REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 158º
ASUNTO: AP71-R-2017-000463
ASUNTO ANTIGUO: 2017-9633
MATERIA: CIVIL
PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2000, bajo el N° 18, tomo 134-A-VII de los libros respectivos, representada por los ciudadanos CARLOS VIEIRA BATISTA y ARLINDO VIEIRA BATISTA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.179.171 y V-6.176.921, respectivamente en su condición de directores.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Ciudadano TITO ULISES SÁNCHEZ RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 11.698.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.446.830.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: Ciudadanos RAMÓN ANTONIO REYES CARBBO y DEYARLITH GÍL LÓPEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 265.533 y 97.054, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.
SENTENCIA: Definitiva.
-I-
ANTECEDENTES
En fecha 06 de abril de 2016, el abogado TITO SÁNCHEZ RUIZ, apoderado judicial de la demandante, empresa mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., basándose en los artículos 1.133, 1.134, 1.159 y 1.167 del Código Civil, referentes el cumplimiento de contrato, presentó demanda contra el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 21 de abril de 2016, el tribunal a quo admitió la demanda, ordenando librar boleta de citación a la parte accionada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la misma, conforme a las pautas del procedimiento oral.
En fecha 01 de julio de 2016, el alguacil del a quo, ciudadano MARCOS DE CÓRDOVA, dejó constancia expresa que al trasladarse a la dirección del demandado para practicar la citación en su persona, no le firmó el recibo correspondiente. Es por ello, que en fecha 20 del mismo mes y año, el apoderado judicial de la demandante, solicitó al tribunal se sirviese complementar la citación por boleta librada y entregada por la secretaría del tribunal, conforme al artículo 218 de la norma Adjetiva Civil.
En fecha 26 de julio de 2016, el tribunal, vistas las diligencias realizadas por el alguacil y por el apoderado judicial de la parte actora, ordenó la citación a través de boleta, con el contenido de la declaración del alguacil y una vez consignada en el expediente comenzaría a correr el lapso de comparecencia de la parte demandada. En fecha 11 de agosto de 2016, el secretario del tribunal dio cuenta de haber cumplido con las formalidades previstas en dicha norma.
En fecha 26 de septiembre de 2016, el demandado asistido por el abogado RAMÓN REYES, consignó escrito donde cuestionó por la naturaleza del contrato la acción de cumplimiento en lugar de un desalojo, invocó la excepción de contrato no cumplido; adicionalmente pidió la suspensión de la acción por existir dentro del bien arrendado el uso de una parte del mismo como residencia del trabajador de vigilancia y contestó al fondo de la demanda. Asimismo, promovió prueba de inspección ocular para dejar constancia sobre el uso residencial y consignó recaudos.
En fecha 26 de septiembre de 2016, el demandado otorgó poder apud acta a su abogado asistente y a la abogada DEYARLITH GÍL LÓPEZ.
En fecha 02 de noviembre de 2016, el a quo fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar la audiencia preliminar en este asunto.
En fecha 08 de noviembre de 2016, tuvo lugar la audiencia preliminar a la cual solo asistió la representación de la parte demandante, negando la pertinencia de la excepción de contrato no cumplido y demás defensas de su contraparte y solicitando la fijación de los hechos ante la incomparecencia de la parte demandada a los fines legales consiguientes, consignado escrito de argumentaciones y recaudos.
En fecha 14 de noviembre de 2016, mediante auto dictado por el tribunal a quo fijó los límites de la controversia y ordenó abrir un lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas.
En fecha 18 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos.
En fecha 21 de noviembre de 2016, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos.
En fecha 01 de diciembre de 2016, el a quo providenció los escritos de pruebas, negando las testimoniales promovidas por la representación de la parte demandada al no haberlas indicado inicialmente en su escrito de contestación de la pretensión.
En fecha 05 de diciembre de 2016, tuvo lugar el acto de designación de experto para la prueba de cotejo promovida por la representación atora, quienes en fecha 08 del mismo mes y año manifestación su aceptación al cargo.
En fecha 14 de diciembre de 2016, el tribunal a quo dio cuenta que siendo la oportunidad procesal para que tuviese lugar la prueba de inspección judicial promovida por la representación de la parte demandada, la misma se declaró desierta por incomparecencia de las partes.
En fecha 16 de diciembre de 2016, tuvo lugar el acto de juramentación de los expertos en comento y la fijación de oportunidad para iniciar las actuaciones correspondientes.
