Exp. Nº AP71-R-2012-000265
Definitiva/Civil/Cumplimiento de Contrato/Recurso.
Sin Lugar el Recurso de Apelación/Confirma /”F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
“Vistos”, con sus antecedentes.
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE DEMANDANTE: CLONDI MARBELLI CACIQUE, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.172.428, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.823, asistida por el abogado ALÍ QUIÑONES MEDINA, quien también es venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 18.217 y titular de la cédula de identidad número V-1.772.750.
PARTE DEMANDADA: MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.861.039.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS DANIEL LINAREZ, JOSÉ JESÚS JIMÉNEZ LOYO, JUAN E. FREITAS O., MIGUEL JOSÉ MORILLO y ODRIS RUTH ORTIZ RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el inpreabogado con los números: 69.065, 66.350, 92.750, 114.518 y 96.601, en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-
Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de junio de 2012, por el abogado Carlos Daniel Linarez, en su carácter de apoderado judicial de la demandada reconviniente, contra la sentencia dictada el once 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato; sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y condenó a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), por concepto de cláusula penal. Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 18 de julio de 2012 (f.351), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva, conforme lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de octubre de 2012, los apoderados judiciales de la parte demandada abogados Carlos Daniel Linarez y Juan E. Freitas Ornelas, consignaron escrito de informes.
En fecha 23 de enero de 2013, este juzgado difirió la oportunidad de dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido como se encuentra el lapso de diferimiento este tribunal procede a dictar sentencia en los términos que siguen:
III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato - daños y perjuicios, mediante libelo de demanda presentado en fecha 29.03.11, por la abogada Clondi Marbelli Cacique, asistida por el abogado Alí Quiñones Medina, en contra de la ciudadana Magaly Josefina Uzcátegui Dávila, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 06.04.2011, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 5 de mayo de 2011, la ciudadana Magaly Uzcátegui, compareció ante el a-quo, otorgó poder apud-acta a los abogados Carlos Daniel Linarez, José Jesús Jiménez Loyo, Juan E. Freitas O., Miguel José Morillo y Odris Ruth Ortiz Rodríguez.
En fecha 7 de junio de 2011, el apoderado judicial de la demandada abogado Carlos Daniel Linarez, consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención; el 10 de junio de 2011, fue admitida por el a-quo, fijando el quinto día de despacho siguiente para la contestación a la reconvención.
En fecha 8 de julio de 2011, el abogado Juan Freitas, consignó escrito de promoción de pruebas; el 18 del mismo mes y año, la ciudadana Clondi Marbelli Cacique, asistida por el abogado Euclides Martínez presentó su promoción y en fecha 19 de julio de 2011, el a-quo las agregó a los autos.
En fecha 21 de julio de 2011, el abogado Juan Freitas y el abogado Euclides Martínez, presentaron escrito de oposición de pruebas; el 25 de julio de 2011, el a-quo declaró sin lugar, las oposiciones planteadas. Con esta misma fecha ordenó librar los oficios correspondientes sobre la prueba de informes.
El 24 de octubre de 2011, se agregaron a los autos las resultas de la prueba requerida a Hidrocapital.
En fecha 11 de noviembre de 2011, ambas representaciones judiciales presentaron escrito de informes.
En fecha 24 de noviembre de 2011, el tribunal dio por recibida las resultas de la prueba de informes peticionada a Corpoelec.
En fecha 11 de abril de 2012, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de Caracas, dictó sentencia.
En fecha 18 de abril de 2012, el abogado Carlos Daniel Linarez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado, peticionó librar boleta de notificación a la actora y apeló del fallo dictado.
En fecha 21 de junio de 2012, la ciudadana Clondi Marbelli Cacique, otorgó poder apud-acta al abogado Euclides Martínez; en la misma fecha, el abogado Carlos Daniel Linarez, apeló de la sentencia dictada; recurso que fue oído en ambos efectos el 28 de junio de 2012, alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de junio de 2012, por el abogado Carlos Daniel Linarez, en contra de la decisión dictada el 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda; sin lugar la reconvención propuesta por la demandada y condenó a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,oo), por concepto de cláusula penal contractual.
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Fijados los términos del recurso, para resolver debe considerarse previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a la normativa aplicable al caso de especie, en tal sentido se extrae parcialmente sus fundamentos, de la forma siguiente:
“…La representación judicial de la parte actora adujo en su escrito libelar que en fecha 11 de septiembre de 2010, celebró un contrato de opción de compra venta con la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, sobre el bien inmueble situado en la calle transversal 7, Nº 3, de la Urbanización El Rosario, en el lugar denominado como los Chorros, jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre, Estado Miranda; que la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, en su carácter de promitente vendedora, utilizando como excusa un supuesto “hecho de príncipe” se negó a cumplir con su obligación de vender y transferir el bien; que el precio de venta pactado por las partes fue de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00); que le entregó a la promitente vendedora, a titulo arras, a su entera y cabal satisfacción la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00); que el plazo pactado para materializar la negociación de venta, fue de noventa (90) días continuos, contados a partir de la suscripción del documento de opción de compra venta, es decir, 11/09/2010, prorrogables automáticamente por treinta (30) días continuos, solo por razones del otorgamiento del préstamo; que la promitente vendedora incumplió con su obligación de hacerle entrega de la solvencia de derecho de frente, la solvencia de hidrocapital, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), copia de la Cedula de Identidad, copia de la declaración de vivienda principal y copia de la cedula catastral vigente; que dando cumplimiento a sus obligaciones como promitente compradora, en fecha 02/11/2010, presentó una comunicación a la promitente vendedora, anunciándole el hecho de que CAPREVISO-MRE, (CAJA DE AHOROS DEL PERSONAL DEL MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES), le había concedido el préstamo para completar el precio del bien inmueble. Al mismo tiempo, exigiendo los recaudos necesarios establecidos en el contrato de opción de compra venta. Al respecto, alegó que la promitente vendedora se negó a recibir dicha comunicación.
Así mismo señaló que el bien inmueble objeto de la negociación presenta hipoteca especial de primer grado constituida a favor de la CAJA DE AHORROS Y PREVISION DE LOS EMPLEADOS DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA SENIAT-CAPRES, hasta por la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 97.555,19); que a los fines de dar cumplimiento a sus obligaciones como promitente compradora, solicitó en fecha 31/08/2010, a la Junta Directiva de la CAPREVISO-MRE, (CAJA DE AHOROS DEL PERSONAL DEL MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES), su inclusión en el presupuesto anual 2010, para la adquisición de viviendas. Igualmente, en fecha 13/09/2010, hizo formal solicitud de préstamo con garantía prendaria a CAPREVISO-MRE, (CAJA DE AHOROS DEL PERSONAL DEL MINISTERIO DE RELACIONES EXTERIORES, solicitando la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00); que en fecha 10/11/2010, remitió nuevamente comunicación a la promitente vendedora, reiterando la necesidad de culminar el proceso de negociación iniciado el 11/09/2010, toda vez que el inmueble que supuestamente estaba adquiriendo para remplazar su vivienda principal fue expropiado por decreto presidencial; que el supuesto contrato de opción de compra-venta celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA PROMOTORA SAN JOSE DEL AVILA, C.A., y la promitente vendedora, solo tiene efectos entre las partes contratantes y únicamente a esfera patrimonial de cada uno de esos contratantes compete el asunto; que el inmueble al cual hace referencia la promitente vendedora, no le pesa ningún acto expropiatorio emanado del estado venezolano, ni se ha producido ningún acto administrativo y/o pronunciamiento ni decreto de los órganos del ejecutivo nacional ni de gobierno regional y tampoco local, razón por la cual no opera ni tiene aplicación tal principio o “hecho de príncipe” como erróneamente o fraudulentamente pretende hacer valer la demandada; que por las razones antes expuestas demanda a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, solicitando como petitorio lo siguiente: 1) El cumplimiento del contrato celebrado por las partes el 01/10/2010. 2) De conformidad con lo pactado en el referido contrato de opción de compra venta, así como según lo establecido en los artículos 1.185 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.196, 1.264, 1.269 y 1.271, eiusdem, sea condenado a la promitente vendedora al pago de los daños y perjuicios materiales derivados del contrato, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), así como los intereses devengados por dicha cantidad.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad para dar contestación al fondo de la demanda ejerció su derecho sosteniendo que reconocen la existencia de una relación contractual con la accionante, derivado del contrato de opción de compra venta suscrito el 11/09/2011; así mismo negó, rechazó y contradijo, la demanda incoada en contra de su representada, por la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, por cuanto los hechos esgrimidos y la interpretación y alcance del derecho por ella invocados son falsos; negó, rechazó y contradijo, por ser falso, que el contrato de opción de compra venta suscrito se encuentra vigente; negó, rechazó y contradijo, que la accionante haya cumplido con el contrato preliminar de opción de compra venta en los términos establecidos; negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya dejado de cumplir con las obligaciones contractuales asumidas en el referido contrato; negó, rechazó y contradijo, por ser completamente falso, que su mandante en forma directa le haya causado algún daño material y/o perjuicio a la actora y de igual forma que los mismos se encuentren determinados; negó, rechazó y contradijo, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, haya pagado el precio total pactado en la venta futura; negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya convenido en que el precio de la venta le sería pagado con la aprobación de un crédito; negó, rechazó y contradijo, que el hecho por el cual no se produjo la venta definitiva del inmueble fuera imputable a su representada; negó, rechazó y contradijo, por ser completamente falso, que su representada haya sido notificada respecto de la aprobación de algún crédito relacionado con la venta del inmueble; negó, rechazó y contradijo, que su representada haya recibido algún borrador del documento definitivo de compra venta para su revisión y visto bueno; negó, rechazó y contradijo, que para la fecha en que debía protocolizarse la venta definitiva del inmueble ante el Registro Inmobiliario respectivo, pesaré sobre el inmueble ofrecido en venta alguna garantía hipotecaria; negó, rechazó y contradijo, que para la fecha en que se debía protocolizarse la venta su mandante no haya realizado la inscripción en el Registro de Vivienda Principal; negó, rechazó y contradijo, que la accionante haya cumplido con su obligación de obtener y entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta; negó, rechazó y contradijo, que su mandante haya recibido cantidad alguna de dinero relacionado con el pago del precio de venta del inmueble; negó, rechazó y contradijo, que la accionante haya cumplido con su obligación de realizar los tramites pertinentes relativos a la protocolización del documento definitivo de compra venta, así como tampoco cumplió con su obligación de avisar a su representada de la oportunidad en la que se procedería a la protocolización de la aludida venta definitiva; negó, rechazó y contradijo, que su mandante en la carta misiva enviada a la accionante el 11/11/2010, haya manifestado su voluntad de incumplir en el contrato; negó, rechazó y contradijo, el documento consignado por la parte actora como emanado de nuestra mandante de fecha 1/12/2010, por lo cual desconocen la suscripción y contenido del mismo; negó, rechazó y contradijo, que su representada haya confesado que se encontraba en mora de sus obligaciones; que la vigencia del contrato era de noventa (90) días continuos, los cuales vencieron el diez (10) de diciembre de 2010, fecha en la cual no hubo solicitud de prorroga por parte de la accionante para tramitar crédito alguno; que su representada cumplió con la obligación de recabar los recaudos detallados en el contrato de opción de compra venta; que su representada para la fecha 29/09/2010, había liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de venta; que la accionante según lo pautado en la Cláusula 1.5.1 del contrato de opción de compra venta, debió redactar el documento de compra venta, en un plazo máximo de veinte (20) días hábiles anteriores al vencimiento de los noventa (90) días continuos, lapso que precluyó el 15 de noviembre de 2010, incumpliendo en consecuencia con su obligación; que la obligación de su representada de hacer entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, se encontraba condicionada a la entrega del documento definitivo de compra venta para su revisión, y al no haber recibido éste documento su obligación nunca nació; alegó que operó la condición resolutoria del contrato de opción de compra venta suscrito, en base a la Cláusula 1.7, 1.7.1 y 1.7.3, por considerar que la promitente compradora no entregó todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta; que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en nombre su representada proceden a reconvenir a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, por resolución del contrato; que por las razones expuestas, solicitó sea declarada con lugar la resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado en fecha 11 de septiembre de 2010.
