REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 03 de agosto de 2018
208º y 159º
ASUNTO: AP11-V-2018-000029
Sentencia Definitiva
Visto sin Informes
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., domiciliada en Caracas y constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de mayo de 2000, bajo el No. 61, Tomo 101-A-VII.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTINEZ, ROBERTO ORTA MARTINEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, IRENE VICTORIA MORILLO LOPEZ, LUIS ELIÉCER JANSER GARCIA y DANIEL CAETANO ALEMPARTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.069.382, V-9.965.651, V-10.801.131, V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386, V-15.394.512, V-4.090.553 y V-20.490.324, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895, 115.784, 28.551 y 224.821.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de junio de 1999, anotada bajo el No. 41, Tomo 170-A-Sgdo, en la persona de su representante legal y directora, ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.485.812.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos RICARDO RAMON MARTINEZ HERRERA y ENDERSON JESUS LOZANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.119.212 y V-19.783.165, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 72.555 y 217.155.-
MOTIVO: DESALOJO.-
-I-
NARRATIVA
Visto el presente juicio sin informes de las partes, el cual inició mediante escrito presentado en fecha 15 de enero de 2018, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos RAIMUNDO ORTA POLEO, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO y IRENE VICTORIA MORILLO LOPEZ, quienes actúan con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., mediante la cual demanda por DESALOJO, a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la cual le correspondió conocer a este Juzgado, luego de la distribución de Ley. Posteriormente, por auto de 19 de enero de 2018, se admitió la demanda y se ordenó la citación personal de la parte demandada.-
Cumplidos los trámites correspondientes para la citación personal de la parte demandada, en fecha 04 de junio de 2018, compareció el abogado ENDERSON LOZANO, quien consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y se dio por citado en nombre de su representada.-
En fecha 06 de junio de 2018, la representación judicial de la parte demandada, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda. Inmediatamente, en fechas 11 y 13 de junio de 2018, los representantes judiciales de las partes, consignaron escritos de promoción de pruebas.-
El día 13 de junio de 2018, se dictó providencia mediante la cual se ordenó agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas y se emitió pronunciamiento con respecto a las pruebas promovidas.-
En fecha 15 de junio de 2018, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas; dicho escrito fue agregado y se emitió pronunciamiento sobre las pruebas promovidas en fecha 20 de junio de 2018.-
En fecha 20 de junio de 2018, se reapertura el lapso de evacuación de pruebas, contados a partir de esa fecha.-
Por auto de fecha 19 de julio de 2018, se procedió a diferir la oportunidad para dictar el fallo en el presente asunto.-
-II-
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS:
Luego de haberse narrado el íter procesal en el presente asunto, pasa ésta Juez a efectuar un análisis de los términos en que quedó planteada la litis, en virtud de los argumentos esgrimidos por las partes en los escritos de demanda y de contestación a la misma, a los fines de determinar los límites de la controversia:
DEL ESCRITO DE DEMANDA:
En el escrito que encabeza las presentes actuaciones, la parte demandante por intermedio de sus apoderados judiciales, quienes argumentaron lo siguiente:
Que, su mandante es propietaria y arrendataria de un bien inmueble contribuido por una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En 30,11 metros con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En 30 metros con la parcela No. 75; Este: En 17,66 metros con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En 20,29 metros con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de 5,40 metros de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de 564,10 metros cuadrados, de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017.-
Que, actualmente el inmueble se encuentra arrendado a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., cuya representante legal y directora es la ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, de conformidad con la prorroga de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2009, bajo el No. 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.-
Que, el vínculo jurídico que une a su mandante con la arrendataria nace mediante contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.-
Que, desde el año 2005 hasta el año 2011, las partes de mutuo y amistoso acuerdo suscribieron de manera sucesiva prórrogas del primer contrato de arrendamiento, modificando principalmente dos (2) aspectos, i) duración o término del contrato, y ii) ajustes de las pensiones de arriendo.-
Que, en la última prórroga convencional, las partes ratificaron las anteriores prórrogas y ratificaron las restantes estipulaciones del contrato de arrendamiento primigenio y difirieron por escrito la suerte de la prórroga legal.-
Que, vencida la prórroga legal, la arrendadora permitió que la inquilina continuara ocupando el bien inmueble arrendado, y ésta última siguió pagando el canon de arrendamiento convenido, por lo que, a su criterio, operó la tacita reconducción, por lo que el contrato paso a ser un contrato sin determinación de tiempo, y así lo solicitaron fuera declarado.-
Alegaron que, a pesar de que las partes no indicaron el uso que se le daría al inmueble objeto de la relación arrendaticia, en el inmueble opera actualmente una Clínica especializada en atender partos acuáticos y actividades médicas relacionadas, por lo que, a su criterio, la ley aplicable es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el inmueble no está destinado a vivienda residencial ni mucho menos tiene uso comercial.-
Manifestaron que, tanto en el contrato primigenio como en la última prórroga del mismo, ambas partes acordaron que durante la llamada prórroga legal, se incrementaría el canon.-
Que, la arrendataria desde el mes de marzo del año 2014, de manera inconsulta y trasgrediendo la obligación de pagar conforme a las condiciones estipuladas en el contrato primigenio y su última prórroga, es decir, mediante cheque a nombre de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., quien se encargaría de gestionar la cobranza en el domicilio o dirección donde está ubicado el inmueble, decidió acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 28 de mayo de 2014, y comenzó a consignar la mensualidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), siendo insuficientes todas las consignaciones efectuadas, por lo que no ha pagado los ajustes respectivos según lo arroja el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), lo cual fue acordado por las partes y lo consagra la Ley que rige la materia.-
Que, las partes pactaron de mutuo y amistoso acuerdo el pago de las pensiones mensuales de arrendamiento mediante un contrato de arrendamiento y sus sucesivas prórrogas, había que ser ajustado conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), y siendo que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, la inquilina ha optado por no pagar el correspondiente ajuste anual, obviando completamente su obligación de ajustar los cánones de arrendamiento tomando como base el aludido Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), lo que perjudica los intereses y derechos de su mandante, quien se ha visto en la necesidad de demandar, como en efecto lo hicieron, a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por encontrarse incursa en la falta de pago de las pensiones mensuales de arrendamiento a que quedó obligada, y así solicitaron sea declarado.-
Señalaron que, a la fecha que presentaron el escrito de demanda, la parte demandada adeudaba los meses desde 01 de marzo de 2014, al 28 de febrero de 2015, a razón de Bs. 75.200,00 mensuales, desde el 01 de marzo de 2015 al 28 de febrero de 2016, a razón de Bs. 124.681,66 mensuales, y desde el 01 de marzo de 2016, al 01 de diciembre de 2017, a razón de 206.722,11 mensuales, los cuales totalizan la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23).-
Arguyeron que, además de la falta de pago en que incurrió la arrendataria, también y desde hace varios años está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de su mandante.-
Que, dentro del mismo local operan o prestan servicios dos personas jurídicas distintas, es decir, la inquilina de su mandante y adicionalmente y de manera inconsulta la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., con Registro de Información Fiscal (R.I.F.) No. J-40015490-1, en calidad de subarrendataria parcial del inmueble propiedad de su mandante, razón por la cual demandan a la inquilina por desalojo, y así solicitaron sea declarado.-
Argumentaron que, el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario consagra la posibilidad de demandar el desalojo por otras causales distintas a las que el propio artículo consagra, por ello procedieron también a demandar el desalojo de inmueble propiedad de su representada, por el incumplimiento en que ha incurrido la hoy demandada a la cláusula décima octava del contrato primigenio, dado que la inquilina nunca ha cumplido con dicha obligación, lo que coloca al inmueble en un estado de inminente peligro, pues dicha póliza aseguraría los eventuales daños que pudieran ocasionar el adversario de un siniestro, por lo que demandaron el desalojo por el aludido incumplimiento de la cláusula octava del contrato primigenio.-
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 numerales 1º y 2º, del Código Civil, y en los artículos 1º y 34 literales a, g y parágrafo segundo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Señalaron que, tenemos una relación locativa totalmente soportada en documentos públicos, en donde se estipularon obligaciones reciprocas para ambas partes, siendo que de manera inexplicable la arrendataria ha dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones como es el pago puntual de la pensión del arriendo, también a subarrendado parcialmente el inmueble alquilado y no ha cumplido con la obligación de adquirir la respectiva póliza de seguros. Todas esas circunstancias habilitan a su defendida a incoar la demanda, con el animo que sea delirada con lugar su pretensión, se ordene la entrega real, material y efectiva del bien inmueble y se condene al pago de las costas y costos procesales a la parte demandada, y así solicitaron sea declarado.-
