REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de febrero de 1967, bajo el Nº 64, tomo 9-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: HUMBERTO GAMBOA LEON, NELMARYS MARRERO y ALEXANDRA BUSTILLOS VIELMA, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 45.806, 140.398 y 232.743, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A., compañía registrada originalmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1984, bajo el Nº 08, Tomo 21-A-Pro.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OLMARY LARREA OLALLA, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 65.080, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXP. Nº AP71-R-2019-000068
I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2018 (f.359), por la abogada ENMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 30 de Noviembre de 2018 (f.342-358), por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “…Con Lugar la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (prorroga legal), interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de febrero de 1967, bajo el Nº 64, Tomo 9-A, en contra de Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A., Compañía Registrada Originalmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1984, bajo el Nº 08, Tomo 21 A- Pro, en la persona de su representante legal ciudadano ANDRES ELOY PEREIRA CARRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.031.987, en consecuencia se ordena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: Desocupar el inmueble constituido por la oficina 9-B, piso 9, ubicada en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, entre 1º y 2º Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Bolivariana de Miranda, completamente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en el que fue arrendada. Así como sus accesorios, especialmente el puesto de estacionamiento que tiene asignada dicha oficina. Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso…”.-
Por auto de fecha 20 de Febrero de 2019 (f.369) este Juzgado Superior Primero, dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y fijando el décimo (10º) día de Despacho siguiente a la presente fecha para dictar sentencia en la presente causa.
Este Tribunal de Alzada a los fines de dictar el fallo respectivo, procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
II. RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en fecha 18 de Mayo de 2018, que incoara los abogados HUMBERTO GAMBOA LEON, NELMARYS MARRERO y ALEXANDRA BUSTILLOS VIELMA, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR, C.A., contra la Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A., (f.2-23), el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 05.06.2018 (f.38), el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada a fin de que comparezca a dar contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguiente.
Cumplida la citación personal de la parte demandada, esta dió contestación a la demanda, (f.186-187), rechazándola en todas y cada una de sus partes, mediante escrito, presentado por la abogada OLMARY LARREA, y el cual fue agregado por auto de fecha 14.08.2018.
En fecha 24.09.2018, compareció la parte demandada y consigno escrito de promoción de pruebas, seguidamente en fecha 02.10.2018, compareció la parte actora y de igual forma consigno escrito de promoción de pruebas.
El A-quo, en fecha 29.10.2018, admitió las pruebas presentadas por ambas partes.
En fecha 30.11.2018, el A-quo dicto sentencia definitiva, la cual, la representación judicial de la parte demandada en fecha 10.12.2018, apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo, la cual fue oía en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a la Unidad de Distribución de los Tribunales Superiores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole a este Juzgado Superior Primero conocer del presente recurso de apelación.
Este Tribunal para dictar decisión en el presente juicio, pasa hacerlo bajo las siguientes consideraciones:
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. Del thema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la abogada ENMA HERNANDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 30 de Noviembre de 2018, mediante la cual declaró “…Con Lugar la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (prorroga legal), interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de febrero de 1967, bajo el Nº 64, Tomo 9-A, en contra de Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A., Compañía Registrada Originalmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1984, bajo el Nº 08, Tomo 21 A- Pro, en la persona de su representante legal ciudadano ANDRES ELOY PEREIRA CARRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.031.987, en consecuencia se ordena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: Desocupar el inmueble constituido por la oficina 9-B, piso 9, ubicada en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, entre 1º y 2º Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Bolivariana de Miranda, completamente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en el que fue arrendada. Así como sus accesorios, especialmente el puesto de estacionamiento que tiene asignada dicha oficina. Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso…”.-
IV. Alegatos de las partes:
a. Alegatos de la parte actora:
Alega la representación Judicial de la parte actora en su escrito de reforma de la demanda, que su mandante es la única propietaria del inmueble constituido por la oficina 9-B, ubicado en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, Piso 9, entre 1ª y 2ª Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao Estado Bolivariano de Miranda, “…así como de la totalidad del mencionado edificio, es el caso que nuestra representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha 15 de diciembre de 1987, por tiempo determinado con la empresa CREANDA PUBLICIDAD parte demandada en el presente juicio por el inmueble objeto del presente liti, cabe destacar que el uso que se le daría a la referida oficina, fue de una oficina administrativa de carácter civil, el contrato suscrito es de un año fijo a partir del 15 de diciembre de 1987, más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el contrato, o de las posibles prórrogas que pudiere sufrir dicho documento, se considera que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por un tiempo igual al plazo inicial, ahora bien ciudadana juez es el caso que nuestra representada le notifico a la parte demandada en el presente juicio que no le seria renovado a partir de su vencimiento, el cual operaria a partir del 15.12.2014, y en consecuencia la prorroga legal arrendaticia se cumplió durante tres (03) años, hasta ek 15.12.2017, ambas fechas inclusive, quedando así finalizada la relación arrendaticia debía entregar materialmente, y por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones a los fines de que la demandada entregue la oficina es por lo que procedemos a demandar judicialmente el cumplimiento del contrato, por lo que le solicitamos a este digno tribunal que la arrendataria:
PRIMERO: Que desocupe el inmueble objeto del presente juicio completamente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que le fue arrendado, así como sus accesorios específicamente el puesto de estacionamiento que fue asignado a dicha oficina.