…Omissis…
En la contestación de la demanda, la parte demandada reconvino a la actora alegando que la duración del contrato celebrado era de noventa (90) días continuos contados a partir del 11/09/2010, prorrogables por treinta (30) días continuos, los cuales solo se otorgarían en caso de necesidad para el otorgamiento de un crédito; que de conformidad con lo establecido en la Cláusula 1.5.2 la promitente vendedora tenia la obligación de notificar a la promitente compradora, en un plazo de cinco (5) días continuos contados a partir de la recepción del documento definitivo de compra venta, sobre cualquier observación que pudiere presentar el referido documento. En tal sentido, alegó que dicho lapso nunca inició en virtud de que la promitente compradora no cumplió con su obligación de entregar una copia del documento para su revisión y aprobación como lo disponía la Cláusula 1.5.1; que el incumplimiento de lo anterior expuesto, generó una consecuencia jurídica prevista en las Cláusulas 1.7, 1.7.1 y 1.7.3, la cual tiene una condición resolutoria; que en virtud de la condición resolutoria suscitada, su representada en fecha 01/12/2010 procedió a devolver a la promitente compradora la prestación recibida, en calidad de arras por su representada; aseveró que para la fecha mencionada en el particular anterior, es decir, 01/12/2010, era imposible que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, pudiera cumplir con su obligación de entregar el documento definitivo de compra venta, toda vez, no existía posibilidad alguna de que transcurrieran cinco (5) días continuos para notificar cualquier observación al documento y de cinco (5) días continuos para notificar la oportunidad de celebración de la venta definitiva; que al aceptar la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, sin ningún tipo de coacción o apremio la cantidad devuelta por concepto de arras, quedo evidenciado el reconocimiento de la resolución verificada en virtud del cumplimiento de la condición resolutoria; que por lo anteriormente expuesto acuerdan en nombre de su representada en reconvenir a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, por resolución de contrato; que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, proceden a estimar la reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00).
En la oportunidad para dar contestación a la reconvención, la parte actora-reconvenida no dio contestación a la misma.
…Omissis…
La parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación reconvino al actor, en virtud de que éste presuntamente incumplió con las Cláusulas 13.1, 1.5, 1.5.1 del contrato de opción de compra venta que establecen lo siguiente:
Cláusula 1.3.1: (…) El hecho de la protocolización del documento de compra venta deberá ocurrir dentro de un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento de este documento, prorrogables automáticamente por treinta (30) días continuos solo por razones del otorgamiento del préstamo que gestionara LA PROMITENTE COMPRADORA. (…).
Cláusula 1.5: DEL DOCUMENTO DE COMPRA Y VENTA DEFINITIVO. 1.5.1: (…) LA PROMITENTE COMPRADORA y/o la persona del acreedor hipotecario, si fuere el caso, redactará el documento definitivo de compra venta correspondiente al bien objeto de esta negociación dentro de los veinte (20) días hábiles que antecedan al vencimiento del plazo aquí establecido a tal efecto, aviándole copia del mismo a LA PROMITENTE VENDEDORA para su revisión y aprobación.
…Omissis…
Cláusula 1.5.2: (…) LA PROMITENTE VENDEDORA deberá notificar a LA PROMITENTE COMPRADORA, en un lapso de cinco (5) días continuos contados a partir de la recepción del documento definitivo de compra venta, sobre cualquier observación que tenga el referido documento. Luego de aprobado el documento definitivo de compra venta por ambas partes y entregados los recaudos legalmente exigibles por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA con por lo menos cinco (5) días de anticipación sobre la fecha, hora y lugar de su otorgamiento.
Por su parte la parte actora-reconvenida, no contestó la reconvención ejercida por su antagonista, sin embargo promovió pruebas en la oportunidad procesal correspondiente, de lo que considera menester, este Tribunal, citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano donde se establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la obligación del contrato o de la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como se desprende del artículo antes citado una de las partes, en este caso el demandado reconviniente, ejerciendo su derecho de reclamar judicialmente una obligación debe demostrar la existencia del contrato, es decir, la relación contractual entre las partes integrantes de la litis; y que haya operado la condición resolutoria.
…Omissis…
En el caso de marras, se demostró la existencia de una relación contractual entre las partes integrantes de la presente controversia. Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente alegó la condición resolutoria del contrato por cuanto los plazos establecidos en el contrato de opción de compra venta precluyeron, y en tal sentido, los plazos establecidos en la cláusula 1.3.1, es decir, un plazo de noventa (90) días continuos siguientes al 11/09/2010, finalizaron el 11/12/2010.
Ahora bien, es de notar que la promitente vendedora en su escrito de contestación aseveró que en fecha 01/12/2010, hizo entrega de las arras depositadas por la promitente compradora como garantía, antes de la culminación del contrato, lo cual determinó la salida contractual por su parte y confirmó la falta de interés eventual en materializar la negociación, y alegó la imposibilidad de cumplir el contrato por causas ajenas a su voluntad. Por otro lado, de lo alegado y probado por las partes se pudo constatar que la promitente vendedora, no obtuvo dentro de los lapsos establecidos en el contrato con las solvencias de hidrocapital, derecho de frente y Registro de Vivienda Principal, aunque consignó medios de pruebas donde se presumía el estado de solvencia general del inmueble, pero lo anterior no demostró el cumplimiento de sus obligaciones, toda vez que debió contar con las solvencias debidamente expedidas por los organismos correspondientes en los lapsos establecidos contractualmente.
En este sentido se pronunció la entonces Sala Civil, de la entonces Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 7 de agosto de 1980, en la que expresa:
“…en la recurrida aparece que el vendedor fue demandado para que diera cumplimiento a esa obligación y no se desprende del fallo que hubiera alegado que había hecho todo lo posible a ese fin y hubiera comparecido a la Oficina de Registro competente para el otorgamiento del documento. Considera en consecuencia, esta Sala, ateniéndose estrictamente a los hechos establecidos en la propia sentencia recurrida, que es este caso se hizo una incorrecta aplicación del mencionado artículo 1167 del Código Civil, porque aunque es verdad que el incumplimiento de la obligación de una de las partes, da lugar, en el contrato bilateral, a la resolución del mismo, ello naturalmente solo es procedente cuando la parte que demanda la resolución ha cumplido o está dispuesta a cumplir con su obligación. O sea, aplicando la anterior doctrina al caso de autos, no era procedente la resolución del contrato por falta de pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o por lo menos que hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo” (Jurisprudencia Ramírez y Garay. Tomo LXX 1980. 516-80, páginas 501 a 503).
Visto lo anterior, este administrador de justicia, se apega al criterio sostenido en la jurisprudencia antes citada, aplicándola analógicamente al caso concreto y declarando en consecuencia improcedente la presente reconvención en base a los términos antes expuestos y ASÍ SE DECIDE.
…Omissis…
Siendo la oportunidad para decidir el fondo de la presente controversia, este Tribunal pasa hacer las siguientes consideraciones:
La presente acción esta fundamentada en el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y un presunto daño material causado evidentemente por un incumplimiento de la parte demandada, en razón de que la parte demandada incumplió con obligaciones contractuales generando la activación de la cláusula penal. Por otro lado, la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo esgrimido por su contraparte, y procedió a reconvenir a ésta por resolución de contrato, siendo que, como se dijo anteriormente, dicha reconvención no fue debidamente contestada.
Planteada la controversia en los términos anteriores, este Tribunal considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Así mismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece el principio de la verdad procesal, de donde deduce que los jueces deben atenerse a la alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. De la anterior norma, este Tribunal dando estricto cumplimiento a la misma, pasa a valorar únicamente lo aportado en los autos, concluyendo de ello que, efectivamente la parte accionante aportó una serie de elementos imprescindibles a los fines de determinar el cumplimiento continuo de sus obligaciones, mas sin embargo, dichos medios probatorios fueron desconocidos por su antagonista, llevando a la actora a causar un incumplimiento en su carga procesal, que condujo a este juzgador a desestimar los mismos.
Establecido lo anterior es evidente la pretensión de la demandante en hacer valer el cumplimiento del contrato dirimido más la condenatoria de la Clausula Penal “1.8.1” establecida a raíz de los daños y perjuicios acarreados por el incumplimiento de la promitente vendedora por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00). De allí tenemos la existencia de dos pretensiones, la primera consistente en el cumplimiento de la obligación principal del contrato, que no es más que la materialización de la venta, y la segunda en el pago de una suma de dinero por concepto de indemnización. Al respecto, este juzgador considera que la primera pretensión no puede prosperar, toda vez que al no existir el animus vendendi por parte de la promitente vendedora, impide la materialización de la venta, cuestión verificada en los autos con la salida anticipada de la promitente vendedora. Aunado a lo anterior existe el hecho de que es totalmente inconsistente el pretender el cumplimiento de un contrato de opción de compra y al mismo tiempo reclamar el pago de una Cláusula Penal en virtud del incumplimiento de su antagonista, toda vez que de reclamarse el pago de éstos daños y perjuicios derivados de la referida Cláusula Penal lo idóneo y coherente era demandar la resolución del contrato en razón del presunto incumplimiento de su contraparte.
Ahora bien, del material probatorio aportado y verificados cuales fueron los comportamientos de las partes durante la vigencia del contrato objeto del presente litigio, considera este administrador de justicia que, constatado la expresa negativa de la promitente vendedora de perfeccionar la venta trayendo como consecuencia un rompimiento del animus vendendi, tal como se dijo anteriormente, y el incumplimiento de ésta “por hechos no imputables a su persona”, es palpable éste incumplimiento no estuvo afectado por ninguna imposibilidad no imputable a su persona, siendo lo lógico y justo es que ésta parte proceda al pago de lo establecido en la Cláusula Penal establecida en el contrato y ASÍ SE DECIDE.
En tal virtud, definimos al daño como todo el mal que se causa a una persona o cosa, causando la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse en un determinado tiempo.
Siendo así, los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, establecen:
“Artículo 1257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”
“Artículo 1258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…).”
La doctrina y la jurisprudencia han sido contestes y reiteradas señalando que la característica principal de las cláusulas penales establecidas contractualmente es la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación contraída, siendo irrefutable que la promitente vendedora por las razones sostenidas se negó a materializar el perfeccionamiento de la venta, tal comportamiento ocasionó la activación de la Cláusula Penal contractual establecida y en tal virtud se debe dar cumplimiento a la misma y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada intentada por CLONDI MARBELLI CACIQUE contra MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA. En consecuencia: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada; SEGUNDO: Se condena a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), por concepto de Cláusula Penal contractual establecida; TERCERO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas. “
Con la finalidad de fundamentar la apelación, la representación judicial de la parte demandada, consignó ante esta alzada, escrito de informes, en los términos que siguen:
“…La sentencia dictada por el 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se encuentra inficcionada de nulidad por haber incurrido en el vicio de incongruencia tanto negativa como positiva, toda vez que el juez de instancia, inobservando el principio de exhaustividad contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, omitió pronunció de forma expresa, positiva y precisa sobre todas las defensas y excepciones expuestas en el escrito de contestación de la demanda.
…Omissis…
Con respecto al invocado vicio de incongruencia, la jurisprudencia ha afirmado en forma pacifica y reiterada, que constituye una conducta que contraría el principio contenido en el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, mediante sentencia No. 588, del 09 de agosto de 2012, dictada en el exp. Nro. AA20-C-2012-000243, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció:
…Omissis…
Efectivamente, al momento de dar contestación a la demanda realizamos una serie de alegatos y excepciones transcendentes al mérito de la causa, los cuales no fueron apreciados, analizadas ni resueltas por el juez de la causa, así tenemos:
1.- No se analizó, el alegato referente a la existencia de una condición pendiente, que radica en la obligación que tenía la parte actora de entregar a nuestra representada el proyecto del documento de compra venta definitivo, para que pudiera nacer en nuestra representada, la obligación de hacer entrega de la solvencia de derecho de frente, la solvencia de hidrocapital, copia del Registro de Información Fiscal (RIF), copia de la Cédula de Identidad, copia de la declaración de vivienda principal y copia de la cedula catastral vigente, en vista que la demandante, nunca entregó a nuestra poderdante la copia del citado documento, no se verificó la condición, por lo tanto no nació para la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA la obligación de entrega los aludidos documentos.
2.- El a quo no consideró la existencia del plazo pendiente señalado en el contrato, limitándose únicamente a señalar la existencia del mismo para el cumplimiento de la obligación de la parte actora para entregar a nuestra mandante el documento contentivo del proyecto de compra venta definitivo, sin entrar a analizar el alcance y consecuencia del mismo, ni verificar el vencimiento o no de este, así como de los sendos lapsos de cinco días contenidos en las cláusula 1.5.2.; el primero de ellos para que nuestra representada notificara a la hoy demandante sobre cualquier observación que tuviese sobre el referido documento; y el segundo correspondiente al lapso que con antelación a la fecha de otorgamiento debía notificar la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, sobre la fecha, hora y lugar de la protocolización del documento, lo que resulta de gran importancia a los fines de determinar el incumplimiento en que incurrió la parte actora con sus obligaciones contractuales.
3.- El juez de la causa silenció por completo la Exceptio Non Adimpleti Contractus (Excepción De Contrato No Cumplido), aducida en defensa de nuestra representada de conformidad con lo establecido 1.168 del Código Civil, omitiendo toda mención, análisis y pronunciamiento al respecto, no resolviendo e forma alguna el medio de defensa empleado en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Efectivamente el juez de la recurrida no resolvió la defensa opuesta, por el contrario, omitió realizar cualquier tipo de análisis o resolución sobre la procedencia o no de la defensa esgrimida a favor de nuestra defendida, lo que a demás de constituir en un violación evidente del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que lleva a incurrir a la sentencia apelada en el vicio de nulidad contenido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código Civil, también constituye una violación del derecho a la defensa y del debido procedo de nuestra patrocinada, situación con la cual resulta más que suficiente para declara la nulidad del fallo apelado.
