REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: Ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V- 3.178.692 y V- 2.765.809, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ANGEL FERMIN, ROSA MARÍA PAUL y ALEJANDRA FERMIN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 74.695, 90.803 y 136.954, en ese mismo orden.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-13.852.360.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FEDERICO SULBARÁN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº105.359.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE Nº 14.919/AP71-R-2018-000216.
-II-
RESUMEN DEL PROCESO
Se dio inicio al presente procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO presentado en fecha catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007), por el abogado JOSÉ VICENTE CASTELLANOS, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO.
Asignado el conocimiento de la causa, en razón de la distribución efectuada, al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, éste a través de auto dictado el día veinte (20) de septiembre de dos mil siete (2007), admitió la misma de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, a los efectos de que diera contestación a la demanda incoada en su contra, o promoviera las defensas que considerara pertinentes.
Cumplidas las formalidades a los efectos de la práctica de la citación de demandada, en fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2007), el ciudadano MIGUEL VILLA, en su condición de Alguacil adscrito al Tribunal de la causa, consignó recibo de citación firmado por la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO,
En la oportunidad prevista, compareció la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, asistida por el abogado LUIS ALEJANDRO GONZÁLEZ, y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación al fondo de la demanda y planteó reconvención.
Admitida la reconvención propuesta; mediante escritos presentados en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil siete (2007), el abogado JOSÉ VICENTE CASTELLANOS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, realizó contradicción a la cuestión previa opuesta en el proceso, y dio contestación a la reconvención intentada contra su mandante.
En fecha trece (13) de noviembre de dos mil siete (2007), el Juzgado A-quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, y libró oficios a las entidades bancarias BANCO PROVINCIAL, C.A., BANCO MERCANTIL, C.A., BANCO EXTERIOR, C.A., y a la sociedad mercantil HABITACASA, a los fines de que informaran sobre los particulares contenidos en el escrito de promoción de pruebas consignado
En auto de fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil siete (2007), a petición de la representación judicial de la parte demandada, se extendió el lapso probatorio, por siete días (7) de despacho.
En fecha trece (13) de diciembre de dos mil siete (2007), se difirió el acto de dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En sentencia interlocutoria dictada el día siete (7) de diciembre de dos mil nueve (2009), el Juzgado de la causa dictó sentencia interlocutoria en el cual suspendió el proceso en el estado de dictar sentencia de mérito.
En fecha veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), previa consignación de documentales por parte de la demandante-reconvenida, se ordenó notificar a la parte demandada-reconviniente, haciéndole saber que una vez que constara en autos la práctica de su notificación iniciaría el lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
En auto dictado el veinticinco (25) de mayo de do mil doce (2012), la Dra. Fabiola Carolina Terán Suárez, en su carácter de Juez Temporal del Juzgado A-quo, se abocó al conocimiento e la causa; posteriormente, en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil dieciséis (2016), la Dra. María del Carmen García Herrera, en su carácter de Juez titular del Tribunal de la causa, se abocó al conocimiento de este asunto, en virtud de haber culminado su periodo vacacional.
En auto del siete (7) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), la Dra. DAMARIS IVONE GARCÍA, en su condición de Juez Suplente del Tribunal A-quo, se abocó al conocimiento de la causa; seguidamente, en fecha veinte (20) de enero de do mil diecisiete (2017), la Dra. María del Carmen García Herrera, en su carácter de Juez titular del Tribunal de la causa, se abocó nuevamente, al conocimiento de este asunto
Mediante sentencia dictada el día diecisiete (17) de julio de dos mil diecisiete (2017), fue dictada decisión de mérito en el proceso, en la que se declaró entre otros aspectos, SIN LUGAR la demanda de desalojo impetrada, y CON LUGAR la reconvención por reintegro de sobre alquileres plantada, con expresa condenatoria en costas a la demandante-reconvenida a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Ejercido el recurso ordinario de apelación contra el mencionado fallo, mediante diligencia presentada en fecha dos (2) de marzo de dos mil dieciocho (2018), por la abogada ALEJANDRA FERMIN en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, la cual fue oída en ambos efectos según auto dictado el día nueve (9) de marzo de este mismo año, previo abocamiento del Dr. YUL MALAVE RINCONES, en su condición de Juez Suplente, fueron remitidas las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, la cual, de acuerdo a la insaculación efectuada, asignó el conocimiento del mismo a este Juzgado Superior.
En fecha seis (6) de abril de dios mil dieciocho (2018), este Tribunal Superior ordenó la remisión del expediente al Tribunal de origen, en virtud de los errores de foliatura evidenciados en el mismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.
Recibido nuevamente el expediente ante este Despacho, luego de subsanado los defectos y omisiones indicados; en auto dictado el día primero (1º) de junio de dos mil dieciocho (2018), se le dio entrada al mismo, se designó como Secretario Accidental al ciudadano JOSÉ GREGORIO BLANCO, y se ordenó notificar a las partes a los efectos de la celebración de la audiencia oral.
Notificadas las partes, a través de las diligencias consignadas a los autos los días seis (6) y once (11) de junio de dos mil dieciocho (2018), cursantes a los folios 42 y 43 del presente expediente, mediante auto dictado el veintiuno (21) de junio de este mismo año, fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral en este proceso, la cual se llevó a cabo en el día de hoy, veintiséis (26) de junio de dos mil dieciocho (2018).
En la oportunidad para dictar el correspondiente pronunciamiento, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones:
-III-
DE LA AUDIENCIA ORAL
CELEBRADA ANTE ESTA ALZADA
Como fue indicado, en la fecha y hora fijada para la celebración de la audiencia oral en este proceso, comparecieron los representantes judiciales de las partes actora y demandada respectivamente, quienes efectuaron sus respectivas exposiciones, de la siguiente manera:
“…En el día de hoy, veintiséis (26) de junio del año dos mil dieciocho (2.018), siendo las once de la mañana (11:00am), día y hora fijados por este Juzgado para que se llevara a cabo la presente audiencia, mediante auto de fecha de veintiuno (21) de los corrientes, se anunció dicho acto en las puertas del Tribunal con las formalidades de ley, encontrándose presentes el ciudadano ANGEL LEONARDO FERMIN, Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.695, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora; y el ciudadano, FEDERICO MANUEL SULBARAN ISEA, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 105.359 en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, encontrándose presente la misma. En este estado el Secretario accidental del Tribunal, JOSÉ GREGRIO BLANCO, fija las reglas mediante las cuales se realizará presente audiencia fijando cinco (5) minutos para la exposición oral de las partes. En este estado comienza su exposición oral la representación judicial de la parte actora; quien expone: “ El presente procedimiento trato el desalojo de un inmueble, cuya petición se fundamentó en el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, esto era que el pago del canon debía ser dentro los 5 días iniciales de cada de mes, que se demandaba el pago del canon de arrendamiento de los meses de junio, julio y agosto del año 2007, así como el incumplimiento de la cuota del pago de condominio desde mayo de 2006, hasta a junio de 2007; que la demandada interpuso demanda de reconvención en fecha 16 de octubre de 2007, y que esa demanda fue admitida en fecha 17 de octubre de 2007, de forma extemporánea, para lo cual el Tribunal ordeno la notificación de las partes como podía verificarse al folio 34, al folio 54 de autos; que había un auto de fecha 29 octubre de 2010 donde el Tribunal de la causa dejó constancia de que las partes estaban tácitamente notificadas del auto de admisión de la reconvención; que corría inserto al folio 55 diligencia presentada por el entonces apoderado actor de fecha 30 de octubre de 2010, donde se habían impugnado las documentales que corrían insertas al folio 25 al 33 de autos, que dichas copias simples fueron impugnadas dentro del lapso conforme con el articulo 429 del Código De Procedimiento Civil, quedando fuera del procedimiento; que hacía referencia a ello, por cuanto el A quo le había otorgado valor probatorio; que quería reiterar que las copias simples impugnadas cursantes a folio 27 y 28 se referían a un convenio de pago de condominio; que ese convenio era de un tercero en el procedimiento, la ciudadana Melania del Socorro Rivero de Arteta, el cual de conformidad 431 del Código de Procedimiento, por ser documentos emanados de terceros que no eran parte en el proceso, debían ser ratificados por la prueba testimonial, ya que dicha norma era de orden publico procesal; que en cuanto a la documental inserta al folio 42 al 53 de autos, fueron promovidas extemporáneamente de conformidad 429 del texto adjetivo, y que el Aquo no debió otorgarle valor probatorio, con lo cual había violado el principio de igualdad de las partes en el proceso y el principio dispositivo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; que en cuanto a la documental del folio 56 y 57, referido al escrito de promoción de pruebas presentando por la parte demandada en fecha 12 de noviembre de 2007, el A quo había observado un error materia involuntario por cuanto las documentales no fueron consignadas con el escrito pruebas, que tampoco se evidenciaba del mismo que la demandada haya señalado los folios donde estaban insertas las documentales promovidas, era decir que había un error involuntario; que en cuanto al folio 78 al 80 estaban las resultas de una prueba de informes dirigidas al banco, referido al pago de canon de arrendamiento de junio, julio y agosto de 2007, la cual evidenciaba que el pago no se había realizado dentro de los 5 días estipulados en el contrato arrendamiento era decir que la demandada había incumplido las cláusulas del contrato suscrito; que las pruebas de informes de autos, relacionadas con las resultas remitidas por la administradora de condominio, evidenciaba que era un tercero que supuestamente celebró el convenimineto de pago y no la parte demandada, por lo que en consecuencia debió ser desechado del procedimiento dichas resultas, en conclusión la demandada no cumplió con el pago del condominio, ni con el pago de los cánones de arrendamiento dentro de la fecha estipulada en el contrato; que asimismo no era procedente la acción de reintegro de pago por cuanto no se evidenciaba en autos de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil que la demandada haya pagado en exceso canon de arrendamiento, pido a esta Alzada declare con lugar el recurso de apelación interpuesto, por cuanto el inmueble objeto de arrendamiento no esta sujeto a regulación de conforme al articulo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cesó..----------------------------------------------------------------------------------------------
Seguidamente ejerció el derecho de palabra la representación judicial de la parte demandada, quien expuso: “ si bien es cierto que la demanda entró en el año 2007, no es menos cierto que los arrendadores carecían de cualidad para arrendar el inmueble, en virtud de que en el año 2007, luego de la sentencia dictada el día 7 del mes de diciembre de ese mismo año 2007, le habían pedido a los demandantes que esclarecieran su posición respecto al inmueble; que no habían cumplido con la vía administrativa antes de la demanda cumplimiento contrato, fundamentado la misma en el Código Civil y no en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que los demandantes habían realizado el arrendamiento sin cualidad y habían recibido los cánones por 5 años; que en el año 2007 habían interpuesto la demanda siendo el propietario el ciudadano Eric Esparragoza, por lo que conformé a los artículos 1160 y 1264 del Código Civil, los contratos debían ser lo mas legales posibles y cumplidas tal cual como fueron contraídas; que respecto a la ciudadana indicada por el apoderado de la demandada, que suscribió la carta respecto al condominio, era fiadora y madre de su mandante y que en vista de ser arrendataria tenía facultad para hacer el convenio de pago porque vivía dentro del inmueble objeto; que en la misma sentencia, ya habían convenido sobre la reconvención respecto al canon del año 2003 a razón de 450 Bs. 2004 a razón de 550 Bs. 2005 a razón de 650 Bs., y luego del 2006 se tenía una deuda por parte de los arrendadores de 4.900.000, Bs., dichos montos bajo en la moneda anterior a la vigente, que debía ser objeto de reintegro; que las partes llegaron a un acuerdo respecto al canon de forma extrajudicial; que la parte actora aludía que existió incumplimiento del pago del condominio, pero que había sido cancelado en su oportunidad legal; el arrendamiento nunca se dejo de pagar por lo que, pedía se desechara la solicitud de su contraparte y se confirmara la decisión del A quo. Cesó...”