En fecha 14 de febrero de 2017, tuvo lugar la prueba de inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte accionada.
En fecha 17 de febrero de 2017, el a quo fijó el vigésimo quinto (25°) día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia oral en este proceso.
En fecha 20 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandada solicitó la suspensión del juicio ante la existencia de un uso residencial, determinando el a quo en auto del 22 de dicho mes y año pronunciarse en punto previo al fondo de la sentencia de mérito. En fecha 23 de febrero de 2017, la experta fotógrafa consignó las reproducciones fotográficas objetos de inspección.
En fecha 21 de marzo de 2017, fue consignado el informe grafotécnico elaborado por los expertos.
En fecha 29 de marzo de 2017, fue diferida para el quinto (5°) día de despacho siguiente, la celebración de la audiencia oral. Teniendo lugar la misma en fecha 05 de abril de 2017, compareciendo las representaciones de ambas partes, donde hubo derecho de palabras, réplica y contrarréplica y en forma oral, previas las formalidades de ley, se declaró parcialmente con lugar la demanda, entre otros pronunciamientos.
En fecha 02 de mayo de 2017, el a quo publica el extenso de la sentencia dictada oralmente en cuyo dispositivo estableció lo siguiente:
“…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoó la sociedad mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha doce (12) de noviembre de dos mil (2.000), quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 134-A-VII, contra el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.446.830. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a la entrega material del bien inmueble constituido por varios depósitos de uso comercial, identificado con el N° 5, ubicado en la Av. Lecuna, entre Esquina de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital. TERCERO: SE DECLARA que las mejoras y bienhechurías presentes en el inmueble objeto del presente juicio, le pertenecen al ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, plenamente identificado en autos. CUARTO: Se ordena al propietario del inmueble objeto del presente litigio de respetar los derechos y garantías que le asisten a los terceros que se encuentran ocupando los locales comerciales y del vigilante que allí labora; conforme a lo previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás leyes que rigen la materia. QUINTO: Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en cosas (sic)…”.
Mediante diligencia de fecha 03 de mayo de 2017, el apoderado judicial de la demandante apela de la sentencia.
En fecha 05 de mayo de 2017, el juzgado a quo oye la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
-II-
ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas en fecha 11 de mayo de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones el día 16 del mes y año en cuestión y por auto de esa misma fecha, le dio entrada al expediente y fijó el vigésimo día (20°) día de despacho siguiente exclusive, a fin de que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones y vencidos estos la causa entraría en el lapso legal de sesenta (60) días consecutivos para dictar la decisión correspondiente, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de junio de 2017, compareció ante este ad quem la abogada DEYARLITH GÍL LÓPEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO y consignó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles, en el cual alegó: i) Que la recurrida señala que las mejoras o bienhechurías existentes en el inmueble de marras le pertenecen al demandado según instrumento constante en autos y que como consecuencia de ello existe un ofrecimiento de pago de una comisión por la venta del inmueble por lo que así debe ser declarado en este fallo e ii) Que de acuerdo al informe grafotécnico cursante en los autos a los folios 146 al 154, del acta de inspección judicial y de reproducciones fotográficas que constan a los folios 127 al 129 y 136 al 143, respectivamente, se evidencia el derecho de terceros ocupantes de las bienhechurías, incluyendo al señalado vigilante, en resguardo de sus derechos laborales, por lo que es evidente que estamos ante una sentencia que cumple con el ordenamiento jurídico y dentro de las garantías procesales y constitucionales en pro de un derecho humanizado dentro de un proceso oral y de inmediación, por lo que mal pudiera ponderarse con un ápice de vulnerabilidad, ya que se actuó con equidad, probidad, control de pruebas y la aplicación de las máximas de experiencias, por lo que solicita se declare sin lugar el recurso de apelación de sentencia ejercido por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 28 de junio de 2017, el abogado TITO U. SÁNCHEZ RUIZ, en su condición de apoderado judicial de la parte actora y recurrente, sociedad mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., presentó escrito de informes ante esta alzada, donde a grandes rasgos expuso lo siguiente: i) Que en la recurrida hubo una interpretación errada del derecho al considerar que las mejoras o bienhechurías existentes en el bien de autos, le pertenecen a la parte demandada, en virtud del reconocimiento que hacen su mandante en instrumento que consta al folio 47, como un ofrecimiento de pago de una comisión por venta del mismo, resultando contraria a derecho según los artículos 345, 349, 555 y siguientes del Código Civil y la cláusula séptima del contrato del 31 de diciembre de 2006 y siguientes, ya que no existe a favor de éste último ningún tipo de transmisión de derecho de propiedad al respecto. ii) Que transcripciones hechas en la recurrida son incorrectas y sin veracidad ya que el documento que consta al folio 47 fue consignado por la parte demandada y no por su representa y que de dicha documental se pueda inferir que las bienhechurías sean del demandado, aunado a que la misma solo está suscrita por una sola de las partes y no por ambas, lo cual al haber sido señalado por el mismo juez a quo, desechó tal prueba, pero en forma contradictoria pretende atribuir tal propiedad a través de esa documental, por lo cual pide se declare sin lugar el punto objeto de apelación y revoque en parte la decisión en estudio.
