EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000582 (1085)
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, la cual quedo anotada bajo el Nº 22, Tomo 4-ASgdo, de fecha 08 de febrero de 1978.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado EDGAR RAFAEL VELASQUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.838.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, la cual quedo anotada bajo el Nº 90, Tomo 108-A en fecha 23 de octubre de 1972. Representada en la persona del ciudadano JOSE DEL VALLE ALCALA, titular de la cedula de identidad V.- 6.200.157 y/o la ciudadana LUCIA ELENA PROSPERI DE GRAFFE, titular de la cedula de identidad Nº V.-2.568.430, en su carácter de gerente de la referida Sociedad Mercantil.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CAROLINA CUSATI CRIOLLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el nro. 154.787.
MOTIVO: DESALOJO (Local Comercial)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
En la presente causa correspondió al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocer y decidir previa distribución, la acción de DESALOJO, interpuesta por EDGAR RAFAEL VELÁSQUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., mediante libelo de demanda presentada en fecha once (11) de agosto de dos mil diecisiete (2017), ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida mediante auto de fecha catorce (14) de agosto de dos mil diecisiete (2017), en el cual se ordenó sustanciar la misma por tramite del juicio oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a tenor de los dispuesto en el artículo 40, laterales “A” y “D” y 43 del Decreto de Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, asimismo ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A. en la persona del ciudadano JOSE DEL VALLE ALCALA y/o la ciudadana LUCIA ELENA PROSPERI DE GRAFFE, en su carácter de gerente de la referida sociedad mercantil.
Así pues, en fecha 26 de octubre de 2017, se efectuó los trámites de citación personal, siendo la misma exitosa.
Asimismo, en fecha 23 de noviembre de 2017, el ciudadano JOSE DEL VALLE ALCALA presentó diligencia debidamente asistido por la abogado CAROLINA CUSATI, mediante el cual otorgo Poder Apud-Acta y en esa misma oportunidad la parte demanda dio contestación a la demanda en la cual además promovió cuestiones previas y anexo 73 folios útiles.
En fecha 20 de febrero de 2018 el tribunal de origen dictó sentencia en el cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la apoderada judicial de la parte demandada.
Consecutivamente, en fecha 22 de febrero de 2018 el tribunal de origen fijo el tercer día de despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia preliminar en el presente juicio, la cual se celebró en fecha 27 de febrero de 2018, en la que se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno. Posteriormente en fecha 2 de marzo de 2018 fueron fijados los términos de la controversia y se ordeno abrir la causa a pruebas por un lapso de 5 días de despacho siguientes.
Durante el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Evacuadas las pruebas y concluido el lapso para presentar informes, el Tribunal de la causa fió oportunidad para que se llevara a cabo la audiencia oral.
En fecha 9 de julio de 2018 fue celebrada la audiencia oral.
Mediante sentencia de fecha 19 de julio de 2018, fue declarada con lugar la demanda de desalojo, la cual fue recurrida por la parte demandada en fecha 23 de julio de 2018.
Previa distribución de Ley, correspondido a este Despacho el conocimiento del presente recurso, dándosele entrada al mismo mediante auto de fecha 2 de octubre de 2018, fijándose oportunidad para la presentación de informes.
Durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentando la parte accionante observaciones al informe de su contrario.
Mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2018 se fijó oportunidad para dictar el fallo en la presenta causa, siendo posteriormente diferido mediante auto de fecha 29 de enero de 2019.
Transcurrido el lapso de diferimiento, el cual venció el 28 de febrero de 2018, la sentencia correspondiente no fue dictada dentro del referido lapso procesal.
Mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 2019, la representación judicial de la parte accionante consigna dos instrumentos originales contentivos de contratos de arrendamiento.
-II-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa esta alzada a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Señaló la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar lo siguiente:
• El apoderado judicial de los demandantes en su libelo de demanda expuso los siguientes hechos y peticiones:
• Que, su representante en fecha 23 de septiembre de dos mil dieciséis (2016), suscribió contrato de arrendamiento sobre un local destinado para uso comercial, el cual quedo autenticado ante la notaria Pública Octava del Municipio Libertador, y se rige por las disposiciones contempladas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en gaceta oficial Nº40.418 de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil catorce (2014).
• Arguyó, que el referido contrato tenía una duración de un año fijo contado desde el 31 de mayo de dos mil dieciséis (2016) hasta el 31 de mayo de dos mil diecisiete (2017), con un canon de arrendamiento establecido en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00).
• Alegó, que en la clausula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento se había acordado que el pago del canon arrendamiento debía realizarse por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (05) días de cada mes depositando la cantidad señalada en una cuenta corriente del Banco Exterior propiedad de la arrendadora.
• Señaló, que las partes contratantes declararon estar de acuerdo que de darse la prorroga convencional o legal, el canon de arrendamiento tendría un incremento mensual de conformidad con lo estipulado en el artículo 33 del mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza De Ley que rige la presente materia.
