REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
ASUNTO: ASUNTO: AP71-R-2017-000965
PARTE ACTORA: PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685.
APODERADO JUDICIAL: IBRAHIM JOSÉ GUERRERO BRACHO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 137.460.
PARTE DEMANDADA: ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.287.594.
APODERADO JUDICIAL: LEO REQUENA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 150.441.
MOTIVO: Resolución de Contrato.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Se le da entrada a las presentes actuaciones en fecha 15 de noviembre del año 2017, contentivo del recurso de apelación que intento el abogado IBRAHIM GUERRERO, inscrito en el IPSA, bajo el Nro 137.460, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 26 de octubre del año 2017, dictada por el JUZDO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNCSIRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROLITANA DE CARACAS que declaro sin lugar, la demanda que por cumplimiento de contrato intenta PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685, contra ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.287.594, fijándose el vigésimo día (20) de despacho siguiente a la presente fecha, para la consignación en los autos de los respectivos informes, de conformidad con el artículo 517 del Código De Procedimiento Civil.
ACTUACIONES EN EL JUZGADO A-QUO
Se dio inició a la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 1 de abril de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento a este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, presentado por el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.092.685, asistido por el abogado IBRAHIM JOSÉ GUERRERO DE BREACHO, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 137.460, la cual pretende del ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.287.594, el cumplimiento del contrato de compra venta suscrito el día 30 de agosto de 2013. Por auto de fecha 7 de abril de 2014, el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandad, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, previo el transcurso de un día continuo que se le concede por el termino de la distancia. Mediante diligencia de fecha 9 de abril de 2014, se presento reforma del libelo de la demanda. Por auto de fecha 10 de abril de 2014, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y a tal efecto ordenó ventilar la controversia por el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Ante la imposibilidad de encontrar al demandado, el tribunal por auto de fecha 4 de junio de 2015, el Tribunal designó al abogado Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 185.403, como defensor Ad-Litem; quien el día 30 de junio de el mismo año, acepto el cargo recaído en su persona jurando cumplirlo bien y fielmente. Mediante diligencia de fecha 6 de julio de 2015, compadeció el ciudadano ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.287.594, asistido por el abogado LEO REQUENA, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 150.441, mediante la cual se dio expresamente por citado. Mediante diligencia de fecha 8 de julio de 2015, la parte demandada, dio contestación a la demanda, al mismo tiempo que procedió a reconvenir a la parte actora pretendiendo el cumplimiento del contrato firmado por ambas partes, estimando la cuantía de dicha reconvención en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), equivalentes a la suma de tres mil unidades tributarias ( U.T 3.000,00).Mediante escrito presentado en fecha 14 de julio de 2015, el abogado IBRAHIM JOSÉ GUERRERO DE BREACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, dio contestación a la reconvención planteada, en este sentido, pidió entre otras cosas se declarase inadmisible la reconvención dada la incompatibilidad de los procedimientos. En fecha 30 de julio de 2015, el Tribunal dicto sentencia interlocutoria mediante la cual declaro Nulo el auto de fecha 10 de julio de 2015, que admitió la reconvención planteada por la parte demandada por consiguiente todas las actuaciones siguientes a esa fecha. Asimismo, declara inadmisible la reconvención planteada en fecha 8 de julio de 205, por la parte demandada. Y repone la causa al estado en que la misma se entienda abierta a pruebas por diez días de despacho, contados a partir de la constancia en autos de la notificación en autos de ambas partes de dicho fallo. Mediante diligencia de fecha 5 de agosto de 2015, el abogado IBRAHIM JOSÉ GUERRERO DE BREACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora mediante la cual se dio por notificado de la sentencia de fecha 30 de julio de 2015, asimismo solicitó la Por auto de fecha 12 de enero de 2016, un nuevo Juez, tomo posesión del cargo según consta en oficio Nº CJ-15-4081 de fecha 10 de noviembre de 2015, y procedió a abocarse formalmente al conocimiento de la causa; En esta misma fecha, el tribunal acordó la citación por cartel de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, se ordenó la publicación del referido cartel en el diario El Nacional. Mediante diligencia 8 de marzo de 2016, el abogado IBRAHIM JOSÉ GUERRERO DE BREACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó cartel de notificación. En fecha 20 de abril de 2016, el abogado IBRAHIM JOSÉ GUERRERO DE BREACHO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presento escrito de Promoción de Pruebas. Por auto de fecha 25 de abril de 2016, el Tribunal admite las pruebas, Asimismo, se ordenó librar oficio a las entidades Bancarias, Banco de Venezuela y BANAVIH. Mediante diligencia de fecha 24 de mayo de 2016, compareció el ciudadano Alguacil Mario Días, mediante la cual consignó oficios dirigidos al Banco de Venezuela y a BANAVIH, debidamente firmados y sellados. En fecha 30 de mayo de 2016, este Tribunal difirió dictar la correspondiente sentencia para el quinto día de despacho siguientes a que conste en autos las resultas de los oficios dirigidos al Banco de Venezuela y a BANAVIH. Mediante diligencia de fecha 4 de octubre de 2016, se recibió oficio Nº CJ/2016/000133, de fecha 3 de agosto de 2016, sin anexos mediante la cual remite resultas al oficio Nº 218-2016. En fecha 11 de octubre de 2016, este Tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los treinta (30) día de despacho. Lo cual hace en fecha 0nce (11) de octubre de 2017, cuyo dispositivo recurrido fue del tenor siguiente.
