REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 11, tomo 135-A Sgdo., del 17 de agosto de 2.004.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO y PEDRO NIETO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059 y 122.774 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el No. 04, Tomo 53-A, del 27 de abril de 1.971, cuyo cambio a Compañía anónima consta de asamblea inscrita en dicho registro en fecha 24 de diciembre de 2004, bajo el No. 8, Tomo 218-A-Sdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 49.542.
MOTIVO: DESALOJO
EXP No. AP71-R-2016-000823
I.-ANTECEDENTES EN ALZADA.
Suben los autos a esta Alzada, provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25 de Julio de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., contra la sentencia definitiva de fecha 20 de julio de 2016 (f. 324 al f.330), proferida por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (I) Con lugar la demanda que por DESALOJO. (II) condenó a la demandada a desalojar, y en consecuencia, entregar a la demandante el bien inmueble constituido por un local y su correspondiente mezzanine, identificado con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. (III) condenó en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis.
Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 12.08.2016 (f.336), recibió el expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.-
En fecha 21.10.2016, (f.337 al f.347) ambas partes presentaron sus respectivos escritos de Informes y por auto de fecha 08 de noviembre de 2016 (f.348), se advirtió a las partes que la presente causa entró en fase de sentencia.
Ahora bien, a los fines de dictar sentencia, dentro de la oportunidad correspondiente, esta Superioridad lo hace bajo las siguientes consideraciones:
II. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio por Desalojo a través de libelo de demanda interpuesta por los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO y PEDRO NIETO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A.,en fecha 13 de mayo de 2015, contra la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., fundamentando la misma en los artículos 1159, 1160, 1.167, 1.264, 1.270,1592 del Código Civil y el literal C) e I) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual por Distribución fue asignado al Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando la demandante la entrega del inmueble arrendado, y subsidiariamente el pago de las Costas del proceso, la cual fue admitida en fecha 18 de mayo de 2015 (f.65), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Cumplidos los trámites inherentes a la citación de la demandada, ésta en fecha en fecha 15 de diciembre de 2015, (f.98 al f.102) se dio tácitamente por citada, presentando escrito de contestación a la demanda.
El 08.01.2016 (f.160), el A quo fijó la oportunidad para la AUDIENCIA PRELIMINAR, la cual tuvo lugar el 13.01.2016, (f.161).
Por auto de fecha 10 de febrero de 2016, (f.162 al f.163), el Juez Aquo fijó de los hechos, estableció los límites de la controversia y abrió el lapso a pruebas.
Promovidas como fueron las pruebas de las partes intervinientes, por auto de fecha 25 de febrero de 2015, (f.180 al f.181) el Tribunal Aquo admitió las mismas, las cuales fueron evacuadas dentro del lapso procesal.
El 12 de Julio de 2016 (f.309 al f.323), tuvo lugar la AUDIENCIA ORAL, y el 20 de julio de 2016, el A quo, dictó el extenso del fallo declarando (I) Con lugar la demanda que por DESALOJO. (II) condenó a la demandada a desalojar, y en consecuencia, entregar a la demandante el bien inmueble constituido por un local y su correspondiente mezzanine, identificado con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió. (III) condenó en Costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis; dicha decisión fue apelada por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 25.07.2016 (f.331), la cual fue oída en ambos efectos, por ante el Superior Jerárquico respectivo ordenándose su remisión, a los fines de que el Tribunal que corresponda por distribución conozca de dicha apelación.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR
1. Del tema decidendum
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que hiciera la parte demandada contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20.07.2016, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., contra la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L.
2.- Alegatos de las partes
2.1) De la parte actora
Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que cedió en arrendamiento a la demandada el inmueble constituido por un local y su correspondiente mezzanine, identificado con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de abril de 2013, bajo el No. 04, Tomo 73. Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue destinado para el establecimiento de un fondo de comercio relacionado con el ramo de servicios de restaurants y comidas. Que en el contrato se convino que el lapso de duración de éste sería de dos (02) años, contado desde el 01 de abril de 2013, hasta el 31 de marzo de 2015, prorrogable en forma automática por períodos de un (01) año, a menos que una de las partes contratantes manifestara a la otra por escrito su deseo de no prorrogar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento. Que a través de comunicación de fecha 23 de junio de 2014, le notificó a la demandada que a partir del mes de julio de 2014, el canon mensual de arrendamiento sería la cantidad de doscientos sesenta y dos mil quinientos cincuenta y nueve bolívares con un céntimo (Bs. 262.559,01), más el doce por ciento (12%) correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA). Que fue expresamente previsto en el contrato de arrendamiento, que la arrendataria-demandada estaba obligada a no hacer alteraciones ni modificaciones en el inmueble, sin permiso escrito y previo de la arrendadora; que la terraza del Edificio y su vía de acceso son de uso exclusivo del propietario del inmueble; y que la arrendataria manifestó haber recibido el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza, así como sus accesorios, instalaciones eléctricas, plomería, carpintería, herraje y cerraduras, vidrios, pinturas, techos, pisos, etc., obligándose la arrendataria de igual manera, a realizar el mantenimiento y reparaciones menores del inmueble y notificar a la arrendadora de cualquier novedad dañosa que pudiera comprometer la seguridad del inmueble. Que la arrendataria, según su dicho, ha incumplido con las obligaciones que asumió en las Cláusulas Novena, Primera y Séptima del contrato, ya que la arrendataria, sin autorización alguna, efectuó modificaciones y construcciones en el inmueble arrendado, en virtud que en el inmueble existe un entrepiso de pequeñas dimensiones donde se encuentra un depósito y una oficina construidos con estructura metálica; así como también que el local se encuentra en regular estado de conservación, observándose pequeñas fisuras en la superficie de los pisos de cerámica en ambos niveles; focos de humedad presentes en la losa techo de la mezzanine; mal estado de conservación en el área de escaleras y ventanas; cables eléctricos no empotrados; columnas sin revestimiento; la existencia en la planta techo del inmueble de una construcción de paredes de techo de zinc, tres (3) tanques de agua de fibra de vidrio y uno rectangular; maquinas de sistema de aire acondicionado, dos (2) tanques cilíndricos, un deposito y una oficina construidos con estructura metálica entre la mezzanine y la planta techo del inmueble. Que como consecuencia al presunto incumplimiento descrito por parte de la arrendataria, quien efectuó alteraciones, modificaciones y construcciones no autorizadas en el inmueble arrendado; dispuso sin autorización alguna de la terraza o planta techo del inmueble, cuando el uso de ésta es exclusivo del propietario; no conservó en perfecto estado de conservación y limpieza el inmueble; y no cumplió con el mantenimiento y reparaciones del inmueble, le otorga el derecho a solicitar conforme a los literales “c” e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el Desalojo y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado y el pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil, y en los literales “c” e “i” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó la demanda en la cantidad de doscientos sesenta y dos mil quinientos cincuenta y nueve bolívares con un céntimo (Bs. 262.559,01), es decir, en 1.750,39 U.T.
