REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de agosto de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2016-000729
PARTE ACTORA: Ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, venezolano, mayor de edad, domiciliado en San Antonio de Los Altos, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad No V-6.463.280.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO y JESÚS RAMÓN VELÁSQUEZ VALENZUELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.350.797 y V-3.820.368, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 140.250 y 29.452, en el mismo orden enunciado.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, venezolano, mayor de edad, domiciliado en San Antonio de Los Altos, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad Nº V-6.878.206.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Los Teques, Estado Miranda, titular de la cédula de identidad Nº V-627.892, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.306.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
-I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda, presentado en fecha 30 de mayo de 2016, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos (U.R.D.D) de este Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, quien actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL.-
Habiendo correspondido el conocimiento de la presente causa a este Tribunal, previa distribución, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho por auto dictado el día 31 de mayo de 2016, de conformidad con lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento del demandado, para la contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho, siguientes a la constancia en autos de su citación, más un (1) día concedido como término de la distancia, comisionándose al efecto al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, que por distribución correspondiera, asimismo se instó a la parte actora a consignar los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa.-
Mediante diligencia presentada en fecha 15 de junio de 2016, la representación actora, consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, librándose en fecha 17 de junio de 2016, oficio N° 343/2016 dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, adjunto a despacho de comisión y compulsa respectiva.-
Infructuosas como resultaron las gestiones dirigidas a lograr la citación personal del demandado se procedió a la citación por carteles, cumpliéndose con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil tal y como consta de la certificación expedida por el Secretario de este Juzgado de fecha 7 de noviembre de 2016, inserta al folio 131 de la pieza principal I.-
Vencido el lapso concedido a la parte demandada para darse por citado en juicio sin su correspondiente comparecencia, a solicitud de la actora se le designó defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona del abogado OMAR MENDOZA, quien debidamente notificado del cargo asignado, aceptó el mismo prestando el juramento de ley mediante acta levantada al efecto en fecha 24 de enero de 2017.-
Consta al folio 151 de la primera pieza, que en fecha 14 de febrero de 2017, el ciudadano JOSÉ REYES, Alguacil adscrito a este Circuito, consignó el recibo de citación debidamente suscrito por el defensor judicial designado a la parte demandada.-
Así, en fecha 09 de marzo de 2017, compareció el ciudadano CESAR ARTURO SUAREZ FINOL, quien debidamente asistido por el abogado FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, presentó escrito de contestación a la demanda. Seguidamente, en la misma fecha otorgó poder apud acta al referido abogado.-
Por su parte la representación actora mediante escrito presentado en fecha 5 de abril de 2017, rechazó los argumentos expuestos por la parte demandada en su escrito de contestación.-
Durante el lapso probatorio solo la representación actora hizo uso del derecho conferido por el legislador promoviendo los medios que consideró pertinentes a la defensa de los intereses de su representado, las cuales fueron agregadas en su oportunidad y admitidas mediante providencia de fecha 27 de abril de 2017.-
Por auto dictado en fecha 14 de junio de 2017, se fijó la oportunidad para la presentación de informes en la presente causa.-
Así, en fecha 7 de julio de 2017, la representación judicial de la parte actora, presentó su escrito de informes, concediéndose por auto de la misma fecha, ocho (8) días de despacho para las observaciones a los informes presentados.-
Finalmente, por auto de fecha 25 de julio de 2017, se dejó constancia de la entrada de la causa en estado de dictar Sentencia Definitiva.-
-II-
MOTIVACIÓN DEL FALLO
Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:
Alegatos de la parte actora:
Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que consta de documento de fecha 16 de mayo de 2000, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 39, anexo marcado “B”, que su mandante y el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-81.296.996, suscribieron un contrato de opción de compraventa con el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ, cuyo objeto lo constituye un inmueble de forma triangular, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 M2 ) y las instalaciones existentes a saber: Una (1) caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible, y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua; dos (2) oficinas con un área aproximada de diez (10 mts2) metros cuadrados cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts2) aproximadamente; dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículo con fosa, ubicado en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la avenida Sucre, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Con terreno que es ò fue de la Sociedad Mercantil “Aserradero Carrizal C.A”, en una longitud total aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetro (52, 91 Mts), comprendida entre el punto topográfico 1, y el punto topográfico M-2, y formada por cuatro (4) segmentos rectos que miden respectivamente dieciséis metros con catorce centímetros (16, 14 Mts); ESTE: Su frente, con calle “Las Industrias” en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (Mts 32, 17), comprendida entre el referido punto topográfico I y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 Mts), y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,3 Mts); y SUR: Con lote de terreno que es ó fue de “Inversiones Cuilla”, C.A, un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47,94 Mts) que van en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2´. El referido terreno tiene una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 Mts). El cual pertenece al ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, titular de la cédula de identidad Nº V-6.878.206, parte demandada en la presente causa, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha dieciséis (16) de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº: 30, Tomo 30, Protocolo 1º. Inmueble este que indica le pertenece al demandado según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 16 de septiembre de 1997, bajo el Nº 30, Tomo 30, Protocolo Primero, anexo marcado “C”.