-IV-
DE LOS TÈRMINOS DE LA CONTROVERSÍA
La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
Que sus representados habían celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, hoy demanda en esta causa, según documento autenticado en fecha dieciséis (16) de agosto de dos mil dos (2002) ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros respectivos; sobre UN (1) inmueble constituido por UN (1) apartamento distinguido con el N° 2-A19, ubicado en el piso tres (3) de las Residencias “PARQUE III”, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que se había pactado que la duración del contrato sería de un (1) año improrrogable, lo que se cumplió en fecha primero (1°) de julio de dos mil tres (2.003); pero que siendo, que después de dicha fecha ambas partes continuaron cumpliendo con sus obligaciones, el contrato se había convertido a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.
Que al inicio de la relación el canon de arrendamiento se había establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 450.000,00) mensuales, hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS.450,00), monto que posteriormente de común acuerdo ajustaron en dos (2) oportunidades; el primero a partir del mes de julio de dos mil cuatro (2.004) por la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 550.000,00) mensuales, hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 550,00) y, el segundo a partir del mes de julio de dos mil cinco (2.005) por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00).
Que las partes habían pactado en el contrato, que la arrendataria debía pagar los gastos de condominio del inmueble arrendado, toda vez que era quien tiene el uso y disfrute del apartamento, así como de las áreas comunes del edificio.
Que al iniciar la relación, la arrendataria había sido fiel cumplidora de sus obligaciones contractuales; pagaba correctamente el canon fijado, además del condominio, pero que a partir del mes de mayo de dos mil seis (2.006), dejó de pagar los meses de condominio; que para el momento de la presentación de la demanda, la arrendataria adeudaba por concepto de condominio, los meses que iban de mayo de dos mil seis (2006) a junio de do mil siete (2.007), que ascendían a la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.205.004,00), hoy DOS MIL DOSCIENTOS CINCO BOLÍVARES (BS.2.205,00)
Que igualmente, había dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de dos mil siete (2.007), adeudando para ese entonces, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), hoy MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,00)
Que por los motivos expuestos demandaba a la arrendataria para que conviniera o en su defecto fuese condenada a:
“…1.- PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados anteriormente.
SEGUNDO: En desocupar el inmueble arrendado y en consecuencia en hacerle entrega a mis representados del mismo, libre de personas y de bienes; a excepción de los bienes recibidos al celebrar el contrato que antes se han mencionado, en el mismo buen estado en que lo recibió al tiempo de celebrar el contrato.
TERCERO: En pagarle como daños y perjuicios por todo el tiempo que ha usado y disfrutado el objeto del contrato de arrendamiento sin pagar su canon, una suma igual a lo convenido como pago de canon de arrendamiento mensual, o sea la suma Bs. 600.000,00, mensuales, que multiplicados por tres (3) meses nos da la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00).
CUARTO: En pagar igualmente como daños y perjuicios por todo el tiempo que continúe usando y disfrutando el objeto del contrato de arrendamiento desde el mes de de agosto del presente año 2007 en adelante, hasta la entrega definitiva del inmueble a satisfacción de mis representados, una suma igual al canon de arrendamiento, o la prorrata por menor tiempo.
SEXTO(sic): En pagar todo lo que se siguiere causando por mensualidades de condominio, desde el mes de septiembre del año 2007 inclusive en adelante, y hasta la desocupación y entrega del inmueble a satisfacción de mis representados…”
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, y estimó la misma en la suma de CUATRO MILLONES CINCO MIL CUATRO BOLÍVARES (4.005.004,00), CUATRO MIL CINCO BOLÍVARES (BS. 4.005,00)
Por otro lado, se observa de las actas que la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda propuesta, opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación al fondo de la demanda, y propuso reconvención, ello, bajo los siguientes términos:
En lo que se refiere a la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal advierte, que analizará los alegatos realizados como punto previo al fondo del presente asunto.
En lo que respecta al fondo de la demanda planteada, la representación judicial de la demandada, señaló lo siguiente:
Que reconocía la existencia de la relación arrendaticia a que se contraía este asunto, sobre el inmueble identificado en autos, desde el día primero (1°) de julio de dos mil uno (2001), conforme al contrato autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha dieciséis (16) de agosto de do mil dos (2.002), bajo el N° 22, Tomo 44 de los libros respectivos.
Que admitía que el canon de arrendamiento se había fijado en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) mensuales, hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS.450,00), y que dicho monto luego había sido incrementado a partir del primero (1°) de julio de dos mil cuatro (2.004) en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mensuales hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 550,00), y posteriormente desde el primero (1°) de julio de dos mil cinco (2.005) a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600.000,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00).
Que negaba, rechazaba y contradecía, tanto los hechos no reconocidos expresamente, como el derecho invocado en el libelo de demanda.
Que negaba, rechazaba y contradecía que su mandante hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto del año dos mil siete (2.007) a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.00,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00), toda vez que se había efectuado el pago de las mencionadas mensualidades mediante depósito en las cuentas corrientes de los demandantes, de la siguiente manera: junio y julio de dos mil siete (2007) en la cuenta corriente distinguida con el Nº 0108-0013-79-0100019389 del Banco Provincial, cuyo titular era la codemandante MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR y, los meses de agosto y septiembre de dos mil siete (2007) en la cuenta corriente discriminada con el Nº 1033045039 cuyo titular era el codemandante LEO VENANCIO AULAR JURADO.
Que negaba, rechazaba y contradecía por no ser totalmente ciertos los hechos señalados por la parte demandante, respecto a que su mandante había dejado de pagar las cuotas de condominio de los meses de mayo de do mil seis (2006) hasta junio de dos mil siete (2007), toda vez que su mandante había suscrito un convenio de pago con la sociedad mercantil HABITACASA, la cual se encargaba de la administración del condominio del Conjunto Residencial “Juan Pablo II”; que dicho convenio lo había venido cumpliendo a cabalidad, por lo que no podía la parte demandante alegar la falta de pago de las cuotas de condominio ya que no existía incumplimiento de su parte del mencionado convenimiento.
Que reconocía que el canon de arrendamiento inicial había sido incrementado conforme lo expuesto, a cuyo incremento había accedido su representado por miedo a represalias, aunque desde el año dos mil dos (2002), existía un Decreto Presidencial que había congelado los montos de las pensiones arrendaticias encontrándose prorrogado por otro Decreto de igual rango.
Que desde el primero (1º) de julio de dos mil cuatro (2004), se había incrementado a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mensuales, hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 550,00) cobrando ilegalmente los arrendadores CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, hoy CIEN BOLÍVARES (100,00), los cuales habían sido pagados hasta el día primero (1º) de junio de dos mil cinco (2005), arrojando un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), hoy MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.200,00) recibidos ilegalmente en exceso por parte de los arrendadores durante doce (12) meses.
Que desde el primero (1º) de julio de dos mil cinco (2005) hasta agosto de dos mil siete (2007), había sido incrementado el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 600.00,00), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (600,00), alegando que cobraron ilegalmente los arrendadores CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 150,00) en los últimos veinticinco (25) meses, dando un total de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.750.000,00), hoy TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 3.750,00)
Que su mandante había pagado en total un exceso de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.950.000,00), hoy CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 4.950,00).
Que por ello, solicitaba que se desechara la demanda intentada en contra de su defendida por infundada y temeraria.
Igualmente, la representación judicial de la parte demandada, propuso reconvención contra la accionante, bajo las siguientes premisas:
Que su mandante era inquilina de un (1) inmueble identificado, constituido por (1) un apartamento distinguido con el N° 2-A19 ubicado en el piso tres (3) de las Residencias “Parque III”, Urbanización “Juan Pablo Segundo”, Montalbán, del Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día primero (1º) de julio de dos mil uno (2001), mediante contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, anotado bajo el Nº 57, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría.
Que el canon de arrendamiento en principio, había sido pactado en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) mensuales, hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 450,00) y que luego se había incrementado a partir del primero (1º) de julio de do mil cuatro (2004) a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mensuales, hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00) siendo aumentado nuevamente desde el primero (1º) de julio de dos mil cinco (2005), hasta la fecha de la interposición de la demanda, en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) pese a que existía una prohibición de hacerlo según el Decreto Presidencial de congelación de alquileres del año do mil dos (2002) y vigente por prórrogas del mismo.
Que desde el primero (1º) de julio de dos mil cuatro (2004), por el señalado incremento a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mensuales, hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,00 los arrendadores habían cobrado ilegalmente CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000, 00) mensuales, hoy CIEN BOLÍVARES (Bs.100,00) los cuales habían sido pagados hasta el primero (1º) de junio de dos mil cinco (2005), ascendiendo a la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 1.200.000,00) por un periodo de doce (12) meses, hoy MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.200,00)
Que desde el primero (1º) de julio de dos mil cinco (2005), hasta el mes de agosto de dos mil siete (2007) se había incrementado el canon de arrendamiento a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00), cobrando en exceso e ilegalmente los arrendadores, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) pos los últimos veinticinco (25) meses sumando un total de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.750.000,00), hoy TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.750,00)
Que su defendido había pagado en exceso, la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.950.000,00), hoy CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.950,00).