Pretenden con su demanda ejercida contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en la persona de su representante legal y directora es la ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, que ésta convenga o sea condenada a lo siguiente: Primero: al desalojo del inmueble constituido por “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En 30,11 metros con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En 30 metros con la parcela No. 75; Este: En 17,66 metros con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En 20,29 metros con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de 5,40 metros de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de 564,10 metros cuadrados, de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017”. Segundo: En pagar la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a los meses que a dejado de cancelar la demandada por pensiones de arrendamiento insolutas, así como un monto equivalente mensual a razón de doscientos seis mil setecientos veintidós bolívares con once céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este ocupado desde la fecha que demanda, hasta la real y efectiva entrega de bien. Tercero: En pagar las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitiva.-
Estimaron la demanda en la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a veintidós mil cuatrocientas sesenta y cinco con ochenta y un unidades tributarias (22.465,81 UT).-
Por último requirieron que, el presente asunto fuera seguido por los trámites del juicio breve, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y una vez admitidos, fuera sustanciado conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por medio de sus apoderados judiciales, señaló lo siguiente:
Como defensas previas alegaron la prejudicialidad, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la falta de cualidad pasiva y la prescripción del pago de los cánones de arrendamiento, defensas que serán analizadas y resueltas de manera detallada, en punto previo en el cuerpo de este fallo.-
Como contestación al fondo procedieron a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ellos pretende deducirse, la pretensión de desalojo que contra su representada hace valer la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., alegando la falta de pago de cánones de alquiler, por ser contrarios a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de las normas jurídicas en que se sustentan.-
Alegaron que, en fecha 28 de marzo de 2014, su representada decidió acudir la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzado a consignar la suma mensual de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y que esa oficina no es el ente administrativo encargado de recibir dichas consignaciones.-
Refirieron lo que contiene el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador de un inmueble se rehusé expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad; citaron el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondon Haaz, exp. No. 07-1731, referente al mencionado artículo.-
Que, con apoyo en el marco normativo, su patrocinada consignó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego del vencimiento de la prorroga legal, los cánones de alquiler que en principio la arrendadora se negó a recibir, posteriormente decidió retirar sin reserva alguna, con lo cual se evidenció su aceptación y conformidad, con lo cual, a su criterio, la pretensión de desalojo por motivo de la falta de pago carece de causa legal que la sustente y que resulta un contrasentido que la parte demandante alegue falta de pago de unas sumas de dinero que ya ingresaron a su patrimonio y de las que pudo disponer, según lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Alegaron que, la cláusula segunda del último contrato de novación de fecha 1º de abril de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros respectivos, donde establecieron que el canon de arrendamiento tendrá un incremento cada año de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), no es del todo clara, y que la realidad es que las partes convinieron que la relación contractual tendría un plazo de dos años fijos, vencido el cual comenzaría el plazo de prórroga legal, como en efecto correspondía a su representada disfrutar, sólo que, conforme a lo previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma sería de tres años y no dos, la cual venció el 1º de marzo de 2014, y, al final de este período, su representada término pagando un canon mensual equivalente a Bs. 50.000,00.-
Que, aun cuando es cierto que las partes establecieron que el canon de arrendamiento tendrá un incremento cada año de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, esa voluntad clara e inequívoca de las partes fue que ello regiría para ese periodo de la prórroga legal comprendida entre el 1º de marzo de 2011, y el 28 de febrero de 2014, y hasta el día que presentaron la contestación, las partes no habían suscrito un nuevo instrumento que regule el arrendamiento, a pesar de que hubo conservaciones orientadas a lograrlo, su representada continuó en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, consignando los cánones de alquiler ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados Municipales de esta misma Circunscripción Judicial, que esta ha retirado sin reserva alguna y su entera satisfacción, develando su conformidad con los pagos efectuados a su favor, y la propia conducta de la arrendadora contradice y destruye los hechos que ahora pretende hacer valer en esta demanda.-
Citaron el criterio de la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de mayo de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente No. 08-0086, caso Estacionamiento LM 2002 C.A., donde, a su criterio, quedó claro que no existe tal falta de pago por su representada, por estar ante una conducta reiterada de las partes que modificó el contrato, lo que se funda en el carácter consensual del contrato de arrendamiento con en el principio de primacía de realidad sobre las formas. Que, en caso de discordancia entre lo que ocurre en la práctica y lo que surge de los documentos suscritos por las partes o acuerdos celebrados entre ellos, se debe dar preferencia a los hechos, para ello se requiere de una reiteración en el tiempo de una determinada práctica o conducta, y la voluntad de las partes, esto es, que del comportamiento de las partes debe desprenderse inequívocamente que éstas tenían un conocimiento cabal y total certeza de la modificación del contrato que se está produciendo, así como de haber prestado su aquiescencia tácita a la modificación del mismo.-
Que, al considerar que la propia arrendadora solicitó a la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, se trasladara a la dirección del inmueble arrendado, lo cual sucedió en fecha 24 de noviembre de 2017, con la finalidad de notificar a su representada, su posición respecto a la relación arrendaticia y en ningún momento requirió que el pago de las pensiones de arriendo se hiciere ajustado al índice nacional de precios al consumidor.-
Que, cualquier interpretación de la Ley y de los contratos, debe partir del modelo Axiológico contenido en la Constitución, y en el caso de relaciones arrendaticias, de lo dispuesto en el artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tenor del cual los derechos que ahí se establecen para beneficiar o proteger a los arrendaticios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por lo que pidieron que se establezca que su representada no ha incurrido en incumplimiento de su obligación de pago ni en ningún otro.-
Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de las partes, tantos los hechos como el derecho que de ellos pretende deducirse, la pretensión de desalojo que contra su representada, hace valer la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., alegando que subarrendó parcialmente el inmueble, por ser contrario a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de las normas jurídicas en que se sustentan.-
Que, la parte actora afirma que desde hace varios años, su representada está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de la arrendadora, sustentado en sendas inspecciones extrajudiciales, una efectuada en fecha 07 de julio de 2014, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, y otra en fecha 29 de junio de 2017, por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, las cuales, a su criterio, no son idóneas ni eficaces para establecer del pretenso subarrendamiento por parte de su representada, porque no fue solicitada su evacuación de acuerdo a lo que exige el artículo 928 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, y porque conforme a las garantías constitucionales una prueba formada sin el contradictorio no puede tener el mismo valor probatorio que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes, pues una valoración plena de esta prueba, sería violatoria del principio de igualdad procesal.-
Que, en las actas levantadas por los jueces que intervinieron en esas actuaciones extrajudiciales, en modo alguno se dejó constancia que tuvieron la percepción sensorial directa del supuesto subarrendamiento parcial de la cosa objeto de inspección.-
Que, no consta en las actas de las sedicentes inspecciones, que el arrendatario haya cedido a un tercero denominado subarrendatario, el uso como arrendatario de todo o parte del inmueble que tiene arrendado, mediante el pago de un precio como contraprestación por ese uso, ni podrá constar porque no existe tal subarrendamiento.-
Que, su representada, a la par de los servicios comerciales que presta dentro del inmueble arrendado, también ofrece servicios de salud, y con el firme propósito de cumplir eficazmente su objeto social y ofrecer servicios con los más altos niveles de calidad profesional y humana, consideró la conveniencia y necesidad de vincular personal médico calificado, facilitando los espacios físicos, equipos y demás elementos dentro del inmueble del cual es arrendataria, ciertamente, concretó y delegó las actividades relativas a los exámenes médicos que requieran los pacientes, a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., la cual es una compañía relacionada con su representada y subordinada a ella, que recibe ordenes e instrucciones directas por encontrarse dentro de su estructura organizativa, pero jamás y nunca un tercero subarrendado que paga un canon como contraprestación.-
Que, además no es extraño en ese tipo de actividades, tampoco compromete el uso ni seguridad del inmueble, y su representada sigue siendo la responsable frente a la arrendadora de las obligaciones asumidas en virtud de su condición de inquilina.-
Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de las partes, tantos los hechos como el derecho que de ellos pretende deducirse, la pretensión de desalojo que contra su representada, hace valer la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., alegando el incumplimiento de la cláusula décima octava del primigenio contrato de arrendamiento, por ser contrarios a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de las normas jurídicas en que se sustentan.-
