cada mes, y que, consignó junto con el escrito de subsanación los recibos de cobro emitidos recientemente, lo cual pone en desigualdad procesal.

Sobre este punto alegado por la parte demandada el Tribunal observa:

Tal como se asentó en la sentencia interlocutoria dictada en fecha 11 de febrero de 2010, parafraseando al procesalista Dr. R.H.L.R., el procedimiento breve es el mismo procedimiento ordinario, por lo que califica a las cuestiones previas en la forma sabia de saneamiento del proceso que puede tramitarse sumariamente pues no roza el mérito del asunto, limitándose a corregir los errores de tipo procedimental a fin de regularizar la relación jurídico procesal para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido previa solicitud de la parte demandada y su respectiva subsanación de la parte actora.

En el caso de autos, este Tribunal comparte en forma parcial el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, pues la representación de la parte actora no actuó con idoneidad ni pertinencia al interponer la presente acción, pues no acompañó los documentos fundamentales de la pretensión; no obstante, al ejercer el derecho la parte demandada de oponer la cuestión previa establecida en el artículo 346 eiusdem, en concordancia con el artículo 340 ordinal 6 del citado Código, mejoró voluntariamente la conducta cuestionada de la actora y al subsanar ésta, dentro de la oportunidad que le otorga la ley, cambio de posición procesal pues permite al Juez como a la parte demandada determinar claramente cuál es la pretensión del demandante y queda establecida la relación jurídica de la cual se alega nace el derecho reclamado, todo según la sentencia No. 00293 de la Sala Político Administrativa traída por la parte demandada y así se decide.

En relación al criterio que ha venido reiterando este órgano jurisdiccional y que mantiene hasta la presente fecha, referente a la inadmisibilidad de la acción in limini litis en los juicios que por cobro de cuotas de condominio vía ejecutiva interponga el actor, lo hace facultado por la ley. Cabe destacar que, el propio artículo 630 del tantas veces mencionado Código, obliga al Juez a examinar cuidadosamente los instrumentos, y si fueren los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo. En el caso que nos ocupa, la parte actora eligió la acción de cobro de bolívares en forma ordinaria sin invocar el procedimiento ejecutivo, razón por la cual el Juzgado séptimo de los Municipios no podía negar la admisión in limine litis, pues debía garantizar la tutela jurídica efectiva del actor; negar su admisión por falta de los instrumentos fundamentales le hubiese violado el derecho de peticionar, pues este tipo de procedimiento obedece a la inteligencia y voluntad de las partes involucradas en el transcurso del proceso tal como sucedió en el presente caso, pues al Juez le está prohibido cambiar la calificación de la acción que haya planteado el actor, y debe determinar por la naturaleza de la cuestión que se discute, las disposiciones legales que la regulan.

En consecuencia, se declara improcedente la defensa ejercida por la parte demandada referente a la prohibición de admitir la presente acción y así se decide.

En lo referente a la falta de cualidad del actor o del representante del actor por cuanto su legitimidad le deviene de la expresa autorización que le otorga la Junta de Condominio al Administrador de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Destacó la parte demandada que la parte actora en el escrito de subsanación acompañó un acta de fecha 26 de junio de 2009, donde supuestamente se le autoriza al administrador a demandar; que dicha autorización fue posterior a la demanda, por lo que la impugnó en dicho acto.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 23 de marzo de 2004, con ponencia del magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, sobre la falta de cualidad en materia de condominio estableció:

