Decisión nº 1 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Febrero de 2014

Fecha de Resolución 5 de Febrero de 2014
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría F Torres Torres
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE Nº AC71-R.2013-000038/ 6.559

PARTE ACTORA: G.E. CRÓCKER ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.907.656, abogado en ejercicio debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.793.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REAL STATE C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1987, bajo el Nº 25, Tomo 28-A Sgdo; y ciudadanos M.G.L. y M.A.O.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 6.149.224 y V-5.574.482, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: H.M. y C.G. abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 70.399 y 39.357 respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

I

ANTECEDENTES

Se recibió el presente expediente a los fines de dictar nueva sentencia de alzada, en virtud de lo resuelto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión de fecha 15 de julio de 2013, que declaró con lugar el recurso de casación anunciado por la parte demandante, ciudadano G.E. CRÓCKER ROMERO contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 9 de julio del 2012, pronunciada en reenvío, decretando por consiguiente la nulidad del fallo recurrido y ordenando al juzgado superior que resultara competente resolver nuevamente, acogiéndose a la doctrina establecida en el fallo dictado por dicha Sala.

En virtud de la sentencia dictada en casación, el Juzgado Superior Octavo recibió el expediente en fecha 31 de julio del 2013, y en esa misma fecha la jueza de dicho Juzgado, Dra. M.A.R. se inhibió del conocimiento de la presente causa, por haber emitido opinión.

Posteriormente en fecha 23 de septiembre 2013, se le dio entrada al presente expediente recibido de distribución y se ordenó la notificación a las partes mediante boletas para la reanudación de la causa, en el entendido que una vez vencido el lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la última de las notificaciones y una vez trascurridos los tres (3) días de despacho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir los 40 días consecutivos siguientes para dictar el fallo.

Mediante auto de fecha 11 de octubre del 2013, de conformidad con lo solicitado en fecha 7 de octubre de ese mismo año por el abogado G.C., se ordenó librar cartel de notificación a la parte demandada Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA REAL STATE C.A., y al ciudadano M.A.O.A., para hacerle saber que en fecha 23 de septiembre del 2013 la jueza que suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa

En fecha 11 de noviembre del 2013, notificadas las partes y vencido totalmente el lapso a que se refiere el auto de fecha 23 de septiembre del 2013, se fijó el lapso de los cuarenta (40) días continuos, contados a partir de esa data exclusive, para sentenciar, de conformidad con el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil.

El 7 de enero del 2014, vencida la oportunidad para dictar sentencia y por cuanto no fue posible publicar el fallo se difirió el pronunciamiento por un lapso de 30 días consecutivos a partir de esa fecha, exclusive.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda intentada en fecha 1 de agosto de 2003 ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en funciones de distribución para ese entonces, por el ciudadano G.C., actuando en su propio nombre y representación. Los hechos relevantes relatados por el actor como fundamento de la demanda, son los siguientes:

  1. - Que el día 19 de marzo de 1999, suscribió un contrato de arrendamiento cierto con la empresa inmobiliaria ADMINISTRADORA REAL STATE C.A., representada por J.G.A.A., por un apartamento ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, estado Miranda.

  2. - Que dicha inmobiliaria lo demandó por “Extinción del Contrato de arrendamiento por vencimiento del término”, fundamentando su acción en el falso supuesto de la existencia de dos contratos de arrendamiento, cuando existía un solo contrato a tiempo determinado, el cual se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil.

  3. - Que la demanda configuró una simulación o fraude procesal y fue realizado con un solo objetivo el interés malsano de lesionar los derechos que tiene como inquilino del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento.

  4. - Que la demanda incoada contra su persona fue declarada sin lugar por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo tal decisión confirmada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en todas y cada una de sus partes incluyendo que el contrato de arrendamiento entre la empresa Inmobiliaria Real State, C.A y su persona es a tiempo indeterminado, demostrando que es el legítimo arrendatario.

  5. - Que el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 22 de mayo del 2003 le remite el mandamiento de ejecución al Juez ejecutor de medidas, donde le ordena que lo restituyan en la posesión del bien inmueble, y para el día 18 de junio del 2003 se materializa tal restitución.

  6. - Que por terceras personas se enteró que la propietaria del apartamento en referencia, ciudadana M.G.L., le vendió al ciudadano M.A.O.A. el mencionado inmueble en fecha 25 de junio del año 2003.

