REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 208º y 159º
DEMANDANTE: VICMAR MARTÍN BRAVO de SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 15.504.407.
APODERADA
JUDICIAL: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.594.
DEMANDADO: HUMBERTO PUMA CELESTRE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros. 5.367.787.
APODERADOS
JUDICIALES: ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ, EDUARDO SATURNO MARTORANO y MARY JEAN MARSHALL, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.768, 67.966 y 69.206, respectivamente.
TERCERO
ADHESIVO: ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. 12.112.803.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (REENVÍO)
MATERIA: CIVIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-001216
I
ANTECEDENTES
Conoce este ad quem en REENVÍO las presentes actuaciones, en virtud de los recursos ordinarios de apelación ejercidos por la abogada DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte accionante y del tercero adhesivo en fecha 16.9.2014 y por el profesional del derecho ROBERTO GÓMEZ GONZÁLEZ en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada en fecha 4.11.2014 contra la sentencia dictada el por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la falta de cualidad activa de la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO DE SÁNCHEZ, sin lugar la demanda incoada por la prenombrada ciudadana contra el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE y por la naturaleza de la decisión no condenó en costas; en el expediente signado bajo el Nº AH1B-V-2007-000155 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo, fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 14.11.2014, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió el conocimiento y decisión de dichos recursos al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
A continuación se procede con el resumen de los acontecimientos procesales trascendentales que se originaron en este juicio.
II
ITER PROCESAL EN PRIMERA INSTANCIA
Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar presentado el día 9.4.2013 por la apoderada judicial de la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sánchez contra el ciudadano Humberto Puma Celestre, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quedando expuesto en el escrito libelar lo siguiente: i) Que su representada conjuntamente con su cónyuge suscribieron el contrato de opción de compra venta que hoy es objeto de cumplimiento con el accionando, sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, negocio jurídico que se encuentra autenticado bajo el Nro. 2, Tomo 125, en fecha 28.9.2012 por ante la Notaría Pública Segunda, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda; ii) Que por causas no imputables a su representada, la entidad bancaria Banco de Venezuela aprobó el crédito con hipoteca posterior a la fecha pactada para la protocolización del contrato de venta, debido a que el ciudadano Humberto Puma Celestre pretendió contrario a derecho aumentar cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) adicionales al precio de venta; iii) Que su representada y su marido vendieron el inmueble donde habitaban con su hija con la finalidad de adquirir el inmueble antes señalado, venta que se materializaría el día 11.4.2013, por lo que los accionantes no tienen donde vivir; iv) Que es sabido la obligatoriedad de presentar conjuntamente con el contrato de compra venta por ante el registro correspondiente, las solvencias del inmueble a vender por parte del propietario, quien en el caso que nos ocupa se negó a entregar dichas solvencias, impidiendo como consecuencia de tal conducta la firma del contrato emanado de la entidad financiera arriba mencionada, violando las cláusulas quinta y sexta del contrato de opción de compra venta; v) Que de los correos electrónicos enviados por la franquicia Century 21, se evidencia que el ciudadano Humberto Puma Celestre accedió a alargar la fecha para la firma del contrato definitivo, ya que el Banco de Venezuela no se pronunciaba con relación a la aprobación no o del crédito solicitado por los compradores; vi) Que el hoy demandado pretende vender a personas distintas a su poderdante y su esposo el inmueble ut supra descrito, lo que conllevaría a demandar la nulidad de dicha venta y a ejercer las acciones civiles y penales a que hubiere lugar incluyendo los daños y perjuicios eventuales; por tales motivos demanda en nombre de su representada el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito el día 17.9.2012, a tenor de lo preceptuado en los artículos 1.159, 1.474, 1.487 y 1.503 del Código Civil, solicitando medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento objeto de litis de conformidad con lo establecido en los artículos 646 y 585 del Código de Procedimiento Civil.
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte accionante consignó las siguientes documentales:
• Copia simple de instrumento poder conferido por la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sánchez a la profesional del derecho Dianna Estela Pérez Mendoza, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, autenticado bajo el Nro. 31, Tomo 24, en fecha 1º.4.2013.
• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por el ciudadano Humberto Puma Celestre (vendedor) y los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Vicmar Martín Bravo de Sánchez (compradores), sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, contrato que se encuentra autenticado bajo el Nro. 2, Tomo 125, en fecha 28.9.2012 por ante la Notaría Pública Segunda, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda.
• Copia simple de cancelación y extinción de hipoteca de primer grado que versaba sobre el apartamento arriba identificado a nombre del ciudadano Edilberto Chaparro Álvarez, quien vendió el mismo al ciudadano Humberto Puma Celestre, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, protocolizado bajo el Nro. 2008.12, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nro. 238.12.9.3.1, correspondiente al Libro de Folio Real del 2008, en fecha 29.7.2010.
• Original de posición deudora del ciudadano Orian José Sánchez Rivas, emanada del Banco Fondo Común, Banco Universal; C.A., de fecha 26.3.2013.
• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas (vendedor) y por los ciudadanos Gracia Nadir González Regardiz y Carlos Eduardo Rey Lizcano (compradores), sobre el apartamento Nro. 0102, piso del bloque 4, edificio 1, ubicado en la Urbanización Caricuao, UD-1, Parroquia Caricuao, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, contrato que se encuentra autenticado bajo el Nro. 20, Tomo 134, en fecha 17.9.2012, por ante la Notaría Pública Primera, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
• Copia simple del contrato definitivo de venta del bien inmueble objeto de controversia, realizado por el abogado Nelson Goodrich, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 129.862, el cual no se encuentra suscrito por las partes intervinientes en el contrato.
• Impresión de correo electrónico enviado por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas a la ciudadana Leidy Díaz, en fecha 14.3.2013.
• Impresión de correo electrónico enviado por la ciudadana Leidy Díaz al ciudadano Orian José Sánchez Rivas, en fecha 14.3.2013.