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que, aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues, el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada. Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, admitida esta en fecha 06 de abril de 2016, la representación accionante alegó:
Que su representada celebró un contrato de arrendamiento el 01 de enero de 2013, con fecha de terminación el 31 de diciembre de 2013, prorrogable por las partes, el cual fue autenticado en fecha 24 de septiembre de 2013, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 38, tomo 174 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por varios depósitos de uso comercial, identificado con el N° 5, ubicado en la avenida Lecuna, entre las esquinas de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital y que en vista del atraso por parte del arrendatario, decidieron darlo por terminado mediante convenio privado suscrito el 18 de agosto de 2015, donde éste último se comprometió a entregarlo libre de bienes y personas el 30 de enero de 2016, sin que hasta la fecha haya dado cumplimiento a tal obligación, por la cual a tenor de lo previsto en los artículos 1.133, 1.134, 1.159 y 1.167 del Código Civil, demanda su cumplimiento y la condenatoria en costas y costos del juicio.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de setenta y tres mil cuatrocientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 73.455,00).
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Por su parte el demandado, asistido de la abogada DEYARLITH GÍL LÓPEZ, estableció en su escrito de contestación, lo siguiente:
Que existe entre las partes una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que estando en presencia de un contrato de esta naturaleza, no es procedente legalmente la acción de cumplimiento en lugar de un desalojo, aunado a que los acuerdos extracontractuales, que no se tienen como adhesión del contrato que se encuentra vencido, aunado a un acuerdo privado firmado en simultáneo con una promesa con relación a un porcentaje de ventas que no se ha cumplido a favor del demandado, por lo cual invocó la excepción de contrato no cumplido.
Adicionalmente pidió la suspensión de la acción por existir dentro del bien arrendado el uso de una parte del mismo como residencia del trabajador de mantenimiento por más de doce (12) años, ciudadano FERNANDO JOSÉ CORDERO, citando al respecto jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente N° 2011-000146, de fecha 01 de noviembre de 2011 y sentencia dictada por el a quo en fecha 11 de marzo de 2011, expediente N° 15.481, acatando lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en el juicio de interdicto restitutorio por despojo, donde ordenó la suspensión de dicha causa y por ello solicita que se declare inadmisible la presente acción interdictal restitutoria por despojo, por ser contraria a la ley a tenor de los artículos 11 y 49 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con los artículos 4 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debiendo la demandante previo el ejercicio de esta acción, acudir a agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado decreto.
En cuanto al fondo de la demanda, la rechaza, la niega y la contradice, al considerar que la relación inició con el hoy de cujus CARLOS BATISTA, en el año 1996, sobre un terreno propiedad de éste último, según contratos suscritos en fecha 29 de octubre de 1996, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 20, tomo 94 de los libros respectivos, en fecha 13 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 42, tomo 62 de los libros respectivos, en fecha 31 de diciembre de 2004, mediante contrato privado, donde construyó bienhechurías.
Aduce que de dichos contratos se evidencia que tiene más de veinte (20) años como inquilino y que se constituyó un acuerdo donde los herederos del de cujus en cuestión le proponen un porcentaje de venta sobre el referido terreno, según contratos, cuando le venden a la parte actora y según acuerdo inicial como reconocimiento de pago de las bienhechurías y la existencia de personas que ocupan las minitiendas a quienes hay que darles tiempo oportuno, quienes hacen uso de la explotación comercial para cubrir los gastos mínimos, para que no se afecten sus derechos.
Asimismo, promovió prueba de inspección ocular y designación de perito fotógrafo para dejar constancia sobre las características del inmueble, el uso residencial en el mismo, así como su estado y conservación, consignando recaudos.