  7. Que tiene ocupado el apartamento como arrendatario desde el 19 de marzo de 1999, con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cancelando los cánones de arrendamiento por adelantado y que se encuentra solvente cumpliendo con lo estipulado en el contrato.

  8. -Que la ciudadana M.G.L., antes identificada, no le manifestó, su voluntad de vender el referido apartamento, sin tomar en cuenta el derecho que tiene como legítimo y único arrendatario del derecho de preferencia ofertiva.

    Con base en los hechos mencionados y de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil, demandó a los ciudadanos M.G., M.A.O.A. y a la empresa INMOBILIARIA ADMINISTRADORA REAL STATE C.A, a pagar:

    PRIMERO: Por daños material (sic) y moral por la cantidad de Bolívares Cien Millones con cero Céntimos (Bs. 100.000.000,00).

    SEGUNDO: Le solicito al tribunal que anule la venta del apartamento identificado y le remita instrucciones al Ciudadano Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda dicha anulación y a la vez que se abstenga de registrar en el futuro cualquier venta, hipoteca, comodato, pacto de retracto, dación de pago, del documento que se encuentra inserto en esa oficina, bajo el Nº 8, Tomo II, protocolo primero de fecha 25 de junio del año 2003. De igual forma de remitirle el Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre Estado Miranda, donde está protocolizado el documento de propiedad (…)

    TERCERO: Pido al tribunal que mi persona tenga derecho a la preferencia ofertiva…

    (Copiado textualmente).

    El 9 de enero del 2004, se admitió la demanda y se emplazo a la parte demandada para que compareciere a los 20 días de despacho siguientes a que se practicare la última notificación.

    Llevados a cabo los trámites de la citación, mediante escrito de fecha 4 de noviembre del 2005, compareció el abogado C.G. contestaron al fondo de la demanda, en los siguientes términos:

    1.- Que para el ciudadano arrendatario del bien inmueble de autos, le caducó el término para ejercer la acción RETRACTUAL ARRENDATICIA interpuesta en la presente litis, y en virtud de ello solicitó que prosperase la cuestión previa número 10 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia pidió que se deseche y extinga este proceso judicial conforme al articulo 356 del Código de Procedimiento Civil ya que el día 25 de junio del 2003 fue registrada la dación en pago y en fecha 9 de enero del 2004 fue admitida la acción retractual arrendaticia excediendo notablemente el término previsto en el artículo 47 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que es de cuarenta días.

    2.- Que el arrendatario G.C., no cumplió con la exigencia legal y procesal previa en la norma del artículo 340 numeral sexto del Código de Procedimiento Civil, pues solo aportó al expediente unas copias simples del documento de dación en pago

    3.- Y que en virtud de que todo proceso judicial debe analizarse concordantemente con los mecanismos adjetivos positivos en cuanto a los lapsos y términos procesales y el carácter preclusivo de las etapas procesales, solicitó se declare la caducidad de la acción.

    En la misma fecha el abogado H.M. dió contestación a la demanda y recusó a la jueza del tribunal de la causa, Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines que fuera remitido el expediente con motivo de la recusación interpuesta.

    En fecha 27 de enero de 2006, el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, Dr. L.R.H., se abocó al conocimiento de la presente causa, seguidamente en fecha 8 de marzo de 2006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia, ordenó remitir el presente expediente al a quo por cuanto la recusación planteada hacia la jueza del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, fue declarada sin lugar.

    El 29 de marzo del 2006, el abogado H.M., mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2006, solicitó reponer la causa al estado de presentar los informes.

    Posteriormente mediante diligencia de fecha 6 de abril del 2006, el ciudadano G.C. asistido por el abogado R.P., solicitó la reposición de la causa al estado de la contestación de la demanda, petición que fue declara sin lugar, por el juzgado de la causa, mediante sentencia de fecha 18 de abril de 2006.

    En fecha 23 de octubre de 2006, vista la solicitud del abogado G.C., referente a que se cumpliera lo ordenado en la sentencia de fecha 18 de abril de 2006, el Tribunal de la causa ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde la fecha en que salió el expediente de la sede judicial hasta la fecha en que nuevamente entró, es decir a partir del 15 de noviembre del 2005 hasta el día 15 de marzo del 2006.

    El 20 de junio de 2007, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, en esa misma fecha el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas y declara con lugar el escrito de oposición presentado por la parte demandante.

    En fecha 21 de noviembre del 2007, por cuanto fue designado por la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia, como Juez provisorio se avocó al conocimiento de la presente causa, el Juez Luís Tomas León.

