REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
207º y 159º
ASUNTO Nº AP71-R-2017-000867
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE – RECONVENIDA: Ciudadano MANUEL FERNÁNDES DA SILVA, venezolano mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.600.213.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE – RECONVENIDA: Ciudadanos ROSARIO RODRÍGUEZ MORALES, JOSÉ LUÍS RAMÍREZ y RAMÓN ELOY URBÁEZ OLIVERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.407, 3.533 y 1.593, respectivamente.
PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE: Ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.727.198.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE: Ciudadanos MARÍA TERESA MORENO, INDRID BORREGO LEÓN y HENRY SÁNCHEZ VALLECILLOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.229, 55.638 y 142.564, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia Definitiva dictada en fecha 29 de septiembre de 2017, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
ANTECEDENTES DE LA DEMANDA
ACTUACIONES EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA FUTURO, NO TRASLATIVO DE PROPIEDAD, a través de demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL FERNÁNDES DA SILVA, contra la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, cumplida con la distribución de Ley, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, tramitándose el Asunto bajo el Nº AP11-V-2014-0001353.
Mediante auto de fecha 14 de noviembre de 2014, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda dentro de los VEINTE (20) DÍAS DE DESPACHO siguientes a la constancia en autos de su citación.
Luego, una vez efectuados todos los tramites correspondientes a la citación, el día el 02 de marzo de 2017, compareció de manera espontánea la representación judicial de la parte demandada, quien presentó escrito dando contestación a la demanda y presentando reconvención.
Por auto de fecha 07 de marzo de 2017, se admitió la reconvención propuesta la cual fue contestada el día 14 del mismo mes y año.
En fecha 06 de abril de 2017, se agregaron a los autos las pruebas promovidas por ambas partes, emitiendo el Tribunal pronunciamiento sobre la admisión de las mismas mediante auto de fecha 21 de abril de 2017.
Una vez pasado el lapso de evacuación de pruebas, la parte demandada presentó su respectivo escrito de informe.
Llegada la oportunidad, en fecha 29 de septiembre de 2017, el a quo dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda interpuesta, sin lugar la reconvención y se condenó en costas tanto a la parte actora, como a la parte demandada conforme con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dicho fallo fue apelado por la representación de la parte demandada el día 05 de octubre de 2017, el Tribunal de la causa oyó el recurso de la apelación propuesta por la parte demandada, en ambos efectos, de acuerdo a lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante providencia de fecha 09 de octubre de 2017.
CONOCIMIENTO EN LA ALZADA
Una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, le correspondió a este Juzgado el conocimiento de la apelación, siendo recibido el expediente el día 24 de octubre de 2017, dándole entrada al mismo por auto de fecha 24 de octubre de 2017, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentación de informes por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, el día 22 de noviembre de 2017, la representación de la parte DEMANDANTE presentó escrito, en el cual se adhiere a la apelación formulada por la demandada reconviniente, manifestando que se encuentran llenos los extremos legales regulados en los artículo 299 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Seguidamente, el 30 de noviembre de 2017, la representación judicial de la parte DEMANDADA, presentó su respectivo escrito de Informes, donde, expuso lo que sigue:
“…Alegó la extemporaneidad de la apelación que ejerció la parte actora reconvenida contra el fallo emitido por el a quo.
Asimismo en dicho escrito manifestó sobre la naturaleza del contrato, ya que la parte actora manifestó en su escrito libelar haber suscrito un contrato de “Compromiso de Compra Venta Futuro, no traslativo de propiedad, y destaco que el referido contrato, las partes establecieron los términos de un contrato preliminar de carácter bilateral, en el cual su representada convino en suscribir a futuro una venta con el hoy demandante, siempre que se efectuaran unos parámetros de obligatorio cumplimiento de manera que dado esos supuestos, se procedería a la suscripción de un contrato futuro, y dada la naturaleza del contrato jamás opero la transmisión de la propiedad y aceptarlo constituiría una total desnaturalización de la voluntad de las partes, lo que colige con el principio de la autonomía de la voluntad
Además alegan que valorar el acuerdo preliminar suscrito entre las partes, Compromiso de Compra-Venta Futuro, no traslativo de Propiedad, como un contrato de compra venta cuyo consentimiento sobre cosa y precio se produjo por el compromiso del dueño y la aceptación del demandante se estaría incurriendo en un”…falso supuesto de hecho por la desnaturalización de la voluntad de las partes...”(omisis).
De todo lo antes expuesto, podemos afirmar que “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento dentro de ese lapso, mediante la adquisición del bien objeto de la negociación, lo que en el presente caso no sucedió, tal y como fuera expuesto anteriormente (omisis).
Del mismo modo manifestaron la falta de cumplimiento de la obligaciones de la parte actora, destacando la falsedad de los dichos de la parte actora reconvenida cuando señala haber dado cabal cumplimiento a todas sus obligaciones y que se vio imposibilitado de realizar el pago del saldo del precio por causa imputables a su representada, ya que tras “…diversos requerimientos realizados ante su apoderado…”, este no cumplió con entregar la documentación; requerimientos éstos de los que no constan pruebas a los autos, no acredito haber puesto a la orden la suma pendiente por pagar, no trajo a los autos documento alguno donde conste sus requerimientos, cuando las parte habían pactado expresamente en la cláusula undécima del contrato, la obligatoriedad que las comunicaciones, notificaciones o requerimiento debían ser por escrito en las direcciones por ellos suministradas, asimismo señala que las partes establecieron penalización en caso de incumplimientos para ambas partes; también aducen que la parte actora en su escrito libelar confeso no haber puesto a la orden a su representada la cantidad de Bs. 1.671.000,00 y que esta debía haber hecho una oferta y deposito, que jamás efectuó, por el contrario es mas de seis (6) años después, pretender con la presente acción pagar lo que debe, es por ello que solicito se declarara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta.
