REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de mayo 2018
208º y 159º
AP71-R-2016-001236
PARTE ACTORA: NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRIGUEZ DE GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de Identidad Nos V-6.859.700 y V-8.741.213, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ALEJO URDANETA FUENMAYOR, CARMEN MARÍA TRENARD y GONZALE CEDEÑO NAVARRETE (este último por sustitución), venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de Identidad Nos V-2.942.922, V-4.269.422 y 3.225.199 , respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 3.111, 23.144 y 8.567, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ Y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-939.062 y V-6.157.068, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DEL CODEMANDADO: LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ: KNUT NICOLAY WAALE RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V. 4.269.431, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 36.856.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA CODEMANDADA ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ: WILMER JAVIER JULIO CORONADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-19.398.894, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 208.460. Posteriormente al dictarse la decisión definitiva se constituye como apoderado el ciudadano KNUT NICOLAY WAALE RODRÍGUEZ y DAVID ROLANDO APONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V. 4.269.431, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 36.856.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
- I –
Conoce esta Alzada de recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de noviembre de 2016, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, fuera intentada por los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en contra de los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ.
Inicia el presente juicio por escrito presentado en fecha 12 de Junio de 2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa la distribución de Ley correspondió su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.
Mediante auto fecha 18 de junio de 2012, admitió la demanda por el procedimiento ordinario y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, así en fecha 03 de julio de 2012 habiéndose efectuado los trámites de Ley, la parte demandada se dio por citada y trabada la litis la misma llego a estado de Sentencia.
Dictada la sentencia definitiva en fecha 8 de octubre de 2013, la misma fue recurrida tal y como consta a los folio 213 al 228 de la Pieza 2. Cumplidos los trámites correspondientes conoció en alzada el Juzgado Superior Decimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, quien dictó decisión en fecha 26 de marzo de 2014, cursante a los folios 46 al 65 de la pieza 3.
Anunciado el recurso respectivo contra la decisión del Tribunal Superior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de diciembre de 2014, casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y repuso la causa al estado de continuar con los trámites de citación, en fecha 17 de diciembre de 2014, tal como consta a los folios 160 al 173, pieza 3.
Remitida nuevamente la causa a los Tribunales Superiores y luego de diversas actuaciones remitidas nuevamente a los Tribunal de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, quien le dio entrada, en fecha 06 de febrero de 2015, el 09 de febrero de 2015, el Dr. Juan Carlos Varela se Inhibió de seguir conociendo del presente juicio. Previa distribución de ley, correspondió conocer del juicio al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 20 de febrero de 2015, se dio entrada, avocándose la Juez al conocimiento de la causa.
En fecha 18 de junio la accionante reforma la demanda, siendo admitida en fecha 18 de junio de 2015. Efectuados diversos trámites a los fines de la citación de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2016, la representación judicial del codemandado LUIS EFRAIN GONZALEZ DÍAZ, se da por citado en nombre de su representado y consigna copia del poder. Con respecto de la codemandada, ciudadana ISABEL BOHORQUEZ DE GONZALEZ, por no lograrse su citación personal le fue designado defensor judicial en la persona del ciudadano WILMER JAVIER JULIO CORONADO, quien quedó citado en fecha 23 de febrero de 2016, quedando trabada la litis.
En fecha 16 de marzo de 2016, la representación judicial del codemandado, ciudadano LUIS EFRAIN GONZALEZ DÍAZ, consignó escrito de Contestación de Demanda, el cual será objeto de análisis en la parte motiva del presente fallo.
En fecha 30 de marzo de 2016, el Defensor Judicial, de la co-demandada ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ, consignó escrito de Contestación de Demanda.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho consignando sus respectivos escritos de promoción siendo agregados en la oportunidad legal correspondiente en 16 de mayo de 2016. Asimismo mediante auto de fecha 31 de mayo de 2016, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes.
Durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 30 de septiembre de 2016, el abogado DAVID APONTE, renunció al ejercicio del poder que le fuera concedida por el co-demandado LUÍS EFRAIN GONZÁLEZ DÍAZ.
El Tribunal en fecha 30 de septiembre de 2016, fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Mediante sentencia definitiva de fecha 2 de noviembre de 2016 el Tribunal de la causa declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción incoada.
En fecha 5 de diciembre de 2016, la codemandada ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ, se hace parte en el juicio a través de su representación judicial.
En fecha 6 de diciembre de 2016, el abogado DAVID APONTE, renunció al ejercicio del poder que le fuera concedida por el codemandada ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ.
Recurrida la decisión de instancia por la parte demandada y oído en fecha 7 de diciembre de 2016, dicha apelación, el expediente fue remitido para su respectiva distribución, correspondiéndole a este Despacho el conocimiento de la misma.
Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2016, se le dio entrada y se fijó oportunidad para presentar informes, haciendo ambas partes uso de tal derecho.
En fecha 01 de marzo de 2017, se fijó oportunidad para dictar decisión en la presente causa, siendo posteriormente diferida por auto de fecha 3 de mayo de 2017.
El día 23 de noviembre de 2017, el Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL, se avoca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de las partes y cumplido lo ordenado, mediante auto de fecha 18 de enero de 2018, se fijó oportunidad para dictar decisión.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir en la presente causa pasa este Juzgador a efectuar las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la representación judicial de la parte actora que proceden a demandar a los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA, cuya denominación formal que aparece en el documento que lo contiene es OPCIÓN DE COMPRAVENTA, pero de acuerdo a su contenido es una COMPRAVENTA A PLAZOS, perfecta e irrevocable, del inmueble objeto del presente juicio. Que las partes suscribieron el documento en fecha 27 de Septiembre de 2011, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es la compra venta de una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre el mismo, denominada “MAMI” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda (Área Metropolitana de Caracas), el cual consta de Ochocientos Quince Metros Cuadrados Con Treinta y Nueve Centímetros (815,39 Mts2) y que está alinderado por el NORTE: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2) con Parcela Nº 921; SUR: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2), con la Calle Cordillera de la Costa, que es su frente; ESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados con Siete Centímetros (44,07Mts2) con Parcela Nº 956 y OESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros con Siete Centímetros (44,07 Mts2) con Parcela Nº 958.
Que el deslindado inmueble pertenece a la co-demandada ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ, según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao (hoy Oficina Subalterna del Primer Circuito de Baruta del Estado Miranda), en fecha 12 de febrero de 1964, bajo el Nº 38, Tomo 170 del Protocolo Primero y que además existen dos (2) Titulo Supletorios protocolizados en la misma Oficina de Registro Público, en fechas 25 de octubre de 1988 y 24 de abril de 1989, bajo los Números 23 y 11, Tomos 11 y 12 del Protocolo Primero, respectivamente y que acreditan la propiedad de las bienhechurías.
Que los vendedores, hoy demandados, no han cumplido con la obligación de otorgar en el Registro Público el documento de propiedad para efectuar con ello la tradición legal del inmueble, no obstante que sus representados cumplieron con todas las obligaciones que le correspondían.
Que el precio de venta acordado fue la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00), con una modalidad de pago del precio, el cual sería cancelado en varias cuotas, de la siguiente manera:
1- La cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00) en cuatro (4) partes o pagos parciales a saber:
1.1- La cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) al momento de la firma del contrato Opción de Compra, en la Notaría Pública el 27 de septiembre de 2011, lo cual fue realizado de la forma siguiente:
• Mediante cheque Nº 19303258, contra el Banco del Caribe a nombre de la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, de fecha 16 septiembre de 2011, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
• Mediante cheque Nº 37003259, contra el Banco del Caribe a nombre del ciudadano LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, de fecha 16 de septiembre de 2011, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
• Mediante cheque Nº 34603357, contra el Banco del Caribe a nombre de la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, de fecha 19 septiembre de 2011, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 38.750,00).
• Mediante cheque Nº 72903356, contra el Banco del Caribe, a nombre del ciudadano LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, de fecha 16 de septiembre de 2011, por la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 38.750,00).
• Mediante cheque Nº 14303358, contra el Banco del Caribe a nombre de la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, de fecha 19 septiembre de 2011, por la cantidad de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 22.500,00).
2- Igualmente establecieron, 3 pagos a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) cada uno para ser un total de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), los cuales se debían hacer de la siguiente forma:
• Al vencimiento de treinta (30) días continuos desde la fecha de autenticación del documento se debía pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
• Luego del pago anterior y transcurridos que fueran treinta (30), los compradores debían pagar vendedores la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
• Que luego del pago anterior y transcurridos que fueran treinta (30), la compradores debían pagar vendedores la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00).