• Indicó, que una vez venciera el contrato, se ajustaría el canon de arrendamiento tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios, considerando el índice nacional de precios al consumidor (INCP) del año anterior, de acuerdo a lo publicado en el banco central de Venezuela.
• Alegó, que de una simple operación aritmética tendría que el canon de arrendamiento ajustado seria de más o menos la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.600.000, 00), sin embargo se le planteo al arrendatario que cancelara un canon mensual de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLVARES EXACTOS (Bs.250.000,00), en virtud del índice inflacionario, siendo dicho monto propuesto muy por debajo de la cantidad del cual tenían derecho a ajustar.
• Indicó, que el representante de la sociedad mercantil DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., se había negado en todo momento a pagar el canon de arrendamiento y no dio solución alguna, todo lo contrario, había dejado de cancelar los cánones correspondientes al mes de mayo, junio, julio y agosto de dos mil diecisiete (2017), constituyendo así un incumplimiento de la mencionada clausula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual impone la obligación de cancelar las mensualidades dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes depositando en la cuenta indicada por el arrendador.
• Asimismo, manifestó que el arrendatario había descuidado la infraestructura del inmueble al extremo que el mismo estaba en situación de franco deterioro en sus paredes, instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras, causando daños a la infraestructura en los locales situados en planta baja, ocasionando gastos al arrendador.
• Arguyó, que por tales motivos y con fundamento en lo establecido en los literales A y B y G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial solicitaba el inmediato desalojo del inmueble objeto de la litis. Por último, de conformidad con la Resolución 2009-006 del Tribunal Supremo de Justicia, estimo la acción intentada por su mandante en la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 870.000,00), siendo equivalente a dos mil novecientas unidades tributarias (2900 UT).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación de la parte demandada al momento de contestar el fondo de la demanda alegó:
• Negó, rechazo, y contradijo en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su representada.
• Negó, rechazo, y contradijo que haya suscrito un solo contrato con la parte demandante y menos por un solo día como alega la demandante, que la relación arrendaticia entre las partes de este juicio tiene más de treinta años.
• Negó, rechazo, y contradijo que haya dejado de cancelar los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2017, ya que en 30 años que tiene esa relación arrendaticia jamás se ha dejado de cumplir con las mensualidades y las demás obligaciones que tiene pues siempre ha actuado como un buen padre familia.
• Asimismo, señaló que durante todo el tiempo tanto el arrendador como su representada en calidad de arrendataria habían establecido como norma que los pagos de los cánones se hicieran a través de cheques, alegando al efecto, que la sociedad mercantil Inversiones Ramisilva, C.A. se había negado a recibir los pagos, motivo por el cual se había visto en la necesidad de hacer consignaciones arrendaticias.
• Negó, rechazó, y contradijo, que haya descuidado la infraestructura del inmueble arrendado, pues el inmueble que ocupaba su representada era una edificación bastante vieja y si tenía algún deterioro era producto de transcurso del tiempo, el cual se podía comprobar con el documento de propiedad de inmueble o con una inspección judicial.
• Negó, contradijo y rechazó, que su representada debía ser desalojada de inmediato del inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria y que debiera ser condenada en costas.
• Negó, contradijo y rechazó la cuantía y estimación de la demanda formulada por la parte demandante pues no existía ningún criterio jurídico para saber en qué se baso la parte actora para determinar dicha estimación.
• Seguidamente, convino y admitió que su representada suscribió un documento con la parte actora en fecha veintitrés (23) de septiembre de dos mil dieciséis (2016) pero que dicho documento más que un contrato de arrendamiento era la decima prórroga del contrato que se había firmado por primera vez en el año mil novecientos noventa y nueve (1999).
• Asimismo, convino y admitió que su representada estaba obligada a cancelar los cánones de arrendamiento, los cuales jamás había dejado de cancelar pues siempre actuó como un buen padre de familia.
• Señaló, que en razón que no había ningún hecho imputable a su mandante, solicitaba se declarara sin lugar la presente demanda, y con el fin que dicha situación quedara aclarada requería al tribunal se citara al representante legal de la parte demandante para que absolviera posiciones juradas, manifestando la reciprocidad de su mandante en ese sentido.
• Seguidamente, invocó a favor de su representante, el principio in dubio pro reo contemplado en el artículo 254 del Código de Procedimiento y finalmente indicó que la parte actora debía pagar las costas procesales del juicio por tan temeraria e infundada acción.