Que conforme a la cláusula quinta, el precio de venta fue pactado en CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 120.000,00), que según la cláusula tercera del referido contrato dicha cantidad sería cancelada en dos partes: TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300,00), en la oportunidad de la firma del referido contrato y CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 119.700,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente.
Que en la cláusula séptima se establecieron las obligaciones tanto para el vendedor como para los compradores, ocupando su poderdante el referido inmueble desde la autenticación de dicho contrato y realizando mejoras significativas al inmueble; Que en la cláusula tercera pactaron un término de 48 meses consecutivos e improrrogables contados a partir de la firma del mencionado contrato para la definitiva adquisición del inmueble.
Refiere igualmente que conforme a la cláusula séptima del referido contrato en su literal “d”, en la que se estableció que el promitente vendedor entrega el inmueble completamente operativo con todas sus instalaciones y accesorios, su mandante ocupa el referido inmueble desde el mismo momento en que se autenticó el contrato y con ánimos de ejercer el dominio y la pronta titularidad del inmueble, realizando mejoras, reformas, remodelaciones y construcciones importantes en el mismo, que adicionalmente a ello, ha pagado todas las deudas correspondientes al servicio de aseo urbano, y/o de recolección de basura y del derecho de frente a fin de obtener la solvencia respectiva, que con ello, se subroga en los derechos del promitente vendedor.
Que su representado, en todo momento ha tenido la mejor voluntad y disponibilidad económica para honrar todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato, que incluso ha cumplido con el pago de los compromisos económicos adquiridos y pactados en dicho contrato.
Que pasado el término antes mencionado su representado se comunicó con la parte demandada para hacerle entrega del monto restante y así se realizara la protocolización del documento de compra y venta del referido inmueble, siendo el caso, a su decir, que el demandado presentó excusas y evasivas razón por la cual procedió a investigar encontrándose que el inmueble se encontraba gravado con diferente medidas.
Que para el mes de mayo de 2004 se había pactado la entrega del inmueble a su mandante, oportunidad en la cual no había saneado el inmueble a los fines de hacer la tradición legal del mismo, incurriendo en incumplimiento al literal “b” de la cláusula séptima.
Que tal incumplimiento queda evidenciado en el hecho que en la oportunidad en que el vendedor adquiere el inmueble, constituyó hipoteca de primer grado sobre el referido inmueble a favor del ciudadano TEOFILO OJEDA FALCON, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.878.103, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 30, anexo marcado “D”, y que igualmente pesa una medida ejecutiva de embargo de fecha 09 de julio del 2001 dictada por el Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, anexo marcado “E”, siendo el caso que el demandado no hizo lo propio para que la misma fuera levantada para materializar la venta.
Aludió también que durante la vigencia del contrato de opción de compra venta las partes acordaron y decidieron suscribir periódicamente contratos de arrendamientos, así en fecha 16 de mayo de 2000, el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, y su mandante y el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO, estos últimos en representación de la sociedad mercantil AMERICAN MOTORS C.A, suscribieron un contrato de arrendamiento por 5 años, conforme instrumento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, San Antonio de Los Altos, inserto bajo el Nº 14, Tomo 39 de los Libros respectivos, anexo marcado “F”, prorrogados hasta la fecha según anexos marcados “G” y “H”.
Que su mandante, basado en la promesa de venta pactada en el documento de opción de compra venta, en fecha 9 de abril de 2013, junto a su cónyuge, adquirió el 100% de las acciones de la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., que funciona en las instalaciones del inmueble descrito, conforme anexo marcado “I”.
Que el promitente vendedor, aquí demandado, ha incumplido totalmente en su obligación de sanear el inmueble dado en venta a su poderdante, a fin de protocolizar la venta definitiva del inmueble referido.
Refiere asimismo dicha representación, que el contrato de opción de compra venta cumple con los requisitos exigidos en una venta pura y simple, a saber, consentimiento, objeto y precio, ello siguiendo el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, Nº RC000116, expediente 12-274, con ponencia de la Magistrado YRAIMA ZAPATA LARA, caso DIEGO ARGÛELLO LASTRES contra MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RÍO.
Que el vendedor, hoy demandado, han incumplido sus obligaciones contractuales, en virtud del incumplimiento de la obligación de sanear el inmueble dado en venta a fin de la protocolización de venta definitiva y que han resultado infructuosas las gestiones extrajudiciales realizadas, que asimismo pretende a través de subterfugios jurídicos, desalojar a su mandante del bien inmueble objeto de la demanda, por lo que procede a demandar al ciudadano CÉSAR SUÁREZ FINOL, para que convenga o en su defecto se condenado por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que el demandado cumpla con lo pactado en la cláusula tercera del referido contrato en la cual convino vender a los promitentes compradores o a sus mandatarios o cesionarios el inmueble objeto de la demanda constituido por un inmueble de forma triangular, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 M2 ) y las instalaciones existentes a saber: Una (1) caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible, y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua; dos (2) oficinas con un área aproximada de diez (10 mts2) metros cuadrados cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts2) aproximadamente; dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículo con fosa, ubicado en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la avenida Sucre, cuyos linderos y demás especificaciones constan en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 8 de mayo de 2000, bajo el Nº 37, Tomo 8, Protocolo 1º, Segundo trimestre del año 2000.
