REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANADE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2018-000612/7.336.
PARTE DEMANDANTE:
Sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda en fecha 15 de mayo de 2000, bajo el Nº61 Tomo 101-A-VII; representada judicialmente por los abogados en ejercicio RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELESPÉREZNÚÑEZ, IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, LUIS ELIÉCER JANSER GARCÍA y DANIEL CAETANO ALEMPARTE, inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895, 115.754, 28.551 y 224.821,respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 18 de junio de1999, bajo el No. 41, Tomo 170-A-Sgdo, en la persona de su representante legal y directora, ciudadana NANCY CAROLINA VÁZQUEZ HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.V-9.485.812; representada judicialmente por los abogados en ejercicio RICARDO RAMÓNMARTÍNEZ HERRERA y ENDERSON JESÚS LOZANO, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 72.555 y 217.155, respectivamente.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 03 DE AGOSTO DEL 2018 POR EL JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANADE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de septiembre de 2018, por el abogadoENDERSON JESÚS LOZANO GUERRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 03 de agosto del 2018 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en Lo Civil Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE C.A.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 05 de octubre del 2018, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 10 de octubre del 2018, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 11 de octubre del mismo año.
Por auto del 17 de octubre del 2018, se le dio entrada, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de octubre del 2018, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia solicitando medida cautelar de secuestro.
Por auto del 29 de octubre del 2018, este ad quem estableció que se pronunciaría en cuanto al pedimento realizado por la parte actora en fecha 18 de octubre del 2018 en el cuaderno de medidas en la oportunidad de dictarse sentencia definitiva.
El 30 de octubre del 2018, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de solicitud de reposición de la causa.
Mediante providencia del 30 de octubre del 2018, este tribunal acordó la notificación mediante oficio a la Procuraduría General de la República, el cual fue librado bajo el Nº 2018-248.
En fecha 31 de octubre del 2018, la representación judicial de la parte actora diligenció señalando que no fueron transgredidos los derechos de su contraparte.
El 01 de noviembre del 2018, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
Mediante auto del 01 de noviembre del 2018, esta alzada difirió por un lapso de 10 días consecutivos siguientes a dicha data, el pronunciamiento de la decisión motivado al exceso de trabajo existente en este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 05 de noviembre del 2018, esta Superioridad revocó por contrario imperio el auto dictado el 30 de octubre del 2018, al igual que el oficio Nº 2018-248 dirigido a la Procuraduría General de la República, y negó lo peticionado por la parte demandada en fecha 22 de octubre del 2018.
Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo presentada el 15 de enero del 2018 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ, actuando en su carácter de co-apoderados judiciales de la parte actora, la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a los fines de su distribución, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejándose constancia que el escrito se recibía de forma manual por fallas en el sistema informático Juris 2000, siéndole asignado el número correspondiente en fecha 02 de febrero de 2018.
Los hechos relevantes expuestos por la apoderada judicial de la parte actora como fundamentos de la acción incoada en su escrito de demanda, son los siguientes:
Que, su mandante es propietaria y arrendataria de un bien inmueble contribuido por una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En 30,11 metros con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En 30 metros con la parcela No. 75; Este: En 17,66 metros con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En 20,29 metros con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de 5,40 metros de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de 564,10 metros cuadrados, de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017.
Que, actualmente el inmueble se encuentra arrendado a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., cuya representante legal y directora es la ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, de conformidad con la prórroga de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de abril de 2009, bajo el No. 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que, el vínculo jurídico que une a su mandante con la arrendataria nace mediante contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Que, desde el año 2005 hasta el año 2011, las partes de mutuo y amistoso acuerdo suscribieron de manera sucesiva prórrogas del primer contrato de arrendamiento, modificando principalmente dos (2) aspectos, i) duración o término del contrato, y ii) ajustes de las pensiones de arriendo.
Que, en la última prórroga convencional, las partes ratificaron las anteriores prórrogas y ratificaron las restantes estipulaciones del contrato de arrendamiento primigenio y difirieron por escrito la suerte de la prórroga legal.
Que, vencida la prórroga legal, la arrendadora permitió que la inquilina continuara ocupando el bien inmueble arrendado, y ésta última siguió pagando el canon de arrendamiento convenido, por lo que, a su criterio, operó la tacita reconducción, por lo que el contrato paso a ser un contrato sin determinación de tiempo, y así lo solicitaron fuera declarado.
Alegaron que, a pesar de que las partes no indicaron el uso que se le daría al inmueble objeto de la relación arrendaticia, en el inmueble opera actualmente una Clínica especializada en atender partos acuáticos y actividades médicas relacionadas, por lo que, a su criterio, la ley aplicable es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el inmueble no está destinado a vivienda residencial ni mucho menos tiene uso comercial.
Manifestaron que, tanto en el contrato primigenio como en la última prórroga del mismo, ambas partes acordaron que durante la llamada prórroga legal, se incrementaría el canon.
Que, la arrendataria desde el mes de marzo del año 2014, de manera inconsulta y trasgrediendo la obligación de pagar conforme a las condiciones estipuladas en el contrato primigenio y su última prórroga, es decir, mediante cheque a nombre de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., quien se encargaría de gestionar la cobranza en el domicilio o dirección donde está ubicado el inmueble, decidió acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 28 de mayo de 2014, y comenzó a consignar la mensualidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), siendo insuficientes todas las consignaciones efectuadas, por lo que no ha pagado los ajustes respectivos según lo arroja el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), lo cual fue acordado por las partes y lo consagra la Ley que rige la materia.
Que, las partes pactaron de mutuo y amistoso acuerdo el pago de las pensiones mensuales de arrendamiento mediante un contrato de arrendamiento y sus sucesivas prórrogas, había que ser ajustado conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), y siendo que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, la inquilina ha optado por no pagar el correspondiente ajuste anual, obviando completamente su obligación de ajustar los cánones de arrendamiento tomando como base el aludido Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), lo que perjudica los intereses y derechos de su mandante, quien se ha visto en la necesidad de demandar, como en efecto lo hicieron, a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por encontrarse incursa en la falta de pago de las pensiones mensuales de arrendamiento a que quedó obligada, y así solicitaron sea declarado.
Señalaron que, a la fecha que presentaron el escrito de demanda, la parte demandada adeudaba los meses desde el 01 de marzo de 2014, al 28 de febrero de 2015, a razón de Bs. 75.200,00 mensuales, desde el 01 de marzo de 2015 al 28 de febrero de 2016, a razón de Bs. 124.681,66 mensuales, y desde el 01 de marzo de 2016, al 01 de diciembre de 2017, a razón de 206.722,11 mensuales, los cuales totalizan la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23).
Arguyeron que, además de la falta de pago en que incurrió la arrendataria, también y desde hace varios años está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de su mandante.
Que, dentro del mismo local operan o prestan servicios dos personas jurídicas distintas, es decir, la inquilina de su mandante y adicionalmente y de manera inconsulta la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., con Registro de Información Fiscal (R.I.F.) No. J-40015490-1, en calidad de subarrendataria parcial del inmueble propiedad de su mandante, razón por la cual demandan a la inquilina por desalojo, y así solicitaron sea declarado.
Argumentaron que, el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario consagra la posibilidad de demandar el desalojo por otras causales distintas a las que el propio artículo consagra, por ello procedieron también a demandar el desalojo de inmueble propiedad de su representada, por el incumplimiento en que ha incurrido la hoy demandada a la cláusula décima octava del contrato primigenio, dado que la inquilina nunca ha cumplido con dicha obligación, lo que coloca al inmueble en un estado de inminente peligro, pues dicha póliza aseguraría los eventuales daños que pudieran ocasionar el adversario de un siniestro, por lo que demandaron el desalojo por el aludido incumplimiento de la cláusula octava del contrato primigenio.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 numerales 1º y 2º, del Código Civil, y en los artículos 1º y 34 literales a, g y parágrafo segundo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Señalaron que, tenemos una relación locativa totalmente soportada en documentos públicos, en donde se estipularon obligaciones reciprocas para ambas partes, siendo que de manera inexplicable la arrendataria ha dejado de cumplir con una de sus principales obligaciones como es el pago puntual de la pensión del arriendo, también a subarrendado parcialmente el inmueble alquilado y no ha cumplido con la obligación de adquirir la respectiva póliza de seguros. Todas esas circunstancias habilitan a su defendida a incoar la demanda, con el ánimo que sea delirada con lugar su pretensión, se ordene la entrega real, material y efectiva del bien inmueble y se condene al pago de las costas y costos procesales a la parte demandada, y así solicitaron sea declarado.
Pretenden que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en la persona de su representante legal y directora, la ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, convenga o sea condenada a lo siguiente:
“…PRIMERO: Al desalojo del inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En treinta metros con once centímetros (30,11 mts.) con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En treintametros (30 mts) con la parcela No. 75; Este: En diecisiete metros y sesenta y seis (17,66 mts.) con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En veinte metros veintinueve centímetros(20,29 mts.) con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de cinco metros cuarenta centímetros(5,40 mts.) de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de Quinientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Diez decímetros cuadrados(564,10 mts.), de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017.
SEGUNDO: En pagar de conformidad con lo que establece el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a los meses que ha dejado de cancelar la demandada por pensiones de arrendamiento insolutas, así como un monto equivalente mensual a razón de Doscientos Seis Mil Setecientos Veintidós Bolívares con Once Céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este ocupado desde la fecha que demanda, hasta la real y efectiva entrega del mismo libre de bienes y personas.
TERCERO: Pagar las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitivamente firme que genere el presente procedimiento judicial.”. (Reproducción textual).
Estimaron la demanda en la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a veintidós mil cuatrocientas sesenta y cinco con ochenta y un unidades tributarias (22.465,81 UT).
Por último requirieron que, el presente asunto fuera seguido por los trámites del juicio breve, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y una vez admitidos, fuera sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.
En fecha 18 de enero del 2018 la representación judicial de la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
1.- Original de Poder otorgado en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha Diez (10) de junio del 2014, bajo el No. 16, tomo 73, que acredita la representación de los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NUÑES e IRENE VICTORIA MORILLO LÓPEZ en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE C.A., marcado con la letra “A” (f.15 al 24).
2.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, otorgado como dación de pago la cual fuera homologada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003 debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta Estado Miranda, en fecha 28 de marzo del 2017, bajo el Nº 2017.60; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 242.13.16.2.5882, correspondiente al libro de folio real del año 2017; marcado con la letra “B” (f. 25 al40).
3.- Copia simple de prórroga de contrato de arrendamiento autenticada ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 01 de abril el 2009, bajo el Nº 24, tomo 21 de los Libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, marcado con la letra “C”(f. 41 al 44).
4.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha15 de marzo del 2004, por ante Notaría Pública Quinta del municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No 53, tomo 21, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notarial, marcado con la letra “D” (F.45 al 53).
5.-Copia simple de documentos de prórroga legal de la relación arrendaticia de los años 2005, 2007, 2008, marcados con las letras “E” “F” y “G” (f 54 al 61).
8.- Copias simple del expediente Nº 2014-0115, que cursa ante la Oficina de Control de Consignaciones Arrendaticias del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en Los Cortijos. Marcado con la letra “H” (f 62 al 77).
9.- Originales de inspecciones extrajudiciales efectuadas en fecha 07 de julio de 2014 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el asunto Nº AP31-S-2014-005435, y en fecha 29 de junio de 2017, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el asunto Nº AP31-S-2017-002126, marcado con la letra “I” (f. 78 al 134) y “J” (f 135 al 182).
En fecha 19 de enero del 2018, el juzgado de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la demandada a fines que compareciera al 2do día de despacho siguiente a la constancia de su citación, a fin que diese contestación a la demanda, y a tales fines exhortó a la parte actora a consignar copia simple del libelo de demanda para librar la compulsa de citación.
En fecha 08 de febrero del 2018, el juzgado de la causa acordó librar la compulsa de citación y ordenó abrir el cuaderno de medidas.
Cumplidas como fueron las formalidades para la citación personal de la parte demandada resultando infructuosas, se aprecia que el tribunal de la causa –previa solicitud de la parte actora- designó a la abogada Ana Sabrina Salcedo como defensora ad litem de la demandada por auto del 16 de mayo del 2018, ordenando su notificación a fines que presentara su aceptación o excusa al cargo que le fue designado, cargo que la mencionada profesional del derecho aceptó en fecha 23 de mayo del 2018.
Por auto del 31 de mayo del 2018, el tribunal de la causa ordenó la notificación de la abogada ANA SABRINA SALCEDO, en su condición de defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 04 de junio del 2018, el abogado Enderson Lozano G., se dio por citado, en nombre de la parte demandada, y consignó instrumento poder a fines de acreditar su representación.
El06 de junio de 2018, la parte demandada dio contestación a la demanda, alegando los siguientes hechos:
Como puntos previos, la demandada alegó la existencia de una cuestión prejudicial por existir, a su decir, un proceso distinto que cursa en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, incoado en contra de la hoy actora, en juicio mero declarativo.
Indicó la existencia de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues a su decir, dicha acción no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico.
Señaló la falta de cualidad pasiva, por incorrecta integración del litisconsorcio pasivo.
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de desalojo que en su contra incoara la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., alegando la falta de pago de cánones de alquiler, por ser contrarios a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de las normas jurídicas en que se sustentan.
Señaló que el 28 de marzo de 2014, decidió acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzado a consignar la suma mensual de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y que esa oficina no es el ente administrativo encargado de recibir dichas consignaciones.
Hizo referencia a lo contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere a la negativa del arrendador de un inmueble de recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida ya sea de forma expresa o tácitamente, podrá el arrendatario consignar dicha pensión ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad, asimismo, citó el criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, Exp. No. 07-1731, con relación al mencionado artículo.
Que, consignó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), asimismo llegado el vencimiento de la prórroga legal, procedió a consignar los cánones que en inicialmente la arrendadora se negó a recibir.
