REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de marzo de 2018
207º y 159º
Asunto: AP71-R-2017-000945.
Demandante: LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad V-1.727.493, quien invoca la representación sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.428.688, V-6.900.886, V-6.702.850 y V-6.949.050, respectivamente, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1996, bajo el No. 47, Tomo 137-A, Sgdo.
Apoderados Judiciales: Abogados Juan Pablo Livinalli Arcas, Jorge Kiriakidis y Yasandry del Valle Bauza Marín, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 47.910, 50.886 y 232.802, respectivamente.
Demandada: Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 2007, bajo el No. 60, Tomo 1733-A Qto.; y el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 15.183.448.
Apoderados Judiciales: Abogados Gustavo López Gorrin, Morella Lezma Gorrin, Antonio Anato, Elio Castrillo y Arturo Castillo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.897, 47.222, 47.556, 49.195 y 254.730, respectivamente.
Motivo: Cumplimiento de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Correspondió a este Juzgado Superior -previa distribución de causas- conocer del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 13 de octubre del año en curso, a través de la cual se declaró: (i) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentare la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, quien a su vez invocó la representación sin poder de SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la empresa CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., en contra del ciudadano EDGAR PRADA y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A..; (ii) CONDENÓ a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, denominado QUINTA LANDAMAR; (iii) CONDENÓ a los demandados a pagar a la parte demandante, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en el cumplimiento de su obligación, la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.094,35) diarios, contados a partir del 21 de junio de 2015, hasta el momento en que se produjera la entrega real y efectiva del inmueble; (iv) IMPROCEDENTE la indexación judicial solicitada por la parte actora; y (v) no hubo condenatoria en costas.
Se inició el presente procedimiento en virtud de la demanda contentiva de pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por los apoderados judiciales de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, actuando ésta en su propio nombre y aduciendo la representación sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y de la entidad de comercio CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., en contra del ciudadano EDGAR PRADA DIAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., todos identificados en el texto del presente fallo, por conducto de libelo presentado en fecha 21 de abril de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Asignado como su conocimiento al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante auto dictado el 09 de mayo de 2016, se admitió la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por los trámites del procedimiento oral -de conformidad a lo estipulado en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil- y de igual forma, se ordenó el emplazamiento de la parte accionada a los fines que diera contestación a la demanda, en el lapso oportuno para ello.
El día 18 de julio de 2016, la representación judicial de la parte demandante, insistió en que fuera decretada la medida preventiva que había sido solicitada en el libelo de la demanda, y consignó los recaudos exigidos por la Ley para que se procediera a realizar el pronunciamiento sobre la cautelar peticionada.
Seguidamente, en fecha 25 de julio del año 2016, el Juzgado de primer grado de conocimiento de este asunto, procedió a decretar medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble denominado QUINTA LANDAMAR.
El día 04 de agosto de 2016, el Alguacil del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia dejó constancia de no haber podido cumplir con su misión de realizar la citación de los demandados en el juicio.
En fecha 27 de octubre 2016, compareció ante el Juzgado de Primera Instancia la representación judicial de la parte demandada, y en ese mismo acto, sustituyó poder en los abogados ELIO CASTRILLO y ARTURO CASTRILLO, suficientemente identificados en el texto de la presente decisión.
Posterior a ello, el día 28 de octubre de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual solicitó que fuera declarada la confesión ficta de la parte demandada en el presente juicio.
En fecha 16 de noviembre del año 2016, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda intentada en su contra, el cual será analizado posteriormente en el texto del presente pronunciamiento.
El día 25 de noviembre de 2016, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó instrumento poder. Seguidamente, mediante diligencia presentada el 17 de febrero de 2017, solicitaron pronunciamiento en torno a la cuestión previa que había sido opuesta en el juicio.
Así, el día 06 de abril del año 2017, el Tribunal de Primera Instancia dictó decisión interlocutoria mediante la cual declaró: (i) IMPROCEDENTE la perención breve de la instancia alegada por la representación judicial de la parte accionada; (ii) SIN LUGAR la cuestión previa de acumulación por conexión de causas opuesta por la parte demandada; y, (iii) a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a la parte accionada, por haber resultado totalmente vencida en dicha incidencia.
Realizada la notificación de dicha decisión, en fecha 02 de junio de 2017, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito mediante el cual solicitaron la regulación de competencia contra el pronunciamiento emitido el 06 de abril del año en curso, en lo que se refiere a la cuestión previa de acumulación de causas.
Posterior a ello, el día 06 de junio de 2017, la representación judicial de la parte accionante, solicitó fuera fijada la oportunidad para que se llevare a cabo la audiencia preliminar en el juicio.
En auto dictado en fecha 08 de junio del año en curso, el Juzgado de la causa ADMITIÓ la regulación de competencia propuesta por la representación judicial de la parte demandada y ordenó la remisión de las copias certificadas conducentes a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial. En esa misma fecha, por auto expreso, se fijó oportunidad para que se celebrare la audiencia preliminar en el juicio, al quinto día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m.
El 12 de junio de 2017, la parte demandada suscribió diligencia mediante la cual REVOCÓ el poder otorgado a los abogados GUSTAVO GORRÍN y MORELA LEZAMA, y en ese mismo acto, consignó instrumento poder que acreditaba la representación de los Abogados DORIS GONZÁLEZ, LISETT PUGA, JOHAN MANUEL PUGA, RENZO MOLINA y CARLOS EDUARDO ZAMBRANO, suficientemente identificados en el texto de la presente decisión.
De seguidas, en la fecha, lugar y hora fijada oportunamente para ello, el 15 de junio de 2017, tuvo lugar la audiencia preliminar en el presente procedimiento.
En fecha 20 de junio de 2017, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual fijó los hechos y límites de la controversia; y, de igual forma, fijó un lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes promovieran pruebas.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de ese derecho. Así, la parte demandante promovió pruebas mediante escrito presentado 27 de junio de 2017; y, en el caso de la parte demandada, en escritos presentados los días 22 y 28 de junio de ese mismo año.
El día 03 de julio del 2017, el A quo dictó auto mediante el cual se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas durante el lapso probatorio. Seguidamente, en fecha 04 de julio de 2017, dictó auto complementario del pronunciamiento emitido en torno a la admisibilidad de las pruebas, fijando un lapso de veinte (20) días de despacho para la evacuación de pruebas.
En fecha 07 de julio de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia mediante el cual ejerció recurso de apelación contra el auto de admisión de pruebas.
Seguido a ello, a través de auto dictado el 12 de julio de 2017, el Tribunal de la causa oyó en un solo efecto dicha apelación, y en consecuencia, ordenó la remisión de las copias certificadas conducentes a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 11 de agosto de 2017, el Juzgado de primer grado de conocimiento de la causa, fijó oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia de Juicio el quinto (5to) día de despacho siguiente, a las 10:30 a.m.
En fecha 21 de septiembre de 2017, a la fecha y hora fijadas para ello se llevó a cabo la audiencia de juicio en el presente procedimiento. En ese mismo acto, y por mutuo acuerdo de las partes contendientes, se suspendió el curso del juicio por un lapso de diez (10) días continuos.
Posteriormente, como ya fue mencionado en el texto de la presente decisión, en fecha 13 de octubre de 2017, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, dictó de merito.
Ahora bien, en fecha 20 de octubre de 2017 (previo requerimiento de la parte demandante), el Tribunal de la causa dictó ACLARATORIA del fallo dictado, y en ese sentido, estableció “…Por todo lo antes expuestos y con base a las consideraciones de hecho y de derecho expresadas, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley ACLARA el fallo de mérito debiendo ser resaltado que la culminación del contrato objeto de litigio tuvo su vencimiento el 20 de junio de 2015 y así debe ser entendido en todo el cuerpo del fallo que hoy se corrige…”.
Seguidamente, en virtud de los recursos de apelación ejercido por los demandados en el presente juicio, el Tribunal de la causa, mediante auto dictado en fecha 31 de octubre de 2017, oyó en ambos efectos la apelación en virtud de lo cual llegan las presentes actuaciones a esta Alzada.
En fecha 03 de noviembre de 2017, se ordenó darle entrada al expediente y de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus escritos de informes, al vigésimo (20) día de despacho.
En fecha 04 de diciembre de 2017, ambas partes presentaron sus escritos de informes en la causa y el 15 de diciembre de 2017, siendo la oportunidad procesal para ello, tanto la parte actora como la parte demandada, presentaron sus escritos de observaciones.
Mediante auto dictado el 15 de diciembre del año 2017, este Juzgado Superior fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia en la presente causa, de acuerdo con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; cuyo lapso se difirió por cinco (05) días más conforme lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
De la demanda:
La representación judicial de la parte demandante LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, solicitaron que EDGAR PRADA DIAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., convinieran o a ellos sean condenados por este Juzgado Séptimo de Primera Instancia, en lo siguiente: (i) AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre ellos, en fecha 20 de junio de 2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 113, Tomo 64 de los libros de autenticaciones de esa notaría, y concretamente al cumplimiento de la obligación de hacer entrega material del inmueble identificado como Quinta LANDAMAR, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, en las mismas buenas condiciones en que había sido entregado a los inquilinos, toda vez que la vigencia del contrato y el plazo de la prórroga legal habían finalizado; (ii) AL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que habían sido causados por la ocupación que sin justo título hacían del inmueble que les estuvo arrendado, calculada dicha indemnización a razón de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35 CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, desde el día 31 de mayo de 2015 y hasta la total y definitiva entrega material del mismo, conforme lo establecido en el artículo 22, numeral 3ro de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y, (iii) por último, solicitaron la indexación judicial por el monto reclamado como daños y perjuicios.
Tales pedimentos fueron planteados con base en lo siguiente:
En cuanto a la legitimidad de su representada para ejercer la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento e interponer la demanda, adujeron que, en su momento, los ciudadanos ALFREDO LANDAETA ZAVARCE y ALIDA JOSEFINA MARCANO DE LANDAETA habían adquirido la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre esta construida, denominada “LANDAMAR”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo; que tenía una superficie de mil doscientos metros cuadrados (1.200 Mts²) y está plantado en el ángulo sur-oeste del cruce de la Avenida Principal y El Bosque, formado dicho lote por parte de la parcela número 5 y parte de la parcela número 4 del referido bloque, en el municipio Chacao del Estado Miranda, en el Área Metropolitana de Caracas; con los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta metros (40 Mts) con la Avenida El Bosque de la misma urbanización; SUR: en cuarenta metros (40 Mts) con parte de la parcela número 4 de la referida urbanización; ESTE: en treinta metros (30 Mts) con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana; OESTE: en treinta metros (30 Mts) con terrenos que son o fueron propiedad de la señora Ana María Abatí de Weffer; según se desprendía de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el Número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero.
Que a la muerte del ciudadano ALFREDO LANDAETA ZAVARCE, su viuda ALIDA JOSEFINA MARCANO y sus hijos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, y sus hermanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, habían adquirido por sucesión el 50% de los derechos de propiedad que pertenecía al de cujus sobre el mencionado inmueble, convirtiéndose en comuneros proindiviso del inmueble en las proporciones que se indican: A) su viuda ALIDA JOSEFINA MARCANO pasaba a tener el SESENTA Y DOS PUNTO CINCO POR CIENTO (62,5%) de la propiedad del inmueble, mientras que cada uno de sus hijos, LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES habían pasado a ser propietarios del DOCE PUNTO CINCO POR CIENTO (12,5%) del inmueble, todo lo cual constaba en planilla sucesoral identificada con el número 0232, del 24 de enero de 1984.
Argumentaron que con la muerte de la señora ALIDA JOSEFINA MARCANO, su cuota parte en la propiedad del inmueble que equivalía al 62,5%, había sido transmitida por herencia a sus hijos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES y sus hermanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, quienes a partir de ese momento habían pasado a ser propietarios, en un 100%, del inmueble en cuestión, a través de una comunidad hereditaria proindivisa en las siguientes proporciones: (i) que la demandante había pasado a ser propietaria del TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO POR CIENTO (37,5%), su hermana ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, propietaria del TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO POR CIENTO (37,5%) y su hermano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO había pasado a ser propietario del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de los derechos sobre el inmueble; según se evidenciaba de planilla sucesoral identificada con el número 1487 del 15 de abril de 1991.
Que el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, había previamente vendido a su causante y madre, un DOCE PUNTO CINO POR CIENTO (12,5%) de sus derechos sucesorales sobre el inmueble, de conformidad con lo establecido en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 20 de diciembre de 1985, inserto en el número 10, Tomo 14, Protocolo Primero.
En ese sentido, manifestaron que la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, había firmado en vida un contrato de cesión de derechos sucesorales en favor de la ya indicada sociedad mercantil CRESCA, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 26 de agosto de 2014, inscrito bajo el número 2014.751, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.12495; razón por la que –a sus dichos- la prenombrada empresa había pasado a ser propietaria de la alícuota que pertenecía a la cedente en la comunidad sobre el inmueble, esto era, el TREINTA Y SIETE PUNTO CINCO POR CIENTO (37,5%) de la propiedad.
Que el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, propietario del VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de los derechos sobre el inmueble, había fallecido el día 24 de abril de 2015 a las 9:00 p.m., en Caracas, Parroquia San Pedro, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, según constaba acta de defunción número 1579 levantada por el Registro Civil Parroquia San Pedro, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital de fecha 24 de abril de 2015, inserta bajo el folio Nro. 079, acta Nro. 1579, del día 25 de abril de 2015, bajo el Tomo Nro. 7, certificado de defunción número 2663310; y que en fecha 25 de noviembre de 2015, su viuda SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA y sus hijos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, había sido declarados por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de este Circunscripción Judicial, como sus únicos y universales herederos.
Que los únicos y actuales (para el momento en que se interpuso el libelo de la demanda) propietarios en comunidad ordinaria pro-indivisa sobre el identificado terreno y la quinta “LANDAMAR” sobre él construida, eran los ciudadanos: 1) la demandante, con el TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO PORCIENTO (37,5%) de los derechos de propiedad; 2) SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA con el QUINCE PUNTO SEISCIENTOS VEINTICINCO POR CIENTO (15,625%) de los derechos de propiedad; 3) ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad; 4) MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad; 5) JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad y; 6) la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A. con el TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO POR CIENTO (37,5%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble.
Arguyeron que, de lo expuesto, se desprendía que su representada era la arrendadora de la Quinta “LANDAMAR” y que tenía fundadas razones para iniciar la acción judicial de cumplimiento del contrato de arrendamiento en contra de los arrendatarios EDGAR PRADA DIAZ y REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C. A., que hace el objeto del presente juicio, pero teniendo esta demanda incidencia directa sobre el descrito bien de la comunidad, ella actuaba en representación de sus propios derechos y a la vez, también actúa invocando expresamente la representación, como actora sin poder, de sus comuneros SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., todo lo cual será analizado en capítulo posterior en la presente decisión.
En cuanto a los hechos, explayaron que en fecha 1° de junio de 2008, su mandante y sus hermanos ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES y ALFREDO ENRIQUE LANDAETA (difuntos) habían dado en arrendamiento un inmueble identificado como Quinta LANDAMAR, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, al ciudadano EDGAR PRADA DIAZ y a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., tal y como se desprendía del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el Nro. 113, Tomo 64 de los libros de autenticaciones de esa notaría, en fecha 20 de junio de 2008.
Que tal como se desprendía de la Cláusula Quinta del contrato, el inmueble arredrando había sido con el propósito que los inquilinos explotaran en él su actividad comercial de Bar/Restaurante, y por esa razón en el inmueble funcionaba el local en cuestión.
Arguyeron además, tal como constaba de la Cláusula Segunda, la duración pactada del contrato había sido de cinco (05) años fijos contados a partir de la autenticación del contrato, esto era, que la vigencia pactada del contrato como fija se extendía desde el 20 de junio de 2008, pero computado a partir del primero (1°) de junio y hasta el 31 de mayo de 2013; y, que el contrato expresamente excluía la posibilidad de prórrogas automáticas, siendo sólo posible, al vencimiento del plazo, la prorroga legal que establecía la entonces aplicable Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el plazo fijo previsto en el contrato había concluido sin que el inquilino entregara el inmueble, de modo que, a partir del 1° de junio de 2013, había comenzado a transcurrir el plazo de dos (2) años de prórroga legal al que se refería el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en ese momento era la ley aplicable a la relación arrendaticia.
Adujeron además que, en fecha 05 de septiembre de 2013, antes del vencimiento de la prórroga legal, su representada había notificado de manera auténtica a los arrendatarios, a través de la Notaría Pública Trigésimo Séptimo del Municipio Libertador, del inminente vencimiento del plazo de la prórroga legal y la obligación de los inquilinos que procedieran a la entrega material del inmueble arrendado cuando llegare la oportunidad.
Indicaron que con ocasión al pago por parte de los inquilinos del último de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2015, que era el último mes de vigencia de la prórroga legal –canon que para el momento de interposición de la demanda, según lo aduce la propia parte actora, era de OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 81.887,10) mensuales— los inquilinos habían depositado una cantidad equivalente a dos (02) cánones de arrendamiento, pagando así -por error- un mes adicional.
Que ese error, lo cual podía constituir evidencia de una conducta de mala fe orientada a intentar inducir o producir, indebidamente, los efectos de una tácita reconducción, había sido también aclarado mediante la notificación notarial realizada en fecha 20 de mayo de 2015, realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao en la cual se había advertido a los inquilinos de su error, por pargo en exceso, y que había puesto a su disposición el dinero que habían pagado de más, manifestando su representaba que no aceptaba dicho pago.
Con respecto a ello, señalaron que si esa operación había estado orientada a intentar procurar la ocurrencia de la tácita reconducción, la misma no había resultado eficaz, por cuanto el pago había hecho por anticipado, aún estando vigente la prorroga legal, con lo cual no estaba dado el primer requisito que se exigía para que opere la tácita reconducción, esto era, que no había terminado el plazo de vigencia del contrato o sus prorrogas; que el pago no había sido aceptado, y que el arrendador no había consentido que continuare la ocupación, sino que por el contrario, había desplegado acciones tendientes a recuperar la posesión del inmueble.
Que a la fecha de interposición de la demanda, los inquilinos aún se encontraban en posesión del inmueble que en su momento les fuera arrendado, negándose a hacer entrega material del mismo a su poderdante, lo cual dejaba en evidencia su incumplimiento de la obligación contractual de hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento del término de vigencia del contrato.
En lo que al derecho se refiere, manifestaron que la obligación de hacer entrega o devolver el inmueble a la finalización de término del arrendamiento, dependía de una actuación positiva del arrendador en el sentido de hacer cumplir la terminación del contrato y consecuentemente la entrega del inmueble, argumento que fundamentaron en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Indicaron además que, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente desde el 23 de mayo de 2014, y por ello aplicable a lo que ocurría a la finalización de la prorroga legal, establece sobre dicha obligación que finalizada la obligación arrendaticia, el arrendatario restituiría la posesión del inmueble arrendado al arrendador; y, que el contrato de arrendamiento establecía expresamente la obligación de los inquilinos de devolver el inmueble a la finalización del plazo previsto, tal como constaba de la cláusula octava del mismo.
Que la prórroga legal que amparaba la posesión que como arrendatario ejercían los inquilinos, debía durar 2 años desde el vencimiento del término natural de vigencia del contrato, lo cual había ocurrido el 31 de mayo de 2013, por lo que dicha prórroga legal había culminado el día 31 de mayo de 2015; y que no obstante ello, los inquilinos, en franca mora de sus obligaciones, continuaban en posesión del inmueble arrendado, posesión que ejercían sin título que la justificara y en incumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento.
Que adicional a ello, en amparo a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 22, numeral 3° de la Ley para Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, su representada pretendía que los inquilinos fuera condenados a resarcir los daños causados por la mora en la entrega del inmueble, estableciéndose como base para el cálculo de dicha indemnización una suma equivalente al último canon pagado por los inquilinos, aumentada dicha cantidad en un cincuenta por ciento, que luego se prorrateaba por los días del mes y que en definitiva daban un coeficiente de los daños que, por día de ocupación, debía pagar la parte demandada a partir del día 31 de mayo de 2015,cuando había terminado su derecho a estar ocupando el inmueble por haber vencido la prórroga legal del contrato de arrendamiento.
