REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 13 de diciembre de 2018
208º y 159º
Parte demandante: Sabatina Martino de Barra, italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° E-804.749; representada judicialmente por: Nicola Napolitano Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 121.950; con domicilio procesal en: calle 12 con 14, Residencias Macai, piso 6, apartamento 6, Municipio Sucre, estado Bolivariano de Miranda.
Parte demandada: Andrés Maximiliano Paz Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-6.015.298; representado judicialmente: Jesús Alberto Chacón Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 77.242; sin domicilio procesal.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento
Sentencia: Definitiva
Caso: AP131-V-2018-000322
I
Antecedentes
En fecha 30 de mayo de 2018, el abogado Nicola Napolitano Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula n° 121.950, actuando en su carácter de representante legal de la ciudadana Sabatina Martino de Barra, ut supra identificada, presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con Sede Los Cortijos de Lourdes, escrito contentivo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo conocimiento recayó en este Tribunal previa distribución efectuada en esa misma fecha.
Por auto de fecha 11 de junio de 2018, el Tribunal dictó auto mediante el cual admitió la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
En fecha 18 de junio de 2018, compareció el abogado Nicola Napolitano Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 121.950, actuando en su carácter de representante legal de la parte actora, estampó diligencia mediante la cual consignó los fotostatos necesarios a los fines de que se librara compulsa de citación a la parte demandada.
Por auto de fecha 2 de julio de 2018, este Tribunal libró compulsa de citación a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 7 de agosto de 2018, el ciudadano Horacio Ramos, Alguacil titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsa de citación debidamente firmada y recibida, por la parte demandada en el presente Juicio.
En fecha 10 de agosto de 2018, compareció el ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-6.015.298, asistido por el abogado Jesús Alberto Chacón Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 77.242, mediante diligencia otorgó poder Apud acta al referido abogado de conformidad con lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento civil.
En fecha 19 de septiembre de 2018, se llevó a cabo la Audiencia de Mediación en el presente Juicio, siendo imposible la conciliación y mediación entre las partes.
En fecha 3 de octubre de 2018, compareció el abogado Jesús Alberto Chacón Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 77.242, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 8 de octubre de 2018, se declaró fijado los hechos y los límites de la controversia, fijándose a tenor de lo dispuesto por el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, se ordenó la apertura de un lapso de promoción de pruebas de ocho (8) días de despacho, tres (3) días de despacho para la oposición y tres (3) días de despacho para la admisión.
En fecha 15 de octubre de 2018, compareció el abogado Jesús Alberto Chacón Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 77.242, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas.
En fecha 17 de octubre de 2018, compareció el abogado Nicola Napolitano Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 121.950, actuando en su carácter de representante legal de la parte actora, consignó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2018, se acordó providenciar las pruebas promovidas por los representantes judiciales de ambas partes actora, ordenado aperturar un lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha, para la evacuación de las pruebas documentales, de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 6 de diciembre de 2018, siendo la oportunidad de hora y fecha para la realización de la audiencia de juicio, la misma se desarrolló con la presencia de la representación judicial de las partes, procediendo el Tribuna a dictar el dispositivo del fallo declarando con lugar la pretensión de Resolución de Contrato de arrendamiento contenida en la demanda incoada por la representación judicial parte actora.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, a extender por escrito el fallo completo, en los términos siguientes.
II
Síntesis de la controversia
Dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión la representación judicial de la parte demandante en el libelo de demanda, expresó en síntesis, lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante:
En primer término, la representación judicial de la parte actora ejerció la acción, pretendiendo la Resolución del Contrato de Arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, cedido en arrendamiento según contrato debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de enero de 2010, quedando anotado bajo el número 43, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, al ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-6.015.298, tal y como consta de contrato de arrendamiento celebrado entre éste ciudadano y la propietaria del referido inmueble.
Alegó, que consta de documento Registrado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, Baruta, en fecha veintisiete (27) de abril del años mil novecientos ochenta y tres (1983), quedo registrado bajo el nº 22, que es única y exclusive propietaria del inmueble ut supra mencionado.