SEGUNDO: Que en caso que el demandado se abstenga de cumplir con la protocolización de la venta efectuada a su mandante, solicita que la sentencia declarada con lugar que recaiga sobre el referido inmueble, sirva como título de propiedad de su mandante y ordene al Registro Público respectivo la protocolización del mismo.
TERCERO: Que como consecuencia de la sentencia declarada con lugar se ordene el pago de la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00), diferencia por precio de la venta del inmueble por parte de su representado a favor del demandado.
CUARTO: Las costas procesales.
Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1264, 1167, 1486 del Código Civil.
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 9 de marzo de 2017, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
En primer lugar alegó la falta de cualidad activa indicando al efecto que como arrendador mantuvo ininterrumpidamente desde el 15 de junio de 1996, hasta abril de 2016, una relación contractual arre4ndaticia con la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de mayo de 1998, bajo el Nº 9, Tomo 8-A-Tro, representada en ese entonces por JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA y JOSE TIRSO GOMES GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos V-5.534.264 y V-9.413.866, respectivamente, representantes legales de dicha empresa en su condición de arrendataria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el mismo construidas, ubicado en el Municipio Carrizal del Estado Miran con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la Avenida Sucre, según documento autenticado ante la Notaría Tercera del precitado Municipio en fecha 4 de junio de 1996, bajo el Nº 03, Tomo 87 de los Libros respectivos, anexo marcado “A”.
Que el actor en su libelo indicó que en fecha 16 de mayo de 2000, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, bajo el Nº 14, Tomo 39 de los libros respectivos, anexo marcado “F”, CESAR SUAREZ, como arrendador en ese segundo contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1º de abril de 2000, siendo la arrendataria la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR C.A., y el objeto el mismo inmueble que el hoy actor pretende adquirir por derivación de la opción de compra venta que suscribió con los ciudadanos JUAN LUIS GOIS CAIRES y FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, en forma personal, siendo el caso que este último no se hizo parte en la demanda toda vez que fue interpuesta solo por JUAN LUIS GOIS CAIRES, por lo que ambos estaban obligados a intentarla conjuntamente por no ostentar individualmente el carácter de promitente comprador, por lo que alega la falta de cualidad del ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, con fundamento en la figura del litisconsorcio necesario, señalando al efecto jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 10 de agosto de 2010, expediente Nº 2009-000-154, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA, así como sentencia Nº RC 000778, de la misma Sala, expediente Nº AA20-C-2011-000680 de fecha 12 de diciembre de 2012, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELAZQUEZ.
Que conforme a los criterios jurisprudenciales respecto al litisconsorcio necesario y a la falta de cualidad, solicita así sea declarado con las consecuencias que ello comporta.
Que luego que suscribió los dos citados contratos de arrendamiento con la empresa AMERICAN MOTOR C.A., suscribió otros dos contratos de arrendamiento con la misma empresa, anexos por el actor marcados “G” y “H”, cuyo objeto lo constituyó en ambos, el mismo inmueble que pretende adquirir el demandante. Que los cuatro aludidos contratos de arrendamiento mantuvieron en vigencia su relación arrendaticia hasta abril de 2016, oportunidad en la cual indica venció el contrato de arrendamiento y la prórroga legal que le dio fundamento a incoar desalojo contra AMERICAN MOTOR C.A. ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Los Teques, tramitado en el expediente Nº 2016-2466, donde fue debidamente citada la arrendataria a través del hoy accionante, por lo que a su decir, lo que pretende es retrasar la entrega del local comercial cedido en arrendamiento, mediante el ejercicio de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, pretendiendo sustraer la controversia del marco regulatorio especial de la relación arrendaticia, las cuales no pueden ser vulneradas o conculcadas, ni relajarse o modificarse por convenios particulares ni por ningún órgano del Estado.
Seguidamente indica que es absolutamente cierto que en fecha 16 de mayo de 2000, suscribió como promitente vendedor contrato de opción de compra venta, con los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES la cual tuvo por objeto la venta del inmueble arriba identificado.
Aludió que lo que no es cierto, por ser falso de toda falsedad, es lo afirmado por el actor respecto a: “…que en el transcurso de la vigencia del contrato de opción de compra venta y a fin de que el promitente vendedor mantuviera el precio pactado, las partes acordaron y decidieron suscribir periódicamente contratos de arrendamientos procediendo así en fecha 16 de mayo del año 2000…”.