Que en el caso concreto, ese coeficiente diario era el canon mensual pactado y vigente durante el último mes del contrato fue de OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 81.887,10), cantidad esa que debía ser aumentada en un 50%, lo cual equivalía a la suma de CUARENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON 55/100 (Bs. 40.943,55), que daba un total de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (122.830,65) mensuales; y que dividido entre los 30 días del mes alcanzaba la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35 céntimos (Bs. 4.095,35) por cada día de retraso en la entrega del inmueble desde el día 31 de mayo de 2015 y hasta la total y definitiva entrega material del inmueble a favor de nuestra representada.
En último término, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 36 del Código Adjetivo Civil, estimaron su demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES (Bs. 4.913.226,00), cantidad esta que, a sus dichos, surgía de multiplicar el canon de arrendamiento del inmueble de Bs. 81.887,10, por el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se exigía; y que esa estimación equivalía a la cantidad de VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO COMA TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (U. T. 27.758,33).
De la contestación:
Los apoderados judiciales del ciudadano EDGAR PRADA DÍAZ, y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., solicitaron al Tribunal que se sirviera declarar sin lugar, en la definitiva, la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, con fundamento en lo siguiente:
En primer término, señalaron que NEGABAN, RECHAZABAN y CONTRADECÍAN en todas y cada una de sus partes la demanda que había sido interpuesta en el presente juicio, tanto en los hechos narrados, como en el derecho invocado.
Que era cierto que constaba de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de junio de 2008, inserto bajo el No.113, Tomo 64, del cual se evidenciaba que entre, los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, y sus hermanos ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, y sus representados se había convenido en celebrar un contrato de arrendamiento que tenía por objeto un bien inmueble conformado por la QUINTA LANDAMAR, Número de Catastro: 290/1703; ubicada en la Avenida El Bosque con Principal de la Urbanización La Castellana, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda en el área metropolitana de la ciudad de Caracas.
Que era cierto que el inmueble objeto del contrato había sido arrendado por los inquilinos con el propósito que explotarán en él su actividad comercial de Bar-Restaurante; y, que la cláusula quinta del contrato decía lo señalado en el libelo.
Que era cierto que la duración pactada del contrato había sido de cinco (05) años fijos contados desde la fecha de autenticación del contrato, esto era, desde el 20 de junio de 2008, pero no era cierto que esa vigencia se computare a partir del 1° de junio de 2008, hasta el 31 de mayo de 2013.
Indicaron que muy a pesar de la literalidad contractual, no era cierto que el contrato excluyese la posibilidad de prórrogas automáticas, o de tácita reconducción, y que sólo fuera posible, al vencimiento del plazo, la prórroga legal, que establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la firma del contrato.
Manifestaron que no era cierto que el plazo previsto en el contrato había concluido sin que el inquilino entregara el inmueble, y que tampoco era cierto que a partir del día 1° de junio de 2013, había comenzado a transcurrir el plazo de dos años de prórroga legal al cual se refería el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que era cierto que en fecha 05 de septiembre de 2013, la parte actora había notificado de forma autentica a sus representados, a través de la Notaría Pública Trigésimo Séptima del Municipio Libertador, lo que ésta había aducido como el inminente vencimiento de la prórroga legal y la obligación de los inquilinos de hacer entrega material del inmueble dado en arrendamiento; pero que rechazaban enfáticamente que estuviera por vencerse prórroga legal alguna, ni próxima la obligación de entrega del inmueble arredrando, por cuanto a la fecha de notificación, ya habían transcurrido más de noventa y cinco (95) días de terminado el plazo inicial de duración contractual, que había sido hasta el 31 de mayo de 2013, por cinco años; y, que los arrendadores, antes del vencimiento del término contractual, nunca habían notificado a los arrendatarios de su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; y que lo verdaderamente cierto era que los arrendadores, habían continuado recibiendo el monto del canon de arrendamiento, a satisfacción, sin ninguna objeción, o disponiendo, manifestado o aclarando expresamente, que dichos pagos lo eran por prórroga legal.
Que no era cierto que el pago de Bs. 81.887,10, efectuado por sus representados correspondientes al mes de mayo de 2015, fuera el último mes de la vigencia de la prórroga legal, y que se hubiese pagado por error un mes adicional.
Que no era cierto que ese error que aducía su contraparte, podía constituir evidencia de una conducta de mala fe, orientada a inducir o producir, indebidamente, los efectos de una tácita reconducción, y que ellos lo habían aclarado mediante notificación notarial realizada el 20 de mayo de 2015, practicada ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, en la cual se les había advertido a éstos que, de su error, por pagar en exceso, y poniendo de inmediato a su disposición el dinero que habían pagado de más.
Arguyeron que desde mayo de 2015, los arrendadores no habían dispuesto de los mecanismos que otorgaba la Ley para que ese pago, por supuesto error, le hubiere sido reintegrado a los arrendatarios; que simplemente se habían conformado y que no objetaron conforme a derecho, presumiéndose así su aceptación; y, que tanto era así, que luego de casi un (1) año después, era que intentaba la acción que hacía el objeto del presente juicio.
En ese sentido, indicaron que los inquilinos habían continuado ocupando la Quinta después de vencido el término, sin ninguna oposición del propietario arrendador, por casi dos (02) años durante el cual, sin objeción ninguna índole, habían continuado recibiendo el pago de las mensualidades locativas, y de esa forma, a tenor de dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil, a su juicio, había operado la tácita reconducción.
Que era cierto que a la fecha de presentación de la demanda, y aún al momento en que se interpuso el escrito de contestación, sus representados se encontraban en posesión del inmueble arrendado, puesto que dicha ocupación, detentación y posesión que ejercían sus poderdantes de la Quinta, venía dada y sustentada en su condición de legítimos arrendatarios; y, segundo, en la existencia de una medida preventiva judicial innominada decretada por un Juez de igual categoría y competencia funcional que este Tribunal, lo cual les autorizaba a ello, de la cual tenía conocimiento este Juzgado por cuanto había sido consignada en el cuaderno de medidas en la oportunidad que se había hecho formal oposición contra el decreto cautelar de secuestro acordado en el presente juicio.
Señalaron que no era cierto que se hubiere activado prórroga legal alguna, y que ésta debía durar dos (02) años, desde el vencimiento natural del término de vigencia del contrato, y que tampoco era cierto que esa supuesta prórroga culminó el día 31 de mayo de 2015; y, que también negaban que su representada estuviera en mora del cumplimiento de sus obligaciones.
Que no era cierto que sus poderdantes debían ser condenados a resarcir supuestos daños causados por la mora en la entrega del inmueble; y negaron igualmente el monto por el cual había sido solicitado por la parte actora que fuera condenado la demandada por los daños y perjuicios supuestamente ocasionados, por cuanto era evidente que en el presente caso no existía incumplimiento, ni ocupación arbitraria de parte de sus mandantes, ni se había iniciado prórroga lega alguna, por cuanto la relación se había indeterminado el relación al término de la duración de la relación locativa, por haber operado la tácita reconducción.
Explayaron además que negaban, rechazaban y contradecían todos y cada uno de los pedimentos plasmados en el petitorio de la demanda; y, de igual forma, rechazaron el monto de estimación de la demanda efectuada por la parte actora, por cuanto, en su criterio, la misma había sido exagerada.
Que en el presente caso no había iniciado la prórroga legal y que en consecuencia, mal podía haber incumplimiento alguno por parte de los demandados.
En ese sentido, expusieron que no era cierto, a pesar de la literalidad contractual, que el contrato excluyera la posibilidad de prórrogas automáticas, o de tácita reconducción, y que solo fuera posible, al vencimiento del plazo, la prórroga legal que se establecía en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la firma del contrato, así como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, ya que, bajo esa última ley, se disponía en su artículo 6 que “(…) la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. (…) 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas.”.
Que en Venezuela, el régimen inquilinario denotaba una clara y arraigada protección especial del inquilino, como sujeto menos favorecido en las relaciones arrendaticias, procurando que estas fueran justas y socialmente responsables, como lo decía la exposición de motivos de la prenombrada Ley, y que sería contrario a ese postulado que, unos inquilinos quienes habían continuado ocupando el inmueble arrendado, después de vencido el término, sin ninguna oposición del propietario arrendador, por casi dos (02) años, sin objeción alguna en la cual se había continuado recibiendo el pago de las mensualidades locativas y había operado, a su juicio, la tácita reconducción, se les pretendiera conculcar sus derechos, primero, al no ofrecérsele en venta el inmueble arrendado, según las exigencias legales, lo que había motivado que éstos acudieran al órgano jurisdiccional para que se les reconociera ese derecho; y, segundo, se vieran de pronto, sorpresivamente, demandados por vía de cumplimiento de contrato y desalojados por una medida preventiva de secuestro, por una decisión de un tribunal distinto, en otro proceso judicial, lo cual se traducía en sentencias contradictorias, cuestión ésta que expresamente el legislador sancionaba y prohibía.
Que la duración pactada en el contrato había sido de cinco (05) años contados desde la autenticación del contrato, esto era, desde el 20 de junio de 2008, no a partir del 1° de junio de 2008, hasta el 31 de mayo de 2013.
En ese sentido, adujeron que no se podía pretender terminar una relación arrendaticia, inicialmente pactada a tiempo determinado, sin notificar legamente y de manera auténtica al inquilino, la voluntad del arrendador de concluirla, luego de expirado el término, máxime cuando no había existido oposición u objeción del arrendador por más de tres (03) meses después, sino que el arrendador había continuado recibiendo los cánones de arrendamiento y el inquilino ocupando el inmueble, sin resistencia de su arrendador.
Que por esas razones, al consumarse la tácita reconducción respecto a la relación arrendaticia, nunca había iniciado prórroga legal alguna, y en virtud de ello, nunca había podido ser incumplida por sus representados.
Capítulo III
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
Tal como se señaló en la parte narrativa de la presente decisión, en fecha 15 de junio de 2017 -siendo la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa para que tuviera lugar dicho acto procesal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil- se llevó a cabo la audiencia preliminar en el juicio en los siguientes términos:
“En horas del día de hoy, quince (15) de junio de dos mil diecisiete (2017), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada por esta Instancia Judicial para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR, de forma oral y pública, en el juicio signado bajo el N° AP11-V-2016-000535 que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad Nº. V-1.727.493, contra el ciudadano EDGAR PRADA DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.183.448 y la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., domiciliada en Caracas, constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17/12/2007, bajo el N° 60, Tomo1733-A Qto. En ese sentido, se constituye el Tribunal, a los fines de dar inicio al acto fijado, dejándose expresa constancia de la ausencia de los medios necesarios para la grabación y reproducción audiovisual de la audiencia. En este estado, se deja constancia de la comparecencia de la abogada YASANDRY BAUZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 232.802, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Asimismo, se hace constar de la comparecencia de la parte demandada por medio de apoderados, abogados LISSET PUGA y ARTURO CASTRILLO inscritos en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo los Nros. 69.968 y 254.730 respectivamente. Seguidamente la representación judicial de la parte actora expone:”1.Expresa la representación judicial de la parte actora que inicialmente su representada firmo un contrato de arrendamiento de plazo fijo por una duración de cinco (05) años del cual se desprende que una vez finalizado dicho plazo procedía la devolución del bien objeto del contrato, de igual manera indico en su exposición que ante en vencimiento del mismo se realizaron dos notificaciones ante notaría indicando la finalización del contrato, la prórroga legal y la solicitud de la entrega del bien. De igual manera indico que su representada no acepta los pagos de los cánones y que la presente acción se fundamenta en el incumplimiento por parte de su antagonista en la devolución del bien tal y como había sido pautada inicialmente. Es todo” por otra parte la representación judicial de la parte demandada expone: “1.Su oposición a la presente audiencia preliminar por cuanto afirmo la preexistencia de la perención breve devenida de las actuaciones pertinentes a la citación de las partes, por cuanto expresa que al momento de la consignación de los emolumentos en fecha 18-07-2016, habían transcurrido desde el 09-05-2016 un lapso mayor a los (30) días estipulados en la norma adjetiva. De igual manera advirtió la falta de cualidad de la actora con respecto a los herederos desconocidos, mismos que no comparecieron a la audiencia. Por otra parte indica que efectivamente existió un contrato de arrendamiento de plazo fijo por cinco (05) años que aunque vencido no se le notificó de forma efectiva la no continuidad del mismo, indicando que las notificaciones aludidas por su contraparte adolecen de nulidad por cuanto no consta la notificación ante el notario de la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., sino a la señora Lola, al señor Alfredo y a una sociedad mercantil tercera que no forma parte de la relación arrendaticia; 2.- Indico que se violó el derecho de preferencia de su representado ya que se favoreció a un tercero para enajenación de bien. También señalo que la prorroga legal no estaba corriendo y existió la renovación tácita del mismo por cuanto se desprende de la cláusula 24 del contrato que la notificación de elementos del contrato debe hacerse con acuse de recibo y al ellos continuar pagando los cánones, no procede la restitución del bien, situación ésta que ha sido amparada por sentencias del Tribunal Cuarto de este Circuito y del Tribunal Cuarto Superior. Además señaló que consta en el expediente los pagos que se realizaron a la señora Lola, por lo tanto, no existen razones para llevar a cabo la presente audiencia; 3.- Asimismo indicó el apoderado de la accionada que el punto neurálgico de la defensa recae en que el contrato nunca terminó, pues la arrendadora recibió el cánon por un año sin manifestar la prorroga legal. Es todo.” En su derecho a replica la aparte actora señalo: “Que ella representa a una de las co-arrendadoras que a su vez representa al resto de los accionantes sin Poder, tal y como lo permite la ley. De igual manera indicó que no hubo tal violación al derecho de preferencia porque sólo se cedió un porcentaje del derecho de propiedad del bien. Por lo tanto, resulta impertinente ventilar esa pretensión en la presente causa. Asimismo indicó que el contrato pautaba claramente que una vez terminado el plazo debía ser devuelto tal y como consta en autos; de igual manera las notificación fueron debidamente realizadas y no tienen constancia de haber recibido ningún pago por concepto de cánones, aclarando que su representada no quiere dinero sino la devolución del bien. Es todo” En su derecho de replica la parte demandada expreso: “señalo nuevamente la nulidad de las notificaciones ya que en la primera el notario dejo constancia de la ausencia del ciudadano Edgar Prada y en la segunda notificación aunque afirma que el señor Prada se encontraba presente al momento del acto, este no firmo la notificación ni fue debidamente identificado. Por lo tanto, no existe el finiquito de la relación arrendaticia y no aplica la prorroga legal. Es Todo”. Ahora bien, vista la exposición oral de los intervinientes, se da por terminada la audiencia preliminar. Este Tribunal Advierte que dentro de los tres (3) días siguientes a la presente fecha se procederá a la fijación de los hechos y a abrir el lapso de promoción de pruebas a que alude el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Es todo, se terminó se leyó y conformes firman….”.
Capítulo IV
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO
En fecha 21 de septiembre del año en 2017, se llevó a cabo la audiencia de juicio en primera instancia, en los términos señalados en el artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la cual se desarrollo en los siguientes términos:
“En el día de hoy veintiuno (21) de septiembre de 2017, siendo las diez y treinta antes meridiem (10:30 a.m.), oportunidad fijada por el Tribunal para que tenga lugar LA AUDIENCIA DE JUICIO, en el procedimiento que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de identidad Nº V-1.727.493, contra el ciudadano EDGAR PRADA DIAZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 15.183.448 y la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., domiciliada en Caracas, constituida mediante documento inscrito ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 17/12/2007, bajo el N° 60, Tomo1733-A Qto. Estando en una de las Salas de Actos de este Circuito, se constituye el Tribunal conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de locales Comerciales, a los fines de dar inicio al acto fijado, dejándose expresa constancia de la ausencia de los medios necesarios para la grabación y reproducción audiovisual de la audiencia, conforme a lo previsto a la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario par el uso Comercial. En este estado, se deja constancia de la comparecencia de la abogada YASANDRY BAUZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 232.802, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, de igual manera se hace constar la comparecencia del abogado ARTURO CASTRILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 254.730, quien actúa como apoderado judicial de la parte demandada. Seguidamente la representación judicial de la actora expone: “Inicialmente se firmo un contrato de arrendamiento de plazo fijo por una duración de cinco (05) años del cual se desprende que una vez finalizado dicho plazo procedía la devolución del bien objeto del contrato, de igual manera indico en su exposición que ante en vencimiento del mismo se realizaron dos notificaciones ante notaría indicando la finalización del contrato, la prórroga legal y la solicitud de la entrega del bien. De igual manera indico que su representada no acepta los pagos de los cánones y que la presente acción se fundamenta en el incumplimiento por parte de su antagonista en la devolución del bien tal y como había sido pautada inicialmente. Es todo”. En este estado, la parte demandada, expone: “Quiero recordar que cursa una solicitud de regulación de competencia ante el Tribunal Superior Noveno ya que estamos seguros de que se declarara competente al Tribunal Cuarto de Primera Instancia, ya que hubo una sentencia que dice que los arrendatarios deben permanecer en la ocupación y detectación del inmueble. Por otra parte, efectivamente existió un contrato de arrendamiento de plazo fijo por cinco (05) años que aunque vencido no se le notificó de forma efectiva la no continuidad del mismo, indicando que de las notificaciones aludidas la única valida para ellos es la que se realizo a los 95 días para informar lo de la prorroga legal. Se siguió cancelando el canon de arrendamiento y la parte actora no objeto nada. Es todo”. En este estado, la parte actora hace uso de su derecho a réplica y expone: “Con respecto a lo de la regulación de competencia le parece innecesario hacer mención ya que fue resuelta como una cuestión previa por este mismo tribunal. Asimismo indico que en el contrato no se procedió de manera autentica y procedió a leer la cláusula 24 del mismo. Es todo” El representante judicial de la parte demandada hace uso de su derecho a contrarréplica de la siguiente manera: “Que al no haber la notificación de no querer continuar con el contrato, opero la tacita reconducción de conformidad con el artículo 1614 del Código Civil. Es todo”. En este estado el juez excitó a las partes a llegar a una posible conciliación en esta etapa del proceso, y, luego de deliberar acerca de los hechos debatidos éstas solicitaron la suspensión de la presente causa hasta el 29 de septiembre de este año, inclusive, conforme lo señala el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, vista la petición anterior el Tribunal acuerda la suspensión solicitada dejando constancia expresa que, de no llegar las partes a ningún acuerdo, el juicio se reanudará sin necesidad de notificación en el mismo estado en que está en el día de hoy, es decir, para dictar el dispositivo que resuelva la controversia el día 2 de octubre de 2017. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman…”.
Capítulo V
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA EFECTUADOS POR EL A QUO
Tal como se indicó en capitulo previo, en fecha 20 de junio de 2017, el Tribunal de primera instancia, procedió –tal como lo preceptúa el penúltimo aparte del artículo 868 del Código Adjetivo Civil- a fijar los hechos y límites de la controversia, de la siguiente forma:
“…Corresponde a este Juzgado emitir el pronunciamiento dirigido a la fijación de los hechos controvertidos en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que sigue la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES contra el ciudadano EDGAR PRADA DIAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007 C.A, observándose lo siguiente:
…omissis…
Planteada bajo esos términos la pretensión sujeta al estudio de este Tribunal y debidamente trabada la litis, se advierte que la misma se circunscribe a determinar, entre otros, básicamente, la cualidad del los accionantes, la duración del contrato pactada por las partes que implique el desalojo de los demandados, así como todo lo relativo a las prórrogas legales y el alegato sostenido referido a unos pagos no aceptados. Puntualizado lo anterior, este Juzgado, conforme a lo previsto en el artículo 868, tercer acápite, del Código de Procedimiento Civil, FIJA UN LAPSO DE CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO, a fin de que las partes promuevan las pruebas a que hubiere lugar, advirtiéndoles que vencido el mismo se dictará el pronunciamiento respecto a tales probanzas…”.
Capítulo VI
DE LOS ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA
Demandante:
En escrito de informes presentado por los abogados JORGE KIRIAKIDIS y YASANDRY BAUZA, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, en fecha 04 de diciembre del año 2017, procedieron a presentar informes en esta segunda instancia, a través del cual adujeron lo siguiente:
En primer término, realizaron un recuento de las actuaciones procesales acaecidas en el transcurso del presente juicio; y, en el segundo capítulo de su escrito, procedieron a exponer y explayar la pretensión y argumentos deducidos en el libelo de la demanda.