    En fecha 8 de junio del 2009 se abocó al conocimiento de la causa la Dra. B.D.S.J., Jueza a cargo del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.

    En fecha 20 de octubre del 2010, el a quo dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, siendo esta apelada en fecha 29 de octubre de 2010 por el abogado G.C., anteriormente identificado y ratificada en fecha 15 de diciembre del 2010.

    En virtud de la apelación de la parte actora, a este ad quem concierne determinar si actuó el a quo conforme a derecho, al emitir su pronunciamiento.

    Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la actual controversia.

    MOTIVOS PARA DECIDIR

    De la caducidad de la acción.

    Como fundamento del escrito libelar, alega la actora que en fecha 19 de marzo de 1999, suscribió contrato de arrendamiento con la empresa inmobiliaria ADMINISTRADORA REAL STATE C.A, representada por el ciudadano J.G.A.A. por un apartamento ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, estado Miranda, tal y como consta en contrato que riela a los folios 23 al 28 del presente expediente, el cual se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto le otorga esta alzada pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil por tratarse de un instrumento auténtico autorizado con las solemnidades legales por un funcionario facultado para darle fe pública, aunado a ello constituye plena prueba de la existencia de dicha relación jurídica contractual. Y así se establece

    También alega la actora, que posteriormente dicha inmobiliaria le demandó por extinción de contrato de arrendamiento a vencimiento de término, demanda que fue declarada sin lugar por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Folio 4 al 10 del Cuaderno de medidas), revocando a su vez la medida de secuestro decretada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y subsiguientemente el Juzgado Quinto de Primera Instancia de la misma Circunscripción Judicial, confirmó la decisión apelada en todas y cada una de sus partes (Folios 11 al 20 del Cuaderno de medidas), tales probanzas se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la otra parte y por lo tanto le otorga esta alzada pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un documento público judicial autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público; en este caso un Juez, facultado para darle fe pública, constituyendo además plena prueba de que el contrato de arrendamiento up supra mencionado era a tiempo indeterminado. Y así se establece.

    No obstante lo anterior, la parte actora intentó la presente acción de retracto legal arrendaticio, con la finalidad de que se le reconozca el derecho que tiene como legítimo y único arrendatario de preferencia ofertiva en primer lugar ante cualquier tercero sobre la venta del mencionado inmueble, pues tal y como se evidencia en autos la ciudadana M.G.L., propietaria del inmueble, dió en venta al ciudadano M.O., el referido bien a través de la figura de dación en pago, ello consta en copia certificada de dicha venta que riela a los folios 13 al 20 de la pieza I del presente expediente, y se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la otra parte y por lo tanto le otorga esta alzada pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un documento publico, autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público; facultado para darle fe pública, constituyendo además plena prueba que efectivamente se realizó dicha venta.

    Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con respecto al tema de la preferencia ofertiva establece en su articulado lo siguiente:

    Articulo 42:“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”

    Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

    Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”

    Artículo 47: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

    En tal sentido, tal y como se desprende de los artículos anteriormente transcritos, nuestra legislación es conteste al afirmar que la preferencia ofertiva es el derecho que posee el arrendatario para que se le ofrezca en venta a modo preferencial el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, siempre y cuando cumpla con una serie de requisitos, que más adelante se expondrán. A tales fines se requiere, para ejercer el derecho preferente que el arrendador propietario realice la notificación al arrendatario donde se indique el precio y las características de la negociación, a tales fines la norma exige que la misma se efectúe mediante documento autentico; es decir con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez, o cualquier otro funcionario que tenga facultad para darle fe publica,

    Aunado a ello, también contempla nuestra legislación la acción de retracto legal arrendaticio, que surge como consecuencia de la violación del derecho de preferencia ofertiva, de modo que para que proceda esa subrogación que establece el artículo 43 eiusdem, se requiere que en la venta haya intervenido un tercero ajeno a la relación arrendaticia. El plazo para ejercer dicha acción comienza a correr según lo dispone el artículo 47 eiusdem, dentro de los (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, es decir el nuevo propietario, anexando a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación.