2.2) De la parte demandada.
En la contestación de la demanda, la representación Judicial del demandado, señaló que salvo los hechos que sean aceptados y reconocidos de forma expresa, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos con en el derecho, la presente demanda incoada en su contra, por ser inciertos los hechos narrados en el libelo e improcedente el derecho invocado en que se basa la pretensión de la parte actora, acción que debe, según su dicho, desestimarse y ser declarada sin lugar, con expresa condenatoria en Costas a la parte actora. Reconoció haber suscrito el contrato de arrendamiento accionado junto con la demandante, el cual tiene como objeto el inmueble identificado en autos, en el cual funciona el fondo de comercio denominado Tasca Restaurant El Colosseo, desde hace más de treinta y seis (36) años, el cual es de su propiedad. Alegó ser falso que se encuentra en calidad de arrendataria del inmueble desde la fecha del contrato accionado, ello en virtud que ostenta dicha cualidad desde hace más de treinta y seis (36) años, tiempo durante el cual ha suscrito diversos contratos de arrendamiento con distintos administradores del inmueble, siendo el primero que suscribió con la actual administradora, en fecha 10 de agosto de 2007. Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento accionado, en el sentido que haya hecho alteraciones, modificaciones y construcciones al inmueble, ya que las alteraciones, modificaciones y construcciones alegadas, fueron realizadas con autorización verbal de los administradores de turno, las cuales al suscribir el contrato accionado ya formaban parte del inmueble. Negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato accionado, en el sentido que la terraza del edificio y su vía de acceso son de uso exclusivo del propietario, en virtud que dicha área la ha utilizado, y en la cual se encuentran los tanques, el aparato del aire acondicionado y la construcción de zinc a la que hace referencia la demandante, las cuales son instalaciones asentadas en ese sitio desde muy vieja data. Negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato accionado, en el sentido que no conservó el perfecto estado y limpieza el inmueble, y no cumplió con su mantenimiento y reparaciones, ya que el inmueble dado en arrendamiento, siempre por lo menos una vez al año se le hace un mantenimiento en todas sus instalaciones. Finalmente solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar, con expresa condenatoria en Costas.
5.- Aportaciones probatorias.-
5.1) De la parte actora
Trajo a los autos la parte actora los siguientes documentos:
• Marcado “A” Copia Simple de instrumento Poder otorgado por el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTALIONE, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., a los abogados ANTONIO BRANDO, y MARIO BRANDO, titulares de la cédula de identidad Nros V- 3.666.807 y 16.027.541, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 12.710, 119.059, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 3, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, (f.09 al 10).
Del documento up supra transcrito, se desprende las facultades de representación judicial conferidas por la parte actora, a los mencionados abogados, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido en modo alguno por la parte demandada, esta Juzgadora, le otorga su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
• Marcado “B” Copia Simple del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., y la Sociedad Mercantil SERVINTE C.A, sobre el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2012, bajo el Nº 37, Tomo 156, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, (f.29 al 37).
Con éste documento, la parte actora ha demostrado la existencia de la relación arrendaticia que ha tenido con la parte demandada, sobre el inmueble cuyo Desalojo se demanda, y por cuanto dicho contrato no fue impugnado, tachado, ni desconocido por la parte demandada, ésta Superioridad le otorga todo su valor probatorio conforme lo establece el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
• Marcado “C” Original de Comunicación de fecha 23/06/2014, emanada del ciudadano Antonio Brando, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., dirigida a la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., (f.21 al f.22).
De dicha comunicación se deprende que le fue notificada a la arrendataria que a partir del mes de julio de 2014, el canon mensual de arrendamiento seria la cantidad de doscientos sesenta y dos mil quinientos cincuenta y nueve bolívares con un céntimo (Bs.262.559,01) mas el doce por ciento (12%) correspondiente al valor agregado (IVA); Observa esta Juzgadora, que éste medio probatorio no tiene incidencia directa sobre lo principal de lo controvertido en este proceso, por lo que esta Superioridad las desecha en el presente juicio. Así se decide.-
• Marcado “D” Copia simple del escrito de una solicitud de inspección judicial extralitem solicitada por el ciudadano Antonio Brando, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.23-26), practicada en fecha 05 de diciembre de 2014, (f.43-45), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, dejando constancia de los siguientes hechos: (I) que el inmueble se encuentra ocupado por la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., en calidad de arrendataria, según contrato de arrendamiento suscrito entre la solicitante y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., el cual fue puesto a la vista por el ciudadano Iván Andrés Hernández Ríos, ya identificado en su condición de director de la arrendataria. (II) que el bien está destinado para uso de servicios de tasca y restaurante, expendio de licores y venta de comida. (III) Que el ciudadano Iván Andrés Hernández Ríos, ya identificado, puso a la vista de este tribunal original de los recibos de pagos de los servicios de agua, gas y energía eléctrica, emitidos por las sociedades mercantiles C.A. Hidrocapital, PDVSA Gas y Administradora Serdeco C.A., en fecha 07.11.2014, 11.08.2014 y 11.11.2014, cuyas copias fotostáticas de los mismos se acuerda agregar en autos, a fin de que formen parte del expediente, de conformidad con lo previsto en el articulo 502 ejusdem. (IV) designa como practico al ciudadano Cesar Jesús Rodríguez Gandica, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.423.698, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 37.000, quien encontrándose presente en acto, aceptó el cargo y juro cumplirlo fielmente los deberes inherentes al mismo, razón por la que se instruye para que con sus conocimientos periciales coadyuve con la práctica de la presente inspección judicial. En tal virtud, se deja constancia que el inmueble se encuentra conformado por una planta baja, una mezzanine y un entrepiso de pequeñas dimensiones, donde se encuentran un depósito y una oficina construidos con estructura metálica. En este estado se visualiza que el local objeto de la inspección se encuentra en regular estado de conservación, observándose pequeñas fisuras en la superficie de los pisos de cerámica en ambos niveles del precitado inmueble, e igualmente focos de humedad presentes en la losa techo de la mezzanine; se observa el mal estado de conservación existente en el área de escaleras donde se encuentra una estructura metálica y ventanas ubicadas en la fachada Norte del inmueble. Asimismo, se observan varios cables de alimentación eléctrica no empotrados dentro de las paredes. De igual manera, se visualizan tres (03) columnas ubicadas en la mezzanine sin revestimiento, solo se detecta parte del friso y de la pintura. (V) se dejó constancia con la colaboración del practico designado de la existencia de una construcción de paredes y techo de zinc ubicada en la planta techo del inmueble, a la cual se accede a través de una escalera metálica, observándose además en dicha planta techo tres (03) tanques de agua de fibra de vidrio y uno rectangular para la contención de aguas blancas. Igualmente, se visualizan máquinas de sistema de sistema de aire acondicionado con sus respectivos ductos, así como la existencia de dos (02) tanques cilíndricos tipo metálicos ubicados sobre la planta techo del inmueble. También, se observa la existencia de un área ubicada entre la mezzanine y la planta techo donde se encuentra un depósito y una oficina construidos con estructura metálica. (VI) Este tribunal negó la evacuación de lo requerido a través del referido particular, en vista de que la actuación del Juez solo se extiende a lo observado durante la práctica de la inspección. (VII) que el ciudadano Iván Andrés Hernández Ríos, ya identificado, proporcionó copias simples del Cuadro de Póliza Seguro de Incendio, emitido por la sociedad mercantil Mapfre La Seguridad C.A. de Seguros, en fecha 03.10.2014, a beneficio del fondo de comercio Bar Restaurant Billar Colosseo, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF)Nº J-000074339-8. (VIII) que la parte solicitante se abstuvo de señalar otro particular de su especial interés. En este estado, se concede al práctico designado un lapso de tres (03) días de despacho siguientes a la presente fecha, a fin de que consigne un informe técnico de lo observado durante la práctica de la presente inspección judicial, así como muestras fotográficas de las áreas sobre las cuales versó la misma, con el objeto de que formen parte de las presentes actuaciones. Cumplida como ha sido la misión de este Tribunal, es por lo que se ordena el regreso a su sede natural, siendo las once y cincuenta de la mañana (11:50 a.m.). es todo. Termino, se leyó y conformes firman.