En tercer capítulo de su escrito de informes, citaron parcial y textualmente lo aducido por el Juez de Primera Instancia en la sentencia recurrida y con fundamento a ello, indicaron que el Juez había expuesto la denominación del Juzgado que dictaba la decisión, que se había señalado e identificado a cada una de las partes intervinientes en el juicio, así como a los apoderados judiciales de cada una de ellas; y que en los títulos “I” y “II” de la decisión, se había realizado una síntesis clara, precisa y concisa de los términos en que había quedado planteada la controversia.
En ese sentido, argumentaron además que su decisión había estado enmarcada y basada en los alegatos de las partes en juicio, tanto de la pretensión contenida en el libelo de la demanda, como en las defensas opuestas en el escrito de contestación, así como también con basamento a las pruebas que reposaban en el expediente; y, así, era que el Juez de la causa había realizado el pronunciamiento, acorde con la controversia disputada en el juicio.
Que el Tribunal de Primera Instancia había expresado, de manera clara y concreta, los motivos de hecho y de derecho en los que se había fundamentado la decisión recurrida, con el correspondiente pronunciamiento en torno a lo expuesto por ambas partes, y la valoración de las pruebas, tal como constaba en el título IV de la sentencia impugnada.
Arguyeron que en la decisión de primera instancia, tal como se evidenciaba en los particulares primero y segundo del dispositivo de la misma, el Juez de la causa había indicado expresamente el objeto sobre el cual recayó su decisión, esto era, tanto del cumplimiento del contrato de arrendamiento, como la entrega material del inmueble objeto del contrato, referidos al inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, y que así, había indicado las características y demás medidas y linderos de dicho inmueble.
Que era incuestionable el hecho que, el Juez de Primera Instancia, había dado cumplimiento a todos los requisitos y exigencias previstos en el ordenamiento jurídico procesal vigente, para dictar su decisión, la cual había estado enmarcada dentro de lo discutido y litigado en el procedimiento.
Explayaron que, mediante la sentencia aclaratoria dictada en el juicio, se habían esclarecido dos (02) situaciones concretas: (i) Que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento era exigido por su poderdante, y la relación arrendaticia, había efectivamente culminado el día 20 de junio del año 2015; y (ii) que se había reafirmado el hecho que, la relación arrendaticia a que se refería el contrato, había fenecido.
Que era importante destacar además que, contra dicha aclaratoria, la representación judicial de la parte demandada no había ejercido ni interpuesto recurso de apelación alguno, razón por la cual, lo expuesto por el Juez de Primera Instancia en la decisión aclaratoria, había quedado definitivamente firme.
Indicaron además que, tal como se desprendía de las actas procesales y pruebas que conformaban al expediente, había quedado evidenciado que su representada, de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, al ser propietaria de una alícuota de los derechos proindiviso de propiedad del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, y al estar sometido dicho inmueble al régimen de comunidad civil ordinaria en la titularidad de los derechos de propiedad que reposaban en el mismo, podía presentarse como actora sin poder de sus demás comuneros, ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la empresa CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
Que en fecha 20 de junio de 2008, se había suscrito un contrato de arrendamiento entre su representada, y los demandados (como arrendatarios), el cual había tenido como objeto un inmueble identificado como QUINTA LANDAMAR, sobre el cual los inquilinos explotarían su actividad comercial.
Señalaron que, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, el plazo fijo y determinado para la relación arrendaticia, había sido de cinco (05) años, contados a partir de la autenticación del contrato en fecha 20 de junio de 2008, plazo que había concluido el 20 de junio del año 2013, tal como había sido ratificado y declarado por el Juez de Primera Instancia.
Que por imperio del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –que según sus dichos era la legislación aplicable al momento en que había fenecido el plazo fijo previsto en el contrato- el beneficio de prórroga legal a que se refería el literal “C” del artículo 38 de dicha Ley, de dos (02) años, había comenzado a correr desde el momento en que finalizó el plazo previsto en el contrato, y que dicha prórroga legal, en el caso concreto, había vencido, de manera real y efectiva, el 20 de junio de 2015.
Que de acuerdo al ordenamiento jurídico positivo vigente, la prórroga legal, en los contratos a tiempo determinado, se traducía como una obligación impuesta por la legislación al arrendador, y como un beneficio irrenunciable dispuesto para el arrendatario, la cual operaba de pleno derecho, aun cuando las partes no la hubieren expresamente estipulado en sus relaciones contractuales.
Manifestaron que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, había sido conteste al señalar que la prórroga legal, aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, operaba de manera automática, sin necesidad de declaración adicional o acuerdo previo de las partes, debido que ésta operaba de pleno derecho y no era necesaria la notificación a la arrendataria de su inicio.
Que en todo caso, sus representados habían actuado en extrema diligencia, a haber notificado, de manera auténtica por medio de una notaría pública, a los inquilinos en el domicilio especial de notificación previsto en el contrato, tal como constaba en el contrato de arrendamiento, del inminente vencimiento del plazo fijo de 05 años previsto en el mismo; del inicio y culminación de la prórroga legal correspondiente a la relación arrendaticia; y la voluntad de los arrendadores a que se les hiciera entrega material del inmueble objeto del arrendamiento.
Indicaron que vencido el plazo de cinco (05) años previsto en el contrato, y transcurrido y fenecido igualmente el plazo de prórroga legal de dos (02) años, lo cual había acaecido efectivamente el 20 de junio de 2015, sin que los arrendatarios hubieren cumplido con su obligación, pues los inquilinos debían hacer entrega material a los arrendadores del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento exigían, en las mismas buenas condiciones en que lo habían recibido al celebrarse el negocio jurídico.
Que los arrendatarios igualmente debían indemnizar a su representada, y a los arrendadores, por los daños y perjuicios causados por la ocupación que sin justo título hacían del inmueble que les había estado arrendado, calculada dicha indemnización en Cuatro Mil Noventa y Cuatro Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 4.095,35), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, contados desde el día 21 de junio de 2015, hasta la total y definitiva entrega del mismo, conforme a lo establecía el artículo 22, numeral 3° de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En último término, solicitaron que este Juzgado Superior declarare SIN LUGAR el recurso de apelación que había sido ejercido por la representación judicial de la parte demandada, que como consecuencia de dicha declaratoria, se CONFIRMARA en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida; y, en ese sentido, reconfirmaron e invocaron el petitorio contenido en el libelo de la demanda.
Demandado:
La representación judicial de la parte demandada apelante, en escrito de informes presentado ante esta Alzada, en primer término (en el capítulo PRIMERO de su escrito) realizó una síntesis de las actuaciones procesales y diversas etapas del procedimiento que habían transcurrido en primera instancia.
Argumentaron además que, el sentenciador de primera instancia había incurrido en el vicio de incongruencia negativa, por no haberse ajustado la sentencia recurrida a lo alegado y probado en autos y a las defensas y excepciones opuestas, de conformidad con lo previsto en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.
Que les llamaba poderosamente la atención el hecho que el Juez de la causa, asegurara que al momento en que se había esgrimido la defensa de falta de cualidad de la actora por la no comparecencia de los herederos desconocidos, cuando la realidad era que dicha representación judicial sólo había anunciado y no desarrollado argumentativamente, ni sustentado en algún hecho o derecho puntual tal afirmación, lo cual era totalmente falso, debido a que al momento de celebrarse la mencionada audiencia preliminar, el Juez a cargo del Tribunal de la recurrida, nunca había estado presente en dicha audiencia, y que solamente habían estado presente las partes, la Secretaria del Tribunal y la escribiente.
Que en efecto, al momento de celebrarse la audiencia preliminar su representada había alegado y opuesto la falta de cualidad activa de la demandante, por cuanto de las documentales traídas a los autos se evidenciaba que dos (02) de los demandantes habían fallecido y su deber era traer a los autos a los herederos conocidos y desconocidos, ya que en el libelo LOLA LANDAETA actuaba en representación sin poder de los comuneros; y que en ese sentido, la parte actora había dejado de cumplir con la obligación de llamar a la causa a todos los interesados, y había quedado desprovista de cualidad activa para accionar en contra de su representada.
Indicaron que el sentenciador de primera instancia había incurrido en la infracción de los artículos 12,243, en su ordinal 4°, y 509 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el vicio de inmotivación por silencio de prueba.
En ese sentido, argumentaron que con relación a las pruebas consignadas por las partes, en Sentenciador sólo había valorado las aportadas por la parte actora, y que al momento de pronunciarse en torno a la pruebas aportadas por los apoderados judiciales de la parte demandada, había indicado que “(…) respecto de las instrumentales consignadas por los codemandados en la fase probatoria, este Juzgado constata que en un auto interlocutorio de fecha 03 de julio de 2017 se declaró la inadmisibilidad de las documentales acompañadas por lo que no hay prueba que analizar y valorar al respecto (…)”
Que efectuada la revisión exhaustiva de las pruebas aportadas por los codemandados en el juicio, se evidenciaba que el sentenciador había incurrido en el vicio de silencio de pruebas, debido a que la no valoración de una prueba cursante en autos, podía hacer llegar a conclusiones indeseadas o erradas, por estar desajustadas con la realidad o legalidad, en virtud que la construcción del silogismo judicial, la realizaba el Juez con base en las pruebas y demostraciones de los hechos alegados por las partes.
Señalaron que si el Juez omitía valorar alguna prueba, infringía por falta de aplicación, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; que ese tipo de infracción era determinante en el dispositivo del fallo, por cuanto si el Sentenciador hubiese valorado los recibos de pagos consignados en autos, que correspondían al pago del canon de arrendamiento de los meses de agosto de 106, y marzo, abril mayo y junio de 2017, así como los seis (06) aportados en las actas procesales del expediente, mediante los cuales se había realizado el pago de los cánones de arrendamiento; y, que si además, se hubiere ordenado la evacuación de la prueba de informes, la decisión recurrida hubiere sido contraria, debido a que en lugar de haberse declarado con lugar la demanda, hubiese sido declarada sin lugar, por cuanto había operado la tácita reconducción, que estaba plenamente demostrada en las documentales desechadas y no admitidas.
Que el Juez de la causa había incurrido en el vicio de inmotivación del fallo, por cuanto además había silenciado totalmente la evacuación de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada, admitida y acordada en auto de fecha 03 de julio de 2017, con lo cual había dejado de valorar el mérito probatorio de la referida prueba, ya que pese de haber sido admitida, nunca libró los oficios correspondientes.
Que el Juez de Primera Instancia había ignorado además las documentales consignadas desde el folio 199 al 230 de la primera pieza del expediente, y de los folios 02 al 274 de la segunda pieza, lo cual había afectado el resultado del juicio, por cuanto esas instrumentales demostraban que los arrendadores habían violado lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, al haber violado las cláusulas suscritas en el contrato de arrendamiento; y que de haberse valorado la cesión de derechos que reposa en el expediente, realizada por el ciudadano Carlos Alfredo Lara Landaeta, en representación de Antonieta Paulina Landaeta, de los derechos de propiedad del inmueble objeto del procedimiento, en favor de CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., se hubiese percatado de tal violación.
Arguyeron además que el Sentenciador de primera instancia había incurrido también en el vicio de aplicación de una norma jurídica no vigente; y que en el caso de autos, el Juzgador de la causa había acomodado la sentencia dependiendo del punto a debatir.
En ese sentido, indicaron que en el debate procesal se había basado en una ley derogada, haciendo énfasis en que era la legislación vigente y aplicable al momento en que efectivamente había fenecido el plazo de cinco (05) años fijado en el contrato de arrendamiento, pero que al momento de hablar sobre la prórroga legal y las comunicaciones enviadas por la actora a su representada, utilizaba decisiones del año 2016. Que por ende, en el caso concreto se infringían el derecho a la aplicación de la ley.
Que el Sentenciador a-quo igualmente había incurrido en el vicio de falsa aplicación de una disposición legal, por cuanto a lo largo de su sentencia había señalado que la relación arrendaticia existente entre la parte actora y su representada era a plazo fijo, la cual había fenecido, y dado paso a la prórroga legal que también había fenecido.
Con respecto a ello, explayaron que lo que había obviado el Sentenciador era el hecho cierto que la prórroga legal era una obligación impuesta en los contratos a plazo fijo o tiempo determinado, en el cual será esencial la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y no a tiempo indeterminado, pero que en el caso concreto dicha relación había paso a ser a tiempo indeterminado, cuando los arrendadores propietarios habían seguido cobrado los cánones de arrendamiento a su satisfacción.
Alegaron además que el Juez de la causa, en la sentencia recurrida, había incurrido en el vicio de errónea interpretación de una norma jurídica, ya que de la revisión de las documentales que había desechado, se apreciaba la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a tiempo indeterminado, cuando la parte actora permitió que a la expiración del tiempo fijado en el contrato, la sociedad mercantil demandada (REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A.), continuare en la posesión de la cosa arrendada, al igual que habían continuado cobrando el canon mensual, por lo cual el arrendamiento se presumía renovado, dando inicio a la tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil; hecho el cual habían señalado tanto en la contestación a la demanda, como en la audiencia preliminar, respecto al cual el órgano decisor de primera instancia había omitido pronunciarse.
Que la parte actora había estado cobrando, hasta el mes de septiembre del año 2017, los cánones de arrendamiento, tal como se desprendía de las documentales desechadas por el Juez de la causa, con los que se demostraba que una vez vencido el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, los arrendadores habían continuado cobrando los cánones, convirtiendo la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Que el Sentenciador había desnaturalizado el sentido de la norma aplicada, desconociendo su significado, aun cuando conocía la existencia y validez de la norma apropiada al caso, por lo cual había errado en su alcance general y abstracto, derivándose de ella consecuencias que no concordaban con el dispositivo.
Manifestaron los apoderados judiciales de la parte demandada apelante que el Juez a-quo había incurrido en el vicio de falso supuesto o suposición falsa, y que en el caso concreto dicho vicio se configuraba por cuanto el Sentenciador había condenado a su representada al pago de daños y perjuicios basando su criterio en el hecho incierto que la sociedad mercantil codemandada, REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., se había negado a desocupar el inmueble objeto del procedimiento, cuando en realidad lo que sucedía era que la relación arrendaticia estaba vigente, ya que el haberse continuado cobrando los cánones de arrendamiento a su satisfacción en un plazo mayor de diez meses, por lo que no se podía entender los dichos del sentenciador, referidos a que había fenecido el contrato de arrendamiento, así como también la prórroga legal.
Que los apoderados judiciales de la parte actora habían consignado junto al libelo de la demanda dos documentales referidas a las notificaciones del inicio de la prórroga legal, pero que los arrendadores habían incumplido lo establecido en la Resolución número 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual establecía las formas de notificación de prórroga legal, que entre otras cosas señalaba que debía ser personal, mediante el traslado de un Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble y/o el domicilio del contrato, debido a que eran los únicos competentes, de manera exclusiva y excluyente, para los actos de jurisdicción voluntaria.
Explicaron que con esos dos (02) documentos nunca se había cumplido con la debida notificación de las partes, por cuanto se evidenciaba de la certificación del funcionario notarial que al preguntarle al vigilante del inmueble si el ciudadano EDGAR PRADA DÍAZ se encontraba en las instalaciones, este le había manifestado que no se encontraba presente; y que por ende, no se había cumplido con la finalidad del documento, por cuando no se había producido la notificación, y que al no realizarla mediante un Tribunal de Municipio, como lo establecía la norma, no se había cumplido con la notificación de ley.
Que se había violado y menoscabado además la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, por cuanto en dicha notificación aparecía identificado la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, quien no era parte de la relación arrendaticia, y que además, de acuerdo a lo pactado, la ciudadana ANTONIETA PAULINA DE NONES no podía ceder a un tercero sus derechos pro-indivisos de propiedad, sino que estaba obligada a cedérselo a sus representados.
En ese sentido, explayaron que se había violado además la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, ya que en dichas notificaciones se había señalado como fecha de culminación del contrato el 31 de mayo de 2013, cuando la realidad era que la fecha cierta de culminación del plazo de cinco (05) años previsto en el mismo, había sido el 19 de junio de 2013, lo cual buscaba, según los dichos de la parte demandada impugnante, desmejorar a su representada.
Que igualmente constaba que el funcionario notarial no había realizado la debida identificación del ciudadano EDGAR PRADA DÍAZ, a pesar que hacía mención de éste en el acta, y que por lo tanto, al no haberse constatado la debida identificación de un ciudadano en un acto público y jurídico, no podía tomarse como presente en dicho acto; y que en consecuencia, no se podía tomar como válida dicha documental, por cuanto no cumplía con lo establecido en la resolución proferida por el Tribunal Supremo de Justicia, ni con lo señalado en el artículo 78 de la Ley de Registro Público y Notarial.
En último término, solicitaron que se admitiera y sustanciara, conforme a derecho, el escrito de informes que presentaron; y que se declarara con lugar el recurso de apelación que había sido ejercido por su representada.
DE LAS OBSERVACIONES
Demandante:
Se evidencia en escrito presentado ante esta Alzada en fecha 15 de diciembre del año 2017, que la representación judicial de la parte actora, en escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, argumentó lo siguiente:
En primer lugar, realizó un recuento y síntesis de los argumentos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes.
En ese sentido, señalaron que los demandados aducían que el Juez de la recurrida arguyó en su decisión algo totalmente falso de toda falsedad, que era el argumento proferidos por éstos (los demandados) concerniente a la cuestión de falta de cualidad activa, argumento en el cual planteaban a su vez que ellos no habían desarrollado argumentativamente, en la audiencia preliminar, dicha defensa, pero que luego, muy por el contrario a lo que sostenían primigeniamente, denunciaron que, en efecto, si habían aducido en la audiencia preliminar la defensa de falta de cualidad de la parte demandante, y que todos los argumentos legales y los hechos si habían sido expuestos, pormenorizadamente, en dicha audiencia preliminar.
Que en el presente caso, la representación judicial de la parte demandada, al plantear su denuncia de incongruencia, ab initio, había argüido que el Juez introducía en su fallo elementos que son falsos de toda falsedad y que no se limitaba a decidir sobre lo alegado y probado en autos, al haber dicho que los demandados, en la audiencia preliminar, habían argumentado la defensa de falta cualidad de la parte actora; pero luego, en franca contradicción a lo expuesto por la propia parte accionada, habían terminado por argumentar que en efecto esa si era la defensa que habían alegado e invocado, de manera pormenorizada en la audiencia preliminar.
Indicaron que, la representación judicial de la parte demandada, terminaba por responderse a sí misma su denuncia de una supuesta incongruencia negativa, ya que el argumento de falta de cualidad con respecto al cual argumentaba como premisa para fundamentar su denuncia, concluía alegando, contradictoriamente, que ese si había sido el argumento que había planteado en la audiencia preliminar.
Que en conclusión, los argumentos sobre los cuales se pretendía denunciar la existencia de un supuesto vicio de incongruencia, terminaban pro destruirse entre sí, por contradictorios, según los propios términos en que se había planteado la denuncia.
Con respecto a la falta de cualidad opuesta por su contraparte, manifestaron que su representada, LOLA LANDAETA; había interpuesto demanda contentiva de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, invocando a su vez la representación sin poder de sus demás comuneros y propietarios actuales del inmueble, estos eran: los ciudadanos ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
Que era importante destacar el hecho sobre la propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento era exigido, existía un régimen de comunidad ordinaria civil en la cual se encontraban inmersos una diversidad de sujetos que ostentaban derechos pro-indivisos en lo que se refiere a la titularidad del inmueble.
Que de las documentales B, C. D y E acompañadas junto al libelo de la demanda, se desprendía el hecho que los actuales y únicos propietarios del inmueble identificado como Quinta Landamar eran: “(…)1) LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES con el TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO PORCIENTO (37,5%) de los derechos de propiedad; 2) SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA con el QUINCE PUNTO SEISCIENTOS VEINTICINCO POR CIENTO (15,625%) de los derechos de propiedad; 3) ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad; 4) MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad; 5) JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ con el TRES PUNTO CIENTO VEINTICINCO POR CIENTO (3,125%) de los derechos de propiedad y; 6) la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A. con el TREINTA Y SIENTE PUNTO CINCO POR CIENTO (37,5%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble (…)”
Arguyeron que quienes si habían fallecido a lo largo de los años, y anterior a la fecha de presentación de la demanda, eran los primigenios y no actuales propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y en ese sentido, indicaron que todos los actuales propietarios del inmueble se encontraban vivos y en pleno ejercicio de sus derechos y facultades, razón por la cual señalaron que fuera desechado y declarado sin lugar el argumento de falta de cualidad activa por no haberse llamado a los herederos conocidos y desconocidos de la actora, argüido por la representación judicial de los demandados.