Señalo que, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por normas de orden público y de alto contenido social, por lo cual, concordado con lo dispuesto en el artículo 6º del Código Civil, las mismas no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares, pues a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta, tal y como lo dictaminó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 1.391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, exp. No. 04-1845, por lo que la pretensión de desalojo fundamentada en el presunto incumplimiento de la cláusula décima octava, como lo asevera la parte actora, a su criterio, resulta inadmisible o en todo caso, improcedente en el fondo.-
Citaron el criterio de la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, establecido en la sentencia de fecha 15 de junio de 2015, caso: Inmobiliaria Formiconi, C.A., con ponencia de la magistrada Dra. Yris Peña Espinoza, exp. 2015-000023, y el criterio del civilista y egregio Dr. José Melich Ornisi, en su obra “La resolución del Contrato por Incumplimiento, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Estudios, Caracas 2003, página 197 y s.s.”.-
Señalaron que, su representada es arrendataria del inmueble constituido por la casa-quinta denominada ISA, distinguida con el No. 76, situada en la avenida Río de Janeiro cruce con calle Roraima, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, tal y como consta en el primer contrato suscrito con la ciudadana ISAURA LEZAMA ORDOSGOITI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.063.298, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2001, inserto bajo el No. 97, tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por el plazo de 10 años contados a partir de la fecha cierta de su celebración.-
Que, en vista que el inmueble pasó a ser propiedad de una persona distinta de la mencionada arrendadora, las partes dieron por terminado dicho contrato y en fecha 15 de marzo de 2004, la nueva adquiriente, la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., dando continuidad al arrendamiento, suscribió un contrato con su representada, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo término quedó estipulado por un (1) año contado a partir del 1º de marzo de 2004.-
Que, avanzado en el tiempo, encontramos que la relación arrendaticia sufrió varias renovaciones, entre ellas el 28, de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, y ulteriormente en fecha 1º de marzo de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 24, Tomo 21 de los libros respectivos, en el que las parte pactaron que el plazo sería de dos 829 años fijos, contados a partir del 1º de marzo de 2009, hasta el 1º de marzo de 2011.-
Se preguntaron, ¿Sí era tan importante para la arrendadora que su representada suscribiera una póliza, conforme a la cláusula décima octava del primigenio contrato suscrito en el año 2004, por qué nunca exigió o reclamó que se diera cumplimiento a dicha disposición contractual? Refiriéndose a que, es ahora cuando formula dicha denuncia con el ejercicio de la demanda.-
Aducen que, la repuesta parece obvia, porque sencillamente para ella no era una obligación principal, mucho menos una obligación esencial a la institución del contrato de arrendamiento tal y como lo dispone el artículo 1.592 del Código Civil.-
Insistieron en que, la situación jurídica de las partes de la controversia no puede ser literal sino axiológica, por lo tanto la pretensión de desalojo por esa causal, resulta, a su entender, improcedente en derecho, y así pidieron sea declarado.-
Por último señalaron, que de esa manera contestaban la demanda y solicitaron que el escrito fuera agregado, admitido, sustanciado conforme a derecho y desestimada la pretensión, con todos los pronunciamientos de Ley.-
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Narrado como ha quedado el íter procesal seguido en el presente juicio, así como los alegatos esgrimidos en libelo de demanda, las defensas esgrimidas en contra de la misma y la contestación a la demanda; ésta Juez concluye que al haberse promovido la defensa previa relativa a la prejudicialidad, así como las defensas de fondo concerniente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la falta de cualidad pasiva y la prescripción del pago de los cánones de arrendamiento; dichas defensas serán analizadas y resueltas en punto previo en el cuerpo de este fallo.-
Igualmente, éste Tribunal estima que el thema decidendum, se centra en determinar la procedencia del DESALOJO del inmueble que le fue arrendado y está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, usando como causales: a) La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2017; b) El subarrendamiento parcial del mencionado inmueble; y c) La falta de cumplimiento de la cláusula décima octava del contrato primigenio de arrendamiento; así mismo, establecerse la procedencia del pago de la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que equivale a los meses que no han sido cancelados por la parte demandada por pensiones de arrendamiento; y la procedencia del pago de un monto equivalente mensual a razón de doscientos seis mil setecientos veintidós bolívares con once céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este ocupado por la parte demandada, desde la fecha la parte actora demandó, hasta la real y efectiva entrega de bien, así como las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitiva; todo ello se deduce de lo pretendido por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., en el escrito de demanda.-
Dichas pretensiones fueron negadas, rechazadas y contradichas por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en la oportunidad de contestar la demanda, pues afirma que no procede la demanda de desalojo, porque ella ha venido pagando oportunamente ante el Tribunal de Consignaciones los cánones de arrendamiento demandados; de la misma manera, la parte demandada, sostienes que no a subarrendado el inmueble, pues afirma que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., y las demás personas que ocupan el inmueble junto con ella, son sus dependientes y subordinados, pero no son subarrendatarios.-
-III-
PUNTO PREVIO:
Una vez establecido los limites de la controversia; ésta Juez procede a resolver en este punto, las defensas previa y de fondo ejercidas por la parte demandada, bajo las siguientes consideraciones:
El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes”.-
Del análisis de la norma antes señalada, se desprende la facultad que tiene el Juez para revisar de oficio, sin que se requiera el impulso de las partes, a lo cual debe agregarse que el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, que no se limita sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso a lo largo de sus etapas, abarcando también la labor que debe realizar el Juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante; por lo que en aplicación de tal principio, conlleva a ésta Administradora de Justicia a efectuar un detenido estudio del presente asunto, para resolver las defensas previa y de fondo, y luego el fondo de la controversia; en tal sentido, procede a verificar lo siguiente:
Partiendo del hecho que el presente proceso fue ejercido por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., quien procura que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., convenga o sea condenada al DESALOJO del inmueble que le fue arrendado y está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, usando para ello las causales de: a) La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2017; b) El subarrendamiento parcial del mencionado inmueble; y c) La falta de cumplimiento de la cláusula décima octava del contrato primigenio de arrendamiento. De igual forma, procura el pago de la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que, según sus dichos, equivalen a los meses que a dejado de cancelar la parte demandada por pensiones de arrendamiento insolutas; y procura el pago de un monto equivalente mensual a razón de doscientos seis mil setecientos veintidós bolívares con once céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este ocupado por la parte demandada, desde la fecha que demandó, hasta la real y efectiva entrega de bien, así como las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitiva.-
Sin embargo, quien decide pasará al análisis de las defensas previas y defensas de fondo ejercidas por la parte demandada, antes de la valoración del acerbo probatorio aportado al proceso; en razón de ello ésta Jurisdiscente, como directora del proceso, le resulta oportuno proceder a pronunciarse en el siguiente orden:
DE LA PREJUDICIALIDAD:
Dentro de las defensas ejercidas por la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., alegó la cuestión previa de la existencia de una cuestión prejudicialidad fundamentándose en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basándose en que ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa una demanda incoada por su patrocinada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., contra la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., en la que hizo valer pretensión mero declarativa de certeza, a los fines de establecer, entre otros aspectos, que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la prórroga legal que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, que comenzaría a transcurrir una vez se adecue el contrato a lo previsto en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual consignó un legajo de copias simples. Además manifestaron que, siendo así, la situación jurídica procesal sustanciada por ante éste Tribunal, es decir, la pretensión de desalojo formulada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debe quedar en suspenso hasta tanto sea establecida mediante sentencia definitivamente firme en aquel juicio en que se debate la pretensión mero declarativa de certeza, que lo que se resuelva en ese juicio, resultará determinante para la solución del referido juicio de desalojo. Señalaron que, si el régimen legal de una relación arrendaticia de naturaleza comercial es totalmente diferente, tanto en lo sustantivo como en lo procesal, al que rige una relación arrendaticia regida por el marco del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pidieron que se declare con lugar la cuestión previa alegada.-
En tal sentido, ha establecido el Legislador en el artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…-
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.-
Omissis…”.-
Al respecto de dicha previa, éste Juzgado observa que el Autor Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, hace referencia a la existencia de una Cuestión Prejudicial, de la siguiente forma:
“…Al respecto Alsina (1958), expresa:
Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella…”.-
Asimismo, la prejudicialidad es definida por el Dr. Ricardo Henriquez La Roche, como:
“…el Juzgamiento esperado, que compete darlo a otro Juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto prejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro Juez, permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas que dirimen el asunto…”.-
Por su parte, el autor Dr. Fernando Villasmil, en su obra “Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el nuevo Código de Procedimiento Civil”, sostiene que:
“…La octava cuestión previa, es la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A propósito de esa cuestión previa, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que por cierto, ha sido muy maltratado en alguna jurisprudencia de instancia, según la cual la prejudicialidad requiere que el juicio del cual se le quiera deducir haya sido promovido con anterioridad en el tiempo al juicio en que se promueve; y nos parece un disparate esa tesis porque la prejudicialidad no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro…”.-
Igualmente, el tratadista venezolano Humberto Cuenca, ha resumido el concepto de prejudicialidad en su obra “Derecho Procesal Civil, Tomo II. U.C.V. Ediciones de la Biblioteca. 1968. Página 86”, del siguiente modo:
“…La conexidad (entre dos procesos judiciales separados) puede suscitarse por la necesidad de resolver una cuestión que puede influir en el proceso, o sea como “un antecedente lógico” de éste. La cuestión previa debe surgir en proceso aparte. Se llama accesoriedad al fenómeno jurídico por el cual una controversia exige, para ser decidida, que previamente sea fallada la cuestión de que aquélla depende…”.-
Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de mayo de 2003, señala que la cuestión prejudicial procede ordinariamente frente a otro proceso judicial, debido a que solo las sentencias dictadas en procesos contenciosos son susceptibles de adquirir el carácter de cosa juzgada, tal como se puede leer:
“…Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y, c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella. (Vid. Sentencias de la Sala Político-Administrativa de 9 de octubre de 1999, entre otros numerosos fallos)…”.-
De modo que podemos concluir que en la doctrina y la jurisprudencia patria exigen que efectivamente exista un proceso judicial y que éste sea indisolublemente predeterminante, en relación lógica de accesoriedad, en el proceso en el cual se alega la prejudicialidad.-
En una cita del tratadista venezolano Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil venezolano según el C.P.C. de 1987. Tomo III, página 79, resume el concepto de la cuestión previa de prejudicialidad:
“…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la Casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquélla un requisito previo para la procedencia de ésta…”.-
Con base en las consideraciones anteriores, pasa el Tribunal a decidir la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada, Sociedad Mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en los siguientes términos:
Alegó la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la existencia de un proceso distinto que cursa en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde actúa como parte demandante la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., parte demandada en éste proceso, contra la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., que es parte actora en este proceso.-
Entonces podríamos señalar que al ser la prejudicialidad una condición determinante del futuro resultado de la controversia en la que surja con respecto a otra controversia; debe existir entre ambas causas una indudable relación de conexidad, que es al mismo tiempo de accesoriedad de una ante la otra. Esto significa que lo que se decida en la causa prioritaria ha de influir indefectiblemente en el proceso posterior en el cual se invoque la prejudicialidad.-
Dicho de otro modo, en la prejudicialidad están implícitos los conceptos de conexión y accesoriedad, porque lo que se decida en un proceso debe influir en forma determinante en el otro. Para ser decidida, una controversia exige, en casos de prejudicialidad, que previamente sea fallada la cuestión de la que aquélla depende, como lo ha dicho el jurista venezolano Humberto Cuenca.-
Reseñado lo anterior, advierte éste Tribunal que no aparece la relación de causa a efecto entre los dos procesos que se han sido señalados como motivos de prejudicialidad. Así se establece.-
En efecto, quien decide observa que en el presente proceso la causa de pedir o causa petendi es el DESALOJO del inmueble que le fue arrendado el cual está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, fundamentada en las causales de falta de pago de los canon de arrendamiento, el subarrendamiento parcial del inmueble y por incumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro consagrada en la cláusula décima octava del contrato principal; adicional el pago de las cantidades equivalentes a los meses que a dejado de cancelar la parte demandada por pensiones de arrendamiento, y las que se sigan venciendo hasta la real y efectiva entrega de bien. Así se establece.-
Por otra parte, la razón de pedir en el proceso con el cual alega la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la existencia prejudicial, y según sus afirmaciones, tramitado por ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es la declaración de la mero declarativa de certeza, que la relación arrendaticia entre las partes está vigente, es a tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la prórroga legal que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, pero no hay certeza de tal afirmación, toda vez que no consta en autos documento que sustente o hagan presumir tales hechos; en razón de ello, éste Juzgado no puede establecer que exista una conexión y accesoriedad entre los procesos donde fue alegada la cuestión prejudicial, lo cual es determinante para que pueda declararse la procedencia de la misma, lo que trae como consecuencia, que sea improcedente la cuestión previa alegada. Así se decide.-
Por tales motivos, quien aquí decide con fundamento el criterio jurisprudencial antes citado, el cual acoge y aplica al presente caso, donde, tanto el Máximo Tribunal de Justicia como la doctrina, en reiteradas ocasiones, se han pronunciado señalando y sostienen que resulta necesario para la existencia de una cuestión prejudicial, la certeza que se trate de dos procedimientos contencioso de carácter civil, que se estén tramitando por Tribunales diferentes, y que haya entre los procesos una conexión y accesoriedad entre los procesos, que sean determinante en lo pretendido entre uno con respecto al otro; requisitos que ésta Juez considera fundamentales y determinantes para declarar la procedencia de la cuestión previa promovida; y siendo que en el caso concreto que nos ocupa, no hay prueba de que exista una cuestión prejudicial, por no estar determinada la conexión y accesoriedad entre las causas, por lo que no se puede establecerse que lo que deba resolverse en el fondo de este proceso, depende de lo que se deba resolver en aquel proceso, es por lo que éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo prudente y ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, sobre la existencia de una cuestión prejudicial con fundamento en lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR
LA ACCIÓN PROPUESTA:
De la misma manera, la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, como defensa de fondo alegó la prohibición de admitir la acción propuesta, denunciando para ello dos causales, las cuales éste órgano jurisdiccional procede a resolver de la manera siguiente:
a) En efecto la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, con fundamento en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovieron la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues a su criterio, la única vía para solicitar el desalojo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y lo que dejó a salvo del parágrafo segundo de dicho artículo, en la interpretación que le dio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, exp. No. 04-1845, son las acciones diferentes a la del desalojo, por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos, por lo que concluyeron los apoderados de la demandada, que la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora, por una causal distinta a las previstas en el artículo señalado, no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico, y por lo tanto deber ser declarada con lugar la defensa ejercida, y así pidieron fuera declarada.-
Ante tales alegatos, quien decide observa que con relación a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta lo siguiente:
El autor patrio Ricardo Henriquez La Roche ha señalado que esta especie de cuestión previa forma parte de las denominadas cuestiones de Inadmisibilidad no subsanables. Así mismo, cita ha Couture afirmando que estas cuestiones obstan la atentibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta, ni menos aún la acción, entendida ésta en sentido abstracto; valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la prometida garantía jurisdiccional. La normativa impide considerar (y hacer juicio) sobre la pretensión en base a dos supuestos: la exceptio res iudicata y la caducidad de la acción; o bien, en base a una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas de la ley.-
En este mismo orden de ideas, considera necesario para éste Juzgado traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 429 de fecha 10 de julio de 2008, en el cual emitió el siguiente pronunciamiento:
“De manera que una de las forma en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción…”.-
Criterio que comparte quien aquí decide de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y lo aplica al caso concreto que nos ocupa, por lo que la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., debe señalar la norma que prohíbe admitir la acción propuesta, como bien lo señaló, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo admite demandar el desalojo por las causales taxativamente expresadas en dicha norma; y citó la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, exp. No. 04-1845; ante tales hechos, ésta Juez considera necesario verificar lo siguiente:
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.-
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.-
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.-
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.-
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.-
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.-
Con relación al parágrafo segundo del antes citado artículo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, exp. No. 04-1845, estableció lo siguiente:
“…Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos…”.-