Que todos los pagos enunciados, serían imputados al precio total de la venta, y el pago restante de la venta, se haría en el acto de protocolización del documento definitivo de venta.
Que en el documento de opción de compra, se estableció el plazo, estipulando una duración de cuatro (4), meses, más dos meses de prórroga, a partir de la fecha de su autenticación ante la notaría respectiva”.
Que sus representados dieron estricto cumplimiento a los pagos previstos en el documento autenticado, que con ocasión a los tres (3) pagos de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), cada uno, para un total de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), los mismos fueron cancelados en dos pagos de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) cada uno, mediante dos (2) cheques librados contra el Banco del Caribe, distinguidos con los números 19836074 y 46136073 de fecha 07 de febrero de 2012, a nombre de los demandados.
• Que con los pagos señalados conforman el pago de la suma inicial de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), acordada en el documento autenticado y que el saldo restante de DOS MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.960.000,00), debía ser cancelado en la oportunidad de la suscripción del documento de compra-venta definitivo.
3- Que además sus representados pagaron cuatro (4) pagos adicionales por un monto total de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00), discriminados de la siguiente manera:
• La cantidad en efectivo de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00), en fecha 16 de febrero de 2012.
• La cantidad en efectivo de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), en fecha 07 de marzo de 2012.
• La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), en cheque Nº 81345539, contra el Banco del Caribe a nombre de la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, de fecha 07 de marzo de 2012.
• La cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 88.000,00), en cheque Nº 96036080, contra el Banco del Caribe, a nombre de la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, de fecha 17 de marzo de 2012.
Que de acuerdo a lo anterior, sus representados antes de la protocolización del documento de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, habían cancelado a los demandados la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), del precio de la venta.
Adujo la representación judicial de la parte accionante que la presentación del documento final de compra venta, conjuntamente con todos los instrumentos complementarios, se realizó en fecha 03 de abril de 2012, ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, aun cuando ya había vencido el plazo de cuatro meses y su prórroga de dos meses más, pactado en el tan mencionado documento de Opción de Compra, siendo la presentación de tal documento obligación de los vendedores, como lo dispone la Ley; que la presentación del documento ante el Registro, fue realizada por la ciudadana Agexi Margarita Suárez Hernández, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.813.259, actuando en nombre de los demandados, según consta del trámite Nº 241.2012.2.85, en fecha 03 de abril de 2012, que a pesar de ser tardía, sus representados aceptaron, por lo que tácitamente el contrato se había renovado y que la relación contractual se convertía en un contrato sin plazo determinado “sine die”, cuyo aplazamiento se realiza sin fijación de un término determinado por las partes, es decir que todas la cláusulas del contrato seguían vigentes.
Manifestó que sus mandantes recibieron en fecha 12 de abril de 2012, notificación efectuado por la Notaria Público Trigésimo Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de participar sobre el incumplimiento a su cargo respecto del pago del precio restante de la venta; Sin embargo que para la fecha de notificación ya se había vencido el lapso de otorgamiento, que los demandados debieron presentar el documento ante el Registro, antes del 27 de marzo de 2012, fecha tope de acuerdo con la cláusula Tercera.
Además alegaron que no existe incumplimiento del contrato por cuanto no existe plazo vigente en el convenio, en razón que los demandados han convenido tácitamente en extender el contrato, al presentar el documento en el registro cuando el plazo contractual había vencido manteniendo de este modo la vigencia del contrato y siguiendo la relación contractual.
Que los compradores tienen la mejor disposición de cumplir con el contrato y pagar el saldo del precio restante, así como también otorgar en el Registro Público el documento de compra venta, no obstante al incumplimiento tardío de los demandados, evidenciado de la notificación efectuada por los vendedores, en el cual se proponían dos fechas para la firma del documento de compraventa y por consiguiente, para pagar el saldo del precio pendiente, notificación que fue realizada en fecha 15 de mayo de 2012, por el Notario Público Undécimo del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo los vendedores, realizaron otra Notificación a través de la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 30 de mayo de 2012, participándole a sus representados que en fecha 27 de marzo de 2012, venció la opción de compra, quedando totalmente extinguida la relación contractual y que se hizo efectiva para los demandados la cláusula octava que establece la cláusula penal, por lo que los vendedores habían retenido la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), por concepto de la referida cláusula penal.
Que los demandados, le imputan a sus representados un supuesto incumplimiento derivado de no haber presentado el documento de compra venta ante la Oficina de Registro antes del día 27 de marzo de 2012, parte de un supuesto falso y contrario a derecho, siendo obligación de los vendedores el presentar el documento de compra venta en la Oficina de Registro correspondía a los demandados, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil.
De igual manera se adujo que sus representados para honrar el compromiso de opción de compra venta, solicitaron un préstamo bancario por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) en el Banco del Caribe, agencia Santa Mónica, ubicada en la Avenida Francisco Lazo Martí, Centro Comercial Santa Mónica, Local Planta Baja, Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, a cuya solicitud se le asignó el Nº 1680018160, que dicho crédito fue liquidado en fecha 15 de mayo de 2012, con un plazo de pago de tres (03) años.
Que en el caso de marras, se colige que no se está en presencia de un contrato de opción, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio se hizo, que debe descartarse cualquier interpretación que como opción de compraventa, no se trata de un convenio preparatorio o preliminar sino de una compraventa perfecta, al darse los elementos constitutivos de tal negocio jurídico, siendo que lo que fue celebrado por las partes, fue una compraventa, por el consentimiento que existió entre ellos, respecto del objeto, el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble, que dichos elementos la equipara a una venta definitiva, cuya inscripción registral del documento de compra-venta, necesaria para la oponibilidad a terceros interesados, que constituye la tradición legal del inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil, que el contrato es una compraventa a plazos, perfecta e irrevocable.
Conforme lo expuesto, en nombre y representación de sus mandantes demandan a que convengan o sean condenados a:
PRIMERO: Que el Contrato denominado “Opción de Compra Venta”, es un contrato de venta a plazo, perfecta e irrevocable.
SEGUNDO: En que recibieron todas y cada una de las cantidades de dinero expresadas en el documento de “Opción De Compra Venta” y que tales cantidades de dinero son pagos parciales abonadas al precio pactado en la compra venta y no pueden ser objeto de devolución, salvo pacto que haya un pronunciamiento judicial expreso que así lo ordene. Que reconozcan además, que recibieron la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) por concepto de pago adicional.
TERCERO: En que no presentaron ante la Oficina de Registro correspondiente el documento de compraventa, dentro del lapso previsto en el contrato.
CUARTO: Que como consecuencia, de la presentación tardía del documento de compraventa por parte de los demandados y la manifestación de voluntad de los compradores de suscribir el contrato, ambas partes renunciaron tácitamente al beneficio del plazo fijado en el contrato.
QUINTO: Que convengan o sean condenados a Firmar en el Registro Publico respectivo, el documento de compra venta que presentaron en esa Oficia de Registro el día 03 de Abril de 2012, para que la tradición legal de la propiedad pueda realizarse válidamente y en esa oportunidad mis representados harán el pago que falta por realizar.
SEXTO: Se condene en costa a la parte demandada y
SÉPTIMO: Se ordene el pago de los daños y perjuicios en que incurrieron al negarse a otorgar el documento de propiedad, causados por concepto de los intereses que se han visto obligados a pagar sus representados, derivados del préstamo bancario solicitado por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), en el Banco del Caribe, a una tasa del 18% anual, que alcanzan la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 295.999,96), calculados desde el momento de interposición de la demanda, salvo los que se vencieron con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda original, que se deben ajustar desde la fecha de su vencimiento que aparece en el cuadro de la página 11 de la reforma de la demanda
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante la contestación de la demanda, se constata que los codemandados tuvieron diferente representación judicial y por tanto diferentes escritos de contestación al fondo:
1- CONTESTACIÓN DEL CODEMANDADO LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ:
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos, como el derecho, todo lo alegado en la demanda interpuesta contra su representado indicando que los conceptos allí esgrimidos son confusos y que trata de sorprender la buena fe del Tribunal.
Que existe es un Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre los demandantes y los demandados y no como lo señala la representación actora que es un contrato de compra venta a plazo, cuyo lapso de vigencia expiró sin que los optantes compradores ejercieran sus obligaciones, tal y como se evidencia por el reconocimiento que efectuaron los propios demandantes en su reforma de demanda.
