Decisión Nº 2016-001175 de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 24-10-2017

Fecha24 Octubre 2017
Número de expediente2016-001175
Distrito JudicialCaracas
PartesCARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ Y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA VS. BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES
EmisorJuzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoDesalojo
TSJ Regiones - Decisión


Exp. Nº AP71-R-2016-001175
Definitiva/Civil/Desalojo/Recurso. “F”
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos”, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.228.502 y V-11.991.642, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ FRANCISCO VIVAS MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.405.976, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.734.
PARTE DEMANDADA: BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.035.294.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.445.833, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 77.427.
MOTIVO: DESALOJO.

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta el 7 de noviembre de 2016, por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 3 de noviembre de 2016, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, que por auto del 1º de diciembre de 2016 (fs. 257-258), lo dio por recibido, entrada, asumió la competencia para conocer del presente asunto, de conformidad con la resolución Nº 2009-0006, del 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la interpretación de ésta, efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 10 de marzo de 2010, en sentencia dictada en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA; y, fijó los trámites para su instrucción, en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
El 18 de enero de 2017, el abogado JOSÉ FRANCISCO VIVAS MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.
El 17 de abril de 2017, se difirió la oportunidad para dictar sentencia, por treinta (30) días consecutivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No habiéndose emitido pronunciamiento dentro de su oportunidad, este jurisdicente pasa hacerlo, en los términos que siguen:

III. RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente juicio de desalojo, mediante libelo de demanda presentado el 27 de noviembre de 2014, por la abogada GEOVANNY NÚÑEZ MAITA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, que por auto del 10 de diciembre de 2014 (fs. 39-40), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Librando la compulsa el 15 de enero de 2015.
El 7 de diciembre de 2015, el abogado JOSÉ FRANCISCO VIVAS MEDINA, consignó escrito de reforma de la demanda, instrumento poder que le acredita la representación judicial de las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, así como, los recaudos en que se fundamentó la reforma en cuestión.
El 8 de diciembre de 2015, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento oral, establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El 15 de diciembre de 2015, el abogado JOSÉ FRANCISCO VIVAS MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa; asimismo, dejó constancia de haber entregado al alguacil, los emolumentos necesarios para su traslado para la practica de la citación de la parte demandada.
El 22 de febrero de 2016, el ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, alguacil, dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, quien se negó a firmar su recibo.
El 2 de marzo de 2016, el abogado JOSE FRANCISCO VIVAS MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se notificase de la declaración del alguacil, a la parte demandada.
Por auto del 4 de marzo de 2016, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En esa misma fecha, la abogada KATTY CRISTINA LUGO BAUZA, Secretaria temporal del juzgado de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
El 17 de marzo de 2016, la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, compareció por ante el tribunal de la causa, asistida de abogado y otorgó poder apud-acta, a la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA.
El 12 de abril de 2016, la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
El 13 de abril de 2016, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
El 26 de abril de 2016, se llevó a cabo la audiencia preliminar, con la presencia de las partes.
El 9 de mayo de 2016, el juzgado de la causa, dictó auto mediante la cual fijó los términos de la controversia y abrió el procedimiento a pruebas.
El 17 de mayo de 2016, la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 23 de mayo de 2016, el abogado JOSÉ FRANCISCO VIVAS MEDINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
El 14 de junio de 2016, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por las partes.
Pasada la oportunidad para la evacuación de las pruebas, el 1º de agosto de 2016, el juzgado de la causa, fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
El 17 de octubre de 2016, se llevó a cabo la audiencia de juicio, con la presencia de las partes.
El 3 de noviembre de 2016, el juzgado de la causa, dictó decisión, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES.
Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación el 7 de noviembre de 2016, por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

IV. MOTIVIACIONES PARA DECIDIR.

PUNTO PREVIO
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL EN SEGUNDO GRADO DE CONOCIMIENTO

Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...”.
...Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal).-

Dada la redistribución de competencias efectuada por la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, la cual acata este jurisdicente, se puede determinar del escrito libelar, que la demanda de desalojo, impetrada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, fue instaurada el 27 de noviembre de 2014, y por cuanto conforme a la Resolución y fallo citado, la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como Tribunales de Primera Instancia, quedó supeditada a los asuntos que se interpusieren posteriores a su vigencia; esto es, a partir del 2 de abril de 2009; fecha en la cual se publicó en Gaceta Oficial Nº 39.152, tal como se dispuso en el artículo 5 de dicha Resolución, lo que delimitó su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a lo indicado, este Juzgado Superior asumió por auto del 1º de diciembre de 2016, la COMPETENCIA, para conocer del presente asunto en segunda instancia, dado que en el caso bajo análisis la demanda fue interpuesta luego de la entrada en vigencia de la Resolución que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se establece.

*
Se defiere al conocimiento de esta alzada, el recurso de apelación interpuesto el 7 de noviembre de 2016, por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 3 de noviembre de 2016, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES.
Fijados los extremos del recurso, este tribunal para resolver considera previamente los fundamentos de hecho y de derecho en que se sustentó la decisión recurrida, dictada el 3 de noviembre de 2016; ello con la finalidad de determinar si fue emitida conforme a derecho, en tal sentido se traen parcialmente al presente fallo:

“…Así las cosas, de la forma como fue planteada en el libelo de la demanda y el escrito de contestación, con la misma ha quedado admitida la existencia de la relación arrendaticia, pero en relación a los demás hechos alegados debe aplicarse lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Una vez concluida lo anterior, éste Juzgado abrió la causa a pruebas por cinco (5) días de despacho a los fines que las partes promuevan pruebas y treinta (30) días de despacho para evacuar las mismas.
…Omissis…
Este Tribunal visto que en el contrato que riela a los autos se estableció en la cláusula Tercera “El canon de de ARRENDAMIENTO es por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.- 120.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA, cancelara por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes la mora por parte de la misma genera una penalidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); por cada día de atraso.”.
Conforme a lo que prevé la norma transcrita la consignación arrendaticia debe efectuarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que los, comenzaría a contarse a partir del vencimiento de los referidos cinco días, establecidos contractualmente. El arrendatario demandado, en el caso de autos realizó la consignación arrendaticia de esta manera a:
1.- En fecha 21 de Enero de 2015, consignó la cantidad de seis mil Bolívares (bs. 6000,00) correspondiente al 01 de julio del 2011 al 31 de octubre de 2014
2.- En fecha 29 de febrero de 2016, consigno la cantidad de mil doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) correspondiente al 01 de noviembre del 2014 al 30 de junio de 2015.
3.- En fecha 29 de febrero de 2016, consignó la cantidad de mil trescientos cincuenta Bolívares (Bs. 1.350,00) correspondiente al 01 de julio del 2015 al 31 de marzo de 2016.
4.- En fecha 29 de febrero de 2016, consignó la cantidad de Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.350,00) correspondiente al 01 de abril del 2016 al 31 de diciembre de 2016.
De de acuerdo a lo antes establecido, el pago de arrendamiento desde el año 2011, debía consignarse los primeros cinco (5) días de cada mes, demostrándote la extemporaneidad de dichos canon de arrendamiento, por lo que esta Juzgadora le da todo el valor probatorio. Y Así se decide.
…Omissis…
La parte actora, alego entre otras cosas la falta de pago de los canon de arrendamiento y el mal estado y el deterioro del local comercial arrendado a la parte accionada por lo que demandó los literales “a” y “c” del artículo 40 del Decreto 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, donde se desprende:
…Omissis…
El dispositivo del artículo 1354 del Código Civil que prevé:
…Omissis…
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1.- El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar de manera consecutiva dos cánones de arrendamiento.
En cuanto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:
…Omissis…
Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que en el presente caso quedo demostrado la existencia de la relación arrendaticia, la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, que le corresponde al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios.
Esgrimidos los alegatos de las partes, es importante señalar que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece la distribución y carga de la prueba, al señalar:
…Omissis…
Ahora bien, el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso, no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico, de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente, el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna. El contrato constituye, una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda, de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas
Establece las cláusulas Tercera del contrato objeto de la presente demanda lo siguiente:
…Omissis…
Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, mediante la cual la parte actora demostró que la parte demandante, no ha cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento aquí demandados, y tal como consta en la certificación de consignaciones de fecha 07 de marzo de 2016, provenientes del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas Los Cortijo de Lourdes Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento, promovidos por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, donde se evidencia los depósitos por concepto de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes al año 2011, los cuales fueron depositados en el año 2015, evidenciándose que las mismas fueron consignadas de forma extemporánea, quedando demostrada la extemporaneidad de dichos canon de arrendamiento y Así se decide.
Con relación al literal c del artículo 40 de la Ley eiusdem donde establea que.
…Omissis…
Este tribunal de la revisión de las actas procesales, así como del análisis probatorio realizado, observa en cuanto a la Inspección realizada por ante este Juzgado, y las fotos consignadas por el experto fotógrafo se evidencia los daños y deterioro de las paredes techo y baño del local objeto de la controversia, supra antes identificado, cuya actividad es una peluquería, ahora bien de la revisión de las actas procesales, así como del análisis probatorio realizados, se observa en su cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, que versa:
…Omissis…
Estas obligaciones se evidencian del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que fue consignado por el actor con el libelo de demanda, siendo la parte demandada responsable por el deterioro o perdida que sufriere la cosa arrendada (artículos 1597 y 1598 del Código Civil.
En cuanto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone:
…Omissis…
Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario en mantener en buen estado el inmueble que le fue arrendado quedando demostrado el deterioro del inmueble. Y Así se decide.
Ahora bien esta Juzgadora, atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos por que los órganos de administración de justicia, los Tribunal podrá desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, que le imponían la obligación del arrendatario de cualquier dado o indicio de algo que pueda afectar el inmueble, siendo responsable por el deterioro o perdida que sufriere la cosa arrendada, así como la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos (artículo 1592 y 1597 del Código Civil. entiende esta Juzgadora que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley, concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela declara parcialmente con lugar la acción de desalojo…”.