Siendo así las cosas, éste Tribunal acoge y aplica al presente asunto el criterio antes señalado, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, y a criterio de ésta Juez, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ampara el desalojo, sólo en los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, bajo las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 de dicha norma, todo lo cual se traduce que el desalojo por falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico que rige la materia, pues la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debió demandar bien el cumplimiento o la resolución del mencionado contrato, por la inejecución de la cláusula citada, adicional los daños y perjuicios que hubiere a lugar. Sin embargo, éste órgano administrador de justicia advierte que la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por motivo de DESALOJO del inmueble que le fue arrendado y está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, sustentando su pretensión en las siguientes causales: a) La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2017; b) El subarrendamiento parcial del mencionado inmueble además de la causal declarada improcedente en este punto; y, c) La falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por lo tanto, al no estar tutelada por el ordenamiento jurídico que rige la materia, el desalojo por la falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quien sentencia está en la obligación de revisar la procedencia del desalojo respaldado en las restantes causales; razón suficiente para que éste Juzgado declare improcedente la defensa de fondo analizada en este punto, todo vez que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sí da la posibilidad de demandar el desalojo por la falta de pago de pensiones arrendaticias y por el subarrendamiento del inmueble atribuidas al arrendador. Y así se establece.-
Con fundamento en lo antes señalado, éste Tribunal de instancia actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente y ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
b) También promovió la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues a su entender, según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando se esté en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo que no sucede en el presente caso, pues alegaron para sustentar esa defensa, que el contrato demandado, aun cuando opere la tacita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, al haberse renovado la relación arrendaticia entre las partes, para esa afirmación citaron las sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, No. 834 de fecha 24 de abril de 2002, No. 381 de fecha 07 de marzo de 2007, exp. 06-1043 con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, y por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de noviembre de 2016, con ponencia del magistrado Dr. Guillermo Blanco Vásquez, exp. 2016-0000343.-
Ahora bien, éste Tribunal a los fines de determinar sí el contrato de arrendamiento que nos ocupa, debe considerarse como a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, para ello se parte del hecho que nuestro Código Civil es determinante al establecer en su artículo 1.599 lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (Negrillas del Tribunal).-
A acerca de lo señalado en la norma antes citada, existe reiterada jurisprudencia patria que señala como innecesario el desahucio por parte del arrendador.-
En este mismo sentido, nuestra Legislación vigente, reglamenta claramente en los artículos 1.600 y 1.614 del Código civil, lo que textualmente se lee a continuación:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-
Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.-
Como podemos observar en ambas disposiciones existe como requisito la voluntad -sea expresa o tácita- del arrendador, de permitir la continuidad de la relación de arrendamiento.-
Asimismo, nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, Exp. 2006-000350, Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez, de fecha 14 de noviembre de 2006, reitera este criterio al señalar:
“…En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil…”.-
De la misma manera, el autor Henríquez La Roche (Arrendamientos Inmobiliarios, 2008), refiere sobre la reconducción lo siguiente:
“…El vocablo “reconducción” viene de re-conductio que puede experimentar locatio-conductio (re-alquiler). Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide. La ley propende al mantenimiento del contrato con plenos efectos, al punto de considerarlo vigente sine die, salvando los casos en los que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios autoriza el desalojo a favor del arrendador…”.-
De lo anterior se deriva que la tácita reconducción no es más que la consecuencia que se verifica cuando en un contrato de naturaleza determinada, al momento de la finalización del mismo el arrendatario sigue en posesión del inmueble y el arrendador no reclama su devolución, por lo que se presume renovado y cambia su naturaleza a indeterminado.-
Realizadas las anteriores consideraciones, ésta administradora de justicia con fundamento en las normas y la jurisprudencia enunciadas, la cual acoge y aplica al presente caso de conformidad con lo establecido en el 321 del Código de Procedimiento Civil, concluye que efectivamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento reconducción, el cual fue suscrito por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., como propietaria-arrendadora, y por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., como arrendataria, en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y sus sucesivas prorrogas donde fue modificado la duración o término del arriendo, siendo la última de ella autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2009, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, toda vez que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble arrendado desde la fecha en que las partes convinieron que duraría la relación arrendaticia, es decir, sigue ocupando el inmueble objeto de la relación arrendaticia desde el día 28 de febrero de 2014, fecha que las contratantes estipularon debía la arrendadora entregar el inmueble, todo lo cual nos permite comprobar que hasta el día de hoy, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., ha ocupado el bien inmueble por un lapso de cuatro (4) años y cinco (5) meses, pagando los cánones correspondientes a dicho lapso, y la arrendadora consintió éste acto. Y así se decide.-
Con fundamento en lo expuesto anteriormente, éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente y ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarnos ante un contrato de arrendamiento inmobiliario reconducido y a tiempo indeterminado, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
DE LA PRESCRIPCIÓN:
Adicionalmente, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, con fundamento en el artículo 1.980 del Código Civil, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2018, ambas fechas inclusive, pues a su criterio, la parte actora no ejerció su derecho de reclamar el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de marzo de 2014, al mes de mayo de 2015, a partir del momento que se hicieron exigibles, por lo que los mismos se encuentran prescritos por el transcurso del lapso establecido en la Ley, y al haberse interrumpido la prescripción el día 04 de junio de 2018, fecha en que ella se dio por citada.-
Así pues, en relación a tal defensa, es menester acotar que el objetivo de la prescripción extintiva es liberarse del cumplimiento de una obligación por el transcurso de un determinado tiempo, dada la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su derecho, tal como dispone el artículo 1.952 del Código Civil, del tenor siguiente:
“La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación, por el tiempo…”.-
Asimismo, el artículo 1.980 del Código Civil, con relación a las prescripciones breves, dispone:
“Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen…”.-
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que la parte demandante pretende el cobro de cánones de arrendamiento correspondientes al período que va desde el mes de marzo del año 2014, hasta el mes de diciembre del año 2017; no obstante, no consta en las actas procesales prueba con la que se demuestre alguna una actividad por parte de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., tendiente a requerir el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., aduce como prescritos, por lo tanto, visto que la demanda fue interpuesta en fecha 15 de enero de 2018, y la parte demandada quedó a derecho el día 04 de junio de 2018, de un simple cómputo a realizarse, se tiene que los cánones prescritos en la presente causa son los siguientes:
Periodo de canon arrendaticio: Fecha de prescripción:
Desde 01/03/2014 hasta 28/02/2015 01/03/2015
Desde 01/03/2015 hasta 31/05/2015 01/06/2015
Por lo tanto, se concluye que los cánones de arrendamiento causados desde el mes de marzo del año 2014 al mes de mayo del año 2015, debieron ser reclamados por vía judicial dentro del lapso siguiente a los tres (03) años a la fecha de su vencimiento; sin embargo, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, hasta el mes de mayo del año 2018, se encuentran aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018, realizada por la parte actora a través de sus apoderados judiciales. Así se decide.-
En virtud de lo antes expuesto, éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente y ajustado a derecho en este caso, es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
De la misma manera, éste Tribunal deja expresa constancia que la procedencia del pago de los cánones de arrendamiento que no se encuentran prescritos, deberá ser analizado infra en el cuerpo de esta sentencia. Así se decide.-
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA:
Adicionalmente, alegó la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, la falta de cualidad, de conformidad con los previsto en los artículos 361 y 883 del Código de Procedimiento Civil, pues según sus afirmaciones, debió incluirse también como sujeto pasivo a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., puesto que ésta tendría interés jurídico en las resultas de un proceso que eventualmente puede hacerse ejecutorio en su contra, y para que pueda ejercer los medios y recursos para la defensa de sus derechos, lo cual afecta la integración de la litis y por ende la pretensión debe declararse inadmisible, como lo pidieron.-
Al respecto de lo alegado por la parte demandada, éste Tribunal observa que dicha actividad procesal absolutamente es admisible por aplicación de lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual se transcribe a continuación:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.-
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.-
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”. (Subrayado del Tribunal).-
En consecuencia, corresponde ha éste Juzgado realizar el análisis de la defensa de fondo, lo cual hace en los términos siguientes:
En cuanto la legitimación ad procesum quien se pronuncia considera necesario citar al maestro Chiovenda quien sostiene que “en materia procesal la doctrina ha definido la inexistencia de la relación procesal la cual no produce ninguna clase de efectos”; y señala “como inexistente la relación procesal en los siguiente casos: Cuando la demanda es presentada en nombre de una persona, cuya representación jurídica no se tiene o notificada a una persona como representante del demandado, si carece de dicha representación”.-
Asimismo, Eduardo J Couture afirma que “la doctrina dominante concibe al proceso como una relación jurídica en cuanto a varios sujetos, investidos de poderes determinados por la ley, actúan en vista de la obtención de un fin; que los sujetos son el actor, el demandado y el Juez; sus poderes son los facultados que la ley confiere para la realización del proceso; su espera de actuación es la jurisdicción”.