La pretensión fue admitida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento del demandado conforme a los trámites del procedimiento ordinario, todo ello mediante auto fechado 10.4.2013. Así, por medio de diligencia consignada el día 8.7.2013, el abogado Roberto Gómez González actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Humberto Puma Celestre, se dio por citado en nombre de este último consignado el respectivo instrumento poder que acredita su representacion, profesional del derecho que impugnó en fecha 10.7.2013 el contrato definitivo del apartamento objeto de controversia y las impresiones de los correos electrónicos arriba especificados. En esa misma data, el referido abogado en conjunto con los abogados Eduardo Saturno Martorano y Mary Jean Paredes Marshall, procedieron a contestar la demanda en los siguientes términos: i) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil oponen la falta de cualidad de la accionante, ya que la misma sostiene la pretensión que nos ocupa en nombre propio, infringiendo lo estipulado en el artículo 168 del Código Civil; ii) Que el contrato que es objeto de cumplimiento fue suscrito por los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Vicmar Martín Bravo de Sánchez, por lo que ambos debieron instaurar la presente demanda al representar un bien que puede formar parte de la comunidad conyugal; iii) Que el precio de venta fue la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), pagando la hoy accionante y su cónyuge el monto de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) el día de la firma de la opción de compra venta, compréndase el día 28.9.2012, pactando que el dinero restante se pagaría en la data de protocolización del contrato definitivo de venta, acorde a la cláusula cuarta del contrato; iv) Que no consta en autos que durante la vigencia del contrato y su prórroga -28.9.2012 hasta 28.1.2013- la parte actora tuviese la disposición de pagar el saldo restante de venta a su representado, en virtud de la falta de notificación o convocatoria en la dirección señalada en el contrato (cláusula octava); v) Que su poderdante si tuvo la intención de cumplir el contrato al tramitar la solvencia municipal del inmueble emitida el día 13.1.2013 y la respectiva ficha catastral, por lo que solicitó sea declarada sin lugar la demanda; vi) Que los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) entregados el día de la suscripción del contrato de opción de compra venta se constituyeron como arras a fin de asegurar el cumplimiento del contrato, por tal motivo en vista del incumplimiento de la hoy accionante y su cónyuge, proceden a reconvenir a los mismos en nombre de su representado de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para resolver el contrato suscrito en fecha 28.9.2012, pudiendo el ciudadano Humberto Puma Celestre disponer libremente del apartamento objeto de litis y de los doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) por concepto de arras y daños y perjuicios de conformidad con lo preceptuado en la cláusula cuarta del contrato que se desea resolver y el artículo 1.263 del Código Civil, de igual manera solicitaron que la parte accionante sea condenada a pagar las costas del proceso incluyendo los honorarios profesionales a tenor de los establecido en los artículos 1.167, 1.263 y 1.264 del Código Civil.
Conjuntamente con la contestación, la parte demandada consignó las siguientes instrumentales en original:
• Certificado de solvencia emanado de la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, a nombre del contribuyente Humberto Puma Celestre sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14.1.2013.
• Certificado de solvencia por concepto de aseo urbano y domiciliario, el cual establece que no es válido para la venta o hipoteca del inmueble arriba señalado del ciudadano Edilberto Chaparro Álvarez, con fecha de emisión del 4.9.2012 y de solvencia hasta el 30.9.2012.
• Comprobante de cobro emanado de la compañía anónima Administradora SERDECO; C.A., adscrita a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a favor del interlocutor comercial Edilberto Chaparro Álvarez sobre el apartamento tantas veces mencionado, con fecha de elaboración del 4.9.2012.
• Cédula catastral Nro. 111.334 del apartamento objeto de controversia a nombre del ciudadano Humberto Puma Celestre, con fecha de elaboración del 27.8.2012.
Posteriormente, el juzgado municipal declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, ya que la misma fue planteada contra la actora y su cónyuge, quien no es parte en el juicio mediante auto de fecha 14.8.2013.
En fecha 2.10.2013 la parte accionada consignó escrito promoviendo: i) documento de propiedad del apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda; ii) contrato de opción de compra venta suscrito el día 28.9.2012; iii) alegato realizado por la parte actora en el escrito libelar el cual es como sigue: “…por lo cual formalmente demando al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, por cumplimiento de contrato, para que convenga o sea condenado por el digno Tribunal a cumplir con el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado con mi mandante y su esposo, disponen de la totalidad del dinero que completa la suma del contrato, y que el retardo involuntario se debió como se evidencia y será demostrado a causas no imputables a mi mandante…”; y iv) documentales consignadas en la contestación de la demanda. Pruebas que fueron admitidas por auto dictado el día 29.10.2013. Seguidamente hizo lo propio la parte accionante el día 25.11.2013 al consignar escrito promoviendo las documentales consignadas en la demanda y en la contestación de la misma de conformidad estas últimas con el principio de la comunidad de la prueba.
Luego, la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza mediante diligencia de fecha 25.11.2013 consignó instrumento poder conferido por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas a ella, con la finalidad de darse por notificada en nombre de su representado y adhiriéndose este último a la demanda en todas y cada una de sus partes.
En la oportunidad procesal para la presentación de informes, esto el día 11.2.2014, la parte demandada consignó escrito constante de once (11) folios útiles, en el cual ratificó sus alegatos expuestos en la contestación a la demanda.