La representación judicial de la parte demandada, no consignó ante esta alzada, escrito de informes, con la finalidad de apuntalar el recurso de apelación ejercido. Por su parte, la representación judicial actoral, el 18 de enero de 2017, consignó escrito de informes, apoyando los argumentos del juzgador de primer grado, en los términos que siguen:

“…Ciudadano Juez Superior, con el debido respeto que usted se merece por su alta investidura, en nombre de mis representadas Carmen Dianora Medina de López y Leidy Yobana López Medina, procedo a narrar una síntesis de los hechos acaecidos que motivaron y dieron origen a la demanda de desalojo y, como consecuencia de la sentencia de Primera Instancia, la apelación elevada a su conocimiento que hoy nos ocupa.
1º.- Es el caso ciudadano juez, que mi representada ciudadana Carmen Dianora Medina de López, desde el año 1.988, ha venido padeciendo de una enfermedad denominada OSTEOPOROSIS AXIAL Y PERIFERICA, y en virtud del alto costo de los estudios y rehabilitación; así como también la adquisición de las medicinas, optó por darle una autorización por escrito a su hija Leidy Yobana López Medina, a los fines de que ella procediera a arrendar un local comercial contiguo o anexo que forma parte de su vivienda principal, para así poder obtener los recursos necesarios para el cumplimiento de su tratamiento y recuperación de su salud.
2- Ahora bien ciudadano juez, en fecha 15 de julio de 1.998, mediante documento inscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nº 52, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaría, mi patrocinada ciudadana Leidy Yobana López Medina, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, parte demandada en la presente causa, sobre el local comercial anexo a su vivienda principal y de su progenitora, objeto del presente desalojo.
3º.- El canon de arrendamiento estipulado en la Cláusula Tercera fue por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00); mensuales; y en la Cláusula Décima Sexta, se estipuló que la falta de pago oportuna de una mensualidad o canon de arrendamiento, daría derecho a la “ARRENDADORA” a rescindir de pleno derecho del contrato.
4º.- Así transcurrió el tiempo, hasta que en el año 2008, la “ARRENDATARIA” antes debidamente identificada, optó por no seguir dándole cumplimiento al contrato como lo venía haciendo, dejando de cumplir con el canon de arrendamiento estipulado en la Cláusula Tercera; tomando una actitud totalmente indeseable cada vez que mis representadas trataban de conversar con ella, comportamiento éste que dio lugar a solicitarle la desocupación del inmueble.
5º.- La parte demandada en fecha 24/03/2008, acudió por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril del año 2008 y, a partir de esa fecha siguió realizando consignaciones correspondientes a los meses de de manera irregular por ante el juzgado de consignaciones antes citado, hasta la fecha 10/05/2011 en que dejó de cumplir definitivamente con su obligación in importarle a alud de mi patrocinada ciudadana Carmen Dianora Medina de López; al asumir esa conducta contumaz de rebeldía, procedió a infringir y desconocer de manera maliciosa y voluntaria, el contenido del Contrato de Arrendamiento en sus cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta, Décima Primera y Décima Sexta; así como también de manera violenta y contumaz, infringió la disposición contenida en el Artículo 40 en sus literales “A2, “B”, “C”, “G”, e “I” de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; quedando subsumido debidamente los hechos dentro de la norma en comento.
…Omissis…
En base a lo antes expuesto, se puede concluir sin lugar a dudas, que la parte demandada ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, infringió premeditadamente las clausulas del contrato y la normativa ante señaladas en forma reiterada y contumaz, y con su actitud, corroboro todo lo alegado en el libelo de la demanda y probado durante el proceso, por lo que esta representación judicial considera que la ciudadana Juez A-Quo estuvo ajustada a derecho en su decisión conforme lo establece el artículo doce (12) en su encabezamiento del Código de Procedimiento Civil.
Por último, solicito al Tribunal, que el presente escrito de informes sea admitido, tramitado, sustanciado y agregado a los autos conforme a derecho, estimado y declarado con lugar en virtud de los fundamentos de hecho y de derecho expuestos en el mismo y, en consecuencia sea declarada sin lugar la apelación de esta sentencia interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada abogada Ingrid Zuleima Castro Aldana…”.

Dada la falta de consignación de escrito que contenga los fundamentos expresos del recurso de apelación interpuesto, considera quien aquí sentencia, que el mismo no encuentra limitación alguna, por lo que, corresponde la revisión integra de la demanda de desalojo, incoada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, para verificar la justeza en derecho del fallo apelado. Por tanto, a los fines de verificar los límites de la controversia, este jurisdicente, se permite traer a colación los argumentos de hecho y de derecho expuestos por las partes en la demanda, su reforma y contestación, los cuales fueron plasmados en los términos que siguen:

* DE LA DEMANDA:

“…En fecha 15 de julio de 1998, la ciudadana LEYDY YOBANA LÓPEZ MEDINA (…) quien es hija de mi mandante CARMEN DIANORA MEDINA DE LOPEZ, identificada, celebró contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de julio de 1998, anotado Bajo el No. 52, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría el cual acompaño en Copia Certificada marcado con la letra “B” con la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO, MIJARES (…) sobre un local comercial que forma parte de un inmueble de la exclusiva propiedad de mi mandante (…) según se evidencia de documento de Compra Venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30-03-2001, Bajo el No. 23, Tomo 13, Protocolo 1ero, el cual acompaño Copia Certificada marcado “C”, ubicado en: la Tercera Calle o Avenida de la Urbanización Propatria, Quinta Juanita, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Catia. Fijando entonces como canon mensual de arrendamiento la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), hoy CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00), que LA ARRENDATARIA se comprometió a cancelar dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes; en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento se fijó una duración de doce (12) meses, estableciéndose expresamente que dicho término se consideraría fijo bajo ninguna circunstancia prorrogable. Sin embargo el contrato se ha prorrogado por tiempo indeterminado hasta la presente fecha, lo cual permitió que la relación arrendaticia se indeterminara en el tiempo. Ahora bien, por cuanto han resultado infructuosas todas las solicitudes verbales, diligencias amistosas y extrajudiciales, tendentes a lograr que la Arrendataria convenga en revisar y cancelar los cánones de arrendamientos insolutos, en los términos convenidos en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento “El canon de arrendamiento es por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,oo) mensuales que LA ARRENDATARIA cancelará por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes…” y la cláusula SEXTA de ese contrato “Queda expresamente convenido y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que la falta de pago oportuna de una mensualidad o canon de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a rescindir de pleno derecho al presente contrato,…”
Encontrándose insolvente para el 24/03/2008, LA ARRENDATARIA la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, voluntariamente acudió ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a consignar, como en efecto lo hizo, los cánones de arrendamiento de los meses FEBRERO, MARZO y ABRIL del año 2008, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) cada uno, aduciendo que LA ARRENDADORA, se negaba a recibirle el correspondiente pago.
Pero es el caso Ciudadano Juez, que LA ARRENDATARIA aun y cuando ocurrió a depositar ante el Juez competente los cánones atrasados de arrendamiento de los meses de FEBRERO, MARZO y ABRIL de 2008, ha realizado los posteriores pagos de cánones de arrendamiento, atrasados, incumpliendo con su obligación de cancelarlos en forma oportuna y en fechas correspondiente, siendo el último mes consignado a la fecha de Mayo de 2011, cuando a la fecha del diez (10) de mayo, canceló cinco (05) meses (ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL Y MAYO DEL 2011) en consecuencia hasta la presente fecha LA ARRENDATARIA no ha efectuado pago alguno de los cánones de arrendamiento del local identificado, incumpliendo con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como lo establecido en las cláusulas Tercera y Sexta del contrato de arrendamiento, por lo que hasta la fecha que se interpuso la Demanda no ha pagado ni consignado los cánones arrendaticio que comprenden los meses desde MAYO de 2011, hasta NOVIEMBRE 2014, a razón de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) mensuales, situación ésta que se puede verificar según consignación de los cánones de Arrendamiento de los meses FEBRERO, MARZO Y ABRIL, los cuales fueron depositados en fecha 24/03/2008, como consta de planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela, signada con el Nro. 1126227, por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450,00) y consignados en fecha 25/03/2008, por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta de planilla de Expedientes nuevos- personas naturales que corre inserto al folio uno (1) del Expediente Nro. 20080620, anexo copias marcadas con las letras “D”, “E”; consignación del mes de ENERO de 2011, según planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela, signada con el Nro. 973758-40, por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) de fecha 10/05/2011, consignado el mismo día por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana LEYDY LOPEZ MEDINA, anexo copias marcadas con las letras “F”, “G”; consignación del mes de FEBRERO de 2011, según planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela signada con el Nro. 973758-41, por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) de fecha 10/05/2011, consignado el mismo día por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana LEYDY LOPEZ MEDINA, anexo copias marcadas con las letras “H”, “I”; consignación del mes de MARZO de 2011, según planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela, signada con el Nro. 973758-42, por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) de fecha 10/05/2011, consignado el mismo día por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana LEYDY LOPEZ MEDINA, anexo copias marcadas con las letras “J”, “K”; consignación del mes de ABRIL de 2011, según planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela, signada con el Nro. 973758-43, por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), de fecha 10/05/2011, consignado el mismo día por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana LEYDY LOPEZ MEDINA, anexo copias marcadas con las letras “L, M”; consignación del mes de MAYO de 2011, según planilla de depósito bancario realizado en el Banco Industrial de Venezuela, signada con el Nro. 973758-44, por un monto de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), de fecha 10/05/2011, consignado el mismo día por ante el Tribunal Vigésimo Quinto De Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la ciudadana LEYDY LOPEZ MEDINA, anexo copias marcadas con las letras “N”, “Ñ”. Aunado a estos hechos LA ARRENDATARIA lejos del interés de seguir arrendada en el local identificado ha causado daños maliciosos al bien inmueble arrendado y deterioros mayores, provenientes del uso normal durante la vigencia de la relación arrendaticia y, este se encuentra en estado mayor de deterioro, con humedad en las paredes, deterioro en el techo raso, el baño se encuentra totalmente deteriorado y en mal estado de conservación, careciente de suministro de agua potable, el agua que viene usando que le sirve para ejercer su trabajo se estancada en recipientes llamados tambores, así como también presenta detalles de corrosión en las puertas, en general en mal estado de conservación así como de mantenimiento, prueba objetiva de ello se evidencia en Inspección Judicial solicitada por mi representada por ante el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18/09/2014, donde se deja constancia del estado físico de conservación y las condiciones en que se encuentra actualmente la estructura del inmueble, observando ese Tribunal que el mismo se encuentra en condiciones de franco deterioro, prueba que presentaremos en su debida oportunidad, donde demostraremos la ocurrencia de los hechos que por deterioro del local se demuestran por sí solo, en la misma forma como han sido planteados, como derivación inmediata del principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Como consecuencia LA ARRENDATARIA ha incurrido en el incumplimiento con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de conformidad con lo establecido en sus artículos 8,9 y artículo 11 en su segundo párrafo. Así las cosas encontrándose actualmente atrasada en el pago de dichos cánones de arrendamiento señalados y haber causado LA ARRENDATARIA, daños maliciosos al bien inmueble arrendado y deterioros mayores, provenientes del uso normal durante la vigencia de la relación arrendaticia es la razón por la que se intenta la presente Acción…”.

* DE LA REFORMA DE LA DEMANDA:

“…Ciudadana Jueza, es el caso, que en el mes de junio de 1998, mi representada ciudadana LEIDY YOBANA LOPEZ MEDINA, antes plenamente identificada, en virtud de que su progenitora ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LOPEZ, desde el año 1988 ha venido padeciendo de una enfermedad denominada OSTEOPOROSIS AXIAL Y PERIFERICA, razón o motivo por le cual, a partir del año 01 de febrero de 1989 fue jubilada por el Instituto Venezolano del Seguro Social (I.V.S.S.); y visto que a partir de esa fecha, comenzó a realizar su proceso de rehabilitación en diferentes centros de estudios y rehabilitación, los cuales cada día eran mas costosos al igual que la adquisición de las medicinas y, en razón a ella, debido a los fuertes dolores de la cervical y lumbar que le impedían caminar, su progenitora optó por darle una autorización por escrito, a los fines de que ella procediera a arrendar un local comercial contiguo o anexo que forma parte de su vivienda principal, para así poder obtener los recursos necesarios para el cumplimiento de su tratamiento y recuperación de su salud…
…Ahora bien ciudadana jueza, en fecha 15 de julio de 1.998, mediante documento inscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el Nº 52, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevado por ante esa Notaría, mi patrocinada LEIDY YOBANA LOPEZ MEDINA, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES (…) sobre el local comercial anexo a su vivienda principal y de su progenitora, ubicado en la Tercera (3º) calle o avenida de Propatria; Quinta Juanita, Parroquia Sucre; Municipio Libertador del Distrito Capital. En la Cláusula Segunda del contrato se estipuló, que la duración del contrato era por el término de Doce (12) meses sin prórroga. En la Cláusula Tercera refiere al canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00); mensuales y en caso de mora una penalidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00); por cada día de atraso. En la Cláusula Cuarta hace referencia al uso del local comercial, única y exclusivamente para la explotación del ramo de Peluquería. En la Cláusula Quinta se refiere a los gastos de los servicios públicos. (Agua, aseo, teléfono, Luz etc). En la Cláusula Décima Primera, el estado en que recibe el inmueble en perfecto estado de habitabilidad y; en la Cláusula Décima Sexta, se estipuló: “Queda expresamente convenido y así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que la falta de pago oportuna de una mensualidad o canon de arrendamiento, dará derecho a la “ARRENDADORA” a rescindir de pleno derecho del contrato, y exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios de abogados”…
…Ciudadana Jueza, visto que la ciudadana Bernarda Teresa Pacheco Mijares, arrendataria del inmueble en la presente causa, venía dando cumplimiento con todas las cláusulas contenidas en el contrato, el mismo paso a ser un contrato a tiempo indeterminado que ambas partes aceptaron tácitamente. Así transcurrió el tiempo, hasta que en el año 2008, la “ARRENDATARIA” antes debidamente identificada, optó por no seguir dándole cumplimiento al contrato como lo venía haciendo, dejando de cumplir con el canon de arrendamiento estipulado en la Cláusula Tercera; tomando una actitud totalmente indeseable cada vez que mis representadas trataban de conversar con ella, comportamiento éste que dio lugar a solicitarle la desocupación del inmueble.
La ciudadana Bernarda Teresa Pacheco Mijares, arrendataria, en fecha 24/03/2008, acudió por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril del correspondiente año 2008 y, a partir de esa fecha siguió realizando consignaciones de manera irregular por ante el juzgado de consignaciones antes citado, hasta la fecha 10/05/2011 en que dejó de cumplir definitivamente con su obligación.
…Omissis…
Así las cosas, ciudadana jueza, la antes mencionada ciudadana Bernarda Teresa Pacheco Mijares arrendataria, al asumir esa conducta contumaz de rebeldía, procedió a infringir y desconocer de manera maliciosa y voluntaria el contenido del Contrato de Arrendamiento en sus cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta, Décima Primera y Décima Sexta; basado en los siguientes aspectos:
CLAUSULA TERCERA: Incumplimiento de los pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha 10/05/2011, hasta la presente fecha; así como también el incumplimiento de la mora.
CLAUSULA CUARTA: El inmueble ha sido destinado aparte de la peluquería, al uso de fines de semana al consumo de licor. “Se anexa marcada con la letra “P”, carta dirigida a la Jefatura de Catia, por los vecinos integrantes del Consejo Comunal de la Urbanización Pro-Patria y sus adyacencias, la cual se explica por si sola, constante de Tres (3) folios útiles”.
CLAUSULA QUINTA: Incumplimiento total en cuanto a la solvencias de los servicios.
CLUAUSULA DECIMA PRIMERA: Incumplimiento general en todo lo concerniente a conservar el buen estado del inmueble tal como lo recibió; visto el estado general de deterioro en que se encuentra, provenientes del uso al fin que fuera destinado, encontrándose las paredes con gran cantidad de humedad, el techo raso deteriorado, el baño en igual circunstancia de abandono y deterioro y mal estado de conservación; sin servicio de agua potable, sin saber aún las razones del porque esa conducta asumida…
…CLAUSULA DECIMA SEXTA: Esta referida a la falta de pago oportuna de una mensualidad de canon de arrendamiento, dará derecho a la “ARRENDADORA” a rescindir de pleno derecho el presente contrato y, exigir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios de abogados.
Ciudadana Juez, con los hechos narrados y los soportes consignados a manera de ilustración a ese juzgado a su digno cargo, donde se evidencia la afirmación de los hechos y la mala fe por parte de la Arrendataria, quien con su actitud violenta, grotesca y contumaz de no cumplir con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, quebrantando todas las cláusulas mas importantes contenidas en el contrato y, con su conducta asumida desde la fecha 10 de mayo del 2011, cuando consignó por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, conocedor de las consignaciones de pensión arrendataria, el mes del canon de arrendamiento vencido correspondiente a Abril del año 2011 y desde esa fecha hasta la presente no ha vuelto a consignar ningún otro pago al respecto, infringiendo así de manera violenta y contumaz, la disposición contenida en el Artículo 40 Literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
…Omissis…
De manera pues, Ciudadana Jueza, conforme a los hechos narrados, fundamento la presente acción en la configuración del Incumplimiento por parte de la Arrendataria, de lo establecido en el Artículo 40 en sus literales “A”, “B”, “C”, “G”, e “I” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Para el Uso Comercial, la cual establece (…) En el presente caso ciudadana Jueza, la presente acción de demanda de Desalojo, se encuentra subsumida en la norma en comento, en sus constantes y formas reiteradas de violación a la norma y sus literales antes citados y, el incumplimiento continuo de las cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta, Décima primera y Décima Sexta; del referido contrato de arrendamiento…”.

* DE LA CONTESTACIÓN:

“…Si es cierto que en fecha 15 de julio de 1998 mi representada celebro mediante documento autentico, el cual se encuentra debidamente identificado en autos, un contrato de arrendamiento con la ciudadana Leidy López, identificada en autos, sobre un local comercial ubicado en la Tercera (3º) calle o avenida de Propatria, Quinta Juanita, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital;
Lo que no es cierto y por ello lo niego rechazo y contradigo es que para el momento de la suscripción del mencionado contrato de arrendamiento la ciudadana Carmen Medina, identificada en autos, era propietaria del local comercial objeto del contrato de arrendamiento antes mencionado ni del inmueble donde este se encuentra, ya que tal como fue indicado en la demanda inicial el supuesto documento de compra venta del inmueble es de fecha 30 de marzo de 2001, tal como fue indicado por las propias demandantes, debiendo recalcar que en la reforma presentada por estas no se mencionada en ninguna de sus partes de donde nace la cualidad de propietaria de la ciudadana Carmen Medina, identificada en autos.
Si es cierto que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.
Niego, rechazo y contradigo que las demandantes, le hayan solicitado a mi representada de cualquier forma, verbal o escrita, la entrega del LOCAL COMERCIAL ubicado en la Tercera Avenida de Propatria, Quinta Juanita, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el cual existe un contrato de arrendamiento indeterminado desde del día 15 de julio de 1998. Solicitamos que así se declare.
Niego, rechazo y contradigo que las demandantes hayan realizado solicitudes verbales, diligencias amistosas o extrajudiciales, tendentes a lograr que mi representada convenga en revisar y pagar los cánones de arrendamiento insolutos, todo lo cual se desprende del propio texto del libelo de la demanda donde se evidencia que las demandantes tienen un amplio conocimiento de todas las acciones y pagos que ha realizado mi mandante en el transcurso del tiempo, incluso haciendo una relación detallada de cada uno de ellos, todo lo cual consta de autos. Tan es falso los que indican las demandadas que en el año 2007, intentaron acción judicial en contra de mi representada la cual se encuentra signada bajo el Nº 07-2040 cursante ante el Tribunal 13º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la cual en fecha 5 de marzo de 2009, fue declarada sin lugar quedando definitivamente firme, copia de la cual anexo a la presente marcada “A”, a los fines de desvirtuar lo alegado por las demandantes;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con las obligaciones que comportan el estatus de ARRENDATARIA, por el contrario desde la firma del contrato de arrendamiento mi representada se ha visto afectada por las intromisiones de todo tipo realizadas por las demandantes quienes de forma reiterada han intentado entorpecer las labores que realiza mi representada en dicho local, por razones que hasta hoy desconocemos, todo lo cual demostrare en el transcurso del presente procedimiento. Por otra parte ha cumplido cabalmente con todas las obligaciones que como Arrendataria le establece la Ley, cancelando todo los servicios correspondientes y dándole el mantenimiento al Local Comercial objeto de esta demanda, incluso realizando reparaciones mayores que no le corresponden y que han sido necesarias con motivo de los daños que han ocasionado las demandantes, incluso suspendiendo de forma intencional el servicio de agua todo lo cual sea demostrado en el presente procedimiento. adicionalmente las demandantes durante el transcurso de por lo menos diez (10) años se han dado a la tarea de entorpecer de cualquier forma el libre desenvolvimiento de las actividades laborales de mi representada, ocasionando daños al local arrendado, lo cual quisieron revertir en contra de mi representada mediante una inspección judicial realizada al local donde se dejó evidencia de ciertos daños, sin embargo no se menciono que todos estos inconvenientes se originaban en la platabanda del local, lugar este al que solo tienen acceso las demandantes y que estas hicieron caso omiso a los reclamos de mi representada, todo lo cual será demostrado en el presente procedimiento;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya asumido una conducta irresponsable en el pago de la cánones de arrendamiento, que haya asumido una conducta contumaz de rebeldía, y que haya infringido y desconocido de manera maliciosa y voluntaria el contenido del contrato de arrendamiento en sus clausulas Tercera, Cuarta, Quinta, Decima Primera y Decima Sexta, todo lo cual será probado en el presente procedimiento;
Niego, rechazo y contradigo que deba hacer entrega del Local comercial objeto de esta demanda por las causales esgrimidas por las demandantes, o sea, ordinales a, b, c, g e i del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial. Esto con motivo de que las causales aquí esgrimidas carecen totalmente de fundamento, lo cual será demostrado en la oportunidad procesal correspondiente.
Niego, rechazo, y contradigo que mi representada deba pagar a las demandantes los daños y perjuicios ocasionados por el deterioro general y el mal estado de conservación y de mantenimiento del local y mal uso ya que además de no haber sido ocasionados por ella, no están indicados dentro del libelo de la demanda, siendo un concepto meramente señalado pero que no fue desarrollado ni sustentado en la presente acción. Más allá del somero señalamiento expuesto en relación a este concepto, es necesario hacer una determinación específica y cuantificada, ya que de no ser así nos encontraríamos, como es este el caso, en un estado de indefensión, ya que no nos permite conocer cuál es la pretensión del actor y por lo tanto entorpece las defensas que se puedan esgrimir, o sea que todo aquel que demande un daño debe probarlo y cuantificarlo, lo cual en el presente caso no sucede y solicito que así se declare;
Niego, rechazo y contradigo que deba aplicarse sobre cualquier monto la Indexación Judicial de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor para el área Metropolitana de Caracas (I.P.C.), ya que no hay monto alguno por el cual condenar ni cánones de arrendamiento atrasados y por concepto de daños y perjuicios, ni que deba ser condenada a pagar interés alguno por atraso en el pago de la cánones de arrendamiento;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya actuado en el transcurso de estos años donde se ha sustentado la relación arrendaticia con mala fe, en actitud violenta, grotesca y contumaz, niego, rechazo y contradigo que haya quebrantado todas las clausulas más importantes del contrato, solicito que así se declare;
Me opongo formalmente a la medida de secuestro solicitada, ya que como ha sido demostrado con el presente escrito mi representada ha cumplido con sus obligaciones como arrendataria y más allá de eso, a los fines de tal solicitud, las demandadas deben sustentar debidamente las motivaciones para solicitar tal medida y en el presente caso simplemente señalan que esta debe ser decretada a los fines de “asegurar las resultas del juicio”, lo cual es insuficiente, a la vista de quien aquí expone, ya que deben ser explicados de forma clara y concreta las motivaciones que llevarían al decreto de tal medida, que impediría, de ser decretada, el libre desenvolvimiento de la actividad comercial que mi representada realiza y que es el único sustento de su grupo familiar;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada desde abril del año 2011 y a la presente fecha no ha vuelto a consignar ningún otro pago por concepto de canon de arrendamiento, todo lo cual será probado en el presente procedimiento, siendo que hay realizado todos los esfuerzos por mantenerse al día con sus obligaciones y que como es bien sabido por todos, ya que es del conocimiento público, a partir del año 2011, se volvió un trámite complicado realizar las consignaciones arrendaticias, más sin embargo mi representada siempre insistió en cumplir con sus obligaciones acudiendo una y ora vez a los tribunales y entidades bancarias correspondiente a los fines de realizar los depósitos, todo lo cual será probado en el presente procedimiento;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 10 de mayo de 2011 hasta la presente fecha y a tales efectos consigno en este acto marcado “B” copia depósito bancario identificado con el Nº 97375842 de fecha 10 de mayo de 2011 en la entidad bancaria Banco de Venezuela por un monto de Bs. 150,00, asimismo consigo marcado “C” copia depósito bancario identificado con el Nº 97375843 de fecha 10 de mayo de 2011 en la entidad bancaria banco de Venezuela por un monto de Bs. 150,00 y marcado “D” en original Certificación de Consignaciones de fecha 14 de marzo de 2016, emanada de la Oficina de control de Consignaciones de Arrendamientos con sede en el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Los Cortijos de Lourdes, en la cual se indica en relación al expediente Nº 2008-0620 que se han pagado los cánones de arrendamiento desde el 01/07/2011 y hasta el 31/12/2016, por lo tanto queda desvirtuada la pretensión de las demandadas en relación al incumplimiento de mi representada de sus obligaciones como Arrendataria y solicito que así se declare.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba:
Primero: convenir o ser condenada por el tribunal a desalojar el local comercial objeto de la presente demanda;
Segundo: convenir o en su defecto sea condenada por el tribunal a desalojar y hacer entrega inmediata del local arrendado, totalmente desocupado de bienes muebles y personas;
Tercero: convenir o en su defecto sea condenada por el Tribunal a cancelar la totalidad de los cánones de arrendamientos vencidos desde la fecha 15/06/2011, ya que los mismo se encuentran pagados en su totalidad y hasta el 31 de diciembre de 2016;
Cuarto: convenir o en su defecto sea condenada por el Tribunal a pagar los daños y perjuicios por el mal uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado;
Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba cancelar o pagar honorarios profesionales, costos y costas de este procedimiento;
Solicito que la presente contestación sea sustanciada conforme a derecho y sea declara sin lugar la presente demanda con la correspondiente condena en costas y honorarios profesionales…”.

Conforme los planteamientos efectuados por las partes, en la demanda, su reforma y contestación, establece quien aquí decide, que se encuentra convenido entre las partes, la existencia de la relación locativa, ilustrada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15 de julio de 1998, anotado bajo el Nº 52, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual versa sobre un local comercial que forma parte de un inmueble propiedad de la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LOPEZ, ubicado en la tercera calle o avenida de la Urbanización Propatria, Quinta Juanita, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador. Asimismo, se encuentra convenido entre las partes, que dicha relación locativa tenía una duración de doce (12) meses fijos improrrogables; y que, sin embargo, la misma se indeterminó en el tiempo.
Así pues, corresponde, entonces, verificar si la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, incumplió con sus obligaciones contractuales, correspondientes al pago de las pensiones locativas, a razón de ciento veinte bolívares (Bs. 120,oo) mensuales, desde el mes de mayo de 2011, hasta la fecha de interposición de la demanda, así como a mantenerlo solvente en el pago de los servicios público del cual se sirve, conforme fue estipulado en las cláusulas tercera y quinta. También toca verificar si la demandada, cambió el uso para el cual le fue arrendado el inmueble, conforme fue estipulado en la cláusula sexta del contrato; y si no cumplió con su obligación de mantenerlo en el mismo estado de uso y conservación en que declaró haberlo recibido, de acuerdo a la cláusula undécima.
Por otra parte, toca verificar si la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, al actuar autorizada por la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ, podía celebrar con la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, el contrato de arrendamiento en cuestión; ello, por cuanto la parte demandada, alegó que la propiedad del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado, no fue adquirida sino hasta después de celebrada la relación locativa, por lo que, la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ, no tenía la cualidad de propietaria cuando celebraron el contrato locativo en cuestión.
Con la finalidad de emitir pronunciamiento al respecto, de seguidas pasa este jurisdicente al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes; teniendo en cuenta que la parte actora, promovió:

1) Conjuntamente con el libelo de demanda, marcada “B”, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15 de julio de 1998, anotado bajo el Nº 52, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Documental que ilustra la relación locativa existente entre las ciudadanas LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en su carácter de arrendadora; y, BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, en su carácter de arrendataria, la cual se encuentra reconocida por las partes. De dicha documental se evidencia que la relación locativa, conforme a la cláusula segunda, tuvo una duración inicial, de doce (12) meses fijos, contados desde el 20 de junio de 1998, por lo que, la arrendataria debía entregar el inmueble sin necesidad de desahucio a su vencimiento; de acuerdo a la cláusula tercera, se constata que el canon locativo fue estipulado en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), hoy equivalentes a ciento veinte bolívares fuertes (Bs.F. 120,oo), los cuales debían ser pagados por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes; y, que, en caso de mora, se generaría una penalidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), hoy equivalentes a veinte bolívares fuertes (Bs.F. 20,oo), por cada día de retraso. De la cláusula cuarta, se constata que el inmueble arrendado, sería destinado única y exclusivamente para la explotación del ramo de peluquería, por lo que, cualquier cambio de uso tenía que ser autorizado por escrito por la arrendadora o la persona por ella facultada, previa solicitud escrita. De la cláusula quinta se evidencia que los gastos relacionados con los servicios públicos, tales como agua, aseo urbano, luz eléctrica, teléfono y cualquier otro del que deseare hacer uso, serían por exclusiva cuenta de la arrendataria. En la cláusula sexta, la arrendataria se obligó a hacer entrega del inmueble, al término de la relación locativa, desocupado en las mismas condiciones de mantenimiento que declaró recibirlo. De acuerdo a la cláusula novena, la arrendataria quedó expresamente obligada a notificar a la arrendadora por escrito y tan pronto como se produjesen, cualquier novedad dañosa que amerite el inmueble o cualquier indicio que pudiera conllevar una reparación mayor en el inmueble; y, de no hacerlo, quedaría obligada a reparar los daños y perjuicios que su omisión causaren al inmueble y a la arrendadora. De la cláusula undécima, se constata que la arrendataria declaró recibir el inmueble en perfecto estado de habilitación, y que serían por su cuenta las reparaciones menores que ameritase el inmueble, tales como pintura, empapelado, reparación de paredes y cielo raso, acondicionamiento de los servicios sanitarios, baños, pocetas, lavaderos, fregaderos, tuberías en general, etc., estando obligada a todas aquellas reparaciones menores ordenadas por las autoridades sanitarias nacionales o cualquier otro organismo de competencia para ello. De la cláusula décima cuarta, se verifica que la arrendataria se obligó a entregar a la arrendadora, al finalizar la relación locativa, los últimos recibos correspondientes a los servicios de luz, agua, teléfono, aseo urbano y domiciliario y cualquier otro servicio público o privado, debidamente pagados. En la cláusula décima sexta, se dispuso la facultad de la arrendadora de rescindir unilateralmente, de pleno derecho, el contrato de arrendamiento, si la arrendadora incumpliere con la obligación de pago de una (1) pensión locativa y a exigir indemnización por daños y perjuicios, costos judiciales y honorarios de abogados. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
2) Conjuntamente con el libelo de demanda, marcada “C”, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de marzo de 2001, bajo el Nº 23, Tomo 13, Protocolo Primero. De dicha documental se evidencia que la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA LÓPEZ, adquirió el 30 de marzo de 2001, la propiedad sobre un bien inmueble constituido por una casa y su terreno, ubicada en la tercera Avenida de la Urbanización Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Federal, distinguida con el Nº 14, por venta que le hiciera la ciudadana MARÍA FELICIA HERNÁNDEZ DE SOTILLO, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSÉ TADEO HERNÁNDEZ TORRES y ALCIRA GUILLERMINA HERNÁNDEZ TORRES. Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil. Así se establece.
3) Conjuntamente con el libelo de demanda, marcadas “D”, copias fotostáticas de actuaciones contenidas en el expediente Nº 20080620, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones locativas, iniciado por la ciudadana BERNARDA T. PACHECO M., a favor de la ciudadana LEIDY LÓPEZ. De dichas copias fotostáticas, se evidencia que el procedimiento en cuestión, se inició el 25 de marzo de 2008; y, consta consignación locativa, mediante planilla Nº 1126227, por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), efectuado el 24/03/2008, en la entidad bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, en la cuenta correspondiente a dicho órgano jurisdiccional. Asimismo, se constatan consignaciones locativas efectuadas el 10 de mayo de 2011, por la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo), cada una, por concepto de pensiones locativas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011, respectivamente. Documentales que son tenidas como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de actuaciones contenidas en expediente sustanciado por órgano jurisdiccional. Así se establece.
4) Conjuntamente con la reforma de la demanda, marcada “B”, copia fotostática de comunicación emanada de la Presidencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S.), dirigida a la ciudadana CARMEN D. MEDINA DE L. Documental que es tenida como fidedigna, al ser copia fotostática de documento público administrativo, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ, fue jubilada por el Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S.), a partir del día 1º de febrero de 1989. Así se establece.
5) Conjuntamente con la reforma de la demanda, marcada “C”, Documental mediante la cual la ciudadana CARMEN DIAMORA MEDINA DE LÓPEZ, autorizo a la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, para realizar todos los tramites en la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, relacionados con un local de su propiedad, ubicado entre tercera y cuarta avenida, urbanización Propatria, Quinta Juanita, Nº 10-12. Documental que es valorada por este jurisdicente, de acuerdo a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Conjuntamente con la reforma de la demanda, marcadas de la letra “D” a la “O”, copias fotostáticas de diagnósticos médicos de la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ. Documentales que son desechadas por este jurisdicente, toda vez que las mismas se corresponden a copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, las cuales carecen de valor probatorio. Así se establece.
7) Conjuntamente con la reforma de la demanda, marcada “P”, comunicación dirigida a la JEFATURA CIVIL DE CATIA, el 6 de agosto de 2010. Documento que es desechado por este jurisdicente, toda vez que, aún cuando conste en el mismo el sello húmedo correspondiente al Consejo Comunal de la Urbanización Propatria de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, el mismo es de elaboración privada y, por tanto, debió ser ratificado en juicio por las personas que lo suscriben. Así se establece.
8) Conjuntamente con la reforma de la demanda, marcada “Q”, Inspección Judicial, extra litem, evacuada el 30 de septiembre de 2014, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Prueba que fue practicada nuevamente el 21 de junio de 2016, por el juzgado de la causa. De dicha prueba se constata que el tribunal se trasladó y constituyó en el local adjunto a la casa quinta Juanita, distinguida con el Nº 14, ubicada en la Urbanización Propatria, Tercera Calle o Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual, para el momento en que el tribunal se hizo presente se encontraba ocupado por los ciudadanos Jesús Enrique Blanco Romero y Sorber Alexander Mendoza Olivero, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.054.365 y V-18.994.925, respectivamente, quienes manifestaron ser trabajadores de la peluquería que funciona en el mismo. Que en dicho local funciona como peluquería, con un baño interno, cuya estructura no se encontraba en óptimas condiciones. Asimismo, el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber observado que el local en cuestión se encontraba en condiciones de franco deterioro, con humedad en las paredes, deterioro en el techo raso, con detalles y corrosión en puertas; y que, en general, el local estaba en mal estado de conservación y mantenimiento. Consta igualmente, que a dichas inspecciones judiciales, le fueron anexadas impresiones fotográficas, en donde se ilustra a través de los sentidos, el mal estado en que se encuentra el local arrendado, donde, además, se aprecia la existencia de cubetas y recipientes contenedores de agua, igualmente se aprecia la existencia de botellas de licores y desorden. Documentales que son apreciadas por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 472 del Código de Procedimiento Civil, 1428, 1429 y 1430 del Código Civil. Así se establece.
9) En la etapa probatoria, marcada “A”, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, el 8 de diciembre de 1988, anotado bajo el Nº 31, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. De dicha documental se constata que entre la ciudadana MARÍA FELICIA HERNANDEZ DE SOTILLO, en su condición de vendedora, CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y FRANCIA AMARILIS LÓPEZ MEDINA, en su condición de compradoras, se celebró contrato de opción de compraventa, sobre el bien inmueble ubicado en la tercera (3ª) Avenida de Propatria, Nº 15-32-10-12, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser copia fotostática de documento autenticado ante funcionario público con facultades para dar fe pública del acto realizado. Así se establece.
10) En la etapa probatoria, hizo valer el valor probatorio del documento de compraventa del inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado. Sobre dicha documental ya se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, el cual se da por reproducido en el presente acápite. Así se establece.
11) En la etapa probatoria, marcadas “B”, “C” y “D”, copias fotostáticas de facturas emitidas por CORPOELEC, con referencia al contrato Nº 100000192369.6, las cuales son desechadas por este jurisdicente, al no haber sido promovidas en original, razón por la cual no puede atribuírsele la tarifa legal que les corresponde a las tarjas. Así se establece.