SENTENCIA APELADA
El tribunal de instancia, mediante sentencia de fecha 19 de julio de 2018, señaló lo siguiente:
“…Analizados los medios de pruebas emanados por las partes en la presente causa se observa:
La parte demandada aduce que su representada no dejó de pagar los cánones de arrendamiento demandados por el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. es decir, los meses de mayo, junio, julio y agosto del año dos mil diecisiete (2017), toda vez que realizó las consignaciones correspondientes a estos meses ante la oficina de Control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios y que todo lo contrario, había sido la actora la que se había negado a recibir los pagos, por lo que se vio en la necesidad de hacer consignaciones arrendaticias; y por el otro, la parte actora, invoca la insolvencia de la arrendataria en el pago de su obligación principal, de conformidad con el numeral a del artículo 40 del decreto de rango y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
Ahora bien como fue señalado, consta en las pruebas traídas por la apoderada judicial de la sociedad mercantil accionada, consignaciones de los cánones de arrendamientos demandados, es decir, el mes de mayo del año dos mil diecisiete (2017), fue consignado copia simple de recibo de pago, y los meses JUNIO, JULIO y AGOSTO del año dos mil diecisiete (2017), efectuadas por la parte demandada ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCA), al cual este juzgado les atribuyo valor probatorio, como establecido en este fallo.
Examinado detalladamente el expediente, observa este tribunal, que de la revisión de las consignaciones realizadas por la sociedad mercantil DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, que si bien es cierto , que la demandada a fin de dar cumplimiento en el pago de su obligación consigno los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de MAYO de dos mil dieciséis (2016) con recibo de pago y los meses JUNIO, JULIO y AGOSTO del año dos mil diecisiete (2017), en fecha seis (6) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), ante dicha oficina, no es menos cierto, que tales consignaciones fueron canceladas, fuera del periodo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento; pues de acuerdo a la clausula cuarta del contrato las partes establecieron expresamente: “…El canon de arrendamiento ha sido acordado entre las partes contratantes en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,) mensuales, que pagará por adelantado, de manera puntual “ EL ARRENDATARIO”, a ” LA ARRENDADORA”, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes depositando dicho monto en la cuenta corriente Nº 0115-0102-8010-0079-1678 en la entidad bancaria Banco Exterior…” esa fue la voluntad de las partes y o otra. Así se decide.
Por otra lado observa esta sentenciadora que la parte demandada alego no haber podido cancelar los cánones de arrendamientos ante la negativa del actor de recibir los pagos ante ello; este tribunal considera necesario señalar, que es bien conocido en el ámbito jurídico que el legislador en materia de arrendamiento, ha siempre buscado proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pudieran propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que este, en caso que su arrendador se rehusara a recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, consignara el monto adeudado por ante la autoridad judicial de la ubicación del inmueble arrendado; el entendido que el pago realizado, de conformidad a lo acordado por las partes, produciría efectos liberatorios en su beneficio, así las cosas, mal puede la apoderada judicial de la sociedad mercantil accionada alegar no haber consignado los cánones de arrendamientos demandados a tiempo, aduciendo la negativa del actor a recibir pagos; cuando existe actualmente una oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, la cual en la oportunidad que se produjo su creación fue informada dicha creación al público en general, y que de acuerdo a las actas, la parte demandada tenía conocimiento de su existencia por cuanto hizo uso de las mismas al estar consignando los cánones de arrendamientos hasta inclusive mensualidades de cánones de arrendamientos no demandados en el presente juicio; razón por la cual, siendo que, del caudal probatorio se pudo constatar que la parte demandada incumplió su obligación su obligación de pagar los cánones de arrendamientos demandados, ya que como quedo determinado en esta sentencia el depósito efectuado por la parte demandada en fecha diez (10) de octubre de dos mil diecisiete (2017), ante la oficina de consignaciones, sobre los cánones de arrendamientos demandaos, fueron realizados fuera del tiempo oportuno establecido por las partes en el contrato, por lo que es forzoso concluir para esta sentenciadora que la arrendataria en este caso, cayó en estado de insolvencia sobre los cánones de arrendamientos que le fueron imputados como insolutos; es decir, los meses comprendidos de Junio, Julio y Agosto de dos mil diecisiete (2017). Así se declara.
En relación a la causal C del artículo 40 de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, alegado por el apoderado actor en su escrito libelar, es decir, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, constata esta instancia que de acuerdo a la inspección judicial valorada ut supra, fue evidenciado por quien aquí suscribe que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra en un alto grado de deterioro, por estar en mal estado de conservación, al presentar humedad en las paredes, desconchamientos de pintura, cables colgantes en las paredes, baños con falta de mantenimiento en sus equipos sanitarios, pisos paredes, situación que fue inclusive, determinado igualmente por el ciudadano CESAR RODRIGUEZ GANDICA, en su condición de ingeniero Experto nombrado al efecto en el presente juicio, el cual determino en general el mal estado de conservación y deterioro del local comercial ( Salón de Billar, ubicado en la Planta alta del edificio Nº13, situado en la calle oeste 2 entre esquinas de Muñoz a Solís Parroquia Catedral Municipio Libertador, Distrito Capital Caracas, lo cual conlleva forzosamente a juicio de esta sentenciadora a declarar con lugar la causal de desalojo invocada por el apoderado actor. Así se decide.
