REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de febrero de 2019
208º y 159º
Parte Actora: Francisco Tomás Domínguez Quintana, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-6.872.469. Representado judicialmente: por la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula número 81.417. Con Domicilio Procesal en: Calle Pan de Azúcar, nº 3, sector Corralito, Carrizal, Municipio Carrizal, estado Bolivariano de Miranda
Parte Demandada: Sociedad mercantil “TOP MOTOS, C.A.” domiciliada en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (ahora) estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de mayo de 2006, bajo el nº 23, Tomo 11-A-Tro., expediente N16501, cuyos estatutos fueron reformados en Asamblea General Extraordinaria de accionistas de fecha 14 de agosto de 2013, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del año 2013, bajo el nº 23, Tomo 99-A. Representado Judicialmente: por el abogado José Ramón Buenaño Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula nº 72.764 y con Domicilio Procesal en: Edificio Centro Villasmil, Piso 7, Oficina 708, Avenida Universidad, Parque Carabobo, Caracas, Distrito Capital
Motivo: Desalojo (Local Comercial).
Sentencia: Definitiva.
Caso: AP31-V-2017-000270.
I
Antecedentes
En fecha 12 de junio de 2017, compareció el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, ut-supra identificado, asistido por la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, presentó por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, libelo de demanda acompañado de sus anexos, contentivo de una pretensión por desalojo, la cual por distribución le correspondió su conocimiento a este Juzgado contra la sociedad mercantil Top Motos C.A..
Por auto de fecha 20 de junio de 2017, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su emplazamiento, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia suscrita el día 7 de julio de 2017, compareció el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, parte actora, mediante la cual otorgó poder apud acta a los ciudadanos Elias Ayaach Maita, Yvonne María Ayaach Maita y María Del Pino Domínguez Denis, abogados e inscritos en el Inpreabogado con las matrículas números 4.699, 16.941 y 81.417.
En fecha 12 de julio de 2017, quién suscribe tomó posesión del cargo de Jueza Suplente de éste Tribunal para el que fue designada, incluida como se encuentra en la lista de suplentes para cubrir la falta de los jueces o juezas con motivo de permisos, reposos, vacaciones, inhibiciones y recusaciones de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, y debidamente juramentada según acta n° 065-2017, de fecha siete (7) de julio de 2017 que cursa al folio ciento treinta y tres (133) y su vuelto del Libro de Actas de Juramentación llevado por la Rectoría Civil de esta misma Circunscripción Judicial, habiendo tomado posesión del Tribunal mediante acta nº 14, de fecha diez (10) de julio de 2017, procede formalmente a abocarse al conocimiento de la presente demanda.
Por diligencia de fecha 14 de julio de 2017, compareció la representación judicial de la parte actora, dejó constancia de haber cancelado los emolumentos, a los fines de la práctica de citación de la parte demandada e igualmente consignó copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión.
En fecha 31 de julio de 2017, se dictó auto como complemento del auto de admisión dictado en fecha 20 de junio de 2017, a los fines de fijar el término de la distancia.
Mediante Diligencia de fecha 14 de agosto de 2017, comparece la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien consignó los fotostatos necesarios, a los fines de librar exhorto para practicar la citación ordenada.
En fecha 18 de septiembre de 2017, este Tribunal acordó librar compulsa de citación, exhorto y oficio dirigida a la Sociedad Mercantil Top Motos, C.A.
En fecha 26 de septiembre de 2017, compareció la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, mediante la cual reitera exhorto junto con oficio.
Mediante auto de fecha 29 de septiembre 2017, se designó correo especial a la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, a los fines legales consiguientes.
El día 23 de octubre de 2017, compareció la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante Diligencia consignó acuse de recibo del oficio n° 2017-473.
Mediante Diligencia de fecha 1° de noviembre de 2017, la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó nuevamente los fotostatos necesarios a los fines de librar nueva compulsa y solicitó se le designé correo especial, a los fines legales consiguientes.
En fecha 23 de noviembre de 2017, el tribunal acordó librar nueva comisión, a los fines de llevar a cabo la práctica de la citación de la parte demandada, asimismo, revisado el oficio Nº 5290-293-2017 de fecha 23 de octubre de 2017 proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal, Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, se ordenó librar nuevo despacho y remitirlo con oficio al juzgado ut supra mencionado, igualmente se designó a la apoderada judicial de la parte actora como correo especial..
