REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de julio de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2013-001405
Sentencia Definitiva
“Visto Con Informes”
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el No. 7, Tomo 231-A-Segundo, en fecha 22 de junio de 1998, modificado en fecha 28 de junio de 2002, bajo el No. 04, Tomo 96-A-Segundo, representada por los ciudadanos GARABET TOPALIAN CHAHWAN y OMAIRA J. RIOS TINOCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.196.564 y 5.312.170, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas SANDRA YARAIMA BADILLO FONSECA y NAYALIT SALAS ZAPATA, abogados en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 94.044 y 132.228, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.404.609, 7.073.069, 8.576.169, 4.403.562, 10.896.691, 16.013.635, 8.685.133, 8.816.850, 8.816.898 y 11.183.947, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos CESAR OSWALDO QUINTERO y VICENTE EMILIO MUÑOZ GIL, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.591 y 14.767, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.-
-I-
NARRATIVA
Visto el presente asunto con informes de las partes, el cual se inició mediante escrito presentado en fecha 3 de julio de 2013, ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, quien se declaró incompetente en razón del territorio declinando su competencia a un Tribunal de ésta Jurisdicción en fecha 10 de Julio de 2013, proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien luego de los trámites legales de distribución, le asignó a éste Juzgado el conocimiento del mismo.-
Por auto de fecha 20 de enero de 2014, fue admitida la presente demanda, ordenándose la citación personal de la parte demandada.-
Mediante auto de fecha 13 de enero de 2015, se ordenó agregar a los autos las resultas de la comisión librada a los fines de citar personalmente la parte demandada, contentiva de los recibos de citación firmados por todos los demandados.-
En fecha 3 de marzo de 2015, compareció el abogado CESAR OSWALDO QUINTERO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, quien procedió en nombre de sus representados a dar contestación al fondo de la demanda, proponiendo oferta real de pago y consignando documento poder, junto con cheque de gerencia.-
En fecha 12 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, manifestó su rechazo a la oferta de pago efectuada por los antagonistas jurídicos de su representada. Luego, por auto de fecha 9 de abril de 2015, se acordó el depósito de la suma de dinero consignada por la parte demandada.-
En fechas 13 y 17 de abril de 2015, ambas partes consignaron sus escritos promoción de pruebas.
Según decisión de fecha 20 de Abril de 2015, este Tribunal declaró la improcedente la oferta real y deposito propuesta en fecha 3 de Marzo de 2015, suscrito por el abogado CESAR OSWALDO QUINTERO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 22 de abril de 2015, fueron agregados a las actas del expediente, los escritos de pruebas presentados por las partes en fechas 13 y 17 de abril de 2015.
Luego, mediante escritos de fecha 27 de abril de 2015, ambas partes se opusieron a la promoción de pruebas de su contraparte.
Contra la decisión que declaró improcedente la oferta real y deposito, la parte demandada ejerció recurso de apelación el día 28 de abril de 2015, el cual se oyó en un solo efecto, correspondiéndole conocer al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien declaró sin lugar dicho recurso, confirmando el fallo apelado.
En fecha 30 de abril de 2015, se desecharon las oposiciones formuladas por ambas partes a las pruebas promovidas por sus antagonistas jurídicos, pronunciándose igualmente respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 3 de junio de 2015, se suspendió la causa por un lapso de noventa (90) días continuos, tal como fue ordenado en el cuaderno de tercería.
En fecha 11 de noviembre de 2015, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes.
Previa petición de la parte actora, en fecha 27 de junio de 2016, quien suscribe se abocó al conocimiento de la causa.
Mediante diligencia de fecha 4 de julio de 2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes.-
En fecha 21 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora, solicitó se dicte sentencia definitiva. Luego, se dictó en fecha 16 de noviembre de 2016, auto para mejor proveer a los fines de determinar la ubicación del inmueble objeto de juicio, de conformidad con el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil.-
En fechas 27 de enero, 3 de abril y 9 de Mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora, solicitó se dicte sentencia.-
En fecha 15 de Mayo de 2017, fue recibido por ante este Juzgado las resultas de Inspección Judicial acordada por auto de fecha 16 de Noviembre de 2016.
-II-
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS:
Una vez narradas como han quedado las actuaciones acaecidas en el presente asunto, pasa ésta Juzgadora a efectuar un análisis de los términos en que quedó planteada la litis, en virtud de los argumentos esgrimidos por las partes, a los fines de determinar los limites de la controversia, lo cual lo hace de la siguiente manera:
DEL ESCRITO DE DEMANDA:
En el escrito libelar que encabeza las presentes actuaciones, la parte demandante por medio de sus apoderadas judiciales, arguyó lo siguiente:
Que en fecha 8 de junio de 2007, su representada suscribió con los ciudadanos MARTINA SMITH DE FERNÁNDEZ, EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNANDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNANDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNANDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARÍA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMÍN BREIDENBACHA FERNÁNDEZ, un contrato de promesa bilateral de compra-venta, sobre un inmueble constituido por un terreno, con un área aproximada de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados (2.538 Mts2), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig; SUR: Con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández; ESTE: Con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra; y, OESTE: Con terrenos que son o fueron de Santiago S. de Fernández; ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar del Estado Aragua, todo lo cual consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Interna Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en Caracas bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El precitado inmueble les pertenece a los mencionados ciudadanos, por ser los herederos universales de los de cujus ciudadanos RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+) y MARTINA SMITH DE FERNÁNDEZ (+), a quienes les perteneció por haberlo adquirido según consta de documento protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, el 17 de agosto de 1979, anotado bajo el No. 44, Tomo 3, Protocolo 1ero, Tercer Trimestre del año 1979.-
Que el precio de venta del inmueble se fijó en la cantidad de Cincuenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 56.000.000,00), actualmente Cincuenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 56.000,00), producto de la conversión monetaria, de los cuales su representada hizo entrega a los prominentes vendedores al momento de la firma del contrato la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00), es decir, Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), quedando pendiente el pago para completar el precio de la venta pactado, es decir, la cantidad de Cuarenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 41.000.000,00), actualmente la suma de Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 41.000,00), pagaderos al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble.-
Que las partes convinieron en que la venta definitiva y por ende la entrega por parte de la prominente compradora de la suma restante se llevaría a cabo, una vez los promitentes vendedores hubieran entregado la documentación requerida, es decir, la declaración sucesoral de su fallecido padre el de cujus ciudadano RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+), incumpliendo así lo pactado en la Cláusula Tercera y Cuarta del contrato.-
Que su representada en el marco del negocio jurídico, dio cumplimiento con todas las obligaciones de pago por ella asumida, en cuanto a monto, oportunidad de pago y concepto, previas a la entrega definitiva del inmueble.-
Que en virtud de ese cumplimiento, se perfeccionó para su representada el derecho de adquirir un inmueble, y la obligación de trasmitir materialmente el objeto de la venta, por parte de los propietarios.-
Que con la satisfacción de la obligación dineraria por parte de la optante, quedó ejercida oportunamente la opción de compraventa, al ésta pagar y el propietario aceptar, se configuró el negocio jurídico entre las partes, la venta a plazos del inmueble, lo que efectivamente canceló su representada.-
Que ha debido protocolizarse el documento definitivo de compra-venta, toda vez que la venta como negocio jurídico quedó perfeccionada “solo consenso” con el pago inicial, en virtud que los contratantes supeditaron el pago del saldo restante al día de la firma del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Subalterno correspondiente, por lo que se está ante un perfeccionamiento de la venta del inmueble. No obstante que su representada canceló oportunamente, todo cuanto se obligó según el contrato de fecha 8 de junio de 2007, entregando a los propietarios la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy, Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), suma que asciende a mas del veintiséis por ciento (26%) del precio de venta convenido y que comprende el pago de la cantidad establecida por el concepto de opción de compra venta e inicial imputable al precio de la venta, encontrándose en condiciones económicas de pagar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo, tal como fue previsto contractualmente, a tales efectos solicitan le sea fijada la oportunidad para que la compradora consigne la cantidad restante de Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 41.000,00), a nombre de los sucesores de los de cujus ciudadanos RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+) y MARTINA SMITH DE FERNÁNDEZ (+), en virtud que el pago no se ha realizado por causas imputables a su representada, ya que se ha encontrado con la actitud renuente de los vendedores de dar cumplimiento a su obligación, consistente en la entrega de los documentos establecidos en la cláusula cuarta, es decir, la solvencia sucesoral de su fallecido padre el de cujus ciudadano RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+), así como otro documento requerido para la protocolización del documento definitivo de compra venta y el consecuencial otorgamiento del documento de venta definitivo.-
Que en este contrato bilateral no cabe desistimiento unilateral como forma de terminación, toda vez que la venta del inmueble precitado se perfeccionó con el pago de la cantidad señalada por concepto de arras y el otorgamiento del contrato respectivo, quedando pendiente de ejecución la protocolización del documento de venta respectivo, oportunidad en la cual su representada se obligó a cancelar el saldo deudor.-
Que, la evidente irregularidad que encierra el comportamiento de los demandados, al no tramitar oportunamente los documentos necesarios exigidos por los Registros Inmobiliarios para el otorgamiento del documento definitivo.-
Citaron la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2002.-
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.161, 1.167, 1.259, 1.270, 1.474, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil, en concordancia con los artículos 3, 4, 17 y 62 de la Ley para la Defensa de Personas al Acceso de los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficial No. 39.165 del 24 de abril de 2009.-
Pretendiendo con la demanda de cumplimiento de contrato, que los demandados convengan o sea condenados a: 1.- Dar estricto cumplimiento al contrato celebrado por su representada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8 de junio de 2007, inserto bajo el No. 07, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2.- En cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, sean condenados los demandados a otorgar el respectivo documento de compraventa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno, con un área aproximada de dos mil quinientos treinta y ocho metros cuadrados (2.538 Mts2), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig; SUR: Con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández; ESTE: Con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra; y, OESTE: Con terrenos que son o fueron de Santiago S. de Fernández; ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar del Estado Aragua. En el supuesto que se negaren a ello, que la sentencia definitiva que acuerde tal derecho, sea el título suficiente a registrar. 3.- Recibir de manos de su representada el saldo deudor del monto fijado como precio de venta por el inmueble objeto del contrato suscrito, indicado en el literal B de la cláusula segunda, es decir, la cantidad de Cuarenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 41.000.000,00), hoy, Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 41.000,00). 4.- De conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del referido Contrato celebrado en fecha 8 de junio de 2007, la obtención de la Solvencias de Aseo Urbano y Derecho de Frente, Planilla de Declaración Sucesoral, así como cualquier otra documentación requerida para protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato, así como también a entregar el inmueble libre de todo gravamen o hipotecas. 5.- En pagar a su representada, los daños y perjuicios causados por el retraso evidente en el cumplimiento de su obligación, prudencialmente calculados en la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400,00), cantidad ésta que equivale al precio actual de un terreno de características similares al que se contrae el presente procedimiento, como indemnización por el tiempo en el que su representada se ha visto privada de entrar en posesión del bien y según la inflación experimentada en el precio del valor del metro cuadrado de terreno en la zona en que se encuentra el inmueble objeto de la presente demanda. Solicitaron que mediante experticia complementaria al fallo, se determine el valor real de este daño y lo actualice en relación con el momento en que dicte el fallo definitivo y se haga el pago del mismo, a tenor de lo establecido en el artículo 249 del código de procedimiento civil. 6.- En pagar las costas y costos del proceso.-
Estimaron la demanda en la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 761.400,00), la cual equivale a Doscientos Setenta y Un Mil Quinientos Sesenta y Seis Unidades Tributarias (271.566 U.T.).-
Por último, solicitaron que la demanda sea admitida, tramitada y sustancia conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.-
DE LA CONTESTACIÓN:
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente:
Que, sus representados niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el pretendido derecho, la demanda que por cumplimiento de contrato que intentó la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A.-
Convino que sus representados, a tenor del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8 de junio de 2007, inserto bajo el No. 07, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, tal y como lo plantea la actora en la parte introductoria de su pretensión, suscribieron un contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, fijando los términos de una eventual negociación de venta futura sujeta al cumplimiento de las condiciones impuestas a las partes, y estableciendo su eventual resolución a través de la figura de la cláusula penal como única y exclusiva formula de indemnización por los eventuales daños y perjuicios que pudieran causarse, sin necesidad de prueba, para el caso que la negociación no pudiera llevarse a cabo por causa imputables a cualquiera de las partes.-
