REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
208º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2018-000357 (2018-9762)
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
DE LAS PARTES DE AUTOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana JENNY ARMIRÍS OBELMEJIA VELASCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.878.251.
APODERADOS DE LAS DEMANDANTES: Ciudadanos ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO, MIGUEL LÓPEZ y PEDRO NIETO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 128.661, 131.293, 155.100, 122.774, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE, colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-80.854.976.
APODERADOS DEL DEMANDADO: Ciudadanos ESTEBAN GERARDO VILLAVICENCIO PAUCARMAYTA y NORKA COBIS RAMÍREZ, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nros. 77.369 y 100.620, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISIÓN APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FORMA ORAL EN FECHA 18 DE ABRIL DE 2018 Y SU EXTENSO PUBLICADO EL 14 DE MAYO DE 2018, POR EL JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE ESTA MISMA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA SÍNTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se inició previamente el presente juicio mediante libelo de demanda consignado en fecha 12 de diciembre de 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D), intentado por la ciudadana JENNY ARMIRÍS OBELMEJIA VELASCO, representada por los abogados ANTONIO BRANDO y PEDRO NIETO, contra el ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE por DESALOJO, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 23 de enero de 2014, el a quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación más dos (2) días que se concedieron como término de la distancia, para que diera contestación a la demanda.
En fecha 31 de enero de 2014, la representación judicial de la parte demandante consignó las copias simples para la elaboración de la compulsa y consignó los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil. Siendo librada la misma, por auto del 6 de febrero de 2014.
Mediante diligencia consignada en fecha 3 de abril de 2014, el ciudadano GEORGE JOSÉ CONTRERAS, en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, consignó recibo de citación sin firmar del ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE.
Por diligencia de fecha 24 de abril de 2014, la representación judicial de la parte demandante solicitó la citación por carteles del demandado, ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE. Siendo acordado, lo requerido por auto de fecha 2 de mayo de 2014.
Efectuados los trámites a fin de lograr la citación del demandado, sin que hubiese sido posible la misma, en fecha 16 de mayo de 2016, previa solicitud de parte, el a quo designó a la abogada JINESKA GARCÍA, como defensora judicial del demandado, ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE y en fecha 9 de agosto de 2016, la referida abogada aceptó el cargo y juró cumplirlo fielmente.
Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2016, el a quo, adaptó el presente juicio, al procedimiento oral, de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Una vez citada la defensora judicial, consignó escrito de contestación en fecha 11 de enero de 2017.
En fecha 30 de enero de 2017, tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual comparecieron ambas partes, quienes ratificaron el contenido tanto de escrito libelar, así como el escrito de contestación de la demanda.
Acto seguido, el día 10 de marzo del 2017, se dictó auto donde se fijaron los hechos y los límites de la controversia, fijándose a tenor de lo dispuesto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes promovieran las probanzas que consideren pertinentes.
En fechas 25 y 27 de abril de 2017, la defensora ad litem y el apoderado actor, consignaron escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas, mediante auto del 11 de mayo de 2017 y en esa misma oportunidad, se fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente, para que tuviera lugar la audiencia o debate oral.
En fecha 25 de mayo de 2017, compareció el ciudadano OSCAR JESÚS ZULUAGA DUQUE, asistido por los abogados ESTEBAN GERARDO VILLAVICENCIO PAUCARMAYTA y NORKA COBIS RAMÍREZ, otorgó poder apud acta a los mismos y consignó escrito de alegatos.
Por auto de fecha 12 de junio de 2017, se dictó auto reponiendo la causa al estado de la apertura del lapso de los veinte (20) días de despacho siguientes, para que la parte demandada diere contestación de la demanda, ordenándose la notificación de las partes.
Efectuados los trámites referentes a la notificación, la parte demandada, en fecha 1 de noviembre de 2017, a través de su apoderada judicial consignó escrito de contestación de la demanda.
Por auto de fecha 17 de noviembre de 2017, el tribunal a quo fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia preliminar, la cual tuvo lugar en fecha 23 de noviembre de 2017 y compareció el abogado PEDRO NIETO MARTÍNEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y ratificó el contenido de la demanda. Igualmente se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada ni por si, ni por medio de apoderado alguno.
En fecha 29 de noviembre de 2017, el a quo dictó auto en el cual otorgó a tenor de lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas.