Por otro lado, hablan sobre la resolución del contrato interpuesta a través de la reconvención, dando todas sus alegatos y argumentaciones, no fueron tomas en cuanta por el a quo al momento de dictar su sentencia, por lo que es incongruente lo alegado por el Tribunal de instancia, cuando reconoce que la parte actora no cumplió con su obligación, pero por otra parte desecha, la mutua petición, lo que se ve agrado cuando además no tienen en cuanto sino los dichos de la parte actora reconvenida, lo que trae como consecuencia que el fallo apelado se encuentre viciado de nulidad absoluta por haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa.
Por ultimo solicitan se sirva ratificar la sentencia proferida por el a quo en lo que respecta a la demanda de cumplimiento de contrato y se revoque la sentencia en lo que respecta a la acción de Resolución de contrato…”
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
DETERMINACIÓN DE LA CAUSA
La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha 29 de septiembre de 2017, antes citada, tomando en consideración que contra la referida sentencia definitiva, la representación judicial de la parte demanda ejerció recurso ordinario de apelación, considerando para ello los alegatos, defensas, excepciones y probanzas aportadas por las partes durante la tramitación del juicio en instancia y las fundamentaciones del recurso, apelación a la cual se adhirió la parte actora reconvenida.
A tales efectos, se observa:
THEMA DECIDENDUM
ALEGATOS DE LAS PARTES
En el escrito libelar la representación de la parte actora, sostuvo en síntesis, lo siguiente:
“...Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10-5-2010, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría, de fecha 10 de mayo de 2010 suscrito por su mandante con la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, representada por su apoderado GUILLERMO BARROSO DUGARTE; donde establecieron en la cláusula primera que la demandada se obligó a vender a su mandante un inmueble propiedad de aquella, constante de una casa-quinta denominada “Iris” y su correspondiente terreno, incluyendo un apartamento denominado “Soeni”, el cual es completamente independiente de la construcción antes señalada, pero formando parte de la totalidad del inmueble, el cual esta ubicado en la Urbanización Santa Mónica, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital, marcado con el número 11, sección 52, en el respectivo plano de parcelamiento con frente a la Avenida Arturo Michelena, con una superficie de seiscientos metros (600 mts²) cuyos linderos son: Norte: En veinte metros (20,00 mts²) con la Avenida Arturo Michelena, Sur: en veinte metros (20,00 mts²) con las parcelas número catorce (14) y quince (15), Este: en treinta metros (30,00 mts²) con la parcela número diez (10) y Oeste: en treinta metros (30,00 mts²) con la parcela número doce (12).
Del mismo modo alegan que en la cláusula tercera establecieron una vigencia para el contrato de trescientos (300) días calendario, contados a parir de su fecha de autenticación, lapso que se prorrogo por 90 días calendario a partir del 11 de marzo de 2011, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de caracas, quedando anotado ajo el Nº 50, Tomo 46; asimismo la demandada se obligó a vender el referido bien totalmente solvente, libre de gravámenes, prohibiciones y medidas de embargo o secuestro, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, por el precio de DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.425.500,00), cuyo pago sería hecho de acuerdo a lo siguiente: La cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS (Bs. 554.400,00), se efectuó en fecha 10/05/2010 por concepto de autenticación del documento, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a los sesenta (60) días calendario siguientes y el saldo UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.671.100,00), en el acto de protocolización de la escritura de compraventa en la correspondiente oficina de registro; en cumplimiento a lo convenido el comprador pagó la cantidad de 554.400,00 el 10 de mayo de 2010 y Bs. 200.000,00 el 18 de agosto de 2010, tal y como se evidencia de los comprobantes consignado junto al escrito libelar marcado con las letras “F” y “G”.
Además, aducen que en la cláusula cuarta ambas parte se obligaron a obtener las solvencias y documentos, así como a llenar los requisitos que a cada uno exigiría el registro subalterno para la protocolización del documento definitivo de compra venta; que también la vendedora se comprometió de acuerdo a la cláusula décima a entregar al comprador dentro del término de vigencia y con un lapso mínimo de treinta días calendario de anticipación a su vencimiento todos los documentos exigidos por el Registro Subalterno para la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble; a su vez, el comprador se comprometió a notificar a la vendedora con un mínimo de ocho (8) días calendario de anticipación , la fecha, hora y lugar del otorgamiento del documento definitivo conforme lo hubiera señalado la oficina de registro y que las notificación debían hacerse en las direcciones por ellos aportadas en el referido contrato.
Por otra parte, manifiestan que su mandante ha cumplido con las obligaciones asumidas tales como los pagos pautados, lo que solamente quedo pendiente fue el pago de Bs. 1.671.100,00, lo cual no se ha realizado ante la imposibilidad que ha tenido para realizar los tramites de protocolización del documento de compra-venta, ya que la vendedora pese a los diversos requerimientos realizado ante su apoderado, no le ha suministrado los recaudos que exige la oficina de registro, incumpliendo de esa forma la cláusula décima del contrato; recaudos que por máxima de experiencia que consisten en el RIF, fotocopia de la cedula de identidad, cedula catastral del inmueble, solvencia de derecho de frente, solvencia de hidrocapital y declaración y pago del SENIAT mediante la forma 33, tal incumplimiento no es solamente contractual sino legal, conforme al artículo 1486 y 1488 del Código Civil.
Igualmente señalan que no obstante la calificación dada por la partes al documento fundamental, que contiene los elementos esenciales que configuran la celebración de la venta perfecta del inmueble, como lo son consentimiento, objeto y precio; de tal forma que falta solamente que la vendedora cumpla con su obligación de hacer la tradición de lo vendido con el otorgamiento del instrumento de propiedad conforme al artículo 1488 ejusdem.
Concluyen solicitando que dado el incumplimiento contractual y legal por parte de la vendedora e inútiles como sido las gestiones extrajudiciales realizadas por su mandante para resolver amistosamente este asunto y con fundamento expreso en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar a la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenada a cumplir el contrato producido, efectuando la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del respectivo documento ante la oficina de registro correspondiente.
Estimaron la demanda en la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS SETENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 1.778.000,00) equivalente a 14.000 unidades tributarias a razón de Bs. 127.00.
CONTESTACIÓN A LA DEMANDADA
Las anteriores argumentaciones previamente fueron cuestionadas por la representación de la parte demandada, en la forma que sigue:
“…Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes por carecer de fundamento jurídico, ser falsos los hechos expuestos e invocar derechos que no le asisten.