4.- El tribunal de la causa no se atuvo a lo alegado en la contestación de la demanda y la reconvención planteada, en lo referente a la condición resolutoria a favor de la PROMITENTE VENDEDORA –la Oferente- invocada como defensa y que se encuentra consagrada en las cláusulas 1.7., 1.7.1 y 1.7.3., en las que le concede la potestad de considerar resuelto el convenio cuando la PROMITENTE COMPRADORA – la Oferida- no entregase los documentos necesarios para la protocolización, lo que se refiere a la obligación de la actora de lograr la redacción del documento definitivo de compra-venta, cuyo efecto inmediato es el de tener por terminado el contrato como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar y por lo tanto deben devolverse las prestaciones recibidas por lo mal podría alguna de las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar y por lo tanto deben devolverse las prestaciones recibidas por lo mal podría alguna de las partes reclamar a la otra el cumplimiento de alguna de las obligaciones contenidas en el contrato, sino que considero que la condición resolutoria radica en el hecho del vencimiento del plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo, obviando por completo el análisis de las citadas cláusulas.
Así tenemos, que con respecto a la condición resolutoria el a quo indicó:
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente alegó la condición resolutoria del contrato por cuanto los plazos establecidos en el contrato de opción de compra venta precluyeron, y en tal sentido, los plazos establecidos en la cláusula 1.3.1., es decir, un plazo de noventa (90) días continuos siguientes al 11/09/2010, finalizaron el 11/12/2010. (Resaltado y subrayado nuestro).
De la anterior transcripción puede apreciarse claramente como, el juez de primera instancia, error (sic) al considerar que la condición resolutoria alegada como medio de defensa y como sustento de la reconvención planteada se basaba en la preclusión del plazo de duración de la opción de compra-venta establecido en la cláusula 1.3.1.; cuando en realidad la condición resolutoria a que hicimos referencia se encuentra consagrada en las cláusulas 1.7, 1.7.1 y 1.7.3, totalmente distinta a la indicada por en la decisión apelada, con lo cual puede claramente evidenciarse que se violento nuevamente el principio contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que lo lleva a incurrir a la sentencia apelada en el vio de nulidad contenido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código Civil, y así solicitamos se declarado por este Juzgado Superior.
5.- El juez de instancia igualmente no se atuvo a lo alegado y probado por las partes en el juicio, toda vez que dio por reconocido por nuestra mandante, hechos que no fueron alegados, ni reconocidos, ni de los cuales existe elementos de convicción del expediente.
El juez de la causa, señaló que nuestra mandante adujo la imposibilidad de cumplir el contrato por causas ajenas a su voluntad, defensa que no fue esgrimida, por el contrario, siempre adujimos que el incumplimiento del contrato se debió a la parte actora-reconvenida demandada, nunca a la demandada.
En la motiva de la sentencia apelada el a quo expuso:
“Ahora bien, es de notar que la prominente vendedora en su escrito de contestación aseveró que en fecha 01/12/2010, hizo entrega de las arras depositadas por la promitente compradora como garantía, antes de la culminación del contrato, lo cual determinó la salida contractual por su parte y confirmó la falta de interés eventual en materializar la negociación, y alegó la imposibilidad de cumplir el contrato por causas ajenas a su voluntad…”
Tal alegato que imputa el a quo a nuestra representada, nunca fue realizado ni reconocido por ésta, tampoco existe en el acervo probatorio elemento alguno que demostrara tal circunstancia, y no obstante a ello, atribuyó a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, la afirmación de haber “…aleg(ado) la imposibilidad de cumplir el contrato por causas ajenas a su voluntad…”, utilizando alegatos y elementos de convicción de los cuales no existe pruebas alguna en las actas del expediente, no sujetándose a lo alegado y probado en los autos, incurriendo en incongruencia positiva, lo que igualmente por si solo vicia de nulidad la decisión recurrida.
Antes los hechos denunciados, cada uno de ellos suficiente por si solo para infeccionar la sentencia apelada solicitamos de conformidad con los artículos 244 y 209 del Código de Procedimiento Civil, se declare la nulidad de la decisión dictada en fecha 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el presente juicio y en consecuencia proceda este Juzgado Superior a resolver sobre el fondo litigado.
...Omissis…
El tribunal de la causa al momento de valorar las pruebas aportadas a los autos, comete graves errores, los cuales de seguida delatamos:
1.- Al momento de valor la documental acompañada al libelo de la demanda marcado con letra “G”, contentivo del supuesto contrato de compra-venta, visado por el abogado Alí Quiñones Medina, quien es abogado de la Caja de Ahorros del Personal del Ministerio de Relaciones Exteriores (CAPREVISO-MRE) y apoderado en el presente juicio de la ciudadana CLONDI MERBELLE CACIQUE, el juez de la causa señaló:
“…3.- Documento de compra venta encabezado por las partes integrantes de la presente litis, sin suscripción alguna, debidamente visado por el profesional del derecho abogado Ari Quiñones Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.217. Dicho instrumento privado no fue desconocido por su antagonista, por lo que se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Resaltado del Tribunal).
De la transcripción puede apreciarse, como a pesar de que el propio tribunal de instancia al momento de valor la mencionada prueba señala que la misma no se encuentra suscrita por persona alguna, concluye sorprendentemente, que al no haber sido desconocida por nuestra mandante, tal documental se tiene por fidedigna a la luz del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que evidencia un total desconocimiento del contenido y alcance del citado artículo y de las reglas de valoración de la prueba documental, toda vez que mal podría nuestra representada desconocer un documento que no se encuentra por ella suscrito, menos aun podría considerarse reconocido un documento que carece de firma alguna. El artículo 429 del citado código adjetivo contempla la forma y oportunidad en la cual los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos pueden ser aportados a juicio, el cual es del siguiente tenor:
…Omissis…
Finalmente, en caso de querer hacer valer tal documento como demostración de su elaboración o redacción, por tratarse de un documento que emana de un tercero, según se desprende del visado suscrito por el abogado Alí Quiñones Medina, quien además de ser el abogado de la Caja de Ahorros del Personal del Ministerio de Relaciones Exteriores (CAPREVISO-MRE) es también el apoderado en el presente juicio de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, debía, en todo caso, haber ratificado por éste a través de la vía testimonial, de conformidad con los artículos 444 y 341 del Código de Procedimiento Civil, para que pudiere ser apreciado y valorado en la definitiva, carga probatorio con la que no cumplió la demandante y promoverte de la prueba.
Por lo que al valorar el juez de la causa la citada documental, otorgándole pleno valor probatorio cometió un error inexcusable sobre las reglas de la valoración de las pruebas instrumentales, el cual debe ser corregido por esta Alzada, desechando la referida documental por carecer de valor probatorio y así expresamente solicitamos sea declarado.
2.- Igualmente vuelve el tribunal de la causa a errar en la valoración de la prueba Acompañada al libelo de la demanda marcada consistente de copia simple de documento privado emanado de la propia parte actora, mediante la cual participa a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA de la aprobación del crédito hipotecario.
…Omissis…
Causa consternación a esta representación la forma en la cual el tribunal de la causa valora la citada prueba, ya que se trata de una copia simple de un documento privado emanado de la propia parte promovente y que ésta expresamente reconoce – y así lo deja expresamente señalado el tribunal- nunca fue entregado a nuestra mandante, pero que no obstante ello el tribunal lo valora, de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil.
En primer lugar: debe señalarse que tal documental, se trata de una copia simple de una carta; instrumento que por no tratarse de un documento público o privado reconocido o legalmente tenido por reconocido, a la luz del up supra transcrito artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede ser aportado en original para que pueda apreciarse como prueba documental y arroje valor probatorio.
En segundo lugar: la prueba in comento, versa sobre un documento que emana de la propia parte que promueve la prueba, sin que se encuentre suscrito ni recibido por nuestra mandante, ya que, como lo reconoce la promoverte, la misma nunca fue entregada a nuestra representada por lo que no se le puede oponer la misma de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.368 del Código Civil.
Finalmente, yerra ostensiblemente el juez de la causa al invocar como norma legal para valorar la citada prueba la norma contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que contempla el principio de la sana critica para la valoración de las pruebas cuando no exista una regla legal expresa para el mérito de la misma, para luego proceder a invocar el artículo 1.371 del Código de procedimiento Civil, que contiene la regla de valoración para las cartas misivas, (…).
…Omissis…
Por lo que al encontrarse la citada documental; 1.- Suscrita únicamente por la parte promoverte de la prueba, sin firma de recepción por nuestra mandante, por lo que no puede ser opuesta; 2.- Al no haber sido promovida en la forma legal establecida para las cartas misivas; y 3.- Al tratarse de una opia simple de documento privado, el cual carece de valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el citado instrumento debió ser desechado como medio de pruebas, en consecuencia, no puede ser apreciado en el presente juicio, así expresamente solicitamos se declare.
Resulta necesario iniciar señalando el error que comete el tribunal de la causa al determinar la fecha de vencimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, lo que se evidencia de la afirmación efectuada en la motiva de su fallo, …Omissis…
Tal como lo indica el tribunal de la causa, el contrato suscrito por nuestra representada con la parte actora se celebró el 11 de septiembre de 2010, errando por completo en la fecha en la cual venció el lapso de noventa (90) días continuos, toda vez que el lapso previsto no esta establecido por meses sino por días, por lo que debe ser contado desde el día siguiente al que se ha verificado el acto que da lugar el lapso vencido a las doce de la noche del último día, tal como lo prevé el artículo 12 del Código Civil, siendo ello así, el lapso de vigencia del contrato se extendía hasta el día 10 de diciembre de 2010, tal como ambas partes lo expusiéramos en el libelo y en la contestación, y no como erróneamente lo indica el Juzgado de Instancia.
Igualmente y en virtud de los up supra indicados errores cometidos por el Tribunal de Instancia en la valoración de las pruebas, la sentencia apelada incurrió en una serie de errores en la interpretación y alcance de las obligaciones, lapsos y condiciones establecidas en las diversas cláusulas.
La parte actora adujó en su contestación que nuestra representada no cumplió con su obligación de entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta ante la oficina respectiva.
Así tenemos que, a los fines de determinar el modo y oportunidad en que debían las partes cumplir con sus obligaciones, estableció en la cláusula 1.4.2, lo siguiente:
“1.4.2. LA PROMITENTE VENDEDORA deberá, previo a la suscripción del documento de compra-venta definitivo, pautado para efectuarse dentro de los noventa (90) día continuos siguientes contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato más la prórroga automática si la hubiere, “obtener” de la Alcaldía competente, la correspondiente solvencia de derecho de frente, y demás documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo referido, así como las solvencias de Hidrocapital, Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de condominio, si la hubiere, copia de la cédula de identidad, declaración de vivienda principal, cédula catastral, etc.”
De la trascrita cláusula se puede apreciar que la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, se encontraba en la obligación de obtener, la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo, referidos estos a solvencia de derecho de frente, impuesto municipal e Hidrocapital, sí como y cedula catastral, registro de vivienda principal, sin establecerse un lapso o plazo para la obtención de tal documentación, indicándose simplemente que debía ser obtenido previo a la suscripción del documento definitivo de compra venta, por lo que nuestra representada podía en cualquier momento dentro del lapso de los noventa (90) días de duración de la promesa bilateral de compra venta obtener tal documentación con la única condición de que fuese con anterioridad a la venta definitiva.
…Omissis…
De las anteriores cláusulas se aprecia que la parte actora ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE antes identificada, tenía la obligación de redactar el documento definitivo de venta, en un lapso de tiempo claramente determinado de VEINTE (20) días hábiles que antecedan al vencimiento del plazo de la promesa que es de noventa (90) días, también tenía la obligación de hacer entrega a la Oferente de una copia del mismo para su revisión y aprobación, por lo que al vencer el contrato en fecha 11 de diciembre de 2012, este plazo iniciaba el 21 de noviembre de 2010.
Igualmente acordaron ambas partes en la cláusula 1.5.2, lo siguiente:
…Omissis…
Evidenciándose de la transcrita cláusula que solamente una vez aprobado por ambas partes el documento definitivo de compra-venta, nacía para nuestra representada la obligación de entregar la documentación administrativa necesaria para realizar los trámites de protocolización, por lo que esta obligación de la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, se encuentra sometida a una condición suspensiva, que consistía necesariamente en la aprobación del documento definitiva de compra venta y el cual se encontraba obligada la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, a redactar y entregar un ejemplar a nuestra representada, obligaciones no cumplidas por la actora, pero que dio por demostrado el tribunal de la causa en virtud del error en la valoración y apreciación de las pruebas, al valorar documentos no suscritos por nuestra representada que emanan de la propia parte que los promueve o de tercero que no lo ratifico.