Aseveró que mantuvo una relación contractual arrendaticia desde el 15 de junio de 1998, hasta el mes de abril de 2016 con la sociedad mercantil denominada AMERICAN MOTOR, C.A, representada en ese entonces por los ciudadanos JUAN LUIS FIGUEIRA SILVA Y JOSÉ TIRSO GOMES GONZALES, relación arrendaticia que había iniciado 23 meses antes de que se suscribiera el contrato de opción de compra venta, hecho este omitido por la parte demandante. Que el contenido de los dos primeros contratos de arrendamiento le sustraen la cualidad al actor para demandarlo en cumplimiento de contrato por cuanto tal aspiración no sólo es improcedente según los artículos 1, 6 y 14 del Código Civil, sino que además transgrede normas de orden público conforme los artículos 3 y 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que conforme a ello, el accionante se encuentra absolutamente desprovisto de la cualidad activa para intentar la demanda, ya que nunca ha sido arrendatario del inmueble citado, para demandarlo por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, violando el derecho de ejercer ese tipo de acción, a la única arrendataria, AMERICAN MOTOR C.A., condición que nació a favor de ésta mucho antes del otorgamiento del nulo contrato de opción de compra venta, redactado y visado por la abogada CESARINA DA CORTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 44.937, quien indica lo hizo por orden y cuenta de la indica arrendataria, por lo que solicita sea declarado con las consecuencias de ello comporta.
En segundo lugar alegó la prescripción decenal de la acción de cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 1977 del Código Civil, al efecto citó extractos de sentencias dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de fechas 16 de febrero de 2011, sentencia Nº 55, expediente Nº 10-0067; y de fecha 20 de julio de 2015, sentencia Nº 878, expediente N° 14-0662, con ponencia del Magistrado Dr. MARCOS TULIO DUGARTE PADRON.
Que la obligación de otorgar la venta definitiva del inmueble al que se refiere el contrato y esta demanda, comenzó a hacerse exigible en fecha 16 de mayo de 2004, que la demanda fue admitida en fecha 31 de mayo de 2016 y la citación se verificó a través del defensor en fecha 13 de febrero de 2017, por lo que ya habían transcurrido los 10 años del lapso de prescripción establecidos en el artículo 1977 del Código Civil y las jurisprudencias citadas, que no habiéndose efectuado ningún acto interruptivo conforme a la ley y tratándose la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un derecho personal , solicita se declare la prescripción extintiva, en caso que no prospere la falta de cualidad alegada.
Finalmente procedió a dar contestación al fondo de la demanda contradiciendo la temeraria demanda interpuesta en su contra, admitiendo solo que ciertamente en fecha 16 de mayo de 2000, suscribió ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, un contrato de opción de compra venta con el accionante y con el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO, sobre el inmueble descrito, siendo el caso que el demandante carece de cualidad activa para accionar, por cuanto conforme a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la titular el derecho de preferencia ofertiva es la sociedad mercantil AMERICAN MOTOR, C.A., que la cualidad es una institución procesal estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, de tutela judicial efectiva y defensa, que por tanto la falta de cualidad es materia de orden público y debe ser atendida de oficio por los jueces. Así, si la demanda es contraria al orden público la misma debe ser declarada inadmisible, en virtud de todo lo expuesto es por lo que solicita se declare sin lugar la demanda con la respectiva condenatoria en costas.-
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De la actividad probatoria
Planteados los límites de la controversia, esta Juzgadora pasa seguidamente a analizar las pruebas aportadas al proceso, a saber:
• Marcado “A”, inserto del folio 10 al 13 y 14 al 17 de la primera pieza, consignado junto al escrito libelar Instrumento poder otorgado por JUAN LUIS GOIS CAIRES, a los abogados JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO y JESÚS RAMÓN VELÁSQUEZ VALENZUELA, supra identificados, dicho documento no fue impugnado o atacado en modo alguno, por lo que de conformidad con el articulo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en él contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en él se mencionan, por lo que las actuaciones cumplido en ejercicio de dicho instrumento, se tienen por eficaces, a los fines del proceso. Así se establece.
• Marcado “B”, inserto del folio 18 al 25, consignado junto al escrito libelar y ratificado durante el lapso probatorio, Contrato de opción de compra-venta, suscrito entre CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL y los ciudadanos FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO y JUAN LUIS GOIS CAIRES, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por el contrario fue reconocido por ambas partes, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la suscripción del citado contrato bajo las condiciones allí establecidas y que demuestra la existencia de un compromiso de compra venta entre las partes.
• Marcado “C”, inserto del folio 26 al 32 de la primera pieza, consignado junto al escrito libelar y ratificado durante el lapso probatorio, copia certificada del documento de propiedad del inmueble de forma triangular, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 M2 ) y las instalaciones existentes a saber: Una (1) caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible, y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua; dos (2) oficinas con un área aproximada de diez (10 mts2) metros cuadrados cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts2) aproximadamente; dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículo con fosa, ubicado en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la avenida Sucre, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 16 de septiembre de 1997, bajo el N° 30, Protocolo Primero, Tomo 30. Al cual esta Juzgadora le da pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que el inmueble objeto del contrato pertenece al ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL.
• Marcado “D”, inserto del folio 33 al 39 de la primera pieza, consignado junto al escrito libelar y ratificado durante el lapso de promoción de pruebas, Copia certificada de documento de constitución de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del presente litigio debidamente registrada por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1997, bajo el N° 32, Tomo 30. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, desprendiéndose del mismo que en la indicada fecha, el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del ciudadano TEOFILO OJEDA FALCON sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda.