• Original de Informe emanado del ciudadano Cesar Jesús Rodríguez Gandica, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.423.698, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 37.000, con relación a la inspección ocular, practicada en fecha el día 05 de Diciembre de 2014, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.55-56), practicada en fecha 05 de diciembre de 2014, en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en los términos siguientes:
Se deja constancia de la existencia de un local comercial denominado Restaurante Tasca El Colosseo, situado en la avenida Abraham Lincoln (Sabana Grande) de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, el cual se encuentra conformado en un nivel planta baja distribuido en una barra, área de servicios de comida, dos baños, deposito, escaleras que comunican al nivel mezzanina, la cual está distribuida por una barra para la atención al cliente, área de baile, área de servicios a mesas, dos baños, un cava, escaleras que comunican a un nivel entrepiso (ubicado entre la mezzanina y la planta techo), donde tiene asiento una oficina y deposito y el nivel planta techo, el cual se accede mediante escalera metálica, en la precitada planta techo se observo la existencia de una construcción tipo rustica y en forma rectangular con techo y paredes con laminas de zinc, así mismo se deja constancia de la existencia de tres tanques cilíndricos de fibra de vidrio y otro rectangular para el abastecimiento de aguas blancas, igualmente se observó la existencia de dos bombonas cilíndricas tipo metálicas contenedores de gas, también se aprecio un área rectangular con rejas metálicas con equipos varios del sistema de aire acondicionado con los ductos del propio sistema y por último se aprecio la existencia de gaveras platicas de cerveza, ver fotos anexa. Se deja constancia que el precitado local comercial se encuentra en regular estado de conservación, se observó los pisos en ambos niveles con perforaciones y pequeñas fisuras en la superficie de las mismas; igualmente se visualizo la existencia de cables de corriente eléctrica y del sistema de previsión contra incendio adosados a las paredes y techos y en algunos casos colgando; se evidencio el mal estado de conservación existente en el área de la ventana y la escalera de la fachada norte y oeste del local, se aprecio el área con basura, áreas oxidadas y sucias; se detecto la falta de revestimiento en una de sus caras a tres columnas ubicadas en el nivel planta mezzanina, se aprecian solo el friso y parte la pintura de caucho, se deja constancia la presencia de focos de humedad presentes en el techo del nivel mezzanina, ver fotos anexas. Se deja constancia de la existencia de algunas modificaciones ubicadas en el local objeto del presente informe, se observo una escalera metálica, la cual sirve de acceso hacia el nivel planta techo y otra escalera metálica de pequeño tamaño que sirve para acceder al área ubicada entre la mezzanina y la planta azotea, donde se encuentra una oficina y un deposito, ver fotos anexas. Se deja constancia que las fotos correlativas del presente informe, fueron realizadas mediante cámara fotográficas tipo Digital Marca SAMSUNG, Modelo ES17, 12,2 Mega pixels, Serial A2MSC90SB11963A.
Con la presente prueba de Inspección Judicial, la demandante pretende probar, que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones que asumió en las referidas Clausulas Novena, Primera y Séptima del contrato, ya que tal y como se desprende de los particulares cuarto y quinto de dicha inspección, la arrendataria sin autorización alguna efectuó modificaciones y construcciones en el inmueble arrendado, estableciéndose que en el inmueble existe un entrepiso de pequeñas dimensiones donde se encuentra un depósito y una oficina construidos con estructura metálica; así como también que el local se encuentra en regular estado de conservación, observándose pequeñas fisuras en la superficie de los pisos de cerámica en ambos niveles; focos de humedad presentes en la área de escaleras y ventanas; cables eléctricos no empotrados; columnas sin revestimiento; la existencia en la planta techo del inmueble de una construcción de paredes de techo de zinc, tres (3) tanques de agua de fibra de vidrio y uno rectangular, maquinas de sistema de aire acondicionado, dos (2) tanques cilíndricos, un depósito y una oficina construidos con estructuras metálica entre la mezzanine y la planta techo del inmueble. Se aprecia que este elemento probatorio fue promovido y evacuado durante el presente proceso, sin que el mismo haya sido objeto de impugnación alguna por parte de la demandada, razones por las cuales, considera ésta Alzada que la misma merece todo el valor probatorio que de sus actas se desprendan, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se Decide.-
• Sin Marcar inspección judicial solicitada por el ciudadano Pedro Nieto, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., ante el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.176-174), practicada en fecha 10 de marzo de 2016, (f. 201), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, designa como experto ingeniero al ciudadano José Antonio Gómez Tovar, titular de la cedula de identidad Nº V-108.457, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 108.457, quien encontrándose presente en este acto, acepto el cargo y juro cumplirlo fielmente, dejando constancia de los siguientes hechos: (I) que el inmueble está dividido entre una planta baja y una mezzanine, las cuales se comunican entre sí por una escalera metálica, entre ambas áreas se evidencia una construcción metálica aérea utilizada como depósito y oficina, siendo su vía de acceso una escalera de metal; hacia la azotea existe otra escalera metálica que accede al área utilizada para los tanques, asimismo existe una construcción de zinc que sirve de depósito; en la planta baja funciona un área destinada a restaurante, con la existencia de veinticuatro (24) mesas con sus respectivas sillas, una barra, una (1) cocina y dos (2) baños; en el área de mezzanine existe igualmente una barra, y sesenta y ocho (68) mesas con sus sillas, ambas áreas operativas. El local se encuentra en regular estado de conservación, limpieza y mantenimiento; (II) Que tanto la planta baja como la mezzanine son utilizados para ejercer el fondo de comercio, el área de azotea es utilizada como depósito y en el área apoyada en estructura metálica, que existe entre planta baja y mezzanine funciona depósito y oficina. En cuanto a la apreciación del experto designado en referencia a los mensionados particulares, se apreciara en el informe que a bien tenga consignar. En este estado se le concede un lapso de cinco (05) días de despachos al experto designado para que consigne el informe correspondiente. Por no haber otros hechos sobre los cuales, dejar constancia, se cierra la presente acta y se ordena el regreso del tribunal a su sede natural.
