REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Empresa Mercantil SUPER TELAS, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha doce (12) de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco (1985), anotada bajo el Nº 51, Tomo 48-A Pro.
Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos DANIEL NATALE y MARVIA LORDES CARVAJAL RAMÍREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.308.054 y V-5.166.727, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 181.190 y 21.220, respectivamente.
Parte demandada: Sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de marzo de dos mil uno (2001), bajo el Nº 54, Tomo 56-A- Pro.
Apoderados judiciales de la parte demandada: Ciudadanos RAFAEL GUILLIOD TROCONIS, ELIANA VARGAS PARISI, THÁBATA CAROLINA RAMÍREZ HERNANDEZ, HENRY MOISÉS ROJAS VILLEGAS, LUÌS DARÍO VELÁSQUEZ BORDEN y JUAN MANUEL RODRÍGUES GONCALVES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 5.531.899, V-18.111.672, V-6.750.077, V-20.639.785, V-14.214.376 y V-20.229.198, respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.750, 145.992, 80.102, 260.060, 137.191 y 241.409, respectivamente.
Motivo: NULIDAD DE ASAMBLEA.
Expediente N° 14.823/AP71-R-2017-000555.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Por auto de fecha doce (12) de junio de dos mil diecisiete (2017), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación interpuesta en fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el abogado LUIS DARÍO VELÁSQUEZ BORDEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., en contra de la sentencia definitiva proferida en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD PASIVA interpuesta por la parte demandada; CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA interpuesta por SUPER TELAS, S.A., contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES; NULO los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), y los efectos que se derivaban de ella; y, en consecuencia, ordenó la convocatoria de una Asamblea de Copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal para la elección de una nueva Administradora; y, condenó en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En dicho auto, este Tribunal fijó el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia en la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El día trece (13) de junio del presente año compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de alegatos; y posteriormente el día veinte (20) del mismo mes y año lo hizo el presentante judicial de la parte actora.
Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
Los apoderados judiciales de la parte actora alegaron en su escrito libelar, lo siguiente:
Que su representada era propietaria de un (1) inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 134, situado en la Planta Nivel Mercado del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, ubicado en la Urbanización Las Mercedes Municipio Baruta del Estado Miranda.
Indicaron que en el Diario El Universal en la edición de fecha quince (15) de agosto de dos mil dieciséis (2016), había sido publicado por parte de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., Rif J-30807381-4, una Primera Convocatoria para realizar una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, a celebrarse el día tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 p.m., en el Salón 5 del Hotel Paseo Las Mercedes, siendo los puntos del orden del día a ser tratados en dicha Asamblea los siguiente: 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. 2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará co ella el contrato respectivo. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
Manifestaron que en la edición de fecha siete (7) de octubre de dos mil dieciséis (2016), del Diario El Universal, aparecía publicada la PRIMERA CONVOCATORIA, y que lo correcto había sido Segunda Convocatoria para una asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, y en ella textualmente se señalaba: “En atención al intento de celebración de asamblea de copropietarios convoca para el pasado tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016) para lo cual no hubo quórum, de conformidad con lo establecido en el Capítulo XVI, ARTÍCULO segundo del documento de condominio, SE CONVOCA A TODOS LOS SEÑORES COPROPIETARIOS del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, ubicado en el Paseo Enrique Eraso de la Urbanización Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, a la celebración de una nueva ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, a efectuarse el día diecisiete (17) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 pm, en el Salón 5, del Hotel Paseo Las Mercedes, situado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes; cuyos punto a tratar del Orden del día en la Asamblea de Copropietarios eran los mismos de la Primera convocatoria, transcritos ut supra.
Señalaron que existía una Tercera Convocatoria, mal llamada segunda convocatoria, publicada en el Diario El Universal en su edición de fecha trece (13) de octubre de dos mi dieciséis (2016), donde la Administradora Condominio Paseo las Mercedes, C.A. RIF J-30807381-4, había convocado a una Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, la cual decía: “…En atención al intento de celebración de Asamblea de copropietarios convocada para el pasado tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016) para lo cual no hubo quórum, de conformidad con lo establecido en el Capítulo XVI, Artículo Segundo del Documento de Condominio, SE CONVOCA A TODOS LOS SEÑORES COPROPIETARIOS del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, ubicado en el Paseo Enrique Eraso de la Urbanización Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, a la celebración de una nueva ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, a efectuarse el día veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 pm, en el Salón , del Hotel Paseo Las Mercedes, situado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes…”, y que los puntos del orden del día a ser tratados en esa Asamblea de Copropietarios eran los mismos puntos de la primera y segunda convocatoria anteriormente transcritos.
Argumentaron que en la primera convocatoria, respecto al punto 3 del orden el día, era decir, la elección de una nueva Administradora para un próximo período, habían delegado esa responsabilidad en la nueva junta de condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, seleccionaría y firmaría el nuevo contrato respectivo, y que de acuerdo con el documento de condominio del centro comercial Paseo las Mercedes, referido en el Capítulo IX de la Administración, se había realizado la designación de la Administración, siendo que dicha administración estaría a cargo de la persona natural o jurídica que elegiría la Asamblea de Copropietarios convocada para tal fin, y que los Administradores serían designados con el voto favorable del setenta y cinco (75%) de los propietarios del centro comercial en base a los porcentajes de condominio.
Adujeron que de las cláusulas primera y segunda contenidas en el documento de condominio, se podía constatar que la Administradora no tenía legitimidad activa para realizar una convocatoria para una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios, ya que el punto Nº 3 del orden del día pretendía someter a la consideración de los copropietarios del centro comercial, que la facultad de designar a la Administradora fuese delegada de manera ilegal en la Junta de Condominio, así ésta eligiera el nuevo administrador.
Que esa designación por parte de la Junta de Condominio, era una flagrante violación tanto al documento de condominio como a la ley de propiedad horizontal, por corresponder tal facultad por expreso mandato legal, y por el documento de condominio, única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, como máxima autoridad, debiendo además dicho nombramiento ser aprobado por el setenta y cinco (75%) de los propietarios del centro comercial, en base a los porcentajes de condominio.
Indicaron que era una flagrante violación a lo establecido en el Capitulo XI del Documento de Condominio, referido a las personas legitimadas para designar el Administrador y al porcentaje requerido para ello, al igual que a la Ley de Propiedad Horizontal vigente, en su artículo 19; y que la asamblea objeto de la convocatoria estaba viciada de legalidad, por ser nula toda decisión que en ella, se tomara sobre el punto 3 del orden del día.
Que conforme al literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, a la Administradora le correspondía cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, obligación ésta que incumplía, al querer pretender que la Junta de Condominio usurpara dicha facultad, la cual era exclusiva a la Asamblea de Copropietarios y nombrara la nueva Administradora, facultad que le correspondía exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, quienes eran los únicos llamados por la ley y por el documento de condominio a elegir la nueva Administradora del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.
Arguyeron que para el nombramiento destitución o revocatoria del Administrador era necesario la celebración de una Asamblea de Copropietarios y que en la misma se encontraran presentes el setenta y cinco (75%) del porcentaje de condominio, por tal razón solicitaban fuese declarado nula la convocatoria y la Asamblea.
Que la mal llamada primera convocatoria, en el punto 3 publicada el día quince (15) de agosto de dos mil dieciséis (2016), convocatoria publicada el día siete (7) de octubre de dos mil dieciséis (2016), para una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios a celebrarse el día diecisiete (17) de octubre de dos mil dieciséis (2016), se encontraba viciada al convocar a una “PRIMERA CONVOCATORIA”, cuando en realidad era la segunda convocatoria.
Indicaron que la elaboración de una convocatoria era muy importante, ya que con ello, la ley brindaba las máximas facilidades para que todos los propietarios tuvieran conocimiento que se celebraría una asamblea, y que este anuncio público por la prensa permitía hacer del conocimiento de los propietarios, si era una primera o segunda convocatoria, y conocer el quórum necesario para la validez de una u otra asamblea, y así considerarla legítimamente constituída.
Que la mal llamada segunda convocatoria, no solo estaba viciada de nulidad por el falso señalamiento de la primera convocatoria, sino que además habían encontrado otra situación que la viciaba de nulidad y por ende la Asamblea convocada por la Administradora, al leer que en el último aparte de la convocatoria de una manera unilateral, la administradora pretendía dejar sin efecto la convocatoria publicada el día siete (7) de octubre de dos mil dieciséis (2016) por contener el error al haber señalado primera convocatoria siendo lo correcto “segunda convocatoria”, y que había quedado evidenciado que la administradora había dispuesto de suficiente tiempo antes del día fijado para que hubiese tenido lugar la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial, para haber realizado los correctivos necesarios, o por el contrario haber dejado sin efecto dicha convocatoria.
