REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 12 de marzo de 2018
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000029
PARTE DEMANDANTE: FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022.
DEFENSORES PÚBLICOS DE LA PARTE DEMANDANTE: OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA Y VERIUSKA Y. GRANADO RÚGELES, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 170.206 y 212.267, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional y la segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS Y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana YOSMAR DEL VALLE CASTRO TORO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.129.
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
En el día de hoy, 12 de marzo de 2018, siendo las 10:00 a.m. oportunidad y hora fijada para que tenga lugar la audiencia oral en Alzada, en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio que sigue el ciudadano FELIX VILLAMIZAR DURAN contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, el cual se sustancia en el expediente distinguido con el N° AP71-R-2018-000029, se anunció dicho acto en la forma de ley por el Alguacil de este Juzgado, a las puertas del Tribunal, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, haciéndose presentes los ciudadanos FELIX VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022, acompañado de la Defensora Publica abogada VERIUSKA YURANA GRANADO RUGELES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 212.267, en su carácter de parte actora. Asimismo se deja constancia que se encuentra presente el ciudadano YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédulas de Identidad Números V-13.979.929, respectivamente, así como de su apoderada judicial YOSMAR DEL VALLE CASTRO TORO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.129. Acto seguido el Tribunal concedió a la apoderada judicial de la parte actora diez minutos a fin de que exprese lo que creyere conveniente. En este acto la defensora pública de la parte actora expone: “Se inicia la presente demanda en virtud que mi asistido es inquilino del inmueble objeto del presente juicio desde el día 16 de septiembre del año 1995, mediante un contrato de arrendamiento verbal con quien en vida se llamara Elba Socorro Vargas Medina, asimismo en fecha 14 de diciembre del año 2012, fallece dicha ciudadana y le es informado a mi asistido que la misma vendió el inmueble que ocupa en condición de inquilino al ciudadano Aníbal Rafael Eizaga Páez ya identificado, mi asistido siguió ocupando el inmueble dando cumplimiento cabal a su obligación como inquilino que era pagar el canon de arrendamiento, el cual realizaba a través de un acuerdo que había llegado con el señor Aníbal a un pariente cercano de la De-cujus, en fecha 04 de marzo del año 2013 el ciudadano Aníbal Eizaga Páez mediante documento privado la cual se encuentra anexa al expediente con la letra “E” le oferta el inmueble en venta a mi asistido dicha oferta fue recibida por la pareja sentimental de mi defendió la cual firmó, ambas partes se comprometieron a realizar las acciones necesarias a los fines que mi asistido pudiese adquirir un crédito y así comprar el inmueble, lo cual no se llevó a cabo por cuanto en el mes de septiembre del año 2013, le manifestó a mi asistido su voluntad de no vender por cuanto este requería el inmueble para ser ocupado por el, en el mes de junio del año 2014 el ciudadano Aníbal Eizaga le informo a mi asistido el aumento en el canon de arrendamiento el cual siguió pagando tal y como lo había hecho desde el momento en que ingreso al inmueble, es en fecha 09 de febrero del año 2015 que le es notificado a mi asistido que el inmueble que ocupa en condición de inquilino fue vendido al ciudadano Yobany Palacios identificado en autos, en esta misma fecha le fue entregada una notificación en la cual le solicitaba la desocupación de manera perentoria del inmueble para así hacer entrega del mismo a sus nuevos compradores, dicha venta se evidencia del contrato de compra-venta suscrito por el ciudadano Rafael Eizaga Páez en su condición de vendedor y los ciudadanos Yesenia Maribel Simanca Palacios, y Yobany Palacios ya identificado, ahora bien en fecha 19 de diciembre del año 2017, el Tribunal Tercero de Primera Instancia dictó sentencia mediante la cual declaró sin Lugar la demanda y así mismo condeno a la parte perdidosa a hacer entrega del bien inmueble objeto de la presente demanda, de