    En la situación sub examine, observa esta superioridad que del cúmulo de pruebas aportadas por la demandada, no se evidencia en primer lugar notificación alguna por parte de la arrendadora, ciudadana M.G.L., expresando su voluntad de venderle el inmueble a la parte demandante, tampoco consta en autos notificación de la negociación celebrada que debió hacer el adquirente, es decir, el ciudadano M.A.O.A., y mucho menos se evidencia que no haya sido posible la localización del actor G.C., en consecuencia, al no quedar demostrado en autos el cumplimiento del requisito referente a la notificación, para que el arrendatario ejerciera su derecho preferencial, léase, su derecho de comprar el mencionado inmueble, así como tampoco se evidencia notificación alguna por parte del adquirente que le permitiere al actor ejercer la acción de retracto, mal podría el demandado en este caso alegar la caducidad de la acción, púes nuestra legislación es conteste al afirmar que el tiempo para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio comienza a correr dentro del plazo de los (40) cuarenta días contados a partir de la notificación que le hiciere el adquirente al arrendatario, y al no evidenciarse tal notificación, se discurre que no empezó a correr el lapso que establece el articulo up supra mencionado, por ende, resulta forzoso para esta alzada desechar el argumento de caducidad de la acción alegado por la demandada. Y así se establece.

    De lo controvertido.

    Establece el artículo 48 del la referida Ley lo siguiente:

    El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos

    … (Subrayado Propio)

    En este orden de ideas, tomando en cuenta que no quedó demostrado en autos la existencia de la respectiva notificación, y facultado el actor para ejercer su derecho de retracto, le corresponde a esta alzada, a modo de continuidad, verificar si en el caso bajo análisis, el accionante cumplió con los requisitos y/o elementos para la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio, pues tal y como lo establece nuestra legislación, resulta ineludible que se cumplan los requerimientos que de forma concurrente establece el mencionado artículo 42 eiusdem, a saber:

  9. - Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble.

  10. - Que el arrendatario se encuentre solvente con en pago de los cánones de arrendamiento.

  11. -Que satisfaga las aspiraciones del propietario

    Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, específicamente en copia simple del mencionado contrato de arrendamiento de fecha 19 de marzo de 1999, que riela del folio 23 al 28 de la pieza I del presente expediente, así como también de la referida sentencia de fecha 29 de octubre del 2002, emanada del Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial que declaró SIN LUGAR la demanda por extinción del Contrato de arrendamiento por vencimiento de término, la cual riela del folio 4 al 10 del cuaderno de medidas, se desprende que el accionante tiene más de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario cumpliéndose así el primer requisito. Y así queda establecido.

    En cuanto al requisito relativo a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, encuentra ésta alzada que el accionante se encontraba solvente al momento de interponer la demanda de retracto legal, en fecha 1 de agosto del 2003, y ello se hace constar en copia certificada de la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio y agosto del 2003, así como también en auto de ingreso de consignaciones, tales probanzas rielan en forma respectiva de los folios 189 al 192 de la pieza I del presente expediente, y se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la otra parte y por lo tanto les otorga esta alzada pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un documento público judicial autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público; en este caso un Juez, facultado para darle fe pública, constituyendo además plena prueba de que el accionante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento a la fecha de interposición de la presente demanda. Y así también se establece.

    Por último, en referencia al tercer requisito a que alude la norma, o sea, que se satisfaga las aspiraciones del propietario, tenemos que tal como quedó establecido supra, la propietaria arrendadora del inmueble no le notificó al actor arrendatario, la intención de vender el inmueble de autos, por ello, mal podría éste último satisfacer las aspiraciones del propietario, aunado a ello, siendo que se cumplieron los dos requisitos anteriores y toda vez que de los autos no se evidencia que la demandada y/o arrendadora haya expresado queja alguna con respecto al estado del bien inmueble objeto del litigio, deduce esta sentenciadora que el mismo se encuentra en perfecto estado, tal y como se demuestra en copia certificada de inspección judicial, realizada al inmueble objeto del litigio, que riela a los folios 317 al 324 de la pieza I del presente expediente, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la otra parte y por lo tanto le otorga esta alzada pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un documento público judicial autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público; en este caso un Juez, facultado para darle fe pública, constituyendo además plena prueba de que el arrendatario ha cuidado del bien inmueble objeto del presente juicio como un buen padre de familia, por consiguiente tenemos que el tercer requisito también se encuentra satisfecho. Y así se establece.

    De manera que, cumpliéndose los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, esta Alzada concluye que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta procedente, pues, el derecho de subrogación que dispone el arrendatario está concebido en la ley, con miras a proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cumplidos como ha quedado de manifiesto tales requisitos, tiene el actor el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, tiene el derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquirente, en consecuencia, se declara nula la venta del apartamento, ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, estado Miranda, mediante la figura de dación en pago que quedó protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 06, Tomo II, Protocolo Primero, en fecha 25 de junio del 2003. Y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo.

