REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA DE CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP31-V-2012-000515
PARTE ACTORA: PROMOTORA VB 2006 C.A., sociedad mercantil, domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de jilio de 2006, anotada bajo el N. 68, Tomo 75-A Cto.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ISABEL CRISTINA PALACIOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.215.
PARTE DEMANDADA: EDGAR EMILIO SILVA NARVAEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.684.620.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LARRY JOSÉ OLIVARES OLIVER, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 113.457.
MOTIVO: Resolución de Contrato.
I
DE LA NARRATIVA
En fecha 26 de marzo de 2012 la parte actora presento escrito libelar, y alegó lo siguiente:
-Que el 11/06/2007, su representada suscribió un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano Edgar Emilio Silva Narváez, antes identificado, por un inmueble propiedad de su representada, signado con el N° 2-18 de la calle 2 del conjunto residencial Villas de Buenaventura, ubicado en el Sector San Pedro, Municipio Plaza del estado Miranda
-Que en el referido contrato se pacto precio mínimo de venta de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 343.000.000,00), que producto de la conversión monetaria se convierte en TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. 343.000,00).
- El 08 de diciembre de 2008, su representada la sociedad mercantil PROMOTORA VB 2006, suscribe otro contrato con el ciudadano Edgar Emilio Silva Narváez, por la misma vivienda en el Conjunto Residencial Villas del Buenaventura, dando cumplimiento a la Resolución dictada por el Ejecutivo nacional, a través del Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que ordena que los contratos de opción se deberá establecer el lapso de culminación de obra y fecha de protocolización., el cual se concreta el tiempo de culminación de la obra a 24 meses.
-Que el precio de venta de la Vivienda antes identificada es por CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (415.435,00) , y se ajustan los montos a Bolívares fuertes y se deja sin efecto el contrato de fecha 11 de junio de 2007.
-Que su representada protocolizó el documento de parcelamiento, obteniendo la Certificación de terminación de obras o habitabilidad, para darle cumplimiento a la cláusula SEXTA del citado contrato.
-Que la parte demandada solicitó ante la Banca un crédito hipotecario, el cual le fue aprobado con garantía hipotecaria que le fue entregado en original para los trámites de su protocolización el 15 de noviembre de 2010,
-Que su representada si cumplió con la protocolización del Documento de parcelamiento, sin embargo la parte demandada no cumplió con el plazo establecido en la cláusula SEPTIMA., es decir desde la fecha en que se le entrego el documento para su protocolización, 15/11/2010, han transcurrido Un (1) año y casi Cinco (5) meses, más de Sesenta (6) días establecidos en la citada cláusula.
-Que el ciudadano Edgar Silva no cumplió con su obligación contractual de cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES SIN CENTIMOS (415.435,00), solo pago a su representada la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLIVARES (bs. 227.000,00), lo que trajo gastos a la promotora por concepto de pagos de intereses bancarios por financiamiento de crédito, así como gastos de mantenimiento del referido inmueble.
-Que las causas de resolución del contrato fueron establecidas en la cláusula DECIMA PRIMERA.
-Que de conformidad con los preceptos normativos establecidos en los artículos 1333, 1159, 1264, 1270, 1167, del Código Civil, concatenados con las cláusulas del contrato de arrendamientos SEXTA, SÉPTIMA y DECIMA PRIMERA.
-Que conforme a los hechos y derecho antes invocado procede a demandar ciudadano EDGAR SILVA NARVAEZ, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:
-En la Resolución del contrato de Opción de Compra-Venta, celebrada entre su representada y la parte demandada, suscrita el 08/12/2008.
-Que se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL CIEN BOLIBARES EXACTOS (Bs. 68.100,00), correspondiente al 30% del monto cancelado a su representada por concepto de cláusula penal.
Que solicita se condene al pago de costas y costos que genere el presente proceso.
-Que estima la demanda en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL CIEN BOLIBARES EXACTOS (Bs. 68.100,00), equivalente a 756,66 U.T.
En fecha 30 de marzo de 2012, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, ciudadano: EDGAR EMILIO SILVA NARVAEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.684.620.