Por otro lado, explayaron en torno a la denuncia de silencio de pruebas opuesta por la parte demandada, que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento que se discute en el presente juicio, se sustanció y tramitó por los parámetros y normas del procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello, por mandato expreso del artículo 43 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
En ese sentido, señalaron que las normas que regulan el Procedimiento Oral contenido en el Código Adjetivo Civil, por el cual se tramita la demanda intentada, expresamente establece que el demandado debía acompañar, a su escrito de contestación a la demanda, TODA PRUEBA DOCUMENTAL DE QUE DISPONGA, y que en caso de no haber acompañado a su contestación con la prueba documental, no se admiten después, salvo que se trata de documentos públicos, o que este hubiere indicado en su escrito de contestación la oficina donde se encontraren dichos documentos.
Que la realidad del caso era que la representación judicial de la parte demandada, pretendía invocar un supuesto vicio de silencio de pruebas, sobre pruebas documentales que ésta había promovido y evacuado durante el lapso de promoción de pruebas, esto era, después de haber transcurrido el lapso de contestación a la demanda.
Que era importante destacar que las documentales sobre las cuales su contraparte invocaba el silencio de pruebas, no eran instrumentos públicos, sino que sólo eran copias de recibos y cheques expresamente rechazados por su representada; que esas documentales no habían sido promovidas en el lapso de contestación, ni siquiera mencionadas en el mismo, y que esas pruebas habían sido promovidas en el lapso de probatorio abierto en primera instancia.
Que en el procedimiento civil venezolano, regía el principio de preclusión de los lapsos procesales, el cual, según jurisprudencia de la Sala Constitucional, no podía entenderse como un formalismo inútil, sino que los mismos obedecían a la oportunidad real y efectiva del ejercicio del derecho a la defensa y al debido proceso, con su debida concatenación a razones de seguridad jurídica y paz social, como última finalidad del proceso.
Solicitaron que, de conformidad con lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, y tomando en cuenta el hecho que su contraparte había promovido las pruebas sobre las cuales fundamentaba su denuncia durante el lapso de pruebas, esto era, luego de haber precluido el lapso de contestación, se desestimara el argumento de silencio de pruebas expuesto por la parte demandada.
En lo que concierne al vicio de aplicación de una norma no vigente denunciado por su contraparte, adujeron que el artículo 24 de la Constitución de la República, señalaba que ninguna disposición legal tendría efecto retroactivo.
Partiendo de esa premisa, señalaron que el plazo fijo previsto en el contrato de arrendamiento, de cinco (05) años, había concluido el 20 de junio de 2013, y que la legislación vigente para ese año, establecía que a partir de ese momento comenzaba a operar la prórroga legal de dos (02) años prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en el caso concreto “(…)el Juez de la recurrida, únicamente hizo referencia a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo siguiente: (i)Señaló que esa era la legislación vigente –y aplicable- para el momento en que había fenecido el plazo fijo de 05 años previsto en el contrato de arrendamiento; (ii) la aplicó para afianzar el fundamento de su sentencia, y esto era, que la prórroga legal operaba de pleno derecho y que, como la relación arrendaticia había durado cinco años, pues le correspondía (de conformidad con lo previsto en el literal c del artículo 48 de la pronombrada Ley-; y (iii) la invocó y aplicó por cuanto la jurisprudencia inveterada y vinculante de la Sala Constitucional, ha establecido que la prórroga legal contenida tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en la Ley de Arrendamientos de Inmuebles destinados al Uso Comercial, OPERA DE PLENO DERECHO (…)”
Que el Juez de la causa, en la decisión apelada, aplicó correctamente las normas para motivar su pronunciamiento, y que en efecto, éste había aplicado a la controversia las normas que se encontraban vigentes para el momento en que había fenecido el contrato de arrendamiento, en el año 2013, y que precisamente era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Argumentaron que en caso contrario, de haber aplicado a la relación contractual una norma posterior a un hecho ocurrido con anterioridad a su promulgación, se hubiese violado el principio de irretroactividad de las leyes y normas jurídicas que regían en nuestro ordenamiento. Por tales razones, solicitaron fuera desechada la denuncia hecha por su contraparte en ese sentido.
Que respecto a la denuncia de su contraparte sobre el vicio de errónea interpretación de una norma jurídica, era importante recalcar el hecho que el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, se había estipulado, de mutuo acuerdo, que la relación arrendaticia sería a tiempo determinado, con un plazo fijo no prorrogable previsto para su duración.
Que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato, ese plazo fijo había sido fijado en cinco (05) años contados a partir de su autenticación; y que, en el caso concreto, no se podía hablar de una errónea o incorrecta interpretación por parte del Juez, ya que el órgano decisor, en amparo al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, había interpretado la cláusula segunda del contrato, del cual devenía el carácter de tiempo determinado de la relación arrendaticia, y junto a la verdad contenida en las actas del expediente y a la legislación aplicable, había concluido en su fallo que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, era a tiempo determinado.
En ese sentido, invocaron jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en torno a la prórroga legal, y alegaron que: “(…)la prórroga legal, como beneficio y derecho IRRENUNCIABLE impuesto por el legislador en favor del arrendatario, figura la CUAL OPERA DE PLENO DERECHO, sin necesidad de convenio entre particulares, sino que opera de manera automática, en el caso aquí planteado, ES JURÍDICAMENTE IMPOSIBLE QUE OPERA TÁCTICA RECONDUCCIÓN ALGUNA, por cuanto: (i) estamos en presente de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; (ii) el plazo fijo previsto en el contrato venció el día 20 de junio de 2013, por lo cual, al día siguiente (21 de junio de ese mismo año) COMENZÓ A OPERAR, DE PLENO DERECHO, LA PRÓRROGA LEGAL DE DOS (02) AÑOS PREVISTA EN EL LITERAL C, ARTICULO 38, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se extinguió el contrato; y (iii) mientras transcurre la prórroga legal (la cual, repetimos, es irrenunciable para el arrendatario) no puede existir táctica reconducción, precisamente porque esa prórroga legal opera de pleno de derecho, y es un beneficio que se dispone en favor del arrendatario, tiempo durante el cual ambas partes mantienen sus respectivas obligaciones, claro está, hasta el vencimiento de dicha prórroga legal (…)”
Indicaron que, con respecto al vicio de falso supuesto argumentado por la parte demandada, el contrato cuyo cumplimiento era exigido, insistían, era a tiempo determinado, y que con fundamento a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el Juez de la recurrida, acertadamente había interpretado y plasmado en la decisión apelada que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes si era a tiempo determinado.
Que era inexistente el hecho que Juez hubiere atribuido al contrato menciones que éste no contenía, por cuanto, la verdad era que la cláusula segunda del mismo disponía expresamente el plazo y duración fija de la relación inquilinaria, de cinco 05 años, lo cual había sido suscrito y celebrado por las partes en contienda.
Sobre la denuncia de su contraparte con respecto a la existencia de vicios en las notificaciones aportadas junto al libelo de demanda, los apoderados judiciales de la parte actora alegaron que la jurisprudencia inveterada y vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al momento de interpretar la figura de la prórroga legal en las relaciones inquilinarias, había sido conteste en señalar que esa figura constituía un derecho y beneficio irrenunciable dispuesto por la legislación en favor de los arrendatarios, y que esa figura operaba de pleno derecho, aún cuando no hubiere sido prevista por las partes contratantes, y que no requería notificación o acuerdo adicional alguno,.
Que tomando en consideración ese hecho, se derrumbaba y quedaba sin sustento el argumento planteado por la parte demandada, referido a que las notificaciones realizadas por los arrendadores mediante Notaria Pública, eran ineficaces por cuanto una resolución del máximo tribunal, ordenaba que dichas notificaciones debían realizarse mediante los Juzgados de Municipio, y de forma personal.
Que en efecto, si la legislación aplicable a la relación arrendaticia y la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional, expresamente disponían que la prórroga legal operaba de pleno derecho, y que por ende, no era necesaria la notificación a los arrendatarios para que ésta comenzare y culminare su plena vigencia, no podía decirse que hubo violación alguna a la resolución invocada por la parte demandada, por cuanto esas notificaciones auténticas, habían sido realizada por los arrendadores en abono y buena fe, para poner en conocimiento a los inquilinos de que la prórroga legal había vencido el día 20 de junio de 2013.
Por último, solicitaron que se declarara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por su contraparte, y que como consecuencia de ello, se confirmara en todas y cada una de sus partes el fallo apelado.
Demandado:
Consta de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de observaciones presentado ante este Tribunal Superior, alegaron lo que a continuación se indica:
Que en fecha 04 de diciembre de 2017, la representación judicial de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, presento escrito de Informes para sustentar la decisión del Tribunal Séptimo de Primera Instancia en los Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que dictara en fecha 13 de octubre de 2017.
Que la apoderada judicial de la actora pretendió tergiversar una vez más lo señalado por el Aquo, ya que este nunca motivo su decisión por el contrario la sentencia está viciada por falta de motivación, ya que el sentenciador, incurrió en su sentencia en la falta de motivación o en el incumplimiento de los requisitos a que se contrae el ordinal cuarto del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto omite la pertinente o correspondiente motivación en relación a las pruebas aportadas.
Que la motivación es el señalamiento de las diversas razones y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión que configurara la parte dispositiva de la sentencia.
Que el máximo Tribunal de la República ha establecido en innumerables fallos que el requisito de motivación, contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de expresar en su sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión. La finalidad de esta exigencia es, además de garantizar a las partes el conocimiento del razonamiento jurídico seguido por el juez para establecer su dispositivo, permitir el control posterior de lo decidido.
Que ha sido jurisprudencia reiterada que la inmotivacion se produce: 1.- Cuando el fallo no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho ni de derecho que pueda sustentar el dispositivo del fallo, existe inmotivacion por falta absoluta de motivos, la cual constituye una de las modalidades del mencionado vicio; 2.- Cuando las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, estamos ante la modalidad de inmotivacion por motivos vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico al que arribo el juez para dictar su decisión. 3.- Cuando los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e irreconocibles- vicio de motivación contradictoria-, es necesario distinguir entre dos modalidades: Inmotivacion por contradicción entre los motivos e inmotivacion por contradicción entre los motivos y el dispositivo y 4.- Por último, existe inmotivacion cuando los motivos dados por el sentenciador son falsos.
Que de la revisión exhaustiva de la sentencia del A-quo se desprende notoriamente y si lugar a dudas, el vicio de inmotivacion, por cuanto no existe el proceso lógico jurídico de raciocinio que conduce al juez a tal determinación, pues se evidencia la falta de motivación del fallo, pero no por omisión del análisis de este particular, sino por la carencia de motivos de hecho y derecho que sustenta sus conclusión, esta circunstancia en la sentencia recurrida se circunscribe en una de las modalidades del vicio de inmotivacion, el cual es la falta total de fundamentos de hecho y de derecho que sustente el dispositivo de fallo.
Que por lo tanto, hay falta absoluta de fundamentos, cuando los motivos del fallo por ser impertinentes o contradictorios o integralmente vagos o inocuos, no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia que es la finalidad esencial de la motivación, que impidan a la Casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar sus decisión, al no hacerlo, no justifica la misma con argumentos de hecho y de derecho.
Que el Juzgador A-quo estaba obligado en su fallo a valorar las pruebas consignadas por las partes, mas sin embrago el sentenciador solo valorizo, las consignadas por la parte actora, es decir, aquellos documentos que rielan desde el folio 16 al folio 76; ya que al momento de pronunciarse sobre las pruebas aportadas por los apoderados judiciales de la parte demandada, documentos que corren insertas desde el folio 199 al 230 de la Pieza 1 y del folio 2 al 274 de la Pieza 2. El sentenciador incurrió en la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 4º y 509 del Código de Procedimiento Civil, por incurrir en el vicio de inmotivacion por silencio de prueba.
Que una vez efectuada la revisión exhaustiva de las pruebas aportadas por las partes codemandadas de autos se evidencia que el sentenciador incurrió en el vicio de silencio de pruebas, ya que la no valoración de una prueba cursante a los autos, puede hacer llegar a conclusiones indeseadas o erradas, por estar desajustadas con la realidad o con la legalidad, en virtud que la construcción del silogismo judicial la realiza el juez con base a las pruebas y demostraciones de los hechos alegados por las partes.
Que en esta norma se prevé que el juez para poder establecer los hechos debe examinar toda cuanta prueba se haya incorporado en el proceso. Por lo consiguiente, constituye una regla de establecimiento de los hechos. En efecto, el examen de las pruebas constituye el soporte o presupuesto necesario para fijar los hechos ocurridos en el caso concreto, y el mentado articulo 509, impone al jurisdicente el deber de analizar el merito probatorio de toda prueba incorporada en el proceso. Esto es, que para fijar los hechos debe dar cumplimiento al mandato contenido en esa norma. Por lo consiguiente, si el juez omite valorar alguna prueba, infringe por falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y comete un error de juicio, previsto en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil. Este tipo de infracción es determinante en el dispositivo del fallo, por cuanto si el sentenciador hubiere valorado los recibos de pago signados bajo los Nros. 000000809, 000000830, 000000837 y 000000840, de fechas 05 de agosto de 2016, 08 de marzo de 2017, 05 de abril de 2017, 03 de mayo de 2017 y 02 de junio de 2017, por la cantidad de ochenta y tres mil ciento setenta bolívares con veintiún céntimos (Bs. 83.170,21), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2016, marzo, abril, mayo y junio todos del año 2017, así como los seis (06) cheques signados bajos los Nº 78601319, emanado de la institución financiera Banco Nacional de Crédito, perteneciente a la cuenta de la sociedad mercantil Representaciones Remember 2007, C.A y los cheques Nros. 93003616, 40003791, 41003923, 29004415 y 36004520 emanados de la institución Banplus perteneciente a la cuenta de la sociedad mercantil Representaciones Remember 2007, C.A, mediante los cuales fueron pagados los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2015, diciembre de 2015, febrero de 2016, marzo de 2016, julio de 2016 y agosto de 2016 y hubiere librado los Oficios para la evacuación de la Prueba de Informes, el fallo hubiere sido contrario, ya que en lugar se declara con lugar la demanda la hubiere declarado sin lugar por cuanto había operado la tacita reconducción, la cual está plenamente demostrada con las documentaciones desechadas y con las no admitidas.
Que no escapa a la consideración de quienes aquí deponen que toda sentencia constituye un silogismo judicial, en que la premisa mayor es la regla de carácter general, constituida por el Juez al seleccionar, integrar e interpretar las normas, preceptos o principios jurídicos que en abstracto prevén los hechos ocurridos en el asunto a resolver, y la premisa menor de ese silogismo, constituida por la determinación de la controversia, el examen de las pruebas, la posterior fijación de los hechos demostrados y su calificación jurídica, es decir la aplicación del derecho al caso concreto.
Que igualmente, cabe señalar que este silogismo final esta procedido por una serie de silogismos instrumentales, entre los cuales se encuentran las conclusiones jurídicas del juez respecto del merito de las pruebas consignadas en el juicio. Este razonamiento permite determinar que la labor de examen de las pruebas y de establecimiento de los hechos, forma parte de la premisa menor del silogismo judicial en el cual se sustenta el dispositivo de la decisión.
Que en este contexto, se hace preciso traer a la colocación la Sentencia Nº 604 de 18 de mayo de 2009 (caso: Capitulo Metropolitano de Caracas).
Que la falta de apreciación por parte del A-quo de las pruebas que constan en el expediente produjo el vicio de silencio de pruebas, que contiene el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual está relacionado con el derecho constitucional a la defensa y a la tutela judicial efectiva. En ese sentido, toda persona (natural o jurídica) tiene el derecho a ser juzgado y a que la causa sea resuelta con fundamento en los elementos de hecho que cursen en el expediente y no podía el sentenciador silenciar las pruebas, pues esa falta de juzgamiento incide directamente en el derecho a la defensa y en el derecho a ser juzgado con las garantías del debido proceso.
Que el máximo Tribunal precisa que para que se configure la violación de una prueba sino que se compruebe que la prueba dejaba de apreciar era determinante para la decisión, de tal manera que, de haber sido apreciada la decisión hubiera sido otra.
Que el A-quo, incurrió en el vicio de inmotivacion del fallo, pues silencio totalmente la evacuación de la prueba de informes, promovida por esta representación, admitida y acordada en el auto de fecha 03 de julio de 2017 (Folio 133 al 135), con lo cual dejo de valorar el merito probatorio de la referida prueba, ya que a pesar de haber sido admitida nunca libro los oficios dirigidos al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial ni a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN); a fin de que dicho organismo oficiara a los Bancos Provincial, Mercantil, Nacional de Crédito y Banplus.
Que cuando el sentenciador ignoró los documentos consignados desde el folio 199 al 230 de la Pieza 1 y del Folio 2 al 274 de la Pieza 2, afecto el resultado del juicio, por cuanto esas instrumentales demostraban sin lugar a duda que los arrendadores violaron lo establecido en el artículo 1159 del código civil, al violar las clausulas del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y la representada; de haber valorado la cesión de derechos que corre inserta a la pieza 2 (folio 57 al 62) se hubiera percatado los siguiente: Violación de la clausula vigésima, “… en caso de que LOS ARRENDADORES deseen vender, donar, disponer en cualquier forma el inmueble dado en arrendamiento, deberán ofrecerlo en venta a LOS ARRENDATARIOS…”; que con la cesión realizada por el ciudadano Carlos Alfredo Lara Landaeta en representación a la ciudadana Antonieta Paulina Landaeta, este se cede los derechos de la propiedad del inmueble objeto de este proceso a su representada Credenciales Especiales CRESCA. C.A.
Que con este actuar no solo se violaron la disposición de la clausula vigésima sino que actuaron en contravención de lo estipulado en el artículo 1482.3 del código civil, que expresamente prohíbe al mandatario comprar directamente, o por medio de otras personas los bienes que estén encargados de vender en concordancia con lo establecido en el articulo 1171 ejusdem, así como lo estipulado en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que el ciudadano Carlos Alfredo Lara Landaeta, es accionista y por ende propietario de la sociedad mercantil Credenciales Especiales CRESCA, C.A.
Que en la sentencia del A-quo también adolece del vicio del falso supuesto o suposición falsa, Autoriza a EDGAR ALBERTO PRADA DIAZ, titular de la cedula de identidad No. V-15.183.448 y a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., inscrita por ante el registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha: 17/12/2007, bajo el numero: 60, Tomo: 1733-A, expediente Nº 542987, a que permanezcan, continúen y se mantengan en el uso, ocupación, detención y posición del inmueble.
Que el A-quo infringió igualmente los artículos 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil.
Capítulo VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este Juzgador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en juicio, pasa a examinar puntos de previo pronunciamiento que a continuación se indican:
VII.I De la perención de la instancia.
Consta de las actas procesales que conforman el presente expediente que, la representación judicial de la parte demandada, al momento de exponer sus argumentos durante la celebración de la audiencia preliminar realizada en el juicio, argumentó e invocó el hecho que, en el presente caso, había operado la perención breve de la instancia.
Para resolver se observa:
En fecha 06 de abril del año 2017, el Tribunal de Séptimo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, al momento de pronunciarse sobre la cuestiones previas e incidentales que había opuesto la representación judicial de la parte demanda, dictó sentencia interlocutoria por conducto de la cual, entre otros particulares, declaró IMPROCEDENTE la perención de la instancia breve de la instancia aducida por ésta. En efecto, consta del dispositivo de dicho fallo, que el Juez de la causa dispuso que:
“(…)PRIMERO: IMPROCEDENTE el alegato de perención de la instancia conforme a lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil(…)”
De lo anterior, se evidencia que el Tribunal de primer grado de conocimiento, emitió un pronunciamiento en torno al argumento de perención de la instancia que la parte demandada hizo valer nuevamente en la audiencia preliminar.
Por otro lado, es menester para este Sentenciador destacar el hecho que, de una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia que los apoderados judiciales de la parte demandada, hubieres ejercido algún recurso o impugnación (como lo es la apelación) contra dicha sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró improcedente su denuncia sobre que en el juicio había operado la perención breve de la instancia, con lo cual, a criterio de quien aquí decide, prestó su conformidad con lo dispuesto en dicha decisión.
Así, el pronunciamiento que ha emitido el Juez de la causa en torno a la perención breve de la instancia invocada por la representación judicial de la parte demandada, ha quedado definitivamente firme en el presente juicio, por cuanto contra dicha decisión, no fue ejercido o interpuesto recurso de apelación alguno. Y así se establece.