Que el contrato firmado entre las partes, autenticado en fecha 27 de septiembre de 2011, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital y anotada bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, es un contrato de Opción de Compra-Venta y no un contrato de Compra-Venta como erróneamente tratan de hacer ver los demandantes a su conveniencia, existiendo contradicciones en el propio libelo de la demanda, tal y como fue confesado por los accionantes, cuando a los folios 44 y 45, reconocen que para hacer el pago acordado en el Contrato de opción de compra-venta pagadera al momento de protocolización del documento de compra-venta, solicitaron un préstamo bancario de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), en el Banco del Caribe, el cual según lo señalaron, le fue liquidado u otorgado en fecha 15 de mayo de 2012, esto es mucho tiempo después de la fecha acordada para la protocolización y pago en el Registro Subalterno. Que efectuaron los compradores una cantidad de patrañas con la finalidad de ganar tiempo, obviamente frustrándose la firma de protocolización en el Registro, por causa totalmente imputable a los demandantes.
Que con vista a lo expuesto, su representado se vio en la forzosa obligación de ejecutar la cláusula penal.
Vuelve a señalar la accionada que los demandantes, reconocen que debían pagar una cantidad en el momento de la protocolización de un eventual documento de compra-venta, admitiendo la existencia de un documento preparativo para la venta (contrato de opción de compra-venta).
Que los demandantes reconocen no haber tenido el dinero disponible para cuando llegó el momento del vencimiento de la opción (4 meses y 2 meses de prórroga), establecido en el tantas veces referido contrato de opción de compra-venta, ya que el crédito bancario les fue liquidado u otorgado el 15 de mayo de 2012, esto es, mes y medio después de la fecha contractual, que los demandantes no disponían de posibilidades de pagar la diferencia acordada en el contrato.
Asimismo Invocó a favor de su representado jurisprudencia de la Sala Constitución del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, (sentencia 878, expediente Nº 14-0662, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte.
2- CONTESTACION DE LA CODEMANDADA ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ:
En la oportunidad para contestar la demanda el defensor judicial de la codemandada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos alegados.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital y anotada bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sea un contrato de venta a plazo.
Asimismo Negó, rechazó y contradijo los siguientes particulares:
• Que su representada haya recibido dinero alguno por concepto o con motivo al contrato de opción de compra-venta, así como el pago adicional de 260.000,00 bolívares.
• Que su representada no haya presentado ante la Oficina de Registro correspondiente el documento de compra-venta.
• Que su representada haya renunciado a los plazos fijados en el contrato denominado opción de compra-venta.
• Que su representada tenga que pagar la cantidad de DOCIENCOTS NOVENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.295.999,96), por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios derivados de los intereses generados con motivo del préstamo bancario otorgado a los demandantes, por el banco del caribe.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA:
El Tribunal de la causa señaló en su sentencia definitiva lo siguiente:
“(…) El objeto de la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr el cumplimiento de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que tiene por objeto el bien inmueble objeto del presente juicio, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de los co-demandados, al no haber honrado las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención, en virtud que no han podido obtener el documento definitivo de la compraventa. Por otra parte, la representación de los co-demandados en la oportunidad de contestar la acción alega el vencimiento del contrato de opción de comprar por incumplimiento de los compradores al no presentar el documento definitivo en la fecha prevista para ello.
De los alegatos expuestos por la representación actora en el Escrito Libelar y las excepciones y defensas hechas por la representación de la parte demandada en el escrito de contestación; considera ésta Juzgadora que la relación jurídica controvertida en el presente asunto quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubieran incurrido las partes contratantes y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas afirmaciones y negaciones de hecho.
No obstante y en razón que de la lectura del expediente se observa que las partes para calificar el contrato en cuestión, hicieron mención por un lado a un Contrato de Venta a Plazo, (alegado por la parte actora), perfecta e irrevocable y por otro, a un Contrato de Opción de Compraventa, (alegado por la parte demandada), es necesario señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, por lo tanto no pueden tenerse como contratos aislados en razón que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo, pues lo contrario, permitiría al vendedor burlar la Ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes, debe imperativamente cumplir, y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe.
En el contrato en referencia los co-demandantes de autos se denominaron LOS COMPRADORES y los co-accionados se denominaron los VENDEDORES, lo realmente celebrado por las partes fue una promesa bilateral u opción de compraventa conforme a las anteriores consideraciones.
En este sentido, de su contenido se desprende que las partes acordaron el precio de la venta por la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 3.7000.000,00) cuya forma de pago se distribuyo de la manera siguiente:
La cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00) en cuatro (4) pagos parciales discriminados así: Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,00) en el momento de la autenticación del documento de opción de Compra venta; más Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) mediante cheque del Banco del Caribe a nombre de ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLES, de fecha 16 de Septiembre de 2011; más Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00) mediante cheque del Banco del Caribe a nombre de LUÍS BELTRÁN GONZÁLEZ DÍAZ, de fecha 16 de Septiembre de 2011; más Treinta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 38.750,00) mediante cheque del Banco del Caribe a nombre de ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLES, en fecha 19 de Septiembre de 2011 y Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,00) mediante cheque del BANCO DEL CARIBE a nombre de ISABEL BOHORQUES DE GONZÁLES, de fecha 19 de Septiembre de 2011. En cuanto a la diferencia de precio de la venta, es decir, la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), quedó establecido que serían pagados al vencimiento de los treinta (30) días continuos posterior a la fecha de autenticación del contrato de compra venta, con la respectiva Cláusula Penal por incumplimiento.
Necesario es establecer la naturaleza de la operación contenida en el contrato autentico de fecha 27 de septiembre de 2011, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha Notaría, ya que la parte demandante lo denomina contrato de venta a plazo y la parte demandada entiende que se trata de una opción de compra-venta y en tal sentido preciso es traer a colación sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha treinta (30) de abril de 2002, expediente. No. 2000-000894, que a tales fines estableció:
“(…)
“….omisis…
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro…
(…)
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. “ (Subrayado y negrillas de esta fallo de primera instancia).
Esta juzgadora asume el anterior criterio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y concluye que en el contrato auténtico de fecha 27 de septiembre de 2011, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha Notaría, es un CONTRATO DE VENTA pues a pesar de tener la apariencia de un contrato de opción de compra, no es tal, ya que existe un acuerdo de voluntades entre el vendedor, por el cual establecieron la obligación de vender y comprar el inmueble identificado en el contrato, y determinaron el precio de la venta, pagando el comprador una parte del mismo, la cual recibió el vendedor, conforme se desprende de las pruebas aportadas en el juicio, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. Así se establece.
Así lo dejó sentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 348 de fecha 18 de junio de 2015, expediente Nº 2014-728, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en la cual se resolvió lo siguiente:
(…)
Criterio que acoge esta Juzgadora conforme a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, que precisa, la denominación del contrato, bien como opción de compra venta -como lo pretende el recurrente- o como venta, no hubiese cambiado la suerte de la controversia, pues la aludida denominación no tiene importancia, sino la voluntad de las partes plasmada en el contrato, y que en este caso es una verdadera venta; de modo pues, que al ser llamado el contrato de una u otra forma, el resultado no cambiaría, es decir, no habría modificación alguna a la suerte de la controversia.
Dicho lo anterior, tenemos que del acervo probatorio traído a los autos, antes analizado, quedaron demostrados los siguientes hechos:
• Existencia de un contrato de compra venta a plazos, celebrado en fecha 27 de septiembre de 2011, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, en su condición de VENDEDORES y los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de COMPRADORES, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros respectivos, sobre una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre ella, denominada “MAMI,” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, que el inmueble cuenta con Ochocientos Quince Metros Cuadrados Con Treinta y Nueve Centímetros (815,39 Mts2) y que está alinderado por el NORTE: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2) con Parcela Nº 921; SUR: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2), con la Calle Cordillera de la Costa, que es su frente; ESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados con Siete Centímetros (44,07Mts2) con Parcela Nº 956 y OESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros con Siete Centímetros (44,07 Mts2) con Parcela Nº 958; que el inmueble objeto de la demanda le pertenece a los vendedores según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de Febrero de 1964, bajo el Nº 38, Tomo 170, Protocolo Primero y que existen dos (2) Títulos Supletorios evacuados por Tribunales competentes, que fueron protocolizados en la misma Oficina de Registro Público, en fechas 25 de Octubre de 1988 y 24 de Abril de 1989, bajo los Números 23 y 11, Tomos 11 y 12 del Protocolo Primero, respectivamente.
• Que el precio de venta del referido inmueble es la cantidad de seis que el precio de venta fue por la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 3.700.000,00).
• Que la parte actora pagó a los demandados la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), como abono al precio de la venta.
• Que el remanente del pago es la cantidad de Dos Millones Setecientos mil bolívares (Bs. 2.700.000,00).
