Decisión Nº 14.576 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 14-03-2017

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACION DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: Ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 16.591.358.-
REPRESENTANTES JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana CONNY GARCA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 49.522.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de Mérida, en fecha cinco (5) de mayo de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 30, Tomo A-3; reformada su acta constitutiva según documento inserto en el referido Registro Mercantil, con fecha ocho (8) de septiembre de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 8, Tomo A-7.-
REPRESENTANTES JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ARTURO BRAVO ROA, MARIANA GONZÁLEZ TREJO, JOSÉ RAMÓN VARELA, YALITZA COROMOTO MARÍN VELASQUEZ, ANTONIO RAMÓN MARÍN ECHEVERRIA y HADE HENRY MARÍN ECHEVERRIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 38.593, 146.355, 69.616, 2.868 y 23.777; respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (REENVÍO).
Expediente Nº 14.576/AP71-R-2012-000620.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha dieciséis (16) de febrero de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial; en virtud de la inhibición planteada por la Juez del referido Juzgado; en ocasión de la sentencia dictada en fecha quince (15) de octubre de dos mil quince (2015), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual casó de oficio la sentencia dictada en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil quince (2015), por el Juzgado antes mencionado. En consecuencia, declaró nula la referida decisión y ordenó al Juez Superior a quien correspondiera sentenciar en reenvío, dictar nueva decisión, acatando lo ordenado por la mencionada Sala.
En dicho auto, quien decide, se abocó al conocimiento de la causa, y previa notificación de las partes en este proceso y en cumplimiento de lo previsto en los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, fijó el lapso de cuarenta (40) días continuos para dictar sentencia en este juicio, conforme al artículo 522 del mismo Código.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal a objeto de decidir, efectúa las siguientes consideraciones:
-III-
DEL REENVÍO
Como fue indicado anteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el quince (15) de octubre de dos mil quince (2015), dictó decisión en la cual, estableció lo siguiente:
“…Como se evidencia de la precedente trascripción del fallo, el juez superior reconoce que la carta misiva fue firmada y recibida por la cedente, sin embargo, hace caso omiso al alegato realizado por la accionante en los informes en primera instancia respecto a que esa carta no fue recibida por ella y no podía comenzar a transcurrir el lapso de treinta días establecido en el contrato para el pago de la suma restante establecida en el contrato y la protocolización, por lo que el juez fue incongruente con el hecho que se plantea y que resulta trascendental en la suerte de la controversia, y al haber surgido, luego de trabada la litis por cuanto la accionante no tenia por que tener conocimiento de lo que pudo haber suscrito o aceptado la cedente, resulta de los hechos que si pueden ser planteados en la etapa de informes, como en efecto ocurrió.
En relación con la incongruencia negativa, esta Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 103 del 27 de abril de 2001, caso Hyundai de Venezuela, C.A. contra Hyundai Motors Company, expediente Nº 2000-000405, reiterada en sentencia del 30 de julio de 2013, caso Inservi JA, C.A., contra Doris Inés Ortíz Armas, señaló lo siguiente:
“...Tiene establecido la jurisprudencia de este Máximo Tribunal, que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
Esta última hipótesis conduce a establecer que el Juez tiene la obligación de considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por sus partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En este sentido, la Ley adjetiva impone al Juez la determinación y posterior análisis de todos los alegatos y defensas esgrimidas en el proceso, los cuales deben necesariamente ser tomados en cuenta para la sentencia que se emita...”.
El requerido alegato silenciado era importante y trascendente, pues la demandante, sostuvo en su escrito de informes que mal podrían comenzar a transcurrir los treinta días establecidos en el contrato de opción de compra venta para el pago y la protocolización del inmueble, si nunca recibió la notificación establecida para ello, la cual según consta de la opción compra venta se dio el día 9 de noviembre de 2004, la cesión de los derechos de compra venta el 18 de noviembre de 2008 y la notificación el 1º de junio de 2009, es decir, mucho después de la mencionada cesión. Por tanto, la Sala concluye, que el Juez Superior, violó los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, al no pronunciarse sobre el alegato esgrimido por la demandante.
Tal conducta del ad quem permite a esta Sala de Casación Civil casar de oficio el fallo recurrido, al evidenciarse un vicio de orden público, como es la incongruencia negativa detectada en el presente asunto, lo que conlleva a su nulidad de conformidad al artículo 244 eiusdem, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de febrero de 2015. En consecuencia se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y se ORDENA al juez superior que resulte competente dicte nueva decisión sin incurrir en las infracciones señaladas…”