Reconocen que su representada celebró un contrato de Compromiso de Compra-Venta Futuro, no traslativo de propiedad el contrato objeto de la controversia con el ciudadano Manuel Fernándes Da Silva, de igual manera aceptan que el mismo se realizo con la intención de obligar a las partes por un término fijo de trescientos (300) días, el que posteriormente fuera prorrogado voluntaria y expresamente por las partes a través de un documento autenticado ante la Notaría pública Octava del Municipio Chacao en fecha 3 de marzo de 2011, bajo el Nº 50, Tomo 46, por un plazo fijo de noventa (90) días.
Aducen además que lo expuesto por la parte actora es falso, pues de la de la lectura al documento suscrito entres las partes se aprecia que jamás hubo la intención de convenir entre ellas un contrato de compra venta, por el contrario la verdadera intención de las partes siempre fue la de suscribir un contrato preparatorio, el que conforme a La doctrina tiene como único alcance el de suscribir un contrato definitivo, donde las partes se obligan a realizar a futuro una prestación de hace, como es la de suscribir otro contrato, completamente distinto, con un alcance diferente, siempre que se cumplan todas y cada una de las obligaciones asumidas por las partes.
Señalan que el contrato preliminar se aprecia que estaban pendientes varias prestaciones futuras que debían materializarse, para que así pudiera nacer la obligación “de hacer”, como era la de suscribir un nuevo contrato, es decir, el contrato de venta definitivo; también manifiestan que no pudo haber operado la trasmisión de la propiedad por la suscripción del contrato objeto de marras y que la parte actora pretende desvirtuar la autonomía de la voluntad de las partes, que por el solo hecho de existir consentimiento, objeto y precio, mal puede ka parte actora pretender que se produjo la venta del inmueble.
Del mismo modo arguyen que han sido innumerables los incumplimientos contractuales incurridos por la parte actora, el de notificar a su representada de su interés en suscribir la venta dentro del plazo (cláusula undécima), pagar dentro del plazo convenido por las partes el saldo deudor.
Por otra parte RECONVIENE a su antagonista al solicitar la Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría, así como la resolución de la prórroga suscrita entre las partes en fecha 3 de marzo de 2011 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, anotada bajo el Nº 50, Tomo 46 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud del incumplimiento contractual incurridos por la actor, soportan la contrademanda en el hecho que en el referido contrato se pacto un plazo de preclusión para su cumplimiento y la actora no dio cumplió con el mismo en los lapsos indicados, ni tampoco con el pago acordado.
Estimaron la demanda en la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Veinticinco Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.425.500,00)
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad legal correspondiente la parte actora reconvenida, contesto la reconvención en la forma que se trascribe a continuación:
“…Rechazó, contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los hechos alegados e improcedentes las consecuencias legales que se pretenden deducir.
Asimismo Impugnó la representación que se atribuyen los representantes judiciales de la parte demandada, del mismo modo Impugnó la estimación de la reconvención.
Igualmente alegan que no es temeraria ni se basa en falsedades la pretensión de su representado, al contrario se ajusta totalmente a la previsiones legales y en especial al artículo 1.140 del Código Civil.
Rechazo y contradijo la calificación de “falsedad de los hechos” que da la parte demandada reconvincente a sus pretensiones legales ya que ello implica que también son falsas las interpretaciones de los magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Franklin Arrieche y Dra. Yraima Zapata, cuyas decisiones están expresamente identificadas en el escrito libelar; de igual modo rechazaron que el actora había perdido el interés en adquirir el inmueble, como el alegato de la parte accionada reconvincente, cuando señalo que su contraparte tenía la obligación de requerir los documentos para el registro de la venta; igualmente rechazaron el señalamiento de que la actora debía poner a la orden la suma de 1.671.000,00 referente al saldo del precio convenido mediante un procedimiento de oferta y depósito, y de no haber cumplido con el compromiso asumido en el contrato, entre otras cosas.”
CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO
ADHESION DE LA APELACIÓN
La representación judicial de la parte actora-reconvenida, en escrito presentado ante este Juzgado en fecha 22 de noviembre de 2017, se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada, de acuerdo a lo expuesto esta alzada considera oportuno mencionar el contenido de los artículos 299, 300, 301, 302, 303 y 304 eiusdem:
“Artículo 299.- Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria.
Artículo 300.- La adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aun opuesta de aquélla.
Artículo 301.- La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes.
Artículo 302.- La adhesión se propondrá en la forma prevista en el artículo 187 de este Código, y deberán expresarse en ella, las cuestiones que tenga por objeto la adhesión, sin lo cual se tendrá por no interpuesta.
Artículo 303.- En virtud de la adhesión, el Juez de alzada conocerá de todas las cuestiones que son objeto de la apelación y de la adhesión.
Artículo 304.- La parte que se adhiere a la apelación de la contraria no podrá continuar el recurso si la que hubiere apelado desistiere de él, aunque la adhesión haya tenido por objeto un punto diferente del de la apelación o aun opuesto a éste”.
Por otra parte, se ha de indicar que la adhesión a la apelación es un acto procesal a través del cual una de las partes en un proceso, al tomar conocimiento de la impugnación formulada por su contraparte, manifiesta también su voluntad de impugnar la resolución apelada contra la cual no apeló inicialmente; con este mecanismo procesal, el acto impugnatorio formulado solamente por una de las partes se convierte en la impugnación de ambas partes, por lo que respecta a aquélla que se siente agraviada por dicho pronunciamiento.
Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que la adhesión a una apelación, debe realizarse conforme a la exigencia legal, en su mejor interpretación, del artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el lapso dentro del cual puede producirse, ello significa que la misma debe proponerse desde el momento en que se active el expediente en la Segunda Instancia, hasta el momento previo al acto de informes, que es una etapa procesal que cierra la etapa de adhesión y apertura el acto de Informes.