• Que los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, entregaron en fecha 11 de marzo de 2012, a una ciudadana identificada como Agexis Suárez Hernández, las solvencias y documentación necesaria para presentarla ante el Registro Público correspondiente, lo cual hizo en fecha 03 de abril de 2012, como quedó demostrado de documentos que cursan en autos, a los cuales le fue otorgado todo su valor probatorio, cursante al folio 53 de la primera pieza del expediente.
• Que la fecha en que fueron consignados los documentos, por un extraño, es decir 03 de abril de 2012, ya se encontraba fuera del lapso, acordado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de venta.
• Que los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, no entregaron a los compradores, los documentos necesarios, ni ningún otro documento, como solvencias por servicios y pagos de impuestos nacionales, estadales y municipales, dentro del lapso previsto en el contrato de venta, en su cláusula Tercera, para que procedieran a consignarlos en el Registro Público respectivo.
• Que la actora disponía de los recursos económicos para realizar el pago del precio de venta por recursos que obtendría mediante préstamo que le fuera otorgado por el Banco del Caribe. En todo caso la parte demandada NO logró probar que la actora NO disponía de los recursos económicos para realizar el pago del precio, se ciñó a indicar que no los disponía en el Banco del Caribe, lo cual no puede llevar a esta Juzgadora a concluir que fuera así, ya que la parte actora pudiera tener cuentas en otras Instituciones Financieras.
• Por otra parte, resulta inocuo el argumento de la representación demandada al señalar que los compradores incumplieron su obligación al presentar el documento definitivo vencido el plazo, cuando ya habían tolerado tal situación al momento de insistirles que recibieran las solvencias para que se verificara tal protocolización, por lo que lo único que quedó pendiente fue la firma definitiva del documento de compraventa el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de los vendedores de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el articulo 1.488 del Código Civil, previo el pago del saldo deudor por la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares, ya que de autos se demostró que los actores abonaron al precio pactado la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00), resultando imperioso resaltar lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, respecto a que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
En virtud de la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’.
El Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley en atención a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil.
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte esta Juzgadora que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas conforme lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Respecto a que los co-actores no contaban con la aprobación del crédito para tal adquisición, es oportuno destacar que es bien sabido por conocimiento público y notorio que los créditos hipotecarios presentan hoy día un verdadero retrazo en su tramitación y aprobación, en ocasión a la situación habitacional acaecida en el País en los últimos años, lo cual ha requerido de políticas de participación de muchos sectores, donde la Banca está haciendo todos los esfuerzos necesarios, dentro de las posibilidades a su alcance, para impulsar tales programas de financiamiento, a fin que los clientes puedan adquirir sus viviendas mediante mecanismos debidamente controlados, siendo que los actores a fin de cumplir con pagar la diferencia del precio optaron por solicitar un PRÉSTAMO COMERCIAL por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) que le fue liquidado en fecha 15 de Mayo de 2012, tal como quedó probado en autos, por consiguiente lógico y natural es considerar ante esta situación que la parte demandada se encuentra obligada a otorgar voluntariamente el documento definitivo de compra venta y recibir la diferencia del precio pactado en la negociación, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil y así formalmente lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.
Lo anterior lleva a esta juzgadora a considerar que la parte demandante cumplió con las obligaciones que asumió en el contrato auténtico de fecha 27 de septiembre de 2011, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, en su condición de VENDEDORES y los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de COMPRADORES, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros respectivos15 de noviembre de 2011, cuyo cumplimiento demanda y el no otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble arriba ampliamente identificado, es imputable a los demandados y constituye el incumplimiento de su obligación final contractual, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho en un Estado Social, Democrático y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, en la demanda de cumplimiento de contrato, ejercida bajo la prerrogativa de derecho concedida en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, debe prosperar en derecho. Así se decide.
Finalmente, observa esta Juzgadora que la representación judicial de la parte actora reclamó el pago de los daños y perjuicios causados por los vendedores (…)
Asimismo, la cláusula octava establece respecto a la indemnización, textualmente lo siguiente: “…Se establece como cláusula penal sin necesidad de sentencia judicial ni ulterior demostración, que si la venta definitiva no se efectuase en el plazo indicado por causas imputables a los COMPRADORES estos se obligan a cancelar a PROPIETARIA, el monto total entregado en calidad de arras o sea la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 740.000,00). Si por el contrario la operación no se realiza por causas imputables a LA PROPIETARIA, esta se obliga a devolver el monto total del dinero recibido en calidad de arras o sea la cantidad de setecientos cuarenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 740.000,00), más un Cien Por Ciento (100%) adicional sobre el mismo monto …”.
De la lectura de la cláusula precedentemente transcrita se lee con claridad que contractualmente se pactó que: (i) si la venta definitiva no se lleva a cabo por alguna causa imputable a los compradores -hoy parte actora- éstos debían pagar a la propietaria el monto total entregado en la calidad de arras (Bs. 740.000,00); (ii) si la venta definitiva del inmueble no se materializaba por causas imputables a la vendedora, ésta estaría obligada a devolver a los compradores –hoy parte actora- no sólo la cantidad monetaria en calidad de arras sino además un 100% adicional sobre el mismo, es decir, la misma resulta aplicable únicamente en el caso de no otorgamiento del documento definitivo de propiedad, bien sea por causas imputables al comprador o a la propietaria, según sea el caso.
En tal sentido, en atención a los preceptos legales previamente citados así como de la cláusula octava del contrato que nos ocupa, destaca quien suscribe que la cláusula penal pactada sólo resulta aplicable al incumplimiento respecto a la venta definitiva del inmueble, de modo que, mal podría pretender la parte actora exigir el cumplimiento del contrato a los fines de que se protocolice la venta definitiva del inmueble de autos y a su vez la cláusula penal convenida en el mismo, pues una vez protocolizada la venta definitiva del inmueble no habrá daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la propietaria, vale decir, la pretensión de cumplimiento respecto a la venta del inmueble y los daños y perjuicios pactados en el contrato resultan incompatibles, por lo que se niega la condenatoria de daños y perjuicios planteados por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.
(…)
Por los fundamentos de hecho y de (…)por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, contra los ciudadanos: ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión, y como consecuencia de ello:
PRIMERO: SE CONDENA a los co-demandados a que CUMPLAN VOLUNTARIAMENTE con el otorgamiento de documento de definitivo de compra venta del inmueble constituido por una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre ella, denominada “MAMI,” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, cuyo bien cuenta con Ochocientos Quince Metros Cuadrados Con Treinta y Nueve Centímetros (815,39 Mts2) y que está alinderado por el NORTE: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2) con Parcela Nº 921; SUR: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2), con la Calle Cordillera de la Costa, que es su frente; ESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados con Siete Centímetros (44,07Mts2) con Parcela Nº 956 y OESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros con Siete Centímetros (44,07 Mts2) con Parcela Nº 958; el cual pertenece en propiedad a los vendedores según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de Febrero de 1964, bajo el Nº 38, Tomo 170, Protocolo Primero, del cual forman parte dos (2) Títulos Supletorios evacuados por Tribunales competentes, que fueron protocolizados en la misma Oficina de Registro Público, en fechas 25 de Octubre de 1988 y 24 de Abril de 1989, bajo los Números 23 y 11, Tomos 11 y 12 del Protocolo Primero, respectivamente; previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 2.700.000,00). En el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes
SEGUNDO: SE NIEGA la condenatoria de Daños y Perjuicios.
Por cuanto no hubo vencimiento total no hay especial condenatoria en costas…”.
Durante el lapso de informes en alzada, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando sus respectivos informes.
INFORMES DE LA PARTE ACTORA EN ALZADA:
La representación judicial de la parte actora en su escrito de informes produce ratifica el contenido de los alegatos y conceptos de la demanda así como análisis y alegatos de las pruebas por ella promovida. Invoca la decisión de fecha 20 de julio de 2015 emanada de la Sala Constitucional. En consecuencia esta Alzada aprecia el informe presentado en toda su extensión.
INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA EN ALZADA:
La representación judicial de la parte codemandada adujo la excepción nom adimpleti contractum. Asimismo, hizo referencia respecto de las copia de los cheques que su contraparte emitió para demostrar los pagos, los cuales fueron desconocidos en la contestación de la demanda señalando que lo hizo de la siguiente manera: “igualmente impugnamos y desconocemos cualquier docuemento privado, anexado al Libelo de Demanda por la Parte Actora omisis…” e hizo alusiones respecto del artículo 429 de la Norma Adjetiva. En consecuencia esta Alzada aprecia el informe presentado en toda su extensión.