Tales circunstancias, referidas a qué el Juez de primera instancia ya emitió un pronunciamiento en torno a la perención breve de la instancia aducida por la representación judicial de la parte demandada, aunado al hecho que contra dicha decisión no fue ejercido recurso o impugnación alguna por las partes, llevan a este Juzgado Superior a concluir que, la perención breve de la instancia invocada en la audiencia preliminar por los demandados, debe ser declarado IMPROCEDENTE. Y Así se establece.
VII.II De la falta de cualidad activa.
Se desprende de las actas que conforman en expediente que, la representación judicial de la parte demandada adujo, en la audiencia preliminar celebrada en el decurso del procedimiento, la falta de cualidad activa de la demandante para sostener el presente juicio, por cuanto ésta –la demandante- no había cumplido con su deber de llamar a los herederos conocidos y desconocidos al juicio, debido a que dos de los demandantes habían fallecido.
Para resolver se observa:
Con respecto a la defensa de falta de cualidad aducida por la parte demandada, el Juez de Primera Instancia adujo en su sentencia, lo siguiente:
“…La demandada en la audiencia preliminar interpuso la defensa de falta de cualidad de la actora, basándose en la “no comparecencia de los herederos desconocidos a la audiencia”. Advierte este Juzgador, primeramente, que dicha defensa está reservada para ser opuesta como defensa previa en el lapso destinado a la contestación a la demanda al abrigo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. En segundo termino llama la atención de este Tribunal la sola enunciación de la defensa sin desarrollar argumentativamente la misma ni sustentarla en algún hecho o derecho puntual.
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se establece: “…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria que deben tener las partes para poder actuar en juicio.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:
“… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.
Ahora bien, la falta de cualidad o legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria que ha sido tratada tanto doctrinaria como jurisprudencialmente. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, explica:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como “aquélla relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).
De la defensa que se plasma en autos no se evidencia que este dirigida hacia algún aspecto relevante o concordante con el merito de lo controvertido en virtud de su indeterminación y falta de argumentación como fue dicho anteriormente, en tal virtud la misma debe ser declarada IMPROCEDENTE…”.
Por otro lado, es importante mencionar que el argumento de falta de cualidad, tal como fue mencionado en el texto de la presente decisión, fue invocado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, bajo la denuncia de incongruencia negativa, de la siguiente forma:
“…Ahora bien ciudadano Juez Superior, en este punto el sentenciador incurrió en el vicio de incongruencia, y más concretamente, de incongruencia negativa, por no ajustarse a lo alegado y probado en autos y a las defensas y excepciones opuestas; y en conexión con ello denunciamos infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, al momento de celebrarse la audiencia preliminar nuestra representada alegó y opuso la falta de cualidad activa del demandante, ya que de la revisión de las documentales traídas a los autos por ellos se evidencia que dos (02) de los demandantes habían fallecido y el deber era traer a los autos los herederos conocidos como los herederos desconocidos, ya que en el libelo la ciudadana Lola Landaeta actúa en representación sin poder de los comuneros. Ahora bien, la parte actora dejó de cumplir con la obligación de llamar a la causa a todos los interesados, y quedó desprovisto de cualidad activa para accionar contra nuestra representada…”.
Para resolver se observa:
Estatuye el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 361. En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés del actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese opuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”
Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente:
“…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”
En ese mismo orden de ideas, el Dr. LUÍS LORETO HERNÁNDEZ, en su obra de ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas-Venezuela 1987, con referencia a la falta de cualidad, ha indicado lo siguiente (págs. 183 y 187):
“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quién se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera…
Omissis
…tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda…”.
Con respecto a la falta de cualidad o legitimación en la causa, ha establecido el Tratadista PIERO CALAMANDREI, en su obra de “INSTITUCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, volumen I, Tomo I, pág. 261, dejo asentado lo siguiente:
“A fin de que el juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva).”
A su turno, en lo que se refiere a la cualidad o legitimatio ad causam, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado lo siguiente:
“…la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito…” (Sentencia No.1919 del 14 de julio de 2003. Reiterada en sentencia No. 2029 del 25 de julio de 2005).
De lo anteriormente transcrito, se puede observar que está reconocido por estudiosos tratadistas, y así fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil, la defensa de falta de cualidad para intentar o sostener el juicio como defensa de fondo, prevista en el dispositivo del artículo 361 antes transcrito, por estar basada en la titularidad del derecho aducido.
En el caso bajo análisis, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano EDGAR PRADA y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., alega como defensa la falta de cualidad activa de la demandante para intentar y sostener el juicio, por cuanto, según sus dichos, de las documentales aportadas y que constan en el expediente, se evidencia que dos (02) de los demandantes habían fallecido y era su deber (de la demandante) traer a los autos tanto a los herederos conocidos, como a los herederos desconocidos, por cuanto en el libelo de la demanda, la ciudadana LOLA LANDAETA, actuaba en representación sin poder de los comuneros.
Ahora bien, partiendo de la premisa que la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa; y, que en el presente caso la parte demandada invoca su defensa de falta de cualidad, fundamentándose en el hecho que no se llamaron al juicio los herederos conocidos y desconocidos de dos (02) fallecidos demandantes, este Juzgado Superior estima prudente y necesario hacer las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, consta del libelo de la demanda presentado en el presente procedimiento, que quien ejerce la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento que hace el objeto de éste juicio, es la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES. Igualmente, se desprende del libelo de la demanda que, la demandante, aduce e invoca la representación sin poder (sustentándose en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil) de unos sujetos que la misma actora señala son sus comuneros, esto es, los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la empresa CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
En ese sentido, de una revisión minuciosa y detallada de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia ni constata, en forma alguna, que la demandante, ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, o alguna de las personas sobre las cuales ésta invoca la representación sin poder, hubieren fallecido. En efecto, no hay prueba alguna en autos (verbigracia: acta de defunción) que demuestren que alguno de los sujetos señalados en el párrafo que precede, hubieren muerto.
Así las cosas, considera este Juzgado Superior que es falso el hecho sobre el cual la parte demandada sustenta la defensa de falta de cualidad activa invocada, por cuanto, como se señaló anteriormente, NO EXISTE NINGUNA EVIDENCIA EN EL EXPEDIENTE QUE DEMUESTREN O DENONTEN QUE LA DEMANDANTE, LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, o alguno de los sujetos con respecto a los cuales invoca la representación sin poder (SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ), hubieren fallecido. Y así se establece.
Por otro lado, estima igualmente necesario este Juzgador en Alzada, de conformidad a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil –en el sentido que los Jueces deben tener por norte de sus actos la verdad- que el fallecimiento de alguno de los demandantes o la muerte de alguno de los litisconsortes activos en juicio (que no es el caso que aquí se decide), no conlleva, supone ni trae como consecuencia, de facto, la falta de cualidad del o de los demandantes.
En efecto, la consecuencia jurídica de la muerte de una de las partes en el curso del procedimiento (siempre que se pruebe y haga valer en juicio, mediante prueba fehaciente) tal como lo establece el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, es la suspensión inmediata del juicio, mientras se realice la citación de sus herederos, pero en ningún caso, como se indicó anteriormente, ello es causal o razón en derecho para alegar o generar la falta de legitimidad activa.
Por último, observa este Sentenciador que, la parte demandada, además de haber fundamentado su defensa de falta de cualidad en un hecho falso (por cuanto en este juicio, no consta prueba o evidencia alguna que demuestren que la demandante, o los personas sobre las cuales se invoca la representación sin poder, hubieren fallecido), no indica en cuales instrumentos o documentales se constata su argumento fáctico que dos (02) de los demandantes habían muerto, ni mucho menos, cumplió con la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresamente establece que la falta de cualidad se debe hacer valer al momento de dar contestación al fondo de la demanda. Y así se decide.
Las circunstancias anteriormente descritas, llevan a este Juzgado Superior a la conclusión que, la defensa de falta de cualidad activa invocada por la representación judicial de la parte demandada, debe forzosamente declararse improcedente en derecho, y así se hará constar en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
VII.III De la impugnación de la cuantía.
Se dio inicio a estas actuaciones, como ya se señaló, mediante demanda contentiva de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES; quien a su vez aduce la representación sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A, contra el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., todos suficientemente identificados en el texto de esta sentencia.
La parte actora, en su libelo, al momento de estimar su demanda, señaló lo siguiente:
“…Sólo a los efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y a lo dispuesto en la Resolución Nro. 2009/0006 del 18 de marzo de 2009 emanado del Tribunal Supremo de Justicia, estimamos la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES (Bs. 4.913.226,00) que surgen de multiplicar el canon de arrendamiento del inmueble (Bs. 81.887,10) por el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda (5 años); y esa estimación equivale a la cantidad de VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO COMA TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (U. T. 27.758,33).…”.
La representación judicial de la parte demandada, tal como se desprende de la página doce (12) del escrito de contestación -folio doscientos cuarenta y tres (243) de la primera pieza del expediente- impugnó la cuantía de la demanda estimada por la actora por considerarla exagerada.
En efecto, la representación judicial de la parte codemandada, manifestó textualmente que:
“…Y por último, RECHAZAMOS el monto de la estimación de la demanda efectuada por la demandante, en la suma de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.913.226,00) equivalentes a 27.758,33 UNIDADES TRIBUTARIAS, por ser exagerada…”
Sobre este punto, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia, estableció lo que textualmente se dispone:
“(…)En cuanto a la impugnación a la cuantía ejercida por la parte demandada por considerarla exagerada.
Al respecto, considera oportuno este Tribunal señalar el contenido de la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde estableció la interpretación que debe darse al Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación:
…omissis…
Así mismo, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, ha sentado jurisprudencia sobre el tema, mediante la Sentencia dictada en fecha 04 de Marzo de 2011, en el Expediente Nº 2010-000564, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, cuyo extracto se trascribe a continuación:
…omissis…
Ahora bien, conforme a las jurisprudencias antes citadas, observa este Tribunal que en el presente caso la estimación fue rechazada por exagerada, sin embargo debe advertirse que cuando la parte actora hace la estimación del valor de la demanda no está convirtiendo tal estimación en un petitorio ya que con la estimación de la demanda lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía y la cuantía de la demanda no necesariamente se va a transformar en la suma a ser condenada a pagar; aunado a esto la parte demandada no trajo a los autos ningún hecho nuevo relacionado con la cuantía que podría considerar adecuada y además no aportó prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, requisito este último indispensable para que prospere la defensa bajo estudio. Lo antes razonado conlleva a este Juzgador a DECLARAR IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN y ASÍ SE DECIDE (…)”
Para resolver se observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:
“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”.
Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado desde hace ya muchísimos años en sentencia del 7 de marzo de 1.985, con ponencia del Magistrado Dr. Adán Febres Cordero; la cual fue reiterada en sentencias del 10 de octubre de 1990; con ponencia del Magistrado Dr. René Plaz Bruzual; y, en sentencia del 05 de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, así:
“… En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación del actor en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona además una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo…Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda. De esta manera se abandona expresamente las jurisprudencias que hasta ahora habían prevalecido, en el sentido de fijar el interés principal del pleito del juicio tomando como elementos de cálculo factores contenidos en los documentos anexados a la demanda o querella. (…). En lo sucesivo, se reitera, la Sala tomará únicamente en consideración, para la estimación del interés principal del juicio, elementos de cálculos contenidos en el propio libelo de la demanda o querella interdictal…”
(El énfasis es propio).
Dicho criterio también fue reiterado por la Sala de Casación Civil en sentencia No. 0012, del 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, en un caso similar al que nos ocupa, en la cual determinó lo siguiente:
“…Con apoyo en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatan los formalizantes la infracción por la recurrida de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil por falsa aplicación.
Por vía de fundamentación señalan los formalizantes:
“En el escrito de contestación de la demanda, que ocupa los folios 352 y 355 del expediente, al finalizar del Capítulo I se dijo textualmente:
‘RECHAZO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 38 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR EXAGERADA, LA ESTIMACION QUE SE HACE A LA PRESENTE DEMANDA DE CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,oo)’
(…) Ahora bien, se trató de un mero rechazo y no de una afirmación acerca del valor de la demanda, por lo que cuando la recurrida dice que se alegó un hecho nuevo, viola e infringe, por mala, incorrecta, falsa e indebida aplicación, el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y además viola por falsa aplicación, el Artículo 506 del mismo Código, violaciones que explano así:
Cuando el Artículo Nº 38 señala que el demandado podrá rechazar por exagerada la estimación, se limita a eso: al mero rechazo, pero sin hacerse una contra afirmación al respecto, por lo que cuando la recurrida impone a los demandados la carga de la prueba aplica mal, indebida, incorrecta y falsamente el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y
Cuando la recurrida asienta que los demandados tiene la carga de probar, hace una falsa aplicación del Artículo 506 del mismo Código de Procedimiento Civil pues en el caso nada se afirmó en cuanto al valor de la demanda, sino que hubo un rechazo escueto, simple y sin aditamentos ni adiciones, en virtud del cual la recurrida aplicó falsamente este precepto”.
Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.
Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece…”.
(Destacado añadido).
De los criterios jurisprudenciales anteriormente señalados, se desprende que, en aquellos casos en que el actor estima la demanda y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos o hipótesis importantes, entre las cuales destaca el que, cuando estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación porque la considera exagerada o reducida, debe probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo; y, que a tenor del propio artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, no es posible que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza, debe agregar el elemento exigido, como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente en dicho artículo, que reza: ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
En efecto, tal como lo ha señalado inveteradamente la jurisprudencia establecida por nuestro máximo Tribunal de Justicia, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en el caso concreto, sucede que la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, procedió a estimar la cuantía de la pretensión que ejerce en el presente juicio.
Por su parte, la representación judicial de la parte demanda, al momento de interponer su escrito de contestación al fondo de la demanda, como se señaló, IMPUGNÓ y RECHAZÓ la cuantía que había establecido su contraparte en el libelo, y adicional a ello, indicó que dicha impugnación obedecía a que, en su criterio, esa estimación había sido EXAGERADA.
De lo anterior se desprende que, es insoslayable el hecho que los apoderados judiciales de la parte demandada no sólo han impugnado la cuantía estimada por la parte actora, sino que además, han alegado un nuevo hecho al presente juicio, al señalar que han impugnado esa cuantía por cuanto la consideraban exagerada.
Es por ello que, en virtud de ese nuevo hecho que ha alegado la parte demandada en su contestación de la demanda –de considerar exagerada la cuantía estimada por la actora en su libelo- asumió la carga de probar y demostrar en el presente juicio, a la luz de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, su respectiva alegación de un hecho nuevo, esto es, demostrar el por qué la estimación a la cuantía que se realizó en el procedimiento era exagerada.
En ese sentido, se observa que, de una revisión pormenorizada tanto del escrito de contestación a la demanda, como de las actas procesales que constan en el expediente, NO SE EVIDENCIAN, en forma alguna, ARGUMENTO O PRUEBA APORTADOS POR LA PARTE DEMANDADA DESTINADOS A DEMOSTRAR SU ARGUMENTO REFERIDO A QUE LA CUANTÍA ESTIMADA POR SU CONTRAPARTE EN EL LIBELO ERA EXAGERADA.
Por estas razones: (i) en virtud que la parte demandada no ha aportado prueba o argumento alguno que sostuvieren su alegato nuevo con respecto a lo exagerado de la cuantía estimada en el libelo de la demanda; y, (ii) por cuanto la jurisprudencia inveterada de nuestro máximo Tribunal de Justicia –a la cual se acoge este Juzgador- establece que el demandado al contradecir la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma, y así, ya que el demandado, en este caso concreto, no ha probado esa impugnación a la cuantía que realizó, es forzoso para este Tribunal declarar improcedente la impugnación realizada por la parte demandada en ese sentido; y, en consecuencia, queda firme la estimación hecha por el actor en su libelo de demanda. Así queda establecido.
VII.IV De representación sin poder aducida por la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
Como ya se ha señalado en innumerables oportunidades en el texto de ésta decisión, el presente procedimiento se inició con la interposición, por parte de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, de la demanda contentiva de la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento.
Ahora bien, consta en el escrito libelar que la demandante aduce e invoca que actúa como representante sin poder de sus comuneros, ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., basándose para ello en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, se desprende del libelo que, la representación judicial de la parte actora, adujo lo siguiente:
“…Ahora bien es el caso que, como se verá más adelante, nuestra mandante LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES es arrendadora de la Quinta “LANDAMAR” y ella tiene fundadas razones para iniciar la presente acción judicial de cumplimiento del contrato de arrendamiento en contra de los arrendatarios EDGAR PRADA DIAZ y REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C. A., pero teniendo esta demanda incidencia directa sobre el descrito bien de la comunidad —y con el propósito de acreditar la cualidad requerida por las leyes— ella actúa en este caso en representación de sus propios derechos y a la vez, también actúa invocando expresamente la representación, como actora sin poder, de sus comuneros SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., ya identificados; todo ello según lo permite el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil al establecer que: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad. (…)” (subrayado nuestro).
Sobre la invocada representación sin poder, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sido muy clara en su reiterada, recurrente y pacífica doctrina que enseña que la forma en que ahora se invoca es la correcta para la utilización de esta institución jurídica, señalando en su sentencia número RC.000175, de fecha 15/04/11 (Exp. No. 2010-554, caso: Petra Matilde Amaro Escalona, Emilia Rosa Amaro Escalona y María Custodia Amaro Escalona vs. Ana Mercedes Alvarado Herrera, con ponencia del Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez), lo siguiente:
“(…omissis…)”.
En atención al criterio jurisprudencial transcrito, es incuestionable la cualidad de nuestra representada LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES para intentar la presente acción judicial de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debido a: (i) su condición de copropietaria en comunidad proindivisa del inmueble arrendado denominado quinta “LANDAMAR” y; (ii) la invocación que expresamente hace en este acto para actuar, como actora sin poder, en nombre y representación de sus ya identificados comuneros, como lo autoriza el anotado artículo 168 del Código de Procedimiento Civil…”.
Establecido lo anterior, este Juzgado Superior observa:
El artículo 168 del Código Adjetivo Civil, establece expresa y claramente cuáles son los casos y quienes pueden presentarse como demandantes, sin tener poder, en un procedimiento judicial. Así, el artículo precedentemente invocado reza textualmente que:
“Artículo 168.- Podrán presentarse en juicio como actores sin poder:
El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad (…)”.
La jurisprudencia inveterada y pacífica de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en lo que concierne a los requisitos, presupuestos y alcance de la representación sin poder consagrada en el prenombrado artículo, ha establecido que:
“…La norma transcrita, establece la facultad legal de presentarse en juicio como actores sin poder; no obstante, para asumir tal condición –de actor sin poder- la misma debe invocarse expresamente en el libelo de la demanda, a efectos de que el sentenciador lo considere como tal, y se garantice el derecho a la defensa de la parte accionada (…)”. (Sentencia número RC.1089, Sala de Casación Civil, de fecha 29 de junio de 2006, Expediente 05-0705).
De la norma anteriormente invocada, y del criterio jurisprudencial precedentemente expuesto, se evidencia que necesariamente para invocar y hacer valer en un juicio la representación sin poder (de la parte actora), debe hacerse valer expresamente en el libelo de la demanda –para así garantizar el derecho a la defensa de la parte demandada- por cuanto, esta figura procesal (de representación sin poder) no opera de forma espontánea.
Además de ello, es menester que quien invoca la representación sin poder, aporte a los autos los argumentos y pruebas que demuestren y evidencien dicha representación, y que encaje en uno de los tres presupuestos de hecho contenidas en la norma jurídica (artículo 168 del Código de Procedimiento Civil).
En el caso concreto, precisa este Sentenciador de segunda instancia que la demandante, ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ha invocado expresamente en su libelo de la demanda, que invocaba la representación judicial de sus demás comuneros, en amparo a lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Así, es evidente que la representación judicial de la parte actora, ha invocado expresamente la representación sin poder que pretende ejercer en el juicio, en consonancia a lo establecido con el criterio inveterado establecido, en esta materia, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y así se declara.
Por otro lado, se hace menester traer a colación que, la representación judicial de la parte demandante acompañó a su libelo de demanda (entre otros) los documentos que se a continuación se señalan:
a) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero
b) Planilla sucesoral identificada con el número 0232, expedida en fecha 24 de enero de 1984.
c) Documento denominado Planilla Sucesoral, identificado con el número 1487, de fecha 15 de abril 1991.
d) Declaración de Únicos y Universales herederos, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de noviembre de 2015.
