REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
207º y 159º
ASUNTO: AP71-R-2017-001002
ASUNTO INTERNO: 2017-9708
MATERIA: CIVIL
SENTENCIA DEFINITIVA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos VITTORIO CETRULO BALACCO y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.876.495 y V-13.884.912, respectivamente.
APODERADOS DE LOS DEMANDANTES: Ciudadanos OLIVER HERNÁNDEZ JIMÉNEZ y LISETTE VILLAMEDIANA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.366 y 69.268, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de septiembre de 2004, bajo el No. 40, tomo 962-A.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: Ciudadanos LUIS ARMANDO GARCÍA SANJUÁN, FABIANA GARCÍA MANDÉ y LUIS MIGUEL GARCÍA GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.851, 139.596 y 158.358, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (local comercial)
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia dictada en fecha 6 de noviembre de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva
-I-
DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA DEMANDA
Se da inició a la presente demanda mediante libelo presentado en fecha 15 de marzo de 2016, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ y LISETTE CAROLINA VILLAMEDIANA GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos VITTORIO CETRULO BALACCO y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la misma Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 29 de marzo de 2016, el a quo dictó admitió la presente demanda, por lo trámites del procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En fecha 31 de mayo de 2016, el alguacil adscrito al circuito judicial de municipio, dejó constancia de haber practicado la citación de la ciudadana MILVIDA HERNANDEZ ZAMBRANO, en su carácter de directora de la parte demandada y consignó el respectivo recibo de citación.
En auto de fecha 4 de julio de 2016, previa solicitud de parte, el tribunal acordó la citación mediante cartel del ciudadano JOSE LUIS COELLO NAVARRO, en su carácter de director de la parte demandada.
Agotada la citación por carteles, y previa solicitud, en fecha 11 de octubre de 2016, se designó defensora judicial a la parte demandada, en la persona de la abogada ANA RAQUEL RODRÍGUEZ.
En fecha 13 de diciembre de 2016, comparecieron los abogados LUIS ARMANDO GARCIA SANJUÁN, FABIANA GARCIA MANDE y LUIS MIGUEL GARCIA GONZALEZ, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito en el que alegaron como punto previo la falta de cualidad del actor y dieron contestación a la demanda.
Por auto de fecha 30 de enero de 2017, el tribunal fijó la oportunidad para que tuviere lugar la audiencia preliminar.
Mediante escrito de fecha 2 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora solicitó se declarase sin lugar la falta de cualidad alegada.
En fecha 6 de febrero de 2017, tuvo lugar la audiencia preliminar, a la cual asistieron los apoderados judiciales de ambas partes y esgrimieron sus alegatos.
En fecha 14 de marzo de 2017, el tribunal de la causa fijó los hechos y ordenó la notificación de las partes, a fin de que una vez conste en autos la última notificación que de ellas se haga, comenzara a transcurrir el lapso probatorio.
En fecha 22 y 23 de marzo de 2017, los apoderados judiciales de la parte demandada y actora, respectivamente, consignaron escritos de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 3 de abril de 2017, el a quo emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 9 de junio de 2017, el tribunal de la causa fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral. En tal sentido, por cuanto en dicha oportunidad entró a conocer una nueva juez, la misma se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes, por lo una vez agotada las notificaciones acordadas, por auto de fecha 21 de septiembre de 2017, se fijó nueva oportunidad para la celebración de dicha audiencia.
En fecha 27 de octubre de 2017, tuvo lugar la audiencia oral, a la cual asistió la apoderada judicial de la parte accionante, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada, ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, por lo que luego de haber escuchado su exposición, la juez del a quo dictó el dispositivo de la sentencia definitiva, reservándose diez (10) días de despacho siguientes a la audiencia para la publicación del fallo en extenso.
En fecha 6 de noviembre de 2017, el a quo, mediante la publicación del extenso del fallo (F. 390-403. P-1) declaró lo siguiente:
“…este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE, la defensa de falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener demanda alegada por la parte demandada. SEGUNDO: PARCILAMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por los ciudadano VITTORIO CETRULLO BALACCO Y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO contra la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A., en consecuencia se condena a la parte demandada JOYAS PARA TODAS C.A., a los (sic) siguiente: A entregar a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número P-91, ubicado en el nivel parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en este último en la avenida Este Tres con Avenida El Parque y Avenida Urdaneta, urbanización San Bernardino, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador. A pagar a la parte actora ciudadanos VITTORIO CETRULLO BALACCO Y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 234.648,00), por concepto de diferencia de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de JUNIO del año 2014 hasta NOVIEMBRE de (2015), diferencia equivalente último canon de arrendamiento aceptado y pagado por la demandada en la suma DIECISIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 17.236,00) y depositados por la demanda en la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.200,00), durante el periodo señalado, más los canon de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega material y definitiva del inmueble…”
Mediante diligencia de fecha 8 de noviembre de 2017, el apoderado judicial de la demandada apeló la sentencia definitiva dictada por el a quo, siendo que el tribunal de la causa, por auto de fecha 13 de noviembre de 2017, oyó dicho recurso de la apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
-II-
ACTUACIONES ANTE EL SUPERIOR
Verificada la insaculación de causas en fecha 20 de noviembre de 2017, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones, el día 24 de noviembre de 2017 y donde previa corrección de la foliatura, el tribunal le dio entrada al expediente, fijándose los lapsos a que se refieren los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para presentar informes, en fecha 18 de enero de 2018, ambas representaciones judiciales presentaron escritos de informes, en cuyos escritos se limitaron a realizar una descripción de las actuaciones de instancia.