Manifestó, que demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento según la Cláusula Octava; desde el 1º de noviembre de 2009 el inquilino canceló los dos primeros meses: noviembre y diciembre del año 2009, con cheques fuera de tiempo de cancelar el canon correspondiente, estos dos cheques no se pudieron cobrar por no disponer de fondos en sus respectivas cuentas. Además el demandado no canceló los cánones de arrendamiento siguientes: noviembre y diciembre del año 2009; desde enero a diciembre de año 2010; 2011; 2012; 2013; 2014; 2015; 2016; 2017 y desde enero a mayo del año 2018. Asimismo, por propia voluntad del demandado se realizó un Contrato de Caución entre las partes donde se manifestó la voluntad del demandado, en l cual se comprometió a desalojar el inmueble, de igual forma hizo uso del depósito incompleto que dio en su momento a mi representada de tres (3) meses para pagar los alquileres insolutos ya que desalojaría el inmueble el día 31 de marzo de 2011. Igualmente el demandado sin la autorización de mi representada ni la de un tribunal, se tomó la potestad de acudir a los Tribunales de Consignación, donde solicitó una certificación de consignaciones.
Asimismo, expuso que su representada le ha hecho saber al demandado la voluntad por parte de la arrendadora de no renovar el contrato, que desocupara el inmueble y cancelara la deuda del condominio por su incumplimiento. Se acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), para iniciar el procedimiento administrativo por el Procedimiento Previo a las Demandas por Desalojos, una vez cumplido este proceso administrativo, se nos otorgó habilitar la vía judicial.
Expresó, que en la audiencia de conciliación llevada a cabo ante la Sunavi, en fecha 17 de octubre de 2017, donde no acudió el demandado, se expuso que el demandado nunca ha cancelado los cánones de arrendamientos, a través del sistema se de la SUNAVI y las buenas acciones de los funcionarios se les facilitó un estado de cuenta del arrendatario donde este depositaba los cánones de arrendamiento, el cual empezó a cancelaren el año 2014, el cual también desconocían de su existencia ya que nunca consto en el expediente de ninguna notificación de pago alguno. Fueron varias las comunicaciones escritas y verbales, que se le hicieron al demandado para que cincelará las deudas y desalojará el inmueble, pero ha sido un esfuerzo inútil ante la negativa del demandado hasta el punto de llegar a amenazar de muerto a la parte actora y de agredir física y verbal y mentalmente, tanto a mi representada como a su hija.
Alega, por cuanto fue imposible llegar a un acuerdo razonable con el hoy demandado y cumpliendo precisas instrucciones de mi patrocinada y en nombre de ella demanda, como en efecto, formalmente lo hago, a su actual locatoria anteriormente identificada, para que convenga o a ello condenado por este Juzgado a lo siguiente; Primero: Desalojar voluntariamente (o forzosamente) el inmueble antes identificado propiedad de mi mandante y entregar libre de bienes y personas el apartamento de mi mandante arriba identificado, mas sus puestos de estacionamiento, mas el mobiliario que consta en el contrato de arrendamiento; Segundo: A pagar consecuentemente por Daños y Perjuicios causados a la arrendadora, más los intereses del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), así como el canon de arrendamiento de los meses que se digan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y los intereses que se generen; Tercero: Poner fin a este juicio y se realice la corrección monetaria o indexación de las cantidades depreciación evidente de nuestro signo monetario; Cuarto: pago de las costas y costos del presente proceso incluyendo los honorarios de Abogado correspondiente.
Finalmente, solicitó se le haga entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.
Frente a estos hechos libelados, el abogado Jesús Alberto Chacón Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula n° 77.242, en su condición de mandataria judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada:
En primer término, alegó como punto previo que la parte actora debió ejercer la acción de desalojo del inmueble objeto de la presente causa y no la resolución del contrato de arrendamiento, argumentando que la vía escogida por el accionante no es la vía idónea para hacer valer la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, lo cual no se encuentra previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Manifestó, que niega, rechaza y contradice que su poderdante adeude los cánones de arrendamiento de los meses: noviembre y diciembre del año 2009; desde enero a diciembre de año 2010; 2011; 2012; 2013; 2014; 2015; 2016; 2017 y desde enero a mayo del año 2018, tal como se evidencia de Auto de Egreso de consignaciones emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción.
Alegó, que es necesario resaltar que la parte actora pretende el pago de los cánones de arrendamiento de los meses noviembre y diciembre del año 2009 y los cánones de los años 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y de los meses de enero hasta mayo del año 2018b como daños y perjuicios, lo cual es improcedente solicitar para los años 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 y los meses de enero hasta mayo de 2015, en el supuesto que mi representado no hubiese cancelado dichos cánones de arrendamiento.