Que la actora retiró los cánones consignado evidenciando, a su decir, la aceptación y conformidad de dicha parte, por lo que la pretensión de desalojo fundamentada en la falta de pago carece de causa legal, por lo que es un error que la parte demandante invoque la falta de pago de sumas de dinero que ya ingresaron a su patrimonio y de las que pudo disponer.
Que la Cláusula Segunda del último contrato de novación de celebrado el 1º de abril de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros respectivos, en la cual se estableció, el incremento del canon de arrendamiento cada año de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), no es del todo clara, y que realmente las partes convinieron un plazo de 2 años fijos en la relación contractual, y una vez vencido comenzaría a correr el plazo de prórroga legal, como en efecto correspondía.
Que la prórroga legal tendría una duración de 3 años y no dos ello de conformidad a lo previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciéndose el 1º de marzo de 2014, y, que cancelaba un monto equivalente a Bs. 50.000,00 como canon mensual, ello al final de este período.
Que, aun cuando es cierto que las partes establecieron que el canon de arrendamiento tendrá un incremento cada año de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, en vista de esa voluntad clara e inequívoca de las partes, fue que ello regiría para ese período de la prórroga legal comprendida entre el 1º de marzo de 2011, y el 28 de febrero de 2014, y hasta el día que presentaron la contestación, las partes no habían suscrito un nuevo instrumento que regule el arrendamiento, a pesar de que hubo conservaciones orientadas a lograrlo.
Que continuó en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, consignando los cánones de alquiler ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados Municipales de esta misma Circunscripción Judicial, que esta ha retirado, a su entera satisfacción, develando su conformidad con los pagos efectuados a su favor, por lo que a su decir, conducta desplegada por la arrendadora contradice y destruye los hechos que ahora pretende hacer valer en esta demanda.
Que de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 /05/ 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente No. 08-0086, caso Estacionamiento LM 2002 C.A., quedó claro que no existe tal falta de pago por su parte, por estar ante una conducta reiterada de las partes que modificó el contrato, lo que se funda en el carácter consensual del contrato de arrendamiento con el principio de primacía de realidad sobre las formas.
Que, en caso de discordancia entre lo que ocurre en la práctica y lo que surge de los documentos suscritos por las partes o acuerdos celebrados entre ellos, se debe dar preferencia a los hechos, para ello se requiere de una reiteración en el tiempo de una determinada práctica o conducta, y la voluntad de las partes, esto es, que del comportamiento de las partes debe desprenderse inequívocamente que éstas tenían un conocimiento cabal y total certeza de la modificación del contrato que se está produciendo, así como de haber prestado su aquiescencia tácita a la modificación del mismo.
Que, la propia arrendadora solicitó a la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Estado Miranda, se trasladara a la dirección del inmueble arrendado, en fecha 24 de noviembre de 2017, a fines de notificarle, su posición respecto a la relación arrendaticia y que en ningún momento requirió que el pago de las pensiones de arriendo se hicieran ajustadas al índice nacional de precios al consumidor.
Alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos desde el mes de marzo del 2014 hasta el mes de mayo del 2018.
Negó, rechazó y contradijo tantos los hechos como el derecho que la pretensión de desalojo incoada en su contra, señalando que sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., subarrendó parcialmente el inmueble, por ser contrario a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de las normas jurídicas en que se sustentan.
Que las inspecciones extrajudiciales, una efectuada en fecha 07 de julio de 2014, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, y otra en fecha 29 de junio de 2017, por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, no son idóneas ni eficaces para establecer la existencia del supuesto subarrendamiento, dado que no fue solicitada su evacuación de acuerdo a lo que establecido en el artículo 928 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, ya que a su decir, conforme a las garantías constitucionales son una prueba formada sin el contradictorio y no puede tener el mismo valor probatorio que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes, pues una valoración plena de esta prueba, sería violatoria del principio de igualdad procesal.
Que en las actas levantadas por los jueces que intervinieron en esas actuaciones extrajudiciales, en modo alguno se dejó constancia que tuvieron la percepción sensorial directa del supuesto subarrendamiento parcial de la cosa objeto de inspección.
Que no consta en las actas de las inspecciones, que el arrendatario haya cedido a un tercero denominado subarrendatario, el uso como arrendatario de todo o parte del inmueble que tiene arrendado, mediante el pago de un precio como contraprestación por ese uso, ni podrá constar porque no existe tal subarrendamiento.
Que a la par de los servicios comerciales que presta dentro del inmueble arrendado, también ofrece servicios de salud, y consideró la conveniencia de vincular personal médico calificado, facilitando los espacios físicos, equipos y demás elementos dentro del inmueble del cual es arrendataria, delegando las actividades relativas a exámenes médicos a la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Médica 747, C.A., compañía relacionada y subordinada a ella, que recibe órdenes directas por ser parte de su estructura organizativa, pero no es un tercero subarrendado que paga un canon como contraprestación.
Que ese tipo de actividades no compromete el uso ni seguridad del inmueble, por lo que sigue siendo la responsable frente a la arrendadora de las obligaciones asumidas en virtud de su condición de inquilina.
Negó, rechazo y contradijo, el alegato de incumplimiento de la cláusula décima octava del primigenio contrato de arrendamiento.
Indicó que el contrato de arrendamiento se encuentra tutelado por normas de orden público y de alto contenido social, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 6º del Código Civil, por lo cual no son renunciables, ni relajables a través de convenios particulares, y de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.
Que en virtud que el inmueble es de propiedad de una persona distinta de la mencionada arrendadora, las partes dieron por terminado dicho contrato y en fecha 15 de marzo de 2004, la nueva adquiriente, la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., dio continuidad al arrendamiento, por lo que suscribieron un contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo término quedó estipulado por un (1) año contado a partir del 1º de marzo de 2004.
Que la relación arrendaticia sufrió varias renovaciones, entre ellas el 28, de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, y ulteriormente en fecha 1º de marzo de 2009, ante la Notaría Pública Primera del municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 24, Tomo 21 de los libros respectivos, en el que las parte pactaron que el plazo sería de dos años fijos, contados a partir del 1º de marzo de 2009, hasta el 1º de marzo de 2011.
Indicaron que la situación jurídica de las partes no puede ser literal sino axiológica, y que por lo tanto la pretensión de desalojo por el causal invocado, resulta, a su decir, improcedente en derecho, y así pidieron se declarara.
Junto al escrito de contestación consignó copia simple de actuaciones realizadas en el expediente Nº AP11-VFALLAS-2018-033, llevado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, (folios 280 al 289), y copia simple de actuaciones realizadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en el expediente Nº 2014-105 (folios 290 al 341).
En fecha 11 de junio del 2018, el abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, apoderado judicial de la parte actora consignó sustitución de PODER.
En fecha 11 de junio del 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.
El 13 de junio del 2018,el juzgado a quo ordenó agregar los escritos de promoción de prueba consignados por los abogados RAIMUNDO ORTA POLEO, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO y DANIEL CAETANO ALEMPARTE, apoderados judiciales de la parte actora, la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE C.A., y el abogado ENDERSON JESÚS LOZANO GUERRA, inscrito en el instituto previsión social del abogado quien actúa en representación judicial de la parte demandada, admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes.
El 15 de junio del 2018, se llevó a cabo la evacuación de la prueba de inspección en el inmueble constituido por una Quinta denominada “ISA”, ubicado en la avenida Rio de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No.76, urbanización Chuao, del municipio Baruta.
En fecha 15 de junio del 2018, el abogado DANIEL CAETANO ALEMPARTE, actuando en su condición de representante judicial de la parte actora, presentó copias del escrito de promoción de pruebas.
El 18 de junio del 2018, el juzgado de la causa llevó a cabo el acto de designación de expertos informáticos fijado en el auto del 13/06/2018, siendo designados como expertos a los ciudadanos WILLIAM COVA, DONIAL R. VILLAPOL y RAUL E. MOTA.
En fecha 18 de junio del 2018, el abogado ENDERSON LOZANO, apoderado judicial de la parte demandada, impugnó la prueba de inspección judicial evacuada en fecha 15 de junio del 2018.
En fecha 19 de junio del 2018, mediante diligencia los ciudadanos WILLIAM COVA y DONIAL R. VILLAPOL, dieron aceptación al cargo que les fue conferido.
El 19 de junio del 2018, el abogado DANIEL CAETANO ALEMPARTE, en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desechara los argumentos expuesto por su contraparte en diligencia del 18/06/2018.
Por auto del 19 de junio del 2018, el tribunal de la causa libró oficios dirigidos a la Alcaldía del municipio Baruta, al Servicio Municipal de Administración Tributaria del municipio Baruta y a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a fines de informar lo requerido en la prueba de informes promovida por la parte actora.
En fecha 20 de junio del 2018, la abogada DALIA ESPERANZA SMITH SEMECO, en su carácter de práctico fotógrafo, consignó 34 exposiciones fotográficas que fueron tomadas en la inspección judicial practicada el 15/06/2018.
El 20 de junio del 2018, el ciudadano RAÚL E. MOTA, diligenció aceptando el cargo que le fue designado y juró cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 20 de junio del 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó prórroga del lapso de evacuación de pruebas.
Mediante auto del 20 de junio del 2018, el juzgado de la causa admitió escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora el 15/06/2018.
Por decisión del día 20 de junio de 2018, el Juzgado Undécimo De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró improcedente la impugnación realizada el 18/06/2018 por la representación judicial de la parte demandada.
Asimismo, en esa misma data el juzgado antes mencionado se pronunció con respecto a la solicitud de reapertura de la evacuación de las pruebas, ordenando la reapertura para ambas partes del lapso de evacuación de pruebas de 15 días de despacho contados a partir de la constancia de la última notificación que de las partes se hiciera, a fines de que se gestionará la evacuación de la prueba de inspección.
En fecha 22 de junio del 2018, la representación judicial de la parte demandada apeló de la declaratoria de improcedencia de la impugnación planteada, y la mencionada diligencia fue ratificada en fecha 27 de junio del 2018.
El 27 de junio del 2018, el abogado Daniel Caetano Alemparte, consignó copia certificada del expediente Mercantil Nº 222-8891 de la sociedad mercantil LABORATORIO CLINICO MEDICA 747, C.A.
Por auto del 27 de junio del 2018, el tribunal de la causa oyó en un solo efecto el recurso interpuesto por la representación judicial de la parte demandada el día 27/06/2018.
En fecha 28 de junio del 2018, el tribunal de la causa, agregó al expediente oficio Nº CJ:258/2018 fechado 26 de junio del 2018, procedente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
En fecha 29 de junio de 2018, el a quo levantó acta dejando constancia del acto de evacuación de la prueba de experticia informática promovida por la parte actora.
El 02 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada consignó los fotostatos necesarios para la tramitación del recurso de apelación ejercido previamente.
El 03 de julio de 2018, los expertos informáticos presentaron el dictamen pericial informático de la prueba evacuada.
El 04 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó la ratificación de los oficios contentivos de la prueba de informes promovida.
El 11 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada solicito al a quo que se remitieran los fotostatos de la apelación ejercida al Tribunal Superior, y a su vez solicitó que se ratificara el oficio al Banco Central de Venezuela.
El 19 de julio de 2018 la Juez del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 5 días de despacho. En esta misma fecha, por auto separado el referido tribunal remitió las copias conducentes para el conocimiento del recurso de apelación ejercido.
El 02 de agosto de 2018, el a quo dio por recibido oficio procedente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario.
En fecha 03 de agosto de 2018, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas dictó la sentencia recurrida, cuya dispositiva expresó lo siguiente:
“…Con fundamento en lo anteriormente expuesto, al ser procedente el desalojo por dos (2) de las causales demandadas, le resulta forzoso a éste Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, sobre la existencia de una cuestión prejudicial con fundamento en lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo.-
Segundo: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse demandado el desalojo por diferentes causales.-
Tercero: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarnos ante un contrato de arrendamiento inmobiliario reconducido y a tiempo indeterminado.-
Cuarto: PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018.-
Quinto: SIN LUGAR la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem.-
Sexto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en consecuencia, queda extinguido la relación arrendaticia contraída en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al haber prosperado las causales de falta de pago y subarrendamiento de inmueble.-
Séptimo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, libre de bienes y personas.-
Octavo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta la entrega efectiva y real del inmueble, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
Noveno: En virtud de lo antes declarado, no hay especial condenatoria en costas.-
Décimo: SE ORDENA la notificación de las partes del presente fallo, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal…”. (Copia textual. Negrillas y subrayados del texto transcrito).
En fecha 10 de agosto de 2018 la representación judicial de la parte actora se dio por notificado y solicitó la notificación de su contraparte, constando que en fecha 28 de septiembre de 2018 la representación judicial de la parte demandada se dio por notificado del fallo dictado en su contra y apeló del mismo, siendo admitida dicha apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 05 de octubre de 2018, por lo que le corresponde a esta juzgadora conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.
Delimitación de la competencia.
Se aprecia de los autos que conforme a los términos establecidos en el escrito libelar y en la contestación en el presente juicio, y siendo promovidas las cuestiones previas de prejudicialidad, así como las cuestiones de fondo de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la falta de cualidad pasiva y la prescripción del pago de los cánones de arrendamiento, dichas defensas deben ser analizadas y resueltas como punto previo en el presente fallo.
Aunado a ello, se aprecia, que respecto al fondo de la controversia, ambas partes están contestes en la suscripción del contrato de arrendamiento demandado y sus sucesivas prórrogas sobre el inmueble que le fue arrendado a la demandada y que está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”; se evidencia que la actora demandó el desalojo del inmueble con fundamento en las siguientes causales: a) La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2017; b) El subarrendamiento parcial del mencionado inmueble; y c) La falta de cumplimiento de la cláusula décima octava del contrato primigenio de arrendamiento; solicitó también que se estableciera la procedencia del pago de la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs. 6.739.744,23), que equivale a los meses que no han sido cancelados por la parte demandada por pensiones de arrendamiento; y la procedencia del pago de un monto equivalente mensual a razón de doscientos seis mil setecientos veintidós bolívares con once céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble esté ocupado por la parte demandada, desde la fecha en que la parte actora demandó, hasta la real y efectiva entrega del bien inmueble, así como las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitiva; todo ello se deduce de lo pretendido por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., en el escrito de demanda.
