REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 208º y 159º
DEMANDANTE
RECONVENIDA: INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de marzo de 2009, bajo el Nº 56, Tomo 33-A-Cto.
APODERADOS
JUDICIALES: DAVID CASTRO ARRIETA, ANA TERESA ARGOTTI y JOSÉ MASSA GONZÁLEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.060, 117.875 y 44.544, respectivamente.
DEMANDADA
RECONVINIENTE: ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, de este domicilio, constituida según documento inscrito ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 8 de mayo de 2009, bajo el Nº 21, folio 102, Tomo 29.
APODERADOS
JUDICIALES: MARÍA DEL CARMEN LÓPEZ y DIEGO LEPERVANCHE ACEDO, CRISTHIAN ZAMBRANO VALLE y MARCO PULGAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.492, 118.753, 90.812 y 220.893, en ese mismo orden de mención.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO y RECONVENCIÓN POR DAÑOS MATERIALES Y DAÑOS MORALES
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: AP71-R-2018-000240
I
ANTECEDENTES
Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 7 de julio de 2017, por el abogado MARCO PULGAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, contra la decisión proferida en fecha 4 de julio de 2017, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta y sin lugar la reconvención propuesta contra la sociedad mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., en el expediente signado con el Nº AP11-V-2013-001339 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto dictado en fecha 7 de marzo de 2018, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la insaculación legal.
Verificada la misma en fecha 9 de abril de 2018, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior. Por auto fechado 18 de abril 2018, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa data exclusive, para que las partes presentaran informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, iniciaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante escrito de informes constante de veinticinco (25) folios útiles, la representación judicial de la parte actora en fecha 22 de mayo de 2018, procedió a ratificar los alegatos expuestos en el iter procesal, así como un análisis a las pruebas aportadas por ambas partes, solicitando que se declare sin lugar la apelación ejercida y se confirme el fallo apelado, declarando con lugar la demanda; sin lugar la reconvención con expresa condena en costas de la demandada, tanto del juicio principal como de la apelación.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada hizo lo propio, consignando escrito en fecha 22 de mayo de 2018 constante de veinticuatro (24) folios útiles, donde alegó lo siguiente: 1) Ratificó los alegatos expuestos por dicha representación en el iter procesal, alegando a su vez que en la recurrida se dejó de extraer hechos fundamentales de la inspección practicada el 3 de febrero de 2014 por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, también del requerimiento de informes peticionado a la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda en la Dirección de Ingeniería Municipal, así como en la prueba de inspección ocular realizada en el inmueble, incurriendo en el vicio de silencio parcial de pruebas. 2) Que la recurrida no se pronunció sobre las documentales que la Asociación consignó en los autos con anterioridad a la fase probatoria, sin que se apreciaran todas y cada una de las pruebas aportadas en autos, siendo que al haber sido admitido por la recurrida el mérito favorable que se desprende de autos, debió ser valorado por la recurrida, conforme al criterio que se desprende de la decisión Nº 1019, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 2 de julio de 2008. 3) Que si bien la recurrida valoró el contrato de compra venta, dejó de extraer otros hechos fundamentales que aportó esa prueba al proceso, por lo que en definitiva, silenció parcialmente dicha documental. 4) Indicaron respecto al fondo de este asunto que la asociación ha realizado todo lo posible para el inicio de la construcción del Conjunto Residencial, todo lo cual quedó probado según consta de los Estatutos de la Asociación, así como las modificaciones de los Estatutos Inscritas en la misma oficina de registro en fechas 1º de junio de 2011 y 19 de julio de 2013, bajo los numerales 32 y 41, respectivamente, de los Tomos 21 y 24, en ese orden, consignados marcados “1”, “2” y “3”, acompañados al escrito de oposición a las medidas preventivas, cursante en el cuaderno de medidas del expediente. 5) Señalaron además que consta en original y copia Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 15 de abril de 2013, cursante en el cuaderno de mediadas de este expediente, el cual prueba que sobre la parcela objeto de la demanda no pesa gravamen alguno por cuanto el precio fue pagado. 6) Que se hizo valer el documento de integración de parcelas, la aprobación de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía, así como la cédula catastral, en la que se otorga a la parcela de mayor extensión la zonificación “V8”, para uso de vivienda multifamiliar, también cursante ante el cuaderno de medidas, quedando demostrado que el inmueble vendido no existe, además de que consta de dichos documentos que la parcela vendida no era suficiente para la construcción del conjunto residencial. 7) Indicaron que consta en el cuaderno de medidas, documento emanado de la dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía, donde se evidencia que en la oportunidad que indica el mismo, se negó el permiso de demolición en virtud que el inmueble se encontraba habitado. 8) Que en la recurrida se declaró que se valoraba la inspección ocular practicada a solicitud de la asociación en fecha 9 de julio de 2013, por el Notario Público cuarto del Municipio Chacao del Estado Miranda, empero, omitió extraer hechos fundamentales que esa prueba incorporó al proceso, siendo silenciados los mismos. 9) Que la recurrida declaró que valoraba las copias certificadas expedidas en fechas 2 de mayo de 2014, 26 de abril de 2010 y en fecha 18 de octubre de 2010, sin embargo las silenció parcialmente al no extraer de dicho documento que la ciudadana María Soledad Urrútegui Arranz era inquilina de la edificación vendida y que desde el año 2009 la asociación se encontraba tramitando su desalojo. 10) Que la recurrida declaró valorar la copia certificada expedida en fecha 14 de mayo de 2014 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la sentencia dictada por ese juzgado en fecha 14 de diciembre de 2010, así como del auto dictado el 13 de mayo de 2011, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la asociación contra los ciudadanos Eva Beatriz Martínez y Peter Solymar, sin embargo omitió establecer los hechos trascendentales que esta incorporó al proceso, incurriendo en el vicio de silencio parcial de prueba. 11) Que de las pruebas aportadas en la fase de probatoria, quedó probado que la accionante entregó el inmueble vendido habitado, es decir, ocupado por inquilinos, por lo que la Asociación debió tramitar y obtener el desalojo o desocupación, lo cual retrasó el inicio de la construcción del Conjunto Residencial, por lo que no hay retraso alguno imputable a la Asociación y en consecuencia improcedente la demanda. 12) Señalaron que la recurrida, pese a que estableció que de acuerdo con el Contrato de Compraventa el precio se pagó con la entrega de lo Títulos Valores de Participación para Inmusoluciones, procedió a desviar y tergiversar los términos del contrato de compraventa, al indicar que esa forma de pago, o ese pago, a su juicio, no constituían per se la obligación real de pago, lo cual escapa de los términos del contrato de compraventa y con lo que le atribuyó al contrato menciones y obligaciones que no contiene, por lo que solicitó que la misma sea anulada. 13) Que de todos los vicios expuestos se puede constatar que la recurrida infringió por falta de aplicación, el artículo 1212 del Código Civil, silenció parcialmente pruebas del expediente, le atribuyó a actas del expediente menciones que no contiene, y dejó de pronunciarse sobre defensas de la Asociación tergiversando los términos en los que quedó planteada la controversia. 14) Que en el supuesto negado que sea considerado un incumplimiento contractual, Inmusoluciones debió pedir que se fijara un plazo en lugar de demandar la resolución del contrato de compraventa y el Juez en todo caso debió aplicar y no lo hizo, el artículo 1212 del Código Civil, fijando un término, antes de proceder a declarar un supuesto y negado incumplimiento, por lo que juez no sólo no se atuvo a lo alegado y probado en autos, al ignorar esa defensa de la Asociación, sino que además dejó de aplicar el artículo 1212 del Código Civil, que era la norma aplicable y con lo cual vició su decisión. 15) Que respecto a la declaratoria de la recurrida de acuerdo con el informe pericial en juicio, de que sí era posible construir la obra en la parcela vendida, observaron que la misma es falsa, ya que consta de la referida que en la parcela vendida no se podía construir el Conjunto Residencial, ya que su área no permitía la construcción de los siente apartamentos para Inmusoluciones, siendo además que el Conjunto Residencial debe contener, además de los siete (7) apartamentos para la actora, que no caben, los apartamentos para los Asociados que son aproximadamente 40 familias, por lo que la conclusión de la recurrida a la cual llegó es falsa. 16) Que el juez de la recurrida no se atuvo a la controversia planteada, ya que desconoció los límites en los que ésta quedó circunscrita, al punto que desfiguró el objeto de la pretensión para ignorar así los verdaderos términos en que fue planteada la demanda, faltando así al requisito de congruencia que debe contener la sentencia, que obligan al juez a decidir sobre la controversia del mismo modo como quedó planteada según los términos de la demanda y de la contestación, sin incurrir en extralimitaciones o desfiguraciones. 17) Que la recurrida dejó de pronunciarse sobre todo lo alegado, no se atuvo por tanto a la controversia planteada, con lo cual desconoció los límites en los que ésta quedó circunscrita, incurriendo así en el vicio de incongruencia negativa, en abierto quebrantamiento del requisito que exige el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia de dicha omisión, la recurrida también violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. 18) Que en virtud de las razones antes expuestas, solicitaron que sea revocada la sentencia recurrida y en consecuencia, se declare sin lugar la demanda intentada por Inmusoluciones en contra de la Asociación, y que declare con lugar la reconvención planteada, con expresa condenatoria en costas.
Posteriormente, en fecha 1 de junio de 2018, la representación judicial de la parte actora, procedió a consignar escrito de observaciones constante de tres (3) folios útiles, mediante el cual alegó que efectivamente en la inspección realizada en la sede de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao, se constató que no existía ningún anteproyecto o proyecto de construcción aprobado, ni autorización para el inicio de obra. Además, señaló que no es cierta la existencia de supuestos inquilinos, además que en el supuesto de su existencia no impide la presentación del proyecto de construcción ante el ente municipal, siendo además que se pudo haber negado la Asociación de comprar la parcela de terreno ante la carga de esos inquilinos. Que respecto a los testigos desechados por la recurrida, según el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la testimonial para probar lo contrario a una convención contenida en instrumentos públicos o privados, en este caso, lo expuesto en el documento público de adquisición, por lo que debe desecharse la valoración de las testimoniales promovidas. Por último, solicitó que sea declarado sin lugar la apelación aquí ejercida.
Por auto dictado en fecha 5 de junio de 2018, este juzgado dejó constancia que el lapso para dictar el fallo correspondiente comenzó a transcurrir a partir del 4 de junio de 2018, lo cual quedó diferido por treinta (30) días ex artículo 251 eiusdem.
II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS
La presente controversia se inicia mediante demanda interpuesta en fecha 18 de noviembre de 2013, por resolución de contrato de compraventa, incoada por la sociedad mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., debidamente asistida por la abogada ANA TERESA ARGOTTI, fundamentada en lo siguiente: 1) Que mediante documento inserto en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de septiembre de 2009, anotado bajo el Nº 2009.1042, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, y correspondiente al Folio Real del año 2009, dio en venta a la Asociación Civil El Rosal 900, un inmueble de su propiedad, consistente en una parcela de terreno y el edificio denominado “Miami” sobre ella construido, ubicada en la Urbanización El Rosal, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual tiene asignado el número de catastro 207220080000000 (Código Catastral 15-07-01-U01-007-022-008-001-000-000), y que tiene una superficie de seiscientos dieciséis metros cuadrados con sesenta y seis centésimas cuadradas (616,0066 m2), y que está distinguida con el Nº 380, en el plano de la Urbanización El Rosal, que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes llevados por la Oficina Subalterna de Registro Sucre del estado Miranda. 2) Que en dicho contrato de compra venta, se estableció que el pago del precio de venta del inmueble, era por la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 3.410.000,00), que recibió mediante la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación de la Asociación Civil, identificada con los Nros. 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, las cuales dan derecho y obligan a la Asociación Civil El Rosal 900, a que le sea adjudicado en propiedad al titular de dichas cuotas de participación, un total de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 m2), representados aproximadamente por siete (7) apartamentos con una superficie aproximada de sesenta (60 m2) cada uno que estarán ubicados en el conjunto residencial a ser desarrollado por la Asociación Civil El Rosal 900. 3) Que su representada, luego de la referida venta, y en animo de verificar la obligación en la modalidad de pago asumida estaba en ejecución, cada vez que podía, circundaba el inmueble objeto de la venta y apreciaba que ninguna obra se comenzaba a construir, y con ese propósito practicó una inspección ocular en el inmueble vendido por intermedio de la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda. 4) Que de las resultas de las inspecciones oculares, se aprecia que la demandada no había comenzado para la fecha en que se practicó la inspección ocular, ninguna obra de construcción en la parcela vendida, y no podía hacerlo, pues ni la Dirección de Ingeniería Municipal, ni en la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Chacao, habían sido introducidos proyectos, ni trámite necesario para el inicio de la obra, lo que significa, que han pasado holgadamente mas de cuatro (4) años y la compradora no ha cumplido su obligación de pagar el precio de venta, pues, este se produce en definitiva en la oportunidad en que la demandada adjudique y entregue en propiedad, los cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 m2) vendibles. 5) Que en el presente caso se trata de un contrato bilateral, que hace surgir obligaciones para ambas partes contratantes, en este caso alega el accionante que cumplió su obligación de hacer la tradición legal, y la parte demandada debía pagar el precio bajo la modalidad escogida, pues se obligó a adjudicar y entregar en propiedad los (420 m2) vendibles. 6) Que era evidente, que el pago del precio se satisfacía no con la sola mención en el contrato de venta de ser titular de siete (7) cuotas de participación en la Asociación Civil El Rosal 900, sino materializada la adjudicación y traspaso a su favor de 420 m2 vendibles. 7) Que cuando la compradora asumió esa obligación de construir y adjudicar los señalados metros cuadrados, debió en el cumplimiento de la obligación poner la diligencia de un buen padre de familia, como lo preceptúa el artículo 1.270 del código Civil, no siendo este el caso, en el sentido que al momento de las inspecciones oculares, no se realizó construcción alguna referida a un conjunto residencial, y no consta de los archivos de Ingeniería Municipal ni de Catastro de Chacao, pre-proyecto de construcción o proyecto definitivo y ni siquiera comienzo de tramites correspondiente al inicio de obras, aprobado por el órgano municipal, lo que prueba que el deudor no cumplió su obligación para con la actora. 8) Que el pago del precio convenido, fue a través de la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación lo que le daría derecho a tener en propiedad esos siete (7) apartamentos vendibles, que estarían ubicados en el conjunto residencial, de allí que el pago de la venta queda consumado y materializado en definitiva con la tenencia de la propiedad, uso y disponibilidad de tales siete (7) apartamentos de parte de la vendedora. 9) Que no es de derecho que la actora este sujeta a que el cumplimiento de la obligación del deudor dependa de su sola voluntad en el tiempo, es decir, que comience a construir y concluir la obra cuando le provoque, siendo que una vez protocolizado el documento de venta, debió el comprador emprender acciones serias no solo ante las autoridades municipales para la aprobación del anteproyecto y proyecto de inicio de obra, sino de dar señales inequívocas de que en el mas cercano tiempo posible luego del registro del documento de venta, comenzaba a construir en el inmueble comprado, el conjunto residencial ofrecido y con el cual la actora tendría la propiedad y disposición de sus siete (7) apartamentos construidos, para así satisfacer su intención. 10) Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.270, 1.474, 1.167, 1.488 y 1.922 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 3.410.000,00), equivalentes a TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTAS SESENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (31.869 U.T.). 11) Que por todas las consideraciones antes expuestas, es por lo que procede a demandar por resolución de contrato de compra venta a la Asociación Civil el Rosal 900, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de compra venta que sus representada celebró con la demandada indicado ut supra. SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene a la parte demandada devolver a la accionante, la posesión del inmueble descrito libre de personas y cosas. Asimismo, solicitó que la sentencia que acuerde la resolución contractual sea registrada a tenor de lo establecido en el artículo 1.922 del Código Civil, y se oficie lo conducente al Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, para que coloque la nota marginal correspondiente, tanto en el documento de venta registrado en esa Oficina de Registro en fecha 3 de septiembre de 2009, bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, y correspondiente al folio real del año 2009, que se refiere el documento que contiene la venta, como en el documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Público, el día 29 de mayo de 2009, bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.1752, y correspondiente al folio real del año 2009. Por último, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas, con los pronunciamientos de ley.
La demanda in comento quedó admitida en fecha 21 de noviembre de 2013, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la Asociación Civil El Rosal 900, en la persona de uno cualesquiera de sus directores ciudadanos JORGE MORINO, VITO ANTONIO LAZZARO, HENRY JOSÉ ALVARADO LÓPEZ, JHENNY CAROLINA CASTRO CAMACHO y ADRIANA VANESSA MONTEVERDE ESTABA, a fin de que dieran contestación a la demanda, dentro del lapso de veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación. (f. 41 1era Pieza Principal).
Por auto dictado en fecha 14 de enero de 2014, el juzgado a quo acordó abrir el respectivo cuaderno de incidencias de medidas. (f. 83 1era Pieza Principal).