Respecto a la causal G del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, es decir que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, este juzgado observa que en fecha 15 de agosto de dos mil novecientos setenta y siete (1977), inicio la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., y la sociedad mercantil demandada DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., siendo el último contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el autenticado en fecha siete (7) de octubre de dos mil dieciséis (2016), entre INVERSIONES RAMISILVA, C.A., y DIVERSIONES MUÑOZ., contrato este que indica en la clausula segunda…
… Este contrato de arrendamiento durara un año fijo, sin embargo el mismo podrá ser prorrogado por un lapso igual y por una sola vez. Dicha prorroga convencional o legal de otorgarse tendrá un incremento en el canon de arrendamiento… y en la clausula Decima Cuarta: las partes han convenido en que el presente contrato comenzara a regir a partir del treinta y uno (31) de mayo del año 2015 hasta el 31 de mayo de 2016.
Ahora bien a tenor de dichas clausulas se constata que el contrato venció el treinta y uno (31) de mayo de dos mil diecisiete (2017), y al estar vencido, no habiendo acuerdo de prorroga convencional entre las partes, opera ope legis, el beneficio a la accionada por tener cuarenta años en su condición de arrendataria, la prorroga legal, establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial; sin embargo constata quien aquí suscribe que al haber quedado demostrado a las actas procesales el incumplimiento de los deberes del contrato como fue haber dejado de pagar en este caso los meses de JUNIO, JULIO y AGOSTO de dos mil diecisiete (2017), conlleva a la sociedad mercantil accionada a perder dicho beneficio, pues conforme establece el artículo 26 del Decreto Ley que rige la materia, durante la prorroga legal la relación se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones del canon de arrendamiento, por tanto, para que pueda haber lugar al disfrute de la prorroga legal, no debe haber incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino, ya que de incurrir en ellas da lugar, como en este caso a que la parte arrendadora pueda pretender el desalojo por el incumplimiento alegado y probado, perdiendo como se ha dicho el arrendatario el derecho al disfrute de la prorroga legal y dando lugar a la terminación de la relación arrendaticia como secuela del incumplimiento. Así se declara.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A., a hacer entrega a la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., el inmueble arrendado identificado así un (01) local comercial ubicado calle oeste 2, entre esquinas de Muñoz a Solís, edificio distinguido con el No. 13 Primer (1º) piso, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital libre de personas y cosas en las mismas condiciones que fue recibido.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por último se hace saber a las partes que procederá dentro del lapso de diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha, exclusive, a extender por escrito en el expediente del fallo completo, tal como lo dispone el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil…”
INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE ACCIONANTE:
La parte actora hace mención de la clausula cuarta del contrato suscrito entre las partes, haciendo referencia del pago de las mensualidades que debían realizarse de forma adelantada los primeros (5) días de cada mes, incurriendo el demandado en un incumplimiento por no realizar el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2017, en fecha 10 de octubre de 2017, las cuales fueron consignadas de forma extemporánea, ante la oficina de control de consignaciones de arrendamiento.
Igualmente, arguye que la clausula segunda se encuentra referida a la duración del contrato de arrendamiento, el cual fijo un tiempo de duración de un año, siendo este prorrogado en una oportunidad por el mismo tiempo de duración del contrato, es decir un año, y que al otorgarse dicha prorroga esta tendría un incremento en el valor del canon de arrendamiento como se encuentra establecido en la clausula cuarta del contrato, y en vista de la negativa de la parte demandada al acordar el nuevo canon de arrendamiento, procedió a notificarlo en fecha 27 de junio de 2007, por medio de la Notaria Trigésima Segunda, al señalarle en la referida notificación que no sería renovada la clausula segunda del contrato, debido a la falta de consentimiento de la parte demandada en el incremento del nuevo canon de arrendamiento, por lo que, procede a fundar su acción conforme a lo establecido en el artículo 40 literales A, C y G del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Por último, solicitó declarar sin lugar la presente apelación y ratificar la Sentencia dictada por el Tribunal de origen.
INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA POR LA PARTE ACCIONADA:
La representación judicial de la parte demandada, alega que en fecha 9 de julio de 2018 el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A, ordenando la entrega material del bien inmueble objeto de la presente demanda.
Asimismo, alega que la sentencia recurrida presenta vicios en la parte motiva de la sentencia recurrida, al señalar la falta de inmotivación en la misma, toda vez que el Juez parte de una falsa premisa para decidir, al reconocer que la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ” no tiene un año, sino mas de 40 años como arrendataria del inmueble, al fundar su decisión en lo alegado por la parte accionante al señalar que la referida sociedad mercantil incumplió con el contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a tres meses y por deterioro del local comercial.