• Original de Informe emanado del ciudadano José Antonio Gómez Tovar, titular de la cedula de identidad Nº V-108.457, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 108.457, con relación a la inspección ocular, practicada en fecha el día 11 de Marzo de 2016, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.220-243), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en los términos siguientes:
Particular Primero: Se deja constancia que el inmueble objeto del presente informe está conformado por una edificación con planta baja, planta mezzanina y planta techo, con geometría rectangular de aproximadamente 175 m2 por planta, el inmueble forma parte del edificio identificado con el numero 149. PLANTA BAJA: Se hace constar que en esta planta existe un área dividida por área ocupada por 24 mesas para los clientes del resturante, otra área que funciona como barra para despacho de bebidas en la cual existe un lavaplatos y varias neveras industriales de acero inoxidable, también existe otra área donde funciona la cocina equipada con una unidad industrial con hornillas y horno a gas, en este punto se deja constancia de la inexistencia de sistema de extinción de incendio en la campana de la cocina y no se pudo determinar el sistema de extracción del humo proveniente de la preparación de la comida. Que en el área de la cocina existe una nevera industrial de acero inoxidable y un elevador para envío de la comida hacia la planta baja, existe un cerramiento donde funcionan los baños para damas y caballeros que presentan deficiencia de aseo y mantenimiento. Que al fondo de la planta baja existe una puerta sólida con sistema de apertura manual y eléctrica en estado operativo, detrás dicha puerta existe una escalera metálica que conduce hacia la planta de mezzanina del inmueble. Se pudo constatar que en la planta baja existen un numero de instalaciones de gas, eléctricas, cableado sin ducterìa para aire acondicionado y cableado correspondiente al sistema de sonido que están a la vista o superpuestas en paredes y techo. Se pudo constatar la insuficiencia del sistema de extracción de aire y una sola lámpara de emergencia que no funcionó para el momento de la inspección. Se pudo constatar el estado de desgaste avanzado de la cerámica en el piso así como revestimiento de columnas con espejos rotos que representa peligro para el usuario y empleados del local. Que en el fondo de la planta baja existe un espacio cerrado con puerta y tabique metálico que funciona como pequeño deposito para insumos del restaurante y una nevera cava industrial de acero inoxidable, así mismo existen unos soportes metálicos donde descasan dos equipos de motor para compresor que dan servicio a las cavas industrial y a un cuarto cava. PLANTA MEZZANINA: Que en esta planta existe un área ocupada por más de 70 mesas para dos, cuatro y mas sillas para los clientes, también existe un área ocupada por una barra de servicio para despacho de bebida y comida, en la cual se encuentran también neveras cavas industrial en acero inoxidable y otras con puertas deslizantes de vidrio. Que al frente de la planta mezzanina existe un área cerrada donde funcionan los baños para damas y caballeros en estado deficiente de conservación y limpieza. Se deja constancia del estado de degaste avanzado y deficiente limpieza del revestimiento de la cerámica de los pisos. Así mismo se deja constancia de la existencia de instalaciones eléctricas, cableado sin ducterìa soportado y colgado en el techo, cableado eléctrico para iluminación y sistema de sonido a la vista, ducteria para aire acondicionado con forro deteriorado. Se pudo constatar la insuficiencia de las cuales una no funcionó para el momento de la inspección. También se pudo constatar la concentración de humedad en el ambiente de esta planta, especialmente en el sector de sillas del extremo hacia el boulevard. Se deja constancia de una escalera metálica que conduce hacia el boulevard de Sabana Grande que funciona y está señalizada como ruta de escape pero la puerta de la calle tiene cerradura con llave. Se deja constancia de que entre el nivel de planta mezzanina y la planta de techo existe una estructura metálica que soporta un cerramiento con puerta metálica solida y cerradura de un área de unos 10 metros cuadrados en donde funciona una oficina y deposito de licores. PLANTA TECHO: Que en el techo sobre la proyección de la planta del inmueble objeto del presente informe se encuentra una caseta con puerta metálica sólida y cerradura, fabricada con perfiles metálicos y cerramientos con laminas de zinc, la cual funciona como depósito de insumos para el restaurante. También se hace constar de que en el techo también existen tres tanques cilíndricos para almacenamiento de agua, fabricados con fibra de vidrio, de los cuales dos están en condición de abandono, sin tapas y uno que si está operativo, tostado por acción de la intemperie, con tapa y válvula de flotante; así mismo se deja constancia de la existencia de dos equipos Split para aire acondicionado. Particular segundo: Se pudo constatar que el ocupante utiliza el área del techo, al cual se accede desde la planta de inmueble, sobre el techo posee instalaciones para almacenamiento de gas, equipos para aire acondicionado, un deposito de estructura metálica con cerramientos de laminas de zinc. Se pudo constatar que, dentro del inmueble, en un espacio entre la planta de mezzanina y el techo existe una estructura metálica que soporta un cerramiento metálico también con puerta sólida y cerradura, al cual se accede a través de una escalera, en esa área existe una oficina que a la vez sirve como depósito de licores, sin ventilación, cableado a la vista, computadora y material inflamable, se constató la ausencia de sistema contra incendio en esa oficina. Se deja constancia que las fotos correlativas al presente informe, fueron realizadas con la cámara fotográfica tipo Digital integrada al teléfono marca Sony, Modelo Z1 C6903, serial numero 14.6.A.1.236. Se anexan fotografías generales y detalles del local inspeccionado.