Ahora bien, estando en la oportunidad para emitir pronunciamiento, procede este a quem previamente a fijar los límites en que ha quedado planteada la apelación por la representación de la parte actora, el cual se circunscribe en determinar si la decisión proferida por el a quo en donde declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato; la entrega material del bien alquilado; la propiedad de las mejoras y bienhechurías a favor de la parte demandada; el respeto por parte del propietario sobre los derechos y garantías de terceros y del vigilante, previa resolución de las denuncias formuladas.
De lo anterior, resulta obligatorio para quien aquí sentencia proceder con el cumplimiento del mandato establecido por el legislador de efectuar el correspondiente análisis de las pruebas que han quedado aportadas al proceso, al respecto tenemos:
-VI-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Consta a los folios 6 al 9 del expediente, original de PODER otorgado por los ciudadanos CARLOS VIEIRA BATISTA y ARLINDO VIEIRA BATISTA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.179.171 y V-6.176.921, en su condición de directores de la sociedad mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2000, bajo el N° 18, tomo 134-A-VII de los libros respectivos, en fecha 16 de diciembre de 2015, ante la Notaría Pública Tercera de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 28, tomo 406 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, al abogado TITO ULÍSES SÁNCHEZ RUIZ; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante. Así se decide.
Consta a los folios 10, 46 y 100 del expediente, originales y copia fotostática de CONVENIO RESOLUTORIO DE ALQUILER suscrito en fecha 18 de agosto de 2015, entre la empresa INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2000, bajo el N° 18, tomo 134-A-VII de los libros respectivos y el ciudadanos HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.446.830, al cual se adminiculan los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO que constan a los folios 11 al 15 y 90 al 94, 95 al 99, y el INFORME PERICIAL que consta a los folios 146 al 154; y en vista que no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior los valora conforme los artículos 12, 429, 444, 445, 446, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la autenticidad del primero de dichos instrumentos, al demostrarse que fue suscrito por el demandado donde las partes de autos dieron por resuelto de mutuo acuerdo la relación arrendaticia que los unía mediante el contrato de arrendamiento que suscribieran en fecha 24 de septiembre de 2013, sobre el bien de marras, constituido por varios depósitos de uso comercial, identificado con el N° 5, ubicado en la avenida Lecuna, entre esquina de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuya entrega fue pactada para el día 30 de enero de 2016, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que fue recibido, al igual pactaron que los arriendos de doce (12) meses atrasados hasta el 30 de enero de 2016, no serían cobrados, todo ello a fin de precaver cualquier tipo de litigio. Así se decide.
Constan a los folios 41 al 43, 44 al 45, 48 al 50, 79 al 81, 82 al 84, 85 al 86 y 87 al 89 del expediente, copias fotostáticas y originales de CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS, suscritos entre CARLOS BATISTA y el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, sobre el bien de marras, constituido por un terreno, identificado con el N° 5, ubicado en la avenida Lecuna, entre esquina de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital; y en vista que no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior las tiene como fidedignas y las valora conforme los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que el demandado tiene alquilado dicho inmueble desde el 01 de octubre de 1996. Así se decide.
Constan a los folios 47 y 101 del expediente, copia fotostática y original de CONVENIO de fecha 20 de agosto de 2015, de cuyo contenido aunque se evidencie que en el mismo se pactara que la empresa INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2000, bajo el N° 18, tomo 134-A-VII de los libros respectivos, daría al demandado, ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, una comisión por ventas del inmueble de su propiedad identificado con el N° 5, ubicado en la avenida Lecuna, entre esquina de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, a un ocho por ciento (8%) si el vendedor es éste último y a un cinco por ciento (5%) se la venta es hecha por terceros, lo cierto es que está suscrito por una sola de las partes en el involucradas y no por ambas, lo cual a juicio de las máximas de experiencias de esta alzada le resta autenticidad y autoría conforme al espíritu, razón y alcance de los artículos 1.358, 1.361, 1.363 y 1.368 del Código Civil, por lo cual queda desechado del juicio al no surtir efecto alguno en esos términos. Así se decide.
Consta al folio 51 del expediente, ACTA DE CONVENIMIENTO JUDICIAL, ante el Juzgado Octavo de Municipio, según expediente AP31-V-2016-290; y aunque la misma no fuese cuestionada en modo alguno, queda desechada del juicio por cuanto carece de firma y sello del funcionario judicial y de las partes del juicio. Así se decide.