dicha sentencia se evidencia 1- el Aquo reconoció como inquilino a mi asistido, mas sin embargo indicó que como le habían realizado una primera venta al ciudadano Aníbal Eizaga ya identificado y le habían hecho un ofrecimiento de venta privado a mi asistido el cual fue recibido por su pareja sentimental, no se le había violentado el derecho a la preferencia ofertiva que le asiste inobservando de esta manera lo previsto en los articulo 131 y 132 de la Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como también los artículos precedentes con respecto a la preferencia ofertiva, asimismo como segundo lugar se observa que el aquo fundamenta su sentencia en el articulo 42 y 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual fue derogada en el año 2011 por la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda incurriendo de este modo dicho juez en un error inexcusable por cuanto el juez conoce de derecho y de acuerdo a lo previsto en el artículo 7 del Código Civil, las leyes se derogan por otras leyes, así mismo el juez aquo incurrió en ultra petita al condenar a la parte perdidosa a hacer entrega del bien objeto del presente juicio inobservando los procedimientos que deben cumplirse para tal fin previstos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el decreto con Rango Valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda, es por ello ciudadano juez que muy respetuosamente solicitamos sea declara con lugar la apelación, declarada con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio y revocado el fallo apelado, así mismo ratificamos en todas y cada una de sus partes lo alegado y probado en el presente juicio.” Concluida la exposición de la parte actora, se le concede a la representación de la parte demandada el mismo tiempo diez minutos y las mismas prerrogativas que le otorga el articulo señalado, quien de seguidas expone; “Mi posición como representante legal de las tres (3) partes demandadas en la presente causa de retracto legal ofertiva parte de lo siguiente, el señor Aníbal Eizaga es propietario inmueble de la presente demanda de retracto ofertivo desde el año 2003, por venta que le hiciere en vida la hoy De-cujus la señora Elba Socorro, en dicho documento de venta la señora Elba tenía el usufructo de uso, mi representado nunca ocupo el inmueble iba de vez en cuando a visitar a su madrina y madre de crianza, en algunas oportunidades cuando iba a visitar a su madrina coincidía con la visita del señor Félix Villamizar parte demandante de la presente causa manteniendo con el mismo un trato cordial ya que de por si, si existió una relación arrendaticia entre el ciudadano Félix Villamizar y la De-cujus Elba Socorro el señor Aníbal Eizaga nunca formo parte de dicha relación arrendaticia, al morir la señora Elba Socorro en la funeraria el señor Aníbal Eizaga le manifestó al señor Félix Villamizar que podía seguir acudiendo a dicho inmueble, hasta que consiguiera a donde mudarse pero en ningún momento hubo perturbación de su estadía en dicho inmueble cuando ya hubo necesidad del señor Aníbal de vender el inmueble al primero que se lo manifestó fue el señor Félix Villamizar por respeto y por mantenerse dentro del marco legal de lo que establece la Ley de Arrendamiento en lo que se refiere al derecho ofertivo sobre la venta del inmueble, es así como en el año 2013 como ya lo manifestó en su exposición la defensa de la parte actora comenzaron las ofertas de opción por parte de mi representado Aníbal Eizaga al señor Félix, se le estuvo ofertando desde el año 20113, hasta principios del año 2015, sin que se lograra por parte del señor Félix Villamizar la materialización de la misma fueron muchas las oportunidades en que mi representado Aníbal Eizaga se acerco al inmueble plenamente identificado en autos y sujeto de le presente demanda para hablar con el señor Félix Villamizar, donde el mismo no le daba una respuesta concreta sobre la compra de dicho inmueble, como ya lo ha manifestado opción que siempre se le respeto dentro del marco legal a través de telegramas escrito y una opción de compra que realizo el señor Félix Villamizar a través de su abogado, en vista de que transcurrió más de un año y el señor Félix Villamizar no contesto dentro del lapso legal la definitiva para materializar la venta de dicho inmueble el señor Aníbal Eizaga procedió a ofertar el inmueble a otras personas interesadas entre los cuales se encuentra la señora Yesenia Simanca y el