REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de mayo de 2017
207º y 158º
ASUNTO: AP11-V-2013-000151
PARTE ACTORA: JACQUELINE KASRMALLIE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-22.756.337.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO TAUIL SAMAN, ANTONIO PADRON y ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.196, 37.085 y 30.303 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CLARA ALVAREZ DE SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-2.522.994.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON BRICEÑO PINTO, LETICIA LEZAMA, DOLORES SACRISTAN DOMENECH y ROSA TARICANI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.343, 35.944, 603, y 21.004 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
I
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este Circuito Judicial, quien, luego de efectuado el sorteo computarizado de ley, asignó a este Tribunal el conocimiento del mismo.
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por el abogado ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JACQUELINE KASRMALLIE, a través de la cual demanda a la ciudadana CLARA ALVAREZ DE SANCHEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal, previa distribución de Ley.
Admitida la demanda y agotados los trámites para la citación ordenada la parte demandada compareció al proceso en fecha 17 de mayo de 2013 dando contestación el 20 del mismo mes y año en los siguientes términos:
Rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes; aceptó y reconoció haber suscrito junto con la actora el contrato accionado; adujo ser falso que se haya negado a otorgar la escritura pública de venta del inmueble; señaló que la parte actora no demostró el pago de las treinta y seis (36) cuotas previstas en el contrato accionado, que según su dicho, estaba obligada a demostrar junto al escrito de demanda el pago alegado, y no en otra etapa de juicio, toda vez que, según su decir, esa oportunidad es preclusiva; alegó no haber incurrido en ningún incumplimiento a sus obligaciones contractuales; alegó que la demandante-compradora no cumplió con la carga de efectuar los trámites correspondientes ante el Registro, pago de impuestos registrales y redacción del documento; manifestó que no se niega a firmar el documento definitivo, sólo que a su decir, la demandante no probó el pago total del precio y además no cumplió con la obligación de realizar los trámites ante registro inmobiliario; señaló que cumplió con su obligación de suministrar a la demandante-compradora los documentos necesarios para realizar los trámites ante el Registro Inmobiliario; adujo que nunca fue notificado de la fecha y hora pautada por el registro para le otorgamiento del documento definitivo de venta; arguyó que le otorgó anticipadamente la posesión del inmueble a la demandante-compradora; manifestó que el interés de la parte actora haría quedado satisfecho con prontitud, si hubiere redactado la escritura pública de venta de común acuerdo con su abogado, la introduce ante el Registro, paga los derechos de protocolización, y luego de cumplir con los trámites inherentes, le notifica la oportunidad de otorgamiento; manifestó estar dispuesta a concurrir ante el Registro Inmobiliario a otorgar el documento definitivo de venta, tan pronto como la compradora-demandante cumpla con todas sus obligaciones; solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.
La defensa anterior se plasma en atención a la pretensión del actor que consistió en que mediante contrato autenticado en fecha 22 de enero de 2009, ante la notaría Pública del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedó autenticado bajo el No. 27, Tomo 4, se suscribió un contrato de venta sobre el inmueble constituido por un Local Comercial distinguido como LC-3, situado en el Edificio Cayaurima de la Avenida Sucre de Catia, con una superficie total de aproximadamente cincuenta y cuatro meros con cuarenta centímetros cuadrados (54,40Mts2) de área de construcción techada, distribuidos en treinta y tres metros con ochenta centímetros cuadrados (33,80Mts2) de área aproximada de construcción techada en su nivel inferior (planta baja), y diecinueve meros con sesenta centímetros cuadrados (19,60Mts2) de área aproximada de construcción techada en su nivel superior (planta mezzanina); que en la Cláusula Primera de dicho contrato, la demandada-propietaria se comprometió a venderle el descrito inmueble libre de todo gravamen o hipoteca, y totalmente solvente conos servicios públicos e impuestos municipales o nacionales; que el precio de venta fue pactado en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), de los cuales había entregado a la propietaria-demandada, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), y el saldo restante, es decir, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) serían, más los intereses sobre saldo deudor calculados a la rata de veinticuatro por ciento (24%) anual, serían pagado a través de treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas a razón de nueve mil ochocientos ocho bolívares con veintiún céntimos (Bs. 9.808,21), cada una, exigible la primera el quince (15) de febrero de 2009, y las demás el día quince (15) de cada mes subsiguiente; que en la Cláusula Tercera la propietaria-demandad se obligó a transmitir la propiedad del inmueble mediante documento protocolizado ante el Registrador Inmobiliario correspondiente, una vez pagara la totalidad del precio pactado; que pagó a la propietaria–demandada la totalidad del precio pactado del inmueble y en la forma convenida; que la propietaria-demandada se ha negado rotundamente a otorgarle el documento definitivo de venta, pese de haber recibido el pago total del precio; que el incumplimiento de la propietaria-demandada le otorgas el derecho de ejercer la presente acción a fin de lograr una declaratoria judicial mediante la cual la demandada convenga o sea condenada a otorgar el documente de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario correspondiente y pagar las costas y costos del juicio. Y en caso de negarse la demandada a otorgar el documento definitivo, que la sentencia que ha de ser dictada sirva de título de propiedad registrable.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho siendo providenciadas las mismas en fecha 31 de julio de 2013.