Todas esas pretensiones fueron negadas, rechazadas y contradichas por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en la oportunidad de contestar la demanda, afirmando que no procede la demanda de desalojo, porque ella ha venido pagando oportunamente ante el Tribunal de Consignaciones los cánones de arrendamiento demandados; de la misma manera, la parte demandada, sostiene que no ha subarrendado el inmueble, pues afirma que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., y las demás personas que ocupan el inmueble junto con ella, son sus dependientes y subordinados, pero no son subarrendatarios; por lo que le corresponde a la parte demandada demostrar sus alegatos, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
PUNTOS PREVIOS
1. DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA ALEGADA EN ESTA ALZADA.
Se aprecia que la representación judicial de la parte demandada mediante escrito presentado ante esta alzada el día 30 de octubre de 2018, solicitó la reposición de la causa denunciando la violación de su derecho a la defensa conforme a lo previsto en los artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional, por cuanto el a quo le cercenó su derecho a probar, alegando que la parte actora se afincó en la presunta falta de pago de cánones de alquiler por parte de la demandada, conforme a la cláusula tercera del primigenio contrato de arrendamiento, así como en la cláusula segunda de la última prórroga convencional, y que ello fue subsumido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda.
Que dicho alegato fue negado y rechazado por no subsumirse en el supuesto abstracto de la norma jurídica que la sustentan, y que promovió la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de recabar información al Banco Central de Venezuela relacionada con los índices de precios al consumidor, puesto que entre las partes en conflicto existe disputa en lo que al canon de alquiler y su cuantía concierne; que habiendo sido admitida la prueba de informes por el a quo, se ordenó librar oficio Nº 173-18, siendo entregado el mismo en fecha 26 de junio de 2018 en las oficinas del Banco Central de Venezuela, y al respecto señala la demandada, que:
“…aun cuando el a quo emitió pronunciamiento respecto a dicha probanza de informes y libró oficio requiriendo lo promovido por la parte interesada, no cumplió con hacer cumplir lo ordenado una vez vencido el lapso probatorio, bien mediante auto para mejor proveer o por cualquier otro medio legal, como director del proceso haciendo valer su autoridad judicial para que no quedara ilusorio el mandato emitido mediante el auto en cuestión. El a quo no pudo conformarse con que la entidad requerida no haya rendido el informe solicitado en el juicio, ni puede privarle a la parte promovente de la prueba de las resultas de la misma, con lo cual se vulneró el derecho a un debido proceso; ergo, no cabe otra alternativa que anularse el fallo recurrido en apelación y reponerse la causa al estado de ratificar la orden del oficio dirigido al Banco Central de Venezuela, incluyéndole la modificación de indicarle el término, que no debe exceder del plazo que esta honorable alzada estime conducente, para dar cumplimiento a la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte demandada…”.
Con respecto a esta solicitud se aprecia, que la parte actora a través de sus apoderados judiciales mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2018 y escrito de alegatos presentado el 01 de noviembre del mismo año, se opusieron a la misma alegando que no se le conculcaron derechos a la parte demandada, que en la primera instancia debió esgrimir dichos argumentos y que debió solicitar una prórroga del lapso de evacuación de pruebas; que además, los hechos notorios no son objeto de prueba y que es un hecho público y notorio que el Banco Central de Venezuela no publica el Índice Nacional de Precios al Consumidor desde el mes de diciembre del año 2015, por lo cual dicha prueba de informes es impertinente a todas luces, y solicitan que se deseche la solicitud de reposición de la causa.
Este Tribunal a los fines de resolver la solicitud observa lo siguiente:
Se evidencia de autos que la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, promovió la prueba de informes dirigida al Banco Central de Venezuela, con el fin que este informara sobre “los Índices Nacional de Precios al Consumidor que ha publicado desde el mes de marzo de 2014 a diciembre de 2017, con el objeto de establecer las fechas en que pudo variar el monto de los cánones de arrendamiento pagados por nuestra representada…”.
Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 13 de junio de 2018, siendo librado el oficio Nº 173-18 en fecha 20 de junio del 2018. Consta que en fecha 26 de junio de 2018 el ciudadano Migue Ángel Araya en su carácter de alguacil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, presentó diligencia dejando constancia de haber hecho entrega del oficio referido en las oficinas del Banco Central de Venezuela. En fecha 11 de julio de 2018 la representación judicial de la parte actora solicitó que se ratificara el oficio al Banco Central de Venezuela, constando que en fecha 19 de julio de 2018 el tribunal de la causa difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva por un lapso de 5 días de despacho, siendo dictada la sentencia que hoy nos ocupa el día 03 de agosto de 2018.
En este orden de ideas, se evidencia de las actas procesales que dicha prueba informativa fue debidamente admitida por la juez a quo, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y librado el oficio en fecha 20 de junio de 2018, siendo sentenciada la causa en fecha 03 de agosto de 2018, no evidenciándose en el expediente que la parte demandada y promovente de la prueba informativa solicitara al juez a quo la prórroga del lapso probatorio a los fines de esperar las resultas que pudiera producir el Banco Central de Venezuela, siendo solicitado en fecha 11 de julio de 2018 la ratificación del referido oficio, cuando ya había precluido el lapso probatorio.
Considera esta juzgadora, que si para la parte demandada dicha prueba era determinante para la resolución de la controversia era quien tenía la carga de impulsar su evacuación para que pudiera ser tomada en cuenta en la valoración, pues si bien el juez es el director del proceso, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, y puede actuar de oficio solo cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no lo soliciten las partes (conforme artículos 11 y 12 del Código de Procedimiento Civil), no observándose que en la presente causa se estén ventilando derechos que interesen al orden público o que puedan ser contrarios a las buenas costumbres; aunado a ello se aprecia que conforme a lo estipulado en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, el juez puede de oficio ordenar la práctica de las diligencias taxativamente enumeradas en dicho artículo, no evidenciándose dentro de esas actuaciones que el juez a través de un auto para mejor proveer pueda constreñir a algún ente público para que remita alguna información; por lo que considera quien suscribe que es improcedente la solicitud de reposición de la causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada, para que se evacúe una prueba de informes, que a todas luces es inconducente para demostrar los índices nacional de precios al consumidor, en virtud de la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.) desde diciembre del año 2015. Así se establece.
2. DE LA PREJUDICIALIDAD ALEGADA.
Conforme a lo estipulado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva; y por cuanto la causa se tramita por el procedimiento breve, es aplicable al respecto lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Artículo 884. En el acto de contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.”.
Se aprecia de las actas procesales, que en la sentencia recurrida respecto a la cuestión previa de prejudicialidad opuesta conforme a lo previsto en el artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, el a quo estableció lo siguiente:
“…Dentro de las defensas ejercidas por la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., alegó la cuestión previa de la existencia de una cuestión prejudicialidad fundamentándose en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basándose en que ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa una demanda incoada por su patrocinada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., contra la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., en la que hizo valer pretensión mero declarativa de certeza, a los fines de establecer, entre otros aspectos, que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la prórroga legal que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, que comenzaría a transcurrir una vez se adecue el contrato a lo previsto en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual consignó un legajo de copias simples. Además manifestaron que, siendo así, la situación jurídica procesal sustanciada por ante éste Tribunal, es decir, la pretensión de desalojo formulada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debe quedar en suspenso hasta tanto sea establecida mediante sentencia definitivamente firme en aquel juicio en que se debate la pretensión mero declarativa de certeza, que lo que se resuelva en ese juicio, resultará determinante para la solución del referido juicio de desalojo. Señalaron que, si el régimen legal de una relación arrendaticia de naturaleza comercial es totalmente diferente, tanto en lo sustantivo como en lo procesal, al que rige una relación arrendaticia regida por el marco del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pidieron que se declare con lugar la cuestión previa alegada.-
En tal sentido, ha establecido el Legislador en el artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…-
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.-
Omissis…”.-
(…Omissis…)
Con base en las consideraciones anteriores, pasa el Tribunal a decidir la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada, Sociedad Mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en los siguientes términos:
Alegó la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la existencia de un proceso distinto que cursa en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde actúa como parte demandante la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., parte demandada en éste proceso, contra la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., que es parte actora en este proceso.-
Entonces podríamos señalar que al ser laprejudicialidad una condición determinante del futuro resultado de la controversia en la que surja con respecto a otra controversia; debe existir entre ambas causas una indudable relación de conexidad, que es al mismo tiempo de accesoriedad de una ante la otra. Esto significa que lo que se decida en la causa prioritaria ha de influir indefectiblemente en el proceso posterior en el cual se invoque la prejudicialidad.-
Dicho de otro modo, en la prejudicialidad están implícitos los conceptos de conexión y accesoriedad, porque lo que se decida en un proceso debe influir en forma determinante en el otro. Para ser decidida, una controversia exige, en casos de prejudicialidad, que previamente sea fallada la cuestión de la que aquélla depende, como lo ha dicho el jurista venezolano Humberto Cuenca.-
Reseñado lo anterior, advierte éste Tribunal que no aparece la relación de causa a efecto entre los dos procesos que se han sido señalados como motivos de prejudicialidad. Así se establece.-
En efecto, quien decide observa que en el presente proceso la causa de pedir o causa petendi es el DESALOJO del inmueble que le fue arrendado el cual está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, fundamentada en las causales de falta de pago de los canon de arrendamiento, el subarrendamiento parcial del inmueble y por incumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro consagrada en la cláusula décima octava del contrato principal; adicional el pago de las cantidades equivalentes a los meses que a dejado de cancelar la parte demandada por pensiones de arrendamiento, y las que se sigan venciendo hasta la real y efectiva entrega de bien. Así se establece.-
Por otra parte, la razón de pedir en el proceso con el cual alega la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la existencia prejudicial, y según sus afirmaciones, tramitado por ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es la declaración de la mero declarativa de certeza, que la relación arrendaticia entre las partes está vigente, es a tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la prórroga legal que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, pero no hay certeza de tal afirmación, toda vez que no consta en autos documento que sustente o hagan presumir tales hechos; en razón de ello, éste Juzgado no puede establecer que exista una conexión y accesoriedad entre los procesos donde fue alegada la cuestión prejudicial, lo cual es determinante para que pueda declararse la procedencia de la misma, lo que trae como consecuencia, que sea improcedente la cuestión previa alegada. Así se decide.-
Por tales motivos, quien aquí decide con fundamento el criterio jurisprudencial antes citado, el cual acoge y aplica al presente caso, donde, tanto el Máximo Tribunal de Justicia como la doctrina, en reiteradas ocasiones, se han pronunciado señalando y sostienen que resulta necesario para la existencia de una cuestión prejudicial, la certeza que se trate de dos procedimientos contencioso de carácter civil, que se estén tramitando por Tribunales diferentes, y que haya entre los procesos una conexión y accesoriedad entre los procesos, que sean determinante en lo pretendido entre uno con respecto al otro; requisitos que ésta Juez considera fundamentales y determinantes para declarar la procedencia de la cuestión previa promovida; y siendo que en el caso concreto que nos ocupa, no hay prueba de que exista una cuestión prejudicial, por no estar determinada la conexión y accesoriedad entre las causas, por lo que no se puede establecerse que lo que deba resolverse en el fondo de este proceso, depende de lo que se deba resolver en aquel proceso, es por lo que éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo prudente y ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, sobre la existencia de una cuestión prejudicial con fundamento en lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-…”. (Copia textual).
Al respecto, esta alzada observa que la parte demandada ha opuesto la cuestión previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; por lo que quien suscribe considera que de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil la resolución de la cuestión previa de prejudicialidad, es inapelable, tal como lo ha señalado la Sala Civil en sentencia Nº 645 del 16 de noviembre del año 2009, cuando expresa:
“(…) Ahora bien, corresponde a esta Sala determinar si el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, es aplicable únicamente a los procedimientos ordinarios –tal y como lo denuncia el formalizante-, o si por el contrario, esta norma es también aplicable a los procedimientos breves, a fin de esclarecer si efectivamente el juez de reenvío incurrió en el vicio de falsa aplicación delatado.
La norma adjetiva en referencia dispone:
“Artículo 357.-La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.” (Subrayado de esta Sala)
Nuestro Código de Procedimiento Civil regula lo concerniente al procedimiento breve de los artículos 881 al 894 eiusdem, dentro de los cuales -concretamente en los artículos 884, 885 y 886-, se prevé el régimen aplicable a las cuestiones previas en dicho procedimiento.
Al respecto, la ley civil adjetiva, en su artículo 884 establece que:
“Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.” (Negrillas y subrayado de esta Sala)
Asimismo, el artículo 885 señala que:
“Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.”
Y por último, el artículo 886 estipula que:
“Artículo 886.- Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.”
Las anteriores disposiciones normativas establecen cómo se deben sustanciar las cuestiones previas en el procedimiento breve y su régimen de impugnación.
Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.
El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán en la sentencia definitiva.
Y el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, regula el supuesto en que se declaren con lugar algunas de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346, en cuyo caso se seguirán las reglas del procedimiento ordinario para su subsanación, pero la declaratoria con lugar seguirá siendo igualmente inapelable de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior, insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.
La Sala Constitucional de este máximo tribunal de justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.
La referida decisión es del tenor siguiente:
“…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su artículo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:
“Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación” (Negrillas y subrayado de esta Sala).
En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.
Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.
De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…”
De forma similar se pronunció la misma Sala en fallo N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli, en el que no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas, sino que además establece la conformidad de los artículos 357 y 884 de la ley civil adjetiva con el sistema de la doble instancia que rige al proceso civil. En efecto el fallo aludido señaló:
“…El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conociendo en apelación resolvió lo decidido por el a quo respecto a la cuestión previa relativa al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pese a que el mencionado Código Adjetivo establece en sus artículos 357, 884 y 888, lo siguiente:
…Omissis…
De las normas transcritas se puede apreciar que el legislador fue enfático respecto a la forma de resolver las incidencias en el juicio breve, estableciendo expresa e inequívocamente que para aquellos en que las decisiones que resuelvan la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sería inapelable.