Con la presente prueba de inspección judicial, la demandante pretende probar, el estado de conservación del inmueble y las modificaciones no autorizadas realizadas por la arrendataria, y que el tribunal deje constancia de las divisiones, características, y dependencias del inmueble antes mencionado, así como del estado de conservación, limpieza, cuidado y mantenimiento del mismo; que deje constancia si el ocupante del inmueble hace uso de algún área de este distinta al local y a su correspondiente mezzanine. Se aprecia de este elemento probatorio que en el inmueble objeto de juicio está dividido entre una planta baja y una mezzanina, las cuales se comunican entre sí a través de una escalera metálica; que entre ambos niveles se encuentra una construcción metálica utilizada por la arrendataria como depósito y oficina; que hacia la azotea del inmueble existe otra escalera metálica que utiliza la arrendataria para acceder al techo del inmueble, donde también existe una construcción de zinc utilizada por la arrendataria como depósito, tanques de agua, equipo de aire acondicionado y gas; que los baños e instalaciones sanitarias del inmueble presentan deficiencia de aseo y mantenimiento; que gran parte del cableado del inmueble se encuentra expuesto colgando en el techo sin ductería, cajas de paso sin tapa con el cableado a la vista; ductería para aire acondicionado y cableado correspondiente al sistema de sonido están a la vista o superpuestas en paredes y techo; insuficiencia del sistema de extracción de aire; algunas lámparas de emergencia inoperativas; el estado de desgaste avanzado de la cerámica en el piso, así como revestimiento de columnas con espejos rotos que representa peligro para el usuario y empleados del local; concentración de humedad en la paredes y techo de la planta mezzanina. Finalmente se observa que fue promovido y evacuado durante el presente proceso, sin que el mismo haya sido objeto de impugnación alguna por parte de la demandada, razones por las cuales, considera ésta Alzada que la misma merece todo el valor probatorio que de sus actas se desprendan, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se Decide.-
• Invocó las Confesiones Espontáneas hechas por la parte demandada contenidas en la contestación a la demanda, donde reconoce:
Primero: haber suscrito el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda únicamente sobre el “local y su correspondiente mezzanine”.
Segundo: Que las alteraciones, modificaciones y construcciones denunciadas en la presente demanda efectivamente “fueron realizadas”.
Tercero: Que la terraza del inmueble efectivamente “ha sido utilizada por mi representada en la cual se encuentran los tanques, el aparato del aire acondicionado y la construcción de zinc, a la que hace referencia la demandante”.
Cuarto: Que en los particulares referidos a la promoción de prueba de experticia e inspección judicial, confeso y reconoció que el depósito y oficina con estructura metálica denunciadas en el escrito de demanda efectivamente” se encuentra entre la mezzanine y la planta techo del inmueble”.
En lo que respecta a éstos medios probatorios, contenidos en los numerales 1,2, 3, y 4 observa esta sentenciadora que la parte demandada reconoció haber suscrito el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda sólo sobre el local y su correspondiente mezzanine; que las alteraciones, modificaciones y construcciones denunciadas en la demanda efectivamente fueron realizadas por ella; que la terraza del inmueble efectivamente ha sido utilizada por ella en la cual se encuentran los tanques, el aparato del aire acondicionado y la construcción de zinc, a la que hace referencia la parte demandante; que el depósito y oficina con estructura metálica denunciadas en el escrito de demanda efectivamente se encuentra entre la mezzanine y la planta techo del inmueble. En tal sentido se tratan de afirmaciones de hecho de la parte demandada que emite para apoyar sus defensas, realizadas con el alcance y límite de la relación procesal con “animus confitendi”, motivo por el cual esta Juzgadora este Tribunal debe otorgarle pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se Declara.
5.2) De la parte demandada
Trajo a los autos la parte demandada los siguientes documentos:
• Marcado “A1 y A2” Copia Simple de Documento Constitutivo-Estatutario y su última modificación, y su actas de asambleas de la sociedad mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 04, Tomo 53-A, del 27 de abril de 1.971, cuyo cambio a Compañía anónima consta de asamblea inscrita en dicho registro en fecha 24 de diciembre de 2004, bajo el No. 8, Tomo 218-A-Sdo.; en fecha 26 de diciembre de 2014, bajo el No. 128, Tomo 85-A-Sdo; y en echa 13 de julio de 2015, bajo el No. 57, Tomo 225-A-Sgdo., (f.103 al 126),
Observa, esta Alzada que la referida copia simple, no fue objeto de tacha, ni impugnación alguna, por la representación judicial de la parte actora, y por cuanto el mismo trata de un documento autenticado, que merece fe pública, desprendiéndose de él, la constitución de la persona jurídica de la demandada en este proceso, este Tribunal Superior Primero, le otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
• Marcado “B” Original de instrumento Poder otorgado por los ciudadanos IVAN ANDRES HERNANDEZ RIOS, JOSE MANUEL ASCENCAO ABREU y LEONARDO FILIPE TELES, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., al abogado JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 49.542, debidamente autenticado por ante la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de septiembre de 2015, bajo el No. 20, Tomo 56, de los libros de autenticaciones llevados por ésa Notaría, (f.127 al 130).
Del anterior documento, se desprende las facultades de representación judicial conferidas por la parte demandada, al mencionado abogado, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, tachado, ni desconocido en modo alguno por la parte demandada, por lo que esta Juzgadora, le otorga su valor probatorio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-
• Marcado “C”, Copia Simple de Autorización emanada de la Administración de Hacienda, Región Centro Norte Costera, Sector Caracas, en fecha 29 de agosto de 1.979, de la sociedad mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., (f.131 al 136).
Observa, esta Alzada que la referida copia simple, no fue objeto de tacha, ni impugnación alguna, por la representación judicial de la parte actora, y del mismo se desprende, que la demandada es la propietaria del fondo de comercio denominado Tasca Restaurant El Colosseo. Sin embrago, siendo que el hecho que se desprende de dicha documental no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente proceso, debe ser desechada del proceso. Así se decide.-
• Marcado “D” Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., y la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., sobre el inmueble de autos, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de agosto de 2007, bajo el No. 57, Tomo 149, (f.137 al 143).
• Marcado “E” Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE,, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-21.414.637,domiciliado en caracas, actuando en su carácter de administrador del inmueble propiedad del señor ORESTE BOCCO DE STEFANO y la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., sobre el inmueble de autos, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de noviembre del año 2004, bajo el No. 89, Tomo 212, (f.144 al 151).
• Marcado “F” Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano GIOVANNI GIUSEPPE BOCCO TARTAGLIONE,, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-21.414.637,domiciliado en caracas, actuando en su carácter de administrador del inmueble propiedad del señor ORESTE BOCCO DE STEFANO y la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., sobre el inmueble de autos, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de marzo del año 2005, bajo el No. 73, Tomo 49, (f.152 al 159).