En fecha 07 de enero de 2014, la parte actora consignó escrito de informes.
II
Llegada la oportunidad procesal para dictar sentencia, procede este Tribunal a analizar las probanzas aportadas a los autos por las partes:
La representación judicial de la actora promovió: 1) Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de enero de 2013, bajo el No. 17, Tomo 08, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le debe otorgar pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, de cuyo contenido se constata la representación judicial d la parte actora; 2) Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de mayo de 2008, bajo el No. 77, Tomo 67, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le debe otorgar pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, de cuyo contenido se constata el hecho que las partes litigantes suscribieron un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble descrito en autos; 3) Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de enero de 2009, bajo el No. 27, Tomo 04, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le debe otorgar pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, de cuyo contenido se constatan los siguientes hechos: A. La Existencia de la convención locativa cuyo cumplimiento es accionado; B. La obligación asumida por la hoy demandada de vender a la accionante una vez recibiera el pago total del precio pactado, libre de todo gravamen o hipoteca y totalmente solvente con los servicios públicos e impuestos municipales o nacionales, el inmueble descrito en autos; C. El precio de venta del inmueble establecido entre las partes, a saber, la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), de los cuales la demandante-compradora para el momento de suscripción de dicho contrato, había pagado a la vendedora-demandada la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), y el saldo restante, es decir, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000), más los intereses sobre saldo deudor calculados a la rata de veinticuatro por ciento (24%) anual, serían pagados a través de treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas a razón de nueve mil ochocientos ocho bolívares con veintiún céntimos (Bs. 9.808,21), cada una, exigible la primera el quince (15) de febrero de 2009, y las demás el día quince (15) de cada mes subsiguiente, es decir, la ultima cuota vencería el día 15 de febrero de 2012; D. Que vendedora-demandada otorgó en ese acto a la compradora-demandante la posesión del bien inmueble descrito en autos; y E. La obligación que asumió la compradora-demandante en cubrir los gastos de redacción, autenticación y protocolización del contrato definitivo de venta, así como cualquier otro gasto que pudiera causarse para el otorgamiento del documento; 4) Con respecto a las posiciones juradas promovidas y admitidas, al no haber sido evacuadas, están exentas de análisis y valoración probatoria; 5) Treinta y seis (36) recibos cursantes a los folios 119 al 156. En lo que a estas documentales concierne, este Tribunal mediante auto de fecha 31 de julio de 2013, desechó la oposición formulada por la parte demandada en contra de las mismas, decisión ésta que fue confirmada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a través de sentencia de fecha 21 de octubre de 2014, la cual cursa a las actas del presente expediente a los folios 232 al 239. Conforme a ello, y siendo obligación de quien suscribe valorar y apreciar los instrumentos cursantes a los autos conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta que no fueron objeto de desconocimiento o impugnación alguna por parte del antagonista de su promovente las tiene por reconocidas de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, les otorga pleno valor probatorio constatándose de su contenido que la ciudadana Clara Álvarez de Sánchez, parte demandada, recibió de parte de la hoy accionante, la ciudadana Jacqueline Kasrmallie, la cantidad de nueve mil ochocientos ocho bolívares con veintiún céntimos (Bs. 9.808,21) en cada de las treinta y seis (36) cuotas representadas en dichos recibos, por concepto de abono al capital e intereses de la negociación de compra del inmueble identificado en autos; 6) Certificado de solvencia, expedido por el Superintendente Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le debe otorgar pleno valor probatorio, en lo que respecta al contenido de la misma, evidenciándose que dicha solvencia municipal corresponde al inmueble descrito en autos, la cual fue expedid en fecha 20 de diciembre de 2011, y cuya fecha de vencimiento fue el 31 de diciembre de 2011; 7) Constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, la cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le debe otorgar pleno valor probatorio, en lo que respecta al contenido de la