Puede también apreciarse de la citada cláusula la existencia de sendos lapsos de cinco (5) días continuos, concurrentes; el primero, para que nuestra representada notificara a la hoy demandante cualquier observación sobre el referido documento; y el segundo, correspondía a la notificación que debía hacer la Oferida, ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, a la ciudadana MAGALYJOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, sobre la fecha, hora y lugar de la protocolización del documento, por lo que, para que pudiesen transcurrir estos lapsos se requería que al menos el primero de ellos se iniciarse a mas tardar el día 1 de diciembre de 2012, para lo cual era necesario que con anterioridad –al menos para el 30 de noviembre de 2010, la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE hubiese cumplido con la entrega del documento definido de venta para su revisión y aprobación, ya que de hacerlo con posterioridad al 30 de noviembre de 2010, el transcurso de tales lapsos llevaría inexorablemente al vencimiento de los noventa (90) días de vigencia del contrato, obligación que la propia parte actora reconoce en el libelo de la demandad incumplió.
Por otra parte, igualmente dispuso el contrato celebrado en la cláusula 11 del contrato, lo referente a las notificaciones que ambas partes tuvieran que efectuarse, acordándose que las mismas a demás de ser por escrito, debía existir constancia de haberse entregado en la dirección del respectivo destinatario, sin que la parte actora CLONDI MARBELLI CACIQUE, haya aportado a los autos constancia de haber notificado y entregado a MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, el proyecto o borrador del documento definitivo de compra venta, aduciendo simplemente la supuesta negativa de nuestra mandante a recibirla, sin demostrar en juicio que hubiese efectuado gestión alguna para realizar tal notificación, trayendo como consecuencia que nunca naciera la obligación de nuestra representada en entregar la documentación administrativa necesaria para la protocolización del documento de venta definitiva.
Del análisis de las citadas cláusulas contractuales en su conjunto se evidencia que, las obligaciones asumidas por la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, son de estricto cumplimiento, previo a la exigencia de las obligaciones asumidas por nuestra mandante MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, toda vez que, que la hoy demandante contaba con un lapso de veinte (20) días continuos y con antelación al vencimiento del contrato para la elaboración del documento definitivo de venta, el cual además debía de entregarse a nuestra mandante con anterioridad al 01 de diciembre de 2010, para que pudiese verificarse los sendos lapsos de cinco (5) días continuos, previstos en la cláusula 1.5.2 establecidos a su favor; mientras que la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA podía obtener la documentación necesaria para la protocolización, en cualquier momento antes de suscribirse el documento de venta definitivo, toda vez que no se estableció lapso para el cumplimiento de tal obligación, encontrándose en todo caso limitado este lapso por la obligación de entregar tal documentación una vez aprobado por ambas partes el documento definitivo de compra venta, es decir, que incluso con posterioridad a la entrega del proyecto o borrador del documento definitivo de compra venta que debía realizar la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, y hasta el día anterior a la entrega a la Oferida de la documentación necesaria para la protocolización de la venta nuestra representada podía obtener de ser necesario, tales documentos ya que se había fijado para ello un momento posterior a la obligación asumida por CLONDI MARBELLI CACIQUE, como lo es la oportunidad en la que ambas partes aprobaran el documento definitivo de compraventa, con lo cual queda plenamente demostrado que fue ésta última quien incumplió sus obligaciones y no nuestra representada y así expresamente solicitamos sea declarado por este Juzgado.
El incumplimiento por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, con sus obligaciones contractuales referentes a la redacción y entrega a nuestra representada el proyecto del documento definitivo de compra venta, las cuales debían necesariamente verificarse con anterioridad a las obligaciones asumidas por la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, hace procedente la Exceptio Non Adimpleti Contractus o Excepción de Contrato No cumplido, que se encuentra consagrado en el artículo 1.168 del Código Civil, que opusiéramos en la contestación de la demanda y que fue totalmente silenciada por el Tribunal de la causa tal como fuese explanado en el capitulo referente a la nulidad de la sentencia, toda vez, que la obligación de nuestra patrocinada de obtener la documentación para la protocolización de la venta no estaba sometida a lapso alguno, encontrándose limitada solo por su entrega a la parte demandante, la cual se verificaría una vez ambas partes aprobasen el documento definitivo de venta, para lo cual sin duda alguna era menester que la Oferida entregara el borrador o proyecto del mismo para su revisión y aprobación a nuestra poderdante, por lo que mal podría exigirse el cumplimiento a nuestra representada de entregar, para su revisión, el documento definitivo de compraventa, y así expresamente solicitamos sea declarado por este Juzgado.
Así tenemos que al dar pleno valor probatorio –a pesar de no tenerlo como procedentemente fue expuesto- al supuesto proyecto o borrador del documento definitivo de compra venta, el cual no presenta suscripción alguna, y que sólo se encuentra visado por el abogado Alí Quiñones Medina, así como a la copia simple de documento privado emanado de la propia parte actora, constituida por carta mediante la cual la hoy actora supuestamente participa a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA de la aprobación del crédito hipotecario y supuestamente procura hacer entrega a nuestra representada del proyecto o borrador del contrato definitivo de compraventa, comunicación que tal como reconoce la propia accionante nunca fue entregada a nuestra poderdante y que por ende no existe constancia su entrega en la dirección de nuestra poderdante, el a quo concluyó erradamente que la parte actora habría cumplido con su obligación contractual contenida en la cláusula 1.5.1, referente a redactar o hacer redactar el documento de venta y la entrega del mismo a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, concluyó también erróneamente que nuestra mandante fue quien incumplió con su obligación de obtener los documentos, cuando en realidad tales hechos no quedaron demostrados en los autos, de lo que puede evidenciarse la afirmación realizada el fallo recurrido, el cual es del tenor siguiente:
“… Por otro lado, de lo alegado y probado por las partes se pudo constatar que la promitente vendedora, no obtuvo dentro de los lapsos establecidos en el contrato con las solvencias de hidrocapital, derecho de frente y Registro de Vivienda Principal, aunque consignó medios de pruebas donde se presumía el estado de solvencia general del inmueble, pero lo anterior no demostró el cumplimiento de sus obligaciones, toda vez que debió constar con las solvencias debidamente expedidas por los organismos correspondientes en los lapsos establecidos contractualmente”.
De la anterior transcripción puede observarse, que el a quo, erradamente consideró que la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, no había cumplido con su obligación de obtener en los lapsos establecidos en el contrato, las solvencias necesarias para otorgar el documento definitivo de venta, cuando en realidad el contrato no establece un plazo para la obtención de estos documentos, por lo que éstos podían ser obtenidos en todo momento durante la vigencia del contrato siempre con antelación al momento de la suscripción de la venta definitiva, debiendo ser entregados solamente cuando ambas partes hubiesen aprobado el documento definitivo de compra venta, el cual estaba dentro de los plazos, lapso y bajo condiciones de notificación contenidos en el contrato y que fueran previamente analizados.
…Omissis…
Así tenemos que el incumplimiento de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, con su obligación de entregar una copia del documento definitivo de compra venta para su revisión por parte de nuestra mandante, produjo la resolución del contrato por haberse verificado la condición contenida en las clausulas 1.7, 1.7.1 y 1.7.3., …Omissis…
La condición contenida en esta cláusula conlleva a la resolución del contrato, en caso de que la PROMITENTE COMPRADORA, que es la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, no obtenga y entregue, los documentos necesarios para la protocolización, encontrándose este supuesto referido a las obligaciones finales del contrato, como lo es la obligación de redacción del documento definitivo de compra-venta así como la entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA, quien es la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA de una copia para su revisión y aprobación, conforme la cláusula 1.5.1, condición resolutoria que ni siquiera fue mencionada, menos aun analizada por el la sentencia apelada.
…Omissis…
Nuestra representada, pasado el 30 de noviembre de 2010, fecha para la cual a más tardar debía entregarse para su revisión el documento definitivo de compra venta, y como consecuencia jurídica de haberse verificado el supuesto contenido en la condición resolutoria, el cual era que la PROMITENTE COMPRADORA no entregara a la PROMITENTE VENDEDORA el documento contentivo del contrato compra venta definitivo para su revisión, procedió a entregar el 01 de diciembre de 2010, la cantidad recibida por concepto de arras, se evidenciándose al recibir la referida cantidad el reconocimiento por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE de la resolución verificada en virtud del cumplimiento de la condición.
Igualmente al haberse resuelto el contrato y retrotraído a las partes a la situación jurídica existe con anterioridad a la celebración del contrato, en virtud de la condición resolutoria cumplida, mal podría la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE reclamar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA el cumplimiento de alguna de las obligaciones contenidas en el contrato, ya que las mismas perdieron su vigencia, por lo que el cumplimiento pretendido por la parte actora referente al pago por concepto de una cláusula penal dejó de existir en la esfera jurídica por la resolución del contrato, resultando totalmente improcedente en derecho, y así solicitamos sea declarado por este Tribunal.
Tal verificación de la condición resolutoria conlleva no sólo a la declaratoria sin lugar de la acción intentada por la parte actora, sino también la declaratoria de procedencia de la reconvención planteada, la cual se fundamenta en la citada condición resolutoria contenida en la cláusula las cláusulas del acontecimiento futuro e incierto previsto, que en el caso de marras consiste en el incumplimiento por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLY CACIQUE de entregar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA el documento definitivo de venta para su revisión y aprobación, reconvención que no fue resuelta por el tribunal de la causa conforme a los alegatos esgrimidos por esta defensa, tal como fuera previamente expuesto en el capitulo referente a la nulidad de la sentencia apelada.
…Omissis…
Consta en autos que la parte actora-reconvenida, ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, no dio contestación a la demanda; tampoco arguyó circunstancia alguna que justificara algún la imposibilidad de concurrir para hacerlo.
En la oportunidad procesal pertinente, promovió como pruebas, copias simple de todos y cada uno de los documentos que había aportado junto al escrito libelar cuya legalidad, validez y valoración fue previamente revelada. Esta actuación no puede considerarse como la promoción de pruebas respecto a la reconvención. Así esperamos sea declarado por esta Alzada.
Ahora bien, por cuanto la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, no dio contestación a la reconvención; no invocó una circunstancia ajenas o infranqueables que le impidiera hacerlo; y, no promovió prueba alguna que le favoreciera, considera esta representación, que en la presente causa, respecto a la Reconvención, operó la FICCIÓN DE CONFESIÓN, conforme lo previsto en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil y así esperamos sea declarado por este Tribunal.
Damos por reproducido, el escrito de Informes oportunamente presentado en primera instancia.-
De todo lo anteriormente expuesto puede apreciarse claramente, que la sentencia recurrida se encuentra viciada de nulidad, por no haber dicto sentencia en forma positiva y precisa, pronunciándose sobre todos los alegatos expuestos en la contestación y reconvención, en contravención del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, y así expresamente solicitamos sea declarado por este Tribunal.
Que como consecuencia de la nulidad de la sentencia dictada el 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, corresponde a este Juzgado Superior resolver sobre el fondo de lo litigado de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente quedaron evidenciados los errores en la valoración y apreciación de las pruebas en las que incurrió el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en sentencia apelada, y que expresamente solicitamos sean rectificados por este Tribunal.
De las actas que conforman el presente expediente quedó claramente demostrado que la parte actora reconvenida no aporto en la forma procesalmente idónea elemento de convicción alguno que conllevaran demostrar las afirmaciones de hechos esgrimidos por nosotros tanto en la contestación de la demanda con la reconvención interpuesta.
Por nuestra parte, acompañamos al presente procedimiento el acervo probatorio correspondiente y en la forma legalmente prescrita, demostrando con ellos los hechos expuestos y los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda y en la reconvención intentada, por lo que solicitamos a este Juzgado declara Sin Lugar la acción intentada y Con Lugar la Reconvención planteada y en consecuencia de ello declara que el contrato de promesa bilateral, de oferta de compra venta celebrado en fecha 11 de septiembre de 2010, celebrado entre las ciudadanas CLONDI MARBELLI CACIQUE y MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA se encuentra resuelto en virtud del cumplimiento de la condición resolutoria contenida en las cláusulas 1.7., 1.7.1 y 1.7.3.
Todo lo cual conduce indefectiblemente a que este Tribunal, declara con lugar el recurso de apelación ejercido en contra de la sentencia dictada 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el presente juicio, y como consecuencia de ello declare sin lugar la demanda intenta (sic) y con lugar la reconvención propuesta, condenando a la actora-reconvenida al pago de las costas procesales.
Es justicia en Caracas a la fecha de su presentación.”