Con éstos documentos, la parte demandada ha demostrado la existencia de la relación arrendaticia que ha tenido con diferentes administradoras del inmueble y con la parte demandada, sobre el inmueble cuyo Desalojo se demanda, la cual ha sido con anterioridad a la fecha del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y por cuanto dichos contratos no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte actora, ésta Superioridad les otorga todo su valor probatorio conforme lo establece el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
• Experticia técnica practicada en fecha 29 de marzo de 2016, a las 10:00 am, en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Consta en autos en fecha 05.04.2016 (f. 246 al 307) informe de experticia suscrita por los expertos Ingenieros Civiles Reyna Camacho, Giuseppina Scimenni y Urbanista Jaime Aymerich, consignada el 11.04.2016, la cual concluye que: “… Primero: que determinen el tiempo de construcción del depósito y oficina con estructura metálica que se encuentra entre la mezzanine y la planta techo del inmueble, y el uso para el cual está destinado. Se estima que el tiempo de construcción del depósito y oficina con estructura metálica que se encuentra entre la mezzanine y la planta techo del inmueble es de aproximadamente DIEZ (10) AÑOS. Su uso coincide con su nomenclatura, la oficina funciona como oficina, y el depósito como depósito. Segundo: Que determinen el tiempo de construcción de techos de zinc que se encuentra ubicada en la planta techo, y el uso para el cual está destinado. Se estima que el tiempo de construcción de techo zinc de planta techo del inmueble es de aproximadamente OCHO (8) AÑOS. Su uso es de depósito. Tercero: Que determinen el tiempo que tienen instalados los Tres (03) tanques de fibra de vidrio ubicados en la planta techo, y el uso para el cual está destinado. Se estima que el tiempo que tienen instalados los tanques de fibra de vidrio de planta techo del inmueble es de aproximadamente CATORCE (14) AÑOS. Su uso es de almacenamiento de agua, pero solo está activo y conectado el tanque norte. Los otros dos tanques están fuera de uso, están desconectados. Cuarto: Que determinen el tiempo que tiene instalado sistema de aire acondicionado ubicado en la planta techo, y el uso para el cual está destinado. Se estima que el tiempo que tienen instalados los equipos de aires acondicionado de planta techo del inmueble es de aproximadamente DIEZ (10) AÑOS. Su uso es de aire acondicionado para el local. Quinto: Que determinen el tiempo que tienen instalados los Dos (02) tanques cilíndricos de metal ubicados en la planta techo, y el uso para el cual está destinado. Se estima que el tiempo que tiene instalados los tanques cilíndricos de planta techo del inmueble es de aproximadamente CATORCE (14) AÑOS. Actualmente no tienen un uso específico, pues están desconectados e inservibles. Probablemente sirvieron en el pasado para almacenar gas domestico…”
Referente a este medio probatorio relativo a la experticia, lo expertos designados a tales efectos, determinaron que las construcciones, modificaciones y alteraciones efectuadas en el inmueble descrito en autos tienen, al menos, una data de haber sido efectuadas de no menos de ocho años, y por cuanto no fue impugnada, tachada, ni desconocida por la parte actora, esta Alzada les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y cumpliéndose con las reglas contenidas en el artículo 1.425 del Código Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil. Así se Declara.-
• Sin Marcar inspección judicial solicitada por el ciudadano JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., ante el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.176-174), practicada en fecha 08 de marzo de 2016, (f. 199 al 200), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, designa como experto ingeniero la ciudadana María Elena Marcano Torres, titular de la cedula de identidad Nº V-108.457, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 108.457, quien encontrándose presente en este acto, acepto el cargo y juro cumplirlo fielmente, dejando constancia de los siguientes hechos: (I) que en el local funciona Tasca Restaurant El Colosseo; (II) Que efectivamente la estructura metálica ubicada entre planta baja y mezzanine es utilizada como oficina y deposito, en cuanto a la vetustez de la estructura dicha información será suministrada por la experto en su informe; (III) Que la Construcción de zing a que alusión el presente particular, es utilizada como depósito, en cuanto a la data de construcción dicha información será consignada por la experto en el informe que ha bien tenga lugar consignar; (IV) Que los tanques de fibra de vidrio y de metal no se encuentran en funcionamiento, el aire acondicionado si funciona, y en cuanto al tiempo de instalación, será consignado en el informe de la experto. En este estado se le concede un lapso de cinco (05) días despachos a la experta designada para que consigne el informe correspondiente. Por no haber otros hechos sobre los cuales, dejar constancia, se cierra la presente acta y se ordena el regreso del tribunal a su sede natural.
• Original de Informe emanado de la ciudadana María Elena Marcano, titular de la cedula de identidad Nº V-4.809.237, e inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 77.317, con relación a la inspección ocular, practicada en fecha el día 08 de Marzo de 2016, por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.206-218), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual concluye que:
1. Que el inmueble inspeccionado ubicado en el Edificio denominado “149”, situado este en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, funciona como Tasca Restaurante.
2. Que el depósito y oficina conformada por una estructura metálica que se encuentra entre la mezzanine y que se encuentra en la planta techo del inmueble, no es una construcción reciente.
3. Los tanques de fibra de vidrio, como de metálicos, así como el sistema de aire acondicionado, no son de reciente instalación y los tanques de fibra de vidrio estaban destinados para almacenamiento de agua y los metálicos para gas. Anexó plano de ubicación del inmueble e informe fotográfico.
Con la presente prueba de Inspección Judicial, la demandada pretende que el Tribunal deje constancia (i) del funcionamiento en el inmueble donde se solicita que se constituya el tribunal, (ii) si el depósito y oficina con estructura metálica que se encuentra entre la mezzanine y la planta techo del inmueble, es una construcción de reciente data, y el uso para el cual está destinado. (iii) si la construcción de zinc que se encuentra en la planta techo del inmueble, es una construcción de reciente data, y el uso para el cual está destinado. (iv) si los tanques tanto fibra de vidrio, como de metal, así como el sistema de aire acondicionado, están instalados en reciente data, y el uso para el cual está destinado. (v) otra circunstancia relacionada con el juicio, para el momento de la práctica de la inspección. Se aprecia de este elemento probatorio que los particulares descritos en el acta levantada al efecto no aportan elemento de convicción alguno al mérito del presente asunto, en virtud que el uso del inmueble no forma parte de los hechos controvertidos en el presente asunto, y no pudo ser determinado por el experto designo por el Tribunal la data de las construcciones realizadas en el inmueble; razón por la cual esta Alzada la desecha por impertinente. Así se Decide.-
Concluido el análisis singular de las pruebas producidas por las partes en juicio, y una vez confrontadas todas en su conjunto, esta Superioridad pasa a decidir el mérito de la controversia bajo las siguientes consideraciones:
** DEL MÉRITO DE LA CAUSA:
Reclama la parte actora, el Desalojo y consecuencialmente la entrega material del inmueble constituido por un local y su correspondiente mezzanine, identificado con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil, y en los literales “C” e “I” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como consecuencia al presunto incumplimiento por parte de la arrendataria, de las obligaciones que asumió en las Cláusulas Novena, Primera y Séptima del contrato, quien efectuó alteraciones, modificaciones y construcciones no autorizadas en el inmueble arrendado; dispuso sin autorización alguna de la terraza o planta techo del inmueble, cuando el uso de ésta es exclusivo del propietario; no conservó en perfecto estado de conservación y limpieza el inmueble; y no cumplió con el mantenimiento y reparaciones del inmueble.