En fecha 6 de diciembre de 2017, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2017, el a quo admitió la pruebas promovidas y atendiendo a las facultades conferidas por la Ley Adjetiva Civil, específicamente en los artículos 860 y 868, ordenó la apertura del lapso de treinta (30) días correspondiente a la evacuación de las pruebas.
En fecha 12 de marzo de 2018, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia del juicio.
En fecha 18 de abril de 2018, tuvo lugar la audiencia o debate oral, con la presencia de ambas partes, quienes profirieron oralmente sus respectivas argumentaciones en la defensa de los derechos e intereses de sus representados, concluidas las mismas, la juez emitió el dispositivo del fallo, declarando con lugar la demanda y condenando en costas a la parte demandada, indicando finalmente que el extenso del fallo sería publicado dentro del lapso de diez (10) días de despacho.
En fecha 14 de mayo de 2018, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso de la sentencia, en cuyo dispositivo determinó lo siguiente:
“…Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: Con lugar la demanda de desalojo, ejercida por la ciudadana Yenny Armiris Obelmejia Velasco, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° V-12.878.251, contra el ciudadano Oscar De Jesús Zuluaga Duque, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad E-80.854.976. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el local comercial distinguido con el nº 3, ubicado en la planta baja del edificio F y F AHMAR, situado en la avenida Francisco Loreto y Calle Libertador de la Ciudad de la Victoria, Jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del estado Aragua. Tercero: A pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios causados a la parte actora, la cantidad de dieciocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 18.000), equivalente al ajuste del canon de arrendamiento no pagado de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, a razón de tres mil seiscientos bolívares fuertes por cada mes (Bs F. 3.600), así como el canon de arrendamiento mensual más el respectivo ajuste de los mese que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y los intereses que se generen, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias. Cuarto: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.”
En fechas 15 y 18 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte demandada, apeló del fallo definitivo, siendo oído en ambos efectos por el tribunal de la causa en auto de fecha 22 de mayo de 2016, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para su correspondiente distribución.
DE LAS ACTUACIONES ANTE LA ALZADA
En esta alzada obra el presente asunto, en razón que el referido medio recursivo, le fuere asignado una vez cumplido el respectivo sorteo de ley, el cual lo dio por recibido en fecha 7 de junio de 2018 y por auto de esa misma fecha, se fijaron los lapsos a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes ante esta alzada, en fecha 17 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada recurrente, abogada NORKA COBIS, consignó escrito de tres (3) folios sin anexos, donde, en síntesis, expuso:
i) Inicialmente manifiesta que existe un vicio en la citación de su representado, en razón a que el alguacil titular del Circuito Judicial de Municipio, indicó que se había trasladado a un local comercial ubicado en la planta baja del edificio F y E Ahmar, situado en la avenida Francisco Loreto y calle Libertador de la ciudad de La Victoria, Jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, con lo cual se evidencia que el referido alguacil no tenía competencia por el territorio para realizar dicha citación, dándose por válida la misma y continuándose con los demás tramites del proceso, que posteriormente en fecha 25 de mayo de 2017, compareció su representado, sin convalidar los vicios existentes y solicitó la revocatoria por contrario imperio la citación realizada; ii) Que en fecha 12 de junio de 2017, el a quo dictó auto en el que ordenó la apertura de un lapso de veinte (20) días de despacho, para la contestación de la demanda, comisionándose a un tribunal del Estado Aragua, para la citación por carteles; iii) Indicó todo lo relacionado con la citación y señaló que a su mandante no se le citó válidamente para el juicio, puesto que la misma fue realizada por un alguacil que no tenía competencia por el territorio para ello y al no cumplirse con las formalidades referentes a la citación personal, no puede dársele validez a la citación por carteles, con base a ello solicitó se declare con lugar la apelación y se reponga la causa al estado de practicar la citación.