misma, evidenciándose que dicha constancia que el inmueble descrito en autos para el día 19 de octubre de 2011, se encontraba libre de deudas por el servicio de agua potable y saneamiento, y cuya validez de dicha constancia fue de treinta días, contados a partir de su emisión, a saber el día 19 de octubre de 2011; 8) Registro de Información Fiscal de los ciudadanos CLARA ALVAEZ DE SANCHEZ y JOSE MANUEL SANCHEZ MAYA, emitidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), los cuales al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal les debe otorgar pleno valor probatorio, en lo que respecta al contenido de dichas documentales evidenciándose de estas su fecha de vencimiento, a saber, 02 de marzo de 2012 y 23 de enero de 2012, respectivamente.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada produjo: 1) Documental titulada como “Nota de entrega”, promovida en copia simple y original, la cual al no haber sido objeto de desconocimiento o impugnación alguna por parte del antagonista de su promovente, este Tribunal la tiene por reconocida de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio, de cuyo contenido se constata que la demandante recibió, de parte del esposo de la demandada, los documentos que allí se describen correspondientes al inmueble descrito en autos; 2) Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 31 de mayo de 2011, bajo el No. 2011.1472, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 214.1.1.10.2672, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, la cual al no haber sido objeto de desconocimiento o impugnación alguna por parte del antagonista de su promovente, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio, de cuyo contenido se constata la condición de propietaria del inmueble identificado en autos que ostenta la demandada; 3) Copia simple y certificada de Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales (forma 33) expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la cual, si bien es cierto fue objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la parte actora, no es menos cierto que, la impugnación no es el medio idóneo de objetar la validez de una copia certificada, por lo cual este Tribunal debe otorgarle pleno valor probatorio a dicha probanza, en lo que respecta a los hechos en ella descritos, evidenciándose el pago efectuado por la demandada del impuesto correspondiente a la venta del inmueble identificado en autos; 4) Copias simples de documentos protocolizados ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de diciembre de 2011, los cuales si bien no fueron objeto de impugnación alguna, este Tribunal los desecha del proceso toda vez que su promoción no aporta merito alguno al esclarecimiento de los hechos controvertidos en el presente asunto.
III
Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos se observa que la parte actora acreditó la existencia del contrato cuyo cumplimiento fue accionado, la cual tiene como objeto la promesa de venta del inmueble constituido por un Local Comercial distinguido como LC-3, situado en el Edificio Cayaurima de la Avenida Sucre de Catia, con una superficie total de aproximadamente cincuenta y cuatro meros con cuarenta centímetros cuadrados (54,40Mts2) de área de construcción techada, distribuidos en treinta y tres metros con ochenta centímetros cuadrados (33,80Mts2) de área aproximada de construcción techada en su nivel inferior (planta baja), y diecinueve metros con sesenta centímetros cuadrados (19,60Mts2) de área aproximada de construcción techada en su nivel superior (planta mezzanina), donde la demandada se obligó a vender a la demandante el descrito inmueble por un precio de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), de los cuales la demandante-compradora para el momento de suscripción de dicho contrato, había pagado a la vendedora-demandada la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), y el saldo restante, es decir, la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000), más los intereses sobre saldo deudor calculados a la rata de veinticuatro por ciento (24%) anual, serían pagados a través de treinta y seis (36) cuotas mensuales y consecutivas a razón de nueve mil ochocientos ocho bolívares con veintiún céntimos (Bs. 9.808,21), cada una, exigible la primera el quince (15) de febrero de 2009, y las demás el día quince (15) de cada mes subsiguiente, es decir, la ultima cuota vencería el día 15 de febrero de 2012; que dicha venta debía ser protocolizada en un documento definitivo de venta una vez la compradora-demandante pagara la totalidad del precio pactado; y que la compradora-demandante se obligó a cubrir los gastos de redacción, autenticación y protocolización del contrato definitivo de venta, así como cualquier otro gasto que pudiera causarse para el otorgamiento del documento.