señor Yobany Palacios parte demandada en la presente causa, tomando ellos la iniciativa de acudir a la entidad bancaria correspondiente a solicitar un crédito bancario para concretar la compra del apartamento, es así como esta defensa mantiene su posición de que en todo momento se le respetó al señor Félix Villamizar la primera opción para comprar dicho inmueble dentro del marco legal que establece la ley .” REPLICA DE LA ACCIONANTE: “Con respecto a lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, en cuanto a que si existía un contrato de arrendamiento entre mi asistido y la De-cujus Elba Socorro y al fallecer está su asistido Aníbal Páez no tenía conocimiento del mismo y no hizo parte del mismo es importante traer a colación el artículo 38 de la Ley que rige la materia vigente para la presente fecha, en la que se establece que si el inmueble arrendado pasa a ser propiedad de una tercera persona el nuevo propietario se subroga en la condiciones del propietario o arrendador anterior, por lo que el desconocimiento de la ley no excusa de su cumplimiento y aun y cuando el ciudadano Eizaga Páez tuviera conocimiento de la ley vigente este de pleno derecho se subrogo en las condiciones de la antigua propietaria, asimismo para finalizar es importante señalar que de lo alegado por la parte demandada en su exposición el día de hoy y en la exposición realizada el día 30 de noviembre del año 2017, al igual junto con su contestación de la demanda esta se contradice ya que en su contestación y en lo alegado en la audiencia de juicio se limito a indicar que mi asistido no era inquilino del inmueble objeto del presente juicio y en el día de hoy lo reconoce como tal al indicar que cursaron varias ofertas de compra-venta las cuales no surtían efecto alguno ya que no se realizaron conforme lo prevé la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, si bien es cierto que transcurrió mas de un año desde esa última oferta de la cual el Aquo manifiesta que no se le violento la preferencia a mi asistido, no es menor cierto que el ciudadano Aníbal Eizaga Páez debió cursar nueva oferta tal y como lo establece el artículo 135 de la ley in comento.” REPLICA DE LA DEMANDA: “Como ampliación a lo antes expuesto por mi persona, como defensa de la parte demandada, quiero agregar y ratificar mi posición sobre el desconocimiento del señor Félix Villamizar como inquilino de dicho inmueble ya que si se le oferto el inmueble en venta por parte de mi representado Aníbal Eizaga fue vuelvo y lo repito por respeto y por mantener el orden legal ya que él era ocupante de dicho inmueble a la hora de fallecer la señora Elba Socorro, pero nunca fue inquilino del señor Aníbal ya que este jamás recibió pago de alquiler por parte del señor Félix mas sin embargo el señor Aníbal le oferto en venta el inmueble sujeto de la presente demanda por mantenerse dentro del marco legal como establece la ley ya quedando de parte del señor Félix comprarlo o no.” Concluida la exposición de las partes, el Tribunal se reserva un tiempo prudencial a los fines de dictar el fallo correspondiente y señala a las partes a que dicho pronunciamiento será realizado a las dos (2) de la tarde del mismo día de hoy. Es todo y conforme firman.
EL JUEZ
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
PARTE ACTORA Y SU DEFENSORA JUDICIAL
PARTE DEMANDADA Y SU APODERADA JUDICIAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR JOSE SOUKI
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 12 de marzo de 2018
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000029
PARTE DEMANDANTE: FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-11.158.022.
DEFENSORES PÚBLICOS DE LA PARTE DEMANDANTE: OSCAR JOSÉ DAMASO GONNELLA Y VERIUSKA Y. GRANADO RÚGELES, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 170.206 y 212.267, el primero en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda con Competencia Plena a Nivel Nacional y la segunda en su condición de Defensora Pública Auxiliar Segunda en Materia Civil, Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, ambos adscritos a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, Extensión Sede Central.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS Y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-2.991.493, V-12.641.891 y V-13.979.929, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana YOSMAR DEL VALLE CASTRO TORO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.129.