PUNTO PREVIO
Pasa esta alzada a resolver como punto previo, lo que las partes señalaron en sus respectivos escritos de informes, de la siguiente manera:
Con respecto a los alegatos de la accionante, respecto al contenido de la demanda y pruebas aportadas por esta a los autos, los mismos serán plenamente apreciados y analizados en su oportunidad en el presente fallo. Con respecto a la jurisprudencia alegada, emanada de la Sala Constitucional, esta Alzada una vez sea revisada la misma la apreciara en cuanto sea aplicable al caso de marras y así se declara.
En cuanto a los alegatos de la parte accionada, en el que aduce la excepción del contrato no cumplido, siendo ello una defensa de fondo, la misma debió haber sido alegada en el contradictorio de Merito, a los fines de que el Tribunal de instancia pudiera analizarlo y ser sometida eventualmente en revisión del Superior Jerárquico, siendo que para esta Alzada tal alegato es intempestivo, por lo que se desecha y así se declara.
Con referencia al desconocimiento de los instrumentos privados, los cuales efectuó de la siguiente forma: “igualmente impugnamos y desconocemos cualquier documento privado, anexado al Libelo de Demanda por la Parte Actora omisis…”, estima esta Alzada que las impugnaciones deben ser realizadas en forma expresa, documento por documento y no en forma genérica, toda vez que no pueden las partes darle al Tribunal de escoger que documento en realidad se requiere impugnar, por lo que tal alegato de desconocimiento se desecha, teniéndose que apreciar los instrumentos que se pretendió impugnar conforme las disposiciones Ley que les sea aplicable y así se declara.
FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
Conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepcionó, evidenciándose la intención de la demandada de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la república al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica , reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, la cual ha sido constante pacifica y reiterada hasta la presente fecha, en la que se señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…) “Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
Así las cosas pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes además hicieron uso del derecho de promover sus respectivas pruebas:
DEL MATERIAL PROBATORIO
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho: En tal sentido pasa esta Alzada a verificar el acervo probatorio en lso siguientes términos:
PRUEBAS DE LA ACCIONANTE ACOMPAÑADAS CON LA DEMANDA:
1. Poder otorgado en la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito, en fecha 08 de Junio de 2012, quedando anotado bajo el Número 50, Tomo 60 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 22 al 24 de la primera pieza del expediente Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionante; y ASI SE DECLARA.
2. A los folios 25 al 28 de la primera pieza del expediente, Contrato que fue denominaron como “OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”, celebrado en fecha 27 de septiembre de 2011, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, en su condición de VENDEDORES y los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de COMPRADORES, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros respectivos. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia quedó demostrado que ambas partes a través de un contrato denominado opción de compra venta, pactaron la transmisión de la propiedad de una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre ella, denominada “MAMI,” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas, que el inmueble cuenta con Ochocientos Quince Metros Cuadrados Con Treinta y Nueve Centímetros (815,39 Mts2) y que está alinderado por el NORTE: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2) con Parcela Nº 921; SUR: En Dieciocho Metros con Cincuenta Centímetros (18,50 Mts2), con la Calle Cordillera de la Costa, que es su frente; ESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados con Siete Centímetros (44,07Mts2) con Parcela Nº 956 y OESTE: En Cuarenta y Cuatro Metros con Siete Centímetros (44,07 Mts2) con Parcela Nº 958; que el precio de venta fue por la cantidad de Tres Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 3.700.000,00), por consiguiente quedó igualmente demostrado el vínculo jurídico que une a las parte en el presente juicio, así como los términos establecidos en el negocio jurídico celebrado por estas y así se declara.
3. Notificación Extrajudicial efectuada a través de la Notaría Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de abril de 2012, cursa a los folios 29 al 34 de la primera pieza del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, en este caso, que los vendedores notificaron a los compradores los siguientes particulares:
• Que el término de negociación celebrada llegó a su fin el 27 de marzo de 2012, sin que cumplieran con su obligación de pagar el monto total de la venta;
• Que conforme constancia remitida por los compradores de fecha 3 de abril de 2012 de presentación de acto jurídico de venta del inmueble en cuestión fue fijado para el 10 de abril de 2012 en la sede del Registro Inmobiliario correspondiente y sin embargo los notificados no comparecieron a dicho acto;
• Que conforme la Clausula Octava de la negociación por ellos efectuadas la vendedora procedió a ejecutar la clausula penal
Quedando demostrado los términos y contenido de la notificación efectuada por la parte accionada y así se declara
4. Notificación Extrajudicial evacuada en fecha (15) de mayo de 2012, ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, que constan a los folios 35 al 41 de la pieza I del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, en este caso, que a los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ les fue notificado por los compradores, ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ. los siguientes particulares:
• El cumplimiento de la obligación de suscribir en el Registro Inmobiliario competente el negocio de compra venta pactada entre las partes.
• Que proponen como fechas de suscripción el jueves 24 de mayo de 2012 o el 31 de mayo de 2012
Quedando demostrado los términos y contenido de la notificación efectuada por la parte accionante y así se declara.
5. Notificación Extrajudicial evacuada ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2012, que consta a los folios 42 al 45, Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende que los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ notificaron a los compradores, ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ. los siguientes particulares:
Que en fecha 27-03-2012 se venció la opción de compra quedando totalmente extinguida la relación contractual y que en base al incumplimiento se hizo efectiva por los vendedores la cláusula “Octava” que establece la cláusula penal.
Que con vista a la clausula penal se dedujo la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 740.000,00) y que el remanente de lo pagado, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00), se están depositando mediante cheque de gerencia en la cuenta bancaria del banco Mercantil, a nombre del ciudadano NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA.
Que los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, no tienen ninguna relación contractual quedando extinguida la opción de compra y que no tienen abogado alguno autorizado para el caso.
6. A los folio 46 al 51 de la primera pieza del expediente, Inspección Extrajudicial, evacuada en fecha 07 de junio de 2012, por la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionada, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende, en este caso, la inspección extrajudicial practicada en la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda dejándose constancia que se tuvo a la vista los siguientes recaudos:
• Copia fotostática cursante Consta al folio 52 de la primera pieza del expediente contentivo del Acta de Defunción del de cujus DOMINGO GONZÁLEZ emitida por la Comisión de Registro Civil y Electoral del Estado Nueva Esparta, Municipio García, de fecha 09 de abril de 2012, identificad con el Nº 26. Al respecto se constata que dicha copia de un documento público de carácter administrativo, no fue impugnada por la contraparte, teniéndose como copia fidedigna de su original, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante lo anterior, se desecha del proceso por ser impertinente, por cuanto no guarda relación con la controversia planteada y así se declara.
• Que en el libro de presentación de la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 03 de abril -. emisión de la constancia de recepción identificada con el Número de Recepción: 32, tramite Nro 241.23012.2.85, de fecha 03 de abril de 2012, donde se señala que la ciudadana Agexi Margarita Suárez, en el cual consta que la naturaleza jurídica del acto a presentar es una venta, para ser protocolizada en fecha 10 de abril de 2012, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, y NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ , se constata que se presentaron en esa oportunidad Certificado de Solvencia de Agua Potable y Saneamiento identificada con el Nº 257065, Certificado de Solvencia Municipal Nº 80001, expedida por la Alcaldía de Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 24 de enero de 2012; Registro de Vivienda Principal otorgado por el SENIAT bajo el Nº 202011800-70-11-00218905, de fecha 25 de octubre de 2011; Cedula Catastral Nº 201105212, todos relativos al inmueble objeto de la venta señalada en el texto del presente fallo copia simple de varios cheques de la Institución Bancaria Bancaribe a favor de los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN DÍAZ y copia simple de Cédulas de identidad y Registro de Información Fiscal (Rif) de los compradores y vendedores, copias de las cedulas de los ciudadanos BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ ISABEL, GONZÁLEZ DÍAS LUÍS EFRAÍN, RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ MARÍA FERNANDA y GONZÁLEZ VILLAMEDIANA NELSON JESÚS. Al respecto, se observa que tales recaudos fueron presentados como anexos de la inspección señalada los cuales tampoco fueron impugnados de forma alguna, por lo que se valoran conforme los artículos 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil quedando demostrado lo que de su contenido dimana, evidenciándose que fueron consignados los anexos requeridos para el otorgamiento de la venta y así se declara.