En fecha 29 de noviembre de 2017, compareció la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, quien mediante diligencia retiró exhorto y oficio por Secretaría
En fecha 15 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte actora consignó, oficio n° 5290-035-2018, de fecha 29 de enero de 2018, proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal, Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 23 de febrero de 2018, el tribunal ordenó agregar resultas recibidas en fecha 2 de febrero de 2018, procedente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal, Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, previa lectura por secretaria, a los fines de que surtan los efectos de la ley.
Mediante diligencia de fecha dos (2) de abril de 2018, la abogada María Domínguez indica que habiendo transcurrido el lapso de comparecencia debidamente otorgado sin que la demanda se hubiere dado por citada, solicita la designación del defensor ad litem con quien se entenderá la citación.
En fecha 4 de abril de 2018, el tribunal designó defensora Judicial a la abogada Solange Sueiro, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula nº 148.601, a quien se ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 27 de abril de 2018, compareció el ciudadano Ricardo Gallegos, Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, mediante el cual consignó boleta de notificación debidamente recibida y firmada por la defensora judicial.
En fecha 2 de mayo de 2018, compareció la abogada Solange Sueiro, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula número 148.601, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, mediante la cual aceptó el cargo de defensora ad-litem de la parte demandada.
En fecha 8 de mayo de 2018, compareció el abogado José Ramón Buenaño Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula nº 72.764, quien se da por citado consigna poder especial otorgado por la parte demandada.
El día 16 de mayo de 2018, compareció la abogada la representación judicial de la parte actora, quien consignó escrito de Reforma de la Demanda, siendo admitido en fecha 13 de junio de 2018.
En fecha 15 de junio de 2018, compareció la representación judicial de la parte demandada, mediante la cual consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 19 de julio de 2018, se dictó auto mediante el cual se fijó para el día jueves veintiséis (26) de julio de 2018 a las (10:00 a.m.) para que tenga lugar la audiencia preliminar.
Por auto de fecha 26 de julio de 2018, se ordenó diferir la audiencia para el decimo día de despacho siguiente, para las (10:00 a.m.).
Mediante diligencia de fecha 1° de agosto de 2018, compareció la representación judicial de la parte actora, solicitando se fije la fecha y hora con el fin de que se lleve a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 13 de agosto de 2018, tuvo lugar el acto de la celebración de la celebración de la audiencia preliminar, no haciendo acto de presencia la representación judicial de la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2018 consignada por la abogada María Domínguez, apoderada judicial de la parte actora, solicita al tribunal fijar la fecha y hora a fin de que se lleve a cabo la celebración de la Audiencia Preliminar
El fecha 25 de septiembre de 2018, compareció la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignando escrito de reposición de la causa.
En fecha 2 de octubre de 2018, se dictó sentencia interlocutoria, declarando la nulidad de todo lo actuado en el juicio a partir del auto de fecha 19 de julio de 2018 y ordenando la reposición de la causa al estado de fijar nueva oportunidad para que tenga lugar el acto de la audiencia preliminar.
El día 15 de octubre de 2018, se llevó a cabo la celebración de la Audiencia Preliminar, donde la juez exhorto a las partes a lograr una conciliación respecto al asunto, lo cual no fue posible.
Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2018, se dictó auto haciendo la fijación de los límites de la controversia.
En fecha 25 de octubre de 2018, comparece el abogado José Ramón Buenaño Gómez, apoderado judicial de la parte demandada, quien mediante diligencia consigna escrito de pruebas.
Mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2018, compareció la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignando escrito de oposición al escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 16 de noviembre de 2018, se dictó auto mediante el cual se ordenó efectuar computo por secretaria de los días de despacho transcurridos por ante este tribunal desde el día 18 de octubre de 2018 exclusive hasta el día 16 de noviembre de 2018, fecha en que vence el lapso de admisión de pruebas.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2018, se providenciaron las pruebas promovidas por ambas partes.
Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2018, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se fije la fecha y hora para la celebración de la Audiencia Oral de la presente causa.
Por auto de fecha 23 de noviembre de 2018, se acordó fijar para el día jueves 10 de enero de 2019 a las (10:00 a.m.) a los fines de que tenga lugar la Audiencia Oral.