“…Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 12, 243, ordinal 5º y 244 eiusdem, porque –según su dicho- la sentencia recurrida fue dictada sin arreglo a la pretensión deducida ni a las excepciones o defensas opuestas. Se fundamenta la denuncia de la siguiente forma: “...La recurrida incurre en los vicios de extrapetita y de citrapetita. El vicio de extrapetita lo produce la recurrida cuando decide que nuestra parte no tiene cualidad, porque le falta legitimación para el proceso. Se observa que este dispositivo es racionalmente incoherente, producto de la inmotivación que aqueja el fallo, pues una cosa es la cualidad y otra es la legitimación para el proceso (legitimatio ad processum). No obstante, aparte de eso, sobre ninguno de estos dos puntos (legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam) puede pronunciarse la recurrida, porque ninguna de esas dos materias están incorporadas al debate procesal. Ante todo, debe destacarse que fue la parte demandada, de manera desleal, quien planteó esta ilegal diatriba, al replantear el problema de la legitimación al proceso (que ya estaba decidido), alegando formalmente que oponía la falta de cualidad. Los litigantes no debemos plantear alegatos que tengan una manifiesta falta de fundamentos. Además, las partes debemos plantear los hechos de acuerdo a la verdad, lo que significa que, si realmente la contraparte quería plantear la falta de cualidad, debía fundar adecuadamente esa defensa y no replantear algo que ya fue decidido. Por su parte, la recurrida no puede decidir sobre la cualidad o legitimatio ad causam ni sobre la legitimación para el proceso o legitimatio ad processum. Respecto a la legitimación para el proceso no puede pronunciarse porque hay cosa juzgada, por tanto, no puede someterse a debate nuevamente esta materia, como ilegalmente pretende la parte demandada. Por otro lado, respecto a la cualidad, no puede pronunciarse el sentenciador porque la misma no fue correctamente alegada, a pesar de que formalmente la parte demandada dice alegarla. En efecto, esta Sala ha señalado que la defensa de cualidad debe motivarse de forma clara y terminante, pues de lo contrario se tendría por no discutida la cualidad {Vid. Jurisprudencia de Ramírez & Garay, Tomo XXVIII, 456-70 a)}. Inclusive, esta misma Sala ha establecido que no hace falta señalar textualmente que se opone la falta de cualidad, ya que sólo es necesario fundamentar adecuadamente tal defensa. Dice el fallo de esta Sala de 1999: (...OMISSIS...) De forma que para tener por discutida la cualidad, lo relevante no es que se diga textualmente que la parte contraria no tiene cualidad, sino que esa defensa se motive adecuadamente. Por ejemplo, si el demandado dice que opone la falta de cualidad porque se cumplió el lapso de tiempo para intentar la acción, lo que en realidad está oponiendo es la caducidad o la prescripción pero no la falta de cualidad. Igualmente, si la parte opone la falta de cualidad porque el actor no tiene legitimación para estar en juicio, lo opuesto no es la falta de cualidad, sino la falta de legitimación. Entender lo contrario sería someter el proceso al caos de las falacias y las ambigüedades. Por lo tanto, se denota la incongruencia en que incurre la recurrida, por decidir sobre materias que no están planteadas en el proceso, como lo son la legitimación al proceso y la falta de cualidad, una porque es una materia que ya está decidida, y otra porque es una defensa que se debe tener como no opuesta por la parte demandada. El fallo recurrido también incurre en citrapetita o incongruencia negativa, al dejar de decidir materias que eran objeto de debate procesal. Una materia que no fue decidida por la recurrida, fue la confesión ficta en que incurrió la codemandada TELCEL CELULAR C.A. Tanto en los informes de primera instancia como en los de la alzada nuestra parte planteó que tal codemandada había quedado confesa, al no contestar la demanda en el lapso legal ni probar nada a su favor. Sobre este alegato no hubo pronunciamiento de la recurrida. Tampoco hubo pronunciamiento de la sentencia recurrida en torno al problema central planteado, cual fue la violación por parte de los demandados del régimen de propiedad h.p.l. cual hay incongruencia negativa. El argumento que usó la recurrida para no pronunciarse sobre estas materias es que, al declarar con lugar la “falta de cualidad” de nuestra parte, no puede pronunciarse sobre el fondo de la controversia. Sin embargo, se ha demostrado que no podía haber pronunciamiento de la recurrida sobre la falta de cualidad, en consecuencia, tenía el deber la recurrida de decidir sobre el debate planteado de manera exhaustiva. Al irrespetar este principio de exhaustividad, la recurrida incurrió en incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento...”. (Mayúsculas y cursivas de los recurrentes). Respecto de lo denunciado por los formalizantes, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento: “...Por su parte la representación de la codemandada, Servicios Telcel C.A., Sucursal Barquisimeto, adujo la existencia de la defensa de la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el presente juicio en consideración a que de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley especial que se debe aplicar en el presente caso, la representación en juicio de los copropietarios de un edificio, sólo la puede ejercer el Administrador del mismo, o en su defecto la Junta de Condominio, quienes fungen como representantes del condominio, conforme ha sido establecido en Jurisprudencia reiterativa del Tribunal Supremo de Justicia; luego de lo cual procedió a hacer un rechazo pormenorizado de los hechos y del derecho aducidos en la demanda y contradijo la cuantía en que fue estimada la misma. Conforme a los términos en que fue planteada la controversia y a los límites de actuación de esta alzada, tenemos que en primer lugar y como punto previo al fondo del asunto planteado, corresponde ser dilucidada la defensa de fondo de la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el juicio, y en este punto es necesario señalar: 1) de ser declarada con lugar la defensa opuesta y conforme autorizada doctrina patria especializada en la materia, se configuraría nítidamente un supuesto legal que relevaría al órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento en torno al mérito de la pretensión objeto del respectivo proceso, o como bien lo señala el autor nacional M.A., Leopoldo (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, Colección Estudios Jurídicos Nº 25, Editorial Jurídica Venezolana. Caracas, 1984, pág. 62), existirá causa legal para omitir pronunciamiento en los casos de alegaciones o peticiones subsidiarias cuando se resuelve favorablemente o cuando se declara con lugar excepción de inadmisibilidad junto con as (Sic) perentorias, por ser su efecto el de desechar la demanda y no darle entrada la juicio; 2) Y en el caso de que fuere declarada sin lugar la defensa previa de fondo, deberá el sentenciador entrar a dilucidar el fondo del asunto, para lo cual dispone de competencia amplia. Y (Sic) Así (Sic) Se (Sic) Establece (Sic). De la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el presente juicio. Aduce el codemandado de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la falta de cualidad e interés de la parte actora ciudadana G.A.S., para intentar el presente juicio en representación de la Junta de Condominio del Edificio “Residencias L.L.”, de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en el literal c (Sic) del artículo 20, de cuyo dispositivo resulta evidente que la representación en juicio de los copropietarios de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde bien al Administrador, o en su defecto a la Junta de Condominio...” (Cursivas y negritas de la recurrida).Para decidir, la Sala observa: Los formalizantes plantean en la presente delación, que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia positiva o extrapetita, por resolver los aspectos no controvertidos referentes a la legitimación en el proceso y en la causa; y en incongruencia negativa, porque omitió pronunciamiento referente a la confesión ficta en que supuestamente incurrió la codemandada Telcel Celular, C.A. y sobre el fondo de la controversia. A fin de delimitar lo señalado por los recurrentes, la denuncia por incongruencia positiva o extrapetita, la exponen desarrollando nuevamente los aspectos relacionados con la referida legitimación al proceso y la de la causa, pero añadiendo que las demandadas nunca opusieron la defensa de falta de cualidad e interés de la accionante para intentar el presente juicio. Para el señalamiento referente a que tal defensa no fue opuesta, la Sala se permite verificar del escrito de la contestación al fondo de la demanda, el cual riela de los folios 127 al 134 de la primera pieza del expediente, en donde se lee: “...Nosotros, (...), respectivamente actuando en este acto en nuestro común carácter de apoderados judiciales de SERVICIOS TELCEL, C.A. (antes denominada SERVICIOS TELCEL CARACAS, C.A.), Sociedad Anónima Mercantil domiciliada en la ciudad de Caracas (...), siendo el caso que la compañía aperturó (Sic) una Sucursal en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que gira bajo la denominación de SERVICIOS TELCEL, C.A., SUCURSAL BARQUISIMETO, según consta de asiento de Registro debidamente inscrito en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de Marzo (Sic) de 1995, bajo el Nº 4, Tomo 67-A, y TELCEL CELULAR, C.A., Sociedad Anónima Mercantil domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 7 de Mayo (Sic) de 1991, bajo el Nº 16, Tomo 17-A Sgdo., según instrumentos poderes que corren insertos en autos, estando dentro de la oportunidad legal establecida en el ordinal 2º del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, ocurrimos respetuosamente antes (Sic) usted para dar contestación a la demanda bajo los siguientes términos: -I- PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA ACTORA PARA INTENTAR EL PRESENTE JUICIO Como punto previo a la sentencia que resuelva el fondo del presente juicio, hacemos valer en nombre de nuestras representadas de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés de la parte actora ciudadana G.A.S., para intentar el presente juicio en representación de la Junta de Condominio del Edificio denominado “Residencias LARA-LUSO”, ubicado en la Av. Los Leones con Av. Caracas, Bloque C, Urbanización Club Hípico, Las Trinitarias de la ciudad de Barquisimeto. Fundamentamos la presente defensa en razón de que la Ley de Propiedad Horizontal, en su Título II relativo a la Administración, concretamente el literal e) de su artículo 20, faculta a El (Sic) Administrador (Sic) para ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistido por Abogados (Sic) o bien otorgando el correspondiente poder, igualmente establece que para ejercer esta facultad, El (Sic) Administrador (Sic) deberá estar debidamente (Sic) autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento de Condominio. Asimismo esta autorización deberá constar en el libro de Actas de la Junta de Condominio. En su defecto, el literal c) del artículo 18 de la referida Ley, establece que la Junta de Condominio podrá ejercer las funciones del Administrador (Sic) en caso de que la Asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designarlo. Es indiscutible que la representación en juicio de los copropietarios de un edificio que se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, corresponda al Administrador (Sic), y en su defecto a la Junta de Condominio, ya que éstos son los representantes del Condominio. Nuestra casación ha afirmado que la Ley de Propiedad Horizontal obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio no en forma individual sino en bloque y, necesariamente, por órgano del Administrador (Sic) designado por los copropietarios, en lo que respecta a la Administración de las cosas comunes o en cualquier otro asunto sobre el que hubiere recaído un acuerdo previo.