• Copias fotostáticas cursante a los folios 66 al 71 de la primera pieza del expediente, copia simple de cheques identificados con los números 73436082, 19303258, 37003259, 34603357, 72903356, 14303358, 19836074, 46136073, 13136083, 26836084, 81345539 y 96036080, de fechas 21/03/2012, 16/09/2011, 16/09/2011, 19/09/2011, 19/09/2011, 19/09/2011 07/02/2012, 07/02/2012, 16/02/2012, 07/03/2012 y 07/03/2012, por los montos correspondientes a DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000), VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 38.750,00), TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 38.750,00), VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.000,00), TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 54.000,00); DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 88.000,00). Al respecto se observa que tales copias no fueron impugnada por la parte demandada, sino que por el contrario reconocieron tanto en la demanda como en la notificación por ellos practicadas a través de la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2012, que consta a los folios 42 al 45, el monto total de lo pagado por los compradores, los cuales se encuentran discriminados en las copias de los cheques aquí apreciados, los cuales se valoran a tenor de lo previsto en los artículos 507, 509 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia de su contenido que los mismos, quedando en consecuencia demostrado el pago de las cantidades adelantadas como parte del precio por parte de los compradores accionantes, para ser pagados a la orden de los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, cuya sumatoria total alcanza un mondo de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Asimismo que existía copia del cheque identificado con los números 73436082, por el monto del saldo deudor de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000), y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Tres (3) documentos privados, contentivo de recibos de pago, los cuales se encuentran insertos a los folios 288 al 290 de la pieza IV del expediente. Al respecto observa este Juzgador que dichos instrumentos privados no fueron desconocidos ni en su contenido, ni en su firma por la parte demandada, quedando reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.355 del Código Civil quedando demostrado lo que de su contenido se desprende. En consecuencia quedó demostrado la que la parte actora pago montos por concepto de abonos a lo estipulado en la cláusula Segunda del documento denominado opción de compra-venta, firmado ante la Notaría Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, en fecha 27 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 48, tomo 85, efectuados de la siguiente manera:
• Pago efectuado por la parte actora en fecha 16 de febrero de 2012, CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00) en dinero efectivo a la ciudadana ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, quien firmó conforme en conjunto con el ciudadano LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ.
• Pago efectuado por la parte actora el 07 de marzo de 2012, cheque Nº 81345539, contra el Banco del Caribe, por la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 118.000,00), a los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ.
• Pago efectuado por la parte actora el 17 de marzo de 2012, cheque Nº 96036080, contra el Banco del Caribe, por la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 88.000,00), a los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ.
En consecuencia quedo demostrado que los demandados firmaron conforme todos los recibos ya indicados y así se declara.
2. Constancia de recepción, consistente en un formato emanado de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 03 de abril de 2012, identificado con el Nº 241.2012.2.85. Al respecto dicho instrumento ya fue analizado en el texto del presente fallo y así se declara.
PRUEBAS DEL CODEMANDADO LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ ACOMPAÑADAS CON LA CONTESTACION:
1. Copia del Poder otorgado por el ciudadano LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Toronto, Canadá en fecha 1| de abril de 2015 bajo el Número 28, Tomo 60 folios 66, 67 y 68, Protocolo Único de Autenticaciones y Registros llevados por ese Consulado, cursante a los folios 244 al 249 de la cuarta pieza del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dichas copias no fueron impugnadas por la parte accionante, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionada y así se declara.
PRUEBAS DE LA CODEMANDADA ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ CONSIGNADA A LOS AUTOS
1. Copia del Poder otorgado por el ciudadano LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Toronto, Canadá en fecha 1| de abril de 2015 bajo el Número 29, Tomo 60 folios 69, 70 y 71, Protocolo Único de Autenticaciones y Registros llevados por ese Consulado, cursante a los folios 84 al 89 de la cuarta pieza del expediente. Al respecto este Tribunal observa que por cuanto dicho documento público, no fue tachado por la parte accionante, a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, queda demostrado lo que de su contenido se desprende y por ende la cualidad alegada por la representación judicial de la parte accionada y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS EL CODEMANDADO LUÍS E. GONZÁLEZ DÍAZ:
Al respecto se observa que una representación de la parte demandada carente de capacidad de postulación, intervino en el presente juicio desde la formación de la primera pieza del presente expediente, trayendo a los autos con su contestación y en el lapso probatorio, documentales y pruebas los cuales fueron totalmente anulados con vista a la decisión del Tribunal Superior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 05 de diciembre de 2014, que casó de oficio la sentencia dictada por el Juzgado superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y repuso la causa al estado de continuar con los trámites de citación y la decisión de fecha 26 de octubre de 2015 dictado por el A quo, en la que nuevamente se repone la causa al estado de citación, pero esta vez con vista a las disposiciones del artículo 228 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, esta Alzada en revisión de los instrumentos consignados por la demandada antes de sufrir los efectos de las nulidades aquí señaladas, se constata que las pruebas instrumentales promovidas en esa oportunidad y las que se revisaron y apreciaron en la decisión objeto del presente recurso, son las mismas, en virtud de lo cual esta alzada apreciara las pruebas que fueron aportadas y promovidas en el proceso posteriormente a las reposiciones ya indicadas y así se declara.
1. Contrato de Opción de Compra-Venta, celebrado en fecha 27 de septiembre de 2011, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, en su condición de vendedores y los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de compradores, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros respectivos, folios 297 y 298 pieza cuatro., sobre dicha documental observa esta Juzgadora, que la misma también fue promovida por la parte actora y ya fue valorada y se le otorgó todo el valor probatorio. Así se decide. Al respecto observa este Operador de justica que dicha prueba ya fue apreciada en el texto del presente fallo, y así se declara.
2. Promovió la constancia de entrega de solvencias, cursante al folio 301 de la cuarta pieza del expediente fechada el 17 de marzo de 2012. Al respecto observa este Operador de justicia que dicho recibo fue efectuado por los demandados, para entregar las diferentes solvencias allí señaladas, siendo recibidos por una ciudadana identificada como Alexis Suárez Hernández. Ahora bien, revisada la copia en cuestión la fecha de recibo genera duda respecto si fue en fecha 11 o 17 de marzo la fecha de su recibo. Por otra parte cotejada con su original agregada al folios 212 de la primera pieza, esta última presenta variación en la referida fecha por estar escrita con dos tintas de diferentes colores, constatándose que la firma de la ciudadana Agexi Suarez Hernández, fue hecha en tinta azul, al igual que parte de la fecha que termina en el numero “7”, mientras que las acotaciones manuscritas que aparece sobre la impresión al igual que el resto de la fecha ya señalada, es decir el numero “1”, aparecen en letras negras, no siendo tal situación denunciada por la contraparte, por lo que como quiera que ese documento no fue impugnado en forma alguna, se tiene como fecha 17 de marzo de 2012. Asimismo aun cuando carecen de la firma de los accionantes y que dicha ciudadana es una tercera que no ratificó el contenido de dicha comunicación, se observa que la tercero es la misma persona que interviene en el recibo emanado de la Oficina del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda consignado como prueba por la propia accionante cursante al folio 53, el cual ya fue apreciado en el texto del presente por lo que ambas pruebas se adminiculan una con la otra quedando demostrado lo que de su contenido se desprende y así se declara.
3. Comunicación cursante al folio 230 de la primera pieza y al 301 de la pieza cuarta, sin suscripción alguna donde se señala que la dirige la parte demandada, a la parte actora, sin fecha, con un sello húmedo de Ipostel fechado 19 de marzo de 2012. Al respecto observa esta Alzada que dicho documento en sí mismo no trae a los autos elemento probatorio alguno, toda vez que no se demuestra que el mismo haya sido ciertamente remitido, por lo que debió solicitar y promover prueba de Informes a dicha institución, en virtud de lo cual se desecha dicho documento como medio probatorio del presente juicio y así se declara.
4. Copia de Inspección extrajudicial, practicada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de junio de 2012, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, 213 al 229 da la primera pieza y a los folios 303 al 309 de la cuarta pieza. Dichas copias al no ser impugnadas por la contraparte, se tienen como copias fidedignas de su original, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de su contenido que no existe ningún documento de venta para la firma de protocolización en relación al inmueble ya descrito y que no consta pago o cancelación de derechos registral, ni planilla de pago para la referida fecha. Así se declara.
5. Copia de Inspección Extrajudicial, practicada en fecha 07 de junio de 2012, por la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, cursante a los folios 310 al 313 de la pieza IV del presente expediente. Al respecto observa quien aquí decide que dichas copias al no ser impugnadas por la contraparte, se tienen como copias fidedignas de su original, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien se constata que dicha inspección que fue promovida por la parte accionante, ya fue plenamente apreciada en el texto del presente fallo y le fue otorgado todo el valor probatorio. Así se declara.