En fecha 11 de enero de 2019, se levantó acta mediante el cual el tribunal acordó diferir la audiencia de Juicio para el día jueves 17 de enero de 2019, a las (10:00 a.m).
El día 17 de enero de 2019, se llevó a cabo la audiencia oral, asimismo, se agregó a los autos, una cinta de mini D.V.D contentiva de la grabación audiovisual de dicho acto.
Por lo tanto, vistas las actas procesales que integran el presente asunto, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la controversia
Alega la representación judicial del demandante en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante
Alega, que en fecha 1° de enero de 2016, celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la sociedad mercantil TOP MOTOS, C.A.,.
Manifiesta, que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes tiene por objeto un inmueble propiedad de la parte actora, destinado al uso comercial constituido por dos (2) locales comerciales arrendados como una sola unidad inmobiliaria e identificados a los efectos del contrato de arrendamiento con los números uno “1” el cual tiene un área de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2); y dos “2” el cual tiene un área de ciento veinte metros cuadrados (129 m2) , ubicados en la Carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
Afirma, que consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado que la sociedad mercantil TOP MOTOS, C.A., domiciliada en el Municipio Carrizal del estado Miranda, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (ahora) estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de mayo de 2006, bajo el n° 23, tomo 11-A-Tro, cuyos estatutos fueron reformados en Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 14 de agosto de 2013, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de agosto de 2013, bajo el n° 23, tomo 99-A Registro Mercantil Tercero, en la persona de su director gerente ciudadano José Manuel Núñez De Lecca, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-6.547.362; ha dejado de pagar más de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos en la cantidad y oportunidad acordada en la cláusula segunda y el impuesto al valor agregado (I.V.A.) correspondiente, así como las diferencias derivados de los ajustes materializados de pleno derecho o de forma automática a partir del 1° de enero de 2017.
Indicó, que se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que fue fijado el canon de arrendamiento mensual entre las partes por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) el cual deberá cancelar el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes contados a partir del 1° de eneros de 2016, y que serían depositados en la cuenta corriente n° 0138-0019-74-0190004428 del Banco Plaza a nombre de el arrendador.
Sostiene, que en la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento se acordó que “El canon de arrendamiento será revisado y ajustado al vencimiento del presente contrato y se hará tomando como mínimo la variación porcentual anual del índice Nacional de Precios al consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezolano, todo ello sin perjuicio que las partes puedan acordar voluntariamente un ajuste superior.
Ratifica, que desde el mismo inicio de la relación arrendaticia, la sociedad mercantil arrendaría, omitió todas las advertencias realizadas por la parte actora, a los fines de que cumpliera en la cantidad y oportunamente con el pago del canon de arrendamiento convenido y sus accesorios, vale decir, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000,00), mas cuarenta y ocho mil Bolívares (Bs 48.000,00) por concepto de canon de arrendamiento e impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) respectivamente para el año 2016, ésta ha incumplido de manera continua y reiterada su obligación legal y contractual de pagar en la cantidad y oportunamente el canon de arrendamiento acordado en la Cláusula Segunda del contrato de Arrendamiento celebrado el 1° de enero de 2016.
Sostiene, que luego del ajuste que se materializó de pleno derecho manera automática en el canon de arrendamiento y sus accesorios a partir del 1° de enero de 2017, conforme a lo previsto en el numeral 1° del artículo 33 del Decreto con rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y lo estipulado contractualmente por las partes en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el 1° de enero de 2016, tomando como mínimo la última variación porcentual anual del índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), el cual de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela, se fijó en ciento ochenta coma nueve por ciento (180,9%) para el año 2015, tal como se desprende del informe de fecha 18 de febrero de 2016, publicado por el Banco Central de Venezuela en su portal web www.bcv.org.ve, denominado “Resultados del Índice Nacional de Precios al Consumidor, Producto Interno Bruto y Balanza de Pagos Cuarto trimestre de 2015- cierre del año 2015”, la arrendataria demandada ha omitido todas las advertencias realizadas por mi persona, a los fines que cumpliera en la cantidad y oportunamente con el pago del canon de arrendamiento convenido y sus accesorios, el cual a partir del 1° de enero de 2017, se ajusto de pleno derecho o de manera automática en la cantidad de Un millón Ciento Veintitrés Mil Seiscientos Bolívares (Bs 1.123.600,00) más Ciento Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Dos Bolívares (Bs 134.832,00), por concepto de canon de arrendamiento e Impuesto al Valor Agregado ( I.V.A.) respectivamente, incumpliendo de manera continua y reiterada su obligación legal y contractual de pagar en la cantidad y oportunamente el canon de arrendamiento acordado en la Cláusula Segunda y Cuarta del Contrato de arrendamiento celebrado el 1 de enero de 2016.