DE LA RECURRIDA
(…)
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción incoada por el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685, en contra del ciudadano ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.287.594.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SE ORDENA la notificación de las partes de la presente Sentencia, en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de Ley.
(…)
II
DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTE TRIBUNAL
La parte actora ejerció el derecho de informes en fecha 01 de diciembre de 2017, exponiendo lo siguiente:
Qué fecha 27 de marzo de 2017, el tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas De Esta Circunscripción Judicial dicto sentencia apartándose del criterio vinculante de la sala constitucional del tribunal supremo de justicia, en recurso de revisión caso: Panadería La Cesta De Los Panes C.A, Contra Promotora Pomarrosa C.A. la cual fue trascrita por el recurrente y consta en el contenido de su informe. Y hace un análisis de lo que a su decir es la interpretación de los contratos. Manifiesta que el referido recurso la sala cambia el criterio sobre la interpretación de los contratos. Al interpretar lo referente a los contratos por parte de la sala constitucional, expone referencia sobre los contratos preliminares, trascribiendo consideraciones, en la que alude que ha sido relevada por el nuevo criterio constitucional, del contrato de opción de compra venta, y su materialización porque se constata el consentimiento, el objeto y precio. Que el sentenciador de la recorrida, se encuentra totalmente deslindado de realidad, de que su representado acorde al criterio de la sala constitucional se acogió a su derecho de adquirir el inmueble, cuando en fecha 1 de octubre fue informado de la aprobación del crédito hipotecario para la compra del inmueble y que fue conocimiento del demandado y aceptado. Y que en esa fecha según criterios vinculantes efectivamente se perfecciono la venta definitiva. Que aunado a causas no imputables a su representado y que no fueron establecidas en clausulas del contrato preliminar de opción de compra venta (…) realiza una serie de explicaciones de diligencias previas que fueron expuestas en las actas, referentes a las fechas y diligencias bancarias realizadas para la firma definitiva del contrato.