6. Copias de la Planilla Única Bancaria Nro. 048-0014024, cursante a los folios 314 y 315 de la pieza IV. Al respecto observa quien aquí decide, que dichas copias al no ser impugnadas por la contraparte, se tienen como copias fidedignas de su original, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante lo anterior, del contenido de la misma nada aporta el tema decidendum, por lo que se desecha como medio probatorio del presente juicio y así se decide.
7. Copias de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, practicada en fecha 9 de octubre de 2012, cursante a los folios 231 al 234 de la primera pieza y 316 y 319 de la pieza IV. Al respecto observa quien aquí decide, que dichas copias al no ser impugnadas por la contraparte, se tienen como copias fidedignas de su original, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil contenido que la Notaría dejó constancia según información suministrada por el Banco que para el 21 de marzo de 2012, en la cuenta Nº 0114-0168-64-1689003431, a nombre de GONZÁLEZ VILLAMEDIANA NELSON, no tiene fondos depositados y disponibles por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS DE BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00) y que dicho monto no lo tenía disponible para los meses de marzo y abril de 2012. Así se declara.
8. Copia de cheque Nº 73436082, contra Bancaribe, por la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00) de fecha 21 de marzo de 2012, a nombre de ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ, folio 320 de la pieza IV. Al respecto se observa que dicha copia no fue impugnada en forma alguna, el cual se valora a tenor de lo previsto en los artículos, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, siendo adminiculada la presente prueba con la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, practicada en fecha 9 de octubre de 2012 y así se declara.
9. Copia de comunicación dirigida por la parte actora, a la abogada María Teresa Moreno, de fecha 14 de mayo de 2012, folio 321 de la pieza IV. Al respecto se observa, que dicha documental también fue promovida por la parte actora y le fue otorgado todo el valor probatorio correspondiente y así se declara.
10. En relación a la PRUEBA DE CONFESIÓN promovida, por la parte demanda respecto a la confesión señalada por la parte accionante respecto de la naturaleza del contrato objeto del presente juicio, observa quien aquí decide que el Tribunal de la causa señaló en auto de fecha 31 de mayo de 2016, que no constituyen prueba alguna, en virtud de lo cual declaró Inadmisible dicha prueba y siendo que dicha decisión no fue recurrida la misma quedó definitivamente firme. Ahora bien, no obstante lo anterior, corresponde a esta Alzada verificar el caso en concreto a fin de determinar en el texto del presente fallo la naturaleza jurídica del contrato objeto de la presente acción y así se declara.
Analizado y valorado el material probatorio traído a los autos, esta Alzada pasa a dictar sentencia de la siguiente manera:
El objeto de la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr el cumplimiento de un contrato (cuya naturaleza jurídica será determinada mas adelante en el texto del presente fallo), que tiene por objeto reglamentar las voluntades de las partes intervinientes para el logro de un negocio jurídico que concluiría con la compra venta del bien inmueble señalado en el referido contrato. Que los compradores, hoy parte accionante fundamentan su pretensión en el incumplimiento de los codemandados, al no haber honrado las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención, en virtud que no han perfeccionado la venta con la suscripción del instrumento definitivo de la venta. Por su parte los vendedores, hoy demandados, alegan el incumplimiento de su contraparte, toda vez que no pagaron el precio final y que el contrato de marras ya se encontraba vencido para el momento en que se fijó la fecha del otorgamiento por no haberse presentado el documento definitivo oportunamente. Por consiguiente, de los alegatos expuestos por las partes, considera ésta Alzada que la relación jurídica controvertida en la presente causa se encuentra delimitada en determinar el presunto incumplimiento en que hubieran incurrido las partes contratantes. En tal sentido pasa este Sentenciador a efectuar las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Quedó demostrada existencia de un contrato celebrado en fecha 27 de septiembre de 2011, entre los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, en su condición de VENDEDORES y los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, en su carácter de COMPRADORES, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros respectivos, sobre una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre ella, denominada “MAMI,” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas y así se declara.
SEGUNDO: Que el precio de venta del referido inmueble es la cantidad de seis que el precio de venta fue por la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00). Que el precio fue fraccionado en principio en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), pagado en diversas cuotas, las cuales conformaron las Arras de la negociación y de llegarse a concluir exitosamente el contrato formarían parte del precio; que no obstante a ello, los compradores abonaron al precio la cantidad extra de DOSCIENTOS SENSENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00), los cuales no estaban previstos contractualmente pero aceptados por los vendedores. En consecuencia de los cuales los compradores pagaron a los demandados la cantidad total de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), como abono al precio de la venta. El remanente del pago es la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00), debía ser pagado al momento del otorgamiento definitivo y así se declara.
. TERCERO: Que el plazo de duración fue de cuatro (4), meses, más dos meses de prórroga, a partir de la fecha de su autenticación ante la notaría respectiva, iniciando por consiguiente el 27 de septiembre de 2011 hasta el 26 de marzo de 2012, inclusive. Que los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, entregaron en fecha 11 de marzo de 2012, a una ciudadana identificada como Agexis Suárez Hernández, las solvencias y documentación necesaria para presentarla ante el Registro Público correspondiente, lo cual hizo en fecha 03 de abril de 2012, lo cual evidencia que la introducción del documento definitivo y sus recaudos, ya se encontraba fuera del lapso acordado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de venta. Asimismo quedo demostrado de autos que los compradores hoy accionantes, trajeron a los autos prueba de que la referida ciudadana Agexis Suárez Hernández, había introducido dichos documentos en la Oficina de Registro Respectivo, no efectuando impugnación alguna sobre la tercera señalada, por lo que entiende esta Alzada que dicha ciudadana efectuó actuaciones a nombre de los demandantes, ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, y así se declara.
CUARTO: Que la actora no disponía de los recursos económicos para realizar el pago del precio de venta, toda vez que el cheque dispuesto para el pago y consignado ante el Registro respectivo, fue demostrado que carecía de fondos suficientes para ello. Por otra parte los accionantes señalaron que obtendrían parte de los recursos para el pago del saldo deudor del precio a través de mediante préstamo que le fuera otorgado por el Banco del Caribe y liquidado en el mes a mayo, esto es a más de un mes de la fecha de vencimiento del contrato cuyo cumplimiento demanda la propia accionante. Concluyéndose que la parte accionante no demostró tener los recursos suficientes para cubrir el pago en la oportunidad estipulada, ni por el contrato, ni a la fecha fijada por el Registro y así se declara.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167, del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De lo anterior, se interpreta que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este mismo orden de ideas, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato que nos atañe, la norma sustantiva nos refiere lo siguiente:
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167 “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, siendo que el contrato objeto de la presente acción fue denominado en el texto del mismo, como “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, se requiere determinar que criterio jurisprudencial procede para el caso de marras, toda vez que a través del tiempo, se han establecido diversos criterios respecto al tratamiento de dichos contratos, para lo cual se trae a colación la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, el cual señala:
“(…)
Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. (NEGRILLAS Y SUBRAYADO DEL TRIBUNAL)
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.
Conforme lo anterior, observa esta alzada que la presente demanda fue presentada el 12 de junio de 2012, y admitida el 18 de junio de 2012, por lo que el criterio aplicable, para el caso de los contratos de opción de compra venta es el que los considera como contratos preparatorios, que aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, no pueden ser equiparados a los contratos de compra venta, tal como se reseño en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña; y recientemente en la sentencia dictada en el expediente 577, emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 6 de octubre de 2016 con ponencia del Magistrado Yvan Dario Bastardo, quien cónsono con la decisión de la Sala Constitucional anteriormente reseñada, la trajo a colación:
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
(…)
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-
(…)
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que:
“…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”. (NEGRILLAS DEL TRIBUNAL)
Esto quiere decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el ya señalado criterio de la Sala de Casación Civil, no obstante a ello, es menester “… revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos… a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado…”. Así las cosas, es necesario reseñar nuevamente la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, la cual señala de manera vinculante la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, así como la de otros contratos cuyo fin ulterior es el de efectuar un negocio jurídico de compra venta:
“(…)
OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
(…)
Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro...
(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura (…) En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
(…)
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
(…)
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
(…)
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
(…)
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
(…)
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares)…
(…)
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
(…)
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
(…)
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
(…) Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
(…)
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
(…)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República…” (SUBRAYADOS DEL TRIBUNAL)
Ahora bien, conforme lo señalado en la jurisprudencia anteriormente transcrita, los contratos denominados opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, aún cuando contienen el consentimiento de las partes, por ser negocios jurídicos bilaterales, sola una de ellas queda obligada de manera irrevocable, toda vez que, en el caso del contrato de compra venta se forma con la aceptación de la promesa (de compra o de venta), siendo ello el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. En tal sentido, cuando el oferido ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo.