Por otra parte, la parte demandada señaló que salvo los hechos que sean aceptados y reconocidos de forma expresa, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos con en el derecho, la presente demanda incoada en su contra. Alega que su mandante suscribió contrato de arrendamiento, pero es falso que se encuentre en calidad de arrendataria desde el 01 de abril de 2013, ya que ostenta la cualidad de arrendataria del inmueble desde hace más de treinta y seis (36) años, tiempo durante el cual ha suscrito diversos contratos. Igualmente negó, rechazó y contradijo, que su representada incumplió con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento, en el sentido de que haya efectuado alteraciones, modificaciones y construcciones al inmueble, ya que las mismas fueron realizadas de vieja data y fueron efectuadas con autorización verbal de los administradores de turno, y que al momento de suscribir el contrato de fecha 22 de abril de 2013, ya formaban parte del inmueble. Que su representada haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de abril de 2013, en el sentido de que la terraza del edificio y su vía de acceso son de uso exclusivo del propietario, en virtud de que dicha área ha sido utilizada por su representada, en la cual se encuentran los tanques, el aparato del aire acondicionado y la construcción de zinc, las cuales son instalaciones que están asentadas en el sitio desde muy vieja data. Que su representada haya incumplido con las obligaciones que asumió en el contrato, en el sentido de que no conservó en perfecto estado y limpieza el inmueble, y no cumplió con el mantenimiento y reparaciones, ya que al inmueble, siempre por lo menos una vez, al año, se le hace un mantenimiento de todas sus instalaciones.
Habiéndose establecido los hechos admitidos y controvertidos en la presenta causa, primeramente, quiere señalar quien aquí sentencia, que se está en presencia de una relación contractual a tiempo indeterminado la cual ha quedado demostrada en autos en virtud del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, reconocido por el demandado y valorado por ésta Alzada.
Es pues, fundamentada la acción de Desalojo en el cambio de uso del inmueble arrendado, y deterioro causados al referido inmueble, e incumplimiento de las clausulas Novena, Primera y Séptima del contrato de autos, y por cuanto la presente causa fue tramitada por las normas que establece la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la misma será examinada tomando en consideración las disposiciones contenidas en la mencionada Ley.
Procedencia De La Acción De Desalojo
El legislador inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias en el marco legal dentro de la figura del Desalojo, en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, señalando para su procedencia, cierto número de causales que constituyen un número cerrado.
Dice, el artículo 40 literales “C” e “I” de la mencionada ley, que:
“Son causales de Desalojo:
c) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Se puede apreciar, que exige el mencionado artículo 40, literales “C”, e “I” de dicha Ley, que para que se pueda dar ésta causal, debe el arrendatario o arrendataria haber usados el inmueble en contravención de las clausulas contractuales y otras obligaciones del contrato.
Conforme a lo anterior las partes establecieron en el contrato de marras, las siguientes cláusulas:
CLAUSULA PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO:
LA ARRENDATARIA da en calidad de arrendatario y LA ARRENDATARIA toma en tal concepto, un local y su correspondiente mezanine, identificado con la letra “E” y la mezanine del local identificado con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, los cuales en lo sucesivo y a los solos efectos del presente contrato, se denominaran EL INMUEBLE.
Queda entendido entre las partes que la terraza del edificio y su via de acceso son de uso exclusivo del propietario del inmueble. Este solo permitirá que se use dicha vía, temporalmente, para casos de emergencia, pudiendo restringir su uso en cualquier momento.
CLAUSULA SEPTIMA: CONSERVACION DEL INMUEBLE:
LA ARRENDATARIA manifiesta expresamente que recibe en perfecto estado de conservación y limpieza EL INMUEBLE objeto de este contrato, así como sus accesorios, igualmente reconoce que las instalaciones de electricidad, plomería, carpintería, herraje y cerraduras, vidrios pinturas, techos pisos y demás accesorios, se encuentran en perfecto estado.
Por lo tanto, al término del presente contrato por cualquier causa, LA ARRENDATARIA se obliga a entregar EL INMUEBLE debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento que manifiesta recibirlos en este acto.
CLAUSULA OCTAVA: REPARACIONES:
Será a cargo de LA ARRENDATARIA, el pago del mantenimiento y reparaciones menores, entendiéndose por estas aquellas cuyo costo sea igual o menor a dos (2) pensiones de arrendamiento. De igual forma LA ARRENDATARIA será responsable de aquellas reparaciones mayores causadas por la inadecuada o inoportuna ejecución de las reparaciones menores, así como las que provengan de daños causados directamente por LA ARRENDATARIA, y demás personas a quienes les permita el acceso a EL INMUEBLE. Asimismo, deberá LA ARRENDATARIA notificar por escrito a LA ARRENDADORA con la debida anticipación, cualquier indicio de novedad dañosa que pueda comprometer la seguridad de EL INMUEBLE así como las reparaciones mayores que puedan requerir. La falta de aviso la hará responsable de los daños y perjuicios que se ocasionen por tal motivo.
En cuanto a las reparaciones mayores que necesite EL INMUEBLE, estas podrán ejecutarse por órdenes de LA ARRENDADORA sin que LA ARRENDATARIA pueda oponerse a ellas o reclamar daños y perjuicios por tal concepto.
CLAUSULA NOVENA: ALTERACIONES AL INMUEBLE:
LA ARRENDATARIA se obliga a no hacer alteraciones ni modificaciones en EL INMUEBLE, sin permiso escrito y previo de LA ARRENDADORA, en todo caso, sean cuales fueren las mejoras introducidas, quedaran dichas mejoras a favor de LA ARRENDADORA al final del arrendamiento, sin obligación por parte de esta de indemnización alguna a LA ARRENDATARIA. En caso de que LA ARRENDATARIA realice mejoras sin el consentimiento dado por escrito de LA ARRENDADORA, este último podrá exigir que todo o parte vuelva al estado en que se hallaba al comenzar la relación arrendaticia.