En fecha 11 de abril de 2012, comparece la apoderada judicial de la parte demandante a fin de consignar los emolumentos necesarios para la citación del demandado solicita se comisione a un Tribunal de Municipio Distribuidor de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a fin de practicar la citación correspondiente.
El 14 de diciembre de 2012, la Juez comitente, a solicitud de parte interesada y vista la diligencia suscrita por el alguacil donde expuso la imposibilidad de citar a la parte demandada ordeno se libraran carteles de citación al ciudadano: EDGAR EMILIO SILVA NARVAEZ, (parte demandada).
El 19 de julio de 2013, el Tribunal de la causa, mediante auto acuerda por secretaria cómputo, a los fines de verificar si se encuentra vencido el lapso concedido a la parte demandada para que se diera por citada.
Transcurrido el lapso para que la parte demandada se diera por citado en este juicio, sin que el mismo lo hubiese hecho, ni por si , ni por medio de apoderado alguno, le designa Defensor Judicial. a la Abogada ANA SABRINA SALCEDO SALCEDO., inpreabogado N° 129.223.
En fecha 30 de septiembre de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada consigna poder donde acredita su representación, dándose por notificado en la presente causa.
El 09 de octubre de 2013, la apoderada judicial de la parte actora, señala, que desde la fecha que se dio por notificada la parte demandada, hasta la presente fecha transcurrieron dos (2) días hábiles sin que haya operado la contestación de la demanda
En fecha 15 de octubre de 2013, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual ratificó todos y cada uno de los documentos consignados con el libelo de la demanda traídos a este proceso, los cuales da por reproducidos.
Mediante auto de fecha 16 de Octubre de 2013, el Juez de la causa admite las pruebas presentadas por la parte actora por no ser las mismas manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
El 17 de octubre de 2013, la parte demandada consigna escrito de pruebas, conjuntamente anexa las pruebas respectivas.
El 18 de octubre de 2013, este Tribunal admite las pruebas presentadas por el representante legal de la parte demandada por no ser ilegales ni impertinentes.
El 16 de mayo de 2014, se libró oficio a la entidad bancaria Corp Banca, a fin que informara sobre los particulares solicitados por la parte demandada en su escrito de pruebas.
En fecha 11 de agosto de 2014, la parte actora consignó oficio, emanado del Ministerio de Vivienda y Hábitat, contentivo de notificación de auto de apertura de procedimiento Administrativo, asimismo consignó un cartel publicado en el Diario Ultimas Noticias a los fines legales consiguientes.
En fecha 18 de febrero de 2016, se recibió oficio Nº. 0382-15, proveniente de la consultoría jurídica del Banco Occidental de Descuento con planillas de depósitos inherentes al presente juicio.
El 23 de marzo de 2017, la parte demandada, mediante diligencia, señalo que por cuanto la entidad bancaria no pudo emitir información sobre el cheque de gerencia, solicitando que se deje sin efecto probatorio el antes mencionado cheque, a fin de darle continuidad al presente asunto.
Siendo la oportunidad prevista para decidir la presente causa, pasa hacerlo este Tribunal, y para ello observa:
MOTIVA
La parte actora demanda la Resolución del Contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 08/12/2008 con el ciudadano EDGAR SILVA NARVAEZ, por no haber cumplido con el plazo establecido para la protocolización de la venta, convenido en la cláusula séptima, así como tampoco cumplió con la cancelación de la suma establecida como monto de la venta en su totalidad, ya que para el momento de interposición de la presente demanda, solo había cancelado la suma de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 227.000,00) de los CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO (Bs. 415.435,00) convenidos como monto de la venta.-
El referido contrato de opción de compra venta versa sobre un inmueble signado con el N° 2-18 de la calle 2 del conjunto residencial Villas de Buenaventura, ubicado en el Sector San Pedro, Municipio Plaza del estado Miranda.
Para demostrar sus alegatos, la parte actora acompañó a su libelo de demanda:
* Poder que acredita su representación, otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de julio de 2011, bajo el N° 23 05, Tomo 100.
* Contrato de Opción de Compra-Venta privado suscrito por las partes en fecha 11/06/2007.