• Marcado “E”, inserto del folio 40 al 49 de la primera pieza, consignado junto al escrito libelar y ratificado durante el lapso probatorio, copia certificada de documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo los Nos 199 y 306, Folios 233 al 234 y 342 al 343, del Cuatro Trimestre de 2001 y Tercer Trimestre del año 2001, respectivamente, del Cuaderno de Comprobantes llevado por dicho Registro, contentivo de medida de embargo ejecutivo dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y practicada en fecha 9 de julio de 2001, por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, sobre el inmueble objeto del contrato demandado. Al cual esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil
• Marcados “F”, “G” y “H”, insertos del folio 50 al 62 de la primera pieza, tres (3) instrumentos autenticados el primero ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, bajo el N° 14, Tomo 39; el segundo ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 8 de septiembre de 2005, bajo el N° 23, Tomo 121 y en fecha 19 de octubre de 2005, bajo el N° 16, Tomo 141, de los libros de autenticaciones respectivos y el tercero ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 28 de abril de 2006, bajo el N° 41, Tomo 76, consignados junto al escrito libelar, ratificados durante el lapso probatorio; Así como marcado “A”, consignado junto al escrito de contestación inserto del folio 158 al 161 de la primera pieza, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 4 de junio de 1998, bajo el N° 3, Tomo 87 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría: Al respecto se observa que dichos instrumentos contienen contratos de arrendamientos suscritos entre CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, demandado y un tercero que no es parte en esta causa, en virtud de lo cual se desechan del proceso, por no guardar relación con el fondo del asunto debatido.
• Marcada “I” consignadas junto al escrito libelar, insertas del folio 63 al 73 de la primera pieza, copias simples de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 26 de febrero del 2013 de la empresa mercantil AMERICAN MOTOR C.A. Al respecto se observa que dicha sociedad mercantil no es parte en la presente causa, en virtud de lo cual dicha documental se desecha del proceso por no aportar nada al fondo de la controversia.
• Inserto del folio 170 al 172 de la pieza principal, instrumento autenticado ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2013, bajo el N° 34, Tomo 324, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, cede al ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, sus derechos como promitente comprador adquiridos con el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, mediante el documento autenticado en fecha 16 de mayo de 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 39. Al respecto se observa que dicho documento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en él contenidas, en particular la cesión d los derechos derivados del contrato cuyo cumplimiento se demandad en esta causa.
• Inserta del folio 180 al 182 de la primera pieza, promovida durante el lapso probatorio certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de febrero de 2017. Al cual esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil y del cual se desprende que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda pesan una hipoteca de primer grado y un embargo.
• Marcados “G, G-1, G-2, G-3, G-4, G-5, G-6, G-7, G-8, G-9, G-10, G-11, G-12, G-13, G-14 Y G-15, insertos del folio 183 al 198 de la primera pieza, promovidas durante el lapso probatorio, correspondientes a recibos de cobro de ingresos municipales de la Alcaldía del Municipio Carrizal, desde el año 2002 al 2017, con sello húmedo de pago. Al respecto, esta Juzgadora observa que dichos instrumentos constituyen una presunción iuris tantum de veracidad en cuanto a su contenido, por lo que con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad. Así pues, como quiera que es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum y a la vez erga omnes, es carga de quien alega su falsedad, probarlo y visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma estos documentos como reconocidos y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, se les confiere todo el valor probatorio que les otorga la ley. Así se declara
• Inspección Judicial extra litem extrajudicial evacuada en fecha 9 de mayo de 2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda signado con el número de expediente L-026-16, sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, en la cual dicho Juzgado dejó constancia que en dicho inmueble funciona un autolavado, asimismo dejó constancia de la existencia de un cuarto de bombas, tres depósitos para guardar mercancías, dos baños, un almacén y dos oficinas, con bloques, cemento y placas de concreto, paredes frisadas y pintadas cada uno indicando los metrajes, todo ello con el auxilio de un experto fotógrafo y un arquitecto, respectivamente, sin embargo dicha prueba nada aporta al fondo del asunto.
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Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al proceso, procede esta Juzgadora a pronunciarse como punto previo al fondo respecto a la falta de cualidad activa y de la prescripción extintiva alegadas por la demandada.
Punto previo I
De la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio:
La parte demandada en su escrito de contestación de demanda, alegó que el demandante JUAN LUIS GOIS CAIRES, no posee cualidad activa para actuar en el juicio, en virtud que el documento de opción de compra venta objeto de la presente demanda, fue suscrito con el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES y el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO de GOIS PINTO, de forma personal siendo que el último de los nombrados no se hizo parte de la demanda que hoy nos ocupa, consideró que el demandante está en la obligación de hacerlo conjuntamente con su antiguo socio, estribando este argumento en el concepto de litis consorcio necesario.