Vista la observación formulada por el Tribunal Supremo de Justicia y, a los fines de dar estricto cumplimiento al fallo parcialmente transcrito, esta Alzada procede a dictar sentencia a tal efecto, observa:
-IV-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
El abogado JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, representante judicial de la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, alegó en su libelo de demanda los siguientes hechos y peticiones:
Que en fecha dieciocho (18) de noviembre de dos mil ocho (2008), su poderdante había firmado una opción de compra sobre un inmueble que estaba identificado como apartamento 1B 1-1 del edificio “1B” del conjunto residencial ESCAGUEY, bajo la figura de convenio de cesión de derechos con la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, donde se había estipulado que le cedía a su poderdante los derechos sobre un contrato de opción de compra, siendo esta cesión de derechos autorizada por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., a través de la ciudadana ANA IRIS MONTILLA UZCATEGUI quien para la fecha representaba a la referida empresa.
Indicó que en dicho convenio de cesión de derechos se había establecido, según documento firmado el día nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 40, tomo 217 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, había celebrado con la sociedad mercantil antes referida, una opción de compra sobre un inmueble que estaba identificado como apartamento 1B 1-1 del edificio “1B” del Edificio ESCAGUEY, el cual tenía una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90,00 m2), contaba de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, un (1) área para sala-comedor-cocina, que estaba ubicado entre la urbanización la Tahona con cruce los Naranjos y el Hatillo de la ciudad de Caracas, Municipio Baruta, Estado Miranda.
Arguyó que en virtud del convenio de cesión sobre la opción de compra venta del inmueble, se le transfirió la totalidad de los derechos y acciones objeto de dicho contrato el cual declaró conocer, aceptar y cumplir íntegramente en los mismos términos; que en dicho contrato se había establecido como precio convenido del inmueble la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 171.000.000,00), actualmente CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 171.000,00).
Manifestó que en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004), la firmante original del contrato había pagado a la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), actualmente DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), por concepto de pago de reserva del inmueble, posteriormente, el nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), había pagado a la empresa la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.296.000,00) actualmente SESENTA Y DOS DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 62.296,00), por concepto de pago de la opción de compra venta.
Expresó que con los dos (2) pagos antes mencionados se había dado cumplimiento a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda, la cual establece que “...EL FUTURO ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizarle a la EMPRESA las obligaciones que asume en este acto, le hace entrega de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) según recibo No. 1265 de fecha 29-09-04, la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.296.000,00) en este acto, para un total de Bs. 64.286.000,00, la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.104.000,00) como descuento por pronto pago; y la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00) en giros según cronograma de pagos anexo y que forma parte del presente convenio...”
Indicó que al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, la firmante original y su poderdante habían cumplido a cabalidad con lo que estaba allí dispuesto, y que el monto restante que quedaba por pagar, y que ascendía a la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.600.000,00), actualmente CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00), debía pagarse en un solo giro al momento de la protocolización del inmueble, el cual habían fijado para el momento en que la sociedad mercantil le fuesen expedidos los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, tal y como lo contempla la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, que señala: “... las obligaciones de vender que asume LA EMPRESA estarán vigentes por el término de treinta (30) días contados a partir del envío por parte de este a EL FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia a la siguiente dirección Urb. Club hípico, los Picachos, casa No. 37. Los Teques Estado Miranda. Telfs: 0212-321-20-35/323-46-54. Cel: 0414-133-37-62 en el que se comunique que los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidos. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telégrafos certifica el envío del telegrama en cuestión con prescindencia de cualquier otra circunstancia. La comunicación también podrá ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local, por vía FAX y/o email...”
Alegó que la cláusula décima primera del mencionado contrato, tiene establecido textualmente que: “...La negociación objeto de este convenio deberá efectuarse dentro del citado término de treinta (30) días, transcurrido este lapso LA EMPRESA queda libre de toda obligación para con EL FUTURO ADQUIRIENTE pudiendo en consecuencia disponer del inmueble. En caso de que LA EMPRESA decida aceptar protocolizar la venta objeto de esta negociación, en un plazo mayor de 30 días a EL FUTURO ADQUIRIENTE se compromete a cancelar los intereses que devengará el saldo del precio a la tasa activa promedio de los tres principales bancos del país...”
Argumentó que por un lado había hecho entender este contrato en su cláusula décima que la empresa había estado tramitando sus permisos de habitabilidad y de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales y había ratificado que una vez obtenidas, le iban a notificar por los medios allí especificados a su poderdante de esa circunstancia, a los fines que se protocolizara la venta y a partir de allí se iban a contar con treinta (30) días para haber logrado la protocolización.
Indicó que hasta la fecha no habían sido notificados por parte de la demandada, de que habían obtenido los permisos de habitabilidad ni las variables urbanas fundamentales, por lo que debía entenderse a efectos de lo que establecía el contrato, esos treinta (30) días para pagar el saldo deudor restante y la respectiva protocolización, aún no habían comenzado a correr.
Expresó que el contrato de opción de compra venta había sido firmado en fecha nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), y en la cláusula décima tercera se había dispuesto: “...se establece de común acuerdo que el plazo aproximado para el otorgamiento del documento público de compra venta será de 18 meses contados a partir de la firma de este convenio...”
Manifiesta que desde el día nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), hasta el día primero (1º) de septiembre de dos mil diez (2010), habían transcurrido setenta (70) meses, incumpliendo de esta manera la parte demandada con lo estipulado en el contrato de opción de compra venta, ya que se presumía que el tiempo de dieciocho (18) meses plazo establecido en la cláusula décima tercera del contrato, la parte demandada debía haber obtenido sus permisos de habitabilidad y variables urbanas fundamentales para que se hubiese notificado a su poderdante de esa circunstancia y así comenzara a correr el lapso de treinta (30) días para pagar el saldo deudor y protocolizar la venta definitiva.
En vista que su mandante necesitaba con urgencia su apartamento, y por cuanto tuvo conocimiento que varias personas se encontraba habitando el edifico, llamó a principios del mes de junio de dos mil nueve (2009), a la sociedad mercantil demandada, a los fines de preguntar sobre el estatus de su apartamento, y que nunca le dieron información exacta de lo que estaba ocurriendo; por lo que su representada acudió a la sede de la empresa para informarse sobre lo que estaba pasando y aprovechar para cancelar en efectivo el monto restante de la compra del apartamento; que en ese momento la parte demandada se negó injustificadamente a recibirle el restante del monto del precio del inmueble según lo pactado en el contrato de opción de compra venta, que ascendía a la cantidad de CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00), a menos que hubiese pagado los ajustes en el precio que unilateralmente la parte demanda estaba cambiando.
Indicó que en fecha siete (7) de julio de dos mil nueve (2009), la apoderada general de la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., ciudadana ANA IRIS MONTILLA, envió un telegrama a su mandante, donde le manifestó que le habían resuelto de manera unilateral el contrato que habían firmado.
En vista de esa decisión unilateral, arbitraria e ilegal por parte de la demandada, y para no caer en incumplimiento con lo dispuesto en el contrato respecto al pago del monto pactado como precio de venta del inmueble, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), su mandante realizó una oferta de pago real por ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital a favor de la demandada.
Que en esa oportunidad consignó dos (2) cheques de gerencia emitidos el primero, contra el Banco Fondo Común, identificado con el Nº 0496694252 por un monto de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 42.600,00), y el segundo, del Banco Caroní identificado con el Nº 00012291, por un monto de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00), los cuales sumados daban un total de CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00), a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., cantidad que restaba del precio pactado en el contrato como valor del apartamento.
Alegó que en fecha doce (12) de agosto de dos mil nueve (2009), el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, se trasladó a la sede de la empresa para llevar a cabo la oferta real, siendo atendidos por la ciudadana ANA IRIS MONTILLA UZCATEGUI, quien estaba actuando en su carácter de apoderada legal de la sociedad mercantil demandada, quien manifestó que no aceptaba los cheques ofrecidos, indicando que el motivo de la no aceptación era la extemporaneidad de pago, manifestando que desde el día tres (3) de julio de dos mil nueve (2009), se le había notificado a su representada, ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHIS, que la empresa disponía del dinero que había sido aportado por el cliente, tal y como se evidencia del acta levantada por el Tribunal.
Indicó que en fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010), su poderdante había recibido telegrama de parte de IPOSTEL, enviado por la parte demandada, donde de manera unilateral y violatoria de la Ley y disposiciones contractuales, le indicaba que de acuerdo con lo que establecido en la cláusula décima y décima primera del documento de convención preparatoria de venta que había sido firmado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador en fecha once (11) de noviembre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 62, tomo 174 del apartamento de autos, la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., había decidido hacer la devolución del dinero que había entregado, a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHIS, más los intereses según lo que se había acordado, en su cuenta corriente Nº 0151-0187-31-6012295877, del Banco Fondo Común el día dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), depósito Nº 98267121.
Expresó el representante legal de la actora, que sin justificación alguna y habiendo violado las disposiciones legales y contractuales, la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., rescindió el contrato de manera unilateral, causándole con ello daños y perjuicios suficientes a su representada, por haber quedado ésta sin vivienda, obligándola a demandar el cumplimiento de contrato por ante las respetables instituciones jurisdiccionales.
Señaló que el contrato original y su respectiva cesión aceptada, firmada con la demandada, se trataba de un contrato de adhesión. Citó el artículo 81 de la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, vigente para el momento de la firma del contrato de opción a compra venta, el artículo 69 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios, vigente para el momento de interposición de la demanda, y doctrina del ciudadano KUMMEROW en cuanto a los contratos de adhesión. Manifestó que los contratos de adhesión establecían normas en las que una sola de las parte las impone y la otra debía acatarlas.
Expresó que dicha situación se prestaba en los contratos de promesas bilaterales de compra venta celebrados por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., es decir, que los contratos que realizaba dicha sociedad mercantil y que ellos mismos llamaban convención preparatoria de venta, constituían contratos de adhesión ya que la parte que contrataba con ellos, no tenía la posibilidad de discutir su clausulado y tampoco dicha empresa, que para el momento en que su representada había firmado con ellos le daba al consumidor y usuario un ejemplar del mismo para su discusión y aprobación.
Alegó que esa situación no solo se presentaba en el caso que nos ocupa, sino que se mantenía igual en otros casos distintos, que igualmente utilizaban este tipo de contratos para otros complejos habitacionales. Que al haber sido este un contrato de adhesión referente a la venta de un bien que estaba constituido por un inmueble, debía haber seguido éste lo que estaba dispuesto en la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, ya que, las normas de esa ley eran de orden público y no podían ser relajadas por las partes.