Afirmando, que: 1.- Durante los meses de enero, febrero y marzo de 2016, la arrendataria demandada de manera ilegal y contraviniendo el Contrato de Arrendamiento suscrito, solamente pago la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (250.000,00) y Treinta Mil Bolívares (Bs 30.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento e Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) respectivamente, realizándose los pagos correspondientes a tales meses en la cuenta corriente acordada en el contrato, en fechas 25 de enero, 2 de febrero y 10 de marzo de 2016 , lo cual constituyen pagos parciales del canon de arrendamiento convenido, toda vez que se omitió su pago completo y el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente a esa diferencia, por una parte; y por la otra, en el caso de los meses de enero y marzo, constituyen pagos extemporáneos por tardíos, toda vez que los mismos debieron realizarse en la cuenta bancaria indicada para tales efectos, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como se acordó en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, ya identificado; 2.- Durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, la arrendataria demandada realizó el pago correspondiente a tales meses en la cuenta corriente acordada en el contrato, por concepto de cánones de arrendamiento e Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) en fecha 13 de abril, 12 de mayo, 20 de junio, 19 de julio, 23 y 24 de agosto (correspondiente ambos a pagos fraccionados del mes de agosto), 27 de septiembre , 27 de octubre, 28 de noviembre y 16 de diciembre de 2016 respectivamente, vale decir continuó pagando el canon de arrendamiento convenido de manera extemporánea por tardío, constituyendo una actuación ilegal y contraria al Contrato de Arrendamiento suscrito, toda vez que tales pagos debieron realizarse en la cuenta bancaria indicada para tales efectos, por mensualidades adelantadas dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, tal como se indico anteriormente: 3.- Durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio de 2017, transcurrido el Lapso de prorroga legal, la sociedad mercantil arrendataria nuevamente contravino sus obligaciones legales y contractuales, pagando parcialmente el canon de arrendamiento correspondiente a tales meses, toda vez que pagó la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000,00) omitiendo no solamente el pago de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) de ese monto, sino además, la diferencia del canon de arrendamiento y el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente, el cual a partir del 1 de enero de 2017, se ajustó de pleno derecho o de manera automática en las cantidades de Un Millón Ciento Veintitrés Mil Seiscientos Bolívares (Bs 1.123.600,00) y Ciento Treinta y Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Dos Bolívares (Bs 134.832,00) respectivamente, conforme a lo previsto en el numeral 1 del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento Inmobiliario celebrado el 1 de enero de 2016. Asimismo, el pago parcial correspondiente al mes de enero de 2017, se realizó en la cuenta corriente indicada en el contrato, el 17 de enero de 2017, vale decir, la arrendataria demandada pago el canon de arrendamiento no solamente parcialmente, sino además extemporáneamente por tardía, constituyendo una actuación ilegal y contraria al Contrato de Arrendamiento celebrado, toda vez que el pago debió realizarse en la cuenta bancaria indicada para tales efectos, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como se indicó anteriormente.
Aduce, que muy a pasar de las múltiples gestiones amistosas para que la sociedad mercantil cumpliera debidamente con el pago de canon de arrendamiento convenido y sus accesorios, ésta ha dejado de pagar más de dos (2) de cánones de arrendamiento consecutivos, en la cantidad y oportunidad acordado en la Cláusula Segunda y el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente, así como, las diferencias por tales conceptos derivados de los ajustes materializados de pleno derecho o de manera automática a partir del 1 de enero de 2017, conforme a lo previsto en el numeral 1 del artículo 33 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y lo estipulado contractualmente por las partes en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el 1 de enero de 2016, tomando como mínimo la última variación porcentualmente anual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), configurándose la causal de desalojo del inmueble arrendado prevista en el artículo 40 literal a) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
Finalmente, solicitó el desalojo del inmueble, por la falta de pago de dos 82) cánones de arrendamiento consecutivo, procediéndose a la desocupación y restitución del inmueble arrendado libre de personas y cosas en las mismas buenas condiciones que lo recibió de conformidad con el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Estimó la presente demanda en la cantidad de ochocientos noventa mil bolívares (Bs. 890.000,00), equivalente a dos mil novecientas sesenta y seis Unidades Tributarias ( 2.966 UT).