Por otra parte, en fecha 30 de julio de 2018, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado PEDRO NIETO y consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte, constante de dos (2) folios sin anexos, en el cual señaló lo siguiente:
i) Indica que en fecha 25 de mayo de 2017, el demandado, ciudadano OSCAR DE JESÚS ZULUAGA DUQUE, debidamente asistido de abogado se hizo parte en el proceso, que en dicha oportunidad realizó una serie de alegatos, los cuales fueron resueltos por el tribunal de la causa mediante sentencia del 12 de junio de 2017, en la cual ordenó la reposición de la causa al estado de la apertura del lapso de veinte (20) días de despacho para que la parte demandada diera contestación a la demanda, acordando la notificación de las partes, que una vez cumplida con notificación acordada, el demandado consignó escrito de contestación; ii) Que de las actas se evidencia que de haber algún vicio, el mismo fue subsanado por el a quo a través de la sentencia del 12 de junio de 2017, la cual quedó definitivamente firme, aunado al hecho que el demandado ejerció las defensas y derechos que consideró sin limitación alguna; iii) Que de lo anterior se evidencia que el demandado pretende hacer uso del recurso como una táctica dilatoria en la ejecución de la sentencia; iv) Que la sentencia apelada fue el resultado del análisis hecho por el a quo al material probatorio aportado y solicitó se desestime el escrito de informes consignado por el recurrente y confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia objeto de apelación, y que de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condene en costas del recurso del demandado.
Ahora bien, antes de la revisión del mérito del asunto, este sentenciador observa que la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de informes solicitó la reposición de la causa al estado que se practique nuevamente la citación de su mandante, al considerar que existió un vicio en la misma, en tal sentido, de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente se evidencia que por auto del 12 de junio de 2017, el a quo a los fines de agilizar el proceso y garantizar el derecho a la defensa ordenó la reposición de la causa al estado que de la apertura del lapso de veinte (20) días de despacho, para que la parte demandada diera contestación a la demanda, subsanándose así los vicios delatados, con base a ello, mal podría esta alzada ordenar nuevamente dicha reposición.
Estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva.
De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra Estudios de Derecho Procesal, Tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza Civil, Mercantil, Laboral, Tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro Texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflictos, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.”
Ahora bien, conforme a la norma citada, el juez debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, tratando en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que estos arrojen, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en estos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Al respecto, establece por su parte el artículo 1.354 del Código Civil, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal. El juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a lo alegado y probado por éstas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor, a su vez, en la excepción, cuyo principio se armoniza con el primero y en consecuencia, solo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la accionante, ciudadana JENNY ARMIRÍS OBELMEJIA VELASCO, alegó:
Que consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 1, tomo 100 de fecha 13 de agosto de 2012, que su representada dio en arrendamiento al ciudadano OSCAR DE JESUS ZULUAGA DUQUE, un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial distinguid con el No. 3, ubicado en la planta baja del edificio F y F AHMAR, situado en la avenida Francisco Loreto y calle Libertador de la ciudad de La Victoria, Jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua.
Que en la cláusula tercera del dicho contrato se convino que el lapso de duración de dicho contrato sería de un (1) año exacto, contado a partir del 1 de agosto 2012 hasta el 31 de julio de 2013.
Que según la cláusula cuarta del contrato, el canon de arrendamiento inicial fue pactado por la cantidad de diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00), monto que en la actualidad equivale a un céntimo de bolívar soberano (Bs.S 0,1), cantidad que ha sido incrementada quedando en la suma de doce mil bolívares fuertes (Bs. 12.000,00) equivalente a cero con doce bolívares soberanos (Bs.S 0,12), el cual debía ser cancelado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que en la mencionada cláusula, parágrafo segundo del contrato de marras, se convino que en caso que el arrendatario hiciera uso del derecho de prórroga legal, el canon de arrendamiento que empezaría a regir a partir de ese momento, sería aquel que resultara de aplicar un ajuste equivalente al treinta por ciento (30%) al canon que se encontrase vigente para ese momento, estableciendo la fórmula para ello.
Que habiendo vencido el contrato en fecha 31 de julio de 2013 y comenzado el lapso de prórroga legal, este debió cancelar la suma de quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,00) hoy equivalente a la cantidad de cero con quince bolívares soberanos (BsS. 0,15), conforme a la formula en comento, monto que el arrendatario se ha negado rotundamente a cancelar, pese a los múltiples requerimientos que se le han hecho, por lo que adeuda las mensualidades de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, incumplimiento este que le da lugar al arrendador a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a las previsiones de la cláusula décima cuarta.
En tal sentido, procede a demandar al ciudadano OSCAR DE JESUS ZULUAGA DUQUE, en su carácter de arrendatario del inmueble, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal; en dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar el bien inmueble dado en arrendamiento, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual.
En pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios causados a su representada, la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), lo que corresponde actualmente a la cantidad de cero con dieciocho bolívares soberanos (Bs.S 0,18) equivalente al ajuste del canon de arrendamiento no pagado de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, a razón de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00) actualmente cero con cero tres bolívares soberanos (Bs.S 0,03) cada mes, así como el canon de arrendamiento mensual más el respetivo ajuste de los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y los intereses que se generen, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitan que al momento de dictarse la sentencia que ponga fin al presente juicio, se realice la corrección monetaria o indexación de las cantidades reclamadas y condenadas a pagar al demandado.
A pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil; articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimaron la cuantía de la presente demanda en 168,22 unidades tributarias.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó:
En primer lugar negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho, la demanda intentada contra su representado.
Negó, rechazó y contradigo que su representado haya dejado de cumplir con su obligación de cancelar el canon mensual de arrendamiento, por cuanto no ha dejado de depositar a la cuenta corriente No. 0105-0150-47115000145, en el Banco Mercantil, a nombre de los ciudadanos LUIS ROBERTO PERAZA MONJARET y JENNY ARMIRIS OBELMEJIAS VELASCO, desde agosto de 2013 hasta octubre de 2017, por lo que consignó copia simple de los pagos efectuados, correspondiente a los meses de mayo de 2016 a octubre de 2017 y se reservo presentar los originales de los recibos desde agosto de 2013 hasta de octubre de 2017.
Señaló que su representado en ningún momento ha dejado de cumplir con todas y cada una de las obligaciones que por ley debe cumplir, como el pago de los servicios y mantenimiento, así como el pago de las cosas comunes y carga de la comunidad del edificio F y F AHMAR.
Finalmente solicitó se declare sin lugar la demanda.
Con vista a lo anterior procede esta alzada a analizar el material probatorio aportado a los autos a fin de verificar la procedencia o no de los alegatos y defensas esgrimidos en este asunto, en la forma que sigue:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Consta a los folios 8 al 12 de la primera pieza del expediente, copia simple del instrumento poder otorgado por la ciudadana JENNY ARMIRIS OBELMEJIAS VELASCO, a los abogados ANTONIO BRANDO, MARIO BRANDO, DOMINGO MEDINA, PAOLA BRANDO, MIGUEL LOPEZ y PEDRO NIETO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 128.661, 131.293, 155.100 y 122.774, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 6 de diciembre de 2013, anotado bajo el No. 27, tomo 138 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce los mandatarios en nombre de su poderdante. Así se decide.
Consta a los folios 13 al 24 de la pieza uno del expediente, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 13 de agosto de 2012, bajo el Nº 1, tomo 100 de los libros respectivos, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y del mismo se aprecia que la demandante dio en arrendamiento al ciudadano OSCAR DE JESUS ZULUAGA DUQUE, un local comercial distinguido con el No. 3, ubicado en la planta baja del edificio F y F AHMAR, situado en la avenida Francisco de Loreto y calle Libertador de la ciudad de La Victoria, Jurisdicción del Municipio José Félix Ribas, Estado Aragua, conforme se evidencia de la cláusula primera, igualmente se evidencia de la cláusula tercera que el plazo de duración del contrato sería por un (1) año exacto, contado a partir del día 1 de agosto de 2012 al 31 de julio de 2013, así mismo que en la cláusula cuarta se estableció el canon de arrendamiento, la forma y el tiempo de pago, en cuyo parágrafo primero se dispuso que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, serían causa suficiente para que la arrendadora pudiera solicitar la resolución del contrato y exigir la inmediata entrega del local comercial desocupado, sin perjuicio de exigir el pago del canon o cánones de arrendamientos vencidos, así como los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación del local comercial. Así se decide.