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Siendo las dos (2) de la tarde oportunidad fijada para la continuación de la presente audiencia oral el Tribunal conforme lo previsto en el artículo 123 para la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos: la Defensora Pública VERIUSKA Y. GRANADO RÚGELES ya identificada, señalo que el accionante en fecha 16 de Septiembre de 1995, celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, sobre una habitación ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, Avenida Principal de Casalta 3, Edificio Residencias Mara, Bloque 5, Piso 6, Apartamento 06-05, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un canon inicial de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00), (hoy equivalente a DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs.F 2.50), hasta llegar a la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (BS.F 300,00); Que la arrendadora falleció, de lo cual la accionante tuvo conocimiento en fecha 14 de Diciembre de 2012; asimismo tuvo conocimiento en esa oportunidad que el inmueble donde arrendaba la habitación había sido vendido en fecha 15 de Abril de 2003, al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, no obstante a ello el inquilino continuó ocupando el inmueble, realizando los pagos de alquiler mediante transferencia bancaria a la cuenta de la ciudadana GLADIS JOSEFINA LARA DE LARA, señalando que el nuevo propietario nunca se apersonó al mismo. Señaló la parte accionante que en fecha 04 de Marzo de 2013, el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, le hizo entregó de un documento privado donde constaba la oferta de venta del inmueble ya identificado por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00) y que verbalmente pactaron la forma de pago, como señal de aceptación; que además le hizo entrega el vendedor del certificado de solvencia del Aseo Urbano y Cédula Catastral, a fin de consignarlo en la entidad bancaria y solicitar el Subsidio Habitacional. Adujo también la parte accionante que fue elaborado el documento de compraventa, que a pesar de estar de acuerdo con el mismo, no lo firmó por faltar recaudos; Que posteriormente el codemandado, le comunicó no le vendería el bien por cuanto se mudaría al mismo y aumentó el canon de alquiler a la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00). Que ha pagado de manera adelantada los cánones de Julio a Diciembre de 2014 y de Enero a Mayo de 2015, aparte del pago de los servicios básicos de luz, agua, teléfono, gas y condominio, acondicionándolo de acuerdo a las necesidades básicas de su persona y su grupo familiar. Por último, que en fecha 09 de Enero de 2015, le es notificado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ hoy demandado vendió el inmueble de autos al ciudadano YOBANY PALACIOS, y le solicitó la desocupación del mismo, para hacerle entrega del bien a su nuevo propietario. ----------------------------------------------
Por su parte, la accionada negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, que el demandante mantuviera relación contractual alguna con los demandados, y que este ocupaba en forma esporádica el inmueble objeto de la demanda. Rechazó que los pagos que hacia el demandante fuesen por concepto de canon de arrendamiento, sino que los mismos eran en virtud de contraprestación por el pago de gastos fúnebres de la titular principal del inmueble. ------------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, en virtud de los cual, este Juzgador una vez analizadas las pruebas aportadas, cuya apreciación serán desarrolladas en el extenso de la presente decisión. ---------------------------------------- De las pruebas apreciadas, específicamente de las misivas remitidas por el codemandado ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, consignadas por la parte accionante, cursante a los folios 31 y 47 del presente expediente, así como de las diversas declaraciones testimoniales quedo demostrado que el ciudadano FÉLIX ALBERTO VILLAMIZAR DURÁN, es arrendatario de una habitación del inmueble objeto de la presente acción, siendo su arrendataria original quien en vida se identificaba como ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, por lo que al efectuarse el traslado de propiedad en la persona del ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PÁEZ, este se subrogó en la cualidad de arrendador de dicho inmueble y por ende quedó demostrado el vínculo jurídico que une a las partes y así se declara. ------------------------------------------------------------------------------------------