(...OMISSIS...) Debemos observar al tribunal, que los apoderados judiciales de la parte actora ciudadana G.A.S. al haber alegado en su libelo que ésta, su representada, con fundamento a la norma tipificada en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la representación sin poder, en su carácter de comunera del Edificio, actúa a su vez en representación de los copropietarios del Edificio en defensa de las cosas y derechos comunes, y que por tal razón decidió incoar la referida acción, pues a su decir dichas cosas y derechos se han visto perjudicados por el ilegal proceder de TELCEL, violó la normativa tipificada en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin importarle que este tipo de comunidad de copropietarios está regida por esa Ley especial, cuya normativa es de orden público, y su aplicación prela antes las normas tipificadas en el Código de Procedimiento Civil...”. (Mayúsculas, subrayado y negritas del transcrito). En relación al vicio de incongruencia esta Sala, entre otras, en sentencia N° 103 del 27 de abril de 2001, caso Hyundai de Venezuela, C.A. contra Hyundai Motor Company, expediente N° 00-405, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, dijo lo siguiente: “...Tiene establecido la jurisprudencia de este M.T., que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad. En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...” De la transcripción ut supra del escrito de contestación a la demanda, la Sala observa, a) que los apoderados judiciales de las demandadas, Servicios Telcel, C.A., Sucursal Barquisimeto y Telcel Celular, C.A., procedieron a contestarla actuando en nombre y representación de ambas accionadas y, b) que en esa misma oportunidad, ciertamente opusieron la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar la presente acción. En este orden de ideas, los recurrentes señalaron que la incongruencia positiva en que supuestamente incurrió el ad quem, se materializó por haber decidido una falta de cualidad que no fue opuesta por las demandadas; mas, del escrito de contestación a la demanda, se evidencia que tal defensa si fue opuesta, por lo que tal alegato formaba parte del thema decidendum y era deber del juez pronunciarse, tal como lo hizo. Respecto a la incongruencia negativa por omitir pronunciamiento que resolviere el fondo de la controversia y específicamente, en relación a la supuesta confesión ficta de la codemandada Telcel Celular, C.A. al no haber –según su dicho- contestado la demanda ni probado algo que le favoreciera, es menester señalar que el ad quem al establecer la procedencia de la defensa de falta de cualidad e interés de la accionante para intentar la demanda, la misma es fundamento de una cuestión jurídica previa que fulmina la presente demanda y extingue el presente proceso, por lo que no era obligación del juez ni se hacía necesario ningún otro pronunciamiento sobre el fondo. En este orden de ideas, la Sala, entre otras, en sentencia N° 66, del 5 de abril de 2001, juicio H.C.M.B. contra E.C.d.S. y otros, expediente N° 00-018, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, ratificó el siguiente criterio: “...Ahora bien, el fallo recurrido es fundamento de una cuestión jurídica previa, que conforme a la naturaleza de lo resuelto, hace innecesario examinar el fondo del asunto principal debatido. Efectivamente, la providencia recurrida declaró, a solicitud de parte, la extinción del proceso, conforme lo prevé el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, con la consecuencia legal prevista en el artículo 271 eiusdem, es decir, la prohibición de volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa días continuos, después de verificada la extinción...”. (Subrayado de la Sala). Por las consideraciones antes expuestas y en aplicación de las doctrinas transcritas, la Sala concluye que el ad quem no infringió los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, porque fue debidamente opuesta la defensa de falta de cualidad e interés de la demandante; 243, ordinal 5º eiusdem, primero, porque se circunscribió a la resolución del thema decidendum, segundo, porque se hacía innecesario establecida la cuestión jurídica previa un pronunciamiento adicional en el presente asunto, y por vía consecuencia, tampoco hubo violación del artículo 244 ibidem, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY I Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 361 eiusdem, por falsa aplicación. Se fundamenta la denuncia de la siguiente forma: “...El artículo 361 CPC (Sic) es aplicable cuando la parte demandada opone como defensa la falta de cualidad de la parte actora. Sin embargo, en el caso presente no ha sido opuesta la falta de cualidad, ya que en realidad la demandada replanteó un debate sobre la ilegitimidad de la actora. Con las citas doctrinales que hemos hechos en este escrito, hemos demostrado que existe una diferencia entre lo que es la cualidad y lo que es la ilegitimidad. La cualidad no se refiere a la legitimación para estar en cualquier proceso. La cualidad no se refiere al hecho de si la presente demanda ha debido ser intentada por el Administrador (Sic) del edificio o por un comunero del mismo. Entonces, la norma del artículo 361 no es aplicable para resolver la controversia planteada, ya que en este proceso la parte demandada no planteó la falta de cualidad, que es el supuesto de hecho de aplicación del mencionado...”.Para decidir, la Sala observa: En la presente denuncia, los formalizantes señalan que la recurrida incurre en la violación por falsa de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por no ser la norma aplicable a la resolución de la presente controversia por cuanto la demandada a su decir, nunca planteó la falta de cualidad. Cabe destacar que los formalizantes señalan de nuevo que las demandadas no opusieron tal defensa, lo cual ya ha sido desvirtuado de la transcripción ut supra de parte del escrito de contestación de la demanda, estableciéndose que efectivamente tal defensa fue opuesta. Ahora bien, del texto de la recurrida se desprende que, el Juez Superior lo que hace es una referencia al delatado artículo, más no es el fundamento utilizado en su decisión. En efecto, el sentenciador de alzada, dijo: “...Aduce el codemandado de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la falta de cualidad e interés de la parte actora ciudadana G.A.S., para intentar el presente juicio en representación de la Junta de Condominio del Edificio “Residencias L.L.”, de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en el literal c (Sic) del artículo 20, de cuyo dispositivo resulta evidente que la representación en juicio de los copropietarios de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde bien al Administrador, o en su defecto a la Junta de Condominio. (...OMISSIS...) De conformidad con lo establecido en el artículo 1º de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el escalonamiento de las fuentes rectoras en esta materia ubica en primer lugar y por encima de toda otra disposición, a los dispositivos técnicos de la Ley especial y luego a las normas del Código Civil en cuanto no se opongan a las anteriores, de manera que el articulado del Código Civil relacionado con la comunidad adquiere un carácter supletorio, respecto del régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal que al ser especial en esta materia, su aplicación es inmediata y prevalece por encima de las normas establecidas en el Código Civil, Y (Sic) Así (Sic) Se (Sic) Establece (Sic). (...OMISSIS...) Con fundamento en todo cuanto ha sido expuesto ha sido evidenciado que la legitimación o la especial cualidad para estar en juicio en representación de un edificio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, ocupando cualquiera de las posiciones procesales, bien como demandante o como demandado, sólo corresponde al conjunto de propietarios, ejercida a través de su Administrador designado de conformidad con la Ley Especial; de manera tal que si la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personalidad jurídica autónoma al conjunto de propietarios, quienes en juicio deben actuar en bloque por órgano del administrador que hubiere sido designado por los copropietarios en conformidad con la Ley, mal puede pretender atribuirse un solo copropietario, una cualidad, que ni siquiera es acordada al conjunto de copropietarios en forma individual, lo que impone que la defensa opuesta deba ser declarada con lugar, Y (Sic) Así (Sic) Se (Sic) Decide (Sic)...”. (Negritas y subrayado de la recurrida). Tal como claramente se desprende de la precedente transcripción, el ad quem no fundamentó su decisión por aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sino que lo hace en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad H.p.l. que si el sentenciador de alzada no aplicó la norma delatada en la presente denuncia, mal podría infringirla por su falsa aplicación. Ahora bien, en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. (...OMISSIS....) El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador. Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito). Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo. Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. II Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1, 3 en sus literales a), e) y f), 4, 5 en sus literales b), k) y l), 8, 9, 10, 12, 22, 26 y 30 de la Ley de Propiedad Horizontal; 362, 147, 347, 272, 196 y 202 del Código de Procedimiento Civil y, 49 numeral 7º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todos por falta de aplicación. Se fundamenta la denuncia de la siguiente forma: “...A) Se dejaron de aplicar las normas que regulan el valor de la cosa juzgada. La sentencia recurrida se pronunció sobre una materia sobre la cual había cosa juzgada, cual era la legitimación al proceso de la parte demandada, cuando dictaminó que nuestra representada carecía de esta legitimidad, la cual sólo tiene el Administrador (Sic) del Edificio. Al pronunciarse sobre esta materia, le negó valor a las normas que dictaminan el valor de la cosa juzgada, las cuales determinan que sobre tal materia la sentencia que decidió la cosa juzgada había causado estado. Por tanto, la recurrida le negó aplicación a las siguientes normas legales: El artículo 272 del CPC (Sic), que prohíbe al Juez sentenciar sobre algo que fue decidido por sentencia previa, a menos que hubiera recurso legal, el cual, en el caso presente no había, porque la demandada nunca apeló de la sentencia que decidió la cuestión previa. El numeral 7 del artículo 49 de la Constitución de la República, que estatuye el principio non bis in idem, por el cual nadie puede ser juzgado nuevamente por los mismos hechos por los cuales ha sido juzgada. Al ignorar esta norma, la recurrida juzgó nuevamente sí nuestra representada tenía legitimidad al proceso en esta causa. Los artículos 196 y 202 del CPC (Sic), que regulan el principio de preclusividad. A pesar de que el debate sobre la cuestión de ilegitimidad precluyó, porque esa fase del proceso se cumplió, la recurrida prácticamente reabrió esa fase al pronunciarse nuevamente sobre algo que fue discutido en la oportunidad legal que le correspondía. B) Se dejaron de aplicar las normas sobre régimen de propiedad horizontal. La recurrida tenía el deber de aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, y las normas del Documento y del Reglamento de Condominio del edificio L.L., todas las cuales han sido violadas flagrantemente por la demandada. Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal que violó la demandada, y que la recurrida les negó aplicación son: El artículo 1, que regula lo que se entiende por apartamento o local, la demandada unificó los locales de su propiedad en el edificio L.L., y les restó el aprovechamiento independiente que conforme a este artículo 1 deben tener. El artículo 3 en sus literales a), e) y f), pues la demandada no se atuvo a estas normas que regulan el uso y disfrute de los apartamentos o locales. El artículo 4, porque la demandada hizo modificaciones ilegales a los locales que ocupa, perjudicando a los demás comuneros. El artículo 5, en sus literales b), k) y l), pues la demandada hizo un uso indebido de las cosas comunes del edificio L.L..”…