Que con vista a lo expuesto reconvenía a los demandantes, ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR para que convinieran o en su defecto fueran condenados a:
“…PRIMERO: Para el supuesto negado en el que este Tribunal de instancia considere que existe falta de pago, por parte de mi persona de los cánones y cuotas de condominio demandados como insolutos y los cuales hacen según lo señalado en la demanda la cantidad de CUATRO MILLONES CINCO MIL CUATRO BOLÍVARES (Bs. 4.005.004,00) se compense la(sic) supuestas deudas, con el monto del excedente por concepto de canon de arrendamiento por mi pagado, previo descuento de los montos pagados por concepto de condominio con vista al convenio de pago por mi suscrito con la administradora y se me reintegre el saldo a favor, declarándose la solvencia de los pagos de cánones de arrendamiento y cuotas de condominio.
SEGUNDO: Para el supuesto por mi esperado, en el que este Tribunal de instancia considere que no existe falta de pago, por parte de mi persona de los cánones y las cuotas de condominio demandados como insolutos, solicito que se condene a la parte demandante reconvenida al reintegro o repetición del excedente que he pagado por concepto de canon de arrendamiento, el cual asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.950.000,00)…”
Por último, fundamentó su reconvención en los artículos 35 y Título VIII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó la misma en la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 4.950.000,00), hoy CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 4.950,00)
En este hilo argumentativo, se aprecia que la parte actora-reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta en su contra en la oportunidad prevista y a tales fines, indicó:
Que rechazaba y contradecía en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho, la reconvención planteada por la demandada y señalaba que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, había confesado expresamente, que el canon de arrendamiento inicialmente había sido pactado en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), así como que los contratantes habían acordado ajustes en dicho canon de arrendamiento, quedando de esta forma probado lo señalado en el libelo de demanda al respecto.
Que en la reconvención propuesta, se pretendía que la parte actora conviniera en que tales acuerdos de ajuste del canon de arrendamiento habían sido realizados por presión injusta e indebida de parte de su representado, lo que rechazaba y negaba por ser falso, alegando que correspondía a quien alega ese hecho, su probanza conforme a la ley.
Que según los alegatos de la parte demandada, los cuales constaban en autos, concluía que se encontraba plenamente probada la confesión por parte de ésta.
Que en relación al precio de arrendamiento hubo un acuerdo entre las partes en cuanto al ajuste progresivo que se hizo sobre el mismo.
Que tampoco constaba en autos, que el inmueble objeto, hubiese sido regulado conforme al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que al no estar regulado no era procedente la acción de reintegro prevista en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esa acción solo procedía cuando se violaba el monto de regulación establecido por el organismo competente y se cobraba uno mayor a esa fijación.
Señaló que los pedimentos realizados por la demandada reconviniente, eran contrarios a derecho como había quedado evidenciado y por ello, solicitaba que se declarara sin lugar la reconvención propuesta.
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA
OPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este Sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto previo:
Observa este Juzgado Superior que tal como fue señalado anteriormente la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda, alegó, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, bajo los siguientes argumentos:
“…Revisada concienzudamente el escrito de demanda intentado por la parte accionante se constata que ésta no señala cual es la acción intentada en su escrito de demanda, toda vez la materia arrendaticia la cual es de carácter especial, se encuentra legislada en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual contiene en su articulado las diferentes acciones que pueden ser propuestas a los fines de dirimir las controversias derivadas de las elaciones arrendaticias. En este orden de ideas, se constata que la parte actora solicita en su petitorio la “desocupación” del inmueble arrendado, lo cual era una acción contenida en el Decreto Legislativo Sobre Desalojos de Vivienda la cual fue precisamente derogada por la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que la acción de “DESALOJO” para los contratos a tiempo indeterminado y la de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO” para aquellos contratos con determinación de tiempo, siendo en el caso que la desocupación del bien inmueble es la consecuencia directa de declararse con lugar cualquiera de las acciones anteriormente señalada y contemplada en la normativa especial y vigente.
En este orden de ideas, la parte actora fundamente su acción en las normas ordinarias y de carácter general, contenidas en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, referidas a términos generales, al incumplimiento en los contratos bilaterales, no pudiéndose considerar como normas que contemplen por sí solas la acción regulada en la materia especial, ni mucho menos considerar la existencia de una acción de “DESOCUPACIÓN” por regulación o por vía de los artículos mencionados, existiendo una prohibición de Ley, respecto a la incoación de una acción derogada por Ley especial.
En consecuencia, no existiendo una acción expresamente señalada por el accionante, en su escrito libelar y no existiendo una acción denominada “DESOCUPACIÓN”, solicito a este honorable Tribunal, se sirva desechar la demanda intentada la cual no debió ser admitida como una acción de desalojo no alegada expresamente por el actor…”
Por su parte, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito de contradicción en el cual indicó textualmente, lo siguiente:
“…en cuanto al primer supuesto, debemos tener en cuenta que se trata de acciones posibles, en donde la Ley en forma expresa, clara y terminante, niega su procedencia. En este caso podemos citar a titulo de ejemplo, una acción en la cual se pretenda que se condene a Estado al pago de costas procesales. El hecho de que se establezca que el Estado estará siempre exonerado de costas, hace inadmisible toda acción que pretenda lo contrario, de conformidad con lo pautado en el artículo 346 ordinal11 del Código de Procedimiento Civil.
En el segundo supuesto, se trata de acciones que la Ley determina por causales pueden ser intentadas. A título de ejemplo citamos el juicio de divorcio. Esto solo es posible accionarlo por las causales expresamente determinadas por la Ley, nunca por ninguna otra causal que a bien tenga alegar el demandante.
En base a lo anterior, la misma debe ser declarada sin lugar.
No obstante haber quedado señalada la improcedencia de la cuestión previa opuesta señalo:
El artículo 4 del Código Civil dispone: …omissis…
Deducimos que el artículo citado establece, que en primer lugar debe tomarse en cuenta el significado propio de las palabra.en este sentido debemos establecer cual es el significado de las palabras “DESALOJAR” y “DESOCUPAR”.
…omissis…
Como vemos del significado señalado, tomado del Diccionario de la Real Academia (DRAE), ambas palabras tiene el mismo significado.
Por lo señalado y con fundamento a lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil, considero que la cuestión previa opuesta; en caso de que fuera procedente oponerla, tampoco debería ser apreciada o declarada con lugar, ya que, conforme a la semántica ambas palabras tienen un igual significado. En todo caso, es una forma majadera de fundamentar una cuestión previa.
Por lo expuesto rechazo y contradigo la cuestión previa opuesta y pido se declare sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley…”
Sobre este particular, el Tribunal de la causa al momento de emitir el fallo recurrido, decidió lo siguiente:
“…En relación a esta cuestión previa, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; al respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, señala:
“...Sólo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada” (omissis) “Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la ley, cuyo lapso en casación se ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.” (...) “También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda... En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.
Analizado el libelo de demanda, de acuerdo con lo alegado por la parte demandante, la Juez de este Tribunal en aplicación del principio iure novit cuariae determina que la acción ejercida es la de desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago del canon de arrendamiento, la cual no es contraria a derecho; por el contrario, está prevista como una causal taxativa en el literal “a” del el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aplicable al presente caso para el momento en que se presentó la demanda y tramitó este proceso; y que las normas señaladas como fundamento de la demanda, artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil no están prohibidas para los casos de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo alega la parte demandada cuestionante, toda vez que constituyen normas generales de la teoría de las obligaciones y los contratos bilaterales, como lo es el contrato de arrendamiento, independiente de su naturaleza, sea a tiempo determinado o indeterminado; sin dejar de resaltar que precisamente por el principio iure novit cuariae, de acuerdo con los hechos alegados por las partes el Juez aplica el Derecho; lo que trae como consecuencia que este Tribunal considere que la presente cuestión previa no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Precisado lo anterior, este Tribunal observa:
Con respecto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia No. 0776 del dieciocho (18) de mayo de dos mil uno (2.001), con Ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, (Exp. No.00-2055), estableció los lineamientos generales para considerar inadmisible una acción, así:
“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.
El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).
Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.
4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:
a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente).
b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.
Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.
5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.
Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.
Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.
6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.
De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de las situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.
7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente…”
En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 00353 de fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil dos (2002), expediente N° 15121, con Ponencia de la Magistrado Dra. YOLANDA JAIMES GUERRERO, interpretó los supuestos de la cuestión previa examinada, así:
“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca -expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que -en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley.
(...omissis…)
el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”
Igualmente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del diez (10) de julio de dos mil ocho (2008), dictada en el expediente N° 2007- 000553, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, dejó sentado lo siguiente:
“…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...”
En atención a los criterios establecidos por nuestro Máximo Tribunal, en torno a este tema, los cuales esta Alzada acoge, el elemento común para considerar prohibida la acción, es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio.
Ahora bien, luego de revisado el libelo de la demanda que da inicio a estas actuaciones, se aprecia que el caso bajo estudio, trata indefectiblemente de una demanda de desalojo de un inmueble dado en arrendamiento cuyo uso se refiere a vivienda, fundamentada en la falta de pago del arrendatario, la cual por encontrarse prevista en el literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, norma vigente para el momento de la interposición de la presente causa, no resulta contraria a ninguna disposición legal.
De manera pues, que al no evidenciarse que la acción pretendida por los demandantes, encuentre dentro del marco normativo, prohibición expresa que no admita o impida su proposición, ni mucho menos, que se encuentren elementos de alteración o que atenten contra el orden público y las buenas costumbres, puesto que, como ya se ha explicado, para que la prohibición opere, debe provenir de la ley, y no de la doctrina, de la jurisprudencia o de cualquier otra fuente y aquí no se ha invocado, ni existe precepto legal alguno que pudiera entenderse como causal de prohibición, siendo la finalidad de la cuestión previa opuesta la de impedir la entrada de la demanda en el juicio, independientemente de que exista o no el derecho alegado, que es cuestión de fondo, por lo cual, a falta de norma legal expresa que impida la contención sobre el asunto sometido a la consideración de este Tribunal, se concluye, que la cuestión previa antes referida, resulta improcedente, por lo cual, debe ser declarada SIN LUGAR. Así se establece.