* Resolución N° 98 dictada para el Ministerio para el Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en fecha 05-12-2008, mediante la cual pretende demostrar el motivo legal por el cual su representada suscribió un nuevo contrato de Opción de compra-venta de fecha 08 de diciembre de 2008, dejando sin efecto el de fecha 11/06/2007.
* Contrato de Opción de Compra-Venta, de fecha 08/12/2008.
* Copia del Documento del Parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL BUENAVENTURA ETAPA I.
* Prueba documental consistente en: Copia simple de Certificación de terminación de obras, habitabilidad de fecha 16/09/2010.
* Cartas con firma en original de fecha 15/11/2011, mediante el cual el ciudadano EDGAR SILVA, recibe el documento definitivo y todos los recaudos de venta de la vivienda objeto del presente juicio, la cual consigna marcado con el N° 03 al 10.
Todos éstos documentos no fueron tachados, desconocidos ni impugnado por su contraparte en la oportunidad prevista para ello, por lo que este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
DE LA CONFESION SOLICITADA POR LA PARTE ACTORA:
En fecha 09/10/2013, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada ISABEL PALACIOS, presentó una diligencia mediante la cual dejó constancia que desde la fecha en que la parte demandada se dio por citada, hasta la fecha de presentación de su diligencia, habían transcurrido más de dos días de despacho concedidos para la contestación de la demanda y que por ese motivo debe tenérsele como confeso.-
Para decidir al respecto, este Tribunal observa:
Consta al folio 72 del presente expediente, diligencia suscrita en fecha 30/09/2013, mediante la cual el abogado LARRY MIJARES, consignó poder que acredita su representación del ciudadano EDGAR EMILIO SILVA NARVAEZ, y se dio por notificado en el presente proceso.
Consta además que la siguiente comparecencia a este proceso de la parte demandada, fue a través de su apoderado judicial abogado LARRY MIJARES, quien consignó un escrito contentivo de la promoción de pruebas, en nombre de su representado en fecha 17/10/2013, es decir, habiendo precluido el lapso para la contestación de la demanda.-
Ahora bien, a ese respecto, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, lo que de seguidas se transcribe:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.”
De modo que, la confesión ficta, es una ficción jurídica por la que, a falta de contestación a la demanda en tiempo útil, la Ley considera que el reo admitió por verdaderos los hechos constitutivos de la acción deducida por el actor. Por lo tanto, en atención al transcrito artículo y a las jurisprudencias reiteradas del Tribunal Supremo de Justicia, se produce lo que la doctrina ha denominado ‘confesión ficta” por efecto de la falta de contestación a la demanda y por falta de promoción de pruebas, cuando se ha verificado de manera concurrente los supuestos previstos para su procedencia, cuales son:
1.-) Que la parte demandada haya sido debida y válidamente citada para el acto de contestación.
2.-) Que la parte demandada no haya comparecido a dar contestación a la demanda o lo haya hecho de manera extemporánea.
3.-) Que la parte demandada nada haya probado para mermar la presunción de veracidad de los hechos demandados; y
4.-) Que no sea contraria a derecho la petición contenida en el libelo de la demanda.
A ese respecto, se ha pronunciado Nuestro Máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, de manera pacífica y reiterada, siendo una de sus decisiones, la pronunciada en fecha 05 de abril de 2000, donde se estableció:
“… En el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, regula la confesión ficta exigiendo dos requisitos: 1) que la petición del demandante no sea contraria a derecho y 2) que nada probare que le favorezca. En cuanto, al segundo requisito, como se dijo anteriormente supone una situación particular, que consiste en la no contestación de la demanda, en el plazo establecido para el demandado. Caso en el cual el demandado puede presentar pruebas que contradigan las presentadas por el actor. Esta disposición jurídica da una nueva oportunidad al demandado confeso, para que promueva las contra – pruebas, de los hechos alegados, en el libelo de la demanda.”
De igual manera, en sentencia N° 337 de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 02/11/2001, reiteró:
"...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que - tal como lo pena el mentado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”.