En este mismo orden, cabe destacar que la Sala Constitucional ha señalado que, si el demandado no objetó ni impugnó en forma alguna el modo como la parte actora realizó la subsanación de las cuestiones previas que fueron opuestas; de allí que, ante la falta de impugnación de la actuación de la parte actora, el juzgado de primera instancia no tenía la obligación de emitir un pronunciamiento que determinase si las cuestiones previas fueron subsanadas correcta o incorrectamente. Al respecto, la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n.° 00060, que expidió el 18 de febrero de 2008 (Caso: Sanrio Company Limited contra Comercial Risas y Fiestas 2003 C.A.), señaló lo siguiente: Si bien es cierto que la ley procesal le otorga la facultad a la demandada de objetar el modo como la actora subsanó el defecto u omisión imputados al libelo, no es menos cierto, que de no haber impugnación a la actividad subsanadora de las cuestiones previas, no nace para el juez el deber o la obligación de emitir un pronunciamiento donde determine si la parte subsanó correcta o incorrectamente. Es por ello, que la Sala considera que la sentencia que pronunció el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 04 de agosto de 2004, está ajustada a derecho, ya que dicho juzgador no incurrió en los vicios de incongruencia negativa y ultrapetita que hubiesen infringido el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que ameritaran su corrección por el tribunal de alzada.