Posteriormente, cumplidos los trámites de citación, en fecha 4 de abril de 2014 compareció el ciudadano VITO ANTONIO LAZZÁRO, titular de la cédula de identidad Nº 6.911.781, actuando en su condición de Director de la Asociación civil El Rosal 900, parte demandada en el presente asunto, debidamente asistido por la abogada María del Carmen López, precedió a contestar la demanda mediante escrito constante de treinta y cinco (35) folios útiles, en donde alegaron lo siguiente: 1) Que la Asociación tendría por objeto la construcción de un conjunto residencial y que los apartamentos correspondientes serían entregados a los asociados de la Asociación, para quienes se emitirá unos títulos de participación representativos de apartamentos para ser entregados cuando sea construido el Conjunto Residencial. 2) Que los fundadores de la mencionada Asociación, fueron los ciudadanos Ricardo Humberto Padrón Natale, Humberto Liborio Padrón Natale, Enrique Humberto Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, quienes les cobraron a los asociados importantes cantidades de dinero a cambio de Títulos de Participación, para poder los asociados recibir luego los apartamentos a costo. 3) Que los mencionados promotores en medio de la crisis inmobiliaria, abandonaron su actividad de promoción inmobiliaria en Venezuela, sin haber cumplido su compromiso con los asociados, a lo cual estos, para no perder los aportes que habían efectuado a la Asociación, lograron que se les reconociera su estatus y se le entregara a un grupo de asociados la administración de la Asociación que luego del cambio de los estatutos, la nueva administración de la Asociación informó a sus asociados que había recibido de la antigua administración de la Asociación, en inmueble vendido “con unos inquilinos adentro, varios de los cuales todavía permanecen allí”, siendo que la Asociación contrató a abogados para que verificara el estado legal del inmueble vendido, y que estos investigaron en el registro inmobiliario y detectaron que no pesaba ningún gravamen ni medida contra el inmueble vendido, por cuanto el precio había sido pagado en especie, mediante la entrega a la actora de los títulos de participación. 4) Que se informó a los asociados que en fecha 13 de julio de 2010, se compró un terreno contiguo al inmueble vendido, a fin de poder ejecutar la obra y solicitó autorización para comprar otro terreno contiguo al inmueble vendido, a fin de integrarlos todos en una sola parcela para poder desarrollar el Conjunto Residencial, lo cual fue aprobado por los Asociados. 5) Que han sido múltiples los esfuerzos de la Asociación y de sus asociados para poder comenzar la construcción del Conjunto Residencial contentivo de los apartamentos, incluyendo los apartamentos para Inmusoluciones, siendo que han tenido que asumir mayores costos de los que inicialmente se previeron, afectados por la mala administración de los antiguos promotores inmobiliarios. 6) Que la Asociación no se explica como habiendo sido victima de la perdida de los aportes de sus asociados, imputable a los antiguos promotores inmobiliarios, y los problemas para ejecución de la obra ocasionados por Inmusoluciones, quien celebró el contrato de compraventa, pueda proceder a demandarla. 7) Que llama la atención que de una revisión del expediente del Registro Mercantil de Inmusoluciones, se puedo constatar que no aparece que la asamblea de esta haya aprobado desde su constitución, ninguno de los balances y demás estados financieros anuales, haciendo la partición correspondiente al registro mercantil, a fin de que sus acreedores y los terceros puedan informarse sobre su situación financiera. 8) Que Inmusoluciones demandó a la Asociación la resolución del Contrato de Compraventa, tergiversando los términos de este, al afirmar que la “obligación en modalidad de pago” del precio, era, a su decir, la adjudicación y entrega en propiedad de los apartamentos para Inmusoluciones, y que, en virtud de que a su decir, no se ha comenzado la construcción del Conjunto Residencial, la Asociación habría incumplido el contrato de compraventa, cuando esta actuación es contradictoria con lo declarado por Inmusoluciones en el contrato de compraventa en relación con el precio. 9) Que niegan que la “obligación en modalidad de pago de precio”, sea la adjudicación y entrega en propiedad de los Apartamentos, ya que el precio fue pagado mediante la entrega de los títulos de participación para la accionante. 10) Que la actora retardó y continúa retardando la construcción del Conjunto Residencial, ya que entregó el inmueble vendido en posesión de inquilinos y sin declararlo en el contrato de compraventa, por lo que tomó tiempo y dinero hacerlos desocupar del inmueble vendido. 11) Que la actora, como propietaria de los Títulos de Participación, ha de ser equiparada a los asociados y pudo haberse informado y colaborado como lo han hecho los asociados, siendo que en vez de esto, la actora está perjudicando a todos los demás asociados, que aspiran recibir sus apartamentos cuando se construya el conjunto residencial. 12) Que niegan que la Asociación no haya comenzado ninguna obra de construcción en la parcela vendida, siendo que para proceder a la construcción del Conjunto Residencial, había previamente que desalojar a los antiguos inquilinos lo cual se logró en fecha 9 de julio de 2013, luego de lo cual se pudo proceder a la demolición de la edificación vendida y comenzó a ejecutar las obras provisionales las cuales fueron interrumpidas por la medida de secuestro decretada. 13) Que niegan que la Asociación no haya comenzado los trámites correspondientes para el inicio de la obra, siendo que la Asociación tramitó el desalojo de los inquilinos del inmueble vendido, a fin de poder desocupar el inmueble vendido, poder acometer el inicio de la obra, el cambio de zonificación, la demolición y las obras provisionales. 14) Que niegan que la Asociación no haya cumplido su obligación de pago del precio de la venta, pues la Asociación si pago el precio “mediante la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación de la Asociación”, lo cual fue aceptado por Inmusoluciones. 15) Que niegan que el pago se “produce en definitiva” en la oportunidad en que la Asociación entregue en propiedad a Inmusoluciones los apartamentos, siendo que en el contrato de compraventa el pago se produjo en ese acto, siendo recibido el mismo por Inmusoluciones a su “entera satisfacción”. 16) Que niegan que el objeto del contrato de compraventa, fuese el Conjunto Residencial a desarrollar la Asociación, siendo que el objeto de todos los contratos de compraventa es la transferencia de la cosa vendida a cambio del precio correspondiente, precio que fue pagado por la Asociación en especie, entregando los Títulos de participación para Inmusoluciones. 17) Que niegan que la Asociación no haya puesto diligencia de un buen padre de familia, ya que desde el momento que se suscribió el contrato de compraventa, comenzó a realizar los trámites necesarios para poder construir el conjunto residencial, resultantes de los inquilinos que Inmusoluciones dejó en la edificación vendida, y los cuales no refirió en el contrato de compraventa ni en su demanda, y de que la parcela vendida por si sola, no era apropiada para levantar el conjunto residencial de manera que son evidencias de las diligencias de la Asociación. 18) que niegan que la integración de las parcelas 379, 380 y 10-A, disminuyan “las seguridades otorgadas en beneficio del acreedor para el cumplimiento de la obligación”, siendo que por contrario, la integración de dichas parcelas era una acción necesaria para poder construir el conjunto residencial, ya que los 616 m2 de la parcela vendida, así como la zonificación correspondiente, no eran suficientes para poder construirlo, por lo que no siendo apta la parcela para construir el conjunto residencial, debió ser integrada a otras, obteniéndose de la Dirección de Catastro la zonificación “V8”, que corresponde a “vivienda multifamiliar, que es a su vez la zonificación ideal para poder construir el conjunto residencial. 19) Negó que de acuerdo al contrato de compra venta, “el pago del precio de la venta quedaba consumado y materializado en definitiva con la tenencia de la propiedad, uso y disponibilidad”, ya que el precio fue íntegramente pagado en especie al momento de la celebración del mismo, con la entrega a la actora de los títulos de apartamento, lo cual emana no del contrato de compraventa cuya resolución fue equivocada, sino de los títulos de participación para Inmusoluciones. 20) Que es falso que la actora este sujeta a que el cumplimiento de la obligación dependa de su “sola voluntad en el tiempo”, que en efecto de conformidad con lo previsto en el artículo 1.212 del Código Civil “cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijara por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijara también por el tribunal”. Que por tal razón la inexistencia de un plazo para el cumplimiento de la obligación alegada, no era procedente demandar la resolución del Contrato de Compraventa y pedir las medidas preventivas, sino que lo procedente era solicitar al juez que fijara dicho plazo conforme al citado artículo 1.212 del Código Civil. 21) Que niegan por ser improcedente e imposible, que se deba ordenar a la Asociación devolver a la actora la posesión del inmueble vendido libre de personas y cosas, ya que el inmueble vendido ya no existe, pues fue derribado y la parcela vendida se integró a otras parcelas, lo cual ahora forma un todo indivisible. 22) Que la resolución demandada no procede pues la Asociación no incumplió el contrato de compra venta, cuando lo cierto es que la Asociación pago el precio estipulado en el contrato de compra venta, siendo que ahora lo pendiente por cumplir es lo dispuesto en los Títulos de Participación dados a la actora, pero esta es una obligación simultánea e independiente del Contrato de Compraventa. 23) Alegaron que conforme a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procede a reconvenir a la accionante, con fundamento a que existía un contrato adicional y simultáneo al contrato de compraventa, en el sentido que de acuerdo al contrato de compra venta el pago por la Asociación del precio del inmueble vendido, fue realizado mediante la entrega de los Títulos de Participación para Inmusoluciones, siendo que con esto, Inmusoluciones se colocó en una situación equiparable a la de los asociados, surgiendo una relación contractual entre la asociación e Inmusoluciones adicional a la relación contractual entre ambas derivada del contrato de compraventa. 24) Que en efecto, la Asociación tiene que cumplir lo dispuesto en los títulos de participación para Inmusoluciones, en lo que consideran como una obligación simultánea e independiente de las obligaciones nacidas del contrato de compraventa. Y por su parte Inmusoluciones tiene la obligación de no dificultar, retrasar ni impedir la construcción del Conjunto Residencial. 25) Que existe la obligación de la Asociación para construir el conjunto residencial conforme a los Títulos de Participación, añadiendo que la obligación de Inmusoluciones de proceder conforme a la buena fe y la equidad, y de acatar lo expresado en dichos elementos; y que ambas obligaciones que constan en un contrato entre las partes, es adicional y simultáneo al contrato de compraventa, y que fue celebrado cuando la Asociación ofreció a Inmusoluciones los Títulos de Participación. 26) Que Inmusoluciones tiene la obligación de no dificultar, retrasar ni impedir la construcción del conjunto residencial, siendo que esta obligación nace de un contrato adicional y simultáneo como presupuesto necesario de la obligación de la asociación de construir el conjunto residencial. 27) Que Inmusoluciones no cumplió esta obligación de no dificultar, retrasar ni impedir la construcción del Conjunto Residencial, que contiene los apartamentos para Inmusoluciones. 28) Que desde el momento en que se celebró el contrato adicional y simultáneo al contrato de compraventa, Inmusoluciones incurrió en una conducta tendiente a impedir que la Asociación construyera el Conjunto Residencial, ello por cuanto no declaró en el contrato que la edificación vendida se encontraba ocupada por inquilinos, causando de esta forma daños considerables que imposibilitó de hacer uso inmediato del inmueble vendido, y tuvo que incurrir en una serie de trámites y gastos para lograr la desocupación del mismo. 29) Señalaron que adicionalmente a los inquilinos, fue necesario que la Asociación integrara la parcela vendida a otras parcelas, formando una de mayor extensión, obteniendo la zonificación “V8”, correspondiente a vivienda multifamiliar, ideal para la construcción del Conjunto Residencial. 30) Señalaron que cuando todos los inconvenientes fueron solucionados, la Asociación obtuvo los permisos de demolición y en efecto como consta en el Acta del 12 de marzo, se derribó la edificación vendida e iniciaron las obras profesionales, es decir, los trabajos preparatorios para la construcción del Conjunto Residencial siendo que en ese momento Inmusoluciones obtuvo una medida de secuestro, que impidió a la Asociación construir el Conjunto Residencial e imposibilitando por ende la entrega de los apartamentos para inmusoluciones. 31) Que por causa del incumplimiento de las obligaciones de no retrasar o impedir la ejecución del proyecto habitacional, la Asociación tuvo que acometer trámites necesarios para el desalojo de los inquilinos, el cambio de la zonificación, para una vez concluidos dichos trámites, y una vez indiciadas las obras provisionales, tener que enfrentarse a la paralización resultante del secuestro, por todo lo cual se ha incurrido en una serie de gastos sino también se está sufriendo un daño. 32) Que cualquier retraso en cualquier obra tiene un costo importante y dicho costo es imputable a Inmusoluciones, que genera la demora en la construcción por la Asociación del Conjunto Residencial, para poder entregarles a los asociados los apartamentos. 33) Indicaron que dicho daño no está ni puede ser cuantificado todavía, pues se requiere de un análisis de expertos, ya que su cuantía no está fijada y se necesita de una experticia complementaria del fallo que estudie y determine el monto. Sin embargo, la estimó en CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 189.890,00). 34) Indicaron que Inmusoluciones confabuló con los hermanos Padrón Natale y el ciudadano Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, a fin de generar la imposibilidad de gestionar el conjunto residencial, causando un hecho ilícito por cuanto los hermanos Padrón Natale y el ciudadano Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, son prófugos de la justica por estafa inmobiliaria, estafa que coadyuvó Inmusoluciones a perpetrar y creando una angustia y zozobra para los socios de la Asociación Civil. 35) Que Inmusoluciones tiene o tenía relación con dichos agentes inmobiliarios, relación que existía porque dichos promotores no reclamaron a Inmosoluciones cuando recibió la parcela que fuera vendida con inquilinos y sin la zonificación apropiada; y que dichos promotores inmobiliarios con los que Inmusoluciones tiene relación, dejaron en la estacada a los asociados en un momento en que la Asociación tenía como activo, unos terrenos no aptos para construir el conjunto residencial. 36) Que por todo lo antes expuesto peticionaron lo siguiente: PRIMERO: Que Inmusoluciones convenga o a ello sea condenada por el tribunal, en pagar a la Asociación, por concepto de daño emergente, consistente en la pérdida ocasionada por la paralización de la obra, monto que solicitaron se determine mediante una experticia complementaria del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Para que convenga, o a ello sea condenada por el tribunal, en pagar a la Asociación daños morales, los cuales estimaron en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00). TERCERO: Para que convengan o a ello sea condenado por el tribunal, en pagar a la Asociación las costas y costos del presente juicio. Estimaron la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 389.890,00). Finalmente, solicitaron que la reconvención propuesta sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.
Por auto dictado en fecha 21 de abril de 2014, el juzgado de la causa dictó un despacho saneador en relación a la reconvención propuesta por la parte demandada, concediéndole un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a esa data para que subsanara el escrito de reconvención.
Mediante escrito presentado en fecha 21 de abril de 2014 y constante de cuatro (4) folios útiles, la representación judicial de la parte actora solicitó que se declare inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. Asimismo, procedió a impugnar conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias fotostáticas acompañadas por la parte demandada marcadas con las letras A, B, C, D y E, por ser ininteligibles. (f. 186 1era pieza principal).
En fecha 28 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito constante de cuarenta y seis (46) folios útiles contentivo de la subsanación de la reconvención planteada. (f. 191 1era pieza principal).
Mediante diligencia presentada en fecha 30 de abril de 2014, la representación judicial de la parte actora procedió a impugnar el poder presentado por la parte demandada en fecha 28 de abril de 2014, por –a su decir- no cumplir con los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. (f. 244 1era pieza principal).
En fecha 13 de marzo de 2015, el juzgado de la causa dictó sentencia interlocutoria mediante el cual declaró parcialmente con lugar la impugnación del instrumento poder otorgado por los Directores de la Asociación Civil El Rosal 900, y suspendió el proceso hasta se subsane dicho defecto u omisión en el término de cinco (5) días. (f. 295 1era pieza principal).
Mediante diligencia presentada en fecha 21 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandada procedió a darse por notificada de la decisión dictada en fecha 13 de marzo de 2015. Asimismo, procedió a solicitar aclaratoria de la misma conforme a lo establecido en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. Por último y a todo evento, apelaron de la referida decisión. (f. 318 1era pieza principal).
Mediante escrito presentado en fecha 25 de mayo de 2015, constante de cuatro (4) folios útiles, la representación judicial demandada procedió a subsanar el poder conferido a esa representación.
Por auto dictado en fecha 4 de junio de 2015, el juzgado a quo negó la aclaratoria peticionada por la representación judicial de la parte demandada. Asimismo, negó el recurso de apelación ejercido por los ciudadanos Vito Lázaro y Jhenny Castro, en su condición de Directores de la Asociación Civil El Rosal 900. (f. 373 1era pieza principal).
En fecha 9 de junio de 2015, compareció ante el juzgado a quo la parte demandada y procedió a ejercer recurso de apelación en contra la decisión proferida en fecha 4 de junio de 2015. (f. 381 1era pieza principal).
Por auto dictado en fecha 8 de julio de 2015, el Abogado Raúl Alejandro Colombani se abocó al conocimiento del la causa, en virtud de haber sido designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia como Juez Provisorio, en fecha 3 de junio de 2015, ordenando en consecuencia la notificación de las partes. (f. 386 1era pieza principal).
Por auto dictado en fecha 28 de enero de 2016, el juzgado de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y fijó la oportunidad para que la parte actora procediera a contestar la reconvención planteada para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia de la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. (f. 398 1era pieza principal).