En este orden de ideas y partiendo de los criterios jurisprudenciales establecidos por Nuestro Máximo Tribunal, es necesario analizar en el caso de autos, los requisitos exigidos a los fines de verificar si efectivamente se configuró la confesión ficta, y a ese respecto, tenemos que:
En primer lugar, ha quedado establecido que para que se configure la confesión del demandado, deben concurrir todos los requisitos indispensables, siendo éstos en primer término: 1) que la parte demandada haya sido citada y 2) que no haya comparecido oportunamente a dar contestación a la demanda.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, ya se dejó establecido con anterioridad que la parte demandada, aún estando debidamente notificada de la presente demanda, no compareció a dar contestación a la misma.
De modo que, se configuró los dos primeros requisitos concurrentes para que se verifique la confesión del demandado.-
Ahora bien, en cuanto al tercer requisito establecido por el legislador para que se verifique la confesión ficta del demandado, “si nada probare que le favorezca”, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de agosto de 2003, caso: Teresa De Jesús Rondón de Canesto, expediente Nº 03-0209, dejó establecido:
“…Si en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que le favorezca…”.
Ese criterio fue ratificado en decisión de la Sala de Casación Civil, del 11 de agosto de 2004, caso: Jorge Ignacio Rossel Herrera y otros contra Sonia Josefina Saavedra, expediente N° 03-598, en la que señaló:
“...Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos…”
De igual manera ha sostenido la misma Sala en sentencia del 19/07/2005, expediente N° AA20-C-2003-000661 que:
La expresión “si nada probare que le favorezca”, ha dado lugar a una severa discusión doctrinaria. No obstante, conforme a la tesis mayoritaria, que es la acogida por esta Sala en forma reiterada, al demandado sólo le está permitido proporcionar aquellas pruebas que sean capaces de enervar o frustrar la acción intentada, es decir, las que constituyan la contraprueba de los hechos alegados por el actor; porque si se considerará lo contrario, se le estaría permitiendo al demandado proporcionar elementos probatorios de hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda, lo cual colocaría en desigualdad a la parte contraria, además, el contumaz tendría una mejor, o al menos igual condición, que si hubiere concurrido a contestar la demanda, pues el actor ignoraría los hechos nuevos hasta el momento en que los alegue en el lapso de promoción de pruebas, limitando su posibilidad de controlarlas”.-
De modo que, aún cuando ha sido verificada la confesión del demandado, al no dar contestación a la demanda, corresponde a este sentenciador proceder a la revisión de las pruebas aportadas por la parte demandada en el presente proceso, para determinar si las mismas son pertinentes para enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, o demostrar que ellos son contrarios a derecho. Y en ese sentido tenemos que:
Como se dijo anteriormente, el apoderado de la parte demandada en fecha 17/10/2013, consignó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió a favor de su representado, las documentales que a continuación se analizan:
* Marcado con la letra “A”, Contrato de Opción de Compra-Venta privado suscrito por las partes en fecha 08/02/2008, con el cual pretende demostrar que no era necesaria la firma de un nuevo contrato, por cuanto el contrato primigenio contenía los requisitos establecidos en la Resolución N° 98, emitida por el Misterio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05/11/2008.-
* Marcadas con la letra “B”, Oficio de certificación en original, emitido por el Instituto para la defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), debidamente firmado por la Sala de Sustanciación, contentivo de expediente signado con el N° DEN 013496-2010-0101.-
* Marcada con la letra “C”, Copia Certificada del expediente N° DEN-013496-2010-0101, llevado por el Instituto para la defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS).,
* Ratificó la copias certificadas, emanadas del Instituto para la defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) específicamente las que rielan a los folios 162 AL 166, donde se evidencia que en el contrato suscrito en fecha 08/12/2008 en su cláusula tercera, se procedió a la modificación del precio de la venta, quedando aumentado su monto a la suma de CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 415.435,00), siendo que en el contrato inicial, suscrito en fecha 11/06/2007 la suma pactada fue de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.F 343.000,00), y ya estaba incluido en sus cláusulas SEXTA Y SEPTIMA lo requerido mediante Resolución N° 98 dictada por el Ejecutivo Nacional. Es decir, se hacía innecesaria la suscripción de un nuevo contrato con la justificación de la inclusión de esas cláusulas.
* Marcada con la letra “D”., Comprobante de recepción de denuncia, con documento anexo del escrito para formalizar la respectiva denuncia, a los fines de evidenciar el rechazo de su representado en contra del contrato de opción de compra-venta, firmado en fecha 08/12/2008, en cuanto al nuevo precio.