Sobre la base de las consideraciones anteriores, se observa que el referido acto procesal, se realizó antes del acto de informes y se explanaron los motivos en los cuales baso su adhesión en los términos siguientes:
“…Conforme al artículo 302 del Código de Procedimiento Civil, esta adhesión versa en general sobre la sentencia que declaró sin lugar la demanda propuesta (omisis), la cual estableció como conclusión fundamental lo siguiente: “Constituye un principio cardinal en matera procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a los alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fueses demostrados por las partes”. Sin embargo se contradice violando el principio expuesto por ella misma, incurriendo en concreto en los vicios siguientes:
1º) La sentencia suple excepciones y defensas no alegadas por la demandada reconvincente, específicamente la excepción de contrato no cumplido, fundamentándose en opiniones de autores patrios con respecto a los requisitos de la acción resolutoria, para desechar la demanda de mi representado; lo cual resulta contradictorio ya que al mismo tiempo declara sin lugar la reconvención, lo cual constituye un elemento que por si solo amerita la revocatoria de la decisión.
2º) El tribunal a “aquo” incumple su obligación de atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de ellos. Efectivamente admite el alegato de la demandada reconvincente de que mi representado no pago el saldo del precio pactado por lo concluye en consecuencialmente debió probar que poseía el monto del dinero adecuado. Esta carga probatoria carece de todo apoyo legal, e ignora la aplicación de la cláusula contractual segunda del documento fundamental de la demanda el cual establece que el saldo del precio convenido “será pagado en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble en la correspondiente oficina subalterna de registro (omisis)….”
En consecuencia, este Juzgador considera tempestiva la adhesión formulada por la representación de la parte actora-reconvenida y debidamente fundamentada, apegándose así a los términos de la apelación propuesta por la parte demandada en contra el fallo dictado por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 29 de septiembre de 2017, y así se decide.
En otro sentido, debe esta alzada señalar que la parte accionada en su escrito de informes manifestó la extemporaneidad de la apelación ejercida por su contraparte, considera esta alzada que pronunciarse sobre si dicho recurso fue extemporáneo o no, resulta innecesario, en virtud de que el actor ante esta superioridad, esta es interponiendo es un acto procesal de adhesión, tal y como se analizó con antelación, y así se deja establecido.
IMPUGNACION DEL PODER
La representación de la parte actora – reconvenida cuestiono el poder presentado por la parte demandada - reconviniente, toda vez que los datos de autenticación del mismo, pese a que fueron especificados en su contestación, no constan en autos ni en original, ni en copia certificada, ni en copia simple, razón por lo cual esta alzada trae a colación sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que habla sobre el tema del cuestionamiento de Poderes, que a continuación se transcribe parcialmente:
“…esta Sala en sentencia Nº RC-0171, de fecha 22 de junio de 2001, caso: Artur Soares Ferreira contra Antonio Alves Moreira y otra, expediente Nº 00-317, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en cuanto a la orientación que debe tener la impugnación del mandato judicial dejó sentado el presente criterio: ‘…La impugnación del mandato judicial debe estar orientada mas (sic) que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacía aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato’ (…) Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos: ‘Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente: ‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más (sic) bien detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria…” (Resaltado del Tribunal),
En consecuencia, es importante resaltar que la representación judicial deviene de los efectos derivados de las actuaciones individuales de una tercera persona que se compromete a actuar dentro de los límites del poder y dentro de un patrón de conducta específico preestablecido por la ética y las leyes, en nombre de otra sobre quien recaen todos los efectos jurídicos que emergen de la gestión realizada por el apoderado.
En este sentido, la sentencia Nº 00462 dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de mayo de 2004, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, publicada en el Libro de Oscar Pierre Tapia, Tomo II del mes de mayo de 2004, páginas 985 y siguientes, ha dejado asentado lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…la representación se concibe como aquélla relación jurídica, de origen legal, convencional o jurídica, por medio de la cual una persona llamada representante realiza una serie de actos en nombre de otra denominada representado, haciendo recaer los efectos jurídicos de dichos actos sobre este último...En este sentido, para el otorgamiento de poderes judiciales, tenemos que el Código de Procedimiento Civil, en sus Artículo 151 y siguientes, contiene las pautas normativas que rigen a los instrumentos poderes otorgados por las partes a los abogados para actuar en juicio en efecto los mencionados artículos expresan lo siguiente: …“Artículo 154. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma…”.
Por todo los antes expuesto, considera este Juzgador que el cuestionamiento realizado por la parte actora – reconvenida, no tiene razón de ser, ya que tal y como lo dejo sentando la jurisprudencia citada, la impugnación del mandato judicial debe estar orientada hacia aquellos requisitos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir, los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, y considera este Juzgado que el poder que cursa en copia simple a los folios 141 al 143 de la presente causa, cumple con todos los requerimientos de ley, asimismo se desprenden las facultades que tienen los abogados allí mencionados, aunado al hecho que tampoco desplego algún tipo de prueba para avalar su impugnación, en razón a ello se tiene como válida la representación de los abogados MARÍA TERESA MORENO, INDRID BORREGO LEÓN y HENRY SÁNCHEZ VALLECILLOS en el presente juicio y se declara improcedente el cuestionamiento realizado por la parte demandante, y así decide.
NATURALEZA DEL CONTRATO
La parte demandada en su contestación y en sus informes presentados ante esta alzada, cuestiona la naturaleza del contrato, ya que la parte actora manifestó en su escrito libelar haber suscrito un contrato de “Compromiso de Compra Venta Futuro, no traslativo de propiedad, y destaco que el referido contrato, las partes establecieron los términos de un contrato preliminar de carácter bilateral.
En relación a la interpretación de los contratos para los jueces de instancia, ha reiterado nuestro Máximo Tribunal en su Sala de Casación Civil, dentro de las cuales podemos señalar la Sentencia N° 241 de fecha 30 de Abril del 2002, Ponente: Antonio Ramírez Jiménez, doctrina de Sentencia N° 297 de 15 de julio de 1993; caso: Corporación Garroz S.A C/ Urbanizadora Colorado C.A. Expediente 92-140 la cual señaló:
“La sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho solo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo que le es dable al Juez como consecuencia del principio Iura Novit Curia.”