Igualmente, ambas representaciones judiciales, en fecha 30 de enero de 2018, presentaron observaciones a los informes de su antagonista.
De manera que estando dentro de la oportunidad para decidir, éste juzgador de alzada pasa a cumplir con su misión, previa las siguientes consideraciones:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales, los cuales encarnan al Estado, tendentes a resolver los conflictos de la colectividad, mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva. De esta manera, el proceso cumple la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, arrebatándole la justicia a los particulares, ya que es sabido que la administración de la justicia se encuentra concentrada en el Estado, quedando eliminada la justicia privada; circunstancia esta de la cual se infiere, que el proceso contencioso tiene como finalidad, la solución de conflictos surgidos entre los ciudadanos, cuando se lesiona un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación del derecho.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, Pág. 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole, a lo largo del proceso.
Conforme a nuestro texto Constitucional, en su artículo 257, el proceso es considerado como un instrumento fundamental para la realización de la justicia, la cual se traduce, en que bajo la óptica del constituyente, pareciera que el proceso no tiene como finalidad la solución de conflicto, sino la realización de la justicia, pero lo cierto es que la composición de conflictos entre justiciados mediante la aplicación de la ley en forma pacífica y coactiva, solo puede obtenerse a través de dictados de sentencias justas, con justicia; justicia esta que se adquiere mediante el material probatorio que demuestre la verdad de las pretensiones y excepciones de las partes, ya que la prueba demuestra la verdad a través de la cual puede alcanzarse la justicia y finalmente solucionarse los conflictos entre los ciudadanos.
De acuerdo a la norma citada, el juez de instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
En línea con lo anterior el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone en relación a la actuación de los jueces, que:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Así, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados, así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia en éstos, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De otra parte, estima quien aquí decide señalar, que tanto el máximo Tribunal de la República como la doctrina imperante en la materia, tienen establecido que en nuestro ordenamiento jurídico procesal rige el denominado principio o sistema de libertad de medios de pruebas, según el cual las partes resultan legítimas para elegir y promover los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, bien sea entre las denominadas pruebas libres o de aquellas expresamente establecidas por la ley. Así pues, lo que se persigue con la actividad probatoria desplegada por las partes en determinado juicio, es la demostración de sus alegatos y excepciones.
Al respecto, establece el artículo 1.354 del Código Civil, el principio de la carga probatoria, cuando expresa que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Principio este, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el derecho procesal, pues, el juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por ellas en el juicio.
De esta manera, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho conocido como reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resulta infundada.
Como se ve, la carga de la prueba se impone por ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez solo procede según lo dispuesto en el ut retro artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código Adjetivo.
En otro aspecto, el procesalista uruguayo EDUARDO COUTURE, advertía que la crisis del proceso es, en sustancia, la crisis de la verdad y que para encontrar de nuevo la finalidad del proceso es necesario volver a creer en la verdad, habituarse de nuevo, se podría decir, a tomar en serio la idea de verdad. No obstante, a juicio de quien suscribe el presente fallo, la finalidad del proceso no es solamente la búsqueda de la verdad; la finalidad del proceso es algo más, es la justicia, de la cual la determinación de la verdad es solamente una premisa.
Hechas las anteriores consideraciones, debe determinar previamente éste juzgador de alzada los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, en la forma siguiente:
-IV-
DE LA DEMANDA
Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, consignado en fecha 15 de marzo de 2016, la accionante alegó:
Que en fecha 4 de diciembre de 2009, la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER C.A., celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., el cual fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 81, tomo 96 de los libros de autenticaciones de dicha oficina notarial, el cual recayó sobre un local comercial.
Que los propietarios del local comercial, GALERÍAS ÁVILA CENTER C.A., ofrecieron en venta a la arrendataria JOYAS PARA TODAS, C.A., dicho local, la cual practicó la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 17 de agosto de 2011.
Que en vista de que la arrendataria no manifestó voluntad alguna en adquirir dicho bien, sus mandantes compraron el local comercial identificado con el número y letra P-91 ubicado en el nivel parque del centro comercial Galerías Ávila, según documento protocolizado ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de septiembre de 2011, bajo el No. 2011.1919, asiento registral 1 del inmueble matriculado 218.1.1.2.2899 correspondiente al libro del folio real del año 2011.