Por último, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en fecha 14.8.2014 declarando procedente la falta de cualidad activa de la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sánchez, sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara la prenombrada ciudadana contra el ciudadano Humberto Puma Celestre y eximió al pago de las costas procesales a la actora, dicho fallo es como sigue:
“…Colorario a ello, resulta necesario a este tribunal traer a colación lo dispuesto en el Artículo 168 del Código Civil, el cual estable:
Artículo 168: “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.” (Subrayado y negrita de este tribunal).-
De la norma parcialmente trascrita, colige este jurisdicente que la Ley además de hacer imprescindible el consentimiento de ambos cónyuges cuando se vaya a enajenar o gravar un bien ganancial, dispone que en caso de intentarse acciones judiciales que se deriven de la venta o constitución de algún gravamen sobre la misma clase de bienes, la legitimación en juicio atañe a ambos cónyuges; pudiéndose hacer extensible tal condición al caso que nos ocupa en virtud de encontrarnos en un juicio cuya pretensión es el cumplimiento de contrato de opción de compra–venta celebrado entre el ciudadano Humberto Puma Celestre y los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Vicmar Martín Bravo de Sánchez, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 2012, inserto bajo el Nº 23, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual recayó sobre el bien inmueble destinado a vivienda constituido por un apartamento distinguido con el número y letra A-57, Nº de Catastro 15-19-02-U01-017-002-012-001-P05-007, situado en el piso 5 de la Torre “A” del CONJUNTO RESIDENCIAL VISTAS DE MIRAVILA, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Miravila, Sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el cual se evidencia que existe un litisconsorcio necesario o forzoso que encuentra igualmente su fundamento en el contenido del Artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa…” tal como ocurre en el caso sub iudice, y que fuere efectivamente obviado por la parte actora al demandar únicamente la ciudadana Vicmar Martin Bravo de Sánchez sin inclusión de su cónyuge ciudadano Orian José Sánchez Rivas, siendo palmaria la falta de cualidad activa, motivo por el cual, resulta forzoso para esta Jurisdicente declarar procedente en derecho la defensa de fondo de falta de cualidad activa para sostener el juicio alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.-…”.
El fallo parcialmente trascrito fue recurrido en apelación por la parte actora por medio de diligencia de fecha 16.9.2014 y por el accionado el día 4.11.2014 este último en lo que respecta a las costas procesales, dichos recursos fueron oídos por el juzgado municipal mediante auto de fecha 14.11.2014.
III
ITER PROCESAL EN SEGUNDA INSTANCIA
Cumplido el correspondiente procedimiento de insaculación, quedó asignado para su conocimiento y decisión, al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano judicial que por auto de fecha 28.11.2014 le dio entrada al expediente y fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para que las partes presentaran informes y concluido este advirtió que se abriría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones y una vez vencido dicho lapso, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, de conformidad con lo estatuido en el artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el día 19.1.2015 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito constante de diecisiete (17) folios útiles, en el cual adujó: i) Que en la oportunidad procesal correspondiente, esto es en la contestación a la demanda, opusieron en nombre de su representado como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código Civil, por cuanto la opción de compra venta que hoy es objeto de litigio fue suscrita por la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sánchez y su cónyuge Orian José Sánchez Rivas siendo lo correcto demandar ambos el cumplimiento de dicho contrato y no uno de ellos; ii) Que no debe admitirse la adhesión a la demanda realizada por el cónyuge de la actora debido a que el juzgado de origen al negar la admisión de la reconvención indicó que el prenombrado ciudadano no era parte en el proceso, por lo que no puede la accionante rectificar la falta de cualidad que carece la demanda; iii) Que la accionante reconoce que hubo un incumplimiento por su parte y que el mismo es imputable a los suscribientes de la opción de compra venta al no pagar en el lapso de ciento veinte (120) días el saldo restante de la venta; iv) Que en el lapso de promoción de pruebas el cual venció el día 11.10.2013 la parte actora no promovió pruebas al presentar escrito de forma extemporánea en fecha 25.11.2013; v) Que en nombre de su poderdante ejercieron recurso ordinario de apelación contra la sentencia de fecha 14.8.2014 dictada por el juzgado municipal por la falta de condenatoria en costas a la parte actora, fallo que al declarar sin lugar la demanda debió condenar en costas a la accionante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por tales motivos solicitó la declaratoria con lugar de la apelación ejercida en fecha 4.11.2017.
Seguidamente, compareció la apoderada judicial de la actora en fecha 29.1.2015 y consignó escrito constante de cuatro (4) folios útiles en el cual señaló que la falta de cualidad declarada violó las garantías constitucionales de sus representados previstas en los artículos 26 y 29 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como la reiterada jurisprudencia en materia de opción de compra venta, ya que del material probatorio cursante a los autos se evidencia el incumplimiento del demandado al no entregar los documentos necesarios para la protocolización del contrato de venta, por tales razones peticionó sea declarado con lugar el recurso de apelación ejercido en fecha 16.9.2014. Asimismo, alegó que el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio no se pronunció con relación a adhesión a la demanda realizada por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas 25.11.2013.
Tramitada y sustanciada la apelación, en fecha 11.3.2016 el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando: i) nula la decisión proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio por quebrantamiento del ordinal 5to del artículo 243 eiusdem, compréndase incongruencia negativa; ii) con lugar la apelación ejercida por la parte actora; iii) con lugar la demanda de cumplimiento de contrato; iv) sin lugar el recurso ordinario de apelación interpuesto por el demandado y v) condenó en costas a este último conforme al artículo 274 ibídem.
Una vez se encontraron las partes notificadas de tal decisión, el abogado Roberto Gómez González ejerció en nombre de su representado recurso extraordinario de casación por medio de diligencia fechada 12.4.2016, el cual fue admitido al cumplir con los requisitos exigidos por ley todo ello mediante auto de fecha 16.5.2016, remitiéndose el expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en esa misma fecha.
La aludida Sala de Casación Civil procedió a dictar sentencia el día 10.11.2016, mediante la cual casó el fallo proferido por el Juzgado Superior Quinto, por incurrir este en el vicio de incongruencia negativa al no emitir pronunciamiento sobre la afirmación realizada por la parte accionante en el escrito libelar referida al supuesto incumplimiento del contrato de opción compra venta el cual no le era imputable.
En virtud de lo anterior, fue remitido el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para su respectiva distribución de ley, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo, por lo que se dictó auto fechado 15.12.2016 dándosele entrada al mismo conforme a los trámites del procedimiento ordinario, no obstante por auto de fecha 13.1.2017 se revocó de oficio por contrario imperio el mismo de conformidad con lo consagrado en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado de manera seguida, la notificación de las partes intervinientes en la causa que nos ocupa, las cuales aparecen cumplidas conforme a constancia dejada por la secretaria en fecha 15.2.2018. (Ver folio 252).