Señaló que dicho instrumento de promesa bilateral de compra venta del inmueble, estableció un eventual y futuro precio de venta de la parcela de terreno objeto del contrato suscrito por las partes, en junio del año 2007, es decir, hace casi ocho (8) años, en la cantidad de Cincuenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 56.000.000,00), actualmente, Cincuenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 56.000,00); también se fijó de manera expresa por concepto de arras, la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy, Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), además de un porcentaje fijo del quince por ciento (15%) del monto pagado por concepto de cláusula penal, cantidad ésta a pagar como única posible indemnización de daños y perjuicios, daños éstos que contractualmente ameritan prueba alguna, tal como lo establece la cláusula sexta del mencionado contrato preparatorio.-
Rechazó, negó y contradijo el argumento del supuesto perfeccionamiento “solo consenso” con el pago de las arras, de una pretendida venta definitiva del inmueble, desconociendo los efectos de la promesa bilateral suscrita por los contratantes, por constituir una desnaturalización de la propia voluntad de las partes expresada.-
Señaló que del análisis del acervo probatorio producido por la parte actora en su libelo de demanda, resulta evidente la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario que lo integran también por derecho de representación la totalidad de los herederos de la de cujus ciudadana AURELIA FERNANDEZ DE BREIDENBACH (+), hija del causante común RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+), quien falleció en fecha 24 de marzo de 1996, quienes con la única excepción del ciudadano GABRIEL FERMÍN BREINDEBACH FERNÁNDEZ, quien es hijo y co-heredero de AURELIA FERNÁNDEZ DE BREINDENBACH (+), no participaron en el acuerdo preparatorio al no suscribir el resto de dicha sucesión, el referido documento de promesa bilateral de compra venta, lo cual constituye un elemento más de valoración para desechar de plano toda posibilidad de que se haya perfeccionado una venta sobre el referido inmueble, tal y como lo afirma la parte actora, sino tan solo un acuerdo preliminar con términos y condiciones que eran necesario cumplir antes de perfeccionar el acuerdo definitivo.-
Que, resulta evidente el desinterés de la parte actora en la futura negociación de venta, toda vez que luego de suscribir el acuerdo preparatorio, en los términos y condiciones planteados en el citado instrumento, no atendió más sus representados y perdió todo contacto con los hoy demandados, quienes desde entonces y hasta esa fecha, viven en la misma zona, colindantes con el terreno objeto del acuerdo preparatorio, exhibiendo así una notoria pérdida de interés en la negociación, al punto de dejar transcurrir en forma por demás negligente, más de seis (6) años hasta que se interpuso la respectiva acción por cumplimiento de contrato en el año 2013, teniendo la parte actora pleno conocimiento como en efecto lo tenía, del vencimiento de todos los plazos establecidos en el contrato preliminar, conforme a lo establecido en la cláusula segunda de instrumento preparatorio, sin poderse realizar la venta pactada a futuro, en razón de las dificultades vinculadas a la obtención de los recaudos fundamentales para una eventual protocolización del documento definitivo de compraventa, aunado a la ausencia de las necesarias voluntades concurrentes involucradas en la titularidad del bien, hecho este también conocido por la actora al momento de la celebración de acuerdo preliminar por ser esta quien se ocupó de todos los trámites y redactó el mencionado contrato de promesa bilateral de opción de compra venta.-
Manifestó que conforme a las estipulaciones contractuales suscritas por las parte en la promesa bilateral de opción de compra venta del inmueble, dadas las características de orden legal y sucesoral vinculadas a la parcela de terreno, que involucran para el momento de la negociación en fecha 8 de junio de 2007, tanto los miembros de la sucesión del de cujus ciudadano RAMÓN FERNANDEZ FHER (+), como aquellos integrantes de la sucesión de la de cujus ciudadana AURELIA FERNANDEZ DE BREINDEBACH (+), quien falleció en el año 1996, es decir, once (11) años antes de celebrar la referida negociación de naturaleza preparatoria, circunstancia ésta conocida por la optante compradora, se estableció en la cláusula sexta la posibilidad cierta, real, de resolver la citada negociación mediante la ejecución de la “Cláusula Penal” como indemnización total y definitiva de daños y perjuicios calculados sobre el precio de las indicadas arras, lo cual fue aceptado por los contratantes, consientes como estaban de las dificultades legales para suscribir la venta en el tiempo establecido.-
Señaló que los contratos que contiene la promesa bilateral de opción de compra venta, no constituyen una venta, toda vez que son contratos preparatorios que se anticipan a la eventual celebración de otro contrato sujeto a cumplimiento de determinadas formalidades legales y en cuyas cláusulas, se identifican a las partes, el objeto del contrato, su duración, el precio del bien, las arras como garantía de cumplimiento y la denominada cláusula penal en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, lo cual reconoce la posibilidad de reclamar sus propias obligaciones. Estos contratos han sido definidos por la doctrina como instrumentos que tienen por objeto crear un estado de derecho que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores a éste, de naturaleza previa o preliminar, llevando implícita la promesa de celebrar un futuro contrato definitivo mediante la manifestación de la voluntad posterior de los contratantes, ratificando así el hecho que no fue celebrada venta alguna sino un pre-contrato preparatorio, autónomo, principal, de efectos personales y bilateral, siendo que las cantidades entregadas por la hoy empresa demandante, lo fueron a título de arras y no de pago parcial de precio alguno.-
Citó la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VELEZ, de fecha 18 de diciembre de 2006, Caso Inversiones PP001 C.A.-
Señaló que, las partes contratantes se obligaron válidamente en los términos, condiciones y modalidades que se encuentran contenidos en el referido instrumento contractual denominados por ellos como contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, conforme al llamado principio de la autonomía de la voluntad, conviniéndose claramente, de manera inequívoca y de acuerdo a sus propias voluntades, en la posibilidad de derogar su propias convenciones, aplicando la llamada “Cláusula Penal”, para el caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el dispositivo contractual. Esta sola disposición contractual impide no solo considerar la negociación como de venta, sino también impide considerar la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato en los términos pretendidos por la actora, e incluso, desestima toda posibilidad de pretender cualquier indemnización no prevista contractualmente, como los alegados, exagerados e infundados daños y perjuicios que ahora pretende la actora, carentes de todo asidero jurídico, cuanto más, si también pretende adquirir la referida parcela de terreno por un valor irrisorio y vil.-
Citó lo que señala la cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, donde a su entender, se establece la posibilidad a favor del oferente vendedor de rescindir en forma unilateral, la promesa de venta efectuada, con lo cual queda demostrado la intensión de las partes de celebrar un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta y no una venta.-
Refirió la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, No. 460 con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, de fecha 27 de octubre de 2010.-
Señaló que, el efecto principal de la Cláusula Penal, es que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario, por lo que negó, rechazó y contradijo que se le deba a la actora indemnización alguna por los supuestos daños y perjuicios que reclama.-
Propuso, de conformidad con la cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, ante la renuncia del opcionado comprador de recibir el monto de las arras y la penalidad establecida en el contrato, luego de perderse desde el años 2007, oferta de pago a la empresa actora, capaz de exigir y de recibir, por concepto de ejecución de la Cláusula Penal.-
Negó, rechazó y contradijo que sus representados, deban considerar el contrato suscrito en fecha 8 de junio de 2007 como una venta, por cuanto desnaturaliza la voluntad contractual.-
Negó, rechazó y contradijo que sus representados deban pagarle a la demandante, la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 761.400,00), por concepto de supuestos daños y perjuicios causados por el alegado retraso en el cumplimiento de la obligación contraída, debiendo el actor establecer la especificación y causas de los daños y perjuicios por los que pretende indemnización, cuanto más si adicionalmente pretende pagar un pretendido precio irrisorio por la parcela de terreno objeto de la demanda.-
Señaló que no es cierto que la actora haya contactado a los promitentes vendedores para solicitarles la entrega de recaudo alguno o para requerir la ejecución del contrato de promesa bilateral de compra venta, toda vez que no se explica como transcurrieron ocho (8) años desde la firma del contrato promisorio, y es desde el fallecimiento de la de cujus ciudadana MARTHINA SMITH DE FERNÁNDEZ (+), en el año 2013, cuando sin mediar comunicación de ningún tipo, aparece la actora en escena e interpone la demanda, lo que evidencia una clara y notoria pérdida de interés en la negociación por el transcurso del tiempo.-
Que, de acuerdo a la cláusula sexta del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, las partes no tienen que probar los daños y perjuicios y los mismos se encuentran establecidos de manera expresa en un porcentaje equivalente a las arras entregas, sus representados no tenían ni tienen el deber de indemnizar a la actora el supuesto y negado perjuicio por la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400,00).-
Negó, rechazó y contradijo que sus representados deban pagar corrección monetaria en caso de condenatoria por daños y perjuicios porque la acción no corresponde al cobro de una cantidad de dinero liquida y exigible e igualmente rechazó y contradijo la estimación de la demanda por exagerada.-
Que, ante una eventual decisión que califique la negociación como de venta, solicitó se aplique la corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, desde la fecha del vencimiento de los plazos pactados hasta el pago total y definitivo de la obligación.-
Finalmente, por no ser cierto los hechos alegados, e improcedente el derecho alegado, solicitó que se declare sin lugar la demanda con los demás pronunciamientos.-
DE LOS INFORMES:
Encontrándose la presente acción, en la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de informes, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes en fecha 11 de noviembre de 2015; el cual éste Tribunal lo aprecia, toda vez que él mismo fue presentado en el término oportuno, en consecuencia, se desprende de dicho escrito de informes, los siguientes alegatos:
Señaló lo alegado en el escrito de demanda, refiriéndose especialmente, a la pretensión ejercida por la parte actora.-
Citó lo expresado por ella, en el escrito de contestación a la demanda, haciendo énfasis en que al suscribir el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, las partes fijaron los términos de una eventual venta futura sujeta a las condiciones establecidas en dicho contrato, así como establecieron ante una eventual dificultad en realizar la negociación, la forma de resolución y el trato para la indemnización de los daños y perjuicios que se pudieran causar. Refirió el alegato que existe un litisconsorcio pasivo conocido por la actora, por lo que a su criterio, era necesario la concurrencia de la totalidad de los herederos de la de cujus ciudadana AURELIA FERNANDEZ DE BREINDEBACH (+), tanto del causante el de cujus ciudadano RAMÓN FERNANDEZ FHER (+), como también la de la de cujus ciudadana MARTHINA SMITH DE FERNÁNDEZ (+). Ratificó el hecho que no fue celebrada venta alguna, sino un contrato preliminar, que llevaba la promesa de celebrar un futuro contrato definitivo, con la participación de todos los herederos directos y por representación, aduciendo que, las cantidades de dinero entregas por la demandante, fueron a título de arras y no de pago parcial del precio.-
Describió el valor probatorio de las documentales consignadas a los autos, tanto por la parte actora, así como por esa representación judicial.-
Por último, solicitaron que el escrito de informes fuera agregado a los autos, apreciado y proveído conforme a derecho, declarando sin lugar en la sentencia definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.-
Al informe presentado por la representación judicial de la parte demandada, no le fueron realizadas observaciones por la parte contraria.-
Con relación al escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora en fecha 4 de julio de 2016, éste Tribunal ha podido observar del cómputo correspondiente, que el referido escrito de informes, fue presentado de manera extemporánea, en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, quien se pronuncia desecha el escrito de informes presentado el día 4 de julio de 2016, por la representación judicial de la parte demandada, por cuanto fue consignado fuera del término legal establecido. Así se decide.-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Luego del análisis de los hechos alegados por la parte actora en el libelo, y por la parte demandada en la contestación de la demanda, éste Juzgado llega a la conclusión que el thema decidendum, se centra en la pretensión ejercida por la actora, quien procura el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, donde los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ, como los prominentes vendedores, se obligaron a vender un inmueble el cual les pertenece, por ser herederos de los de cujus ciudadanos RAMÓN FERNÁNDEZ FHER (+) y MARTINA SMITH DE FERNÁNDEZ (+), a quienes lo adquirieron según consta de documento protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, el 17 de agosto de 1979, anotado bajo el No. 44, Tomo 3, Protocolo 1ero, Tercer Trimestre del año 1979, constituido por un terreno, con un área aproximada de dos mil quinientos treinta y ocho metros cuadrados (2.538 Mts2), el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig; SUR: Con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández; ESTE: Con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra; y, OESTE: Con terrenos que son o fueron de Santiago S. de Fernández; ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar del Estado Aragua, y la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., como la prominente compradora, se obligó a comprar dicho inmueble, fijando el precio de venta del inmueble en la cantidad de Cincuenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 56.000,00), de los cuales le hizo entrega a los vendedores al momento de la firma del contrato, la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), quedando pendiente el pago para completar el precio de la venta pactado, la cantidad de Cuarenta y Un Mil Bolívares (Bs. 41.000,00), pagaderos al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, bajo la argumentación que la parte demandada no cumplió con las obligaciones contraídas en el mencionado contrato. Adicionalmente, procuran la indemnización de los daños y perjuicios materiales causados por los demandados a consecuencia del retardo en el cumplimiento de sus obligaciones, estableciendo como monto de dichos daños, la suma de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400,00). Al igual que, procuran el pago de las costas procesales.-