Alega además falta de motivación de la recurrida, alegando silencio respecto a la prueba de informe al banco de Venezuela, que se estaba en espera del dinero por parte de BANAVIH, y que demuestra la existencia de un crédito hipotecario. A prueba de informe en la que se espera información referente a la espera del que fuera depositado el crédito, además de fecha en las que estuvieron disponibles. Que si bien no fue valorada la prueba instrumental porque no llego al tribunal, el juzgador debió garantizar el debido proceso y la tutela judicial efectiva, esperando que el oficio llegara al conocimiento del tribunal, para ser valorada al momento de dictar sentencia, por no haber sido objeto de oposición lo cual hace dar plena prueba, por lo cual es juez podía dictar un auto para mejor proveer para el BANAVIH, según lo dispuesto en el artículo 514 del Código De Procedimiento Civil. Que todo lo expuesto consagra una violación al debido proceso con menoscabo al derecho a la defensa de su representado, lo que le genera un estado de incertidumbre jurídica, por tanto el juez no brindo un debido respeto a la ley, al no valorar la pruebas admitidas. Por lo que solicita se revoque la sentencia recurrida, dictada en fecha 27 de marzo de 2017, declare con lugar la demanda y condene a la parte demandada en costas.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Antes de entrar al fondo de la recurrida, este tribunal previamente pasa a analizar los argumentos expuestos en el escrito de informes presentado por el recurrente y para ello observa:
Arguye el recurrente, silencio de pruebas por parte del tribunal de la recurrida y en este sentido este tribunal de la revisión de las actas del expediente, verifica que el juzgador a-quo, se pronuncio de todas y cada una de las pruebas que constan en actas, haya sido del agrado o no del recurrente, siendo que corresponde a este tribunal en alzada, realizar un nuevo análisis de las actas para verificar la procedencia o no del presente recurso, por lo que este argumento es desechado, por constar en los autos pronunciamiento de las pruebas aportadas en las actas. Así se declara
Así mismo continua alegando el recurrente que el juzgador a-quo, debió esperar el las resultas del oficio del BANVIH, para pronunciar la sentencia de merito, ello porque a su decir debió de conformidad con el artículo artículo 514 del Código De Procedimiento Civil, dictar auto para mejor proveer, solicitando la información requerida; En este sentido se observa, que este mecanismo es un medio probatorio extraordinario por el que un juez, luego del lapso de promoción de pruebas, puede de oficio requerir información o solicitar algún medio probatorio, para ilustrarse más adecuadamente sobre la litis que se somete a su conocimiento, sin atenerse tan sólo a los medios propuestos por las partes. En otras palabras, es la facultad que tiene el juez de solicitar información o hacer evacuar pruebas para complementar su ilustración y conocimiento de los hechos, como antecedentes necesarios de su sentencia, permitiéndosele despejar cualquier duda o insuficiencia que le impida formarse una clara convicción de los sucesos que fundan la causa; así entonces siento potestativo y no obligatorio el juzgador a-quo, no incurrió en los hechos que le atribuye el recurrente en su escrito de informe, y sentencio según consta en las actas, al considerar suficientes los medios probatorios para llegar a la conclusión del conflicto que le fue planteado y así lo hizo constar en actas, por lo que se desecha esta defensa. Así se declara.
Sobre la violación al debido proceso, con menoscabo al derecho a la defensa de su representado, lo que le genera un estado de incertidumbre jurídica, por tanto el juez no brindo un debido respeto a la ley, al no valorar las pruebas admitidas. Este tribunal observa que, en el presente juicio se cumplieron todas y cada una de las etapas procesales de manera íntegra, donde las partes en igualdad de concisiones pudieron ejercer las defensa que creyeron conducente, respetando así todo el proceso hasta llegar a la resolución del conflicto mediante sentencia, a la cual el recurrente ejerció el derecho apelación, que hoy se resuelve, garantizando con ello todos y cada uno de sus derechos, por lo que no tiene sustento alguno los argumento de las violaciones alegadas y en consecuencia esta defensa debe desecharse. Así se declara
En cuanto a lo argüido por el recurrente referente a que el juzgador a-quo, se aparto del criterio vinculante de la Sala Constitucional, caso Panadería La Cesta De Los Panes C.A, Contra Promotora Pomarrosa C.A. trascrita parcialmente, el cual comparte esta sentenciadora, se observa que no resulta aplicable al caso de autos, ello porque en ese criterio se establece la interpretación de los contratos preliminares y sus efectos, mas no se establece de modo alguno la interpretación o relajamiento de las condiciones que fueron pactadas expresamente por las partes en un contrato, y que corresponde a esta alzada dilucidar, luego de la interpretación de cada una de las clausulas del contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 2013, para determinar así el incumplimiento alegado por el recurrente al momento de interponer la demanda de CUMPLIMIENTOP DE CONTRATO, que nos ocupa, en consecuencia no resulta aplicable al caso de autos, esta defensa. Así se declara
Resuelto lo anterior, pasa el tribunal a resolver el fondo de lo debatido y en tal sentido de la secuela de actos trascritos en el presente fallo, pasa este tribunal actuando en alzada a verificar los argumentos de las partes en esta contienda judicial y para ello observa los alegatos y pruebas que a bien trajeron las partes a las actas y en este sentido se indica:
Alega la parte actora, que en fecha 30 de agosto de 2013, por ante la Notaria Publica trigésima Sexta del Municipio Libertador, bajo el Numero 06, tomo 208, suscribió contrato opción compra venta con el ciudadano Andy Joan Rodríguez Peña, por un inmueble destinado a vivienda, identificado de la siguiente manera: Apartamento distinguido con el número 3006, ubicado en el piso 3, del bloque Nº 03, edificio 2, situado en la urbanización Oropesa Castillo, en Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, en la cual dice haber hecho entrega de la cantidad DE CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (BS. 177.000,00), en calidad de arras por la compra del inmueble, y que en fecha 1 de octubre de 2013, se le fue informado de la aprobación del crédito Hipotecario, para la obtención del mismo. Que en el mes de noviembre de 2013, el Banco de Venezuela, le suministro el documento de compra venta para protocolización ante el Registro Público.