-VI-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Resuelto el anterior punto previo, pasa este sentenciador a decidir la demanda propuesta, así como la reconvención planteada en el proceso, en los siguientes términos:
En sentencia de fecha diecisiete (17) de julio de dos mil diecisiete (2017), el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada y CON LUGAR la reconvención propuesta, de la siguiente manera:
“…Para resolver el Tribunal observa:
La parte actora alegó en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada, dicho contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre el inmueble constituido por un apartamento N° 2-A19, ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en un principio el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales, monto que posteriormente de mutuo acuerdo ajustaron dos veces; el primero a partir del mes de Julio de 2.004 por la cantidad de quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales y, el segundo a partir del mes de Julio de 2.005 por seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00) mensuales.
Estas afirmaciones de la parte demandante reconvenida fueron expresamente admitidas por la parte demandada reconviniente; empero, sostiene que esos incrementos pagados sobre el monto inicial convenido del canon, se le debe reintegrar por ser contrarios a lo establecido en el Decreto Presidencial que prohíbe el aumento de las pensiones de arrendamiento. Lo cual contradice la demandante reconvenida alegando que ese Decreto es aplicable a los montos máximos fijados como regulación del canon de arrendamiento por el Organismo competente, lo que no es aplicable al presente caso, toda vez que no consta en este proceso que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado haya sido regulado.
Al respecto, el Decreto Nº 2.304 de fecha 5 de Febrero de 2003 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial Nº 37.626 del 6 de Febrero, mediante el cual el Presidente en Consejo de Ministros declaró como bienes y servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda entre otros rubros. En su artículo 1º declara bienes de primera necesidad a los que se enumeran a continuación y en su literal D, señala los servicios y entre ellos en el numeral 2 de este literal a los alquileres de viviendas. El artículo 2º indica que es competente el Ministerio de Industria y Comercio para proceder a la fijación de los precios. El artículo 3º dispone que los precios vigentes para el momento de dictarse este Decreto quedarán vigentes hasta tanto el Ministerio del ramo, junto con el de Producción y Comercio den sus disposiciones al respecto. El artículo 7º encarga de la ejecución del Decreto al mismo Ministro de Producción y Comercio; y son justamente estos artículos, literales y numerales los que posteriormente sirven de basamento a los Resueltos de congelación de alquileres.
El Ejecutivo fundamentó esa decisión en el Artículo 320 de la Constitución, que dice textualmente en su primera parte:
“El Estado debe promover y defender la estabilidad económica, evitar la vulnerabilidad de la economía y velar por la estabilidad monetaria y de precios, para asegurar el bienestar social.”
Y también en los artículos 4º y 5º de la vigente para ese momento, Ley de Protección al Consumidor, los cuales establecían:
“Artículo 4º: A los efectos de esta Ley, se consideran bienes y servicios de primera necesidad aquellos que por ser esenciales e indispensables para la población determine expresamente, mediante decreto, el Presidente de la República en Consejo de Ministros.”
“Artículo 5º: Cuando las circunstancias económicas y sociales así lo requieran, a fin de garantizar el bienestar de la población y evitar distorsiones en la economía, el Ejecutivo Nacional, podrá dictar las medidas necesarias, en todo o en parte del territorio nacional, destinadas a evitar el alza indebida de los precios de bienes y las tarifas de servicios declarados o no de primera necesidad.
Posteriormente, las Resoluciones Nº 058 y 036 del 4 de Abril de 2003 emanadas de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicadas en la Gaceta Oficial Nº 37.667 del 8 de Abril de 2003, con vigencia de un año a partir de su publicación en la Gaceta Oficial, fijó los alquileres en el monto que estaban para el 30 de Noviembre de 2002. Esta Resolución congeló el monto de los alquileres de todas las viviendas, es decir, de aquellas que antes del Resuelto estaban sometidas a regulación y las que estaban exentas de regulación, las viviendas de lujo, es decir todas las viviendas. La segunda disposición de este Resuelto fue suspender los efectos de las fijaciones futuras de alquileres regulados, es decir mantener suspendidos, en principio por un año, los efectos de las Resoluciones de regulación que dictara el organismo competente, es decir la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. La tercera disposición fue someter a la congelación de alquileres, no solamente a los inmuebles que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estaban sometidos a regulación, los construidos con anterioridad al 2 de Enero de 1987, sino todos los inmuebles por el hecho de estar destinados a vivienda, así como también los cánones de arrendamiento de viviendas que por su valor, estaban exentas de regulación.
Las Resoluciones Nº 152 y 046 de los mismos Ministerios, dictadas el 18 de Mayo de 2004 y publicadas en la Gaceta Oficial Nº 37.941 al día siguiente. Su contenido es el mismo de la anterior Resolución. Mantuvo la congelación del monto de los alquileres de inmuebles destinados a vivienda; tuvo una vigencia de seis (6) meses contados a partir de su publicación en la Gaceta Oficial; y así sucesivamente el Ejecutivo Nacional mantuvo la medida de congelación de alquileres de viviendas contenida en estas Resoluciones conjuntas, al considerar que constituye una obligación del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios con vista a la declaratoria del alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad; hasta que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante un comunicado del día 19 de Octubre de 2.012, hizo del conocimiento público en general que la congelación de los alquileres de vivienda que se venía prorrogando desde el año 2003, no sería prorrogada; que solamente se podrán aplicar los ajustes de los alquileres que dicte esa Superintendencia y que esa decisión no produce la liberación de los mismos que se mantenían desde el 30 de Noviembre de 2.002, ya que sus modificaciones deben hacerse de acuerdo con la base de cálculos de los alquileres que contiene la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, facultad ésta a cargo de la SUNAVI como ente rector de esa Ley promulgada el 12 de Noviembre de 2.011.
Ahora bien, en el caso subiudice el Tribunal observa que la parte actora alegó en el libelo de demanda y la parte demandada lo admitió en la contestación, que desde el 1° de Julio de 2.002 ambos mantienen una relación de arrendamiento sobre un inmueble destinado a vivienda identificado como apartamento N° 2-A19 ubicado en el piso 3 de las Residencias Parque III, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán Municipio Libertador del Distrito Capital; según contrato otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 16 de Agosto de 2.002, bajo el N° 22, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya vigencia fue determinada en un año que se cumplió el 1° de Julio de 2.003 convirtiéndose a tiempo indeterminado ya que se verificó su reconducción tácita; para ese primer año de la relación arrendaticia, el canon de arrendamiento lo establecieron en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales ; vale decir, que para el 30 de Noviembre de 2.002 cuando entró en vigencia la congelación del monto de los alquileres, el canon estaba fijado en Bs. 450,00, de acuerdo con lo dispuesto en las Resoluciones del Ejecutivo Nacional anteriormente analizadas, lo que trae como consecuencia que los ajuste del canon que ambas partes convinieron quedaron en suspenso hasta Octubre del año 2.012 cuando la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, hizo del conocimiento público que la congelación de los alquileres de vivienda que se venía prorrogando desde el año 2003, no sería prorrogada; que solamente se podrán aplicar los ajustes de los alquileres que dicte esa Superintendencia y que esa decisión no produce la liberación de los mismos que se mantenían desde el 30 de Noviembre de 2.002, ya que sus modificaciones deben hacerse de acuerdo con la base de cálculos de los alquileres que contiene la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, facultad ésta a cargo de la SUNAVI como ente rector de esa Ley promulgada el 12 de Noviembre de 2.011. Vale decir, que los ajustes del monto del canon convenido en el contrato celebrado entre las partes quedaron en suspenso sin poder aplicarse, por lo que su pago no podía ser exigido por el arrendador ni el arrendatario obligado a pagar esos ajustes, únicamente el monto vigente al 30 de Noviembre de 2.002 y que sin lugar a dudas está vigente al día de hoy dada la naturaleza de orden público con el que lo ha revestido la legislación. Así se declara.
Siguiendo este orden de ideas, al encontrarse entonces el canon convenido congelado en Bs. 450,00, las cantidades pagadas que exceden ese monto pueden ser repetidas por el arrendatario como así efectivamente lo hizo en su reconvención. Al respecto, se observa que desde el 1º de julio de 2004 el señalado incremento a quinientos cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) mensuales es equivalente a cien Bolívares (Bs. 100,00) cada mes por encima de aquel, hasta el 1º de junio de 2005, lo que suma un total de un millón doscientos mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) en un periodo de doce meses. Así se declara.
Que desde el 1º de julio de 2005 hasta el mes de agosto de 2007 el señalado incremento del canon de arrendamiento a seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales es equivalente a ciento cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) mensuales por encima de aquel, por veinticinco meses arroja tres mil setecientos cincuenta Bolívares (Bs. 3.750,00), que sumados a los Bs. 1.200,00 del año anterior, arroja un gran total de cuatro mil novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 4.950,00). Así se declara.
La parte actora reconvenida alega que la parte demandada reconviniente pagó el canon convenido en el contrato y sus ajustes hasta el mes de Mayo de 2.007 y que dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los mese de Junio, Julio y Agosto de 2.007 a razón de Bs. 600,00 mensuales; mientras que la parte demandada reconviniente se excepcionó diciendo que si ha pagado esos meses que demanda como no pagados y que el pago lo ha hecho por encima de la cantidad del canon que fue congelado por el Ejecutivo Nacional; lo que trae como consecuencia que este Tribunal entre a analizar las pruebas aportadas al proceso por la demandada reconviniente para demostrar el pago de esos meses y el exceso del mismo, a través de cuatro copias al carbón de planillas de depósitos bancarios que cursan a los folios 42 al 45; iinstrumentos éstos que contienen signos probatorios que hacen presumir que emanan de las entidades bancarias, y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9, por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas que dan certeza de su autenticidad. Así se declara.
De dos de los instrumentos subexamine ha quedado demostrado que la parte demandada reconviniente depositó en la cuenta corriente N° 0108-0013-79-0100019389 del Banco Provincial a favor de la codemandante reconvenida, ciudadana Maritza Salazar de Aular, la cantidad de seiscientos Bolívares (Bs. 600,00 los días 18 de Junio de 2.007 y 23 de Julio de 2.007; lo que guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº SU-SSNP/S-OF/2008/3441 librado del Sector Organismos Oficiales Sub unidad de Servicios y S.N.P., del Banco Provincial; instrumento ésto que constituye igualmente un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emana de esa entidad bancaria por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario ya citado del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
Igualmente quedó demostrado con los otros dos instrumentos subexamine, que la parte demandada reconviniente depositó en la cuenta corriente N° 1033045039 del Banco Mercantil a favor del codemandante reconvenido, ciudadano Aular Jurado, la cantidad de seiscientos Bolívares (Bs. 600,00 los días 23 de Agosto de 2.007 y 14 de Septiembre de 2.014; lo que guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº 41368 librado el 9 de Septiembre de 2.009 por la Gerencia Legal de Asesoría del Banco Mercantil; instrumento ésto que constituye igualmente un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emana de esa entidad bancaria por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por todas las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario ya citado del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; el cual no fue impugnado por la parte contra quien fue opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
Del análisis realizado a las alegaciones de las partes y de las pruebas analizadas y valoradas, este Tribunal considera que efectivamente la parte demandada reconviniente demostró que si pago la cantidad de cuatro mil novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 4.950,00) por encima del canon de arrendamiento convenido por las partes y congelado por el Ejecutivo Nacional; lo que trae como consecuencia que la parte actora reconvenida sea condenada a reintegrarle a la demandada dicha cantidad por concepto de sobre alquileres cobrados ilegalmente desde el 1° de Julio de 2.004 a Agosto de 2.007; por lo tanto, se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento que demanda la parte actora como causal del desalojo del inmueble arrendado. Así se decide.