Señala que la vigente Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios, de igual manera establecía su primacía como norma de orden público tal y como lo señalaba el artículo 2 de la ley derogada, y el primer aparte del artículo 2 de la referida ley vigente, normas que establecen la prohibición de rescindir unilateralmente el contrato, por lo que la parte demandada debió obligatoriamente haber observado lo que disponía la Ley a tal efecto. Citó el artículo 6 del Código Civil e indicó que por lo menos hubiese podido alegar la parte demandada que la voluntad de las partes prevalecía sobre la ley.
Por otra parte, citó los artículos 1.133 y 1159 del Código Civil, e indicó que en virtud de los mismos el contrato que había firmado su poderdante y la empresa demandada, tenía fuerza de Ley entre las partes y no podía ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Que en los contratos de opción de compra venta se establecían obligaciones de hacer, ya que, dependiendo de las estipulaciones que allí se impongan, nace la obligación de elaborar el contrato definitivo de compra venta.
Que en el presente caso se trata de un contrato de opción de compra venta, que a pesar de que era muy utilizado en el mundo de los negocios, no estaba definido expresamente por la Ley. Que en las facultades que un contratante concedía a otro de modo exclusivo para que entro de cierto plazo cumpla con lo pactado, lo cual se encuentra expresado en doctrina reiterada en jurisprudencias de data del año mil novecientos setenta y seis (1976), donde se expresa, que la esencia del contrato de opción radicaba sin otra condición que su propio pensar, si quería o no consumar el convenio que se había concertado en la forma y condiciones estipuladas.
Argumentó que en Venezuela existe la figura de la preventa inmobiliaria, donde una empresa constructora o promotora promocionaba la venta de un inmueble que sería construido en un tiempo determinado, a cambio de que el consumidor y usuario fuese pagando el monto por el cual el bien hubiese sido ofrecido.
Que para regular esta situación, el legislador había evidenciado que el débil jurídico en esta relación era el usuario y consumidor del bien que estaba adquiriendo bajo la modalidad de preventa, ya que los contrato que eran utilizados por estas inmobiliarias o promotoras eran contratos de adhesión, donde el usuario y consumidor no discute ninguna de las cláusulas; que para ello legalmente se habían previsto ciertas condiciones que debían revestir los contratos de adhesión.
Indicó, como ya se había dicho, la ley vigente para el momento en que su poderdante había decidido contratar con la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., era la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, y allí se había dispuesto la regulación que todo contrato de adhesión debía observar, y que sino observaba esas circunstancias sus cláusulas abusivas eran nulas de toda nulidad; que ese tipo de contrato no debía contener cláusulas que menoscabaran los derechos de los consumidores y usuarios, situación ésta que había contrariado sistemática y continuamente la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.
Que por lo tanto el contrato de convención preparatoria de venta que había sido celebrado entre su poderdante y la parte demandada, constituía un contrato valido y que tenía fuerza pública ya que había sido otorgado ante un funcionario público, donde se había especificado la identificación de las partes contratantes, el objeto o bien del contrato, el precio, forma y tiempo en que debía pagarse y su causa era lícita.
De igual manera citó el artículo 2 y el numeral 5° del artículo 87 de la vigente Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, la cláusula quinta y sexta del contrato objeto de la presente acción, el artículo 57 de la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, e indicó que la cláusula sexta del contrato que había sido firmado entre su representada y la parte demandada, era nula de pleno derecho a la luz de la ley, porque facultaba a la sociedad mercantil demandada, a variar unilateralmente el precio del bien objeto del contrato, basándose en un índice que era un indicador y no un interés, tasa o emolumento que permitiera el incremento en el precio del bien objeto de la negociación.
Arguyó que era unilateral la posibilidad por parte de la sociedad mercantil demandada, de variar el precio porque eran ellos quienes basándose en dicho índice, aumentaban el precio del bien sin posibilidad para el usuario de saber en definitiva cuanto iba a pagar por el mismo. Que cuando un usuario o consumidor compraba algún bien, el precio de éste debía ser especificado con claridad y debía incluir todo costo correspondiente a tasa, impuesto o monto que lo componía, así fuese que el precio del bien se regulara de mutuo acuerdo, de manera tal que no hubiese confusiones y formas de mal interpretar el valor del bien.
Señaló que en la cláusula quinta del contrato de adhesión objeto de la presente demanda, la parte demandada había colocado como precio del inmueble la cantidad de CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES (171.000,00), pero que luego en la cláusula sexta había manifestado que dicho precio iba a ser aumentado atendiendo al índice de Precios al Consumidor (IPC), en los boletines de indicadores mensuales del Banco Central de Venezuela, habiendo sido entonces muy difícil de determinar, para el consumidor y usuario cual era el precio definitivo de venta del inmueble objeto del contrato, ya que mensualmente cambiaria el precio y no existiría un precio definitivo habiendo causado con ello inseguridad jurídica al consumidor y usuario.
Manifestó que la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., aplicaba una variación al precio sin estar facultado para ello, ya que el índice de Precios al Consumidor era, según el Banco Central de Venezuela, un indicador estadístico que media el cambio promedio en un periodo determinado, en los precios a nivel del consumidor de una lista de bienes y servicios representativos del consumo familiar, con respecto al nivel de precios vigente para el año que se hubiese escogido como base.
Expresó que por lo antes mencionado, un indicador no debía ser tomado en cuenta como la manera de aumentar el precio de un bien, creando así su indeterminación e inseguridad jurídica al consumidor o usuario, ya que se le aplicaría un aumento incierto que alteraba el precio y que no iba a saber el consumidor y usuario cual iba a ser el precio definitivo de venta hasta el final del contrato, por lo que debía entenderse entonces que el precio definitivo de venta del inmueble era el que por disposición misma de la sociedad mercantil demandada, indicaba que valía, era decir, CIENTO SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 171.000.000,00), actualmente CIENTO SETENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 171.000,00).
Que así lo había establecido la cláusula quinta del contrato, que esto debía entenderse así porque las normas que estaban contenidas en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario de dos mil cuatro (2004), había establecido que debían interpretarse en el sentido más favorable al consumidor y usuario, tal y como lo mencionaba el artículo 86 del referido texto legal.
Alegó que el problema se había acentuado cuando en la cláusula sexta del contrato se había mencionado que ese incremento iba a ser calculado al saldo deudor no cancelado, según el cronograma de pagos, que formaba parte de dicho contrato y se encontraba anexo al mismo.
Que en dicho cronograma de pagos, se había mencionado un solo giro por la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.000.000,00) actualmente CIENTO DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 102.000.00), y que dicho monto iba a ser pagado dentro de los treinta (30) días contados a partir de una notificación a su poderdante, en la cual se le informara al mismo que la empresa había obtenido los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas según lo que estaba establecido en la cláusula décima del contrato.
Argumentó que por lo antes referido se había causado aún más la indeterminación del precio del bien objeto del contrato, ya que no se sabia exactamente en que momento iba la parte demandada a obtener dichos permisos, por lo que su representada iba a pagar un incremento en el precio por un hecho que no dependía de su voluntad, sino de la diligencia de la sociedad mercantil demandada, habiéndole causado con esto un perjuicio aún mayor al usuario y consumidor, porque esta sociedad mercantil había violado lo que estaba dispuesto en una norma de orden público como lo era lo expresado en el artículo 57 Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.
Indicó que la cláusula séptima del contrato, había ratificado una vez más cuál era el precio definitivo de venta, sin necesidad de haber aplicado el aumento que contrariamente a lo que disponía la Ley, la empresa demandada había pretendido aplicar al precio de venta.
Que dicha cláusula mencionaba que el precio restante por pagar, por parte de su poderdante, era la cantidad de CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00) actuales, sin ningún ajuste ni aumento en el mismo, monto aquel que ya había sido ofrecido por su mandante en oferta real a la sociedad mercantil demandada y que ésta había rechazado de manera injustificada, habiendo cumplido entonces su poderdante en el pago total del inmueble objeto de la negociación, siendo que hasta la fecha de interposición de la demanda no había recibido el bien.
Arguyó que la cláusula décima del contrato, había establecido que la obligación de la empresa para haber vendido, iban a estar vigentes durante treinta (30) días contados a partir del momento en que se obtuvieran los permisos de habitabilidad y variables urbanas y que dicha circunstancia iba a ser notificada a su representada; que esa notificación no había sido recibida por su mandante.
Señaló que en la cláusula décima primera se había establecido que la negociación del contrato debía haberse celebrado necesariamente en esos treinta (30) días que estaban especificados en la cláusula décima, y que en caso de no haberse celebrado en ese período, la parte demandada iba a quedar libre de toda obligación respecto a su poderdante; que sin embargo la misma no había sido notificada de que la empresa hubiese obtenido los permisos que estaban especificados en la cláusula décima, por lo tanto, su obligación para con su poderdante aun estaban vigentes.
Argumentó que en la cláusula vigésima tercera del contrato de opción de compra venta firmado entre su poderdante y la parte demandada, se estableció que para todo lo relacionado con dicho convenio se había elegido la ciudad de Mérida como domicilio legal; que esta cláusula resulta nula de pleno derecho a la luz de lo que estaba dispuesto en el numeral 9º del artículo 87 de la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, puesto que el domicilio de su mandante se encuentra en la Urbanización Club Hípico los Picachos, casa Nº 37, los Teques, Estado Bolivariano de Miranda y el contrato había sido celebrado en la ciudad de Caracas, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, es decir, que ambos domicilios se encontraban en la Gran Caracas, y el inmueble objeto de la negociación también, habiendo sido entonces competentes para haber conocido del presente conflicto los Tribunales de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital.
Que la parte demandada contaba con un domicilio en la ciudad de Caracas, Avenida Principal Francisco Solano, Edificio Galerías Bolívar, torre B, piso 4, oficina 47-B, caracas, Distrito Capital, por lo tanto la cláusula vigésima tercera del contrato, al haber establecido un domicilio especial distinto a su domicilio o residencia, era nula de pleno derecho.
Indicó que la cláusula Cuarta del contrato que había sido denominado por la parte demandada como Convención Preparatoria de Venta, había violado la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente el artículo 34.
Que la parte demandada al momento de de hacer firmar a su poderdante dicha convención preparatoria de venta, que en definitiva constituía un acuerdo de voluntades debidamente establecido, incumplió todas las normas a las cuales debía atender, y había jugado con la necesidad de su mandante de haber adquirido su vivienda, un derecho fundamental que está establecido en nuestra Carta Magna.
Arguyó que la sociedad mercantil demandada, en pleno conocimiento de estas disposiciones, dejó expresamente establecido en la cláusula octava que las cantidades de dinero recibidas serían imputadas al pago del precio de inmueble objeto de la negociación y que las mismas serían destinadas a la construcción del Conjunto Residencial Escaguey.
Que el último aparte de la cláusula décima primera establece una ilegalidad grosera, al indicar que en caso de que la parte demandada hubiese decidido protocolizar en un plazo mayor a treinta (30) días, el fututo adquiriente se debía comprometer a cancelar los intereses que iba a devengar el saldo del precio a la tasa activa promedio de los tres (3) principales bancos del país.
Que la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras, establecía que los entes de derecho privado que no se encontraran autorizados por la Superintendencia de Bancos, no podían cobrar intereses bancarios, y que la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., no era una institución bancaria ni hipotecaria.
Que por el hecho de haber establecido la parte demandada, que en caso de que hubiese decidido protocolizar luego de los treinta (30) días que establecía la cláusula décima primera, obligaba a su poderdante a pagar un interés que resultaba de la tasa activa promedio de los tres (3) principales bancos del país.
Expresaron que para el momento de presentación de la demanda la parte demandada vendía apartamentos en la zona y en el mismo conjunto residencial en no menos de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (1.500.000,00), de allí el presunto motivo del porque había decidido rescindir unilateralmente el contrato a su poderdante, para posiblemente haberlo vendido a otro incauto.
Que por todo lo antes expuesto solicitaba:

“…1) Que se declare con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato en todas y cada una de sus partes por estar demostrados los hechos alegados y los daños causados por la empresa “INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.”, antes identificada en contra de mi poderdante.
2) que se obligue a la empresa “INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.”, a hacer entrega del bien objeto de la compra venta efectuada y se obligue a la protocolización del mismo, obligándolos igualmente a recibir el dinero que se hizo entrega y que ilegalmente devolvieron.
Omissis…
5) Que se condene al pago de las costas, costos y gastos incurridos en la presente demanda a la empresa “INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.”, al momento de que se dicte la sentencia definitiva por resultar perdidosa en este proceso.
6) Que se condene a la demandada al pago de los honorarios profesionales y que estos sean debidamente calculados por este respetuoso tribunal…”

Fundamentaron la demanda en los artículos 2, 57, 81 y 87 numerales 5º, 6º y 9º, de la derogada Ley de protección al Consumidor y al Usuario, 69 de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios, 2, 34 de la Ley de Propiedad Horizontal y 6, 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil; y, la estimaron en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00).
Por otro lado, para rebatir los hechos alegados por la parte actora, los abogados ARTURO BRAVO ROA y JOSÉ RAMÓN VARELA VARELA, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, adujeron lo siguiente:
Que era cierto que su representada había suscrito con la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, un contrato de opción de compra venta el cual había tenido como objeto un inmueble ubicado en el conjunto residencial Escaguey, lo cual constaba de documento autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 40, tomo 217.
Que era cierto que su poderdante solo había recibido de manos de la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, para garantizarle a su mandante las obligaciones que había asumido en el contrato, la suma de SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 64.296,00), según la cláusula séptima de dicho contrato.
Que era cierto que según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de noviembre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 62, tomo 174, su representada había sido notificada de la cesión de derechos que se le hiciera a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, del contrato de opción de compra venta que originalmente había suscrito la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN con su representada; y que versaba sobre un inmueble ubicado en el conjunto residencial Escaguey.
Que era cierto que su mandante, en fecha once de febrero de dos mil diez, había librado cheque a favor de la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, por la suma de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 74.744,98), el cual se había hecho efectivo por parte de dicha ciudadana y que correspondía a la restitución del monto que había sido entregado en garantía por su cedente, ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, según el contrato cuyos derechos se le habían cedido, más los intereses calculados según el texto del contrato correspondiente.
Rechazaron, negaron y contradijeron, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que había intentado la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra su mandante, por no ser ciertos los hechos señalados en el libelo, ni mucho menos las consecuencias y conjeturas jurídicas que de los mismos pudieron derivarse.
Manifestaron que la actora había pretendido establecer que el contrato que había sido celebrado originalmente entre la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN y su representada, el cual posteriormente fue cedido a la parte actora, compartía consecuencias de un contrato de compra venta, habiendo partido del supuesto en que la contratación de marras contenía los elementos fundamentales de todo contrato de compra venta, precio, objeto y causa, habiendo exigido el cumplimiento del contrato.
Que dicho análisis no era cierto pues el referido contrato no era un contrato de compra venta, al no haberse compadecido lo que había señalado el actor con la interpretación que sobre ese punto tenia la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual había dicho que cuando existan cláusulas penales y condiciones que permitieran a las partes desistir de la compra venta, no existía un contrato de compra venta, por lo que no era posible haber demandado el cumplimiento de la relación preparatoria u opción, a través del cumplimiento de contrato de compra venta, como lo ha pretendido la parte actora.
Expresaron que la jurisprudencia en esa materia reconocía como uno de los elementos que estaban dados para deslindar a una opción de la compraventa, precisamente a la posibilidad de que una parte rescindiera unilateralmente el contrato, supuesto hecho que se había señalado en el caso de marras.
Citaron sentencia Nº RC-000460, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2010), e indicaron que los supuestos de ese caso se identificaban con los supuestos del presente caso, y no dejaban la menor duda en la conclusión de que el contrato que había sido celebrado entre la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN y su representada, y que posteriormente había sido cedido a la parte actora, era un contrato de promesa bilateral de compra venta, en cuyo contexto era perfectamente válida la resolución unilateral del contrato, como lo que había ocurrido en el caso de marras, y el ejercicio de las cláusulas penales como también había ocurrido en el presente caso.
Alegaron que la parte actora pretendía la aplicación de normas y disposiciones que estaban contenidas en la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, habiendo alegado que dicha normativa estaba vigente para la fecha de la celebración del contrato entre MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN y su poderdante, posteriormente cedido a la parte actora.
Que ningún Juzgado con competencia en lo Civil y/o mercantil, tenía jurisdicción de ninguna clase para haber conocido o decidido reclamos sobre la aplicación de normas que estaban contenidas en la ya derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, que dicha jurisdicción solo correspondía a un órgano Administrativo, dependiente del Ejecutivo Nacional, como lo era en aquel entonces el INDECU y hoy en día INDEPABIS.
Citaron los artículos 105, 108 y 110 de la derogada Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, 100 y 101 del actual Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios.
Argumentaron que habiendo sido que las normas señaladas, determinaban la competencia del INDECU y/o INDEPABIS, para haber conocido y decidido de los asuntos que eran relativos a la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario y las leyes que regían la materia de protección, educación y creación de derechos a favor de usuarios y consumidores, para haber conocido y decidido las presuntas violaciones a los artículos 2, 57, 81 y 87, y cualquier otra disposición de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, mucho menos las que estaban contenidas en el artículo 69 ni algún otro que estuviese contenido en la vigente Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, consecuencia de lo cual no era dable para un Juzgado haber aplicado las sanciones que estaban previstas en la referida Ley, mucho menos haber decidido aspectos tutelados por los aludidos cuerpos normativos.
Indicaron que la demanda versaba sobre una acción de cumplimiento de contrato, para la cual tenía plena competencia y jurisdicción un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, que no era posible dentro del marco de dicha acción haber pretendido la aplicación de sanciones o normas administrativas, cuyo conocimiento y aplicación estaba reservada por la Ley especial para un órgano Administrativo especifico; para lo cual carecía de jurisdicción el Juez Civil o Mercantil y así pidieron fuese declarado en la definitiva.
Arguyeron que no existía ningún contrato de adhesión, pues no se estaba en presencia de formatos o preformatos en donde no existía ninguna capacidad de negociación por parte del contratante y su voluntad se limite a aceptarlo o no, toda vez que el contrato cuya ejecución se pretendía, había sido producto de la discusión y aprobación de las cláusulas fundamentales entre las partes que se habían adaptado a las circunstancias que fueron productos de la negociación entre las mismas.
Señalaron que de la cláusula quinta del contrato que había sido cedido, se desprendía que se le había hecho un descuento por pronto pago al futuro adquiriente, cuestión que no era posible haberla concebido en un contrato de adhesión.
Que resultaba falso haber pensado que por el hecho de que un documento contuviera cláusulas de estilo, es decir, cláusulas que normalmente iban en todos los contratos de opción de compra venta, estuvieran en presencia de un contrato de adhesión, pues era perfectamente válido para las partes negociar el plazo de pago, formas de pago, los descuentos, acabados del apartamento y la redacción de cláusulas en una forma más clara o adecuada, como normalmente llevaba a cabo su representada.
Manifestaron que mas allá de que su representada tenía la facultad de haber rescindido el contrato, y que tal rescisión había sido aceptada por la parte actora, hubo un incumplimiento de pago por parte de la actora, que a su vez había legitimado la rescisión de la cual había sido objeto.
Expresaron que para finales del mes de diciembre de dos mil ocho (2008) y enero dos mil nueve, y ante la inminencia de que el inmueble objeto del contrato estaba a punto de concluir su fase constructiva y podía haberse vendido, la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, había manifestado a su representada que carecía de fondos para cubrir el pago del saldo del precio, por lo que solicitó a su poderdante su intermediación para la consecución del mismo, a través del Banco de Venezuela, S.A., institución que había financiado el proyecto y que estaba a su vez financiando a los futuros adquirientes.
Que había entregado para el mes de febrero de dos mil nueve (2009), a los fines de la obtención de dicho crédito, los recaudos que habían sido solicitados por la institución financiera; y, que para el mes de mayo de dos mil nueve (2009), el Banco de Venezuela le había rechazado el crédito solicitado a la demandante, razón por la cual le habían notificado telefónicamente a la misma lo que había sucedido, advirtiéndole igualmente que ya estaban en disposición de protocolizar el documento de compra venta, para lo cual era necesario que obtuviera los fondos para el pago del saldo del precio.
Argumentaron que en fecha veintiuno (21) de junio de dos mil nueve (2009), se le había remitido a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, parte demandante, a la dirección establecida en la cláusula sexta del contrato de cesión de derechos, habiendo sido recibido por la madre de ésta, ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, los recaudos que habían sido devueltos por el Banco de Venezuela, C.A., que en dicha misiva se le había notificado igualmente a la parte actora, que disponía de treinta (30) días para haber pagado el saldo del precio del inmueble.
Indicaron que habiendo vencido los treinta (30) días a partir de la fecha en que había sido notificada la parte actora de su deber de haber pagado el saldo del precio, para proceder a la protocolización del respectivo documento de compra venta; que se había aplicado la cláusula décima Novena del contrato, para lo cual se habían remitido los telegramas de fecha siete (7) de julio de dos mil nueve (2009).
Que luego de ello, se había procedido a la restitución del dinero que se había recibido hasta la fecha, más los intereses correspondientes, según constaba de cheque Nº 78544601, por la suma de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 74.744,98), contra la cuenta corriente del Banco Venezolano de Crédito de su representada, el cual había sido depositado en una cuenta de la parte actora y que permanecía a su disposición plena y exclusiva, como ella misma lo había reconocido expresamente.
Arguyeron que por lo expuesto resultaba falso y carente de lógica jurídica, haber concluido, como erradamente había concluido la parte actora, que aun no había comenzado a correr los treinta (30) días, o cualquier otra conclusión que hubiese pretendido establecer que se había actuado de mala fe o en contra de los santos intereses de la parte actora, pues los hechos determinaban que hubo un claro incumplimiento de las obligaciones que estaban establecidas en el contrato y que hubiese sido ese incumplimiento el que hubiese disparado los derechos que habían sido ejercidos por su representada y aceptados por la parte actora.
Que ninguna otra explicación tenía el hecho de que se hubiese reclamado un deposito y que se hubiese señalado que el mismo se encontraba en una cuenta bancaria de la parte actora, que ello demostraba todo lo contrario, es decir que sí había recibido el monto correspondiente y que permanecía a disposición de la parte demandante, al punto que ella misma había traído pruebas de que tal monto se encontraba en una de sus cuentas, lo que evidencia y ratifica lo que aquí se concluye.
Señalaron que aún en el supuesto y negado caso de que se negara o se pretendiera refutar que los hechos habían ocurrido en las condiciones de tiempo y efecto que habían señalado, lo cierto del caso era que habiéndose tratado de un contrato de promesa bilateral de compra venta era dable a su representada haber ejercido la rescisión del contrato, con la única consecuencia de haber pagado lo que estaba previsto por la cláusula penal, tal y como lo había sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremos de Justicia, en sentencia ya mencionada.
Que habiendo sido definido y delimitado claramente la naturaleza del contrato que había sido celebrado entre su poderdante y la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, el cual posteriormente fue cedido a la parte actora, cobraba especial vigencia el contenido de la cláusula décima quinta de dicho contrato, en la cual la parte demandada se había reservado el derecho de desistir o rescindir unilateralmente del contrato, con la consecuente obligación de haber restituido lo que había recibido de parte del futuro adquiriente, más intereses correspondientes, todo ello en el marco de una cláusula penal que previamente había sido fijada entre las partes.
Manifestaron que de la lectura de la cláusula décima quinta, habiendo tenido claro que el contrato que había sido celebrado entre las partes no era más que una promesa de compra venta y no una compra venta, y en estricto apego a lo que se había señalado en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2010), era evidente que había sido dable y potestativo para su representada, haber rescindido del contrato, para lo cual había surgido como consecuencia el pago de la cláusula penal previamente pactada entre las partes, es decir, la restitución de lo que se había recibido más los intereses, como en efecto se había hecho en el caso de marras.
Expresaron que no caía la menor duda que la parte actora tenia en su patrimonio el monto que le había sido restituido y entregado por concepto de la cláusula penal, es decir, que hay elementos claros e indiscutibles que determinan que su mandante había hecho uso de cláusulas contractuales que le habían permitido rescindir el contrato; y, que existía también plena prueba de que dicha cantidad había ingresado en el patrimonio de la parte actora, sido así ambos hechos determinaban la conclusión del contrato y la imposibilidad de haber solicitado ejecución alguna del mismo en los términos de la demanda.
Alegaron que de haber sido genuina la voluntad de la parte actora en haber pretendido el cumplimiento del contrato que había suscrito con su mandante, era evidente que ésta debía haber partido de la base que había cumplido íntegramente con sus obligaciones, por lo que lo lógico y consecuente hubiese sido haber puesto a disposición de la demanda, conjuntamente con la misma, el monto que le fuera restituido por su mandante, el cual era correspondiente a la devolución del dinero que había sido entregado por ésta y los intereses por la suma de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 74.744,98), más el monto que correspondía al saldo restante, según lo acordado en el contrato.
Argumentaron que así no solo media prueba de la intención de su representada de haber rescindido del contrato, sino que también media prueba que la parte actora había recibido el monto que correspondía por la cláusula penal y que lo tenía la parte actora a su disposición, lo que revelaba que ésta había aceptado la rescisión que realizó su poderdante.
Indicaron que resultaba ajeno a la lógica jurídica, que no habiendo constancia de que la parte actora hubiera dado cumplimiento con su contraprestación; de que hubiese supuestamente restituido una cantidad mal restituida, y la hubiese mantenido a su disposición en una cuenta bancaria, si es que todavía estaba en la cuenta, hubiesen pretendido establecer que su representada cumpliera con una contraprestación que precisamente derivaba de su negado cumplimiento.
Arguyeron que había resultado claro y evidente que habiendo constancia de que su representada restituyó los montos que estaba obligada a entregar a la parte actora conforme a la cláusula décima quinta más sus intereses, y habiendo clara constancia de que dichos montos se encontraban en una cuenta de la parte actora, se pretenda exigir el cumplimiento de un contrato, cuando a partir de los hechos se derivaba todo lo contrario, es decir, que el contrato se había rescindido y que ambas partes habían actuado en consecuencia y que de eso no cabía la menor duda en autos.
Que por ello, era evidente que estaban en presencia de una rescisión aceptada por la parte actora, al punto que no existía duda de que dispuso de las cantidades que le fueron restituidas por su mandante, al haber permanecido tales fondos a su plena disposición en una cuenta corriente perteneciente a la misma.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LO SOMETIDO AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto previo:
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda alegó como defensas la impugnación de la cuantía y la exeptio non adipleti contractus para lo cual, señaló lo siguiente:
“…En primer lugar, y en uso de las facultades previstas en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, formalmente contradecimos el valor de la estimación de la demanda presentada por los representantes de VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, por ser dicha estimación exagerada y ajena a la normativa que rige la materia de estimación de la de la demanda, pues la cuantía debió haberse estimado, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, según el valor del bien objeto de la demanda según lo convenido entre las partes, que, de acuerdo a lo señalado en la cláusula Quinta del contrato suscrito entre Merita Inicia Alves Encarnación y que fuera cedido a la actora (Anexo “C”), fue de Ciento Setenta y Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. 171.000,00) más una variación máxima de 30% del precio (Cláusula Sexta del Anexo “C”), es decir, que el precio máximo por el cual pudiera transarse el inmueble objeto del contrato es por la suma de Doscientos Veintidós Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs.F 222.300,00), equivalente, a la fecha en que se interpuso el libelo de demanda, a Tres Mil Cuatrocientas Veinte (3.420) Unidades Tributarias, cantidad ésta que señalamos expresamente como la que se debió tomar en cuenta para la estimación de la demanda y que queda claramente probada a partir del documento marcada por la parte actora (sic) “C”
En efecto, según consta del libelo de demanda (página 36) el actor estimó “…la presente demanda en la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), que constituyen en CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE (53.847) Unidades Tributarias…” sin ningún tipo de argumentación que permita establecer el origen de tal extravagante estimación que escapa a cualquier elemento que pudiera tenerse en cuenta en relación a la demanda, en donde, por ejemplo, se discute si el valor del saldo remanente es de Bs.F 171.000,00 (Cláusula Quinta del Anexo “C” acompañado al libelo) y en el mejor de los casos Bs.F 222.300,00 (Cláusula Sexta del Anexo “C” acompañado al libelo); y/o se discute si la cantidad entregada en garantía por la actora era Bs.F 64.296,00, cantidades estas muy alejadas de la estrambótica suma opuesta como estimación en la demanda con la que se diera inicio al presente proceso.
Así dicha estimación explanada por el actor en su libelo -en forma alguna- guarda relación con (sic) valor (sic) pretensión procesal (cumplimiento de contrato), ni con los valores o montos señalados a lo largo del libelo, pues la única pretensión solicitada (sic) es el cumplimiento de la obligación de transmitirle a la parte actora un inmueble objeto de la demanda, obligándolo igualmente a recibir el dinero que se le hizo entrega y que, en su criterio, ilegalmente devolvieron, no existiendo alguna otra pretensión procesal. Ninguna duda cabe a partir de la lectura de los puntos 1) y 2) del libelo de demanda.
…omissis…
En este sentido… (omissis) … resulta evidente que la norma aplicable para calcular o estimar el valor de la demanda era la contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece el deber de la parte de estimar la demanda conforme a la pretensión procesal, que en este acaso, siendo que se trata del cumplimiento de un contrato que califica la parte actora como de compraventa, y siendo que el precio establecido por las partes para el bien objeto del contrato fue de Ciento Setenta y Un Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 171.000,00 ), más una variación máxima de dicho valor del 30% del precio convenido (Cláusula Sexta del Anexo “C” acompañado al libelo), ha de concluirse que el monto máximo que debió haber tomado en cuenta el actor para estimar la demanda y sobre esa base debió haber estimado la acción es por la suma de Doscientos veintidós Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs.F 222.300,00) y así pedimos sea declarado expresamente en la sentencia que a bien tenga a dictar este Juzgado, como punto previo al fondo…
…omississ….