Que en el mes de diciembre de 2013, el Banco de Venezuela le informo que estaba a la espera de los recursos de BANAVIH para fijar fecha de protocolización de la venta definitiva.
Que en fecha 13 de febrero de 2014, se informa que los recursos de BANAVIH habían llegado a la cartera crediticia del Banco de Venezuela. Que en fecha 16 de febrero de 2014, el vendedor ciudadano Andy Joan Rodríguez Peña, antes identificado, le informa su decisión de no querer vender y la negativa de proveerme las solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva, y en fecha 20 d marzo de 2014, se fijo la protocolización de la venta definitiva para el viernes 28 de marzo de 2014, la cual no se pudo realizar por la negativa del vendedor de entregar las solvencias.
Por otro lado la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconoce como cierto que en fecha 30 de agosto de 2013, firmo promesa de opción compra-venta, del inmueble en discusión, mediante el cual en la clausula segunda entre otras se estipuló lo siguiente : El precio de la venta pactada para la opción de compra-venta fue por la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 590.000,00) los cuales serian pagados por parte del promitente vendedor, declara haber recibido en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción la cantidad de CIENTO TREINTA y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 137.000,00) que le fue entregado en el momento de la autenticación del documento de opción de compra-venta, mediante cheque de gerencia Nº 17745657 del Banco BANCARIBE, restando la cantidad de CUATROCIENTOS TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 413.000,00) que serian pagaderos al momento del otorgamiento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario Respectiva.
Asimismo, reconoció que en la cláusula Tercera, se estipulo la cláusula penal en caso de que algunas de las partes incumpliera al contrato de opción de compra-venta. Que en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció el lapso de ciento veinte días (120) prorrogables por treinta (30) días, contados a partir de la firma de la opción de compra-venta.
Que se evidencia que la parte actora incumplió, el cumplimiento del contrato, toda vez que el mismo fue firmado por las partes ante la respectiva Notaria en fecha 30 de agosto de 2013, correspondiendo el plazo para cumplir con la totalidad de la compra el día 30 de enero de 2014, incluida la prorroga, siendo que hasta la fecha 20 de marzo de 2014, la parte actora pretendía concretar la promesa de opción de compra-venta, es decir un mes y veinte días después.
Que de igual manera reconvino a la parte actora, ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMAN, por haber incumplido con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, así como de la cláusula tercera de obligatorio cumplimiento entre las partes, y como consecuencia que se declara la resolución de dicho contrato.
Ahora bien, siendo así las cosas observa el tribunal que las partes para demostrar sus pretensiones en la etapa procesal correspondiente a pruebas, trajeron a los autos los siguiente medios probatorios, los cuales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, pasa a valorar esta juzgadora
DE LAS PRUEBAS
ACCIONANTE:
1.- Copia de instrumento contentivo del contrato de opción de Compra Venta, que se discute, del cual se observa se encuentra autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador, inserto bajo el Nº 06, Tomo 208 folios 31 al 35, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria; en este sentido se observa que no hubo contravención al miso, al contrario se encuentra reconocido por ambas partes de esta contienda judicial, y se le da valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, , en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose del referido instrumento la relación que une a las partes d esta contienda judicial. Así se declara.