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Puntualizados los límites del recurso, con vista al memorial de las partes y lo establecido por el a-quo, corresponde determinar si la decisión recurrida, se encuentra conforme a la normativa jurídica aplicable, al declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana Clondi Marbelli Cacique, en contra de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, sin lugar la reconvención propuesta por la demandada y condenar a la demandada al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,oo) por concepto de cláusula penal. Para tal efecto, este tribunal en ejercicio de su función revisora debe adentrarse a la resolución de la petición de cumplimiento de contrato, en tal sentido se traen a colación los hechos argüidos por la parte actora, para fundamentar su petición, los cuales se encuentran vertidos en el escrito libelar presentado en fecha 29 de marzo de 2011, de la forma siguiente:
“…ocurro a fin de incoar acción POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS MATERIALES contra la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, venezolana, mayor de edad, divorciada, domiciliada en la ciudad de Caracas y titular de la cédula de identidad número V-6.861.039, persona esta a quien demando en los términos siguientes: PRIMERO: para que convenga—o en su defecto a ello sea condenada por el honorable Tribunal a quien corresponda conocer y decir el asunto--, en el hecho de que el contrato celebrado entre ella (MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA) y mi persona (CLONDI MARBELLI CACIQUE, ambas partes identificadas supra, en fecha 11 de octubre de 2010, debe ser cumplido tal como fue pactado y en los términos del artículo 1159 del Código Civil , en su defecto, a ello sea condenada por ese honorable Tribunal. SEGUNDO: demanda la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, precedentemente identificada, en conformidad con el artículo 1185 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1196, 1264, 1269 y 1271, eiusdem, para que convenga o en lugar a ello sea condenada por el honorable tribunal a quien corresponda conocer por virtud del mecanismo de distribución de expediente, en pagar los daños y perjuicios materiales descritos en el documento contentivo del contrato, y fueron estimados en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) en la moneda que empezó a circular el 1º de enero de 2008 en todo el territorio nacional bajo el título “…INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA OPCIONANTE VENDEDORA…, contrato este que se transcribe Infra y se da íntegramente en esta parte del escrito contentivo de la demanda, representados dichos actos por la mora o incumplimiento del contrato observada por la parte vendedora, hecho expresamente confesados por LA PROMITENTE VENDEDORA en las misivas transcritas Infra, los cuales son derivados de una relación jurídica de naturaleza civil (contrato de opción de compra-venta); elementos de hecho y de derechos estos que se narran conforme al siguiente esquema expositivo:
...Omissis…
Consta de documento otorgado en fecha 11 de septiembre de 2010 (anexo marcado “A”), que entre la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA (vendedora) y (la compradora) mi persona CLONDI MARBELLI CACIQUE, ambas partes precedentemente identificadas, que en esa fecha celebramos un contrato de opción de compra-venta, a través del cual la accionada (MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA) se comprometió a vender y mi persona (CLONDI MARBELLI CACIQUE), a comprar el bien inmueble propiedad de la accionada que allí se determina, que será identificado Infra, por el precio y dentro del plazo y demás estipulaciones que expresamente se determinan el contrato bilateral celebrado entre las partes. Sin embargo, ciudadano Juez, a la fecha de presentación de este escrito y habiendo transcurrido mayor tiempo respecto del plazo estipulado para la conclusión del negocio jurídico pactado, que debería concluir con la protocolización del documento respectivo de compra-venta, la accionada u OPCIONANTE VENDEDORA utilizando como excusa un supuesto hecho del príncipe que supuestamente la libera de las obligaciones estipuladas en el contrato celebrado, se ha negado reiteradamente a cumplir su obligación de vender y transferir el bien, pase a las diversas y múltiples gestiones realizadas por mi persona (LA OPCIONANTE COMPRADORA) frente a la accionada (LA OPCIONANTE VENDEDORA), con inmediata antelación al vencimiento del plazo estipulado y aún después de vencido éste, obteniendo siempre un resultado negativo por parte de LA OPCIONANTE VENDEDORA (Marcado “A”, acompaño el original del referido contrato de opción de compra-venta, firmado por las partes contratantes, el cual opongo a la parte accionada en toda forma de derecho, como documento fundamental de la acción ejercida y con las consecuencias jurídicas que de él se derivan.
…Omissis…
LA OPCIONANTE VENDEDORA –tal como se le denomina en el contrato de opción de compra-venta--, a los efectos de la redacción del documento definitivo de compra-vente y de cumplir, además, con los requisitos establecidos en la Ley de Registro Público, tiene la obligación de suministrar a LA OPCIONANTE COMPRADORA, LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
Copia de su cédula de identidad;
Copia de su Registro de Información Fiscal
Original de la solvencia de derecho de frente
Original de la solvencia de Hidrocapital
Original de la declaración de vivienda principal, o, en su defecto, la planilla de pago de impuesto correspondiente;
Original de la cédula catastral (Nº de catastro del bien)
Las gestiones para obtener la cancelación y liberación del gravamen hipotecario que por sobre el citado bien inmueble (borrador del documento de liberación) constituido por LA OPCIONANTE-VENDEDORA a favor de la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN DE LOS EMPLEADOS DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA SENIAT-CAPRES.
…Omissis…
Cabe destacar, Ciudadano Juez, que los efectos del supuesto contrato de opción de compra-venta (contrato cuyo texto desconocemos) celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA PROTOMOTORA SAN JOSÉ DEL ÁVILA, C.A., y la accionada, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, sobre un supuesto bien inmueble propiedad de dicha persona jurídica, ubicado en el Conjunto Residencial San José del Ávila, Torre “E”, piso 1, apartamento 3, jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, sólo tiene efectos entre las partes contratantes, y únicamente a esfera patrimonial de cada uno de esos contratante compete el asunto; si existe o llega a existir o sobreviene una condición o elemento aleatorio – futuro y/o incierto—en ese negocio jurídico o un hecho sobrevenido que modifique las prestaciones estipuladas en el contrato celebrado, sólo aprovecha o lesiona a los sujetos que intervinieron como partes contratantes en esa relación jurídica, sin que tales efectos sea permitido trasladarlos y/o hacerlos extensivos a otra hipótesis distinta y menos aún a la esfera patrimonial de sujetos y/o terceros ajenos a esa relación contractual exclusivamente bilateral, que no multilateral, que de manera directa pueda afectar mis derechos constitucionales y legales en otro contrato (también distinto) celebrado entre la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA y mi persona (CLONDI MARBELLI CACIQUE) sobre otro bien inmueble distinto de aquel que acabo de mencionar, ubicado en lugar y jurisdicción también distintos, constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él edificadas, representadas por una casa, el cual el bien inmueble está situado en la Calle Transversal 7, Nº 3, de la Urbanización El Rosario, en el lugar denominado como Los Chorros, jurisdicción de la Parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del Estado Miranda, contrato éste que no está supeditado a condiciones suspensivas ni declaración de voluntad alguna que limite o restrinja los efectos del negocio jurídico celebrado. Así lo alego y pido sea declarado en su oportunidad.
Por otra parte, tampoco existe en ninguno de los dos contratos a que alude LA PROMITENTE VENDEDORA, una estipulación contractual o hipótesis condicional que interconecte o haga extensiva los efectos ambas convenciones en situación de ordenación o subordinación respecto a la aplicación de tales efectos de un contrato en el otro. En consecuencia, el peregrino alegato del supuesto “hecho del príncipe”, ni inexistentes condiciones negativas ni positivas (evento futuro e incierto) que dependan de la voluntad del declarante y/o tercero o de causas ajenas al contratante, no son causas suficientes que exonere a LA PROMITENTE VENDEDORA de las responsabilidades u obligaciones estipuladas en dicho contrato de opción de compra-venta.
Siendo que los elementos determinantes de la condición son o un acto de voluntad, o un acontecimiento de la naturaleza, ambos deben tener el carácter de inciertos, futuros, posibles y deben ser queridos de manera unilateral por él o los declarante al celebrar el contrato. Al celebrarse el contrato entre mi persona y la accionada, las partes contratantes fijaron un plazo, fecha o término para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, hecho que no ocurrió por cuanto la accionada (ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA)- quien tenía la obligación de vender- alegando falsos supuestos, voluntariamente incumplió su obligación o prestación positiva de suscribir o protocolizar el documento de enajenación del bien dentro del plazo estipulado en el contrato. En el mismo orden de ideas, siendo que el contrato celebrado no estaba sometido al acto o hecho condicional supuestamente sobrevenido que alega la accionante, ella debe demostrar la supuesta existencia de la condición a que el contrato está sometido y que le exonera de responsabilidad, ya que no basta afirmar su existencia y ésta mal puede presumirse. La prueba o demostración de la existencia de la condición corresponde siempre al obligado que pretenda beneficiarse de ella. Así lo alego y pido sea declarado.
…Omissis…
Visto el cúmulo de gestiones realizadas por mi persona como opcionante-compradora, queda perfectamente demostrada mi diligencia en producir los actos de cumplimiento de mis obligaciones contractuales y también las actividades realizadas para obtener de la parte vendedora (opcionante-vendedora) el cumplimiento de la obligación de aportar los documentos necesarios para facilitar la tramitación para arribar a la protocolización del documento de transferencia del bien objeto del contrato de opción de compra-venta, fuerza es concluir que la inejecución de la obligación se da por hechos, obstáculos o causas sobrevenidas, posteriores al nacimiento de la relación obligatoria, que son perfectamente atribuibles exclusivamente a la voluntad de LA OPCIONANTE VENDEDORA, y que por tanto sólo a ella se pueden imputar el incumplimiento… Tal incumplimiento obedece a circunstancias, hechos o situaciones que son producto de la acción u omisión o conducta personal observada de LA OPCIONANTE VENDEDORA, cuyo fundamento está representado por un supuesto “hecho del príncipe”, respecto del cual sólo presenta el simple alegato sin probanza alguna que demuestre o pruebe el hecho alegado, razón por la cual sólo a ella (LA OPCIONANTE VENDEDORA) le es imputable el hecho del incumplimiento del contrato celebrado entre las partes.
En efecto, ciudadano Juez, la inejecución voluntaria de la obligación de transferir el bien inmueble objeto del negocio jurídico es causada por la acción omisiva conductual voluntaria-responsable de la accionada, que en lugar de facilitar la documentación necesaria (requisitos) requerida por Ley de Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, especialmente el relativo a la obtención del borrador para LA LIBERACIÓN DE LA HIPOTECA DE PRIMER GRADO constituida por la PROMITENTE VENDEDORA a favor de la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN DE LOS EMPLEADOS DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA SENIAT-CAPRES, cuyas gestiones para obtener su liberación son personalísimas y corresponden a la deudora, especialmente cuando EXISTE UN SALDO DEUDOR RESPECTO DEL PRÉSTAMO CONCEDIDO; saldo deudor éste que debe honrar o pagar la accionada, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, identificada supra, con inmediata antelación a la venta pactada con nosotros, o, en su defecto, al momento de la protocolización del documento a través del cual se haga la transmisión de derechos a nuestra esfera patrimonial, LA FALTA DE TAL RECAUDO dentro del plazo establecido, debe ser considerado imputable EXCLUSIVA Y ÚNICAMENTE a la persona de LA OPCIONANTE VENDEDORA, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, parte accionada, y no existe ni en los hechos ni en el derecho ninguna causal que EXONERE, MEJORE O ATEMPERE en forma alguna la responsabilidad que le corresponde y que deriva tanto del contrato celebrado, cuanto del ordenamiento jurídico venezolano. Por otra parte, la exoneración de responsabilidad puede tener su origen en la voluntad de las partes (que no es el caso), en la forma jurídica, y por el estado de necesidad (que tampoco es el caso). Así lo alegamos y pedimos sea declarado.
…Omissis…
Resulta importante destacar que la accionada pretende excusar su incumplimiento introduciendo un elemento extraño a nuestra relación contractual, como lo es un negocio jurídico que supuestamente tiene pactado con una tercera persona (INMOBILIARIA PROMOTORA SAN JOSE DEL ÁVILA C.A.), respecto de un bien inmueble ubicado en la Parroquia Altagracia del Municipio Libertador del Distrito Capital), totalmente diferente de aquel bien inmueble a que se contrae dicho contrato celebrado entre mi persona y la accionada, cuyos efectos contractuales sólo operan entre las partes contratantes, sin que puedan trasladarse ni extenderse tales efectos a terceros extraños a esa relación jurídica, como erróneamente lo pretende la accionada.
…Omissis…
Las cantidades de dinero objeto de la acción o pretensión que hoy ejerzo, deberán ser objeto de indexación en el caso de que la causa se prolongue más allá de los lapsos procesales establecidos en la Ley adjetiva civil, por cuanto por interpretación a contrario del dispositivo contenido en el artículo 1737 del Código Civil –a partir del fallo de casación de fecha 17 de abril de marzo de 1993- al producirse la mora de la deudora (LA OPCIONANTE VENDEDORA), sus obligaciones de dinero se convierten en deudas de valor y la liberación se produce con la entrega de una suma de dinero que represente y equivalga al valor y poder adquisitivo que le era propio para el momento de producirse la obligación de pagar.
…Omissis…
PRIMERO: Demandar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, venezolana, mayor de edad, divorciada, domiciliada en la ciudad de Caracas y titular de la cédula de identidad número V-6.861.039, para que convenga –o en su defecto así sea condenada por ese honorable Tribunal--, en el hecho que el contrato celebrado entre ella (MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA) y mi persona (CLONDI MARBELLI CACIQUE, ambas partes identificadas supra, en fecha 11 de octubre de 2010, debe ser cumplido tal como fue pactado o, en su defecto a ello sea condenada por ese honorable Tribunal.
SEGUNDO: en conformidad con el artículo 1185 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 1196, 1264, 1269 y 1271, eiusdem (sic), demando a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA, precedentemente identificada, para que convenga pagar los daños y perjuicios materiales derivados de una relación jurídica de naturaleza civil (contrato de opción de compra-venta), causados por hechos de incumplimiento de contrato (la Ley: o voluntad general: deber general); dada la circunstancia que los derechos y deberes de las personas están determinados ya sea por la norma que expresa la voluntad general (la ley), ya sea por los acuerdos (contratos) que las voluntades individuales crean a los efectos de regular sus propias conductas, o en lugar a ello sea condenada por el honorable Tribunal a quien corresponda conocer por virtud del mecanismo de distribución de expediente.