Las reproducciones fotostáticas que anteceden, descritas en los literales a, b, c y d, son copias de documentos públicos. Las mismas, no fueron impugnadas por la parte contra la cual fueron opuestas en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado de Primera Instancia, tiene tales reproducciones como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y las considera demostrativas de lo siguiente:
En el caso de la documental señalada en el literal “a”, se evidencia que, los ciudadanos ALFREDO LANDAETA ZAVARCE y ALIDA JOSEFINA MARCANO DE LANDAETA habían adquirido la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre esta construida, denominada “LANDAMAR”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo.
En lo que respecta a la documental señalada en el literal “b”, se demuestra que a la muerte del copropietario del inmueble, el de cujus ALFREDO LANDAETA ZAVARCE, tanto la ciudadana ALIDA JOSEFINA MARCANO, como los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES (hoy parte actora), ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, en virtud de la sucesión acaecida por la muerte de ALFREDO LANDAETA ZAVARCE, pasaron a ser copropietarios del inmueble denominado “QUINTA LANDAMAR”.
Del documento señalado en el literal “c”, se desprende que, en virtud de la sucesión surgida con motivo de la muerte de la ciudadana ALIDA JOSEFINA MARCANO, su cuota parte del inmueble identificado como “QUINTA LANDAMAR”, fue transmitida a los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES.
Del instrumento indicado en el literal “d”, se evidencia que, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, mediante pronunciamiento emitido en fecha 25 de noviembre del año 2015, declaró como únicos y universales herederos del de cujus (ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO), a los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ.
e) Copia certificada del documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCADO y ANTONIETA PAULINA DE NONES, representados en ese acto por la ciudadana ANA MERCEDES MORALES, por una parte, y por la otra, el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., debidamente autenticado el día 20 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 113, Tomo 64, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.
La prueba documental señalada anteriormente, se trata de una copia certificada de un documento público, el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituye en sí un instrumento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante funcionario autorizado para dar fe pública; y, previo el cumplimiento de las formalidades legales establecidas para este tipo de documentos. El referido instrumento público, no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, todo lo contrario, fue reconocido y dado por cierto por la propia parte demandada en su escrito de contestación; en razón de lo cual, este Juzgador, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y, lo considera demostrativo, a los efectos del presente punto previo, que los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA DE NONES, dieron en arrendamiento el inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, a los hoy demandados.
Por otro lado, se observa que consta en el presente expediente copia fotostática del documento de cesión derechos derechos sucesorales celebrado entre la ciudadana ANTONIETA PULINA LANDAETA DE NONES y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., según documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 26 de agosto de 2014, inscrito bajo el número 2014.751, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 240.13.18.1.12495.
La anterior documental constituye copia fotostática de un documento público, el cual. Las no fue impugnada por la parte contra la cual fue en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Tribunal de Primera Instancia, tiene tal reproducción como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y la considera demostrativa del hecho que, la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES, cedió sus derechos proindivisos de propiedad que sobre el 37,5% del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR poseía, en favor de la entidad de comercio CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, se evidencia que, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es exigido, se encuentra establecido un régimen de comunidad en su propiedad, esto quiere decir, existen diversos propietarios (de derechos proindivisos) sobre ese mismo inmueble.
En efecto, del material probatorio anteriormente valorado, se evidencia de forma clara que son comuneros (y co-propietarios) del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y, la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
Así las cosas, es evidente entonces que en el presente asunto, por cuanto la parte actora ha invocado expresamente la representación sin poder de sus comuneros, con respecto al inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, perteneciente a la dicha comunidad (que es a su vez objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes); y, que en el presente juicio existen pruebas suficientes que demuestran que, sobre el inmueble anteriormente mencionado, existe un régimen de comunidad civil ordinaria en lo que a su propiedad respecta, considera este Juzgador Superior que, de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y con base al criterio jurisprudencial precedentemente invocado, debe declararse CON LUGAR y procedente en derecho, la representación sin poder que, la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, invocó en su libelo de demanda con respecto a sus demás comuneros, los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ, JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y, la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., todos identificados en el texto del presente fallo. Así se decide.
DEL FONDO DEL ASUNTO
Circunscrita como quedó la controversia en los términos anteriormente planteados, y resueltos como han sido las defensas previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, pasa quien decide a decidir el fondo de lo debatido en base a las consideraciones expuestas infra.
Como ya fue señalado en el texto de la presente sentencia, lo sometido al conocimiento de esta Alzada es el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 13 de octubre del año 2017, a través de la cual se declaró: (i) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentare la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, quien a su vez invocó la representación sin poder de SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ y la empresa CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., en contra del ciudadano EDGAR PRADA y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A..; (ii) CONDENÓ a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble objeto del contrato, denominado QUINTA LANDAMAR; (iii) CONDENÓ a los demandados a pagar a la parte demandante, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en el cumplimiento de su obligación, la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.094,35) diarios, contados a partir del 21 de junio de 2015, hasta el momento en que se produjera la entrega real y efectiva del inmueble; (iv) IMPROCEDENTE la indexación judicial solicitada por la parte actora; y (v) no hubo condenatoria en costas.
El referido Juzgado fundamentó la sentencia recurrida, en lo siguiente:
“(…)-IV-
Resueltos los puntos previos anteriores, este Juzgado, antes de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto observa que:
Cursa a los folios 16 al 19 de la primera pieza, poder autenticado ante el Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 24 de abril de 2015, bajo el N° 32, Tomo 176 de los libros respectivos, otorgado por la accionante a los abogados JUAN PABLO LIVINALLI ARCAS, JORGE KIRIAKIDIS LONGHI, CLAUDIA CIFUENTES GRUBER, FIDEL MONTAÑEZ PASTOR, MARÍA JOSÉ GARCÍA ZAMBRANO y MARÍA EUGENIA LOAIZA VELAZCO, inscritos en el IPSA bajo los Nos. 47.910, 50.886, 52.190, 56.444, 237.902 y 237.903, respectivamente, el cual no fue cuestionado en modo alguno, por lo que este Juzgado le confiere valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 12, 150, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 de Código Civil y tiene como cierta la representación que ejercen los apoderados en nombre de su poderdante y así se precisa.
Folios 20 al 31 de la primera pieza, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero; copia simple de planilla sucesoral identificada con el número 0232, expedida en fecha 24 de enero de 1984 (folios 32 al 39 de la primera pieza); copia simple de la planilla sucesoral, identificada con el número 1487, de fecha 15 de abril 1991 (folios 40 al 49 de la primera pieza) y a los folios 50 al 54 de la primera pieza, copias certificadas de la declaración de únicos y universales herederos, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de noviembre de 2015. Estas documentales al no haber sido cuestionadas en la oportunidad de ley, gozan de valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código Adjetivo Civil y 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciándose que los ciudadanos Alfredo Landaeta Zavarce y Alida Josefina Marcano de Landaeta habían adquirido la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre esta construida, denominada “Landamar”, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo. Que a la muerte del copropietario del inmueble, el de cujus Alfredo Landaeta Zavarce, tanto la ciudadana Alida Josefina Marcano, como los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES (hoy parte actora), ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES, en virtud de la sucesión acaecida por la muerte de ALFREDO LANDAETA ZAVARCE, pasaron a ser copropietarios del inmueble denominado quinta “Landamar”. Que en virtud de la sucesión surgida con motivo de la muerte de Alida Josefina Marcano, su cuota parte del inmueble de marras fue transmitida a LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA LANDAETA de NONES. Finalmente, se evidencia que, el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, mediante pronunciamiento emitido en fecha 25 de noviembre del año 2015, declaró como únicos y universales herederos del de cujus (Alfredo Enrique Landaeta Marcano), a los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ.
A los folios 55 al 65 de la primera pieza, se insertan copias certificadas del contrato de arrendamiento celebrado entre LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO y ANTONIETA PAULINA de NONES, representados en ese acto por la ciudadana ANA MERCEDES MORALES, por una parte, y por la otra, el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., autenticado el día 20 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 113, Tomo 64, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. Esta documental no fue impugnada, por el contrario, la relación arrendaticia fue reconocida por la parte demandada y al ser así se le otorga valor conforme a los artículos 509 del Código de Trámites y 1.357 y 1.384 del Código Civil.
Cursa a los folios 66 al 72 de la primera pieza, copia fotostática de notificación practicada en fecha 05 de septiembre del año 2013, ante la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitada e instruida por el ciudadano Alfredo Enrique Landaeta Marcano, en su propio nombre, y en representación de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.; que al no haber sido cuestionado en forma alguna, surte valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 429 y 509 del Código Procesal Civil y 1.357 del Código Civil y se aprecia que la Notaría publica por conducto de la cual se practicó dicha notificación, dejó expresa constancia de haberse trasladado a la dirección del inmueble denominado Quinta “Landamar”, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, y, que en ese mismo acto, dejó constancia de haber colocado en la puerta del inmueble, original de la cara de notificación anexa al acta notarial, con el fin de notificar el vencimiento del término del contrato y el inicio de la prórroga legal.
A los folios 73 al 76 de la primera pieza, riela notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 2015, solicitada por los ciudadanos Juan Pablo Livinalli Arcar y María José García, en representación de LOLA JOSEFINA LANDAETA de MORALES, y dirigida al ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ. Con respecto a dicha documental, observa este Juzgador que la misma fue impugnada por la representación judicial de la parte demanda, no obstante, durante el lapso de promoción de pruebas, la parte que promovió la anterior documental insistió en hacer valer dicho instrumento, e igualmente, produjo copia certificada de la misma (folios 105 al 109 de la tercera pieza). Así las cosas, y por cuanto la impugnación se realizó de forma genérica sin tachar de falso dicho instrumento, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que en fecha 20 de mayo de 2015, la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, dejó constancia de haberse trasladado (a las 12:30 p.m.) a la dirección del inmueble denominado quinta “Landamar”; que fue atendido por el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, a quien se le hizo entrega copia del documento de notificación y que, en ese mismo acto, la ciudadana JENNIFER PARRA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.170.207, firmó el acta notarial, en señal de recibo de la notificación impuesta por la Notaría. Por otro lado, se desprende que en el contenido de la notificación, se constata que los apoderados de los arrendadores expresamente manifestaron que el día 31 de mayo de 2015 que vencería la prórroga legal por lo cual manifestación que el inquilino debía hacer entrega del inmueble que ocupaba; que el último pago que debía realizar el inquilino por la ocupación del inmueble era la mensualidad correspondiente al mes de mayo de 2015, por la cantidad de ochenta y un mil ochocientos siete bolívares con 07/100 (Bs. 81.887,07); que se había realizado erróneamente el depósito por la cantidad de ciento sesenta y tres mil setecientos setenta y cuatro bolívares con 20/100 (Bs. 163.774,20) y que dicha cantidad de dinero la colocaban a disposición del arrendatario para el inmediato reembolso, para lo cual debían comunicarse con el ciudadano abogado Juan Pablo Livinalli Arcas, a los números de teléfono señalados en dicha notificación.
En atención a las documentales cursantes a lo folios 199 al 230 de la primera pieza, y 02 al 274 de la segunda pieza, este Tribunal las desecha por cuanto las mismas no arrojan ningún hecho que sea determinante para incidir sobre el mérito del juicio.
Respecto de las instrumentales consignadas por los codemandados en la fase probatoria, este Juzgado constata que en auto interlocutorio de fecha 03 de julio de 2017 se declaró la inadmisibilidad de las documentales acompañadas por lo que no hay prueba que analizar y valorar al respecto.
Puntualmente, respecto a la prueba de informes promovida por la codemandada REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., este Tribunal observa que la misma no fue evacuada en la oportunidad de ley, por lo que no hay informes que analizar.
-V-
Realizado el análisis de las pruebas aportadas al proceso, este Juzgado considera preciso señalar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que esto constituya la anulación del poder discrecional del juez en la búsqueda de la verdad para acercarse a lo justo y ajustado en la aplicación del derecho. El anterior precepto persigue establecer los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, ya que el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem quedando de esta manera trabada la litis.
Efectuada la audiencia preliminar y fijados los hechos conforme a la ley se debe precisar que el argumento central de esta pretensión, tal como ha quedado plasmado en la presente decisión, se halla centrado en tres hechos fundamentales: (i) Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado o plazo fijo, por cinco (05) años, el cual había acaecido en fecha 31 de mayo de 2013; (ii) Que en virtud de la legislación aplicable para ese momento, al momento en que finalizó el plazo fijo estipulado en el contrato de arrendamiento, los arrendatarios tenían derecho a disponer de un lapso de dos (02) años como prórroga legal, cuestión esta que había operado y vencido hasta el 31 de mayo de 2015; y, que (iii) en virtud del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, así como también de la prórroga que por ley procedía en dicha relación arrendaticia, nacía en los arrendatarios, hoy demandados, la obligación de dar entrega material del inmueble (denominado QUINTA LANDAMAR) que les había sido otorgado en calidad de arrendamiento.
Por su parte, las defensas y excepciones opuestas por la representación del sujeto pasivo estuvieron centradas en que: (i) En el asunto concreto, había operado la tácita reconducción, por cuanto al finalizar la primigenia relación arrendaticia pactada a plazo fijo, los arrendatarios no se habían opuesto a la posesión que sobre el inmueble objeto del arrendamiento continuaban realizando los inquilinos, y ya que se habían realizado los pagos de los cánones mensuales de arrendamiento en favor de los arrendadores, sin que éstos hubieren ejercido oposición alguna; (ii) que el contrato de arrendamiento en realidad había tenido como tiempo de inicio la fecha de autenticación de dicho documento, esto era, a partir del 20 de junio de 2008; y, que (iii) en el caso de marras no había operado la prórroga legal establecida por nuestro ordenamiento jurídico y que por ende, no existía incumplimiento alguno por parte de los inquilinos de hacer entrega del inmueble objeto de dicha relación contractual.
Así las cosas, tal como quedó demostrado del referido análisis proferido probatorio se tiene que en este caso las partes acordaron voluntariamente suscribir un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble denominado como QUINTA LANDAMAR, por un plazo o período de tiempo fijo, estipulado en el propio contrato.
En efecto, en su cláusula SEGUNDA (denominada duración) ambas partes contratantes establecieron que la duración de la relación particular que les unía (el arrendamiento) tendría una duración de CINCO (05) AÑOS FIJOS, contados a partir del momento en que se autenticara el documento contentivo de dicho contrato; y, que una vez fenecido dicho término o plazo de tiempo fijo, no había posibilidad de prórrogas.
Ahora bien, resulta claro para quien suscribe que, efectivamente, la relación arrendaticia convenida fue a termino fijo (tal como se evidencia de la propia cláusula segunda del contrato) y que feneció y culminó en fecha 31 de mayo de 2013, momento a partir del cual, de acuerdo con el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento en que se convino y culminó la relación arrendaticia a tiempo determinado) le correspondía un plazo de prórroga legal de dos (02) años.
Con respecto a este punto -de la prórroga legal-, es de capital importancia destacar que, de acuerdo al contenido de esa propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (legislación vigente y aplicable al momento en que efectivamente feneció el plazo fijo de cinco (05) años fijado en el contrato de arrendamiento) la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, tal como lo preceptúa el artículo 39 de dicho texto legal. Y es que la prórroga legal, es una obligación impuesta por la legislación (en los contratos de arrendamiento a plazo fijo o tiempo determinado) al arrendador, y un beneficio, potestad y derecho que concede nuestro ordenamiento jurídico en favor de los arrendatarios, merced de la propia naturaleza del negocio jurídico que se celebra (arrendamiento). Así, la figura de la prórroga legal en los contratos de arrendamiento, OPERA DE PLENO DERECHO, lo cual se traduce en que ésta comienza su vigencia de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, en las cuales no se requiere por ende la notificación a las partes para que esta opere.
En efecto, este ha sido el criterio imperante en la jurisprudencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, plasmada en decisión de fecha 11 de marzo de 2016, expediente número 15-1373, Caso: Autoservicios y Repuestos El Parque, C.A., (ASEPARCA), en la cual se estableció en un asunto similar al que nos ocupa que:
…Omissis…
Así, tal como lo asevera la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, es insoslayable que, en los contratos de arrendamientos convenidos y estipulados a tiempo determinado, a la luz de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable a la relación contractual de marras), la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan convenido, hasta el punto que, NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN A LA ARRENDATARIA del inicio de la misma, merced que precisamente esta figura legislativa opera de pleno derecho. Y es que en el caso de marras, sucede que la relación arrendaticia pactada a plazo o tiempo determinado, efectivamente expiró el día 31 de mayo de mayo del año 2013 (tal como así lo reconocen ambas partes contratantes en el presente juicio), en virtud de lo cual, a partir de la siguiente fecha, comenzaba a operar de pleno derecho (de conformidad a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, legislación esta vigente y aplicable para el momento en que acaecieron los hechos) la prórroga legal de dos (02) años, por tratarse de una relación arrendaticia de cinco años.
Más aun en este caso concreto, cuando la parte actora (arrendadora) mediante notificaciones auténticas y practicadas en la dirección especial prevista de notificación prevista en el contrato para la arrendataria, según se desprende de la propia cláusula vigésima cuarta (esto es, en el mismo lugar del inmueble), manifestó a la parte demandada (inquilina) de que había vencido el plazo estipulado en el contrato; que había comenzado a operar la prórroga legal prevista en la legislación para la relación arrendaticia, de dos (02) años) y que finalizada la misma, debía hacer entrega material del inmueble dado en calidad de arrendamiento, tal como lo establece expresamente la cláusula octava del contrato cuyo cumplimiento es exigido.
En ese sentido, vale la pena mencionar que, la posesión y detentación que realizare la parte demandada (arrendataria) del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, no obedecía a que la intención de las partes contratantes fuera la de renovar o prolongar la duración del contrato (esto es, hacerlo a tiempo indeterminado), sino que precisamente dicha posesión del inmueble por parte del inquilino era con fundamento al beneficio de prórroga legal que le concedía el ordenamiento jurídico vigente para ese momento, merced de su condición de arrendataria, más aun en este asunto especifico cuando la parte actora-arrendadora, había realizado notificaciones y diligencias dirigidas a la parte demandada, a los fines de hacerle saber que no quería renovar el contrato de arrendamiento (aun cuando la cláusula segunda del contrato expresamente prohibía prorrogar su duración) y que vencida dicha prórroga legal, debía hacer entrega material del inmueble dado en arrendamiento. Y así, durante dicho lapso en que operaba la prórroga legal en el caso concreto, de conformidad con lo previsto en el último aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ambas partes contratantes debían seguir en cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, en el caso de la arrendadora, asegurar el uso del inmueble por parte de la inquilina, y de parte de ésta última, continuar pagando el canon mensual de arrendamiento plasmado y convenido por ellas. Por tal razón, mal puede la parte demandada aducir que, en virtud de continuar pagando el canon de arrendamiento, en el presente caso no había operado la prórroga legal y que por ende, estábamos en presencia de una tácita reconducción de la relación arrendaticia.
Por otro lado, en lo que se refiere al argumento de la parte demandada, referido a que en el presente asunto operaba la táctica reconducción, establecido en el artículo 1.600 y siguientes del Código Civil, requiere del cumplimiento de varios requisitos y presupuestos, y presupuestos, a saber: (i) Que estemos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con duración concluida, (ii) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido; y, (iii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador. En ese sentido, se observa que, si bien en el caso concreto estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo plazo fijo de cinco (05) años efectivamente feneció en fecha 31 de mayo de 2013 en el cual a su vez también transcurrió y culminó la prórroga legal que, por dos (02) años, concede la Ley en favor de la arrendataria demandada, no es menos cierto que, en el caso concreto, no se cumple ni verifica el requisito que el arrendador hubiere tomado una actitud silente frente a la posesión de la inquilina del inmueble dado en calidad de arrendamiento ya que, tal como quedó demostrado esta manifestó (mediante notificaciones autenticas, realizadas en la dirección especial de notificación prevista, para la arrendataria, en la cláusula vigésima cuarta del contrato) en dos oportunidades su voluntad culminar con la relación locativa.
En lo que se refiere al pago de los daños y perjuicios, estimados por la parte actora en la suma de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, se observa que el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial dispone en su artículo 22:
…omissis…
De la norma anteriormente transcrita se desprende que cuando el inquilino se niegue a desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a pesar del término de la relación contractual arrendaticia, el arrendador tiene derecho a percibir, por cada día transcurrido, le precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta que se efectúe la restitución efectiva del inmueble.