En el caso bajo estudio observa el Tribunal que en fecha 22 de febrero de 2010, replantea la inadmisibilidad de la acción; cuestiona los recibos que obligó a la parte actora traer al proceso; reitera la falta de cualidad de la administradora en forma extemporánea por anticipada e invoca una inspección judicial practicada extralitem sin promoverla en su oportunidad, a pesar que la Alzada dejó sin efecto jurídico todas las actuaciones procesales posteriores a la interposición de las cuestiones previas efectuadas ante el Juzgado a quo, por lo que este Juzgado pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

En relación al acta de asamblea de fecha 26 de junio de 2009, cuestionada por la parte demandada, mediante la cual la asamblea general de co-propietarios autorizó a la abogada G.P. para que represente en forma legal a la Junta de Condominio, así como el acta de esa misma fecha, mediante la cual los propietarios del Conjunto Residencial Las Delicias fueron informados por la Junta que fue introducida la demanda en contra de la parte demandada en el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, constata este Tribunal que la parte demandante conjuntamente con el libelo de la demanda acompañó copias simples de las actas que acreditan la designación de la administradora y demás actuaciones concernientes a la actuaciones realizadas por la Junta de Condominio que rielan de los folios 45 al 53 de la primera pieza del expediente. De igual forma consta a los folios 15 al 21 de la segunda pieza del expediente, copias simples de las mencionadas actas consignadas por la parte actora. Estas copias fueron duramente cuestionadas por la parte demandada en el transcurso del proceso, por lo que la demandante promovió inspección judicial a fin de dejar constancia que las actas traídas al proceso se encuentran insertas en el libro de asamblea del Condominio Edificio Residencia Las Delicias, evacuada en fecha 16 de marzo de 2010. El Juzgado constató entre otras actas al momento de la evacuación de la inspección judicial promovida en su oportunidad que corre inserto el original del acta de fecha 2 de junio de 2008, con fecha de aclaratoria del 2 de octubre de 2008, referida a la designación de la Junta de Condominio; original del acta levantada en fecha 22 de junio de 2009, referente al compromiso asumido por los propietarios en asamblea con la empresa Stmica, debidamente suscrita por la ciudadana co-demandada C.D.G.. Consta igualmente actas de asamblea general de fecha 26 de junio de 2009, arriba mencionada; Riela al vuelto del folio 137 de la segunda pieza del expediente, acta de asamblea general de fecha 15 de septiembre de 2009, referente a la elección del color de la piedra proyectada, debidamente firmada por la co-demandada, ciudadana C.D.G., lo cual evidencia que la parte demandada tiene conocimiento cierto que, la ciudadana R.A., es la administradora del Condominio previa designación mediante acta de asamblea. Igualmente este Despacho constató que, en fecha 18 de febrero de 2010, fue autorizada la administradora por los propietarios para ejercer cualquier acción legal y reiterada la autorización de designar el respectivo representante legal. En consecuencia, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas probanzas conforme el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y así se decide.