...Omissis…
Esos daños y perjuicios de naturaleza material están descritos en el documento contentivo del contrato, en la cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES
(Bs. 120.000,00) en la moneda que empezó a circular el 1º de enero de 2008 en todo el territorio nacional, bajo el título “…INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA OPCIONANTE VENDEDORA…”
…Omissis…
Conforme lo autoriza el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, por haber presentado un documento de las características allí exigidas, que prueban con claridad y certeza la obligación de la demandada (OPCIONANTE VENDEDORA, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA) de hacer la tradición del bien inmueble objeto del contrato previo al pago del saldo del precio establecido y las demás obligaciones establecidas en su esfera patrimonial, respetuosamente solicitamos de ese honorable Tribunal se sirva DECRETAR MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, como forma de impedir que la OPCIONANTE VENDEDORA (hoy accionada) disponga del bien en nuestro perjuicio, y se insolvente hasta el punto que no podamos obtener ni siquiera la devolución de la parte del precio pagada. JURO LA URGENCIA DEL CASO.”
...Omissis…
A los efectos de lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indico como dirección procesal la siguiente: Avenida El Rosario, Transversal Nº 7, casa Nº 7, Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda. Caracas – Venezuela. A los efectos de la condenatoria en costas, tomando en cuenta que la acción de cumplimiento tiene un valor (precio) de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000,00) a los cuales se suman los daños y perjuicios y demás elementos estimo esta acción en la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00), expresada en la moneda de circulación legal en todo el territorio nacional a partir del 1º de enero de 2008, conforme a Decreto emanado del Poder Público Nacional que es citado supra. Es justicia.”
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En descargo de los hechos y argumentos alegados por la actora, la representación judicial de la demandada basó su defensa y excepciones en los términos que siguen:
“Ciudadano Juez, gira la presente controversia en torno a la demanda que por cumplimiento de contrato (Indemnización de daños y perjuicios), incoara la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, contra nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA, ambas plenamente identificadas en autos. Por vía jurisdiccional se pretende que la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA, en su condición de Oferente; indemnice a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, en su carácter de Oferida, unos supuestos daños y perjuicios. La Parte actora, para apuntalar su pretensión, aduce que nuestra mandante, no cumplió con el contrato que habían suscrito el (once)11 de septiembre de 2010. Alega que la Oferente, incumplió sus obligaciones contractuales asumidas, la cual consistía en entregar, a la Oferida los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta ante la oficina respectiva.-
…Omissis…
Expresamente reconocemos la existencia de la relación contractual, la cual fue bilateralmente suscrita, el 11 de septiembre de 2010. Este contrato constituía una promesa bilateral de oferta de venta a futuro, de una casa cuya descripción damos aquí por reproducida. En dicho contrato aparece como Oferente, la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCÁTEGUI DÁVILA y como Oferida la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE.
En principio, la convención tenía una vigencia de noventa días (90) CONTINUOS, que se podía prorrogar por treinta (30) días, también continuos, los cuales se otorgarían, en caso de necesidad para el otorgamiento de un préstamo.- Una vez que ambas partes cumplieran sus reciprocas obligaciones, se procedería a la venta del inmueble, con el respectiva otorgamiento del documento de venta.-
…Omissis…
Negamos, rechazamos y contradecimos la demanda incoada por la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, contra nuestra patrocinada la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, tanto en los hechos esgrimidos por ser completamente falsos; como en la interpretación y alcance del derecho por ella invocados, no subsumible en el caso de autos. De un análisis de los hechos narrados en el escrito libelar, es fácil advertir que los mismos aparecen exiguos para sostener la pretensión de la actora.
…Omissis…
En sintonía con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, de seguida pasamos a expresar con toda claridad nuestra contención a los hechos alegados por la parte actora en donde pretende fundamentar su demanda, por lo que procedemos a realizar una negación específica en los siguientes términos:
-Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que el contrato preliminar de opción de compra-venta suscrito entre nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA y la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE se encuentre vigente.
1.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por se completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, deba cantidad alguna por concepto de interés, indexación y/o indemnización de daños y perjuicios.
2.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, haya cumplido con el contrato preliminar de opción de compra-venta en los términos establecidos.
3.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante haya dejado de cumplir las obligaciones asumidas en el contrato preliminar suscrito con la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE.-
4.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, en forma directa le haya causado algún daño material a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE.-
5.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, en forma directa le haya causado algún perjuicio a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE.-
6.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que en la demanda, se haya establecido o alegado la ocurrencia de algún daño.-
7.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que en la demanda que nos ocupa, se haya establecido o alegado la ocurrencia de algún perjuicio.-
8.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que se encuentren determinados cuales fueron los supuestos daños y perjuicios causados a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE.-
9.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, haya pagado el precio que se había establecido para la futura venta
10.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, haya convenido en que el precio de venta le sería pagado con la aprobación de un crédito.
11.- Negamos, rechazamos y contradecimos por ser completamente falso, que el hecho por el cual no se produjo la venta definitiva del inmueble fuera imputable a nuestra representada.
12.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA, haya sido informada o notificada respecto de la aprobación de algún crédito a favor de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, relacionado con la venta del inmueble propiedad nuestra.-
13.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, haya recibido algún ejemplar de documento definitivo de venta, para su revisión y aprobación conforme lo establecido en la cláusula 1.5.1.-
14.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que para la fecha en que debía protocolizarse ante el Registro Inmobiliario la venta definitiva del inmueble, pesara sobre el inmueble ofrecido en venta alguna garantía hipotecaria.-
15.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que para la fecha en que debía protocolizarse ante el Registro Inmobiliario la venta definitiva del inmueble, debiera haberse liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble ofrecido en venta.-
16.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que para la fecha en que debía protocolizarse ante el Registro Inmobiliario la venta definitiva del inmueble, nuestra mandante no había realizado el Registro de Vivienda Principal ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).-
17.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, se le haya notificado o requerido algún documento necesario pata (sic) la protocolización del documento definitivo.-
18.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE haya realizado alguna diligencia o gestión ante el Registro Inmobiliario respectivo, tendentes a protocolizar el documento definitivo de compra-venta.-
19.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE haya cumplido con su obligación de obtener y entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.-
20.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, tenga o haya tenido la obligación de transmitir la Propiedad a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, toda vez que la obligación de transmitir la propiedad se produce una vez se perfecciona el contrato definitivo.
21.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, haya recibido cantidad alguna de dinero relacionado con el pago del precio de venta del inmueble.
22.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MERBELLI CACIQUE haya cumplido con su obligación de realizar los trámites atinentes a la protocolización del documento de venta.-
23.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE haya cumplido con su obligación de pagar los gastos por redacción de documento definitivo de venta.
24.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE haya cumplido con su obligación de avisar a nuestra representada de la oportunidad en la cual se procedería a la protocolización de la venta.
25.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE haya cumplido con su obligación de avisar a nuestra representada de la oportunidad en la cual se procedería a la protocolización de la venta.
26.- Negamos, rechazamos y contradecimos, por ser completamente falso, que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, en la misiva fechada 11 de noviembre de 2010 haya manifestado su voluntad de incumplir el contrato.
27.- Negamos, rechazamos y contradecimos, el documento que fuera consignado por la parte actora como emanado de nuestra mandante de fecha primero de diciembre de dos mil diez, por lo cual expresamente desconocemos la suscripción y el contenido del mismo, el cual riela al folio sesenta y nueve del cuaderno principal, identificado con la letra “K”.
28.- Categóricamente, negamos, rechazamos y contradecimos por ser completamente falso que nuestra mandante, haya CONFESADO que se encontraba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones.-
29.- Categóricamente, negamos, rechazamos y contradecimos por ser completamente falso que nuestra mandante, haya CONFESADO su voluntad de no cumplir el contrato.
…Omissis…
Ciudadano Juez, pretende la actora la ejecución de un contrato cuya característica principal radica en la bilateralidad, entendiéndose como tal, aquel convenio en el cual cada uno de los contratantes son deudores de recíprocas obligaciones.
El caso concreto, el contrato de oferta de venta que nos ocupa, es un contrato preliminar, por sí solo no apareja la transferencia de la propiedad, sino que sirve para adelantar las gestiones necesarias para lograr tal fin. La celebración de este tipo de convenios hoy día es común en aquellos negocios jurídicos que apuntan a la adquisición de un bien inmueble, dado sus elevados costos.
Este contrato, en el marco general de sus características puede individualizarse en la categoría de sinalagmáticos perfectos, donde cada uno de los contratante (Oferente y Oferida) desde el momento mismo en que se perfeccionó, conocen exactamente y sin ninguna duda, sus recíprocas obligaciones.
Por una parte, la Oferente debía obtener la documentación necesaria y requerida por la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario correspondiente para la protocolización del documento de venta; luego vender el inmueble, haciendo la tradición de ley, suscribiendo el documento traslativo de la propiedad.-
La Oferida debía realizar los trámites necesarios para la respectiva protocolización, incluyendo la redacción y entrega del documento de venta, así como pagar los gastos de protocolización y honorarios de abogados por la redacción del documento; y finalmente pagar el precio de la venta.
…Omissis…
La redacción de las cláusulas antes transcritas, precisa claramente que la obligación de la Oferente a que se contrae la cláusula 1.4.2.2., se circunscribe a “Obtener” la documentación necesarios para el otorgamiento del documento definitivo; es decir que la obligación de la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, se ceñía a obtener los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, el cual como se expondrá más adelante no fue celebrado por el incumplimiento de la propia parte actora, y que en cambio la obligación de hacer entrega de dicha documentación se producía con posterioridad a la entrega por parte de la Oferida del documento definitivo para su revisión y aprobado por ambas partes, tal como se evidencia de la cláusula 1.5.1 y 1.5.2., obligación esta última incumplida por la hoy demandante.
…Omissis…
Encontramos plasmado en las cláusulas que anteceden, que la obligación de la Oferente consistía en obtener los documentos necesarios para la protocolización y no de entregarlos.
Por su parte, la Oferida se encontraba en la obligación de redactar el documento definitivo de venta, para lo cual contaba con un lapso de tiempo claramente determinado, de VEINTE (20) días hábiles que antecedan al vencimiento para su revisión y aprobación.
…Omissis…
Sumados todos los lapsos antes indicados, obtenemos los noventa (90) días de vigencia del contrato celebrado por las partes, por cuanto no hubo ninguna solicitud de prórroga para tramitar préstamo alguno, tal como expresamente lo reconoce la actora en el libelo al indicar que, el contrato tenía fecha de vencimiento el día 09 de diciembre de 2010, lo que evidencia que nunca existió por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, interés en hacer uso de dicha prórroga que, solo la beneficia a ella ya que sería para el caso de requerirse para obtención del crédito. Así tenemos que, el último día de vigencia del contrato se verificó el 10 de diciembre de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código Civil.
…Omissis…
Como delatamos arriba, una vez que nuestra mandante suscribió el contrato que nos ocupa, adquirió la obligación de “obtener” la documentación requerida, tal como lo establece la cláusula 1.4.2., en el plazo de noventa (90) días, esta obligación fue cumplida por nuestra mandante, pues había tramitado y obtenido los instrumentos necesarios, tal como lo demuestran los documentos que de seguida consignamos como anexos.
…Omissis…
No obstante que nuestra representada, en fecha 29 de septiembre de 2010, había liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta, no resultaba necesario que se procediera a dicha liberación con anterioridad de la venta definitiva, ya que la hipoteca existe podía liberarse con inmediata antelación a la protocolización del documento definitivo de venta o en su defecto en el encabezamiento de éste, conforme a convenio por las partes en la cláusula 1.10., por lo que resulta totalmente falso la afirmación realizada por la actora, referente a que la falta de cancelación de la hipoteca por parte de nuestra representada impidiera la celebración del documento definitivo de venta.-
Con este documento queda claramente probado que para el día 29 de septiembre de 2010, sobre el inmueble que se ofrecía en venta no pesaba ningún gravamen, la hipoteca había sido liberada.
Ciudadano Juez, con el aporte del presente acervo probatorio, todos documentos públicos, queda demostrado que nuestra mandante, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, quien aparece como Oferente, en el contrato que nos ocupa, actúo con excesiva diligencia para obtener la documentación requerida para la protocolización del documento de venta. Antes que transcurrieran 20 días de haber suscrito el contrato que nos ocupa, ya había obtenido toda la documentación requerida.
Queremos resaltar que conforme lo establecido entre las cláusulas 1.4.2. y 1.5.2. la Oferente, estaba obligada a obtener la documentación y debía entregarla, una vez que se presentara y aprobara el documento definitivo de la venta del inmueble, cuya copia nunca recibió.-
…Omissis…
Ahora bien, según lo pautado en la cláusula 1.5.1., del contrato que nos ocupa, la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, Oferida, debía redactar el documento de venta, en un plazo de VEINTE (20) días hábiles anteriores al vencimiento de los 90 días continuos originales, por lo que contado en forma regresiva desde la fecha de vencimiento, 10 de diciembre de 2010, tenemos que los veinte días hábiles se verificaron el 15 de noviembre de 2010, oportunidad para la cual la hoy parte actora no cumplió con su obligación de entregar el documento definitivo de venta a nuestra representada para su revisión. Resulta importante resaltar, que la obligación de la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, de entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, dependía directamente del cumplimiento de la obligación arriba referida.