A los folios 174 al 178 de la primera pieza del expediente, rielan copias simples de depósitos bancarios realizados ante la entidad bancaria Mercantil, en la cuenta identificada 01050150471150001453, en el cual aparece como titular de la cuenta el ciudadano PERAZA MONJARET LUIS ROBERTO, de fechas 16/07/2012, 17/05/2016, 17/06/2016, 12/09/2016, 14/10/2016, 16/11/2016, 17/02/2017, 14/03/2017, 18/04/2017, 12/05/2017, 22/06/2017, 14/07/2017, 23/08/2017, 12/09/2017 y 20/10/2017. El primero por el orden de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00) y el resto por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), a las cuales se le adminiculan los originales de los depósitos realizados en la mencionada cuenta que rielan a los folios 204 al 208 de la primera pieza, por el orden de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), cada uno, fechados 12/09/2017, 20/10/2017, 20/11/2017, 22/06/2017, 14/07/2017, 23/08/2017, 14/03/2017, 18/04/2017, 12/05/2017, 14/10/2016, 16/11/2016, 17/02/2017, 17/05/2016, 17/06/2016 y 12/09/2016; igualmente se adminicula con la prueba de informes cuyas resultas rielan al folio 217 de la primera pieza, contentiva al oficio emanado Mercantil Banco, en el cual señalan que el número de cuenta cuya información se solicitó no se encuentra en sus registro, así como tampoco la parte demandante en el presente asunto y el ciudadano PERAZA MONJARET LUIS ROBERTO, no figuran como clientes de dicha institución bancaria. Ahora bien, visto que dichas instrumentales no fueron cuestionadas por la contra parte, este juzgado superior las desecha del presente juicio, por cuanto nada aportan al proceso, ya que los mismos son de fechas distintas a los meses reclamados como insolutos, además de que dichos depósitos se realizan en la cuenta de un tercero ajeno a la relación procesal. Así se decide.
Consta a los folios 192 al 203 de la primera pieza del expediente, estados de cuentas emitidos por la entidad bancaria Banesco, relativos a la cuenta que termina en 1486, perteneciente al ciudadano ZULUAGA DUQUE OSCAR DE JESUS, parte demandada en el presente juicio, correspondientes a los meses que van desde enero a diciembre de 2016 y siendo que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno por su antagonista, se valora de conformidad con lo preceptuado en los artículos 12, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo prescrito en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, sin embargo se desechan del proceso, por cuanto los mismos nada aportan al Thema Decidendum. Así se decide.
Ahora bien, luego del análisis que se ha efectuado a todas y cada unas de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, corresponde en consecuencia a esta alzada realizar el análisis de fondo de la acción ejercida, previa una serie de consideraciones que se señalan a continuación, con el fin de abordar el mérito del asunto desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente, y para ello se aprecia lo siguiente:
Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada.
El contrato de arrendamiento es un vínculo de derecho entre arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
Por su parte, CARNELUTTI sostiene que las relaciones jurídicas no son otra cosa que uniones establecidas por el derecho y que la noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una conexión constituida por el derecho entre dos sujetos respecto a un objeto.
En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como vinculación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa esta a aquella, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.
El contrato de arrendamiento es un vínculo jurídico que atiende a la bilateralidad nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas o correspectivas en donde la consensualidad deviene en el perfeccionamiento de la relación, es decir, se perfecciona solo consensus; siendo la misma no solemne, ni formal, a menos que se requiera formalidad escrita, pero únicamente a los efectos del ordinal 5º del artículo 1.920 del Código Civil, como requisito ad probationen sin que en todo caso, se enerve su existencia jurídica; pues puede establecerse por escrito, pero también verbis; cuya relación se distingue por su onerosidad ya que en caso contrario, se tratará de otro tipo de relación; de tracto sucesivo, pues no se agota de inmediato, donde el goce del inmueble a cada instante se genera o produce mientras dure la relación, tanto que el pago no se debe a cada momento sino periódicamente, como relación continuativa y no instantánea; siendo asimismo, una relación temporal en cuanto a la duración limitada y por tanto, no es perpetua; además de ser conmutativa, pues las ventajas del arrendador y el arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde el inicio de la relación: el arrendador, el pago del canon y el arrendatario, gozará del inmueble arrendado. Es de hacer notar que la relación arrendaticia cobra especial interés para quienes se vinculan a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuando del beneficio de la prórroga legal del contrato se trata a los efectos del cómputo debido a que es esencial la data de esa relación independientemente de los contratos celebrados en el curso de su desarrollo, en virtud que ese lapso legal va en orden ascendente entre seis (6) meses y tres (3) años.
Por su parte, los doctores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste juzgador de alzada, en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, entre otras cosas, expresan que:
“…En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”
Ahora bien, luego del análisis que se ha efectuado a todas y cada unas de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, se debe señalar que la presente acción está orientada a la procura del desalojo del local comercial a que se contrae el presente asunto, en razón del incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario, tal como lo es, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre 2013, así como el ajuste de los mencionados cánones, lo cual encuadra dentro del supuesto de hecho contenido en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en tal sentido, este juzgado superior pasa a verificar el resto de los requisitos, de la forma siguiente:
Tenemos que conforme a la relación locativa, en la cláusula cuarta se estableció que el pago de canon de arrendamiento se realizaría por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, señalando que el mismo se actualizaría semestralmente de conformidad con lo establecido con el índice de precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas, establecido por el Banco Central de Venezuela.