Mediante escrito presentado en fecha 4 de abril de 2016, constante de nueve (9) folios útiles, la representación judicial de la parte actora procedió a contestar la reconvención planteada en su contra en la forma siguiente: 1) Alegó la inadmisibilidad de la reconvención por existir falta de cualidad activa, toda vez que la Asociación demandó daños y perjuicios y daños morales sufridos por sus asociados y no por la propia asociación, teniendo los asociados y la Asociación personalidades propias y distintas entre sí, por lo que la Asociación no puede accionar un derecho de sus asociados. 2) Alegó la falta de cualidad pasiva, por cuanto la reconviniente endilga a la actora de haberse confabulado con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, para engañar a los asociados, siendo que esto deriva en la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, que la demandada reconviniente, une a Inmusoluciones con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza en los hechos que supuestamente desencadenaron en el daño moral. 3) Que en el caso de que la reconviniente si tenga la cualidad activa para demandar en nombre propio un derecho ajeno (asociados) como es el pago a favor de éstos por daños morales, debe admitirse la reconvención, porque siendo los asociados un número indeterminado de personas y se demanda el pago de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), nada se dice de las proporciones que para cada uno de los asociados deba recaer el fallo, es decir, que cantidad de dinero debe entregarse a cada uno de los asociados y en cuantas fracciones debe dividirse esos (Bs. 200.000,00). 4) Que igualmente debe inadmitirse la reconvención, por falta de interés jurídico actual por cuanto se demanda el pago de daño emergente consistente en la pérdida ocasionada por la supuesta y negada paralización de la obra, cuando la reconviniente no ha acreditado la permisología municipal y nacional para el inicio de la obra en cuestión, de tal modo que no existe interés jurídico actual de la reconviniente para exigir el pago por supuesto lucro cesante por la fantasiosa paralización de una obra que no ha comenzado. Para finalizar, solicitaron que se declaren con lugar las defensas de falta de cualidad e interés, o en su defecto sin lugar la reconvención con expresa condenatoria en costas de la demandada reconviniente.
En fase de pruebas, consta que en fecha 9 de mayo de 2016 la representación judicial accionante consignó escrito de pruebas constante de nueve (9) folios útiles. Asimismo, consta que en fecha 10 de mayo de 2016, hizo lo propio la representación judicial demandada y consignó escrito de pruebas constante de once (11) folios útiles. Ambos escritos aparecen agregados al expediente en fecha 16 de mayo de 2016, según consta del auto librado en esa misma data por el juzgado a quo.
Luego, en fecha 23 de mayo de 2016 la representación judicial accionante interpuso escrito de oposición a las pruebas de su antagonista, constante de cinco (5) folios útiles.
Por otra parte, mediante auto dictado en fecha 27 de septiembre de 2016, el juzgado a quo emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por ambas partes, así como en relación a la oposición planteada por la representación judicial de la parte actora en fecha 23 de mayo de 2016. (f. 516 1era pieza principal).
Mediante escrito presentado en fecha 7 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, tachó los testigos propuestos por la parte demandada, por tener éstos manifiesto interés en las resultas del juicio. (f. 30 2da pieza principal).
En fecha 20 de abril de 2017, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes constante de treinta y cuatro (34) folios útiles. Asimismo, consta que en esa misma data, la representación judicial accionante hizo lo propio y consignó escrito de informes constante de diecinueve (19) folios útiles.
Luego, en fecha 4 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de observaciones constante de ocho (8) folios útiles.
Posteriormente, en fecha 4 de julio de 2017, el juzgado de la causa procedió a dictar sentencia definitiva en el presente asunto, contra el cual fue ejercido el respectivo recurso de apelación por parte de la representación judicial de la parte demandada, quedando agotada de esta manera el resumen de los hechos relevantes en el decurso del proceso.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se exponen:
Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 7 de julio de 2017, por la representación judicial de la demandada ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, ut supra identificada, contra la decisión proferida en fecha 4 de julio de 2017, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato interpuesta en su contra por INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., y sin lugar la reconvención propuesta.
La sentencia in comento, expresa en su parte pertinente, lo siguiente:
“…Así, tenemos que en el contrato de venta que nos atañe en esta oportunidad, el vendedor (INMUSOLUCIONES) se comprometió a la entrega de un inmueble consistente en una parcela de terreno ubicada en la Urbanización El Rosal, numero de catastro 207201080000000 (código catastral 15-0701-U01-007-022-018-001-000-000), siendo que el comprador (ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900), se obligó al pago del precio, el cual, de acuerdo a lo trascrito, ascendía a la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 3.410.000,00), que fueron pagados mediante la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación de la Asociación Civil El Rosal 900, las cuales obligaban a la compradora a adjudicar en propiedad cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 m2) vendibles aproximadamente, representados en siete (7) apartamentos con un superficie aproximada de sesenta (60) metros cuadrados cada uno.
Ante ello, la parte demanda alegó que el precio de la cosa si fue pagado a cabalidad, toda vez que fueron entregada las cuotas de participación y el vendedor aceptó el pago ofrecido, siendo que la obligación de adjudicar los metros vendibles o los partamentos constituyen una obligación distinta a lo establecido en el contrato de venta, ya que el pago del precio fue honrado mediante las cuotas de participación distintas a la obligación de construir.
No obstante a lo anterior, observa este Juzgador que estas siete (7) cuotas de participación, de acuerdo al propio texto del contrato de venta, obligaban a la Asociación Civil El Rosal 900, a que “le sea adjudicado en propiedad al titular de dichas cuotas de participación, un total de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 m2) vendibles aproximadamente, representados en siete (7) apartamentos con un superficie aproximada de sesenta (60) metros cuadrados cada uno, que estarán ubicados en el conjunto residencial a ser desarrollado por la Asociación Civil El Rosal 900 en el referido inmueble objeto de la operación de compra venta a que se refiere este documento”, lo cual, a juicio de quien decide significaba que dichas cuotas de participación, no constituían per se la obligación real de pago ya que ello dependía finalmente de que fuesen adjudicados los metros vendibles representados por apartamentos. Y así lo considera el Tribunal.
(…).
Así pues, tenemos que en el caso de la venta la obligación de pagar el precio es pagar en el día y lugar determinado y al no haber sido establecido, aplica lo establecido en el artículo 1.528, es decir, “en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición”, situación de imposible materialización y cumplimiento dada la naturaleza de la construcción y tramites previos a ello para proceder a la adjudicación, debiendo en consecuencia quien decide, atendiendo a la voluntad de las partes plasmada en el contrato cuya resolución se demanda, dejar establecido que el comprador, en este caso la parte demandada no cumplió con su obligación, pues aun cuando se consideró de manera indeterminada la adjudicación de apartamentos como forma de pago, nótese que cuando el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble el 17 de febrero de 2017 –MAS DE 07 AÑOS DESPUES A LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO- no se observó construcción alguna que suponga el cumplimiento de la obligación.
En adición a lo anterior es menester precisar que, a pesar de que se evidencia de la prueba de informes proveniente de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda, que la zonificación de la parcela de terreno siempre fue V8-1 (vivienda Multifamiliar), nunca fue presentado proyecto de construcción alguno, aunado al hecho que la propia demolición fue negada por el ejecutivo local, lo que implica que nunca hubo proyecto de construcción en el referido terreno o ante proyecto inscrito ante la Alcaldía del Municipio Chacao para que el ejecutivo local, otorgara los permisos para el inicio de la obra, por lo que, a pesar de haber prometido la entrega de 420 metros cuadrados vendibles y la obligación de construir los 420 metros cuadrados vendibles, era posible construir la obra de acuerdo a lo señalado en el informe pericial que fue realizado por los ingenieros Robert Rojas, Ricardo Sforzina y Cesar Rodríguez, sin embargo, luego de 7 años desde que se firmó el contrato de venta y hasta la presente fecha no se ha verificado ni consta en autos la obligación de la entrega de los metros cuadrados vendibles, deviniendo en consecuencia un incumplimiento por parte de la demandada de pagar en especie el precio de la cosa vendida que hace forzosamente procedente la acción resolutoria incoada. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la imposibilidad de la restitución a un estado precontractual, por cuanto el inmueble vendido fue destruido y el lote de terreno vendido fue integrado a una parcela de mayor terreno, este Juzgado toda vez que la resolución demandada prospera en derecho y como consecuencia de ello se debe reponer la cosa al estado que tenía, como si la obligación no se hubiese jamás contraído, y siendo que el espíritu del artículo 67 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, hace referencia a la urbanización de terrenos, lo cual no es el caso en autos por cuanto no existe proyecto ni construido ni en construcción, este Juzgador ordena la separación de los terrenos integrados, únicamente en el límite del terreno que fuera objeto del contrato de venta, razón por la cual, se ordena a la parte demandada gestionar la entrega efectiva del inmueble vendido en su condición precontractual y dimensiones originales, y, en caso de no cumplimiento voluntario de la presente decisión, se faculta a la accionante gestionar ante la oficina de Registro Público y a la Alcaldía correspondiente, la separación de las parcelas integradas únicamente en el límite del terreno que fuera objeto del contrato de venta aquí resuelto. Así se decide.
Igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.922 del Código Civil, se ordena oficiar al Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, a fin de que coloque la nota marginal correspondiente y deje sin efecto el documento de venta registrado en esa oficina de Registro, en fecha 3 de septiembre de 2009, bajo el Nro. 2009.1042, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 240.13.18.1.1752 y correspondiente al Folio Real del año 2009.
De igual manera, en cuanto a la defensa de Excepción del Contrato no cumplido, la parte demandada alega que Inmusoluciones entregó el inmueble con inquilinos que hubo que desalojar de la edificación vendida, y con una zonificación que tuvo que ser cambiada integrando la parcela vendida a otras para así formar la parcela de mayor extensión, lo que impidió que la Asociación cumpliera su obligación de la entrega de los apartamentos, a lo que este Juzgado señala que en cuanto a los inquilinos el inmueble que fue destruido, la Asociación Civil pudo haber gestionado lo establecido en el artículo 1.518 del Código Civil, que reza: (…).
Entonces al observar este Juzgador que la parte accionante no ejerció en su oportunidad su derecho de saneamiento en vía principal, siendo este el recurso correspondiente en caso de que el inmueble vendido estuviera ocupado o no tuviera la zonificación correspondiente, este Juzgado desecha la misma como defensa previa. Así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN
PUNTOS PREVIOS
De la falta de cualidad activa:
Alega la parte actora reconvenida en la presente causa, que la demandada reconviniente demanda el pago de unos daños morales sufridos por cada uno de los integrantes de la Asociación Civil, el cual no debe ser invocado por los asociados sino por toda la Asociación que fue quien estuvo en relación con Inmusoluciones, la cual es culpable, siendo que reclama por daños morales causados a los asociados el pago de una suma de dinero.
Así las cosas de la lectura del escrito de reconvención, se desprende afirmaciones como que la Asociación defiende el derecho de sus asociados, más de acuerdo al petitorio de la reconvención la parte demandada solicitó:
(…).
Entonces, al evidenciarse que la parte demandada actúa y alega los daños demandados en su propio nombre, teniendo la Asociación personalidad jurídica propia y capacidad para accionar sus derechos distinta a la de sus propios accionistas, no observándose en el texto íntegro de la reconvención que la Asociación intentara valer en el presente juicio el derecho de sus asociados, este Juzgado desecha la solicitud de inadmisibilidad interpuesta en razón a la falta de cualidad activa en la presente causa. Y así se decide.
De la falta de cualidad pasiva:
Alegó la parte actora reconvenida, que su contraparte en el escrito de reconvención, endilga a la actora de haberse confabulado con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, para engañar a los asociados, siendo que esto deriva en la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, ya que la demanda reconviniente, une a Inmusoluciones con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza en los hechos que supuestamente desencadenaron en el daño moral, cuya indemnización es reclamada.
En tal sentido de la lectura del escrito de reconvención este Juzgado observa que el mismo se encuentra dividido en los capítulos A: “del contrato adicional y simultaneo del contrato de compraventa”; capitulo B: “de la obligación de Inmusoluciones”; capitulo C: “del cumplimiento de Inmusoluciones”; capitulo C “de los daños y perjuicios materiales”; capitulo D: “del derecho”; capitulo E: “hecho ilícito y daño moral” capitulo F: “conclusión y reserva de derechos”; capitulo G: “petitorio”; capitulo H: “de la estimación de la reconvención” y por último capítulo I: “de la solicitud de medidas preventivas”.
De la lectura de estos capítulos A, B, C, C, (dos capítulos distintos con la misma inicial) y D, corresponden a acciones de incumplimiento y/o daños causados por retrasos, inmuebles ocupados, zonificación todos alegados por la demandada que fue efectuado por la Sociedad Mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A. (actora reconvenida).
Sin embargo el capitulo E, constituye una narración de hechos en los cuales, se inmiscuye a la Sociedad Mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A. con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza.
Ello así, observa este Juzgado que de acuerdo a lo señalado por la demanda reconvenida, la Sociedad Mercantil confabuló con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, causando un perjuicio a la Asociación Civil El Rosal 900.
(…).
Así pues, se observa claramente que el hecho generador del daño moral denunciado corresponde, según el alegar de los reconvinientes, al hecho ilícito que perpetró la Sociedad Mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., conjuntamente con los hermanos Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, observándose que estos últimos no son parte en el proceso por lo que mal pudieron ser reconvenidos, no obstante, el Tribunal resolvería tal integración de prosperar la reconvención propuesta lo cual será resuelto en párrafos subsiguientes. Así queda establecido.
De la indeterminación del pago:
En cuanto al alegato que debe ser inadmitida la reconvención, porque siendo los asociados un número indeterminado de personas y se demanda el pago de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) nada se dice de las proporciones en que se deba a cada uno de los asociados, este Juzgado señala que de acuerdo a lo establecido en el punto previo de la falta de cualidad activa, la Asociación cuanta con personalidad jurídica propia y distinta a sus asociados, razón por la cual las proporciones del daño causado entra cada uno de los socios no es materia aquí debatida y corresponde a la administración interna de la Asociación, razón por la cual se declara improcedente dicho alegato. Y así se decide.
De la falta de interés actual:
En cuanto a que debe inadmitirse la reconvención por falta de interés actual de la reconviniente cuando esta demanda el pago de daños y perjuicio por la paralización de la obra, cuando no se ha acreditado a las actas el inicio de la obra, este Juzgado señala que sobre si la obra fue iniciada o no y los daños y perjuicios causados corresponden al fondo de la controversia y no a defensas previas haría en extremo redundante el fallo en cuestión, razón por la cual se desecha dicho alegato como defensa previa de inadmisibilidad. Y así se decide.
DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN:
Alegó la representación judicial de la parte demandada reconviniente que la obligación derivada en los títulos de participación, es una obligación simultánea e independiente de las obligaciones nacidas del contrato de venta a lo que debe observarse que ya en el texto del presente fallo, se señaló que el pago del precio de la cosa y el cumplimiento de la adjudicación de los metros cuadrados vendibles, no constituye dos obligaciones distintas, sino por el contrario constituyen una unidad al haberse establecido textualmente en el contrato de venta que: (…), lo que implica que la entrega de los títulos de participación como parte del precio, fue en esencia la promesa de adjudicación de los metros vendibles representada por apartamentos.
Entonces al no constituir la obligación de entregar los metros vendibles y de pagar el precio de la cosa vendida, dos obligaciones distintas, este Juzgado concluye de manera positiva y expresa que en el contrato de venta de fecha 03 de septiembre de 2009, existe una sola obligación para con el comprador, la cual es el pago del precio de la cosa vendida con la adjudicación de los metros cuadrados vendibles. Así se decide.
En cuanto a la obligación de INMUSOLUCIONES de no dificultar, retrasar ni impedir la construcción del conjunto residencial, este Juzgado considera prudente señalar que estas acciones (no dificultar, retrasar o Impedir) no constituyen per se una obligación contractual, ya que en la presente causa estamos en presencia de un contrato de venta, cuya única obligación para el vendedor es la entrega real y efectiva de la cosa, por lo que en caso de que se hubieran efectuado acciones tendientes a dificultar, retrasar o impedir la construcción, ello derivaría en unos daños y perjuicios, y en ningún caso el incumplimiento de una obligación contractual, razón por la cual se declara improcedente la solicitud de incumplimiento en los términos expuestos por la demandada en su escrito de reconvención. Así se decide.
Igualmente, en cuanto al alegato de que INMUSOLUCIONES no declaró en el contrato de compra-venta que la edificación vendida estaba ocupada por inquilinos y que la zonificación del mismo no correspondía a “vivienda multifamiliar”, causando que la Asociación tuviera que accionar judicial y extrajudicialmente contra los distintos inquilino, indica este Juzgador que de acuerdo a lo señalado en el texto del presente fallo, el contrato de venta fue resuelto al no haber la Asociación Civil EL ROSAL 900, cumplido su obligación real de pagar el precio de la cosa, por lo que al no haberse materializado la venta, mal se pudo proceder a su saneamiento, y en el supuesto de que si se hubiere materializado la venta, los compradores hoy reconvinientes tenían a su disposición las acciones de saneamiento contra el vendedor, acciones que no fueron intentadas en la oportunidad que establece el artículo 1.525 del Código Civil, por lo que no pueden ser admitidas por este Juzgador luego de haber transcurrido 7 años desde la entrega material de la cosa, habiendo operado el término fatal establecido en el artículo en cuestión. Así se decide.