…Omissis…
Tal como ha quedado explanado en el presente escrito de contestación, por medio de argumentos de hecho que se soportan en documentos públicos, nuestra mandante ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, en su condición de Oferente, había cumplido con su obligación de obtener la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble.
Estólidamente, planeó la Oferida-Actora, hacer creer al órgano jurisdiccional, que nuestra mandante, incumplió con su obligación de entregar los aludidos documentos, cuando sea obligación, no obstante nuestra mandante estaba en plena capacidad de cumplirla, toda vez que había obtenido con suficiente antelación la documentación requerida, empero esa obligación de entregarla, dependía de la redacción y entrega del documento definitivo de venta.
Como se reseño previamente, conforme la cláusula 1.5.1., la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE se encontraba en la obligación de: 1º Redactar el documento definitivo de compraventa en el plazo de VEINTE (20) días hábiles anteriores al vencimiento del contrato; 2º Entregar una copia del mismo a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA; 3º Proceder con los trámites necesarios para la protocolización; y 4º Notificar a la oferente de oportunidad y lugar para el otorgamiento del documento definitivo. Ninguna de estas obligaciones fueron satisfechas dentro del tiempo de vigencia del contrato por la PROMITENTE COMPRADORA., el cual, tal como lo reconoce la propia parte actora en su libelo de demanda, venció el día 10 de diciembre de 2010.
…Omissis…
De las cláusulas transcritas se aprecia claramente que las ciudadanas CLONDI MARBELLI CACIQUE (Oferida) y MAGALY JOSEGFINA UZCATEGUI DAVILA (Oferente), establecieron en el contrato de opción de compraventa la posibilidad para esta última de considerar resuelto el mismo, si la Oferida no cumplía con su obligación “obtener y entregar todos los documentos necesarios para la protocolización del documento de compra-venta”.
…Omissis…
En virtud de existir en dicho contrato una condición resolutoria que opera de pleno derecho por voluntad de las partes y debido al incumplimiento de la Oferida, ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, de entregar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, el documento definitivo de venta para su revisión y aprobación, es última con apoyo en la cláusula 1.7., del contrato de Promesa de Venta, CONSIDERO RESUELTO el mismo.
…Omissis…
En consecuencia, verificada la condición resolutoria que opera de pleno derecho por voluntad de las partes, y por la sola ocurrencia del acontecimiento futuro e incierto, que en el caso de maras consiste en el incumplimiento por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE de entregar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, el documento definitivo de venta para su revisión y aprobación, el efecto inmediato es el de tener por terminado el contrato, no desde el momento en el que se verifica la condición que lo resuelve, sino como jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar y por lo tanto deben devolverse las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
…Omissis…
Ante esta circunstancia, nuestra representada, al haber quedado borrado del mundo jurídico todas y cada una de las cláusulas que componían el contrato, incluyendo las clausulas indemnizatorias, procedió, apegada a derecho, a devolver a la actora la cantidad recibida por concepto de arras, las cuales como lo afirma la actora en su libelo fueron recibidas por ésta el 01 de diciembre de 2010, con lo cual se evidencia además el reconocimiento por parte de la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE de la resolución verificada en virtud del cumplimiento de la condición, así como su consecuencia jurídica, que es la de retrotraer la situación jurídica existe para el comento de la celebración del contrato como si el mismo nunca hubiese existido.
…Omissis…
Como ha sido previamente expuesto, la obligación de nuestra representada ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA (Oferente), de entrega a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE (Oferida) los documentos que fueran necesarios para la protocolización del documento de venta, se encontraba necesariamente supeditada a que la Oferida efectivamente entregase a la Oferente el documento de venta definitivo para su revisión y aprobación, ya que hasta tanto no estuviese este documento aprobado por ambas partes, no podría procederse a la celebración del documento definitivo, tal como lo dispone la clausula 1.5.2. del contrato de promesa bilateral de compraventa.
…Omissis…
La citada excepción de contrato no cumplido, es perfectamente aplicable al caso bajo análisis toda vez, que la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE (Oferida), no cumplió con la obligación que le imponía la cláusula 1.5.1., de obtener y enviar a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, una copia del documento definitivo de venta, para que esta última procediera a la revisión y aprobación del citado documento, por lo que es perfectamente procedente que nuestra mandante ante tal incumplimiento se negara a ejecutar su obligación de “entregar” los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, y así solicitamos sea declarado.
…Omissis…
De conformidad con el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, procedemos en este acto en nombre de la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, a reconvenir a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
…Omissis…
En fecha 11 de septiembre de 2010, nuestra representada, ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DAVILA, celebró con la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre un lote de terreno y la casa sobre el edificada, identificada con el Nº 3, situado en la Calle Transversal 7 de Los Chorros, Urbanización El Rosario, Caracas, Municipio Sucre, Parroquia Leoncio Martínez del Estado Miranda.
En el mencionado contrato se estableció que el lapso de duración del mismo sería de noventa días (90) continuos, prorrogables por treinta (30) días, también continuos, los cuales solo se otorgarían en caso de necesidad para el otorgamiento de un préstamo, y que una vez que ambas partes cumplieran sus recíprocas obligaciones, se procedería a la venta del inmueble, con el respectiva otorgamiento del documento de venta.
…Omissis…
Por las razones de hecho antes expuestas y el fundamento de derecho realizado, es por lo que en nombre de nuestra representada, acudimos ante su competente autoridad a los fines de reconvenir a la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.172.428, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de promesa bilateral de compraventa celebrado en fecha 11 de septiembre de 2010, suscrito entre las ciudadanas CLONDI MARBELLI CACIQUE y MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA, anteriormente identificadas.
Igualmente, pedimos que sea expresamente condenada por este Tribunal al pago de las costas y costos del presente juicio.-
…Omissis…
De conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, procedemos a los efectos de determinar la competencia a estimar la presente reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL (Bs.400.000,00), que corresponde al valor fijado por las partes como valor del inmueble prometido en compraventa, lo cual equivale a CINCO MIL TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (5.333 U.T.).“
Concluida la reseña histórica de las alegaciones y actos de las partes y del tribunal, este sentenciador para resolver, debe precisar el punto sometido a revisión, para lo que debe concluirse que la diatriba del asunto sometido al conocimiento jurisdiccional, radica en lo siguiente:
En primer lugar debe resolverse sobre los vicios denunciados por el recurrente en la sentencia dictada, dado que persiguen la nulidad del fallo, estos son:
a) Omisión de análisis del juez, con referencia al alegato de la existencia de una condición pendiente, toda vez, que la actora debía entregar a la demandada el proyecto de compraventa para que naciera la obligación de hacer entrega de las solvencias y demás recaudos necesarios para perfeccionar la compraventa;
b) Que el a-quo, no observó la existencia del plazo pendiente señalado en el contrato, como tampoco, los lapsos de cinco días referidos a que su representada le notificara a la demandante sobre las observaciones que tuviese sobre el documento definitivo y del lapso que con antelación a la fecha del otorgamiento debía notificar la actora a su representada, sobre la hora, fecha y lugar de la protocolización del documento, toda vez, que ello determinaría el incumplimiento en que incurrió la parte actora con sus obligaciones contractuales;
c) El silenció en que incurrió el juez con relación a la exceptio non adimpleti contratus opuesta en la contestación de la demanda, violando lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil;
d) Que el tribunal de la causa no se atuvo a lo alegado en la contestación de la demanda y la reconvención planteada, referida a la condición resolutoria a favor de la promitente vendedora, invocada como defensa y estipulada en las cláusulas 1.7., 1.7.1 y 1.7.3.; y
e) Que el juez de instancia no decidió conforme lo alegado y probado por las partes sacando elementos de convicción que no existieron en el expediente, cuando afirmó que la demandada se encontraba imposibilitada de cumplir con el contrato por causas ajenas a su voluntad.
En segundo lugar, y en caso de desestimarse lo opuesto previamente por la representación judicial de la demandada con respecto a la nulidad del fallo, deberá entrar a conocer esta alzada sobre el fondo de la pretensión, juicio de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios, incoado por la ciudadana Clondi Merbelli Cacique, fundamentado su pretensión en el contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 11 de septiembre de 2010, con la ciudadana Magaly Josefina Uzcátegui Dávila, en su carácter de propietaria del inmueble ubicado en la calle transversal 7, Nº 3, de la Urbanización El Rosario, en la urbanización Los Chorros, jurisdicción de la parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del estado Miranda. Para tal finalidad, manifestó la actora que la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, se negó de forma reiterada a cumplir su obligación de vender y transferir el bien, que por su lado, le dio cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones derivadas del contrato; la demandada admite la existencia de la relación contractual, indicando que la convención tenía una vigencia de noventa (90) días continuos, prorrogable por treinta (30) días, solo si se requerían para el crédito que gestionaba la actora. Que la obligación de su mandante consistía en obtener los documentos necesarios para la protocolización y no de entregarlos y que la oferida se encontraba en la obligación de redactar el documento definitivo de venta, para lo cual contaba con un lapso de veinte días hábiles que antecedían al vencimiento del contrato, que en razón que la actora incumplió con esa obligación, se hacía procedente que su mandante se negara a ejecutar su obligación de entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y que ante el incumplimiento de la actora el efecto inmediato era dar por terminado el contrato como si jamás hubiese existido, que en razón de ello, su representada procedió el 1º de diciembre de 2010, a devolverle a la actora la cantidad dada por concepto de arras, toda vez, que su mandante tampoco estaba en la obligación de esperar el plazo de noventa días estipulado en el contrato.
Precisado lo anterior se resuelven en el orden indicado los alegatos derivados en la nulidad de la recurrida:
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DE LOS VICIOS DENUNCIADOS EN LA SENTENCIA RECURRIDA
En el escrito de informes presentado por ante esta alzada, la representación judicial de la demandada, delata como vicio de la sentencia, que el Juez de la recurrida, no analizó la condición pendiente; al respecto, se observa que fue invocada como un alegato y no como la excepción contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición pendiente; dado, que la condición es un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de una obligación; circunstancia no verificada en el presente juicio, en razón que lo controvertido trata sobre un contrato de compraventa; lo que no compagina con la denuncia de nulidad de la sentencia recurrida por falta de pronunciamiento, con relación a la existencia de una condición, no alegada ni resuelta en el trámite procesal, por lo que debe declararse improcedente. Así se decide.
Establecido lo anterior, se observa que la parte demandada efectuó otras denuncias con la finalidad de fundamentar la nulidad del fallo recurrido, las cuales se refieren a alegatos de fondo, que atañen a las excepciones opuestas con respecto a la pretensión que propuso la parte actora; en razón de ello, y dada su referencia directa al mérito del objeto de revisión, se precisa ser atendidas junto a las motivaciones de hecho y de derecho que sustenten la presente decisión; por lo que la nulidad de la sentencia apelada, peticionada por la parte demandada, no debe prosperar en derecho y por tanto, debe desecharse del presente procedimiento. Así expresamente se decide.
Prosiguiendo la resolución de la presente causa, se procede a realizar las siguientes consideraciones sobre la pretensión actoral y lo acaecido en la presente contienda judicial, en tal sentido se observa:
DE LA CONFESIÓN EN LA RECONVENCIÓN
La representación judicial de la parte demandada solicita declarar la confesión ficta, fundamentada en que la actora reconvenida, además de no contestar la mutua petición, en la oportunidad procesal solo promovió copias simple de todos y cada uno de los documentos que había aportado junto al escrito libelar, por lo que no podría considerarse como promoción de pruebas con respecto a la reconvención; al respecto, es menester establecer que para que se haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requieren tres requisitos concurrentes a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; y, c) Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso. Ahora bien, si bien es cierto que la actora reconvenida no contestó la demanda reconvencional de resolución de contrato que interpuso la demandada, no es menos cierto que en su oportunidad legal ofertó medios de pruebas, tal y como lo afirma la demandada reconviniente en su escrito de informes presentado ante esta alzada, en razón de ello, puede concluirse que los extremos legales concurrentes no se encuentran cumplidos, es motivo suficiente para quien decide, declarar improcedente la confesión ficta peticionada. Así se decide.
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DEL ACERVO PROBATORIO
Establecidos los límites de la controversia y desestimados los puntos previos denunciados sobre los vicios de la sentencia y de la confesión de la actora reconvenida por la falta de contestación, pasa este juzgador a pronunciarse sobre los medios probatorios aportados por las partes al proceso en garantía de dar cumplimiento al mandato contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, para adentrarse en el mérito del asunto.