En consecuencia, el consentimiento inicial que se manifiesta respecto a la cosa y el precio, no conlleva con ello el acuerdo de constitución del contrato definitivo, ya que ese “…consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa…”
En tal sentido, las opciones de compra venta o la promesa unilateral nunca pueden ser señaladas como compra venta per sé, hasta tanto la opción no sea ejercida, por lo que una vez efectuado dicho ejercicio se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto (otorgamiento del negocio jurídico perfeccionado) o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue ese correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado.
En el caso que nos compete, se constata que el contrato que fue denominado por las partes al momento de su suscripción como contrato de opción de compra venta, no respecta el canon establecido para la consideración de éste como un verdadera opción de compra venta, toda vez que siendo un contrato bilateral, el mismo comporta obligaciones de cumplimiento para ambas partes intervinientes en el mismo. Por otra parte, en el contrato de marras, se establecieron arras como premio del convenio –tal como se haría en los contratos preliminares- lo cual no cabe pactar, ya que se trataría de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga, siendo tal situación contraria a la naturaleza del contrato de opción de compra venta.
En consecuencia, a criterio de este Sentenciador en el caso que nos compete, el contrato objeto de la presente acción no puede ser catalogado como un contrato de opción de compra venta y así se declarara.
Con respecto al alegato de la accionante en el que señala que el contrato suscrito por las partes es una venta a plazos, observa quien aquí sentencia que dicha modalidad de venta, lleva consigo no solo la determinación del precio sometido a condiciones de pago escalonados a través del tiempo, sino que también se producen efectos reales y traslativos de propiedad, con el otorgamiento de la escritura correspondiente. En tal sentido, en el referido contrato cuyo cumplimiento es el objeto de la presente acción, se consta que si bien es cierto el precio pactado por las partes fue sometido a condiciones de pagos escalonados para completar las arras pactadas por los contratantes y que al final del otorgamiento definitivo seria parte integrante del precio definitivo, tal y como se evidencia de los autos y alegatos de las partes, nunca hubo otorgamiento definitivo ni traslativo de la propiedad, por lo que no se configuró en forma alguna una venta a plazos, debiéndose desechar el alegato de la parte accionante y así se declara.
Así las cosas, corresponde a esta alzada verificar que tipo de contrato es el celebrado por las partes y que erróneamente identificaron como opción de compra venta y posteriormente como venta a plazos, para lo cual se constata:
• La referida convención es un negocio jurídico, de carácter bilateral, donde se plasma el acuerdo y voluntad de los intervinientes que reglan la relación jurídica que une a estos.
• Por otra parte, los intervinientes pactaron obligaciones respecto de la venta de un inmueble, donde el que manifestó su voluntad comprar quedó obligado a pagar el precio en los términos de modo, lugar, y tiempo acordados; por otra lado, la parte que manifestó su voluntad de vender, se comprometió a transferir la propiedad del bien en la oportunidad igualmente pactada, por lo que nos encontramos a su vez, ante un contrato bilateral en atención a que ambos intervinientes adquirieron mutuamente obligaciones o contraprestaciones.
Así las cosas, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la transmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslativa de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados.
En este orden de ideas, conforme la descripción anterior, es menester hablar de los contratos preliminares, tomándose en consideración que es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir.
En este orden de ideas y extrapolando los argumentos contenidos en la decisión de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional que señaló respecto de los contratos preliminares, específicamente el de compra venta de inmuebles que “…se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador (…) se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva”.
Dentro de esta modalidad de contratos preliminares tenemos las que contienen las “… llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa…” cuya “…ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar…” de allí devienen otras de las importantes diferencias entre este tipo de contrato con los contratos de promesa unilateral u opciones de compraventa, toda vez que este ultimo en los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, la sentencia que suple el título es declarativa, mientras los referidos a la obligación de concluir un contrato futuro, que contiene una obligación de hacer consistente en una sentencia constitutiva, esto es, la de manifestar el consentimiento para la formación del contrato definitivo, por lo que su ejecución forzosa es en especie, ya que atribuye al Juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que lo haya omitido la declaración prometida, teniéndose como emitida, siendo por ende una ejecución forzosa en especie, toda vez que el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
En conclusión, la diferencia entre la promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar), con el contrato de promesa unilateral (opción propiamente dicha), está en que “…el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado”.
De este modo, conforme los conceptos señalados, extraídos de la decisión emanada de la sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, considera este Superior Jerárquico que en el caso de marras, se cumple con todos los requisitos anteriormente señalados para determinar que el contrato suscrito por las partes en fecha 27 de Septiembre de 2011, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, Tomo 85 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo objeto es la compra venta de una Parcela de Terreno y la Casa Quinta edificada sobre el mismo, denominada “MAMI” e identificada con el Nº 957, situada en la Manzana Novena (9ª) de la Avenida Cordillera de la Costa de la Urbanización Cumbres de Curumo del Municipio Baruta del Estado Miranda, es verdaderamente un contrato preliminar bilateral de compraventa y como tal debe ser tratado para la resolución del presente fallo y así se declara.
Ahora bien, como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, la controversia esta circunscrita a verificar si hubo o no incumplimiento por cada uno de los participantes en el contrato de marras. Al respecto, se constató que con relación del comportamiento de los vendedores, hoy parte accionada, no evidenció comportamiento alguno que señale incumplimiento por su parte, toda vez que consta que su obligación inmediata a los fines del contrato preliminar, era la entrega de la documentación necesaria para ser presentadas junto con el instrumento definitivo de venta, lo cual consta fue efectuado por su parte en fecha 17 de marzo de 2012, esto es nueve (09), días antes del vencimiento del termino establecido para la negociación, esto es el 26 de marzo de 2012.
Por otra parte, en referencia a los accionantes, se evidenció que en primer lugar, que el ingreso de los documentos necesarios para venta al registro, fue efectuado con siete (07) días después del vencimiento del termino establecido en el contrato, siendo que al haberse establecido en el documento cuyo cumplimiento se demanda como obligación del vendedor la entrega de las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, el comprador es la parte encargada de introducir dicha documentación, resultando que la misma fue efectuada extemporáneamente, por lo que se configuró el primer incumplimiento. Asimismo, como quedó sentado, la parte actora no poseía para el tiempo en el cual debió haberse otorgado el documento definitivo de venta, los medios económicos suficientes para cubrir el saldo deudor del precio. En todo caso debió demostrar que si bien había solicitado un préstamo cuya liquidación fue efectuada un mes después del vencimiento del término, debió traer a los autos pruebas de que aún podía por otros medios tener la cantidad requerida, lo cual no efectuó durante la secuela del juicio, evidenciándose nuevamente una conducta de incumplimiento de las obligaciones contraídas y así se declara.
En consecuencia, a consideración de este sentenciador, se evidencia que el incumplimiento en el caso que nos ocupa, provino de los propios compradores, hoy demandantes, por lo cual su acción de cumplimiento no puede prosperar en derecho y así se declara.
Ahora bien, con respecto a las demandas de cumplimiento de contratos preliminares bilaterales de compraventa a mayor abundamiento, el artículo 531 del Código Adjetivo establece que:
“…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”. De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.”.
Así las cosas, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar es factible que proceda la acción de cumplimiento de contrato una vez que la parte que ha sido condenada a ello, no otorgare la escritura, la decisión dictada por el órgano jurisdiccional suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. En este orden de ideas, para que la sentencia surta sus efectos, el demandante debe traer constancia a los autos del cumplimiento de su obligación. Ahora bien, si la prestación no es aún exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es requisito procesal de admisión de esta demanda, la misma puede efectuarse en el transcurso del juicio. En el caso del cumplimiento, “…cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…” (Sala Constitucional del 20 de julio de 2015, expediente 14-0662)
En tal virtud, conforme lo expuesto quedó demostrado de autos que fue la accionante quien incumplió el contrato preliminar bilateral de compra venta, suscrito en fecha 27 de septiembre de 2011, por lo que forzoso es para este Sentenciador declarar CON LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada contra la decisión del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictada en fecha 2 de noviembre de 2016, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoado por los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ contra los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ. En consecuencia se declara SIN LUGAR la acción incoada y se revoca el fallo apelado y ASÍ SE DECIDE.
-III-
Por los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Superior Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la parte actora contra la decisión del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictada en fecha 2 de noviembre de 2016.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoado por los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ contra los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
TERCERO: SE REVOCA el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora a tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso natural de ley.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
LA SECRETARIA,
Abg. CAROLYN BETHENCOURT.
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,
Abg. CAROLYN BETHENCOURT.
AP71-R-2016-001236
