Decisión Nº AP71-R-2015-000632(9291) de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito (Caracas), 27-09-2018

Fecha27 Septiembre 2018
Número de expedienteAP71-R-2015-000632(9291)
Distrito JudicialCaracas
EmisorJuzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito
Tipo de procesoRetracto Legal De Arrendamiento
TSJ Regiones - Decisión


REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2015-000632
ASUNTO INTERNO: 2015-9291
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA y OSWALDO VILLARROEL BELLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.139.245 y V-6.201.682, respectivamente.
APODERADOS DE LOS CO-DEMANDANTES: Ciudadanos DANIEL BUVAT, ANTHGLORIS DÍAZ MEZA, MARÍA GLORIA SALCEDO, ODALYS ANAHIR LÓPEZ JIMÉNEZ y OSWALDO JOSÉ CONFORTI DI GIACOMO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.421, 43.889, 81.081, 69.569 y 20.424, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.882.652, V-16.027.636 y V-18.493.972, respectivamente.
APODERADAS DE LOS CO-DEMANDADOS: Ciudadanas REINA RÁNGEL y NANCY GUERRA RÁNGEL, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.162 y 64.262, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
DECISIÓN APELADA: Sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 6 de marzo de 2015.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA SINTESIS DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de noviembre de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, intentado por la abogada ANTHGLORIS DÍAZ MEZA, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA y OSWALDO VILLARROEL BELLO contra los ciudadanos JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, ya identificadas; por retracto legal arrendaticio, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 2 de diciembre de 2013, el juzgado de causa admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dictando auto del 7 de febrero de 2014, acordando el término de la distancia de la parte co-accionada, ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ y comisionando al Tribunal Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, para la práctica de la citación encomendada.
En fecha 2 de octubre de 2014, previa formalidades de ley para ello, compareció la abogada DIGNA ESCALANTE y consignó escrito de contestación a la demanda y poder que acredita su representación.
En fecha 8 de octubre de 2014, la representación de los co-demandados consignaron escritos de promoción de pruebas, junto con recaudos, los cuales fueron providenciados mediante auto de fecha 10 de octubre de 2014. En fecha 14 del mismo mes y año la representación de la parte actora presentó escrito de pruebas, junto con anexos, siendo providenciado el 16 del mes y año en referencia.
En fecha 17 de octubre de 2014, tuvo lugar la prueba de inspección judicial promovida en este asunto.
En fecha 23 de octubre de 2014, previa solicitud de parte, el a quo concedió un lapso de diez (10) días de la prórroga del lapso probatorio de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 7 de noviembre de 2014, el tribunal a quo dejó constancia que los actos de declaración de testigos fueron declarados desiertos, estando solo presentes las apoderadas judiciales de la parte actora, promoventes de la prueba.
En fecha 6 de marzo de 2015, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…- IV - - DISPOSITIVA - En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así: PRIMERO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por retracto legal arrendaticio incoarán los ciudadanos Dignmatt Medina Zárraga y Oswaldo Villarroel Bello, sólo por lo respecta al ciudadano José Gregorio González Hernández, todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión, en consecuencia: En consecuencia, los ciudadanos Dignmatt Medina Zárraga y Oswaldo Villarroel Bello, quedan subrogados en los derechos de las compradoras ciudadanas Emily Odaly Morillo Angulo y Yoselyn Morillo Angulo, en las mismas condiciones en que éstas iban a adquirir el inmueble constituido por el terreno y la casa-quinta construido sobre el mismo, situado en la Avenida El Instituto, Quinta Carmen Teresa, Nº 16-32, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con Cédula Catastral Nº 01-01-09-U01-009-016-050-000-000-000, el cual tiene una superficie aproximada de Ciento Setenta y Tres Metros con Dieciséis Decímetros Cuadrados (173,16 mts2) y sus linderos son los siguientes. Norte: Con fondos de casas que son o fueron de Juan Bernardo Arismendi: Sur: Con Avenida El Instituto que es su frente: Este: Con casa-quinta que es o fue de Roseliano Rojas, y Oeste: Con parcela que es ó fue de Luís Acuña Velazco. El expresado inmueble perteneció al ciudadano Antonio González Sabina, según costa de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticinco (25) de Junio de 1.968, bajo el Nº 69, Protocolo Primero, Tomo 02, folio 266 vto., Segundo trimestre y que se le transfirió en propiedad al ciudadano José Gregorio González Hernández, por haberlo heredado de sus legítimos causantes: 1.- Antonio González Sabina, padre. 2.- María Antonia González Hernández, hija. 3.- María Dolores Hernández de González, madre, y 4.- Juan Daniel González Hernández, hermano. Al fallecer el padre, la liquidación fue así: 12,5% para la madre más el 50% que le correspondía en virtud de la comunidad conyugal y a cada uno de los tres (3) hijos, les correspondió el 12,5%. Al fallecer María Antonia González Hernández, su madre hereda el 12,5% de los derechos que le correspondían en el inmueble. Fallece la madre, la ciudadana María Dolores Hernández de González, y la suceden sus dos (02) hijos: José Gregorio González Hernández y Juan Daniel González Hernández, y al fallecer este último, lo hereda José Gregorio González Hernández, haciéndose entonces propietario del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad sobre el citado inmueble, según las distintas solvencias de sucesiones, debiendo consignar los demandantes ante este Tribunal, la suma de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000,00), en cheque de gerencia, cantidad esta en que le fuera ofrecido el inmueble a las ciudadanas Emily Odaly Morillo Angulo y Yoselyn Morillo Angulo, al momento de celebrarse la opción de compra-venta. Asimismo debe consignar el demandado, José Gregorio González Hernández, por ante este Tribunal, las distintas solvencias sucesorales a los fines de la protocolización del documento respectivo. SEGUNDO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay expresa condenatoria en costas…” (Cita textual)

En fecha 21 de abril de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte actora y se dio por notificada de la decisión y solicitó la notificación de la contraparte. Siendo acordado lo requerido por auto del 22 de abril de 2015.
En fecha 3 de junio de 2015, compareció la abogada REINA RANGEL, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada y ejerció recurso de apelación contra la citada decisión, siendo oída en ambos efectos por el tribunal de la causa por auto de fecha 12 de junio de 2015 y ordenándose en esa misma oportunidad la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial.

II
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a esta alzada, dándole entrada en fecha 22 de junio de 2015 y declarando el 25 del mismo mes y año que el juicio debe tramitarse por el procedimiento contenido en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053, del 12 de noviembre de 2011, fijando la oportunidad para que se llevase a cabo la audiencia oral, de acuerdo al artículo 123 eiusdem, una vez constare en autos la última notificación que de las partes se hiciere; lo cual haría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación.
En fecha 11 de marzo de 2016, la abogada REINA J. RÁNGEL, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada en la presente causa, se dio por notificada de la referida providencia y solicitó la notificación de su parte contraria.
En fecha 27 de junio de 2016, la abogada ANTHGLORIS DÍAZ, actuando en su condición de apoderada de la parte actora en la presente causa, se dio por notificada del auto en comento.
En fecha 25 de julio de 2016, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio en virtud de la designación efectuada por la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia, conforme oficio CJ-16-1605, debidamente juramentado en fecha 8 de julio de 2016 y tomando posesión del cargo el 13 del mismo mes y año y ordenando la notificación de las partes para fijar la audiencia oral, dejando a salvo lo prescrito en el artículo 90 del Código Adjetivo Civil.
Efectuados los trámites correspondientes con la notificación de las partes, en fecha 19 de julio de 2018, la secretaria de este superior dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 14 de agosto de 2018, esta alzada fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a fin de que tuviera lugar la audiencia oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 19 de septiembre de 2018, siendo la oportunidad fijada mediante auto expreso para la celebración de la audiencia oral, la cual se celebró con la comparecencia de las partes, en donde expusieron sus alegatos respectivos, por lo que una vez proferido oralmente la decisión correspondiente, procede esta alzada a elaborar su fallo in extenso, considerando para ello, lo siguiente:

III
DEL MÉRITO DEL ASUNTO
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”

Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al Juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador los límites en que ha quedado planteado thema decidendum, en la forma siguiente:

IV
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda intentada, admitida esta por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, en fecha 2 de diciembre de 2013, la apoderada judicial de la parte accionante fundamenta su pretensión, en los siguientes hechos:
Que sus representados son arrendatarios de un inmueble constituido por una quinta denominada “Teresa”, ubicada en la Avenida Instituto, Urbanización Los Rosales, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Indica que la relación locativa respecto su co-defendido, ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO, se verifica según contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Liberador del Distrito Capital, en fecha 16 de diciembre de 2004, bajo el Nº 31, tomo 78 de los libros respectivos, así como del depósito bancario relativo al mes de noviembre de 2013, realizado el 11 de noviembre del mismo año, a favor de la cuenta corriente distinguida con el Nº 01340202712023035129 del Banco Banesco, a nombre de la ciudadana DIGNA MARÍA ESCALANTE DE GONZÁLEZ, como persona autorizada por el arrendador para ello, lo que le permite demostrar que su co-mandante se encontraba solvente para la fecha con sus obligaciones locatarias.
Afirma que la relación arrendaticia de su co-representada, ciudadana DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA, queda demostraba según depósito bancario efectuado a través de transferencia electrónica correspondiente al mes de noviembre de 2013, en fecha 28 del mismo mes y año, a favor de la cuenta corriente distinguida con el Nº 01340202712023035129 del Banco Banesco, a nombre de la misma ciudadana autorizada por el arrendador para ello, lo que evidencia a su decir que aquélla es fiel cumplidora de sus obligaciones arrendaticias, habida cuenta que la misma había sido establecida mediante contrato verbal desde el mes de octubre de 2009, según justificativo de testigos evacuado en fecha 22 del mes y año en referencia, ante la Notaria Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Cita que el artículo 138 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concede derecho de preferencia a los arrendatarios que estén totalmente solventes en sus obligaciones, motivo por el cual sus mandantes tenían ese derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado en forma preferente, si fuere la voluntad y deseo del arrendador, de ponerlo a la venta.
Expone que sus mandantes tenían pleno conocimiento que el arrendador había suscrito contrato de opción de compraventa del inmueble arrendado a sus patrocinados, por un monto de un millón setecientos mil bolívares (Bs.F 1.700.000,00), lo que equivale en la actualidad con base a la reconversión monetaria, a la cantidad de diecisiete bolívares soberanos (Bs.S 17,00) con las ciudadana EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, documento del cual se evidencia que los optantes recibieron la suma de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00), actualmente con base a la última reconversión a la cantidad de once bolívares soberanos (Bs.S 11,00) mediante cheque de gerencia Nº 037800013647, girado contra la cuenta Nº 01340378392120211001, de la entidad bancaria Banesco, cuyo monto fue recibido en calidad de garantía y que el saldo deudor, es decir, la suma de seiscientos mil bolívares (Bs.F 600.000,00), actualmente con base a la reconversión monetaria la cantidad de seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), serían pagados dentro del plazo fijo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato de opción de compra-venta.
Aduce que ha sido reiterada la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, advirtiendo que los contratos de opción de compra-venta se convierten en verdaderos contratos de compraventa, transcribiendo a tal efecto parte del fallo dictado en fecha 22 de marzo de 2013 y expresa que era evidente que los supuestos fácticos habilitantes al ejercicio del retracto legal arrendaticio, están plenamente configurados en la situación de hecho narrada.
Señala que siendo que el contrato de opción de compra-venta fue suscrito el 15 de noviembre de 2013, en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, es evidente que la interposición de la demanda se corresponde con el tiempo hábil previsto para ello en la Ley de Arrendamientos y que sus mandantes son titulares del derecho a la preferencia ofertiva por cubrir los requisitos a que se contraen los artículos 138 y 139 eiusdem, por mantener una relación de arrendamiento vigente con el oferente vendedor y encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
Expresa que en atención a tal derecho de preferencia ofertiva del cual son titulares sus mandantes y según lo establecido en el citado artículo 138 ibídem y habiendo faltado el arrendador con su deber de cumplir con los requisitos de tal preferencia, no queda otra vía procesal que interponer la presente acción, solicitando al tribunal que subrogue a sus representados en el lugar de las promitentes compradoras, en las mismas condiciones y precio estipulado por el promitente vendedor, puesto que de igual manera asistía la legitimidad y prosperabilidad a sus mandantes de la presente acción, por cuanto el arrendador, promitente vendedor, jamás notificó o participó a éstos últimos, en los términos legales correspondientes, su manifestación de voluntad de vender el inmueble arrendado y que sin cumplir tal obligación lo ofreció a las co-demandadas.
Sostiene que de conformidad con el artículo 138 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus patrocinados son titulares del derecho a subrogarse en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado por vía de compraventa, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y que tal derecho se encontraba previsto en el citado articulado y que a sus mandantes jamás se les notificó mediante documento auténtico conforme al artículo 132 eiusdem.
Reitera que el co-demandado JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, no cumplió con la debida notificación y/u oferta a sus mandantes en los términos establecidos en el artículo 132 de la Ley de Arrendamientos y que sus mandantes apenas habían tenido conocimiento de la mencionada operación de venta y que es por lo que interponían la acción en tiempo oportuno, ya que no había concluido el plazo de ciento ochenta (180) días para su ejercicio, de conformidad con la ley.
Concluye argumentando que sus mandantes son titulares del derecho preferencial para adquirir en propiedad contra el pago o reembolso del precio legalmente correspondiente, el inmueble arrendado, por ser arrendatarios del mismo desde hace más de cuatro (4) años y encontrarse solventes con el pago de los cánones de arrendamiento; que al no habérsele efectuado a sus representados las ofertas y/o notificaciones legales correspondientes a los efectos de la adquisición del inmueble, les fue vulnerado su derecho preferente para adquirirlo y que sus mandantes se encontraban legitimados y así lo solicita, para subrogarse en la posición de las ciudadanas EMILY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO.
Fundamenta la demanda en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 131, 132, 138 y 139 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en armonía con los artículos 12, 13, 38, 174, 227, 234, 274, 346, 531, 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, así como en el artículo 1.920 del Código Civil.
Por último explana que conforme lo expuesto es que procede a demandar al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en su carácter de promitente vendedor del inmueble ocupado por sus mandantes y a las ciudadanas EMILY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, en su carácter de terceras adquirentes del inmueble en referencia, para que convengan o en su lugar el tribunal les condene a:
1.- En la subrogación en la persona de sus mandantes del lugar y condición y propietario que actualmente ostentan las ciudadanas EMILY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, sobre el inmueble arrendado y que en consecuencia sean reemplazadas y sustituidas como adquirentes y propietarias del mismo, otorgándole dicha situación jurídica a la persona de sus representados.
2.- Que la sentencia que declare la subrogación solicitada, constituya titulo suficiente que acredite a favor de su mandantes la condición de propietarios del inmueble, ordenándole a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, se sirviera estampar la nota marginal correspondiente en el documento de propiedad protocolizado el 25 de junio de 1968, bajo el Nº 69, tomo 2, Protocolo Primero de los libros respectivos.
3.- Que la subrogación en referencia acarree como consecuencia el reembolso a las adquirentes del inmueble, por parte de sus mandantes, de la suma de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00), que equivalente en la actualidad con base a la reconversión monetaria a la cantidad de once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), entregada por las optantes en calidad de pago o garantía o el pago del precio total de la venta, es decir, la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.F 1.700.000,00), actualmente diecisiete bolívares soberanos (Bs.S 17,00), en caso que la operación pactada se llegare a concretar antes de la conclusión del presente juicio, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó conforme los artículos 581 y 588, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuera decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en la demanda; que la citación del co-demandado JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, fuese practicada en el Estado Aragua, de conformidad con los artículos 227 y 234 eiusdem y que la de las ciudadanas EMILY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, señaló su presunto domicilio y a todo evento solicitó se oficiara al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, Saime y al Consejo Nacional Electoral (CNE), a los fines de obtener mayor información, señalando de conformidad con el artículo 174 ibídem, el domicilio procesal de sus mandantes.
Estimó la acción en la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.F 1.700.000,00), lo que equivale en la actualidad con base a la reconversión monetaria, a la cantidad de diecisiete bolívares soberanos (Bs.S 17,00), de conformidad con el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, que equivalen a quince mil ochocientas ochenta y siete con ochenta y cinco Unidades Tributarias (15.887,85 UT).
Finalmente se reservaron el derecho de ejercer en forma separada todas las acciones legales a que hubiere lugar en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, con ocasión a los daños y perjuicios ocasionados.