Manifiesta, que en cuanto a los meses de junio hasta diciembre de 2015, los años 2016, 2017 y los meses de enero hasta mayo de 2018 lo pertinente era que la accionante solicitara la diferencia del canon de arrendamiento y no la totalidad por el monto de las consignaciones hechas por mi mandante ante el juzgado vigésimo quinto de municipio de esta misma circunscripción y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).
Expresó; que de igual forma, niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda, por cuanto no son ciertas las cantidades que se demandan, incluidos los interés del 2009 al 2018, así como el monto expresado en Unidades Tributarias, ya que para el momento de la interposición de la demanda la unidad tributaria se encontraba en Un mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.200,00) y al realizar una simple operación de dividir la cantidad demandada entre la unidad tributaria vigente para la fecha se puede determinar que el valor en unidades tributarias no es correcta.
Finalmente, que por los argumentos de hecho y de derecho antes expuestos, solicitó se declare SIN LUGAR la presente Demanda y sea condenado en costas al actor por su arbitraria y temeraria pretensión.
III
Punto previo
La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó como punto previo que la parte actora debió ejercer la acción de desalojo del inmueble objeto de la presente causa y no la resolución del contrato de arrendamiento, argumentando que la vía escogida por el accionante no es la vía idónea para hacer valer la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, lo cual no se encuentra previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Ahora bien, este Juzgado debe pronunciarse como punto previo acerca de la calificación jurídica hecha por el actor, en virtud que la pretensión no se corresponde con los fundamentos de derecho expresados en el libelo de demanda.
Tal como quedó establecido en la parte narrativa de ésta sentencia, la accionante en su libelo de demanda hizo las afirmaciones de hecho siguientes: 1) Que, su representada es única y exclusive propietaria del inmueble objeto de litigio y que consta de documento Registrado ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, Baruta, en fecha veintisiete (27) de abril del años mil novecientos ochenta y tres (1983), quedo registrado bajo el nº 22; 2) Que, demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento según la Cláusula Octava; desde el 1º de noviembre de 2009 el inquilino canceló los dos primeros meses: noviembre y diciembre del año 2009, con cheques fuera de tiempo de cancelar el canon correspondiente, estos dos cheques no se pudieron cobrar por no disponer de fondos en sus respectivas cuentas.; 3) Que, el demandado no canceló los cánones de arrendamiento siguientes: noviembre y diciembre del año 2009; desde enero a diciembre de año 2010; 2011; 2012; 2013; 2014; 2015; 2016; 2017 y desde enero a mayo del año 2018.; 4) Que, por propia voluntad del demandado se realizó un Contrato de Caución entre las partes donde se manifestó la voluntad del demandado, en l cual se comprometió a desalojar el inmueble, de igual forma hizo uso del depósito incompleto que dio en su momento a mi representada de tres (3) meses para pagar los alquileres insolutos ya que desalojaría el inmueble el día 31 de marzo de 2011; 5) Que, el demandado sin la autorización de mi representada ni la de un tribunal, se tomó la potestad de acudir a los Tribunales de Consignación, donde solicitó una certificación de consignaciones; 6) Que, su representada le ha hecho saber al demandado la voluntad por parte de la arrendadora de no renovar el contrato, que desocupara el inmueble y cancelara la deuda del condominio por su incumplimiento; 7) Que, acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), para iniciar el procedimiento administrativo por el Procedimiento Previo a las Demandas por Desalojos, una vez cumplido este proceso administrativo, se les otorgó habilitar la vía judicial.
Que, por estas razones con fundamento en los artículos 91 ordinales 1° y 2°, así como el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con el artículo 1.592 del Código Civil, demanda al ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez., en su carácter de arrendatario de un apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, “…por resolución de contrato de arrendamiento y por falta de pago de cánones de arrendamiento (…) por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…”.
Ahora bien, es necesario determinar, si en el presente caso se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o indeterminado, con el fin de recalificar la denominación de la acción y así establecer la norma jurídica aplicable, ya que el procedimiento judicial en ambos casos, es el mismo procedimiento.
En razón de lo anterior, este Juzgado debe entrar a analizar el contrato de arrendamiento aportado por la parte demandante junto con su libelo de demanda --a los solos efectos de determinar la calificación jurídica-- para establecer, como se indicó, si se está en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado o indeterminado.
Del análisis de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar, que obra inserto del presente expediente, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de enero de 2010, quedando anotado bajo el número 43, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue suscrito por la ciudadana Sabatina Martino de Barra y el ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez, sobre un apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, que no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción de un contrato bilateral, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes.