Insistieron que conforme a la primeras de las convocatorias, específicamente la publicada el día quince (15) de agosto y tres (03) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 pm, en el salón 5 del Hotel Paseo Las Mercedes, situado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes, día lugar y hora para que tuviera lugar la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios, la misma por no haber contado con el quórum exigido por el Documento de Condominio había sido declarada desierta, y que hacían referencia a dichos hechos, por cuanto se le había sido imposible lograr tener una copia del acta levantada en esa asamblea, la cual impugnaban, y a todo evento la promovían como prueba de informe, para que la administradora presentara al Tribunal, el libro de Actas de Asambleas de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes; y, que la elaboración de las convocatorias, como el punto 3 del orden del día, eran violatorios tanto de las disposiciones de la ley, como del documento de condominio, por lo que la primera convocatoria había sido ilegal.
Que en cuanto a la asamblea de copropietarios celebrada el día veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), en la hora y día fijada y estando reunidos en el lugar que habían señalado para que tuviese lugar la asamblea del centro comercial, antes de ser verificado el número de copropietarios, le habían sido requerido a las personas que aparecían como organizadores de dicho acto, el carácter con el cual actuaban, los cuales había señalado actuar por mandato de la Administradora de Condominio Paseo Las Mercedes, cuya representación no habían acreditado, y que de la inspección que se había realizado a dicha asamblea ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), se había constado que se encontraban presentes el 61,82% de los copropietarios, lo cual no cumplía con lo previsto en el documento de condominio, quedando desierta.
Manifestaron que del resultado de estas asambleas, presentaban varios puntos que merecían la pena analizar, primeramente, por los errores cometidos como ya habían indicado, desde la primera hasta la tercera convocatoria, en segundo lugar por que los organizadores no habían acreditado el carácter que supuestamente tenían y, mas grave aún había sido la ausencia absoluta de la administradora, al no haber estado presentes en dicha asamblea los ciudadanos MARIA ANGELICA PACHECO DE BRACHO y ERIK JESUS VAAMONDE FIGUEROA, quienes actuando en su carácter de Directores Gerentes de la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes, C.A., y de manera conjuntan, eran los representantes legales de la administradora, por lo tanto los únicos autorizados para representar a la administradora por disposición expresa de sus estatutos sociales en la clausula cuarta, donde se especifica dirección y administración.
Que la tan anhelada asamblea había resultado nula, no solo por las razones ya señaladas, sino que además había violado flagrantemente las disposiciones del documento de condominio del centro comercial, al haber celebrado una asamblea sin que estuviesen presentes sus representantes legales, siendo ésta otra causal, que se suma a las ya mencionadas, para impugnar la mencionada asamblea y solicitar su nulidad.
Manifestaron que mediante comunicación de fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil dieciséis (2016), la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., suscrita por Ing. ADRIANA MELÉDEZ, remiten a los copropietarios de dicho centro comercial, la primera carta consulta, firmada por sus representantes legales directores gerentes ciudadanos MARÍA ANGÉLICA PACHECO DE BRACHO Y ERICK JESÚS VAAMONDE FIGUEROA, fundamentándose en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con el capítulo XIV del documento de condominio; donde habían indicado en la misma que por cuanto no había habido quórum en ninguna de las dos convocatorias publicadas por la administradora en el diario el universal en fechas quince (15) y trece (13) de octubre de dos mil dieciséis (2016), para la celebración de la asamblea general extraordinaria de copropietarios, cuyos puntos a tratar eran los mismos puntos del orden del día de as asambleas ya citadas, a excepción de la plancha de candidatos, era por lo que hacían llegar la mencionada carta consulta.
Que posteriormente, en fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), la administradora había presentado una segunda carta consulta, por cuanto en la primera carta consulta no habían cumplido los plazos ni los porcentajes necesarios para su aprobación, y que los resultados obtenidos habían sido informados en copia simple, indicando que habían cumplido los plazos y recibidos un total equivalentes al 62.481013%del total del condominio, con un porcentaje de respuestas no recibidas del 37.51929%, obteniendo los siguientes puntos consultados lo siguiente: 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. APROBADO: 38,47879% NO APROBADO: 14,017173%NULO: 9,985043%.2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. APROBADO: 61,096128%, NO APROBADO: 0,000000%, NULO: 1,384885%. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará con ella el contrato respectivo. APROBADO: 60,54324%, NO APROBADO: 0,552881%, NULO: 1,384885%. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses. APROBADO: 61,096128%, NO APROBADO: 0,000000%, NULO: 1,384885%.
Indicaron que ambas cartas consultas resultaban extemporánea por vencimiento del término, al recordar que habían sido tres y no dos las convocatorias publicadas, y que conforme a la ley de propiedad horizontal y al documento de condominio, no era materia para ser sometida a una carta consulta, la aprobación o no de los balances y estados financieros, la elección de la junta de condominio y menos aún la elección de la administradora del centro comercial paseo las mercedes, ya que todos esos puntos debían ser tratados y discutidos con la aprobación de un porcentaje determinado de propietarios en base a los porcentajes de condominio en una asamblea de copropietarios, por mandato de documento de condominio.
Que la administradora tuvo que haberles presentado a los copropietarios mediante correspondencia certificada u otro medio que asegurara su autenticidad, las cartas consultas, las cuales fueron entregadas en copia simple, ni siquiera en original y debieron haber estado firmadas en señal de recibido, adicionalmente la carta consulta debió ser entregadas a todos los copropietarios, que representaban el cien por ciento (100%) del porcentaje del condominio, y los resultados de las opiniones o votos de los propietarios se debieron dar siempre por escrito entregándole a la administración dentro de los cuatro (4) días continuos después de recibida por cada uno de los copropietarios, y que luego de haber transcurrido dicho lapso, después del último propietario consultado y al no haber recibido suficientes respuestas de lo consultado para aprobar lo consultado, era cuando podía proceder a una segunda convocatoria.
Por último señalaron que cuanto todas las decisiones tomadas en la Carta Consulta de fecha siete (7) de noviembre de 2017 eran ilegales, y por todas las razones antes expuestas era que formalmente IMPUGNABAN dicha carta Consulta y los acuerdos tomados y estando dentro del lapso legal establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, acudían demandar en nombre su representada SUPER TELAS S.A., sociedad mercantil ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., para que:
“…convenga en la NULIDAD de todos los acuerdos tomados en la carta Consulta de fecha 7 de noviembre de 2017, referida a los Balances Financiero, Nombramiento de la Junta de Condominio, Delegación en la Junta de condominio la nueva designación de la Administradora y Autorización para realizar cobranza amigable de los morosos, o a ello sea condenado por el Tribunal…”
Fundamentaron la impugnación de la carta consulta y los acuerdos tomados en ellas, en base a los artículos 18, 19, 20 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con los Capítulos IX. XIV, numerales primero, segundo y tercero, literales c y e; XVI, numerales primero segundo, tercero y cuarto del documento de condominio; estimándola en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
Por otro lado se observa que la parte demandada representada por los abogados THÁBATA CAROLINA RAMÍREZ HERNÁNDEZ y LUIS DARÍO VELÁSQUEZ BORDEN, en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda solicitaron se declarara sin lugar la demanda intentada contra su representada, bajo las siguientes defensas:
Negaron, rechazaron y contradijeron, de manera amplia, completa y suficiente, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión contenida en el escrito de la demanda que por acción de nulidad de las decisiones adoptadas por la comunidad de propietarios del condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, tomadas mediante el procedimiento de consulta adoptado en fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), intentó la parte actora.
Como defensa o excepción principal opusieron la falta de cualidad pasiva (legitimatio ad causam) de la administradora para mantener sostener y enfrentar el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; defensa esta que será analizada más adelante en el cuerpo de este fallo.
-IV-
DE LOS ALEGATOS PRESENTADO ANTE LA ALZADA
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión la abogada THÁBATA CAROLINA RAMÍREZ HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil demandada ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., presentó escrito contentivo de alegatos ante este Juzgado Superior, indicando lo siguiente:
Inicialmente realizaron un resumen de los hechos ocurridos en el proceso, señalando que el día doce (12) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), la parte actora sociedad mercantil SUPER TELAS, S.A., había demandado a su representada, solicitando la nulidad de las decisiones adoptadas por la comunidad de propietarios del condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, formadas mediante el procedimiento consulta adoptado en fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016).
Alegó que en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil dieciséis (2016), su representada había consignado escrito de contestación a la demanda, en el cual había procedido a realizar negación genérica de las afirmaciones de hecho y de derecho alegadas en la demanda, y que igualmente había alegado como defensa de fondo, la falta de cualidad pasiva de la Administradora, debido a que la acción de nulidad presentada por la actora, no versaba sobre la administración de cosas comunes, el cual según su decir, era el único supuesto para que la persona natural o jurídica que ejerciera la administración del condominio, tuviese la legitimación para actuar en juicio en nombre de los copropietarios.