Al mismo tiempo, alegó la violación de la garantía constitucional del derecho a la defensa y el debido proceso, por parte de la Juez del a quo al alterar el orden de los lapsos procesales, toda vez que, una vez evacuadas las pruebas de la parte demandante, realizó la audiencia oral de juicio y finalizada esta, procedió a evacuar posiciones juradas promovidas por esta representación judicial, por lo que, sin lugar a duda incurrió en una violación del debido proceso, siendo éste un vicio que tiene como consecuencia la nulidad de lo actuado en el proceso, en cuanto a la evacuación de las pruebas promovidas por las partes. Por último, solicitó que esta apelación sea declarada con lugar y por consiguiente sea revocada la sentencia recurrida en virtud de todo lo expuesto.
OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación Judicial de la parte demandante, realizó las observaciones en la oportunidad procesal correspondiente, en el cual indicó que ambas partes concurrieron al juicio en igualdad de condiciones, por lo que ambos obtuvieron las mismas oportunidades procesales establecidas en la ley, en el cual tuvieron la oportunidad de probar y contradecir lo alegado.
Señaló, que se demostró el incumplimiento de contrato, por no pagar las mensualidades correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2017, las cuales debieron haber sido pagadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la cuenta de la entidad bancaria indicada perteneciente a la sociedad mercantil Inversiones Ramisilva, C.A.
Igualmente, indicó que se pudo observar con la inspección judicial ordenada por el tribunal a-quo, las pésimas condiciones en las que se encuentra el local comercial actualmente.
Además, explicó que la parte demandada consignó ante la oficina de consignaciones de arrendamiento unos pagos de arrendamiento en el mes de octubre de 2017, luego de haber incurrido en el incumplimiento de los pagos de los meses ya mencionados.
Por último indicó, que durante todo el proceso siempre obtuvieron los mismos derechos, los cuales pueden observarse en el expediente, y que la parte demandada pudo realizar todos los actos que consideró pertinentes para la mejor defensa de su representado.
PUNTO PREVIO AL FONDO:
Constata esta alzada que la representación judicial de la parte accionante, trae intempestivamente dos contratos de arrendamiento suscritos por la partes del presente juicio, cuyo objeto es el local cuyo desalojo se demanda, tales instrumentos comprenden:
1- Instrumento autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital del estado Miranda de fecha 07 de octubre de 2016, Nro. 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., el cual comprende el período desde el 31 de mayo del 2015 al 31 de mayo de 2016.
2- Instrumento autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital del estado Miranda de fecha 07 de octubre de 2016, Nro. 34, Tomo 208, Folios 115 al 118, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., el cual comprende el período desde el 31 de mayo del 2016 al 31 de mayo de 2017.
Ahora bien, siendo que tales instrumentos fueron consignados fuera de todo lapso procesal es necesario traer a colación los siguientes articulas de la norma adjetiva:
Artículo 434: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.
En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.”
Artículo 435 Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellos la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes.
Así las cosas, la consignación de tales instrumentos fue absolutamente intempestiva y toda vez que no estuvieron sometidos al contradictorio, ni al control de pruebas, su apreciación violentaría el derecho a la defensa del demandado, salvo que dentro del elenco probatorio estos contengan también tales contratos y que hayan sido correctamente traídos a los autos o promovidos dentro de los lapsos procesales señalados en los artículos 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, este Juzgador pasará a revisar el fondo del presente asunto para corroborar si dentro de los medios probatorios contenidos en la presente causa, se encuentran igualmente los instrumentos traídos extemporáneamente y dependiendo de sus resultas, a los instrumentos intempestivos se le dará el valor que corresponda por el principio de adquisición procesal o serán desechados según sea el caso y así se declara.
RESOLUCION DEL FONDO DE LA DEMANDA:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
‘Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba’.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho promoviendo las pruebas siguientes:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA ADJUNTAS AL LIBELO:
1. Folios 8 al 10, copia simple de poder autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital del estado Miranda de fecha 31 de agosto de 2016, Nro. 53, Tomo 172, Folios 178 hasta 180. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado la facultad amplia y suficiente otorgada al ciudadano JOSÉ DEL VALLE ALCALA, venezolano, mayor de edad, comerciante, civilmente hábil, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.200.157 para que actué en representación de la Sociedad Mercantil “ DIVERSIONES MUÑOZ, C.A.”, y así se declara.
2. Folios 11 al 13, copia simple de contrato de arrendamiento ante Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital del estado Miranda de fecha 07 de octubre de 2016, Nro. 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue impugnada por la parte demandada, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como copia fidedigna de su original, quedando demostrado la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., desde el 31 de mayo del 2015 al 31 de mayo de 2016, por lo que además queda demostrado el vínculo jurídico que une a las partes y así se declara.