Agotado así el trámite en segunda instancia para reenvío, de seguidas se entra en la fase decisoria que ahora nos ocupa.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Tal y como ha sido reseñado en la parte narrativa del presente fallo, la sentencia recurrida dictada por el juzgado a quo fue apelada por los representantes judiciales de las partes y una vez oídos dichos recursos, el conocimiento y decisión del mismo quedó asignado al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 11.3.2016 sentenció, resultando luego anulada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el día 10.11.2016.
Corresponde ahora determinar el thema decidendum de la causa en reenvío, con estricta sujeción a lo ordenado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual está circunscrito a la pretensión que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sánchez contra el ciudadano Humberto Puma Celestre, por el supuesto incumplimiento en que incurrió este último en el contrato de opción de compra venta que suscribiera con la accionante y su cónyuge sobre el apartamento sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, negocio jurídico que se encuentra autenticado bajo el Nro. 2, Tomo 125, en fecha 28.9.2012 por ante la Notaría Pública Segunda, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda. Tal incumplimiento se debió -a decir de la parte actora- a la falta de entrega por el vendedor de las solvencias del inmueble objeto de venta a los compradores en el tiempo oportuno, dificultándose la tramitación del crédito en la entidad bancaria Banco de Venezuela, por lo que no pudieron cancelar el saldo restante de la venta en la fecha de vigencia del contrato, es decir, del 28.9.2012 hasta el 28.1.2013. Además, destacó la accionante que la no cancelación oportuna del saldo restante se debió a que el vendedor quiso aumentar el precio venta de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) a un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), incremento que era contrario a derecho.
Por su parte, la representación judicial del demandado alega que la accionante carece de cualidad para sostener el presente juicio, por cuanto el contrato que hoy es objeto de cumplimiento fue suscrito por ella, su cónyuge y el accionado por lo que la demanda han debido instaurarla ambos contra su poderdante al representar un bien que pueda formar parte de la comunidad conyugal de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código Civil. Adujo, que jamás se evidenció la intención por parte de los compradores de pagar el saldo restante de la venta y que durante la vigencia del contrato el ciudadano Humberto Puma Celestre hizo entrega de las solvencias respectivas, por lo que la cantidad cancelada el día de la firma de la opción de compra venta, esto es doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) debe ser atribuida a su representado por concepto de arras y daños y perjuicios de conformidad con lo preceptuado en la cláusula cuarta del contrato y el artículo 1.263 del Código Civil.
Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a dilucidar como punto previo, en primer lugar el vicio de incongruencia negativa alegado por la parte accionante con relación al no pronunciamiento de la adhesión a la demanda como tercero realizada por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas el día 25.11.2013 y en segundo lugar, se resolverá respecto a la falta de cualidad activa. De manera seguida, dependiendo de la procedencia o no de alguno de los temas tratados en el punto previo anterior, procederá este Tribunal a dirimir el fondo debatido, previa valoración de las pruebas aportadas por las partes.
PRIMERO: Aduce la parte actora que el juzgado municipal decretó la falta de cualidad de la misma obviando la adhesión a la demanda como tercero realizada por el cónyuge de la accionante, ciudadano Orian José Sánchez Rivas quien es suscribiente del contrato de opción de compra venta que hoy es objeto de cumplimiento.
Al respecto se observa, que la parte demandada reconvino a la accionante y a su cónyuge en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, la cual fue declarada inadmisible mediante decisión fechada 14.8.2013 en los siguientes términos:
“…Además de lo preceptuado en la norma antes señalada, admite tanto la jurisprudencia como la doctrina que la reconvención o mutua petición es una posibilidad que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, que le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda interponer contra el actor primigenio, de lo que se infiere, entonces que la reconvención solo puede intentarse frente al actor quien es el sujeto pasivo de la pretensión deducida.
En el caso que nos ocupa, se observa que la demanda fue intentada por la ciudadana VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ, y siendo que la parte demandada en la reconvención planteada involucra al ciudadano ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS, quien no es parte actora en el proceso, lo que a todas luces se traduce en un llamado a un tercero que hace la parte demandada originario, considera este juzgador que no puede admitirse como tal la pretensión reconvencional contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria, ya que se hace imposible integrarlo a la misma, es por ello que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, actuando en sede civil, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE contra los ciudadanos VICMAR MARTIN BRAVO DE SANCHEZ y ORIAN JOSE SANCHEZ RIVAS. Así se decide…”.
En este orden de ideas, conviene señalar que el ordinal 5to del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se refiere al principio de congruencia, que ordena que los jueces al decidir tienen que atenerse a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera del expediente, ni utilizar su conocimiento privado, o suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, debiendo pronunciarse únicamente respecto aquellos hechos que han quedado debatidos o controvertidos por las partes dentro del juicio y sobre los cuales ha recaído la actividad probatoria, por cuanto al pronunciare sobre hechos que no han sido expuestos por las partes, se configuraría el vicio de incongruencia positiva; en tanto que, si deja de pronunciarse sobre algún hecho controvertido en la litis, incurre en el vicio de incongruencia negativa.
Ahora bien, ese vicio de incongruencia -positiva o negativa- produce como consecuencia la nulidad de la decisión, por no cumplir ella con el requisito consagrado en el ordinal 5to del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que ordena una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
En este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que:
“...El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil…).
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prieto Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre alguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende se decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita)....”. (Resaltado de este ad quem).
Posterior a la inadmisibilidad de la reconvención, el día 25.11.2013 la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza se dio por notificada de la demanda en representación del ciudadano Orian José Sánchez Rivas, quien se adhirió a la misma en todas y cada una de sus partes. Sin embargo, a pesar de estar en presencia de un hecho nuevo el juzgado municipal nada indicó sobre tal situación, intervención que a criterio del recurrente era trascendental para la procedencia o no de la defensa de fondo de falta de cualidad activa alegada por la parte demandada, todo lo cual hace procedente la denuncia al evidenciarse dicho vicio de orden público, por lo que se deba declarar la nulidad del fallo sub análisis, debiendo este Tribunal pasar a dictar la decisión correspondiente, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
SEGUNDO: Conforme a lo anterior, pasa este Juzgado Superior Segundo a emitir pronunciamiento en cuanto a la falta de cualidad activa propuesta por la parte accionada en la contestación de la demanda, ya que -a su decir- el contrato de opción de compra venta que es objeto de controversia fue suscrito por la accionante y su cónyuge (compradores) con el ciudadano Humberto Puma Celestre (vendedor), por lo que era indispensable la intervención del ciudadano Orian José Sánchez Rivas como co-actor en la presente causa, al ser un bien que pueda formar parte de la comunidad conyugal de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código Civil.