Frente a estos hechos libelados, el abogado José Ramón Buenaño Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula nº 72.764, en su condición de mandatario judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:
Alegatos formulados por la representación judicial de la parte demandada
Alega, que niega, rechaza y contradice los argumentos alegados por la parte demandante y su pretensión en el cual se basa como lo es la falta de pago en los cánones de arrendamiento y en consecuencia la “Acción directa de desalojo” prevista en el artículo 40 en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial según Gaceta Oficial No 40.418 de fecha viernes 23 de mayo de 2014.
Afirma, que durante el mes de diciembre 2016 el nombrado demándate previo a la renovación de contrato de arrendamiento (1° de enero de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2017) notificó por vía telefónica al ciudadano José Manuel Núñez De Lecca, un aumento hasta la cantidad de Bs 2.000.000,00 totalmente desproporcional, sin razonamiento técnico, contable y legal al canon de arrendamiento que allí se venía pagando el cual estaba estipulado en ese momento en la cantidad de Bs 400.000,00, alegando sólo el tema de la inflación y que para éste ese monto aún se quedaba muy por debajo del monto que aspiraba.
Aduce, que después de distintas reuniones entre el Sr. José Manuel Núñez De Lecca (Representante Legal del Arrendatario) y el Sr. Francisco Domínguez, así como por diversas llamadas telefónicas efectuadas al Sr. Domínguez al 0412.3301590 y su abogado el Dr. Elías Aych 0412.7090369, y al no existir notificación alguna de NO renovación por parte del Arrendador, para que éste (Sr. Domínguez) le otorgara un Nuevo Contrato de arrendamiento para el cual periodo 1° de enero de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2017, negándose éste a dar respuesta o realizar el mismo, alegando que el nuevo canon de arrendamiento se mantenía en ese momento en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs 2.000.000,00) sin explicación alguna, solo alegando alto costo de vida, sin discusión previa entre las partes, violando desde todo punto de vista el consentimiento de mi representado y de igual forma la normativa vigente para la materia.
Afirma, que el referido arrendador se negó sin razón, ni causa alguna a recibir el pago de arrendamiento y emitir un comprobante o recibo alguno en donde contestara la cancelación de las mensualidades, mi representado a fin de seguir cumpliendo fiel y cabalmente con su principal obligación como es de cumplir con el pago de canon de arrendamiento mientras que el Arrendador le otorgara la renovación del nuevo contrato de Arrendamiento, realizó depósitos en la Institución Financiera BANCO PLAZA, cuenta corriente No. 0138-0019-74-0190004428 a favor del arrendador FRANCISCO TOMAS DOMINGUEZ QUINTANA, cédula de identidad No. V-6.872.469, el mismo monto pactado las partes de acuerdo al último contrato de arrendamiento es decir La cantidad de cuatrocientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs 400.000,00).
Finalmente, alega que todos los contratos mencionados en el escrito de contestación han sido firmados por su propietario ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, quien es venezolano, casado, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad n° V-6.872.469, quien posee la titularidad de los mismos de acuerdo a documento de compra venta protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda, (ahora) estado Bolivariano de Miranda, bajo el n° 22, Protocolo Primero, tomo 19 de fecha 10 de junio de 1992; y por título supletorio declarado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, (ahora) estado Bolivariano de Miranda e inscrito ante la Oficina de registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda (ahora) estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de diciembre de 2005, bajo el n° 43, Protocolo Primero, tomo 9 del Cuarto Trimestre, tal cual como fue presentado y visto en el otorgamiento efectuado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos, estado Miranda en fecha 16 de febrero de 2016.
Finalmente, solicitó que la demanda sea declara sin lugar en la sentencia definitiva.