    Con relación a la petición del autor, relativa a la reclamación por daños materiales y morales por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000.000,00), actualmente equivalentes a la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.000,00), observa esta alzada que el accionante no hace mención en libelo en cuanto a que se refieren dichos daños, y mucho menos demuestra que entre los referidos daños y la negativa de la accionada-arrendadora de ofrecerle el inmueble en venta bajo condiciones preferenciales, exista un vínculo o una relación de causalidad, por lo que en fuerza de lo expresado se niega dicho pedimento. Y así se establece.

    En cuanto al pedimento solicitado por el actor, relativo a que se oficie al ciudadano Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda para notificarle la anulación de la venta, determina esta alzada que dicha solicitud deberá realizarla la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme. Y así se establece.

    Finalmente, en aras de cumplir con el deber de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal considera que la documental relativa a copia certificada de la decisión dictada por la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo del 2006, en la cual se acuerda admitir el amparo y donde se decretó medida cautelar a los efectos de que se suspendiera la decisión dictada en fecha 31 de octubre de 2005 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, no guarda relación con el presente juicio pues aquel se refiere a una resolución de contrato por falta de pago, en donde el actor se declaró insolvente y en el caso de marras estamos en presencia de un reclamo del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, así como tampoco, nada aporta para la resolución del conflicto la documental referente a copia fotostática de la sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sala Constitucional de fecha 28 de junio de 2007, en la cual se declara sin lugar el amparo constitucional interpuesto por el ciudadano G.C. contra el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial. Así se decide.-

    DECISIÓN

    Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano G.C., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA REAL STATE, C.A y los ciudadanos M.G.L. y M.O.A., y en consecuencia se declara nula la venta del bien inmueble realizada mediante la figura de dación en pago que quedó protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 06, Tomo II, Protocolo Primero, en fecha 25 de junio del 2003, concerniente a un apartamento ubicado en la Avenida Río de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS (123,90 Mts2), consta de un salón comedor, tres dormitorios con closets, un dormitorio sin closet, cocina, tres baños, lavadero y secadero, terraza cubierta, y esta alinderado de la siguiente forma: Norte: Fachada norte del edificio, Sur: Apartamento número treinta y dos y área de circulación, Este: Fachada este del edificio; Oeste: Apartamento número treinta y cinco y área de circulación común. El nombrado apartamento está sometido al régimen de propiedad h.y.a.l. normas del documento de condominio del aludido edificio Residencias Araya y en virtud de ello le corresponde un porcentaje de alícuota sobre los derechos, obligaciones y acciones del citado edificio de UNO CON OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (1,8766%), también le corresponde el uso exclusivo de dos puestos de estacionamiento y un maletero en el área de semisótano distinguidos todos con el mismo número de apartamento. SEGUNDO: se declara el derecho que tiene el actor G.C. a subrogarse en el lugar del adquirente, ciudadano M.O.A., es decir, a que se le ofrezca en venta dicho inmueble, en las mismas condiciones en que se le ofreció al referido adquirente. TERCERO.- Se niega la reclamación por los daños materiales y morales solicitados por el accionante, en virtud que no hace mención en libelo en cuanto a que se refieren dichos daños, y mucho menos demuestra que entre los referidos daños y la negativa de la accionada-arrendadora de ofrecerle el inmueble en venta bajo condiciones preferenciales, exista un vínculo o una relación de causalidad. CUARTO.- Se niega el pedimento solicitado por el actor, relativo a que se oficie al ciudadano Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda para notificarle la anulación de la venta, pues dicha solicitud deberá realizarla la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme. QUINTO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado G.C., actuando en su propio nombre y representación contra la sentencia dictada el 20 de octubre de 2011 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario con Competencia Nacional y Sede en la Ciudad de Caracas.

    Queda REVOCADA la apelada.

    No hay condenatoria en costas, en virtud que no hubo vencimiento total.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los 5 días del mes de febrero del dos mil catorce (2014).- Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-

    LA JUEZA,

    DRA. M.F. TORRES TORRES LA SECRETARIA,

    Abg. E.L.R.

    En esta misma fecha 5/02/2013, siendo las 10:17 a.m, se publicó y registró la anterior decisión.

    LA SECRETARIA,

    Abg. E.L.R.

    EXP. Nº AC71-R.2013-000038/ 6.559

    MFTT/ELR/mgrl.

    Sent. Definitiva.-

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