De lo anterior, quien aquí decide puede concluir, que en el caso sometido a conocimiento de este Tribunal, se está en presencia de una relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; así se establece.-
En atención a lo expuesto y realizado el análisis del libelo de la demanda, resulta notorio que la parte actora incurrió en error al hacer la calificación jurídica de su pretensión, puesto que, si el contrato de arrendamiento que estableció el vínculo jurídico con la demandada era escrito por tiempo indeterminado, y la arrendataria dejó de cumplir con las obligaciones contraídas en el mismo (hecho que se subsume en lo previsto en el artículo 1.167 de Código Civil) debió pretender el desalojo y no la resolución del contrato del inmueble arrendado.
En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En el caso subiudice, al subsumir la relación de las afirmaciones de hecho realizadas por el actor en el libelo de la demanda con los supuestos de la norma antes trascrita --contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado e incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato-- se puede concluir que el actor debió intentar el desalojo y no, como erróneamente lo hizo, la resolución del contrato del inmueble arrendado.
Ahora bien, es un criterio pacífico en la doctrina y la jurisprudencia, que la calificación jurídica hecha por las partes no vincula ni limita al Juez para la resolución del caso concreto. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G., estableció:
…Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según C., lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados…
(Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99). (http://www. tsj.gov.ve/decisiones. Caso: R.W.M.. Exp. N.. 96-789)
Como se observa de la premisa jurisprudencial antes trascrita, el Juez conforme al principio iuri novit curia no puede suplir hechos no alegados por las partes, pero sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, de allí que el Juez pueda presentar la cuestión de derecho (questio iuris) de una manera distinta a como la presentaron las partes.
La misma Sentencia en sentencia de fecha 13 de marzo de 2003, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez., dejó sentado:
…En efecto, se puede decir que la cuestión de hecho corresponde a las partes y la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde a los jueces.
Es éste el principio que se encuentra en la máxima “IURA NOVIT CURIA (el juez conoce la ley) y así la Sala tradicionalmente en doctrina constante y pacífica a través de su larga existencia ha dicho: “....Conforme al principio admitido IURA NOVIT CURIA, los jueces pueden sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se contrae su deber: Aplicar el derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas.
Por tanto no hay incongruencia en ningún sentido cuando en la decisión el Juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como la presentaron las partes cambiando las calificaciones que estos hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son productos de su enfoque jurídico…
En este mismo sentido, en sentencia de fecha 24 de enero de 2006, la Sala y el Magistrado referidos supra, enseñan:
…Afirma el recurrente que el juez de la recurrida cambió la calificación dada por la demandante a la acción propuesta, pues pidió la “resolución de un contrato de opción de compraventa” y éste la calificó como “una demanda por resolución de un contrato de compraventa”, lo cual violó el artículo 12 al incurrir en el vicio de incongruencia positiva (…)
Es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novita curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión.
Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia…
(http://www.tsj.gov.ve/decisiones Caso: S.K.G.M.. Exp. N.. 2005-000395)
Según se puede apreciar de los criterios jurisprudenciales antes trascritos parcialmente, la calificación de la acción, al ser una cuestión de derecho, puede ser diferente a la calificación dada por el actor en la demanda, pues el Juez en su labor de subsunción a los hechos alegados por las partes los aplica a la norma jurídica que él considere se corresponde con los hechos alegados, lo cual no es otra cosa que una manifestación del principio iura novit curia.
Sentadas las anteriores premisas jurisprudenciales, la cuales acoge esta Juzgadora de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación del principio iura novit curia, considera que los hechos afirmados por el demandante se subsumen en los supuesto de hecho de la norma 1.167 del Código Civil, para solicitar el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble arrendado como incorrectamente calificó su pretensión el accionante, motivo por el cual, esta Juzgadora, emitirá el pronunciamiento de mérito de la presente decisión, conforme a tal calificación jurídica; así se establece.-
IV
Valoración de las Pruebas
Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, el Tribunal procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto se observa:
Pruebas ofrecidas por la representación judicial de la parte demandante
a. Inserta los folios 6 al 8, instrumento poder, conferido por la parte actora al abogado que la representa en juicio, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el nº 13, Tomo 152 de los Libros de Autenticaciones. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación judicial que ejerce el abogado en el presente juicio; y así se declara.
