Decisión Nº 14.841 de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 03-08-2017

Fecha03 Agosto 2017
Número de expediente14.841
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoCumplimiento De Contrato
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha dieciocho (18) de mayo de mil novecientos setenta y dos (1972), bajo el Nº 13, Tomo 69-A-Cto, RIF Nº J-00078557-0.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos CARLOS DOMÍNGUEZ HERNÁNDEZ, MARK ANTHONY MELILLI SILVA, LISETTE GARCÍA GANDICA, ANDRÉS RAFAEL CHACÓN, ELIAS TARBAY REVERÓN y JUAN DOMINGO ARAQUE TOLEDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros V-6.876.386, V-13.511.463, V-14.666.066, V-17.642.633, V- 19.682.573 y V- 21.415.259, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 31.491, 79.506, 106.695, 194.360, 216.506 y 247.136, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día ocho (8) de octubre de mil novecientos ochenta (1.980), bajo el Nº 15, Tomo 209-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos VITINA ARDIZZONE SALADINO y FABIO VOLPE LEÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros V-10.520.999 y V- 6.136.205, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 56.384 y 30.349, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXPEDIENTE: Nº AP71-R-2017-000702/ 14.841.-
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Recibida la presente causa por distribución de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con la apelación ejercida el día veintiséis (26) de junio de dos mil diecisiete (2017), por la abogada VITINA ARDIZZONE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diecisiete (2017), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil C.A. DIANAMEM contra la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., todos anteriormente identificados.
Por auto de fecha diecinueve (19) de julio de dos mil diecisiete (2017), este Tribunal Superior fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia sobre la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de Ley este Juzgado, pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones:
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Exponen los apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil C.A., DIANAMEM, en el libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que su representada demandaba de conformidad con la disposición contenida en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., por cumplimiento de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009), debido al vencimiento de la prórroga legal, con la finalidad de que entregara el inmueble arrendado por su mandante a dicha sociedad mercantil.
Arguyeron que su representada era la legítima propietaria de los inmuebles destinados a uso de oficina, distinguidos con los Nros uno (1), dos (2), tres (3), cuatro (4), cinco (5) y seis (6), así como de un área de treinta y nueve metros cuadrados con veintisiete decímetros (39,27 m2), del pasillo de la planta cuatro (4), ubicados todos en la Planta 4 del Edificio denominado Torre Diamen, ubicado en la calle Ernesto Blohm, vía las Mercedes, Chuao, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda en el Área Metropolitana de Caracas, los cuales en conjunto tenían una superficie aproximada de seiscientos sesenta y un metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (661,34 M2).
Que el día primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), mediante documento privado, el cual opusieron a la demandada, su mandante había suscrito con MARSHALL, contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre los precitados locales para oficina; el cual, posteriormente había sido autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), anotado bajo el Nº 68, Tomo 35 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; acordando después de forma voluntaria ambas partes celebrar un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la intención de poner fin anticipadamente al contrato de arrendamiento inicial, y que en esa oportunidad se había dado un amplio y total finiquito por las obligaciones a cargo de las partes en virtud del citado contrato.
Señalaron que ese nuevo y último contrato había sido suscrito de forma privada en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), siendo autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 37, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; donde se había definido el uso del inmueble en la clausula primera (1º), cuyo texto había quedado plasmado de la forma siguiente: “…Objeto del contrato. LA ARRENDADORA da en arrendamiento a la ARRENDATARIA, para el uso exclusivo de la misma, un área para oficina, integrada por los locales Nros uno, dos, tres cuatro, cinco y seis (Nros 1, 2, 3, 4, 5, y 6) y un área de treinta y nueve metros cuadrados veintisiete decímetros cuadrados (39,27 MTS2) del pasillo de la Planta Cuatro (4) todo ello de su propiedad, que a los fines de este contrato forman un todo y se denomina EL LOCAL, ubicado en la planta o piso cuatro (4) de edificio, igualmente de su propiedad, denominado Torre Diamen, ubicado este Último en la Urbanización ciudad Comercial Tamanaco, con la Calle Ernesto Blohm, vía las mercedes, Chuao, Municipio Chacao del estado Miranda (…) LA ARRENDADORA utilizará EL LOCAL para la instalación de sus oficinas, quedando excluido cualquier uso distinto del antes mencionado). (…)…”
Que en lo que se refería a la vigencia y duración a tiempo determinado del contrato, se encontraba en la cláusula segunda (2º) cuyo tenor eras el siguiente: “…2.- La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo contado a partir del primero (1ro) de febrero de 2009, prorrogable automáticamente por periodo(s) igual (es) a menos que una de las partes decida lo contrario, a cuyo efecto notificará por escrito a la otra parte su decisión, con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o la última de las prorrogas. Al vencimiento del plazo fijo o de la correspondiente prorroga, según el caso, o cuando por cualquier causa válidamente se ponga fin a este contrato LA ARRENDATARIA entregará EL LOCAL a LA ARRENDADORA, completamente desocupado y aseado, hechas las reparaciones a que hubiere lugar y cumplidas cualesquiera otras condiciones previstas en este contrato para dicha entrega…”
Arguyeron que era importante resaltar, que al momento de suscribir este último contrato, las partes voluntariamente habían establecido que con la suscripción de ese nuevo contrato daban por finalizado anticipadamente el contrato que los venía rigiendo, y a tal efecto la cláusula veinticinco (25) disponía lo siguiente: “…25.- TERMINACIÓN DE CONTRATO ANTERIOR. CON LA SUSCRIPCIÓN DE ESTE CONTRATO, SE PONE FIN ANTICIPADAMENTE AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE EL MISMO OBJETO, SUSCRITO ENTRE LAS PARTES PRIVADAMENTE EN FECHA 01 DE NOVIEMBRE DE 2001 Y POSTERIORMENTE AUTENTICADO POR ANTE LA NOTARIA VIGÉSIMA CUARTA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, CARACAS, EL DÍA 18 DE OCTUBRE DE 2002, BAJO EL Nº 68, TOMO 35, OTORGÁNDOSE AMBAS PARTES EL MÁS AMPLIO Y TOTAL FINIQUITO POR LAS OBLIGACIONES A CARGO DE LAS MISMAS EN VIRTUD DEL CITADO CONTRATO…”
Manifestaron que en vista de que ambas partes, de mutuo y formal acuerdo, habían decidido expresamente extinguir aquel primer contrato suscrito en el año dos mil uno (2001), suscribieron para ello, un nuevo contrato en el año dos mil nueve (2009), y que no era menos cierto que a los efectos legales de la prórroga legal, debían considerar la relación arrendaticia como un todo generalizado, respetando para ello todo el lapso de tiempo que duró el arrendamiento, por lo que de esa forma y a efectos del cálculo de la prórroga legal correspondiente, tenían que su representada y la parte demandada habían estado vinculadas desde el día primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), fecha en la cual se había celebrado el primer contrato de arrendamiento sobre las precitadas oficinas, siendo el vencimiento del último contrato, el treinta y uno (31) de enero de dos mil catorce (2014).
Afirmaron que su mandante, en uso legítimo de sus derechos como arrendadora y propietaria del inmueble, y aplicando lo dispuesto en la cláusula dos (2) del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, había notificado con más de noventa (90) días de antelación al vencimiento del contrato, su voluntad inequívoca de no renovar la relación arrendaticia, y esperar el cumplimiento del plazo de la prórroga legal para solicitar la entrega del inmueble, la cual había sido practicada ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador en fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013).
Señalaron que habiéndose notificado a la parte demandada la intención de no renovar la relación arrendaticia en el tiempo dispuesto para ello, la prórroga había comenzado a transcurrir desde el primero (1) de febrero de dos mil catorce (2014), feneciendo el treinta y uno (31) de enero del presente año, fecha en la cual había procedido a notificar nuevamente a la hoy demandada del fin del lapso de prórroga legal y que en consecuencia debía hacer entrega del inmueble, a lo que había obtenido una respuesta evasiva y negativa, por lo que ante dicha situación procedieron a demandar por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Que la situación de hecho anteriormente señalada menoscaba los derechos de su representada como arrendadora y propietaria del inmueble, ya que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral perfecto, entendido como aquel en el cual las partes se comprometen recíprocamente a la realización de una prestación a favor del otro contratante, era inaceptable no solo la cesación en el cumplimiento de las relaciones contractuales, sino al haber incurrido expresamente en la negación rotunda y expresa de entregar el inmueble dado en arrendamiento al vencimiento de la prórroga legal; y, que el vencimiento del término del contrato, su prórroga legal, había vencido el treinta y uno (31) de enero del presente año, siendo después de esa fecha legalmente exigible a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, quien después de ello, había continuado en el uso y disfrute de la cosa arrendada, por lo que su mandante se encontraba facultada por el ordenamiento jurídico para solicitar la entrega del inmueble.
Señalaron que al haberse iniciado la relación locativa interpartes en fecha primero (1ro) de noviembre de dos mil uno (2001), y finalizar en fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil catorce (2014), la misma había tenido una duración superior a los diez (10) años, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordinal “D”, le correspondía a la arrendataria un lapso de tres (3) años de prórroga legal, plazo que había vencido el treinta y uno (31) de enero del presente año, por lo que en razón de ello exigían en nombre de su representada el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Manifestaron que se habían configurado los presupuestos de hecho y de derecho que legitimaban a su mandante, no solo a reclamar la entrega del inmueble, sino adicionalmente a solicitar la justa indemnización por la mora en la entrega del mismo, así como el cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes la cual establecía en su párrafo final, que: …(…) En caso que LA ARRENDATARIA no entregue EL LOCAL en la oportunidad y bajo las condiciones previstas en este contrato, la misma pagará a LA ARRENDADORA durante todo el tiempo que dure la mora en la entrega de EL LOCAL, por concepto de cláusula penal y como indemnización por el sólo retardo en dicha entrega una cantidad igual al triple de lo que le correspondía pagar por cada día de arrendamiento de acuerdo con el correspondiente canon aplicable, según este contrato, para la fecha de exigibilidad de la entrega de EL LOCAL, sin que ello constituya o pueda interpretarse en forma alguna como tacita reconducción del arrendamiento objeto de este contrato (…)”.
Que el último canon de arrendamiento depositado por la demandada había sido de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 130.840,76), lo cual daba derecho a su representada de reclamar la indemnización diaria de CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.361,35), y que conforme a la cláusula segunda (2º) del contrato debía pagar a su mandante el triple de lo que le correspondía pagar por cada día de arrendamiento.
Señalaron que la demandada debía pagar diariamente por concepto de mora en la entrega del inmueble arrendado la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 13.084,05), monto que representaba el triple de lo que le correspondía pagar por cada día de arrendamiento, adeudando hasta la fecha la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 196.260,75), por lo que solicitaban que la demandada fuese condenada a pagar la suma señalada, así como la que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble.
En el petitorio del escrito libelar señalaron, que en virtud de los razonamientos anteriormente expuestos demandaban a la sociedad mercantil MARSHALL y ASOCIADOS C.A., para que fuese condenada a la entrega efectiva del inmueble que venía ocupando en calidad de arrendataria, en virtud de haber fenecido sobradamente el término de prórroga legal, así como fuese condenada al pago de los daños y perjuicios que fueron demandados en el libelo, hasta la fecha en que fuese efectivamente restituido a su representada el inmueble objeto del litigio, cuya suma ascendía a la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS ( Bs. 196.260,75), condenándose en costas y costos del proceso de conformidad con lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron la demanda cantidad QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).
Por otro lado, se observa que los abogados VITINA ARDIZZONE y FABIO VOLPE, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda señalaron lo siguiente:
Alegaron como punto previo la inadmisibilidad de la demanda, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, alegato que será analizado más adelante en el cuerpo de este fallo; seguidamente opusieron la cuestiones previas contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 3º y 7º, referidas a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante y la asistencia de una condición o plazo pendiente.
Al dar contestación al fondo de la demanda negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos por no ser ciertos, así como el derecho por no asistirle al actor; rechazando igualmente el contenido de la pretensión en virtud de que la relación contractual entre la actora y su mandante, tal y como lo habían expresado en el escrito libelar la demandante , se había iniciado en fecha primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), con la suscripción de un contrato privado de arrendamiento, luego autenticado en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador.
Arguyeron que de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil, si el arrendamiento pasaba el lapso de quince (15) años, se transformaba en un contrato a tiempo indeterminado, independientemente que en su decurso, se hubiesen celebrado uno o más contratos de arrendamiento de manera escrita, al igual que sucedería para el cómputo del lapso de la prórroga legal, donde lo que prevalecía era el tiempo de goce de la cosa arrendada, independientemente del último contrato celebrado.
Que el primero (1º) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), la relación arrendaticia entre la actora y su representada, había superado el lapso de quince (15) años de duración, por lo que se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Arguyeron que tal y como ya lo habían apuntado en el punto previo, la supuesta notificación realizada el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013) por la actora, no era válida y no tenía efecto jurídico alguno, por lo que en todo caso se había prorrogado naturalmente el referido contrato de arrendamiento.
Insistieron en que no había sido válida la notificación realizada en cumplimiento a la cláusula realizado por la arrendadora, ya que en el acta levantada no se mencionó el carácter con el que actuó la ciudadana FRIDA ROTKER y que la Notaría estaba obligada a cerciorarse de que la persona notificada fuese capaz de recibir por parte de la empresa MARSHALL y ASOCIADOS, C.A., y poder obligarla y que no bastaba que esa notificación hubiese sido realizada en hoja aparte o independiente, pues el notario daba fe del contenido del acta levantada, era decir, de los hechos allí plasmados, y no de los documentos que a ella se anexaran o se incorporaran.
Que la actora había solicitado indemnización por daños y perjuicios ocasionados por una supuesta demora en la entrega del inmueble arrendado y que a ese respecto, tal y como lo habían sostenido, la supuesta notificación a decir de la actora, ponía fin al contrato y daba inicio a la prórroga legal, lo cual no era válida y no habían surgido efectos legales algunos que sustentaran la presente demanda, por lo que la relación arrendaticia continuaba, y en consecuencia no podía existir mora, y menos se podía activar la cláusula indemnizatoria, por la falta de entrega del inmueble, por cuanto el contrato de arrendamiento estaba vigente.
Finalmente solicitaron que sus defensas, en el punto previo de inadmisibilidad, las cuestiones previas fuesen declaradas con lugar, y sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y la consecuente solicitud de Daños y Perjuicios propuesta en contra de su representada, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte actora.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTOS PREVIOS
Planteada como quedó la controversia en los términos anteriormente expuestos, este Tribunal antes de pasar a decidir el fondo de la demanda pasa a analizar los siguientes puntos previos:
-A-
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Observa este sentenciador, tal y como fue señalado anteriormente, que la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó como punto previo la inadmisibilidad de la acción intentada bajo los siguientes argumentos:

“…En efecto, tal y como lo narra los sedientes apoderados actores en su demanda, la relación contractual data del 1 de noviembre de 2001 por documento privado y luego autenticado el 18 de octubre de 2002, por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador…De allí que a tenor del artículo 1.580 del Código Civil, si el arrendatario pasa el lapso de 15 años se transforma en un contrato a tiempo indeterminado. Lo que importa es el tiempo de la relación contractual, independientemente, que en su decurso, se hayan celebrado uno o más contratos de arrendamiento de manera escrita, al igual que sucede para el cómputo del lapso de la prórroga legal, donde lo que prevalece es el tiempo de goce de la cosa arrendada independientemente del último contrato celebrado. Siendo ello así, vemos que el 1 de noviembre de 2016, la posesión que la arrendataria venía ejerciendo del inmueble arrendado, sobrepasó los 15 años de duración, aun para el supuesto negado que se encontrara en el hipotético uso de la prórroga legal, produciéndose de esta manera la indeterminación del contrato, solo siendo posible para el actor accionar el presente caso por desalojo por las causales que taxativamente prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario,
Por otra parte, asimismo el contrato se indeterminó, ya que la arrendadora no notificó válidamente a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato como lo manda la cláusula segunda del contrato suscrito el 1º de febrero de 2009…la cual manda a notificar a la otra parte por escrito, con por lo menos 90 días de anticipación del plazo, su deseo de no prorrogarlo…”
…Omissis…
Ahora bien, para el supuesto hipotético negado que la hoja anexa (folio 57) al acta levantada por el Notario tenga alguna validez, vemos que ella aparentemente la firma una persona de nombre FRIDA ROTKER, QUIEN DIJO SER LA Asistente a la Presidencia Ejecutiva, pero no consta sello húmedo de la empresa y el que consta no se encuentra debidamente llenado, todo para que dé certidumbre de esa afirmación; pero es más, en el mismo supuesto que esa persona Frida Rotker si ostentara dicho cargo, tal notificación carece de validez, porque la “Secretaria Ejecutiva de la Presidencia” no está facultada por los Estatutos Sociales de la Empresa, para recibir y obligar a la empresa, y ello es de fácil constatación con tan solo leerse los Estatutos Sociales acompañados por la actora al libelo de la demanda.
…Omissis…
Por lo antes expuesto, es por lo que solicitamos muy respetuosamente a este Tribunal se sirva declarar inadmisible la demanda como punto previo a cualquier otro pronunciamiento.