Por su parte, los demandados alegaron la existencia de un litisconsorcio pasivo y que no se encuentra integrado en la litis. Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda propuesta, tantos en los hechos alegados como el derecho invocado. Convinieron en que es cierto que celebraron un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta con la demandante, donde fijaron los términos de una eventual negociación de venta futura sujeta al cumplimiento de las condiciones impuestas a las partes. Rechazaron, negaron y contradijeron el argumento del supuesto perfeccionamiento “solo consenso” con el pago de las arras, de una pretendida venta definitiva del inmueble, desconociendo los efectos de la promesa bilateral suscrita por los contratantes. Señalaron el desinterés de la parte actora en la futura negociación de venta, toda vez que luego de suscribir el acuerdo preparatorio, no los atendió más y perdió todo contacto con ellos. Solicitaron que, ante una eventual calificación de la negociación como de venta, se aplique la corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, desde la fecha del vencimiento de los plazos pactados hasta el pago total y definitivo de la obligación. Negaron, rechazaron y contradijeron que hayan causados algún daño o que deban indemnizar a la demandante, pues las partes establecieron la eventual resolución del contrato a través de la figura de la cláusula penal como única y exclusiva formula de indemnización por los eventuales daños y perjuicios que pudieran causarse, sin necesidad de prueba, para el caso de que la negociación no pudiera llevarse a cabo por causa imputables a cualquiera de las partes, negando, rechazando y contradiciendo que deban pagarle a la demandante, la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 761.400,00), por concepto de supuestos daños y perjuicios causados, y la corrección monetaria de dicho monto, e igualmente rechazaron y contradijeron la estimación de la demanda por exagerada.-
-III-
DE LAS PRUEBAS:
Ahora bien, establecidos como han quedado los limites de la controversia en la presente causa, pasa de seguidas éste Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba, las cuales no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-
La carga de la prueba, no es una obligación que el Legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Es una obligación que tienen, según la posición de la parte en la litis y así, al demandante le toca probar los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe demostrar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más al demandado, le corresponde la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-
En este orden de ideas, éste Juzgado descenderá a analizar los documentos presentados como fundamento de la demanda, todo ello en virtud del principio dispositivo con el cual los jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la controversia; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio. De acuerdo al principio denominado “iuri novit curia” los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional.-
En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede quien se pronuncia a analizar y valorar los medios probatorios aportados al proceso, tanto por el demandante, como por los demandados:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Junto con el escrito de demanda, la representación judicial de la parte actora, aportó los siguientes medios probatorios:
1. Consta a los folios 11 y 12 de la pieza principal No. 01, copias fotostáticas de las cédulas de identidad de los ciudadanos MARIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 8.816.898; EUCARIA FERNANDEZ DE MONTERREY, C.I. 4.404.609; HELADIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 7.073.069; JUANA FERNANDEZ DE FHER, C.I. 8.576.169; JULIA FERNANDEZ DE RUH, C.I. 4.403.562; VICTOR EDUARDO FERNANDEZ DURR, C.I. 10.896.691; TOMAS ENRIQUE FERNANDEZ DURR, C.I. 16.013.635; FELIZ FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.685.133; y MARGARITA FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.816.850; las cuales que no fueron objeto de ataque alguno por parte de la demandada, por tal motivo éste Tribunal las aprecia positivamente en derecho, quedando demostrada con las misma, la identidad de los integrantes de los referidos ciudadanos, quienes presuntamente suscribieron el contrato objeto de este proceso. Así se establece.-
2. Consta a los folios 13 al 26 de la pieza principal No. 01, copia fotostática del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A., inscritos ante el Registro Mercantil Segundo de la inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 7, Tomo 231-A-Segundo, en fecha 22 de junio de 1998; las cuales no fueron objeto de ataque alguno por parte de la demandada. Siendo así, se le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público. El mocionado documento, es apreciado y valorado por éste Juzgado como plena prueba de la existencia de la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A. Así se establece.-
3. Consta a los folios 27 al 29 de la pieza principal No. 01, copia fotostática del documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 4 de junio de 2013, bajo el No. 10, Tomo 216 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en copia fotostática, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151, 154, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso que tienen las ciudadanas SANDRA YORAIMA BADILLO FONSECA y NAYALIT SALAS ZAPATA, en nombre de la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A. Así se establece.-
4. Consta a los folios 30 al 33 de la pieza principal No. 01, original del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en copia fotostática, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, pues fue reconocido por la parte demandada en el acto de contestación, evidenciándose la celebración entre las partes en juicio del acuerdo que hoy se solicita su cumplimiento por parte de la compradora optante, el cual será analizado con más detenimiento en la parte motiva de éste fallo. Así se establece.-
5. Consta al folio 34 de la pieza principal No. 01, copia certificada del acta de defunción signada con el No. 13, de fecha 30 de abril de 2013, emanada de la Oficina de Registro de la Colonia Tovar del Municipio Tovar del Estado Aragua. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, ya que se presume la autenticidad y veracidad de su contenido, evidenciándose con el mismo el fallecimiento de la de cujus ciudadana MARTINA SMITH DE FERNANDEZ (+), quién en vida fuera venezolana, mayor de edad, casada y titular de la cédula de identidad No. 2.024.959, quien suscribió conjuntamente con sus hijos el contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compraventa objeto de este litigio. Así se establece.-
6. Consta a los folios 35 al 41 de la pieza principal No. 01, copia certificada del contrato de compra venta emanada del Registro Público de los Municipios José Félix Ribas, José Rafael Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua, durante el tercer (3º) trimestre del año 1979, bajo el No. 44, folios 166 al 168, Protocolo Primero (1º), Tomo Tercero (3º). Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal lo valora como un instrumento público registrado, conforme lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, emanando de su contenido el carácter de propietario de la de cujus ciudadana MARTINA SMITH DE FERNANDEZ (+), quién adquirió un inmueble ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar del Estado Aragua, que tiene una superficie de aproximadamente de nueve mil quinientos metros cuadrados (9.500 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; SUR: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; ESTE: Con terrenos que son o fueron de BENJAMIN MISLE; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de PEDRO BREIDEMBACH. Así se establece.-
En la oportunidad de promover pruebas, la representación judicial de la parte actora, promovió los siguientes medios probatorios:
7. Promovió el valor probatorio del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento ya fue valorado con antelación por ésta Juzgadora, el cual será apreciado con más detenimiento en la parte motiva del presente asunto. Así se establece.-
8. Promovió el valor probatorio del original de la inscripción catastral signada con el No. 6389, de fecha 03/08/2009, del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, situado en el sector Los Pinos (Cambural) identificado con el No. catastral 05-14-00-026-00-00-00 y sus anexos, emanados de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Tovar, Dirección de Catastro del Municipio Tovar de fecha 03/08/2009, los cuales consta al folio 192 al 195 de la pieza principal No. 01. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, ya que se presume la autenticidad y veracidad de su contenido, en virtud que emanan de un ente público administrativo, y de su contenido se aprecia la titularidad de la de cujus ciudadana MARTINA SMITH DE FERNANDEZ (+), así como los linderos del inmueble en cuestión. Así se establece.-
9. Promovió el valor probatorio de la copia fotostática del acta constitutiva de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 18 de diciembre 1997, bajo el No. 01, Tomo 878-A, y sus modificaciones estatutarias, las cuales consta del folio 197 al folio 236 de la pieza principal No. 01. A dicho documento la parte demandada le formuló oposición a su admisión; al respecto, éste Tribunal observa del documento analizado, que la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A., es propietaria de la mayoría de las acciones de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., es decir, es propietaria del 98% de las acciones que integran el capital social de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., tal y como se hace constar en el acta de fecha 3 de enero de 2006, inscrita bajo el No. 63 Tomo 2-A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, motivo por el cual ésta Juez desecha la oposición formulada por los demandados, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que él mismo constituye un documento público registrado, que es apreciado y valorado por éste Juzgado como plena prueba. Así se establece.-
10. Promovió el valor probatorio del original de la comunicación de fecha 08/09/2012, signada con el número A.A- No. 218-12, emanada de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Tovar, Dirección de Desarrollo Urbano e Infraestructura, dirigido a la ciudadana BELKIS YADIRA RIVAS TINOCO, el cual consta al folio 196 de la pieza principal No. 01. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, ya que se presume la autenticidad y veracidad de su contenido, en virtud que emanan de un ente público administrativo, y concatenado con el documento analizado en el punto anterior, se puede apreciar la autorización dada por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Tovar, Dirección de Desarrollo Urbano e Infraestructura, para la poda selectiva de cinco (05) árboles, a la ciudadana BELKIS YADIRA RIVAS TINOCO, titular de la cédula de identidad No. 5.312.169, quien funge como directora de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., dentro del inmueble que es objeto de éste juicio, con ello se presume que no siendo la titular de la inmueble, obtuvo la aprobación para tal gestión ante la Alcaldía a nombre de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., empresa de la cual la parte actora es accionista mayoritaria, y los propietarios del inmueble objeto de la acción y donde se iban a realizar la poda de árboles, no realizaron ningún tipo de acción tendiente a paralizar dichos actos. Así se establece.-
11. Promovió el valor probatorio del original de la comunicación emitida en fecha 6 de abril de 2015, por la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., dirigida a quien pueda interesar, a favor de la ciudadana BELKIS YADIRA RIVAS TINOCO, quien presta sus servicios para esa empresa como Gerente General, la cual consta al folio 237 de la pieza principal No. 01. A dicho documento la parte demandada se opuso a la admisión, por considerar que guarda ningún tipo de relación con la presente causa. Al respecto, éste Tribunal considera que se trata de un documento privado emanado de la parte que lo promueve, toda vez que, como se dijo con antelación, la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A., es propietaria de 98% de las acciones de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., empresa que expidió el documento promovido mayoritarios de parte demandante, al igual que no guarda relación con los hechos debatidos, lo cual la hace inconducente e impertinente, porque nadie puede procurarse para sí mismo, alguna prueba emanada de él, sin la debida contradicción de la parte a la que se le pretende oponer, en consecuencia, ésta Juez desecha del cúmulo probatorio el referido documento. Así se decide.-
12. Promovió el valor probatorio de las copias fotostáticas de diseños gráficos y planos topográficos y arquitectónicos, elaborados por YADIRA RIVAS TINOCO y VÍCTOR VÁSQUEZ, los cuales cursan a los folios 238 al 249 de la pieza principal No. 01. A dichos documentos la parte demandada se opuso a la admisión, por considerarlos que emanan de terceros ajenos al juicio. En éste sentido, quien se pronuncia observa que los documentos analizados se tratan de copias fotostáticas emanadas de terceros ajenos al juicio y que no guardan relación a los hechos debatidos, razón por la cual éste Tribunal los desecha del cúmulo probatorio, en razón a lo preceptuado en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
13. Promovió el valor probatorio del recibo de pago de fecha 24 de enero de 2013, expedido por VÍCTOR VÁSQUEZ, que consta al folio 250 de la pieza principal No. 01. A dicho documento la parte demandada se opuso a la admisión, por considerarlo que emana de un tercero ajeno al juicio. En éste sentido, quien se pronuncia observa que el documento analizado emana de un tercero ajeno al juicio, el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, al igual que no guarda relación a los hechos debatidos, razón por la cual éste Tribunal lo desecha del cúmulo probatorio, en razón a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
14. Promovió el valor probatorio de las facturas signadas con el No. 00016, control No. 00-0000016, de fecha 15/10/2013, emitida por la Asociación Cooperativa Agrotovar R.S.L., a nombre de la sociedad mercantil PROMOTORA KLEIN DORF C.A., por concepto de movimiento de tierras, y factura forma libre a emitida por el ciudadano ORLANDO MENDOZA, de fecha 16/10/14, a nombre de la ciudadana YADIRA RIVAS TINOCO, por concepto de limpieza de terreno y fumigación, las cuales constan a los folios 251 y 252 de la pieza principal No. 01. A dichos documentos la parte demandada se opuso a la admisión, por considerarlos que emanan de terceros ajenos al juicio. En éste sentido, quien se pronuncia observa que los documentos analizados emanan de terceros ajenos al juicio, los cuales debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, al igual que no guardan relación a los hechos debatidos, razón por la cual éste Tribunal los desecha del cúmulo probatorio, en razón a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
15. Promovió el valor probatorio de la copia fotostática del contrato de compraventa inscrito ante la Oficina de Registro Mercantil del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha 21/05/1991, bajo el No. 30, folios 125 al 128, protocolo primero, tomo 6, 2do trimestre del año 1991, que consta a los folios 253 al 258 de la pieza principal No. 01. A dicho documento la parte demandada se opuso a la admisión, por considerarlo que emana de un tercero ajeno al juicio. En éste sentido, quien se pronuncia observa que el documento analizado, no guardan relación a los hechos debatidos, pues con el mismo se prueba la propiedad que ostenta la ciudadana OMAIRA JOSEFINA RIVAS TINOCO, sobre un terreno ubicado en el parcelamiento Selva Negra, de la Colonia Tovar, Municipio Tovar del Estado Aragua, colindante con el inmueble objeto de juicio, lo cual la hace inconducente e impertinente, razón por la cual éste Tribunal lo desecha del cúmulo probatorio, por no aportar nada al proceso. Así se decide.-
16. Promovió los indicios del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento ya fue valorado con antelación por ésta Juzgadora, y será apreciado con más detenimiento en la parte motiva del presente asunto. Así se establece.-
17. Promovió las testimoniales de los ciudadanos VÍCTOR VÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. 3.982.277, ORLANDO MENDOZA, titular de la cédula de identidad No. 14.761.711; SANDRA MARGARITA URBINA SANCHEZ, titular de la cédula de identidad No. 12.402.662; BELKYS YADIRA RIVAS TINOCO, titular de la cédula de identidad No. 5.312.169, (testigo que fue declarada inhabilitada en razón que es hermana de la accionista de la sociedad mercantil demandante OMAIRA RIVAS TINOCO conforme lo previsto en el artículo 479 y 480 CPC); HILARIO RAFAEL CARNEIRO DELGADO, titular de la cédula de identidad No. 15.204.489; EUGENIO RAFAEL LIMPIO ANDRADES, titular de la cédula de identidad No. 13.772.588 y JUAN BARRIO GARCÍA, titular de la cédula de identidad No. 8.819.675. En tal sentido aprecia este Tribunal, que las testimoniales evacuadas son congruentes y contestes en el hecho de demostrar que la parte demandante ocupaba el inmueble objeto de este litigio, pero adicionalmente estos dichos se contrastan con los elementos emanados de los diversos documentos aportados al proceso por la parte actora, siendo así se le otorga valor de prueba a los dichos de los testigos, que declararon en este juicio conforme lo previsto en el artículo 508 del Código Procesal Civil. Así se establece.-