Que procedieron a notificar a la empresa JOYAS PARA TODAS, C.A., su condición de nuevos propietarios arrendadores, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 4 de diciembre de 2009, manifestando la aceptación de las mismas condiciones contractuales y ajustando el canon de arrendamiento por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) mensuales.
Que en cumplimiento con la cláusula tercera del contrato, los arrendadores notificaron a la compañía JOYAS PARA TODAS, C.A., la voluntad de no prorrogar el contrato, contados a partir del 1º de noviembre de 2010 hasta el 31 de octubre de 2012, fecha esta última, prevista para la entrega material del local libre de personas y bienes y la obligación de entregar la solvencias de los servicios públicos y privados. Que dicha notificación fue practicada en fecha 3 de agosto de 2012, por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que vencido el plazo para la entrega del local, es decir, el 31 de octubre de 2012, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, por lo que es evidente que se continuó con la relación arrendaticia y la vigencia del contrato.
Que la arrendataria siguió pagando los cánones de arrendamiento, de forma anticipada, es decir, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, conforme a lo establecido en el contrato.
Que en el parágrafo único del contrato se estipulo un ajuste del canon de arrendamiento, por lo que la arrendataria desde el año 2012, fue pagando los ajustes de los cánones de arrendamiento. Que en el año 2014, se realizó otro ajuste del canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Comercio, en la cantidad de treinta y cinco mil seiscientos catorce bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 35.614,46) que la arrendataria se negó injustificadamente a cumplir. Que los ajustes fueron hechos mediante avalúo efectuado por la administradora del Centro Comercial Galerías Ávila.
Que como el último ajuste asumido por la arrendataria fue la suma de diecisiete mil doscientos treinta y seis bolívares (Bs. 17.236,00) que pagaba con retrasos a los arrendadores hasta que dejó de pagar los meses de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, a pesar de las múltiples e infructuosas gestiones para el cobro que hicieron nuestros representados para el pago de dicha obligación.
Que la arrendataria, sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., consignó los cánones de arrendamiento de los meses en cuestión, de manera extemporánea ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento (OCCAI) en el expediente No. 2014-0103, alegando en la solicitud que sus mandantes se negaron injustamente a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento por los meses adeudados.
Que el ejecutivo nacional mediante decreto No. 602 de fecha 29 de noviembre de 2013 publicado en Gaceta Oficial No. 40.305 promulgó el Régimen Transitorio de Protección a los Arrendatarios de Uso Comercial. Que el mismo congeló los cánones de arrendamiento y señaló la nueva fórmula matemática para la estimación de los cánones y dejando sin efecto todas las cláusulas contractuales que preveían ajustes periódicos. Que los arrendadores nunca pretendieron desconocer el mandato del decreto No. 602, ni se negaron a recibir los pagos de cánones por el monto de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00), a partir del 29 de noviembre de 2013, fecha de entrada en vigencia del decreto, sino que fue la excusa de la arrendataria al asumir la congelación de arrendamientos.
Que la arrendataria, sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A., consignó ante la oficina de consignaciones arrendaticias, los meses insolutos de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, a razón de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00) cada mes, en fecha 23 de marzo de 2014, lo que a todas luces evidencia el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 4 de diciembre de 2009, que establece el pago de la obligación de forma anticipada, es decir, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Que la arrendataria siguió consignando extemporáneamente por tardíos los cánones de arrendamiento, desde el mes de marzo de 2014 hasta el mes de noviembre de 2015, en el expediente 2014-0103, tomando como parámetro para el cálculo del monto de las pensiones de arrendamiento el aludido decreto No. 602.
Que el decreto en comento fue derogado, por la entrada en vigencia del Decreto 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en fecha 23 de mayo de 2014, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418, en las disposiciones derogatorias segunda, la arrendataria contraviniendo la misma, continúo depositando los cánones extemporáneamente, a partir del mes de junio de 2014 hasta el mes de noviembre de 2015, por la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00), cuando era su obligación seguir pagando el canon de arrendamiento establecido por las partes en el mes de noviembre de 2013, es decir la cantidad diecisiete mil doscientos treinta y seis bolívares (Bs. 17.236,00) y convenir también en pagar el último avalúo que ajustó el canon en la suma de treinta y cinco mil seiscientos catorce bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 35.614,46), por lo que la arrendataria a partir del mes de junio de 2014, debió continuar pagando el canon aceptado por ambas partes y no seguir consignando en detrimento de sus mandantes la cantidad de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00).
Que en la actualidad, la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los meses de diciembre de 2015, enero, febrero y marzo de 2016, por lo que la arrendataria ha dejado de pagar veintidós (22) mensualidades vencidas desde el mes de junio de 2014 hasta marzo de 2016.
Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se estipuló que la arrendataria debía pagar todos los servicios público y privados, tales como condominio, agua, electricidad, aseo, teléfono, seguridad mantenimiento. Que ha dejado de pagar las cuotas de condominio de los meses de julio de 2015 y los meses de octubre a diciembre de 2015, enero de 2016, lo cual asciende a la suma de ochenta y ocho mil ochocientos ocho bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 88.808,54).
Que sus representados en vista del incumplimiento de la demandada, sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., y de las infructuosas gestiones para que diere cumplimiento acudieron a la vía administrativa ante el órgano rector en materia arrendaticia de locales comercial la Superintendencia Nacional para la Defensa de Derechos Socioeconómicos e introdujeron solicitud en fecha 29 de abril de 2015 y ratificaron lo pedido en fecha 23 de abril de 2015, y en vista del no pronunciamiento del ente rector y transcurrido más de treinta (30) días continuos, se cumplió con el agotamiento de la vía administrativa, conforme lo establecido en el literal “L” del artículo 41 de la ley especial.
En tal sentido, solicitaron que se ordene el desalojo del local comercial identificado con el número y letra P-91 ubicado en el nivel parque del centro comercial Galerías Ávila, Municipio Libertador; Que sea declarada con lugar la desocupación del inmueble y se acuerde la entrega material del mismo, totalmente libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; Que la arrendataria sea condenada al pago de la cláusula penal contrato locativo establecida en la cláusula décima sexta, al pago de los cánones de arrendamiento insolutos y las cuotas de condominio de los meses adeudados hasta la entrega material y definitiva del local arrendado y por último que sea condenada a pagar las costas y costos del proceso.
Fundamentaron su demanda en los artículos 6, 14, 24, 37, 40 y 41 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil.
-V-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., alegaron lo siguiente:
Como punto previo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el presente juicio, por cuanto el contrato de arrendamiento, de fecha 4 de diciembre de 2009, suscrito entre las sociedades mercantiles GALERIAS AVILA CENTER, C.A. y JOYAS PARA TODAS, C.A., ya que en ningún momento, la arrendadora hiciera notificación de preferencia ofertiva a la arrendataria, tal y como lo establecen los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que como se puede apreciar en la prueba documental aportada por la parte actora, la notificación necesaria de preferencia ofertiva, fue realizada en la persona de la ciudadana YAMILET GUTIERREZ y no en la personas de sus representantes legales, ciudadanos MILVIDA HERNANDEZ ZAMBRANOS y JOSE LUIS COELLO NAVARRO, por lo que la supuesta notificación es irrita y por tanto, sin validez legal alguna y de cuya notificación se enteraron años después.
Que si bien es cierto que la ley aplicar en este caso, vigente en agosto de 2011, cuando el actor asevera que hizo la notificación, la ley vigente es la publicada en la Gaceta Oficial de la República No. 36.687 de fecha 26 de abril de 1999, también es cierto que el legislador afinó aun más la normativa en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente en su artículo 38.
En relación a la demanda, indicó que tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento convenido entre las sociedades mercantiles GALERIAS AVILA CENTER, C.A. y JOYAS PARA TODAS, C.A. el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Vigésimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de diciembre de 2009 y anotado bajo el No. 81, tomo 96 de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría, que dicho contrato tal y como señalaron fue suscrito entre estas, por lo que desconocen a los ciudadanos VITTORIO CETRULLO y ROBERTO BONIELLO SANSEVERO, como legitimados para incoar esta demanda.
Que el vínculo jurídico con su representada está siendo basado en el prenombrado contrato de arrendamiento, del cual no tienen nada que objetar, y una venta de local arrendado objeto de esta demanda, que no sabía que esa venta se habría realizado, y de la cual se estaría enterando ahora, ya que dicho derecho de preferencia debió ser notificado en las personas de sus representantes legales, ciudadanos MILVIDA HERNANDEZ ZAMBRANO y JOSE LUIS COELLO NAVARRO, y no sucedió nunca, ya que de los autos se evidencia que la misma fue efectuada en la persona de la ciudadana YAMILET GUTIERREZ, cédula de identidad No. 6.257.715, quien no estaba facultada para tal notificación.
Negaron, rechazaron y contradijeron que se haya realizado notificación de preferencia ofertiva y que su representada haya recibido notificación alguna, y que no haya manifestado voluntad alguna en adquirir dicho bien, así como que haya recibido notificación alguna por parte de la arrendadora relacionada con un segundo ajuste del canon de arrendamiento.
Niegan, rechazan y contradicen que se haya dejado de pagar veintidós (22) cánones de arrendamiento, tal como pretende hacer ver la parte actora, a pesar de que la arrendadora se negó como estrategia para buscar que su representada se atrasara en los pagos, a recibir los mismos, razón por la cual la arrendataria comenzó a depositar a partir del 27 de marzo de 2014, los cánones ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI).