SEGUNDO: A cancelar las costas y costos del presente juicio…”.-
La parte actora fundamento sus alegatos de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.160, 1.167 y 1.157 del Código Civil Venezolano, y estimó la presente demanda en la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 935.000,00), hoy NUEVE CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9,35), equivalente a 1.100, Unidades Tributarias.
b. Alegatos de la parte demandada:
“…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho que el contrato de arrendamiento que tiene su representada sea a tiempo determinado.
NIEGÓ, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho que su representada se la haya notificado de algún documento referente al inmueble ubicado en la Avenida San Juan Bosco de Altamira, Edificio For You, piso 9 apartamento 9.B.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho que su representada tenga el inmueble como uso de oficina, el uso que tiene es de vivienda uso residencial y la parte actora sabe esto.
Es cierto que su representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha 15.12.1.987, con la parte actora INVERSIONES ALYMAR, su representada ha estado durante 31 años alquilada en el referido inmueble, disfrutando de la cosa luego de vencido el tiempo prefijado en el contrato ya que ambas partes están de acuerdo con su renovación, por lo tanto es un contrato a tiempo indeterminado, en varias inspecciones al inmueble que ocupa mi mandante, asimismo en fecha 14.11.2014, la arquitecto EVERLEIDYS PEREZ, inspector de obras, de la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao realizó la referida inspección en la cual dejo constancia que el inmueble es de uso residencial…”.-
V.- Aportaciones probatorias.-
3.1) De la parte demandante
1. Consignó copia certificada de documento poder otorgado a los abogados HUMBERTO GAMBOA LEÓN, NELMARYS MARRERO Y ALEXANDRA BUSTILLO VIELMA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.806, 140.398 y 232.743 respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio.
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-
2. Consignó Copia simple de documento de propiedad del edificio For You, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 03.05.1967, el cual quedo registrado bajo el Nº 25, Tomo 30, Protocolo 1-.
3. Copia simple del documento de condominio del edificio FOR YOU, el cual fue protocolizado por ante por ante la oficina subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre, bajo el Nº 44, tomo 4 del Protocolo Primero, en fecha 20.11.1992.
4. Se consignó copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 15.12.1987.
5. Copia simple de los recibos de pagos de alquiler, de la sociedad mercantil CREANDA PUBLICIDAD a la sociedad mercantil INVERSIONES ALYMAR.
6. Copia simple de la carta de notificación emitida por la sociedad mercantil INVERSIONES ALYMAR C.A., en fecha 16.12.2015, recibida por la sociedad mercantil CREANDA PUBLICIDAD C.A.
7. Copia certificada de la notificación realizada a la parte demandada, en fecha 04.11.2014, por la NOTARIA PÚBLICA VIGESIMA SEPTIMA DE CARACAS, MUNICIPIO LIBERTADOR.
8. Copia simple de Acta de Asamblea general extraordinaria de accionistas de Creanda Publicidad de fecha 20.08.1998, registrada por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda.