18. Promovió la prueba de informes dirigida a la Dirección de Desarrollo Urbano e Infraestructura de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Tovar del Estado Miranda. La parte demandada se opuso a la admisión de este medio de prueba, por considerarlo impertinente y no estar relacionada ni con las partes ni con el objeto del litigio. Dicha prueba fue admitida y evacuada, y en respuesta a lo requerido, el ente informó “que Dicha autorización de poda de arboles (sic) reposa en el expediente de un permiso de construcción Nº 015-12, de fecha 22 de noviembre de 2012, en el sector El Paují, que le fue otorgado al ciudadano HILARIO CARNEIRO Gte de Proyectos Promotora Klein Dorf, titular de la cedula (sic) de identidad V-5.312.170, que solo contiene documentación relacionado con el dicho permiso de construcción, por tal motivo se le hace entrega de copia certificada de la autorización de la poda de arboles (sic)”, tal y como se puede apreciar en oficio No. D.T-Nº077-16, que riela al folio 481 de la pieza principal No. 01, en consecuencia, éste Tribunal aprecia y valora la prueba de informes analizada, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda demostrada la autenticidad de la documental antes analizada, denominada comunicación de fecha 08/09/2012, signada con el número A.A- No. 218-12, emanada de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Tovar, Dirección de Desarrollo Urbano e Infraestructura. Así se establece.-
19. Promovió la prueba de informes dirigida a la Asociación Cooperativa Agrotovar. La parte demandada se opuso a la admisión de este medio de prueba, por considerarlo impertinente y no estar relacionada ni con las partes ni con el objeto del litigio. Dicha prueba fue admitida y evacuada, y en respuesta a lo requerido, se recibió comunicación de fecha 17 de mayo de 2016, que en su deposición guarda relación con la información solicitada, pero no tiene ninguna identificación que haga presumir que emana de la Asociación Cooperativa Agrotovar, motivo suficiente para que éste Tribunal la considere impertinente, en consecuencia, se desecha la referida prueba de informes, por no estar probada la autoría de quien la expide. Así se decide.-
20. Promovió la prueba de informes dirigida al Servicio Nacional de Integración de Administración Aduanero y Tributario (SENIAT). Dicha prueba fue admitida y evacuada, y en respuesta a lo requerido, el ente informó “que no versa en nuestros archivos de la Unidad de Tributos Internos de la Victoria, ninguna sucesión a nombre del causante RAMON FERNANDEZ FER”, tal y como se puede apreciar del oficio No. 87 que riela al folio 370 de la pieza principal No. 01, razón por la cual ésta Juez desecha dicha prueba de informes por ser impertinente, pues la misma nada aporta a la resolución del proceso. Así se decide.-
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Junto con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, aportó los siguientes medios probatorios:
1. Consignó en original, contrato de mandato autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria Estado Aragua, en fecha 25 de febrero de 2015, bajo el No. 36, Tomo 35, folios 132 hasta 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, en razón de ello éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en original, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151, 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso que tienen los ciudadanos CESAR OSWALDO QUINTERO y VICENTE EMILIO MUÑOZ GIL, en nombre de los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ. Así se establece.-
2. Consignó en original y copia fotostática, cheque de gerencia No. 10497870. Al respecto observa esta Juzgadora, que aún cuando dicho cheque no fue atacado por la parte demandante, el mismo se desecha del cúmulo probatorio, toda vez que fue aportado con el fin de realizar una propuesta de oferta real de pago, la cual fue declarada inadmisible. Así se decide.-
En la oportunidad de promover pruebas, la representación judicial de la parte demandada, promovió los siguientes medios probatorios:
3. Promovió en base al principio de la comunidad de la prueba, el valor probatorio del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa autenticada ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento ya fue valorado con antelación por ésta Juzgadora, y será apreciado con más detenimiento en la parte motiva del presente asunto. Así se establece.-
4. Promovió en base al principio de la comunidad de la prueba, el valor probatorio del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil N.G.T. ENERGIA SOLAR C.A., inscritos ante el Registro Mercantil Segundo de la inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 7, Tomo 231-A-Segundo, en fecha 22 de junio de 1998. A la promoción de éste documento, la parte actora no realizó ningún tipo de objeción, por consiguiente éste Tribunal refiere que el mismo ya fue valorado y apreciado con antelación, con la advertencia que el principio de comunidad de la prueba no es un medio probatorio, por el contrario este principio garantiza la apreciación por parte del Juez de elemento probatorio aportado por alguna de las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, pues no la prueba no le pertenece a quien la suministra, si no al proceso. Así se establece.-
5. Promovió en base al principio de la comunidad de la prueba, el valor probatorio del el acta de defunción signada con el No. 13, de fecha 30 de abril de 2013, emanada de la Oficina de Registro de la Colonia Tovar del Municipio Tovar del Estado Aragua. A la promoción de éste documento, la parte actora se opuso a su admisión, bajo el argumento que la parte demandada pretende confundir al Tribunal, atribuyéndole hechos que no son ciertos al documento. Ahora bien, éste Tribunal refiere que ésta documental fue valorado y apreciada con antelación, así mismo, hace la advertencia que el principio de comunidad de la prueba no es un medio probatorio, por el contrario este principio garantiza la apreciación por parte del Juez de elemento probatorio aportado por alguna de las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable, pues no la prueba no le pertenece a quien la suministra, si no al proceso. Así se establece.-
6. Promovió en copia simple, acta de defunción No. 12 expedida por el Registro Civil del Municipio Tovar del Estado Aragua, en fecha 25 de marzo de 1996. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal le confiere pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, ya que se presume la autenticidad y veracidad de su contenido, evidenciándose con el mismo el fallecimiento de la de cujus ciudadana AURELIA SMITH BREIDENBACH (+), quien en vida fuera venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.376.366, y dejó como hijos a los ciudadanos JOSÉ LUIS, GABRIEL FERMÍN, MARIA ISABEL, MAURICIO ENRIQUE, YOALDO VALENTÍN, BELKIS COROMOTO y JULIÁN EDUARDO BREIDENBACH FERNÁNDEZ. Así se establece.-
7. Promovió en copia simple, certificado de solvencia de sucesiones No. H-92 No. 015943, de fecha 17 de agosto de 1993, emanado del Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas Impuestos Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal lo valora como un instrumento público administrativo, traído a los autos en copia fotostática, en consecuencia, se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que el día 17 de agosto de 1993, se otorgó certificado de solvencia de sucesiones perteneciente al causante RAMON FERNÁNDEZ FHER. Así se establece.-
8. Promovió en copia simple, formulario para autoliquidaciones de impuestos sobre sucesiones (S-1) de fecha 11 de agosto de 1993, emanada del extinto Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal lo valora como un instrumento público administrativo, traído a los autos en copia fotostática, en consecuencia, se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que el día 11 de agosto de 1993, fue iniciada por la ciudadana MARGARITA FERNANDEZ SMITH, los trámites correspondientes para la apertura de la sucesión perteneciente al causante RAMON FERNÁNDEZ FHER, titular de la cédula de identidad No. 1.782.218, quien falleció el 23/11/92, y dejó como herederos y legatarios a los ciudadanos: MARTINA SMITH DE FERNANDEZ, C.I. 2.024.959, en su condición de Cónyuge; TOMAS ENRIQUE FERNANDEZ, en su condición de Sobrino por Derecho de Representación; VICTOR EDUARDO FERNANDEZ DURR, en su condición de Sobrino por Derecho de Representación; MARGARITA FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.816.850, en su condición de Descendiente; HELADIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 7.073.069, en su condición de Descendiente; FELIX FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.685.133, en su condición de Descendiente; JUANA FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.576.169, en su condición de Descendiente; EUCARIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 4.404.609, en su condición de Descendiente; JULIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 4.403.562 , en su condición de Descendiente; AURELIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 3.376.366 , en su condición de Descendiente; y MARIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 8.816.898 , en su condición de Descendiente; y como bienes que formaban el activo hereditario el 50% del valor de un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, constante de nueve mil quinientos metros cuadrados (9.500 Mts2), ubicada en la Colonia Tovar, Sector Cambural, Distrito Ricaurte del Estado Aragua, con los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; SUR: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; ESTE: Con terrenos que son o fueron de BENJAMIN MISLE; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de PEDRO BREIDEMBACH. Así se establece.-
9. Promovió en copia simple, solvencia municipal No. 10315 emanada del Concejo del Municipio Tovar del Estado Aragua, de fecha 17 de mayo de 2007. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal lo valora como un instrumento público administrativo, traído a los autos en copia fotostática, en consecuencia, se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que el día 17 de mayo de 2007 y hasta el día 31 de diciembre de 2007, se le otorgó a la ciudadana MARTINA SMITH DE FERNANDEZ, solvencia municipal para tramites de documentos, por ser propietaria de un terreno de uso residencial en el sector cambural. Así se establece.-
10. Promovió en copia simple, cédula de identidad del ciudadano ALBERTO MISLE BREIDENBACH. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal lo valora como un instrumento público administrativo, traído a los autos en copia fotostática, en consecuencia, se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que el ciudadano ALBERTO MISLE BREIDENBACH, es titular del número de cédula 1.780.344, y de estado civil “Casado”. Así se decide.-
11. Promovió en copia simple, Registro de Información Fiscal expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria en fecha 17 de mayo de 2013. Dicho documento no fue tachado por la parte demandante, que es el medio legal para restarle veracidad al mismo, por consiguiente se desecha la oposición realizada por la parte actora, en consecuencia, éste Tribunal lo valora como un instrumento público administrativo, traído a los autos en copia fotostática, en consecuencia, se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que el ciudadano ALBERTO MISLE BREIDENBACH, para el día 17 de mayo de 2013, estableció como su dirección, la siguiente: “CALLE PRINCIPAL, CASA NRO S/N NO APLICA, SECTOR CUMBOTE, COLONIA TOVAR ESTADO ARAGUA. ZONA POSTAL 1030”. Así se decide.-
PRUEBA EVACUADA POR ORDEN DEL TRIBUNAL:
En fecha 16 de noviembre de 2016, éste Tribunal, en uso de las atribuciones que le confiere el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la realización de inspección judicial al inmueble constituido por un área de terreno de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados (2.538 Mts2), que forma parte integrante de una extensión mayor de un área aproximada de terreno de Nueve Mil Quinientos Metros Cuadrados (9.500,00 Mts2). Dicha prueba fue evacuada y consta a los autos, la cual se aprecia y se valora positivamente, quedando determinado con la misma, que el inmueble constituido por un área de terreno de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados (2.538 Mts2), que forma parte integrante de una extensión mayor de un área aproximada de terreno de Nueve Mil Quinientos Metros Cuadrados (9.500,00 Mts2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: En línea recta que va desde el Punto V-1 al punto V-16 discriminados de la siguiente manera Punto V-1: Norte: 1.151.876,54; Este: 687.879,68, y Punto V-16: Norte 1.151.859,06; Este: 687.869,34, con distancia 20,31 metros. Desde el Punto V-16 al Punto V-15; Punto V-15: Norte: 1.151.852,01; Este: 687.865,16 con distancia de 8,2 metros, y del Punto al V-15 al V-14, Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, distancia 17,29 metros, con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig. SUR: En línea recta que va desde el Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 887.918,53; con una distancia de 37.46 mts, con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández.- ESTE: En línea recta que va desde el Punto V-2.1 al V-2, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 687.918,53; Punto V-2: Norte: 1.151.832,89, Este 687.907,83 distancia de 51,94 metros con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra, y OESTE: En línea recta que va desde el Punto V-14 al Punto A-1; está discriminados de la siguiente manera: Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, Punto A: Norte: 1.151.810,04 y Este: 687.875,55, distancia 33,20 metros. Punto al 1: Punto 1: Norte: 1.151.793,88 y Este: 687.887,00, distancia 19,80 metros. Del Punto 1 al Punto A-1: Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, distancia de 1.20 metros con terrenos que son o fueron de Santiago Fernández, para un total de Dos Mil Quinientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados (2.538 Mts2), pues existía la duda de las características y metrajes del inmueble objeto de litigio con respecto a un inmueble de mayor dimensión del cual forma parte, ya que constituye un hecho convenido por ambas partes involucradas en el proceso, por lo que el mismo se encuentra exento de toda prueba. Así se decide.-
-IV-
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA
Durante el acto de litis contestación, los representantes judiciales de la parte demandada impugnaron de forma genérica la estimación a la cuantía establecida por su adversario en el particular CUANTIA del libelo de la demanda, por considerarla exagerada alegando para ello que:
“Niegan, rechazan y contradicen mis representantes el pedimento de corrección monetaria en caso de condenatoria por daños y perjuicios porque la acción no corresponde al cobre de una cantidad de dinero líquida y exigible e igualmente rechaza y contradice la estimación de la demanda por exagerada.”
En este mismo orden de ideas, esta Juzgadora observa que el abogado demandante estimo su pretensión de la siguiente manera:
“…CUANTIA. A los fines de ley, estimamos la cuantía de la presente demanda en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 761.400) lo cual equivale a DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTO SSESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (271.566 UT).
Sobre este asunto, observa quien aquí decide que la Sala de Casación Civil en relación a la impugnación de la cuantía estimada en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, según sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:
“…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…”. (Negrillas y subrayado del texto).