La doctrina venezolana ha señalado que el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil aunque establece que por regla general rige el sistema de la doble instancia respecto al proceso principal, deja a salvo los casos excepcionales en los que la ley niega el recurso ordinario contra sentencias definitivas de primer grado, sea en consideración a la escasa cuantía del juicio o a las particularidades circunstancias de la litis…” (Subrayado nuestro)
Ahora bien, no deben perderse de vista las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma esta que por su especialidad es de aplicación preferente.
El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Por su parte, el artículo 35 de la misma ley consagra:
“Artículo 35.-En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía...”
Los artículos citados anteriormente han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos.
Así, del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se evidencia que si bien este tipo de demandas deben sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley, también se observa que el legislador patrio hizo una remisión al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil como norma supletoria que regulará lo no establecido por aquélla.
Asimismo, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que en el mismo acto de contestación de la demanda, se opongan todas las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con las defensas de fondo, para que éstas sean decididas en una única sentencia definitiva. No obstante, las modificaciones traídas por esta ley especial versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, mas nada establecen sobre su régimen de impugnación, para lo cual, a tenor de los dispuesto en el artículo 33 ut supra transcrito, serán aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil que establecen su inapelabilidad.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia de reciente data, específicamente en fallo N° 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ Matilde Garmendia de Rueda y otros, expediente N° 06-843, en la que se señaló lo siguiente:
“…habiéndose examinado exhaustivamente el contenido de la recurrida, la Sala debe destacar que en efecto, tal como se señaló en aquella, la demanda que dio origen al sub iudice, tiene como objeto la reclamación del actor, respecto al reintegro de alquileres, acción esta que por su naturaleza, debe ser llevada, conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el procedimiento breve. Siendo aplicables en forma supletoria, lo previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, (artículos 881 y siguientes).
Así lo contempla el mencionado artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando indica:
…Omissis…
En armonía con la citada norma, contenida en la ley especial a la cual se viene haciendo referencia; lo conducente en casos como el estudiado, es seguir el procedimiento breve, contemplando las disposiciones contenidas tanto en la ley que regula la materia de arrendamientos, como en los artículos 881 y siguientes del Código Adjetivo Civil. Este último, aplicable en forma supletoria, en los asuntos no contemplados en aquella.
En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Torino. Caracas, 2000, página 102); sus autores, Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, al analizar lo relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:
“…Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por ella tuteladas. Dichas reglas procesales son:
No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 y del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de Tránsito Terrestre, las cuestiones previas, aun las de saneamiento del proceso, son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas preliminarmente…” (Subrayado de la Sala)
Igualmente, el autor Roberto Hung Cavalieri, en su texto “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, (Ediciones Paredes. Caracas. Venezuela. 2001, página 232); al expresar sus consideraciones sobre la tramitación del procedimiento judicial en dicha materia, señaló:
“…Procedimiento único especial.
Observaciones y Críticas.
Todas las acciones judiciales que sean interpuestas entre los particulares en ocasión de la relación arrendaticia como lo son el desalojo, resolución, cumplimiento, reintegro sobre alquileres o de depósito en garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio así como cualquiera otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles regidos por el Decreto (artículo 3) Serán tramitados y decididos independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil), con las particulares modificaciones en el procedimiento previstas en el mismo Decreto.
(…Omissis…)
Contestación de la demanda. Cuestiones Previas.
En el segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, el demandado deberá dar contestación a la misma y en esa oportunidad sin que le sea posible efectuarlo en otra posterior, deberá oponer las cuestiones previas que a bien considere pertinente. Las cuestiones previas opuestas y las defensas de fondo, serán resueltas y decididas con la sentencia definitiva…” (Negrillas del texto transcrito, subrayado de la Sala)
Ahora bien, siendo que en el sub iudice, fueron opuestas las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo aplicable al caso particular, es lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:
“…CAPÍTULO II, Del Procedimiento Judicial
Artículo 35
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva… ” (Negrillas y subrayado de la Sala)
Así como se ha dejado indicado previamente, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone -para procedimientos como el de autos-, la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil.
De manera que, en virtud de dicha supletoriedad, tal como lo establece la parte in fine del artículo 884 del referido código, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida en ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento de la naturaleza del caso examinado; “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el juez, sin apelación…”
Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió, -previo al fondo-, las cuestiones opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios 231 al 243 de los autos.
En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del código adjetivo civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento…”
Por tales motivos, esta Sala concluye que el juez de reenvío procedió conforme a derecho al declarar inapelable la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem. En consecuencia se declara improcedente la denuncia de falsa aplicación delatada...” (Copia textual).
El preinsertado criterio jurisprudencial que se transcribió extensamente, es suficientemente explicativo para establecer que las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º al 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son inapelables, por lo que lo establecido por el tribunal de la causa respecto a la declaratoria sin lugar de la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada conforme a lo establecido en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil queda definitivamente firme, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3. DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.
La parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, como defensa de fondo alegó la prohibición de admitir la acción propuesta, denunciando para ello dos causales, las cuales este órgano jurisdiccional procede a resolver de la manera siguiente:
a) Se aprecia que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, con fundamento en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues a su criterio, la única vía para solicitar el desalojo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y lo que dejó a salvo del parágrafo segundo de dicho artículo, en la interpretación que le dio la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1.391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasqueño López, exp. No. 04-1845, son las acciones diferentes a la del desalojo, por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos, por lo que concluyeron los apoderados de la demandada, que la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora, por una causal distinta a las previstas en el artículo señalado, no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico, y por lo tanto consideran que debe ser declarada con lugar la defensa ejercida, y así pidieron fuera declarada.
Respecto a este alegato, se observa que la juez de la recurrida al momento de dictar su decisión, señaló expresamente lo siguiente:
“…Siendo así las cosas, éste Tribunal acoge y aplica al presente asunto el criterio antes señalado, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, y a criterio de ésta Juez, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ampara el desalojo, sólo en los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, bajo las causales taxativamente establecidas en el artículo 34 de dicha norma, todo lo cual se traduce que el desalojo por falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, no se encuentra tutelada por el ordenamiento jurídico que rige la materia, pues la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debió demandar bien el cumplimiento o la resolución del mencionado contrato, por la inejecución de la cláusula citada, adicional los daños y perjuicios que hubiere a lugar. Sin embargo, éste órgano administrador de justicia advierte que la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por motivo de DESALOJO del inmueble que le fue arrendado y está constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200”, sustentando su pretensión en las siguientes causales: a) La falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de diciembre de 2017; b) El subarrendamiento parcial del mencionado inmueble además de la causal declarada improcedente en este punto; y, c) La falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; por lo tanto, al no estar tutelada por el ordenamiento jurídico que rige la materia, el desalojo por la falta de cumplimiento a la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrados por las partes en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quien sentencia está en la obligación de revisar la procedencia del desalojo respaldado en las restantes causales; razón suficiente para que éste Juzgado declare improcedente la defensa de fondo analizada en este punto, todo vez que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sí da la posibilidad de demandar el desalojo por la falta de pago de pensiones arrendaticias y por el subarrendamiento del inmueble atribuidas al arrendador. Y así se establece.-
Con fundamento en lo antes señalado, éste Tribunal de instancia actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo procedente y ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide…”.
Ahora bien, de una revisión al escrito libelar se observa que la parte actora solicita el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en las siguientes causales, a saber: i) de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de pago de cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas; ii) de conformidad con el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referido al subarrendamiento parcial del inmueble; y iii) por el incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, referida a la contratación por parte de la arrendataria de una póliza de seguros contra incendio, terremoto e inundación, que según la demandante la demandada nunca ha cumplido.
En este orden de ideas, se aprecia que el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 11º establece lo siguiente:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…Omissis…)
11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”.
Asimismo, se evidencia del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”.
Por su parte, el artículo 34 de la misma norma, establece, lo siguiente:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.
De las normas antes transcritas, se desprende que el conocimiento de las demandas en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, entre ellas las de desalojo y de cumplimiento de contrato de arrendamiento corresponde a la jurisdicción civil ordinaria; y son señalados los casos en los que el arrendador puede ejercer la acción de desalojo, con los contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; y las causales en las que debe fundamentar su demanda.
Ahora bien, en el presente caso se aprecia que el actor fundamentó su pretensión de desalojo en las causales a y g del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observándose que esas causales están expresamente señaladas por el legislador para intentar la acción, por lo que sobre ellas no hay dudas de la no existencia de prohibición alguna de admitir la acción propuesta, por lo que la cuestión previa alegada sobre dichas causales no puede prosperar.
Sin embargo, también se aprecia, que tal como lo señaló la juez de la recurrida, la causal invocada por la parte actora referida al incumplimiento de la arrendataria de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, no se encuentra tutelada por la Ley que rige la materia, pues no se puede encuadrar ni siquiera en el parágrafo segundo del artículo 34 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque la demandante OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debió demandar en todo caso el cumplimiento o la resolución del contrato por la inejecución de la mencionada cláusula contractual, adicional a los daños y perjuicios que la misma le haya podido causar, lo cual no ocurrió así, pues lo que se observa es que la demandante prefirió demandar el desalojo del inmueble arrendado a la empresa AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., sustentando su pretensión en las causales: i) de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de pago de cánones de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas; ii) de conformidad con el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referido al subarrendamiento parcial del inmueble; y iii) por el incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes referida a la contratación por parte de la arrendataria de una póliza de seguros contra incendio, terremoto e inundación, que según la demandante la demandada nunca ha cumplido; por lo tanto, esta última causal de incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito no está tutelada por el ordenamiento jurídico como causal de desalojo, conforme a lo establecido por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que dicha causal es inadmisible conforme a lo previsto en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe declararse parcialmente con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y desestimarse la demanda incoada únicamente en cuanto al punto referido al incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, referida a la contratación por parte de la arrendataria de una póliza de seguros contra incendio, terremoto e inundación, que según la demandante la demandada nunca ha cumplido, como causal de desalojo invocada por el demandante. Y así se establece.
No obstante el anterior pronunciamiento, considera esta juzgadora que por encontrarse las otras causales invocadas como fundamento de desalojo por el demandante tuteladas por la Ley, las mismas deben ser revisadas por quien suscribe a los fines de determinar su procedencia o no en la presente controversia, toda vez que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si prevé el desalojo del inmueble arrendado por las causales de falta de pago de cánones de arrendamiento y por subarrendamiento del inmueble sin autorización. Así se declara.
b) También promovió la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, como otro motivo de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta conforme a lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir la actora demanda el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el artículo 34 literales a) y g) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en consideración que tal pretensión solo es posible en contratos cuya naturaleza temporal sea verbal o escrita a tiempo indeterminado, y que en este caso resulta importante la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que lo motiven; alegando a tal efecto, que en el presente caso estamos ante una relación arrendaticia a tiempo determinado conforme a lo previsto –a su decir- en la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vásquez, en el caso Constructora Agua Linda, C.A. contra las empresas Zapatería Prestigio RF, C.A. y Calzados Prestigio, C.A., expediente Nº 2016-0000343, y que por lo tanto, la demandante no puede demandar el desalojo del inmueble invocando las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuando estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, por lo que conforme al artículo 35 ejusdem en concordancia con el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, existe una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y así piden sea declarado.
Respecto a este alegato, se aprecia, que la parte actora mediante escrito presentado ante la primera instancia en fecha 11 de junio de 2018, alegó que este argumento de su antagonista no puede prosperar porque ella misma adujo que en el presente asunto operó la tácita reconducción, por lo cual el contrato es a tiempo indeterminado; que en el caso de marras la demandada confesó que terminó la prórroga legal y que la tesis de la demandada no tiene asidero jurídico y debe ser desechada del análisis.
Ahora bien, esta cuestión previa undécima está referida a la acción, y su supuesto, es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y debe proceder, en criterio de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (vid. PIERRE TAPIA, Oscar: Jurisprudencia CSJ., Año 1998, N° 8, p. 409), cuando:
“el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello y con respecto al primero de los supuestos indicados, nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil, establece que: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta....
Nótese como, en este caso, el legislador fue enfático y tajante en no conceder la tutela jurídica de acceder a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte, azar, envite, o una apuesta”.
De acuerdo a la supra transcrita doctrina judicial, son dos los supuestos que hacen procedente esta cuestión previa: a) el de la prohibición de tutelar la situación jurídica, invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor; y b) cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
La Sala Político Administrativa en sentencia del 14 de agosto de 1997 no se queda, solo, en esos dos supuestos, sino que considera la existencia de otros supuestos en los cuales:
“(..) si bien el legislador no establece de manera expresa y diáfana su voluntad de que la acción proceda mediante la expresión ‘.... no se admite... la ley no da acción....’, pueda extraerse en forma genérica el que efectivamente ella no deba prosperar. Se trata así de aquellos supuestos genéricos en los que el legislador omite un pronunciamiento acerca de la prohibición, pero que en definitiva puede extraerse de la norma una tutela no atribuible”
Así las cosas, se aprecia, que en el petitorio del libelo de demanda, se indicó:
“…PRIMERO: Al desalojo del inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En treinta metros con once centímetros (30,11 mts.) con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En treinta metros (30 mts) con la parcela No. 75; Este: En diecisiete metros y sesenta y seis (17,66 mts.) con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En veinte metros veintinueve centímetros (20,29 mts.) con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de cinco metros cuarenta centímetros (5,40 mts.) de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de Quinientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Diez decímetros cuadrados (564,10 mts.), de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017.