Por todos los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que la reconvención propuesta por la parte demandada debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
DE LA DEMANDA
La parte actora alegó en el libelo de demandada que la parte demandada dejó de pagar las pensiones de arrendamiento convenidas en el contrato de arrendamiento, correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.007, afirmaciones fueron rechazadas por la parte demandada alegando el pago inclusive con sobre alquileres razón por la que reconvino, reconvención ésta que prosperó de acuerdo con la decisión que antecede; de tal manera que la petición de la demandante en cuanto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento citadas ut supra, debe ser desechada y así debe ser declarado.
En cuanto al incumplimiento de la parte demandada reconviniente de la obligación contractual de pagar las planillas de condominio del inmueble arrendado, el Tribunal observa que la demandante reconvenida produjo junto con el libelo de demanda, copia simple del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16 de Agosto de 2.002, bajo el número 22, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; celebrado entre los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente como arrendadores y la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-13.852.360; con el carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento situado en la Urbanización Juan Pablo Segundo, Residencias Parque III, piso 3, apto 2-A 19, Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; dicho instrumento constituye copia de un documento público, que puede ser traída al proceso según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, se tiene como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Del documento subexamine, además de haber quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia entre las partes, ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, como arrendadores y, la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, como arrendataria; lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso. También quedó demostrada la obligación de la arrendataria de pagar las planillas de condominio del inmueble arrendado, según su cláusula cuarta, lo cual tampoco es un hecho controvertido.
Ante esas afirmaciones de la parte demandante reconvenida, la parte demandada reconviniente en su contestación admitió que adquirió esa obligación, más sin embargo se excepcionó diciendo que no debía pago por ese concepto ya que había celebrado un convenio de pago que había cumplido a cabalidad y para demostrar su exceptio promovió la prueba de informe requerido a la empresa que administra el condominio del inmueble HABITACASA; la que se evacuó a través de oficio que cursa al folio 74, que confirma todas las afirmaciones que al respecto hizo la parte demandada reconviniente y que guarda relación con el convenio de pago suscrito por esa empresa administradora y la demandada, el cual consignó en original junto con la contestación de la demanda y que cursa a los folios 52 y 53. Así se decide.
La parte actora para demostrar que la demandada no había cumplido esa obligación de pagar los gastos de condominio convenidos en el contrato, acompañó al libelo de demanda de copia simple de un estado de cuenta, sin identificar quien lo emitió, y sin estar suscrito por la persona obligada ni por el emisor; razón por la cual este Tribunal considera que esta prueba debe ser desechada con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Del mismo modo la parte actora produjo junto con el libelo notificación original solicitada por los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fue practicada el día 29 de junio de 2007, en la cual esa Notaría dejó constancia de haberse trasladado y que se constituyó en la Urbanización Juan Pablo Segundo Residencia Parque III, piso 3 apartamento 2-A 19 Montalbán del Distrito Capital, a los fines de notificar a la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.852.360, y que al no encontrar a persona alguna en el inmueble dejó la notificación pegada en la puerta y pasó un ejemplar por debajo de la puerta. Dicho instrumento un documento público, que al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto adquirió en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Con el documento quedó plenamente demostrado que los codemandantes reconvenidos le notificaron a la demandada reconvincente que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos no sería renovado, lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso. Así se decide.
OTRAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
Igualmente la parte actora reconvenida aportó al proceso los siguientes documentos:
1.- una misiva de fecha 13 de abril 2009, la cual cursa al folio 83 del presente expediente, suscrita por el Dr. Diego Esposito dirigida al ciudadano Leo Venancio Aular Jurado; dicho documento constituye un documento privado que emana de un tercero que no es parte en este proceso ni causante de las mismas, que no fue ratificada con la prueba testimonial tal y como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se desecha según lo prevé el artículo 509 eiusdem. Así se decide.
2.- Copia simple de documento registrado por ante la oficina del Registro Público, Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 2080, folio 4.465, de fecha 29 de marzo de 2.000; documento que constituye reproducción fostostática simple de un documento público, que puede ser traída al proceso según lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, se tiene como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del documento subexamine, ha quedado plenamente demostrada la propiedad del inmueble arrendado; lo cual no constituye un hecho controvertido en este proceso, sin embargo, fue aportado en cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto N° 31 dictado el 5 de Marzo de 2.009 por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, publicado ese mismo día en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador N° 3119-2. Así se decide.
3.- Certificado de solvencia municipal y aseo urbano, estados de cuenta de impuesto municipal del derecho de frente del inmueble librada por SUMAT de la Alcaldía de Caracas y, original de cédula catastral código 01-01-12-U01-001-006-001-003-003-019, emitida por la Alcaldía de Caracas; los cuales constituyen documentos que se asimilan al documento público; que al no haber sido tachados ni impugnados en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestos, adquiriendo el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Los documentos subexamine fueron aportados al proceso en cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto N° 31 dictado el 5 de Marzo de 2.009 por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, publicado ese mismo día en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador N° 3119-2. Así se decide.
4.- Misiva de fecha 10 de febrero 2010 dirigida al codemandante reconvenido, Leo Venancio Aular Jurado por el Dr. Diego Esposito, Abogado del Departamento Legal de Habitacasa C.A. y estado de cuenta de propietario librado por Habitacasa C.A. de los meses pendientes por pagar por concepto de condominio del inmueble arrendado desde el 1-2-2.009 al 28-2-2.010, lo cual cursa a los folios 117 y 118 del presente expediente; dichos documentos constituyen documentos privados que emanas de terceros que no son parte en este proceso ni causantes de las mismas, que no fueron ratificados con la prueba testimonial tal y como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se desecha según lo prevé el artículo 509 eiusdem. Así se decide.
OTRAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
2.- Original de convenio de pago, suscrito por la ciudadana Melania Rivero de Arteta, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.327.417 y el Dr. Diego Esposito del Departamento Legal I del Escritorio Jurídico Vásquez, Hernández y Asociados; lo cual guarda relación con la prueba de informe evacuada a través de oficio Nº 1046-07 que cursa al folio 64, recibido en este Tribunal el 6 de diciembre de 2007 proveniente de la Administradora HABITACASA; instrumento éste que constituye también un documento privado que contiene signos probatorios que hacen presumir que emanan de esa administradora por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por las personas que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; los cuales no fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se declara.
De los documentos subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada reconviniente realizó el convenio de pago del condominio con la administradora de las planillas de los meses de Mayo de 2.007 hasta Agosto de 2.007; que ha cumplido a cabalidad ese convenio y que está solvente en el pago de las planillas de condominio correspondientes a los meses de Mayo a Octubre de 2.006. Así se decide.
3.- Originales y copias simples de cinco (5) facturas de condominio libradas por la Administradora HABITACASA, correspondiente a los meses de mayo, junio, agosto, septiembre y octubre de 2.006; los cuales constituyen documentos privados que contienen signos probatorios que hacen presumir que emanan de esa administradora por cuanto contienen los símbolos de dicha empresa reconocidos comúnmente por las personas, que dan certeza de su autenticidad y que pueden considerarse como documentos tarjas, siguiendo el criterio doctrinario del Dr. Jesús E. Cabrera, expuesto en la Revista de Derecho Probatorio Nº 9; los cuales no fueron impugnados por la parte contra quien fueron opuestos en la oportunidad procesal correspondiente, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
De los documentos subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada reconvincente pagó a la administradora las planillas de condominio del inmueble arrendado, correspondientes a los meses de mayo hasta octubre de 2.006. Así se decide.
4.- En cuanto a las planillas de depósitos bancarios aportados por la parte demandada reconviniente el 20 de Abril del presente año, que cursan a los folios 179, 180 y 182, relacionados con depósitos efectuados en el Banco Mercantil a favor del codemandante y de HABITACASA C.A., a los fines de demostrar que durante todo el proceso ha cumplido con el pago de las pensiones de arrendamiento y de condominio del inmueble arrendado; el Tribunal observa que están vinculados con hechos nuevos no alegados en el proceso toda vez que la falta de pago alegada como causal de desalojo es correspondiente a los meses desde Junio, Julio y Agosto de 2.007 cuyo pago ya fue valorado y apreciado anteriormente en este fallo, lo que produce su impertinencia, aunado al hecho cierto de su extemporaneidad por cuanto la causa para ese momento ya se encontraba en estado de publicar la sentencia definitiva; razones por las cuales se desechan y no se entran a analizar de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes así como de las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes alegada por la demandante reconvenida y admitida por la demandada reconviniente; por lo tanto, al presente caso se hacen aplicables las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil y 34 literal “a” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (vigente para el momento en que se presentó la demanda y se tramitó el proceso), que disponen:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales… omissis…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento en que se presentó la demanda y se tramitó el proceso:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Hoy, las causales de desalojo de inmuebles destinados a vivienda se encuentran reguladas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el que se prevé también como causal del desalojo la falta de pago de las pensiones de arrendamiento, pero de cuatro (4) meses.
En el caso subiudice se observa que la parte demandada reconviniente demostró que está solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y de las planillas de condominio (cuyo incumplimiento no es causal de desalojo) del inmueble arrendado, señaladas en el libelo de demanda como no pagadas por la demandante reconvenida tal y como lo exigen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante no sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran por esta Juzgadora los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil, el Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide….”
Contra dicha decisión, el abogado ANGEL FERMIN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ejerció recurso de apelación, el cual se encuentra sometido al conocimiento de esta Alzada. A tal efecto, pasa este Tribunal a resolver primeramente la demanda de desalojo propuesta, de la siguiente forma:
La representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, pretende el desalojo y la consecuente entrega del inmueble que ocupaba como inquilina la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, constituido por (1) un apartamento distinguido con el N° 2-A19 ubicado en el piso tres (3) de las Residencias “Parque III”, Urbanización “Juan Pablo Segundo”, Montalbán, del Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el día primero (1º) de julio de dos mil uno (2001).