Del criterio ut supra transcrito, el cual acoge esta Juzgadora se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, siendo que en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la normativa del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Aplicando el referido criterio jurisprudencial al caso in comento, se evidencia que la demandada al impugnar la cuantía del presente juicio, no aportó un hecho nuevo capaz de probar en juicio. Por tanto, el interés principal de la presente causa quedó establecido en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 761.400) lo cual equivale a DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTO SSESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (271.566 UT).-
-V-
MOTIVA
Luego de narradas como han quedado las actuaciones realizada en la presente acción, éste Tribunal para decidir la presente demanda, bajo las siguientes consideraciones:
Constituye principio fundamental en materia procesal, aquel conforme al cual el juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen alegados y demostrados, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites de oficio del juez, lo que significa que él como rector del proceso, está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 de la Norma Adjetiva Civil, quedando de ésta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
Con fundamento en los alegatos esgrimidos por la parte actora en el libelo y las excepciones hechas valer por la parte demandada en la contestación; considera ésta Juzgadora que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en la presente causa quedó circunscrito a determinar, a criterio de éste Juzgado, en primer término una cuestión de mero derecho, es decir, la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, toda vez, que la suerte de la pretensión esgrimida por la actora y defensas hechas valer por la parte demandada, dependen de la calificación que del contrato realice ésta Sentenciadora conforme a la potestad que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando exista en ellos oscuridad, ambigüedad, o deficiencia y deba el juez interpretarlos ateniéndose solo al propósito y a la intención de las partes en el contrato, sin dejar a un lado las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Una vez determinada tal naturaleza jurídica, se pronunciara quien decide sobre la procedencia de las pretensiones y defensas; lo que pasa de seguidas éste Tribunal a analizar, no sin antes hacer una revisión de las tendencias doctrinarias y jurisprudenciales sobre la materia, las cuales son del tenor siguiente:
La doctrina, que se ha dedicado a estudiar la naturaleza del contrato preliminar, ha coincidido que en él, existe un acuerdo a través del cual las partes se obligan en forma unilateral o bilateral a celebrar con posterioridad otro contrato, de lo que se concluye que el contrato preliminar es aquel cuyo único efecto es obligar o preparar el camino a las partes para celebrar un nuevo contrato.-
Buena parte de la doctrina e inclusive de la jurisprudencia Patria, han sostenido que promesa de venta equivale a venta, en fundamento al artículo 1.589 del Código Civil Francés, señalando que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el Profesor MAURICIO RODRÍGUEZ FERRARA en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición Editorial Livrosca 1998, en su página 23 señala, que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compra-venta un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compra-venta, sin más. Según el referido autor, el consentimiento reciproco a que se refiere el artículo 1.589 del Código Civil Francés es el consentimiento que coexiste (o nace) una vez que el optante decide ejercer la opción de compraventa (o promesa de venta).-
Ahora bien, el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.-
Por otra parte, en sentencia del 30 de abril de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, al señalar:
“De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, “…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar (…).-
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. (…).-
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.-
Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. En consecuencia, se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide”.-
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 18 de diciembre de 2006, se pronunció nuevamente sobre la naturaleza jurídica de las promesas bilaterales u opciones a compraventa y las opciones de compra o promesa unilateral de venta, estableciendo lo siguiente:
“En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión.-
En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”.-
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, COLÍN y CAPITANT, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, págs. 25-26, Instituto Editorial Reus, Madrid, 1955”, señalan que:
“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: . En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta. E importa mucho distinguir con todo cuidado estas dos especies de convenciones.-
1° PROMESA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR
Hay promesa unilateral de venta cuando un propietario se obliga a vender un bien, mediante un precio determinado, a una persona en el caso de que ésta quiera adquirirlo.-
La promesa unilateral de comprar, menos frecuente en la práctica que la precedente, es el compromiso que una persona adquiere con el propietario de un bien, de comprárselo, mediante un precio determinado, si dicho propietario se decide a venderlo.-
Ninguna de estas dos clases de promesas son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar...”.-
Por su parte, PLANIOL y RIPERT en la obra “Derecho Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Tomo 8, 3ra. Edición, págs. 920-921, Leonel Pereznieto Castro y Editorial Pedagógica Iberoamericana, S.A. de C.V., México 1977”, exponen:
“...La promesa de venta es un contrato por el cual una persona se compromete a vender a otra una cosa, sin que ésta consienta inmediatamente comprarla.-
(...Omissis...).-
La promesa de venta es una convención esencialmente unilateral. Si quien la obtiene consiente inmediatamente en comprar, no habrá promesa de venta, sino venta perfecta y total, la cual produciría de inmediato sus efectos. Sería una venta mal calificada o erróneamente redactada, aquélla en que las partes dijesen: “Prometo vender... prometo comprar...” en lugar de: “vendo... compro”. Puede afirmarse que nunca se hace esto en la práctica; sólo la promesa unilateral es un contrato usual; por tanto, también erróneamente los autores modernos han pensado que el art. 1589, reglamenta los efectos de la promesa sinalagmática de vender y de comprar, y que el código no prevé las promesas unilaterales de venta. Han sido engañados por los términos consentimiento recíproco, que explicaremos más adelante. Por el contrario, es indudable: 1° Que los autores antiguos no se ocupan sino de las promesas unilaterales; únicas que se encuentran de hecho, tanto antes como después del código civil; 2° Que el art. 1589 tiene por objeto resolver una controversia que surgió únicamente con motivo de las promesas unilaterales.-
Tomemos pues, la promesa de venta como una convención unilateral. Aún no hay venta, puesto que todavía no hay comprador. Existe una sola obligación, contraída por el propietario, única parte que se ha obligado al prometer vender.-
Esta promesa no es una simple oferta, que pueda retirarse a voluntad por quien la ha hecho. Constituye una obligación definitiva, puesto que ha sido aceptada por la otra parte. En consecuencia, es un contrato especial, que tiene naturaleza, efectos y nombres propios; llámese promesa de venta. Aún no es una venta, acaso la venta se perfecciona un día por la adhesión del comprador, sí a este le conviene.-
En la práctica de los negocios, la promesa de venta toma diferentes nombres. Se designa con el término opción el derecho para el acreedor de declarar, en cierto plazo, su voluntad de realizar la promesa. (...).-
Mientras la parte a quien se haya hecho la promesa de venta, goce del plazo que se le ha concedido, y no manifieste su decisión, aún no hay venta; por tanto, no hay transmisión de propiedad, ni los riesgos se transmiten al comprador. Solamente existe una obligación personal para el promitente, obligado a mantener su oferta de venta, mientras espera la decisión de la otra parte. Por tanto, es inútil la trascripción del acto.-
(...Omissis...).-
Si todo acontece regularmente y conforme a la convención primitiva, el promitente, para cumplir su promesa, debe firmar una escritura de venta, celebrar un contrato en buena forma, el día en que el estipulante se decide a realizar la compra.-
El comprador sólo adquiere la propiedad desde el día que otorga su consentimiento. Por consiguiente, debe sufrir los efectos de los derechos reales establecidos por el vendedor en el intervalo, y aún la venta no puede realizarse si la cosa ha sido enajenada; salvo algunas posibles excepciones en casos determinados.-
Gran interés para él, en que se declarara retroactivamente propietario desde el día de la promesa. Con este fin, a veces se ha presentado al promitente como un vendedor bajo condición suspensiva; es vendedor, se dice, “si la otra parte consiente en comprar”. En consecuencia, la aceptación de la venta por el comprador produce el efecto de una condición que se realiza, y la venta se opera con efectos retroactivos, ya que tal es la consecuencia natural de la condición (art. 1179). Esta manera de analizar la operación es inexacta; al contrario le falta algo más que una simple condición que suspendería sus efectos, le falta uno de sus elementos esenciales: el consentimiento de una de las partes. Por tanto, debe decirse que el contrato aún no se ha formado, sólo se forma cuando el beneficiario de la promesa de venta se decide a comprar. Ahora bien, el contrato no puede producir efectos antes de ser celebrado...”.-
Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.-
Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos del opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.-
Ahora bien, en base a las nociones antes expuestas, considera quien emite pronunciamiento que los contratos preliminares como el contrato de opción de compra o promesa unilateral de venta, mientras ésta no sea ejercida subsisten en el promitente vendedor la obligación de mantener la oferta irrevocable realizada al optante comprador durante el lapso establecido en el contrato, quien es libre de aceptar o no la oferta, siendo que en el caso de que el optante no ejerza la opción, el contrato se extingue por falta de aceptación de la oferta. De suerte que, si el optante comprador decide y en efecto ejerce la acción, la compraventa se perfecciona inmediatamente por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.-
En lo referente a las promesas bilaterales de compraventa, éstas suponen que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio.-
Una vez realizadas las anteriores aseveraciones, procede éste Tribunal a verificar la naturaleza jurídica del contrato celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en tal sentido, se observa lo siguiente:
Dada la necesidad de determinar la verdadera naturaleza del contrato antes señalado, y con el objeto de que prevalezca la justicia material en el presente asunto, conforme al postulado de justicia establecido en los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; considera quien decide, que la única manera de lograrlo es desentrañando la verdadera intención que persiguieron las partes a la hora de celebrar tal contrato, es decir, lo querido y deseado por ellas; todo esto de conformidad con la facultad que le concede a éste Juzgado el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo que pasa de seguidas a realizar:
En el contrato en referencia, sus intervinientes procedieron a declarar lo siguiente: “…se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra en este acto, un Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-venta, el cual se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: “LOS PROMINENTES VENDEDORES” se obligan a vender, y “LA PROMINENTE COMPRADORA” a su vez se obliga a comprar, un inmueble constituido por una parcela de terreno, Ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar, Distrito Ricaurte del Estado Aragua. La referida parcela de terreno tiene un área aproximada de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 mt2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIG; SUR: con terrenos que son o fueron de MARGARITA FERNÁNDEZ; ESTE: con terrenos que son o fueron del PARCELAMIENTO SELVA NEGRA y OESTE: con terrenos que son o fueron de SANTIAGO S. DE FERNÁNDEZ. El inmueble objeto del presente compromiso de venta, pertenece a “LOS PROMINENTES VENDEDORES,” según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, el 17 de Agosto de 1.979, anotado bajo el Nº CUARENTA Y CUATRO (44), Tomo TRES (3), del Protocolo Primero, TERCER Trimestre del año 1.979. SEGUNDA: El precio convenido en esta opción de compra venta es por la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 56.000.000,00); el cual deberá ser pagado por EL PROMINENTE COMPRADOR a “LOS PROMINENTES VENDEDORES” de la siguiente manera: A) La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) en calidad de arras, en moneda de curso legal y a entera satisfacción de LOS PROMINENTES VENDEDORES al momento de la autenticación de este documento por ante la Notaría Pública respectiva; B) La suma de CUARENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 41.000.000,00) en moneda de curso legal y a la entera satisfacción de LOS PROMINENTES VENDEDORES pagaderas el día de la firma del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Subalterno correspondiente TERCERA: Ambas partes conviene que el plazo para llevar a acabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Respectiva de Registro será de noventa (90) días, contados a partir de la autenticación del presente documento de Opción de Compra-Venta por ante la Notaría Pública respectiva, el mismo será prorrogado a 60 días en caso de que para la fecha establecida no se presente la documentación requerida, presumiendose la buena fe de LOS PROMINENTES VENDEDORES en la entrega de la declaración sucesoral, así como esta establecido en la cláusula cuarta del presente documento. CUARTA: “LOS PROMINENTES VENDEDORES” se obligan a entregar a “LA PROMINENTE COMPRADORA”, las solvencias de Aseo Urbano y Derecho de Frente, planilla de Declaración Sucesoral; así como, cualquier documentación requerida para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, del inmueble objeto del presente Contrato, como también entregar el inmueble libra de todo gravamen o hipoteca. De la misma manera LOS PROMINENTES VENDEDORES se comprometen a entregar y permitirle el acceso al inmueble a la PROMINENTE COMPRADORA a los fines de adelantar las modificaciones estructurales, los trabajos de mejoras y reparaciones que desee realizar al inmueble objeto del presente contrato. QUINTA: “LOS PROMINENTES VENDEDORES” declaran haber recibido de “LA PROMINENTE COMPRADORA” en este acto, en calidad de pago de arras de la negociación, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000.000,00). SEXTA: En caso de que la presente negociación no se llevare a cabo por causa imputable a LOS PROMINENTES VENDEDORES, estos devolverán a LA PROMINENTE COMPRADORA la cantidad recibida en calidad de arras, es decir, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), mas un porcentaje del QUINCE POR CIENTO (15%) del monto pagado por concepto de cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios, sin que sea necesario probarlos, por lo que deberan entregar a LA PROMINENTE COMPRADORA un monto total de DIECISIETE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 17.250.000,00). En caso de que la presente negociación no se llevare a cabo por causa imputable a LA PROMINENTE COMPRADORA, LOS PROMINENTES VENDEDORES retendrán para sí la cantidad de DIECISIETE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 17.250.000,00), por concepto del monto total más la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios sin que sea necesario probarlos. SEPTIMA: LOS PROMINENTES VENDEDORES no podran enajenar, ceder, vender, traspasar, gravar y/o disponer del mencionado inmueble objeto de esta negociación durante el plazo de la negociación…”.-
Ahora bien, establecidos ut supra, los aspectos más importantes del contrato en referencia, pasa éste Juzgado a analizar cada uno de ellos, para determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica que lo permita calificar de opción a compra-venta o definitivo de venta, en consecuencia, quien decide observa lo siguiente:
Aun cuando las partes le dan una calificación al contrato en cuestión, como de promesa bilateral de compra-venta, donde los demandados actuaron en sus propios nombres, se identificaron y se atribuyeron la posición de “LOS PROMINENTES VENDEDORES” y la parte actora, por medio de su representante legal, se denominó como “LA PROMINENTE COMPRADORA”, asumieron ambos una obligación bilateral, es decir, los vendedores en sus propios nombres se obligaron a venderle a la compradora, y ésta como “LA PROMINENTE COMPRADORA” se obligó a comprarle a “LOS PROMINENTES VENDEDORES” los derechos de propiedad que ostentan sobre el bien inmueble ahí señalado, lo que conlleva a ésta Juez a concluir, que las partes celebraron una verdadera y perfecta COMPRA-VENTA. Así se declara.-
Asimismo, las partes celebraron tal compra venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, Ubicado en la Colonia Tovar, Municipio Tovar, Distrito Ricaurte del Estado Aragua. La referida parcela de terreno tiene un área aproximada de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 mt2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIG; SUR: con terrenos que son o fueron de MARGARITA FERNÁNDEZ; ESTE: con terrenos que son o fueron del PARCELAMIENTO SELVA NEGRA y OESTE: con terrenos que son o fueron de SANTIAGO S. DE FERNÁNDEZ, es decir, que el consentimiento reciproco en contratar recayó sobre ese inmueble y no sobre otro, pues determinaron las medidas y demás determinaciones para identificar el bien. Así establece.-
Por otra parte, los contratantes acordaron o consintieron en un precio de la venta, en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 56.000.000,00), que en la actualidad, de acuerdo a la Reconversión Monetaria dictada mediante el Decreto Presidencial No. 5.229, publicado en la Gaceta Oficial No. 38.638 de fecha 2 de marzo de 2007, asciende a la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,00); y la forma de pagarlo fue de cuotas, y quedó sujeto de la siguiente manera: A) La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), que en la actualidad asciende a la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), al momento de la autenticación del documento objeto de la presente demanda, y, B) La suma de CUARENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 41.000.000,00), que en la actualidad asciende a la suma de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000,00), pagaderos el día de la firma del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Subalterno correspondiente; manifestando “LOS PROMINENTES VENDEDORES” haber recibido en ese acto, la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00). Así se declara.-
Concluye ésta Juez, después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio, que a pesar de que las partes le denominaron como contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, lo que las partes contrataron y celebraron fue una compra venta pura y simple, que por el consentimiento que existió entre las partes, queda evidenciado la voluntad de vender de los propietarios, y la voluntad de comprar de la compradora, fue identificado el bien objeto de la operación de traslación del dominio, y el precio de dicha operación, cuyo pago quedó sujeto a dos oportunidades, tal operación equivale a una venta definitiva, aun cuando las partes en el contrato bajo análisis acordaron para la verificación o perfección de la negociación, la realización de un contrato ulterior de compra venta, denominado definitivo, que a todas luces quedó sujeta a la condición pendiente por parte de los vendedores, referente a la presentación de la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro de la firma definitiva del documento de venta, lo que se traduce y constituye simplemente en la prueba de la negociación y la obligación por parte de los vendedores de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el articulo 1.488 del Código Civil, condicionándola al cumplimiento de la mencionada obligación. Así se declara.-
Es criterio de éste Juzgado que para determinar sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es preciso analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes previeron o no la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, el contrato celebrado como preliminar resulta definitivo, y cual fue la intensión con que estipularon, si así lo hicieron, pues debe ser analizada igualmente.-