b. Inserta del folio 9 al 11, corre copia simple del documento de propiedad, Registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 27 de abril de 1983, bajo el nº 22, Tomo 6. Al respecto, quien aquí decide observa que el presente instrumento no fue desconocido ni objeto de tacha por la parte demandada, por lo que surte pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, quedó demostrado en autos que la actora es la propietaria del referido inmueble; y así se declara.
c. Inserta del folio 12 al 18, copia simple de contrato de arrendamiento debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de enero de 2010, quedando anotado bajo el número 43, tomo 44 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio, especialmente en lo que respecta al contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
d. Inserto al folio 19, copia simple de dos cheques, el primero emitido al Banco Mi Casa, código de cuenta cliente 0425-0091-70-0200000779, número de cheque 33000188, de fecha 17 de enero de 2010, por un monto de cinco mil quinientos con cero céntimos (Bs. 5.500,00), el segundo emitido al Banco Exterior, código de cuenta cliente 0115-0028-50-1000418377, número de cheque 32-22070770 de fecha 26 de marzo de 2010, por un monto de cinco mil quinientos con cero céntimos (Bs. 5.500,00), al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio, especialmente en lo que respecta al contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
e. Inserto del folio 20 al 23 copia simple de expediente 1C-S 658-A proveniente del Juzgado de Primera Instancia en función de Control del Circuito Judicial Penal al del Área Metropolitana de Caracas, Este documento se desecha del proceso por resultar manifiestamente impertinente al thema decidendum, y ningún elemento de convicción arroja para la prosperidad de la pretensión de la parte actora; y así se decide.-
f. Inserto del folio 24 al 27, informe contable n° MI 6841422, realizado por el Licenciado Luís A. Delgado Pírela, C.P.C N° 2260 de fecha 10 de mayo d 2018, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio; así se establece.-
g. Inserto al folio 28, documento privado de contrato de caución entre la partes de fecha 3 de febrero de 2011, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio; así se establece.-
h. Inserto del folio 29 al 31, solicitud de certificación de consignaciones, proveniente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de junio de 2014, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio; así se establece.-
i. Inserto del folio 32 al 35, notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento a la parte demandada de fechas 9 de marzo, 6 de junio, 21 d junio y 26 de julio de 2010, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente; así se establece.-
j. Inserto del folio 36 al 39, Copias simple de Providencia Administrativa llevada a cabo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), con el Numero MC-00447, de fecha 26 de octubre de 2017. Al respecto observa esta Juzgadora, que al no ser impugnado o desconocido el instrumento antes referido, por la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se le aprecia en todo su alcance probatorio, quedando demostrado que dicha Superintendencia Habilitó la vía judicial, a los fines de que se dirimiera el conflicto por ante los Tribunales competentes de la República; así se establece.-.
k. Inserto del folio 40 al 41, estado de cuenta del arrendatario donde se encuentra depositado los cánones de arrendamiento por un monto de cuatro mil doscientos con cero céntimos (Bs. 4.200,00) del año 2014, Al respecto observa esta Juzgadora, que al no ser impugnado o desconocido el instrumento antes referido, por la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; así se establece.-.
l. Inserta al folio 42, acta de medida de protección de seguridad, proveniente de la Fiscalía Municipal Cuarta del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según expediente n° 01-FM4-145-2011; Al respecto observa esta Juzgadora, que al no ser impugnado o desconocido el instrumento antes referido, por la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; así se establece.-.
Durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora, promovió las siguientes:
a. Reprodujo e hizo valer el merito favorable de los autos en cuanto les sea favorable. Al respecto quien aquí sentencia observa que dichas pruebas ya fue valorada, por lo que resulta inoficioso pronunciarse nuevamente al respecto; y así se declara.