2.- Copia de la solicitud Aprobada del Crédito Hipotecario; este instrumento por guardar relación con los hechos expuestos en actas, fue admitido por el a-quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por su contraparte, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 ambos del Código Civil, desprendiendo de este, que se hicieron diligencias ante dicha entidad bancaria del crédito hipotecario solicitado. Así se declara.-
3.- Copia del documento de compra venta suministrado por el Banco de Venezuela; instrumento por guardar relación con los hechos expuestos en actas, fue admitido por el a-quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 ambos del Código Civil, observándose que es un instrumento privado, en la que se puede evidenciar el estatus del trámite del crédito hipotecario solicitado. Así se declara.-
4.- Copia de la constancia de recepción de las solvencias Municipales del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, fue admitido por el a-quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 ambos del Código Civil, del cual se puede evidenciar las fechas en las que se efectuaron tales diligencias. Así se declara.-
5.- Prueba de Informe requerida al Banco de Venezuela solicitando información de: a) Si existe un crédito Hipotecario solicitado y aprobado por el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685. b) Que indique fecha de aprobación del Crédito Hipotecario en caso de que sea positiva la respuesta anterior.c) Si el Crédito Hipotecario es con recursos proveniente de BANAVIH. Este instrumento, se admitió en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 ambos del Código Civil, observándose que de el se evidencia la tramitación del crédito que se alude en los autos, y las diligencias realizadas ante esa entidad bancaria para la obtención del crédito hipotecario alegado en autos. Así se declara.-
6) Prueba de informe requerida a BANAVIH solicitando información de: a) Si existe un crédito Hipotecario solicitado y aprobado por el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685. b) Que indique fecha de aprobación del Crédito Hipotecario en caso de que sea positiva la respuesta anterior. c) Si el Crédito Hipotecario es con recursos proveniente de BANAVIH. ) En qué fecha estuvieron los recursos disponibles de BANAVIH, para la protocolización definitiva de la compra venta del inmueble., en este sentido se observa que no constaba en autos sus resultas para el momento de dictar la decisión de marras, por lo que se imposibilita su valoración. Así se declara.-
DEMANDADA:
1.- Copia del documento de contrato de opción de Compra Venta, registrado ante la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador, inserto bajo el Nº 06, Tomo 208 folios 31 al 35, de los Libros de Autenticación llevados por dicha Notaria; este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, se admite para el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no fue tachado de falso ni impugnado por el adversario, se valora de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por considerar que del mismo se desprende la relación contractual existente entre las partes. Así se declara.-
Valoradas las pruebas de autos, observa el tribunal que el objeto de la presente litis lo conforma el cumplimiento que exige el actor ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, al demandado ciudadano ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, que nace del contrato opción compra venta, el cual no es hecho controvertido que suscribieron ambas `partes de esta contienda judicial, sobre un inmueble destinado a vivienda, identificado con el número 3006, ubicado en el piso 3, del bloque Nº 03, edificio 2, situado en la urbanización Oropesa Castillo, en Guarenas, Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda.
En tal sentido del instrumento fundamental de la demanda, se evidencia que el mismo contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal Superior, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo, por ello que, quien aquí decide considera oportuno traer a colación sentencia número 116 de fecha 22 de marzo de 2013 emitida por la Sala de Casación Civil en el caso de Diego Arguello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A., donde la sala estimó que siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato, el mismo se equipararía a una venta pura y simple, criterio que quedó establecido de la siguiente manera:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
Negrillas y subrayado de esta Alzada.
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. (Negrillas y subrayado de esta Alzada).
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
El criterio anteriormente citado, es aplicable al caso de marras, pues, el mismo estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda, y con ella se deduce que, al evidenciarse el consentimiento, precio y objeto en un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe entenderse que el mismo se trata de una venta pura y simple. Así se declara
En atención a la citada jurisprudencia, se observa el que contrato fue calificado por los contratantes al momento de su suscripción, como un contrato de “CONTRATO DE DE COMPRA-VENTA” en el cual se incluyó dos elementos esenciales, ex artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio del cual se dio un anticipo el 30 de agosto de 2013, de la cantidad de ciento Setenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 177.000,00), en la calidad de arras, tal y como se evidencia de la cláusula “SEGUNDA” del contrato de marras, y que forma parte del precio definitivo de venta el cual fue pactado por la cantidad de Quinientos Noventa Mil Bolívares (590.0000,00) y así se evidencia de la misma cláusula segunda. Tales elementos “objeto y precio” , generan derechos y obligaciones entre los contratantes como si se tratara de un verdadero contrato de venta latu sensu., entendiéndose que conforme al criterio traído a colación y la norma sustantiva anteriormente citada, “la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio”, lo cual conlleva a esta Juzgadora deducir que en el contrato celebrado por las partes surgió el acuerdo de voluntad de ellas sobre la cosa, y el precio de la misma, consiguiéndose establecer de tal acuerdo el diferimiento por parte del comprador de pagar el resto del precio pactado en un lapso de ciento veinte días (120), mas treinta días (30) de prórroga, como quedó establecido en la cláusula CUARTA del citado contrato.