Igualmente arguyó que, posteriormente, se había abierto el lapso probatorio, siendo que el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), la actora había promovido pruebas documentales, de informe y de exhibición de documentos, y que el día nueve (9) de febrero de dos mil diecisiete (2017), su representada había presentado su escrito de promoción de pruebas, en el cual había procedido a realizar un resumen de los hechos contenidos en el escrito libelar y luego habían invocado los principios de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal, solicitando a su vez, al A-Quo, dictara sentencia, con el material probatorio cursante a los actas procesales, invocando el mérito favorable que de ellas se desprendía.
Que en fecha diez (10) de febrero de dos mil diecisiete (2017), su representada había presentado escrito de oposición de pruebas, oponiéndose a la admisión de la prueba de informes y la de exhibición de documentos promovida por su adversario; y que el día veintidós (22) de febrero de dos mil diecisiete (2017), el Juez Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circuito Judicial, había procedido a dictar sentencia en la presente causa, declarando, sin lugar la falta de cualidad pasiva, interpuesta por su representada, y con lugar la demanda incoada por la actora, condenando en costas del proceso a la parte demanda, y que contra el referido fallo, su representada, de forma oportuna había interpuesto recurso de apelación, el cual había sido negado por el A Quo, mediante auto dictado en fecha siete (7) de marzo de dos mil diecisiete (2017).
Manifestó que su representada, había interpuesto recurso de hecho, en virtud de la negativa antes referida, el cual había sido declaro con lugar por el Juez Superior Décimo en o Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante decisión dictada el día ocho (8) de mayo de dos mil diecisiete (2017), en el cual se había mandado a revocar el auto proferido por el Juez de la recurrida, ordenándole oír en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto en su oportunidad por su representada.
Señaló que no resultaba un hecho controvertido el derecho que tenía la parte actora de impugnar las decisiones alcanzadas mediante asamblea o por el procedimiento de consulta, y que tampoco resultaba parte del debate procesal la existencia de las convocatorias a asambleas promovidas por la accionante, ni la realización del procedimiento de consulta y sus posteriores resultados; ni tampoco formaba parte del debate procesal el derecho que tenía la parte accionante de impugnar las decisiones tomadas por los copropietarios a través del procedimiento de consulta realizado el siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), y que sin embargo, la actora, no había advertido que su representada, no poseía la cualidad necesaria para actuar en el presente juicio, debido a la existencia de un litis consorcio necesario, conformado por todos los propietarios de los inmuebles que integraban el Centro Comercial Paseo Las Mercedes, insistiendo reiteradamente, que era ellos los legitimados para actuar como demandados.
Por último, advirtió que si bien en el fallo impugnado, existían otros vicios de nulidad que sin duda desecharían los argumentos esgrimidos por el A quo, para declarar la nulidad de los acuerdos tomados en la carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mi dieciséis (2016), debido a la evidente falta de cualidad pasiva de su representada, la denuncia eventual a tales vicios y de cualquier otro, no le correspondería a su representada, sino al conjunto de propietarios que integraban el condominio del referido centro comercial, los cuales debieron haber sido los sujetos pasivos del presente juicio, y que concluir lo contrario, sería conculcar el derecho a la defensa y al debido proceso que legítimamente le asistía.
En el petitorio solicitó fuese declarada con lugar la apelación interpuesta, y en consecuencia revocado el fallo apelado, declarando con lugar la excepción de falta de cualidad pasiva, de la administradora, para mantenerse y sostenerse en este juicio como parte demandada, sin lugar la pretensión contenida en la demanda, y condenara en costas a la parte demandante.
La abogada MARVIA L. CARVAJAL RAMIREZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil demandada SUPER TELAS, S.A., presentó escrito contentivo de alegatos ante este Juzgado Superior, indicando lo siguiente:
Que conocía este Juzgado Superior del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la decisión dictada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil diecisiete (2017), la cual había declarado Con Lugar la demanda por Nulidad de Asamblea, incoada por su representada, en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A, Sin lugar la Falta de Cualidad, y conforme a la ley la había condenado en costas del proceso.
Arguyó que el acto o presentación de las conclusiones escritas de las partes, en segunda instancia tenía una particularidad, que corresponde a la parte perdidosa atacar, con sus propios argumentos alegados en la contestación de la demanda, las razones de hecho y de derecho que aspiraba les fueran reconocidos judicialmente y luego de ello, atacar la sentencia del Tribunal A quo por los vicios, errores o defectos que creyera que le asistían y que no le habían sido reconocidos en la sentencia.
Manifestó que el A quo había declarado en su sentencia la improcedencia de defensa de fondo relativa a la falta de cualidad pasiva ejercida por la Administradora demandada, con la particularidad de que acoge expresamente las razones de hecho y de derecho opuestas por la demandada, todos los cuales fueron considerados y aceptadas por el sentenciador para dictar su decisión.
Que correspondía a la parte gananciosa en primera instancia defender no solo sus argumentos de instancia sino apoyar y defender los argumentos de la sentencia, situación que dada las circunstancias del presente caso era realmente dificultoso por cuanto en el fallo apelado había una clara evidencia de un estudio, doctrinario y jurisprudencial, los cuales eran suficientemente válidos y contundentes que hacía difícil dar de su parte nuevas argumentaciones a las ya dadas en el libelo de la demanda.
Sostuvo que era propicia la oportunidad para referirse a lo alegado por los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, a través del cual aceptaban como ciertos los hechos alegados por la actora, debiendo entender tal aceptación como una confesión, y que por lo tanto constituía plena prueba de los hechos alegados en el libelo, conforme al artículo 1401 del Código Civil.
Arguyó que la Ley de Propiedad Horizontal, limitaba solo en un aspecto la intervención del Administrador en juicio, y esta era la referida única y exclusivamente cuando se constituyen parte actora, ya que requiere estar debidamente autorizada por la Junta de Condominio, situación ésta que no era el caso bajo análisis, y así solicitaron fuese declarado en la definitiva.
Enfatizó que en el presente caso se había demandado a la Administradora Condominio Paseo Las Mercedes C.A., quien tenía la representación en juicio de los propietarios por mandato legal, toda vez que ésta es considerada un órgano, aunque sea de una entidad jurídica sin personalidad, como lo es el condominio, por la tanto, asumirá la obligación de la entidad la cual en definitiva debe responder.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el punto previo que se indican a continuación:
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA
E INTERÉS DE LA DEMANDADA,
PARA SOSTENER PRESENTE JUICIO
En el caso de autos, la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., en su escrito de contestación de la demanda, alegó la falta de cualidad pasiva para sostenerse en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
A tales efectos, manifestaron, lo siguiente:
Que oponían como defensa de fondo, la falta de cualidad pasiva, para mantenerse, sostenerse y enfrentar el presente juicio, de su representada y por ende para ser sujeto pasivo de la presente relación jurídica procesal, en virtud de la ausencia de identidad lógica entre la persona contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien en sentido abstracto la ley atribuye la facultad de estar en juicio como demandada, toda vez que se evidenciaba estar ante la existencia de un litis consorcio pasivo, necesario que debía ineludiblemente integrarse a todos los condóminos que conforman la comunidad de propietarios del condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, puesto que la decisión cuya válidez se cuestionaba era producto de la concurrencia de una suma de voluntades en la que habían participado directamente aquellos, y no derivó de la voluntad propia de la administradora, aunado al hecho de que la administradora no estaba tampoco autorizada por la junta de condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, ni por la comunidad de propietarios del condominio, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, de conformidad con el literal “e” del artículo 20 de la ley de propiedad horizontal.
Que respecto a la falta de cualidad pasiva opuesta por la administradora, debía de tenerse claro que las decisiones adoptadas por la comunidad de propietarios que conformaban el condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, o las decisiones de la asamblea de propietarios o mediante el procedimiento de consultas, eran obligatorias para todos los propietarios, que hayan estado participado o no en el acuerdo alcanzado, por así disponerlo expresamente el artículo 25 de la ley de propiedad horizontal, así como la disposición contenida en el cápitulo XVII del documento de condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, y que de ellas, se colegía que cuando los propietarios se constituyeran en una asamblea o participación en el procedimiento de consultas, como lo era en el presente caso, en el que se impugnaba la decisión tomada a través de una carta consulta, en el ejercicio de la facultad de administración que le confería el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, y tomaban una decisión por mayoría, lo decidido vinculaba indivisiblemente e integralmente a todos los miembros de la comunidad, por haber sido producto de una suma de voluntades.
Adujeron que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal concedía a cualquier propietario la posibilidad de impugnar o solicitar la nulidad de los acuerdos tomados por la mayoría, mediante asamblea o consultas, por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, lo que resulta evidente que si se concede ese derecho a cualquier propietario, el resto de ellos tiene necesariamente que tener la cualidad para defenderla y contradecir la pretensión del impugnante.