V
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
DEL CO-DEMANDADO JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ:
La abogada del ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en la oportunidad correspondiente para ello, procedió a contestar la demanda en los términos que a continuación se detallan:
Negó, rechazó y contradijo, la acción tanto en los hechos por ser algunos de ellos falsos, así como en el derecho por ser inexacto, temeraria, irrita y de mala fe, en virtud que los actores ocultan la verdad, mintiéndole al tribunal, narrando hechos inciertos y buscando obtener una sentencia a su favor y de esa manera quitarle el inmueble a su representado sin pagarle el dinero por la compraventa que con esa trampa jurídica pretenden hacer, ya que su mandante no vendió el inmueble a las ciudadanas EMILYN ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO.
Indica que lo cierto es que el ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO tenía un arrendamiento parcial dentro del inmueble constituido por la quinta Carmen Teresa, constituido por una casa situada en la planta baja del mismo, el cual tuvo varias habitaciones alquiladas a distintas personas, quienes se habían mudado hace tres (3) años y que actualmente tenía una habitación arrendada a la ciudadana YSMARY JOVITO, titular de la cédula de identidad Nº V-18.187.936, desde hace tres (3) años, ubicada en la planta baja y casi a la entrada principal, así como el local donde estableció su comercio.
Sostiene que el demandante y su esposa, la abogada ANHGLORIS DÍAZ, redactó un contrato de arrendamiento viciado, puesto que transcribió en la primera cláusula lo siguiente: “…un apartamento tipo estudio, compuesto por una habitación, una sala y un baño…”, cuando lo cierto era que se trataba de un local que antes era una habitación dormitorio, sin baño, con una ventana y que la había convertido en local con una puerta principal de vidrio con reja protectora y que como dicha habitación daba al frente de la avenida El Instituto, le quedaba perfecta para usarla como local comercial y que el arrendatario demandante, OSWALDO VILLARROEL BELLO, tenía conocimiento de ello, por lo que instaló su comercio atendiendo al público y a sus proveedores en ese lugar, acotando que el 16 de diciembre de 2004, suscribió contrato de arrendamiento y que el accionante nunca la ha habitado como vivienda familiar y que tampoco había vivido en dicho local.
Afirma que no era cierto y que jamás había existido un apartamento tipo estudio, que simplemente era una casa que además del local, tenía cuatro (4) habitaciones, sala, comedor, cocina, un solo baño común para toda la planta baja, lavandero, un patio pequeño y un baño de servicio donde está ubicada la escalera para subir a la segunda planta; que al tener ni copias, ni el original del contrato, en enero de 2014, solicitó copia certificada del mismo en la notaría y que era evidente que dicho contrato estaba completamente viciado, que prosperaba la mala fe del arrendatario, que no estaba basado en la realidad por haberse cambiado el objeto del mismo y que su mandante siempre se lo arrendó con un fin comercial y que además de ello, tomó más espacio dentro del inmueble, ocupándolo casi todo con su mercancía y que por todo ello solo pagaba la suma de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs.F 3.360,00), como se evidencia de planilla de depósito efectuada a favor de su representado, desde hace tres (3) años, a pesar que se le había pedido un aumento del treinta por ciento (30%) del canon de arrendamiento, el cual no había querido pagar.
Expone que era cierto que el arrendatario OSWALDO VILLARROEL BELLO, había suscrito un contrato de arrendamiento el 16 de diciembre de 2004, pero que comenzó a regir en fecha 1 de enero de 2005, instalando su comercio en el local ubicado en la quinta María Teresa, con la distribución al mayor y al detal, compraventa de partes, repuestos y periquitos automotores, posteriormente registrando su empresa denominada “AUTOPARTES ORVICAR’S 2006, C.A.”, ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 29 de marzo de 2006, bajo el Nº 20, tomo 599-A-VII, colocando en dicho registro como domicilio otra dirección que no correspondía, ya que su negocio en principio funcionó en la avenida El Instituto, quinta El Porvenir, Nº 27, Los Rosales y que su arrendadora fue la ciudadana MARLENE MANCILLA LÓPEZ, quien le pidió la desocupación y que de allí se mudó al local de su mandante y que sin embargo, colocó como domicilio otra dirección distinta: Prolongación Zuloaga, avenida El Instituto, quinta Mercedes, Los Rosales, que a la vez es una dirección falsa, ya que en esa calle no existía quinta con ese nombre y que la Prolongación Zuloaga quedaba por otro lado.
Expresa que ese arrendatario siempre escondía la verdad; que su mandante pensando que dicho ciudadano era una buena persona, de buena fe, sin averiguar la clase de inquilino que era, le arrendó lo que colocó en la cláusula primera del contrato sin ser verdad la existencia de ese apartamento tipo estudio, porque era evidente que trasladaría su fondo de comercio para el local propiedad de su representado; que al arrendatario se le ofreció varias veces el inmueble de la planta baja, pero que no quiso adquirirlo; que siempre puso peros y que en forma despreciativa se refería al mismo como la casa en ruinas.
Manifiesta que era cierto que su mandante le había pedido la desocupación al ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO, en fecha 3 de enero de 2011, porque en principio le quería efectuar unas reparaciones mayores al inmueble de la planta baja y que el presupuesto era muy costoso y que por ello, dada la relación de amistad que tenía con el inquilino, le ofreció en venta el inmueble en forma verbal, manifestándole su mandante que le entregaría una copia del documento de propiedad ya que él iba a gestionar un crédito bancario ante Banesco, avenida Nueva Granada; que luego, la abogada REINA RANGEL, quien estaba realizando diligencias de su mandante ante el SENIAT por la sucesión de dicho inmueble, se había trasladado al local en fecha 28 de junio de 2012 y al no ser atendida por el demandante, éste le solicitó le dejara una copia del documento de propiedad, pero que pasados los días le manifestó no estar interesado en la compra del inmueble.
Alega que cuando se suscribió la opción con las codemandadas, las mismas fueron al local, se entrevistaron con el actor y su esposa y al que mostrarles el documento de opción de compraventa, manifestaron que el mismo no significaba que ellas fueran propietarias sino optantes y que aún no tenían el derecho de propiedad; que el documento de opción de compraventa se suscribió en fecha 15 de noviembre de 2013, con una vigencia de sesenta (60) días continuos, los cuales vencieron el día 15 de enero de 2014, fecha está pactada para formalizar la operación en la oficina de Registro y cancelar el monto restante, pero que en vista de las dificultades que se presentaron con el local y con la esposa del inquilino que habló de una prórroga legal de dos (2) años para poder mudarse a pesar de ya haber transcurrido la misma, las compradoras le manifestaron al vendedor, que no comprarían en esas condiciones porque necesitaban la casa para habitarla con su grupo familiar, por lo que se les devolvió el dinero que habían adelantado como garantía y que luego, vía correo electrónico, le manifestaron al arrendatario que las ciudadanas antes mencionadas no iban a adquirir la casa y que este le manifestó que iba a gestionar el crédito con Banesco.