“…En el presente caso, es claro y evidente que surge la exeptio non adipleti contractus, pues para solicitar que nuestra representada de cumplimiento a su contraprestación (transferir la propiedad del inmueble y vender), debe haber constancia en autos de que la parte actora ha cumplido con la contraprestación que antecede a semejante petición, esto es, debe haber clara constancia que la parte actora ha pagado el precio pactado por concepto de la compraventa, condición ésta que debe estar demostrada desde el principio, pues es ello el antecedente lógico y necesario para solicitar la ejecución pretendida.
En el caso de marras, si algo quedó claro es que INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., no tiene en su patrimonio ni un Bolívar de la parte actora del pago del remanente previsto y/o la restitución de lo -supuestamente- depositado en su cuenta en contra de su voluntad. En otras palabras, los hechos alegados e, incluso, ya probados en autos, apuntan a la única idea de que se rescindió el contrato y la parte actora tiene en su poder los montos que le correspondían por la cláusula penal derivada del ejercicio de la aludida potestad por parte de INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., y, de pretenderse un cumplimiento de contrato a pesar de eso, tendría que también haberse demostrado que la parte actora ha cumplido con sus obligaciones, supuesto de hecho éste que no se ha verificado en autos, siendo, bajo esa óptica, aplicable la exeptio non adipleti contractus, como en efecto solicitamos que se aplique al caso de marras…”

Sobre dichos puntos, el Juzgado de la causa en el fallo recurrido, decidió lo siguiente:
“…DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
En relación a la impugnación realizada por el apoderado judicial de la parte demandada, donde señala que la misma fue exagerada al no guardar relación con el objeto de lo litigado; puesto que este es el cumplimiento de un Contrato de Opción de Compra Venta, cuyo valor asciende a la cantidad de Ciento Setenta y Un Mil Bolívares (Bs.F 171.000,00), más una variación máxima del 30% del precio convenido, es decir, que en base a lo dicho el valor máximo para la cuantía debió estimarse en la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Trescientos Bolívares (Bs.F 222.300,00), y así solicita que el Tribunal lo determine.
Al respecto se infiere que en el presente caso, se acciona el Cumplimiento de un Contrato de fecha 09 de Noviembre de 2004, de allí que se debe aplicar lo dispuesto en el Artículo 38 del Código Adjetivo, en el sentido que al no constar el valor de la demanda, el abogado accionante la estimará, tal como se hizo en este asunto a los solos efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, pudiendo el apoderado de la parte demandada rechazarla por insuficiente o exagerada, pero debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo que debe quedar fácticamente probado en juicio tal como lo ha sostenido hasta la actualidad la Jurisprudencia Patria; y en vista que la representación demandada si bien alegó un hecho nuevo como lo es que el valor máximo para la cuantía debió estimarse, a su entender, en la cantidad de Doscientos Veintidós Mil Trescientos Bolívares (Bs.F 222.300,00), también es cierto que no demostró mediante prueba fehaciente como lo sería un Informe Técnico donde se determinen los factores que influyan al inmueble de autos el valor señalado por esta última, que permitiera al Tribunal crearse la certeza de su dicho en ese sentido, por consiguiente SE DECLARA IMPROCEDENTE EL CUESTIONAMIENTO EN COMENTO y queda firme la estimación propuesta en el escrito de demanda, y así se decide…
…omississ…
En relación a la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.168 del Código Civil, la cual consiste en el derecho que tiene una de las partes de negarse a cumplir mientras que su contraparte no cumpla, se infiere que al verificarse en este asunto una evidente falta de determinación del objeto de la pretensión que lo hacen sucumbir de pleno derecho, es lógico concluir en que no opera la aplicación de tal medio de defensa puesto que no se puede llegar a concretar si se está en presencia de cualquier cumplimiento o no ante la ausencia de la cosa pretendida, y así se decide.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
…omississ…
PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no aportó ningún elemento de convicción, que permitiera a este Tribunal, declarar la procedencia de tal alegato.
…omississ…
TERCERO: INAPLICABLE la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.168 del Código Civil; puesto que no se puede llegar a concretar si se está en presencia de cualquier cumplimiento o no ante la ausencia de la cosa pretendida.

Este Tribunal, para decidir acerca de estos puntos, observa:
Como fue indicado, conoce este Tribunal de este asunto en segunda instancia, en virtud de la apelación interpuesta el día veinticuatro (24) de octubre de dos mil doce (2012), por el abogado JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, suficientemente identificado, quien en su condición de apoderado de la parte actora en este proceso, VANESSA LOREDANO DE MARCHI ALVES, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil doce (2012), que declaró IMPROCEDENTE la defensa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.; INAPLICABLE la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.168 del Código Civil; y condenó en costas a la parte actora por resultar perdidosa en la presente demanda, a tenor de lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, plenamente identificada en autos.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003), con ponencia del Magistrado ANTONIO GARCÍA GARCÍA, en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente:
“…la prohibición de reforma en perjuicio, es catalogada como un principio de derecho procesal, dirigido a crear un ambiente de seguridad jurídica en cabeza de la parte apelante, quien al saber que la contraparte no se ha adherido a la apelación, puede contar con que, el peor supuesto al cual se sometería en la alzada, sería que le confirmaran el fallo apelado, en todas y cada una de sus partes, no obteniendo ningún perjuicio adicional por el hecho de haber intentado el recurso salvo, la condenatoria en costas de la respectiva instancia. El demandante ganancioso o apelado, ve garantizada la igualdad procesal gracias al instituto de la adhesión a la apelación….sin embargo, acota el autos (Luis Loreto), que cuando se trata de normas de orden público, la conducta de los litigantes no vincula al juez, en consecuencia, el principio no será de aplicación absoluta…”.

Igualmente la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 143 del quince (15) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (1.989), con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda; estableció lo siguiente:
“… La doctrina y jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (Nemo iudex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…” (Resaltados de esta Alzada).

Criterio que fue ratificado, en sentencia de la misma Sala, del dieciséis (16) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla (Exp. 92-0799), en la cual se dispuso:
“…En sentencia del 18/12-1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera:
«la apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el superior de las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales en que el Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la “Reformatio in Peius”…”

En ese mismo sentido, en sentencia del diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMENEZ, criterios reiterados por la misma Sala, en decisiones de fechas diez (10) de agosto de dos mil siete (2007) y veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), se dispuso lo siguiente:
“…cabe señalar que la denuncia en casación del vicio de reformatio in peius, ha sido considerado como una infracción de forma, por incongruencia positiva, por no atenerse el sentenciador a la petición de reexamen de la decisión de primera instancia, en todo aquello que le resulta desfavorable a la parte que la impugna, que en modo alguno lo faculta para conocer de los extremos del pleito consentidos por la parte que no ha apelado, y que por tanto, no le permite perjudicar a los recurrentes sin haber mediado excitación (principio de rogación) de la contraria. Desde luego que los puntos aceptados adquieren firmeza, y por ello sobre tales puntos el Tribunal de apelación no puede pronunciarse ex oficio; en tal caso la sentencia sería incongruente, por no ajustarse a la pretensión de la parte, agravando la posición del apelante, y excediendo en consecuencia la alzada, los limites de lo sometido a su consideración a través del recurso ordinario de apelación….”. (Resaltado de esta Alzada)

De las sentencias antes transcritas, se desprende que el Juez de Alzada, tendrá únicamente el conocimiento de los puntos de la sentencia dictada por el a-quo, en lo que le es desfavorable al apelante. En otras palabras, si únicamente apela una de las partes, y la decisión resolvió distintos aspectos, no puede el Juzgado de segundo grado de conocimiento conocer los extremos del pleito consentidos por la parte que no impugnó el fallo.
En virtud del principio procesal de la Reforma en Perjuicio, de acuerdo con el criterio de nuestro Máximo Tribunal, lo peor que podría pasarle al apelante es que la sentencia recurrida, le fuere confirmada en todas sus partes y se le condene por las costas del recurso, si no media apelación o adhesión a la apelación de parte de los otros sujetos intervinientes en el proceso.
De modo pues, que esta Alzada, únicamente puede entrar a conocer los aspectos de la recurrida que lo desfavorecen, ya que, como se dijo, la demandada no apeló de la sentencia de primera instancia y tampoco se adhirieron a la apelación de su contra parte.
En ese sentido, revisada la decisión recurrida, se observa que los aspectos sometidos al conocimiento de este Tribunal, se circunscriben a el reexamen de la declaratoria SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.; que es el punto adverso a la parte impugnante en apelación.
Es por ello que, no puede este sentenciador pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía, así como en relación a la exceptio non adimpleti contractus alegadas e invocadas, por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que, como ha quedado establecido dicha parte se conformó con lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia en ese sentido, ya que, no ejerció la correspondiente apelación, ni se adhirió a la de su contrincante. Así se establece.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decidido el punto previo de la manera antes indicadas, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto y al respecto observa:
En fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil doce (2012), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual, declaró lo siguiente:
“…Resuelto lo anterior, este Juzgado necesariamente considerar oportuno hacer previamente las siguientes consideraciones, antes de cualquier otro pronunciamiento, por cuanto existen indicios en autos que lo obligan a ello, y al respecto observa lo siguiente:
PUNTO PREVIO
DEL OBJETO DE LA PRETENSIÓN
De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta y de la Cesión de Derechos, ni las obligaciones que se derivaron de los mismos para las contratantes respecto del bien inmueble en ellos contenidos, y así se decide.
Del mismo modo se infiere de manera objetiva que en el Escrito Libelar del asunto bajo estudio se estableció que la pretensión demandada está orientada al cumplimiento del referido Contrato de Opción de Compra Venta, respecto de un inmueble en construcción que sería distinguido con el Nº 1, situado en el Piso 1 de la Torre 1, Entrada “B” del Conjunto Residencial “ESCAGUEY”, sin embargo señala una comunicación que le fuese enviada por su antagonista en fecha 17 de Marzo de 2010, donde le indica según las Cláusulas Décima y Décima Primera de la Convención Preparatoria de Venta firmada en fecha 11 de Noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el Nº 62, Tomo 174 del Apartamento identificado con el Número 5B-1-1, ubicado en el Conjunto Residencial Escaguey, la devolución del dinero entregado más los intereses generados, mediante depósito efectuado en su cuenta.
Ahora bien, es oportuno puntualizar que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han sido contestes en sostener que la pretensión es el objeto de la demanda, la cual deberá concretar lo que se pide y por qué se pide, en forma clara y precisa, sin incurrir en vaguedades, obligándose el demandante a solicitar muy concretamente ese objeto, base fundamental del petitorio y del proceso propiamente dicho, puesto que ello crearía un verdadero estado de indefensión para el demandado y por otra parte, produciría una situación desfavorable a la prueba del mismo demandante, ya que esta deberá ser pertinente a los hechos afirmados en el libelo.
En ese sentido también se ha sostenido que en los hechos o afirmaciones se contiene básicamente la causa petendi, es decir, la invocación de una concreta situación de hecho de la que se deriva determinada consecuencia jurídica, lo cual se compone de dos (2) elementos, esto es, los HECHOS AFIRMADOS y las NORMAS JURÍDICAS en que estos se subsumen, incluyendo además como obligatorio requisito los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones, ya que a través de ellas se van a establecer los límites de la sentencia, por consiguiente se ha de concluir en que la causa para pedir explica el porqué del petitum, la razón de ser de la pretensión, la cual generalmente consiste en el hecho violatorio del derecho ejercido o la falta de actuación espontánea por parte del obligado del contenido de la declaración solicitada, cuyo ESCRITO LIBELAR junto con el ESCRITO DE CONTESTACIÓN de la demanda y demás pruebas aportadas persiguen su cumplimiento en la Sentencia, la cual debe ser congruente con las peticiones y planteamientos formulados por las partes para que no se viole el principio de la congruencia a que se contrae el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual recoge la teoría de la sustanciación de la demanda.
Con vista a lo anterior, es necesario destacar que en el Escrito Libelar del asunto bajo estudio se observó que el abogado accionante, en nombre de su mandante, demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., para que esta haga la entrega del bien objeto de la compra venta efectuada, a que se obligue a la protocolización de la misma y a que reciba el dinero que se le hizo entrega, que ilegalmente devolvieron, entre otras pretensiones, identificando dicho bien como el que sería distinguido con el Nº 1, que seria situado en el Piso 1 de la Torre 1, Entrada “B” del Conjunto Residencial “ESCAGUEY”, conforme fue señalado Ut Supra, sin embargo de las probanzas aportadas por las partes se infiere que a los folios 272 al 425 de la pieza principal constan una COPIA FOTOSTÁTICA DEL DOCUMENTO PROPIEDAD DEL TERRENO en el que supuestamente se encuentra ubicado el inmueble señalado en el libelo de demanda, una COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “COLINAS DE LA TAHONA”, ambos documentos con sus respectivas notas marginales y unas COPIAS CERTIFICADAS DE DOCUMENTOS DE PROPIEDAD de los inmuebles distinguidos como 5B-11, 5A-81, 5A-84 y 5B-31, imputados a favor del ciudadano CARLOS MANUEL SILVA PÉREZ, que necesariamente se valoran conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, puesto que de ellas se evidencia que tanto el Terreno como el Conjunto Residencial y los Apartamentos que lo integran, fueron otorgados en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fechas 08 de Agosto de 2005, 16 de Diciembre de 2008, 20 de Abril de 2010, 13 de Mayo de 2011, 16 de Junio de 2010, respectivamente, que el Banco de Venezuela otorgó a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE C.A. la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs.F 10.000.000,00) para la construcción de Cuatro (4) Edificios distinguidos como la TORRE 5, de Once (11) Niveles, donde se contemplan dos (2) Edificios el “A1” y el “B1”, conformados por Noventa (90) Apartamentos y la TORRE 6, donde se contemplan Dos (2) Edificios el “2A” de Once (11) Niveles y Cuarenta y Cinco Apartamentos y el ”2B” con Doce (12) Niveles y Cuarenta y Ocho (48) Apartamentos, para un total de Ciento Ochenta y Tres (183) Apartamentos, denominado “CONJUNTO RESIDENCIAL LA TAHONA”, ubicado en la Urbanización La Tahona del Municipio Baruta del Estado Miranda, todos destinados a vivienda principal; que dicha construcción quedó legalmente constituida con el otorgamiento del Documento de Condominio en el que se verifica que la ubicación y linderos de las Torres son las siguientes; “Las Torres 5 y 6, a que se contrae este documento son de la única y exclusiva propiedad de la Compañía Inversiones Martinique C.A. construidos sobre la parcela de terreno identificada como etapa 4 Escaguey, la cual forma parte de la Urbanización Colinas de La Tahona, ubicada en la Urbanización Los Naranjos y la Bonita, antigua Granja Mi Valle, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, dicha parcela corresponde un área aproximada de Dieciocho Mil Seiscientos un metros Cuadrados con Treinta y un Decímetros Cuadrado. (18.601.31M2) y que la denominación de los apartamentos que los integran es la siguiente: “Área de Construcción de la Torre 5: “… LA TORRE 5 está conformada por los edificios 5A y 5B, y que cada torre consta de una planta baja, Diez Plantas tipo, Pent-House, y planta techo. Que cada Nivel de las plantas tipos, consta de 4 apartamentos y que el NIVEL 1: lo integran los apartamentos 5A-11, 5A-12, 5A-13, 5A-14.
De lo expuesto se observa que la parte accionante si bien por vía jurisdiccional pretende el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro respectivo, a su decir, respecto el contrato de opción de fecha 09 de Noviembre de 2004, que le fuese cedido en fecha 18 de Noviembre de 2008, sobre un inmueble, que según lo observado por el Tribunal en el escrito libelar, se refirió al que sería distinguido con el Nº 1, A SER SITUADO EN EL PISO 1 DE LA TORRE 1, ENTRADA “B” DEL CONJUNTO RESIDENCIAL “ESCAGUEY”, también se infiere que simultáneamente refiere la violación del contrato fecha 11 de Noviembre de 2008, otorgado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el Nº 62, Tomo 174, relativo al Apartamento identificado con el Número 5B-1-1, ubicado en el Conjunto Residencial Escaguey, en ocasión a la devolución del dinero entregado más los intereses generados, mediante depósito efectuado en su cuenta, cuya descripción del Apartamento que sería distinguido con el Nº 1, en la forma como se hizo, no coincide con la distinción hecha sobre las Torres respecto los Apartamento que integran el Conjunto Residencial “La Tahona”, aunado a que no existe en autos que se hubiese realizado un cambio en la identificación de tal bien para poder determinarse que se trata del mismo inmueble e igualmente se observa que ambos contratos tampoco guardan relación respecto a sus propias características, entendiéndose por ello que existe una evidente falta de determinación sobre el objeto de la pretensión, por lo tanto, bajo la óptica del derecho común, no se puede dar crédito a la existencia de un supuesto derecho que no quedó probado en autos, lo cual siendo así hace que las alegaciones contenidas en el escrito libelar respecto al cumplimiento de la aludida obligación invocada deben sucumbir por no estar ajustadas a derecho, y así se decide.
Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador concluye en que no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo, bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la IDENTIDAD y la CREDIBILIDAD DEL MEDIO, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de un supuesto derecho de propiedad sobre un inmueble que sería distinguido con el Nº 1, según las cláusulas contenidas en el documento de opción de compra venta, que no quedó demostrado en este proceso en particular, y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, siendo esta última circunstancia el caso de autos, cuya situación hace inoficiosa seguir valorando el resto del material probatorio consignado en autos, y así lo deja formalmente establecido este Órgano Jurisdiccional.
…omississ…
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, INEVITABLEMENTE SE DEBE DECLARAR SIN LUGAR LA DEMANDA opuesta por falta de determinación de la pretensión e INAPLICABLE LA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS invocada por la representación demandada, lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo deja establecido éste Operador de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto no aportó ningún elemento de convicción, que permitiera a este Tribunal, declarar la procedencia de tal alegato.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que no quedó demostrado en las actas procesales que el inmueble objeto de la pretensión coincida con las distinción de cada uno de las torres y los apartamento que integran el Conjunto Residencial “LA TAHONA”, por falta de determinación del objeto de la pretensión.
TERCERO: INAPLICABLE la EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS opuesta por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.168 del Código Civil; puesto que no se puede llegar a concretar si se está en presencia de cualquier cumplimiento o no ante la ausencia de la cosa pretendida.
CUARTO: SE CONDENA en COSTAS a la parte actora por resultar perdidosa en la presente demanda, a tenor de lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …”