Que la jurisprudencia de instancias, así como la extinta Corte Suprema de Justicia, habían establecido que la ley de propiedad horizontal no atribuía personería jurídica autónoma a la comunidad de propietarios en las relaciones de derecho material, y que los propietarios constituían un “consorcio de propietarios”, legitimado solo él para actuar en juicio por órgano del administrador, y que no debía confundirse con la facultad que eventualmente tendría la administradora, en su condición de tal, de ejercer en juicio la representación de los propietarios del condominio del centro comercial paseo las mercedes, conforme a lo estipulado en el literal “e” del artículo 20 de la ley de propiedad horizontal, ya que tal facultad estaba supeditada y condicionada a la autorización expresa que necesariamente debía ser otorgada por la junta de condominio al administrador, para que tal representación fuese válida, y tal facultad estaba referida, circunscrita y limitada exclusivamente respecto asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.
Argumentaron que la decisión cuya válidez se impugnaba en este juicio, era producto de la voluntad colectiva de la comunidad de propietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, expresados a través de mecanismos de consultas, y no había derivado de la voluntad propia de la administradora, por lo que era evidente, que eran los propietarios necesariamente los legitimados para contradecir la demanda en este juicio; por ser ellos, quienes se verían afectados frente a una eventual sentencia que declarara la nulidad de la decisión adoptada.
Indicaron que el condominio era una comunidad de propietarios en la que existía una comunidad de intereses y afines, creada y amparada por el legislador, que carecía de personalidad jurídica propia y que para estar en juicio tenía una representación establecida en la ley de propiedad horizontal y que no cabía la menor duda que la legitimación para contradecirla en juicio correspondía a todos los sujetos que integraban dicha comunidad, y que la omisión de uno de los litis consortes, acarrearía la violación de los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, insistiendo que de ser declara con lugar la nulidad del acto impugnado, los efectos del fallo se extendería a quienes no hubieren sido parte en el proceso judicial.
Que nuestro ordenamiento jurídico prevé la figura del litis consorcio (activo o pasivo), en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que varias personas pueden demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes, siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetos a una obligación que derive del mismo título, cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente, cuando haya identidad de personas y título aunque el objeto sea distinto, y cuando haya identidad de título y objeto aunque las personas sean diferentes.
Citaron al autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil, el cual expresaba que llámese litis consorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasiva, que deben ser llamada todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva, no residía plenamente en cada una de ellas, seguidamente, transcribieron decisión dictada por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fecha primero (1) de julio de mil novecientos noventa y nueve (1999), ratificada por el actual Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión Nº 223 del día treinta (30) de febrero de dos mil dos (2002), las cuales había fijado los límites y concepto de litis consorcio necesario.
Concluyeron que en el caso de autos, la pretensión del actor va dirigida a obtener la nulidad de las decisiones tomadas por la comunidad de propietarios del condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES a través del procedimiento de consultas efectuado al efecto, cuyas decisiones se encuentran contenidas en la carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), de lo que se evidencia que no se estaba demandando el incumplimiento de alguna de las obligaciones concernientes a la administradora en su condición de administrador del condominio, sino las decisiones tomadas y adoptadas por los propietarios en la carta consulta antes señalada, por lo que debía prosperar la defensa perentoria y excepción de inadmisibilidad ejercida por la administradora de falta de cualidad pasiva, ya que la acción debió haber interponerse en contra de la comunidad de propietarios del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y que en ningún caso debió ser demandada como sujeto pasivo su representada, solicitaron fuese declara con lugar la excepción de falta de cualidad pasiva, de la administradora para mantenerse y sostenerse en este juicio como demandada, y en consecuencia fuese declara sin lugar esta acción con respecto a ella, con expresa condenatoria en costas.
En relación a este punto, el Juzgado de la causa señaló:
“…Siguiendo un estricto orden en relación a los alegatos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, de la demanda y de la contestación, y que fueron debidamente señalados por este Tribunal en la parte narrativa de este fallo, se observa:
PUNTO PREVIO. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA
Como ya se dijo, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, opuso la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad pasiva de la Administradora demandada, para sostener el proceso, alegando que existe un litis consorcio pasivo necesario y que carece de cualidad para defender los intereses de los co-propietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes y que en tal virtud debió demandarse a los referidos co-propietarios.
A ese respecto, tenemos que:
La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público, con validez autónoma puesta al servicio de un interés general que la composición de la litis.
De manera pues, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Así tenemos que, el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones. No es procedente, entonces, oponer a la acción intentada, la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
A ese respecto, CARNELUTTI, al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lo siguiente:
“(…) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”. (CARNELUTTI, FRANCISCO. Sistema de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Pág. 162, Buenos Aires, 1.993)
La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales pueden provenir de una relación contractual o extracontractual.
A ese respecto tenemos que Nuestro Máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez (caso: Glenda Moraima Acevedo Sánchez contra Servicios Telcel C. A., Sucursal Barquisimeto y Telcel Celular, C. A.) dejó establecido:
“…, la Sala observa que el Juez Superior en su sentencia determina que estamos en presencia de un juicio incoado por un copropietario en nombre propio y en ejercicio de la representación sin poder de los condueños, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código (sic) Civil; que el inmueble del cual es copropietario la accionante, está regido por la Ley de Propiedad Horizontal; que es esta Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente al Código (sic) Civil;…
(… OMISSIS…)
…, la Sala concluye que, cuando el ad quem determinó que las normas rectoras del presente proceso se encontraban en la Ley de Propiedad Horizontal, por tratarse de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y que las previstas en esa Ley Especial son de preferente aplicación a las contenidas en el Código de Procedimiento Civil,…”
Determinado que la Ley Especial in comento es la normativa aplicable a casos como el presente y luego del estudio exhaustivo de su contenido, se observa que la administración de los inmuebles sometidos a este régimen le corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, dicha Junta estará integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que cubrirán sus faltas y de su seno se elegirá un Presidente.
Aunado a ello, se constata en el Título Segundo las facultades y funciones otorgadas a la Junta de Condominio y al administrador, creadas de manera taxativa, diferentes una de las otras y de aplicación según la situación que se suscite; según el artículo 18 de la Ley Especial la Junta posee las siguientes atribuciones:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
En cambio, el administrador tiene asignado un conjunto de funciones, enumeradas en el artículo 20 ejusdem, referentes en su mayoría al cuido, vigilancia, administración, conservación de las cosas comunes, cumplir y velar por el cumplimiento de la normativa, valen decir, documento de condominio, su reglamento y los acuerdos de los propietarios en asamblea, llevar los libros correspondientes, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, al igual que las formalidades necesarias para ejercer esta facultad conforme a la ley.
La representación ut supra, no es mas que la legitimación o cualidad que se necesita para actuar en nombre de los copropietarios del inmueble, siendo menester recordar la doctrina primigenia en este tema de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia Nro. 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos:
“...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio
(...OMISSIS....)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito).
Se debe señalar que de acuerdo con reiterada y pacífica jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia, se ha impartido lo que a continuación se transcribe:
“…la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.
Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.”
Criterio éste que fue reiterado por la misma Sala, en sentencia Nº 144 de fecha 8 de Marzo de 2006, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, mediante la cual ha dejado sentado:
“La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio.
Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tiene personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia Nº 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A.E. Campos y A. Da Costa Campos, establecido lo siguiente:
“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.(…OMISSIS…)
El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.
Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada…”. (Subrayada del transcrito).
De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una solo entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario.
Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derecho correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios.
En este mismo orden de ideas, el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal indica lo siguiente:
“…Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación…”
En virtud de esta disposición cada copropietario tiene el derecho, en aras de tutelar sus intereses sobre las áreas privadas y áreas comunes, de manifestar su desacuerdo sobre la modificación del documento condominio.”
En este sentido, de acuerdo a los criterios jurisprudenciales parcialmente transcritos y por cuanto de autos se desprende, que la acción está encaminada a lograr la Nulidad de las Cartas Consultas efectuada a los propietarios para proceder a la Aprobación o no de los balances y estados financieros, a la Elección de de la Junta de Condominio y a la Elección de la Administradora del Centro Comercial, este Tribunal considera que no se hace imperioso traer a juicio a la totalidad de los copropietarios, puesto que no se obtendría un fallo de efectos particulares entre las partes, y en tal sentido pueden hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio de la Administradora.
Tal como claramente se observa, la legitimación o cualidad para representar en juicio a los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, corresponde únicamente al órgano administrador, ya que el verdadero sujeto en este caso, está integrado por todo el conjunto como una sola entidad asociativa, a quienes la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma en las relaciones de derecho material, sino que impone en el ámbito del derecho formal que el consorcio de propietarios deben actuar en bloque y por órgano de su administrador designado.
En consecuencia no existe la falta de cualidad pasiva, que señala la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y así se decide.”