Consta a los folios 61 al 65 y 70 al 73 del expediente copia certificada ad efectum videndi de su original del documento de compra venta del bien de marras, protocolizado en fecha 08 de noviembre de 2002, ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 50, tomo 8, protocolo primero de los libros respectivos y original del mismo; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal superior la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y tiene como cierta la adquisición que hiciera la parte actora sobre el bien de marras. Así se decide.
Consta a los folios 127 al 129 del expediente, ACTA DE INSPECCIÓN JUDICIAL, evacuada en fecha 14 de febrero de 2017, por el juzgado a quo, a la cual se adminiculan las reproducciones fotográficas que constan a los folios 136 al 143; y que al no haber sido objeto de cuestionamiento alguno, se aprecian en esta causa conforme la sana crítica y máximas de experiencias que preceptúan los artículos 12, 472, 506, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.428 del Código Civil y tiene como cierto que el lugar objeto de inspección se encuentra constituido por ochenta y cuatro (84) locales, construidos de estructuras metálicas, con puertas santamaría rodables, piso concreto, techo laminado y superficie superior con laminas de zin, dos (2) cuartos de baño, un (1) cuarto de tanque de agua, una (1) habitación con cuarto de baño; que existe un área que se encuentra ocupada por el ciudadano FERNANDO JOSÉ CORDERO, en su carácter de vigilante desde hace diecisiete (17) años, quien manifiesta que habita en él con su esposa e hijas; cuyas circunstancias fueron cuestionadas por la representación de la parte actora al considerar que el dicho del vigilante no se ajusta a la realidad ya que en la habitación solo existe una cama, siendo todo ello referencial, mientras que la representación de la parte demandada y promovente de la prueba justifica tal hecho por lo reducido del espacio y por la situación real de vivienda en nuestro país, de lo cual infiere esta alzada respecto el testimonio del vigilante, que conforme las reproducciones fotográficas donde se verifica la existencia únicamente de una cama en un espacio denominado habitación por el a quo, hace imposible establecer la certeza de que resida en ella junto a su grupo familiar, dadas las carencias de enseres necesarios para ello, para que pueda ser catalogada la existencia de un uso residencial en dicho bien. Así se decide.
Verificado el material probatorio, corresponde a esta alzada pronunciarse previamente sobre las denuncias realizadas por la representación de la recurrente, y al respecto observa:
-VII-
DE LAS DENUNCIAS DE LA RECURRENTE
Con respecto a los vicios denunciados por el apoderado judicial de la parte actora en donde manifestó en su escrito de informes, básicamente el vicio de falso supuesto o suposición falsa, según el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el a quo para dictar el fallo se fundamentó por hechos errados, inexactos y contradictorios.
Ahora bien, con respecto al vicio de suposición falsa, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, ha indicado de forma reiterada que la misma consiste en: “…el establecimiento de un hecho positivo y preciso, que resulta falso al no tener soporte en las pruebas, bien porque el sentenciador superior atribuyó a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque la prueba de la que se valió para establecer el hecho no aparece incorporada en los autos, o porque su inexactitud resulta de otras actas procesales, hipótesis estas previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil…”. Asimismo, estableció con respecto a la suposición falsa “…En este orden de ideas el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente. Esta es la doctrina tradicional de la Sala mantenida hasta el presente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo. De tal manera pues, que la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un hecho positivo y concreto, de lo contrario no estamos en presencia del falso supuesto o suposición falsa…” (Sentencia N° 339, de fecha 30 de julio de 2002. Caso de Nazareno Enrico D’Ambrosio Rea y otra contra Inversiones Bricalla, S.A., Exp. Nº 2002-000032– aún vigente).