Consta de las actas procesales que la parte actora demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., en virtud de no haber realizado la protocolización del documento definitivo de venta en la fecha estipulada para ello y no haber entregado el inmueble objeto del contrato.
En tal sentido, corresponde en el presente caso, a este Tribunal determinar si los hechos alegados por la parte actora, fueron probados, o si por el contrario fueron desvirtuados por la parte demandada, para ello de seguidas pasa a realizar el análisis probatorio.
En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo y en el lapso probatorio, los siguientes documentos:
1.- Copia fotostática de documento de cesión de derechos, suscrito entre las ciudadanas MERITA INACIA ALVES y VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, autorizado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Capital en fecha dieciocho (18) de noviembre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 62, tomo 174, la cual, fue igualmente promovida en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar la cesión de derechos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimento se demanda.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, cedió a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES los derechos sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimento se demanda, debidamente autorizada por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A. Así se decide.-
2.- Copia certificada de documento de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN y la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., adjunta a cronograma de pago; autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de noviembre de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 40, tomo 217, el cual fue igualmente promovió en la oportunidad del lapso probatorio; a los efectos de demostrar la existencia del contrato cuyo cumplimento se demanda.
La instrumental antes descrita, es un documento público a tenor de lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, por la parte demandada contra quien fue opuesto, este sentenciador le atribuye pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que las partes suscribieron un contrato, en el cual la parte demandada se comprometió a vender a la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, un bien inmueble ubicado en el conjunto residencial Escaguey, torre 1, entrada “B”, piso 1, apartamento 1, por un monto de CIENTO SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 171.000.000,00); y que dicho monto contaba con un incremento igual al SETENTA POR CIENTO (70%) de los índices de inflación según el Banco Central de Venezuela, el cual sería aplicado sobre cada saldo deudor no cancelado según cronograma de pago, que este incremento no iba a exceder el TREINTA POR CIENTO (30%), del precio de venta, que el futuro adquiriente le había hecho entrega de SESENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 64.296.000,00), como descuento por pronto pago; y, la cantidad de CIENTO DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (102.600.000,00), en giros según el cronograma de pago, y que, las cantidades que habían sido recibidas serian imputadas al precio de venta; que las obligaciones de la parte demandada estarían vigentes por un término de treinta (30) días contados a partir de que ésta le enviara un telegrama con copia al futuro adquiriente, comunicándole que los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le habían sido expedidos; que la negociación objeto del convenio debía efectuarse dentro de dicho término de treinta (30) días, que habiendo transcurrido ese lapso la empresa iba a quedar libre de toda obligación para con el futuro adquiriente, pudiendo en consecuencia disponer del inmueble, y en caso que la empresa decidiera aceptar protocolizar la venta del inmueble en un plazo mayor de treinta (30) días, el futuro adquiriente, se comprometía a cancelar los intereses que devengara el saldo del precio, a la tasa activa promedio de los tres (3) principales bancos del país; que si la realización de la operación no fuese posible por causa imputable al futuro adquiriente, este tenía derecho a la restitución de la totalidad del dinero que hubiese entregado más sus respectivos intereses, el cual sería reintegrado dentro de los noventa días continuos posteriores a la rescisión del convenio; y que se fijó la ciudad de Mérida como domicilio para todo lo que estaba relacionado con dicho convenio. Así se declara.
3.- Original de recibos de pago Nros. 1265 y 2183, expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., por las cantidades de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.696.000,00), respectivamente, a la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN; la cual, fue igualmente promovida en la oportunidad del lapso probatorio; con el objeto de demostrar que había sido realizado el pago de la reserva y el pago de la opción de compra venta del inmueble objeto del contrato.
Este Tribunal visto que dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, en la oportunidad legal correspondiente, lo tiene por reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye el valor probatorio que la ley concede a los documentos privados reconocidos, conforme lo pautado en el artículo 1363 del Código Civil; y lo considera demostrativo que la cedente ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, canceló las cantidades de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.696.000,00), a la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE C.A., por conceptos de pago de reserva y de opción de compra venta del inmueble objeto del contrato. Así se establece.-
4.- Originales de telegramas de fechas en fecha siete (7) de julio de dos mil nueve (2009) y diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010), enviados desde el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) Los Teques, a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE C.A.,); con el objeto de demostrar que la demandada la había notificado de la resolución del contrato de forma unilateral.
Ha sido criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que para darle validez a un telegrama basta que éste sea recibido en el domicilio de la persona a la cual le fue enviado, pues el hecho de que no sea recibido personalmente por dicha persona, no distorsiona el equilibrio que debe imperar en un contrato, cuando se pacta tal obligación.
En el caso de autos, se puede constatar como ya se dijo, que la parte demandada envío telegramas a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES; en fechas siete (7) de julio de dos mil nueve (2009), y diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010), a la Urbanización Club Hípico los Picachos, Quinta Vanesa parcela 37, los Teques, dirección convenida según cláusula Décima del contrato de compra venta y cláusula sexta del contrato de cesión.
Ahora bien, igualmente se puede constatar de los telegrama recibido ante la Oficina del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), Los Teques, que la parte demandada INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., notificó a la demandante, lo siguiente: en el primero: “DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA DEL DOCUMENTO DE CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA FIRMADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA NOVENA DE CARACAS DE FECHA 09 DE NOVIEMBRE DEL 2004 ANOTADO BAJO EL NRO 40 TOMO 217 CUMPLIENDO CON PARTICIPARLE QUE EL MISMO HA SIDO RESUELTO POR CAUSA IMPUTABLE A USTED POR LO QUE DEBE PASAR POR NUESTRAS OFICINAS UBICADAS EN LA AVENIDA FRANCISCO SOLANO LÓPEZ EDIFICIO GALERÍAS BOLÍVAR TORRE B PISO 2 OFICINA 26-B A FIN DE RETIRAR EL DINERO APORTADO MÁS LOS INTERESES CALCULADOS DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA EN UN PLAZO NO MAYOR DE DIEZ (10) DÍAS HÁBILES CONTADOS A PARTIR DEL RECIBO DE LA PRESENTE NOTIFICACIÓN… omissis …”; y en el segundo: “… DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA DÉCIMA Y DÉCIMA PRIMERA DEL DOCUMENTO DE CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA FIRMADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA NOVENA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR EN FECHA 11/11/2008 ANOTADO BAJO EL NRO 62 TOMO 174 DEL APARTAMENTO IDENTIFICADO CON EL NÚMERO 5B-1-1 UBICADO EN EL CONJUNTO RESIDENCIA ESCAGUEY MI REPRESENTADA A DECIDIDO HACER LA DEVOLUCIÓN DEL DINERO ENTREGADO POR USTED MÁS LOS INTERESES SEGÚN LO ACORDADO POR MEDIO DE LA PRESENTE LE NOTIFICAMOS QUE EL MISMO FUE DEPOSITADO EN SU CUENTA CORRIENTE NRO 0151-0187-31-6012295877 DEL BANCO FONDO COMÚN EL DÍA 18 DE FEBRERO DE 2010 DEPÓSITO NRO 98267121…omissis…”
De acuerdo con lo anterior, los telegramas aquí analizados, surtieron los efectos deseados al haber sido enviados y señalados como recibidos por la parte actora, en la dirección establecida por la misma en el contrato para recibir correspondencia; por lo que, se le concede valor probatorio y se le considera demostrativo de que la parte demandada le comunicó a la hoy demandante de conformidad con la cláusula décima novena del documento de convención preparatoria de venta, que el mismo había quedado resuelto por causas imputables a ella; que debía pasar por las oficinas de la demandada a retirar el dinero aportado, más los intereses calculados conforme a la cláusula décima sexta, en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, contados a partir del recibo de la notificación; y, que conforme a las cláusulas décima y décima primera del contrato había decidido hacer la devolución del dinero entregado, más los intereses mediante depósito en la cuenta corriente Nº 0151-0187-31-6012295877 del Banco Fondo Común, el día dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), perteneciente a la demandante. Así se declara.
5.- Copias simples de actuaciones llevadas en el asunto Nº AP31-V-2009-002689, en la solicitud que por OFERTA REAL intentó la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES a favor la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE C.A., ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue igualmente promovida en la oportunidad del lapso probatorio, a los efectos de demostrar que había intentado una acción de OFERTA REAL a favor de la demandada, en virtud de que se había negado a aceptar el pago total del inmueble condicionado su aceptación al pago del incremento injustificado del precio de venta acordado producto de la aplicación ilegal del ajuste del precio IPC.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que la parte demandante interpuso solicitud de OFERTA REAL, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), la cual fue conocida por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial; que dicho Tribunal se constituyó el día doce (12) de agosto de dos mil nueve (2009), en la siguiente dirección oficina 47-B, piso 4, Torre B, edificio Galerías Bolívar, ubicado en el edificio Francisco Solano, Municipio Libertador Distrito Capital; que le fueron ofrecida la suma de CIENTO DOS MIL SESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00), representados en dos (2) cheques de gerencias por concepto de pago del inmueble identificado en autos, a la ciudadana ANA MOTILLA, apoderada legal de la demandada; que dicha ciudadana no aceptó en nombre de su representada dicho pago. Así se decide.
6.- Dos (2) copias simples de convenciones preparatorias de venta de inmuebles suscritos el primero de ello, entre el ciudadano JULIO CESAR BARRETO FUMERO y la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE C.A., autenticado ante la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil cuatro (2004), bajo el No. 46, Tomo 203; y, el segundo de ello, entre la ciudadana MARILÚ BEATRIZ GARCÍA ZAMBRANO y la referida sociedad mercantil autenticado ante la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintidós (22) de octubre de dos mil cuatro (2004), bajo el No. 39, Tomo 201; las cuales, fueron igualmente promovidas en la oportunidad del lapso probatorio, con el objeto de demostrar que la demandada utilizaba el mismo modelo de contrato para todos sus proyectos urbanísticos lo que configuraba que se estaba en presencia de un contrato de adhesión.
Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad respectiva; razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, sin embargo se desechan del proceso al no aportar ningún elemento de convicción con la presente causa. Así decide.
8.- Original de Libreta de Ahorro emitida por la entidad bancaria Banco Fondo Común Banco Universal (BFC), a nombre de las ciudadanas MERITA INACIA ALVES y VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, a los efectos de demostrar que la cantidad que había sido devuelta por la demandada luego de haber rescindido el contrato no había sido movilizada desde que se había hecho dicho depósito.
Sobre dicho medio probatorio la parte demandante promovió prueba de informes a los efectos de que se oficiara a la sede Central del Banco Fondo Común, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes con Avenida Guaicaipuro y Avenida Venezuela, Urbanización el Rosal, torre BFC, con el fin de que informara que persona había realizado el depósito hecho en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), mediante depósito Nº 98267121; y, si coincidía con los datos que estaban especificados en el telegrama que había sido enviado por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A., a la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES y recibido por IPOSTEL en fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010); con el objeto de demostrar que había sido la parte demandada a través de su poderdante, quien le había efectuado dicho depósito.
En relación a la prueba de informes este Tribunal que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
En cuanto a la libreta se observa que la misma es un instrumento que emanan del banco la cual se encuentra a nombre de la hoy demandante y de la ciudadana MERITA INACIA ALVES, al no haber sido impugnado por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad legal respectiva, este Tribunal; le atribuye valor probatorio en cuanto los hechos que se refiere que las ciudadanas VANESSA LORTEDANO DE MARCHI ALVES Y MERITA INACIA ALVES, tienen una cuenta bancaria en el BANCO FONDO COMUN, signada con el Nº 0151018731601-229587-7. Así se decide.
9.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que se oficiara a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, Ubicado al final de la Avenida Miguel Ángel, entre la calle Don Bosco y Calle Bucare, Bello Monte, Caracas, para que informaran si existía algún documento de venta a un tercero del inmueble objeto del contrato de marras, con el objeto de demostrar que si existía dicho documento se habían violado los derechos constitucionales y legales en contra de su poderdante por parte de la demandada.
Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
Por otro lado, se observa que la parte demandada promovió los siguientes medios de pruebas:
1.- Original de carta misiva de fecha (1°) de junio de dos mil nueve (2009), enviada a la demandante por la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.; con el objeto de demostrar que se le había remitido a la dirección que estaba establecida en la cláusula sexta del contrato de cesión de derechos, los recaudos recibidos del BANCO DE VENEZUELA C.A., y a su vez se le había señalado que el plazo para la firma era de treinta (30) días; y que dicha misiva había sido recibida por la ciudadana MERITA INACIA ALVES en la referida dirección.
Sobre dicho medio de prueba igualmente la parte demandada promovió experticia grafotécnica, a los fines de probar que la ciudadana MERITA INACIA ALVES, era la persona que aparecía firmado la comunicación enviada a la dirección establecida en el contrato.
Admitido y sustanciado el medio de pruebas antes señalado, los expertos designados consignaron informe pericial, en el cual concluyeron lo siguiente:
“…La firma de Carácter Cuestionado, suscrita en la Comunicación, de fecha “CARACAS, marcada “1”, inserta al folio 217 del Expediente Nº AP11-V-2010-000923; fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “MERITA INACIA ALVES”, titular de la cédula de identidad Nº V-8.679.091, suscribió el Convenio de Cesión de Derechos, otorgado por ante la Notaría Pública Novena de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha: “Sabana Grande, DIECIOCHO 18 de noviembre del año dos mil ocho (2008)”, anotado bajo el Nº 62, Tomo 174 de los Libros de Autenticaciones respectivos cuya Copia Marcada “B” riela a los folios 23, 24 y 25 del Expediente Nº AP11-V-2010-000923 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “MERITA INACIA ALVES”, suscribió el documento indubitado…”