3. Folios 14 al 16, copia certificada de poder ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador de fecha 05 de mayo de 2015, Nro. 57, Tomo 22 folios 178 hasta 180. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copias certificadas no fueron tachadas a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, por ende fue demostrado que la ciudadana ANA RITA GONCALVES ABREU venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-10.521.353 confirió poder especial al ciudadano EDGAR RAFAEL VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-5.121.264, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.838 quedo facultado para representar y sostener los derechos e intereses de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio la accionante promovió las siguientes pruebas:
4. Folios 121 al 125 copia simple de acta notarial emanada de la Notaría Publica Trigésima Segunda de Caracas Municipio Libertador, contentiva de la notificación efectuada por la accionante a la parte demandada en fecha 27 de junio de 2017, donde se le indica que por no querer firmar el contrato de arrendamiento del correspondiente a mayo de 2017 a mayo de 2018, no le sería renovado el contrato de arrendamiento vigente. Al respecto observa esta Alzada que dicha copia no fue impugnada, teniéndose como fidedigna de su original a tenor de lo señalado en el artículo 429 de la Norma Adjetiva, quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y así se declara.
5. Inspección judicial sobre el inmueble objeto de la presente causa, efectuando su evacuación en fecha (24) de abril de dos mil dieciocho (2018). Ahora bien dicha actuación no fue impugnada en forma alguna por la parte demanda, quedando demostrado del mismo y del informe del experto designado que el local presento: En general mal estado de conservación y deterioro, con pisos sucios y manchados con áreas rotas, así como paredes, sucias manchadas, con pequeñas grietas, en mal estado de conservación. Presenta áreas sin frisos y una sección fracturada. Baño en mal estado de conservación y deterioro en sus paredes techo y pisos, percibiéndose mal olor en el perímetro del baño. Cables eléctricos colgando y adosados en la pared de la barra. Falta de mantenimiento en los ventanales.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA CON LA CONTESTACION:
La parte demandada con su escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda trajo a los autos los siguientes instrumentos:
1. Folios 31 al 33, dos (02) juegos de copias simples de la misma comunicación contentiva del escrito dirigida al Director General de Operaciones, siendo recibida en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil diecisiete (2017), por el Ministerio del Poder Popular para la economía y finanza, Dirección de arrendamiento. Al respecto se observa que dichas copias no fueron impugnadas por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código Civil, se tienen como copias fidedignas de su original, quedando demostrado que la parte demandada solicitó la suspensión del aumento que el arrendador indicó en el contrato arrendamiento objeto de renovación; revisión del canon de arrendamiento cobrado y suspensión y devolución de cada depósito cobrado en cada renovación.
2. Folios 34 y 35, copias de una planilla de depósito bancario efectuado al SAREN y la de un documento inconcluso referido a un titulo supletorio. Al respecto se observa que tales copias a pesar de no haber sido impugnadas nada aportan al tema decidendum, por lo que se desechan por impertinentes y así se declara.
3. Folios 36 al 38, original del contrato de arrendamiento original suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la Sociedad Mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A.” de fecha 23 de septiembre de 2016, el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho instrumento no fue tachado por la parte actora, a tenor de lo señalado en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, se aprecia y queda demostrado lo que de su contenido se desprende, como lo es la relación contractual suscrita por las partes en el período 31 de mayo del 2016 al 31 de mayo de 2017, y así se declara.
4. Folios 41 al 44 Copia simple de dos contratos de arrendamiento suscritos entre la sociedad mercantil “AGENCIA FERRER MARTINEZ” representada por su apoderado IVAN VALDES MARTINEZ, titular de la cedula de identidad Nº 3.222.207 en su carácter de arrendadora y por la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A” representada por VALSAMAKIS RASSIAS MICHELATU, titular de la cedula de identidad Nº V.-3.973.667, en su carácter de arrendatario. Al respecto observa esta Alzada que dichas copias no fueron impugnadas de forma alguna por la parte actora, quedando demostrado que el arrendatario del inmueble posee precariamente el mismo, mucho antes al tiempo señalado en el contrato objeto de la presente acción por lo que la relación arrendaticia es mucho mayor a la invocada en la demanda, lo cual afectaría el tiempo de duración de una eventual prorroga legal del contrato en cuestión y así se declara.
5. Folio 54, original de documento privado sin fechar, dirigido al ciudadano HERNAN GRAFFE, representante legal de la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A”, suscrito por el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., quien es el nuevo propietario del local comercial en el cual se encuentra como arrendatario, esto con el demostrar que a la parte demandada fue notificado del cambio de propietario con el cual a partir del momento tendría una relación arrendador-arrendatario. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicha copia no fue desconocida por la parte actora, a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y así se declara.