9. Copia simple de Acta de Asamblea general extraordinaria de accionistas de INVERSIONES ALYMAR C.A., de fecha 28.04.2014, registrada por ante el registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Distrito Capital y estado Miranda.
10. Copia simple del expediente Nº AP31-S-2018-003250, nomenclatura interna del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la consignación de canon de arrendamiento correspondiente a la parte demandada, por el inmueble de autos.
Dichos medios probatorios identificados con los numerales que van desde el 2 al 9, no fueron impugnados, ni tachados, ni desconocidos por la parte demandada, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se decide.
3.2) De la parte demandada
1. Copias simples de actuaciones con fechas 18.06.2014, 26.06.2014 y 31.07.2017 de la Alcaldía de Chacao dirección de Ingeniería, relativa a la Inspección Judicial realizada por la Ingeniera EVERLEIDYS PEREZ.
2. Copia simple de acta de Inspección de fecha 14.11.2014, de la Alcaldía de Chacao, dirección de ingeniería Municipal, referente a la Inspección Judicial realizada por la Ingeniera EVERLEIDYS PEREZ, al inmueble de autos.
3. Copias simples de notificaciones de fechas 05.05.2015 y 06.05.2015, expedidas por la alcaldía de Chacao, dirección de Ingeniería Municipal, referente a la Inspección Judicial realizada por la Ingeniera EVERLEIDYS PEREZ, al inmueble de autos.
Esta Juzgadora observa, la parte actora impugno dichas pruebas identificadas con los numerales 1, 2 y 3, y esta a su vez no ratificó las mismas con las pruebas originales, este Juzgado procede a desechar las mismas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no producen ningún valor probatorio en este juicio.
4. Copia certificada de la Inspección Judicial practicada por el Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-
5. Copias simples del certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, constancia de cita y el comprobante de consignación de escrito de procedimiento de consignación temporal del canon de arrendamiento, expedido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de viviendas.
Esta Juzgadora observa, que la prueba traída en autos fue impugnada por la parte actora y desconocida por la misma, esta sentenciadora de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que dichas copias simples fueron traídas en original por la parte demandada, razón por la cual se evidencia el sello húmedo del organismo el cual realizó el acto, por ende quien decide admite el certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, de acuerdo a el criterio de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia (st. Nº 51 del 18.12.2003), se admite, de acuerdo al artículo 429, la fotocopia acompañada de un documento administrativo, y se le otorga el valor de veras para acreditar, lo arriba transcrito por este Tribunal. ASÍ SE DECLARA.-
6. Copia simple de la constancia de residencia emitida por el Registro Civil de Chacao.
Dicho medio probatorio no fue impugnado, ni tachado, ni desconocido por la parte actora, este Tribunal le otorga todo su valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se decide.
7. Copia certificada de la Inspección realizada en fecha 14.11.2014, expedida por la Alcaldía de Chacao, Dirección de Ingeniería Municipal, remitida mediante oficio Nº 0-IS-15-0234.
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. ASÍ SE DECLARA.-
VI.- DEL MÈRITO DE LA CAUSA.
Reclama la parte actora, el cumplimiento de específicas obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito con el hoy accionado, celebrado en fecha 15 de diciembre de 1987, que tiene por objeto el inmueble constituido por una (1) la Oficina identificada con el Nº 9-B, ubicada en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, piso 9, entre 1ª y 2ª Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, estado Miranda, afirmando que el contrato venció el 15 de diciembre de 1988, y por cuanto las partes no mantuvieron vigente la relación arrendaticia, en fecha 04 cuatro de noviembre de 2014, la parte actora le notifico a la arrendataria, por documento practicado por ante la Notaria Pública Vigésima Séptima de Caracas del Municipio Libertador, que no se le renovaría el Contrato de Arrendamiento de autos, por lo que la prorroga legal se cumplió a cabalidad durante tres (03) años, siendo la fecha de vencimiento la prorroga legal el día 15 de diciembre de 2017.