No obstante, la referida Sala, en fecha 20 de enero de 1999, en el expediente Nº 97-177, dicta sentencia Nº 13, ratificada actualmente, donde ha elaborado la siguiente doctrina:
“…esta Sala de Casación Civil, establece los siguientes requisitos: a) por cuanto la falsa suposición constituye un vicio de juzgamiento configurativo de un error facti in iudicando de hecho propiamente dicho, se precisa encuadrar la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 320 ejusdem; b) por cuanto la suposición falsa consiste en dar por demostrado un hecho positivo, particular y concreto sin el apropiado respaldo probatorio, debe indicarse el mimo con el contexto de la denuncia; c) por cuanto existen tres sub-hipótesis de suposición falsa contempladas en el artículo 320 ejusdem, especificar de cuál de dichas sub-hipótesis se trata; d) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; e) la denuncia, como infringidos, por falsa o falta de aplicación, de los preceptos o normas jurídicas que en la recurrida se utilizaron o se dejaron de utilizar, respectivamente, como resultado del hecho particular, positivo y concreto, falsamente supuesto; normas jurídicas que pueden ser tanto de derecho sustantivo como de derecho adjetivo; f) en indisoluble conexión con el requisito expuesto en el literal anterior, está la exigencia de que se explique las razones que demuestren que la suposición falsa cometida fue determinante del dispositivo de la sentencia …Omissis… Para que exista el vicio, éste tiene que consistir en una afirmación del hecho positivo y concreto. Así ha dicho la Sala. “El falso supuesto se caracteriza por el error material. Pero nunca el de raciocinio o apreciación de la prueba” (Sentencia de 17-5-60, G.F. Nº 28, seg. Etapa pág. 139); “no es falso supuesto el eventual desacierto de los jueces en apreciaciones que corresponden a su soberanía…”. (Sentencia de 1-2-62. G.F. Nº 35, seg. Etapa. Pág. 32)…”.
De lo anterior se desprende, que la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta o prueba del expediente.
En el caso de marras, el apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de informes arguye narrando lo que consideró tal violación y ha expresado lo siguiente, a saber:
“… omissis… Así las cosas Ciudadano Juez hubo una interpretación errada del derecho al folio 172 y vuelto de la decisión de fecha 2 de Mayo del 2017 que señala lo siguiente: “Ahora bien, en cuanto al punto controvertido relacionado a la propiedad de las mejoras o bienhechurias (sic) existentes en el inmueble, se desprende del material probatorio y oídos los alegatos presentados por ambas partes en la audiencia de juicio, este Juzgador presume salvo prueba en contrario que dichas mejoras o bienhechurías, les pertenecen a la parte demandada, en virtud del reconocimiento que hace la parte actora, al presentar mediante instrumento suscrito por el representante de Inversiones Cardelina C.A, que corre inserto, en el polio (sic) cuarenta y siete (47). Lo cual constituye a todas luces, un ofrecimiento de pago de una comisión a la parte demandada por la venta del inmueble, en virtud de las mencionadas mejoras o bienhechurías. En tal sentido, en el dispositivo del presente fallo, este Juzgado debe declarar que tales bienhechurías le (sic) pertenece (sic) a la parte demandada y así debe declararse. Así se decide”. (…) PRIMERO: Es el caso Ciudadano Juez, la transcripción hecha en la referida decisión, son incorrectas, sin veracidad mi representada no ha consignado ninguna prueba al folio 47, que de dicha prueba documental pueda inferir que las bienhechurías sean propiedad del arrendatario o demandado. SEGUNDO: Es el caso este documental fue presentado por la parte demandada al folio 47, y folio 101 el propio Juez a quo, señala que dichos instrumentos, que sólo fue firmado por una de las partes y no por ambas y en virtud de haber sido impugnado por la parte contraria, este Jurisdicente desecha dicho instrumento…”
Esa labor del juez de examinar toda cuanta prueba se haya incorporado en el proceso, constituye una regla de establecimiento de los hechos, cuyo examen constituye el soporte o presupuesto necesario para ello, imponiéndole dar cumplimiento al mandato contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, esta labor es propia de los jueces de instancia, salvo los casos de excepción en que la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de Justicia, a pesar de ser un tribunal de derecho puede revisar la labor de los jueces al juzgar los hechos. Esta norma establece lo siguiente:
“En su sentencia del recurso, de casación la Corte Suprema de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, sin extenderse al fondo de la controversia, ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los Tribunales de instancia, salvo que en el escrito de formalización se haya denunciado la infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos, o de las pruebas, o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. Podrá también la Corte Suprema de Justicia extender su examen al establecimiento o valoración de los hechos, cuando tratándose de pruebas no contempladas expresamente en la ley, el Juez las haya admitido o evacuado sin atenerse a la analogía a que se refiere el Artículo 395 de este Código, o no las haya apreciado según las reglas de la sana crítica a que se refiere el Artículo 507 ejusdem...”.
La disposición legal transcrita, permite a este jurisdicente, en cuanto, al establecimiento o valoración de los hechos que hayan efectuado los jueces de instancia, en los siguientes casos de excepción: 1) Denuncia de infracción de una norma jurídica expresa que regule: a) el establecimiento de los hechos; b) la valoración de los hechos; c) el establecimiento de las pruebas; o, c) la valoración de las pruebas. 2) Denuncia de alguna de las tres hipótesis de suposición falsa, porque el sentenciador de alzada: a) atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; o, b) dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos; o, c) cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo; y, 3) Pruebas libres. El primer grupo refiere los casos en que el juez comete un error de derecho, al juzgar los hechos, pues, lo denunciado es la infracción de normas jurídicas que regulan el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas.