Niegan, rechazan y contradicen que se haya dejado de pagar cinco meses de condominio, o de cualquier otro servicio como pretende hacer ver la parte actora, para lo cual consignan estado de cuenta.
Por último solicitaron se declare la demanda no admisible.
Con vista a lo anterior, procede esta alzada a analizar el material probatorio aportado a los autos a fin de verificar la procedencia o no de los alegatos y defensas esgrimidos en este asunto, en la forma que sigue:
-VI-
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Consta a los folios 9 al 11 de la primera pieza del expediente, original del instrumento poder otorgado por los ciudadanos VITTORIO CETRULLO BALACCO y ROBERTO BONIELLOS SANSEVIERO, a los abogados OLIVER HERNANDEZ JIMENEZ y LISETTE VILLAMEDIANA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.366 y 69.268, respectivamente, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Caracas del Municipio Libertador, en fecha 15 de septiembre de 2015, anotado bajo el No. 30, tomo 158, folios 123 al 125, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se decide.
Consta a los folios 12 al 24 de la primera pieza del expediente, copia certificada de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de diciembre de 2009, anotado bajo el No. 81, tomo 96 de los libros de autenticaciones llevado por dicha notaría, la cual se le adminicula, la copia simple del precitado contrato que cursa a los folios 221 al 230 de la primera pieza del expediente, y por cuanto, no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal las valora conforme los artículos 12, 429, 444 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, el cual luego de la revisión cuidadosa y detallada de dicho instrumento, se aprecia que las partes contratantes convinieron sin apremio de ninguna naturaleza en una relación arrendaticia con vigencia de un (1) año a partir del 1 de noviembre de 2009, y el cual podría ser prorrogado por períodos consecutivos de dos (2) años cada, a menos que una de las partes manifestaran a la otro su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos treinta (30) días continuos de anticipación al cumplimiento del término; que se pactó un canon de arrendamiento mensual a partir de la entrada en vigencia de dicho contrato de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500,00), el cual sería cancelados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días primeros días de cada mes; que dicho monto seria ajustado semestralmente a partir del 1 de junio de 2010; que la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos calendarios siguientes al vencimiento de dicho canon, dará derecho a la arrendadora y así quedó aceptado por la arrendataria a solicitar la resolución o cumplimiento del contrato y exigir la inmediata desocupación y entrega del bien. Así se decide.
Cursa a los folios 25 al 33 de la primera pieza del expediente, copia simple de la notificación extrajudicial practicada en fecha 17 de agosto de 2011, por la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual se adminicula con la copia simple que cursa a los folios 231 al 237 de la primera pieza del expediente y siendo que al no haber sido objetado dicho documento en modo alguno se valora conforme los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y en concordancia con el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, y se aprecia de su contenido que la sociedad mercantil GALERÍAS ÁVILA CENTER C.A., en su carácter de arrendadora, ofreció en venta el local identificado P-91, a la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A. Así se decide.
Consta a los folios 34 al 37 de la primera pieza del expediente, documento de compra venta suscrito entre la sociedad mercantil GALERIAS AVILA CENTER C.A. y los ciudadanos ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO y VITTORIO CETRULO BALACCO, protocolizado en fecha 26 de septiembre de 2011, ante la Oficina de Registro Publico del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el No. 2011.1919, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 218.1.1.2.2899 y correspondiente al libro de folio real del año 2011 y en vista a que no fue cuestionado o impugnado en forma alguna por la contraparte, este juzgado superior lo valora de conformidad con lo previsto en los artículos 12, 429 y 509 del código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y del mismo se aprecia que los ciudadanos ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO y VITTORIO CETRULO BALACCO, adquirieron en fecha 26 de septiembre de 2011, en propiedad el local a que se refiere el presente asunto. Así se decide.
Cursa a los folios 38 al 41 de la primera pieza del expediente, notificación extrajudicial, practicada en fecha 7 de octubre de 2011, la cual se le adminicula la original de dicha notificación, que riela a los folios 42 al 45 de la primera pieza del expediente, practicada en fecha 3 de agosto de 2012 por la Notaria Publica Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, las cuales al no haber sido cuestionadas en modo alguno por su antagonista, se valora conforme los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361, 1.3.63 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que los ciudadanos ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO y VITTORIO CETRULO BALACCO, participaron a la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A, de la adquisición del local arrendado, la vigencia del contrato de arrendamiento, de la no prórroga del contrato de arrendamiento a partir del 31 de octubre de 2012 y que deberían hacer entrega de todas las facturas canceladas y solvencia de servicios. Así se decide.