En este sentido, es preciso destacar que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litisconsorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos.
Ello es así, ya que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litisconsorcio necesario. Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litisconsorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos.
Así, conviene traer a colación lo establecido en el artículo 168 del Código Civil:
“…Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.
El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por si solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del matrimonio y de la familia así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere injustificada y los mismos intereses matrimoniales y familiares así lo exijan. En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado, tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos provenientes de dichos actos…”.
Es oportuno revisar por quien aquí decide la naturaleza jurídica de la pretensión propuesta, de cuyos efectos se puede inferir, que no obstante constituir el bien inmueble objeto de litigio propiedad de la comunidad conyugal, la acción interpuesta (cumplimiento de contrato de opción de compra venta) persigue la adición de ese bien a la comunidad de gananciales de los ciudadanos Vicmar Martín Bravo de Sánchez y Orian José Sánchez Rivas, por lo que se concluye que la situación fáctica no alcanza un acto de enajenación o de gravamen –caso en el cual si es necesario el consentimiento de ambos cónyuges- lo cual trae como consecuencia que esté exceptuado del régimen especial de legitimación conjunta en juicio. Lejos de procurar la sustracción de un bien de la comunidad conyugal o constituir un gravamen sobre el mismo, implica la adición de un bien a la dicha comunidad.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 2140, Exp. 06-1181, de fecha 1º.12.2006, estableció:
“…De la anterior transcripción se evidencia que dicho fallo declaró la inadmisibilidad de la demanda interpuesta contra Muro Construcciones, C.A., por la falta de cualidad de la parte actora para intentar por sí sola la demanda, por cuanto el caso se subsume dentro de los supuestos establecidos en el artículo 168 del Código Civil, por tratarse de “un negocio jurídico relacionado con un bien inmueble, el cual… se presume contratado para la comunidad conyugal”.
Al respecto, esta Sala observa que el a quo estableció la existencia de un litis consorcio necesario -respecto de la demandante- por la mera circunstancia de tratarse de un bien inmueble, que se presume de la comunidad conyugal, de conformidad con el artículo 168 del Código Civil.
En virtud del anterior pronunciamiento, esta Sala estima ineludible citar el artículo 168 del Código Civil, a los fines de verificar los supuestos previstos en dicha norma que requieren de la legitimación conjunta para actuar en juicio. En efecto, el mencionado artículo establece:
“Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañía, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos, de legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.
En cuanto al primer supuesto, previsto en el encabezamiento de la citada disposición legal -administración por cada cónyuge de los bienes obtenidos por sí mismos- se observa, que si bien los bienes obtenidos por el cónyuge, en virtud de su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, pertenecen a la comunidad conyugal, no obstante el legislador permite que éstos sean administrados por el cónyuge que los aporta. Asimismo, respecto de la legitimación en juicio para estos actos -bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges por su trabajo o cualquier otro título legítimo- establece el citado artículo, que dicha legitimación “corresponderá al que los haya realizado”. (Se precisa resaltar que el término “al” -contracción de la preposición “a” y el artículo el-, indica de suyo, a uno solo de los cónyuges).
De tal modo que este supuesto, previsto inicialmente en el artículo 168 del Código Civil, no sólo se refiere a la administración que puede efectuar cada cónyuge, por sí solo, sobre los bienes adquiridos por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, sino también establece que, para estos casos, la legitimación en juicio, “corresponderá al que los haya realizado”. Tanto es así, que el citado artículo, una vez finalizado el párrafo relativo a esta legitimación para actuar en juicio en los casos ya mencionados, de manera seguida -punto y seguido- determina que “Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes inmuebles sometidos a régimen de publicidad, acciones… así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.
De la expresión “Se requerirá del consentimiento de ambos”, como ya se señaló, separada por punto y seguido del párrafo anterior, relativo a la “legitimación en juicio, para los actos” señalados en el encabezamiento del artículo en referencia -bienes adquiridos por cada cónyuge por su trabajo o por cualquier otro título legítimo- resulta manifiesto que dicha frase “consentimiento de ambos” se refiere a los casos de enajenación a título gratuito u oneroso o gravámenes sobre los bienes gananciales, respecto de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades, en cuyos casos, “la legitimación en juicio para las respectivas acciones, corresponderá a los dos en forma conjunta. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”.
Ahora bien, de la expresión “En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”, se observa con claridad que el mismo se refiere a los casos nombrados allí, taxativamente, pues el legislador no incluyó en estos supuestos de legitimación conjunta -mencionados expresamente- los casos de administración y adquisición de bienes por cada uno de los cónyuges, por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; ello así, por cuanto en la primera parte del mencionado artículo el legislador puntualizó la legitimación en juicio para estos casos de administración y adquisición de bienes por cada cónyuge, la cual como se señaló, “corresponderá al que los haya realizado”.
En el caso que nos ocupa, el Juzgado a quo estableció la falta de cualidad de la parte actora en el juicio principal, por cuanto ésta no podía intentar por sí sola la demanda ejercida y, en consecuencia, declaró la inadmisibilidad de la misma, por tratarse de “un negocio jurídico relacionado con un bien inmueble, el cual… se presume contratado para la comunidad conyugal”.
Al respecto, se observa que el Tribunal que emitió el fallo objeto de revisión declaró la referida falta de cualidad de la demandante, sólo por tratarse de un bien inmueble que, aunque se presuma de la comunidad conyugal, estima la Sala debió especificarse la situación jurídica en que se encontraba dicho inmueble e, igualmente, determinar la naturaleza de la acción ejercida, a los fines de verificar si, en efecto, a pesar de tratarse de un bien inmueble de la comunidad conyugal, se estaba en presencia de una enajenación o un gravamen u otro de los supuestos previstos en el artículo 168 del Código Civil.