Del mismo modo la Sala Constitucional dictaminó que todo juez de la República debe examinar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En atención a la Jurisprudencia que antecede este operador de justicia pasa a realizar la siguiente interpretación, en base al acuerdo objeto del litigio:
Por una parte, tenemos que la parte demandada habla de un contrato preliminar en el cual su representada convino en suscribir a futuro una venta con el hoy demandante, siempre que se efectuaran unos parámetros de obligatorio cumplimiento de manera que dado esos supuestos, se procedería a la suscripción de un contrato futuro, y dada la naturaleza del contrato jamás opero la transmisión de la propiedad y aceptarlo constituiría una total desnaturalización de la voluntad de las partes, lo que colige con el principio de la autonomía de la voluntad.
Además alegan que valorar el acuerdo preliminar suscrito entre las partes, Compromiso de Compra-Venta Futuro, no traslativo de Propiedad, como un contrato de compra venta cuyo consentimiento sobre cosa y precio se produjo por el compromiso del dueño y la aceptación del demandante se estaría incurriendo en un falso supuesto de hecho por la desnaturalización de la voluntad de las partes.
Por otra parte, tenemos que la parte actora demanda el cumplimiento de contrato, manifestando que dado el incumplimiento contractual y legal por parte de la vendedora e inútiles como sido las gestiones extrajudiciales realizadas por su mandante para resolver amistosamente este asunto y con fundamento expreso en el artículo 1.167 del Código Civil, procede a demandar a la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, para que convenga o en su defecto a ello, sea condenada a cumplir el contrato producido, efectuando la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del respectivo documento ante la oficina de registro correspondiente.
Ahora bien, conforme a lo antes expuesto y de la revisión al documento fundamental de la presente demanda, debe señalar este Juzgador en primer termino que el mismo no fue desconocido ni en su contenido ni en su firma, sólo fue cuestionado por la parte demandada, en cuanto a la naturaleza del mismo, por cuanto la parte actora lo cataloga como un contrato de venta por las obligaciones asumidas y la parte demandada manifestó que es un contrato preliminar de compra-venta.
Así las cosas, tenemos que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa, es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva; generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete a vender y el comprador, a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios; por otra parte tenemos que dentro de las obligaciones del comprador está pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato.
Cabe destacar que los contratos de opción bilateral de compra – venta, se realizan mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva.
Ahora bien, a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se vigente en la actualidad, por lo que se trae a colación lo señalado en la Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Yvan Dario Bastardo de fecha 6 de octubre de 2016 el cual señaló:
“(…)Como se observa de la sentencia del superior, esta se basó en el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 30 de abril de 2002, para declarar que el contrato demandado en este caso es de compra venta y no de opción a compra venta.
Ahora bien, dicho juez de alzada no se percató que la presente demanda fue presentada en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), como se evidencia al tercer folio del libelo de la demanda, fecha en que se encontraba vigente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó:
“…Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.”
Y que fue cambiado en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que estableció:
“…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.”
Criterio reiterado en sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente:
(…Omissis…)
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
“…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”.
“Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estable vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible…”.
Y visto que el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), hasta el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes descrita, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), y que el criterio utilizado por el juez de alzada aunque es el actual de la Sala de Casación Civil, vigente desde el 22 de marzo de 2013, que concuerdan con el criterio abandonado de fecha 30 de abril de 2002, de la Sala de Casación Civil, también utilizado por el juez de alzada, no es el aplicable al caso, dado que este también fue eliminado por efecto de la sentencia de la Sala Constitucional antes descrita, con carácter vinculante a todos los tribunales del país.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC-820 de fecha 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: Mk Ingeniería C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., señaló que: “…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña….”.
(…)
En otro orden de ideas, es necesario puntualizar que ha sido criterio reiterado de esta Sala de Casación Civil, que al aplicarse un criterio jurisprudencial no vigente, se incurre en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la violación de los principios de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, vicios que deben ser denunciados conforme al ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por la violación de los artículos 12 y 15 eiusdem, y artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-782, del 19 de noviembre de 2008, expediente N° 2008-151; N° RC-147, del 26 de marzo de 2009, expediente N°2008-598; y N° RC-816, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-429).-(…)”
Ahora bien, no obstante lo anterior, se constata que en el caso de autos, en primer lugar la demanda fue presentada en fecha 12 de noviembre de 2014, y admitida en fecha 14 de noviembre de 2014, por lo que el criterio que se encontraba vigente para ese momento es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
(…) De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”
Sobre la base de las consideraciones anteriores, debe este alzada señalar que el contrato objeto de la presente causa, consignado como documento fundamental de la demanda, teniendo como objeto una compra venta futuro, no traslativo de propiedad, también se desprende la clara voluntad de las partes de celebrar en el futuro el consentimiento para la compraventa definitiva, aunado al hecho que cumple con las características de los contratos preparatorios, es autónomo, cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, subsiste con independencia del contrato futuro, produce efectos personales, no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración del contrato definitivo en fecha posterior, de acuerdo con los parámetros establecidos en la sentencia antes citada, en razón de ello debe tenerse el acuerdo demandado como un contrato preliminar de compra-venta, conforme a los motivos antes expuestas, y así se deja establecido.