* Ratificó el contrato definitivo de compra venta, el cual fue redactado por la Vicepresidente de Documentación de Crédito de la Entidad Bancaria Banesco, donde quedó establecido el monto de la venta en la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 415.435,00), y de cuyo contenido tuvo conocimiento su representado en fecha 15/11/2010, fecha en la que procedió a reactivar su denuncia por ante INDEPABIS.
* Marcado con la letra “E” Denuncia por ante el Instituto para la defensa de de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS)., a fin de dejar demostrado que existía un desacuerdo evidente de su representado con respecto al precio que estaban colocando en el primer documento definitivo del Contrato de Compra-Venta.
* Marcado “F”, notificación emitida por la empresa PROMOTORA VB 2006, C.A, en fecha 15/11/2010, mediante la cual entregó a su representado todos los recaudos necesarios para la respectiva protocolización del documento definitivo de compra venta.
* Marcado con la letra “G” Original del Informe de la Inspección signada con el N° 28092011-107113, realizada por el Instituto para la defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), en fecha 28/09/2011, a los fines de dejar demostrado que en la mencionada inspección se estableció el acuerdo entre las partes para dar cumplimiento primeramente a la culminación de la vivienda por parte de la empresa Promotora VB 2008, C.A., y posteriormente su representado quedó comprometido a realizar el pago de la diferencia del monto establecido en el primer contrato de fecha 11/06/2007, por la cantidad de CIENTO DIECISEIS MIL BOLIVARES (BS. 116.000,00), monto éste ratificado por el representante de la empresa actora, lo cual se verificaría para la fecha de protocolización, la cual fue acordada para el 28/10/2011.
* Marcado con la letra “H” Original del recibo emitido por la empresa INMOBILIARIA MMG. C.A., de fecha 11 de octubre de 2011 y copia del cheque con el que fue pagada la redacción del documento definitivo de compra-venta.
* Marcado con la letra “I” Original del segundo documento definitivo de compra-venta, debidamente revisado por el abogado de la Institución Bancaria Banesco, a fin de dejar demostrado que la empresa estaba consciente y había aceptado que el precio de venta definitivo es el convenido en el primer contrato de opción compra-venta de fecha 11/06/2007, el cual ascendía a la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 343.000,00). Dicho documento debía protocolizarse en fecha 28/10/2011, en cumplimiento a la decisión emanada de INDEPABIS de fecha 22/06/2011
* Marcado la letra “J” Notificación emitida por la empresa Promotora VB 2006 C.A., de fecha 26/10/2011, en la que se evidencia que la abogada de la parte actora hizo entrega del segundo documento definitivo de compra-venta pero no hizo entrega de los originales de de las respectivas solvencias, lo cual impidió la firma del respectivo documento definitivo de venta.
* Marcado con la letra “K” Copia Certificada del cheque de Gerencia N° 34002859, emitida por la entidad bancaria Corp Banca, de fecha 28/10/2011, por la cantidad de CIENTOS DIECISEIS MIL BOLIVARES (BS 116.000,00), a fin de evidenciar el pago de protocolización por parte de su representado.
* Marcado con la letra “L”. Copia Certificada del Cheque de Gerencia N° 10024300, emitido por la entidad bancaria Corp Banca, de fecha 24/01/2012, para efectuar las tantas veces solicitada protolización definitiva del documento de compra-venta.
* Marcada con la letra “M”. Copia Certificada del Cheque de Gerencia N° 10161623, de fecha 05 de febrero de 2013, a la empresa INMOBILIARIA M.M.G., C.A. insistiendo de nuevo para efectuar las tantas veces solicitada protocolización del documento definitivo de compra venta.
* Originales de los recibos de pagos, emitidos por la empresa demandante a su representado, por concepto de pagos de las distintas cuotas mensuales y especiales, de acuerdo a lo pautado en el contrato de opción de Compra-Venta, firmado en fecha 11 de junio de 2007.