La representación judicial de la parte demandada, promovió:

1) Conjuntamente con la contestación de la demanda, marcada “A”, copia fotostática de decisión dictada el 5 de marzo de 2009, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de desalojo, impetrado por la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada, con fundamento en los literales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y, sin lugar la pretensión subsidiaria de desalojo, fundamentada en la presunta infracción al contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser copia fotostática de documento público emanado de funcionario jurisdiccional con facultades para dar fe pública, en expediente jurisdiccional. Así se establece.
2) Conjuntamente con la contestación, marcadas “B” y “C”, copias fotostáticas de comprobantes de transacción “Deposito en Cuenta”, Nros. 97375842 y 97375843; documentales que son desechadas del proceso, al ser producidas en copias fotostáticas, razón por la cual no puede este jurisdicente atribuirles valor de tarjas. Así se establece.
3) Conjuntamente con la contestación, marcada “D”, certificación de consignaciones, emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. De dicha documental se evidencia que los días 21 de enero de 2015 y 29 de febrero de 2016, fueron realizadas consignaciones locativas bajo las planillas Nros. 00006702, 00003141, 00004409 y 00004410, por las cantidades de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), mil doscientos bolívares (Bs. 1200,oo), mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1350,oo) y mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 1350,oo), respectivamente, las cuales comprenden el pago de los cánones de arrendamiento desde el 1º de julio de 2011, hasta el 31 de octubre de 2014, del 1º de noviembre de 2014, hasta el 30 de junio de 2015, del 1º de julio de 2015, hasta el 31 de marzo de 2016 y del 1º de abril de 2016, hasta el 31 de diciembre de 2016, respectivamente; consignaciones efectuadas por la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, a favor de la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, por concepto de arrendamiento del inmueble ubicado en la tercera (3ª) avenida de Propatria, Quinta Juanita, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyo canon fue declarado por dicha ciudadana en la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo). Documental que es valorada y apreciada por este jurisdicente, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, al ser documento público expedido por funcionario público con facultades para dar fe pública de la verificación de las consignaciones locativas. Así se establece.

En la etapa probatoria, la parte actora promovió posiciones juradas, las cuales fueron admitidas por el juzgador de primer grado y evacuadas el 15 de julio de 2016. Con respecto a dichas pruebas, este jurisdicente las desecha del proceso, toda vez que las mismas no lograron el fin para el cual estaban destinadas, el cual era provocar la confesión de las partes sobre los hechos debatidos en el proceso. Así se establece.
Efectuado el análisis, apreciación y valoración de las pruebas aportadas al proceso; y, siendo que existe una defensa previa, implícitamente opuesta por la parte demandada, correspondiente a la facultad de las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, para arrendar el bien inmueble objeto de la presente controversia, en razón que la primera, para la época de la celebración de la convención locativa, no era propietaria del inmueble, este jurisdicente, antes de emitir pronunciamiento sobre el mérito de la controversia, considera prudente resolverla; y, en tal sentido observa:
La defensa implícitamente opuesta por la parte demandada, lejos de ceñirse a la cualidad de la parte actora para arrendar el bien inmueble, se refiere a la titularidad del derecho de propiedad sobre el mismo y a su facultad para arrendarlo; por lo tanto, los artículos 1.579, 1.585 y 1.586 del Código Civil, establecen:

“Art. 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”. (Negrillas del tribunal).
“Art. 1.585. El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para la que se le ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato”. (Negrillas del tribunal).