En el caso que nos ocupa, tal como se señaló anteriormente, sucede que aun cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado al uso comercial a tiempo determinado, en el cual no sólo ha vencido el plazo fijo estipulado en el mismo (de cinco (05) años), sino que además, ha fenecido y vencido en término de dos (02) de prórroga legal que, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hecho el cual ocurrió efectivamente el día 31 de mayo de 2015, donde se observa que la parte demandada-arrendataria, no ha dado cumplimiento de su obligación contractual de hacer entrega material, real y efectiva del inmueble dado en calidad de arrendamiento, tenemos que, en efecto, se cumple con el supuesto de hecho contemplado en la norma anteriormente transcrita, y es que precisamente el inquilino no hubiere hecho entrega material del inmueble arrendado aun cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuyo plazo fijo ha vencido. Más aun en el presente caso concreto cuando, se desprende que, ambas partas contratantes –tal como se evidencia de la cláusula novena del contrato- establecieron expresamente que toda demora en la entrega material del inmueble arrendado, por parte de los arrendatarios al término del plazo estipulado en ese contrato de arrendamiento, hacia nacer en los inquilinos la obligación de pagar un monto diario -hasta que se efectuare dicha entrega material del inmueble- como compensación por los daños y perjuicios causados en el retardo de esa entrega.
En el presente caso (tal como así lo han reconocido ambas partes en el juicio), el último monto fijado como canon de arrendamiento fue estipulado (y pagado) fue de OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 81.887,10), cantidad ésta sobre la cual, si se le agrega el cincuenta por ciento (50%) de penalidad previsto por el propio ordinal tercero del artículo 22 de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial, asciende a un total de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65).
En ese sentido, teniendo como base para el cálculo (a tenor de lo previsto en la precitada Ley Arrendamientos) esa suma de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65), en aplicación del supuesto de hecho contenido en la norma anteriormente invocada, daría un total de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35/100 (Bs. 4.094,35).
No debiendo dejar pasar por alto en esta motivación que de acuerdo a la facultad conferida al Juez en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y la interpretación del contrato objeto de litigio debe precisarse que su vigencia comenzó desde la fecha en que se autenticó, es decir, desde el 20 de junio de 2008, ocurriendo su vencimiento el 20 de junio de 2015, fecha en que definitivamente venció la prorroga legal. Al ser esto así, la petición de daños no puede calcularse desde el 31 de mayo de 2015, pues para esta fecha no había vencido el vínculo jurídico, ni había nacido la obligación de devolver el bien, por tal, el cálculo de los mismos debe realizarse desde el día 21 de junio de 2015 inclusive, hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de cuatro mil noventa y cuatro bolívares con 35/100 (Bs. 4.094, 35) por cada día de retraso.
En último término, con relación a la indexación judicial que, sobre el monto reclamado como daños y perjuicios, ha solicitado la parte actora en su libelo, es menester para este Tribunal de Primera Instancia destacar que, es el criterio imperante de la jurisprudencia establecida por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, tanto en Sala de Casación Civil, como en Sala Constitucional que no es procedente acordar la indexación judicial sobre la cantidad que obedece al concepto por pago de daños y perjuicios, pues ello implica un doble pago, lo cual genera la ruptura del equilibrio procesal, al crear una desigualdad de las partes y por ende, violenta el derecho a la defensa de aquellos quienes, en virtud de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 Constitucionales, acuden ante los órganos jurisdiccionales para obtener de estos un pronunciamiento que resuelva la controversia en la cual son partes.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional considera que la delación sometida al estudio debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR todo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así queda establecido (…)”
Sobre la base de ellos tenemos:
El artículo 1.159 del Código Civil, establece:
“Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
La doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes se obligan recíprocamente.
Por su parte, el arrendamiento es un contrato por el cual unas de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un precio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.
En el caso que nos ocupa, la parte actora ha demandado a EDGAR PRADA DÍAZ y a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., al cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, alegando tanto el vencimiento del plazo previsto en el contrato como de su prórroga legal, para lo cual señaló: (i) Que el contrato de arrendamiento había vencido el día 31 de mayo de 2013; (ii) y que su prórroga legal había vencido el día primero (1°) de junio de 2015.
Aunado a lo anterior, la parte demandante expresó que, mediante dos (02) notificaciones realizadas a través de una notaría pública, puso en conocimiento a los inquilinos tanto del inminente vencimiento del plazo de la prórroga legal y la obligación de éstos de proceder a hacer entrega material del inmueble objeto del arrendamiento cuando llegara la oportunidad, como del hecho que éstos habían incurrido en un error, con ocasión del pago por exceso que habían hecho del último de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2015, al haber pagado un mes adicional.
Como consecuencia de ello, solicitaron el cumplimiento del contrato de arrendamiento; que se hiciera entrega del bien inmueble objeto del mismo, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo habían recibido los inquilinos; y, que se condenare a la parte demandada al pago de los daños y perjuicios, de acuerdo a lo establecido en el ordinal 3° del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la representación judicial de la parte accionada argumentó como defensas que había operado la tácita reconducción, ya que la parte actora había permitido que a la expiración del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, los inquilinos continuaren en posesión de la cosa arrendada y que además, hubieran continuado recibiendo el pago de los cánones mensuales.
Además de ello, la representación judicial de la parte demandada señaló que el contrato cuyo cumplimiento era exigido, tenía una duración de cinco años contados a partir de su autenticación (el 20 de junio de 2008), y que no era computado, como lo señalaba la demandante, desde el 01 de junio de 2008, hasta el 31 de mayo del año 2013
Por último, señalaron que en el caso aquí planteado, no había operado la prórroga legal, por cuanto la realidad del caso, era que había acecido y operado la tácita reconducción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil.
Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En atención a las normas citadas, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-
En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones; y, sobre la base de ello tenemos:
Junto al libelo de la demanda, la parte actora produjo las siguientes pruebas documentales:
1) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 1951, bajo el número 20, Tomo 3 adicional, Protocolo Primero
2) Planilla sucesoral identificada con el número 0232, expedida en fecha 24 de enero de 1984.
3) Documento denominado Planilla Sucesoral, identificado con el número 1487, de fecha 15 de abril 1991.
4) Declaración de Únicos y Universales herederos, dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 25 de noviembre de 2015.
Con respecto a las documentales anteriormente identificadas en los numerales 1, 2, 3, y 4, observa este Juzgado Superior que, al momento de decidir el punto previo referente a la representación sin poder aducida por la parte actora, emitió su valoración, por lo que, en ese sentido, da por reproducido el mérito que se desprende de tales pruebas, y así se establece.
5) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCADO y ANTONIETA PAULINA DE NONES, representados en ese acto por la ciudadana ANA MERCEDES MORALES, por una parte, y por la otra, el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., debidamente autenticado el día 20 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el número 113, Tomo 64, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.
Con respecto dicho medio probatorio, precisa este Juzgado Superior que el mismo ya fue valorado en el texto de este pronunciamiento, al momento de pronunciarse sobre el punto previo de la representación sin poder aducida en el juicio, motivo por el cual, da por reproducida su valoración. Así se establece.
Así las cosas, tenemos que del anterior documento se evidencia:
(i) Que los ciudadanos LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCADO y ANTONIETA PAULINA DE NONES, dieron en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER, 2007, C.A., y al ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÏAZ, suficientemente identificados, un inmueble constituido por un lote de terreno, y la casa quinta sobre él construido, identificado como Quinta LANDAMAR, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas.
(ii) Que tal como se desprende del de la cláusula segunda de dicho contrato, la duración del arrendamiento sería por CINCO (05) años fijos, contados a partir del 20 de junio de 2008, esto es, desde la fecha de autenticación del documento contentivo del contrato de arrendamiento; y que, una vez finalizado dicho término, no habría posibilidad de prórrogas.
(iii) Que de conformidad con lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato, el inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, sería destinado por los arrendatarios únicamente para instalar en él, un establecimiento comercial de su propiedad afín con su actividad comercial, destinada esa actividad a la explotación de los ramos Bar, Restaurante, salón para eventos sociales, banquetes, y demás actividades afines y conexas.
(iv) Que tal como se desprende de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, los arrendatarios (hoy parte demandada), declararon que recibían el inmueble en perfecto estado de mantenimiento y funcionamiento; y, que, en su cláusula octava, expresamente se convino en que éstos –los inquilinos- se obligaban a devolver el inmueble, al momento en que finalizara el contrato, en el mismo estado y condiciones en el cual lo habían recibido.
(v) Que todo retardo o demora en la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, por parte de los arrendatarios, dado el término del plazo convenido en el contrato, obligaba a los inquilinos a resarcir y compensar a los arrendadores, por los daños y perjuicios causados por ese retardo en la entrega, tal como consta de cláusula novena del contrato.
(vi) Que tal como se desprende de la cláusula vigésima cuarta del contrato, las partes contratantes fijaron que las notificaciones se debían realizar por escrito, con acuse de recibo –y que como consecuencia de ello, se reputarían como válidas y bien hechas- en las direcciones siguientes: (a) en el caso de los arrendadores, en la Calle El Rincón, entrando por la Calle El Parque, Quinta Trapichito, Urbanización Cerro Verde, Municipio Baruta del Estado Miranda; y, (b) en el caso de los arrendatarios, en la misma dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
6) Copia fotostática de notificación practicada en fecha 05 de septiembre del año 2013, por ante la Notaría Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitada e instruida por el ciudadano ALFREDO ENRIQUE LANDAETA MARCANO, en su propio nombre, y en representación de la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C:A.
El anterior medio probatorio, es una copia de un documento público. El mismo, no fue impugnado por la parte contra la cual fue opuesta en la oportunidad legal correspondiente, muy por el contrario, el mismo fue reconocido por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, tal como se desprende al folio doscientos cuarenta (240) de la primera pieza del expediente; razón por la cual, este Tribunal, tiene tal medio de prueba como fidedigno, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; le atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.
En dicho medio de prueba consta el traslado efectuado por los funcionarios de la Notaría a la dirección en que se ubica el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (Quinta Landamar).
Además de ello, la notaría por medio de la cual se practicó la notificación, dejó evidencia que, la carta anexa a notificación que se imponía hacer, fue estampada en la puerta del establecimiento comercial (Quinta Landamar).
Cabe destacar que, el contenido de dicha carta (tal como reposa en las actas del expediente), es el siguiente:
“(…) Señores
Representaciones Remember 2007, C.A.
Ciudad.-
Atn. Sr. Edgar Prada Díaz
Estimados señores,
Sirva la presente para notificarles acerca del vencimiento del término del Contrato de Arrendamiento firmado entre esa empresa y los señores Alfred Enrique Landaeta Marcano, Lola Josefina Landaeta de Morales y Antonieta Paulina Landaeta de Nones, en fecha veinte (20) de junio de 2008, por el plazo fijo de 5 años, el cual específicamente venció en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2013.
En tal sentido, les reiteramos una vez más que ha comenzado a transcurrir el lapso correspondiente a la prórroga legal, por lo que mucho sabríamos agradecerles, nos comunicaran si efectivamente desean ejercer su prórroga legal, o si por el contrario, procederán a la entrega material del inmueble (…)”
Así las cosas, de lo anterior se desprende que, la notificación practicada por la Notaría Pública referida en los párrafos anteriores, en la dirección del inmueble Quinta Landamar, los arrendadores, hoy parte demandante, manifestaron que el plazo fijo establecido en el contrato había vencido, y que había comenzado a transcurrir la prórroga legal.
7) Copia de la Notificación auténtica realizada por conducto de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 2015, solicitada e instruida por los ciudadanos JUAN PABLO LIVINALLI ARCAR y MARÍA JOSÉ GARCÍA, en representación de LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MOALRES, y dirigida al ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ.
En lo que concierne a la prueba documental descrita, constata este Juzgado Superior que la misma fue impugnada por la representación judicial de la parte demanda, tanto en el escrito de contestación, como en la audiencia preliminar.
De igual forma, se evidencia que abierto el juicio a pruebas en primera instancia, la parte actora insistió en hacer valer dicho instrumento y además evacuó e instruyó en dicho lapso copia certificada de la notificación in comento.
En ese sentido, observa este órgano decisor que, por cuanto la copia certificada producida durante el lapso probatorio (de la notificación) no fue tachada de falso por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y, lo considera demostrativo de lo siguiente:
(i) Que en fecha 20 de mayo de 2015, la Notaría Pública practicante de la notificación, dejó constancia de su traslado a la dirección del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, ubicada en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
(ii) Que en el lugar, fue atendido por un ciudadano identificado como EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, a quien se le hizo entrega copia del documento de notificación.
(iii) Que luego de ello, la ciudadana Jennifer Parra, titular de la cédula de identidad número V-18.170.207, firmó el acta notarial, en señal de recibo de la notificación impuesta por la Notaría.
Asimismo, este Juzgado de segunda instancia puede apreciar del contenido de la notificación, que los apoderados de la ciudadana LOLA LANDAETA indicaron que el plazo previsto en el contrato de arrendamiento había vencido y que en fecha 31 de mayo de 2015, vencería la prórroga legal, por lo cual manifestaron su deseo que, al finalizar dicha prórroga, los inquilinos debían hacer entrega del inmueble que ocupaban.
Además de ello, consta en el documento que se notificaba a los inquilinos que se había realizado erróneamente el doble del pago correspondiente al canon mensual para mayo de 2015; y que por tal motivo, colocaban a disposición del arrendatario el pago realizado por error, para su inmediato reembolso; y que en todo caso, debían comunicarse con el ciudadano JUAN PABLO LIVINALLI ARCAS, a los números de teléfono señalados en dicha notificación.
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante reprodujo el mérito favorable de autos, cuestión que, es inveterada jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal el que, dicho mérito favorable, no constituye per se un medio de prueba, sino que precisamente este es la labor del órgano jurisdiccional, en virtud del principio procesal de exhaustividad y de adquisición procesal, según el cual los Jueces deben valorar cuantas pruebas se produzcan en el juicio, y que las pruebas pertenecen al proceso, sin importar cual parte la hubiere promovido, y deben ser valoradas objetivamente, a los fines de resolver la controversia que ha sido planteada. Así se establece.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, produjo los siguientes medios:
1) Copia fotostática del expediente signado bajo el número AP11-V-2015-000699, el cual cursa ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda que por retracto legal arrendaticio intentaren los hoy demandados contra la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES y la empresa CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A.
Con respecto a la documental anteriormente señalada, se observa que se trata de una copia de un instrumento público, la cual, no fue impugnada, en el lapso procesal correspondiente, por la parte contra la cual fue opuesta, razón por la cual este Juzgado Superior le atribuye pleno valor probatorio, y en ese sentido, la considera demostrativa del hecho que el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., ejercieron una demanda de retracto legal arrendaticio contra la ciudadana ANTONIETA PAULINA LANDAETA DE NONES, y la entidad de comercio CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., por la cesión de derechos que sobre el 37,5% de derechos proindivisos de propiedad se realizare en relación del inmueble QUINTA LANDAMAR.
En dicho medio de prueba, consta igualmente que, en fecha 14 de agosto de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia referido anteriormente, dictó una medida cautelar innominada mediante la cual se garantizaba a los hoy demandados que permanecieran en el uso, detentación y ocupación del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, hasta tanto fuera resulto y decido la controversia planteada en dicho expediente.
Ahora bien, es el caso que, este medio de prueba, ha sido promovido por la parte demandada a los fines de probar que, la ocupación que sobre el inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, se fundamentaba en la existencia de dicha medida.
Así las cosas, se observa que (tal como consta en el Cuaderno de Medidas del presente juicio) en fecha 10 de enero de este año 2017, el Juez Cuarto de Primera Instancia que conoce de la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por los aquí demandados, al momento de resolver una oposición planteada en contra dicha medida, expresamente declaró que el alcance de la medida cautelar innominada dictada en dicho procedimiento, objeto de oposición, se refería única y exclusivamente al juicio que en ese expediente se ventilaba, no siendo extensivo a ningún otro procedimiento en el formaren parte los sujetos procesales que allí intervenían, y que se encontrare en controversia el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio que había sido demandado.
Por estas razones, a criterio de quien aquí decide, mal puede la representación judicial de la parte demandada, con fundamento a la prenombrada medida innominada (que recalcamos, según el propio órgano jurisdiccional que la ha decretado, no es extensiva ni a otros juicios, pretensiones o sujetos en que se encontrare en controversia el inmueble denominado QUINTA LANDAMAR) fundarse en la misma para fundamentar posesión sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es exigido. Y así se declara.
De igual forma, durante el lapso probatorio abierto en el presente juicio, la representación judicial de la parte demandada produjo los siguientes documentos:
El codemandado EDGAR PRADA DIAZ, copias de vouchers de depósito bancario a la cuenta de Alfredo Enrique Landaeta Marcano.
La codemandada REPRESENTACIONES REMEMBER 2007 C.A., cinco depósitos bancarios marcados A, A1, A2, A3 y A4; un movimiento bancario marcado B; cinco depósitos bancarios marcados C y C1; seis cheques marcados D, D1, D2, D3, D4 y D5.
Ahora bien, es menester para este Juzgado Superior destacar el hecho que, en las actas procesales que conforman el expediente, consta que mediante auto dictado el 03 de julio del año 2017, el Tribunal de Primera Instancia declaró expresamente LA INADMISIBILIDAD DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA DURANTE EL LAPSO PROBATORIO, por cuanto el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil establecía expresamente que el demandado debía acompañar con su escrito de contestación toda prueba documental de la cual dispusiera; y, que si éste no acompañare en su escrito de contestación toda prueba documental de la que se quisiera servir, y la lista de los testigos que evacuaría en juicio, las mismas eran admitidas posteriormente.
Así las cosas, en virtud que el Juzgado de la causa declaró la inadmisibilidad de las pruebas documentales aportadas por la parte demandada durante el lapso probatorio, este Tribunal en Alzada, no tiene pruebas que analizar y valorar al respecto, y así se decide.
Por último, en lo que respecta a la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada en el lapso probatorio, este sentenciador observa que, aún cuando de las actas procesales consta que dicha prueba fue admitida, no consta en autos su evacuación ni instrucción, razón por la cual, en este caso, no existe ni hay prueba de informes que valorar o analizar. Y así se declara.
Ahora bien, realizada la valoración del mérito de las pruebas en el presente juicio, este Tribunal observa:
En el caso que nos ocupa, como ya se indició en el texto de la presente decisión, la representación judicial de la parte actora, ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en contienda en fecha 20 de junio de 2008, concretamente, de la obligación del arrendatario de hacer entrega material, real y efectiva, del inmueble objeto de dicho negocio jurídico (denominado QUINTA LANDAMAR), y que la parte demandada resarciera a su representada por los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación que ejercían sobre el inmueble por el tiempo en que el contrato había finalizado efectivamente.
En ese sentido, es menester para este Tribunal destacar que, los Jueces (como directores del proceso, y en virtud que deben tener por norte de sus actos la verdad contenida en el expediente) en la interpretación que realizan sobre los contratos o convenciones particulares que celebran los justiciables, deben hacerlo con fundamento al propósito e intención de las partes plasmadas en dichas relaciones contractuales, teniendo en mira la LEY, LA VERDAD y LA BUENA FE.
Ahora bien, observa este Sentenciador que, tal como se señaló en el texto del presente fallo al momento de valorar las pruebas, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en este caso concreto, es un contrato a tiempo determinado, en el cual, una vez terminado y concluido su plazo fijo, los arrendatarios, tenían derecho a ejercer el derecho a la prórroga legal correspondiente a la relación arrendaticia, como lo establece el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es demandado, tanto el arrendador (hoy demandante) como el inquilino (demandados) estipularon expresamente que la duración de la relación sería de cinco (05) años fijos, contados a partir del momento en que se autenticó el contrato, esto es, desde el día 20 de junio de 2008. Y que de esta forma, una vez vencido el plazo previsto en el contrato, no existía ni había posibilidad de aplicar prórrogas.
Esta fue la verdadera y real voluntad de las partes, plasmadas en un contrato autenticado, quienes, en uso de la autonomía de su voluntad, concertadamente establecieron que la relación arrendaticia que les uniría (mediante el contrato que celebraron) sería de a tiempo determinado, concretamente, por un lapso de cinco (05) años y que al momento de terminar esa relación arrendaticia, correspondía la aplicación de la prórroga legal prevista y sancionada en la legislación vigente para el momento en que feneció el contrato –en fecha 20 de junio del año 2013- esta es, la prórroga legal prevista en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Para mayor abundamiento, se hace menester traer a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza:
“(…) En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
(Destacado de este Tribunal).