Al respecto el Tribunal observa:
La cualidad o legitimatio ad causam (legitimidad a la causa), no es más que la afirmación que realiza la parte actora de ser titular de un derecho, incluso queda sometida a la afirmación del actor la legitimación pasiva del demandado, porque es aquel quien debe señalar en contra de quien se pretende hacer valer la titularidad del derecho alegado; por lo que el juez no examina la efectiva titularidad del derecho, ya que este es materia del fondo de lo controvertido, sencillamente verifica si el actor se atribuye un derecho para que se dé la cualidad activa, y si el demandado es la persona contra la cual es otorgada la pretensión para la cualidad pasiva. (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A.),
Debe entenderse entonces a la cualidad o legitimatio ad causam, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; siendo éste uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, ya que dicha idoneidad debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, resolviendo si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Se trata entonces de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, lo señala Hernando Devis Echandía en su Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.”
De allí que, la falta de cualidad es una institución procesal que representa una formalidad esencial que se encuentra estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Al respecto, el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, según el Nuevo Código de 1.987, afirma:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Cita el autor comentado, doctrina de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 6-2-64, en la cual ese Supremo Tribunal asienta: “La consideración especial en que tiene la Ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hayan en una determinada relación con el objeto del litigio se consideran legitimadas”.
De lo cual se infiere que para obrar en juicio, tanto activa como pasivamente, es necesario que los sujetos, demandantes y demandados, afirmen y sean realmente titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y sobre la cual solicitan al juez un pronunciamiento. Es necesario señalar, con el fin de evitar confusiones que puedan originar nuevos conflictos de intereses, que la decisión sobre la titularidad del derecho controvertido es una decisión de mérito que corresponde darla al sentenciador, mientras que la legitimación en juicio es la falta de interés en ese derecho controvertido, cuya falta trae como consecuencia desechar la demanda y no darle entrada al juicio. En estos casos la legitimación se considera como un requisito constitutivo de la acción y más aún, es una cualidad de las partes como sujetos activos o pasivos de la pretensión, en el sentido que cada una de ellas debe afirmar y demostrar ser titular activo o pasivo de esa relación controvertida, independientemente de que la misma resulte estar fundada o infundada, por lo que su falta provoca la desestimación de la demanda por falta de legitimación. En este sentido, la legitimación, es una cualidad referida a la falta de capacidad procesal que impide la admisión de la demanda y el seguimiento del proceso. De lo anterior se infiere la íntima relación entre la legitimación y el interés jurídico, que debe ser legítimo y actual.
Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia Nº 1919, de fecha 14 de julio de 2003, con Ponencia del Dr. Eduardo Cabrera, reiterada en fecha 25 de julio de 2005, en Sentencia Nº 2029, estableció:
“…en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio. En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al C.P.C. vigente, como cuestión previa…”
La misma Sala, en fecha 2 de marzo de 2005, Sentencia Nº 0141, dictaminó lo siguiente:
“…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria (…) la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo (…) En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión…”
Conforme al criterio jurisprudencial trascrito y apreciadas todas las pruebas en su conjunto, tomando en cuenta las circunstancias que las han producido y la concordancia entre las mismas con relación a los alegatos de las partes y sin menoscabo del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, caso: Luis Miguel Nunes Méndez, contra Carmen Olinda Alveláez de Martínez, expediente Nº 11-680, en relación a la ausencia del algún titular de la relación jurídico procesal, observa este Órgano Jurisdiccional, que en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes establecieron lo siguiente:
“…TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en vender a los PROMITENTES COMPRADORES o a orden de sus mandatarios o cesionarios, según sea el caso el inmueble identificado en la cláusula primera de esta opción y los PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a adquirirlo, dentro del término de los cuarenta y ocho (48) meses consecutivos improrrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento, pudiendo ser ejercido conjunta o separadamente por cualquiera de los PROMITENTES COMPRADORES…”
Adicionalmente a ello se observa que cursa del folio 170 al 172 de la pieza principal, instrumento autenticado ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2013, bajo el N° 34, Tomo 324, mediante el cual el ciudadano FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, cede al ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, sus derechos como promitente comprador adquiridos con el ciudadano CESAR ARTURO SUÁREZ FINOL, mediante el documento autenticado en fecha 16 de mayo de 2000, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 39, al cual esta Juzgadora le otorgó valor probatorio.
De tal manera que en el presente caso se dio cumplimiento a uno de los presupuestos procesales para la válida instauración del proceso, como lo es la cualidad de la persona que se presenta como actor, toda vez que conforme a la cláusula transcrita, el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, tiene la idoneidad para actuar solo en juicio como titular de la acción, toda vez que su derecho deviene de su condición de promitente comprador, por lo que se declara sin lugar la falta de cualidad alegada y ASÍ SE DECLARA.
Punto previo II
De la prescripción de la acción
Asimismo alegó la parte demandada, que la acción de cumplimiento de contrato se encuentra bajo la figura jurídica de la prescripción decenal debido a que el presente litigio se refiere a una relación contractual y por lo tanto, trata sobre un derecho personal, copulado a esto resuelve que el derecho a la exigibilidad del contrato de compra y venta comenzó el 16 de mayo de 2004, y que hasta la presente fecha han transcurrido sobradamente 10 años del lapso de prescripción de la acción aplicable.