El segundo grupo comprende los errores de hecho cometidos por el sentenciador al juzgar los hechos, por cuanto abarca los errores de percepción en el examen de las pruebas que llevan al juez a establecer un hecho falso, el cual no tiene soporte probatorio. En estas hipótesis, el juez no se equivoca al aplicar la norma jurídica, sino al establecer hechos expresos, positivos y precisos, bien al señalar que el hecho consta de una determinada prueba y al examinar esta se observa que no contiene mención alguna al referido hecho, o bien el sentenciador fija el hecho con base en una prueba que no existe, o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En estos casos, el error de hecho conduce por vía de consecuencia a un error de derecho, pues al variar la hipótesis fáctica por resultar falso el hecho establecido en el caso concreto, no existe correspondencia lógica con la norma jurídica aplicada y, por ende, esta última resulta infringida por falsa aplicación.
De acuerdo a los criterios jurisprudenciales explanados por nuestro máximo tribunal de justicia, el cual este jurisdicente hace suyos, se permite concluir que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, constituye una obligación para el jurisdicente necesaria para establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente con relación a los hechos. Esta es una de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite a esta superioridad examinar las actas procesales y extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas. En consecuencia, la falta o mal valoración de algún medio probatorio comporta la infracción por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene la obligación reseñada anteriormente, constituyendo su conducta uno de los motivos de excepción previstos en el artículo 320 eiusdem.
En el caso de autos, el juez a quo en el cuerpo de la sentencia recurrida por el apoderado judicial de la parte actora, efectivamente realizó en su decisión, respecto la propiedad de las bienhechurías existentes en el inmueble alquilado, una apreciación en base a una prueba aportada al proceso, específicamente por la representación de la parte demandada a los folios 47 y 101 del expediente y no por la parte actora, donde determinó que las referidas mejoras o bienhechurías son propiedad del demandado, cuando lo cierto es que había desechado tal prueba al momento de valorarla luego de considerar que no estaba firmada por ambas partes, tal como lo estableció esta alzada ut retro conforme al espíritu, razón y alcance de los artículos 1.358, 1.361, 1.363 y 1.368 del Código Civil, al carecer de autenticidad y autoría, por lo que su apreciación para dictar la recurrida resulta contradictoria, estableciendo un hecho falso, que no tiene soporte probatorio, quedando tal determinación dentro de los supuestos del vicio planteado, es por ello, que imperiosamente conduce a esta alzada a establecer la procedencia de tal denuncia, quedando modificada la sentencia en lo relativo a la propiedad de las bienhechurías que había sido declara a nombre del demandado, por cuanto no quedó demostrado de las actas procesales que las mismas hayan sido construidas por éste. Así se decide.
Resueltas las anteriores denuncias, procede esta alzada a resolver el asunto de fondo desde un correcto enfoque, el cual está básicamente referido a la pretensión actora de que el demandado judicialmente cumpla con el contrato de resolución de alquiler suscrito en fecha 18 de agosto de 2015 y su rechazo por parte de éste último, al considerar que la misma no procede por existir una indeterminación contractual, aunado a que la relación data desde el año 1996 y que los subsiguientes contratos no se tienen como adhesión del contrato que se encuentra vencido, al igual que existe un acuerdo privado firmado en simultáneo con una promesa con relación a un porcentaje de ventas que no se ha cumplido a favor del demandado, invocando la excepción de contrato no cumplido, la suspensión de la acción por existir dentro del bien arrendado un uso residencial, la declaratoria de inadmisibilidad ya que la demandante debe agotar el procedimiento previo al ejercicio de esta acción, a su decir de interdicto de desalojo.