* Marcado con la letra “P”, poder otorgado por las empresas PROMOTORA VB 2006, C.A e INMOBILIARIA M.M.G, C.A, mediante los cuales se evidencia que ambas empresas están presididas por el ciudadano MANUEL MARIO GUEVARA.
Todos éstos documentos acompañados por la parte demandada a su escrito de promoción de pruebas, no fueron tachados, desconocidos ni impugnados por la representación de la parte actora, por lo que este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga pleno valor probatorio. Así se decide.
Ahora bien, de los medios probatorios acompañados por la parte demandada y a los cuales ya este Tribunal les ha atribuido pleno valor probatorio, se observa:
Que las partes firmaron un primer contrato de opción de compra venta, en el cual se acordó la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 343.000,00).
Que posteriormente, se procedió a la firma de otro contrato por cuanto el primero carecía de las formalidades previstas en la Resolución N° 98, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05/11/2008, publicada en Gaceta Oficial N° 39.055 en fecha 10/11/2008, el cual establece en su Artículo 1, lo que se transcribe a continuación:
“En los contratos de opción de compra venta o documentos equivalentes que tengan por objeto el financiamiento de viviendas en construcción o por construirse otorgados por personas naturales o jurídicas no regidas por la legislación propia de las Instituciones Bancarias y Financieras, se deberá establecer el lapso de culminación de la obra y de la protocolización del documento de venta”.-
Ahora bien, del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes en fecha 11/06/2007, y al cual ya se le ha atribuido pleno valor probatorio, se evidencia que en su cláusula SEXTA lo siguiente:
“LA COMPAÑÍA se obliga a ejecutar la construcción del conjunto residencial donde se encuentra “El Inmueble” objeto del presente contrato, a obtener permisos de conformidad de uso y otorgar el correspondiente documento de Parcelamiento, dentro de un plazo prudencial de 18 meses contados a partir de la firma de este contrato…”
De igual manera, en la cláusula SEPTIMA del referido contrato se estableció el plazo en que debía procederse a la elaboración del documento definitivo de venta y su posterior protocolización.-
De modo que, tal como lo señala el demandado en su escrito de pruebas, la elaboración de un nuevo contrato de opción de compra venta con fundamentación en la incorporación de lo ordenado en el artículo supra transcrito de la resolución 98 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, era a todas luces innecesario por cuanto ya se había dado cumplimiento a ese requerimiento con lo pactado en las cláusulas SEXTA Y SEPTIMA del contrato de opción de compra venta primigenio.
Además no le estaba permitido a la parte actora promitente vendedora, modificar el monto de la venta pactado en el contrato primigenio, porque se trataba solo de la inclusión de una cláusula con los requerimiento establecidos por el Ente Ministerial, así como tampoco le estaba permitido el aumento del precio de la venta ni cobro de diferencias, por concepto de Indice Inflacionario, porque la misma Resolución N° 98, expresamente se lo prohibía.- Y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, la parte demandada acompañó a su escrito de promoción de pruebas, un segundo documento definitivo de venta, redactado por la abogada ISABEL CRISTINA PALACIOS, apoderada de la parte actora y presentado al demandado de autos, en fecha 26/10/2011, dando cumplimiento a lo ordenado en decisión dictada en fecha 22/06/2011 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), el cual debía ser protocolizado el 28/10/2011, y en el que se establece como monto de venta la cantidad de TRESCENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.F 343.000,00), monto éste establecido en el contrato primigenio celebrado en fecha 11/06/2007.
Pues bien, en esa decisión de fecha 22/06/2011, el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), declaró que la empresa denunciada en aquel procedimiento administrativo, actora en este proceso, incurrió en las infracciones de “rescisión unilateral del contrato celebrado, cobro del índice nacional de precios del consumidor (I.N.P.C) y mora en la entrega de la vivienda y oferta engañosa”.