Aduce que en vista que no se obtuvo repuesta por parte del arrendatario, le envió un documento contentivo de preferencia ofertiva, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser un local y allí funcionar la empresa “AUTOPARTES ORVICAR’S 2006, C.A.”, el cual le fue enviado por correo certificado a través del Instituto Postal Telegráfico de Maracay, Estado Aragua, medio idóneo y de autenticidad, en fecha 8 de abril de 2014,el cual fue recibido por el arrendatario antes mencionado y que la sorpresa fue que en fecha 28 de mayo de 2014, por medio de la empresa privada “Zoom International Services, C.A.” les envió comunicación rechazando la preferencia ofertiva, alegando una serie de incongruencias cuando ya él estaba informado que no se había realizado la venta del inmueble.
Cita que una vez más el hoy accionante, rechazó la oferta de comprar el inmueble y que siempre andaba escondiendo la verdadera dirección de la empresa, porque en la guía de Zoom colocó otra dirección; que lo que se demostraba con esa actuación era su intención de despojarlo del inmueble, el cual, a pesar de haberlo adquirido su mandante en virtud de sucesión, ha constituido su domicilio conyugal desde hace veintitrés (23) años, ya que vive junto con su familia en la parte alta de la quinta; que no entiende porque el actor continúa con la demanda a pesar de lo antes expuesto.
Manifiesta que era incierto y por ello negó, rechazó y contradijo que la ciudadana DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA DE PALMA estuviera en calidad de arrendataria en un apartamento que forma parte de la quinta Carmen Teresa, actualmente solo Teresa. Que lo que si fue cierto es que la parte alta de dicho inmueble le fue alquilada al ciudadano RAÚL PALMA BESIS, difunto cónyuge de la mencionada ciudadana, en forma verbal, arrendándole la parte alta de la casa por un lapso de seis (6) meses mientras su poderdante se recuperaba de una operación de la rodilla ya que no podía subir y bajar escaleras; que pasó el tiempo y que cuando les pidió desocupación, la ciudadana antes indicada, alegó no encontrar vivienda para mudarse, pidiendo todos los meses prórroga, las cuales se las dieron por estar embarazada de su segundo hijo y más por la pérdida física de su esposo, hasta que fueron sorprendidos con esta demanda en donde ella se hace parte, así como con el justificativo evacuado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de noviembre de 2013, en el cual miente descaradamente, manipulando con mala intención, colocando que le habían dado en arrendamiento un apartamento pero no señalando su ubicación; que no era cierto que se le hubiese ofrecido la segunda planta de la casa en venta, debido a que era el único inmueble que tenía su representado para vivir, puesto que la dirección de Maracay, en donde fue citado, es el domicilio de su hija, donde estuvieron arrimados por varios años, hasta que hace unos meses atrás, la ciudadana DIGNMATT MEDINA, les hizo entrega de la vivienda, por lo que era falso que la misma haya demostrado interés en la compraventa del inmueble antes descrito, el cual constituye el domicilio conyugal de su mandante.
Explica que la abogada y esposa del actor, crea confusión a la administración de justicia, engañando, contando hechos inciertos con el fin que su esposo-arrendatario se quede con el inmueble y que la ciudadana DIGNMATT MEDINA se había dejado manipular; que en el libelo de la demanda se notaba toda la mala fe de ambos demandantes, quienes los habían injuriado cuando habían sido demasiado receptivos con la ciudadana antes indicada, por la muerte de su esposo y que el ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO, solo debía desocupar el local, más no toda la casa de la planta baja, que sin su autorización la tiene ocupada con su mercancía.
Expresa que la ciudadana DIGNMATT MEDINA, codemandante, les había dicho que se mudaría el 15 de diciembre de 2014, pidiendo luego otro mes para mudarse; que en ese lapso falleció su cónyuge, concediéndole otros lapsos más, pero que jamás le habían dicho que le iban a sacar sus pertenencias a la calle; que no la habían hostigado, ni perturbado en forma psicológica, afectiva y menos en su estado de gravidez y mucho menos a sabiendas que estaba sufriendo el dolor de la pérdida de su cónyuge, tal y como lo explanó en el escrito de fecha 13 de febrero de 2014, que riela al cuaderno de medidas; que la casa no estaba totalmente alquilada al actor, solo el local y que él sin autorización alguna estaba ocupando tres (3) habitaciones de la casa resguardando su mercancía y que dichas habitaciones tenían candados y que no cancelaba canon de arrendamiento por ello y manifiesta que la cónyuge del arrendatario inventó una serie de actos violatorios y se los atribuye al arrendador.
Considera que en el capítulo II, del derecho, del libelo de la demanda, la actora cometió desaciertos e incongruencias en el análisis jurídico por cuanto al referirse a los artículos 131, 138 y 139, que los mismos pertenecían a la nueva Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y no a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que la representación judicial de la parte actora trata de confundir por saber y conocer el contenido del contrato de arrendamiento por haberlo redactado y visado, colocando en la cláusula primera un objeto diferente, cuando en realidad se trata de un local comercial sin baño adentro, por cuanto el baño está afuera y es del uso de todos los inquilinos, por lo que la ley que lo regula es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en cuanto a la ciudadana DIGNMATT MEDINA, como no estaban vendiendo la totalidad de la casa, no tenía por que su representación alegar que había que vendérsela, invocando el artículo 1.920 del Código Civil, sin especificar el numeral que se debe mencionar.
Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario OSWALDO VILLARROEL BELLO, hubiese estado interesado en adquirir la planta baja del inmueble en referencia y que por ello fue que se la ofreció a las codemandadas, quienes requerían de la casa para habitarla e indica que si el hoy actor hubiese aceptado la oferta, hubiesen tenido que solicitar la desintegración del inmueble a la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital y hacerle una entrada independiente a la segunda planta, sosteniendo que nunca le fue vulnerado y conculcado el derecho de preferencia del arrendatario por cuanto a él se le ofreció de primero, al entregarle en fecha 28 de junio de 2012, la copia del documento de propiedad para que gestionara el crédito bancario, ya que personalmente le ofreció en venta en el mes de octubre de 2013, manifestando no tener interés pero que cuando las optantes se trasladaron al inmueble, el mismo les manifestó no haber tenido interés en su adquisición.
Negó, rechazó y contradijo el monto en que fue estimada la demanda, es decir, en la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs.F 1.700.000,00), lo que equivale en la actualidad con base a la reconversión monetaria, a la cantidad de diecisiete bolívares soberanos (Bs.S 17,00) pues a su decir, era evidente la intención de los actores de que les adjudicaran el inmueble por vía de sentencia, estimando el monto de la acción en el precio en que se había pactado la venta con las terceras; que estaba claro que el arrendatario no tenía buenas intenciones y que además el mismo tenía su vivienda principal en la Urbanización El Paraíso en esta ciudad de Caracas y por último solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.