Por su parte los abogados MARK ANTONI MELILLI SILVA y ANDRES R. CHACÓN, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora en relación a este punto señalaron lo siguiente:
“…Adujo la parte demandada en su escrito de contestación que, en su entender, existe una causal de inadmisibilidad de la presente demanda, pues la notificación de la NO renovación del contrato de arrendamiento que realizó nuestra representada en fecha 31 de octubre de 2013 no es válida ya que, en el entender de la parte demandada, la persona que recibió la notificación no guardaba relación estatutaria con la empresa arrendataria, hoy demandada.
Solo a efectos prácticos y con la intención de tirar por borda el escueto argumento que ha esgrimido la parte demandada en relación a dicha notificación, esta representación se permite ratificar el contenido de la cláusula 22, antes transcrita, contenida en el último contrato de arrendamiento suscrito de forma privada en fecha primero (1º) de febrero de 2009, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veintiséis(26) de agosto de 2009, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
Aunado a ello, esta representación hace suyo lo contenido en los artículos 1.159 y 1.160 del código civil, los cuales instituyen sobre los efectos de los contratos… Según lo anterior, encontramos que el contrato es la principal fuente de obligaciones, y uno de sus principios más básicos y elementales es el denominado Pacta sunt servanda- lo pactado obliga-, que expresa que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado, constituyendo tal institución un principio básico del derecho civil.
En tal sentido y justamente, para honrar lo establecido en dicho contrato, se procedió a practicar tal notificación, no siendo exigible NINGUNA otra formalidad salvo las establecidas en dicho contrato de arrendamiento. De esta manera, se notificó a la arrendataria, con más de noventa (90) días de antelación al vencimiento del contrato. La voluntad inequívoca de NO renovar la relación arrendaticia, y esperar el cumplimiento del plazo de la prórroga legal para solicitar la entrega del inmueble…”

Respecto a este punto, la Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:
“… para decidir al respecto, se observa que la admisión de la demanda, el órgano jurisdiccional debe considerar lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa”… Según lo dispuesto en este artículo, solo le es dable al juez, in limine litis, verificar que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, correspondiendo a la parte accionada, en la contestación de la demanda controlar que se hayan cumplido otros presupuestos procesales, como es el caso de que los instrumentos fundamentales se hubiesen acompañado con el libelo de la forma establecida en la ley.
En este caso la demanda fue fundamentada en la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, que persigue la entrega material del bien inmueble arrendado, con el pago de una indemnización de daños y perjuicios, que lejos de ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, está tutelada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece que toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente, y dispone además que el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilataciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Igualmente la acción interpuesta encuentra protección legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Si resultase que fuese cierto el fundamento fáctico alegado por la parte actora, subsumibles en las normas relacionadas, eso es una cuestión atinente a los hechos que necesariamente deben ser alegados por la parte accionada para que formen parte de los hechos controvertidos, tal como lo hizo la parte demandada en este caso, pues los argumentos por los cuales alegó que la demanda era inadmisible los repitió al controvertir el fondo de la demanda. Por cuanto la acción interpuesta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de ley, este Tribunal declara que es improcedente el alegato de inadmisión intentado por la parte demandada…”

Ante ello el Tribunal observa:
En el caso que nos ocupa, se evidencia que la pretensión del actor se encuentra centrada en el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes de forma privada el día primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), el cual fue posteriormente autenticado ante la Notaría Publica Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), contrato éste que fue reformado por las partes de forma privada en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), autenticado en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009) por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veintiséis(26) de agosto de 2009, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, al haber vencido el lapso de prórroga legal, acción que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código de Civil, resulta válido su ejercicio, vale decir, que la misma está expresamente autorizada por el ordenamiento jurídico; cuyo procedimiento le resulta aplicable las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido al uso del inmueble, dentro de las cuales se plantea igualmente, no solo la acción en referencia sino el trámite de sustanciación a seguir.
Ahora bien, la parte demandada, hoy apelante, fundamenta su inadmisibilidad de la demanda en que solo podía exigirse la entrega del inmueble arrendado en apoyo a las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tratarse de un contrato por tiempo indeterminado ya que la arrendataria no había notificado válidamente a su representada de su deseo de no prorrogar el contrato.
Señala el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos...”
En torno a esta materia, la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia No. 0776 del dieciocho (18) de mayo de dos mil uno (2.001), con Ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, (Exp. No.00-2055), estableció los lineamientos generales para considerar inadmisible una acción, así:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.
El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).
Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.
4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:
a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente).
b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.
Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.
5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.
Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.
Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.
6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.
De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.
7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente…”
De modo pues que, de conformidad con la normativa precedentemente invocada, así como de la jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, se desprende que, las causales o presupuestos para considerar inadmisible una determinada demanda, es que sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley.
De acuerdo con lo anterior, los requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que, el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia, por cuanto el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, para que así las partes puedan elevar una determinada pretensión ante los órganos jurisdiccionales, de modo pues que considera quien aquí decide que el fundamento utilizado por la parte demandada para sustentar la inadmisibilidad de la acción no se corresponde con los supuestos establecidos por el legislador; aunado al hecho de que los argumentos en los cuales se fundamentó dicha inadmisibilidad, se circunscriben a un elemento defensivo que debe ser alegado y resuelto en el fondo, por lo que, tratándose el caso bajo estudio, de una acción de cumplimiento de contrato, ampliamente regulada en el ordenamiento jurídico, debe concluirse que la inadmisibilidad alegada por la demandada no puede prosperar en derecho. Así se decide.
-B-
LAS CUESTIONES PREVIAS
OPUESTAS EN EL PROCESO

