REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 28 de marzo de 2017
206º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2017-000395
PARTE ACTORA: HECTOR JOSE VASQUEZ HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.272.337 e inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogados bajo el N° 19.577, actuando en representación de sus propios derechos e intereses.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES SOCOMICH LIMITADA, constituida por escritura pública en Santiago, República de Chile, de fecha 11/10/2012,, otorgada en la Notaría de Santiago de Doña María Gloria Acharan Toledo, cuyo extracto se inscribió a forjas 74.273, N° 51.651, del Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 2012, y se publicó en el diario oficial en su edición de fecha 23/10/2012, modificada por escritura pública de fecha 16/11/2012, inscrita en el Registro de Comercio a forjas 81.049, N° 56.570 del año 2012, publicada en el diario oficial de fecha 21/11/2012, diario N° 40.415, representada por el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO, Chileno, transeúnte, titular del pasaporte chileno N° 10.908.911-7.
MOTIVO: REOLUCION DE CONTRATO (ARRENDAMIENTO VIVIENDA PRINCIPAL)
I
En fecha 21 de marzo de 2017 se recibió la presente demanda, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, incoada por HECTOR JOSE VASQUEZ HERNANDEZ, abogado en ejercicio, actuando en representación de sus propios derechos e intereses contra la empresa mercantil INVERSIONES SOCOMICH LIMITADA, representada por el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO, correspondiendo, previo sorteo de ley, conocer de la misma a este Juzgado.
La parte actora alega que es propietario de un apartamento destinado a vivienda principal, que forma parte del Conjunto Residencial Vista Hermosa, en la torre B, identificado con la letra y número B-121, situado en el piso 12, ubicado en el sector denominado la Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda; que en fecha 11 de abril de 2016, suscribió un contrato de arrendamiento sobre el apartamento antes descrito, con el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO, quien se identificó como representante legal de la empresa mercantil extranjera-chilena denominada INVERSIONES SOCOMICH LIMITADA, totalmente amoblado, en la modalidad de estadía corta, con un canon de arrendamiento y pago total anticipado de Bs. 1.100.000,00 por el tiempo de vigencia del contrato de 60 días, con su respectivo depósito por la cantidad de Bs. 1.100.000,00 empezando el día 11/04/2016 y culminó el día 09/06/2016; que el contrato se extendió por períodos (periodus-ciclos temporales), consecutivos, de 30 días cada uno, con las mismas condiciones y modalidad del contrato original, y así sucesivamente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por periodos consecutivos de 30 días cada uno, empezando el 10/06/2016 y culminó el 09/07/2016, que extendieron el contrato por 30 días más, empezando el 10/07/2016 y culminando el 08/08/2016; que le comunicó al señor PATRICIO TOLEDO ACEVEDO que no podía extender nuevamente el contrato porque necesitaba el inmueble y éste le pidió que extendieran el contrato por unos 30 o 60 días más por cuanto ya había comprado un inmueble y lo estaba remodelando; que acordaron dos prórrogas adicionales por 30 días cada una, desde 09/08/2016 finalizando el 07/09/2016 y la última prórroga que empezó el 08/09/2016 y culminó el 07/10/2016, hasta esa fecha estuvo solvente en el pago del alquiler; que posteriormente ha dejado de pagar varios periodos que van desde el 08/10/2016 hasta el 06/03/2017, adeudando a la fecha cinco (5) periodos de 30 días cada uno; que a pesar de todas las gestiones que se han hecho para lograr que el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO, en su carácter de representante de la empresa INVERSIONES SOCMICH LIMITADA, cancele el monto de la deuda y la entrega del inmueble arrendado han sido totalmente infructuosas, a pesar de haberle ofrecido buenas condiciones y exoneraciones de pago, siempre y cuando le entregue el inmueble; que por los hechos que narra y por los fundamentos del derecho, plasmado en el escrito libelar, ocurre para demandar como en efecto lo hace a la empresa supra-señalada representa por el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 11/04/2016, y en consecuencia para que convenga en devolver dicho inmueble sin plazo alguno, desocupado de personas y la entrega del mobiliario en las misma condiciones en que lo recibió, y, asimismo pague las pensiones de arrendamiento vencidas.
II
Ahora bien, habiéndose dado entrada al expediente y ordenado la anotación en el Libro de Causas respectivo, estando en esta primera etapa del proceso se considera oportuno y pertinente pasar a realizar un análisis de procedencia dirigido a la admisión de la demanda, a saber:
El artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ley de carácter especial en esta materia especialísima dispone:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)
La aplicación de esta normativa, según lo establecido en el artículo 6 de la ley previamente citada, es de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público y así lo expresa el artículo in comento:
“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…”(Resaltado del tribunal)
De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del tribunal)
Asimismo el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:
“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes vara hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...” (Resaltado del tribunal)
Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto debe ser leído como la tramitación del procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio la acción ejercida por la parte demandante, tal como se describe en la demanda, es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la ley ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y no haber ocurrido directamente en vía jurisdiccional. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 también se encuentra dirigido al arrendatario al mencionar dichas acciones en la ley en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo.
Jurisprudencialmente, nuestro Máximo Tribunal de Justicia ha establecido que el ejercicio de estas acciones especialísimas se encuentra condicionado por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, y así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
(…)
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
(…)
Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.
En conclusión, se observa del caso bajo análisis que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo obligatorio a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar la inadmisibilidad de la presente demanda tal como quedara dispuesto en el dispositivo de esta decisión.
III
En consecuencia, por las razones expuestas, especialmente la normativa dirigida a esta materia y la jurisprudencia transcrita, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA que por RESOLUCION DE CONTRATO incoara el ciudadano HECTOR JOSE VASQUEZ HERNANDEZ contra la sociedad mercantil chilena INVERSIONES SOCOMICH LIMITADA, representada por el ciudadano PATRICIO TOLEDO ACEVEDO.
Dada la naturaleza de esta decisión, no hay condenatoria en costas
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 28 de marzo de 2017. 206º y 158º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 9:53 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2017-000395