Sobre dicha defensa la parte demandada en la oportunidad de presentar escrito de alegatos ante esta Alzada a los efectos de fundamentar su recurso de apelación señaló lo siguiente:
Que el Juez de la recurrida había infringido por errónea interpretación los artículos 361 del Código de Procedimiento Civil y 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, al haber declarado que no existía la falta de cualidad pasiva alegada por la administradora, por cuanto había considerado erradamente, que la legitimación o cualidad para representar en juicio a los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, correspondía únicamente al órgano administrador.
Transcribió por una parte, un abstracto de la motiva de la recurrida, la cual en síntesis expresaba que el A quo había considerado que no se hacía imperioso traer a juicio a la totalidad de los copropietarios, puesto que no se obtendría un fallo de efectos particulares entre las partes, y en tal sentido podía hacerse representar por la Junta de Condominio por intermedio de la administradora; y por la otra, citó el artículo 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, norma que dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios, (subrayando y resaltando en negrillas) la parte del articulado donde dice… en los asuntos concernientes a las cosas comunes., y que de la citada norma resultaba evidente que la facultad que poseía el administrador de ejercer la representación de los propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se limitaba, únicamente y de forma exclusiva, a los asuntos relativos a la administración de las cosas comunes, por lo que mal podría extenderse, como lo había considerado el A-Quo, las facultades de representación judicial del administrador a otros asuntos.
Arguyó que el administrador solamente tenía legitimación activa o pasiva, para representar a los propietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando el asunto estuviese referido a la administración de las cosas comunes, lo cual constituía una de las funciones principales y primordiales que tenía la administradora.
Que atendiendo a una correcta y acorde interpretación de los artículos 5 y 20 literal “e” de la ley de propiedad horizontal, se concluía que la facultad del administrador del condominio de representar en juicio a los propietarios de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal, sería válida en tanto y en cuanto el juicio en el que se pretendiese hacer valer la representación, y que la disputa tuviese relacionada con la administración de alguna de las cosas comunes, terreno, construcción, paredes, estructuras, techos, ascensores, etc., pues de lo contrario, tal representación judicial carecería de toda validez y eficacia procesal, y que una cosa era que la administradora asumiera el rol de parte procesal en el juicio, por representar a la comunidad de propietarios, y otra cosa distinta era que tuviese la cualidad necesaria para ser parte demandada en dicho pleito, es decir que tuviese legitimidad.
Insistió en que había tenido que aparecer por tener legitimidad como parte demandada en este juicio, era la Comunidad de Copropietarios o Condominio del Centro Comercial Paseo las Mercedes y no la Administradora, y que la interpretación expuesta había sido adoptada y sostenida por la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 144 del ocho (8) de marzo de dos mil seis (2006), expediente Nº 04-328, la cual había sido citada por el mismo juez a quo en la sentencia que había recurrido.
Que la pretensión de la actora estaba encaminada a obtener la nulidad de lo decidido por la comunidad de copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, a través de una carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016); y que en tal sentido era importante destacar que la acción había sido ejercida por parte de la actora en contra de la administradora, con fundamento al artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual disponía, entre otras cosas, que los acuerdos alcanzados por los propietarios eran de obligatorio cumplimiento para el resto y, adicionalmente establecía que cualquiera de ellos podía impugnar ante el Juez competente los acuerdos tomados por la mayoría, por violación de la ley, del documento de condominio o por abuso de derecho, es decir la misma ley reconocía la legitimidad y el derecho propio e individual que poseía cada propietario de un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal.
Arguyó que con base a lo anterior, resultaba evidente, que si se concedía ese derecho a cualquier propietario, existe también, para el resto, el derecho a defenderse y contradecir la pretensión del propietario impugnante que está en desacuerdo, toda vez que era la voluntad colectiva la que resultaba afectada por el acto impugnativo o por el fallo que declare su nulidad, y que el propietario impugnante, al tener la capacidad y la legitimación que la ley le reconoce, debía dirigir su pretensión contra todos los participantes en la toma de tal decisión, haya sido alcanzada por asamblea de copropietarios o siguiendo el procedimiento de consulta, o en su defecto contra la comunidad de copropietarios, todo ello con miras a garantizar el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva que tienen esos propietarios.
Resaltó nuevamente que en la recurrida, el A-quo, había realizado una errónea interpretación de los artículos 361 del Código de Procedimiento Civil y 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, al haber considerado que la administradora poseía la cualidad y legitimación para ser y actuar como parte demandada, lo cual no se ajustaba al contenido de la citada norma, y que la Ley de Propiedad Horizontal, como el Documento de Condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, consagraba dos formas de recoger la voluntad de los copropietarios, a través de la reunión en asamblea de copropietarios o siguiendo el procedimiento de consulta, y que en cualquiera de estos casos, las decisiones tomadas a través de alguno de esos mecanismos, eran el reflejo de la voluntad de los co-propietarios y no de la administradora, lo cual enfatizaron, una vez más, indicando que eran aquellos los que tenían la capacidad y la legitimidad de ser contradictores en la presente causa.
Que de haber interpretado, el sentenciador correcta y adecuadamente los artículos delatados como infringidos, hubiese prosperado la defensa perentoria y excepción de inadmisibilidad ejercida por la administradora prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, declarando con lugar la falta de cualidad pasiva.
Sostuvo que el Juez de la recurrida había incurrido en falta de aplicación del artículo 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil, por haber ignorado la presencia de un litis consorcio pasivo necesario, conformado por el conjunto de propietarios del condominio del Centro Comercial Paseo Las Mercedes.
Adujo que existía un litis consorcio necesario, ya que la relación jurídica procesal era única para todos los que la conformaban, por lo que la misma no podría ser modificada sino a solicitud de uno de los litisconsortes, y la resolución que se obtenga sería uniforme para todos, quienes eran, en conjunto, los legitimados para contradecir en el proceso.
Que de la interpretación de los artículos 146 y 148 del Código Civil, se derivaba la consagración legal del litis consorcio pasivo necesario, ya que establecen la necesidad de que entre los litis consortes exista un estado de comunidad jurídica para todos, y en e caso de marras, eran los copropietarios de los inmuebles que integraban el Centro Comercial, los que se hallaban en estado de comunidad con respecto al objeto de la causa.
Enfatizó que era necesario que la pretensión contenida en el escrito libelar que encabezaba las actuaciones del presente juicio, se intentara contra todos y cada uno de los copropietarios de los inmuebles que integraban el Centro Comercial Paseo Las Mercedes, quienes, eran en definitiva los afectados directamente de a decisión que se había tomado en cuanto a la nulidad de los acuerdos alcanzados en la carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), y los efectos que se derivaran de ella, los cuales necesariamente debían haber sido llamados a juicio, para que en ejercicio del debido proceso y al derecho a la defensa, formaran parte del contradictorio correspondiente; a los fines de ilustrar lo narrado, señaló la Sentencia sostenida por la Sala de Casación Civil, en fecha tres (3) de abril de dos mil catorce (2014).
Por otro lado se observa que la parte demandante, en su escrito de alegatos presentado ante esta instancia a los efectos de debatir dicha defensa señaló lo siguiente:
Manifestó que la supuesta falta de cualidad de la Administradora alegada por la demandada para sostenerse en el juicio tenía la suficiente consistencia, que no tenía la necesidad de ser ampliadas.
Que los apoderados judiciales de la demandada alegaron en el escrito de contestación, y en el de informes, que correspondía a este Tribunal Superior decidir, que no tienen cualidad para sostenerse en el presente juicio y que dicha cualidad la tenían todos los copropietario del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, argumento éste que había sido negado por nuestra parte en primera instancia mediante escrito de fecha treinta y uno (31) de enero del año en curso, el cual ratificó, por no tratarse de una demanda sobre cosas comunes.
Arguyó que la Ley de Propiedad Horizontal, limitaba solo en un aspecto la intervención del Administrador en juicio, y esta era la referida única y exclusivamente cuando se constituyen parte actora, ya que requiere estar debidamente autorizada por la Junta de Condominio, situación ésta que no era el caso bajo análisis, y así solicitaron fuese declarado en la definitiva.
Enfatizó que en el presente caso se había demandado a la Administradora CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., quien tenía la representación en juicio de los propietarios por mandato legal, toda vez que ésta es considerada un órgano, aunque sea de una entidad jurídica sin personalidad, como lo es el condominio, por la tanto, asumirá la obligación de la entidad la cual en definitiva debe responder.
Que la tesis alegada por la demandada del litis consorcio pasivo necesario, debía ser desechada, pues como se había establecido con anterioridad, que efectivamente el o la Administradora si tiene cualidad como sujeto pasivo en la presente causa, aunado al hecho que la acción intentada era la Nulidad de os Acuerdos tomados en forma irregular, y teniendo su mayor punto de apoyo en la incorrecta forma en que se efectuaron las convocatorias, que fueron hechas por la Administradora contra quien se acciona, por lo tanto tienen interés legítimo y actual para sostenerse en el presente juicio conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
Manifestó que no era el Juez A quo, quien había realizado una errónea interpretación del literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino era la propia parte demandada la que caía en una errónea interpretación, al querer pretender que la legitimidad o cualidad para sostenerse en juicio como demandada (parte pasiva) correspondía a todos los copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, y no a la Administradora, cuando era la Administradora quien tenía la representación en juicio de los copropietarios por mandato legal.