III
De las pruebas y su valoración
Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, el Tribunal procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto se observa:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
1. Contrato de arrendamiento autenticado por ante el Notario Público Municipio Los Salías S.A. Los Altos estado Mirandino, en fecha 16 de febrero de 2016, inserto bajo el n° 29, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. En virtud de tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2. Resultados del índice Nacional de precios al Consumidor, producto interno bruto y balanzas de pago, cuarto trimestre de 2015-cierre del año 2015; Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3. Legajo de planillas de consultas de retenciones a proveedor. Dado que su presunción de veracidad no fue desvirtuada en la oportunidad correspondiente por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, adquirió efectos análogos a los del instrumento público, en tal virtud, esta sentenciadora les confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
De las pruebas presentadas por la parte demandada:
1) Planilla de pagos de depósito en la Institución Financiera Banco Plaza, cuenta corriente n° 0138-0019-74-0190004428, a favor del ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 400.000,00), marcado con letra A-1; A-2; A-3; A-4; A-5; A-6; A-7; A-8 y A-9; los cuales no tiene ningún valor probatorio por cuanto no fueron consignadas en su momento oportuno, con ocasión del procedimiento de pago por consignación de cánones de alquiler tal y como lo establece el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así se establece.-
2) Planilla de pagos consignadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), perteneciente al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede los Cortijos de Lourdes marcados con letrasB-1; B-2; B-3; B-4; B-5; B-6; B-7; B-8 y B-9; los cuales no tiene ningún valor probatorio por cuanto no fueron consignadas en su momento oportuno, con ocasión del procedimiento de pago por consignación de cánones de alquiler, así se establece.-
3) Original cartel de notificación emitido ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), perteneciente al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede los Cortijos de Lourdes, el cual quedó desechado del proceso, ut supra, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.-
4) Promovió legajo contentivo de once (11) contratos que versan sobre la cesión de uso del inmueble objeto de la demanda, el primero de ellos tuvo una vigencia desde el 1° de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2007, y el último con vigencia de fecha 1° de enero de 2016 hasta el 31 de diciembre de 2016, ut supra mencionado, a los fines de demostrar que entre ambas partes existe una relación arrendaticia de más de diez años; así se aprecia.-
III
Motivaciones para Decidir
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado en fecha 17 de enero de 2019, es por lo que se procede con base a las consideraciones que se esgrimen a continuación:
En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Observa este Tribunal que la relación invocada por la representación judicial del ciudadano Francisco Tomás Dominguez Quintana, ut supra identificado contra la sociedad mercantil “TOP MOTOS, C.A.”, se patentiza en el desalojo de un inmueble destinado al uso comercial constituido por dos (2) locales comerciales arrendados como una sola unidad inmobiliaria e identificados a los efectos del contrato de arrendamiento con los números uno “1” el cual tiene un área de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2); y dos “2” el cual tiene un área de ciento veinte metros cuadrados (129 m2), ubicados en la Carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
Por su parte el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, ut-supra identificado, asistido por la abogada María Del Pino Domínguez Denis, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula nº 81.417, solicitó el desalojo del local comercial por dos (2) locales comerciales arrendados como una sola unidad inmobiliaria e identificados a los efectos del contrato de arrendamiento con los números uno “1” el cual tiene un área de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2); y dos “2” el cual tiene un área de ciento veinte metros cuadrados (129 m2), ubicados en la Carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda.
En efecto, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos.
Pues bien, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la representación judicial de la parte actora el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una conversión entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Es importante destacar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este orden de ideas, el enunciado del artículo 1.579 del Código Civil es del siguiente tenor:
“Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Conforme se desprende de la norma transcrita, la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato, aspectos éstos que en el mejor de los casos deben establecerse de manera expresa por los contratantes.
De tal manera que, en el contrato de arrendamiento una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Este precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos naturales que produce la cosa arrendada; que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha.
En tal virtud, la parte actora aportó junto al libelo de la demanda, original del Contrato de arrendamiento autenticado por ante el Notario Público Municipio Los Salías S.A. Los Altos estado Mirandino, en fecha 16 de febrero de 2016, inserto bajo el n° 29, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, suscrito entre el ciudadano Francisco Tomás Dominguez Quintana, ut supra identificado y la sociedad mercantil “TOP MOTOS, C.A.”; reconociendo la propia parte demandada en su escrito de contestación a la demanda la relación arrendaticia entre las partes.