De la misma manera, el profesional del derecho ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, especialista en derecho procesal civil, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” (Tomo I, Pág. 167), realiza una definición de la legitimación ad causam, de la siguiente manera “es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”, porque éste no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito. La concepción de la cualidad hemos de anteponerla, de enfrentarla con el concepto de legitimación o legitimidad. Para contraponer los conceptos de legitimación y de cualidad, se debe señalar que existe en Derecho un status procesal llamado legitimación, el cual tiene a su vez dos acepciones: La llamada legitimación ad causam y la legitimación ad procesum. La legitimación ad causam, tiene que ver con el Derecho material que se discute en juicio, se es legítimamente titular o no de un derecho; la legitimación ad procesum, está vinculada con el derecho a estar presente, a obrar en el juicio como parte que actúa en el mismo”.-
Efectivamente, la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Maestro Luis Loreto). Es decir, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.-
Igualmente, con relación a éste tema nuestro Máximo Tribunal de Justicia en Sentencia dictada por la Sala Político-Administrativa, de fecha 19 de septiembre de 2002, con Ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, Exp. No. 13353, S. No. 1116, reiterada por la misma Sala Político-Administrativa en fecha 27 de mayo de 2009, Ponente Magistrado Dr. Emiro García Rosas, Exp. No. 00-0710, S. No. 0740, manifestó lo siguiente:
“… La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.-
Luego de que se ha señalado lo anterior, procede a citar lo establecido en los artículos 52 y 146 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 52: “Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente.-
1° Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.-
2° Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.-
3º Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes.-
4º Cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto”.-
Artículo 146: “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52”.-
Del análisis de las normas anteriormente trascritas, se desprende que, para que exista conexión genérica tenemos cuatro casos, en función de la identidad de los sujetos u objeto o título, existente entre las distintas causas: Identidad que puede ser simple (un solo elemento de la pretensión) en el caso de conexión por el título (ordinal 4°); o doble (dos elementos de la pretensión) en los demás casos (ordinales 1°, 2° y 3°); pero, no puede haber triple identidad (tres elementos de la pretensión) porque esa hipótesis corresponde a la litispendencia. Asimismo, el Legislador expresamente prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, aquellas que les corresponda el conocimiento a Tribunales distinto en razón de la materia, o cuando los procedimientos sean incompatible; limitando la acumulación de varias pretensiones incompatibles en una sola demanda, cuando se deban resolver una como subsidiaria de otra, siempre que sean compatibles los procedimientos de las mismas. Igualmente, se desprende la designación de la pluralidad de personas en la misma posición, denomínase también litisconsorcio, que es la presencia de varias personas como demandantes o demandados en un mismo proceso.-
De igual manera, se puede referir que bien es cierto que los artículos 147 y 148 del Código de Procedimiento, señalan que no existe una necesidad jurídica de todos los integrantes de una relación material que deba hacerse valer en juicio se unan a los fines de instaurar o soportar el mismo, siendo la regla general que la figura del litisconsorcio constituye una facultad de las partes y no un deber; no es menos cierto, que en algunos casos la Ley determina de manera más o menos definida que la acción debe proponerse conjuntamente por todos los interesados activos o pasivos, según que la pluralidad se verifique en el lado de los actores o de los accionados, de allí que se diferencie el litisconsorcio voluntario o facultativo del necesario. Este último alude entonces a la situación que se produce cuando existe una sola causa o relación material con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, por el hecho que la cualidad pasiva o activa no reside plenamente en cada una de ellas.-
Así, el litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede estar implícita en la Ley o venir en forma expresa; este último caso se verifica cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa, mientras que el primero pude identificarse cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada integrante del grupo sino unilateralmente en todos.-
En cualquier caso, dos circunstancias merecen ser destacadas: a) la característica esencial del litisconsorcio necesario es la necesidad de actuación conjunta para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial; b) son ejemplos típicos de esta figura litisconsorcial los casos de demandas intentadas por integrantes de una comunidad respecto del bien común.-
De conformidad con las normas, la doctrina y la jurisprudencia patria antes transcritas, éste Juzgado pasa a verificar lo alegado por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en consecuencia, tenemos que el vínculo jurídico que da origen a la presente controversia surge del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., como propietaria-arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., como arrendataria, tal y como se desprende del documento autenticado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; con lo cual quien decide aprecia claramente que son esas personas jurídicas, los sujetos procesales que deben integrar cualquier proceso que se deriven de la mencionada relación contractual. Así se establece.-
Así las cosas, y al ser el subarrendamiento parcial del inmueble, una de las causales del desalojo demandado en la presente causa, ésta Juzgadora considera que mal pudiera integrar la litis una persona distinta (LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A.) a las que suscribieron el contrato, pues se estaría trayendo al proceso un sujeto que en ningún momento ésta vinculada con la arrendadora del bien inmueble, lo que no tiene sustento alguno. Así se establece.-
Ahora bien, en este caso es de resaltar que la parte demandada, alegó la falta de cualidad pasiva, para que fuera decida como punto previo al fondo. Es decir lo hizo bien en conformidad con la norma invocada (artículo 361 del Código de Procedimiento).-
En consecuencia, y a los fines de determinar si existe litisconsorcio pasivo, y verificar sí comparecieron al juicio; como ya se señaló y así se desprende del documento fundamental de la demanda, es decir, del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, dicho negocio jurídico lo realizaron por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, lo que se traduce que “Los Participantes” se encuentran unidos en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, y son dichas personas y nada mas que esas personas, las que deben comparecer a cualquier proceso que se origine de la mencionada relación arrendaticia, tal como lo prevé el artículo 146 literal b del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, resulta evidente que no existe un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., no forma parte de la relación arrendaticia que dio origen al presente asunto, y al no ser parte en el convenio, lo que trae como consecuencia que sea necesario declarar Improcedente la falta de cualidad opuesta como cuestión de fondo por la parte demandada. Y así se decide.
Con fundamento en todo lo antes expuesto, concluye quien sentencia que en la presente causa no existe un litisconsorcio pasivo necesario, por tal motivo éste Tribunal declara SIN LUGAR la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
-IV-
DE LAS PRUEBAS
Una vez resueltas las anteriores defensas, pasa de seguidas éste Órgano Jurisdiccional a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas a los autos por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-
Al respecto Couture en su obra Fundamentos, señala que probar consiste en demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación:
“En su acepción común, la prueba es la acción y el efecto de probar, y probar es demostrar de algún modo la certeza de un hecho o la verdad de una afirmación. La prueba es, en todo caso, una experiencia, una operación, un ensayo, dirigido a hacer patente la exactitud o inexactitud de una proposición. En ciencia, probar es tanto la operación tendiente a hallar algo incierto, como la destinada a demostrar la verdad de algo que se afirma como cierto. En sentido jurídico, y específicamente en sentido jurídico procesal, la prueba es ambas cosas, un método de averiguación, búsqueda, procura de algo. La Prueba Civil es normalmente, comprobación, demostración, corroboración de la verdad o falsedad de las proposiciones formuladas en el juicio”.-
La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.-
En razón de lo anterior, pasa este Tribunal al análisis y valoración de los documentos aportados por las partes al presente asunto, en la forma siguiente:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
Junto con el escrito de demanda, la representación judicial de la parte actora, aportó los siguientes medios probatorios:
1. En original y copia simple, contrato de mandato judicial autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2014, bajo el No. 16, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal lo valora como un instrumento privado autenticado, traído a los autos en original y en copia simple, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 150, 151, 154, 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado la capacidad y cualidad para actuar en el presente proceso, que tienen los ciudadanos RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTINEZ, ROBERTO ORTA MARTINEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, y IRENE VICTORIA MORILLO LOPEZ, en nombre de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A. Así se decide.-
2. En copia simple, documento de propiedad debidamente inscrito ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, inscrito bajo el Número 2017.60, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. El referido documento no fue tachado durante el proceso por la parte demandada, siendo así, éste Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público traído a los autos en copia simple, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado que la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., es propietaria del inmueble constituido por “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En 30,11 metros con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En 30 metros con la parcela No. 75; Este: En 17,66 metros con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En 20,29 metros con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de 5,40 metros de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de 564,10 metros cuadrados, de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017”. Así se decide.-
3. En copia simple, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dichos documentos no fueron tachados por la parte demandada, en razón de ello éste Tribunal los valora como instrumentos privados autenticados, traído a los autos en copia simple, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado, entre otras cosas, la relación arrendaticia que existe entre la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., propietaria-arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, donde quedaron sujetas por diferentes cláusulas, de las cuales resalta que, la arrendadora el día 15 de marzo de 2004, dio en arrendamiento a la arrendataria y ésta recibió, un inmueble de constituido por “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao de la ciudad de Caracas”, por un lapso de un año (1) fijo, contado a partir del 1º de marzo de 2004, el cual venció el 1º de marzo de 2005, pero luego y por sucesivas convenciones fue prorrogado dicho lapso, siendo la última de las prórrogas la de fecha 01 de abril de 2009, donde las partes establecieron que esa prórroga sería un lapso de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del 1º de marzo de 2009, hasta el 28 de febrero de 2011, fecha ésta en la que terminaría automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues las contratantes señalaron que el contrato lo consideraban a tiempo determinado, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga de dos (2) años, la cual comenzaría el 1º de marzo de 2011, y culminaría el 28 de febrero de 2013. Asimismo, de los contratos mencionados claramente se evidencia que tanto la arrendadora y la arrendataria en el último contrato de prórroga señalaron que, el canon de arrendamiento sería la cantidad de Dieciséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 16.800,00) desde el 1º de marzo de 2010, hasta el 28 de febrero de 2011, que el mismo tendría un incremento cada año, sería incrementado de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, y debía ser cancelado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Igualmente, de los contratos analizados se comprueba que la partes quedaron convinieron que, si hubiere falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su vencimiento, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble. Así se decide.-