Esta Alzada, para decir acerca de este punto, observa:
Se aprecia que en fecha doce (12) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), la parte actora interpuso demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA contra la empresa mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., la cual fue admitida en fecha catorce (14) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial; y en fechas veintisiete (27) y treinta (30) de enero de dos mil diecisiete (2017), los apoderados judiciales de la sociedad mercantil demandada presentaron escrito de contestación al fondo de la demanda; para la cual, alegaron como ya se dijo, como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad pasiva de su representada para poder sostener y enfrentar el presente juicio, y por ende para ser sujeto pasivo de la presente acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
El alegato fundamental de los apoderados judiciales de la demandada sociedad mercantil ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A., para la defensa perentoria que aquí se dilucida, consistió en que no podía ser traída a juicio su representada, en virtud de la disposición contenida en el artículo 20 en su literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual disponía que corresponde al Administrador…e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, y que en razón de ello, resultaba evidente que la facultad que posee el Administrador de ejercer la representación de los propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se limitaba, únicamente y de forma exclusiva, a los asuntos relativos a la “administración” de las cosas comunes, por lo que mal podría extenderse, dichas facultades de representación judicial del administrador a otros asuntos.
Al respecto, considera menester este Sentenciador traer a colación, criterio jurisprudencia y doctrina relacionada con el caso en comento:
La falta de cualidad o legitimatio ad-causam, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia; porque está ligada y vinculada estrechamente a derechos constitucionales de acción como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, materias que están ligadas al orden público, que deben ser atendidas y subsanadas incluso de oficio por los Jueces, tal como lo señala el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada por la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en fallo de fecha seis (06) de diciembre de dos mil cinco (2005), el cual estableció:
“…Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.
Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada…”
Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”
En ese mismo orden de ideas, el Dr. LUÍS LORETO HERNÁNDEZ, en su obra de ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela 1987, con referencia a la falta de cualidad, ha indicado lo siguiente (págs. 183 y 187):
“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…
Omissis
…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”.
Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista PIERO CALAMANDREI, en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente: “A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).”
Asimismo, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Omissis…
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”
De manera pues, que la cualidad o legitimatio ad causam, se entiende como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Determinado lo anterior, aprecia este Tribunal de la revisión del libelo de la demanda que la parte actora, sociedad mercantil SUPER TELAS S.A., procedió a demandar a la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, en su condición de miembro de la JUNTA DE CONDOMINIO del referido Centro Comercial, “para que conviniera en la NULIDAD de todos los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), referida a los Balances Financieros, Nombramiento de la Junta de Condominio, Delegación en la Junta de Condominio la nueva designación de la Administración y Autorización para realizar cobranza amigable de los morosos, o a ello fuese condenada por el Tribunal.”
Se aprecia también, que el fundamento de la apelación ejercida por la parte demandada-recurrente se centró en que la pretensión de la actora no estaba referida a la administración de cosas comunes, y que en todo caso, dicha pretensión debió ser incoada no contra la administradora, sino contra la Comunidad de Propietarios del inmueble, por estar sometido al régimen de propiedad horizontal, toda vez que había sido la comunidad de copropietarios la que había convocado los acuerdos tomados en la referida Carta Consulta cuya nulidad pretendía, siendo que dicha administradora, solo gestionaba el condominio, y no las decisiones tomadas y adoptadas por los copropietarios.
Señala el artículo 18 la Ley de propiedad Horizontal, lo siguiente:
“…La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador…” (Subrayado de este Tribunal)
Es importante citar igualmente, el Literal E del artículo 20 y el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales disponen:
“…Artículo 20:
Corresponde al administrador:
…omissis…
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…” (Subrayado de este Tribunal)
“…Artículo 25:
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho…” (Subrayado de este Tribunal)
De las normativas anteriormente transcritas, se desprenden que la Autoridad prevista para los conjuntos residenciales es ejercida por la Asamblea General de Propietarios, por la Junta de Condominio y por la Administradora; así como que por mandato expreso del literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes; representación ésta que a criterio de quien aquí decide, puede ser desempeñada como legitimado activo o como legitimado pasivo de la acción. Así se establece.-
En este caso concreto, se aprecia que la parte actora demandó a la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, C.A., en su condición de miembros de la JUNTA DE CONDOMINIO, pues, en el presente caso, se trataba de una acción incoada para lograr la nulidad de una carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), y sus resultas de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), mediante las cuales, la demandada ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A, usurpaba funciones de la Asamblea de Copropietarios, al haber procedido a nombrar una nueva Administradora, sin haber contado con la participación del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios; por lo que en vista de lo anteriormente expuesto, se hace claro para este sentenciador que no se esta en presencia de un vicio de falta de cualidad de la parte demandada como legitimado pasivo para sostener la pretensión planteada por el actor; toda vez, que de los autos se desprende, que la acción incoada estaba encaminada a lograr la Nulidad de la referida carta consultada efectuada a los propietarios para la aprobación de los balances y estados financieros, a la elección de la Junta de Condominio y a la elección de la Administradora del Centro Comercial, donde no se busca la obtención de un fallo de efectos particulares entre las partes, por lo que considera quien aquí decide que en el caso que nos ocupa, si se puede hacerse representar la Junta de Condominio, por intermedio del Administrador. Así se decide.-
En ese sentido es evidente que la cualidad pasiva en el caso que nos atañe, para sostener la demanda instaurada, a criterio de quien aquí decide, le corresponde a la Junta de Condominio por intermedio de la Administradora, constituida y nombrada por la Asamblea de Copropietarios a tenor de lo previsto en el artículo 19 Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, el alegato de falta de cualidad de la demandada debe ser declarado sin lugar; de manera pues, que conforme a la normativa aplicable al caso, si puede tenerse como legitimado pasivo en este caso a la administradora del Centro Comercial, en consecuencia, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la falta defensa opuesta de falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. Así se decide.
-VII-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decidido el punto previo antes señalado de la manera indicada, pasa este Juzgado Superior, a resolver el fondo de la controversia; y a tales efectos, observa:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó decisión en la presente causa en la cual, al momento de decidir el fondo del asunto señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, respecto del thema decidencum, se observa:
Que como se expresó en la parte narrativa de este proceso, la parte actora demanda la nulidad de los acuerdos tomados a través de la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, alegando que la Administradora no tenía la facultad para realizar una convocatoria para la celebración de una Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, en la cual, los puntos del Orden del Día eran someter a la consideración de copropietarios del Centro Comercial, los Balances Financieros, el nombramiento de la Junta de Condominio, la facultad de designar a la Administradora, por parte de la Junta de Condominio, facultad ésta delegada de manera ilegal en la Junta de Condominio, para que ésta última procediera a elegir el nuevo administrador.
Señaló además que esa designación por parte de la Junta de Condominio, es una flagrante violación tanto del Documento de Condominio como de la Ley de Propiedad Horizontal, por corresponder tal facultad por mandato expreso legal y por el documento de condominio única y exclusivamente a la Asamblea de Copropietarios, como máxima autoridad que es y que para esa designación, la asamblea debía contar con la aprobación del 75% de los propietarios del Centro Comercial en base a los porcentajes de condominio.
Por su parte, la representación de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a oponer la defensa de fondo alegando su falta de cualidad para comparecer y sostener este proceso, defensa ésta que ya fue decidida como punto previo de este fallo y declarada sin lugar. Pero no trajo a los autos nada que probara no estar inmersa en la ilegalidad de los actos cuya nulidad pretende la parte actora con ésta acción.
Ahora bien, Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada y analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes en este proceso, corresponde a este Juzgador verificar si procede o no la acción de nulidad incoada.
En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.
Pero considera menester este tribunal, analizar de manera sintetizada los artículos 18, 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, las cuales preven:
El artículo 18 de la referida Ley, indica a quien le corresponde la administración de los inmuebles, la de integración, designación y funciones de la Junta de Condominio.
El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.
El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el Libro de Acuerdos.
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.
Pues bien, este sentenciador, a los fines de decidir la presente controversia considera, en primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.
En ese sentido tenemos que el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:
“La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.
Pues bien, en el presente caso, como ya se dijo, trata de una acción incoada para lograr la nulidad de dos Cartas Consultas de fecha 24/10/2016 y 07/11/2016 y sus resultados de fecha 14/11/2016, mediante las cuales, a decir de la parte actora, la demandada Administradora de Condominio Paseo Las Mercedes, C.A usurpa funciones de la Asamblea de Propietarios al proceder a nombrar una nueva Administradora, sin contar con la participación del 75% de los propietarios.