Consta de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 3º y 7º del artículo 346 del Código Procedimiento Civil.
Se aprecia igualmente de la decisión recurrida, que dichas cuestiones previas fueron declaradas sin lugar por el Juzgado de la causa; y, que el apoderado judicial de la parte demandada, al momento de plantear su disconformidad en relación a tal decisión, apeló en forma general.
Ante ello, este Juzgado Superior observa:
Señala el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...” De la norma anteriormente transcrita, se puede colegir, que las decisiones que desechen las cuestiones previas en la norma señalada no tienen apelación.
En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 878, de fecha doce (12) de noviembre de mil novecientos noventa y ocho (1998), en el caso de INDUSTRIA TÉCNICA C.M.B, C.A., contra FEBER ILUMINACIÓN VENEZOLANA, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los siguientes términos:
“...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fin al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...”.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se puede concluir que el legislador tipificó cuales son las cuestiones previas contra las que no puede ejercerse el recurso ordinario de apelación y no son recurribles en casación.
Ahora bien, visto que del fallo recurrido se evidencia que el Tribunal de la causa declaró entre otros aspectos, sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 7º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron opuestas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, decisión esta como ya fue apuntado anteriormente, contra las cuales la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación, por mandato del artículo 357 de la norma adjetiva, este Tribunal no emite pronunciamiento alguno en torno a la procedencia o no de las aludidas cuestiones previas. Así se decide.
-V-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto, para lo cual observa:
Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento del lapso de la prórroga legal, interpuesta por la sociedad mercantil C.A., DIANAMEN contra la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., antes identificadas.
La Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:
“… Ahora bien, en cuanto a los hechos que controvertidos se observa que la accionante intentó la demanda bajo la fundamentación fáctica de que el contrato de arrendamiento existente entre C.A. DIANAMEN y MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., es a tiempo determinado y que estando vencido el lapso de la prórroga legal la demandada no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble arrendado; mientras que la accionada si bien reconoció que la relación contractual data del 1º de noviembre de 2001, también alegó que al 1º de noviembre de 2016, la relación arrendaticia superó el lapso de quince años de duración, por lo que conforme al artículo 1.580 del Código Civil se convirtió a tiempo indeterminado.
Tal como este tribunal lo expresó anteriormente, en el primer contrato de arrendamiento que suscribieron las partes acordaron en la cláusula 2 que su duración sería de un (1) año fijo, contado a partir de la fecha del mismo (1º/11/2011), prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes decidiera lo contrario, a cuyo efecto notificaría por escrito a la otra su decisión con por lo menos noventa días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o a la última de sus prórrogas. No constituye un hecho controvertido que este contrato se renovó anualmente, manteniéndose a tiempo determinado hasta la suscripción del segundo contrato, celebrado el 1º de febrero de 2009 y autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda el 26 de agosto de 2009.
En la cláusula (2) de este último contrato, las partes previeron que su duración sería de un año fijo, contado a partir del primero de febrero de 2009, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes decidiera lo contrario, a cuyo efecto notificaría por escrito a la otra parte su decisión, con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o a la última de sus prórrogas. Y adicionalmente, en la cláusula (25) establecieron lo siguiente:
“25.- Terminación de contrato anterior: Con la suscripción de este contrato, se pone fin anticipadamente al Contrato (sic) de arrendamiento sobre el mismo objeto, suscrito entre las partes privadamente en fecha 01 de Noviembre (sic) de 2001 y posteriormente por ante la Notaría Vigésimo Cuarta del Municipio Libertado, Caracas, el día 18 de Octubre (sic) de 2002, bajo el No. 68, Tomo 35, otorgándose ambas partes el más amplio y total finiquito por las obligaciones a cargo de las misma en virtud del citado Contrato (sic).”
Estas disposiciones contractuales forman parte del principio de autonomía de la voluntad privada y en consecuencia lo pactado se convierte en ley privada entre las partes, quienes acordaron mantener la relación arrendaticia a tiempo determinado, incluso modificando la fecha de inicio y culminación del período contractual anual, el cual convinieron computar en lo adelante a partir del 1º de febrero, en vez del 1º de noviembre inicialmente pactado. No obstante que las partes expresaron que ponían fin anticipadamente al primer contrato, no cabe dudas de que la intención real fue la de mantener la relación arrendaticia, aunque con modificaciones, entre las que interesa destacar el período de vigencia del contrato o de sus prórrogas automáticas, que decidieron mantener a tiempo determinado, todo lo cual les es permitido de conformidad a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil. En base a ello, se concluye que no es cierto que la relación arrendaticia se hubiese indeterminado, pues el supuesto de hecho contenido en el artículo 1.580 del Código Civil no aplica en el presente caso; ni siquiera si se tomase en consideración hasta el 1º de noviembre de 2016, pues este es otro de los hechos controvertidos que debe resolver este tribunal.
Respecto al argumento de que no es válida la notificación realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, el 31 de octubre de 2013, este tribunal constató que la misma fue realizada por el funcionario público administrativo competente para hacerlo, fue materializada en la dirección del local comercial dado en arrendamiento a MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., en donde fue notificada una persona que fue debidamente identificada en el acta levantada, en la que a su vez fue expresada la voluntad de la arrendadora, lo cual no difiere del contenido del escrito de solicitud interpuesto ante dicha Notaría por el representante de la arrendadora, todo lo cual fue debidamente transcrito por este Tribunal al relacionar dicho medio probatorio. Considera este tribunal que las observaciones realizadas por la parte demandada para restarle validez al acta no invalidan su contenido, pues para desvirtuar lo expresado en ella era menester que fuese tachada de falsa y no sucedió en este caso.
Ahora bien, corresponde al tribunal verificar si dicha notificación fue realizada de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes el 1º de febrero de 2009, A tales efectos se observa que las partes acordaron que el contrato celebrado por un año fijo, se renovaría automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes decidiera lo contrario y en este caso notificaría por escrito a la otra parte su decisión, con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o a la última de sus prórrogas.
Las señaladas actuación notarial fue realizada el 31 de octubre de 2013, señalando que el próximo vencimiento del contrato de arrendamiento sería el 31 de enero de 2014, y no sería renovado, por lo que a partir del 1º de febrero de 2014, comenzaría a transcurrir el lapso de la prórroga legal. Se observa así que la arrendadora cumplió con realizar la notificación de no prórroga con al menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento de la prórroga contractual que para esa fecha estaba corriendo, esto es la comprendida desde el 1º de febrero de 2013, al 1º de febrero de 2014; con lo cual se observa que actuó de conformidad a lo establecido en la cláusula segunda del contrato.
A su vez en la cláusula (22) del contrato que estipularon en cuanto a las notificaciones que tuviesen que hacerse sobre las obligaciones contenidas o derivadas del contrato, se haría mediante carta o correo certificado con o sin acuse de recibo, mediante la intervención de un funcionario notarial o judicial o por cualquier otro medio legalmente procedente, y si fuese dirigida a la arrendataria se haría a la siguiente dirección: “Torre Diamen, piso S-4, oficinas 1, 2, 3, 4, 5 y 6, Av. Ernesto Blohm, Ciudad Comercial Tamanaco, Chuao, a la atención de Edgar Gary Marshall F.” igualmente establecieron que se presume que la notificación es conocida por el destinatario cuando fuese recibida en la dirección señalada.
A este respecto, la notario público actuante dejó constancia en el acta de lo siguiente: “PRIMERO: Constituida la Notaría Pública en el interior de la sede donde funciona la Sociedad Mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., en el inmueble antes mencionado, compareció la ciudadana FRIDA ROTKER, de nacionalidad venezolana, y titular de la cédula de identidad No. V-11.560.839, quien dijo llamarse como quedó escrito e impuesta del motivo de la constitución de la Notaría Pública, procedió a realizar las diligencias necesarias a los fines de ubicar físicamente al ciudadano EDGAR GARY MARSHALL F., Presidente Ejecutivo de la mencionada Sociedad Mercantil, resultando infructuoso dicho intento, por lo cual la ciudadana FRIDA ROTKER, antes identificada expresó su deseo de recibir la NOTIFICACIÓN de fecha treinta y uno (31) de los corrientes, suscrita por el ciudadano GUSTAVO E. LOPEZ GORRIN, ya identificados, quién con el carácter expresado, notifica a MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., que su representada en su condición de Arrendadora de los locales antes descritos, según se evidencia en el último contrato de Arrendamiento suscrito con esa Sociedad Mercantil mediante documento privado de fecha 1º de febrero de 2009, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26 de agosto de 2009, bajo el No. 37, tomo 76 de los libros respectivos, manifiesta la voluntad irrevocable de NO PRORROGAR el antes indicado Contrato de Arrendamiento en la fecha de su próximo día treinta y uno de enero de dos mil catorce (31/01/2014) y que a partir de dicha fecha entrará en vigencia la prorroga legal por el lapso de tres (3) años que le otorga el artículo 38 Ordinal D de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y que dicha prorroga legal está comprendida entre el día primero de febrero de dos mil catorce (01/02/2014), y que a partir de dicha fecha prorroga legal está comprendida entre el día primero de febrero de dos mil catorce (01/02/2014) y está comprendida entre el día primero de febrero de dos mil diecisiete (01/02/2017), ambas fechas inclusive. SEGUNDO: La notario público deja constancia que la ciudadana FRIDA ROTKER, antes identificada, en virtud de lo expuesto en el particular anterior recibió la NOTIFICACIÓN de marras, al pie de la cual colocó la información de su nombre, cédula de identidad, cargo en la empresa, firma autógrafa, fecha y hora de recepción, a saber: 31.10.13, 11:30 am. La Notario deja constancia que la ciudadana igualmente colocó al pie de la NOTIFICACIÓN, sello húmedo de la empresa. Se anexa copia de la señalada NOTIFICACIÓN. La Notario Público en tal virtud, siendo las 11:30 a.m., declara concluido el acto, verifica los particulares a los cuales se contrae la solicitud, deja constancia en el Libro Diario que lleva y ordena la inserción de la presente acta en el libro respectivo.”