En el contrato bajo examen, las partes manifestaron su mutuo consentimiento en la cosa objeto del contrato, el precio y su forma de pago; circunstancias éstas que configuraron de manera inmediata y definitiva la compra venta; conclusión ésta a la que llega quien juzga, aun cuando las partes en el contrato, previeron la celebración de un contrato ulterior para el perfeccionamiento del contrato de compra venta, pero como ya se dijo, la tradición del inmueble quedó sujeta al cumplimiento por parte de los vendedores, de la obligación de presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro de la firma definitiva del documento de venta; razón por la cual la sola celebración del contrato en la cual las partes consintieron recíprocamente en el bien objeto del contrato y el precio, equivale a venta definitiva y perfecta, y no otra, pues éste contrato, donde implícito del consentimiento, no requiere ni requería de la celebración de otro, pues éste se basta así solo y le confiere a las partes la condición de vendedor y comprador, al expresar sus consentimiento reciproco sobre la cosa y el precio. Y así se decide.-
Entonces tenemos que ambas partes en el presente asunto, había celebrado un compromiso bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y no como lo denominaran como contrato de promesa bilateral de opción de compra venta. Ese compromiso refleja, como antes se estableció, la voluntad de los propietarios del inmueble de transferir la propiedad de los derechos y acciones, así como la voluntad de la compradora de adquirir el inmueble y pagar el precio; contiene también la perfecta identificación del bien así como el precio convenido, y como sería pagado y recibido el mismo. En definitiva, el compromiso contiene todos los elementos de una venta, con la circunstancia que se protocolizaría el documento definitivo de venta, cuando los vendedores entregaran o presentación la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, para lo cual tenía noventa (90) días, prorrogables por sesenta (60) días más, lo cual refleja el compromiso bilateral de fijación de un plazo, el cual obedece únicamente a la voluntad de los contratantes, de que en un tiempo perentorio, los vendedores entregarían o presentarían la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, para proceder a la protocolización del título de propiedad. Así se decide.-
Sobre lo anterior, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en una sentencia distinguida con el código alfanumérico RC020 del 6 de febrero de 2003, con relación a las promesas bilaterales de compraventa estableció lo siguiente:
“En tal sentido la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no esté sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.-
(…)
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85 pág. 550-551, por medio de la cual indicó…”.-
Aplicando las enseñanzas de la Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia al presente asunto, de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se puede apreciar que el único requisito al cual quedó sometido el compromiso bilateral de compraventa es que “LOS PROMINENTES VENDEDORES”, así denominados en el contrato, y aquí demandados, entregarían y presentarían la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para proceder a la protocolización del documento de venta definitivo, estipulando un plazo para realizar dicho acto, es decir, para otorgar el documento definitivo ante la Oficina Respectiva de Registro del Municipio Libertador, fijaron el plazo de noventa (90) días, prorrogables por sesenta (60) días. Así se decide.-
Como puede observarse, el requisito estipulado en el compromiso dependía exclusivamente de la voluntad de los vendedores, quienes debían ser lo suficientemente diligente para la presentación de la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario. En otras palabras, lo que las partes difirieron fue el acto de protocolización del documento que recoge las estipulaciones de la venta; ello, hasta tanto los vendedores entregaran y presentaran la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro de la firma definitiva del documento de venta. Así se decide.-
Adicionalmente cabe destacar, que del documento de compra venta se desprende que la compradora estaba en conocimiento que era responsabilidad de los vendedores-demandados, entregar y presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro de la firma definitiva del documento de venta, y que los vendedores-demandados se obligaron a otorgar el documento definitivo a la compradora-demandante ante la Oficina Respectiva de Registro, una vez obtuviera las mismas. Así se decide.-
En efecto, en el contrato de venta existe una condición suspensiva, con respecto al cumplimiento de la obligación contraída por los vendedores referida a la protocolización del documento definitivo de compra venta, es decir, se estableció en dicho documento que para que los vendedores, le otorgaran a la compradora, el documento definitivo a los fines de su protocolización, debía entregar y consignar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, lo cual se efectuaría con posterioridad y dentro de un lapso perentorio. Así se decide.-
Esa conducta que en el compromiso se le exigía a los vendedores, como único requisito para el registro de la venta, no era una condición que impidiera la traslación de la propiedad y el pago del precio convenido. En efecto, condición es todo acontecimiento futuro e incierto que no depende de la voluntad de las partes, esa es la definición que se extrae de la interpretación concatenada de los artículos 1.197 y 1.202 del Código Civil. Así se decide.-
La precisión anterior es importante en vista que los requisitos que debían cumplir los vendedores eran necesarios para protocolizar el documento de venta. Pero, es el caso que el registro de la venta no impide que se perfeccione el traslado de la propiedad, porque la venta es un contrato consensual y se perfecciona con el consentimiento legítimamente manifestado como lo prevé el artículo 1.161 del Código Civil. Entonces, si la obligación de los vendedores era realizar un acto determinado (entregar y presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario) para luego proceder a la protocolización de su título y si dicho registro no impide el traslado de la propiedad y, por ende, el pago del precio, ya que la venta no es contrato solemne, sino consensual, es lógico concluir que el cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por los vendedores ninguna influencia ejercían sobre la traslación de la propiedad. Así se declara.-
El registro de la venta por efecto de lo dispuesto en los artículos 1.920 numeral primero y 1.924 primer aparte del Código Civil, es un requisito ad probationem actus forzoso para que la operación jurídica sea oponible a terceros (erga omnes), pero no para que ella tenga plena validez y eficacia entre las partes. Si los vendedores no cumplían con la obligación de entregar o presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, para que esa operación diera acceso al Registro Público del documento que rige a las partes, y con lo cual no podría disponer la compradora de un medio de prueba de propiedad sobre el inmueble; ese, y no otro, sería el efecto de su incumplimiento. Así se establece.-
Lo pactado en el contrato de compraventa, antes que una condición de la que dependiera la traslación de la propiedad, se trata en verdad, de una obligación pura y simple a cargo de los vendedores, y así lo establecieron los contratantes. Nuestra doctrina y jurisprudencia patria recalcan que la condición es un acontecimiento futuro e incierto y tal incertidumbre impide que el acreedor pueda exigir su cumplimiento. Así se declara.-
En este sentido, ¿existirá una promesa de compraventa, o compromiso bilateral, cuando el propietario se obliga a vender y el otro contratante se obliga a adquirir un bien sometiendo tal compromiso al acaecimiento de una condición suspensiva?, ya que es ésta clase de condición, la que impide la existencia de la obligación, mientras no se cumple el hecho futuro e incierto, verbigracia, el propietario que se obliga a vender a una persona que se obliga, a su vez, a comprar, sujetando la operación a que en un plazo determinado, el futuro comprador obtenga un crédito de una institución financiera que le permita pagar el precio.-
El ejemplo, es claro, que conforme a la jurisprudencia y doctrina patria, la traslación de la propiedad y el pago del precio quedan, condicionados al acaecimiento de un hecho futuro e incierto que suspenden la concreción o perfeccionamiento de la venta, por tanto, estaremos en presencia de una verdadera y propia promesa bilateral.-
Cuando el hecho pactado en el contrato no suspende la venta ya que él versa sobre circunstancias no esenciales a la existencia del contrato, por ejemplo, el plazo para pagar el precio o el momento en que deba hacerse la tradición, y, además, el acreedor puede exigir su cumplimiento, estamos en presencia de una obligación cuyo incumplimiento da lugar a las correspondientes acciones por cumplimiento o resolución del contrato tal cual lo permite el artículo 1.167 del Código Civil.-
Lo que caracteriza a la obligación es que ella implica una relación mediante la cual una persona se compromete frente a otra a observar una determinada conducta; si la obligación es pura y simple ella puede ser exigida de inmediato por el acreedor.-
La condición es una modalidad, al igual que el término, que suspende la exigibilidad de la obligación (suspensiva) o que la hace desaparecer (resolutoria) borrando sus efectos.-
Un mismo contrato puede ser fuente de diversas obligaciones; así, la venta genera la obligación del vendedor de transferir la propiedad, de prestar el saneamiento por evicción o vicios ocultos, de hacer la tradición y la de conservar la cosa hasta la entrega, o como en el presente caso, a realizar determinado acto, que en si no afecta las obligaciones principales; para el comprador se genera la obligación de pagar el precio de inmediato, si no se a pactado en cuotas o en determinado tiempo.-
Cuando en el denominado compromiso bilateral de compraventa los vendedores se obligaron a entregar o presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para proceder a la protocolización del contrato de venta, asumieron una obligación pura y simple, ya que, se insiste, la realización de la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, dependía exclusivamente de ellos y no afectaba el negocio jurídico que realizaban en ese momento, toda vez que debían comportarse como unos buenos padres de familia. La efectiva inscripción en el Registro del contrato de venta, como ya se vio, no es requisito del que dependiera la traslación del dominio o el pago del precio, sino que es requisito para su oponibilidad a terceros. Así se decide.-
Las anteriores consideraciones son necesarias y pertinentes en vista que la parte actora ha demandado el cumplimiento del contrato de compra venta realizado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, manifestando que el mismo aun no ha sido cumplido por los demandados, por causas imputables a ellos. La parte demandada por medio de su apoderado judicial, se limitó a negar, rechazar y contradecir dichas pretensiones y alegatos, lo cual será revisado infra por quien decide. Así se establece.-
Sin embargo, el Juez que por virtud del principio iura novit curia conoce el derecho y está facultado para atribuir al contrato una calificación jurídica distinta a la que le hubieren atribuido las partes y en tal sentido no se encuentra limitado por el principio dispositivo que informa el proceso civil venezolano. Ciertamente que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como antes se señaló, postula que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Esa limitación no significa que el Juez deba permanecer impávido, si demandante y demandado, yerran en la calificación jurídica de la relación material que los vincula. Así se establece.-
Por el contrario, el Juez que está autorizado para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, con mayor razón está facultado para establecer cual es la verdadera naturaleza jurídica de determinada convención. No es que el operador de justicia se permita suplir excepciones no alegadas ni probadas o sacar elementos de convicción fuera de autos, lo que prohíbe el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de lo que se trata es de subsumir las estipulaciones de las partes (cuestión de hecho) en la adecuada norma jurídica que tipifica el contrato (cuestión de derecho).
En razón a lo antes expuesto, ésta Juez considera que el compromiso bilateral de compra venta al no estar sometido a un requisito o condición del cual dependiera el traslado de la propiedad, debe reputarse como una venta perfecta. En consecuencia, si los vendedores no cumplían con la obligación de entregar o presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, que luego permitiría la inserción de la venta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, entonces la compradora podía a su elección exigir su cumplimiento o pedir la resolución del contrato y la indemnización de daños, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.-
La opinión del autor patrio JOSÉ LUÍS AGUILAR GORRONDONA (Contratos y Garantías, derecho Civil IV, Universidad Católica Andrés Bello, 11ª edición) contribuye a comprender la anterior determinación:
“…la consensualidad de la venta no excluye que la ley exija formalidades para que ésta sea oponible a los terceros o determinados terceros. Por los demás, las partes, aunque ya se hayan acordado sobre la cosa y el precio, pueden convenir en que se redacte un escrito de venta. Si simplemente han pactado la redacción del escrito, o la redacción de un escrito ulterior (en particular de un escrito registrado), la venta está perfeccionada desde el momento del acuerdo, aún antes de que se redacte uno u otro escrito. Si en cambio, el vendedor se ha comprometido a vender o el comprador se ha comprometido a comprar la cosa por el precio convenido el día que la otra este dispuesta a suscribir el documento, hasta entonces no habrá sino una promesa unilateral de vender o de comprar.-
Si ambas partes han convenido en que la venta no se perfeccionará sino al suscribirse el documento –lo que no debe presumirse- hasta ese momento sólo habrá promesa bilateral de venta…”.-
De acuerdo con el criterio doctrinario ut supra copiado, el pacto por medio del cual las partes acuerdan que la venta no se perfeccione sino al suscribirse un ulterior documento registrado debe ser expreso sin que pueda presumirse tal pacto partiendo de las expresiones utilizadas por los contratantes. En tal sentido, en el caso que nos ocupa, de la lectura del “compromiso bilateral de compra venta” deja ver que las partes pactaron que debían registrar dicho contrato, una vez los vendedores presentaran y entregaran la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, en un plazo perentorio, para la suscripción de otro documento posterior a ese. Es verdad que en el contrato se utiliza expresión de “documento definitivo”, pero de esa expresión no puede ésta Sentenciadora, según lo expone Aguilar Gorrondona, presumir la intención de no perfeccionar la venta hasta la firma del documento en el Registro, pues si ello fuere permitido, no podría presumirse que se trata de una venta, por el hecho de que en el contrato los vendedores declararon que “se obligaban a vender”, así como manifestaron que recibieron parte el precio de la venta, y la receptora de la oferta denominada “compradora” la aceptó en los términos establecidos, pagando parte del precio y se obligó a pagar el resto al momento que los vendedores cumplieran con su obligación, por lo que la expresión “documento definitivo” se utilizó para remarcar que el compromiso era en realidad una venta obligatoria, a la que faltaban unos requisitos no esenciales como su inscripción. Así se decide.-
Bajo la premisa establecida anteriormente, que el denominado compromiso bilateral de compra venta, no es otra cosa que una verdadera venta ya perfeccionada, se debe concluir que con el documento otorgado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, los vendedores otorgaron el traslado de la propiedad, faltando verificar la tradición a la que estaban obligados sus mandantes en la forma prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, que prescribe:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.-
El registro del documento es pues un acto meramente instrumental, que no es un negocio en sí mismo, sino la consecuencia de una venta perfecta. Así pues, la tradición que se verifica mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, pero ésta no afecta las obligaciones asumidas por el vendedor o por el comprador.-
Al hilo de los argumentos precedentemente expuestos, éste Tribunal concluye que el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se trata de una verdadera compra venta, a la cual solo le falta el acto de tradición, por lo que la Juez que se pronuncia considera que como tal debe calificarse. Así se decide.-
Una vez dada la calificación del contrato demandado en cumplimiento, éste Tribunal procede a verificar su procedencia, bajo las siguientes consideraciones:
La parte actora con la interposición de la demanda, procura el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por parte de los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ, quienes se obligaron a vender un inmueble el cual les pertenece, constituido por un terreno, con un área aproximada de dos mil quinientos treinta y ocho metros cuadrados (2.538 Mts2), y la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., como la compradora, se obligó a comprar dicho inmueble, bajo la argumentación que la parte demandada no cumplió con las obligaciones contraídas en el mencionado contrato. Por su parte, los demandados convinieron en que es cierto la celebración del contrato; alegaron la existencia de un litisconsorcio pasivo y que no se encuentra integrado en la litis; negaron, rechazaron y contradijeron la demanda propuesta; señalaron el desinterés de la parte actora en la futura negociación de venta; solicitaron que, ante una eventual calificación de la negociación como de venta, se aplique la corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio.-
Ante tales pretensiones y defensas, considera prudente ésta Juez señalar que, al haberse dado la calificación de venta definitiva, como quedó establecido supra, debe verificarse el cumplimiento por parte de los interviniente en dicho contrato de las obligaciones asumidas por ellos, lo cual pasa hacer bajo las siguientes consideraciones:
Establece la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han celebrado. Ésta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siempre y cuando el contrato no contenga estipulaciones contrarias a las leyes, al orden público, y a las buenas costumbres.-
En el orden de lo anterior, es que según la doctrina general del contrato, todo contrato, sea típico o innominado; sea real, consensual o formal; o aquél que regule cualquier operación del tráfico jurídico, debe tener consentimiento, objeto, causa -requisitos de existencia-, y ser otorgado por personas con capacidad de obrar y en ausencia de vicios en el consentimiento -requisitos de validez.-
Específicamente en el caso de la venta, ésta se encuentra conceptualizada por el Legislador en el artículo 1.474 del Código Civil, según el cual:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.-
En este contrato el vendedor tiene tres obligaciones fundamentales, a saber: i). Transferir la propiedad: es decir, hacer que el comprador se convierta en propietario. Es una --obligación de dar: transmisión del derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil la transferencia de la propiedad opera solo consensus, es decir, el simple consentimiento hace que el comprador se convierta en propietario de la cosa, así no haya pagado el precio. Aquí es oportuno hacer mención expresa que cuando el legislador en la definición legal de venta establece que es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad, denota una obligación a futuro, referida al caso de las denominadas en doctrina “ventas obligatorias” en las cuales el vendedor se “se obliga” a transferir la propiedad en un acto posterior, como ocurre por ejemplo, con la venta con reserva de dominio, la venta de la cosa futura, la venta de la cosa ajena, venta a condición suspensiva, entre otras, en las cuales la transferencia de la propiedad se produce en fecha posterior a la celebración del contrato. Es decir, que en materia de venta la propiedad de la cosa se transfiere con el simple consentimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, salvo en el caso de las ventas obligatorias. ii). La tradición de la cosa: la tradición -tradere-, no es más que la entrega de la cosa. Es una obligación de hacer: entregar la cosa. iii). Saneamiento: que puede ser por vicios ocultos o por evicción.-
Distinto a la venta, cuyo objeto principal es la transferencia desde el vendedor, hacia el comprador, de una cosa u otros derechos, a cambio de una contraprestación en dinero denominada precio, es el contrato de opción de compraventa, cuyo objeto no es una cosa u otro derecho, sino la celebración de un contrato futuro, de allí que con propiedad se les haya denominado en la doctrina como precontratos, ante contratos, contratos preparatorios, contratos preliminares, pactos de contrahendo, o más propiamente, promesas unilaterales o bilaterales de contratar.-
En tal sentido, la doctrina dominante sostiene que “En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla una categoría contractual cuyo objeto es la celebración de un contrato. No se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro”.