Igualmente quedó sentado en autos según lo señalado por el accionante, sobre la primera venta del inmueble en relación a que el 14 de diciembre de 2012, fue que tuvo conocimiento de ella, la cual fue efectuada en fecha 15 de Abril de 2003, identificando plenamente el documento de esa venta. Ahora bien, al hablar de retracto legal arrendaticio, se habla de una suerte de triunvirato como relación jurídica que une a las partes, esto existiendo un contrato de arrendamiento vigente entre un arrendador y un arrendatario, entra en el juego un tercero que es el adquirente, que por los efectos del artículo 38 de la Ley que rige la presente materia, este último se subroga en los derechos del arrendador original, por lo que la relación y el vínculo jurídico que une a las partes para el ejercicio efectivo del retracto legal se circunscribe a los tres personeros anteriormente nombrados los cuales tendrían las respectivas cualidades de arrendatario (cualidad que es inmutable), el vendedor (quien en su momento fue el propietario arrendador) y por último el comprador (quien en se convierte en nuevo propietario y arrendador subrogado), para sostener legítimamente un juicio de retracto legal y así se declara. ---------------------------------------------------------------------
Asimismo, se evidencia de las pruebas presentada a los autos y específicamente la presentada por el accionante al folio 31 del expediente Carta-misiva, suscrita por el ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, dirigida al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, en fecha 04 de marzo de 2013, que dicha carta al no ser desconocida por la parte demandada, ni en su contenido, ni en su firma, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado como ya quedó asentado de la existencia de un vínculo arrendaticio entre el hoy accionante y el codemandado. Asimismo quedó demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA ofreció en venta al ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, el inmueble objeto de retracto. Ahora bien, se constata que si bien dicha misiva fue recibida por la ciudadana llamada Jaribel Hernández, quien no es parte del presente juicio (siendo señalada por la Defensora Publica de la parte demandante en la presente acta como la pareja sentimental del demandante), quedó demostrado que la misma estaba en poder de la parte demandante pues fue quien la presentó en juicio y por ende haber tenido conocimiento de dicho ofrecimiento y así se declara. --------------Por otra parte, de la Misiva cursante al folio 47 del expediente consignada por la parte accionante, observa esta alzada que dicha carta al no ser desconocida por la parte codemandada, se tiene como reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA, la remitió en fecha 4 de febrero de 2015, al ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, y que si bien en dicha misiva no consta la firma del accionante ciudadano FÉLIX VILLAMIZAR DURAN, en señal de recibo, no obstante a ello fue dicha parte quien lo trajo a los autos evidenciándose que estaba en su poder y por ende recibido, quedando demostrado que el hoy codemandado notificó al arrendatario que ocupa una habitación del inmueble plenamente identificado en el texto del presente fallo, que el mismo fue vendido a otras persona por no haberse obtenido respuesta alguna de los ofrecimientos de venta que se le hizo en fechas 04/05/2012 y 29/05/2014. Asimismo, queda demostrado con vista a que el accionante fue quien consigno, sin reserva alguna del contenido de la referida misiva, que fue informado dos veces por vía escrita y formal el anuncio de la preferencia ofertiva en venta del inmueble, por lo que existe una presunción del conocimiento por parte de la accionante respecto de las intenciones de venta del inmueble en cuestión y así se declara. ---------------------------------------------------------------------------------------------------
Ahora bien, siendo que la demandada no objetó en forma alguna el contenido de ambas misivas, se constata que a dicho inquilino le fue ofertado en dos oportunidades la venta del inmueble, sin que conste en autos respuesta expresa alguna, respecto de su intención de comprar el inmueble, por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 135 de la norma que regula la presente materia, el vendedor había quedado libre de efectuar la venta sin haberse recibido respuesta alguna, por lo que a criterio de este Juzgador dicha preferencia ofertiva se agotó dentro de su oportunidad legal, siendo que la venta realizada en fecha 29 de enero de 2015 se hizo dentro del año siguiente a la última de las ofertas realizadas esto es el 29 de mayo de 2014 y así se decide.------------------------------------------------------
Por otra parte, observa igualmente esta alzada, que habiéndose demostrado que la accionante es arrendataria de la habitación con vista al contrato de arrendamiento verbal celebrado con la hoy difunta ELBA SOCORRO VARGAS MEDINA, se señala a los autos que los cánones de arrendamiento antes de su deceso eran recibidos por ella y posteriormente los cánones de arrendamientos eran pagados a un tercero de nombre GLADYS LARA DE LARA, no constando en autos que ciertamente el inquilino haya pagado los cánones de arrendamiento al ciudadano ANÍBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, quien como ya se dijo y como lo reconoce la parte accionante, se subrogo en el contrato de arrendamiento como arrendador, ni que por ello se encuentra solvente en el pago de los mismos, toda vez que aun cuando la acciónante trajo a los autos recibos bancarios que imputa a los pagos de cánones de arrendamiento, siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo, el pago de