Este tribunal no tiene motivos para dudar de la certeza de los hechos declarados por la ciudadana BETTY C. MARTÍNEZ, Notario Encargada de la Notaría Pública Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 31/10/2013, quien declaró que se constituyó en la misma dirección pactada por las partes para realizar notificaciones a la arrendataria, que allí fue atendida por la ciudadana FRIDA ROTKER, de nacionalidad venezolana, y titular de la cédula de identidad No. V-11.560.839, quien recibió la notificación, de la cual dejó constancia a su vez que l anexaba en copia, tal como consta en la copia consignada ante este tribunal, a la cual le da certeza la declaración de la funcionaria pública administrativo competente para hacerlo. En base a ello concluye este tribunal que la arrendataria MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., quedó debidamente notificada el 31 de octubre de 2013, de la voluntad de su arrendadora C.A. DIANAMEN, de no prorrogar el contrato de arrendamiento que vencía el 31 de enero de 2014 y que a partir de dicha fecha entraría en vigencia el lapso de la prórroga legal por el lapso de tres (3) años, establecida en el artículo 38, ordinal d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, comprendido desde el 1º de febrero de dos mil catorce hasta el 31 de enero de 2017. Así se declara.
Entonces, el lapso fijo de la última prórroga contractual convenida por las partes venció el 31 de enero de 2014, fecha a partir de la cual comenzó a transcurrir el lapso que por prórroga legal que correspondía a la arrendataria, el cual venció el 31 de enero de 2017, tal como le fue notificado. La demanda fue interpuesta el 15 de febrero de 2017, fecha para la cual ya había transcurrido el lapso de la prórroga legal, y admitida por el Tribunal el 16 de marzo de 2017. Es un hecho admitido por la parte demandada que no entregó el inmueble al culminar el lapso de la prórroga legal, por lo cual concluye este Tribunal que está incursa en incumplimiento de lo contractualmente acordado, por lo que resulta forzoso declarar la procedencia de la demanda interpuesta contra ella por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, condenándosele a la entrega del inmueble arrendado. Así se decide.
Igualmente la parte actora solicitó que con fundamento a lo convenido en la cláusula segunda, fuese condenada la demandada al pago de los daños y perjuicios demandados hasta la fecha en que sea efectiva restituido el inmueble a la parte actora, que a la fecha en que sea efectivamente restituido el inmueble a la parte actora, que a la fecha de interposición de la demanda a su decir ascendía a la cantidad de (Bs. 196.260,75).
Para determinar la procedencia de dicha solicitud, este tribunal observa que en la invocada cláusula segunda las partes convinieron lo siguiente: “En caso de que la ARRENDATARIA no entregue EL LOCAL en la oportunidad y bajo las condiciones previstas en este Contrato, la misma pagará a LA ARRENDADORA, durante todo el tiempo que dure la mora en la entrega de EL LOCAL, por concepto de cláusula penal y como indemnización por el sólo retardo en dicha entrega, una cantidad igual al triple de lo que le correspondería pagar por cada día de arrendamiento de acuerdo con el correspondiente Canon aplicable, según este Contrato, para la fecha de exigibilidad de la entrega de EL LOCAL, sin que ello constituya o pueda interpretarse en forma alguna como tácita reconducción del arrendamiento objeto de este Contrato.”
A su vez en el libelo, los apoderados actores expusieron que el último canon de arrendamiento depositado por la demandada es de ciento treinta mil ochocientos cuarenta bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 130.840,76), según el cual la parte demandada debe cancelar diariamente la cantidad de cuatro mil trescientos sesenta y un bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 4.361,35), por lo que en base a la mora en que incurrió en la entrega del inmueble y de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda, la demandada debe pagar diariamente la cantidad de trece mil ochenta y cuatro bolívares con cinco Céntimos (Bs. 13.084,05), monto que representa el triple de lo que le correspondería pagar por cada día de arrendamiento.
Respecto a dicha petición, la parte demandada afirmó que en vista de que la supuesta notificación que a entender de la parte actora ponía fin al contrato y dada inicio a la prórroga legal no era válida y no surtía los efectos legales que sustentarían la demanda, la relación arrendaticia entre C.A. DIANAMEN y MARSHALLY ASOCIADOS, C.A., continuaba y en consecuencia no puede existir mora, y menos se activaría la cláusula indemnizatoria, por la falta de entrega del inmueble, si el arrendamiento sigue en vigencia.
Ahora bien, habiendo determinado previamente este tribunal la procedencia de la demanda por incumplimiento de la parte demandada de entregar el inmueble arrendado al finalizar el lapso de la prórroga legal, ha de concluirse igualmente que resulta procedente la condenatoria de pago de la indemnización solicitada, de conformidad a lo establecido en la parte final de la cláusula (2), arriba transcrita, pues la arrendataria está en mora frente a su arrendadora en la entrega del inmueble en la fecha que le correspondía hacerlo. Por cuanto la parte demandada no cuestionó el monto del canon de arrendamiento que señalo la parte actora, este tribunal debe darlo por admitido. En consecuencia, se acuerda dicha indemnización en el monto solicitado por la parte actora, en concordancia con lo establecido en la cláusula segunda del contrato, todo lo cual será determinado en la forma señalada en el dispositivo. No obstante ello, este tribunal observa que en cuanto al parámetro final hasta el que debe ser calculada dicha indemnización, la parte actora solicitó que fuese hasta “la fecha en que sea efectivamente restituido el inmueble a la parte actora”, lo cual constituye un término no determinado ni determinable por el tribunal, pues el mismo dependerá de la parte accionad y dictar una sentencia en esos términos la inficionaría de indeterminación, en consecuencia, dicho parámetro final será establecido por el tribunal hasta la fecha en que la sentencia definitiva dictada en este juicio quede definitivamente firme. Así se declara.
Con fundamento en las precedentes consideraciones, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento del lapso de la prórroga legal, interpuso la sociedad mercantil C.A., DIANAMEN contra la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., antes identificadas. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir con lo siguiente:
PRIMERO: A cumplir con lo establecido en el contrato de arrendamiento contrato de arrendamiento con fecha 1º de febrero de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 26 de agosto de 2009, inserto bajo el No. 13, tomo 69-A, celebrado entre C.A., DIANAMEN, en carácter de arrendadora y MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., en carácter de arrendataria; y realizar la entrega real y efectiva del inmueble arrendado, contituido por un área para oficina, integrada por los locales números 1, 2, 3, 4, 5 y 6 y parte del pasillo de la planta cuatro (4), que a los fines del contrato forman un todo denominado EL LOCAL, del edificio Torre Diamen, ubicado en la urbanización Ciudad Comercial Tamanaco, con calle Ernesto Blohm, vía Las Mercedes, Chuao, Municipio Chacao del estado Miranda, con una superficie aproximada de seiscientos sesenta y un metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (661,34 M2) con acceso por la puerta ubicado sobre el pasillo de circulación de la planta, que comprende además del área para oficina tres (3) salas de baño para el uso exclusivo de EL LOCAL.
SEGUNDO: A pagar a la sociedad mercantil C.A., Diamen la cantidad de Trece mil ochenta y cuatro bolívares con cinco céntimos (Bs. 13.084,05) por cada día transcurrido desde el 1º de febrero de 2017, hasta el día en que la decisión definitiva dictada en este procedimiento quede definitivamente firme; por concepto de indemnización derivada de la penalidad establecida por las partes en la cláusula (2) del contrato antes identificado, por haber incumplido su obligación de entregar oportunamente el inmueble arrendado. El monto final y total de dicha indemnización deberá ser calculada por el mismo tribunal que ordene la ejecución de la sentencia, sin necesidad de designación de expertos, por ser de fácil determinación, en interpretación de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para cuyo cálculo del monto diario antes referido se tomó como base el canon de arrendamiento mensual convenido por las partes, que es la cantidad de ciento treinta mil ochocientos cuarenta bolívares con setenta y seis céntimos (Bs. 130.840,76), de lo cual resulta que el canon diario era de cuatro mil trescientos sesenta y un bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 4.361,35), por lo que el triple de lo que le correspondía pagar por penalidad diaria es la suma condenada a pagar en este particular, esto es la cantidad de TRECE MIL OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 13.084,05).
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, en interpretación de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.…”