Fundamentó su demanda, en que la referida ciudadana había dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de dos mil siete (2007), así como las cuotas de condominio de los meses de mayo de dos mil seis (2006), hasta junio de dos mil siete (2007), que también se había obligado cancelar conforme al contrato de arrendamiento suscrito.
Por su parte la demandada, no desconoció la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, ni discutió que el contrato de arrendamiento se hubiese indeterminado en el tiempo producto de la tácita reconducción; no obstante, negó rechazó y contradijo que se encontrara insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento que se le demandaban por el inmueble arrendado, ya que según sus dichos, esos cánones de arrendamientos, habían sido depositados en las cuentas bancarias de los hoy demandantes.
Circunscrita como quedó la controversia en los términos antes señalados, pasa este sentenciador a valorar las pruebas producidas en el proceso y a resolver el fondo de lo debatido en los siguientes términos:
El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:
“”…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
Como se dijo antes, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal A del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma aplicable toda vez que se encontraba vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, el cual establece:
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que acrediten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
“En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el el artículo 26 de la Ley Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”
De la norma antes transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por cualquiera de las causales indicadas, se requiere la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito y que éste sea a tiempo indeterminado, en este caso concreto, fue aceptada la existencia de la relación contractual indeterminada que une a las partes, razón por la cual, debe verificar este Despacho, si efectivamente los hechos a que se refiere este asunto, encuadran con la causal de desalojo antes citada.
En ese sentido, observa este Juzgado Superior, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso, las siguientes pruebas:
1.- Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dieciséis (16) de agosto de dos mil dos (2.002), bajo el número 22, Tomo 44, de los Libros llevados por esa oficina; celebrado entre los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente como arrendadores y la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-13.852.360; con el carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento situado en la Urbanización Juan Pablo Segundo, Residencias Parque III, piso 3, apto 2-A 19, Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
En el presente caso, se aprecia que el referido documento no fue impugnado por la parte demandada- reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por el contrario como se apuntó en lo largo de este fallo, fue aceptada el trato arrendaticio al que alude, razón por la cual, al ser copia simple de un instrumento público se considera fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y, se le atribuye valor probatorio en lo que se refiere a la relación arrendaticia existente entre los demandantes, ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, como arrendadores, y la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, como arrendataria, sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia, arriba descrito. Así se declara.
En tal sentido, conforme a la cláusula primera del mismo, se considera demostrativo de que los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y YANET SALAZAR DE AULAR, dieron en arrendamiento a la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, un (1) inmueble de su propiedad, constituido por un (1) apartamento situado en la Urbanización Juan Pablo Segundo, Residencias Parque III, piso 3, apto 2-A 19, Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; asimismo, conforme a la cláusula tercera, se considera demostrativo de que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), mensuales, hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 450,00) durante la vigencia del mismo, para ser cancelados por mensualidades adelantadas durante los primeros cinco (5) días después de cada vencimiento mensual, quedando convenido igualmente, que de no ser cancelada la mensualidad dentro de dicho plazo, se establecería una multa del diez por ciento (10%) sobre el canon de arrendamiento por cada mes de atraso; y, conforme a la cláusula cuarta, se considera demostrativo de que lo ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, adquirió la obligación de pagar todos los servicios públicos y privados de que haga uso el inmueble como exceso de agua, electricidad, servicio de gas y condominio, copias de cuyos recibos debían ser entregados a los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y YANET SALAZAR DE AULAR, mensualmente junto al pago del canon de arrendamiento correspondiente. Así se establece.
2.- Copia simple de un estado de cuenta, sin identificar quien lo emitió, y sin estar suscrito por la persona obligada ni por el emisor.
En relación al anterior documento, aprecia este Tribunal, que el mismo se trata de una copia simple de un instrumento privado, cuya valoración no está prevista en el ordenamiento jurídico procesal, razón por la cual, debe ser desechada de este asunto. Así se establece.
3.- Notificación en original, solicitada por los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANETT SALAZAR DE AULAR, venezolanos, mayores de edad, casados, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.178.692 y V-2.765.809, respectivamente, ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital; observa este Tribunal, que la mencionada documental no fue tachada en su oportunidad legal por la parte contra la cual obra la misma, razón por la cual, se le atribuye valor probatorio de acuerdo con lo artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se declara.
En tal sentido, se considera demostrativa, que durante la evacuación de dicha notificación, la cual fue realizada el día veintinueve (29) de junio de dos mil siete (2007), esa Notaría dejó constancia de haberse trasladado y constituido en la Urbanización Juan Pablo Segundo Residencia Parque III, piso 3 apartamento 2-A 19 Montalbán del Distrito Capital, a los fines de notificar a la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.852.360, sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito a la fecha de su vencimiento; y, que al no encontrarse a persona alguna en el inmueble, se dejó dicha notificación pegada en la puerta y se pasó un ejemplar por debajo de la misma. Así se establece.
Consta igualmente de las actas, específicamente al folio ochenta dos (82), que en fecha veintitrés (23) de abril de dos mil nueve (2009), la representación judicial de la parte actora-reconvenida, consignó copia simple de carta fechada trece (13) de abril de ese mismo año, suscrita por el ciudadano DIEGO ESPOSITO, adscrito al escritorio jurídico VAZQUEZ, HERNÁNDEZ Y ASOCIADOS, dirigida al ciudadano LEO VENANCIO AULAR JURADO, en la cual se notificó sobre el atraso en relación al pago de condominio del Apartamento 2ª-19, de las Residencias Edificio Parque Tres.
En atención al anterior medio de prueba, aprecia esta Alzada, que el mismo se refiere a un documento privado emanado de un tercero que no fue parte en el presente juicio, que fue promovido fuera del lapso probatorio, motivo por el cual, mal puede este Tribunal proceder a su valoración. Así se establece.
Consta igualmente de las actas, que mediante diligencia suscrita en fecha cinco (5) de abril de dos mil diez (2010), cursante al folio ciento cuatro (104), la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, consignó documentales a los autos, en cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto N° 31 dictado el 5 de Marzo de 2.009 por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, publicado ese mismo día en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador N° 3119-2, según lo dispuesto en el fallo dictado por el Juzgado de la causa, en fecha siete (7) de diciembre de dos mil nueve (2009), cursante a los folios del ochenta y siete (87) al ciento dos (102), a saber: i) Copia simple de documento protocolizado en fecha veintinueve (29) de marzo del año dos mil (2000), ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), bajo el Nº 18, Tomo 27, a través del cual los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARTIZA YANET SALAZAR DE AULAR, dieron en venta al ciudadano RAMIRO ESPARRAGOZA ESPARRAGOZA, un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento situado en la Urbanización Juan Pablo Segundo, Residencias Parque III, piso 3, apto 2-A 19, Montalbán, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; ii) Instrumento poder conferido por el ciudadano RAMIRO ESPARRAGOZA ESPARRAGOZA, a los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARTIZA YANET SALAZAR DE AULAR, autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de marzo de dos mil siete (2007), para que sostuvieran, defendieran e hicieran valer sus derechos en intereses en relación al precitado inmueble; iii) Certificado de solvencia municipal y aseo urbano, estados de cuenta de impuesto municipal del derecho de frente del inmueble librada por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía de Caracas; y iv) Original de cédula catastral código 01-01-12-U01-001-006-001-003-003-019, emitida por la Alcaldía de Caracas.
En cuanto a las referidas documentales, aprecia este Tribunal, que las mismas comportan instrumentos públicos traídos en copias simples a los autos, las cuales no fueron impugnados en su oportunidad, razón por la cual se le otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la titularidad del inmueble objeto de la presente controversia, así como de la cualidad para actuar en la presente causa por parte de los demandantes, no obstante a que no fue un hecho controvertido la propiedad del mencionado inmueble, y que los mismos solo fueron consignados a los autos, a los fines de dar cumplimiento a la sentencia dictada por el A-quo, de fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil nueve (2009). Así se establece.
Se constata igualmente, que en esa misma oportunidad, el apoderado de la demandante-reconvenida, consignó marcado “D” (folios 117 y 118), carta de fecha diez (10) de febrero dos mil diez (2010), dirigida al ciudadano LEO VENANCIO AULAR JURADO suscrita por el ciudadano DIEGO ESPOSITO, abogado del Departamento Legal de la empresa HABITACASA C.A. y estado de cuenta de propietario librado por dicha empresa relacionado con los meses pendientes por pagar por concepto de condominio del inmueble arrendado, correspondiente al período del primero (1º) de febrero de dos mil nueve (2009), hasta el veintiocho (28) de febrero de dos mil diez (2010); dichos documentos constituyen documentos privados emanados de terceros que no son parte en este juicio, los cuales, que no fueron ratificados a mediante la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, deben ser desechados del proceso. Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, aportó a la causa las siguientes probanzas al proceso:
1. Copias simples de dos (2) depósitos bancarios distinguidos con los números de movimientos 000001920 y 000001951, realizados los días dieciocho (18) de junio de dos mil siete (2007), y veintitrés (23) de julio de dos mil siete (2007), respectivamente, a la cuenta corriente de la ciudadana MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, distinguida con el Nº 0108-0013-79-0100019389 del Banco Provincial, ambos por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00) y, copias simples de dos (2) depósitos bancarios distinguidos con los números de planillas 000000487642695 y 00000051377585, realizados los días veintitrés (23) de octubre de dos mil siete (2007), y catorce (14) de septiembre de dos mil siete (2007), a la cuenta corriente del ciudadano LEO AULAR JURADO, distinguida con el número 1033045039 ,del Banco Mercantil, ambos por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00).
Dichos instrumentos, fueron consignados a los autos en planillas al carbón durante el lapso de promoción de pruebas, y sobre los mismos fue promovida prueba de informes de la siguiente manera: La primera, dirigida a las entidad bancaria, BANCO PROVINCIAL, a fin de que informara de la existencia de los mencionados depósitos bancarios, así como de la existencia de la cuenta bancaria de la ciudadana MARITZA SALAZAR DE AULAR; y, la segunda, dirigida a la entidad bancaria BANCO MERCANTIL, a los efectos de que éste informara, sobre la veracidad de los depósitos bancarios consignados, así como la existencia de la cuenta bancaria del ciudadano LEO VENANCIO AULAR JURADO. Dichos medios probatorios tal como consta al folio cincuenta y ocho (58), fueron admitidos por el Tribunal de la causa y fue ordenada su evacuación.