Por otra parte aduce la parte demandada, la actora que durante los treinta y un años (31) de estar alquilado en el inmueble, disfrutó de la cosa luego de vencido el tiempo prefijado para su duración año por año, ya que, ambas partes estuvieron de acuerdo en dicha renovación desde el contrato suscrito, por lo que la parte demandada intuye que pasó hacer un contrato a tiempo indeterminado. La parte demandada acotó también que en varias oportunidades, en el año 2014 y 2015 la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES ALYMAR, solicitó varias inspecciones al inmueble hoy objeto del presente litigio, indicando que el edificio For you sólo tiene uso residencial y no otro, por lo tanto no podían funcionar oficinas de negocios.
**De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos (f. 60-63), se lee lo siguiente: "…TERCERA: DURACION DEL CONTRATO: El plazo fijado para la duración de éste contrato de locación será de UN (1) AÑO FIJO, contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prórrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial(…)”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato e de un (1) año fijo, término que quedó comprendido entre el día 15 de diciembre de 1987, hasta el 15 de diciembre de 1988, ambas fechas inclusive, el cual, a voluntad de ambas partes, fue prorrogado, por varios lapsos iguales sucesivos de un (1) año cada uno de ellos, es por lo que no cabe duda que a primera impresión, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.-
4.2.- De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la Ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello...”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
A tal efecto, reza el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Artículo 38:
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años…”.-
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) Que la relación arrendaticia se inició desde 15 de diciembre de 1987, el cual tuvo una vigencia de treinta y un (31) años, independientemente que no se hubiera suscrito contrato a tiempo determinado entre los años siguientes, luego, resulta cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, y que el demandado hizo uso de la prórroga legal, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.
En tal sentido, la indicación de un lapso fijo de vigencia de la relación arrendaticia impone considerar la existencia de una notificación anticipada de la fecha de vencimiento del contrato, por lo que la notificación efectuada por el hoy accionante con acuse de recibo de fecha 16.12.2015, se rige en una notificación en la que la arrendadora le ratifica al arrendatario la fecha de vencimiento de la prórroga legal antes indicada, de allí, que esa notificación estaba supeditada al cumplimiento de las exigencias relativas al desahucio, en cuanto a tempestividad y forma, como fue alegado por el accionado, ya que como se dijo, a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, no se requería de ese desahucio para ponerle fin al contrato, pues claramente se encontraba determinado el inicio y final de la relación contractual, así como el lapso de la prórroga legal que le correspondía a la parte demandada, y por no ser una obligación de carácter contractual. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, puede apreciar ésta Superioridad de lo analizado anteriormente, que la arrendadora le notificó al arrendataro, la fecha de vencimiento de la correspondiente prórroga legal, de modo que, quedó expresada la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, por lo que, al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato, de allí que, al no haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo aplicable es la fundamentación que realizó la parte actora en su libelo de demanda, relativa al hecho de que no se celebró contrato nuevo, por no haberse suscrito, la relación arrendaticia vencido el término del contrato, empezó el uso y disfrute del lapso de la prórroga legal, y en consecuencia es forzoso considerar que tales defensas son improcedentes. Y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien la parte demandada en su contestación de la demanda acotó que se realizó una inspección al inmueble por parte de Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue realizada por la arquitecto EVERLEIDYS PEREZ, inspector de obras, de la Dirección de Ingeniería Municipal de Chacao, en fecha 14.11.2014, la cual dejó constancia que el inmueble es de uso residencial y no de oficina, por lo que la parte actora debió agotar la vía administrativa previa.
Esta Juzgadora pasa a realizar un análisis de la cláusulas primera del contrato de arrendamiento señalando que “…La arrendadora, en su carácter de mandataria y por cuenta de LYDIA TAMBURINO DE MARCHESANI, cede en arrendamiento a EL INQUILINO, quien toma en tal concepto, un inmueble constituido por LA OFIC. 9-B, DEL EDIF. DAVADA PALACE, SITUADO EN LA AV. SAN JUAN BOSCO ALTAMIRA CARACAS y que a los efectos del presente contrato se denominará EL INMUEBLE para ser destinado exclusivamente por el inquilino a los fines de OFICINA…”, lo cual la conlleva a puntualizar que el uso del referido inmueble fue única y exclusivamente para el uso de oficina, conforme fue válidamente pactado por las partes intervinientes en dicha relación contractual.