Ante ello, esta Superioridad observa:
El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad, el uso o la ley.
Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante…”. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
En el presente caso, se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo y a su escrito de promoción de pruebas, los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito por el ciudadano ALBERTO AÑEZ WEIL, y la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha cinco (05) de junio de mil novecientos setenta y dos (1972), bajo el Nº 37, folio 187, Tomo 18, Protocolo Primero; a los efectos de demostrar la propiedad sobre las oficinas distinguidas con los Nros. Uno (1), dos (2), tres (3), cuatro (4), cinco (5) y seis (6), ubicados en la planta cuatro (4), del edificio denominado Torre Diamen, ubicado en las Mercedes, jurisdicción del Municipio Chacao.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, es la propietaria de las referidas oficinas. Así se declara.-
2.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), entre la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, en su condición de arrendadora, representada por su presidente, el ciudadano CRISTOBAL MENDOZA, y la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., representada por su presidente, el ciudadano AZIER ATELA, en su calidad de arrendataria; autenticado ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), bajo el Nº 68, Tomo 35, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar que el primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), la actora suscribió con la sociedad mercantil demandada un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre los precitados locales para oficina.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que las referidas sociedades mercantiles suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un lapso de un (1) año fijo contado a partir de la fecha de suscripción, prorrogable automáticamente por períodos iguales a menos que una de las partes decidiera lo contrario, a cuyo efecto notificaría por escrito a la otra parte su decisión con por lo menos noventa (90) días calendarios de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o a la última de sus prórrogas. Así se decide.-
3.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), entre la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, en su condición de arrendadora, representada por su presidente, el ciudadano CRISTOBAL MENDOZA, y la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., representada por su presidente ejecutivo, el ciudadano EDGAR GARY MARSHALL, en su calidad de arrendataria, autenticado posteriormente ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 37, Tomo 76, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; a los efectos de demostrar el último contrato suscrito entre las partes de forma privada en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), el cual fue posteriormente autenticado, y que al momento de suscribir el referido contrato, las partes voluntariamente se habían establecido en su cláusula 25 la terminación del contrato de arrendamiento anterior, con el cual ponían fin anticipadamente al contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001).
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de la relación contractual, así como el uso del inmueble y la duración a tiempo determinado del referido contrato de arrendamiento. Así se establece.-
4.- Copia simple de escrito presentado por el abogado GUSTAVO E. LÓPEZ GORRIN, inscrito en el Inpreabogado Nº 18.897, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de solicitar el traslado y constitución de la referida notaría en la siguiente dirección: “…Locales para oficina integrados distinguidos con los números uno (1), dos (2), tres (3), cuatro (4), cinco (5) y seis (6), y un área de treinta y nueve (39) metros cuadrados con veintisiete decímetros cuadrados (39,27 m2) del pasillo de la planta cuatro (4), ubicados todos en la antes mencionada planta y que forman parte del edificio denominado Torre Dianamen, ubicado en la Urbanización Ciudad Comercial Tamanaco, calle Ernesto Blohm, vía las mercedes, Chuao, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda…” para que se notificara extrajudicialmente a la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., en la persona de su Presidente Ejecutivo ciudadano EDGAR GARY MARSHALL F., o de cualquier otra persona que allí se encontrase; a los efectos de demostrar que según el último contrato suscrito por las partes mediante documento privado de fecha primero (1) de febrero de dos mil nueve (2009), posteriormente autenticado ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Mirada en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 37, Tomo 76, expresó su poderdante su voluntad irrevocable de no prorrogar el citado contrato de arrendamiento en la fecha de su próximo vencimiento.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; solo en cuanto al hecho que había resultado infructuoso la notificación de no prórroga al ciudadano EDGAR GARY MARSHALL, en su condición de presidente ejecutivo de la sociedad mercantil demandada, y que la ciudadana FRIDA ROTKER había expresado su deseo de recibir la notificación. Así se declara.-
5.- Copia simple de escrito presentado por los ciudadanos REINALDO HELLMUND HERNANDEZ y EDUARDO MENDOZA, en su condición de directores de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, asistidos por el abogado MARK A. MELILLI SILVA, el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao; a los fines de demostrar que se había notificado nuevamente a la demandada del fin del lapso de prórroga legal, y que en consecuencia debía entregar el inmueble arrendado.
La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; solo en cuanto al hecho que al trasladarse la Notaría a los efectos de la solicitud de notificación de no prórroga a la empresa demandada, sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., fue atendida por la ciudadana KINSYOY BONILLA, titular de la cédula de identidad Nº 14.179.507, quien se identificó como tesorera de la referida empresa, la cual se negó a recibir y firmar dicha notificación. Así se decide.-
6.- Copia simple de documento estatutario de la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., protocolizado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha ocho (08) de octubre de mil novecientos ochenta (1980), quedando anotado bajo el Nº 15, Tomo 209-A-Pro, en los Libros de Autenticaciones de dicha notaría; a los fines de demostrar que de acuerdo a la cláusula décima sexta del documento constitutivo de dicha compañía, el presidente ejecutivo, ciudadano EDGAR GARY MARSHALL F., ostentaba la representación judicial y extrajudicial de la misma.
Este Tribunal por cuanto la referida copia fotostática, lo es de un documento público; el cual no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente por la parte a quien le fue opuesta, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio al citado documento, conforme a lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y la considera demostrativa de que en fecha ocho (08) de octubre de mil novecientos ochenta (1980), fue constituida legalmente la referida empresa, y que el presidente ejecutivo, ciudadano EDGAR GARY MARSHALL F, es el representante legal, el cual tiene la facultad de representar en juicio a la empresa. Así se establece.-
7.- El mérito favorable de los autos que se desprende de los documentos promovidos junto a su escrito libelar a favor de la parte actora; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Por otro lado, la representación de la parte demandada trajo a los autos las siguientes pruebas junto a su escrito de contestación y en el lapso probatorio:
a.- Copia certificada de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha siete (7) de febrero de dos mil dos (2002), bajo el Nº 59, Tomo 17-A Sgdo; a los fines de demostrar que en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil uno (2001), se acordó modificar el documento constitutivo estatutario de la compañía donde se eligieron los siguientes funcionarios de la compañía; ciudadanos CRISTOBAL L. MENDOZA, vice-presidente ROBERTO WALLIS, y secretario LUIS IGNACIO MENDOZA.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que los ciudadanos CRISTOBAL L. MENDOZA y LUIS IGNACIO MENDOZA ostentan el cargo de vice-presidente y secretario, respectivamente de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN. Así se establece.
b.- Copia certificada de Acta de Junta Directiva de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, celebrada en fecha ocho (08) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), y autenticada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, en fecha dieciséis (16) de mayo de dos mil diecisiete (2017), quedando inserto bajo el Nº 7, Tomo 9, folio 43 hasta el 47; a los efectos de demostrar que en dicha acta constaba que todos los directores autorizaban a los ciudadanos REINALDO HELLMUND y/o EDUARDO MENDOZA, para que en su condición de directores de dicha compañía, pudieran otorgar y revocar poderes para actuar en juicio.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de que los ciudadanos REINALDO HELLMUND y/o EDUARDO MENDOZA, en su condición de directores de la referida compañía poseen facultad para otorgar y revocar poder a sus apoderados judiciales. Así se establece.
c.- Copia certificada de documento poder judicial especial otorgado por el ciudadano EDUARDO MENDOZA, en su condición de Director Principal de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, a los abogados CARLOS DOMÍNGUEZ HERNÁNDEZ, MARK ANTHONY MELILLI SILVA, LISETTE GARCÍA GANDICA, ANDRES RAFAEL CHACON, ELÍAS TARBAY REVERÓN y JUAN DOMINGO ARAQUE TOLEDO, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, en fecha nueve (09) de febrero de dos mil diecisiete (2017), quedando inserto bajo el Nº 18, Tomo 19, folio 62 hasta el 65; a los fines de demostrar la facultad atribuida de los referidos abogados para actuar en juicio, en nombre de su representado.
El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y lo considera demostrativo de las facultades dadas a dichos abogados para actuar en juicio en nombre de su representada.-
d.- El mérito favorable de los autos que se desprende de los documentos promovidos junto a su escrito de contestación a la demanda a favor de la parte demandada; en cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valorar todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
e.- Copia simple de Acta de Asamblea General de Accionistas de la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día ocho (8) de octubre de mil novecientos ochenta (1980), bajo el Nº 15, Tomo 209-A PRO., celebrada el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil ocho (2008), protocolizada ante el referido Registro Mercantil el día once (11) de diciembre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 19, Tomo 226-A, a los efectos de demostrar que la ciudadana FRIDA ROTKER, persona que recibe la notificación de no prorroga, promovida por la actora, no tenía facultad de representación para obligar a la empresa, ya que los únicos miembros que podían obligar a la empresa se encontraba conformada, según sus estatutos sociales de la siguiente manera: Un Presidente ciudadano EDGAR MARSHALL BALZA, un Presidente Ejecutivo EDGAR SANTOS; y dos Directores Suplentes ERICK SCHUMMER y SARAH MARSHALL.
Dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, este Juzgado Superior, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y se considera demostrativo de los representantes que integran la junta directiva de la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., los cuales son los únicos que tienen cualidad conforme a sus estatutos sociales de quedar notificadas en nombre de su representada. Así se decide.
f.- Copia simple de Acta de Asamblea General de Accionistas de la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día ocho (8) de octubre de mil novecientos ochenta (1980), bajo el Nº 15, Tomo 209-A Pro, celebrada el día dieciocho (18) de marzo de dos mil quince (2015), protocolizada en el Registro Mercantil el día veintitrés (23) de julio de dos mil quince (2015), bajo el Nº 82, Tomo 118-A; a los efectos de demostrar la modificación del artículo 25 de los estatutos sociales de dicha empresa, y que con dicha documental se demostraba que la Junta Directiva MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., los únicos miembros que podían obligar a la empresa se encontraba conformada de la siguiente manera: Un Presidente ciudadano EDGAR MARSHALL BALZA, un Presidente Ejecutivo EDGAR GARY MARSHALL FRANK; dos Directores principales JORGE RIS y AZIER AMADE ATELA y dos directores suplentes ERUCK SCHUMMER y SARAH MARSHALL, y que la ciudadana FRIDA ROTKER, persona que recibe la notificación de la parte actora, no estaba facultada por la empresa.
Dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, este Juzgado Superior, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y se considera demostrativo de las autoridades nuevas que integran la Junta Directiva de MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., siendo los referidos ciudadanos identificados ut supra, los facultados conforme a sus estatutos sociales de representar legalmente a la referida empresa. Así se decide.
g.- Copia certificada constante de treinta y tres (33) comprobantes de Ingreso de consignaciones expedidos por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº 2014-0345, por medio de los cuales la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., consignó depósitos desde el primero (1º) de octubre de dos mil catorce (2014), hasta el treinta y uno (31) de mayo de dos mil diecisiete (2017); a los efectos de demostrar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, que ha venido realizando a favor de la actora, sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, desde el primero (1º) de octubre de dos mil catorce (2014), hasta el treinta y uno (31) de mayo de dos mil diecisiete (2017).
La aludida copia certificada es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto la misma no fue tachada de falsa por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgado Superior, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y la considera demostrativa de los depósitos realizados por la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, a favor de la actora, sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, desde el primero (1º) de octubre de dos mil catorce (2014), hasta el treinta y uno (31) de mayo de dos mil diecisiete (2017), ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº 2014-0345. Así se establece.-
h.- Prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se solicitara a la Notaría Publica Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, copia del libro diario y los anexos acompañados el día treinta y uno (31) de octubre de dos mi trece (2013), a los fines de demostrar que el Notario Público no había exigido al momento de su traslado que se verificara el carácter con el que actuaba la ciudadana FRIDA ROTKER.
Observa este Tribunal que dicha prueba no fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, y no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
i.- Prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se solicitara al Organismo encargado de efectuar la fijación de los cánones de arrendamiento de oficinas, ubicado en la Av. Urdaneta Edificio Centro Piso PB, Caracas, para que ésta informara si las oficinas ubicadas en la Torre DIAMEN, Av. Ernesto Blohm Chuao, específicamente las oficinas 41, 42, 43, 44, 45 y 46 del piso 4 de la referida torre tienen regulación de alquileres en cumplimiento a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el monto de los mismos.
Observa este Tribunal que dicha prueba no fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, y no constan en autos sus resultas; por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
j.- De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitaron la exhibición del libro de Acta de la Junta Directiva de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil dieciséis (2016), a los fines de verificar el contenido de la misma. Aprecia este Juzgado Superior, que dicha prueba no fue admitida e instruida por el Juzgado de la causa en su oportunidad legal, y no constan en autos sus resultas; por lo que, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto. Así se decide.-
Ahora bien analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso observa este Tribunal:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que esta última se obliga a pagar a aquella, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.
Por su parte, el artículo 1159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Asimismo, el artículo 1160 del Código Civil señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
La Doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en el cual las partes se obligan recíprocamente.
En el presente caso, la parte actora Sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, demandó el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009); atribuyéndole a la demandada el incumplimiento de la entrega del inmueble por cuanto ya había vencido la prórroga legal, concedida por la Ley y notificada por ella.
Como consecuencia de ello, solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento otorgado inicialmente el día primero (1º) de noviembre de dos mil uno (2001), autenticado ante la Notaría Publica Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), y posteriormente reformado por las partes de forma privada en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), autenticado en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009) por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria; así como la entrega efectiva del inmueble, en virtud de haber fenecido sobradamente el término de prórroga legal concedido de tres (3) años, el cual había vencido el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017); condenándola igualmente al pago de los daños y perjuicios, los cuales estimó en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS ( Bs. 196.260,75), y en costas y costos del proceso de conformidad con lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda invocó entre otras defensa la inadmisibilidad de la demanda al haberse producido la indeterminación del contrato por cuanto su representada no había sido notificada de la no renovación del contrato, para lo cual, señaló lo siguiente:
“…En efecto, tal y como lo narra los sedientes apoderados actores en su demanda, la relación contractual data del 1 de noviembre de 2001 por documento privado y luego autenticado el 18 de octubre de 2002, por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador…De allí que a tenor del artículo 1.580 del Código Civil, si el arrendatario pasa el lapso de 15 años se transforma en un contrato a tiempo indeterminado. Lo que importa es el tiempo de la relación contractual, independientemente, que en su decurso, se hayan celebrado uno o más contratos de arrendamiento de manera escrita, al igual que sucede para el cómputo del lapso de la prórroga legal, donde lo que prevalece es el tiempo de goce de la cosa arrendada independientemente del último contrato celebrado. Siendo ello así, vemos que el 1 de noviembre de 2016, la posesión que la arrendataria venía ejerciendo del inmueble arrendado, sobrepasó los 15 años de duración, aun para el supuesto negado que se encontrara en el hipotético uso de la prórroga legal, produciéndose de esta manera la indeterminación del contrato, solo siendo posible para el actor accionar el presente caso por desalojo por las causales que taxativamente prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliario,
Por otra parte, asimismo el contrato se indeterminó, ya que la arrendadora no notificó válidamente a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato como lo manda la cláusula segunda del contrato suscrito el 1º de febrero de 2009…la cual manda a notificar a la otra parte por escrito, con por lo menos 90 días de anticipación del plazo, su deseo de no prorrogarlo…”
…Omissis…
Ahora bien, para el supuesto hipotético negado que la hoja anexa (folio 57) al acta levantada por el Notario tenga alguna validez, vemos que ella aparentemente la firma una persona de nombre FRIDA ROTKER, QUIEN DIJO SER LA Asistente a la Presidencia Ejecutiva, pero no consta sello húmedo de la empresa y el que consta no se encuentra debidamente llenado, todo para que dé certidumbre de esa afirmación; pero es más, en el mismo supuesto que esa persona Frida Rotker si ostentara dicho cargo, tal notificación carece de validez, porque la “Secretaria Ejecutiva de la Presidencia” no está facultada por los Estatutos Sociales de la Empresa, para recibir y obligar a la empresa, y ello es de fácil constatación con tan solo leerse los Estatutos Sociales acompañados por la actora al libelo de la demanda.
…Omissis…
Por lo antes expuesto, es por lo que solicitamos muy respetuosamente a este Tribunal se sirva declarar inadmisible la demanda como punto previo a cualquier otro pronunciamiento…”