En tal sentido, se aprecia a los folios setenta y ocho (78) al ochenta (80), ambos inclusive, comunicación signada con el alfanumérico SU-SSNP/S-OF/2008/3441, de fecha once (11) de noviembre de dos mil ocho (2008), emanada del Banco Provincial, la cual es del tenor siguiente:
“…en atención a su Oficio Nro. 1043-07, de fecha 13 de noviembre de dos mil siete (2007), recibida en esta Institución en fecha 17 de Noviembre de 2007, relacionado con el asunto Nro. AP31-V-2007-001647, nomenclatura interna de ese Despacho, cumplimos con informarles lo siguiente:
Anexo remitimos copia de Planillas de Depósito pertenecientes a la Cuenta Corriente Nro. 0108-0013-79-0100019389, a nombre de la ciudadana Maritza Salazar de Aular:
Fecha Número de movimiento Monto
18/06/2007 000001920 600.000,00 Bs. (600,00 Bs. F)
23/07/2007 000001951 600.000,00 Bs. (600,00 Bs. F)…”
Igualmente, se aprecia a los folios ochenta y cuatro (84) al ochenta y seis (86), ambos inclusive, comunicación distinguida con el Nº 41368, de fecha nueve (9) de septiembre de dos mil nueve (2009), emanada de la entidad bancaria Banco Mercantil, en la cual, se señaló lo siguiente:
“…a fin de dar respuesta al Oficio Nº 1044-07 (Asunto Nº AP31-V-2007-001647) de fecha 13 de noviembre de 2007, recibido por nosotros el 27 de noviembre de 2007, anexo copia de las planillas de depósito, a favor de la Cuenta Corriente Nº 1033-04503-9, perteneciente al ciudadano Leo Venancio Aular Jurado, C.I.: nº v-3.178.692, las cuales detallamos en la siguiente tabla:
Depósito Nº Fecha Monto en Bs.
487642695 23/08/2007 600.000,00
501377585 14/09/2007 600.000,00…”
Vistas las anteriores documentales y las resultas de las pruebas de informes promovidas en este proceso antes transcritas, este Tribunal Superior, les atribuye valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y evidencian que en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil siete (2007), y veintitrés (23) de julio de dos mil siete (2007), conforme a los depósitos bancarios distinguidos con los números de movimientos 000001920 y 000001951, respectivamente, fueron realizados depósitos en la cuenta corriente del Banco Provincial, perteneciente a la ciudadana MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, distinguida con el Nº 0108-0013-79-0100019389, por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00); y por la otra, de que en fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil siete (2007), y catorce (14) de septiembre de dos mil siete (2007), según depósitos bancarios distinguidos con los números de planillas 000000487642695 y 00000051377585, respectivamente, fueron realizados depósitos en la cuenta corriente del Banco Mercantil perteneciente al ciudadano LEO AULAR JURADO, signada con el Nº 1033045039, por la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (BS. 600,00).
En tal sentido, dichos medios probatorios se consideran demostrativos, por un lado, de que si bien la parte demandada-reconviniente realizó depósitos en la cuenta de ambos co-demandantes, por concepto de cánones de arrendamiento, se puede evidenciar la existencia de un incumplimiento en el pago, puesto que de las pruebas analizadas, es decir los depósitos, se aprecia que los mismos fueron realizados en fechas posteriores a lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento que los une y que hoy se demanda. Así se establece.
2.- Copia simple del convenio de pago suscrito entre la ciudadana MELANIA RIVERO DE ARTETA, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.327.417 y el ciudadano DIEGO ESPOSITO del Departamento Legal I del Escritorio Jurídico Vásquez, Hernández y Asociados; esta documental fue traída en original durante el lapso de promoción de pruebas, y sobre la misma fue promovida prueba de informes dirigida a la Administradora HABITACASA, a los fines de que ésta, informara: i) si entre la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, y la referida empresa, se había celebrado un convenimiento de pago para cancelar las cuotas de condominio correspondientes al período de mayo de dos mil seis (2006) hasta junio de dos mil siete (2007); ii) si la mencionada ciudadana había cumplido a cabalidad sus obligaciones; y, iii) si la precitada ciudadana, había cancelado las cuotas de condominio correspondiente a los meses de mayo, junio, julio agosto, septiembre y octubre de dos mil seis (2006), correspondientes al primer pago del convenio de pago suscrito con la empresa HABITACASA.
Dichos medios probatorios tal como consta al folio cincuenta y ocho (58), fueron admitidos por el Tribunal de la causa y fue ordenada su evacuación, asimismo se aprecia al folio setenta y cuatro (74), comunicación dirigida al Tribunal de la causa, la cual es del tenor siguiente:
“…Respuesta a oficio número 1046-07
Me dirijo a ustedes en mi condición de representante legal de la firma mercantil HABITACASA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y OBRAS CIVILES, C.A., con la finalidad de dar respuesta a los particulares indicados en el oficio descrito con anterioridad, en el juicio que por desalojo siguen los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, propietarios del Apartamento 2A-19 de Residencias Parque Tres en contra de la Arrendataria ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO. Entonces en respuesta al primer particular mi representada celebró un convenimiento de pago con la ciudadana MELANIA DEL SOCORRO RIVERO DE ARTETA, de nacionalidad colombiana, titular de la Cédula de Identidad número E-81.327.417 correspondiente a los meses de mayo de 2006 hasta agosto de 2007, ambos inclusive. En relación al segundo particular mi representada informa que la ciudadana MELANIA DEL SOCORRO RIVERO DE ARTETA, identificada ut supra ha cumplido a cabalidad hasta los momentos con las obligaciones contenidas en el convenio de pago. Finalmente en relación al último particular indicado en la prueba de informes mi representada manifiesta que la ciudadana MELANIA DEL SOCORRO RIVERO DE ARTETA ha cancelado las cuotas de condominio de las relaciones de condominio de los meses de mayo de 2006 hasta octubre de 2006, correspondientes a la primera de las cuotas acordadas en el convenimiento…”
Vista la anterior documental y las resultas de la prueba de informes promovida en este asunto antes citada, este Tribunal Superior, la considera demostrativa únicamente, de que fue suscrito un convenio de pago sobre las cuotas condominio del inmueble identificado en autos, por una ciudadana de nombre MELANIA DEL SOCORRO ARTETA RIVERO, quien a pesar de aparecer como fiadora en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes para el pago de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el arrendatario, no formó parte en este proceso, ni fue traída al juicio en calidad de tercera a los efectos de que pudiera ejercer defensas o excepciones a favor de la hoy demandada, razón por la cual, mal pudiera este Tribunal concederle valor probatorio a un medio de prueba que se encuentra suscrito, como ya se dijo, por un tercero que no formó parte esta causa. Así se establece.-
3.-Copias simples de cinco (5) facturas de condominio libradas por la Administradora HABITACASA, correspondientes a los meses de mayo, junio, agosto, septiembre, octubre de dos mil seis (2006), al ciudadano LEO VENANCIO AULAR JURADO, en su condición de propietario del apartamento 2-A-19, del Edificio Parque Tres, Residencias Juan Pablo II, los anteriores instrumentos fueron consignados en original durante el lapso de promoción de pruebas, este Tribunal, desecha del proceso dichos medios probatorios, por cuanto no está en discusión en la presente causa, el pago de los meses señalados por concepto de condominio. Así se establece.
Consta de las actas, que durante el lapso probatorio la parte demandada-reconviniente, promovió prueba de informes dirigida a la entidad bancaria BANCO EXTERIOR, a fin de que esa institución informara la identificación del número de cuenta corriente a la que pertenecía el cheque número 00937445, así como la identificación plena del titular de dicha cuenta; así como si el cheque número 0037445, se había hecho efectivo al ser depositado en la cuenta corriente número 010800137900100019389 del Banco Provincial.
Dicho medio probatorio tal como consta al folio cincuenta y ocho (58), fue admitido por el Tribunal de la causa y fue ordenada su evacuación; no obstante, se aprecia igualmente, que no consta en autos sus resultas, motivo por el cual, este Tribunal no tiene pronunciamiento que emitir al respecto. Así se establece.
Pasa entonces este Juzgador, a analizar si en el presente caso, se ha configurado el supuesto previsto en el literal A del mencionado artículo 34 de la parcialmente derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas normas resultan aplicables al caso de autos, toda vez que se encontraba vigente para el momento de la presentación de la demanda y sustanciación de la misma, a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo que da inicio a estas actuaciones, esto es, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, tal como lo dispusieron las partes en el contrato suscrito.
A tales efectos, observa:
Señala el artículo 34 en su literal A de la parcialmente derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo siguiente:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
La norma anteriormente trascrita señala que el desalojo, en este caso concreto, sólo procede en supuestos de contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo.
Por otro lado, observa este sentenciador que el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: “…Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley…” Este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil; y, constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.
En tal sentido, reconocida como ha quedado entre las partes, la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado sobre el inmueble identificado suficientemente en autos, pasa esta Alzada a examinar si la parte demandada cumplió con la obligación de pagar con los cánones de arrendamientos, en la forma y tiempo convenido, para si con ello, desvirtuar la acción ejercida, ya que es la denuncia producida en el libelo de la demanda, y a tal fin se aprecia:
En el presente caso, la parte actora demanda el desalojo del inmueble identificado en autos, con base en que la demandada, ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, dejó de cumplir con la obligación que adquirió, en lo que respectaba al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de dos mil siete (2007).
Se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, cursante a los autos, que se estableció en su cláusula tercera lo siguiente:
“…el canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), mensuales durante la vigencia del presente contrato los cuales serán cancelados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días después de cada vencimiento mensual…”
En este orden de ideas, los pagos por concepto de canon de arrendamiento debían realizarse bajo la modalidad de mensualidades adelantadas pagaderas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, hecho éste, que no fue desvirtuado por la demandada a través de medio probatorio alguno, por lo que resulta obvio concluir que los cinco (5) primeros días vencidos de cada mes, era cuando la obligación de pago en cabeza de la arrendataria se reputaba como cierta, líquida y exigible.
En este sentido, observa este Sentenciador, que si bien es cierto que la parte demandada negó estar insolvente respecto al pago de los cánones demandados, fundamentándose en haber depositado los mismos en las cuentas de los co-demandantes, quedó determinado a través del material probatorio valorado en el cuerpo de este fallo, que aún cuando los depósitos fueron hechos, los mismos se realizaron fuera del tiempo oportuno, es decir, fuera de lo pactado por las partes en el contrato celebrado, existiendo para quien aquí decide, un evidente incumplimiento por parte de la arrendataria, toda vez, que no cumplió con la voluntad expresada y aceptada por ella misma al momento de suscribir la referida contratación. Así se declara.