En otras palabras, suponer que el bien inmueble objeto de litigio se presume de la comunidad conyugal, no resulta suficiente para determinar, per se, la existencia de un litis consorcio activo necesario, de acuerdo a lo previsto en el mencionado artículo 168 del Código Civil, pues dicha institución procesal -litis consorcio necesario- se puede presentar según la relación que se suscite entre la parte sustancial activa o pasiva con el petitorio de la pretensión (verbigracia, una pretensión que verse sobre una enajenación o gravamen), de lo cual se determinará la existencia de un litis consorcio necesario (activo o pasivo, según el caso) para actuar en juicio, conforme a lo previsto en el citado artículo 168 del Código Civil.
A los fines de dilucidar lo anterior, en el caso de autos, la Sala estima preciso citar la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de este Supremo Tribunal, No. 194 del 28 de abril de 2003, caso “Auto Escuela Chacaíto, C.A.”, en la cual se estableció lo siguiente:
“La recurrida por una parte reconoció que en el caso bajo estudio, el bien objeto de litigio pertenece a la comunidad de gananciales. De igual forma, la sentencia impugnada determinó la inexistencia de un litisconsorcio necesario entre los cónyuges, para intentar la demanda reivindicatoria de un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal. Consideró el Sentenciador de alzada, que al no tratarse de una enajenación o gravamen de un inmueble, no estaban dados los supuestos del artículo 168 del Código Civil, pues la acción reivindicatoria, lejos de generar la sustracción de un bien del patrimonio conyugal, persigue la adición de ese bien a esa comunidad de gananciales.
La Sala comparte el razonamiento expresado por el sentenciador de alzada. En efecto, el artículo 168 del Código Civil dispone:
… (omissis)….
La norma transcrita requiere el consentimiento de ambos cónyuges para enajenar o gravar un inmueble de la comunidad conyugal, o para aportarlo a sociedades, y establece que la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a ambos.
Ahora bien, en el caso de autos fue demandada la reivindicación de un inmueble que pertenece a la comunidad conyugal, siendo que tal situación fáctica no comprende un acto de enajenación o de gravamen lo cual apareja como corolario que esté excluido del régimen especial de legitimación conjunta en juicio previsto en dicha norma. Por ende, la Sala concluye que no es uno de los casos en que la legitimidad en juicio corresponde a ambos y, por esa razón, sí podía demandar uno sólo…”.
Así las cosas, al declarar el juzgado a quo sin lugar la demanda en virtud de la falta de cualidad de la parte actora por considerar que se estaba en presencia de un litis consorcio activo necesario y que se requería la intervención de ambos cónyuges para la interposición de la demanda, violó la tutela judicial efectiva de la accionante al igual que la de su cónyuge al requerirle la legitimación conjunta de los cónyuges para actuar en juicio, cónyuge que además se adhirió a la demanda en fecha 25.11.2013, de la cual no se emitió pronunciamiento alguno como se estableció anteriormente, quien debe considerarse como tercero adhesivo a los intereses de la accionante de conformidad con lo establecido en el ordinal 3ro del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Despejado lo anterior, pasa este Juzgado a valorar y analizar las pruebas aportadas por ambas partes, a fin de resolver el fondo del presente asunto
POR LA PARTE ACTORA:
Con el libelo
• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por el ciudadano Humberto Puma Celestre (vendedor) y los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Vicmar Martín Bravo de Sánchez (compradores), sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, contrato que se encuentra autenticado bajo el Nro. 2, Tomo 125, en fecha 28.9.2012 por ante la Notaría Pública Segunda, Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda. Siendo que el documento privado autenticado no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por la contraparte, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Demuestra la relación jurídica que vincula a las partes respecto al bien inmueble objeto del contrato, el precio, las condiciones de pago, las obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes dieran cumplimiento al mismo (28.9.2012-28.1.2013), siendo un hecho admitido en la contestación. Así se declara.
• Copia simple de cancelación y extinción de hipoteca de primer grado que pesaba sobre el apartamento arriba identificado a nombre del ciudadano Edilberto Chaparro Álvarez, quien vendió el mismo al ciudadano Humberto Puma Celestre, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, protocolizado bajo el Nro. 2008.12, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nro. 238.12.9.3.1, correspondiente al Libro de Folio Real del 2008, en fecha 29.7.2010. Se observa que se trata de un documento público el cual no fue tachado, impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que este Juzgador le confiere todo el valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil; y 1.359 y 1.384 del Código Civil y evidencia la liberación del gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto de opción de compra. . Así se declara.
• Original de posición deudora del ciudadano Orian José Sánchez Rivas, emanada del Banco Fondo Común, Banco Universal; C.A., de fecha 26.3.2013. De dicha documental se desprende que el ciudadano Orian José Sánchez Rivas firmaría el día 11.4.2013 en la entidad financiera Banco de Venezuela (sede esquina El Chorro). No obstante no se evidencia de tal posición deudora el instrumento que se iba a firmar y el contenido del mismo, por lo que este Juzgado no encuentra su pertinencia al caso que nos ocupa, debiendo desecharse del proceso. Así se declara.
• Original de contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas (vendedor) y por los ciudadanos Gracia Nadir González Regardiz y Carlos Eduardo Rey Lizcano (compradores), sobre el apartamento Nro. 0102, piso del bloque 4, edificio 1, ubicado en la Urbanización Caricuao, UD-1, Parroquia Caricuao, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, contrato que se encuentra autenticado bajo el Nro. 20, Tomo 134, en fecha 17.9.2012, por ante la Notaría Pública Primera, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Siendo que el documento privado autenticado no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por la contraparte, se le concede valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359, ambos del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Demuestra la relación jurídica que vinculó a los referidos ciudadanos respecto al bien inmueble objeto del contrato, el precio, las condiciones de pago, las obligaciones contraídas recíprocamente y el lapso de duración para que ambas partes contratantes dieran cumplimiento al mismo (17.9.2012-17.1.2013), evidenciándose en primer lugar la conformidad de tal negocio jurídico por la ciudadana Vicmar Martín Bravo de Sanchez y en segundo lugar la venta de la vivienda principal de los accionantes. Así se declara.