Así las cosas, y con vista a las probanzas que emergen de los autos, si bien es cierto que para la fecha de interposición de la demanda no existía autorización de los co-propietarios, no es menos cierto que la ciudadana R.A., actuó bajo el mandato de la asamblea general de propietarios y conforme a lo establecido en el artículo artículo 20 de la ley especial; que pudo demostrar en el transcurso del proceso que demandó por vía ordinaria a los propietarios del local comercial signado con el No. 1, por cuanto no cancelaron las contribuciones especiales acordadas por asamblea general y justificadas con la copia autentica del acuerdo inscrito en el libro respectivo, conforme a lo establecido en los artículos 21, 22 y 23 de la citada Ley de Propiedad Horizontal. En efecto, señala la doctrina que existe diferencia entre interés y cualidad. Interés es la ganancia, la utilidad o el provecho que puede proporcionar alguna cosa, de modo que el del demandante y del reo consisten en el beneficio que deba reportarle la decisión del pleito, ya sea haciéndoles adquirir o evitándoles perder. Mientras que por cualidad entiende el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo equivalente de interés personal e inmediato, esto es, es la condición o requisito exigido para promover una demanda o para sostener un juicio. Siendo que en el mismo sentido se expresa el autor Loreto para quien la cualidad se entiende como un fenómeno de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede abstractamente la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la Ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto. Por ello, la distinción entre la cuestión previa de ilegitimidad y la cuestión de fondo de cualidad, es un ejercicio que supone la práctica de los más elementales conceptos jurídicos, por lo cual, es inaceptable que un Juez, en su labor intelectual de aplicación del Derecho, confunda conceptos tan básicos. Sí, por ejemplo, la parte demandada hubiera discutido el carácter de comunera del Edificio de los miembros de la Junta de Condominio, en ese caso sí estaría en discusión la cualidad de la demandante. Pero no hubo ninguna defensa de la parte demandada que buscara cuestionar la cualidad de la demandante, sino que su defensa consistió en replantear el debate acerca de la legitimatio ad processum, por la falta de la autorización de la asamblea. Esta intención de reabrir un debate ya cerrado no puede afectar lo decidido, a menos que el Juez decida algo que ya quedó firme. En tal razón reitera este Tribunal que es necesario destacar aquí la diferencia que existe entre la legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam o cualidad. La primera es un concepto referido a la capacidad para actuar en cualquier juicio, por la facultad que tiene quien actúa, de actuar judicialmente en tutela de intereses propios o de su representado. Mientras que la cualidad se refiere a la posibilidad de comparecer a un juicio determinado, sea como actor o como demandado, por tener un interés en el debate que se plantea en ese proceso.

En consecuencia, se declara improcedente la falta de cualidad opuesta por la parte demandada conforme a lo establecido en artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto la ciudadana R.A., fue designada como administradora desde el 2 de octubre de 2008; no consta prueba alguna que demuestre que existe otra designación posterior ni que dicha acta haya sido impugnada conforme a lo establecido en el artículo 25 eiusdem y así se decide.

-V-

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

La representación de la parte demandada en el lapso probatorio promovió:

Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales. Sobre este punto, el Tribunal observa que tal alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera pertinente transcribir parcialmente la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., cuyo tenor es el que sigue:

…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…

…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”

Por las razones antes expuestas, y en ocasión a lo estipulado en la citada jurisprudencia, acogiendo el criterio de nuestro M.T., este Juzgado considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medios probatorios susceptibles de valoración, y así se decide.

Promovió las documentales acompañadas al escrito de contestación.

En cuanto a los documentos que cursan a los folios 40 al 63 de la segunda pieza del expediente, este Tribunal los desecha por cuanto nada aportan a la presente controversia, pues son hechos no controvertidos en este proceso, y así se declara.

Riela a los folios 64 al 76 de la segunda pieza del expediente, copia simple incompleta del documento de condominio consignado por la parte demandada; esta prueba se adminicula con la copia traída por la parte actora que cursa a los folios 86 al 114 de la arriba citada pieza del expediente; la copia certificada que riela a los folios 15 al 44 de la primera pieza del expediente, y copia consignada por la parte demandada que cursa a los folios 91 al 103 de la primera pieza. Este instrumento fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito, Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de junio de 1976, el cual quedó anotado bajo el No. 61, Protocolo Primero, Tomo 6. Estos documentos se adminiculan con la documental que riela a los folios 104 al 110 de la primera pieza de expediente, referente al título de propiedad del local No.1; y con el instrumento que riela al folio 6 al 14 de primera pieza del expediente. Por cuanto estos instrumentos fue aceptados por ambas partes en el transcurso del proceso, el Tribunal les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y tiene como cierto la verdad de las declaraciones emitidas por las partes en los citados instrumentos, por lo que, concluye este Juzgado que de las documentales antes citadas, se evidencia la obligación que tienen los propietarios del Conjunto Residencial Las Delicias de cumplir con la carga de los gastos comunes; que la parte demandada es propiedad del local No. 1 y que conforme a lo establecido en el artículo 13 de la ley especial, está obligada por ley al pago de los gastos comunes causados; que según la cláusula cuarta del documento de condominio no existen bienes comunes limitados a determinados apartamentos; que consta de la cláusula quinta que el local No.1, tiene construida una superficie determinada en la planta baja, y que existe otra área que forma parte del citado local, construida en la mezzanine en forma cerrada; que la cláusula séptima establece que los derechos que a cada propietario corresponde sobre las cosas comunes son inherente a la propiedad del respectivo local y apartamentos inseparables de ellas; que según la cláusula décima quinta, existe obligatoriedad por parte de todos los propietarios de los locales comerciales y apartamentos que integran el Edificio en cuestión, cumplir a cabalidad todas y cada una de las estipulaciones previstas en el documento de condominio; que el presente documento incluye como bienes comunes los ascensores sin hacer limitación alguna, pues determina que son áreas comunes todas aquellos bienes que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal o por su propia naturaleza y destino deben ser considerados como bienes comunes y así se decide.