Así mismo, se distinguen dos tipos de precontratos: A. La promesa unilateral de contratar: En este caso se trata de un contrato en el cual existiendo una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar un contrato, sin que la otra quede obligada a ello. En la promesa unilateral de venta, el promitente se obliga por ejemplo, a vender una cosa por un precio, durante un tiempo determinado: me obligo a venderte diez mil acciones de la Electricidad de Caracas dentro de 90 días a Bs. 200,00 pagaderas de contado. El otro contratante es acreedor de la obligación de celebrar el contrato; pero no está obligado a comprar, es solo el promitente quien se ha obligado a vender. B. La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa. La doctrina francesa, y en virtud de la disposición existente en el Código Civil francés (…) considera que esta promesa equivale a un contrato de compra venta. En el Derecho venezolano existió la misma norma que en el Código Civil francés (Art. 1514 CC 1922), pero desapareció desde el Código de 1942.-
Por ello consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles “…Se ha sostenido que el compromiso de compra venta equivale a una compra venta definitiva. En realidad, se trata de interpretar el contrato específico que hayan celebrado las partes. Puede suceder perfectamente bien que, por la redacción del contrato, no se trate una promesa bilateral de compra venta, si no un contrato definitivo de compra venta. Puede haber elementos, además de los textuales, que permiten concluir lo contrario: que no se trata de un contrato de compra venta definitivo; por ejemplo, el promitente que se ha obligado a vender, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta en la Oficina de Registro Público competente; o se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. Por consiguiente, es necesario interpretar el contrato específico para determinar si estamos en presencia de una promesa bilateral de compra venta o de un contrato definitivo de compra venta...” (MADURO LUYANDO, Eloy; PITTIER SUCRE, Emilio. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, Venezuela, 2010, p. 564 y ss).-
Igualmente, el doctor LUCIANO LUPINI BIANCHI, en su obra “ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO”, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, en su monografía “EL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA. SU AUTONOMÍA, FUNCIÓN Y EJECUCIÓN FORZOSA, en la página 285, señala que:
“...IV.5 El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. La jurisprudencia y la doctrina moderna Precisamente por las dudas, muy serias, sobre la posibilidad de recurrir a la ejecución forzosa de la obligación de concluir un contrato derivada de un contrato preliminar, sin texto expreso que autoriza tal cosa, el legislador venezolano de 1986 (al igual que lo reconoció expresamente el proyectista italiano de 1942, véase supra: III.2.5) se vio obligado a acoger la exhortación del profesor Melich Orsini, al introducir una norma revolucionaria en nuestro Código de Procedimiento Civil. Se trata del dispositivo contenido en el artículo 531, ubicado en el Capítulo I (Disposiciones Generales) del Título IV (De la ejecución de la sentencia) del Libro Segundo (Del Procedimiento Ordinario) de nuestro Código de Procedimiento Civil. El aspecto estructural de ese procedimiento y la naturaleza jurídica de la sentencia que dicta el juez con base a la misma, ya fue objeto de análisis detallado, cuando tuvimos ocasión de destacar el contraste entre la naturaleza de la sentencia constitutiva de los Italianos y la sentencia de condena a la cual se refiere nuestro artículo 531. Como lo señalamos, la norma venezolana completa una sentencia y un mecanismo que, por su forma de actuar, entra dentro del ámbito de la ejecución forzosa en especie, por cuanto atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que, en caso de que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la sentencia, la declaración se tendrá como emitida o sustituida por virtud del fallo. En cambio, el mecanismo de la sentencia constitutiva de los Italianos produce directamente los efectos del contrato no cumplido, según se desprende del propio texto de las norma; él sustituye la voluntad del renuente, sino que hace caso omiso a la misma, al producirse consecuencias directamente. Por el contrario el legislador venezolano (al igual que el Alemán, en el parágrafo 894 del Z.P.O.) parece partir de una ficción: la de que haya una sustitución del consentimiento omitido que operaría por virtud de la sentencia de condena, solo en caso de que el demando no cumpla con su obligación de concluir el contrato (para los detalle véase supra: III.2.9)”.-
En el caso bajo estudio, como se señaló anteriormente, la parte demandante pretende la ejecución de una obligación que aduce fue incumplida, como lo es la entrega y presentación de las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, así como planilla de declaración sucesoral, y cualquier otro documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva del bien inmueble, y que a su vez dependía su cumplimiento, para que la actora cumpliera el pago del resto del precio de la venta; y siendo que se trata de un contrato bilateral o sinalagmático, comporta el cumplimiento de prestaciones recíprocas por cada una de las partes contratantes.-
Así, se aprecia que en el presente asunto, la parte demandada admitió expresamente la existencia del contrato, que fue calificado en líneas anteriores de compraventa, donde quedó obligada a presentar la documentación necesaria para la protocolización de la venta realizada por ella, siendo ésta la obligación exigida por la parte actora en su petitorio, es evidente para quien suscribe que la acción incoada por la demandante está ajustada a derecho, toda vez que lo pretendido en su demanda es la ejecución de la obligación que le imputa a los demandados como no cumplida. Así se establece.-
Por su parte, el artículo 1.270 del Código Civil dispone que: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito…”.-
De igual manera, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, de la siguiente manera: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.-
En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como en el que se apoya la acción deducida en el presente caso, es decir, la compra-venta, donde el actor debe probar la existencia autentica de la relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de compra venta en forma auténtica, le correspondía a los demandados el deber probar que estaban solventes en el cumplimiento de sus obligaciones, tal como expresamente lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-
A mayor abundamiento, se puede afirmar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, tal como lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil vigente, que dice:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-
En sintonía con el artículo antes citado, el cual es quizás uno de los fundamentos de mayor prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, tenemos que una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente, teniendo fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que es de obligatorio cumplimiento para los que lo realizan, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, así como las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.-
Es este uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, que ordena, conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, a que las obligaciones deban cumplirse exactamente como han sido contraídas, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.-
Tanto del principio general y como el rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, tenemos que las partes deben cumplir sus obligaciones fielmente, al pie de la letra, debiendo el Juez, en caso de controversia, condenar ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.-
Conforme a ello, resulta evidente que para proponer una pretensión procesal de cumplimiento conforme la citada disposición, el actor siempre, ha de haber cumplido con su obligación.-
Esta fue la intención que sostuvo el Legislador en el ya citado artículo 1.167 del Código Civil, cuando resalta que “…Si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”, en el entendido que, la pretensión de cumplimiento la tiene quien ha dado cumplimiento estricto a sus obligaciones y no quien ha incumplido con las propias.-
Entonces, de la referida norma, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. La inejecución de una de las partes respecto de sus obligaciones.-
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, se evidencia que en la contestación de la demanda el apoderado judicial de la parte demandada, convino como hechos aceptados en la existencia del contrato calificado por quien juzga de compraventa, suscrito por las partes involucradas en el presente proceso, por lo tanto se tiene como cierto lo acordado, es decir, la celebración del contrato bilateral de compraventa sobre un inmueble constituido por un área de terreno de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 m2), que forma parte integrante de una extensión mayor de un área aproximada de terreno de NUEVE MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (9.500,00 m2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: En línea recta que va desde el Punto V-1 al punto V-16 discriminados de la siguiente manera Punto V-1: Norte: 1.151.876,54; Este: 687.879,68, y Punto V-16: Norte 1.151.859,06; Este: 687.869,34, con distancia 20,31 metros. Desde el Punto V-16 al Punto V-15; Punto V-15: Norte: 1.151.852,01; Este: 687.865,16 con distancia de 8,2 metros, y del Punto al V-15 al V-14, Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, distancia 17,29 metros, con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig. SUR: En línea recta que va desde el Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 887.918,53; con una distancia de 37.46 mts, con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández.- ESTE: En línea recta que va desde el Punto V-2.1 al V-2, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 687.918,53; Punto V-2: Norte: 1.151.832,89, Este 687.907,83 distancia de 51,94 metros con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra, y OESTE: En línea recta que va desde el Punto V-14 al Punto A-1, discriminados de la siguiente manera: Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, Punto A: Norte: 1.151.810,04 y Este: 687.875,55, distancia 33,20 metros. Punto al 1: Punto 1: Norte: 1.151.793,88 y Este: 687.887,00, distancia 19,80 metros. Del Punto 1 al Punto A-1: Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, distancia de 1.20 metros con terrenos que son o fueron de Santiago Fernández, para un total de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 M2), determinación y medidas que se desprenden de la inspección judicial acordada por este Tribunal mediante auto para mejor proveer de fecha 16 de noviembre de 2016, cuyo contenido se apreció y se valoró por positivamente. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos para que proceda la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que -a decir de la actora- dicho incumplimiento se circunscribe en que era menester para el otorgamiento del contrato definitivo de venta ante la autoridad registral competente, que los vendedores entregaran o presentaran la Planilla de Declaración Sucesoral del sus sucesores, así como las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, dentro del lapso de noventa (90) días prorrogables, a sesenta (60) días, contados a partir del día 8 de junio de 2007, fecha en que se autenticó el documento ante la notaría; pero la parte demandada nada aduce referente al cumplimiento de su obligación, solo señalaron que la parte actora conocía estos documentos, pero nada argumentaron referente al cumplimiento de lo que se obligaron, ni probaron que fueran dado cumplimiento a su obligación. Deducción que saca ésta Juez, derivado a que, se evidencia y constan a las actas que conforman el presente asunto los siguiente documentos: a) solvencia municipal No. 10315 emanada del Concejo del Municipio Tovar del Estado Aragua, de fecha 17 de mayo de 2007, con el que se demuestra que el día 17 de mayo de 2007 y hasta el día 31 de diciembre de 2007, se le otorgó a la ciudadana MARTINA SMITH DE FERNANDEZ, solvencia municipal para tramites de documentos, por ser propietaria de un terreno de uso residencial en el sector cambural; b) certificado de solvencia de sucesiones No. H-92 No. 015943, de fecha 17 de agosto de 1993, emanado del Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas Impuestos Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos; y, c) formulario para autoliquidaciones de impuestos sobre sucesiones (S-1) de fecha 11 de agosto de 1993, emanada del extinto Ministerio de Hacienda, Dirección General Sectorial de Rentas, con los quedó demostrado que el día 11 de agosto de 1993, fue iniciada por la ciudadana MARGARITA FERNANDEZ SMITH, los trámites correspondientes para la apertura de la sucesión perteneciente al causante RAMON FERNÁNDEZ FHER, titular de la cédula de identidad No. 1.782.218, quien falleció el 23/11/92, y dejó como herederos y legatarios a los ciudadanos: MARTINA SMITH DE FERNANDEZ, C.I. 2.024.959, en su condición de Cónyuge; TOMAS ENRIQUE FERNANDEZ, en su condición de Sobrino por Derecho de Representación; VICTOR EDUARDO FERNANDEZ DURR, en su condición de Sobrino por Derecho de Representación; MARGARITA FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.816.850, en su condición de Descendiente; HELADIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 7.073.069, en su condición de Descendiente; FELIX FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.685.133, en su condición de Descendiente; JUANA FERNANDEZ SMITH, C.I. 8.576.169, en su condición de Descendiente; EUCARIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 4.404.609, en su condición de Descendiente; JULIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 4.403.562 , en su condición de Descendiente; AURELIA FERNANDEZ SMITH, C.I. 3.376.366 , en su condición de Descendiente; y MARIA FERNANDEZ DE MUTTACH, C.I. 8.816.898 , en su condición de Descendiente; y como bienes que formaban el activo hereditario el 50% del valor de un inmueble constituido por una casa y el terreno donde está construida, constante de nueve mil quinientos metros cuadrados (9.500 Mts2), ubicada en la Colonia Tovar, Sector Cambural, Distrito Ricaurte del Estado Aragua, con los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; SUR: Con terrenos que son o fueron de la sucesión GERIN; ESTE: Con terrenos que son o fueron de BENJAMIN MISLE; y OESTE: Con terrenos que son o fueron de PEDRO BREIDEMBACH, y el día 17 de agosto de 1993, y se le otorgó la solvencia sucesoral a los mismos. De la misma manera, ésta Juez aprecia y considera que no es menos cierto, que los demandados-vendedores hayan entregado y consignado los mencionados documentos en el lapso oportuno y ante quienes estaban obligado, es decir, no consta en autos, que dichos documentos hayan sido entregados o presentados a la parte actora-compradora o en la Oficina de Registro Respectivo en el término al cual quedaron sujetos; lo cual, a todas luces, no le resta efectividad al contrato celebrado por las partes, pues como se indicó anteriormente, la venta se perfeccionó en el mismo acto en el cual se suscribió el contrato que nos ocupa, así como también se desprende que el fondo de la condición, a la cual se alude en el mismo contrato, que se encuentra constituida por la entrega o presentación por parte de los vendedores de la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario, entiéndase que los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ, en sus propios nombre y atribuyéndose la cualidad de propietarios, se obligaron a la venta del inmueble, y se obligaron a su vez a presentar Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, por lo que es forzoso entender que los demandados son quienes están obligados a otorgar el documento definitivo de venta, sin que para ello medie como pretexto, una condición que le otorgó pendencia a un negocio jurídico válido, en el que todos los demandados participaron, y a su vez, como obligados a protocolizar el documento donde se constituyó la aludida condición, para la protocolización definitiva que persigue la actora, aun cuando no se ha evidenciado que fueran presentados o entregados la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, se insiste, los vendedores deben, y así debe entenderse, cumplir la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta, la cual, desde todo punto de vista, es inconsiderada, por cuanto la estipulan, a sabiendas de los vendedores, que quedaron sujetos a otorgar el documento definitivo y entregar o presentar la Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, en el lapso a la cual quedó sujeta dicha condición, sin que hasta la presente fecha le hayan dado cumplimiento, con lo cual han mantenido a la actora-compradora en espera, cercenándole el derecho que del contrato le nace, por lo que es evidente que los vendedores estarían plenamente obligados a la referida protocolización, por ante la correspondiente oficina subalterna de registro. Así se decide.-
Hecho el despeje precedente, correspondía a la parte demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación por ella asumida, y al efecto se aprecia, que existía los documentos necesarios para que los demandados dieran cumplimiento a lo que se obligaron, o parte de ellos, es decir, para que los demandados presentaran la Planilla de Declaración Sucesoral de sus causantes, con independencia de la participaron en la convención de sus coherederos, así como las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, dentro del lapso de noventa (90) días, prorrogables a sesenta (60) días, contados a partir del día 8 de junio de 2007, fecha en que se autenticó el documento ante la notaría, pues como quedó demostrado y así se señaló en el párrafo anterior, los mencionados documentos en su mayoría existía, y recaía en los demandados su presentación en el lapso oportuno, y en caso de que no existieran, los demandados vendedores estaban en la obligación de hacer todo lo necesario para su obtención y su posterior entrega y presentación. Así se decide.-
En virtud de lo expuesto, debe forzosamente concluir quien decide que la parte actora logró demostrar que cumplió con la obligación asumida en el contrato, es decir, que ofreció y puso a disposición, al momento de interponer la demanda, el pago de la diferencia del precio de la venta, la cual a su vez dependía y depende del cumplimiento de la obligación asumida por los demandados-vendedores; en cuanto a la parte demandada, no demostró que haya dado cumplimiento a su obligación; por el contrario, se demostró que los demandados se obligaron a presentar Planilla de Declaración Sucesoral, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización ante el registro, dentro del lapso de noventa (90) días, prorrogables a sesenta (60) días, contados a partir del día 8 de junio de 2007, fecha en que se autenticó el documento ante la notaría, tal como lo evidencia del documento fundamental de la presente demanda, razón por la cual éste Tribunal debe declarar procedente la acción de cumplimiento de contrato de compra-venta, y así deberá se establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.-
DE LA CORRECCIÓN MONETARIA ALEGADA POR LOS DEMANDADOS:
En este mismo orden, observa ésta Juez que la representación judicial de la parte demandada, señala que en caso que el Tribunal “califique la negociación como venta”, solicita se aplique la corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, desde la fecha del vencimiento de los plazos pactados hasta la total el pago total y definitivo de la obligación.