Ahora bien, respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato, cabe indicar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Asimismo, el artículo 1.160 de la ley sustantiva civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos y en el artículo 1.167, ibídem, indica que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
Aunado a las normas legales antes señaladas, conceptualizando la figura del contrato de alquiler, encontrándose el mismo en el artículo 1.579, como aquel donde una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla y si bien de autos se verificó que la relación inquilinaria de marras data del año 1996, cierto es también que las partes de mutuo acuerdo mediante convenio expreso dieron por resuelta la relación que les unía y acordando la entrega del bien alquilado para el 30 de enero de 2016, sin que el arrendatario tuviera que pagar las doce (12) mensualidades que se encontraban vencidas hasta el día de la entrega material, a fin de precaver cualquier tipo de litigio y sin ningún tipo de objetos o personas y dado que la representación no demostró haber efectuado la entrega tal como había sido contraída, excepcionándose en la figura de contrato no cumplido inaplicable a todas luces en este asunto, dado que la supuesta promesa de entrega de un porcentaje de venta de dicho bien, quedó desechada del juicio al no cumplir con lo previsto en los artículos 1.358, 1.361, 1.363 y 1.368 del código sustantivo, además que un pacto como ese para que pueda ser exigible debe ocurrir, lo que obviamente no se verifica en autos, lo que permite concluir que en el caso de autos quedó demostrado el incumplimiento en el que incurrió el demandado y la consecuencia legal de dicha situación es declarar con lugar la demanda. Así se decide.
En relación a las peticiones de la representación de la parte accionada de suspender el juicio al sostener que dentro del bien alquilado existe un uso residencial por parte de un vigilante, de inadmitirla por ser contraria a los artículos 11 y 49 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, en concordancia con los artículos 4 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y que la parte demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado decreto, esta alzada las declara improcedentes en derecho en vista a que no quedó demostrado en autos que el referido vigilante use la habitación que fue objeto de inspección como vivienda familiar, ya que no cuenta con las características para ello puesto que solo existe una cama en su interior, aunado a que es un tercero ajeno a la causa y que al no estar en presencia de una situación de esa naturaleza, a saber, un desalojo arbitrario de vivienda, resulta imposible que la misma sea susceptible de ser declarada inadmisible y se tenga que obligar a la actora a agotar un procedimiento administrativo que tampoco reúne las particularidades del caso, puesto que no consta en autos alguna unión contractual de arrendamiento residencial o laboral, ni de ninguna naturaleza entre éste ciudadano y la accionante, ni el porqué aduce ocupar esa habitación, cuyas circunstancias son ajenas a este proceso. Así se decide.
No obstante lo anterior, este órgano jurisdiccional superior, en el ejercicio de sus funciones, bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas y conforme a las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Carta Magna, en concordancia con el artículo 257 eiusdem, en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva, que en caso de una eventual ejecución de la sentencia, el juez ejecutor deberá actuar con prudencia, en el sentido que quedó evidenciado de la inspección judicial que en el inmueble objeto de la pretensión, se encuentran diversos locales comerciales, por lo que deberá salvaguardar el derechos de los terceros que pudiesen ser afectados. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, IMPROCEDENTES las defensas previas invocadas por la representación de la parte demandada, MODIFICADO el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-VIII-
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 03 de mayo de 2017, por el apoderado judicial de la actora, abogado TITO SÁNCHEZ, contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 05 de abril de 2017 y publicado su extenso el 02 de mayo de 2017, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada al no operar lo relativo a la propiedad de las bienhechurías del bien dado en arrendamiento, a favor del demandado e IMPROCEDENTE la excepción perentoria de contrato no cumplido, invocada por la representación de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES CARDELINA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de noviembre de 2000, bajo el N° 18, tomo 134-A-VII de los libros respectivos, representada por los ciudadanos CARLOS VIEIRA BATISTA y ARLINDO VIEIRA BATISTA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-6.179.171 y V-6.176.921, en su condición de directores, contra el ciudadano HUMBERTO JOSÉ MARCANO LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.446.830. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora libre de bienes y personas y en el buen estado de uso y conservación que recibió el inmueble constituido por varios depósitos de uso comercial, identificado con el N° 5, ubicado en la avenida Lecuna, entre esquina de Cipreses a Velásquez, Parroquia Santa Teresa del Municipio Libertador del Distrito Capital, exhortándose el respeto debido de los derechos de terceros que pudiesen verse vulnerados al momento de ejecutarse el presente fallo.
TERCERO: IMPROCEDENTES las defensas previas de inadmisibilidad y de que sea agotado procedimiento administrativo previo alguno, al no haber quedado demostrado en autos que el ciudadano FERNANDO JOSÉ CORDERO, use la habitación que fue objeto de inspección como vivienda familiar y al no probar que exista un desalojo arbitrario de vivienda.
CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de las costas procesales de conformidad con lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de octubre de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
ASUNTO AP71-R-2017-000463 (2017-9633)
JCVR/AJMB/PL-B.CA