b. Promovió copia simple de escrito de solicitud de revisión de filtración de fecha 12 de julio de 2017, n° RM-001-2017, suscrita por la junta de con dominio de Residencias Montemolin; al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar la existente de la filtración del inmueble objeto del presente juicio; así se establece.-
c. Promovió prueba de inspección judicial evacuada el 6 de octubre de 2017, en el inmueble destinado a vivienda, constituido por un apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en consecuencia nada tiene que apreciar esta juzgadora al respecto, así se establece.-
Pruebas ofrecidas por la representación judicial de la parte demandada
a. Inserto del folio 62 al 67, copia simple de cheque n° 31006225 del Banco de Venezuela, por la cantidad de veintisiete mil ochocientos bolívares (Bs. 27.800,00) correspondiente al canon de arrendamiento del periodo diciembre 2010 a mayo 2011, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio; así se establece.-
b. Inserto al folio 68, copia simple de comprobante de Afiliación Sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda (SUNAVI), al respecto observa esta Juzgadora, que esta prueba no aporta elementos que ayuden a dilucidar el punto debatido; razón por la cual resulta forzoso desecharla; así se establece.-
c. Inserto del folio 69 al 72, copia simple de contrato de arrendamiento debidamente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de octubre de 2008, quedando anotado bajo el número 17, tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, al cual se le otorga valor probatorio conforme lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico existente entre las partes en juicio, especialmente en lo que respecta al contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
d. Inserto del folio 73 al 153, legajo de planillas de pago de los cánones de realizado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) desde el mes de octubre de 2011 hasta el mes de junio de 2018, las cuales se admiten y aprecian como tarjas idóneas para demostrar, los montos y fechas en que los mismos se efectuaron; así se establece.-
Durante el lapso de promoción de pruebas la parte demandada, promovió las siguientes:
e. Reprodujo e hizo valer el merito favorable de los autos en cuanto les sea favorable. Al respecto quien aquí sentencia observa que dichas pruebas ya fue valorada, por lo que resulta inoficioso pronunciarse nuevamente al respecto; así se establece.-
V
Fundamentos del Fallo
El artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999), establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1.999) consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva al decir:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)”
Así, la acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión. En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia nº 1.167 del 29 de Junio de 2.001, caso Felipe Bravo Amado, precisó la definición de acción, en los términos siguientes:
“(…) La acción es el derecho de las personas a exigir de los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la resolución de una controversia o de una petición, independientemente de que obtengan o no sentencia favorable. La acción pone en movimiento a la jurisdicción y una de las formas de su extinción es la sentencia que finaliza definitivamente el proceso. Con el ejercicio del derecho de acción se crea en el Estado, por intermedio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de prestar la función jurisdiccional (…)”
Así las cosas, el artículo 257 de la Carta Magna, establece que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Establecidos los límites de la controversia, así como la carga probatoria recaída en cada una de las partes y valoradas las pruebas aportadas, pasa éste Tribunal a decidir en los siguientes términos:
El Artículo 1.159 del Código Civil establece que: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley"
De igual forma el artículo 1.160 ejusdem, establece que los contratos deberán ejecutarse de buena fe y que no solamente se obligan a cumplir con lo expresado en ellos, sino también a la consecuencias que se deriven de los mismos. Asimismo, el Artículo 1.264 ejusdem, consagra el principio rector del cumplimiento de las obligaciones, estableciendo que las obligaciones deben cumplirse exactamente cómo han sido contraídas.
De igual forma, el Artículo 1.592 ejusdem, establece que el arrendatario tiene dos obligaciones principales, en primer lugar, de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias y en segundo lugar, debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Destacado del Tribunal).
Debe recordar esta Juzgadora que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda como en el acto de contestación de la misma para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario Goldschmidt, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
En ese orden de ideas, resulta oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia N° 1509 dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Caso: Hilaria Amelia Blackman de Fournier, Expediente N° 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos” (Vid. S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A).
En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del Juzgador o Juzgadora la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Esta Juzgadora debe referirse a lo que se entiende por pago, y en ese sentido el autor patrio Eloy Maduro Luyando, definió el mismo en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo I, como:
“El pago es desde el punto de vista técnico jurídico el cumplimiento de la obligación, independientemente de que consista o no en la transferencia o entrega de una suma de dinero… (omisis)…
El pago es cumplimiento de una obligación válida, supone la existencia de esa obligación válida, pues si ésta es nula o anulable, el deudor no está obligado a realizar el pago.” (Resaltado del Tribunal).
Así mismo, el pago está constituido por diversos elementos, los cuales para Maduro Luyando son:
1. Una obligación válida.
2. La intención de extinguir la obligación.
3. Los sujetos del pago (solvens y accipiens).
4. El objeto del pago.
En ese sentido, debemos concluir que todo pago presupone la existencia de una obligación válida, entendida ésta como la necesidad jurídica por efecto de la cual una persona está sujeta respecto de otra a una prestación, ya positiva, ya negativa, es decir, a un hecho o a una abstención, o como dice el Código, a dar, a hacer, o a no hacer alguna cosa (Colin y Capitant).