De igual manera, en cuanto a los supuestos daños morales causados por la medida de secuestro, este Juzgado indica que la medida decretada obedece a un procedimiento judicial y si bien esta hubiera podido causar daños a la parte demandada, no se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que exista proyecto de construcción u obras de construcción en el inmueble descrito, por lo que al no haber obra susceptible a ser paralizada, los daños causados por su suspensión son inexistentes, razón por la cual se declara la improcedencia de los daños materiales causados. Así se decide.
Finalmente al no haber prosperado ninguno de los medios de ataque esgrimidos por la parte demandada reconviniente, es forzoso para este Juzgador declarar sin lugar la reconvención planteada. Y así finalmente se decide.
Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteado el thema decidendum en el presente caso, el cuál versa, según la pretensión expuesta por la parte demandante reconvenida, en la resolución del contrato de compra venta celebrado por esta con la parte demandada reconviniente, cuyo objeto fue una parcela de terreno distinguida con el Nº 380, de 616,0066 m2 y el edificio denominado “Miami” sobre ella construido, por un precio de Bs. 3.410.000,00, recibidos mediante la entrega en propiedad de 7 cuotas de participación identificadas con los Nros 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, que adjudican al vendedor un total de 420 m2, representados en 7 apartamentos de aprox. 60 m2 cada uno y que serían desarrollados por la demandada reconviniente; siendo alegado que al verificar la vendedora la ejecución de la obra, observó que ninguna obra se comenzó a construir, y que ni en la Dirección de Ingeniería Municipal, ni el la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Chacao, se introdujeron algún proyecto ni trámite para inicio de la obra, pasando mas de cuatro (4) años sin que la compradora cumpla con la obligación de pago del precio de venta, aun cuando el comprador cumplió con su obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido; siendo evidente –a decir de la actora- que el pago del precio no se satisfacía con la sola mención en el contrato de ser titular de las cuotas de participación, sino con la materialización adjudicación y traspaso de los 420 m2 vendibles; no siendo justo que la vendedora accionante este sujeta al cumplimiento de la obligación cuando a la compradora demandada le provoque, por lo que debió esta emprender acciones serias ante las autoridades municipales tendentes a dar inicio a la obra y así pagar el precio de venta por el inmueble vendido.
En la litis contestatio, la demandada reconviniente adujo que el pago del precio del inmueble vendido había sido pagado en especie, mediante la entrega a la actora de los títulos de participación; sin que se pueda obviar que los fundadores de la Asociación civil demandada abandonaron la actividad inmobiliaria en Venezuela, sin haber cumplido su compromiso con todos los asociados, por lo que se conformó entre los asociados una nueva administración de la sociedad; enterándose luego que en el inmueble vendido habían inquilinos, lo que motivó la contratación de abogados para verificar el estatus legal del mismo; además que para dar inicio a la obra, notificaron a los asociados que en fecha 13/07/10 se compró un terreno contiguo al inmueble vendido, y se solicitó autorización para comprar otro terreno adicional a fin de integrarlos todos en una sola parcela para así desarrollar el conjunto residencial, siendo esta actuación aprobada por los asociados. Señalaron que han sido múltiples los esfuerzos para ejecutar la obra, pese la mala administración de los antiguos promotores inmobiliarios, quienes perdieron los aportes de los asociados, aunado a los problemas de ejecución de la obra causados por la actora reconvenida.
Señalaron que la sociedad mercantil accionante no ha aprobado desde su constitución, ningún balance ni estados financieros anuales, por lo que ni los acreedores ni los terceros pueden informarse sobre su situación financiera. Negaron que la “obligación en modalidad de pago de precio”, sea la adjudicación y entrega en propiedad de los apartamentos, ya que el precio fue pagado mediante la entrega de los títulos de participación para la accionante. Señalaron que la actora retardó la ejecución de la obra, por cuanto entregó el inmueble con inquilinos, sin declararlo en el documento de compra venta, por lo que tomó tiempo y dinero hacerlos desocupar del inmueble vendido, perjudicando a los asociados quienes también aspiran recibir sus apartamentos. Negaron no haber comenzado ninguna obra de construcción en la parcela vendida, empezando luego del desalojo de los inquilinos en fecha 9 de julio de 2013, procediendo a la demolición de la edificación vendida, siendo paralizada por una medida de secuestro decretada a favor de la actora. Negaron que no se haya puesto diligencia de un buen padre de familia, ya que desde el momento de suscripción del contrato de compra venta, se comenzaron a realizar los trámites necesarios para la construcción de la obra, aunado a que la parcela por si sola no era apropiada para levantar el conjunto residencial, por lo que se debió integrar a otras parcelas obteniéndose la Zonificación “V8”, que corresponde a “vivienda multifamiliar”, que es la zonificación ideal para construir el conjunto residencial.
Señalaron respecto a la estipulación del plazo en el cumplimiento de la obligación, se debió haber aplicado el procedimiento conforme a lo establecido en el artículo 1.212 del Código Civil. Indicaron que es imposible la devolución del inmueble vendido ya que este no existe pues fue derribado, aunado a que la parcela se integró a otras, lo cual ahora forma un todo indivisible. Ratificaron que la Asociación no incumplió el contrato de compra venta, siendo que pagó el precio estipulado en el contrato, quedando por cumplir es lo dispuesto en los títulos de participación dados a la actora, obligación esta simultánea e independiente del contrato de compra venta.
Adicionalmente a la contestación, reconvinieron a la actora, indicando que la accionante tenía la obligación de no dificultar, retrasar, ni impedir la construcción del conjunto residencial, obligación esta que fue incumplida, siendo que la Asociación tenía la obligación de construir la obra conforme a los títulos de participación, y la actora debía proceder conforme a la buena fe y la equidad, acatando los referidos títulos, el cual es un contrato adicional y simultáneo al contrato de compra venta. Que esta conducta evidente de la actora tendiente a impedir la construcción, se manifiesta cuando no declaró que el inmueble vendido se encontraba ocupado por inquilinos, causando a la demandada daños considerables por cuanto imposibilitó hacer uso del inmueble vendido; y que cuando estos inconvenientes fueron solucionados, se obtuvo el permiso de demolición, procediéndose al derribo de la edificación, evidenciándose el inicio de los trabajos preparatorios para la construcción del conjunto residencial, la cual fue paralizada por una medida de secuestro, impidiendo en definitiva la entrega de los apartamentos a la actora. Además que el incumplimiento por parte de la actora en no retrasar ni impedir la ejecución del proyecto habitacional, ya sea por no declarar la existencia de inquilinos, o de la paralización de la obra por la medida de secuestro, ha logrado que se incurra en una serie de gastos, por lo que en definitiva se esta sufriendo un daño. Agregaron que dicho retraso genera un costo importante, imputable a la actora, al no permitir la entrega de los apartamentos a los asociados.
Que respecto al daño este no está ni puede ser cuantificado aún, pero lo estimaron en Bs. 189.890,00. Agregaron que la actora confabuló con los hermanos Padron Natale y con Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, para generar la imposibilidad de ejecutar el conjunto residencial, causando un hecho ilícito; siendo además los ciudadanos nombrados prófugos de la justicia por estafa inmobiliaria, estafa que coadyuvó la actora a perpetrar, creando una angustia y zozobra a los asociados. Señalaron que la actora tiene o tenía relación con los ciudadanos antes nombrados, lo que se evidencia de la falta de reclamo por parte de los mismos al recibir la parcela vendida con inquilinos y sin la zonificación apropiada. Que es por lo anterior, que peticionan lo siguiente i) el pago de daño emergente ocasionada por la paralización de la obra, ii) el pago de daños morales estimados en Bs. 200.000,00, iii) el pago de costas y costos del proceso.
Respecto a la reconvención propuesta, la actora reconvenida alegó la falta de cualidad activa y pasiva. Además, indicaron que siendo los asociados un número indeterminado de personas y se demanda el pago de Bs. 200.000,00, pues nada se dice de las proporciones en que para cada uno de los asociados deba recaer el fallo, es decir, cuanta cantidad de dinero debe entregarse a cada uno de los asociados y en cuantas fracciones debe dividirse ese monto. Alegaron la falta de interés jurídico actual por cuanto se demanda el pago de un daño emergente ocasionado por la paralización de la obra, cuando la reconviniente no ha acreditado la permisología municipal para el inicio de la misma, de modo que no existe interés jurídico actual.
En los informes presentados en alzada, la demandada indicó que en la recurrida se silenciaron total y parcialmente varias de las pruebas cursantes en autos, además de desviar y tergiversar los términos del contrato de compra venta, atribuyéndole al contrato menciones y obligaciones que no contiene, por lo que solicitó que la misma sea anulada. Señaló que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa, en virtud de que desconoció los límites en que la controversia quedó planteada, dejando de pronunciarse sobre todo lo alegado.
Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a este tribunal establecer el orden decisorio, por lo cual, como punto previo, se emitirá pronunciamiento en primer lugar, respecto al supuesto silencio de pruebas (total y parcial) alegada por la demandada. Luego, y como segundo punto previo, corresponde emitir pronunciamiento en relación a la presunta existencia en la recurrida del vicio de suposición falsa. Como tercer punto previo, se emitirá pronunciamiento en relación a la configuración en la recurrida del vicio de incongruencia negativa; siendo que luego de despejado lo anterior, debe este juzgador, previo análisis de las pruebas aportadas por las partes en el proceso, emitir pronunciamiento en relación al mérito del asunto, así como la reconvención planteada, sin tocar los puntos previos referidos a la falta de cualidad tanto activa como pasiva, en virtud de la no apelación de estos aspectos por la parte accionante.
PRIMERO: Procede esta alzada a emitir pronunciamiento respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada relacionado a que la recurrida incurrió en el vicio de silencio total de pruebas, en virtud de que pese a haber admitido el mérito favorable de los autos promovido por la demandada, señaló al momento de su valoración y análisis que la misma no constituye un medio de prueba válido, dada la obligación del sentenciador de apreciar todas y cada una de las pruebas aportadas en autos; dejándose de pronunciar sobre las documentales que la demandada consignó en autos con anterioridad a la fase probatoria en el cuaderno de medidas y que reprodujo la promovente debidamente en su oportunidad; siendo las mas relevantes para el demandado i) los Estatutos de la Asociación, así como las modificaciones de los mismos inscritas en fechas 1 de junio de 2011 y 19 de julio de 2013, bajo los Nros. 32 y 41, respectivamente, de los Tomos 21 y 24, en ese orden, consignados marcados “1”, “2” y “3” acompañados en el escrito de oposición a las medidas preventivas; ii) la Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2013, consignado en original y copia cursante en el cuaderno de medidas; iii) el documento de integración de parcelas, inscrito en la Oficina de Registro del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 6 de noviembre de 2013, bajo el Nº 2009-1042, Asiento Registral 3, del Inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, Nro. 2010.4983, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.4224, correspondiente al Libro Folio Real del año 2010, Nro. 2009.1210, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.1920, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, además de la aprobación de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía contenida en el Oficio Nº O-IS-11-0013 fechado 25 de enero de 2011, identificado con el código catastral Nº 15-07-01-U01-022-018-001-000-000, Nº catastro 207220180000000 y la cédula catastral emitida por la Alcaldía el 8 de octubre de 2013, consignados en copias adjuntas al escrito de oposición a las medidas preventivas, cursantes en el cuaderno de medidas; iv) documento emanado del Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía, de fecha 28 de septiembre de 2010, acompañado en copia anexa al escrito de oposición a las medidas.
Pues bien, respecto al vicio de silencio de pruebas, es criterio sostenido del Tribunal Supremo de Justicia que éste se produce cuando el operador de justicia ignora completamente al medio probatorio, bien por no mencionarlo, o bien por no expresar su mérito probatorio. Asimismo, es criterio reiterado, que la denuncia de vicio por silencio de pruebas para que proceda, es indispensable que la misma sea determinante en el dispositivo del fallo. En este sentido, resulta importante precisar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sostenido en su decisión de fecha 30 de octubre de 2009, sentencia Nº 610 (caso: Julia García Lugo, vs. Rosa Miguelina Piña Lampe de Triana, Expediente Nº 09-348) en el cual se estableció lo siguiente:
“…El silencio de prueba procede cuando el juez incurrió en la falta absoluta o parcial de valoración de una prueba que resulta trascendental para el dispositivo del fallo.
Al respecto, esta Sala mediante decisión Nº 62, de fecha 5 de abril de 2001, caso: Eudoxia Rojas contra Pacca Cumanacoa, Expediente Nº 99-889, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, estableció:
“…Ahora bien, para la procedencia de este tipo de denuncias, (…), exige que la infracción de derecho sea determinante en la dispositivo de la sentencia, pues lo contrario la casación sería inútil.
(…).
Por último, es oportuno señalar que si el juez valora la prueba y le otorga un valor probatorio que no le corresponde por ley, no existe silencio de prueba, pues el juez si se pronuncia sobre el medio incorporado al proceso, lo que existe es un error de juzgamiento, por haber infringido el juez una regla de valoración de la prueba…”.
Tomando en cuenta lo anterior, siendo que las documentales denunciadas como silenciadas se encuentran consignadas adjuntas al cuaderno de medidas, resulta menester indicar que las pruebas insertas en un cuaderno autónomo obligan al jurisdicente valorarlas en uso del principio de la comunidad de pruebas, criterio que ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC.000111 de fecha 23 de marzo de 2017, expediente Nº 2016-000291, el cual establece:
“…Del mismo modo, resulta pertinente resaltar, que la alzada, actuando como directora del proceso se apoderó de las actas, reconociendo todo el universo procesal vertido en el expediente para garantizar el derecho y la justicia dentro del juicio sometido a su desideratum, dando contenido, inclusive el criterio fijado por esta Sala en Sentencia Nº 547 , de fecha 8 de agosto de 2016, expediente 15-627, en el cual con relación a los cuadernos autónomos que cursan anexos al expediente, señaló: “…Por ello, en el andamiaje procesal, el juez al momento de sentenciar, bien sea en el cuaderno autónomo o en el juicio principal, debe bajo este principio de exhaustividad (Art. 509 CPC) analizar y valorar todos cuantos medidos se hayan producido, adquiriendo en el juicio, bien sea en los cuadernos autónomos, sin necesidad de que se imponga una carga al promovente de ratificarlos, so pena de incurrir en silencio probatorio, si ambos expedientes, el principal y el autónomo coinciden en la instancia. Si el expediente cautelar no está o no se encuentra en la misma instancia, tanto la parte podrá trasladar el medio, como el Juez podrá, como director del proceso que busca conocer la verdad, solicitar el traslado probatorio, igual deberá hacerlo el juez superior, cuando reciba un cuaderno cautelar no soportado con los instrumentos para el estudio de la procedencia o no de lo solicitado…”.
En el caso bajo estudio, se puede observar que en efecto, la representación judicial demandada procedió a consignar las documentales antes descritas en el cuaderno de medidas de este expediente, las cuales no se observan valoradas en ninguna de las partes que conforman la sentencia que se analiza, siendo además que para quien aquí decide, las mismas podrían afectar la suerte del dispositivo, situación que será revisada posteriormente por este juzgador al valorar y analizar las mismas; siendo que lo antes detectado constituye el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, por lo que quien aquí decide considera forzoso declarar la nulidad del fallo recurrido de conformidad con lo establecido en el numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, debiéndose pasar a dictar el fallo correspondiente conforme a lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, siendo inoficioso analizar las demás infracciones denunciadas por la parte demandada. Así se decide.
Resuelto lo anterior, se pasa a valorar las pruebas aportadas por ambas partes, a los fines de resolver el fondo del presente asunto.
PARTE DEMANDANTE
Con el libelo:
• Marcada con la letra “A”, constante de seis (6) folios útiles, copia certificada del contrato de compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil Inmusoluciones A.G.M.R., C.A., y la Asociación Civil El Rosal 900, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 3 de septiembre de 2009, anotado bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. A dicha documental, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando la venta del inmueble objeto de la demanda, por la cantidad de Bs. 3.410.000,00, pago este que se realizó mediante la entrega de 7 cuotas de participación de la Asociación, identificados con los Nº 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, y que obligan a la Asociación a adjudicar a la vendedora, 420 m2 vendibles aproximadamente, representados en 7 apartamentos con una superficie aproximada de 60 m2. Asimismo, se evidencia que a la compradora se le hizo la tradición legal del inmueble y se le puso en posesión del mismo, quedando obligada la vendedora al saneamiento de ley. Así se establece.
• Marcada con la letra “B”, constante de doce (12) folios útiles, original de la inspección extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 19 de julio de 2013. A dicha documental este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; siendo que en dicha inspección extrajudicial se dejó constancia que en la ubicación del inmueble objeto de la demanda no se encontraba edificado ningún edificio, sino una casa quinta denominada “Miami”, además de que no había nadie en el inmueble el cual estaba en un evidente estado de ruinas. También se dejó constancia que no había señales o signos de construcción de ningún tipo, ya que no había presencia ni de personal obrero ni de maquinaria pesada; ni tampoco se encontró algún tipo de avisos o anuncios desplegados que informara sobre la construcción presente o futura de algún edificio o conjunto residencial. Así se establece.