Siendo ello así, le correspondía a la parte demandada conforme a la carga de la prueba, dar cumplimiento al dispositivo de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto al momento de su contestación, se reservó la oportunidad para consignar los recibos originales de los pagos efectuados de los meses reclamados como insolutos, y al haber hecho tal aseveración estaba en la obligación de demostrar tal alegato, o servirse de las pruebas necesarias para demostrar su dicho.
En este sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales, a saber:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
De manera que tal y como se indicó anteriormente, el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago. Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario.
En tal sentido, debemos traer a colación el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual se estableció:
“Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos….”
Verificamos como la ley especial establece que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento o dos cuotas de condominio o gastos comunes del local, por lo que se debe aplicar la normativa por sobre la voluntad de las partes.
Así las cosas, ante el alegato de retraso en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde agosto a diciembre de 2013, esgrimido por la representación de la parte accionante, la representación judicial del demandado, a los fines de rebatir dicho alegato, no aportó prueba alguna que desvirtuara tal insolvencia, pues las probanzas aportadas se refieren a meses posteriores que no fueron reclamados y que ello no obsta para que se deban tomar como cancelados los meses reclamados, y en consecuencia el demandado forzosamente debe ser declarado insolvente, aunado al hecho que no demostró ninguna excepción con la cual justificará la falta de pago oportuna de dichos cánones, tomando en consideración que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y que no solamente obligan a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, a tenor de lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, configurándose así la invocada causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por consiguiente procedente en derecho la demanda propuesta. Así se decide.
En lo que se refiere a la indemnización por daños y perjuicios, causados con motivo a la insolvencia de la parte demandada, este juzgado considera que al haber quedado demostrado la falta de pago del ajuste de los cánones de arrendamiento demandados, es por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil, se ordena a la parte demandada el pago de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), lo que equivale hoy en día con motivo a la reconversión monetaria a la cantidad de cero con dieciocho bolívares soberanos (Bs.S 0,18), correspondiente al ajuste del canon de arrendamiento dejado de pagar de los meses de agosto a diciembre de 2013, así como aquellos cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble con su respectivo ajuste. Así se decide.
Con respecto a la indexación solicitada en el libelo de demanda, considera este juzgado superior que al tratarse de un derecho real que no fue satisfecho por incumplimiento de la contraparte, hace plenamente aplicable la misma, por lo tanto se ordena la indexación de las cantidades adeudadas, a fin de ajustar el monto debido al valor actual para el momento del pago que tiene la moneda, el cual deberá computarse desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la presente sentencia quede definitivamente, la cual será calculada mediante experticia complementaria ordenada por el tribunal, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesta por representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR la demanda de desalojo, interpuesta por la parte actora, y la consecuencia legal de dicha situación es CONFIRMAR el fallo recurrido con diferente motiva, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada NORKA COBIS, contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 18 de abril de 2018 y su extenso del 14 de mayo de 2018, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada con diferente motiva.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana JENNY ARMIRIS OBELMEJIAS VELASCO contra el ciudadano OSCAR DE JESUS ZULUAGA DUQUE, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo, conforme las determinaciones señaladas ut supra.
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, ciudadano OSCAR DE JESUS ZULUAGA DUQUE a desalojar y hacer entrega a la parte actora, ciudadana JENNY ARMIRIS OBELMEJIAS VELASCO, libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, el inmueble constituido por el local comercial distinguido con el número 3, ubicado en la planta baja del edificio F y F AHMAR, situado en la avenida Francisco Loreto y calle Libertador de la ciudad de La Victoria, Jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua.
CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada, a pagar a la accionante la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), hoy en día con motivo a la reconversión monetaria lo equivalente a cero con dieciocho bolívares soberanos (Bs.S 0,18), correspondiente a los ajustes de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de agosto a diciembre de 2013, así como aquellos cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble con su respectivo ajuste, como justa compensación indemnizatoria de su acreencia inquilinaria.
QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte accionante, la corrección monetaria de las cantidades adeudadas que resulten de la práctica de la experticia complementaria, la cual deberá computarse desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la presente sentencia quede definitivamente, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de octubre de dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la sala de despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
Asunto: AP71-R-2018-000357 (9762)
JCVR/AMB