DE LAS CO-DEMANDADAS EMILY ODALY MORILLO ANGULO Y YOSELYN MORILLO ANGULO:

En la misma fecha anterior, las co-demandadas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, asistidas de abogada, contestaron la demanda en los términos que a continuación se especifican:
Niegan, rechazan y contradicen la demanda tanto en los hechos, por ser alguno de ellos falsos, como en el derecho por ser inexacto en el contenido de la demanda interpuesta por retracto legal arrendaticio, por ser temeraria, irrita, de mala fe, en virtud que la parte actora le ocultaba la verdad al tribunal, narrando hechos inciertos y buscando obtener una sentencia a su favor para despojar al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ de su propiedad, sin pagarle dinero por la compra venta, ya que estimó el monto de la demanda exactamente por el valor pactado entre las partes.
Indica que lo cierto era y eso lo sabían los actores, que ellas no habían comprado el inmueble, lo cual decidieron en fecha 9 de diciembre de 2013, en virtud que el ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO y su esposa, la abogada ANTHGLORIS DÍAZ, les habían manifestado que no se mudarían de allí por no tener donde guardar tanta mercancía, que además tenían que darle dos (2) años por concepto de prórroga legal y que allí funcionaba su fondo de comercio y que ellas, sin tener mala fe, les mostraron el documento de opción de compraventa, a lo que la abogada les respondió que eran unas simples optantes y que no tenían derecho a la propiedad.
Sostienen que en vista de tantos problemas decidieron rescindir el contrato y que el vendedor les había reintegrado el monto recibido en concepto de garantía, exonerándolas del pago de la indemnización de la cláusula penal y que niegan, rechazan y contradicen que los hoy actores se encontraran facultados para subrogarse en el lugar que ellas ocuparon como terceras adquirentes, por cuanto la venta no llegó a perfeccionarse y eso lo conocían los actores desde el 9 de diciembre de 2013.
Negaron, rechazaron y contradijeron el monto en el que fue estimada la demanda ya que era evidente la intención de los actores de que les adjudicaran el inmueble por vía de sentencia, estimando el monto de la acción en el precio en que se había pactado la venta con las terceras y que estaba claro que el arrendatario no tenía buenas intenciones y por último solicitaron que la demanda fuera declarada sin lugar.

VI
PUNTO PREVIO
Con vista a lo anterior este tribunal superior, debe advertir en primer lugar que las co-demandadas rechazaron la estimación de la demanda al considerar que era evidente la intención de los actores de que se les adjudicara el inmueble por vía de sentencia y al respecto se observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil dispone que dicha parte podrá formular tal cuestionamiento cuando considere insuficiente o exagerada la cuantía estimada.
Ahora bien, del rechazo in commento no se evidencia que la mencionada parte co-accionada haya alegado que la cuantía fijada por la parte actora haya sido insuficiente o exagerada, pues ellas se han limitado a expresar que la estimación que censuran ha sido realizada con la intención de que por medio de un fallo les sea adjudicada la propiedad del bien de marras, falta de precisión esta que le ha negado toda posibilidad de obtener una decisión favorable a tal defensa previa, toda vez que no ha aportado los elementos necesarios para tener certeza acerca de lo que ha querido cuestionar, esto es, si la cuantía estimada es insuficiente o exagerada, por consiguiente, se desestima el rechazo sub iudice y en consecuencia, se declara su improcedencia. Así se decide.