Al respecto señala quien aquí decide, que no puede aplicarse corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, en razón que el contrato de marras no se cumplió en el tiempo pactado, por causas imputables a los demandados, por lo que, aparece antagónico y contrario a derecho aplicar a favor de los demandado corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, dado que fue éste quien no dio cumplimiento al contrato. Así se decide.-
DE LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS:
Una vez resuelta como ha quedado la pretensión de cumplimiento, pasa éste Tribunal a verificar la procedencia de los daños y perjuicios demandados por la actora, lo cual lo hace bajo las siguientes premisas:
La demandante pretende el pago de la cantidad de Setecientos Setenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en virtud del retardo injustificado por parte de los demandados en el cumplimiento de sus obligaciones. Ante esta pretensión señala la representación de los demandados en el capítulo tercero “DE LA POSIBILIDAD CONTRACTUAL DE RESCINDIR EL CONTRATO PREPARATORIO” que “…conforme al llamado principio de la autonomías de la voluntad, conviniéndose claramente, de manera inequívoca y de acuerdo a sus propias voluntades, en la posibilidad de derogar su propias convenciones, aplicando la llamada “Clausula Penal”, para el caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el dispositivo contractual. Esta sola disposición contractual impide NO SOLO considerar la negociación como de venta, SINO TAMBIÉN impide considerar la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato en los términos pretendidos por la actora, E INCLUSO, desestima toda posibilidad de pretender cualquier indemnización no prevista contractualmente, como los alegados, exagerados e infundados daños y perjuicios que ahora pretende la actora, carente de todo asidero jurídico, cuando más, si también pretende adquirir la referida parcela de terreno por un valor irrisorio y vil…”.-
En este sentido, quien se pronuncia observa que no es atinado lo alegado por la parte demandada, al sostener que el hecho que se haya pactado en el contrato una cláusula penal, que impide que pueda reclamar en vía judicial el cumplimiento de la obligación, toda vez que con dicho argumento contraría lo previsto por el Legislador en el artículo 1.167 del código civil, que establece:
“Si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.-
De la misma manera, éste Tribunal considera oportuno citar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, emitido en sentencia No. 460, de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, invocado por la representación judicial de la parte demandada, el cual comparte y en resumidas palabras señala que: “…ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario;…”,; criterio éste que, en sintonía con el segundo aparte del artículo 1.258 del Código Civil, que dispone: “…El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.-
Así las cosas, al optar la parte demandante, sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., por la reclamación judicial de cumplimiento del contrato calificado por éste Tribunal de compra-venta, que se traduce en ejecución del contrato, le está impedida la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por el retardo en el cumplimiento por parte de los demandados, en razón que no se pacto ésta posibilidad en el contrato bilateral que los une. Por tanto le resulta forzoso a éste Tribunal, declarar improcedente la indemnización reclamada de daños y perjuicios, causados por el retraso en el cumplimiento de la obligación, calculada por la actora en la cantidad de Setecientos Setenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400), en consecuencia, se declara Sin Lugar dicha pretensión de indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.-
Con fundamento en los argumentos precedentemente expuestos, éste Tribunal concluye que el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se trata de una verdadera compra venta, al cual solo le falta el acto de tradición; de igual manera, quedó demostrado la procedencia de la acción de cumplimiento del referido contrato, a tenor de la letra del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”; así mismo, quien decide consideró improcedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios; en consecuencia, para éste Tribunal le es forzoso declarar con lugar la presente demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRAVENTA, intentada por la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., contra los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ; por lo que quedan condenados los vendedores-demandados antes identificados, a cumplir la obligación de protocolizar el documento de compra venta del inmueble que continuación se identifica: Un área de terreno de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 m2), que forma parte integrante de una extensión mayor de un área aproximada de terreno de NUEVE MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (9.500,00 m2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: En línea recta que va desde el Punto V-1 al punto V-16 discriminados de la siguiente manera Punto V-1: Norte: 1.151.876,54; Este: 687.879,68, y Punto V-16: Norte 1.151.859,06; Este: 687.869,34, con distancia 20,31 metros. Desde el Punto V-16 al Punto V-15; Punto V-15: Norte: 1.151.852,01; Este: 687.865,16 con distancia de 8,2 metros, y del Punto al V-15 al V-14, Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, distancia 17,29 metros, con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig. SUR: En línea recta que va desde el Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 887.918,53; con una distancia de 37.46 mts, con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández.- ESTE: En línea recta que va desde el Punto V-2.1 al V-2, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 687.918,53; Punto V-2: Norte: 1.151.832,89, Este 687.907,83 distancia de 51,94 metros con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra, y OESTE: En línea recta que va desde el Punto V-14 al Punto A-1, discriminados de la siguiente manera: Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, Punto A: Norte: 1.151.810,04 y Este: 687.875,55, distancia 33,20 metros. Punto al 1: Punto 1: Norte: 1.151.793,88 y Este: 687.887,00, distancia 19,80 metros. Del Punto 1 al Punto A-1: Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, distancia de 1.20 metros con terrenos que son o fueron de Santiago Fernández, para un total de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 M2), que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, así como, a entregar y presentar, al momento de dicha protocolización, la Planilla de Declaración Sucesoral de sus causantes, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización del referido contrato, con la advertencia que en caso que no cumplieran dicha obligación, la presente sentencia servirá de título de propiedad suficiente a favor de la compradora-demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil; por consiguiente y de conformidad con lo pactado en el contrato de compra venta, la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., deberá realizar en la etapa de ejecución de la sentencia (cumplimiento voluntario), el pago del saldo restante del precio de la venta, el cual asciende la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 41.000,00), de acuerdo a la Reconversión Monetaria dictada mediante el Decreto Presidencial No. 5.229, publicado en la Gaceta Oficial No. 38.638 de fecha 2 de marzo de 2007; así mismo, se declara improcedente la solicitud de corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, solicitada por los codemandados; por último, se declara sin lugar la pretensión subsidiaria ejercida por la parte actora, sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., referente a la indemnización de daños y perjuicios causados retraso en el cumplimiento de su obligación, calculados en la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400,00); y así quedará establecido de manera precisa en el dispositivo de esta decisión. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Improcedente la impugnación de la cuantía realizada por loa parte demandada en su escrito de contestación, por no haber aportado un hecho nuevo capaz de probar en juicio dicha impugnación, quedando establecida la cuantía en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 761.400) lo cual equivale a DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTO SSESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (271.566 UT).-
SEGUNDO: CON LUGAR la presente demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRAVENTA, intentada por la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., contra los ciudadanos EUCARIA FERNÁNDEZ DE MONTERREY, HELADIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH, JUANA FERNÁNDEZ DE FHER, JULIA FERNÁNDEZ DE RUH, VICTOR EDUARDO FERNÁNDEZ DURR, TOMAS ENRIQUE FERNÁNDEZ DURR, FELIX FERNÁNDEZ SMITH, MARGARITA FERNÁNDEZ SMITH, MARIA FERNÁNDEZ DE MUTTACH y GABRIEL FERMIN BREINDENBACH FERNÁNDEZ.-
TERCERO: SE CONDENA a los vendedores-demandados antes identificados, a cumplir la obligación de protocolizar el documento de compra venta del inmueble que continuación se identifica: Un área de terreno de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 m2), que forma parte integrante de una extensión mayor de un área aproximada de terreno de NUEVE MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (9.500,00 m2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: En línea recta que va desde el Punto V-1 al punto V-16 discriminados de la siguiente manera Punto V-1: Norte: 1.151.876,54; Este: 687.879,68, y Punto V-16: Norte 1.151.859,06; Este: 687.869,34, con distancia 20,31 metros. Desde el Punto V-16 al Punto V-15; Punto V-15: Norte: 1.151.852,01; Este: 687.865,16 con distancia de 8,2 metros, y del Punto al V-15 al V-14, Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, distancia 17,29 metros, con terrenos que son o fueron de la Sucesión Gerig. SUR: En línea recta que va desde el Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 887.918,53; con una distancia de 37.46 mts, con terrenos que son o fueron de Margarita Fernández.- ESTE: En línea recta que va desde el Punto V-2.1 al V-2, Punto V-2.1: Norte 1.151.814,16, Este: 687.918,53; Punto V-2: Norte: 1.151.832,89, Este 687.907,83 distancia de 51,94 metros con terrenos que son o fueron del Parcelamiento Selva Negra, y OESTE: En línea recta que va desde el Punto V-14 al Punto A-1, discriminados de la siguiente manera: Punto V-14: Norte: 1.151.837,12; Este: 687.856,36, Punto A: Norte: 1.151.810,04 y Este: 687.875,55, distancia 33,20 metros. Punto al 1: Punto 1: Norte: 1.151.793,88 y Este: 687.887,00, distancia 19,80 metros. Del Punto 1 al Punto A-1: Punto A-1: Norte: 1.151.792,90 y Este: 687.887,69, distancia de 1.20 metros con terrenos que son o fueron de Santiago Fernández, para un total de DOS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CUADRADOS (2.538 M2), que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de junio de 2007, bajo el No. 7, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, así como, a entregar y presentar, al momento de dicha protocolización, la Planilla de Declaración Sucesoral de sus causantes, las solvencias de aseo urbano y derechos de frente, y cualquier otro documento necesario para la protocolización del referido contrato, con la advertencia que en caso que no cumplieran dicha obligación, la presente sentencia servirá de título de propiedad suficiente a favor de la compradora-demandante, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente y de conformidad con lo pactado en el contrato de compra venta, la sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., deberá realizar en la etapa de ejecución de la sentencia (cumplimiento voluntario), el pago del saldo restante del precio de la venta, el cual asciende la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 41.000,00), de acuerdo a la Reconversión Monetaria dictada mediante el Decreto Presidencial No. 5.229, publicado en la Gaceta Oficial No. 38.638 de fecha 2 de marzo de 2007.-
CUARTO: IMPROCEDENTE la solicitud de corrección monetaria sobre el saldo resultante del precio, solicitada por los demandados, en virtud del incumplimiento de sus obligaciones contractuales.-
QUINTO: SIN LUGAR la pretensión subsidiaria ejercida por la parte actora, sociedad mercantil N.G.T. ENERGÍA SOLAR, C.A., referente a la indemnización de daños y perjuicios causados retraso en el cumplimiento de su obligación, calculados en la cantidad de Setecientos Sesenta y Un Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 761.400,00).-
SEXTO: En virtud de lo decidido, no hay especial condenatoria en costas.-
SEPTIMO: Notifíquese a las partes del presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 11º de 1era Inst. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de julio de 2017. 207º y 158º.
El Juez,
Abg. Maritza Betancourt Morales
La Secretaria
Abg. Isbel Quintero
En esta misma fecha, siendo las 12:34 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Isbel Quintero
Asunto: AP11-V-2013-001405