Todo lo cual ha de ser fundamentado en las normas contenidas en los artículos 1.488 y 1.527 ambas del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 eiusdem, que establece que “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado (…)”
Establecida la naturaleza del contrato que nos ocupa, es necesario ahora determinar si hubo incumplimiento de las partes referentes a sus obligaciones.
Así entonces tenemos que nuestra ley objetiva en los artículos 1.474 y 1.167 del Código Civil, define al contrato de compraventa de la manera siguiente:
Artículo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De las normas precedentemente transcritas, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; el cual consta en los autos existe y no fue objeto de contención alguna por las partes, por lo que se entiende asumido por las partes, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal. 3. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones, elementos estos que analizaremos más adelante.
En el caso de marras, alegó la parte actora entre otras que en fecha 1 de octubre de 2013, le fue informado de la aprobación del crédito Hipotecario, para la compra del inmueble. Que en el mes de noviembre de 2013, el Banco de Venezuela le suministro el documento de compra venta para protocolización ante el Registro Público. Que en el mes de diciembre de 2013, el Banco de Venezuela le informo que estaba a la espera de los recursos de BANAVIH para fijar fecha de protocolización de la venta definitiva, Que en fecha 13 de febrero de 2014, se informa que los recursos de BANAVIH habían llegado a la cartera crediticia del Banco de Venezuela, observado esta alzada que según el propio alegato del actor, es en fecha 16 de febrero de 2014, el momento que el vendedor hoy demandado ciudadano Andy Joan Rodríguez Peña, le manifiesta su decisión de no querer vender y la negativa de realizar las diligencia tendientes para la protocolización de la venta definitiva
No obstante a que el propio demandante alega que en el mes de febrero de 2013, le es manifestado la negativa de la venta, señala que en fecha 20 d marzo de 2014, se fijo la protocolización de la venta definitiva para el viernes 28 de marzo de 2014, la cual no se pudo realizar por la negativa del vendedor de entregar las solvencias.
Así las cosas, ir aclarando un posible incumplimiento del contrato se trascribe a continuación la clausula CUARTA del contrato de marras:
“…la presente opción de compra venta, tiene un lapso de CIENTO VEINTE (120) prorrogables por (30) días, contados a partir de la firma de la presente Opción de Compra Venta” (Resaltado de quien suscribe)
Así las cosas, de la clausula anteriormente transcrita se observa que las partes de esta contienda judicial, establecieron el lapso de cumplimiento del presente contrato el cual fue de CIENTO VEINTE (120) días más (30) días, de prorroga contados a partir de la firma del contrato en discusión y si tomamos en cuenta que el contrato de autos fue firmado en fecha 30 de agosto de 2013, forsozamente este tribunal para total claridad en la presente decisión pasa a determinar los días transcurridos y que tenian las partes para el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se discute, en este sentido tenemos que, los días transcurridos son los siguientes:
Agosto 2013:
31
Septiembre de 2013: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,
29 y 30
Octubre de 2013: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,
30 y 31
Noviembre de 2013:
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29 y 30
Diciembre de 2013:
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27 y 28
Como puede evidenciarse el lapso de ciento veinte (120) días de la primera parte del acuerdo de marras y que tenían las partes para dar cumplimiento a las obligaciones pactadas venció el 28 de diciembre 2013, restando solo dilucidar la fecha del vencimiento de la prorroga pactada entre las partes contratantes de treinta (30) días, para lo cual se realizara el computo en el párrafo siguiente. Así se declara.
Así entonces, tenemos que vencido el lapso de ciento veinte (120) días el 28 de diciembre 2013, se pasa de seguidas a realizar computo del lapso de treinta (30) días restantes, correspondiente a la prorroga que se concedieron las partes de esta contienda judicial, para la patentizacion de la compra-venta definitiva del inmueble en discusión, el cual es el siguiente:
Diciembre 2013:
29, 30 y 31
Enero 2014:
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26 y 27
Como puede observarse la prorroga de treinta (30) días, que se dieron las partes para el cumplimiento del contrato que se resuelve, venció el 27 de enero de 2014. Así se declara.