Este Tribunal acoge el peritaje de los expertos y le atribuye valor probatorio con arreglo a lo dispuesto en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y con los artículos 1422 y siguientes del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que el práctico concluyó que la firma estampada que aparece en la comunicación enviada por la demandada en fecha primero (1º) de junio de dos mil nueve (2009) a la demandante informándole que tenía treinta (30) días hábiles para cancelar el saldo total de inmueble a partir de esa fecha, corresponde a la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN. Así se establece.
3.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara al BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO, Banco Universal, para que informara si la parte demandada era titular de la cuenta corriente Nº 0104-0021-02-0210071245; y, si constaba en sus archivos que de dicha cuenta en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil diez (2010), se había debitado un cheque signado con el Nº 78544601, librado en fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010), a favor de la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, por la suma de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 74.744,98); y, a los fines de corroborar dicha información, promovió copias fotostáticas de cheque de fecha once (11) de febrero de dos mil diez (2010), a favor de la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, depósito Nº 98267121 a favor de dicha ciudadana, de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), ambos por el referido monto, y estado de cuenta corriente Nº 0104-0021-02-0210071245 a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A. Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba de informes fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
4.- Prueba de informes al BANCO FONDO COMÚN, BANCO UNIVERSAL; a los efectos de que informara si la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, era o había sido titular de la cuenta corriente identificada con el Nº 0151-0187-31-6012295877; y, si en dicha cuenta constaba deposito por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 74.744,98), de fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), según depósito N° 98267121. Observa este Tribunal que a pesar que dicha prueba de informes fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, no constan en autos sus resultas; por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
Analizados los medios probatorios antes señalados, promovidos por las partes, pasa primeramente este sentenciador a analizar la naturaleza del contrato, en virtud de que la parte demandante alegó que tanto el contrato original como el contrato de cesión suscrito entre las partes se trataba de un contrato de adhesión, por ser los mismos una convención preparatoria de venta, ya que no daban la posibilidad de discutir su clausulado y tampoco daba un ejemplar del mismo, situaciones que se presentaban en el caso de autos.
En este sentido, se hace necesario para este Juzgado Superior citar los siguientes conceptos en materia de contrato. De acuerdo con el desarrollo dado por la doctrina, el contrato de adhesión representa siempre “un caso típico de imposición de una voluntad sobre otra; de predominio del económicamente poderoso sobre el ‘débil jurídico’ constreñido a aceptar las cláusulas más onerosas para alcanzar, como contraprestación, un bien o un servicio indispensable para su subsistencia.” (Vid. Kummerrow, Gert. Algunos Problemas Fundamentales del Contrato por Adhesión en el Derecho Privado. Editorial Sucre. Caracas. Pág. 164).
Es por ello, que en estos contratos por lo general se utilizan cláusulas preestablecidas por los empresarios, las cuales se presume, habrán de someterse a los principios de buena fe, equidad y justo equilibrio de prestaciones, con ausencia de fraude de ley y de abuso de derecho. Además, en materia de consumo se produce la ampliación del concepto de orden público en detrimento de la autonomía y libertad de pactos. De este modo, se ha afirmado que el contrato de adhesión por ser la obra de una parte que goza de un monopolio económico de hecho grandes bancos, compañías de seguros o de derecho servicios públicos concedidos la aceptación más bien, debe ser entendida como forzada, por cuanto no existe la posibilidad de discutir el contenido de la convención “la libertad jurídica llega a ser una mentira y hay, en realidad, un constreñimiento que la sustituye.
En el mismo sentido, se observa en relación a la naturaleza de los contratos de opción de compra venta o promesa de venta que los mismos, según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, también a señalado que de ser así, quedaría excluido los contratos de promesa de venta del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa.
Es importante señalar que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral; este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo.
Por otro lado, las promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa; y la cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Vistas las anteriores distinciones, y analizados el contrato cuyo cumplimiento se demanda; así como el contrato de cesión, observa este Tribunal, que las partes en primero de ello, pactaron entre otros aspecto, el precio del bien y la duración del mismo; y en el segundo de ello, la cesión de los derechos suscrito en el contrato primogénito sobre el inmueble identificado en autos y que la protocolización de la propiedad, así como la entrega del inmueble sería realizada a la cesionaria; es decir, las partes negociaron a través de dichos documentos el plazo del pago, la forma de pago, los descuentos, y las condiciones en que se iba a regir la negociación a fin de redactar las cláusulas del contrato, lo que evidencia que ambas partes tuvieron plena capacidad para negociar y su voluntad fue plasmada en los contratos, lo cual evidencia que en el caso de autos no existe contratos de adhesión, como lo alegó la parte demandante; en razón de ello, resulta forzoso para este sentenciador declarar improcedente el alegato de la parte demandante. Así se establece.
Observa este sentenciador, que la parte actora invocó la aplicación de lo dispuesto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario del año dos mil cuatro (2004), vigente para el momento de la contratación, para señalar que la cláusula sexta del contrato era nula de pleno derecho a luz de la Ley, porque la facultad de la empresa de variar unilateralmente el precio del bien objeto de dicho contrato, en base en un índice que era un indicador y no un interés; sin dar posibilidad para el usuario de saber en definitiva cuanto iba a pagar por el precio del bien, lo cual a su criterio era violatorio; alegando igualmente, la nulidad de la cláusula décima novena del contrato en base a la ley antes mencionada, al haber resuelto la parte demandada sin justificación alguna actuando de manera ilegal, mediante una supuesta causa imputable a la actora declarar resuelto el contrato objeto de la negociación.
Para resolver el punto en cuestión, debe precisarse que el supuesto de hecho de una determinada norma jurídica, sólo se realiza verdaderamente, en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo y, por tanto, él supuesto de hecho tiene lugar bajo la vigencia de una ley específica; el momento preciso en que un efecto jurídico se ha producido, esto es, el momento en que ha nacido una obligación concreta a cargo de una persona y a favor de otra, la cual, entonces, habrá adquirido un derecho como consecuencia de un hecho capaz de engendrarlo, según la ley existente en el instante de su realización, es el de la exigibilidad jurídica de la misma.
En el caso de autos, como ya se dijo, bien es cierto, que la parte actora pretende la nulidad de las cláusulas sexto y décima novena del contrato cedido en base a la aplicación de normas administrativas las cuales son competencia exclusiva y excluyente de órganos administrativos; no es menos cierto, que la demanda que da inicio a esta actuaciones es un juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sometido a la competencia de los Tribunales Civiles; por lo que mal puede, la parte actora pretender se decreta la nulidad de las cláusulas antes mencionadas en base a la aplicación de normativas que se extiende a aspectos de la actuación administrativa, como una manifestación del sometimiento a la juridicidad de la actuación del Estado y de salvaguarda de las situaciones jurídicas de los particulares frente a dicha actuación; cuando las mismas están reservadas por la Ley a órganos especiales; los cuales son los encargados de conocer, tramitar y decidir ese tipo de controversias, en razón de ello, resulta improcedente la nulidad solicitada por la parte actora en relación a las cláusulas sexta y décima novena del contrato cedido. Así se decide.
Alegó igualmente la parte actora que la demandada habían incumplido con la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta, lo cual debió realizar una vez obtenidos los permisos de habitabilidad y de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, luego de la notificación por parte de la demandada a la actora de ello, en la cual le especificarían la obtención de dichos permisos y una vez notificados comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (30) días para lograr la protocolización.
La demandada, por su parte indicó que no se había negado a la suscripción del documento definitivo de compra venta; y, que para finales de diciembre de dos mil ocho (2008), enero de dos mil nueve (2009), el inmueble objeto del contrato estaba a punto de concluir su fase constructiva y podía venderse, que la parte demandante le había manifestado a su poderdante que carecía de fondos para cubrir el pago del saldo del precio, para lo cual solicito a su poderdante que fuese la intermediaria para solicitar un crédito en el Banco de Venezuela, habiendo sido éste negado, lo cual le fue notificado vía telefónica a la actora e igualmente que la parte demandada estaba dispuesta a protocolizar el documento definitivo de compra venta, y que solo faltaba el pago del saldo del precio.
Igualmente la parte demandada indicó que en fecha primero (1º) de junio de dos mil nueve (2009), había enviado una carta misiva a la parte actora, siendo recibida por la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, madre de la parte actora, en la cual se le adjuntaron los recaudos devueltos por el Banco de Venezuela; y, se le notificó que disponía de treinta (30) días para pagar el saldo del precio, lo cual no ocurrió en el lapso estipulado por lo que se procedió a aplicar.
Ante tal alegato, la parte actora indicó que dicha misiva no había sido firmada por ella, por lo que no podía comenzar a correr el lapso de treinta (30) días para el pago del saldo del precio desde el recibimiento de la misma por parte de la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN.
Ahora bien, este Juzgado Superior, a los fines de analizar el alegato de la parte demandante, referido a que no recibió, ni firmó la misiva enviada por la parte demandada, observa las partes establecieron en la cláusula sexta del contrato de cesión lo siguiente: “…SEXTA: Cualquier notificación o entrega de Documentos que tengan que hacerse las partes en virtud de esta negociación, debe ser emitida por escrito y entregada con el correspondiente acuse de recibo a la siguiente dirección: EL CEDENTE: Ubr. Club Hípico, los Picachos, casa Nº 37 los Teques Tlf. 0212-3212035/0414-133-3762. EL CESIONARIO: Urb. Los Picachos, Quinta Vanesa parcela 37 Tlf. 0212-321-2035/322-4128/0414-18088950424-231-3999 y LA EMPRESA: Avda. Francisco Solano López, Edificio Galerías Bolívar, Torre “B”, piso: 2 Oficina: 26-B, Sabana Grande, Caracas, Tlf: 0212-7621360-7615114-7619579…”
De la revisión exhaustiva a las actas procesales se desprende que, la referida misiva se encuentra firmada por la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, lo cual quedó probado en autos según experticia grafotécnica evacuada en fecha siete (7) de junio de dos mil doce (2012), por expertos que llegaron a la conclusión de que la firma correspondía a la firma auténtica de la ciudadana MERITA INACIA ALVES ENCARNACIÓN, que si bien es una persona distinta a la parte actora; no es menos cierto, que ésta es la progenitora de la demandante, cedente del contrato y quien se encontraba en la dirección dada por la cesionaria para recibir cualquier notificación o entrega de documento que tuviera que hacerse en virtud de la negociación; domicilio éste; al cual, la parte demandada envió la carta.
En razón a ello, mal puede pretender la actora escudarse en que la misiva remitida por la demandada, donde le fueron enviados los documentos devueltos por el Banco de Venezuela, y notificado que tenía treinta (30) días, para cancelar el precio del inmueble para su posterior protocolización; no había sido firmada, ni recibida por ella, por lo que el lapso señalado en dicha misiva no podía comenzar a correr; cuando como ya se dijo, dicha misiva fue recibida en la dirección establecida para tales fines en ambos contratos; tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que la hoy demandante no hubiera tenido conocimiento de la devolución de los documentos mencionados y de que tenía treinta (30) días hábiles para cancelar el saldo total del inmueble, a partir del recibimiento de la referida misiva, cuando la misma fue recibida en el domicilio establecido por ella en el contrato de cesión. Así se establece
Establece el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Por otra parte, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extinto de la obligación”.
En este sentido tenemos, que la parte demandada, en virtud que la parte actora no canceló en la oportunidad legal, el precio de la venta del inmueble de marras, aplicó el contenido de la cláusula décima novena del contrato, que textualmente indica: “El incumplimiento por parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE de las obligaciones que asume en el presente convenio dará derecho a LA EMPRESA a rescindir unilateralmente el contrato”.
Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (PP. 111 al 120)”.
Por su parte el autor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’.
En este contexto, el incumplimiento no puede ser atribuido a la demandada, pues de las actas se desprende que la actora, solicitó que la demandada le sirviera de intermediaria para lograr ante el Banco de Venezuela que dicho ente le aprobara un crédito, para que una vez aprobado, ésta cancelara la deuda contraída con la demandada, hecho éste no desvirtuado por la demandante.
Así pues, para este sentenciador, es conveniente señalar la interpretación o análisis que efectúa la Consultoría Jurídica de BANAVIH de lo que es el contrato de opción de compraventa, donde textualmente señala:
“…Es por ello que se debe estudiar cada uno de estos supuestos, para determinar la responsabilidad de cada una de las partes, en caso de retardo en la aprobación del crédito por falta de algún documento, los cuales serían:
…(Omissis)…
De encontrarse aprobado el crédito hipotecario, indistintamente de la fuente de los recursos, sea del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda o de la Cartera Hipotecaria Obligatoria, no puede imputarse el retardo de la protocolización al comprador, en virtud que el retardo en el desembolso de los recursos depende de un tercero, siempre que el comprador haya realizado todo lo que le correspondía en la solicitud y aprobación del crédito.
…(Omissis)…
En consecuencia, una vez delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción a compraventa objeto del presente estudio, esta Unidad Legal advierte que el retardo en la firma del documento definitivo de compra-venta, se debe a la demora en el desembolso de los recursos para la protocolización de créditos hipotecarios asignados a los operadores financieros, siendo una causa imputable a un tercero, toda vez que el crédito hipotecario solicitado por los compradores fue aprobado por el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, en fecha 05 de noviembre de 2013, según consta de reporte emitido por la referida institución financiera, lo cual se evidencia que el crédito fue aprobado durante la vigencia de la opción a compraventa.
De manera pues, que en el presente caso y conforme a los recaudos presentados podemos observar que los compradores habrían cumplido con lo establecido en el contrato de opción a compraventa, y habrían hecho todo lo que le correspondería como promitentes compradores del inmueble objeto de la negociación.
En este sentido, es preciso indicar que la terminación unilateral de cualquier contrato de opción o compraventa suscrito por las partes, es permitido dentro de los parámetros legales una vez demostrado el incumplimiento contractual previo de alguna de ellas. Así mismo, se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales razonables o excesivas o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar a perder la posibilidad de adquisición de la vivienda, CUANDO EL RETARDO EN LA PROTOCOLIZACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO OBEDEZCA A CAUSAS IMPUTABLES A LAS PARTES DIRECTAMENTE, pero no por una situación atribuible a un tercero…” .