SEGUNDO: En pagar de conformidad con lo que establece el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SEIS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a los meses que ha dejado de cancelar la demandada por pensiones de arrendamiento insolutas, así como un monto equivalente mensual a razón de Doscientos Seis Mil Setecientos Veintidós Bolívares con Once Céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este ocupado desde la fecha que demanda, hasta la real y efectiva entrega del mismo libre de bienes y personas.
TERCERO: Pagar las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitivamente firme que genere el presente procedimiento judicial.”. (Reproducción textual).
La parte demandada en su escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda, expone que el demandante demanda con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en las causales taxativas a) y g) del precitado artículo, y que mal puede admitir el tribunal la demanda por desalojo, cuando el presente caso se trata de una relación arrendaticia a tiempo determinado, y que por lo tanto procede –a su decir- la cuestión previa alegada.
En este sentido, se aprecia que la parte demandada está discutiendo la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que considera quien suscribe que es necesario establecer previamente a la resolución del fondo de la controversia, cuál es la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 15 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Ahora bien, de conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
De la norma anterior se evidencia, que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por un tiempo determinado, y el arrendatario se obliga a pagar al arrendador un precio convencionalmente pactado o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
Así las cosas, se observa que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempos indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Respecto al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la doctrina jurisprudencial ha establecido que es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento. (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En este sentido, se hace necesario señalar que el artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.
Y el artículo 1614 ibídem establece que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.”.
En cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala: “Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”.
De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, por lo que la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, la cual señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prórroga legal.
Ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, a saber:
1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, el Tribunal aprecia, que la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia celebrada en fecha 15 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela a los folios 45 al 48 de la pieza I/II, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, evidenciándose de dicho contrato que en la cláusula segunda se estableció que la duración era por un año (1) fijo e improrrogable, contado a partir del 1º de marzo de 2.004; por lo que en consecuencia, verifica quien suscribe que conforme a la cláusula segunda del precitado contrato, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.
Pero también se evidencia que culminada esa relación arrendaticia existieron varias prórrogas convencionales, a saber:
i)Contrato privado suscrito el 28 de febrero de 2005 (folios 54, pz. I/II), donde se estableció en la cláusula segunda lo siguiente: “Las partes han convenido en modificar el referido contrato de arrendamiento, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de febrero de 2007, fecha esta en que se terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier tipo de preaviso, pues es a tiempo determinado.”.
ii) Las partes suscribieron una segunda prórroga convencional mediante documento privado de fecha 01 de marzo de 2007 (folio 50, pz. I/II), donde señalaron en la cláusula segunda lo siguiente: “Ahora bien, como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de Febrero del año 2008, fecha en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado.”.
iii) Así las cosas, se evidencia que las partes suscribieron una tercera prórroga convencional, mediante documento privado autenticado en fecha 31 de marzo de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, inscrita bajo el Nº 85, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría (folio 58 al 61, pz.I/II), donde consta en la cláusula segunda del contrato lo siguiente:“Ahora bien, como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de Febrero del año 2009, fecha en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado, sin embargo podrá prorrogarse por períodos de tiempos iguales, siempre que exista voluntad de las partes contratantes.”.
iv) Seguidamente, se evidencia una cuarta prórroga a través de contrato suscrito entre las partes, autenticada el día 01 de abril de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 24, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela a los folios 41 al 44 de la pieza I/II, en la cual las partes pactaron lo siguiente:
“Ahora bien como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo, y su canon mensual, es decir se modifican a través de este documento las cláusulas “SEGUNDA y TERCERA”, del documento inicial, como en efecto se hace en los siguientes términos: CLÁUSULA SEGUNDA: La duración de la presente prórroga es de dos (2) años fijos e improrrogables, contado a partir del 1º de Marzo del año 2009, hasta el día 28 de Febrero del año 2011, fecha ésta en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha prórroga comenzará el día 1 de Marzo del año 2011 y culminará el 28 de Febrero del año 2013, en el entendido que en este lapso correspondiente a la prórroga legal, el canon de arrendamiento tendrá un incremento cada año, de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales efectos publique el Banco Central de Venezuela. Queda desde ya pactado, entre las partes contratantes, que en fecha 28 de Febrero del año 2013, LA ARRENDADORA deberá entregar el bien inmueble libre de bienes y de personas, y sin la necesidad de desahucio…”.
En este punto, es oportuno señalar, que la prórroga legal opera ipso iure para el arrendatario, sin la necesidad de cumplir con alguna formalidad, así no se establezca contractualmente, y el agotamiento de ésta dará al arrendador el derecho de exigir al arrendatario la entrega del inmueble en arriendo según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Ahora bien, observa esta Juzgadora, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.
En este sentido, se repite, es necesario que el arrendador haya notificado al arrendatario su deseo de terminar el contrato de arrendamiento, para que cesen las prórrogas contractuales y comience a discurrir la prórroga de ley o legal y consecuentemente, poder exigir al vencimiento de la misma la entrega inmediata del inmueble.
Así, se observa que, conforme lo establecido en la cláusula segunda del contrato que vincula a las partes en controversia, se estableció que la duración del contrato sería por el plazo fijo e improrrogable de un año, contado a partir del 1º de marzo de 2.004. Sin embargo, se observa que el plazo del arrendamiento fue modificado por convenio entre las partes, evidenciándose sucesivas prórrogas convencionales, a saber: i) la celebrada el 28 de febrero de 2005 con duración hasta el 28 de febrero de 2007; ii) la celebrada el 01 de marzo de 2007 con duración hasta el 28 de febrero de 2008; iii) la celebrada el 31 de marzo de 2008, con duración hasta el 01 de febrero de 2009, donde se señaló además que “…sin embargo podrá prorrogarse por períodos de tiempos iguales, siempre que exista voluntad de las partes contratantes”; y iv) la celebrada el 01 de abril del 2009, donde se estableció que la duración de la prórroga era de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del 1º de marzo del año 2009, hasta el día 28 de febrero del año 2011, fecha ésta en la que terminaría automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciéndose que dicha prórroga comenzaría el día 1 de marzo del año 2011 y culminaría el 28 de febrero del año 2013, por lo que hasta esa fecha, el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado. Todas estas documentales son valoradas por esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, al contrario fueron reconocidas, tanto el contrato inicial suscrito como sus sucesivas prórrogas contractuales; por lo que considera quien suscribe que con este último convenio suscrito el 01 de abril de 2.009 se le manifestaba a la arrendataria, la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato nuevamente, pues se fijó explícitamente hasta la fecha de culminación de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalándose expresamente que en fecha 1 de marzo del año 2011 comenzaría la prórroga legal y que la misma culminaría el 28 de febrero del año 2013, que de conformidad con la norma fue de dos años, por tanto, la prórroga legal venció en fecha 28 de febrero del año 2013, y al continuar la arrendataria ocupando después de esa fecha el inmueble con la aceptación de la arrendadora, después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, ello se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje, al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado; sobre este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo siguiente: “Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”.
Conforme al criterio jurisprudencial transcrito, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado.
Por su parte, de acuerdo a la legislación que regulaba para el momento, el autor Gilberto Guerrero Quintero sostiene: “El arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello).
Sin embargo, el criterio jurisprudencial citado establece, que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, configuran la tácita reconducción, si no hay la oposición del arrendador, por cuanto la misma norma establece, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción.
En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa que la parte accionante en su libelo, respecto al vencimiento del lapso contractual y el lapso de la prórroga legal, sólo señaló que no se produjo acuerdo respecto a la continuación de la relación arrendaticia, y que la arrendataria comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante la Oficina de Consignaciones Arrendaticias Inmobiliarias; por lo que se aprecia, que luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado, y que las consignaciones arrendaticias fueron consignadas ante el ente administrativo referido constando en las actas procesales –tal como se analizará infra- que la arrendadora retiró dichos cánones de arrendamiento, y fue el 15 de enero de 2018, cuando la parte actora demandó el desalojo del inmueble arrendado por vía judicial por falta de pago de cánones de arrendamiento y por subarrendamiento del inmueble.
Así las cosas, se deduce, que el arrendador, al no demandar inmediatamente el desalojo del inmueble arrendado, ni evidenciarse de autos que haya realizado el desahucio para hacerle saber al arrendatario su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, aceptó tácitamente que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, vencida la prórroga legal, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 15 de enero del 2018, vale decir, cuatro (4) años y diez (10) meses después de vencida la prórroga legal, por lo que esta Juzgadora considera que la inercia de la arrendadora durante el tiempo de dos (2) años de la prórroga para realizar el desahucio, y el tiempo de cuatro (4) años y diez (10) meses para activar el órgano jurisdiccional, implica la aceptación tácita de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo aceptación y total pasividad por parte de la arrendadora al vencimiento de la prórroga legal, lo cual hizo que operara la tácita reconducción, por cuanto no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, pues, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia del arrendador a la posesión del arrendatario, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración, conforme al artículo 1600 y 1.614 del Código Civil; y en virtud de ello, la acción incoada no resulta inadmisible, siendo la acción de desalojo escogida por la actora, la idónea para resolver el conflicto con la demandada. Así se decide.
En consideración a lo expuesto anteriormente, considera esta juzgadora que la cuestión previa opuesta por la parte demandada referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por la naturaleza jurídica de la relación contractual existente entre las partes, conforme a lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede prosperar y deberá desecharse en la parte dispositiva de este fallo. Así se declara.
4. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ALEGADA.
Adicionalmente, alegó la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, la falta de cualidad, de conformidad con los previsto en los artículos 361 y 883 del Código de Procedimiento Civil, pues según sus afirmaciones, debió incluirse también como sujeto pasivo a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MÉDICA 747, C.A., puesto que ésta tendría interés jurídico en las resultas de un proceso que eventualmente puede hacerse ejecutorio en su contra, y para que pueda ejercer los medios y recursos para la defensa de sus derechos, lo cual afecta la integración de la litis y por ende la pretensión debe declararse inadmisible, como lo pidieron.
Contra este alegato, se aprecia que la parte demandante en su escrito presentado ante el tribunal de la causa en fecha 11 de junio de 2018, manifestó que se oponía a dicha defensa por cuanto las partes vinculadas en la relación jurídica sustancial es OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A. y AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y que no se podía demandar al subarrendatario, por cuanto él carece de cualidad pasiva para sostener el presente juicio en cuanto a la falta de pago y el incumplimiento de las otras obligaciones contractuales suscritas entre la demandante y la demandada, por lo que no puede formarse un litisconsorcio pasivo entre Laboratorio Clínico Médica 747, C.A. y Aquamater por cuanto solo uno tiene la obligación frente a la actora, mientras que el otro tiene obligaciones frente a la demandada, y que por lo tanto dicha defensa debería ser desechada.
Al respecto de estos alegatos, se evidencia que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida, desecho la falta de cualidad pasiva alegada, bajo los siguientes argumentos:
“…Del análisis de las normas anteriormente trascritas, se desprende que, para que exista conexión genérica tenemos cuatro casos, en función de la identidad de los sujetos u objeto o título, existente entre las distintas causas: Identidad que puede ser simple (un solo elemento de la pretensión) en el caso de conexión por el título (ordinal 4°); o doble (dos elementos de la pretensión) en los demás casos (ordinales 1°, 2° y 3°); pero, no puede haber triple identidad (tres elementos de la pretensión) porque esa hipótesis corresponde a la litispendencia. Asimismo, el Legislador expresamente prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, aquellas que les corresponda el conocimiento a Tribunales distinto en razón de la materia, o cuando los procedimientos sean incompatible; limitando la acumulación de varias pretensiones incompatibles en una sola demanda, cuando se deban resolver una como subsidiaria de otra, siempre que sean compatibles los procedimientos de las mismas. Igualmente, se desprende la designación de la pluralidad de personas en la misma posición, denomínese también litisconsorcio, que es la presencia de varias personas como demandantes o demandados en un mismo proceso.-
De igual manera, se puede referir que bien es cierto que los artículos 147 y 148 del Código de Procedimiento, señalan que no existe una necesidad jurídica de todos los integrantes de una relación material que deba hacerse valer en juicio se unan a los fines de instaurar o soportar el mismo, siendo la regla general que la figura del litisconsorcio constituye una facultad de las partes y no un deber; no es menos cierto, que en algunos casos la Ley determina de manera más o menos definida que la acción debe proponerse conjuntamente por todos los interesados activos o pasivos, según que la pluralidad se verifique en el lado de los actores o de los accionados, de allí que se diferencie el litisconsorcio voluntario o facultativo del necesario. Este último alude entonces a la situación que se produce cuando existe una sola causa o relación material con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, por el hecho que la cualidad pasiva o activa no reside plenamente en cada una de ellas.-
Así, el litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede estar implícita en la Ley o venir en forma expresa; este último caso se verifica cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa, mientras que el primero pude identificarse cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada integrante del grupo sino unilateralmente en todos.- En cualquier caso, dos circunstancias merecen ser destacadas: a) la característica esencial del litisconsorcio necesario es la necesidad de actuación conjunta para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial; b) son ejemplos típicos de esta figura litisconsorcial los casos de demandas intentadas por integrantes de una comunidad respecto del bien común.-
De conformidad con las normas, la doctrina y la jurisprudencia patria antes transcritas, éste Juzgado pasa a verificar lo alegado por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en consecuencia, tenemos que el vínculo jurídico que da origen a la presente controversia surge del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., como propietaria-arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., como arrendataria, tal y como se desprende del documento autenticado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; con lo cual quien decide aprecia claramente que son esas personas jurídicas, los sujetos procesales que deben integrar cualquier proceso que se deriven de la mencionada relación contractual. Así se establece.-
Así las cosas, y al ser el subarrendamiento parcial del inmueble, una de las causales del desalojo demandado en la presente causa, ésta Juzgadora considera que mal pudiera integrar la litis una persona distinta (LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A.) a las que suscribieron el contrato, pues se estaría trayendo al proceso un sujeto que en ningún momento ésta vinculada con la arrendadora del bien inmueble, lo que no tiene sustento alguno. Así se establece.-
Ahora bien, en este caso es de resaltar que la parte demandada, alegó la falta de cualidad pasiva, para que fuera decida como punto previo al fondo. Es decir lo hizo bien en conformidad con la norma invocada (artículo 361 del Código de Procedimiento).-
En consecuencia, y a los fines de determinar si existe litisconsorcio pasivo, y verificar sí comparecieron al juicio; como ya se señaló y así se desprende del documento fundamental de la demanda, es decir, del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, dicho negocio jurídico lo realizaron por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, lo que se traduce que “Los Participantes” se encuentran unidos en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, y son dichas personas y nada más que esas personas, las que deben comparecer a cualquier proceso que se origine de la mencionada relación arrendaticia, tal como lo prevé el artículo 146 literal b del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, resulta evidente que no existe un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., no forma parte de la relación arrendaticia que dio origen al presente asunto, y al no ser parte en el convenio, lo que trae como consecuencia que sea necesario declarar Improcedente la falta de cualidad opuesta como cuestión de fondo por la parte demandada. Y así se decide.