La parte demandada promovió inspección judicial en el Conjunto Residencial Las Delicias, para demostrar que el local no tiene uso ni disponibilidad al área de los ascensores. En fecha 16 de marzo de 2010, este Despacho evacuo dicha actuación y dejó constancia que previo recorrido en la parte interna del Edificio, específicamente en el área de mezzanine no existe acceso a los ascensores donde se encuentran ubicados los locales 1 y 2; que en el tablero del ascensor inspeccionado no aparece el señalamiento de la mezzanine. Este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, concatenado con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y tiene como cierto que los locales antes citados se encuentran ubicados en el área de mezzanine sin acceso a los ascensores en forma directa desde ese nivel, pudiendo usar, utilizar y disfrutar dichos ascensores tanto los propietarios de los locales antes citados como los visitantes, desde el sótano hasta la planta baja o hasta el primer piso si fuere el caso conforme a ley que rige la materia y así se decide.

Cursa al folio 90 de la primera pieza del expediente, planillas de depósito números 395253117, de fecha 16 de marzo de 2009, correspondiente a la cuota del mes de marzo de 2009, por la cantidad de Bs. 208,oo, a favor de la cuenta del Condominio Edificio o Residencias Las Delicias número 01340039360391045929, de la entidad bancaria Banesco, Banco Universal y planilla No. 395253069, de fecha 16 de junio de 2009, por la suma de Bs. 245,oo, monto depositado en la misma cuenta y a favor de la parte actora, correspondiente al mes de abril de 2009. Estos instrumentos fueron aceptados por la parte demandante, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y tiene como cierto que la parte demandada pudo demostrar en el transcurso del proceso que se encuentra solvente respecto a las cuotas ordinarias correspondientes a los meses de marzo y abril der 2009, y así se decide.

En relación a las documentales que cursan a los folios 82 al 89 de la primera pieza del expediente y el acta que riela al folio 111, contentiva del acta de matrimonio consignadas por la parte demandada, el Juzgado desecha las documentales por cuanto nada aportan a los fines de dilucidar la presente controversia conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

En lo atinente a la fotocopia de la carta traída a los autos por la parte actora, mediante la cual el ciudadano G.G., hizo una propuesta de cancelar el 50% de los gastos de la instalación de los ascensores y que no fue aceptada por el Condominio; la representación judicial de la parte demandada invocó a favor de sus representados que dicha propuesta quedó invalidada, aunado a que no fue autorizada por la cónyuge del co-demandado y a tales efectos anexó acta de matrimonio. Este Despacho desecha dicha prueba conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dicha propuesta afecta y lesiona los intereses y derechos de los demás co-propietarios del Conjunto Residencial Las Delicias, y así se decide.

-VI-

Analizadas como han sido las pruebas de las partes y por cuanto la parte demandada en el acto de la contestación a la demanda invocó respecto a la cuota extraordinaria para reparación y restauración de los dos (2) ascensores, por la cantidad de quince mil setecientos cincuenta y cuatro bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 15.754,84), para ser cancelada en dos cuotas de siete mil setecientos ochenta y siete bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 7.782,42) cada una, que sus representados no están obligados a cancelar la mencionada cuota extraordinaria y fundamentó esta excepción al pago en que, si bien la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 12 establece la obligación de los condóminos a contribuir a los gastos comunes en todo o en parte de ellos según sea el caso, hace la excepción al determinar que si existieren bienes comunes cuyo uso o disfrute se le haya atribuido a un apartamento será por cuenta del propiedad los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieras y las mayores que se deban o no por no haberse realizados las menores. Invocó el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en su literal c) habla del uso exclusivo del propietario de los patios, jardines, azoteas, etc., y en el literal k) establece el uso y el goce de las cosas comunes; en concordancia con el artículo 12 eiusdem, el cual establece que cuando se tiene el uso, disfrute y exclusividad, correrá el propietario con los gastos de ese bien o de los bienes. Alegó que el documento de condominio que rige las normas a que deben someterse todos los propietarios, al describir los apartamentos cita como áreas de servicio colectivo las escaleras, los ascensores y los pasillos, al igual que la cláusula segunda que describe cuales son las áreas comunes de toda la edificación tanto de los apartamentos como de los locales comerciales y no hace mención o referencia como área común de todo el inmueble, los ascensores, por lo que concluye que los ascensores no son del uso común de los locales comerciales. Esgrimió que las áreas comunes de propiedad horizontal son para el uso, goce, disfrute y utilidad de todos los condóminos, los ascensores son exclusivamente para los propietarios de los apartamentos, no así para los locales comerciales que están en la planta baja y parte exterior de la edificación. Puntualizó que obligar a pagar dicha cuota extraordinaria se incurriría en un enriquecimiento sin causa por parte de los propietarios de los apartamentos, costa del caudal patrimonial de sus representados según lo contempla el artículo 1.184 del Código Civil.

Es evidente que la parte demandada hace una interpretación errada en cuanto a las normas del documento de condominio y realiza una exclusión unilateral que evidentemente en el transcurso del proceso no pudo comprobar, pues según el artículo 11 de la Ley, son gastos comunes a todos los propietarios los causados por la administración y reparación de las cosas comunes, los declarados comunes por el 75% de los propietarios y por la Ley o el documento de condominio. De tal forma que un propietario no puede negarse a pagar la cuenta mensual que le presenta el administrador alegando que él se opuso a ese gasto, o que lo considera innecesario, etc. Si es un gasto común, tiene que pagarlo. Señaló que se ha dado el caso de un propietario que ha dicho, por ejemplo que él no usa la piscina y que por lo tanto no le deben de cargar los gastos de mantenimiento de la misma; o que no usa el jardín, o que no le interesa que se pinte el edificio, etc., en estos y otros casos, el propietario debe concurrir a los gastos que se hagan para el mantenimiento de dichas facilidades, las use o no; cuando compró, ya pudo ver que había una piscina y que en el documento de condominio aparece como bien común; lo mismo con las demás cuestiones. Para que exista exclusión de un propietario al pago de los gastos comunes tiene que establecerlo en forma expresa el documento de condominio, o en su defecto mediante asamblea de propietarios debidamente constituida y así se declara.