cánones de arrendamiento debe efectuarse de forma consuetudinaria y sucesiva, esto es que el pago acordado debe hacerse en forma periódica por el monto acordado. En el presente caso, los montos depositados por el accionante, además de no haberse hecho a nombre o a cuenta del arrendador, no demuestran tracto sucesivo alguno, toda vez que, son montos disimiles unos de los otros y que adujo los efectuó en forma acumulativa. En tal virtud no puede este sentenciador determinar si ciertamente esos distintos montos corresponden o no al pago de cánones de arrendamiento y si los mismos son suficientes para determinar la solvencia del arrendatario, cuando tampoco quedo demostrado a los autos que la ciudadana a cuyo favor se hicieron los referidos depósitos se encontraba debidamente autorizada por el arrendador para recibirlos, siendo que en este sentido, es carga del arrendatario demostrar su solvencia para poder ser acreedor al derecho de solicitar retracto legal, a tenor de lo señalado en el primer aparte del artículo 131 de la Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que al no haber demostrado el requisito de procedibilidad para intentar su acción, no puede ser válidamente intentado y así se declara.---------------------------------------------------------------------------------------------------
No obstante lo anterior y a mayor abundamiento, este Jurisdicente hace igualmente las siguientes consideraciones: La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado. En fin, para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato a tenor de lo señalado en la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Determinado lo anterior, es menester mencionar que el inmueble vendido era una unidad indivisa, esto es un inmueble constituido por un apartamento, donde el inquilino, tal y como lo alego en el texto de la demanda, ocupaba en arrendamiento una habitación del mismo. Así las cosas, revisado el título de compraventa, se constata que el inmueble siempre fue señalado como un apartamento el cual no tiene áreas anexas, autónomas o divisas, sino que por el contrario, la habitación alquilada es parte indivisible del inmueble en cuestión, por lo que se constató a criterio de este Juzgador, que el inmueble de marras se trataba de una unidad inmobiliaria indivisa, entendiendo que la venta efectuada fue hecha por la totalidad del mismo con transferencia total de los derechos de esa propiedad y así se declara. En tal sentido, el arrendatario, hoy demandante, sólo tenía arrendada una porción del inmueble, tal y como quedo demostrado de la deposición de los testigos evacuados por la parte accionante en el decurso del juicio, y que a pesar del tiempo que tiene la relación arrendaticia, nunca poseyó la totalidad del mismo, toda vez que expresamente fue señalado por el propio accionante que su contrato verbal fue por una habitación y no por el inmueble completo. En tal sentido, no teniendo la accionante la titularidad de arrendataria de la totalidad del inmueble vendido, (más aún cuando de las testimoniales se evidencia que existían otras personas que habitaban en ese inmueble), sino que era arrendataria solo de una parte del mismo, mal podría considerarse que el derecho a la preferencia ofertiva o el ejercicio del retracto legal puede asistirle a la hoy aquí accionante, toda vez que en el caso de marras, no encuadran los hechos aducidos y probados, con el criterio inveterado del Máximo Tribunal de la República para que la arrendataria sea acreedora del derecho de retracto legal arrendaticio, por lo que a criterio de este Sentenciador tal solicitud es improcedente por los argumentos aquí expuestos, no obstante a ello no aprecia este Juzgador ni en el libelo de la demanda ni en reconvención alguna pedimento relativo a la entrega material del bien inmueble constituido objeto de la pretensión de Retracto Legal, tal y como lo acordó el aquo en el numeral segundo de la parte dispositiva del fallo apelado, lo cual no le correspondía hacer. Y así se declara.----
En consecuencia conforme los señalamientos aquí esgrimidos, esta alzada debe declara forzosamente PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante FELIX VILLAMIZAR DURAN contra la Sentencia dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, modificándose la decisión apelada cuya motivación será esgrimida en el extenso del presente fallo, dictada en el juicio que por RETRACTO LEGAL fue incoado contra los ciudadanos ANIBAL RAFAEL EIZAGA PAEZ, YESENIA MARIBEL SIMANCA PALACIOS y YOBANY ALEJANDRO PALACIOS, y así se decide.--------------------
No hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento civil. ----------------------------------------------------------
Siendo las dos y veinte de la tarde (2:20 p.m.), el Tribunal notifica a las partes que se procederá a dictar el fallo en extenso dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy. Se da por terminado el presente acto”. Es todo, terminó, se leyó y firman:
EL JUEZ
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
PARTE ACTORA Y SU DEFENSORA JUDICIAL
PARTE DEMANDADA Y SU APODERADA JUDICIAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR JOSE SOUKI