Ahora bien, consta de sendas convocatorias traidas a los autos por la parte actora y cuyo contenido ha tenido como reconocido la parte demandada, donde se evidencia que las personas encargadas de la organización de las Asambleas, convocan para la celebración de las mismas y cuyos puntos a tratar (que ya fueron transcritos en la parte narrativa de este fallo), son:
Aprobación e Improbación de los balances y de los estados financieros del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos.
2-. Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período.
3. Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un plazo de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más la seleccionará y firmará con ella el contrato respectivo.
4. Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de sus deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
Ahora bien, cursa a los folios 47 al 185 del presente expediente, documento de condominio, también acompañado por la parte actora en su libelo de demanda, al cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio, en el cual en su “CAPITULO IX ”, se establece que:
“CAPITULO IX: DE LA ADMINISTRACIÓN. PRIMERO: Designación de la Administración, Selección y Remoción. PRIMERO: La administración del Centro estará a cargo de la persona natural o jurídica que elegirá la Asamblea de copropietarios convocada para tal fin…”
Pues bien, obsérvese que de conformidad con el Documento de Condominio del Centro Comercial, para la designación, selección y remoción de la Administración debe convocarse a una Asamblea de copropietarios, por lo que éstos no son puntos que puedan ser convocados ni consultados a través de una carta consulta.
De igual manera, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio”
Pues bien, indudablemente la facultad para designar y elegir a los Administradores, le está dada, de acuerdo a lo previsto en la Ley especial que rige la materia, a la Asamblea de Copropietarios, en ningún caso a la Junta de Condominio.
Por lo tanto, tal delegación a que se refiere el punto 3 de las convocatorias realizadas y publicadas en prensa, en cabeza de la Junta de Condominio, es totalmente ilegal e improcedente, porque va en contravención a lo establecido en la Ley Especial que rige la materia y en el Documento de Condominio del Centro Comercial, siendo éstas normativas las que rigen los requisitos y los procedimientos a seguir en los casos como el que ahora nos ocupa, y tales exigencias, requisitos y formalidades son inherentes a la comunidad de propietario por mandato expreso de los artículos 19, de la Ley de Propiedad Horizontal y los transcritos del Documento de Condominio.-
De tal manera, que al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para la validez de las convocatorias, así como las cartas consultas, para tratar los puntos que ya hemos transcrito en reiteradas oportunidades en este fallo, no siendo éste el mecanismo ni la forma para hacerlo, lo cual evidencia que las convocatorias, así como la Carta Consulta (resultados) de fecha 07/11/2017, adolece de evidentes vicios, que la hacen Nula, lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta y así se decide.
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD pasiva interpuesta por la parte demandada.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA interpuesta por SUPER TELAS, S.A contra la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES.
TERCERO: Se declara la NULIDAD de los acuerdos tomados en la Carta Consulta de fecha 07/11/2016, y los efectos que se deriven de ella y en consecuencia, para la elección de una nueva Administradora deberá convocarse una Asamblea de copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.-
CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Ante ello, el Tribunal observa:
Señaló la parte demandante, ejercer su acción de nulidad de las decisiones tomadas en la carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), por considerarlas ilegales, y por tanto impugnables, por haber convocado y acordado la ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, el nombramiento de la Junta de Condominio, sin que los copropietarios hubiesen podían tener a priori quienes eran los postulados, y mucho menos haber ejercido el derecho a postularse para formar parte de la Junta de Condominio, y más grave aún pretender aprobar que la Administradora delegara en la Junta de Condominio el nombramiento de la nueva Administración del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, violando así de manera grotesca el documento de condominio y la ley de propiedad horizontal; señalando que se habían violado la normativa prevista en el documento de condominio, así como en la Ley de Propiedad Horizontal, por parte de la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES.
Dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-
En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones; y, sobre la base de ello tenemos:
La parte actora trajo al proceso las siguientes pruebas:
1.- Copias certificadas del documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil SUPER TELAS., inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha doce (12) de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco (1985), anotado bajo el Nº 51, Tomo 48-A Pro.; y de acta de asamblea general extraordinaria de socios celebrada en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005), agregada al expediente en fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil dieciséis (2016); a los efectos de demostrar la existencia de la compañía. La anteriores copias certificadas, son documentos públicos a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fueron otorgados ante el funcionario público competente para darle fe pública y con las solemnidades previstas para este tipo de instrumentos y por cuanto las mismas no fueron tachadas de falsa por la parte contra quien fueron opuesta, en la oportunidad respectiva, este Tribunal Superior, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y las considera demostrativas de que la sociedad mercantil SUPER TELAS ostenta personalidad jurídica propia; que se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil respectivo, y que a través de asamblea extraordinaria se realizaron modificaciones en sus estatutos. Así se decide.
2.- Copia certificada de documento de compra venta, suscrito por la ciudadana GLORIA LILUE, con la sociedad mercantil SUPER TELAS S.R.L., protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha diez (10) de agosto de mil novecientos noventa y tres (1993), anotado bajo el Nº 36, Tomo 26, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar su derecho de copropietario sobre el local comercial ubicado en el CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES.
La anterior copia certificada, es un documentos público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgada ante el funcionario público competente para darle fe pública y con las solemnidades previstas para ese tipo de instrumentos y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte contra quien fue opuesta, en la oportunidad respectiva, este Tribunal Superior, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y la considera demostrativa de que la sociedad mercantil SUPER TELAS S.R.L., es copropietaria de un local identificado con el Nª 134, que forma parte del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, destinado a comercio y oficinas. Así se establece.-
3.- Convocatorias publicadas en el DIARIO EL UNIVERSAL, de fechas quince (15) de agosto, siete (7) y trece (13) de octubre de dos mil dieciséis (2016), para la celebración de las Asambleas Generales Extraordinarias de copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES.
Este Tribunal, como quiera que no ha sido discutido en este proceso que las convocatorias hayan sido realizadas de la forma como aparecen en los referidos medios, les atribuye valor probatorio y las considera demostrativa solo en cuanto al hecho en que las mismas fueron publicadas en el periódico UNIVERSAL y que el texto es el que aparece en las referidas publicaciones. Así se decide.
4.- Copia simple del documento de Condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de noviembre de mil novecientos setenta y siete (1977), anotado bajo el Nº 1, Tomo 51, Protocolo 1º; y su aclaratoria de fecha diez (10) de agosto de mil novecientos noventa y tres (1993), anotada bajo el Nº 18, Tomo 10, Protocolo Primero; que la administradora debía ser elegida por las asamblea de copropietarios; que los administradores serían designado con el 75% de los votos de los propietarios del centro en base a los porcentajes del condominio.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que de acuerdo al capítulo IX referido a la administración, en el punto primero establece que la administración del centro estará a cargo de la persona natural o jurídica que eligiera la asamblea de copropietarios convocada para tal fin y en el punto segundo los administradores serían designados por el voto favorable del 75% de los copropietarios. Así se decide.
5.- Inspección ocular practicada en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), por la Notario Público Octava del Municipio Baruta, en el CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, Hotel Paseo Las Mercedes, salón Nº 5, con el objeto de demostrar que había el quórum necesario para llevar a efecto la asamblea de ese misma fecha. Sobre dicho medio de prueba la parte demandante en la oportunidad del lapso probatorio promovió prueba de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que oficiara a la Notaría pública solicitando información sobre el contenido de la inspección realizada.
En relación a la prueba de informes observa este Tribunal, que la parte demandada realizó oposición a su admisión. Ahora bien, no consta en autos que dicho medios de prueba hubiese admitido e instruida por el Tribunal de la causa; y por cuanto la parte demandante, no ejerció alguno este Tribunal, no tiene pronunciamiento al respecto. Así se decide.
En lo que se refiere a esta inspección ocular, aun cuando fue practicada extra litem, se observa que la misma no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal respectiva, razón por la cual este Tribunal le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y la considera demostrativa que en la oportunidad en que fue celebrada la asamblea de copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, se encontraba presente el 61,82% de los copropietarios. Así se establece.
6.- Copias certificadas de los Estatutos Sociales de la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., y de la asamblea Extraordinaria, registrada en fecha quince (15) de junio de dos mil quince (2015), a los efectos de demostrar que la demandada estaba representada por dos directores, quienes tenían poder de administración y no habían estado presente en la asamblea.
La anterior copia certificada, es un documentos público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgada ante el funcionario público competente para darle fe pública y con las solemnidades previstas para ese tipo de instrumentos y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte contra quien fue opuesta, en la oportunidad respectiva, este Tribunal Superior, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a que los ciudadanos MARÍA ANGELICA PACHECO DE BRACHO Y ERIK JESUS VAARMONDE FIGUEROA, son directores y gerente de la demandada. Así se decide.