Ante ello, esta Superioridad observa:
La tácita reconducción, es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arrendamiento.
Señalan los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo….”.

“Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, sí el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el presente caso, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tácita reconducción.
Examinadas las actas que integran tales actuaciones se aprecia, que cursan a los autos dos (2) Contratos de Arrendamiento suscritos de forma privada por la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, en su condición de arrendadora, representada por su presidente, el ciudadano CRISTOBAL MENDOZA, y la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., representada por su presidente, el ciudadano AZIER ATELA, en su calidad de arrendataria, sobre un apartamento identificado con el Nº 38, ambos posteriormente autenticados, el primero de ellos, ante la Notaría Pública Vigésimo Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil dos (2002), bajo el Nº 68, Tomo 35, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por la mencionada notaría; y, el segundo ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 37, Tomo 76, de los libros respectivos de autenticaciones llevados por la mencionada notaría.
Dichos medios probatorios ya valorados por esta instancia son demostrativos de que entre la hoy demandante y la demandada fueron suscritos contratos de arrendamiento, sobre un área para oficina, integrada por los locales Nros., uno, dos, tres cuatro, cinco y seis (Nros. 1, 2, 3, 4, 5, y 6) y un área de treinta y nueve metros cuadrados con veintisiete decímetros cuadrados (39,27 MTS2) del pasillo de la Planta Cuatro (4), la cual forma parte de un todo denominado EL LOCAL, ubicado en la planta o piso cuatro (4) del edificio denominado Torre Diamen, ubicado en la Urbanización Ciudad Comercial Tamanaco, con la Calle Ernesto Blohm, vía las mercedes, Chuao, Municipio Chacao del estado. Igualmente, son demostrativos de que, las partes establecieron, tal como se desprende de la cláusula segunda del último de los contratos, que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del primero (1ro) de febrero de dos mil nueve (2009), prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes decidiera lo contrario, a cuyo efecto notificaría por escrito a la otra parte su decisión, con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o la última de las prórrogas. Así se decide.
Consta igualmente, a las actas del proceso, copia simple de notificación judicial solicitada por el abogado GUSTAVO E. LÓPEZ GORRIN, inscrito en el Inpreabogado Nº 18.897, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), en el edificio denominado Torre Diamen, ubicado en la Urbanización Ciudad Comercial Tamanaco, calle Ernesto Blohm, vía las mercedes, Chuao, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, con el objeto de notificar a la parte demandada la voluntad irrevocable de la hoy demandante de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, en la fecha de su próximo vencimiento.
Se observa que la Notaría al momento de practicar dicha notificación dejó constancia de lo siguiente:
“…En el día de hoy treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), previo juramento de la urgencia del caso, siendo las 11:00 a.m. a solicitud del ciudadano GUSTAVO E. LOPEZ GORRIN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.897 y titular de la cédula de identidad No. V-2.767.421, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18 de mayo de 1972, bajo el No. 13-Tomo 69-A., representación que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21-10-2013, bajo el No. 35, Tomo 334 de los Libros respectivos, la que suscribe Dra. BETTY C. MARTÍNEZ BLANCO, Notario encargada de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, conforme a lo dispuesto en el artículo 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado, se constituyó en la sede de la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., ubicada en el inmueble constituido por los Locales para oficina integrados distinguidos con los Números uno (1), dos (2), tres (3), cuatro (4), cinco (5) y seis (6) y un área de treinta y nueve metros cuadrados con veintisiete decímetros cuadrados (39,27ms) del pasillo de la Planta Cuatro (4), ubicados todos en la antes mencionada planta y que forman parte del edificio denominado Torre Diamen, situado en la Urbanización Ciudad Comercial Tamanaco con la Calle Ernesto Blohm, vía Las Mercedes, Chuao en Jurisdicción del Municipio Chacao del Distrito Capital, con el objeto de dejar constancia de los particulares descritos a continuación: PRIMERO: Constituida la Notaria Pública en el interior de la sede donde funciona la Sociedad Mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., en el inmueble antes mencionado, compareció la ciudadana FRIDA ROTKER, de nacionalidad venezolana, y titular de la cédula de identidad No. V-11.560.839, quien dijo llamarse como quedó escrito e impuesta del motivo de la constitución de la Notaría Pública, procedió a realizar las diligencias necesarias a los fines de ubicar físicamente al ciudadano EDGAR GARY MARSHALL F., Presidente Ejecutivo de la mencionada Sociedad Mercantil, resultando infructuoso dicho intento, por lo cual la ciudadana FRIDA ROTKER, antes identificada expresó su deseo de recibir la NOTIFICACIÓN de fecha treinta y uno (31) de los corrientes, suscrita por el ciudadano GUSTAVO E. LOPEZ GORRIN, ya identificado, quien con el carácter expresado, notifica a MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., que su representada en su condición de Arrendadora de los locales antes descritos, según se evidencia en el último Contrato de Arrendamiento suscrito con esa Sociedad Mercantil mediante documento privado de fecha 1º de febrero de 2009, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda del Estado Miranda(sic), en fecha 26 de agosto de 2009, bajo el No. 37, Tomo 76 de los libros respectivos, manifiesta la voluntad irrevocable de NO PRORROGAR el antes indicado Contrato de Arrendamiento en la fecha de su próximo vencimiento, es decir, el próximo día treinta y uno de enero de dos mil catorce (31-01-2014) y que partir de dicha fecha, entrará en vigencia la Prórroga legal por el lapso de tres (3) años que les otorga el artículo 38 ordinal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dicha prórroga legal está comprendida entre el día primero de febrero de dos mil catorce (01/02/2014) y el día treinta y uno de enero de dos mil diecisiete (3101/2017), ambas fechas inclusive. SEGUNDO: La Notario Público deja constancia que la ciudadana FRIDA ROTKER, antes identificada, en virtud de lo expuesto en el particular anterior recibió la NOTIFICACIÓN de marras, al pie de la cual colocó la información de su nombre, cédula de identidad, cargo en la empresa, firma autógrafa, fecha y hora de recepción, a saber 31.10.13, 11:30 a.m. La Notario Público deja constancia que la citada ciudadana igualmente colocó al pie de la NOTIFICACIÓN, sello húmedo de la empresa. Se anexa copia de la señalada NOTIFICACIÓN. La Notario Público en tal virtud, siendo las 11:30 a.m.; declara concluido el acto, verifica los particulares a los cuales se contrae la solicitud, deja constancia en el Libro Diario que lleva y ordena la inserción de la presente acta en el Libreo respectivo. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman…”