• Marcada con la letra “C”, constante de cuatro (4) folios útiles, original de la inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 6 de agosto de 2013, practicada en la sede de la Dirección de Catastro e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda. A dicha documental este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; siendo que en dicha inspección practicada sobre el expediente del inmueble denominado “MIAMI”, ubicado en la Calle Junín de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, Catastro Nº 207 22 018 0000000, se dejó constancia de que no existe ningún tipo de anteproyecto para aprobación o un proyecto aprobado de manera definitiva que introdujera la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, relativo a la construcción de un conjunto residencial. Que solo consta en ese expediente es la solicitud y posterior aprobación de integración de las parcelas 379, 380 y 10-A, la cual fue aprobada por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 25 de enero de 2011, signado bajo el Nº O-IS-11-0013, y que dichas parcelas se encuentran definidas de acuerdo con el Plano Regulador de la zona como zona V8.1 (Vivienda Multifamiliar). Así se establece.
• Marcada con la letra “D”, constante de seis (6) folios útiles, copia simple del acta de asamblea general extraordinaria de asociados de la Asociación Civil El Rosal 900, celebrada en fecha 10 de marzo de 2011, la cual aparece registrada ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 2 de junio de 2011, e inscrito bajo el Nº 32 folio 166 del Tomo 21 del Protocolo de Transcripción del año 2011. A dicha documental, este juzgador le confiere valor probatorio en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria al promovente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando como puntos a tratar en dicha asamblea i) la incorporación de nuevos asociados; ii) la renuncia de los fundadores; iii) modificación de la cláusula sexta de los estatutos; iv) designación de la nueva junta directiva. Así se establece.
• Cursante a los folios 87 al 96, marcada con la letra “A”, constante de diez (10) folios útiles, original de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 3 de febrero de 2014, en la Calle Junín de la Urbanización El Rosal, donde se encuentra el inmueble objeto del contrato que se demanda. A dicha documental este juzgado le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; evidenciando que en esa oportunidad el inmueble identificado como “Miami”, no se encontraba en pié. Que habían 3 personas realizando labores de remoción de escombros, supervisados por una persona que no se identificó; se observó maquinaria pesada entre ellas camiones y retroexcavadoras, sin embargo sólo se observó la remoción de escombros no la construcción de obra alguna, ya que tampoco habían ningún tipo de anuncios desplegados que informaran o advirtieran sobre la construcción presente o futura de algún edificio o conjunto residencial. Así se establece.
En fase probatoria:
• Ratificó y reprodujo el mérito que se desprende de los autos en todo cuanto la favorezca. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Auelio Scardaccione con respecto a este principio nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.
• Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida al Ministerio del Poder Popular del Ambiente, o Ministerio para el Poder Popular para Vivienda, Habitad y Ecosistema a fin de que informen: a) Si la Asociación Civil El Rosal 900, interpuso solicitud de emisión de constancia de Impacto Ambiental para construir un Conjunto Residencial en la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao del estado Miranda, ubicado en las Calles Junín y/o Ayacucho; b) Que para el caso de ser afirmativa la respuesta al literal anterior, remita copia de la solicitud y la respuesta dada por el ministerio. Respecto a este medio de prueba, observa este juzgador que pese a haber sido admitido por el a quo, el mismo no consta efectivamente evacuado en autos, por lo que nada se tiene que analizar al respecto. Así se establece.
• Promovió conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, específicamente a la Dirección de Ingeniería Municipal, a fin de que informara lo siguiente: a) De cuales eran para el día 3 de septiembre de 2009, las variables urbanas fundamentales y zonificación para la construcción del conjunto residencial, para la parcela de terreno ubicada en la Urbanización El Rosal, en Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, la cual tiene asignado el número de catastro 207220080000000 (Código Catastral 15-07-01-U01-007-022-008-001-000-000), y que tiene una superficie de 616,0066 m2, y está distinguida con el Nº 380 en el plano de la Urbanización El Rosal; b) que mencione de acuerdo a la zonificación y variables urbanas fundamentales, el número de metros de construcción que podía levantarse sobre la citada parcela de terreno para un edificio residencial multifamiliar; y de cuantos metros podían ser vendibles; c) si la Asociación Civil El Rosal 900, presentó ante ese despacho luego del 3 de septiembre de 2009 para construir en dicha parcela de terreno la siguiente documentación: 1) Proyecto de obra con las normas y procedimientos técnicos aplicables con las variables fundamentales; 2) solicitud de variables urbanas con acompañamiento del levantamiento topográfico del terreno; 3) notificación de su intención de comenzar la obra, con acompañamiento del proyecto correspondiente, la certificación de la capacidad de suministro de los correspondientes servicios por el ente respectivo, los comprobantes de pago de impuestos municipales y los demás documentos que señalen las ordenanzas, así como la constancia de impacto ambiental; d) que de ser afirmativa la respuesta, informara la fecha de la solicitud y respuesta que ese despacho haya dado, con remisión al tribunal de copia fotostática de los documentos, oficios y actos administrativos que contengan la información aportada; e) que informara al tribunal, si la demandada presentó solicitud luego del 3 de septiembre de 2009, para construir en una parcela de terreno ubicada en la Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, la cual tiene asignado el Nº de catastro 207201080000000 (Código Catastral 15-07-01-U01-007-022-018-001-000-000) con área de suelo de parcela integrada de 1.469,26 m2, solicitud de: 1) proyecto de obra con las normas y procedimientos técnicos aplicables con las variables urbanas fundamentales; 2) solicitud de variables urbanas con acompañamiento de levantamiento topográfico del terreno; y 3) notificación de su intención de comenzar la obra, con acompañamiento del proyecto correspondiente, la certificación de la capacidad de suministro de los correspondientes servicios por el ente respectivo, los comprobantes de pago de impuestos municipales y los demás documentos que señalen las ordenanzas; f) que de ser afirmativa la respuesta anterior, que señale la fecha de la solicitud y respuesta de ese ente al solicitante, con remisión al tribunal de copia fotostática de los documentos, oficios y actos administrativos que contengan la información aportada; g) si la demandada presentó ante ese ente luego del 21 de mayo de 2013, solicitud de integración de una parcela más a las ya integradas; h) que de ser afirmativa la respuesta anterior, informara la fecha de la solicitud y respuesta dada por esa Dirección; i) si la demandada presentó ante ese organismo luego del 3 de septiembre de 2009, solicitud de demolición Nº SN-10-003804 de fecha 14 de septiembre de 2010, referido al inmueble objeto de la demanda.; j) que de resultar afirmativo el requerimiento anterior, informe al tribunal si a esa solicitud de demolición se acompañó o en fecha posterior, constancia de impacto ambiental expedida por el Ministerio para el Poder Popular del ambiente; k) para el supuesto de ser afirmativa la respuesta del literal anterior, envíe al tribunal copia de la constancia de impacto ambiental.
Pues bien, consta en autos que la presente prueba aparece efectivamente evacuada, siendo recibido por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, oficio Nº O-IS-17-0098, constante de cincuenta y un (51) folios útiles, en el cual informó que la zonificación que tenía la parcela distinguida 380, para el 3 de septiembre de 2009, y que actualmente se encuentra vigente es V8-1 (vivienda multifamiliar), y que se rige por lo dispuesto en la Ordenanza Especial de Zonificación de la Urbanización El Rosal del Municipio Sucre vigente en el Municipio Chacao. Informó además en relación a los metros cuadrados vendibles, que dependía del proyecto que en particular presentara para su aprobación, siendo que no introdujo ninguno, ni la documentación requerida para tal fin. Además indicó que la demandada solicitó la integración de las parcelas identificadas con el Nº de catastro 15-07-01-U01-007-022-018-001-000-000 y la parcela 15-07-01-U01-007-022-005-000-000, siendo emitida respuesta en fecha 15 de abril de 2014, quedando la parcela resultante identificada con el Nº de catastro 15-07-01-007-022-019-000-000-000; y que efectivamente en fecha 14 de septiembre de 2010 mediante solicitud Nº SN-10-003804 fue solicitado permiso de demolición para tres parcelas, incluyendo la parcela 15-07-01-U01-007-022-008-001-000-000 (antiguo inmueble Miami), estando acompañada de la correspondiente acreditación técnica del Estudio de Impacto Ambiental y Socio Cultural Nº 057 fechado 6 de mayo de 2010, emanada de la Dirección Estadal Ambiental del Distrito Capital y estado Vargas del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente, siendo que dicha solicitud aparece negada mediante oficio Nº O-IS-10-1412 en fecha 28 de septiembre de 2010. indicaron que si reposaba el documento de adquisición de propiedad, siendo remitido al efecto copia certificada del acta de asamblea de asociados de la demandada fechado 21 de mayo de 2013, inserta en el expediente correspondiente a la demolición de inmuebles existentes en la parcela 15-07-01-U01-007-022-018-000-000-000, y copia certificada del acta constitutiva del la Asociación Civil demandada, y que no se ubicó documento alguno que indicara la celebración de alguna asamblea ordinaria o extraordinaria de asociados. Ahora bien, a estas resultas promovidas por la parte actora este juzgador le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promovió de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda. Ahora bien, luego de una revisión del expediente se observa que no consta que la promoción probatoria in comento haya sido evacuada, por lo que este juzgador nada tiene que analizar al respecto. Así se establece.
• Promovió a tenor de lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, prueba de experticia para ser practicada por ingenieros civiles, para que se determinen los siguientes hechos: 1) si se podía construir en el inmueble de marras una obra (conjunto residencial) de vivienda multifamiliar que tuviera un área de construcción de 420 m2 vendibles o más. 2) Se deje constancia del número de metros cuadrados máximos vendibles para vivienda multifamiliar en un conjunto residencial que podía construirse en esa área (616,0066 m2) de acuerdo a la zonificación que detentaba el inmueble para el 3 de septiembre de 2009. 3) para que determinen en cuanto tiempo luego del 3 de septiembre de 2009 podía construirse el inmueble –de contar y disponer de la permisología del Ente Municipal y/o nacional- un conjunto residencial para vivienda multifamiliar, con un área aproximada de 420 m2 vendibles, tomando en cuenta la zonificación y variables urbanas fundamentales asignados al inmueble, y hasta la fecha que se concluya de manera definitiva la construcción y se inicien los trámites administrativos relativos a la terminación de la obra. Pues bien, respecto a la referida experticia, consta que fue consignado a los autos el informe pericial en fecha 1 de marzo de 2017, en la cual se dejó constancia que dentro de la parcela de terreno objeto de la demanda, “…sí se puede legalmente construir y sí se permite la edificación tipo vivienda multifamiliar con mas de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420,00 m2) de área vendible…”. Asimismo, se determinó “…que dentro del área de parcela de terreno de seiscientos dieciséis metros cuadrados con sesenta y seis centésimas cuadradas (616,0016 m2) con uso residencial (multifamiliar) con zonificación V8-1 y los porcentajes de construcción y ubicación de 120% y 25% respectivamente, se puede construir un edificio con seis apartamentos y un área vendible total de Quinientos veinte metros cuadrados con noventa y dos decímetros cuadrados (520,92 m2)…”. Por último, dejaron constancia y estimaron que “…el tiempo de ejecución de obra de un proyecto igual al descrito en los particulares anteriores para un edificio dentro del área de parcela de terreno de seiscientos dieciséis metros cuadrados con sesenta y seis centésimas cuadradas (616,0066 m2) con uso residencial (multifamiliar) con zonificación V8-1 y los porcentajes de construcción y ubicación de 120% y 25% respectivamente, es de dieciséis (16) meses aproximadamente…”. Ahora bien, respecto a la experticia in comento este juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promovió a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, inspección judicial sobre el inmueble objeto de la demanda para que se dejara constancia: 1) Si en el inmueble se encuentra construido un Conjunto Residencial; y, 2) Si existen en el inmueble señales de perforaciones y/o excavaciones en el suelo o levantamiento de paredes y columnas incorporadas al piso. Pues bien, consta la práctica de la referida inspección en fecha 17 de febrero de 2017, en donde se dejó constancia de que en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda no se encuentra construido ni en construcción. Por otra parte el ingeniero designado mediante informe consignado en fecha 20 de febrero de 2017 dejó constancia de que el inmueble se encuentra lleno de maleza, además de que se encuentra construida una barraca o garita de vigilancia, y que esas obras provisionales se encuentran inconclusas, y que el espacio restante se encuentra en estado natural. Asimismo, se dejó constancia que en el inmueble inspeccionado no se encuentra construido ningún conjunto residencial, ni se encuentran construidas paredes, columnas, perforaciones ni ninguna otra que pertenezca a un conjunto residencial. Pues bien, este juzgador respecto a la prueba in comento, le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 507 y 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
Junto a la contestación:
• Marcada con la letra “A”, constante de quince (15) folios útiles, copia certificada de la inspección extrajudicial practicada en fecha 9 de julio de 2013, por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, practicada en el edifico (Miami), ubicado en la Calle Junín, Urbanización El Rosal del Municipio Chacao, estado Miranda. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; siendo que se dejó constancia de la mudanza de las ciudadanas María Soledad Urrutegui y Eva Beatriz Martínez. Asimismo, se dejó constancia que el ciudadano Vito Antonio Lázaro en su condición de Director de la asociación civil demandada, poseía chaques de gerencia a favor de las ciudadanas antes nombradas, los cuales serían entregados posterior a la desocupación del inmueble de marras. Así se establece.
• Marcada con la letra “B”, constante de once (11) folios útiles, copia de la sentencia, la cual cursa también en copia certificada al folio cuatrocientos quince (415) de la primera pieza del presente expediente, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de abril de 2010, con ocasión al juicio intentado por la Asociación Civil El Rosal 900, en contra de la ciudadana María Soledad Urrutegui Arranz. A dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando que se intentó un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de la mencionada ciudadana y que se fue declarada improcedente en derecho. Así se establece.
• Marcada con la letra “C”, constante de catorce (14) folios útiles, copia simple de la sentencia, la cual cursa también en copia certificada al folio cuatrocientos veintiséis (426) de la primera pieza, dictada por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de octubre de 2010, con ocasión al juicio intentado por la Asociación Civil El Rosal 900 en contra de la ciudadana María Soledad Urrutegui Arranz. A dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; siendo que en dicha decisión se declaró inadmisible el recurso ordinario de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia de fecha 26 de abril de 2010, proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
• Marcada con la letra “D”, constante de ocho (8) folios útiles, copia simple de la sentencia, la cual cursa también en copia certificada a los folios cuatrocientos cuarenta y tres (443) de la primera pieza, proferida en fecha 14 de diciembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio por cumplimiento de contrato incoado por la Asociación Civil El Rosal 900, en contra de los ciudadanos Eva Beatriz Martínez y Peter Solymar. A dicha documental, este juzgador le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; siendo que esa decisión se declaró procedente en derecho la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en contra de los mencionados ciudadanos, ordenándose la entrega del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.
• Marcada con la letra “E”, copia simple del auto emitido por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 13 de mayo de 2011, mediante el cual se suspende el juicio seguido por la Asociación Civil El Rosal 900, contra los ciudadanos Eva Beatriz Martínez y Meter Solymar, expediente N º AP31-V-2009-004542, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. A dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Cursante al los folios trescientos diecinueve (319) de la primera pieza del presente expediente, consta acta de Asamblea General Extraordinaria de Asociados de la Asociación Civil El rosal 900, y protocolizada en fecha 2 de junio de 2011, ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando inscrita bajo el Nº 32 Folio 166 del Tomo 21 del Protocolo de Transcripción de ese año. A dicha documental se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil; evidenciando que en esa oportunidad se trataron los siguientes puntos 1) Decisión sobre la renuncia de los fundadores; 2) Sobre la Incorporación de nuevos asociados; 3) Modificación de la Cláusula Sexta; 4) Designación de la nueva Junta Directiva. Así se establece.
• Cursante a los folios trescientos cuarenta y seis (346) al trescientos cincuenta y seis (356) acta constitutiva de la Asociación Civil El Rosal 900, protocolizado en fecha 8 de mayo de 2009, ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el Nº 21, folio 102 del Tomo 29 del Protocolo de Transcripción del año 2009. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; siendo que dicha documental evidencia la efectiva conformación de la referida Asociación Civil. Así se establece.
En la fase probatoria:
• Reprodujeron e hicieron valer el mérito favorable de los elementos y de las pruebas cursantes en autos. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular, debiendo el juzgador analizar todas las pruebas aportadas al proceso, conforme a los principios de exhaustividad y de adquisición procesal. Así se establece.