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
DE LA RECONVENCIÓN
La representación judicial de la parte demandante-reconvenida cuestiono la cuantía, manifestando que no se ajusta a las previsiones legales contenidas en los artículo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, violando expresamente la resolución numero 2009-0006 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia el 18-03-2009; al respecto, considera oportuno este Tribunal señalar el contenido de la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde estableció la interpretación que debe darse al Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación:
“…c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
Así mismo, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, ha sentado jurisprudencia sobre el tema, mediante la Sentencia dictada en fecha 04 de Marzo de 2011, en el Expediente Nº 2010-000564, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, cuyo extracto se trascribe a continuación:
“…La doctrina de la Sala sobre la impugnación de la cuantía está expresada, entre otros, en el fallo del 18 de diciembre de 2007, caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés, el cual es del siguiente tenor: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma...”. (Negritas, mayúsculas y subrayado de la Sala). Asimismo, la Sala en reciente decisión (Ver, 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio Martínez Pérez, ratificó su criterio, y en este sentido, dejó sentado, lo siguiente: “...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de la Sala). En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. En el caso concreto, la Sala observa que los demandados se limitaron a impugnar la cuantía “...por no corresponder al valor de lo litigado, que es la suma de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) que es el valor del inmueble objeto de esta acción...”, alegando un hecho nuevo. Sin embargo, no demostraron ese hecho en la etapa probatoria, pues del escrito de pruebas consignado al folio 43 de la primera pieza del expediente no se evidencia que hubieran promovido prueba alguna tendiente a demostrar el nuevo alegato sobre la cuantía. De acuerdo a lo expresado, la doctrina de la Sala considera que “...si nada prueba el demandado, en este único supuesto [el hecho nuevo], queda firme la estimación hecha por el actor...”. Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda…”
Ahora bien, conforme a las jurisprudencias antes citadas, observa este Tribunal que en el presente caso la estimación fue rechazada por la parte actora, por cuanto no cumple con las previsiones legales contenidas en los artículo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, pero no señala cuales son las violaciones en las cuales incurre la demandada cuando realizo su estimación, no obstante a ello debe advertir esta Alzada que cuando la parte actora o demandada hacen la estimación del valor de la demanda o contrademanda, no están convirtiendo tal estimación en un petitorio, ya que con ello, lo que se pretende es determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, y la cuantía de la demanda no necesariamente se va a transformar en la suma a ser condenada a pagar; aunado a esto la parte actora-reconvenida no trajo a los autos ningún hecho nuevo relacionado con la cuantía y además no aportó prueba alguna para fundamentar la aparente impugnación, requisito este último indispensable para que prospere la impugnación bajo estudio, razón por la cual este Juzgador debe DECLARA IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN planteada, y así se decide.
Resuelto lo anterior, corresponde a este despacho superior verificar la procedencia o no de los alegatos y defensas de fondo esgrimidos en este asunto previo el análisis probatorio correspondiente, y a tal efecto observa:
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
APORTADAS AL PROCESO
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza sobre los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual habla sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)
De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Fin de la cita textual).
Conforme a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos:
Folios 08 al 10 del expediente PODER otorgado por la parte actora MANUEL FERNÁNDES DA SILVA a los abogados ROSARIO RODRÍGUEZ MORALES, JOSÉ LUÍS RAMÍREZ y RAMÓN ELOY URBÁEZ OLIVERO, ante la Notaria Publica Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 04 de febrero de 2014, quedando anotado bajo el Nº 55 Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
Folios 13 al 16 de la presente causa COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE COMPROMISO DE COMPRA VENTA FUTURO, NO TRASLATIVO DE PROPIEDAD, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría; al cual se le adminicula el DOCUMENTO DE PRÓRROGA DE MUTUO ACUERDO que cursa a los folios 22 al 25, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 3 de mayo de 2011; asimismo se le adminicula los ORIGINALES DE RECIBOS de fechas 10 de mayo de 2010 y 18 de agosto del mismo año ,que cursan a los folios a los folios 36 al 37 del presente asunto, elaborados por el ciudadano Manuel Fernándes Da Silva dirigido al ciudadano Guillermo Barroso quien era para ese momento apoderado judicial de la parte demandada; dichos documentos no fueron desconocidos por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato, las formalidades para la venta, así como la indemnización en caso de incumplimiento, la prorroga concedida; del mismo modo se desprende los dos pagos efectuados por el comprador, por las cantidades de QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 554.400,00) y DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00), y así se declara.
Folios 17 al 21 del expediente COPIA CERTIFICADA PODER otorgado por la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES a los abogados OLGA DUGARTE SENGES Y GUILLERMO BARROS DUGARTE, ante la Notaria Publica Decima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29 de septiembre de 1994, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 115 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
Folios 26 al 35 del expediente COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE registrado ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 4 de noviembre de 2014; y en vista que el mismo no fue cuestionado, este Juzgado le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la demandada es la propietaria del bien objeto del contrato de opción de compra venta, y así se establece.
Folios 141 al 143 del expediente PODER otorgado por la parte demandada IRIS TERESA DUGARTE SENGES a los abogados MARÍA TERESA MORENO, INDRID BORREGO LEÓN y HENRY SÁNCHEZ VALLECILLOS, ante la Notaria Publica Undécima de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 02 de marzo de 2017, quedando anotado bajo el Nº 42, Tomo 20, Folios 196 al 198 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual este alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por los mandantes en nombre de su poderdante, y así se declara.
En la etapa probatoria tanto la parte actora como la parte demandada, promovieron el MERITO FAVORABLE de los autos, esta alzada observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se declara.
También en la etapa probatoria la representación de la parte actora - reconvenida, promovió las TESTIMONIALES de los ciudadanos WILMER RONDON HERNÁNDEZ, ÁLVARO GONZÁLEZ VEGA, JULIA HERNÁNDEZ SOSA DOMINGO LUÍS HERNÁNDEZ, ELIZABETH SERRA, JOSÉ LUÍS MUÑOZ SUÁREZ, JOSÉ MARQUES CRAVO, FERNANDO GONCALVES Y DEIVER REINALDO SAAVEDRA, admitiéndose dicha prueba, fijando el a quo la oportunidad para su evacuación, sin que la misma haya sido evacuada, razón por la cual no hay prueba que valorar y apreciar, así decide.
ANÁLISIS DEL DECISORIO
Del análisis realizado por esta alzada a los medios de pruebas aportados al proceso, además atendiendo al principio del derecho de defensa de las partes consagrado en nuestra carta magna y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo, a tenor de la previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se considera pertinente realizar consideraciones previas antes de abordar el mérito de fondo, apreciando lo siguiente:
Tal y como se dejó sentando con antelación, que la naturaleza del contrato objeto de la presente causa, versa sobre una promesa bilateral de compra venta, en consecuencia este Tribunal a fin de garantizarle a las partes un pronunciamiento debidamente razonado de sus pretensiones, observa que en la Legislación Venezolana, el Código Civil define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
De acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes y en razón de ello los une una relación jurídica
En línea con lo ut supra, se debe destacar que según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de Derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente.
El Artículo 1.160 del Código Civil, nos señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Por otra parte el artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
También regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o Non Adimpletti Contractus, consagrada en el Artículo 1.168 eiusdem.