En consecuencia, ese Ente Administrativo ordenó a la empresa vendedora, proceder a la protocolización del documento definitivo de venta conforme a lo acordado en el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 11/06/2007 y que hasta que la parte denunciada no diera cumplimiento a lo ordenado, no se suspendería la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 28/02/2011.-
Pues bien, ya este sentenciador le ha atribuido pleno valor probatorio a las actuaciones habidas por ante el INDEPABIS, y de las cuales la parte demandada ha acompañado en copias debidamente certificadas.-
De modo que, observándose que ciertamente que la empresa actora (promitente vendedora) ha incurrido en las irregularidades establecidas por ese Ente Administrativo, en primer lugar, al resolver unilateralmente el contrato primigenio de opción de compra venta (11/06/2007), con la celebración de un segundo contrato (08/12/2008), modificando además el precio de venta pactado ( inicialmente de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.F. 343.000,00) aumentando su monto a CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 415.435,00).
En segundo lugar, habiendo incumplido la parte actora además, con la decisión emanada de INDEPABIS, de fecha 22/06/2011, que ordenó la elaboración de un nuevo contrato en el que se estipulara el monto establecido inicialmente, lo cual debía llevarse a cabo en fecha 28/10/2011, pero no fue así, porque no hizo entrega al promitente comprador (demandado en este proceso), de todas y cada una de las solvencias estipuladas para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta tal como convino en el Acto de Inspección y Fiscalización llevado a cabo en fecha 28/09/2011, a través de su Presidente ciudadano MANUEL GUEVARA.
Se evidencia además la intención de la parte demandada, de dar cumplimiento a lo pactado entre las partes en el contrato primigenio de fecha 11/06/2007, de los cheques de gerencia remitidos a este Tribunal, por la Entidad Bancaria “Banco Occidental de Descuento”, signados con los N° 10024300 de fecha 24/01/2012 y 10161623 de fecha 05/02/2013, a nombre de INMOBILIARIA M.M.G C.A.
Ahora bien, todas éstas irregularidades establecidas por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), y verificadas por este Tribunal en las actuaciones acompañadas por la parte demandada con su escrito de promoción de pruebas, en que ha incurrido la parte actora, promitente vendedora, trae a la convicción de quien decide que la presente demanda es a todas luces improcedente, por cuanto se evidencia de las pruebas traídas a los autos por la parte demandada, que la no protocolización del documento definitivo de venta, no es por causa imputable al demandado en este proceso, sino por el contrario, es por causa de las irregularidades cometidas por la promitente vendedora, actora en este proceso y detectadas por el Ente Administrativo encargado de velar, proteger y salvaguardar los derechos e intereses de las personas de acceder a los bienes y servicios para la satisfacción de sus necesidades.
Incurriendo además la parte actora promitente vendedora, en desacato al no dar cumplimiento a lo establecido por el Ente regulador en la providencia administrativa de fecha 22/06/2011, al no haber procedido a la protocolización del documento definitivo de venta, conforme a lo pactado en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 11/06/2007. Y ASI SE DECIDE.-
De modo que, habiendo el demandado promovido pruebas en este proceso y acompañado a las mismas documentales a las cuales este Tribunal les ha atribuido pleno valor probatorio, y por cuanto de su análisis se ha podido verificar que las mismas enervan la acción intentada, es decir, hacen contra prueba de los hechos alegados por la parte actora en su libelo, demostrando que la pretensión es improcedente, se puede deducir que el tercer de los requisitos concurrentes para que se declare la Confesión Ficta, no se verificó en este proceso.-
Por lo tanto, la solicitud de declaratoria de Confesión Ficta de la parte demandada no debe prosperar, y así será declarado en el dispositivo de este fallo.-
En mérito de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la CONFESION FICTA de la parte demandada, alegada por la parte actora.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA incoada por la sociedad mercantil PROMOTORA VB 2006 C.A contra el ciudadano EDGAR SILVA NARVAEZ.
TERCERO: Se condena a la parte actora perdidosa en este proceso, proceder a la protocolización del contrato definitivo de venta del bien inmueble pactado en el contrato de opción de compra venta firmado por las partes en fecha 11/06/2007. En tal sentido, deberá el demandado en este proceso, comprador, cancelar el monto restante.-
CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte actora perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE a las partes.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los Seis (06) días del mes de Octubre de dos mil diecisiete (2017). AÑOS. 206° de la Independencia y 157° de la federación.-
EL JUEZ,
DR. JOSÉ GREGORIO VIANA LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABOG. ENEIDA VASQUEZ
JGV/eneida
EXP. N° AP31-V-2012-000515