• Reprodujeron e hicieron valer, el documento constitutivo y estatutario de la Asociación, Inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, el 8 de mayo de 2009, bajo el Nº 21, folio 102 del Tomo 29 del Protocolo de Transcripción, así como las modificaciones de los Estatutos inscritas en la misma oficina de registro en fechas 1º de junio de 2011 y 19 de julio de 2013 bajo los Nros. 32 y 41, respectivamente, de los Tomos 21 y 24, consignados marcados “1”, “2” y “3”, adjunto al escrito de oposición a las medidas preventivas. Respecto a las documentales marcadas con los numerales “1” y “2”, este juzgador ya emitió opinión en relación a ellas. En lo que concierne a la documental “3”, este juzgado le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo que de la misma se desprende que en fecha 21 de mayo de 2013, se convocó a los asociados de la demandada para tratar los puntos siguientes: 1) Conocer los informes anuales de la Junta Directiva de la Asociación correspondientes a los años 2011 y 2012; 2) Aprobar o improbar los balances y estados financieros de la Asociación correspondientes a los ejercicios 2011 y 2012; 3) Informar sobre la situación de la Quinta Miami. 4) Informar sobre la Asesoría prestada y las gestiones realizadas por el escritorio de abogados contratado por la Junta Directiva de la Asociación. 5) Informar sobre la situación de la Quinta Avas, vecina a uno de los terrenos mencionados en los estatutos de la Asociación. 6) Decidir sobre la posible incorporación como asociado del propietario de la Quinta Avas. 7) Resolver sobre la modificación de los estatutos de la Asociación en función de lo decidido con respecto a lo planteado en el número precedente. En relación al punto tres, se informó a los asociados que en la quinta “Miami” habían inquilinos, desde el momento en que fue comprado hasta la fecha en que se realizó la asamblea in comento. Así se declara.
• Reprodujeron e hicieron valer la Certificación de Gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2013, la cual consta en original en el cuaderno de medidas del presente expediente. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; de lo cual se evidencia que sobre la parcela de terreno objeto de la demanda no pesa gravamen alguno. Así se decide.
• Reprodujeron e hicieron valer i) el documento de integración de parcelas, inscrito en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 6 de noviembre de 2013, bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.1752, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, Nro. 2010.4983, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.4224, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, Nro. 2009.1210, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 240.13.18.1.1920 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, el cual consta en copia certificada en el cuaderno de medidas del presente expediente; ii) la aprobación de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, contenida en el Oficio Nº O-IS-11-0013, fechado 25 de enero de 2011, que identifica la parcela con el código catastral Nº 15-07-01-U01-007-022-018-001-000-000, Nº de catastro 207220180000000, el cual consta en original en el cuaderno de medidas; iii) la cédula catastral expedida por la Alcaldía de Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 8 de octubre de 2013, en la que se le otorga a la parcela de mayor extensión la Zonificación “V8”, para uso de vivienda multifamiliar, el cual consta en original en el cuaderno de medidas del presente expediente. A dichas documentales se le otorga valor probatorio por tratarse de documentos públicos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil; de los cuales se evidencia la integración de la parcela vendida objeto de la presente demanda, y que conformó una sola parcela de terreno, a la cual se le otorgó la zonificación “V8” para uso de vivienda multifamiliar. Así se establece.
• Reprodujeron e hicieron valer el documento emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, fechado 28 de septiembre de 2010, cursante en original en el cuaderno de medidas de este expediente. A dicha documental se le confiere valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo; en donde se evidencia que el permiso de demolición peticionado por la demandada reconviniente fue negado, por haber constatado dicho organismo que el inmueble de marras se encontraba habitado. Así se establece.
• Reprodujeron e hicieron valer la inspección ocular practicada en fecha 9 de julio de 2013 por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, la cual quedo asentada bajo el Nº 27, adjunta al escrito de contestación a la demanda. En relación a esta documental, este juzgador ya emitió la valoración pertinente. Así se establece.
• Reprodujeron e hicieron valer la copia certificada expedida en fecha 2 de mayo de 2014, por el juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a las sentencias dictadas por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de abril de 2010, así como de la sentencia dictada por este juzgado superior en fecha 18 de octubre de 2010. Respecto a dichas documentales, este juzgador observa que ya fueron valoradas precedentemente, por lo que no amerita nuevo análisis al respecto. Así es establece.
• Reprodujeron e hicieron valer la copia certificada expedida en fecha 14 de mayo de 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en relación a la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2010, así como del auto dictado en fecha 13 de mayo de 2011. Al respecto, se observa que este juzgador ya emitió opinión en relación a estas documentales por lo que se abstiene de valorarla en esta oportunidad. Así se establece.
• Hicieron valer, las copias de informaciones obtenidas en Internet en relación a la estafa inmobiliaria, cursantes en el cuaderno de medidas de este expediente, adjuntas al escrito de informes presentado por la demandada reconviniente, en fecha 16 de junio de 2014, ante el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. En relación a dicha promoción probatoria, este juzgador considera que las mismas por tratarse de copias de instrumentos privados simples, aportadas fuera de la oportunidad prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplir con los requisitos de dicha norma se desechan del proceso. Así se establece.
• Hicieron valer la inspección ocular consignada por la parte actora reconvenida adjunto al escrito libelar marcada con la letra “B”, practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 19 de julio de 2013, en la sede de la Dirección de Catastro de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda. Pues bien, en relación a esta prueba documental, se observa que este juzgador ya emitió opinión al respecto, y sus efectos en el proceso serán analizados mas adelante. Así se establece.
• Promovieron marcada con la letra “A”, constante de seis (6) folios útiles, copia certificada expedida en fecha 16 de mayo de 2014, por la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas Municipio Libertador, contentiva de la transacción extrajudicial celebrada entre la Asociación y el ciudadano Norberto Rómulo Vandroux, en su condición de inquino del apartamento Nº 2 ubicado en el inmueble objeto del contrato que se demanda, el cual aparece autenticado en fecha 5 de noviembre de 2010, anotado bajo el Nº 66, Tomo 120 de los libros de autenticaciones. A dicha documental, este juzgador le confiere valor probatorio por tratarse de un documento autenticado, de conformidad con lo establecido en los artículos ¡.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando el acuerdo al que llegó la demandada reconviniente con el mencionado ciudadano, con el objeto de que desocupara el inmueble presuntamente arrendado. Así se establece.
• Promovieron marcada con la letra “B”, constante de seis (6) folios útiles, copia certificada expedida en fecha 16 de mayo de 2014, por la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, Municipio Libertador, contentiva de la transacción extrajudicial celebrada entre la demandada reconviniente y el ciudadano José Ángel Palacios Alonso, en su condición de inquilino del apartamento Nº 1 ubicado en la Quinta “Miami”, mediante documento autenticado endecha 5 de noviembre de 2010 y anotado bajo el Nº 65, Tomo 120 de los Libros respectivos. A dicha documental, este juzgador le confiere valor probatorio por tratarse de un documento autenticado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando el acuerdo al que llegó la demandada reconviniente con el mencionado ciudadano, con el objeto de que desocupara el inmueble presuntamente arrendado. Así se establece.
• Promovieron marcada con la letra “C”, constante de dieciséis (16) folios útiles, copia de la Ordenanza de Reforma Parcial a la Ordenanza Especial de Zonificación de la Urbanización El Rosal del Municipio Sucre, vigente en el Municipio Chacao, publicada en la Gaceta Municipal del Municipio Chacao Nº extraordinario 1979. A dicha documental se le confiere valor probatorio conforme a los artículos 432 y 429 del Código de Procedimiento Civil; evidenciando que efectivamente la zonificación identificada como Zona V8-1, corresponde a “Vivienda Multifamiliar”. Así se establece.
• Promovieron a tenor de lo establecido en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a fin de que informara sobre lo siguiente: 1) si la Asociación Civil El Rosal 900, tiene en esa institución bancaria una cuenta corriente a su nombre, e identificada con el Nº 01050632811632059290; 2) y que de ser afirmativa la respuesta, que informe cual era el saldo disponible en la referida cuenta para el día 1 de junio de 2011. Pues bien, consta que en fecha 17 de abril de 2017, fue efectivamente incorporado al proceso respuesta por la mencionada institución bancaria, en la que se indicó que la asociación civil demandada reconviniente figura en los registros como titular de la cuenta corriente Nº 1632-05929-0, abierta en fecha 28 de mayo de 2009, siendo el saldo para el 1º de junio de 2011 la cantidad de Bs. 117,93. Dicha información este juzgador la aprecia conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Promovieron a tenor de lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de los ciudadanos Jesús Barreto, Lilia Álvarez Chahwan, Dani De Oliveira, Agostino Dos Reis, Henry Alvarado y Antonio Gutiérrez, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.484.057, 2.968.020, 16.227.306, 16.984.550, 6.296.545, 10.510.563 y 6.336.115. Ahora bien, consta que en fecha 23 de mayo de 2016, la representación judicial demandante reconvenida se opuso a la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos mencionados, por ser socios de la Asociación Civil El Rosal 900, en clara contravención a lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala la imposibilidad de testificar por parte de “…los socios en asunto que pertenezcan a la compañía…”; siendo que en efecto, los mencionados ciudadanos fueron incorporados como socios de la mencionada asociación civil y por unanimidad, en la Asamblea General Extraordinaria de Asociados celebrada en fecha 10 de marzo de 2011, lo cual impide que este juzgador aprecie las testimoniales rendidas, ya que dichos ciudadanos, no obstante a la inhabilitación legal de rendir testimonio respecto a este asunto, ostentan un evidentemente interés directo en las resultas del pleito aquí ventilado, como se puede observar, por ejemplo, de la respuesta dada por el testigo Jesús Barreto, en la testimonial practicada en fecha 8 de febrero de 2017, donde a la pregunta quinta formulada por la representación accionante, referida a cual es el beneficio de la suspensión de la medida y la conclusión de las obras, respondió: “…ocupar el inmueble con mis hijos y mi esposa para vivir en el…”. También se puede observar un grado de interés por parte del testigo Dany de Oliveira, en su declaración de fecha 9 de febrero de 2017, cuando a la repregunta octava referida a cual sería el beneficio de la suspensión de la medida de secuestro y la declaratoria sin lugar de este juicio, respondió: “…tuviera mi vivienda y se haría justicia…”. Del mismo modo, el testigo Agostinho Dos Reis, en su declaración rendida en fecha 9 de febrero de 2017, en su respuesta a la repregunta octava referida a cual sería el beneficio de suspender la medida de secuestro y se declare sin lugar el presente juicio, respondió: “…mire yo lo que quiero es que se haga justicia, porque llevo desde el año 2009, esperando por ese apartamento…”, indicando en la repregunta novena referida a quien debería ganar este juicio, respondió: “…lógicamente la asociación, porque somos muchas familias esperando por esos apartamentos…”. Por otra parte, consta también la declaración del testigo Antonio José Gutiérrez López en su declaración del 10 de febrero de 2017, donde señala a la duodécima repregunta que la razón o motivo para declarar en este juicio era la de levantar la medida de secuestro y continuar con las obras; motivo por el cual se desechan del proceso las testimoniales rendidas. Así se establece.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa, y al respecto se observa:
El presente caso se origina de la pretensión por resolución del contrato de compra venta celebrado entre la sociedad mercantil Inmusoluciones A.G.M.R., C.A., y la Asociación Civil El Rosal 900, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de septiembre de 2009, anotado bajo el Nº 2009.1042, en el cual se da en venta una parcela de terreno distinguida con el Nº 380, de 616,0066 m2 y el edificio denominado “Miami” sobre ella construido, dado en venta por un precio de Bs. 3.410.000,00, estipulándose el pago mediante la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación identificadas con los Nros. 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, y que adjudican al vendedor un total de 420 m2, representados en siete (7) apartamentos de aproximadamente 60 m2 cada uno, los cuales serían desarrollados por la asociación civil demandada.
Ahora bien, considera pertinente quien aquí decide citar el contenido del artículo 1.133 del Código Civil
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”.
Igualmente, señala el artículo 1.159 eiusdem sobre la eficacia de los contratos lo siguiente:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.”.
Por su parte, el artículo 1.160 ibídem establece:
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
En caso que nos ocupa, tenemos que la parte actora reconvenida exige la resolución del contrato de compra venta in comento, por lo que resulta necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
El artículo ut supra citado, es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo, teniendo efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, es decir, como si este no se hubiese firmado.
Al respecto, nuestro autor patrio Dr. Eloy Maduro Luyando, en su libro Curso de Obligaciones, año 1986, página 592, señaló con ocasión a la resolución contractual lo siguiente:
“…La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como si jamás hubiese existido contrato alguno…”
Ahora bien, para que la acción resolutoria proceda, deben darse los siguientes requisitos: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación asumida sea incumplida por alguna de las partes, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que sea declarado judicialmente.
En el presente caso, la parte demandante alega que procedió a constatar en múltiples oportunidades la ejecución de la obra en la parcela de terreno vendida, siendo que observó que ninguna obra se comenzó a construir, y que ni en la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, ni en la Oficina de Catastro de la mencionada alcaldía, se introdujeron algún tipo de proyecto, ni trámite para el inicio de la construcción, alegando que pasaron mas de 4 años sin que la asociación civil demandada cumpliera con su obligación de pago del precio de venta, aun más cuando la compradora cumplió con su obligación de hacer la tradición legal del inmueble dado en venta con el otorgamiento del documento de propiedad ex artículo 1.488 del Código Civil.
Por su parte, respecto al pago del precio de venta, la demandada reconviniente adujo que el mismo había sido pagado en especie, mediante la entrega a la actora de los títulos de participación; negando además que la obligación del pago del precio, sea la adjudicación y entrega en propiedad de los apartamentos, ya que esta adjudicación correspondía a una obligación simultánea e independiente del contrato de compra venta. En este sentido, resulta conveniente citar parcialmente el texto del contrato de compra venta cuya resolución se persigue, en el cual se convino lo siguiente:
“…El precio de la venta del inmueble antes identificado, objeto del presente documento, es la cantidad de tres millones cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 3.410.000,00), que declaro recibir en este acto de parte de la compradora, a la entera y total satisfacción de mi representada, pago este que se realizó mediante la entrega en propiedad de siete (7) cuotas de participación de la Asociación Civil El Rosal 900, representada en los respectivos títulos que se entregan en este acto identificados con los números 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, y las cuales dan derecho a mi representada y obligan por lo tanto a la Asociación Civil El Rosal 900, a que le sea adjudicado en propiedad al titular de dichas cuotas de participación, un total de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 m2) vendibles aproximadamente, representados en siete (7) apartamentos con una superficie aproximada de sesenta (60) metros cuadrados cada uno, que estarán ubicados en el conjunto residencial a ser desarrollado por la Asociación Civil El Rosal 900 en el referido inmueble objeto de la operación de compra venta a que se refiere este documento…”.
En cuanto a los principios generales del pago, los autores patrios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en la obra “CURSO DE OBLIGACIONES”, señalan:
“…El pago de toda obligación está regido por dos principios generales admitidos en la doctrina y las legislaciones, a saber: el principio de la identidad del pago y el de integridad del pago.
1.- Principio de identidad del pago
(680) El pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella; por consiguiente: “No puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aún superior al de aquella”, principio admitido por el legislador en el artículo 1.290 del Código Civil.
2.- Principio de integridad del pago:
(681) El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida; de allí que no pueda constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible (art. 1.291 CC)…”.
Pues bien, es de observar que corresponde a este sentenciador interpretar el convenio antes citado, siendo que esta labor comprende la fijación del sentido de lo querido y manifestado por los contratantes, en otras palabras, se debe establecer lo que se ha querido decir efectivamente con las expresiones que los contratantes utilizaron en su redacción y del texto contractual en sí. En este sentido, resulta claro que el precio de venta del inmueble se pagaría con la entrega de los referidos títulos de participación, los cuales a su vez comprenden la obligación por parte del comprador en ejecutar la obra a los fines de adjudicar los apartamentos pretendidos como pago del precio, siendo ésta y no la simple entrega de los títulos de participación, la obligación integral de pago, por lo cual lo convenido por las partes en el contrato de marras, a juicio de quien suscribe, es la efectiva adjudicación de los apartamentos convenidos a entregar por parte de la compradora, el verdadero pago del precio de dicho contrato de compra venta, y que se infiere del convenio antes transcrito, por lo que la obligación de adjudicación de los apartamentos in comento, no se corresponden a una obligación independiente simplemente contenida en los títulos de participación. Así se establece.
En lo que respecta a la ejecución de la obra, la parte demandada reconviniente señaló que los fundadores de la asociación civil, abandonaron la actividad inmobiliaria, sin haber cumplido su compromiso con los asociados, motivando la conformación de una nueva administración de la sociedad; siendo que gracias a la mala administración de los antiguos promotores inmobiliarios, y la pérdida de los aportes de los asociados, la obra se paralizó, aunado a que se enteraron que en el inmueble vendido habían inquilinos, lo cual no fue declarado en el contrato de compra venta, por lo que tomó tiempo y dinero lograr la desocupación del inmueble, motivando la contratación de abogados para la verificación del estatus legal del mismo.
En relación a la existencia de inquilinos en el inmueble objeto de la demanda, no escapa a la vista de este jurisdicente que la parte demandada reconviniente entabló demandas ante los tribunales, con el objeto de lograr la desocupación de la casa quinta ubicada en la parcela de terreno de marras, lo cual se evidencia de las sentencias consignadas en copia certificada, dictadas por los juzgados Octavo y Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 26 de abril de 2010 y 14 de diciembre de 2010, así como la proferida por este juzgado superior en fecha 18 de octubre de 2010. Por otra parte, consta inspección extrajudicial practicada en fecha 9 de julio de 2013, impulsada por la parte demandada reconviniente cuyo objeto era el de demostrar la negociación realizada con unos ciudadanos ocupantes del inmueble de marras a fin de que desocuparan el inmueble a cambio de una remuneración pecuniaria; además de la existencia de haber sido negado la demolición del inmueble por parte de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, por encontrarse ocupado por personas las cuales cabe señalar no quedaron identificadas. Asimismo, constan dos (2) transacciones extrajudiciales, ambas practicadas en fecha 16 de mayo de 2014, en relación a los ciudadanos Norberto Rómulo Vandroux y José Ángel Palacios, las cuales, cabe destacar, no aparecen homologadas por los tribunales a los cuales se hacen referencia en los respectivos escritos de transacción.