Ahora bien, en opinión de este ad quem, cabe señalar que en la presente causa, luego del análisis del contrato firmado por las partes ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría y el documento de Prórroga autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 3 de mayo de 2011; se desprende lo que se transcribe a continuación:
“SEGUNDA: El inmueble será vendido totalmente solvente, libre de gravámenes, prohibiciones y medidas de embargo o secuestro, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, por el precio total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.425.500,00) que el comprador se obliga a pagar a la vendedora en la forma siguiente: (a) QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 554.400,00) en el acto de autenticación del presente compromiso, (b) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) a los sesenta (60) días calendario siguientes, contados a partir de la fecha de autenticación del presente compromiso; cantidades que se imputaran al pago del precio total pactado y (c) el saldo de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.671.100,00) en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble en la correspondiente oficina subalterna de registro. La solvencia del inmueble incluye no solo los impuestos y tasas nacionales, estadales y municipales sino también cualquier servicio público o privado que funcione en el inmueble.
TERCERA: Este compromiso tendrá una vigencia de trescientos (300) días calendario, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento; plazo que podrá prorrogarse mediante mutuo acuerdo de las partes manifestado por escrito en documento autenticado.
CUARTA: Amabas partes se obligan a obtener solvencias y documentos, así como a llenar los requisitos que a cada uno exija el registro subalterno para la protocolización del documento definitivo de venta.
NOVENA: En concordancia, con la calificación que hemos dado al presente documento, la transmisión de propiedad y la posesión del inmueble, así como su uso, goce y disfrute se verificara únicamente en el momento de la protocolización del contrato de compra venta definitivo y cuando se haya hecho el pago de la totalidad del precio en la forma convenida en este contrato.
DECIMA: La vendedora se obliga a entregar al comprador dentro del lapso de vigencia de este contrato y con un mínimo de treinta (30) días calendario de anticipación a su vencimiento, todos los documentos exigidos por el registro subalterno para la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble. El comprador a su vez, se compromete a notificar a la vendedora con un mínimo de ocho (8) días calendario de anticipación, la fecha, hora y lugar del otorgamiento del documento definitivo, conforme lo haya señalado la oficina de registro respectivo.
UNDECIMA: Cualquier comunicación y/o notificación que las partes deban hacerse, con ocasión de la presente relación jurídica, se efectuara en forma escrita con acuse de recibo a las direcciones que al efecto se indican a continuación; para la vendedora: avenida Libertador, Multicentro Empresarial del Este, Torre Miranda, núcleo A, piso 5, oficina 53, Municipio Chacao, Estado Miranda. Para el comprador: Tintorería Lavo Blanco, Avenida Los samanes, cruce con Tercera Transversal, El Cementerio, Caracas…..”
DUODECIMA: Por cuanto conforme a los términos de este documento, el precio de la compra-venta pactada se considera pagado de contado, todos los gastos y honorarios de abogado que se ocasionen en relación a este compromiso serán pagados por el comprador. Igualmente, todos los gastos y honorarios de abogado que se causen para la protocolización del documento definitivo de compra-venta serán pagados también por el comprador quien queda facultado para seleccionar al profesional que personalmente tendrá a su cargo, el estudio, redacción, tramites y protocolización del documento definitivo de compra venta…”
De las cláusulas transcritas se desprenden inequívocamente las obligaciones contraídas por los contratantes, relativas a la pretensión planteada en este proceso, tales como la duración del contrato, la carga de cada una de ellas para cumplir con él mismo, así como las penalizaciones en caso de incumplimiento, por ello debe este Juzgador establecer si se cumplieron con cada uno de los compromisos asumidos por las contratantes, evidenciando en primer lugar que la parte actora en el a quo logra demostrar la suscripción de un compromiso de opción de compra-venta, y que efectuó dos pagos de acuerdo a los recibos analizados.
También evidencia esta alzada que las partes tenían un plazo de trescientos (300) días contados a partir de la fecha de la autenticación de la opción, más una prórroga de noventa (90) días, tal como se evidencia de los dos documentos valorados anteriormente, para la protocolización del documento de venta definitivo, comenzando a computarse el referido lapso desde el día 10 de mayo de 2010, fecha de la firma del citado documento, plazo en el cual ambas partes se obligaron a obtener las solvencias y documentos necesarios, así como aportar algún otro requisito que se exigiera para la firma del mismo, conforme a lo dispuesto en la cláusula “Cuarta”, no evidenciando este Juzgador que el comprador haya aportado solvencias u otro documento requerido para ello, ni tampoco que haya hecho notificación por escrito con acuse de recibo en la dirección aportada a la vendedora, solicitándole documentación alguna que por su naturaleza le fuera imposible obtener, visto que conforme a la redacción de la clausula “Duodecima” correspondía al comprador haber seleccionado al profesional para la redacción, tramitación y protocolización del documento de venta definitivo, lo cual era su obligación y responsabilidad; por lo que debe esta alzada hacer énfasis, que los contratos deben ser cumplidos exactamente como han sido contraídos, conforme lo pautado en el artículo 1.264 del Código Civil y como consecuencia de su fuerza obligatoria, deben ejecutarse las prestaciones que emanan de él en forma íntegra, efectiva y oportuna, en este caso la accionante no lo hizo; trayendo como resultado que la misma no cumpliera sus obligaciones en el tiempo y lugar fijados para ello; por lo que mal puede pretender en el presente proceso, el cumplimiento de una prestación que no demostró se encuentra enteramente satisfecha por su parte, ni demostró que el incumplimiento viniera de su contraparte, en el sentido de que la vendedora no cumpliera con su obligación de aportar los recaudos que exige la Oficina de Registro, que por máximas de experiencia aduce el demandante reconvenido consisten en RIF, fotocopia de la cedula de identidad, cedula catastral del inmueble, solvencia de derecho de frente y de Hidrocapital y del pago especial del SENIAT, lo cual según se alega en el mismo libelo de demanda era una obligación que según la clausula “Cuarta” correspondía a ambas partes, siendo que de no haber sido posible para la compradora obtener alguno de estos recaudos y/o solvencias, debió conforme a la clausula “Undecima” notificar a la vendedora para que los mismos le fueran aportados o por lo menos las respectivas autorizaciones para su consecuente tramite, tal como se señalo anteriormente, lo cual en forma alguna demostró hubiere hecho; del mismo modo no evidencio durante el proceso alguna otra circunstancia que la relevara de cumplir con sus obligaciones contractuales como lo es el designar a profesional para el estudio, redacción, tramites y la definitiva protocolización del documento de venta definitivo y por ende el pago del precio restante y así se establece.