Aprecia esta juzgadora que la presente controversia ha girado en torno determinar si la parte demandada se encontraba o no en mora para el momento en el que se efectuó la consignación de los cánones de arrendamiento, para verificar si el arrendatario dio cumplimiento a lo pautado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, en el cual se estableció lo siguiente:
“…El canon de arrendamiento es la cantidad de cinco mil quinientos bolívares con 00/100 (Bsf 5.500,00), los cuales serán cancelados por EL ARRENDATARIO, en moneda de curso legal por mensualidades adelantadas entre los primeros cinco (5) días de cada mes, en la dirección de LA ARRENDADORA, la cual EL ARRENDADOR declara conocer en este acto”.
Asimismo, la parte actora alega que la relación arrendaticia objeto de la presente controversia se circunscribe en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 20 de enero de 2010, lo cual puede evidenciarse del instrumento documental probatorio cursante a los folios doce (12) al dieciocho (18).
Por otra parte, alega la parte demandada de marras la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 24 de octubre de 2008, es por lo que esta Juzgadora pasó a realizar una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente así como de los medios probatorios promovidos por ambas partes a los fines de dilucidar tal controversia, y se pudo evidenciar que de los contratos de arrendamiento cursantes a los folios del expediente, la relación arrendaticia en principio fue entre la ciudadana Sabatina Martino de Barra (arrendadora) y el ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez (arrendatario), en fecha 24 de octubre de 2008 y que posteriormente, en fecha 20 de enero de 2010, fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes. En consecuencia, quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia entre las partes controvertidas en el presente juicio no se circunscribe en el año dos mil diez (2010).
Se evidencia claramente de los instrumentos probatorios promovidos por la parte demandada, específicamente del legajo de planillas de pago de los cánones de realizado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) desde el mes de octubre de 2011 hasta el mes de junio de 2018, cursante a los folios setenta y tres (73) al ciento cincuenta y tres (153), que el arrendatario efectuó la primera de las consignaciones en fecha 11 de junio de 2014, por la cantidad de Cuatro Mil doscientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 4.200,00), fecha en la cual ya se encontraba en mora, realizando la consignación de manera extemporánea.
Establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su Capítulo VIII, De los Desalojos y Prohibiciones, en su Artículo 40, lo siguiente: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”
Por otro lado, la parte demandada no demostró a este Tribunal su alegato en cuanto a la negativa por parte de la arrendadora de recibir dichos cánones. Es por lo que es forzoso para esta Juzgadora declarar la insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento durante dos (2) meses consecutivos. Aunado a ello se puede evidenciar que la relación arrendaticia entre las partes controvertidas en el presente juicio se inició desde el 24 de octubre de 2008, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento cursante a los folios sesenta y nueve (69) al setenta y dos (72), y sucesivo contrato suscrito posteriormente en fecha 20 de enero de 2010. Así se decide.-
En este orden de ideas, este Tribunal se ve forzosamente obligado a declarar con lugar la demanda, y condenar a la parte demandada ciudadano Andrés Maximiliano Paz Sánchez (arrendatario), al desalojo del bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, así como al pago por Daños y Perjuicios causados a la arrendadora, más los intereses del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), así como el canon de arrendamiento de los meses que se digan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y los intereses que se generen; igualmente se ordena la corrección monetaria e indexación de las cantidades depreciación evidente de nuestro signo monetario. Así se decide.-
VI
Dispositiva
Sobre la base de los razonamientos antes expresados, este Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: con lugar la demanda que motiva este juicio por cuanto quedo comprobado la falta de pago y condenando a la parte demandada a: Primero: se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y como consecuencia de ello se condena la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda, a la parte actora libre de bienes y personas, constituido por el apartamento ubicado en la Calle 12, Residencias Montemolin, piso 6, apartamento 6B, La Urbina, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda. Segundo: A pagar por Daños y Perjuicios causados a la arrendadora, más los intereses del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), así como el canon de arrendamiento de los meses que se digan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y los intereses que se generen; Tercero: se ordena la corrección monetaria e indexación de las cantidades depreciación evidente de nuestro signo monetario; Cuarto: Se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil dieciocho ( 2018); año: 208º de la Independencia y 159° de la Federación.
La Jueza,
Abg. Damaris Ivone García
El Secretario Acc,
Geovany Alexander González Pérez.
En esta misma fecha, siendo las __________________, se registró y publicó la presente decisión.
El Secretario Acc,
Geovany Alexander González Pérez