De las normas transcritas, se infiere que la principal obligación del arrendador es hacer gozar al arrendatario del uso y disfrute de la cosa arrendada, durante el tiempo de la convención; uso y disfrute que debe procurar cuyo goce sea pacífico. Y como contraprestación, el arrendatario debe pagar una cantidad cierta y determinada de dinero.
Así pues, siendo que la obligación del arrendador es mantener al arrendatario en el uso, goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo de la convención, arriba este jurisdicente a la conclusión, que en nuestro país, es legal el arrendamiento de la cosa ajena, siempre que el arrendador cumpla con su obligación principal antes referida. Por tanto, aún cuando éste no tenga la titularidad de la propiedad del bien arrendado para la época de la celebración de la convención locativa, en nada impide que se perfeccione o concretice en derecho. En razón de ello, considera quien aquí decide, que la defensa previa, implícitamente opuesta por la parte demandada, sobre la facultad de las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, para arrendarle el local comercial en cuestión, referida a su falta de cualidad, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
Resuelto lo anterior, se observa del elenco probatorio aportado por las partes, que en el presente proceso, quedó demostrada la existencia de la relación locativa entre la ciudadana LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, quien actuó autorizada por la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ, y la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, sobre un local comercial, anexo a la casa quinta denominada Juanita, ubicada en la tercera (3ª) calle o avenida de la Urbanización Propatria, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya duración, en principio, fue establecida por tiempo determinado, por un período fijo de doce (12) meses, contados a partir del 20 de junio de 1998 y, donde la arrendataria, BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, se obligó a devolverlo, sin necesidad de desahucio, al vencimiento de la relación, lo que ocurrió el 20 de junio de 1999. Sin embargo, dicha entrega no se verificó y no existiendo oposición por parte de la arrendadora, en la ocupación que continuó ejerciendo la arrendataria, conllevó a que la misma se indeterminará en el tiempo, dado los efectos del artículo 1.600 del Código Civil. Hecho que no se encuentra controvertido entre las partes. Así se establece.
También quedó probado en autos que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), hoy equivalentes a la cantidad de ciento veinte bolívares fuertes (Bs.F. 120,oo), mensuales, los cuales debían ser pagados por la arrendataria, por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, de acuerdo con la cláusula tercera de la convención. Así se establece.
De la convención locativa, se constata que la arrendataria se obligó a las reparaciones menores, así como a mantener el inmueble en las mismas condiciones en que declaró haberlo recibido, conforme a la cláusula décima primera del contrato; la cual, concatenada con lo establecido por las partes en la cláusulas sexta y novena, la arrendataria tenía que devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió y, cualquier novedad dañosa que ocurriera en el mismo, debía notificarla por escrito, tan pronto se produjera, a la arrendadora, so pena de incurrir en la reparación de daños y perjuicios causados al inmueble y a la arrendadora por su omisión. Así se establece.
La parte actora, fundamentó su pretensión de desalojo, primero, en la falta de pago oportuno de las pensiones locativas, dado que, según su dicho, la arrendataria desde el año 2008, optó por no seguir cumpliendo el contrato, mediante el pago del canon, tomando una actitud indeseable cada vez que le requerían conversar, comportamiento que dio lugar a solicitarle la desocupación del local arrendado, por lo que, el 24 de marzo de 2008, la arrendataria acudió al procedimiento de consignaciones locativas, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde efectuó las mismas, pero de manera irregular. Con la finalidad de refutar el dicho de la actora, la parte demandada, arguyó estar solvente en el pago, logrando con dicho alegato la inversión de la carga probatoria; pues al negar el hecho negativo que le endilgó su antagonista, implícitamente afirmó haber cumplido con su obligación de pago. Por tanto, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, estaba obligada a la demostración de dicho pago o del hecho liberador de su obligación. Así se establece.
Establecida la carga probatoria, con respecto a ese hecho, observa este sentenciador que la parte demandada, con la finalidad de cumplir con su carga probatoria, produjo en la etapa probatoria, certificación de consignaciones, emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde, como al momento de su valoración se expresó, que se evidencian las consignaciones locativas efectuadas. Sin embargo, conforme fue establecido en el contrato que une a las partes, el pago de las pensiones locativas debían verificarse por mes adelantado, los primeros cinco (5) días de cada mes; lo que, contrastado con la letra del artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario –a falta de disposición expresa de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, se aplica por analogía-, que establece el lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conlleva a este sentenciador a establecer que las consignaciones locativas correspondientes, debían ser efectuadas hasta los días 20 de cada mes. Ello, por cuanto la fecha de cálculo para el inicio el lapso legal para la consignación, debe computarse al vencimiento contractual; esto es, que vencidos los cinco (5) primeros días de cada mes, la arrendataria contaba con quince (15) días continuos más, para proceder a la consignación. Así se establece.
Por tanto, al proceder el 21 de enero de 2015, a la consignación de las pensiones locativas correspondientes al período comprendido desde el 1º de julio de 2011, hasta el 31 de octubre de 2014, se puede precisar, que tales consignaciones resultaron extemporáneas. Igual ocurre con las consignaciones efectuadas el 29 de febrero de 2016, que comprendieron los períodos desde el 1º de noviembre de 2014, hasta el 30 de junio de 2015; y, del 1º de julio de 2015, hasta el 31 de marzo de 2016. Pues, al menos, hasta el mes de febrero de 2016, fue consignado de manera tardía. Lo que determina, que la parte demandada, no cumplió con su obligación de pagar de manera oportuna, las pensiones locativas a las que estaba obligada. Así se establece.
De ello, deduce este jurisdicente, que al no cumplir con su obligación de pagar de manera oportuna las pensiones locativas a las que estaba obligada la parte demandada-arrendataria, su conducta se subsume dentro del supuesto de hecho establecido, no solo la cláusula décima sexta de la convención, sino también en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como causal de desalojo. Así se establece.
Por otra parte, en el caso de marras, quedó demostrado que el bien inmueble objeto de la convención, se encuentra en mal estado de uso y conservación; ello, por cuanto los jueces que se trasladaron e inspeccionaron el mismo, pudieron observar a través de sus sentidos el deterioro no acorde al uso normal, aunado a las impresiones fotográficas tomadas por expertos que designaron para tal fin; por ello, considera que la parte demandada, no cumplió con su obligación de mantener el local comercial arrendado en las mismas condiciones en que declaró haberlo recibido, ni mucho menos, consta en autos que haya participado de forma escrita, una vez ocurrido algún hecho dañoso sobre el inmueble, a la parte actora-arrendadora; conforme fue establecido en la cláusula novena; por lo que, el mal estado de conservación y mantenimiento del inmueble debe atribuírsele a su persona, dado el uso que ha efectuado al mismo; subsumiendo su conducta en la causal de desalojo establecida en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
En cuanto a la causal de desalojo contenida en el literal “b” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, argüida por la parte actora, referente al uso que la arrendataria dio al inmueble, los fines de semana para el consumo de licor, este jurisdicente observa que no existe en autos, elemento probatorio alguno, que al menos hiciese presumir a quien suscribe, que la parte demandada, haya utilizado el inmueble con fines deshonestos, indebidos, en contravención a la convención locativa y/o normas que regulen la convivencia ciudadana; por lo que, tal causal de desalojo, no debe prosperar en derecho. Así se establece.
En relación a la causal de desalojo, contenida en el literal “g” del artículo 40 de la tan mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; este jurisdicente observa que, al tratarse de una relación locativa a tiempo indeterminada, mal podría proceder tal causal; puesto que la relación arrendaticia, se subsumió en lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, por la anuencia de la arrendadora, al permitir la permanencia de la arrendataria, en la ocupación del inmueble, luego de cumplido el período contractual para el cual fue convenido. Por tanto, no procede tal causal de desalojo. Así se establece.
En razón que la parte demandada, no aportó a los autos, elemento alguno, tanto fáctico como probatorio, que desvirtuase lo declarado por el juzgador de primer grado, la apelación interpuesta el 7 de noviembre de 2016, por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 3 de noviembre de 2016, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser confirmada. Por tanto, al haber prosperado los literales “a” y “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, argüidas por la parte actora, debe declararse parcialmente con lugar la demanda de desalojo, impetrada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES; y, en consecuencia, debe condenarse a la parte demandada, a entregar a la parte actora el bien inmueble arrendado, libre de personas y bienes. Lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.
En cuanto al pago de las pensiones locativas insolutas desde el 5 de junio de 2011, este jurisdicente observa, que la arrendataria efectuó consignaciones tardías y extemporáneas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hasta el 31 de diciembre de 2016, las cuales, deben quedar a favor de la parte actora-arrendadora, por concepto de daños y perjuicios; tal como lo indicó la juzgadora de primer grado; por lo que, dado el principio de non reformatio in peius, este jurisdicente esta impedido de desmejorar la situación de la parte recurrente, cuando su antagonista no se reveló en contra del fallo que le fue adverso; ocurriendo igual, con respecto a la indexación judicial y los daños y perjuicios peticionados en la reforma de la demanda. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 7 de noviembre de 2016, por la abogada INGRID ZULEIMA CASTRO ALDANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, en el libre ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.445.833, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 77.427, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 3 de noviembre de 2016, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de desalojo, impetrada por las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.228.502 y V-11.991.642, respectivamente, en contra de la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.035.294. En consecuencia, se declara extinguida la relación locativa que existió entre las mismas, ilustrada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 15 de julio de 1998, anotado bajo el Nº 52, Tomo 51 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Se CONDENA, a la ciudadana BERNARDA TERESA PACHECO MIJARES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.035.294, a hacer entrega del inmueble constituido por un local comercial que forma parte de un inmueble propiedad de la ciudadana CARMEN DIANORA MEDINA DE LOPEZ, ubicado en la tercera calle o avenida de la Urbanización Propatria, Quinta Juanita, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador, a las ciudadanas CARMEN DIANORA MEDINA DE LÓPEZ y LEIDY YOBANA LÓPEZ MEDINA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.228.502 y V-11.991.642, respectivamente, libre de personas y bienes.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente.
CUARTO: Queda así CONFIRMADA, la decisión apelada.
Líbrese oficio de participación al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2017, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,


EDER JESUS SOLARTE MOLINA.
Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

Exp. Nº AP71-R-2016-001175.
Definitiva/Civil/Recurso
Desalojo/Sin Lugar Apelación
Parcialmente Con Lugar la Demanda/CONFIRMA/”F”
EJSM/AMVV/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres post meridiem (3:00 P.M.). Conste,
LA SECRETARIA,



Abg. ANAHIS MIGUEL VERA VENEGAS

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