Del medio probatorio antes señalado y valorado por este Tribunal, se evidencia que la hoy demandante solicitó la constitución de la Notaría, la cual se trasladó al interior de la sede donde funciona la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., específicamente el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), dejándose constancia en acta de esa misma fecha, que había sido infructuosa la notificación del ciudadano EDGAR GARAY MARSHALL, en su calidad de Presidente Ejecutivo de la empresa demandada, recibiendo dicha notificación la ciudadana FRIDA ROTKER, identificada con la cédula de identidad Nº V-11.560.839, constatándose, luego de revisada las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente de los estatutos sociales de la empresa a notificar, los ciudadanos que conforman su junta directiva; así como, que la ciudadana que recibió la notificación identificada ut supra carece de cualidad para poder obligar a la empresa demandada, lo anterior se hace patente, toda vez, que se desprende de autos, que inclusive, en fecha el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), los ciudadanos REINALDO HELLMUND HERNANDEZ y EDUARDO MENDOZA, en su condición de directores de la sociedad mercantil C.A. DIANAMEN, asistidos por el abogado MARK A. MELILLI SILVA, a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao, intentaron practicar notificación extrajudicial a la demandada, en la persona de su presidente ejecutivo, ciudadano EDGAR GARY MARSHALL, a los fines de hacer del conocimiento de la empresa demandada, que en fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil trece (2013), había terminado el contrato de arrendamiento, así como, que en fecha treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), había vencido la prórroga legal, notificación ésta, que resultó infructuosa por cuanto tal como se dejó constancia, la ciudadana KINSYOY BONILLA, se identificó como tesorera de la empresa, y se negó a recibir la misma; por lo que, al no haber quedado notificada legalmente la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS, C.A., se renovó automáticamente la prórroga convencional pactada en el contrato por las partes en la clausula segunda. Así se declara.-
Ahora bien, del texto del último de los contratos en mención, el cual fue suscrito en fecha primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), se aprecia tal como fue señalado anteriormente que en la cláusula segunda del mismo, las partes establecieron lo siguiente: “…2.- La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo contado a partir del primero (1ro) de febrero de 2009, prorrogable automáticamente por periodo(s) igual (es) a menos que una de las partes decida lo contrario, a cuyo efecto notificará por escrito a la otra parte su decisión, con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación al vencimiento del respectivo plazo fijo o la última de las prorrogas. Al vencimiento del plazo fijo o de la correspondiente prorroga, según el caso, o cuando por cualquier causa válidamente se ponga fin a este contrato LA ARRENDATARIA entregará EL LOCAL a LA ARRENDADORA, completamente desocupado y aseado, hechas las reparaciones a que hubiere lugar y cumplidas cualesquiera otras condiciones previstas en este contrato para dicha entrega…”
En este sentido, se puede observar que el referido contrato empezó a regir desde el primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), estableciendo en la cláusula anteriormente transcrita, un tiempo fijo de duración de un (1) año; entendiéndose como un contrato a tiempo determinado, fijando prórrogas automáticas por períodos iguales, a menos que una de las partes decidiera lo contrario, a cuyo efecto debía notificar a la otra su decisión con por lo menos noventa (90) días calendario de anticipación del respectivo plazo fijo o a la última de sus prórrogas, tal circunstancia fáctica es constitutiva de un hecho que deriva de la redacción del contrato de arrendamiento.
En efecto, cuando el arrendador y el arrendatario acordaron que el contrato se entendería a tiempo determinado, y establecieron la existencia de una prórroga automática sobre dicho contrato, así como el aviso por una de las partes de su deseo de no prorrogar el contrato, por un término igual al plazo original de duración, no cabe lugar a dudas que la voluntad de estas era para que no se diera la prórroga automática por lo que una de las partes debía notificar a la otra, su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
En el caso bajo análisis, ciertamente venció el lapso de un (1) año establecido por las partes como vigencia del contrato; pero también se dieron prórrogas convencionales automáticas establecidas en el mismo, puesto que luego del vencimiento del contrato inicial, la parte demandante no notificó su deseo de no continuar con el arrendamiento, pues si bien es cierto, se tramitó notificación a fin de hacerle saber al arrendatario el deseo del arrendador de no prorrogar el contrato; no es menos cierto, que quedo debidamente probado en autos, que la notificación practicada fue realizada en una persona que carecía de cualidad para darse por notificada y en todo caso poder obligar a la empresa hoy demandada; lo cual, dio lugar a que el contrato continuara ejecutándose, a través de las prórrogas convencionales automáticas y permitiendo que la arrendataria se mantuviera en la posesión del inmueble, debido a que se había dado la renovación del contrato a través de la prórroga convencional, razón por la cual, establece este sentenciador que no se verificó la tácita reconducción del contrato ante la ausencia de aviso o desahucio oportuno, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento con determinación de tiempo y no de naturaleza indeterminada como falsamente lo señaló la demandada. Así se decide.
No obstante ello, observa este sentenciador, que la parte actora fundamentó su demanda en el artículo 1167 del Código Civil, cuyo precepto legal es la base para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, acciones que se intentan cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. Entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado.
En este sentido es importante para este Tribunal citar al Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando estableció en relación a los efectos de la resolución lo siguiente:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”
En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

En tal sentido, habiendo la demandada invocado a su favor la inadmisibilidad de la acción, por el hecho de que el contrato de arrendamiento, en el cual se sustenta la demanda, es a tiempo indeterminado, y por consiguiente la acción que debió intentarse era la de desalojo, más no la de Cumplimiento de Contrato; considera quien aquí decide que habiendo quedado establecido, que el contrato de arrendamiento en referencia se trata de un contrato a tiempo determinado, y que si bien tanto la acción resolución, cumplimiento de contrato, como la de desalojo se tramitan por el procedimiento breve, la fundamentación fáctica del cumplimiento o de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, tan es así, que si se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación, son las del derecho común, razón por la cual, resulta improcedente el alegato de indeterminación del contrato alegado por la parte demandada. Así se decide.
Por otro lado, se puede observar de las actas procesales, que en el caso de autos, tal como fue analizado anteriormente, la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, es decir, que el fundamento de su acción para demandar, está relacionada con el hecho de que el término inicial del contrato venció, y la prórroga legal también; pretendiendo con ello, darle término judicial, a una relación que tenía un vencimiento contractualmente preestablecido al inicio de la misma y que había fenecido.
Ahora bien, como quedó debidamente establecido, en el cuerpo de este fallo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es un contrato a tiempo determinado, el cual continuó vigente entre las mismas a través de la renovación de prórrogas convencionales automáticas de forma sucesivas al no haberse notificado debidamente a la demandada sobre la no renovación del contrato por parte de la demandante, luego de vencido el último de los contratos firmados entre ellas; es decir, que el contrato se encontraba en el curso del año natural de una prórroga convencional, iniciando esta última a partir del primero (1º) de febrero de dos mil diecisiete (2017), con vencimiento el primero (1º) de febrero de dos mil dieciocho (2018), por lo que considera quien aquí decide, que en todo caso, si la parte demandante quería terminar la relación arrendaticia debió demandar la resolución del contrato, acción ésta, que se interpone para anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas; y no el cumplimiento del contrato en base al vencimiento de una prórroga legal. Así se decide.
En otras palabras, estando el contrato de arrendamiento vigente como consecuencia de una de las prórrogas convencionales automáticas surgidas en la relación arrendaticia, la acción en todo caso que debió ejercer la demandante era la de resolución, ya que, como fue señalado anteriormente, es la que permite y persigue anticipar la terminación convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe ser declarada improcedente y quedar desechada. Así se decide.
En consecuencia es forzoso para este Tribunal declarar con lugar la apelación ejercida por la parte demandada, y revocar el fallo apelado. Así se decide.
-V-
DISPOSITIVO
En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil diecisiete (2017) por la abogada VITINA ARDIZZONE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha veintidós (22) de junio de dos mil diecisiete (2017), por Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la sociedad mercantil C.A. DIANAMEM contra la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., Queda MODIFICADA la decisión recurrida con la motivación expuesta en el presente fallo.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la sociedad mercantil C.A. DIANAMEM contra la sociedad mercantil MARSHALL Y ASOCIADOS C.A., ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante del proceso al haber resultado totalmente vencida conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.-
EL JUEZ,


El SECRETARIO TEMPORAL

JUAN PABLO TORRES DELGADO
JOSÉ GREGORIO BLANCO
En esta misma fecha, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión.
El SECRETARIO TEMPORAL


JOSÉ GREGORIO BLANCO

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