En el caso de autos, habiendo comenzado la relación arrendaticia en fecha 20 de junio de 2008 (y no en mayo como señalaba la parte actora), hasta el día 20 de junio de 2013, fecha en la cual efectivamente venció el plazo fijo de cinco (05) años previsto en el contrato, dada su duración y de acuerdo a la norma invocada, el lapso de prórroga que efectivamente correspondía a la relación arrendaticia era de dos (02) años, motivo por el cual, esa prórroga legal finalizaba y en efecto finalizó el 20 de junio del año 2015. Y así se establece.
Por su parte, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“ La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, observa este Sentenciador que, si bien es cierto que después de agotada y vencida la prórroga legal correspondiente a la relación arrendaticia desde el día 20 de junio del año 2015, la parte demandada (arrendataria) siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto el hecho que dicha ocupación la realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho que vencida la prórroga legal; la arrendadora intento una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de Prórroga Legal, lo cual evidencia que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de la arrendatario; pues el hecho de que la parte demandada continuara ocupando el inmueble y realizando los pagos del canon de arrendamiento, no determinan que haya existido consentimiento alguno por parte del arrendador, ni que hubiera operado la tacita reconducción. Más aun en este caso concreto cuando la arrendadora (hoy parte actora), en dos oportunidades, notificó en el lugar del inmueble (Quinta Landamar) a los arrendatarios tanto del hecho que el contrato de arrendamiento había vencido, como que al vencimiento de la prórroga legal, éstos (los inquilinos) debían proceder a realizar la entrega material del inmueble. Incluso, consta que en la notificación practicada en fecha 20 de mayo de 2015, la arrendadora les notificó a los inquilinos que habían realizado un pago en exceso, por error, y que por tal razón, ponían en disposición dicho dinero a los inquilinos para su reintegro.
Esa y no otra, fue la voluntad de las partes al momento de contratar el arrendamiento que nos ocupa, ya que, en efecto, como se señaló anteriormente, en la cláusula segunda del contrato consta que ambas partes manifestaron textualmente que “(…) La duración del presente contrato de arrendamiento ser (sic) de cinco (5) años fijos, contados a partir del día en que se autentique el presente contrato. Una vez expirado el término no habrá posibilidades de prorrogas (…)”.
A lo anterior, debe añadírsele que no puede hablarse de tácita reconducción, cuando ya venció el contrato (pactado por las partes a tiempo o plazo fijo, determinado) y su respectiva prórroga legal, puesto que ya la relación arrendaticia había terminado; y lo que se le había concedido a los inquilinos era el beneficio otorgado por el Legislador referente a la prórroga legal, que contra ésta no opera la tácita reconducción, toda vez que, la misma no es un contrato donde se establece un lapso entre las partes, sino por el contrario, es un imperativo de la Ley que se traduce en un beneficio para el arrendatario, que es el único que puede renunciar a él, y en una obligación para el arrendador, lo cual además sin lugar a dudas quedó plenamente establecido por la voluntad expresa de los contratantes en la cláusula segunda antes transcrita. Y así establece.
Y es que en efecto, tal como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la figura de la prórroga legal (derecho para el arrendatario, obligación impuesta por ley al arrendador) opera de pleno derecho, lo cual se traduce en que ésta comienza su vigencia de modo automático, sin que sea necesaria declaración adicional o acuerdo previo entre los particulares que contratan; y así, en definitiva, no se requiere notificación o disposición adicional alguna para que esta regule y opere en las relaciones arrendaticias pactadas a tiempo determinado.
Así también lo ha interpretado la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia –en un caso similar al que nos ocupa- al haber establecido que:
“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes (…)” (Sentencia de la Sala Constitucional, número 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012)
(Resaltado de esta Alzada).
Por otro lado, tal como se señaló en el texto del fallo, la parte demandada apelante en escrito de informes en Alzada, argumentó que existían vicios en las documentales (notificaciones por notaría practicadas por la parte actora arrendadora), fundamentándose en el hecho que: “(…) los arrendadores incumplieron lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, la cual establece las formas de notificación de prórroga legal, que entre otras señala que debe ser personal, mediante el traslado de un Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble y/o domicilio del contrato, debido a que son los únicos competentes de manera exclusiva y excluyente para los actos de jurisdicción voluntaria. Esto para garantizarle al inquilino el derecho de acceso a la justicia y a una tutela judicial efectiva (…)”.
Con respecto a dicha defensa, observa este Juzgado Superior que, los hechos en los cuales fundamenta la parte demandada su denuncia son falsos por cuanto la Resolución número 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, es una resolución mediante la cual SE MODIFICÓ, a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y del Tránsito. En efecto, en dicha resolución, no se establece las formas de notificar la prórroga legal, ni mucho menos, como deben hacerse. En dicho instrumento, como se señaló, la Sala Plena del Máximo Tribunal de Justicia, en ejercicio de sus facultades y atribuciones conferidas por la Constitución de la República y la Ley, realizó una modificación de la competencia en lo que se refiere a los Juzgados que componen la jurisdicción civil, mercantil y del tránsito. Por tales razones, este Juzgado Superior desecha la denuncia realizada por la parte demandada en dicho sentido, y así se establece.
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
En este sentido, se aprecia que la parte actora solicitó, en el particular segundo del petitorio de su demanda, lo siguiente: “(…) AL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS causados por la ocupación que sin justo título hacen del inmueble que les estuvo arredrado, calculada dicha indemnización a razón de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35 CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, desde el día 31 de mayo de 2015 y hasta la total y definitiva entrega material del mismo, conforme lo establece el artículo 22 en su numeral 3ro de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. A todo evento, respetuosamente pedimos que la condena que recaiga ordene al tribunal de la ejecución determinar el monto de los daños mediante una experticia complementaria del fallo en acatamiento a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y que dicho monto sea indexado y ajustado por inflación desde la fecha de introducción de la presente demanda y hasta la total y definitiva entrega del inmueble (…)”.
Al respecto, observa este Juzgado Superior que, la Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario pare el Uso Comercial, dispone en su artículo 22 textualmente lo que a continuación se indica:
“Artículo 22.-Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
1. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo establecido en el artículo anterior, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a la tasa activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base del monto de la fianza.
Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados, aplicando la tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible a través del Banco Central de Venezuela.
En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.
2. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de la fianza.
3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.” (Destacado de este Sentenciador).
El artículo precedentemente invocado expresamente consagra que, cuando el arrendatario se niega a desocupar el inmueble a pesar de haber terminado y/o concluido el plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tiene derecho a percibir, por cada día de retraso que transcurra, el precio diario del arrendamiento (tomándose como base el canon mensual establecido), más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta que se realice la efectiva y real restitución (devolución-entrega) del inmueble.
En este sentido, habiendo sido demostrado en el presente caso que, la parte demandada ha incumplido con su obligación de hacer entrega material del bien inmueble objeto del contrato, luego de vencido tanto el plazo fijo previsto en el mismo, como la prórroga legal correspondiente que le concedía la ley a los inquilinos, a criterio de quien aquí decide, es procedente el derecho que tiene la parte actora a que se le indemnice por concepto de daños y perjuicios, derivados de la demora en la entrega del inmueble.
Ahora bien, tomando como fundamento el supuesto de hecho contenido en el ordinal 3° de artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial , tenemos que, consta en las actas procesales del presente expediente que el último monto fijado como canon de arrendamiento por las partes contratantes, fue establecido enOCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 10/100 (Bs. 81.887,10), monto sobre el cual una vez que se agrega el cincuenta por ciento (50%) adicional previsto por la norma invocada, da como suma total la cantidad de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65).
Así las cosas, tomando como base para el cálculo previsto en el ordinal tercero del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cantidad de CIENTO VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON 65/100 (Bs. 122.830,65), el cual dividido entre los treinta (30) días del mes, da como suma definitiva para la indemnización por daños y perjuicios acordada un monto de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35). Y así se establece.
Es por ello que, como se señaló anteriormente, es procedente el derecho que tiene la parte actora a que le sea indemnizado por los inquilinos, (hoy demandados) la suma de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.095,35) diarios, por concepto de daños y perjuicios, derivados de la demora en la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, los cuales deberán ser cancelados a partir del día 21 de junio de 2015, inclusive (día inmediatamente siguiente a la fecha cierta en que venció la prórroga legal), hasta el la total y definitiva entrega del inmueble. Y así se decide.
DE LA INDEXACIÓN JUDICIAL
Como fue señalado en el texto del presente pronunciamiento, la parte demandante, en el petitorio de su demanda, solicitó además que fuera realizada una indexación y ajuste judicial del monto reclamado por concepto de daños y perjuicios.
Ahora bien, respecto a la indexación judicial sobre los daños y perjuicios, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de Justicia, ha sido conteste en señalar que:
“(…)A juicio de esta Sala, quien pretende que su contraparte sea condenada, tomando en cuenta la indexación, debe pedirlo en autos expresamente, ya que a pesar de que puede en ciertas materias operar de pleno derecho (asuntos de orden público o interés social), tal ajuste responde a un derecho subjetivo de quien lo pretende, el cual no puede ser suplido por el juez, máxime cuando la ley (como luego se apunta en este fallo) trae un régimen de condenas que no es uniforme, y que por tanto exige peticiones para su aplicación.
Sin embargo, tal efecto de derecho, implícito en cada cobro, no puede ser pedido en cualquier oportunidad del juicio por el demandante, ya que el mismo atiende a sus derechos subjetivos, renunciables, en las materias donde no está interesado el orden público y el interés social, y por ello debe ser solicitado expresamente por el accionante.
Esa necesidad de pedir, invariable, sin embargo en un Estado social de derecho y de justicia, puede sufrir excepciones, en materia de interés social y de orden público, donde el valor justicia y el de protección de la calidad de vida impera, y por ello en materia laboral y de expropiación -por ejemplo- se aplica de oficio la indexación, sin necesidad de alegación, aunque lo que se litiga son derechos subjetivos.
La Sala, sin entrar en las disquisiciones doctrinarias que distinguen equidad de justicia considera que de poder aplicarse de oficio, por equidad, la indexación, sin que medie para ello petición de parte, lo sería sólo en los casos de interés social y de orden público, donde priva la solución socialmente justa que debe imperar en esas materias, conforme a los principios constitucionales y la realidad social, que hay que ponderarlas.
(…Omissis…)
Por esas razones, la Sala debe puntualizar cuáles son las obligaciones indexables, lo que viene dado por una situación procesal ligada al alcance de la condena, y a la oportunidad legal de su liquidación.
Las condenas tienen diversos regímenes en las leyes. Hay casos en que la indexación no es posible, ya que la propia ley señala en cual época debe ser liquidado el valor de la demanda. Así los artículos 1457, 1507, 1514, 1521, 1523 y 1744 del Código Civil, por ejemplo, señalan que las cantidades a condenarse deben ser calculadas antes de la fecha de la demanda, por lo que sería imposible indexarlas o corregirlas para que den un resultado diferente, ya que ello violaría la ley. Otras normas, como la de los artículos 1466, 1469 y 1584 del Código Civil, ponen como hito del monto condenable, el valor al momento de la introducción del libelo. En supuestos como estos no es posible adaptar las condenas al valor actual de la moneda, en base a su poder adquisitivo, ya que el legislador, consideró que el resarcimiento justo se lograba mediante los valores atribuibles a los bienes resarcibles (incluso dinero) en esas oportunidades, y por tanto cualquier petición contraria sería ilegal.
En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación.
(…Omissis…)
La situación en materia de daños y perjuicios contractuales o extracontractuales, tiene otro cariz, ya que los daños (emergente y lucro cesante) se liquidan efectivamente para el momento del pago, por lo que es a los precios para esa oportunidad, que se calculan, y siendo así, teóricamente la indexación no puede tener lugar; como tampoco puede tener lugar con relación a los daños morales, ya que ellos los determina el juez también para el momento del fallo, señalando el monto de los mismos. Se trata de sumas que se calculan para la fecha del fallo, sin tomar en cuenta los valores anteriores.
Con relación a los gastos demandados aún no pagados a la víctima (accionante), si en ambos casos (contractual o extracontractual) los daños han quedado probados, pero no se conoce su monto y deban ser resarcidos; la experticia complementaria del fallo se hace obligatoria, y el cálculo de los expertos necesariamente se hará con base en los precios para la época de dicha experticia, por lo que no hay realmente una indexación, a pesar que se ha venido usando ese vocablo para identificar este resarcimiento. Tampoco la habrá, como ya lo apuntó la Sala, en materia de daños morales o especiales del artículo 1.196 del Código Civil, ya que ellos quedan al arbitrio del Juez dentro de ciertos parámetros, y éste al establecerlos los determina tomando en cuenta la realidad para el momento de la decisión.
El problema radica en los daños cancelados a la víctima (accionante) antes de la demanda o durante el proceso, que se pagan con la moneda (y su poder adquisitivo) vigente para la fecha de la cancelación. ¿Podrán recuperarse indexados para la fecha del pago por el demandado?.
Se trata de una suma que se pagó con el valor de la moneda para esa fecha y que no se conocía si se recuperaría o no, ya que ni siquiera mediaba demanda al respecto, y que -en materia extracontractual- ni siquiera existía un vínculo entre acreedor y deudor.
En relación a esto, la Sala considera que con respecto a lo pagado se extinguió la obligación, y mal puede producir efecto posterior la obligación extinta.
Por otra parte, a juicio de esta Sala, el retardo en el cumplimiento incide, y es la clave en la indexación judicial. Este retardo no necesariamente corresponde al deudor, sino que puede ser inducido por el acreedor cuando abusando de su derecho no demanda en tiempo prudencial, sino que persigue ‘engordar’ su acreencia.
Debe quedar a criterio del juez, ponderar si el acreedor está o no abusando de sus derechos, y si no lo está, ordenar el ajuste monetario de las cantidades ya pagadas, en vista de que en materia de daños y perjuicios, éstos se liquidan para el momento del pago, por el valor real que en esa época tiene, y que es lo que verdaderamente indemniza.
No es que la Sala acoja irrestrictamente la tesis del “mayor daño”, ya que el valorismo lo aplica el juez independientemente de la culpa del deudor, sino que en un Estado social de derecho y de justicia, así como se reconoce un ajuste en la prestación del deudor, el abuso de derecho no puede alentarse.
Apunta la Sala, que además existen las llamadas obligaciones de valor, donde el accionante pretende se le indemnice en base a un valor de referencia o se le reponga el valor de un bien, y donde el monto en dinero se fija con base en el valor real del bien para el momento de la condena, hasta el punto que muchas veces -si fuera posible- se puede reponer la cosa, entregándose una igual para la fecha de la condena, independientemente de su valor para ese momento en relación del que tenía para la fecha de la demanda. A estas obligaciones no les es aplicable indexación alguna, sino el valor del bien para la época de la condena o de la ejecución.
Establecido lo anterior, debe la Sala puntualizar qué se entiende por fecha o lugar del pago. Pero antes, la Sala apunta, que si la deuda se pagó y el derecho por tanto se extinguió, el derecho del acreedor de que se le indexe el monto debido, ya pagado, se pierde, ya que el derecho extinguido no produce ningún otro efecto, siendo esto aplicable incluso a las acreencias que surjan en materias donde está interesado el orden público o el interés social.
(...Omissis…)
Conforme las consideraciones precedentemente expuestas en el caso de autos, donde el accionante pretendió se le liquidara una indexación en un proceso autónomo, del análisis de las actas que conforman el presente proceso, a juicio de esta Sala, no asiste la razón al solicitante, ya que el hecho del que pretende deducir la violación de principios jurídicos fundamentales contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela es -básicamente- su inconformidad con la doctrina sustentada por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal para casar de oficio y sin reenvío la sentencia dictada el 17 de marzo de 2003 por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia, declarar inadmisible la demanda y la nulidad de todas las actuaciones (…)” (Destacado de este Juzgado Superior) (Decisión de la Sala Constitucional N° 576/2006, de fecha 20 de marzo de 2006, Exp. 052216).
Ahora bien, con fundamento en el criterio jurisprudencial anteriormente invocado, el cual establece expresamente “…en materia de daños y perjuicios contractuales o extracontractuales, tiene otro cariz, ya que los daños (emergente y lucro cesante) se liquidan efectivamente para el momento del pago, por lo que es a los precios para esa oportunidad, que se calculan, y siendo así, teóricamente la indexación no puede tener lugar…”, y por cuanto en el caso concreto, la parte actora solicitó la indexación sobre los mismos montos y conceptos con respecto los cuales ha reclamado daños y perjuicios, es forzoso para Juzgado de Segunda Instancia, en aras del debido proceso y garantizar el equilibrio de las partes en el juicio, declarar IMPROCEDENTE la solicitud de indexación judicial planteada por la parte actora en su libelo. Y así se declara.
En consecuencia, en razón de lo expuesto en el texto de la presente decisión, este Juzgado Superior considera que el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 13 de octubre de 2017 por el Juzgado a-quo, debe ser declarado SIN LUGAR; y por ende, SE CONFIRMA el fallo apelado. De igual forma, a criterio de quien aquí decide, la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que ha sido intentada en el presente juicio, debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, y así se hará plasmar, de manera clara, suficiente y concreta, en el dispositivo de la presente decisión. Así se establece.
Capítulo VIII
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones expuestas precedentemente, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., suficientemente identificados en el texto de este fallo, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de octubre de 2017, la cual queda CONFIRMADA en los términos expuesto en este fallo.
Segundo: IMPROCEDENTE el argumento de perención breve de la instancia argumentada por la representación judicial de la parte demandada.
Tercero: IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad activa aducida por la representación judicial de la parte demandada.
Cuarto: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía planteada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
Quinto: PROCEDENTE la representación sin poder aducida por la parte actora, ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, con respecto a sus comuneros, ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., todos identificados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal interpusiera la ciudadana LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, quien invoca en el presente juicio el carácter de representante sin poder de los ciudadanos SOLYMAR LÓPEZ de LANDAETA, ALFREDO ENRIQUE LANDAETA RODRÍGUEZ, MARÍA ELENA LANDAETA RODRÍGUEZ y JUAN ALFREDO LANDAETA RODRÍGUEZ, y la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., contra el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ, y la entidad de comercio REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., suficientemente identificados en el texto de la presente decisión.
Séptimo: como consecuencia del particular anterior, SE ORDENA a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de junio de 2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 113, Tomo 64 de los libros de autenticaciones de esa notaría, debiendo realizar la entrega material del inmueble identificado como Quinta LANDAMAR, identificada con el número de Catastro 290/1703, ubicado en la intersección de la Avenida El Bosque con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, en el bloque “N” del correspondiente plano del urbanismo, que tiene una superficie de mil doscientos metros cuadrados (1.200 Mts²) y está plantado en el ángulo sur-oeste del cruce de la Avenida Principal y El Bosque de la ya mencionada urbanización, formado dicho lote por parte de la parcela número 5 y parte de la parcela número 4 del referido bloque, en el municipio Chacao del Estado Miranda, en el Área Metropolitana de Caracas; con los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta metros (40 Mts) con la Avenida El Bosque de la misma urbanización; SUR: en cuarenta metros (40 Mts) con parte de la parcela número 4 de la referida urbanización; ESTE: en treinta metros (30 Mts) con la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana; OESTE: en treinta metros (30 Mts) con terrenos que son o fueron propiedad de la señora Ana María Abatí de Weffer, en las mismas buenas condiciones en que les fue entregado, toda vez que la vigencia de dicho contrato y el plazo de la prórroga legal, han finalizado.
Octavo: SE CONDENA a la parte demandada a pagar a favor de la parte actora, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la demora en el cumplimiento de su obligación de hacer entrega material del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, la cantidad de CUATRO MIL NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 35/100 (Bs. 4.095,35), diarios, contados a partir del 21 de junio del año 2015, inclusive, hasta el momento en que se deje constancia expresa en el presente asunto que los demandados - inquilinos (EDGAR PRADA DÍAZ y la empresa REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A.) han hecho entrega material, real y efectiva del inmueble denominado QUINTA LANDAMAR, de conformidad con lo previsto en el ordinal 3° del artículo 22 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Noveno: IMPROCEDENTE la solicitud de indexación judicial alegada por la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda.
Decimo: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada recurrente.
Decimo primero: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los 12 días del mes de marzo de 2018. Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas
Asunto: AP71-R-2017-000945.