Ahora bien, del documento compra venta cuya resolución se persigue, la vendedora dejó asentado lo siguiente:
“…Con el otorgamiento de este documento y en nombre de mi representada, hago a la compradora la tradición legal del inmueble vendido objeto de esta venta, la pongo en posesión del mismo, quedando obligada mi representada al saneamiento de Ley…”.
Pues bien, de la anterior transcripción se observa que la vendedora, en este caso la parte actora reconvenida, puso a la compradora en posesión del inmueble de marras al momento de hacer la tradición legal, obligándose además al saneamiento de Ley, lo cual consiste en el deber de garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de lo vendido, siendo que en efecto, esta ha de ser peticionada ante el órgano judicial correspondiente y por vía principal, acción que no fue ejercida por la compradora en tiempo oportuno, ya que no consta en autos ningún tipo de actuación de esta índole, conforme a lo establecido en el artículo 1.518 del Código Civil. Adicionalmente, consta en el documento de compra venta la aceptación por parte del comprador de la venta realizada, aunado a que es bien sabido que cada contratante antes de manifestar su consentimiento, debe por sí mismo realizar las investigaciones necesarias ex artículo 1.519 eiusdem, a fin de informarse sobre los detalles que, ya sea por reticencia pueda silenciar el vendedor, lo cual, a juicio de quien aquí decide, pudo constatar fácilmente el comprador antes de prestar su consentimiento de comprar el inmueble de marras, a saber, el de verificar que el inmueble se encontrare efectivamente desocupado de bienes y personas, motivo por el cual, se desecha esta defensa planteada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.
Asimismo, señaló la parte demandada reconviniente que han sido múltiples los esfuerzos para ejecutar la obra, siendo que para tal fin procedieron a adquirir un terreno contiguo al inmueble vendido, con el fin de integrarlos en una sola parcela ya que por si solo, el inmueble de marras no era apropiado para levantar el conjunto residencial, y con ello, lograron obtener la zonificación “V8”, que corresponde a “vivienda multifamiliar”, zonificación ideal para la construcción del conjunto residencial.
En este sentido, consta en autos la experticia practicada por ingenieros civiles en donde se determinó que efectivamente era factible la edificación tipo vivienda multifamiliar con mas de 420 m2 de área vendible dentro del inmueble objeto de la demanda, al cual le correspondía la zonificación V8-1. Aunado a lo anterior, en el contrato de compra venta cuya resolución se pretende, no consta advenimiento alguno o indicación referente a la integración de las parcelas con el objeto de cambiar la zonificación del inmueble vendido; ni siquiera en el documento estatutario aparece reflejada la futura integración para la construcción del tan mencionado conjunto residencial, sino mas bien que al analizar dicho documento estatutario, en la cláusula quinta referida al objeto de la asociación se estableció lo siguiente:
“…QUINTA: OBJETO: El objeto fundamental de la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900 será la construcción de un conjunto residencial en el inmueble antes identificado donde tiene sus sede principal, esto es, en la parcela distinguida con el No. 379, ubicada en la Calle Junín de la Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda, Caracas, cuyo proyecto definitivo se encuentra aún en estudio para ser presentado en su oportunidad por ante la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, el cual estará conformado por apartamentos, los cuales serán adjudicadas en propiedad a cada asociado propietario de una cuota de participación, por un valor que será el resultado del costo de construcción que corresponda a cada uno de dichos apartamentos. Para llevar a cabo dicho propósito la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900 adquirirá la parcela de terreno donde se construirá el conjunto residencial antes referido; A estos fines solicitará y obtendrá el permiso de construcción del mismo y se encargará de contratar con la empresa que considere, la gerencia de construcción. Por último, una vez terminada la construcción de dicho conjunto residencial, adjudicará en propiedad las viviendas que lo conforman, a cada uno de los asociados titulares de una cuota de participación, solventes con sus aportes a la ASOCIACION CIVIL EL ROSAL 900…”.
Como se puede apreciar, del documento estatutario de la asociación civil demandada, el objeto principal era la construcción del conjunto residencial en una parcela de terreno contigua identificada con el Nº 379, sin que se tuviera planteada la integración a futuro de otras parcelas con el fin de cambiar la zonificación ya asignada. Este hecho, aunado a la falta de indicación en el contrato de compra venta del inmueble objeto de la demanda, mas lo determinado por los expertos referente a que en el inmueble de marras era viable la construcción de una vivienda multifamiliar clasificado bajo la zonificación V8-1, obligan a este sentenciador a desechar el alegato que en este sentido blandió la parte demandada. Así se decide.
Asimismo, la parte accionada reconviniente alegó que luego de comenzar la ejecución de obra posterior a la desocupación del inmueble vendido por parte de los sedicentes inquilinos, la misma se vio paralizada por una medida de secuestro decretada a favor de la accionante reconvenida; negando además que no hayan puesto diligencia de un buen padre de familia, ya que desde el momento de suscripción del contrato de compra venta, se comenzaron a realizar los trámites necesarios para construcción del conjunto residencial.
En este aspecto, consta en el presente expediente, específicamente en el cuaderno de medidas, que el secuestro in comento, aparece acordado por el juzgado a quo en fecha 7 de febrero de 2014, y efectivamente ejecutada en fecha 17 de marzo de 2014 por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, empero, esta medida de secuestro fue dictada a casi cumplirse (5) años luego de protocolizado el documento de compra venta pretendido en resolución; además de que se observa de las pruebas cursantes específicamente i) de la inspección extrajudicial practicada en fecha 19 de julio de 2012, por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, que el inmueble objeto del contrato que se demanda se encontraba vacío, y con la casa quinta en un gran estado de deterioro, sin la presencia de personal obrero ni maquinaria alguna, ni avisos que previeran la construcción del conjunto residencial; ii) de la inspección extrajudicial practicada en fecha 6 de agosto de 2013 por la misma notaría, en la Dirección de Catastro e Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Municipio Chacao del estado Miranda, se determinó que para esa fecha, a casi cinco (5) años de protocolizado el documento de compraventa de marras, no existía en esa sede ningún tipo de anteproyecto para aprobación relativo a la construcción del conjunto residencial; iii) de la Inspección extrajudicial practicada en febrero de 2014, también por la misma notaría pública, donde sólo se observó la remoción de los escombros producto de la demolición del inmueble previamente construido en la parcela de terreno objeto de la demanda, mas no la construcción de obra alguna, ni ningún tipo de aviso que informara o advirtiera sobre la construcción futura del conjunto residencial; iv) del Oficio de fecha 7 de marzo de 2017, proveniente de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, en donde se indicó expresamente la falta de introducción del proyecto pertinente para la construcción del conjunto residencial, lo cual sumaría casi ocho (8) años desde que se protocolizó del documento de compra venta de marras; siendo que todas estas probanzas, además de la determinación expuesta el la experticia judicial cursante en autos, practicada en el referido inmueble, donde se determinó que el tiempo de construcción de una obra como la indicada es de aproximadamente dieciséis mese (16) meses, pues obligan forzosamente a este juzgador a determinar que la parte demandada reconviniente efectivamente incumplió con la carga de agilizar rápidamente y emprender acciones serias ante las autoridades municipales tendentes a dar inicio a la obra, con la finalidad de pagar el precio del inmueble, todo con la actitud de un buen padre de familia, y obligan en definitiva a quien decide juzgar que la presente demanda es a todas luces procedente en derecho, siendo que en virtud del procedencia de la presente acción resolutoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.922 del Código Civil, se ordena oficiar al Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, a fin de estampar la respectiva nota dejando sin efecto el documento de venta vinculante entre las partes. Así se decide.
Por otra parte, señaló la parte demandada reconviniente que invocan la excepción de incumplimiento o exceptio non adimpleti contractus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:
“...En los contratos bilaterales, cada contratante pude negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”.
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2004-000109, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, estableció:
“…La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, al cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo…”.
Ahora bien, es claro que el contrato compraventa suscrito por las partes intervinientes en la presente causa es un contrato bilateral, ya que ambas partes asumieron obligaciones recíprocas. Sin embargo, ha sido criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, que la excepción de incumplimiento sólo puede invocarse cuando la acción pretendida esta referida a la de cumplimiento de contrato, no la de resolución como lo es en el presente asunto, lo cual obliga a este juzgador desechar la defensa invocada por la parte demandada reconviniente. A mayor abundamiento, en la sentencia dictada en fecha 10 de abril de 2018, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 17-598, con ponencia del magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, se asentó lo siguiente:“…Abordado jurisprudencialmente, el tema de la procedencia de la oposición de esta excepción en la acciones por resolución de contrato, la Sala ha considerado que la misma sólo puede ser ejercida por el demandado en los juicios donde se reclama el cumplimiento de contrato, dejando sentado en fallo Nº 332 del 3 de agosto de 2010, en el caso de la sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145, aplicable ratione tempore…”. (Negrillas de la Sala). Así se decide.
En otra directriz, se observa que la demandada reconviniente alegó que en virtud de que en el contrato de compraventa no se estableció un plazo para el cumplimiento de la obligación asumida en el mismo, lo procedente era la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil, el cual establece:
“…Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal…”.
En lo que respecta al término para la ejecución del conjunto residencial, en efecto se observa que el mismo no se encuentra estipulado en el contrato de compraventa pretendido en resolución, además que no consta algún lapso para la ejecución de esta obligación ni en los Estatutos de la Asociación demandada, ni en sus posteriores reformas. Ahora bien, es deber señalar que es discreción del accionante en un proceso determinado escoger el tipo de acción a interponer ante la jurisdicción, siendo que en el presente asunto se intentó la de resolución de contrato. Dicho lo anterior, esta judicatura considera que si bien es cierto el actor pudo haber peticionado la fijación de un plazo para la ejecución de la obra en vez de la acción aquí intentada, no se puede pasar por alto las conclusiones a las cuales se arribaron en la experticia judicial practicada en este proceso, y en donde expertos en la materia establecieron que el lapso para la construcción de una edificación de aproximado metraje al establecido en el contrato de compraventa y con las variables urbanas establecidas por la jurisdicción municipal al cual corresponde el inmueble de marras, era la de dieciséis meses aproximados (16), siendo que según las máximas de experiencias, este juzgador suponiendo otorgado el doble del lapso de tiempo antes indicado, es decir, treinta y dos (32) meses para la edificación del conjunto residencial, se observa que en ese período de tiempo no se vislumbró alguna tramitación por parte de la demandada, referidos a dar inicio con la ejecución de la obra, puesto que no consta en autos haberse interpuesto ante la municipalidad proyecto o ante proyecto de construcción alguno que generaran el indicio a quien aquí decide, la intención de comenzar a construir la obra in comento. Congruente con lo anterior, corresponde citar la doctrina que en este supuesto esbozó el autor patrio José Mélich-Orsini, en su obra titulada “El Pago”, 2da. Edición actualizada y ampliada, Serie Estudios, pág. 146, en la cual estableció:
“…Como quiera que se, aun cuando se atribuya a la actuación del juez carácter determinativo-constitutivo del término, como la discrecionalidad de juez no es absoluta, sino que la fijación que él haga debe ser “cóngrua” con las circunstancias del caso, se admite que si, en consonancia con esta fijación que haga el juez, el término que él fije permite considerar que la obligación deba reputarse vencida, comprobando así un incumplimiento de la obligación que justifique la acción por cumplimiento o por resolución, o la procedencia de la excepción de incumplimiento, deducida por una de las partes de la relación procesal, a la fijación del término hecha por el juez en su sentencia puede seguir la declaratoria con lugar de esa acción o de esa excepción dependiente de la consideración de tal término…”.
Congruente con la doctrina antes transcrita, independiente de la fijación del término que hipotéticamente se haya podido haber realizado para la ejecución de la obra, como se indicó, no escapa la conclusión a la que arribaron los ingenieros intervinientes en la experticia judicial practicada en el decurso de este proceso, en la que se estableció para la ejecución de la misma un lapso aproximado de dieciséis (16) meses, siendo que en el presente asunto aun no rielan en ninguna de las actas que conforman el presente expediente, que la Asociación reconviniente haya ejercido acciones serias tendentes a ejecutar la construcción del conjunto residencial, es por lo que este juzgador considera forzoso desechar este alegato o medio de defensa desplegado por la parte demandada. Así se establece.
Respecto a la defensa expuesta por la demandada reconviniente, referida a que la restitución devenida de la resolución pretendida por Inmusoluciones no es posible, puesto que la edificación vendida fue derribada y la parcela vendida fue integrada a otras para formar una parcela de mayor extensión, este juzgador observa en cuanto a la edificación demolida, que la parte accionante efectivamente se encuentra imposibilitado en la restitución de la casa quinta “Miami”, producto de la resolución aquí decretada, sin embargo, considera este juzgador que en virtud de la decisión aquí desarrollada, el accionante puede ejercer posteriormente las acciones pertinentes a fin de obtener la restitución del referido inmueble, así sea mediante un acto por equivalente, siendo que este criterio encuentra sustento en la opinión del autor patrio José Mélich-Orsini, en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Serie Estudios, Caracas/2003, página 333, en el que señala:
“…La adjudicación al acreedor de esta indeminización sustitutiva del bien que habría debido restituírsele, ¿puede concederse por el juez mediante una providencia de simple ejecución, fundada en la sentencia de resolución? A nuestro juicio, el único criterio válido en nuestra legislación procesal es el que resulta del control de la actividad ejecutiva del juez que se establece en el ord. 4º del art. 423 del Código de Procedimiento Civil. Si la actividad del órgano de ejecución obliga, pues, a poner en juego la actividad jurisdiccional para resolver diferencias sobre puntos esenciales que no hayan sido controvertidos en el juicio, ello no podría ser resuelto en una simple providencia de ejecución, y, en tal caso, la sentencia de resolución apenas podrá servir de presupuesto para hacer valer en otro juicio separado, las consecuencias legales del nuevo estado de hecho establecido en ella con fuerza de cosa juzgada…”. (Énfasis de esta alzada).
Tomando en cuenta lo anterior, el alegato de demolición esgrimido por el actor no es suficiente para declarar la improcedencia de la acción resolutoria. Por otra parte, en relación al alegato de integración de la parcela vendida, observa este juzgador que la misma resulta perfectamente viable, y no contraviene lo establecido en el artículo 67 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, ya que como declaró la recurrida, la intención de esta normativa conlleva la estructuración cierta de un conjunto residencial, no siendo el caso de marras, por cuanto no consta proyecto de construcción alguno, ni algún trámite serio para la ejecución de la referida obra, motivo por el cual, se desechan estos alegatos esgrimidos por la parte demandada reconviniente; siendo que en este sentido se ordena la separación de los terrenos integrados, únicamente en el límite del cual fue objeto el contrato de compraventa de marras y previamente resuelto por este juzgador. Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN: Procede este juzgador a emitir pronunciamiento respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la cual fundamentó indicando que conforme al contrato de compraventa celebrado entre Inmusoluciones y la Asociación, el precio del inmueble vendido fue realizado mediante la entrega de los títulos de participación; con lo que Inmusoluciones se colocó en una posición equiparable a la de los Asociados, bajo los estatutos, surgiendo una relación contractual adicional a la relación contractual entre ambas partes derivada del Contrato de Compraventa; siendo que la Asociación tiene que cumplir lo dispuesto en los títulos de participación, e Inmusoluciones tiene la obligación de no dificultar, retrasar ni impedir la construcción del Conjunto Residencial, conforme al contrato adicional al contrato de compraventa (títulos de participación).
En este sentido, señaló la parte demandada reconviniente que Inmusoluciones no cumplió con su obligación de no dificultar, retrasar, encarecer, ni impedir la construcción del Conjunto Residencial, de proceder conforme a la buena fe y la equidad, y de acatar todas las consecuencias que se deriven del contrato que celebró cuando aceptó de la Asociación los títulos de participación para Inmusoluciones; siendo que ha violado sistemáticamente dicho nuevo contrato, por cuanto incurrió en una conducta continuada en tiempo para dificultar, retrasar e impedir que la Asociación construyera el conjunto residencial.
Esta conducta continuada –señala la reconviniente- da inicio cuando Inmusoluciones no declaró en el contrato de compra venta que la edificación vendida estaba ocupada por inquilinos, causando a la Asociación daños considerables ya que la imposibilitó para hacer uso inmediato del inmueble vendido, teniendo que incurrir en una serie de trámites y gastos para lograr la desocupación del mismo y poder proceder a derribar la edificación vendida y construir el conjunto residencial. También señaló que la parcela vendida y su zonificación (V8-1), no eran apropiadas para la construcción del conjunto residencial, lo cual tampoco fue mencionado en el contrato de compra venta, por lo que fue necesaria la integración a otras parcelas para formar una parcela de mayor extensión y obtener la zonificación V8, que corresponde a “vivienda multifamiliar”.