Con fundamento en todo lo antes expuesto, concluye quien sentencia que en la presente causa no existe un litisconsorcio pasivo necesario, por tal motivo éste Tribunal declara SIN LUGAR la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide…”. (Copia textual. Negrillas del texto transcrito).
Ahora bien, en el caso de autos, se evidencia de las actas procesales que el contrato de arrendamiento celebrado el día 15 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el Nº 53, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría fue suscrito por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. representada por sus directores BELTRÁN ANTONIO LARES DÍAZ y OSCAR DIAZ MAYORAL, como arrendataria, y la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., representada por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos MIREYA CORONADO DE RAMOS y RAFAEL GUINAND, respectivamente, en su carácter de arrendadora, del bien inmueble constituido por una casa denominada Quinta ISA, situada en la Avenida Río de Janeiro cruce con calle Roraima de la Urbanización Chuao de esta ciudad de Caracas.
Asimismo, se aprecia, que en las sucesivas convenciones de renovación contractual celebradas el 28 de febrero de 2005 (folios 54, pz. I/II), mediante documento privado de fecha 01 de marzo de 2007 (folio 50, pz. I/II), por documento privado autenticado en fecha 31 de marzo de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, inscrita bajo el Nº 85, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría (folio 58 al 61, pz. I/II), y por documento suscrito entre las partes, autenticada el día 01 de abril de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 24, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela a los folios 41 al 44 de la pieza I/II, dichos instrumentos fueron suscritos entre la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. representada por sus directores BELTRÁN ANTONIO LARES DÍAZ y OSCAR DIAZ MAYORAL, como arrendataria, y la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., representada por su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos MIREYA CORONADO DE RAMOS y RAFAEL GUINAND, respectivamente, en su carácter de arrendadora, siendo entonces, dicha condición que ostentan ambas partes en la relación arrendaticia que une a las partes en conflicto, tanto el arrendador como la arrendataria, no evidenciándose en ninguno de estos convenios que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ostentara alguna condición dentro del vínculo contractual existente entre los hoy demandante y demandado, por lo que dicha sociedad mercantil no tiene cualidad pasiva para sostener el juicio en conjunto con la demandada AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., al no aparecer dicha empresa como arrendataria del bien inmueble cuyo desalojo se pretende; en consecuencia, no es procedente la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada y por lo tanto se desecha por improcedente, encontrándose ajustado a derecho el pronunciamiento de la recurrida en cuanto a este punto. Así se establece.
5. DE LA PRESCRIPCIÓN DEL COBRO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO ALEGADA.
Otra defensa de fondo opuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., tiene que ver con la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora correspondiente a los meses que van desde marzo del 2014 hasta el mes de mayo de 2018, ambas fechas inclusive, pues a su criterio, la parte actora no ejerció su derecho de reclamar el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de marzo de 2014, al mes de mayo de 2015, a partir del momento que se hicieron exigibles, por lo que los mismos se encuentran prescritos por el transcurso del lapso establecido en la Ley, y al haberse interrumpido la prescripción el día 04 de junio de 2018, fecha en que ella se dio por citada, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil.
Ahora bien, la prescripción de las pensiones arrendaticias están previstas en el artículo 1980 del Código Civil, cuya trascripción se hace a continuación:
“Artículo 1.980. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos de los intereses las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto debe pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que la parte demandante pretende el cobro de cánones de arrendamiento correspondientes al período que va desde el mes de marzo del año 2014 hasta el mes de diciembre del año 2017; no obstante, no consta en las actas procesales prueba con la que se demuestre alguna actividad por parte de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., tendiente a requerir el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., aduce como prescritos, por lo tanto, visto que la demanda fue interpuesta en fecha 15 de enero de 2018, y la parte demandada quedó a derecho el día 04 de junio de 2018, de un simple cómputo a realizarse, se tiene que los cánones prescritos en la presente causa son los correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, así como los meses que van de enero, febrero, marzo, abril, y mayo del año 2015, toda vez que dichos cánones de arrendamiento debieron ser reclamados judicialmente dentro del lapso siguiente a los tres (3) años a la fecha de su vencimiento. Así se establece.
No obstante, los cánones de arrendamiento que van desde el mes de junio del año 2015 hasta el mes de mayo del 2018 se encuentran vigentes y puede ser reclamado su pago por vía judicial, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en razón de la citación voluntaria de la parte demandada en fecha 04 de junio de 2018.
En definitiva, tomando en consideración lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil, según el cual, la prescripción breve opera por dejar transcurrir tres años sin cobrar los atrasos del precio de los arrendamientos, este Tribunal determina que los cánones de arrendamiento inmediatamente anteriores al mes de mayo de 2015 están prescritos, por tener tres años de vencimiento sin pruebas de su interrupción, por lo que los cánones de arrendamiento siguientes, vale decir, desde el mes de junio de 2015 hasta el mes de mayo de 2018 se encuentran vigentes. Así se decide.
En virtud de lo antes expuesto, considera esta juzgadora que se encuentra ajustada a derecho la declaratoria efectuada por el tribunal de la causa en cuanto a declarar “PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo...”. Así se declara.
Determinado lo anterior, considera esta juzgadora que su deber es analizar la procedencia o no de la acción de desalojo interpuesta con fundamento en la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y que no se encuentran prescritos, tal como se hará infra en el cuerpo de esta sentencia. Así se decide.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
1. DEL DESALOJO CON FUNDAMENTO EN EL LITERAL A) DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.
Reclama la parte accionante el desalojo del inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, de esta ciudad de Caracas, fundamentado en lo establecido en el artículo 34, literal a), en virtud de que la arrendataria ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo del año 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda –a saber, 15 de enero de 2018-.
La parte demandada rechaza y contradice la pretensión de la demandante alegando que se encuentra totalmente solvente en sus pagos; que es falso el hecho alegado de que no ha pagado correctamente el canon ajustado; que es falso que la demandada adeude la cantidad total de Bs. 6.739.744,23; que conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de los cánones vencidos, podrá el arrendatario consignarlos ante un Tribunal de Municipio competente por el territorio; y que con fundamento en dicho marco jurídico la demandada comenzó a consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, y que luego del vencimiento de la prórroga legal, los cánones de alquiler que en principio la arrendadora se negó a recibir; no obstante que dicha arrendadora posteriormente decidió retirar sin reserva alguna, con lo cual evidenció su aceptación y conformidad, subsumiéndose ese hecho en el artículo 52 ejusdem; que en el último contrato de renovación, las partes convinieron en que la relación contractual tendría un plazo de dos años fijos, vencido el cual comenzaría a correr el plazo de la prórroga legal, pero aduce que dicha prórroga era de tres años conforme a lo previsto en el literal D del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicha prórroga venció el 01 de marzo de 2014, y que al final de ese período la demandada quedó pagando la cantidad de Bs. 50.000,00 como canon mensual; que si bien es cierto que las partes establecieron que el canon de arrendamiento tendría un incremento cada año de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor, que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, aduce que esa voluntad clara e inequívoca de las partes fue que ello regiría para ese período de la prórroga legal; pero que no existe falta de pago por parte de la demandada, puesto que –a su decir- estamos ante una conducta reiterada de las partes que modificó el contrato.
En este sentido, observa este Tribunal que la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. En este orden, el legislador establece la figura del desalojo en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señalando para su procedencia, causales que la jurisprudencia ha calificado de taxativas.
Conviene ahora analizar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
b) (omissis)
c) (omissis)
d) (omissis)
e) (omissis)
f) (omissis)
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.
En cuanto a la anterior disposición, hay que se señalar que se constituye en presupuesto de admisibilidad de las demandas de desalojo el que el inmueble arrendado esté bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Lo que significa que su ámbito de aplicación está exclusivamente referido a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado o a contratos verbales. Por consiguiente, es un trámite procesal distinto al de resolución de contrato o al de cumplimiento, aunque su finalidad práctica es la misma, es decir, la devolución al arrendador del bien inmueble objeto del contrato.
En consideración a la causal a) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, el arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, puede el arrendador pedir el desalojo del inmueble.
Ahora bien, le corresponde al demandado demostrar su solvencia, es decir que está al día en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.
Sobre este punto el Dr. Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 108, señaló lo siguiente:
“Esta Obligación se deriva de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, el cual tiene entre sus características esenciales el de ser un contrato a título oneroso, lo que significa que en este tipo de contratos la prestación de una de las partes se da en razón de la contraprestación que promete o ejecuta la otra, se nota, en consecuencia, que cada una de las obligaciones de las partes contratantes son recíprocas de tal modo que las ventajas que obtiene una parte, tiene como correlativo el cumplimiento de la prestación a que se compromete la otra.
De la propia definición del contrato de arrendamiento que nos da el Art. 1.579 del Código Civil Venezolano, se denota su carácter oneroso. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efectúe en el domicilio del arrendador debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.
En cuanto a la forma de pago del canon de arrendamiento, generalmente se pacta que sea pagadero mensualmente…”
De las aportaciones probatorias que rielan en autos, se evidencia, que la parte actora junto a su escrito libelar presentó los siguientes instrumentos que guardan relación con el mérito de la presente controversia, respecto a la falta de pago de los cánones arrendaticios reclamados como insolutos, a saber:
1.Documento de propiedad en copia simple, debidamente inscrito ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, inscrito bajo el Número 2017.60, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017. Se aprecia que dicho documento no fue impugnado, ni tachado durante el proceso por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público traído a los autos en copia simple, que se debe tener como fidedigno de su original, quedando demostrado en autos que la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., es la legítima propietaria del inmueble constituido por “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de catastro 000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En 30,11 metros con la avenida Río de Janeiro, medida hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En 30 metros con la parcela No. 75; Este: En 17,66 metros con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada intersección; y Oeste: En 20,29 metros con la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el lindero Norte; la esquina noreste es un arco de 5,40 metros de radio, siendo que la referida parcela tiene una superficie de 564,10 metros cuadrados, de conformidad con el documento debidamente homologado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017”. Así se decide.
2. Documento contentivo de la relación arrendaticia inicial celebrada en fecha 15 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela a los folios 45 al 48 de la pieza I/II, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, evidenciándose de dicho contrato que en la cláusula segunda se estableció que la duración era por un año (1) fijo e improrrogable, contado a partir del 1º de marzo de 2.004; y que respecto al pago del canon de arrendamiento se estipuló en la cláusula tercera lo siguiente:
“El canon que la ARRENDATARIA pagará a la ARRENDADORA, por mensualidades anticipadas y durante los quince (15) primeros días de cada mes, es la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00) mensuales, y que por instrucción expresa de la ARRENDADORA debe hacerse mediante depósito en la cuenta corriente No. 0313179567 del Banco “Banesco” cuyo titular es la ARRENDADORA, bastando como prueba del cumplimiento de la obligación la constancia de depósito bancario expedida por BANESCO. Dicha constancia de depósito será enviada a la ARRENDADORA al fax No. (212) 257 44 55, a los fines de su comprobación. Si la ARRENDATARIA ejerciese la prórroga legal, el canon se incrementará en un treinta por ciento (30%). Los pagos realizados por medio de cheque no producirán novación ni efectos liberatorios hasta se hagan efectivos los referidos instrumentos.”.