Sobre esos dichos, la parte actora manifestó que la prescripción extintiva que alegó la parte demandada como contestación de fondo de la demanda, como bien lo señala el artículo 1.977 del Código Civil, las acciones personales prescriben a los diez (10) años, no obstante acotó que en el presente caso, no se está en presencia de una acción personal, sino de una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta sobre un inmueble lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, (subrayado y negrillas de ellos)
Al respecto esta Juzgadora observa:
Existen reiteradas jurisprudencias, sobre la prescripción, podemos indicar la siguiente:
…/…“ … este Juzgado encuentra que en relación al objeto principal de la demanda que nos ocupa, entre las normas sustantivas y adjetivas que regulan dicho supuesto, es de mencionar lo previsto en el artículo 1952 del Código Civil, que establece … / … así como el artículo 7.908 eiusdem, que establece…/… y en relación al procedimiento respecto a la declaratoria de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción, el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil, establece…/…De la norma transcrita se desprende que la misma atribuye competencia por la materia, al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del lugar de situación del inmueble, en razón de la naturaleza jurídica de las causas relacionadas no solo con la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva, sino también cuando se pretenda la declaración de cualquier otro derecho real susceptible de prescripción adquisitiva, como una competencia establecida en razón de la materia, por la naturaleza jurídica de lo pretendido, lo cual resulta inderogable…/…la norma legal en referencia consagra acumulativamente dos criterios para la determinación de la competencia por la materia, a saber: 1) la naturaleza de la cuestión que se discute, y 2) las disposiciones legales que la regulan, criterios que han sido analizados en la presente decisión …”
Dicho lo anterior, nos encontramos con una acción real, toda vez que se pide el cumplimiento de contrato de opción compra venta sobre un inmueble lo que se traduce en la materialización de la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que la acción prescribiría es a los 20 años, tal como lo dispone el artículo 1977. Así se declara.
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Establecido lo anterior, procede esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:
La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento del contrato suscrito con el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, en fecha 16 de mayo de 2000, anexo junto al escrito libelar marcado “B”, para adquirir mediante compra un inmueble de forma triangular con una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 mts. 2) y las instalaciones existentes en su área a saber una caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua, dos (2) oficinas con un área aproximada de diez metros cuadrados (10 mts.2) cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts.2) aproximadamente, dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículos con fosa y ubicado dicho inmueble en jurisdicción del municipio Carrizal del estado Miranda, con frente a la Calle las Industrias que empalma con la avenida sucre, siendo sus linderos generales los siguientes: NORESTE, con terreno que es o fue de la sociedad mercantil Aserradero Carrizal C.A. en una longitud aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetros (52,91 mts) comprendido entre el punto topográfico 1 y el punto topográfico M-2 formado por cuatro (4) segmentos rectos que miden dieciséis metros con catorce centímetros (16.14 mts), nueve metros con veintiún centímetros (9.21 mts.), once metros con dos centímetros (11,02 mts) y dieciséis metros con cincuenta y cuatro centímetros (16.54 mts.). ESTE, su frente con calle las Industrias en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (32, 17 mts.) comprendida entre el referido punto topográfico 1 y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 mts) y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,3 mts); SUR, con lote de terreno que de TEOFILO OJEDA FALCON y que es o fue de Inversiones Cuilla C.A. un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47.94) que va en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2 según se evidencia del plano topográfico levantado, solicitando al efecto que el demandado de cumplimiento al referido contrato con la suscripción del documento definitivo de venta del referido inmueble ante el registro correspondiente, con vista a su decir, por el incumplimiento de la parte demandada.
Al respecto esta Juzgadora considera oportuno citar el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor se transcribe de seguidas:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:
“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
Por su parte, el tratadista Luis Diez-Picaso ha señalado:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.
Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.
El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.
Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721). (Resaltado del Tribunal)
Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, o resolución, en su caso, a saber:
• La existencia de un contrato bilateral;
• Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
• El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así pues, resulta necesaria la verificación de dichos requisitos para la procedencia de la presente acción, destacándose al efecto que conforme a la valoración precedente hecha respecto del instrumento suscrito en fecha 16 de mayo de 2000, se tiene por reconocida la existencia del contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL y JUAN LUIS GOIS CAIRES, FRANCISCO FLORENTINO CARVALHO DE GOIS PINTO, el cual fue consignado por la parte actora anexo junto al escrito libelar marcado con la letra “B”, y reconocido por la demandada en su escrito de contestación, de lo que se evidencia que tanto el actor como el demandado, se encuentran ligados jurídicamente por el referido contrato de opción de compra-venta al cual se le confirió todo el valor probatorio que del mismo se desprende y consecuencialmente resulta fehacientemente probado en autos la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla; en este sentido el Código Civil establece en su artículo 1474 “…venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…” así las cosas, observa este Tribunal que en la cláusula Quinta del referido contrato, las partes establecieron el precio de la negociación fijando así la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por efecto de la reconversión monetaria, como precio especial del inmueble objeto del contrato, que pagarían los promitentes compradores en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registrador Subalterno competente. Y conforme a la cláusula sexta, los promitentes compradores entregaron la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), en la oportunidad de la suscripción del referido documento, hecho este que quedó reconocido y, finalmente el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, parte actora en la presente causa ofreció cumplir su obligación de pagar el monto restante del precio definitivo de la venta establecido en la cláusula quinta del mencionado contrato de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00), con lo que queda verificado el segundo de los requisitos. Así se decide.-
En este mismo orden de ideas, pasa esta Juzgadora a verificar el tercer requisito de procedencia de la acción incoada, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Al respecto, alega la parte actora que el demandado no cumplió con su obligación de sanear el inmueble objeto del contrato de lo que resulta oportuno el contenido de la cláusula sétima en la que se estableció lo siguiente: “…EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá las siguientes obligaciones: a) suministrar a los PROMITENTES COMPRADORES todas las solvencias y recaudos necesarias para la redacción y el posterior otorgamiento del documento definitivo de compra venta. La entrega de los recaudos a satisfacción del Registrador Subalterno competente deberá efectuarse por lo menos con diez (10) días de anticipación al vencimiento del término establecido en la cláusula Tercera de este documento; entregar el inmueble totalmente saneado de cualquier carga pasivo o gravamen e impuestos nacionales, estadales y/o municipales en el momento del otorgamiento del Documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo…”
Asimismo, en la cláusula tercera del mencionado contrato las partes establecieron un lapso de 48 meses contados desde la suscripción del contrato de fecha 16 de mayo de 2000, evidenciándose inserta del folio 180 al 182 de la primera pieza, certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato expedida por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 23 de febrero de 2017, precedentemente valorada de la cual se desprende que sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda pesan una hipoteca de primer grado y una medida de embargo, y consecuencialmente queda verificado el incumplimiento de tal obligación por parte del accionado. Así se establece.-
Establecido lo anterior y como quiera que la demanda cumple con los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2000, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, forzoso es para este Juzgado declarar CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL. ASÍ SE DECIDE
-III-
DISPOSITIVA
Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES contra el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, todos ampliamente identificados al inicio, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa.
SEGUNDO: SIN LUGAR la prescripción de la acción alegada.
TERCERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, contra el ciudadano CÉSAR ARTURO SUÁREZ FINOL, y como consecuencia de ello:
1. Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta al ciudadano JUAN LUIS GOIS CAIRES, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compraventa el cual quedó perfeccionado en fecha 16 de mayo de 2000, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble de forma triangular, con una superficie aproximada de OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (800 M2 ) y las instalaciones existentes a saber: Una (1) caseta, una perforación o pozo profundo con su respectiva bomba sumergible, y tanque elevado con una capacidad de cuarenta mil litros (40.000 lts) aproximadamente para agua; dos (2) oficinas con un área aproximada de diez (10 mts2) metros cuadrados cada una, un depósito de diez metros cuadrados (10 mts2) aproximadamente; dos (2) baños con sus accesorios e instalaciones para el lavado y engrase de vehículo con fosa, ubicado en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda, con frente a la Calle Las Industrias que empalma con la avenida Sucre, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Con terreno que es ò fue de la Sociedad Mercantil “Aserradero Carrizal C.A”, en una longitud total aproximada de cincuenta y dos metros con noventa y un centímetro (52, 91 Mts), comprendida entre el punto topográfico 1, y el punto topográfico M-2, y formada por cuatro (4) segmentos rectos que miden respectivamente dieciséis metros con catorce centímetros (16, 14 Mts); ESTE: Su frente, con calle “Las Industrias” en una longitud total de treinta y dos metros con diecisiete centímetros (Mts 32, 17), comprendida entre el referido punto topográfico I y el punto topográfico 2 y formada por dos (2) segmentos rectos que miden respectivamente veintiún metros con treinta y cuatro centímetros (21,34 Mts), y diez metros con ochenta y tres centímetros (10,3 Mts); y SUR: Con lote de terreno que es ó fue de “Inversiones Cuilla”, C.A, un solo segmento con una longitud aproximada de cuarenta y siete metros con noventa y cuatro centímetros (47,94 Mts) que van en línea recta desde el punto M-2 hasta el punto 2´. El referido terreno tiene una superficie aproximada de ochocientos metros cuadrados (800 Mts), conforme documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda de fecha 8 de mayo de 2000, bajo el Nº 37, Tomo 8, Protocolo 1º, Segundo trimestre del año 2000.
2. En caso que la parte demandada, no de cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de titulo de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de CIENTO DIECINUEVE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 119.700,00).
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada dentro del lapso legal previsto para ello, no requiere la notificación de las partes.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en esta instancia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017).-Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.-
LA JUEZ,
EL SECRETARIO,
CAROLINA M. GARCÍA CEDEÑO.-
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.-
En esta misma fecha, siendo las once y cuarenta y dos minutos de la mañana (11:42 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
CARLOS TIMAURE ÁLVAREZ.-
Asunto: AP11-V-2016-000729
DEFINITIVA