• Copia simple del contrato definitivo de venta del bien inmueble objeto de controversia, realizado por el abogado Nelson Goodrich, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 129.862, el cual no se encuentra suscrito por las partes intervinientes del contrato. Se evidencia que dicho contrato fue impugnado por la parte demandada en la data de la contestación a la demanda de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo constituye un indicio que los ciudadanos Orian José Sánchez Rivas y Vicmar Martín Bravo de Sánchez tramitaron crédito hipotecario por ante la institución bancaria Banco de Venezuela por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) concediéndole este juzgador valor probatorio conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Impresión de correo electrónico enviado por el ciudadano Orian José Sánchez Rivas a la ciudadana Leidy Díaz, en fecha 14.3.2013.
Impresión de correo electrónico enviado por la ciudadana Leidy Díaz al ciudadano Orian José Sánchez Rivas, en fecha 14.3.2013. Sobre la valoración de tales comunicaciones, conviene señalar lo preceptuado en el artículo 1.372 del Código Civil: “…No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no prestan su consentimiento para ello. El tercero tampoco puede valerse de la carta como prueba contra la voluntad del autor de ella.
Las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes…”. A tenor de lo establecido anteriormente no se observa que las comunicaciones opuestas por la parte actora al demandado hayan sido enviadas a este último sino a la ciudadana Leidy Diaz, sin que se evidencie de autos que la prenombrada ciudadana ostentara alguna de las condiciones requeridas en el precitado artículo o que la misma ratificara lo expuesto en las comunicaciones. Asimismo, conforme a sentencia Nro. 105 de fecha 7.3.2018 proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por tratarse de un mensaje de datos reproducido en forma impresa, se debe entender como una copia o reproducción fotostática, que al ser impugnada y no haberse promovido los medios de prueba necesarios para constatarse su veracidad al tratarse de una prueba libre se debe entender desechados del proceso al no tener eficacia probatoria conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En el lapso probatorio
Hizo valer los documentos valorados anteriormente y por el principio de la comunidad los promovidos por la parte demandada que a continuación pasa esta alzada a valorar.
POR LA PARTE DEMANDADA:
Con la contestación en original
• Certificado de solvencia emanado de la Dirección de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, a nombre del contribuyente Humberto Puma Celestre sobre el apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera la Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14.1.2013. Respecto a dicha documental, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, de la cual se evidencia que la parte demandada tramitó tal solvencia catorce (14) días antes de que se vencieran los cientos veinte (120) días de la vigencia del contrato (28.9.2012-28.1.2013). Así se declara.
• Certificado de solvencia por concepto de aseo urbano y domiciliario, el cual establece que no es válido para la venta o hipoteca del inmueble arriba señalado con fecha de emisión del 4.9.2012 y de solvencia hasta el 30.9.2012. A la referida instrumental, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, constatándose de la misma i) que los datos del nuevo propietario del apartamento objeto de controversia no se encuentran actualizados y ii) que tenía una solvencia hasta el 30.9.2012, es decir dos (2) días después de la firma del contrato de opción de compra venta. Así se declara.
• Comprobante de cobro emanado de la compañía anónima Administradora SERDECO; C.A., adscrita a la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC), a favor del interlocutor comercial Edilberto Chaparro Álvarez sobre el apartamento tantas veces mencionado, con fecha de elaboración del 4.9.2012. A la referida instrumental, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, observándose de igual manera que los datos del nuevo propietario no se encuentran actualizados y fue elaborada veinticuatro (24) días antes de la suscripción del contrato que hoy es objeto de cumplimiento. Así se declara.
• Cédula catastral Nro. 111.334 del apartamento objeto de controversia a nombre del ciudadano Humberto Puma Celestre, con fecha de elaboración del 27.8.2012. El prenombrado documento público administrativo se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, se constata que los datos del nuevo propietario se encuentran actualizados y que fue elaborado treinta y un (31) días antes de la firma del contrato de fecha 28.9.2012. Así se declara.
En la fase probatoria, promovió documento de propiedad del apartamento Nro. A-57, piso 5 de la torre “A” del Conjunto Residencial Vistas de Miravila, ubicado en el sector Carimao, Carretera La Flecha Carimao, Parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, contrato de opción de compra venta suscrito el día 28.9.2012 y las documentales consignadas en la contestación de la demanda, las cuales fueron objeto de valoración por quien aquí juzga. Asimismo, la parte demandada promovió el alegato realizado por la parte actora en el escrito libelar el cual es como sigue: “…por lo cual formalmente demando al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTR, por cumplimiento de contrato, para que convenga o sea condenado por el digno Tribunal a cumplir con el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado con mi mandante y su esposo, disponen de la totalidad del dinero que completa la suma del contrato, y que el retardo involuntario se debió como se evidencia y será demostrado a causas no imputables a mi mandante…”. Sobre tal alegato, este Juzgado emitirá pronunciamiento más adelante.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
Para decidir se observa:
Se debe traer a colación lo que establecen los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil:
Artículo 1.160: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
Artículo 1.167: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos…”.
De las normas antes transcritas, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Considera este jurisdicente, que lo único que exige la norma transcrita es que en un contrato bilateral, esto es, un contrato donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar daños y perjuicios, si procedieren.
Aunado a ello, es preciso destacar la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, que al respecto establece:
Artículo 1.159: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
Partiendo de lo anterior, se tiene que en el caso sub iudice las partes contratantes quedaron contestes en que celebraron un contrato de opción de compra venta, a través del cual, el propietario del bien inmueble se obliga por un tiempo determinado, a celebrar con otras personas, que serían los opcionantes, un contrato definitivo de venta, bajo las condiciones que se expresan en la opción. De manera que, durante ese tiempo determinado el propietario (promitente vendedor), no puede disponer del bien inmueble que será objeto a futuro de la venta.
Ahora bien, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibídem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por Emilio Calvo Baca, pág. 502).
Asimismo, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “…Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea, prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
Castán, citado por Vegas Rolando, define el contrato de opción de compra: “…como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”.
Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “…Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales….”.
Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.
Luego, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (Nº RC.00116, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro), expresó:
“…la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil…”
Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas: 9.7.2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A.; y 12.5.2011, caso Luís Francisco Rodríguez Martínez y Beatriz Suárez de Rodríguez contra Rosalba Peña, al indicar:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
…Omissis…
Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, y que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131)…”
Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.000116, de fecha 22 de marzo de 2013 caso: Diego Argüello, retoma el criterio por el cual equipara los contratos de opción de compra venta a una venta pura y simple, indicando lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini.
…Omissis…
De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio…”
Por último, la Sala Constitucional en decisión Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, con ponencia del magistrado Marcos Tulio Dugarte, dejó asentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta en los términos siguientes:
“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebración del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005, que equiparaba la opción de compra venta a una venta.
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara…”. (Resaltado de este ad quem).
Así, en el caso de marras las partes contratantes suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta en fecha 28.9.2012, sobre un bien inmueble propiedad del demandado, con una duración de noventa (90) días, prorrogables automáticamente por treinta (30) días más, venciendo estos el día 28.1.2013, desprendiéndose del libelo que la parte actora alega que si tuvo la intención de pagar el saldo restante de la venta al tramitar crédito hipotecario por ante la entidad financiera Banco de Venezuela, institución que -a su decir- aprobó el crédito hipotecario luego de concluida la vigencia del contrato, tal y como se evidencia del contrato definitivo sin firma consignado en el escrito libelar. Al respecto señala la parte demandada, que la referida intención no se verificó durante la vigencia del contrato y que si cumplieron con la entrega de las solvencias del apartamento objeto de venta, probando en autos que se encontraban vigentes durante la vigencia del contrato y haciendo valer el alegato de la actora en el libelo donde reconocen que hubo un incumplimiento por su parte del contrato cuando expresó: “…por lo cual formalmente demando al ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, por cumplimiento de contrato, para que convenga o sea condenado por el digno Tribunal a cumplir con el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, celebrado con mi mandante y su esposo, disponen de la totalidad del dinero que completa la suma del contrato, y que el retardo involuntario se debió como se evidencia y será demostrado a causas no imputables a mi mandante …”.
Con especial atención a los hechos anteriormente expuestos, así como del análisis probatorio realizado precedentemente, se aprecia, que el Banco de Venezuela aprobó el crédito luego de vencida la prórroga del contrato, es decir luego del 28.1.2013, señalando la actora que el accionado pretendió incrementar el precio de venta pactado, alegato que no probó en el proceso, por lo cual se considera que la actora no cumplió con las obligaciones asumidas contractualmente. Así se decide.
Aunado a lo anterior, debe advertir este Juzgador, que la solución a la presente controversia debe ser analizada teniendo como norte lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que consagran que el contrato es ley entre las partes y deben cumplirse de buena fe, por lo que se infiere que la parte demandante no realizó los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo en forma oportuna. Adicionalmente, debe añadirse que tal como fue objeto de análisis por esta alzada, el artículo 1.167 eiusdem, para que se pueda solicitar el cumplimiento del contrato, se debe verificar previamente la intención de cumplimiento o que se haya cumplido con la obligación.
Por otra parte, se debe añadir que en lo que respecta a la Resolución fechada 21 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115, a fin de explicar el hecho de que, las demoras producidas por la solicitud de créditos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles, no son imputables al solicitante del crédito o al adquiriente del bien, aludiendo específicamente a lo que prevén los artículos 3 y 4 de la referida resolución.
En este aspecto, es necesario acotar que para el momento del vencimiento del contrato de opción, dicha resolución no había entrado en vigencia. En este sentido, establece el artículo 3 del Código Civil que “La ley no tiene efecto retroactivo”. Asimismo, señala el autor patrio Sánchez Covisa en su obra “La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano”, pág. 220, lo siguiente:
“…Las leyes relativas a la clasificación y a la condición jurídica de los bienes –que tienen un cierto paralelismo con las leyes relativas al estado ya (sic) la capacidad de las personas- se aplican de modo inmediato a todas las cosas existentes en el momento de su entrada en vigor.
Las leyes relativas a la adquisición y extinción de los derechos reales afectan a los hechos de que derivan esa adquisición o extinción que se verifiquen con propiedad a su entrada en vigor. Las que regulan el contenido de los derechos reales –propiedad, servidumbre, etc.- en cuento normas constitutivas con el estado legal del orden público, afectan a todos los derechos existentes en el momento de su vigencia.
Lo que podrá hacer nuevas leyes (sic) afectar a los efectos ni valorar un hecho adquisitivo o extintivo anterior…”
Visto el anterior criterio, así como el precepto normativo transcrito, y la fecha de vencimiento de la prórroga del contrato de opción, es evidente que en el presente caso, no resultaba aplicable dicha resolución. Así se establece.
En armonía con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, y estando los méritos probatorios a favor de la accionada, quien probó que cumplió con las obligaciones asumidas conforme a lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la pretensión de cumplimento de contrato ejercida por la parte actora, al quedar demostrado en autos que las gestiones tendientes a lograr el otorgamiento del documento definitivo de venta, no fueron cumplidas en su oportuno momento.
Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este sentenciador declarar parcialmente con lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte actora en fecha 16 de septiembre de 2014, contra de la decisión proferida en fecha 14 de agosto del mismo año por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda anulada y en virtud de tal nulidad nada tiene que decidir este Juzgador sobre la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte accionada en fecha 4.11.2014, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
V
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: NULA la decisión dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el día 14.8.2014.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora en fecha 16.9.2014 contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el día 14.8.2014, que generó la nulidad de la recurrida.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana VICMAR MARTÍN BRAVO de SÁNCHEZ a la cual se adhirió el ciudadano ORIAN JOSÉ SÁNCHEZ RIVAS contra el ciudadano HUMBERTO PUMA CELESTRE, ut supra identificados.
CUARTO: Se condena al pago de las costas del proceso a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación, En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ
ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En la misma data, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de once (11) folios útiles.
LA SECRETARIA
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente N° AP71-R-2016-001216
AMJ/SRR.-