4. En copia simple, actas del expediente No. 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Los referidos documentos no fueron tachados durante el proceso por la parte demandada, siendo así, éste Tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que los mismos constituyen documentos públicos traídos a los autos en copia simple, se les tiene como fidedignos, para dar por demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en fecha 28 de marzo de 2014, comenzó a consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de canon de arrendamiento. Así se decide.-
5. En copia original, inspecciones extrajudiciales practicadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho medio de prueba será analizado infra. Así se establece.-
En el lapso probatorio la parte actora, promovió los siguientes medios de pruebas:
6. Promovió el mérito favorable valer los alegatos plasmados en el libelo de la demanda. Con respecto a dicha promoción, quien decide hace la advertencia, que él mismo no constituye medio probatorio alguno, toda vez que las partes tienen la obligación de probar sus propias afirmaciones y alegatos, tal como lo señalan los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
7. Promovió como prueba documental, contrato de mandato judicial autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 2014, bajo el No. 16, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho documento fue analizado anteriormente, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
8. Promovió como prueba documental, documento de propiedad debidamente inscrito ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, inscrito bajo el Número 2017.60, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. Dicho documento fue analizado anteriormente, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
9. Promovió como prueba documentales, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dichos documentos fue analizados anteriormente, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
10. Promovió como prueba documentales, inspecciones extrajudiciales practicadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho medio de prueba será analizados infra. Así se establece.-
11. Promovió la prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha prueba fue admitida, más no se recibió resulta alguna hasta la presente fecha, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
12. Promovió la prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha prueba fue admitida, más no se recibió resulta alguna hasta la presente fecha, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
13. Promovió la prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN). Dicha prueba fue admitida y evacuada, pero del análisis de las resultas de la mismas, éste Tribunal concluye que nada aporta al proceso, pues en el oficio No. SIB-DSB-CJ-PA-12541 de fecha 27 de julio de 2018, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), sólo se informa que libró circular al Sector Bancario Nacional. Así se decide.-
14. Promovió la prueba de confesión judicial citado para ello, lo señalado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda en los folios cinco, ocho y su vuelto, trece y su vuelto de dicho escrito, así como lo señalado en el folio 381 de la pieza principal No. 01. Al respecto de ésta Sentenciadora para decidir observa:
La confesión es, por naturaleza, la aceptación de los hechos personales o de los cuales se tenga conocimiento que conlleven a una consecuencia jurídica desfavorable para quien los acepta. Así se llama confesión en general a la declaración jurada que hace un litigante, a pedido del contrario sobre los hechos controvertidos, nunca sobre el derecho. La confesión conlleva un poder de convicción sobre los hechos declarados, emanado de la aseveración de una de las partes contra sí misma.-
Para Arístides Rengel-Romberg, la confesión judicial “es la declaración que hace una parte, de la verdad de hechos a ella desfavorables afirmados por su adversario, a la cual la ley le atribuye el valor de plena prueba” (RENGEL-ROMBERG, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Tomo IV, 1999).-
Según el artículo 1.400 del Código Civil, la confesión es judicial o extrajudicial, siendo la judicial la que se produce en juicio ante un Juez aun incompetente y de conformidad a las formas requeridas por la ley, mientras que la confesión extrajudicial es la hecha fuera del juicio a personas, bien a la parte contraria o a su apoderado o a un tercero. En este último tipo de confesión no interviene el Juez en ejercicio de sus funciones, sino que es aquella que se hace en una conversación o en cualquier otra circunstancia, pero que necesariamente tiene que probarse mediante cualquier medio probatorio y quien la invoque debe suministrar la prueba de su existencia.-
En el sistema procesal venezolano la confesión constituye un medio de prueba y, como medio de prueba, puede ser espontánea o provocada, y en este último caso, el camino al efecto es el interrogatorio de parte, conocido en pretérita legislación procesal, como “absolución de posiciones juradas”. Así pues, la confesión espontánea o voluntaria, es aquella hecha por la parte en forma libre, sin coacción y por iniciativa del confesante y, la confesión provocada, es la que se obtiene mediante interrogatorios hecho por la parte contraria o por el Juez.-
Así las cosas, tenemos que, con respecto a la confesión judicial extraída de los alegatos expuestos en el libelo de demanda, o en el escrito de contestación de la demanda y excepcionalmente en los informes, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00794 de fecha 03 de agosto de 2004, recaída en el expediente número AA20-C-2003-000668, con ponencia del Magistrado TULIO ÁLVAREZ LEDO, indicó:
“Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como ‘confesantes’ sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’. La ausencia del ‘animus confitendi’ en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente: ‘Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...’. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera Edición, Editorial ABC, Bogotá-Colombia, 1998.)” (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Agosto/RC-00794-030804-03668.htm).-
Aplicando el criterio anterior al presente caso de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es claro que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones judiciales, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, en virtud de lo cual, éste Juzgado desecha del cúmulo probatorio, la prueba de confesión judicial promovida por la parte actora en el capítulo V de su escrito de promoción de pruebas de fecha 11 de junio de 2018, toda vez que lo señalado por parte de la demandada en el escrito de contestación, sirve como base para delimitar los limites de la controversia, como en efecto quedó establecido con anterioridad, quedando relevado de prueba dicho punto. Así se decide.-
15. Promovió como medio de prueba libre, impresiones de publicaciones en intérnet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., y promovió la prueba de experticia informática sobre dichos medios. Ahora bien, éste Tribunal aprecia y valora dichos medios de pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, queda demostrado con los mismos que son ciertos los hechos que en ellos se señalan, es decir, las impresiones de publicaciones en intérnet, volante impreso y impresión de Registro de Información Fiscal, son y le pertenecen a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., quien funciona y presta sus servicios en la siguiente: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda, Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00 p.m., y su Registro de Información Fiscal es el No. J400154901. Así se decide.-
16. Promovió la prueba de Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”. Dicha prueba fue admitida y evacuada en su oportunidad, designándose a la ciudadana DALIA ESMERANZA SMITH, como auxiliar de justicia (experto fotógrafo). La parte demandada luego de evacuada éste medio probatorio realizó impugnación a la misma. Dicha impugnación fue declarada improcedente en fecha 20 de junio de 2018. Ahora bien, quien decide aprecia y valora la mencionada inspección judicial, quedando demostrado con la misma que en el momento que el Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien inmueble, se encontraba funcionado y prestando servicios la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Asimismo, éste Juzgado al concatenar la inspección ocular evacuada por éste Tribunal, con las inspecciones extrajudiciales practicadas extrajudicialmente por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, considera que existe concordancia en lo evidenciado por los diferentes Tribunales en cada fecha en que fueron realizadas las inspecciones, razón por la cual es fiel y conteste lo comprobado en las inspecciones aquí analizadas, pues claramente se evidencia que los días 07 de julio de 2014, 29 de junio de 2017, y 15 de junio de 2018, el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, se encontraba ocupando parcialmente por la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., prestando sus servicios de laboratorio; todo lo anterior, sirve para que éste Tribunal lo considere las inspecciones extrajudiciales practicadas extrajudicialmente por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sirvan y se tenga como indicios graves y concurrentes de que en el citado bien inmueble, además de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., también está siendo ocupado por la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Así se decide.-
17. Promovió como prueba documental, copia certificada del expediente mercantil No. 222-8891 del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 22 de noviembre de 2011, el cual quedó anotado bajo el No. 27, Tomo 108-A de los Libros correspondientes. El referido documento no fue tachado durante el proceso por la parte demandada, siendo así, éste Tribunal, aun cuando el documento se refiere a el contrato social de la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., persona jurídica distinta a las que intervienen en el presente proceso, le otorga pleno valor probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público traído a los autos en copia simple, se le tiene como fidedigno, para dar por demostrado, entre otras cosas, que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., fue constituida en fecha 22 de noviembre de 2011, y su objeto social es “…todo lo relacionado con la contratación de personal Profesional y capacitado en el área de salud en la creación y funcionamiento de uno o varios laboratorios clínicos que tienen por función obtener información por medio de procedimientos analíticos en fluidos biológicos (sangre, orina heces, saliva, semen, secreciones purulentas, etc) de seres humanos para que sirvan de ayuda a los Médicos a fin de realizar un diagnostico más preciso en sus pacientes…”, y en ninguna parte en dicho contrato social, se evidencia que la mencionada persona jurídica es o será dependiente o subordinada a otra persona jurídica. Así se establece.-
CON RESPECTO A LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
POR LA PARTE DEMANDADA:
Junto con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, aportó los siguientes medios probatorios:
1. En copia simple, actas de asunto Tramitado por ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichos documentos fueron analizados anteriormente, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
2. En copia simple, actas del expediente No. 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Dichos documentos fueron analizados anteriormente, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
3. Promovió la prueba de informes dirigida al Banco Central de Venezuela. Dicha prueba fue admitida, más no se recibió resulta alguna hasta la presente fecha, razón por la cual éste Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.-
4. Promovió la prueba de informes dirigida a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Dicha prueba fue admitida y evacuada en su oportunidad, razón por la cual éste Tribunal la aprecia y la valora, con el cual queda demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, desde el día 28 de marzo de 2014, empezó a consignar ante esa oficina el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, a favor de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., arrendataria, hasta el 30 de junio de 2018, por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales. Así se decide.-
-V-
MOTIVA
A los fines de decidir la presente causa, éste Juzgado pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
Constituye principio fundamental en materia procesal, aquel conforme al cual el juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen alegados y demostrados, conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior precepto establece los límites de oficio del juez, lo que significa que él como rector del proceso, está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 de la Norma Adjetiva Civil, quedando de ésta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
Como ya quedó expuesto en el cuerpo de este fallo, la pretensión de la parte actora se circunscribe, en el desalojo del siguiente inmueble constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, en virtud del incumplió con las obligaciones de pagar los cánones de arrendamientos desde el mes de marzo de 2014 hasta la fecha que demandó, y el subarrendamiento parcialmente del mencionado inmueble. Por su parte, la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, afirmando que ha pagado sus cánones de arrendamientos y que no ha subarrendado el inmueble.-
Con relación al objeto de la presente acción, quien aquí decide procede a señalar lo que estableció el Legislador patrio, en consecuencia, los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.354 del el Código Civil Venezolano Vigente, disponen lo siguiente:
Artículo 4: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.-
Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materiales análogas; y, si todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”.-
Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.-
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.-
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.-
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-
De las normas antes narradas, infiere quien emite pronunciamiento que, quedó establecido que las funciones que ha de ejecutar o aplicar la ley, darle su verdadera y genuina inteligencia, comprendiendo previamente lo que ella ha querido decir; que el contrato es un acto mediante el cual existen acuerdo de voluntades, con un objeto determinado, para crear, transformar, modificar o extinguir un vínculo jurídico; que los contratos tienen fuerza obligatoria para los que en ellos intervienen, y que para sus revocatorias debe existir el mutuo consentimiento o cuando la ley lo autorice; que los contratos deben formarse de buena fe, obligando al cumplimiento de lo pactado en ellos, exactamente como fueron ejecutados, así como sus consecuencias, según la equidad, el uso o la ley; por último se establece que, quien solicita el cumplimiento de una obligación debe probar su incumplimiento, y quien ostente que se ha liberado de ella, debe probar su extinción.-
En tal sentido, éste Tribunal puede referir, respecto al contrato de arrendamiento, que la doctrina lo ha definido como “un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración que puede ser conmutativo o aleatorio”, “es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler”, conforme lo señala el autor JESÚS MOGOLLÓN CASTILLO, en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5”.-
Igualmente, la autora IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL, en su libro “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4”, señala que el contrato de arrendamiento, “es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler”.-
Ahora bien, establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.-
De la transcrita norma, se evidénciale procedimiento por el cual se deben seguir las demandas por motivo desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, así como la disposición que deben aplicarse a esos casos.-
En tal sentido, corresponde a ésta Juez de acuerdo a lo alegado y probado en autos, realizar un estudio exhaustivo para determinar la procedencia de las causales de la demanda que nos ocupa, y a tales efectos pasa a hacer las siguientes consideraciones:
DE LA CAUSAL DE DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE LAS
PENSIONES DE ARRENDAMIENTO:
En efecto, el presente caso trata de una demanda por desalojo en virtud que la parte demandada no cumplió su obligación principal que es el pago de las pensiones de arriendo, como se obligó en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Ahora bien, ésta Juez, con respecto a la falta de pago demandada, observa que las partes que interviene en el presente asunto, al momento de inicial y en toda su relación contractual, estipularon diferente cláusulas a las cuales quedaron sujetas, de las cuales podemos referir que “…el canon de arrendamiento sería la cantidad de Dieciséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 16.800,00) desde el 1º de marzo de 2010, hasta el 28 de febrero de 2011, que el mismo tendría un incremento cada año, sería incrementado de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, y debía ser cancelado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…”; así mismo, se evidencia que las partes establecieron que “…si hubiere falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su vencimiento, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble…”, como en efecto quedó demostrado en el acervo probatorio. Así se establece.-
En este sentido, quien se pronuncia procede a citar lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 de la Norma Sustantiva Civil Vigente, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.-
De los citados preceptos legales, se desprende entre otras cosas que, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, si no todas sus consecuencias, según la equidad, el uso o la ley, así como que deben ejecutarse de buena fe.-
De la misma manera, es oportuno citar lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.-
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.-
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.-
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.-
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.-
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado del Tribunal).-
De la norma antes citada, clara mente también señala que procede el desalojo en los contratos a tiendo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
Así las cosas, como ya se señaló anteriormente en el presente fallo, no encontramos ante un contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado, por haber operado la tacita recondición. Así se decide.-
Así mismo, al quedar demostrado con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, lo siguiente: 1) Que el canon de arrendamiento tendría un incremento cada año, y ese incremento sería de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, y debía ser cancelado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; y, 2) Que la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su vencimiento, daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble; ésta Juez considera que la parte actora, sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., cumplió con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, respecto a la causal de falta de pago. Así se decide.-
Además, con las copias del expediente y las resultas de la prueba de informes, sustanciado y emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sólo quedó demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, desde el día 28 de marzo de 2014, empezó a consignar ante esa oficina el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, a favor de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., hasta el 30 de junio de 2018, por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales; pero la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no logró demostrar que haya pagado completamente el canon de arrendamiento de acuerdo a lo que se obligó, es decir, no existe medio de prueba que haga presumir que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., haya pagado los cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela; sólo quedó probado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., ha realizado un pago parcial de su obligación; razón suficiente para que éste Tribunal establezca que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no haya probados sus respectivas afirmaciones de hechos, pues la parte demandada tenía la carga de probar que ha pagado completamente los cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, durante el período transcurrido desde el mes de marzo del año 2014 al mes de diciembre del año 2017, aun cuando el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, se encuentran prescritos, ése hecho sólo hace que la obligación de pagar sea una obligación natural y no pueda ser cumplida, pero no le resta credibilidad a que la obligación fue incumplida por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. Así se establece.-
Al estar probada en su mérito la pretensión de desalojo sustentada en la causal de falta de pago, éste Tribunal considera que la misma debe declararse procedente en derecho, en consecuencia, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
Con relación al pago de la cuotas de condominio, éste Juzgado declara procedente dicho pago, sólo en lo que respecta a los cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta la entrega efectiva y real del inmueble, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
DE LA CAUSAL DE DESALOJO POR EL SUBARRENDAMIENTO
DEL INMUEBLE:
Como ya fue establecido en los límites de la controversia, la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., procedió a demandar el desalojo en virtud que afirma que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., subarrendó parcial el inmueble, en contravención a la Ley.-
Siendo así, tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señala lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.-
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.-
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.-
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.-
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.-
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.-
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.-
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado del Tribunal).-
De la norma antes citada, es evidente que el Legislador estableció que procede el desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
Entonces tenemos, que del acervo probatorio aportado al presente proceso, que quedó probado con la Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, que en el momento que el Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien inmueble, se encontraba funcionado y prestando servicios la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Asimismo, al concatenar la inspección ocular evacuada por éste Tribunal, con los indicios graves, concurrente y contestes, que emanan de los siguientes medios probatorios: 1) Las inspecciones extrajudiciales practicadas extrajudicialmente por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde emana que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ocupa el inmueble en calidad de subarrendadora; 2) La prueba libre denominada impresiones de publicaciones en intérnet, volante impreso y impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., de donde se aprecia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., hace avisos publicitarios por diferente medios tecnológicos y audiovisuales, que presta los servicios relacionados al objeto de su contrato social; 3) La prueba de experticia informática realizada sobre las impresiones de publicaciones en intérnet, volante impreso y impresión de Registro de Información Fiscal, de la cual deriva que dichos documentos son y le pertenecen a la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., y ésta funciona y presta sus servicios en la siguiente: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda, Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00 p.m., y su Registro de Información Fiscal le fue asignado el No. J400154901; de la prueba de Inspección Ocular realizada por éste Tribunal sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”; de todos estos medios de pruebas, ésta Juez aprecia que son cónsonos en el hecho aquí analizado, entiéndase, de cada uno de ellos se desprende que en reiteradas fechas, la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A.,se encuentra ocupando parcialmente el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, pues en las fechas que fue inspeccionado, los funcionarios actuantes dejaron constancia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., funciona y presta sus servicios de laboratorio, además, de las pruebas libres también lo afirman. Así se decide.-
Adicionalmente, éste órgano jurisdiccional luego de analizado y valorados los diferentes medios de pruebas, éste Tribunal considera que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no probó que la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., sea su dependiente y subordinada, y que se encuentra ocupando bajo sus directrices, puesto nada trajo al respecto. Así se decide.-
En razón de ello, éste Tribunal considera prudente declarar procedente la presente acción de desalojo demandado bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
Con fundamento en lo anteriormente expuesto, al ser procedente el desalojo por dos (2) de las causales demandadas, le resulta forzoso a éste Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, sobre la existencia de una cuestión prejudicial con fundamento en lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo.-
Segundo: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse demandado el desalojo por diferentes causales.-
Tercero: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarnos ante un contrato de arrendamiento inmobiliario reconducido y a tiempo indeterminado.-
Cuarto: PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018.-
Quinto: SIN LUGAR la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem.-
Sexto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en consecuencia, queda extinguido la relación arrendaticia contraída en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al haber prosperado las causales de falta de pago y subarrendamiento de inmueble.-
Séptimo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, libre de bienes y personas.-
Octavo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta la entrega efectiva y real del inmueble, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
Noveno: En virtud de lo antes declarado, no hay especial condenatoria en costas.-
Décimo: SE ORDENA la notificación de las partes del presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal.-
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de agosto del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,
DRA. MARITZA BETANCOURT.
ABG. ISBEL QUINTERO.
En esta misma fecha, siendo las 11:55 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-
LA SECRETARIA,
ABG. ISBEL QUINTERO.
Asunto: AP11-V-2018-000029
MB/IQ/RB