VII
DEL MATERIAL PROBATORIO
Junto con el libelo de la demanda (F. 3-8, P.1), fueron aportadas las siguientes documentales:
 A los folios 9 al 11 de la primera pieza del expediente, como anexo “A”, original de PODER otorgado por los ciudadanos OSWALDO RAFAEL VILLARROEL BELLO y DIGNAMATT MEDINA ZARRAGA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.201.682 y V-13.139.245 y a los abogados DANIEL BUVAT, ANTHGLORIS DÍAZ MESA, MARÍA GLORIA SALCEDO, ODALYS ANAHIR LÓPEZ GIMÉNEZ y OSWALDO JOSÉ CONFORTI DI GIACOMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.421, 43.889, 81.081, 69.569 y 20.424, respectivamente, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 27 de noviembre de 2013, bajo el Nº 26, tomo 180 de los libros respectivos; y en vista que no fue cuestionado en forma alguna por la parte demandada, es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil se tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de sus poderdantes. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 12 al 14 de la primera pieza del expediente, como anexo “B”, original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha 16 de diciembre de 2004, entre el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en su carácter de arrendador y el ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO, en su carácter de arrendatario, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 31, tomo 78 de los libros respectivos, ahora bien, en la oportunidad pertinente el co-demandado de autos, cuestionó dicha documental en cuanto su objeto al considerar que lo que se alquiló fue un local comercial y no un apartamento tipo estudio y tomando en consideración que en autos no consta que haya solicitado la nulidad del mismo por vía autónoma, ni que se haya violentado su consentimiento al momento de haberlo suscrito, dicho cuestionamiento resulta improcedente, por consiguiente es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la relación contractual arrendaticia existente entre dichos ciudadanos, sobre un apartamento tipo estudio compuesto por una habitación, una sala y un baño, el cual forma parte de la quinta denominada Teresa. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 15 de la primera pieza del expediente, como anexo “C”, copia simple de DEPÓSITO Nº 004264651 por monto de tres mil trescientos sesenta bolívares (Bs.F 3.360,00), de fecha 11 de noviembre de 2013, efectuado en la cuenta corriente signada con el Nº 0134-0202-71-2023035129, cuya titular es la ciudadana DIGNA ESCALANTE DE GONZÁLEZ, en el banco Banesco; y en vista que dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la contraparte, es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la solvencia arrendaticia alegada por el co-demandante para esa fecha respecto dicha mensualidad. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 16 al 21 de la primera pieza del expediente, consta como anexo “E”, original de JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS evacuado en fecha 22 de noviembre de 2013, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, por solicitud efectuada por la ciudadana DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA, y si bien el mismo encuentra sus bases en lo dispuesto en el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil y que fue evacuado ante un organismo público, suficientemente competente para ello, cierto es también que al no haber sido ratificados tales testimonios durante la etapa probatoria de este asunto, surge la no confiabilidad que pueden brindar estas declaraciones, ya que las mismas carecen de las más elementales garantías procesales sobre el control y contradicción de la prueba, por consiguiente se desecha tal justificativo al haber sido practicado al margen del proceso. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 22 de la primera pieza del expediente, consta como anexo “D”, copia simple de RECIBO Nº 235611538, por concepto de transferencia a terceros, del 28 de noviembre de 2013, por monto de dos mil bolívares (Bs.F 2.000,00), por concepto de canon de arrendamiento; y aunque la misma no fue cuestionada en modo alguno por la parte demandada, el tribunal la desecha del juicio por cuanto de su contenido no se desprenden elementos que ayuden a resolver el thema decidendum. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 23 al 30 de la primera pieza del expediente, consta anexo “F”, copia certificada de DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA suscrito 15 de noviembre de 2013, entre la ciudadana DIGNA MARÍA ESCALANTE DE GONZÁLEZ en su condición de apoderada especial del ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, en su condición de vendedora y las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN YOHANA MORILLO ANGULO, en su condición de optantes, ante la Notaría Pública Primera de Maracay, Estado Aragua, inserto bajo el Nº 12, tomo 304 de los libros respectivos; y en vista que dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierto que entre los referidos ciudadanos se verificó dicha opción de compraventa por el inmueble de marras, constituido por un terreno y una casa, situada en la avenida El Instituto, quinta Carmen Teresa, identificada con el Nº 16-32, en la Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. ASÍ SE DECIDE.
 En la oportunidad probatoria correspondiente, la representación judicial de las co-demandadas, se acogieron al beneficio de la comunidad de la prueba en todo lo que lo favoreciera; y en vista que el juzgado a quo en auto del 10 de octubre de 2014, negó su admisión al considerar que no constituye medio probatorio alguno, sin que contra tal providencia se ejerciera recurso alguno, dicha decisión queda firme. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 169 de la primera pieza del expediente, anexo “A”, copia de CHEQUE DE GERENCIA Nº 037500013647, del Banco Banesco, del mes de noviembre de 2.013, por la suma de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), lo que equivale actualmente con motivo a la reconversión monetaria a once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), a favor de la ciudadana DIGNA ESCALANTE DE GONZÁLEZ, el cual también riela al folio 187 de la misma pieza y se adminicula al RECIBO de fecha 20 de enero de 2014, que consta a los folios 171 y 188 de la misma pieza, y en vista que dichas documentales no fueron impugnadas en forma alguna por la contraparte en la oportunidad procesal correspondiente, son valoradas por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que la primera de las mencionadas luego de recibir la cantidad contenida en dicho cheque como garantía en la opción de compra-venta que originó el retracto de marras, la reintegró a las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, en su condición de optantes compradoras y éstas la recibieron conformes mediante dos (2) transferencias del banco Banesco, en virtud de no haberse materializado la referida negociación. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 170 de la primera pieza del expediente, anexo “B”, COMUNICACIÓN dirigida al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, el 9 de diciembre de 2013, por parte de las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO; y en vista que dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la contraparte, este juzgador la valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil y tiene como cierto como principio de prueba por escrito que las co-demandadas le comunicaron en fecha cierta al co-demandado su decisión de no comprar el inmueble de marras en razón a que los co-accionantes le manifestaron su no disposición de mudarse del mismo. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 172 al 174 de la primera pieza del expediente, como anexo “D”, ESTADO DE CUENTA online, relativo a la cuenta corriente signada con el Nº 1050017, cuya titular es la ciudadana YOSELYN YOHANA MORILLO en el banco Banesco, la cual se adminicula con el ESTADO DE CUENTA, que consta marcado “L” de la misma entidad bancaria a nombre de la ciudadana DIGNA ESCALANTE DE GONZÁLEZ, contentiva a la cuenta corriente signada con el Nº 3035129 y en vista que dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte actora, es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, y de la misma se aprecia el depósito de un cheque con el número de referencia 01212341275, por la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), lo que en la actualidad representa con base a la reconversión monetaria a la cantidad de once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), en la cuenta de la primera de las nombradas y el débito del cheque antes mencionado según referencia N° 00017297503, en la cuenta de la última de ellas. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 175 al 181 de la primera pieza del expediente, como anexo “E”, CERTIFICACIÓN DE GRAVÁMENES sobre el inmueble de marras otorgado por el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mes de septiembre de 2014; y en vista que dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte actora, es valorada por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y tiene como cierto que en los últimos diez (10) años no consta que hubo venta del referido bien y que su titularidad pertenece al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 186 de la primera pieza del expediente, consta anexo “B”, COMUNICACIÓN de fecha 28 de junio de 2012, recibida por el ciudadano LUÍS RIVAS, donde ciudadana REINA RANGEL, entregaba a JOSÉ GREGORIO VILLARROEL BELLO, copia del documento de propiedad del inmueble, a los efectos del trámite de un crédito bancario; y aunque la misma no fue impugnada en forma alguna por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente, es desechada del juicio ya que dicho ciudadano es un tercero ajeno a la relación sustancia que al no ser parte del juicio debió ser llamado a ratificar mediante la prueba testimonial que recibió y entregó dicha documental, conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 189 y 190 de la primera pieza del expediente, constan anexos “E” y “F”, OFERTA DE PREFERENCIA OFERTIVA y RECIBO emitido por el Instituto Postal Telegráfico, el 8 de abril de 2014, a las cuales se adminicula la COMUNICACIÓN del 26 de mayo de 2014 que cursa al folio 191, marcado “G”; y en vista que dichas documentales no fueron impugnadas en forma alguna por la parte actora, son valoradas por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ le ofertó el bien de marras al demandante, ciudadano OSWALDO VILLARROEL BELLO en fecha cierta y que éste último la rechazó por cuanto aquél no es el propietario sino las co-demandadas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, lo cual a su entender desmejoran su condición, quedando a la espera de la resolución jurisdiccional que aduce haber interpuesto. ASÍ SE DECIDE.
 Al 192 de la primera pieza del expediente, consta anexo “H”,