Por otra parte, concluye este Despacho que conforme a los artículos 509 y 12 el Código de Procedimiento Civil que consagran el principio de exhaustividad en materia probatoria, dar por demostrado con una inspección judicial que el local No. 1, no tiene acceso directo a los ascensores y que por tal circunstancia no forma parte de los bienes comunes que conforman la totalidad de la edificación que nos ocupa; conllevaría a la violación del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece cuáles constituyen las áreas comunes de los inmuebles sometidos al régimen condominial, pues daría por probado hechos con inexistencia de pruebas en el expediente. No puede ningún condómino en forma arbitraria modificar o pretender cambiar las reglas preestablecidas en el documento de condominio, pues el literal k) del artículo 5 de la citada Ley, pauta cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales, de las cosas comunes a todos los propietarios, y entre los bienes comunes incluye expresamente el legislador en el literal b del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, los ascensores, aunado a que el local comercial signado con el No. 1, que se encuentra ubicada en la mezanine tiene su entrada principal por la parte interna de la edificación y así se decide.

En tal razón, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y con vista a la importancia que tienen para la sociedad en general y, en consecuencia para el Estado, la materia que nos ocupa, en virtud de la función social que ejerce, resultaría contradictorio ante el texto constitucional, el de limitar el acceso a la justicia, exigiendo el cumplimiento de formalidades, a aquellos sujetos que intervienen en procesos de esta naturaleza, lo que en definitiva impediría la búsqueda de la justicia social, la cual forma parte de los principales objetivos de todo Estado Democrático y Social, de derecho y de justicia, fin éste, al que como Máximo representante del poder judicial, estamos obligados a garantizar, en la cual impera la función social, actuando en acatamiento del deber constitucional con el fin de garantizar su supremacía.

La acción por cobro de cuotas de condominio está concebida como una protección de derechos y garantías para todos los propietarios, por lo que el ejercicio de la acción está reservado para restablecer situaciones que provengan de las violaciones de tales derechos y garantías. En este orden de ideas, conforme a la garantía fundamental de acceso a la justicia prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todos tienen derecho a acceder a los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses y, a obtener pronta decisión que tutele judicial y efectivamente los mismos, en la forma más expedita posible y sin formalismos o rigurosidades inútiles que menoscaben la real posibilidad de petición. Dentro de este marco legal y para concretar la tutela judicial efectiva, se consagró la acción por vía ejecutiva conforme lo pautado en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto no es subsidiaria, tampoco extraordinaria, sino planeada con discrecionalidad por el problema para el que se exige dicha tutela, pues como se señaló con anterioridad, a menudo existen dos fallas que hacen que no marche como sería de desear; ellas son, las malas administradoras y el desconocimiento que de la ley tienen muchos propietarios. Si la propiedad horizontal tiene que fortalecer, es preciso reducir ambas fallas al mínimo, pues el fin para el cual existe la propiedad horizontal no es otro que el comprador del apartamento sepa cuáles son sus derechos y obligaciones, para que vea dónde pone la Ley la distinción entre el derecho y el abuso. Cuantos más buenos padres de familia estén satisfechos de haber comprado un apartamento, más propagandistas tendrá la propiedad horizontal, con todo lo que ello significa para la expansión de esta actividad económica, pues esta ley va en defensa de la propiedad, que adquirió quién sabe con cuánto esfuerzo; y cuanto más abunden los propietarios, administradores y vendedores olvidadizos de sus deberes para con el condominio, tanto más lenta será la expansión de la citada actividad, en tal razón este órgano jurisdiccional insta a la comunidad del Condominio del Edificio Residencias Las Delicias, velar y hacer cumplir la ley, a fin de proteger y garantizar el patrimonio que le pertenece a los todos los propietarios y así se decide.

En cuanto al alegato planteado por la parte demandada que la demanda fue admitida en fecha 5 de junio de 2009, y que esa autorización fue posterior al acto de demandar; que esa acta fue forjada según inspección extrajudicial ejecutada por el Tribunal Segundo de los Municipios Urbanos en la cual deja constancia el día 30 de junio tuvo a la vista el Libro de Actas ordenando fotocopiar todas las actuaciones que contiene el Libro de Asambleas y no estaba el acta de fecha 26 de junio, ni existía ninguna acta con esa fecha, al igual que las dos actas posteriores de la autorización que impugnó en ese acto por ser forjadas en fraude a la ley. Sobre este particular, la parte demandada nada probó sobre los hechos invocados, por lo que se declara improcedente dicho alegato.

En cuanto a las impugnaciones efectuadas en el acto de la contestación a las actas del Libro de Asambleas de fecha 9 de octubre de 2009, por falta de firma de los propietarios; de fecha 22 de junio de 2009, por cuanto fue cometido forjamiento y fraude procesal; de las actas de asamblea de fecha 29 de abrió y 18 de mayo de 2009, en las cuales supuestamente aprobaron la compra de los ascensores y en las cuales se evidencia que no consta el 75% de aprobación por parte de los co-propietarios para su validez y aprobación, este Juzgado declara improcedente dicha defensa por extemporánea conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y así se declara.

-VII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda en el juicio que por COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO fue intentada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LAS DELICIAS, en contra de los ciudadanos G.G. y C.D.G., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de quince mil setecientos cincuenta y cuatro bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 15.754,84), por concepto de cuota extraordinaria, por restauración de dos (2) ascensores, causados por gastos comunes. A tales efectos se acuerda la indexación solicitada y se ordena realizar experticia complementaria del fallo, con la designación que de un experto contable designado por el Tribunal, a los fines de determinar el monto indexado sobre la suma condenada, que deberá efectuarse desde la fecha de interposición de la presente acción hasta la fecha en que este fallo quede definitivamente firme.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el proceso conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se ordena notificar a las partes.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

LA JUEZ TITULAR,

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta y cinco minutos de la tarde (12:55 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

XR/

Exp. Nº 2246-10