Cursa al folio 46 de la primera pieza del expediente, estado de cuenta de condominio emitido en fecha 26 de febrero de 2016 relativo al inmueble P91 del centro comercial Galerías Ávila, y que refiere los meses de julio, octubre, noviembre y diciembre de 2015 y enero de 2016. A la cual se le adminicula el estado de cuenta aportado por la parte demandada y que riela al folio 296 de la primera pieza del expediente, con fecha de emisión 6 de diciembre de 2016, así como la solvencia de condominio del centro comercial Galerías Ávila, folio 347 de la misma pieza, emitida en fecha 20 de marzo de 2017 y las resultas de la prueba de informes que cursa a los folios 369 al 375 de la primera pieza del expediente, referente a la comunicación del 28 de abril de 2017, realizada por el Condominio del Centro Comercial Galerías Ávila. Ahora bien, dichas probanzas al no haber sido cuestionadas en modo alguno por su antagonista, se valoran conforme los artículos 12, 429, 433, 507 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil, y en consecuencia, se tiene como cierto que al momento de la interposición de la demanda 15 de marzo de 2016, los meses relativos al pago de condominio, reclamados como insolutos y que forman parte de la obligación contractual, a saber julio, octubre, noviembre y diciembre 2015, y enero de 2016, fueron cancelados el primero en fecha 15 de diciembre de 2015 y los cuatro últimos en fecha 13 de abril de 2016. Así se decide.
Consta a los folios 48 al 52 de la primera pieza, original de comunicación dirigida a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derecho Socio Económico, recibidos en fecha 29 de abril y 23 de julio de 2015, suscrito por el ciudadano JOSE APOLINARES, quien actúa en nombre y representación de los ciudadanos ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO y VITTORIO CETRULO BALACCO, y en vista que no fue cuestionada en modo alguno el tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 2059 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y del mismo se evidencia que el día 29 de abril de 2015, fue recibida solicitud de apertura de procedimiento administrativo, ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los derechos Socioeconómico, y en fecha 23 de julio de 2015, carta mediante la cual se solicita el pronunciamiento a la solicitud. Así se decide.
Cursa del folio 53 al 168 de la primera pieza, copia certificada del expediente signado 2014-0103, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas por la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A., a favor de ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO y VITTORIO CETRULLO BALACCO, la cual se adminicula con la copia simple que riela a los folios 238 al 295 de la misma pieza, y con las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, y evacuada mediante oficio No. CJ-269-2017, remitido al a quo en fecha 20 de abril de 2017, el cual riela a los folios 360 y 361 de la pieza 1, y en virtud a no haber sido cuestionada en forma alguna por la contraparte, el tribunal le otorga el valor probatorio a dicho recaudo según lo contemplado en los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y se aprecia que el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses reclamados como insolutos a saber diciembre 2013, enero y febrero de 2014, fueron consignados ante la Oficina de Control de consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en fecha 28 de marzo de 2014, con lo que se evidencia que conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, fueron consignados de manera extemporánea por tardía. Y así se decide.
Cursa a los folios 217 al 220 de la primera pieza del expediente, copia simple del instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao, en fecha 24 de noviembre de 2016, anotado bajo el No. 13, tomo 233 folios 42 al 44, mediante el cual los ciudadanos MIVIDA HERNANDEZ ZAMBRANO y JOSE LUIS COELLO NAVARRO, actuando en su carácter de representantes de la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS C.A., otorgaron poder a los abogados LUIS ARMANDO GARCIA SANJUAN, FABIANA GARCIA MANDÉ y LUIS MIGUEL GARCIA GONZALEZ, y por cuanto, no fue cuestionado en modo alguno se valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación que ejerce los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se decide.
Efectuado el análisis probatorio correspondiente, debe este órgano jurisdiccional antes de pasar a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido, resolver la defensa de falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, y a tal efecto se observa:
-VII-
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
Los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados LUÍS ARMANDO GARCÍA SANJUAN, FABIANA GARCÍA MANDÉ y LUÍS MIGUEL GARCÍA GONZÁLEZ, en el escrito de contestación de la demanda opusieron, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad del actor para ejercer y sostener el presente juicio, por cuanto a su decir, éstos no tienen la cualidad que se atribuyen, ya que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda fue suscrito entre las sociedades mercantiles GALERIAS AVILA CENTER, C.A., como arrendadora y JOYAS PARA TODAS C.A., como arrendataria, señalando que en ningún momento la arrendataria le ha realizado la preferencia ofertiva correspondiente, en tal sentido se observa:
La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, es, pues, una identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como legitimado efectivo, y la persona contra quien se afirma la existencia. Asimismo, la falta de cualidad activa o pasiva es también llamada legitimación a la causa, y según ella se refiera al actor o al demandado, se llamará legitimación a la causa activa o pasiva. La cualidad desde el punto de vista procesal, que expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes (demandante y demandado), quienes para actuar efectivamente en el proceso deben tener cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores; alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad.
El tema de la cualidad es uno de los primordiales que deben ser considerados al sentenciarse, por lo que se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia. Cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar en el fondo de la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad de que se declare infundada la demanda, por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y el demandado para sostenerlo, se presenta el examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda, pero por infundada.