Por su parte, la demandada reconoció la existencia del contrato accionado, sin embargo, basó su defensa en el hecho que según su dicho, no había recibido el pago total del precio pactado y estar imposibilitada de otorgar el documento definitivo de compra-venta ante el Registro correspondiente por causas imputables a la actora, pese de haber suministrado a ésta los recaudos necesarios para dicho trámite. Ante ello, luego de ser estudiado el cúmulo de probanzas consignado por la parte demandada en autos, quien sentencia, pudo determinar que efectivamente la demandada sí recibió el pago total del precio de venta pactado, y que si bien hizo entrega a la demandante-compradora de los recaudos descritos en el documento identificado como “nota de entrega”, parte de esos recaudos (Constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio, y Certificado de solvencia, expedido por el Superintendente Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía de Caracas), para la fecha en que se haría exigible la última cuota de pago, a saber, el 15 de febrero de 2012, oportunidad en la cual debía otorgarse el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, estaban vencidos, lo cual evidentemente pudo haber obstaculizado los trámites ante dicha dependencia pública.
En este orden, llama poderosamente la atención a este Tribunal las contradicciones en las que incurrió la parte demandada durante el devenir del proceso, particularmente en su escrito de contestación a la demanda, al señalar enfáticamente que la actora no había pagado la totalidad del precio pactado de venta, inclusive, también entre sus defensas adujo que la parte actora no acredito dicho pago junto a su escrito de demanda y por lo tanto le había fenecido la oportunidad de hacerlo, esta ultima defensa fue debida y oportunamente resuelta por quien suscribe, y cuyo pronunciamiento fue confirmado por un Tribunal Superior. No obstante, posteriormente, específicamente en su escrito de fecha 22 de julio de 2013, folio 174, la demandada reconoció expresamente haber recibido de parte de la compradora-accionante, el último pago del precio, y que, como consecuencia de ello y al hecho de haber entregado los recaudos a la compradora, tenía la certeza que para la segunda quincena del mes de diciembre de 2011 otorgaría el documento definitivo de venta. A este respecto, considera este Juzgador necesario hacer un llamado de atención a los abogados litigantes de este proceso, y en especial a la representación judicial de la parte demandada, para que en este y los próximos procesos judiciales tengan a bien acatar y dar cabal cumplimiento a las normas contenidas en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme al merito del presente asunto, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Es por ello que resulta necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual, estando los contratantes constreñidos a cumplir todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.
En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución o terminación de éste, tiene su base en el artículo 1.167 del Código Civil:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Es conclusión, con la interposición de esta demanda se pretende lograr el cumplimento de las convenciones bilaterales que quedaron plasmadas en el contrato de marras contentivo del compromiso de venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de enero de 2009, bajo el No. 27, Tomo 04; que exista un incumplimiento, como en el que incurrió la parte demandada, quien en dicha convención se obligó a otorgar el documento definitivo de venta a la demandante una vez recibiera el pago total del precio convenido, y quien pese de haber recibido íntegramente dicho pago, tal como fue acreditado en autos y expresamente reconocido por ella, no cumplió con la obligación antes mencionada.
IV
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimento de contrato de compromiso de venta ejercida por la ciudadana JACQUELINE KASRMALLIE, contra la ciudadana CLARA ALVAREZ DE SANCHEZ, ambas plenamente identificadas en autos; SEGUNDO: Se condena a la demandada a dar cumplimiento al compromiso de venta contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22 de enero de 2009, bajo el No. 27, Tomo 04 y otorgar el correspondiente documento de venta ante la autoridad registral respectiva; TERCERO: Una vez firme el presente fallo y transcurrido el cumplimiento voluntario a que se refiere el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo ésta decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 274 ejusdem.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 2 de mayo de 2017. 207º y 158º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 1:47 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2013-000151