3. Asimismo, consta documentos contentivos de convenciones suscritas entre las partes donde se estipularon varias prórrogas convencionales y modificación de la forma de pago del canon de arrendamiento, a saber:
i) Contrato privado suscrito el 28 de febrero de 2005 (folios 54, pz.I/II), donde se estableció en la cláusula segunda lo siguiente: “Las partes han convenido en modificar el referido contrato de arrendamiento, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de febrero de 2007, fecha esta en que se terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier tipo de preaviso, pues es a tiempo determinado.”; y en la cláusula tercera: “El canon de arrendamiento que el ARRENDATARIO se obliga a pagar, por mensualidades anticipadas y durante los quince (15) primeros días de cada mes, directamente a la ARRENDADORA, es la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) mensuales, por el período comprendido entre el 1º de marzo de 2005 y el 28 de febrero de 2006; y la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.300.000,00) mensuales por el período comprendido entre el 1º de marzo de 2006 y el 28 de febrero de 2007, la cual debe depositar en la cuenta corriente de Banesco, que el ARRENDATARIO, declara conocer.”.
ii) Las partes suscribieron una segunda prórroga convencional mediante documento privado de fecha 01 de marzo de 2007 (folio 50, pz.I/II), donde señalaron en la cláusula segunda lo siguiente: “Ahora bien, como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de Febrero del año 2008, fecha en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado.”; y en la cláusula tercera:“El canon de arrendamiento que la ARRENDATARIA, se obliga a pagar por mensualidades anticipadas y durante los quince (15) primeros días de cada mes, directamente a la ARRENDADORA, es la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.800.000,00) mensuales, por el período comprendido entre el 1º de Marzo del año 2007 y el 28 de Febrero del año 2008; por lo que se obliga LA ARRENDATARIA, a depositar en la cuenta corriente de Banesco, que ésta declara conocer.”.
iii) Así las cosas, se evidencia que las partes suscribieron una tercera prórroga convencional, mediante documento privado autenticado en fecha 31 de marzo de 2008 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, inscrita bajo el Nº 85, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría (folio 58 al 61, pz.I/II), donde consta en la cláusula segunda del contrato lo siguiente:“Ahora bien, como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo y al canon mensual. En este sentido, acuerdan que el contrato estará vigente hasta el día 28 de Febrero del año 2009, fecha en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado, sin embargo podrá prorrogarse por períodos de tiempos iguales, siempre que exista voluntad de las partes contratantes.”;y en la cláusula tercera:“El canon de arrendamiento que la ARRENDATARIA, se obliga a pagar por mensualidades anticipadas y durante los quince (15) primeros días de cada mes, directamente a la ARRENDADORA, es la cantidad de NUEVE MIL CIENTO VEINTISÉIS BOLÍVARES (Bs. 9.126,00) mensuales, por el período comprendido entre el 1º de Marzo del año 2008 hasta el día 31 de Agosto de año 2008, y a partir del 01 de Septiembre del 2008 hasta el 28 de Febrero del 2009, la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.500,00);por lo que se obliga LA ARRENDATARIA, a depositar en la cuenta corriente de Banesco, que ésta declara conocer. Con relación al aumento que sufrirá en los periodos comprendidos entre el 1º de Marzo del año 2009 hasta el 28 de Febrero del año 2010, el aumento del canon de arrendamiento se estipulará de mutuo acuerdo por escrito entre las partes contratantes, siempre y cuando exista voluntad de las partes contratantes, en cuanto a la extensión de la prórroga correspondiente.”.
iv) Seguidamente, se evidencia una cuarta prórroga a través de contrato suscrito entre las partes, autenticada el día 01 de abril de 2009, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el Nº 24, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que riela a los folios 41 al 44 de la pieza I/II, en la cual las partes pactaron lo siguiente:
“Ahora bien como quiera que la prórroga citada se encuentra totalmente vencida, tanto ARRENDADORA como ARRENDATARIA, han convenido en modificar el referido contrato y su prórroga, solo en lo que respecta a la duración del mismo, y su canon mensual, es decir se modifican a través de este documento las cláusulas “SEGUNDA y TERCERA”, del documento inicial, como en efecto se hace en los siguientes términos: CLÁUSULA SEGUNDA: La duración de la presente prórroga es de dos (2) años fijos e improrrogables, contado a partir del 1º de Marzo del año 2009, hasta el día 28 de Febrero del año 2011, fecha ésta en la que terminará automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues se considera a tiempo determinado, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha prórroga comenzará el día 1 de Marzo del año 2011 y culminará el 28 de Febrero del año 2013, en el entendido que en este lapso correspondiente a la prórroga legal, el canon de arrendamiento tendrá un incremento cada año, de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales efectos publique el Banco Central de Venezuela. Queda desde ya pactado, entre las partes contratantes, que en fecha 28 de Febrero del año 2013, LA ARRENDADORA deberá entregar el bien inmueble libre de bienes y de personas, y sin la necesidad de desahucio. Si vencido el plazo LA ARRENDADORA, no ha cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble libre de de bienes y de personas, LA ARRENDATARIA, tendrá el derecho de exigirle, a LA ARRENDADORA, como indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.500,00) diarios, sin menoscabo alguno del derecho que le corresponda de recibir el pago de los cánones de arrendamiento que se hubiesen causado, hasta la total y definitiva entrega del inmueble. CLÁUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento que la ARRENDATARIA, se obliga a pagar directamente a la ARRENDADORA, por mensualidades anticipadas y durante los primeros cinco (5) días de cada mes desde el 1º de Marzo del año 2009 hasta el día 28 de Febrero del año 2010, es la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.16.800,00)mensuales; y del 1º de Marzo del año 2010 hasta el 28 de Febrero del año 2011, será incrementado al canon el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año 2009 publicado por el Banco Central de Venezuela y que por instrucción expresa de LA ARRENDADORA deberá LA ARRENDATARIA erogarlo mediante la emisión de cheque a favor de la Sociedad Mercantil, OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., para lo cual LA ARRENDADORA, se encargará personalmente en gestionar dicha cobranza, en el mismo domicilio que ocupa LA ARRENDATARIA, es decir…”.
Por cuanto dichos documentos no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada, sino que fueron reconocidos por ésta en su contestación, tal como se dijo en acápites anteriores, estos documentos son valorados por esta juzgadora como documentos privados reconocidos, y que tienen valor probatorio conforme a lo estipulado en el primer aparte del artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y se les tiene como fidedignos, para dar por demostrado, entre otras cosas, la relación arrendaticia que existe entre la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., propietaria-arrendadora, y la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, donde quedaron sujetas por diferentes cláusulas, de las cuales resalta que, la arrendadora el día 15 de marzo de 2004, dio en arrendamiento a la arrendataria y ésta recibió, un inmueble constituido por “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao de la ciudad de Caracas”, por un lapso de un año (1) fijo, contado a partir del 1º de marzo de 2004, el cual venció el 1º de marzo de 2005, pero luego y por sucesivas convenciones fue prorrogado dicho lapso, siendo la última de las prórrogas la de fecha 01 de abril de 2009, donde las partes establecieron que esa prórroga sería por un lapso de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del 1º de marzo de 2009, hasta el 28 de febrero de 2011, fecha ésta en la que terminaría automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, pues las contratantes señalaron que el contrato lo consideraban a tiempo determinado, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga de dos (2) años, la cual comenzaría el 1º de marzo de 2011, y culminaría el 28 de febrero de 2013. Asimismo, de los contratos mencionados claramente se evidencia que tanto la arrendadora y la arrendataria en el último contrato de prórroga señalaron que, el canon de arrendamiento sería la cantidad de Dieciséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 16.800,00) desde el 1º de marzo de 2010, hasta el 28 de febrero de 2011, y que el mismo tendría un incremento cada año conforme con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, y que debía ser cancelado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Así se declara.
Ahora bien, se evidencia del contrato primigenio de fecha 15 de marzo de 2004, que en la cláusula octava se estipuló que si hubiere falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su vencimiento, ello le daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble.
Respecto al atraso de una (1) mensualidad vencida de arrendamiento y sus efectos establecido en esta cláusula del contrato, se aprecia, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 7 estableció la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario y que toda cláusula, acción o acuerdo que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos será nula, quedando estipulado en la misma Ley en el artículo 34 literal a) como mínimo el atraso en dos mensualidades consecutivas; en consecuencia, considera esta Juzgadora que dicha cláusulas en cuanto al atraso en el pago de una mensualidad de arrendamiento es nula, debiendo aplicarse lo establecido en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre dos mensualidades atrasadas como mínimo. Así se establece.
4. Riela en copias simples actas del expediente No. 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) (folios 62 al 77, pz.I/II). Los referidos documentos no fueron tachados durante el proceso por la parte demandada, siendo así, éste Tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que los mismos constituyen documentos públicos traídos a los autos en copia simple, se les tiene como fidedignos, para dar por demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en fecha 28 de marzo de 2014, comenzó a consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de canon de arrendamiento. Así se decide.
En el lapso probatorio la parte actora, promovió los siguientes medios de pruebas:
1. Promovió el mérito favorable de los autos. Con respecto a dicha promoción, quien decide hace la advertencia, que él mismo no constituye medio probatorio alguno, toda vez que las partes tienen la obligación de probar sus propias afirmaciones y alegatos, tal como lo señalan los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2. Ratificó las pruebas documentales consignadas junto a su escrito libelar, específicamente el documento de propiedad debidamente inscrito ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017, inscrito bajo el Número 2017.60, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 242.13.16.2.5882 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017; el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dichos instrumentos ya fueron analizados anteriormente por esta alzada, por lo cual se ratifica el criterio en cuanto a los mismos. Así se establece.
3. Promovió la prueba de confesión judicial conforme a lo previsto en el artículo 1400 y siguientes del Código Civil, alegando que la demandada incurrió en ella, conforme a lo señalado en su escrito de contestación a la demanda en los folios cinco, ocho y su vuelto, trece y su vuelto de dicho escrito, así como lo señalado en el folio 381 de la pieza principal No. 01.
Con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así, lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668:
“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…”. (Fin de la cita).
Aplicando el criterio anterior al presente caso de conformidad con lo previsto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es claro que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones judiciales, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, y por tal razón, quien suscribe considera que la prueba de confesión judicial promovida por la parte demandante, debe ser desechada del análisis probatorio, toda vez que lo señalado por parte de la demandada en el escrito de contestación, sirve como base para delimitar los límites de la controversia, como en efecto quedó establecido con anterioridad, quedando relevado de prueba dicho punto. Así se decide.
Por su parte, la demandada a los fines de demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, promovió junto a su escrito de contestación los siguientes instrumentos:
1. Copia simple de escrito libelar presentado el día 16 de enero de 2018 ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por acción merodeclarativa de certeza para que se establezca que la relación arrendaticia que une a las partes es a tiempo determinado y que el plazo de prórroga legal que le corresponde es de 3 años, constando su admisión en fecha 24 de enero de 2018 (folios 280 al 289 y su vuelto). Dicho instrumento fue promovido con la finalidad de demostrar la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse previamente a la presente demanda, lo cual quedó desechado en el punto correspondiente a la resolución de la cuestión previa opuesta conforme al ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, quedando firme el pronunciamiento del tribunal de la causa respecto a la declaratoria sin lugar de la referida cuestión previa, por lo que dichos documentos son inconducentes para demostrar la solvencia en el pago en la presente acción reclamada, y por lo tanto se desechan del análisis probatorio. Así se declara.
2. Legajo de copias simples contentivas de actuaciones que guardan relación con el expediente No. 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), que rielan a los folios 290 al 340 de la pieza I/II, donde se evidencian las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendadora desde el mes de marzo de 2014 por la cantidad de Bs.50.000,00 y que la arrendadora retiró los cánones arrendaticios consignados, instrumentos que fueron valorados en acápites anteriores, por lo que se reproduce dicha valoración en este punto. Así se decide.
En la etapa de promoción de pruebas, la parte demandada respecto a la solvencia en los cánones arrendaticios reclamados como insolutos promovió lo siguiente:
1.Promovió copia simple de notificación efectuada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 17 de octubre de 2017, donde la arrendataria le notificó a la arrendadora, su voluntad de aceptar su oferta de continuar con la relación arrendaticia con un nuevo contrato (folio 382 al 386, pz.I/II). Se aprecia que dicho medio de prueba fue admitido por el tribunal de la causa, y no fue impugnado por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como fidedigno su contenido de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, dicho medio de prueba no es conducente para demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, y por lo tanto se desecha del análisis probatorio. Así se declara.
2. Promovió prueba de informes dirigida al Banco Central de Venezuela, con el fin que este informara sobre “los Índices Nacional de Precios al Consumidor que ha publicado desde el mes de marzo de 2014 a diciembre de 2017, con el objeto de establecer las fechas en que pudo variar el monto de los cánones de arrendamiento pagados por nuestra representada…”. Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 13 de junio de 2018, siendo librado el oficio Nº 173-18 en fecha 20 de junio del 2018. Consta que en fecha 26 de junio de 2018 el ciudadano Migue Ángel Araya en su carácter de alguacil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, presentó diligencia dejando constancia de haber hecho entrega del oficio referido en las oficinas del Banco Central de Venezuela. En fecha 11 de julio de 2018 la representación judicial de la parte actora solicitó que se ratificara el oficio al Banco Central de Venezuela, constando que en fecha 19 de julio de 2018 el tribunal de la causa difirió el pronunciamiento de la sentencia definitiva por un lapso de 5 días de despacho, siendo dictada la sentencia que hoy nos ocupa el día 03 de agosto de 2018. En este orden de ideas, se evidencia de las actas procesales que dicha prueba informativa fue debidamente admitida por la juez a quo, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y librado el oficio en fecha 20 de junio de 2018, siendo sentenciada la causa en fecha 03 de agosto de 2018, no evidenciándose en el expediente que la parte demandada y promovente de la prueba informativa solicitara al juez a quo prórroga del lapso probatorio a los fines de esperar las resultas que pudiera producir el Banco Central de Venezuela, siendo solicitado en fecha 11 de julio de 2018 la ratificación del referido oficio, cuando ya había precluido el lapso probatorio; no constando en autos resultas de la evacuación de este medio probatorio, por lo quien suscribe no tiene elemento probatorio que analizar. Así se establece.
3. Promovió la prueba de informes dirigida a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Dicha prueba fue admitida y evacuada en su oportunidad, razón por la cual éste Tribunal la aprecia y la valora, conforme a las reglas de la sana crítica previstas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dando por demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, desde el día 28 de marzo de 2014, empezó a consignar ante esa oficina el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, a favor de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., arrendataria, hasta el 30 de junio de 2018, por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales. Así se decide.
Ahora bien, analizado todo el material probatorio, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, este Tribunal a los fines de resolver observa lo siguiente:
Fue establecido previamente por esta juzgadora que, conforme lo estipulado en la cláusula segunda del contrato inicial que vincula a las partes en controversia, celebrado el 15 de marzo de 2004, las partes convinieron en que la duración del contrato sería por el plazo fijo e improrrogable de un año, contado a partir del 1º de marzo de 2.004. Sin embargo, se observa que el plazo del arrendamiento fue modificado por convenio entre las partes, evidenciándose sucesivas prórrogas convencionales, a saber: i) la celebrada el 28 de febrero de 2005 con duración hasta el 28 de febrero de 2007; ii) la celebrada el 01 de marzo de 2007 con duración hasta el 28 de febrero de 2008; iii) la celebrada el 31 de marzo de 2008, con duración hasta el 01 de febrero de 2009, donde se señaló además que “…sin embargo podrá prorrogarse por períodos de tiempos iguales, siempre que exista voluntad de las partes contratantes”; y iv) la celebrada el 01 de abril del 2009, donde se estableció que la duración de la prórroga era de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del 1º de marzo del año 2009, hasta el día 28 de febrero del año 2011, fecha ésta en la que terminaría automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación judicial previa o cualquier preaviso, haciendo desde ese mismo momento uso de su prórroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciéndose que dicha prórroga comenzaría el día 1 de marzo del año 2011 y culminaría el 28 de febrero del año 2013, por lo que hasta esa fecha, el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado.