Así las cosas, y visto los cómputos que anteceden este tribunal observa que el lapso que convinieron las partes para la materialización de la compra venta definitiva de marras, es decir, los ciento veinte (120) días, mas los treinta (30) días de la prorroga, que hacen un total de ciento cincuenta (150) días, vencieron el 27 de enero de 2014. Así se declara.
Ahora bien, observa esta jurisdicente, que el actor en su escrito libelar exige el cumplimiento del contrato celebrado en fecha 30 de agosto de 2013, ante la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador, anotada bajo el Nº 06, Tomo 208, arguyendo:
A) Que en fecha 1 de octubre de 2013, fue informado de la aprobación del crédito Hipotecario, para la obtención del mismo.
B) Que en noviembre de 2013, el Banco de Venezuela, le suministro el documento de compra venta para protocolización ante el Registro Público.
C) Que en diciembre de 2013, el Banco de Venezuela le informo que estaba a la espera de los recursos de BANAVIH para fijar fecha de protocolización de la venta definitiva.
D) Que en fecha 13 de febrero de 2014, se informa que los recursos de BANAVIH habían llegado a la cartera crediticia del Banco de Venezuela.
E) Que el 16 de febrero de 2014, el vendedor ciudadano Andy Joan Rodríguez Peña, antes identificado, le informa su decisión de no querer vender y la negativa de proveerme las solvencias necesarias para la protocolización de la venta definitiva
F) Que en fecha 20 de marzo de 2014, se fijo la protocolización de la venta definitiva para el viernes 28 de marzo de 2014, la cual no se pudo realizar por la negativa del vendedor de entregar las solvencias.
En sintonía con lo anterior, se observa de los argumentos expuestos por el accionante para exigir el cumplimiento del contrato, se verifican una serie de diligencias que tuvo que realizar el actor-comprador, previo a poder dar cumplimiento al contrato en discusión, observando esta alzada, que ninguna de estas diligencias anunciadas por el accionante de esta contienda judicial, fueron pactadas por las partes en el contrato suscrito en fecha 30 de agosto de 2013, y reconocido en las actas del proceso durante el debate judicial, lo cual haría triunfar esta defensa del actor ante su contrincante, porque de haber sido pactadas en el contrato que se resuelve, se interpretaría que es a partir de ese momento de otorgamiento del crédito hipotecario que alude como exigencia de la obligación, que empezaría a correr el lapso para el cumplimiento del contrato; no obstante, del análisis del contrato en discusión se patentiza el hecho cierto de haberse pactado un lapso ciento cincuenta (150) días, que incluye la prorroga y que tenían los ciudadanos PEDRO ALEXANDER FRAGOZA y ANDY JHAN RODRIGUEZ PEÑA, para materializar la venta definitiva de marras, la cual venció indefectiblemente como fue declarado en el extenso de este fallo, el 27 de enero de 2014, por lo que haber pretendido exigir el cumplimiento del contrato fuera del lapso acordado, es decir, el 28 de marzo de 2014, casi dos meses después de fenecido el lapso para cumplir el contrato, no puede pretender el accionante exigir una obligación al demandado fuera del lapso convenido para ello, en virtud de haber sido extemporáneo al tiempo que pactaron las partes se realizaría la opción de compra venta definitiva del inmueble objeto del debate. En tal sentido resulta forzoso para este tribunal actuando en alzada, confirma con los argumentos expuestos en el cuerpo de este fallo, la decisión dictada por el tribunal a-quo en fecha 27 de marzo de 2017, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 1.167, 1474 y 1.354 del Código Civil; 26 y 257 de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado IBRAHIM GUERRERO, en representación de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaro SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA contra el ciudadano ANDY JOHAN RODRIGUEZ PEÑA.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción incoada por el ciudadano PEDRO ALEXANDER FRAGOZA GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.092.685, en contra del ciudadano ANDY JOHAN RODRÍGUEZ PEÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.287.594, en consecuencia se confirma bajo los términos expuestos la sentencia recurrida.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 11:00 am., se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,
ABG. JENNY VILLAMIZAR.
ASUNTO: AP71-R-2017-000965