RECIBO emitido por la empresa “Zoom International Services, C.A.”; y aunque la misma no fue cuestionada en modo alguno, es desechada del juicio ya que en nada ayuda a resolver el thema decidendum. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 193 al 210 de la primera pieza del expediente, consta anexo “I”,
copia certificada del REGISTRO MERCANTIL de la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”, a la cual se adminicula el REGISTRO ÚNICO DE INFORMACIÓN FISCAL N° J315305747, que consta a los folios 212 y 226 de la misma pieza como anexo “K”; y en vista que dichas documentales no fueron impugnadas en forma alguna por la parte actora, son valoradas por éste juzgador conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Adjetivo Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la constitución de dicha empresa y que el co-demandante, OSWALDO VILLARROEL BELLO, figura como uno de sus socios, reflejando la compañía como domicilio principal la ciudad de Caracas, Prolongación Zuloaga, avenida Instituto, quinta “Mercedes”, Los Rosales y el RIF como domicilio Fiscal avenida Instituto, quinta “Teresa”, Los Rosales. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 211 de la primera pieza del expediente, consta anexo “J”, PRESUPUESTO emitido por la empresa “Autopartes Orvicar’s 2006, C.A.”. y aunque dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte actora en la oportunidad procesal correspondiente y que de ella se verifique que su domicilio es avenida Instituto, quinta Teresa, Los Rosales, queda desechada del juicio ya que la misma no ayuda en nada a resolver el thema decidendum. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 221 de la primera pieza del expediente, consta anexo “A”, COMPROBANTE DE OPERACIÓN Nº 000981, de depósito de fecha 6 de octubre de 2014, por monto de tres mil cuatro cientos ochenta bolívares (Bs.F 3.480,00), cuyo depositante se identifica con la cédula de identidad N° 6.201.682, inherente al co-demandante, a favor de la ciudadana ESCALANTE DE GONZÁLEZ DIGNA MARÍA, en la cuenta corriente distinguida con el Nº ******3035129 del Banco Banesco; y aunque la misma no fue cuestionada en modo alguno, se desecha del proceso, en razón que de la misma no se desprende el concepto por el cual fue realizado tal depósito. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 222, 223, 224 y 225 de la primera pieza del expediente, constan anexos “B” y “C”, RECIBO y COMPROBANTE DE PAGO de Hidrocapital a nombre de GONZÁLEZ HERNÁNDEZ JOSÉ, de fecha 1 de agosto de 2014 y RECIBO y PAGO de Corpoelec a nombre de GONZÁLEZ SABINA ANTONIO Nº 20140313; aunque dichas documentales no fueron cuestionadas en forma alguna infiere este despacho que el pago de los servicios por concepto de energía eléctrica así como del de agua potable, no indica que hayan sido realizados por los co-demandantes, por lo tanto quedan desechados del juicio. ASÍ SE DECIDE.
 A los folios 227 y 228 de la primera pieza del expediente, constan anexos “E” y “F”, copia de FACTURA DE COMPRA de la empresa “Reycore, C.A.” y
copia de FACTURA DE COMPRA de la sociedad mercantil “Representaciones Asiáticas. S.A.”, en las cuales aunque se señale como dirección el inmueble arrendado, deben quedar desechadas del juicio por cuanto las mismas son terceras personas ajenas a la relación sustancial que no acudieron a ratificar sus contenidos, aunado a que nada aportan al thema decidendum. ASÍ SE DECIDE.
 Al folio 229 de la primera pieza del expediente, anexo “H”, OFICIO DE REQUERIMIENTO enviado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 2 de noviembre de 2011, al empresa AUTOPARTES ORVICAR S 2006, C.A.; y aunque tal documental no fue cuestionada en modo alguno por la parte demandada, éste juzgador desecha del proceso en vista que la misma fue enviada una tercera persona que no es parte del juicio, ni causante de las mismas. ASÍ SE DECIDE.
 En la misma oportunidad se promovió PRUEBA DE INFORMES mediante la cual solicita se oficiara a Banesco a fin que informe los movimientos bancarios de la cuenta perteneciente a la co-demandada YOSELYN JOHANA MORILLO ANGULO, entre el 16 de noviembre de 2013 al 20 de enero de 2014 y si recibió depósito N° 01212341275, por la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00), lo que en la actualidad representa por la reconversión monetaria la cantidad de once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), el 16 de enero de 2014, por parte de la ciudadana DIGNA ESCALANTE; y si bien la misma fue debidamente admitida y ordenada su evacuación, de autos no consta que tal prueba haya sido impulsada dentro del lapso de ley para ello, por lo tanto no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto. ASÍ SE DECIDE.
 Asimismo promovieron PRUEBA DE INFORMES mediante la cual solicita se oficiara a Banesco a fin que informe los movimientos bancarios de la cuenta perteneciente a la ciudadana DIGNA ESCALANTE distinguida con el N° 01340202712023035129, entre el 16 de noviembre de 2013 al 20 de enero de 2014, si emitió un cheque con el N° 00017297503 por la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00), lo que en la actualidad representa con base a la reconversión once bolívares soberanos (Bs. S 11,00), el 16 de enero de 2014, a favor de la co-demandada, YOSELYN JOHANA MORILLO ANGULO y si el mismo fue depositado en la cuenta de ésta última distinguida con el N° 013403597135930442331; y si bien la misma fue debidamente admitida y ordenada su evacuación, de autos no consta que haya sido impulsada dentro del lapso de ley para ello, por lo tanto no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto. ASÍ SE DECIDE.
 Igualmente se promovió PRUEBA DE INFORMES mediante la cual solicita se oficiara a la Alcaldía del Municipio Libertador a fin que informe si el ciudadano OSWALDO VILLAROEL BELLO, ha solicitado patente y uso conforme para la sociedad mercantil “Autopartes Orvicar´S C.A.”, quien es el propietario y si funciona en la Avenida El Instituto Casa-Quinta “Carmen Teresa” N° 16-32, Urbanización Los Rosales, Caracas; y si bien la misma fue debidamente admitida y ordenada su evacuación, de autos no consta que haya sido impulsada dentro del lapso de ley para ello, por lo tanto no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto. ASÍ SE DECIDE.
 Fue promovida PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL, la cual fue debidamente admitida por el a quo, evacuada el 17 de octubre de 2014 y cuyas resultas rielan a los folios 232 y 233 de la referida pieza; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno se valora en la presente causa conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 472, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se aprecia que el tribunal de la causa se traslado y constituyó en la dirección indicada, dejando constancia de la presencia del co-demandante OSWALDO VILLARROEL BELLO, quien se encontraba en la planta baja del inmueble; que el inmueble tenía dos (2) plantas y que en la planta baja se encontraba un local comercial de repuestos de vehículos, observándose numerosos repuestos y que en la planta baja habían siete (7) habitaciones y baños, una cocina y que en la planta superior se encontraban dos (2) habitaciones, un baño, cocina y una sala; que en cuanto al particular segundo, el tribunal a quo dejó constancia que en la planta baja se encontraba constituido un local comercial de auto-partes de vehículos y que el mismo se encontraba arrendado al referido ciudadano con fines comerciales; en cuanto al particular tercero se dejó constancia que el mismo no fue evacuado por haberse opuesto la representación judicial de la parte actora, al considerar que dicho particular se refería más bien a una prueba de exhibición; con relación al particular cuarto el tribunal de causa dejó constancia que la planta baja del inmueble se encontraba ocupada por ciudadano antes indicado y que todos los bienes muebles que se encontraban allí eran de su propiedad y que los bienes que se encontraban en la planta alta eran propiedad de la ciudadana DIGNA ESCALANTE, que no se evidenciaba la existencia de otro arrendatario en el inmueble y en cuanto al último particular se refirió a la designación de experto fotográfico. ASÍ SE DECIDE.
 En la oportunidad correspondiente para ello, la apoderada actora, promovió PRUEBA DE CONFESIÓN alegando que en ambos escritos de contestación las partes afirman y confiesan el haber celebrado una opción de compra-venta; y siendo que tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido constantes en sostener el criterio de que los alegatos esgrimidos por las partes en los escritos de libelo de la demanda, contestación de la demanda e informes, no constituyen prueba de confesión, puesto que son expuestos con la finalidad de argumentar y rebatir los argumentos de la contraparte en juicio, más no como prueba, dado que no están revestidos del animus confitendi, requisito esencial para que se considere a una declaración como confesión judicial, aunado a que para que tal circunstancia produzca plena prueba el apoderado deberá estar facultado en forma expresa para ello en el mandato, en conformidad con lo previsto en los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, puesto que considerar lo contrario se quebrantaría el contenido del ordinal 5° del artículo 49 de nuestra Constitución, por consiguiente tal prueba se desecha del juicio. ASÍ SE DECIDE.
 Igualmente la referida apoderada judicial promovió el MÉRITO FAVORABLE de los autos; y siendo que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, en el expediente Nº 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de OSCAR R. PIERRE TAPIA, páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo criterio se encuentra reiterado en la actualidad; razón por la cual este tribunal de alzada considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
 En la oportunidad correspondiente para ello promovió PRUEBA DE INFORMES, solicitando se oficiara al Banco Banesco, a fin que informara la fecha en que la ciudadana DIGNA MARÍA ESCALANTE DE GONZÁLEZ depositó en su cuenta N° 013470202712023035129, un cheque girado a su nombre por la suma de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00) lo que en la actualidad representa con base a la reconversión once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), y cuál fue el concepto que colocó; siendo la misma debidamente admitida y ordenada su evacuación y en vista que a los autos no constan sus resultas, ya que las que constan al folio 266 de dicha pieza carece de información por falta de datos relevantes a la prueba, por lo tanto no hay prueba de informes que valorar y apreciar a tal respecto. ASÍ SE DECIDE.
 Asimismo, promovió PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos RODOLFO RAFAEL GUEVARA GRAFFE, EDGAR OSWALDO VALDESPINO y ALEM JOSUE GUEVARA PERDOMO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.237.972, V-6.551.971 y V-4.237.972, respectivamente; siendo la misma debidamente admitida y ordenada su evacuación y en vista que a los autos no consta la comparecencia de los referidos ciudadanos, no hay prueba testifical que valorar y apreciar a tal respecto. ASÍ SE DECIDE.