6. Folios 46 al 53 Recibos originales de consignación realizada en el expediente de consignaciones, signado con Nº 2017-0313, efectuado por la Sociedad Mercantil Diversiones Muñoz, C.A., a favor de la accionante, INVERSIONES RAMISILVA, C.A., ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al circuito judicial de los juzgados de municipio de esta circunscripción judicial. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho instrumento no fue tachado por la parte actora, a tenor de lo señalado en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, se aprecia y queda demostrado lo que de su contenido se desprende, por ende el pago del mes de noviembre de 2017 por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.200,00), efectuado en fecha 03/11/2017, el cual no forma parte del tema decidendum, por lo cual el valor probatorio de dicha consignación se desecha por impertinente. Asimismo quedó demostrado que en fecha 10/10/2017, fueron consignados en forma acumulativa los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2017, pagados a razón de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.200,00), cada mes, haciendo un total de Bs. 336.000,00. Ahora bien, se constata que los meses referidos a junio, julio, y agosto, forman parte de lo reclamado por la accionante, por lo que la validez de tales consignaciones serán analizadas más adelante en el texto del presente fallo; con respecto del resto de los meses por no ser parte del tema decidendum, su valor probatorio es desechado, y así se declara.
7. Folio 54, copia simple de recibo Nº 000018 de pago de fecha 04 de mayo de 2017, emitido por INVERSIONES RAMISILVA, C.A. por un monto de SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 67.200,00). Al respecto se constata que la parte accionante no impugno o desconoció de forma alguna el referido recibo, quedando demostrado el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo por “INVERSIONES MUÑOZ, C.A.”, mediante cheque del banco exterior Nº 9623328589 y que forma parte del tema decidendum y así se declara.
8. Folios 55 al 102, legajo de recibos de pago de diferentes formatos, referidos al pago de cánones de arrendamiento del local en cuestión, así como pago de diferencias del monto del depósito de garantía, todos anteriores al mes de mayo de 2017, los cuales por no ser parte de los meses reclamados como insolutos no forman parte del tema decidendum, no obstante a ello, dichos recibos no fueron impugnado por la parte accionante y adminiculándose a las copias de los contratos de arrendamientos de fechas anteriores al demandado queda demostrado que el arrendatario del inmueble posee precariamente el mismo, mucho antes al tiempo señalado en el contrato objeto de la presente acción por lo que la relación arrendaticia es mucho mayor a la invocada en la demanda y así se declara.
Apreciadas las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, pasa esta Alzada a efectuar las siguientes apreciaciones:
1. En principio quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia de naturaleza contractual entre las partes.
2. Salvo lo que respecta al mes de mayo de 2017, no consta de autos el pago legítimamente efectuado por parte de la accionada de los meses de Junio, Julio y Agosto de 2017, por haber sido estos consignados en forma acumulativa e intempestiva.
3. El inmueble en cuestión presenta deterioro y mal estado de conservación y limpieza.
Ahora bien, no obstante lo anterior, observa esta alzada lo siguiente:
PRIMERO: La representación judicial de la parte accionante en su demanda señala que el vínculo arrendaticio que une a las partes, deviene del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 23 de septiembre de 2016, con duración de un año fijo que va desde el 31 de mayo de 2016 hasta el igualmente 31 de mayo de 2016, consignando a los autos como documento fundamental de la acción a los folios 11 al 13, copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital del estado Miranda de fecha 07 de octubre de 2016, Nro. 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la sociedad mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A., el cual comprende el período desde el 31 de mayo del 2015 al 31 de mayo de 2016, por lo que presume este Juzgador que la parte accionante en su demanda por error material señaló que el contrato tenía un periodo de duración de un año fijo desde el 31 de mayo del 2015 al 31 de mayo de 2016 y no como fue señalado en la demanda del 31 de mayo de 2016 hasta el 31 de mayo de 2016.
SEGUNDO: Los cánones de arrendamientos reclamados con fundamento al contrato señalado en el particular anterior comprenden los meses de mayo, junio, julio y agosto todos del año 2017.
TERCERO: La parte demanda señala que ciertamente en fecha 23 de septiembre de 2016, suscribió un contrato de arrendamiento que constituiría la “DECIMA” prórroga del mismo, consignando como fundamento de su señalamiento a los folios 36 al 38, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A. y la Sociedad Mercantil “DIVERSIONES MUÑOZ, C.A.” de fecha 23 de septiembre de 2016, el cual fue autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57, el cual comprende el período un año fijo desde el 31 de mayo del 2016 al 31 de mayo de 2017.
CUARTO: De lo expuesto, se observa que existen dos contratos de arrendamiento con períodos de duración diferentes, el consignado por la accionante como fundamento de la demanda, con el período que comprende 31 de mayo del 2015 al 31 de mayo de 2016 y el consignado por la parte accionada como fundamento de sus alegatos el cual tiene un periodo de duración que comprende 31 de mayo del 2016 al 31 de mayo de 2017. Ahora bien, resalta igualmente de la apreciación de dichos instrumentos que ambos presentan como fecha de suscripción la fecha 23 de septiembre de 2016, ambos autenticados ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 17, Tomo 208, Folios 54 hasta 57.