Ahora bien, quien aquí sentencia, determina que el bien inmueble objeto de la presente causa fue previamente acordado por las partes para uso de Oficina, como lo estipula el Contrato de Arrendamiento firmado por las partes, no para uso de vivienda como lo afirma la parte demandada tal y como se evidencio en la Inspección Judicial transcrita anteriormente, el artículo 1.159 establece lo siguiente:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.-
El artículo 1.160 establece lo siguiente:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.-
La Sala de Casación Civil en sentencia Nº 56 del expediente 593, fecha 27 de febrero de 2019, estableció lo siguiente:
“…De la anterior transcripción parcial del fallo recurrido y de su análisis, está Sala de Casación Civil constata que el juez de la recurrida cumplió con su labor y realizó un análisis de la controversia sometida a su arbitrio, así como de cual norma era aplicable al caso, determinando que el bien inmueble objeto de la presente causa se encuentra excluido de la aplicación del artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que lo conllevó a afirmar que resultó aplicable al caso de marras, era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de dicho cuerpo normativo, por cuanto las partes fueron contestes en el hecho que en el bien arrendado se encuentra funcionando una oficina.
De la misma manera hace un análisis de la cláusulas primera y segunda del contrato de arrendamiento señalando que “…LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar dicho local únicamente para uso de sus oficinas, comprometiéndose a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, lo cual la conlleva a puntualizar que el uso del referido inmueble fue única y exclusivamente para el uso de oficina…”.-
En base de los artículos antes transcritos y del criterio Jurisprudencial antes mencionado, esta Superioridad constata que los acuerdos pactados entre las partes en los contratos, tienen fuerza de Ley y se realizan de buena fe y se obligan mutuamente a cumplir lo acordado, de manera pues, concluye quien juzga que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR, C.A.,, por intermedio de sus apoderados judiciales, al exigir el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, pues no cabe duda, que las partes en este juicio pactaron como objeto del inmueble de autos una (01) oficina y no un (01) inmueble para uso de vivienda, por tanto, es aplicable a este asunto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
En este sentido, considera esta Superioridad, en el caso de autos, que se encuentra vencido el contrato de autos y el lapso de prórroga legal se inició el 15 de Diciembre de 2014 y venció el 15 de Diciembre de 2017, por lo que la presente acción debe prosperar en cuanto a derecho se refiere, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 30 de Noviembre de 2018 (f.342-358), por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resulta IMPROCEDENTE, y ASI SE DECLARA.-
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de abril de 2018 (f.359), por la abogada ENMA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada el 30 de noviembre de 2018 (f.342-358), por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “…Con Lugar la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (prorroga legal), interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 22 de febrero de 1967, bajo el Nº 64, Tomo 9-A, en contra de Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A., Compañía Registrada Originalmente por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1984, bajo el Nº 08, Tomo 21 A- Pro, en la persona de su representante legal ciudadano ANDRES ELOY PEREIRA CARRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.031.987, en consecuencia se ordena a la parte demandada a lo siguiente: PRIMERO: Desocupar el inmueble constituido por la oficina 9-B, piso 9, ubicada en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, entre 1º y 2º Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Bolivariana de Miranda, completamente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en el que fue arrendada. Así como sus accesorios, especialmente el puesto de estacionamiento que tiene asignada dicha oficina. Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso…”.-
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentada Sociedad Mercantil INVERSIONES ALYMAR, C.A., contra la Sociedad Mercantil CREANDA PUBLICIDAD, C.A. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desocupar el inmueble constituido por la oficina 9-B, piso 9, ubicada en la Avenida San Juan Bosco, Edificio For You, entre 1º y 2º Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Estado Bolivariana de Miranda, completamente libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en el que fue arrendada. Así como sus accesorios, especialmente el puesto de estacionamiento que tiene asignada dicha oficina.
TERCERO: Se confirma la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en Costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmado el fallo apelado.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Marzo del año dos mil diecinueve (2.019). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONME NAREA TOVAR.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 pm).
EL SECRETARIO,
ABG. JHONME NAREA TOVAR.
IPB/JNT/René Fajardo
Exp. N° AP71-R-2019-000068
Cumplimiento de Contrato Arrend.
Materia: Civil