Por todo lo antes expuesto, y tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo, de donde se desprende que ha quedado desvirtuado el incumplimiento de la parte demandada reconviniente al contrato invocado en el escrito libelar y por ende sus efectos obligacionales, conforme al marco legal arriba analizado, es forzoso para este Juzgador DECLARAR SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.
RECONVENCIÓN
Resuelto como ha quedado el juicio principal, pasa el Alzada a dilucidar lo concerniente a la RECONVENCIÓN opuesta, de lo cual observa:
En el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que la parte actora-reconvenida, incumplió en sus obligaciones contractuales en ocasión al acuerdo compromisorio contentivo de la opción de compra venta, ya tantas veces mencionado, por lo que proceden a reconvenir en la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa, al no haber realizado el pago restante al cual se había comprometido, es decir, la cantidad de el saldo UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 1.671.100,00),además que no notifico sobre la fecha, hora y lugar para la firma del contrato definitivo de compraventa por ante el registro competente, tal y como lo acordaron.
En la oportunidad legal correspondiente para la contestación de la reconvención, la parte actora-reconvenida, rechazó, contradijo en todas y cada una de sus partes, asimismo Impugnó a los representantes judiciales de la parte demandada, Impugnó la estimación de la reconvención, puntos previamente resueltos en este fallo.
Del mismo modo rechazaron la calificación de falsedad de los hechos; así como el alegato de la parte accionada reconviniente cuando señalo que su contraparte tenía la obligación de requerir los documentos para el registro de la venta; igualmente rechazaron el señalamiento de que la actora debía poner a la orden la suma de 1.671.000,00 referente al saldo del precio convenido mediante un procedimiento de oferta y depósito, y de no haber cumplido con el compromiso asumido en el contrato”
Ahora bien, tal y como se señalo con antelación, la parte actora no logró demostrar que haya dado cumplimiento a las cláusulas “Cuarta” “Undécima” y “Duodecima” del contrato de compra-venta, dado que no aportó prueba alguna que acreditara sus alegatos a tales respectos, por cuanto no evidencio este Juzgador que conforme a lo dispuesto en la cláusula “Cuarta”, el comprador haya aportado solvencias u otro documento requerido para la tramitación y protocolización del documento de venta definitivo, ni tampoco que haya hecho notificación por escrito con acuse de recibo en la dirección aportada a la vendedora, solicitándole la documentación que por su naturaleza le fuera imposible obtener, visto que conforme a la redacción de la clausula “Duodecima” correspondía al comprador haber seleccionado al profesional para la redacción, tramitación y protocolización del documento de venta definitivo, lo cual era su obligación y responsabilidad, tal como se dejo establecido, del mismo modo no evidencio durante el proceso alguna otra circunstancia que la relevara de cumplir con sus obligaciones contractuales como lo es el designar a profesional para el estudio, redacción, tramites y la definitiva protocolización del documento de venta, cuya oportunidad para el otorgamiento nunca fue notificado a la vendedor, en virtud de lo antes señalado y por ende tampoco se canceló la parte del precio restante; por lo que las alegaciones contenidas en su contestación a la reconvención no pueden ser oponibles a la parte demandada-reconviniente en la forma como se hicieron, por lo cual concluye que no basta alegar sino que es necesario incorporar un medio de prueba que cumpla con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no cumplió la parte actora reconvenida, quedando por el contrario evidenciado el incumplimiento de su parte de las obligaciones asumidas contractualmente en el instrumento objeto del presente proceso, por lo que ajustado a derecho es DECLARAR CON LUGAR la reconvención opuesta; y así finalmente se decide.
Por lo todo lo antes expuesto, concluye esta alzada que las alegaciones contenidas en el escrito libelar no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, dado que el incumplimiento viene dado de su parte, razón por la cual este Juzgador obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, ateniéndose al juzgamiento de lo alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada, y por ende Sin Lugar la demanda ejercida, Con Lugar la reconvención y Resuelto Jurisdiccionalmente el Compromiso de Compra Venta Futuro, No Traslativo de Propiedad, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría, quedando Revocada la sentencia recurrida en apelación en los términos aquí expuestos, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión, con arreglo a lo pautado en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente queda establecido.
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando como tribunal de reenvío, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha el 05 de octubre de 2017, por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de septiembre de 2017, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA FUTURO, NO TRASLATIVO DE PROPIEDAD, a través de demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL FERNÁNDES DA SILVA, contra la ciudadana IRIS TERESA DUGARTE SENGES, conforme las determinaciones ut retro.
TERCERO: CON LUGAR la acción de RECONVENCIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la parte demandante; conforme los lineamientos explanados en el fallo.
CUARTO: RESUELTO JURISDICCIONALMENTE EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA FUTURO, NO TRASLATIVO DE PROPIEDAD, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 32, Tomo 65 de los Libros llevados por esa Notaría.
QUINTO: Queda REVOCADA la sentencia recurrida en apelación, en los términos señalados.
SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora -Reconvenida a tenor de lo previsto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado perdidosa en la contienda judicial.
SEPTIMO: SE ORDENO LA NOTIFICACIÓN DE LA PARTES, por cuanto el fallo se emitió fuera de la oportunidad correspondiente.
Regístrese, publíquese, déjese la copia certificada y remítase el expediente en su oportunidad, al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana De Caracas, a los seis (06) días del mes de Marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
DR. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
En esta misma fecha, siendo las 02:00 de la tarde (02:00 P.m.), previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
EL SECRETARIO
ABOG. MUNIR SOUKI URBANO
LTLS/MSU/cbch.-