Ahora bien, respecto al cambio de uso o destino para el que se previó, como así como el deterioro que se haya podido ocasionar al inmueble, e incumplimiento de otras obligaciones contractuales, contemplados en los literales “C”, e “I” de la mencionada Ley, de las actas procesales se desprende:
Se aprecia de la inspección judicial solicitada por el ciudadano Pedro Nieto, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., ante el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (f.176-174), practicada en fecha 10 de marzo de 2016, (f. 201), en el Local y Mezzanine, identificada con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y del Informe emitido por el práctico que intervino en la práctica de la Prueba de Inspección Judicial promovida por la representación Judicial de la parte actora, en este expediente, que en el inmueble existe un entrepiso de pequeñas dimensiones donde se encuentra un depósito y una oficina construidos con estructura metálica; así como también que el local se encuentra en regular estado de conservación, observándose pequeñas fisuras en la superficie de los pisos de cerámica en ambos niveles; focos de humedad presentes en la losa techo de la mezzanine; mal estado de conservación en el área de escaleras y ventanas; cables eléctricos no empotrados; columnas sin revestimiento; la existencia en la planta techo del inmueble de una construcción de paredes de techo de zinc, tres (3) tanques de agua de fibra de vidrio y uno rectangular; maquinas de sistema de aire acondicionado, dos (2) tanques cilíndricos, un depósito y una oficina construidos con estructura metálica entre la mezzanine y la planta techo del inmueble. Igualmente se aprecia de este elemento probatorio que en el inmueble objeto de juicio está dividido entre una planta baja y una mezzanina, las cuales se comunican entre sí a través de una escalera metálica; que entre ambos niveles se encuentra una construcción metálica utilizada por la arrendataria como depósito y oficina; que hacia la azotea del inmueble existe otra escalera metálica que utiliza la arrendataria para acceder al techo del inmueble, donde también existe una construcción de zinc utilizada por la arrendataria como depósito, tanques de agua, equipo de aire acondicionado y gas; que los baños e instalaciones sanitarias del inmueble presentan deficiencia de aseo y mantenimiento; que gran parte del cableado del inmueble se encuentra expuesto colgando en el techo sin ductería, cajas de paso sin tapa con el cableado a la vista; ductería para aire acondicionado y cableado correspondiente al sistema de sonido están a la vista o superpuestas en paredes y techo; insuficiencia del sistema de extracción de aire; algunas lámparas de emergencia inoperativas; el estado de desgaste avanzado de la cerámica en el piso, así como revestimiento de columnas con espejos rotos que representa peligro para el usuario y empleados del local; concentración de humedad en la paredes y techo de la planta mezzanina.
Aunado a ello, la parte demandada adujo haber obtenido autorización verbal de la anterior administradora del inmueble para las construcciones que ejecutó, lo cual no quedó demostrado en autos, toda vez dicha autorización según convenio contractual debía ser escrita, obligación que tenía que cumplir; por otro lado si bien se constata de la Inspección Judicial e informe emanado del experto con ocasión a la prueba de experticia promovida por la representación Judicial de la parte demandada, inserta en el presente expediente, que la construcción de zinc ubicada en la planta techo y la de estructura metálica construida entre la mezzanina y la planta techo, ambas ejecutadas por la demandada, tienen una data anterior al contrato accionado, no es menos cierto que quedó evidenciado en autos que la arrendataria, efectuó modificaciones y construcciones en el inmueble arrendado, sin tomar en cuenta la prohibición de modificación o alteración del inmueble contenida en los contratos suscritos con anterioridad al hoy accionado, constatándose el mal estado de conservación y limpieza del inmueble; así como el mantenimiento y reparaciones del inmueble, e igualmente la utilización de áreas distintas a la estipuladas en el contrato; es decir dispuso sin autorización alguna de la terraza o planta techo del inmueble, cuando el uso de ésta área es exclusivo del propietario; no conservó en perfecto estado de conservación y limpieza el inmueble; y no cumplió con el mantenimiento y reparaciones del inmueble, los cuales han delimitado la actividad de las partes que intervienen en la relación arrendaticia que se pretende disolver, y dichas acciones constituye el incumplimiento a las obligaciones asumidas por la arrendataria durante la vigencia de la relación arrendaticia. Así se decide.
De lo anterior concluye esta Juzgadora, que la Inspección Ocular que trajo a los autos la parte actora, la cual ya fue valorada por ésta Alzada, no fue impugnada en modo alguno por la parte demandada, y de las pruebas de inspecciones judiciales promovidas y evacuadas por el Tribunal de la causa, las cuales producen todos sus efectos jurídicos pertinentes, en atención a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, de allí que las mismas surten todos sus efectos legales en este juicio, y en consecuencia, de ello, se desprende fehacientemente las modificaciones y construcciones en el inmueble arrendado, el mal estado de conservación y deterioro del inmueble, es decir no conservó en perfecto estado de conservación y limpieza el inmueble; y usó de otras áreas distintas a las establecidas en el contrato arrendaticio, lo cual ha debido notificar a la Arrendadora con la debida anticipación, y no consta en autos que haya cumplido con dicha obligación contractual, por lo que se materializó el incumplimiento de las obligaciones que asumió en las Cláusulas Novena, Primera y Séptima del contrato, en consecuencia éste incurrió en la causal de Desalojo contenida en los literales “C”, e “I” de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, como al haber ocasionado deterioros al referido bien inmueble, por no haber realizado las mejoras a las cuales estaba obligado contractualmente. ASÍ SE DECIDE.-
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo del actor al exigir el Desalojo del inmueble que ocupa la demandada Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., en su condición de arrendataria de dicho inmueble, al haber éste, dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales que contrajo mediante el contrato de arrendamiento que celebró con el demandante Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A.,, siendo que la actora, se encuentra en todo su derecho de reclamar el Desalojo del referido inmueble, tal como lo faculta la norma consagrada en los artículos 1.159, 1.160,1.167,1264,1.270 del Código Civil, y las Cláusulas Primera, Séptima, Octava y Novena del contrato de marras, en tal sentido por estar en presencia de una relación arrendaticia que se convirtió a tiempo indeterminado derivado del contrato de autos, por lo que lo ajustado a derecho es declarar la PROCEDENCIA de la acción interpuesta por la parte accionante, resultando en consecuencia, IMPROCEDENTE el recurso de apelación interpuesto por en fecha 25 de julio de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., contra la sentencia definitiva de fecha 20 de julio de 2016 (f. 324 al f.330), proferida por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se encuentra ajustada a derecho y será confirmada en todas sus partes, tal como se expresa en la dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.-
IV. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 25 de julio de 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., contra la sentencia definitiva de fecha 20 de julio de 2016 (f. 324 al f.330), proferida por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (I) Con lugar la demanda que por DESALOJO. (II) condenó a la demandada a desalojar, y en consecuencia, entregar a la demandante el bien inmueble constituido por un local y su correspondiente mezzanine, identificado con la letra “E” y la mezzanine del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149”, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual. (III) condenó en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis.
SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción de Desalojo, interpuesta por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS REAL DE SABANA GRANDE, C.A., contra la Sociedad Mercantil “NUROJACO, C.A.”, antes NUROJANO S.R.L., ambas antes identificadas, fundada en los literales C) e I) del artículo 40, de la Ley de Regulación de Arrendamientos para Uso Comercial. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer entrega del siguiente bien inmueble: “un (1) local y su correspondiente mezzanina, identificado con la letra “E” y la mezzanina del local identificada con la letra “D”, ubicados en la Avenida Abraham Lincoln, Boulevard de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales forman parte del Edificio denominado “149” libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió.
CUARTO: Queda confirmado el fallo apelado.-
QUINTO: Se condena en las Costas a la parte demandada, por haber resultado perdidosa en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA y BAJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los tres (03) días del mes de febrero del año dos mil diecisiete (2.017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó el presente fallo.-
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.
IPB/MAP
Exp. Nº AP71-R-2016-000823
Desalojo/Definitiva
Materia: Civil