Analizado como han sido los medios probatorios aportados a los autos, esta alzada pasa el resolver el fondo de la controversia de la forma que sigue:
Los actores por intermedio de su representación judicial incoaron la acción de retracto legal en ocasión de subrogarse a las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, quienes iban a adquirir un derecho por la opción de compra del bien de marras, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, lo cual a su entender les corresponde por la falta de ofrecimiento que ordena la norma al respecto, argumentaciones que fueron rechazadas por los co-demandados al considerar que tal subrogación no es procedente, en vista que la venta no llegó a perfeccionarse, aunado a que ya se le había ofertado el bien al co-actor, quien se negó a aceptar dicho ofrecimiento.
Ante esta situación, este juzgador de alzada considera imperativo indicar que el autor MARTÍNEZ RIVIELLO, en su obra “La terminación del contrato de arrendamiento de inmuebles” plantea que este derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta para ser preferido en caso de enajenación o, en caso de que esta no se realice, como un derecho potestativo del arrendatario de dejar sin efecto la anterior transmisión de propiedad, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley que rige la materia.
Así, los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estipulan:
“Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”
“Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” (Negritas añadidas)

Por su parte, la Ley para el Control de los Arrendamientos de Viviendas, señala a tales respectos que:
“Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”
“Artículo 138.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso. (Énfasis del tribunal)

En ese sentido, el Código Civil, establece:
“Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común” (Subrayado de esta alzada)

En palabras del autor, GILBERTO GUERRERO-QUINTERO, en su obra “Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticios” (límites y permisiones), se instruye lo siguiente:
“…Del concepto ex lege antes anotado, se deducen, entre otros, ciertos elementos característicos que distinguen e informan ese derecho a la preferencia ofertiva: (i) Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario; (ii) ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa; y, (iii) se prefiere al arrendatario en la oferta, frente al interés del tercero en adquirir el inmueble arrendado. (…) 2.1. Derecho de subrogación Se trata de un derecho que, al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es relativamente irrenunciable (art. 7° LAI) y consiste en que el arrendatario, a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al art. 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos esenciales exigidos en el artículo 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem; tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida…” (Subrayado y negritas de este tribunal)

En línea con lo anterior, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal de la República, mediante sentencia del 21 de octubre de 2008, en el expediente N° AA20-C-2008-000219, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ dejó sentado que:
“(…) De acuerdo al contenido del citado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como a la doctrina que ha venido manteniendo la Sala de Casación Civil, el retracto legal arrendaticio presupone, entre otras condiciones, que el propietario del inmueble haya transmitido la propiedad a un tercero. Si el recurrente considera la procedencia del retracto legal arrendaticio, ha debido impugnar el criterio de la recurrida donde determinó la inexistencia de una venta perfeccionada, pues bajo la situación de un contrato de compromiso de venta, ciertamente es improcedente el retracto. Dispone el artículo 1.474 del Código Civil, que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. La transmisión de la propiedad no sólo es requisito esencial a la venta, sino también es una condición para que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal. Bajo esta situación contractual planteada en el caso bajo estudio, donde la transmisión de la propiedad no llegó a concretarse, sosteniendo la recurrida que se trataba de un contrato de “compromiso u oferta de venta”, no puede determinarse una errónea interpretación por parte de la sentencia de Alzada del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar prematura la acción por retracto legal arrendaticio, pues bajo estas condiciones todavía no se había materializado la venta que permitiese al arrendatario la posibilidad de subrogarse en la posición del tercero adquiriente (…)” (Destacado de este juzgado)

En sintonía con ello, la misma Sala de Casación Civil en fecha 22 de septiembre de 2009, mediante fallo publicado en el expediente N° AA20-C-2008-000613, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA dispuso que:
“(…) Así pues, una de las condiciones que presupone el derecho a retracto es que haya transmisión de la propiedad independientemente de si lo fue mediante venta, permuta, dación o cualquier medio traslativo de propiedad, razón por la cual es evidente que el juez no incurrió en errónea interpretación de tal norma, ya que el hecho de que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de retracto haya sido mediante un contrato de permuta no impide el ejercicio del retracto legal, pues la condición de transmisión de propiedad ocurrió, lo cual constituye condición necesaria para el ejercicio de tal acción (…)” (Subrayado de este juzgado)

Nótese de las normas anteriormente citadas, de la doctrina y de la jurisprudencia transcritas ut retro, que es coincidente la postura de que es necesario el perfeccionamiento de la transmisión de la propiedad de la cosa dada en arrendamiento para que nazca en el inquilino el derecho de retraerse en el lugar de los terceros adquirientes y en las mismas condiciones establecidas en la negociación.
En consonancia con el contenido del presente asunto se observa que en autos quedó plenamente evidenciado que los accionantes son arrendatarios del bien de marras desde hace más de nueve (9) años y que los mismos se encuentran solventes en el cumplimientos de sus obligaciones contractuales, lo cual hace que se encuentren cumplidos los requisitos para optar por el derecho a la preferencia ofertiva. No obstante lo anterior, también quedó establecido en autos que el referido inmueble fue objeto de un contrato de opción de compraventa pactado entre el ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ en su condición de propietario vendedor y las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, en su carácter de optantes compradoras, por la cantidad de un millón setecientos mil bolívares (Bs.F 1.700.000,00), lo que equivale actualmente con base a la reconversión monetaria la cantidad de diecisiete bolívares soberanos (Bs.S 17,00), entregando éstas últimas como garantía de cumplimiento la suma de un millón cien mil bolívares (Bs.F 1.100.000,00), lo que equivale en la actualidad con base a la reconversión monetaria a la cantidad de once bolívares soberanos (Bs.S 11,00), mediante cheque de gerencia Nº 037800013647, girado contra la cuenta Nº 01340378392120211001, de la entidad bancaria Banesco, cuyo saldo deudor, es decir, la suma de seiscientos mil bolívares (Bs.F 600.000,00) hoy en día, seis bolívares soberanos (Bs.S 6,00), que serían pagados dentro del plazo fijo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la autenticación del contrato de opción de compra-venta, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que gozaban los arrendatarios para que se les ofreciera en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupan.
Sin embargo al constar en autos comunicación dirigida al ciudadano JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ de fecha 9 de diciembre de 2013, donde las ciudadanas EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, le comunicaron su decisión de no comprar el inmueble de marras, devolviéndole las arras y que aquél aceptó y recibió conforme, resulta ineludible concluir que la transmisión de propiedad del inmueble arrendado a los terceros, independientemente del medio utilizado para hacerlo, no llegó a materializarse por voluntad de las compradoras, siendo consentida dicha situación por el vendedor, por lo que el referido bien nunca salió de la esfera patrimonial de dicho ciudadano para que pudiera ser objeto de retracto, por tanto el derecho preferente y el de subrogación desaparecieron por efecto de la extinción de la negociación que los pudiere haber originado, aunado al hecho que conforme se evidencia del contrato de arrendamiento, la relación locataria se ciñe únicamente a un sector determinado del inmueble y no a la totalidad del mismo, lo cual siendo así hace que la acción intentada deba sucumbir al no estar ajustada a derecho, tomando en consideración que la transmisión de la propiedad a un tercero ajeno a la relación locataria, es requisito sine qua non para que pueda ser procedente una pretensión de retracto legal arrendaticio en los términos expuestos. ASÍ SE DECIDE.
Por lo antes expresado, dada las circunstancias especiales estudiadas en el presente asunto, es materialmente imposible que la pretensión de los actores tenga cabida en derecho, toda vez que las personas a quienes ellos querían sustituir como compradores, no es viable ya que éstas al extinguir la opción con el consentimiento del vendedor, no son propietarias del inmueble arrendado, sino que, como ya se dijo, la propiedad aún recae sobre su mismo arrendador. ASÍ SE DECIDE.
En tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, SIN LUGAR la demanda de retracto arrendaticio intentada y la consecuencia legal de dicha situación es REVOCAR en todas sus partes el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.




VIII
DE LA DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión definitiva emitida el 6 de marzo de 2015, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por los ciudadanos DIGNMATT MEDINA ZÁRRAGA y OSWALDO VILLARROEL BELLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-13.139.245 y V-6.201.682, respectivamente contra los ciudadanos JOSÉ GREGORIO GONZÁLEZ HERNÁNDEZ, EMILY ODALY MORILLO ANGULO y YOSELYN MORILLO ANGULO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.882.652, V-16.027.636 y V-18.493.972, respectivamente.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar perdidosa en el asunto. El presente fallo in extenso se agrega seguidamente al expediente.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,

LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS

ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER

En esta misma fecha, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.


ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER










JCVR/AJMB/PL-B.CA
ASUNTO: AP71-R-2015-000632
ASUNTO ANTIGUO: 2015-9291

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