7.- Copia simple de comunicación dirigida a los copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, de fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil dieciséis (2016), suscrita por la ciudadana ADRIANA MELENDEZ, en su carácter de administradora del CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES, remitiendo a los copropietarios carta consulta de fecha veintiuno (21) del mismo mes y año, la cual cursa en copia simple; copia simple de carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), dirigida a los copropietarios y copia simple de comunicación dirigida por la ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A, de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), a los efectos de demostrar que la administradora había realizado la carta consulta sin la aprobación de la comunidad de copropietarios e informado posteriormente los resultados de la segunda carta consulta a los copropietario, por lo que todas las decisiones tomadas era ilegales.
Sobre dichos medios de prueba la parte demandante en la oportunidad del lapso probatorio promovió la exhibición de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de procedimiento Civil, realizado oposición la parte demandada sobre la misma reconocieron y dieron por ciertas en contenidos de los documentos acompañados en copias simples; en razón ello, este Tribunal le concede valor probatorios y tiene como cierto el contenido de cada uno de ello. Así se decide.
8.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento, a los fines de que oficiara A LA ADMINISTRADORA CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES C.A., ubicada en el CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, Piso 2, Oficina Nº 200, urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, a fin de que presentara los resultados de la asamblea celebrada en fecha tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016). Observa este Tribunal, que sobre dicho medio de prueba, la parte demandada hizo oposición, a la admisión de la referida prueba, siendo rechazada por el Juzgado de la causa en el fallo recurrido por considerarla ilegal e impertinente y por cuanto la parte actora no ejerció recurso alguno contra tal negativa, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
Por otro lado, se observa que los apoderados judiciales de la parte demandada solo promovieron el mérito favorable de los autos, en aplicación de los principios de adquisición procesal y la comunidad de la prueba.
Examinados los alegatos y las pruebas traídas a los autos, observa este Tribunal lo siguiente:
Alegó la parte actora, estar viciada de nulidad la segunda convocatoria y por ende la asamblea convocada por la administradora por cuanto se podía leer en el último aparte de la convocatoria que de una manera unilateral, arbitraria e ilegal, la administradora pretendía dejar sin efecto la convocatoria publicada el siete (7) de octubre de dos mil dieciséis (2016) por contener un error al señalar primera convocatoria, siendo lo correcto según su decir, segunda convocatoria.
Consta en el expediente, las convocatorias de asambleas de fechas 15 de agosto, 7 de octubre y trece (13) de octubre todos de dos mil dieciséis (2.016), publicadas en la prensa, donde se puede leer, en la primera entre otras cosas lo siguiente: “Primera Convocatoria para realizar una Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, a celebrarse el día tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 p.m., en el Salón 5 del Hotel Paseo Las Mercedes, siendo los puntos del orden del día a ser tratados en dicha Asamblea los siguiente: 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. 2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará co ella el contrato respectivo. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
En la segunda: “ PRIMERA CONVOCATORIA, y que lo correcto había sido Segunda Convocatoria para una asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, y en ella textualmente se señalaba: “En atención al intento de celebración de asamblea de copropietarios convoca para el pasado tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016) para lo cual no hubo quórum, de conformidad con lo establecido en el Capítulo XVI, ARTÍCULO segundo del documento de condominio, SE CONVOCA A TODOS LOS SEÑORES COPROPIETARIOS del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, ubicado en el Paseo Enrique Eraso de la Urbanización Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, a la celebración de una nueva ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, a efectuarse el día diecisiete (17) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30pm, en el Salón 5, del Hotel Paseo Las Mercedes, situado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes siendo los puntos del orden del día a ser tratados en dicha Asamblea los siguiente: 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. 2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará co ella el contrato respectivo. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
Y en la tercera: …En atención al intento de celebración de Asamblea de copropietarios convocada para el pasado tres (3) de octubre de dos mil dieciséis (2016) par alo cual no hubo quórum, de conformidad con lo establecido en el Capítulo XVI, Artículo Segundo del Documento de Condominio, SE CONVOCA A TODOS LOS SEÑORES COPROPIETARIOS del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, ubicado en el Paseo Enrique Eraso de la Urbanización Paseo Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, a la celebración de una nueva ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, a efectuarse el día veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a las 2:30 pm, en el Salón , del Hotel Paseo Las Mercedes, situado en el Centro Comercial Paseo Las Mercedes, siendo los puntos del orden del día a ser tratados en dicha Asamblea los siguiente: 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. 2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará co ella el contrato respectivo. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
Ahora bien, de los textos transcritos de las convocatorias realizadas publicadas en el diario UNIVERSAL, se evidencia que las mismas convocaron a todos los copropietarios del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, a comparecer a la asamblea general extraordinaria de que se celebraría en el HOTEL PASEO LAS MERCEDES, salón 5, citado en el centro comercial con el mismo nombre, los días 3, 17 y 21 octubre de 2016, a las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.). Asimismo se observa, que las convocatorias señalaron como puntos a tratar, los siguientes 1.) Aprobación o Improbación de los balances y de los estados financieros del Centro Comercial Paseo Las Mercedes, correspondientes a los períodos 31/12/2009, 31/12/2010, 31/12/2011, 31/12/2012, 31/12/2013, 31/12/2014 y 31/12/2015 e informes Administrativos. 2.) Elección de la Junta de Condominio para un nuevo período. 3.) Elección de una nueva Administradora para un próximo período, delegándose tal responsabilidad en la nueva Junta de Condominio, quien a través de un procedimiento idóneo, transparente, eficaz y eficiente, en un lapso de tres (3) meses, prorrogables por una única vez, por tres (3) meses más, la seleccionará y firmará con ella el contrato respectivo. 4) Autorizar a la nueva Junta de Condominio, a iniciar de inmediato un proceso amigable de cobro entre todos aquellos copropietarios, inquilinos y concesionarios deudores, tendentes a eliminar los altos niveles los altos niveles de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones para con la Comunidad del Centro Comercial Paseo Las Mercedes. A esos fines, autorizar a la nueva Junta de Condominio a celebrar con cada uno de esos deudores, convenios de pago, en términos y condiciones que les permita ponerse al día, en un plazo no mayor de tres (3) meses.
Ha sido criterio reiterado por nuestro máximo Tribunal de justicia, que las convocatorias para las asambleas ordinarias o extraordinarias, por ser el acto a través del cual se anuncia a los accionistas la celebración de las mismas debe contener una serie de menciones de insoslayable cumplimento como el nombre de la sociedad mercantil, la fecha, la hora, el lugar donde ésta se celebrar, los puntos que se van a tratar y quienes la convocan con la finalidad de garantizar a los socios la información suficiente para que asistan, preparen sus observaciones respecto al tema o a los temas que habrán de discutirse, y así pues, ejercer sus derechos, exigencias estas consagradas por el legislador comercial a los fines de salvaguardar los intereses de los propios accionistas; del análisis de las referidas convocatorias se observa que se especificó claramente todos los aspectos anteriormente referidos, por lo que a criterio de quien aquí decide, el hecho de que existiera un error al señalar primera convocatoria, siendo lo correcto, segunda convocatoria, no reviste hecho que pueda ocasionar la nulidad de las convocatorias.
No obstante a ello, también el legislador establece como exigencia en aquellos casos que conciernen solo algunos de los copropietarios, como requisito el quórum necesario para la válidez, y su incumplimiento generaría la nulidad de dicho acto, en el caso de autos, se puede constatar de las actas procesales, que en las asambleas celebradas no se contaba con el quórum requerido, tal hecho se puede evidenciar específicamente del acta levantada por la Notaría Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en la última asamblea celebrada en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil dieciséis (2016), a la cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, que el funcionario dejó constancia de la no comparecencia del quórum necesario, no lográndose constituir válidamente la asamblea celebrada como ha quedado demostrado en esta decisión, por lo que, mal podrían consultarse los puntos señalados a ser debatidos en la asamblea general extraordinaria, a través de una carta consulta, cuando según el documento condominio del CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES, para la designación, selección y remoción de la administración debe convocar una asamblea de copropietarios, de acuerdo con lo establecido en la capitulo IX referido a la administración; y siendo que el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, le concede la facultad para designar y elegir a los administradores, a la asamblea de copropietarios, considera quien aquí decide que la carta consulta, adolece de vicios que la hacen nula, en razón de ello resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones. Así se decide.
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el abogado LUIS DARÍO VELÁSQUEZ BORDEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. QUEDA CONFIRMADO el fallo apelado en toda y cada una de sus partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD pasiva interpuesta por la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE ASAMBLEA intentara la sociedad mercantil SUPER TELAS, S.A., contra la ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO PASEO LAS MERCEDES.
TERCERO: NULOS los acuerdos tomados en la carta consulta de fecha siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), y los efectos que se deriven de ella, y en consecuencia, para la elección de una nueva Administradora deberá convocarse una Asamblea de Copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.
CUARTO: Se condena a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil diecisiete (2017). AÑOS: 206° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
En esta misma fecha, siendo la una y tres y veinticinco (3:25 p.m.,) se publicó y se registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
YAJAIRA BRUZUAL.