Asimismo, se estableció que con este último convenio suscrito el 01 de abril de 2.009 se le manifestaba a la arrendataria, la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato nuevamente, pues se fijó explícitamente hasta la fecha de culminación de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalándose expresamente que en fecha 1 de marzo del año 2011 comenzaría la prórroga legal y que la misma culminaría el 28 de febrero del año 2013, que de conformidad con la norma fue de dos años, por tanto, la prórroga legal venció en fecha 28 de febrero del año 2013, y al continuar la arrendataria ocupando después de esa fecha el inmueble con la aceptación de la arrendadora, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, ya que desde el 01 de marzo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda -15 de enero de 2018- han transcurrido 4 años, 10 meses y 14 días, por lo que en consecuencia, a partir de la culminación de la prórroga legal, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se declara.
Así mismo, al quedar demostrado con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, lo siguiente: 1) Que el canon de arrendamiento tendría un incremento cada año, y ese incremento sería de conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, y debía ser cancelado por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Además, con las copias del expediente y las resultas de la prueba de informes, sustanciado y emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sólo quedó demostrado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, desde el día 28 de marzo de 2014, empezó a consignar ante esa oficina el canon de arrendamiento correspondiente al inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, a favor de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., hasta el 30 de junio de 2018, por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales; pero la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no logró demostrar que haya pagado completamente el canon de arrendamiento de acuerdo a lo que se obligó, es decir, no existe medio de prueba que haga presumir que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., haya pagado los cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela; sólo quedó probado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., ha realizado un pago parcial de su obligación; razón suficiente para que éste Tribunal establezca que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no ha probado sus respectivas afirmaciones de hecho, pues la parte demandada tenía la carga de probar que ha pagado completamente los cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, durante el período transcurrido desde el mes de junio del año 2015hasta el mes de diciembre del año 2017, toda vez que el reclamo del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, se encuentran prescritos, aunque ese hecho sólo hace que la obligación de pagar sea una obligación natural y no pueda ser cumplida, pero no le resta credibilidad a que la obligación fue incumplida por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. Así se establece.-
Al estar probada en su mérito la pretensión de desalojo sustentada en la causal de falta de pago, éste Tribunal considera que la misma debe declararse parcialmente con lugar, en consecuencia, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
Con relación al pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, este Juzgado declara procedente dicho pago, sólo en lo que respecta a los cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta que la presente sentencia sea declarada definitivamente firme, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto se ordena practicar, con la designación de un experto contable; y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
2. DEL DESALOJO CON FUNDAMENTO EN EL LITERAL G) DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
De igual manera se evidencia, que la parte actora, sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., procedió a demandar el desalojo en virtud que afirma que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., subarrendó parcialmente el inmueble, en contravención a la Ley.
Siendo así, tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señala lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
(…Omissis…)
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.
De la norma antes citada, es evidente que el Legislador estableció que procede el desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
En este sentido, aprecia esta juzgadora que la parte actora a los fines de demostrar este alegato, consignó junto a su escrito libelar lo siguiente:
1. Originales de inspecciones extrajudiciales practicadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que rielan a los folios 78 al 181 de la pieza I/II. Sobre el análisis probatorio de estas inspecciones judiciales extra litem se emitirá pronunciamiento Infra.
2. En la etapa de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa pero no consta en autos resultas de su evacuación, razón por la cual este Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.
3. Promovió prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa pero no consta en autos resultas de su evacuación, razón por la cual este Tribunal nada tiene que resolver en este punto. Así se decide.
4. Promovió la prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN). Dicha prueba fue admitida y evacuada, pero del análisis de las resultas de la mismas, éste Tribunal concluye que nada aporta al proceso, pues en el oficio No. SIB-DSB-CJ-PA-12541 de fecha 27 de julio de 2018, la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), sólo se informa que libró circular al Sector Bancario Nacional. Así se decide.
5. Promovió la prueba de Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”. Dicha prueba fue admitida y evacuada en su oportunidad, designándose a la ciudadana DALIA ESMERANZA SMITH, como auxiliar de justicia (experto fotógrafo). La parte demandada luego de evacuada éste medio probatorio realizó impugnación a la misma. Dicha impugnación fue declarada improcedente en fecha 20 de junio de 2018. Ahora bien, quien decide aprecia y valora la mencionada inspección judicial, quedando demostrado con la misma que en el momento que el Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien inmueble, se encontraba funcionando y prestando servicios la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A.
Asimismo, se aprecia, que al adminicular esta inspección judicial evacuada dentro del proceso, con las inspecciones extrajudiciales evacuadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que rielan a los folios 78 al 181 de la pieza I/II, considera quien suscribe que existe concordancia en cuanto a lo evidenciado por los diferentes Tribunales en cada fecha en que fueron realizadas las inspecciones, razón por la cual es fiel y conteste lo comprobado en las inspecciones aquí analizadas, pues claramente se evidencia que los días 07 de julio de 2014, 29 de junio de 2017, y 15 de junio de 2018, el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, se encontraba ocupado parcialmente por la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., prestando sus servicios de laboratorio; todo lo anterior, sirve para que éste Tribunal considere que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.472 del Código Civil, todas las inspecciones judiciales que constan en el presente expediente tienen valor probatorio por ser practicadas por un juez en ejercicio de sus funciones, por lo que deben tenerse como documentos públicos, y en consecuencia, considera esta juzgadora que constan indicios suficientes para determinar que en el inmueble arrendado, además de la arrendadora sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., también opera la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Así se establece.
6. Promovió como medio de prueba libre, impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., y promovió la prueba de experticia informática sobre dichos medios. Ahora bien, éste Tribunal aprecia y valora dichos medios de pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, queda demostrado con los mismos que son ciertos los hechos que en ellos se señalan, es decir, las impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal, son y le pertenecen a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., quien funciona y presta sus servicios en la siguiente dirección: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda, Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00 p.m., y su Registro de Información Fiscal es el No. J400154901. Así se decide.
7. Promovió como prueba documental, copia certificada del expediente mercantil No. 222-8891 del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 22 de noviembre de 2011, el cual quedó anotado bajo el No. 27, Tomo 108-A de los Libros correspondientes. El referido documento no fue tachado durante el proceso por la parte demandada, siendo así, éste Tribunal, aun cuando el documento se refiere al contrato social de la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., persona jurídica distinta a las que intervienen en el presente proceso, le otorga valor probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público traído a los autos en copia simple, el cual se tiene como fidedigno, para dar por demostrado, entre otras cosas, que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., fue constituida en fecha 22 de noviembre de 2011, y su objeto social es “…todo lo relacionado con la contratación de personal Profesional y capacitado en el área de salud en la creación y funcionamiento de uno o varios laboratorios clínicos que tienen por función obtener información por medio de procedimientos analíticos en fluidos biológicos (sangre, orina heces, saliva, semen, secreciones purulentas, etc) de seres humanos para que sirvan de ayuda a los Médicos a fin de realizar un diagnóstico más preciso en sus pacientes…”, y en ninguna parte en dicho contrato social, se evidencia que la mencionada persona jurídica es o será dependiente o subordinada a otra persona jurídica. Así se establece.
Por su parte, la demandada, a los fines de enervar la pretensión de la parte actora referida al subarrendamiento del inmueble arrendado, no trajo a los autos ningún elemento probatorio que sirva para desvirtuar dicho alegato expuesto por la demandante, solo se limitó a señalar en su contestación a la demanda que la parte actora afirma que desde hace varios años, su representada está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de la arrendadora, sustentado en sendas inspecciones extrajudiciales, una efectuada en fecha 07 de julio de 2014, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, y otra en fecha 29 de junio de 2017, por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, las cuales, a su criterio, no son idóneas ni eficaces para establecer del pretenso subarrendamiento por parte de su representada, porque no fue solicitada su evacuación de acuerdo a lo que exige el artículo 928 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, y porque conforme a las garantías constitucionales una prueba formada sin el contradictorio no puede tener el mismo valor probatorio que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes, pues una valoración plena de esta prueba, sería violatoria del principio de igualdad procesal; que, en las actas levantadas por los jueces que intervinieron en esas actuaciones extrajudiciales, en modo alguno se dejó constancia que tuvieron la percepción sensorial directa del supuesto subarrendamiento parcial de la cosa objeto de inspección; que, no consta en las actas de las sedicentes inspecciones, que el arrendatario haya cedido a un tercero denominado subarrendatario, el uso como arrendatario de todo o parte del inmueble que tiene arrendado, mediante el pago de un precio como contraprestación por ese uso, ni podrá constar porque no existe tal subarrendamiento; que, su representada, a la par de los servicios comerciales que presta dentro del inmueble arrendado, también ofrece servicios de salud, y con el firme propósito de cumplir eficazmente su objeto social y ofrecer servicios con los más altos niveles de calidad profesional y humana, consideró la conveniencia y necesidad de vincular personal médico calificado, facilitando los espacios físicos, equipos y demás elementos dentro del inmueble del cual es arrendataria, ciertamente, concretó y delegó las actividades relativas a los exámenes médicos que requieran los pacientes, a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., la cual es una compañía relacionada con su representada y subordinada a ella, que recibe órdenes e instrucciones directas por encontrarse dentro de su estructura organizativa, pero jamás y nunca un tercero subarrendado que paga un canon como contraprestación; que, además no es extraño en ese tipo de actividades, tampoco compromete el uso ni seguridad del inmueble, y su representada sigue siendo la responsable frente a la arrendadora de las obligaciones asumidas en virtud de su condición de inquilina.
En este orden de ideas, tenemos, que del acervo probatorio aportado al presente proceso, quedó probado con la Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, que en el momento en que el Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien inmueble, se encontraba funcionado y prestando servicios la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Asimismo, al concatenar la inspección ocular evacuada por éste Tribunal, con los indicios graves, concurrente y contestes, que emanan de los siguientes medios probatorios: 1) Las inspecciones extrajudiciales practicadas extrajudicialmente por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde emana que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ocupa el inmueble en calidad de subarrendadora; 2) La prueba libre denominada impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., de donde se aprecia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., hace avisos publicitarios por diferente medios tecnológicos y audiovisuales, que presta los servicios relacionados al objeto de su contrato social; 3) La prueba de experticia informática realizada sobre las impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal, de la cual deriva que dichos documentos son y le pertenecen a la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., y ésta funciona y presta sus servicios en la siguiente: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda, Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00 p.m., y su Registro de Información Fiscal le fue asignado el No. J400154901; de la prueba de Inspección Ocular realizada por éste Tribunal sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”; de todos estos medios de pruebas, ésta Juez aprecia que son cónsonos en el hecho aquí analizado, entiéndase, de cada uno de ellos se desprende que en reiteradas fechas, la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ha estado ocupando parcialmente el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, pues en las fechas que fue inspeccionado, los funcionarios actuantes dejaron constancia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., funciona y presta sus servicios de laboratorio, además, de las pruebas libres también lo afirman, no constando en autos ningún elemento probatorio que señale que dicha empresa está en relación de subordinación de la arrendataria aquí demandada. Así se decide.
Así las cosas, quien suscribe considera que luego de analizado y valorados los diferentes medios de pruebas, se debe dejar establecido que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no probó que la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., sea su dependiente y subordinada, y que se encuentra ocupando bajo sus directrices, puesto no aportó ningún elemento probatorio para sustentar ese alegato, y tampoco consta alguna autorización emanada de la actora donde conste su consentimiento en cuanto a esa ocupación indebida. Así se declara.
En consecuencia, resulta forzoso para esta juzgadora declarar procedente la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Con fundamento en lo anteriormente expuesto, al ser procedente el desalojo por dos (2) de las causales demandadas, le resulta forzoso a este Tribunal declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo; en consecuencia, el recurso de apelación ejercido deberá declararse sin lugar. Así se declara.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de septiembre de 2018, por el abogado ENDERSON JESÚS LOZANO GUERRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 03 de agosto del 2018 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en Lo Civil Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se declara: i) IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada ante esta alzada, para que se evacúe la prueba de informes dirigida al Banco Central de Venezuela; ii) DEFINITIVAMENTE FIRME lo establecido por el tribunal de la causa respecto a la declaratoria sin lugar de la cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada conforme a lo establecido en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil; iii) PARCIALMENTE CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada conforme a lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se declara INADMISIBLE, la causal de incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por no estar tutelada por el ordenamiento jurídico como causal de desalojo, conforme a lo establecido por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe desestimarse la demanda incoada únicamente en cuanto al punto referido al incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; iv) SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta conforme al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes es de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que no resulta inadmisible la demanda por ser la acción de desalojo escogida por la actora, la idónea para resolver el conflicto con la demandada; v) SIN LUGAR, la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem; vi) PARCIALMENTE CON LUGAR, la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018.SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción principal de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no quedó demostrado que la arrendataria haya pagado los cánones de arrendamiento ajustados al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela; en consecuencia: i) se ORDENA a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas; ii)PROCEDENTE el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, respecto a los cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta que la presente sentencia sea declarada definitivamente firme, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto se ordena practicar, con la designación de un experto contable; iii) PROCEDENTE, la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la demandada a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas. CUARTO: Se condena en costas del recurso de apelación a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas del juicio, por no haber vencimiento total, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 ejusdem.
Queda MODIFICADO el presente fallo en virtud de la motivación aquí expresada.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En la misma fecha 12 de noviembre de 2018, se publicó y registró la anterior decisión, constante de sesenta y cinco (65) páginas, siendo las 3:15 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Exp. Nº AP71-R-2018-000612/7.336.
MFTT/EMLR.
Sentencia Definitiva.
Materia Civil.