* LA ACTORA CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE DEMANDA PRODUJO LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
Marcado “A”: Documento privado, suscrito entre las ciudadanas Magaly Josefina Uzcategui Dávila y Clondi Marbelli Cacique, del cual la primera le ofrece en venta el bien inmueble objeto del presente juicio a la ciudadana Clondi Marbelli Cacique. Instrumento que al no haber sido desconocido por la parte contra quien se opuso en su oportunidad, se da por reconocido, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, ello, conforme al artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado “B”: Misiva dirigida por la actora a la Junta Directiva de CAPREVISO, fechada 31 de agosto de 2010; Marcado “C”; Misiva dirigida por la demandada al Consejo Directivo de CAPREVISO, fechada 11 de septiembre de 2010; Planilla identificada como Solicitud de Retiro de Ahorros, de la que se observa que los datos se corresponden con la parte actora en el presente juicio; Marcado “D1”: misiva dirigida por la actora a la Junta Directiva de CAPREVISO, fechada 13 de septiembre de 2010; Marcado “D”: planilla identificada como Solicitud de Préstamo Hipotecario, de la que se lee que la solicitante es la parte actora, estos instrumentos fueron negados, rechazados y contradichos, en el escrito de contestación de la demanda, al alegar que nada se le había informado o notificado a su mandante respecto a la aprobación de algún crédito a favor de la demandante, en razón que la actora no los hizo valer mediante prueba testimonial en su oportunidad, es el motivo por el cual, los mismos deben ser desechados. Así se establece.
Marcado “E”: carta dirigida a la Caja Previsión Social Empleados M.R.E., por el Ingº. Simón Lagardera Meléndez, adjunto Informe de avalúo realizado al inmueble objeto del presente juicio, documentos emanados de tercero ajena al presente juicio, por lo que carece de valor probatorio sin el respaldo de otro medio probatorio que convalide el contenido del mismo. Así se establece.
Marcado “F”: Misiva dirigida a la parte actora, de la Caja de Ahorros CAPREVISO, fechada 27 de octubre de 2010, instrumento que no fue ratificado en el juicio mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; por lo que no se puede apreciar. Así se establece.
De igual forma se desecha la copia simple de misiva dirigida por la actora a la ciudadana MAGALY UZCATEGUI, fechada 2 de noviembre de 2010, por cuanto emana de la parte que la promueve y no contiene su recepción por la demandada. Así se establece.
Marcado “G”: documento incorporado como medio probatorio, que al no estar suscrito por las partes intervinientes, carece de valor probatorio, aunado que la representación de la parte demandada negó que su representada haya recibido ejemplar de documento definitivo de compraventa, para su revisión y aprobación, en razón de ello debe desecharse del proceso. Así se establece.
Marcado “I”: Copia de misiva fechada 10 de noviembre de 2010, dirigida por la ciudadana CLONDI MARBELLI CACIQUE a la ciudadana MAGALY JOSEFINA UZCATEGUI DÁVILA, en la que la actora manifiesta su insistencia en que se lleve a cabo la negociación pactada en documento privado de fecha 11 de septiembre de 2010. Instrumento que fue negado, rechazado y contradicho la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas; al no constar en original debe desecharse del proceso. Así se establece.
Marcada “J”: copia de misiva fechada 11 de noviembre de 2010, la cual por ser copia de documento privado, no apareja posibilidad de apreciación dentro de este proceso. Así se establece.
Marcado “K”: Misiva recibida el 1º de diciembre de 2010, por la ciudadana Clondi Cacique, emanada de la ciudadana Magaly Uzcategui, la cual a pesar que fue desconocida por la parte demandada y no se promovió la prueba de cotejo, el instrumento indicado fue utilizado por la misma parte demandada, para refutar los hechos alegados por la parte actora, expresando en el Capitulo XI del escrito de contestación de la demanda, que dicha misiva no manifestaba el reconocimiento de un derecho a favor de la ciudadana Clondi Marbelli Cacique ni contenía el ánimo de confesar hecho alguno; lo que determina que a pesar de su impugnación tanto en la suscripción y contenido, el mismo impugnante la utiliza como valedera y emanada de su representada, tratando de desvirtuar el contenido de la misma realizando interpretación de su contenido; lo que en criterio de quien juzga, determina un reconocimiento tácito de la autoría y contenido de dicha misiva y la hace apreciable como instrumento privado emanado de la demandada y susceptible del establecimiento de los hechos contenidos en la misma, sin que sea necesario el cotejo de la suscripción de la misiva, por su reconocimiento al ser atendida por la misma parte a quien se le opuso. En razón de ello, de conformidad con lo establecido por el artículo 1363 del Código Civil Venezolano, se acredita el valor indubitable de dicha comunicación acerca de los hechos contenidos en la misma y utilizado por ambas partes para debatir el asunto concerniente a los derechos controvertidos en el presente juicio. Así se establece.
En referencia con la copia de la página del Diario Ultimas Noticias, de fecha 28 de noviembre de 2010, los hechos allí indicados no guardan relación con los hechos controvertidos en este juicio, en razón de ello, se ha de desechar. Así se establece.
* DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA ETAPA PROBATORIA:
Marcado “A”: Ficha catastral emanada de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre, a nombre de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, fecha de emisión 16 de septiembre de 2010. Instrumento que al ser emanados de funcionarios de la administración pública se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así de establece.
Marcado “B”: Copia de planilla de Pagos Municipales Nº 1258621, por Bs. 1360,oo, de fecha 27 de septiembre de 2010, indica período del 1º de enero de 2010 al 31 de diciembre de 2010, nombre y número de cédula de la demandada. Documento que se aprecia por emanar de Organismo Público Administrativo. Así se establece.
Marcado “C” y “D”, recibos de cancelación de servicios públicos, Hidrocapital y Administradora Serdeco, respectivamente, el primero, corresponde al consumo de agua del periodo 14 de julio de 2010 al 12 de agosto de 2010, con sello de cancelación 27 de agosto de 2010, y el segundo, cancelado el 13 de septiembre de 2010, Documentos que se aprecian por emanar de Organismo Público Administrativo. Así se establece.
Marcado “E”: Registro de Información Fiscal, a nombre de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui, emitido en fecha 27 de marzo de 2010 y fecha de vencimiento 27 de septiembre de 2013; este jurisdicente le otorga pleno valor probatorio, por cuanto emana de funcionario de la administración pública, ello conforme a lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado “F”: Copia de la Cédula de Identidad de la ciudadana Magaly Josefina, este jurisdicente la desecha, toda vez que la considera impertinente para demostrar el cumplimiento o no de su obligación. Así se establece.
Marcado “G”: Copia del Certificado de Registro de Vivienda Principal, del inmueble objeto del presente juicio. Instrumento emanado en fecha 11 de febrero de 2011, por funcionario de la administración pública, motivo por el cual este jurisdicente le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Marcado “H”: Copia Certificada del documento de liberación de hipoteca, del inmueble objeto del presente litigio, a nombre de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui, notariado y registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 28 de febrero de 2011. Documento que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Prueba de Informes:
Hidrocapital: Informó, que la cuenta de contrato NIC 1127344, cuyo suministro estaba asociado a un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas representadas en la casa Nº 3, calle transversal 7, Av. El Rosario de la Urbanización Los Chorros, Caracas, parroquia Leoncio Martínez, Municipio Sucre del estado Miranda, que refería a los consumos entre los meses de febrero y noviembre de 2010 y estado de cuenta al 10 de octubre de 2011. Instrumento que se aprecia por emanar de Organismo Público Administrativo. Así se establece.
Corpoelec: Informó mediante oficio Nº PC-CCAl-177-2011, que el contrato de servicio identificado con el Nº 100001853199, correspondía a la dirección señalada en capítulo III, de la prueba de informes y que la misma no presentaba deuda pendiente según estados de cuenta de servicio de energía eléctrica, aseo y relleno, de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010; Instrumento que se aprecia por emanar de Organismo Público Administrativo. Así se establece.
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DEL MERITO DE LA PRESENTE CAUSA
Efectuada la valoración y apreciación del elenco probatorio aportado por las partes, observa este jurisdicente, que según el contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 9 de septiembre de 2010, se estableció la obligación de vender de la demandada el inmueble objeto del presente juicio, libre de cargas, gravámenes y solvente por concepto de servicios e impuestos; que la demandada recibió a titulo de arras la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVRAES (Bs. 120.000,oo), y que la protocolización del documento debería ocurrir en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento de la opción, prorrogable automáticamente por treinta (30) días continuos, sólo por razones del préstamo de la demandante; que la demandada debía obtener de la Alcaldía la correspondiente solvencia de derecho de frente, y demás documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, así como la solvencia de Hidrocapital, Registro de Información Fiscal (RIF), solvencia de condominio, si la hubiere, copia de la cédula de identidad, declaración de vivienda principal, cédula catastral, etc.; que la demandante debía redactar el documento definitivo de compraventa dentro de los veinte días hábiles antes del vencimiento y enviarle copia a la demandada para su revisión y aprobación, debiendo notificar a la demandante en un lapso de 5 días cualquier observación, para luego de aprobado, ambas partes y entregado los recaudos exigidos proceder a su registro, con aviso de 5 días de anticipación.
Establecido lo anterior, se determinó del caudal probatorio, que la representación judicial de la parte demandada al efecto de demostrar el cumplimiento de las obligaciones de su mandante, acompañó los documentos necesarios y exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta; lo que determina el cumplimiento de la precitada parte del compromiso de obtener los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa; sin embargo, también quedó demostrado que la parte demandada notificó su imposibilidad de dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa por la imposibilidad de proseguir con la adquisición del apartamento que se disponía habitar; lo que acarreó la devolución de la cantidad dada en arras y lo innecesario de la continuidad del cumplimiento de las subsiguientes obligaciones por la demandante para el cumplimiento del contrato de opción de compraventa. Esta consideración por demás contundente, determina lo innecesario de continuar con las demás obligaciones para la consolidación del cumplimiento del contrato de compraventa, en el aspecto de no tener sentido entregar documento para la revisión y aprobación final, si ya había ocurrido el reembolso de la cantidad entregada en arras. Tal ocurrencia determina a juicio de quien juzga la improcedencia de la excepción de contrato no cumplido, opuesta por la demandada; ya que el incumplimiento de la actora de entregar el documento definitivo de compraventa para su aprobación se hizo innecesario por la participación de la demandada de su imposibilidad de dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa. Así se decide.
Por otro lado, se observa que el contrato de opción de compraventa, previó la prórroga automática de 30 días; lo que determinó que a la época de la devolución de las arras todavía existía tiempo suficiente para la prosecución del contrato; en razón de ello y siendo que los contratos bilaterales de índole privado no se resuelven de pleno derecho, los efectos del mismo prosiguieron hasta la declaratoria judicial de la extinción del mismo. Así se decide.
Establecido lo anterior y con la verificación de que la parte demandada no cumplió con lo pactado en el contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 11 de septiembre de 2010, conforme lo establecido el artículo 1264 del Código Civil, que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; podemos concluir que la demandada con su incumplimiento voluntario y la devolución de la cantidad recibida en arras, determinó su responsabilidad y obligación de responder por los daños y perjuicios establecidos contractualmente; ya que el cumplimiento del contrato en su obligación principal fue desechado por la recurrida y no se generó recurso alguno en su contra; en tal sentido solo puede confirmarse la procedencia del cumplimiento de la clausula penal; lo que también destruye el presupuesto de la aceptación de los hechos sobre la demanda reconvencional, dado que no puede haber procedencia de la mutua petición cuando es procedente el cumplimiento del contrato fundamento de la pretensión actoral, en razón de ello, se debe declarar sin lugar el recurso interpuesto por el abogado Carlos Daniel Linarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.065, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, en contra de la decisión de fecha 11 de abril de 2012, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
Consecuente con lo arriba establecido, se declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios incoada por la ciudadana Clondi Marbelli Cacique, en contra de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, en el juicio de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, que se sustanció en este procedimiento. Así se decide.
Sin lugar, la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada, confirmándose la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así expresamente se decide; y, por último, se condena a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000, oo), establecida como cláusula penal en el contrato suscrito en fecha 11 de septiembre de 2010. Así expresamente se decide.
V. DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso interpuesto por el abogado Carlos Daniel Linarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.065, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, en contra de la decisión de fecha 11 de abril de 2012, dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas;
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por la ciudadana Clondi Marbelli Cacique, en contra de la ciudadana Magaly Josefina Uzcategui Dávila, en el juicio de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios. En consecuencia, se condena a la demandada reconviniente al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000, oo), establecida como cláusula penal en el contrato suscrito en fecha 11 de septiembre de 2010;
TERCERO: SIN LUGAR, la reconvención planteada por la representación judicial de la parte demandada; y,
CUARTO: SE CONFIRMA, la sentencia dictada en fecha 11 de abril de 2012, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Líbrese oficio de participación al JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, déjese copia en el copiador de sentencias, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ,
EDER JESÚS SOLARTE MOLINA
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS
Exp. Nº AP71-R-2012-000265/Definitiva/Mercantil
Cumplimiento de Contrato/Recurso.
Sin Lugar el Recurso de Apelación/Confirma/”F”
EJSM/EJTC/Hermi*
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo la una Post meridiem (1:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS.