Ahora bien, este juzgador concatenando lo supra transcrito, estima que la parte actora no demostró que obtuvo el crédito hipotecario por la institución financiera, Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, dentro del lapso fijado en el contrato; ni que contaba con los recursos necesarios para dar cumplimiento a la obligación contraída con la demandada, en consecuencia, y en especial en este caso, mal podría obligarse a la demandada a otorgar el documento definitivo de venta y posterior protocolización puesto que, como se reitera, la actora no disponía de los recursos, esto es, la cantidad de CIENTO DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 102.600,00), que constituía el monto restante del pago del precio total del inmueble identificado en autos, establecido en la cantidad de CIENTO SESENTA Y MIL BOLÍVARES (Bs. 171.000,00), que se obligó a pagar la demandante, incumpliendo de esta manera con su obligación principal de pagar el precio. Así se declara.
En tal sentido, no debe prosperar en derecho la defensa alegada por la parte actora referida a que no podía comenzar a correr el lapso de treinta (30) días para la protocolización del documento, en virtud que no había sido ella, quien recibiera la misiva que le fuera remitida por la demandada, en la cual regresó los documentos que le devolvió el Banco de Venezuela, y consecuencialmente, no tiene razón para reclamar judicialmente el cumplimiento por parte de la parte demandada, por lo que, conforme al artículo 1167 del Código Civil, se impone declarar sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra.- Así se decide.-
-VII-
DISPOSITIVO
Por las razones expuestas este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil doce (2012), por el abogado JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO en su carácter de representante judicial de la parte demandante ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, contra el fallo dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil doce (2012). Queda CONFIRMADO el fallo sometido al conocimiento de esta Alzada con la motivación expuesta en el presente fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana VANESSA LOREDANA DE MARCHI ALVES, contra la sociedad mercantil INVERSIONES MARTINIQUE, C.A.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
EL JUEZ,


JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA,

YAJAIRA BRUZUAL.

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y se registró la anterior decisión
LA SECRETARIA,

YAJAIRA BRUZUAL.

JPTD/YB/heazel.-