Por otro lado se observa, que la parte demandante, alega en su libelo de demanda que la demandada había incumplido con el deber de pagar las cuotas de condominio del inmueble objeto, solicitando expresamente en su petitorio, que fuese condenada al pago por tal concepto desde el mes de septiembre del año dos mil siete (2007), hasta la de fecha de la desocupación y efectiva entrega del referido inmueble; sobre dicho alegato, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, señaló como defensa haber suscrito un convenio de pago con la sociedad mercantil HABITACASA, administradora de condominio y obras civiles, encargada de la administración del conjunto residencial Juan Pablo II, y que dicho convenio estaba siendo cumplido a cabalidad, razón por la cual, no se podía alegar la existencia de un incumplimiento de su parte.
Ahora bien, del análisis realizado al mencionado medio de prueba, dicho convenio quedó desechado al determinarse que la persona que lo suscribió no forma parte de la presente causa, por lo que, no habiendo producido la parte demandada, a través de otro medio probatorio, que le hiciera dar certeza a este Sentenciador del cumplimiento de ese convenimiento, o de que estaba efectuando el pago de las cuotas de condominio demandadas, resulta procedente las alegaciones realizadas por la demandante en ese sentido, en cuanto a la falta de pago del condominio del inmueble objeto de la presente controversia. Así se declara
Respecto a los daños y perjuicios demandados en el particular tercero del petitorio de la demanda, observa quien aquí suscribe, que si bien quedó demostrado, como ya se dijo en el cuerpo de este fallo, el incumplimiento de la demandada en relación a la clausula tercera del contrato suscrito, al cancelar ésta el canon de arrendamiento fuera del tiempo establecido por las partes en el mismo, no es menos cierto, que también quedó demostrado, que la parte depositó en las cuentas bancarias de los hoy demandantes, la cantidad demandada por concepto de daños y perjuicios, es decir, los tres (3) meses, cuya suma total asciende a UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.800.000,00), hoy MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,00), por lo que mal podría este Tribunal condenar al pago de unos daños, ya que sería un enriquecimiento en virtud de un doble pago, razón por la cual, resultan improcedente los daños demandados. Así se declara.
Determinado lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la reconvención planteada por la parte demandada, y este sentido se observa, que la misma reconviene a la parte actora, con fundamento en el artículo 35 de la parcialmente derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual adujo, que los arrendatarios a partir del primero (1°) de julio de dos mil cuatro (2004), habían incrementado el canon de arrendamiento en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 550.000,00), hoy QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 550.00) y que posteriormente había existido un nuevo incremento en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 650.000,00) mensuales, hoy SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 650,00) a pesar de existir un decreto presidencial de congelación de alquileres decretado en el año dos mil dos (2002), solicitando se condenara a los actores-reconvenidos, al reintegro del excedente que había pagado por concepto de canon de arrendamiento, y que en caso, de que el Tribunal considerara la existencia de falta de pago por parte de ella, respecto a los cánones y cuotas de condominio, se compensaran las cantidades adeudadas con el monto del excedente por concepto de canon de arrendamiento.
Por otro lado, se aprecia que los demandantes-reconvenidos, rechazaron y negaron la reconvención planteada tanto en los hechos como en el derecho invocado, toda vez, que la demandada-reconviniente había reconocido que el contrato se había iniciado con un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 450.000,00) hoy CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 450,00), y que posteriormente se habían hecho ajustes a dicho canon; que no era cierto, que había existido presión injusta e indebida de su parte, ya que había existido un acuerdo entre las partes en lo que respectaba al ajuste progresivo que se había hecho sobre el canon de arrendamiento, por lo que le correspondía a la demandada probar sus afirmaciones en ese sentido; y, que el inmueble de autos no había sido regulado conforme al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que solo era aplicable el artículo 58 de dicho cuerpo legal, cuando se violara el monto de regulación fijado por el órgano competente.
Ante ello, se observa:
La Ley establece la obligación del arrendador de reintegrar al arrendatario o sub-arrendatarios todo cuanto haya recibido en exceso, pues todo pago supone la existencia de una obligación, pues las disposiciones contrarias a lo que la misma ley establece son nulas y pueden ser objeto de repetición.
El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en cuanto al pago de los alquileres que:
“…El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar…”.
De la norma anteriormente transcrita, se puede colegir, que las partes de común acuerdo pueden establecer el canon de arrendamiento. Sin embargo, el arrendatario como débil jurídico, no está obligado a pagar montos que sobrepasen a los establecidos por los Órganos Administrativos del Estado.
En el caso de autos, observa este Tribunal tanto de los hechos plasmados por la demandante-reconvenida en su escrito libelar y en su contestación a la reconvención, así como de los alegatos expuestos por la demandada-reconviniente en su contestación a la demanda y en su reconvención, que ambas partes señalaron expresamente, haber ajustado o incrementado el canon de arrendamiento establecido en el contrato suscrito inicialmente.
Observa este Sentenciador, que tal como fue señalado por la parte demandada-reconviniente, fue dictada una Resolución, la cual tenía efectos en el alquiler de viviendas, como prestación de servicio, la cual entró en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial, es decir, a partir de ocho (08) de abril de dos mil tres (2003), siendo dicha resolución ratificada en años posteriores, donde se congeló el aumento de los cánones de arrendamiento; hecho éste, que fue público y notorio tanto para los arrendatarios como para los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda.
Ahora bien, es importante señalar para quien suscribe el presente fallo, como ya se dijo anteriormente, que los incrementos del canon de arrendamiento pactados por las partes, fueron aceptados expresamente por ellas, es decir, fue la voluntad de éstas, y si bien es cierto, que la hoy demandada-reconviniente alega haber pagado el incremento de dicho canon, por cuanto tenía miedo de represalias por parte del arrendatario, que le hubiesen podido ocasionar la pérdida de la vivienda, la misma no demostró en autos, los medios a través de los cuales el arrendador la conminó a realizar dichos pagos, ya que por el contrario, se puede evidenciar en actas que ésta, estuvo de acuerdo en el pago del nuevo canon incrementado conforme a lo pactado por las partes; no puede presumir entonces este Sentenciador, que existiendo un Decreto que regulara la congelación del canon de arrendamiento, el cual le permitía a la parte en su oportunidad oponerse a tales incrementos, que la misma no hiciera uso de los alegatos que hoy señala para contra demandar el reintegro, como lo es miedo que supuestamente le había infundido el arrendatario, ya que como se dijo, dicho Decreto fue público y notorio para todos los arrendatarios y los arrendadores, por lo que mal puede alegar la parte demandada- reconviniente, que los arrendatarios habían incrementado el canon de arrendamiento violando el referido decreto que congelaba los mismos, y que ella pagaba tal incremento por represalias que tuviesen como fin la pérdida de la vivienda, cuando fue expresamente esa la voluntad de las partes y no otra, siendo así considera quien aquí decide, que no habiendo sido constatado a las actas procesales, que la parte demandada demostrara haber sido conminada a realizar los pagos de los incrementos progresivos pactados por las partes en torno al canon de arrendamiento mensual, se determina la improcedencia de la reconvención propuesta. Así se declara.-
En cuanto a los señalamientos realizados en la audiencia oral celebrada en esta misma fecha, por la representación judicial de la demandante, referidos a la admisión de la reconvención propuesta, y por la parte demandada, en cuanto a la cualidad de los demandantes para solicitar el canon de arrendamiento a su defendida, aprecia este Tribunal, que los mismos constituyen hechos nuevos no controvertidos en el proceso durante el primer grado de conocimiento que mal pudieran ser analizados por esta Alzada en esta instancia. Así se declara
Como consecuencia de las motivaciones expuestas anteriormente, este Tribunal Superior, debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación planteado por la representación judicial de la parte demandante, revocando el fallo recurrida en todas y cada una de sus partes, declarándose igualmente con lugar la demanda propuesta y sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada.
-VII-
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha dos (2) de marzo de dos mil dieciocho (2018), por la abogada ALEJANDRA FERMIN, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada el día diecisiete (17) de julio de dos mil diecisiete (2017), por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO intentaran los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, contra la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO. Queda REVOCADO el fallo impugnado en apelación.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, contra la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega a la actora, libre de bienes y personas, en el mismo estado en que se encontraba al momento de recibirlo, UN (1) inmueble constituido por UN (1) apartamento distinguido con el N° 2A19, ubicado en el piso tres (3) de las Residencias “PARQUE III”, Urbanización Juan Pablo Segundo, Montalbán- del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y determinaciones son: el inmueble tiene un acceso por el nivel A, y tiene una superficie de cien metros cuadrados (100 mt2); consta de vestíbulo, depósito con instalaciones incorporadas que permiten colocar un baño adicional, sala-comedor, cocina-lavadero, tres (3) dormitorios y dos (2) baños; sus linderos: Por el NORTE: planta alta del apartamento 2A-14; por el ESTE: fachada este del edificio; SUR: planta alta del apartamento 2A-16 y pasillo de circulación horizontal; y por el OESTE: apartamento 2A-18 y pasillo de circulación horizontal.
TERCERO: IMPROCEDENTE los daños y perjuicios demandados en el particular tercero del escrito libelar, estimados en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,00), hoy MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (1.800,00).
CUARTO: PROCEDENTE la reclamación de daños y perjuicios contenida en el particular cuarto del escrito libelar. En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, a pagar a los demandantes, ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR, una suma igual mensual al último canon de arrendamiento fijado por las partes, a partir del mes de agosto del año 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble.
QUINTO: Se condena a la parte demandada, ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, a pagar las mensualidades de condominio, desde el mes de septiembre del año 2007 hasta la desocupación y entrega del inmueble tal como fue establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en la cláusula CUARTA.
SEXTO: SIN LUGAR la reconvención que por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES planteada por la ciudadana DIANA ROSA ARTETA RIVERO, contra los ciudadanos LEO VENANCIO AULAR JURADO y MARITZA YANET SALAZAR DE AULAR.
SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
JUAN PABLO TORRES DELGADO
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JOSÉ GREGORIO BLANCO
En esta misma fecha, a la tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,
JOSÉ GREGORIO BLANCO
JPTD/AT/Jobla
Exp. 14919/AP71-R-2018-000216