QUINTO: Ahora bien conforme lo expuesto si los cánones de arrendamientos reclamados son de mayo, junio, julio y agosto de 2017, dichos meses corresponderían eventualmente al contrato de arrendamiento cuyo período comprende el 31 de mayo del 2016 al 31 de mayo de 2017, no al que pretende la accionante hacer efectivo como fundamento de la acción.
SEXTO: Conforme a lo expuesto se evidencia la existencia de dos contratos de arrendamientos distintos pero con datos de autenticación idénticos, donde ninguna de las partes dan cuenta al Tribunal de tal situación de lo cual devienen las siguientes consecuencias:
• Uno de los dos contratos debe ser falso o, tener por lo menos datos de autenticación errados.
• No se puede determinar de los escritos ni adminicular con el resto de las pruebas presentadas cual de los dos contratos es el válido, toda vez que cada uno de ellos debería tener datos de autenticación diferentes, por lo menos el número identificatorio bajo el cual fue autenticado.
SÉPTIMO: Ahora bien en el caso de que el contrato de arrendamiento presentado por la parte demanda sea el verdadero, la parte demandante debió incoar su demanda con base a dicho contrato y no al que trajo a los autos, existiendo serias dudas si se vulneró o no el dispositivo del artículo 434 y 435 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Dependiendo del contrato que se trate, el válido va a determinar eventualmente el vencimiento del término de la relación arrendaticia y la eventual prórroga legal del mismo.
Ahora bien, ante la inactividad de la parte accionante de defender sus alegatos con respecto a un contrato de arrendamiento cuya existencia no fue desvirtuada y que pone en duda si el contrato objeto de la demanda debió ser el presentado por la accionante o si por el contrario es el presentado por la parte demanda, toda vez que según sea el caso, genera efectos diferentes respecto de la procedibilidad de la acción incoada, lo cual es imposible para este Juzgador determinar con los elementos probatorios constituidos en autos y así se declara.
Así las cosas, conforme lo expuesto y ante la duda presentada, este Sentenciador a tenor de lo señalado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que exige la existencia de plena prueba a fin de declarar con lugar las demandas, en sintonía con lo anteriormente expresado, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.
En éste contexto conviene citar la decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Ángel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).”
En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que permite aclarar la presencia de dudas a este jurisdicente, es importante resaltar, que por mandamiento expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, sentenciara a favor del demandado y siendo que en el presente caso, solo existe la alegación de una relación arrendaticia, fundada en dos contratos diferentes pero con los mismos datos de autenticación, presumiéndose que uno de estos podría ser eventualmente falso, sin quedar claro para este juzgador en cuál de ellos es que el actor fundamenta su demanda, más no existiendo en autos la plena prueba de tal presunción, tal situación trae dudas al Juez de este Despacho, para quien aquí decide, proclive a una sana administración de justicia, debe declararse sin lugar la presente demanda, ya que tal y como quedó establecido en el análisis de las pruebas, se presentan serias dudas respecto del instrumento en que debió ser fundamentada la demanda ejercida por la accionante y los elementos probatorios contenidos en el presente expediente, toda vez que, como ya se estableció, no se puede determinar, ni lo probó fehacientemente la accionante, si ciertamente el contrato demandado y consignado por la parte actora es válido y se encuentra en plena vigencia para demandar por su incumplimiento y consecuencialmente el desalojo el inmueble arrendado o que la accionada incumplió el último de los contratos suscritos el cual fue consignado con su contestación a la demanda y que este es el que tiene plena validez para constituirse como documento fundamental de la presente acción, por lo que ante la duda como ya quedó sentado, se debe beneficiar a la parte demandada y así se declara.
Como corolario de lo que antecede y conforme lo señalado en el punto previo, el instrumento fundamental de la acción consignado en el proceso como medio probatorio generó dudas respecto de su contenido, lo que trae como consecuencia que los instrumentos intempestivos que fueron generados fuera del proceso, no se les pueda aplicar el principio de adquisición procesal y por ende atribuirle en el presente juicio valor probatorio alguno, y así se declara.
En consecuencia, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 19 de julio de 2018, dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declaró CON LUGAR la ACCIÓN que por DESALOJO (Local Comercial), fue incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A.; en consecuencia, se declara SIN LUGAR, la acción incoada y se revoca la decisión apelada; y así se decide.
-III-
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión de fecha 19 de julio de 2018, dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO (Local Comercial), fue incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES RAMISILVA, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MUÑOZ, C.A., todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
TERCERO: SE REVOCA el fallo apelado por las consideraciones expresadas en el texto del presente fallo.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte accionante a tenor de lo señalado en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: SE ORDENA la notificación a las partes del presente fallo.
PUBLíQUESE, REGíSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cuatro (04) del mes de abril de dos mil diecinueve (2019). Año 208º y 160º.
EL JUEZ,
LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
El SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
En la misma fecha, siendo las ocho y cuarenta y cinco de la mañana (8:45 am.) Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2018-000582 (1085).
El SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