Con respecto a la legitimatio ad causam, el autor LUÍS LORETO en su obra “Ensayos Jurídicos” expresa que:
“…La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera....La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado.” (...).
A tal efecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de abril de 2010, con ponencia del Magistrado LUIS ORTIZ, (caso: Orge Enrique Contreras Pabón contra Aura Stella Contreras de Romero y otros), señaló en relación a la cualidad activa lo siguiente:
“…La jurisprudencia de este Alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente: “(...)-la legitimatio ad procesum– o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (...).”(Sentencia de la Sala Político Administrativa, de fecha 22 de julio de 1999). Al respecto esta Sala hace las siguientes consideraciones: I.- La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquéllas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores. II.- La falta de cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo, y el juez, para constatar la legitimación o cualidad de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. III.- La legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido). IV.- La legitimación ad causam o cualidad, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. V.- Que la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del demandante, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. VI.- El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. VII.- Una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge en el juez la obligación de pronunciarse en la oportunidad de dictar sentencia, respecto a su existencia, para lo cual debe limitarse a constatar si la persona que acudió al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, o por el contrario, si la persona contra quien se instauró la demanda es la misma contra quien se afirmó la existencia de aquel interés. Ahora bien, esta Sala observa que la juez de alzada, opuesta la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por varios de los co-demandados de autos, estableció que el demandante había traspasado a sus hijos la totalidad de los derechos y acciones que le correspondían en la sucesión, y después de un análisis de los documentos aportados como pruebas al juicio, concluyó en la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio. …(omissis)… Siendo que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa, se hace evidente, que la juez de la recurrida no incurrió en la errónea interpretación de las normas contenidas en los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil, que se le imputa, dado que en la sentencia de fondo como punto previo, decidió sobre la defensa de falta de cualidad opuesta por los demandados, y determinado que el demandante no era titular del derecho que afirmaba tener, dado que éste con la cesión de derechos que hizo se desprendió del derecho que pretendía reclamar, concluyó en la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio, y siendo que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, y en consecuencia, quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso y esto constituye una cuestión de mérito o fondo del asunto debatido, como fue decidido en este caso, es improcedente la presente denuncia, al haber actuado la juez de la recurrida, conforme a derecho y en cumplimiento de la normativa legal aplicable al caso, no incurriendo en la errónea interpretación de las normas delatadas como infringidas. Así se decide….”
De manera que de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto, se evidencia que los ciudadanos VITTORIO CETRULO BALACCO y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, adquirieron el local comercial objeto de la presente demanda, en fecha 26 de septiembre de 2011 conforme se evidencia de documento de propiedad que cursa a los folios 34 al 37 de la primera pieza, con lo cual queda demostrado que los mismos al ser propietarios se subrogaron a la condición de arrendadores del referido bien, e igualmente de las consignaciones realizadas ante el expediente 2014-0103, concerniente a los cánones de arrendamiento, cuya copia certificada riela a los folios 53 al 168 de la primera pieza, se observa que las mismas fueron realizadas a favor de los preindicados ciudadanos, razón por la cual, es forzoso para este tribunal superior declarar sin lugar la falta de cualidad activa, alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
-VIII-
DEL FONDO
Ahora bien, luego del análisis que se ha efectuado a todas y cada unas de las pruebas aportadas dentro de este proceso por las partes litigantes, se debe señalar que la presente acción está orientada a la procura del desalojo del local comercial a que se contrae el presente asunto, en razón del incumplimiento de las obligaciones contractuales tales como el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2013, enero y febrero de 2014, a razón de cuatro mil doscientos bolívares (Bs. 4.200,00), así como los meses de junio de 2014 hasta el mes de diciembre de 2016, a la cantidad de diecisiete mil doscientos treinta y seis bolívares (Bs. 17.236,00), y en tal sentido, este juzgado superior pasa a verificar el resto de los requisitos, de la forma siguiente:
Conforme al contrato de arrendamiento (F. 12-24 P.1), en la cláusula cuarta se estableció que el pago de canon de arrendamiento se realizaría por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; igualmente, en la cláusula quinta se señaló que era por cuenta de la arrendataria el pago de todos los servicios públicos y privados en el cual se incluye el pago de condómino, el cual se realizaría de manera puntual.
En tal sentido, se observa que la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, alegaron desconocer a los ciudadanos VITTORIO CETRULO y ROBERTO BONIELLO, como arrendadores, en razón a que su decir, su mandante no fue notificada de la preferencia ofertiva, en este sentido, este juzgado superior considera que dicho alegato fue desvirtuado en razón a que tal y como se indicó con anterioridad, los demandantes demostraron ser los propietarios del inmueble de marras (F. 34-37 P.1), además que las consignaciones realizadas ante el órgano jurisdiccional correspondiente en el expediente 2014-0103, aparecen efectuadas a nombre de los precitados ciudadanos, lo que conlleva a este juzgado superior a desechar dicho alegato y por lo tanto queda plenamente comprobada la relación arrendaticia que une a las partes de autos, no correspondiéndole a este juzgado pronunciarse sobre la validez o no de la notificación realizada de la preferencia ofertiva. Así se decide.