Ahora bien, las pruebas consignadas por la parte actora y la parte demandada, así como la valoración de cada una de ellas, quedó demostrado que el demandado no pagó oportunamente, es decir, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, el canon de arrendamiento; así, como el ajuste del canon de arrendamiento correspondiente.
Finalmente hace preciso destacar que durante la audiencia o debate oral, la representación judicial de la parte actora ratificó en todo su contenido lo contemplado en su escrito libelar.
En este sentido, dado que la pretensión de la parte actora versa sobre acción de desalojo sobre el inmueble arrendado, este Tribunal para verificar la idoneidad de la acción escogida por la parte demandante para justificar su pretensión, observa la norma contenida en el literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial n° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, siendo la ley aplicable al presente caso por cuanto se trata de un local comercial, dispone lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
(…)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
En consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal que la acción por Desalojo intentada por la parte actora se subsume dentro de lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El precepto normativo anterior contempla el supuesto de hecho que hace procedente el desalojo: que el arrendador haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, subsumiéndose la demanda de desalojo de autos en éste supuesto, ya que el arrendatario efectuó dejó de pagar oportunamente.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
Al respecto de lo antes expresado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (Subrayado nuestro).
Tomando en cuenta el anterior criterio constitucional, que este Tribunal hace suyo, resulta evidente que en el caso sub iudice el arrendatario debió honrar su compromiso de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, entre el día 1 y el día 20 de cada mes; de tal manera que, el término cierto a favor del arrendatario tanto por voluntad de las partes como de la ley, para efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondiente.
Siendo esto así, se deduce con claridad meridiana que el pago efectuado por el arrendatario, de los cánones de arrendamiento que se afirman insolutos en el escrito libelar, resulta extemporáneo por tardío, pues dichos pagos por consignación no fue legítimamente efectuado, ni puede por tanto producir efectos liberatorios.
La situación de hecho precedentemente descrita, se subsume en el incumplimiento culposo de una obligación esencial ex artículo 1592 del Código Civil, que produce consecuencias jurídicas en contra del arrendatario, quien no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En cambio, la representación judicial de la parte actora cumplió con su correspondiente carga al demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica contenida en el artículo 1167 del Código Civil, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el mismo contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de la obligación que se afirma incumplida; sino además, la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial respecto a la pretensión de desalojo que sirve de titulo a la demanda; así se decide.-
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en la causal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado dos (2) locales comerciales arrendados como una sola unidad inmobiliaria e identificados a los efectos del contrato de arrendamiento con los números uno “1” el cual tiene un área de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2); y dos “2” el cual tiene un área de ciento veinte metros cuadrados (129 m2), ubicados en la Carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda. Así se declara.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con lugar la demanda de desalojo, ejercida por el ciudadano Francisco Tomás Domínguez Quintana, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-6.872.469 contra Sociedad mercantil “TOP MOTOS, C.A.” domiciliada en el Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda (ahora) estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de mayo de 2006, bajo el nº 23, Tomo 11-A-Tro., expediente N16501, cuyos estatutos fueron reformados en Asamblea General Extraordinaria de accionistas de fecha 14 de agosto de 2013, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del año 2013, bajo el nº 23, Tomo 99-A.
Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora dos (2) locales comerciales arrendados como una sola unidad inmobiliaria e identificados a los efectos del contrato de arrendamiento con los números uno “1” el cual tiene un área de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2); y dos “2” el cual tiene un área de ciento veinte metros cuadrados (129 m2), ubicados en la Carretera Panamericana Km 21, Centro Comercial Los Pinos, sector Corralito, Carrizal del Municipio Carrizal del estado Bolivariano de Miranda, libre de personas y bienes en las misma condiciones que lo recibió;
Tercero: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
Regístrese y Publíquese la presente decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias interlocutorias llevado por este Tribunal, tal como lo ordena el artículo 248 del Código de Trámites.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2019), Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Jueza
Abg. Damaris Ivone García
El Secretario Acc
Geovany Alexander González Pérez
En esta misma fecha, siendo las __________, se registró y publicó la presente homologación, dejándose copia certificada en el copiador correspondiente y se desglosó el contrato de préstamo.
El Secretario Acc
Geovany Alexander González Pérez