Arguyó además, que esta conducta por parte de Inmusoluciones para dificultar, retrasar e impedir que la Asociación construyera el Conjunto Residencial, se manifestó adicionalmente cuando obtuvo e hizo ejecutar la medida de secuestro decretada a su favor, lo que está impidiendo a la Asociación la construcción del conjunto residencial e imposibilitando la entrega de los apartamentos para Inmusoluciones; siendo que al proceder la reconvenida de la manera indicada, infringió el artículo 1.160 del Código Civil, que impone proceder conforme a la buena fe, la equidad, y acatar, no sólo lo expresado en dichos elementos escritos, sino también todas las consecuencias que de ellos se deriven; siendo que esta conducta es reprochable, ya que los apartamentos para Inmusoluciones no están listos por causas ajenas a la Asociación; y que por causa del incumplimiento de Inmusoluciones, la Asociación tuvo que acometer los trámites necesarios para el desalojo de los inquilinos, y el cambio de zonificación, para luego tener que enfrentar a una paralización resultante de una medida de secuestro, por lo cual, está sufriendo un daño producto de la paralización de la construcción, siendo que cualquier retraso de una obra tiene un costo, siendo que esto es de hecho y en derecho, un perjuicio indemnizable por Inmusoluciones a la Asociación; la cual estimaron en la cantidad de Bs. 189.890,00.
Por otra parte, alegaron que la Asociación, como persona jurídica que es, agrupa y representa los intereses de los Asociados, quienes han sufrido la angustia y la zozobra por querer acceder a una vivienda, lo que constituye un daño moral, la cual estimaron en la cantidad de Bs. 200.000,00. Indicaron que Inmusoluciones tiene o tenía relación con los fundadores de la Asociación ciudadanos Ricardo Humberto Padrón Natale, Humberto Ligorio Padrón Natale, Enrique Humberto Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, lo que explica que dichos promotores inmobiliarios no reclamaran cuando la Asociación recibió de Inmusoluciones la parcela vendida, con inquilinos y sin la zonificación apropiada. Señalaron además que para el supuesto negado de que se considere que las acciones y omisiones de Inmusoluciones no constituyen un hecho ilícito intencional, imprudente o negligente, alegaron subsidiariamente que intentar la demanda y obtener medidas preventivas, en circunstancias como las indicadas, constituye un abuso de derecho, ya que demandar y obtener medidas cautelares para presionar a fin de obtener un beneficio diferente del acordado, y parar una obra cuya culminación permitirá cumplir lo pactado, son conductas, en el ejercicio del derecho, que exceden los límites de la buena fe, lo cual también causó a la Asociación daños morales los cuales estimó en la cantidad de Bs. 200.000,00.
Pues bien, con vista a anterior, corresponde es este juzgador realizar las siguientes consideraciones, tomando en cuenta la pretensión del reconviniente la cual es obtener una indemnización por daños y perjuicios, materiales y morales sufridos, según lo manifestado precedentemente. Al respecto, considera menester este juzgador citar el contenido de los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.185.- El que con intensión, o por negligencia o por imprudencia ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”.
“Artículo 1.196.- La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.
El Juez puede, específicamente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada.
El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines, o cónyuge, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima.”.
En este orden de ideas, en la recopilación doctrinal asentada en la obra “Código Civil de Venezuela. Artículo 1.185”, EBUC, páginas 303 y 304, citando a la autora Magali Carnevalli de Camacho, expuso:
•…El principio atinente a esta responsabilidad (N. de R. extracontractual por hecho propio) está consagrado en el Artículo 1.185 del Código Civil, el cual, para la procedencia del resarcimiento no sólo exige que la víctima haya experimentado un daño, sino que requiere además que ese daño haya sido causado por intensión, imprudencia o negligencia. A estos dos elementos se agrega necesariamente un tercer requisito, constituido por la relación de causa o efecto entre la culpa y el daño (…).
(…omissis…)
(…). Para no abundar más en especulaciones doctrinarias acerca de los elementos de la responsabilidad civil extracontractual por hecho propio, debemos adoptar una enumeración de los mismos, para lo cual tenemos necesariamente que partir de la fórmula dada por nuestro Código Civil en el artículo 1.185, de donde se desprende que son fundamentalmente tres los elementos que la integran: el daño, la culpa y la relación de causalidad entre la culpa y el daño…”.
De lo anterior se desprende con claridad que a los fines de que –en efecto- exista una responsabilidad civil por hecho propio, es necesario que concurran tres elementos: i) daño; ii) culpa; y iii) nexo de causalidad. Respecto al primer requisito de los nombrados, se debe indicar que el daño material es el daño que tiene naturaleza netamente patrimonial o material, es decir, es el daño que afecta a los bienes o derechos materiales; mientras que el daño moral es, por exclusión, el daño no patrimonial, es decir, es aquel que recae en los valores espirituales o en valores que pertenecen más al campo de la afección que de la realidad material económica.
Ahora bien, antes de entrar a analizar la importancia de los daños supuestamente acaecidos y endilgados a la parte actora reconviniente, en necesario analizar los hechos generadores de esos daños (materiales y morales) alegados por el reconviniente; siendo que se señala como tales, el incumplimiento por parte de la actora en no dificultar, retrasar, encarecer, ni impedir la construcción del conjunto residencial, de proceder conforme a la buena fe y la equidad, todos estos al hecho de no haber mencionado en el contrato de compra venta que la edificación vendida estaba ocupado por inquilinos, ni tampoco mencionó en el mismo contrato que la zonificación con la cual se adquirió el inmueble, no era la apropiada para la construcción del referido conjunto residencial.
Pues bien, respecto a la existencia de los presuntos inquilinos en el inmueble de marras, se debe indicar que, tal y como se expresó en la motivación de la demanda principal analizada en esta misma decisión, que la actora puso en posesión a la reconviniente del inmueble de marras, obligándose al saneamiento legal, siendo además aceptado el estado del inmueble por parte de la compradora al momento de suscribir el contrato de compra venta; siendo que es deber por parte del comprador antes de manifestar su consentimiento, el de realizar todas las investigaciones necesarias para informarse de los detalles en el que se encontraba el inmueble de marras, siendo que pudo haber fácilmente constatado antes suscribir el contrato de compra venta, que el inmueble se encontraba previamente ocupado por inquilinos, lo cual, a juicio de quien aquí suscribe, exime al reconvenido en cuanto al presunto hecho generador del daño, tanto material, como moral. Así se decide.
Del mismo modo, respecto al hecho de que la reconvenida tampoco mencionó en el contrato de compra venta que el inmueble vendido no contaba con la zonificación apropiada para la construcción del conjunto residencial, este juzgador considera que no era obligación del vendedor del inmueble realizar tal señalamiento, por cuanto es obligación del comprador hacer las investigaciones correspondientes para determinar si la zonificación era la apropiada para la construcción del conjunto residencial, siendo que cabe destacar en este supuesto, no consta en ningún documento probatorio aportado en este expediente, como sería exactamente construido tal conjunto residencial. Adicionalmente, consta mediante experticia practicada en el curso del proceso, que en el inmueble de marras cuya zonificación antes de ser integrada a las otras parcelas de terreno, era la de V8-1, que permitían la construcción de una obra de similares características a las mencionadas en el contrato de compra venta, siendo estas menciones de carácter generales y aproximadas, no determinadas. Tampoco consta en el expediente los tan mencionados títulos de participación, mediante los cuales este jurisdicente pueda determinar si en este sentido –referido a la no mención de la zonificación en el contrato- la parte reconvenida incumplió con esta supuesta obligación, razón por el cual este jurisdicente considera que este alegato carece de sustento para asimilarse a un hecho generador de alguno de los daños reclamados. Así se decide.
Otro hecho alegado por el reconviniente que –a su decir- genera los daños reclamados, se fundamenta en la medida de secuestro decretada en fecha 7 de febrero de 2014 a favor de la reconvenida, lo cual impidió la construcción del conjunto residencial ya que fue efectivamente ejecutada en fecha 14 de marzo de ese mismo año. En este sentido, se observa que contra la medida in comento la demandada reconviniente interpuso escrito de oposición, la cual aparece declarada sin lugar por el juzgado a quo mediante sentencia dictada en fecha 29 de abril de 2014, y confirmada por sentencia dictada en fecha 17 de diciembre de 2014, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial. Adicionalmente, consta que contra la decisión proferida en segunda instancia, la representación judicial reconviniente anunció recurso de casación, el cual fue declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 1 de diciembre de 2015. Ahora bien, como se indicó precedentemente, dicha medida aparece acordada a casi cumplirse cinco (5) años luego de protocolizado el documento de compra venta pretendido en resolución. Por otra parte, de la experticia judicial practicada aproximadamente dos (2) años antes en el inmueble de marras se visualizó el inmueble sin habitante alguno, sin obreros, sin maquinaria alguna, ni avisos que previeran la construcción del tan mencionado conjunto residencial. Mucho menos se observó que en la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Chacao, se encontrare presentado algún proyecto de construcción del conjunto residencial, ya sea en el inmueble de marras o en alguno de los integrados; es decir, no constan acciones efectivas por parte del reconviniente en dar inicio a la obra, motivo por el cual quien aquí decide considera que este medio de ataque desplegado por el reconviniente no tiene asidero legal y por tanto, se desecha de este proceso. Así se decide.
Respecto a que el accionante reconvenido al demandar y peticionar medidas preventivas en relación al inmueble objeto de la demanda, constituyendo un abuso de derecho, lo cual fue alegado por el reconviniente, obligan a este juzgador realizar algunas consideraciones respecto a esta especie de hecho ilícito, siendo que el abuso del derecho es el ejercicio de un derecho por parte de su titular, traspasando, de manera intencional o no, los límites asignados al ejercicio de su propio derecho; o como establece el único aparte del artículo 1.185 del Código Civil, se trata del traspaso a los límites de la buena fe o uso irracional del mismo.
Concerniente a este aspecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de abril de 2000, (caso: Carlos Enrique Morales Caraballo contra Seguros Orinoco, C.A.), estableció:
“…El artículo 1.185 del Código Civil, en su conjunto se refiere a hechos o aspectos profundamente diferentes. En las distintas hipótesis del primer parágrafo, basta probar el daño causado por un hecho intencional, negligente o imprudente de otro; cuestión sencilla, casi elemental. En cambio, en el segundo caso, se trata de situación grave y complicada, de un delicado y complejo problema jurídico; precisar cuándo se ha hecho uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado de ese mismo derecho, expresando en los propios términos de la ley, cuando el ejercicio del derecho excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”, puede decirse que se trata de dos derechos en conflicto, cuestión delicada de por sí que no puede resolverse en forma simplista como procedió la recurrida, para quien bastó la acusación, en auto de tención y su revocatoria, para acordar los daños y perjuicios de índole moral, tal cual ocurría antes que la ley positiva hubiera consagrado la tesis de los hechos ilícitos como consecuencia de los abusos del derecho. Es corriente que disposiciones de carácter general, como el primer parágrafo del artículo 1.185 del Código Civil, así en lo penal como en lo civil, resulten luego restringidas por excepciones y por casos especiales que requieren de hipótesis distintas. Por tanto, el artículo 1.185 del Código Civil contempla dos situaciones jurídicas totalmente distintas: la del que abusa de su derecho y las del que procede sin ningún derecho. Por consiguiente, está obligada la recurrida a resolver a cual de las hipótesis analizadas correspondía el caso de autos…”.
Por su parte, el profesor Eloy Maduro Luyando, en su obra citada indica:
“…(1437) La doctrina ha enumerado las condiciones para la procedencia del abuso de derecho, a saber:
1º- Es necesario un daño experimentado por la víctima y causado por el autor del acto abusivo.
2º- Es necesario un acto abusivo de un derecho por parte de su titular.
Para precisar la noción de acto abusivo habrá que tener en cuenta lo expuesto respecto al ámbito de aplicación con lo relativo a los llamados derechos definidos y los relativos a la naturaleza interna del abuso de derecho.
3º- La relación de causalidad entre el acto abusivo criterios y el daño…”.
(vid. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Séptima Edición. Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de derecho, pág. 715).
Pues bien, tomando en cuenta el criterio jurisprudencial y doctrinario antes transcrito, este juzgador observa que, en relación al supuesto daño experimentado por la Asociación reconviniente, producto de la paralización de la obra por causa de la medida de secuestro decretada a favor de la reconvenida, y que constituye –a su decir- una modalidad de hecho ilícito de abuso de derecho, se debe indicar que no puede haber daño en este sentido, ya que, como se indicó, desde la protocolización del contrato de compra venta del inmueble de marras, la compradora no realizó labores tendentes a la ejecución de la obra, ya que no consta en autos la introducción en los entes municipales competentes algún proyecto o ante proyecto que previera la construcción del conjunto residencial, ya sea en la parcela vendida o en las demás parcelas adquiridas, ni tampoco la realización de labores de construcción previos a la ejecución de la medida, que presumieran la intención de ejecutar la obra y con ello cumplir con el pago del precio fijado en el contrato de compra venta, por lo cual no se puede afirmar que el ejercicio del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales por parte de la actora reconvenida, en aplicación del principio constitucional de la tutela judicial efectiva, se deba a un abuso de derecho, no obstante a que respecto a las medidas acordadas (prohibición de enajenar y grava y de secuestro), en aras del debido proceso, se observan que contra ellas fueron ejercidos todos los recursos procesales establecidos por la legislación, es decir, la parte reconviniente ejercitó su derecho a la defensa –que fue revisada en todas las instancias jurisdiccionales-, principio también contemplado en la Carta Magna, motivo por el cual, quien aquí decide considera que no hubo abuso de derecho por parte de la actora reconvenida en relación a este supuesto alegado por la accionante en reconvención. Así se decide.
Por otra parte, en relación a la supuesta confabulación alegada por la reconviniente entre los fundadores de la Asociación Civil El Rosal 900, ciudadanos Ricardo Humberto Padrón Natale, Enrique Humberto Padrón Natale, Humberto Ligorio Padrón Natale y Rafael Ignacio Ontiveros Muguerza, con la sociedad mercantil reconvenida, se debe traer a colación que las partes se deben atener al principio de la carga de la prueba contemplado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Respecto a esta norma, la doctrina patria expresa:
“…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio (…), la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…”. (Código de Procedimiento Civil Comentado, Emilio Calvo Baca, pp. 356-358).
Ahora bien, nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riego de que, por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarado improcedentes.
Así, cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.
Pues bien, luego de una revisión exhaustiva de las pruebas incorporadas en el proceso, no se evidencia la confabulación alegada entre los fundadores de la Asociación Civil El Rosal 900 con la sociedad mercantil Inmusoluciones, ni que entre ambos tengan algún tipo de relación mas que la existente producto del contrato de compraventa suscrito en el año 2009, siendo que no basta la falta de señalamiento en dicho contrato de la existencia de inquilinos en el inmueble de marras, ni la falta de señalamiento referido a la inutilidad de la zonificación para la construcción del conjunto residencial, para inferir la existencia de una relación adicional, razón por el cual quien aquí decide declara improcedente este alegato expuesto por la parte demandada reconviniente. Así se decide.
Como colorario de lo anterior, en virtud de haber quedado demostrado la falta de cumplimiento en el pago convenido en el contrato de compraventa suscrito entre las partes intervinientes, además de no haber prosperado la reconvención propuesta por la parte demandada, resulta forzoso para este juzgador declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, al haber quedado anulado el fallo recurrido, con lugar la demanda por resolución de contrato de compra venta, y sin lugar la reconvención propuesta, tal y como se dispondrá de forma positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 7 de julio de 2017, por el abogado MARCO PULGAR, en su condición de apoderado judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, contra la decisión proferida en fecha 4 de julio de 2017, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda anulada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpuso la sociedad mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., contra la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, todos identificados ut supra. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de compra venta inserto en la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 3 de septiembre de 2009, bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, correspondiente al folio real del año 2009, y cuyo inmueble en venta versa por una parcela de terreno, ubicada en la Urbanización El Rosal, en jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, y que tiene una superficie de seiscientos dieciséis metros cuadrados con sesenta y seis centésimas cuadradas (616,0066 m2), distinguida con el Nº 380, en el plano de la Urbanización El Rosal, que se encuentra agregado al cuaderno de comprobantes llevado por la entonces Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en el Tercer Trimestre de 1940, bajo el Nº 2, Folio 27; debiendo la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, devolver a INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., la posesión del inmueble objeto de la demanda.
TERCERO: Se ordena oficiar al Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, a fin de que estampe la nota respectiva dejando sin efecto el documento de venta asentado en esa oficina de registro, fechado 3 de septiembre de 2009, bajo el Nº 2009.1042, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.1752, correspondiente al folio real del año 2009, de conformidad con el artículo 1.922 del Código Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, en contra de la sociedad mercantil INMUSOLUCIONES A.G.M.R., C.A., ambos identificados ut supra.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en las dos pretensiones impetradas.
Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ,
ARTURO MARTINEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
En esta misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia, constante de veintidós (22) folios útiles.
LA SECRETARIA,
Abg. SCARLETT RIVAS ROMERO
Expediente Nº AP71-R-2018-000240.
AMJ/SRR/DS.-