Ahora bien, dispone el mencionado artículo 27 de la ley especial, lo que es del tenor siguiente:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” (Negrillas y subrayado del presente fallo)
De lo anterior se desprende, que en caso que el arrendatario “…no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador…”, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Esto expuesto de otra manera quiere decir, que aún cuando el arrendador de un local comercial se niegue a recibir el canon o no le suministre a su arrendatario el número de cuenta bancaria donde debe efectuar el mismo, éste bien puede consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a su disposición el organismo encargado en materia de arrendamientos de locales comerciales, siendo que las mismas se realizan ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en los Circuitos Civiles, creada el 22 de mayo de 2013, mediante resolución N° 2013-0011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de manera que la misma se encuentra en la actualidad en pleno funcionamiento.
Por su parte el contrato de arrendamiento estableció:
“CLÁUSULA CUARTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: Las partes expresamente establecen que el canon de arrendamiento mensual que LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA a partir de 01 noviembre de 2009 es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.500,00). A los efectos de la cancelación el canon de arrendamiento, LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA la cantidad correspondiente al canon mensual de forma anticipada, es decir, según se ha establecido y por mensualidades adelantadas dentro de los Cinco (5) primeros días de cada mes….PARAGRAFO SEGUNDO. MORA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.- la falta de pago de un (01) canon de arrendamiento, dentro de los quince (15) días continuos de calendario siguiente al vencimiento de dicho canon, dará derecho a LA ARRENDADORA, y así lo acepta LA ARRENDATARA, a solicitar a su elección la resolución o el cumplimiento del presente contrato de arrendamiento; exigir la inmediata desocupación y entrega del bien inmueble arrendado…”
De la interpretación literal de las referidas cláusulas, se evidencia que la voluntad de los contratantes fue que el pago de los cánones de arrendamiento fuere realizado de manera anticipada, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y en caso de atraso en el pago de un canon daría derecho a el arrendador a realizar las acciones necesarias a los fines de obtener la devolución del bien.
No obstante lo anterior, debemos traer a colación el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual se estableció:
“Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos….”
Verificamos como la ley especial establece que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento o dos cuotas de condominio o gastos comunes del local, por lo que se debe aplicar la normativa por sobre la voluntad de las partes.
Así las cosas, ante el alegato de retraso en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre 2013, enero y febrero de 2014, así como los meses de junio de 2014 hasta el mes de diciembre de 2016, esgrimido por la representación de la parte accionante, la representación judicial del demandado, a los fines de rebatir dicho alegato, consignó a los autos copia del expediente de consignaciones de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), signado 2014-0103, el cual ya había sido aportado por la parte accionante, debidamente valorados con anterioridad.
En tal sentido, de la revisión efectuada a dichas consignaciones arrendaticias, que rielan a los folios 53 al 168, se evidencia que los pagos de los meses de diciembre de 2013, enero y febrero de 2014, fueron cancelados de manera conjunta en fecha 27 de marzo de 2014, fecha posterior a la pautada en el contrato de arrendamiento, con lo cual en sintonía con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, en la cual se estipuló que los pagos debían realizarse dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades adelantadas, en virtud de lo anterior, es evidente que los pagos efectuados son extemporáneos por tardíos, además que en lo referente al pago de la diferencia concerniente a los meses de junio de 2014 hasta marzo de 2016, a razón de la cantidad de diecisiete mil doscientos treinta y seis bolívares (Bs. 17.236,00), este tribunal observa que no riela a los autos prueba alguna con la cual se verifique que lo acordado por las partes era dicha cantidad como canon de arrendamiento, y en consecuencia, el demandado forzosamente debe ser declarado insolvente, aunado al hecho que no demostró ninguna excepción con la cual justificará la consignación tardía, pues, es criterio reiterado que la falta de pago no solo se configura por dejar de realizarlo, sino tambien por realizarlo en forma extemporanea, tomando en consideración que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y que no solamente obligan a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, a tenor de lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, configurándose así la invocada causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
En lo que respecta al pago de los cánones de diciembre de 2015 a marzo de 2016, este sentenciador observa de la revisión efectuada al oficio Nº 269-2017, remitido por la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de esta misma Circunscripción Judicial, (F.360-361 P.1), que la relación de pagos de los cánones de arrendamiento solo fueron realizados hasta 15 de diciembre de 2015, correspondiente al mes de noviembre de 2015, con lo cual, al no haber sido consignado medio probatorio alguno por parte de la empresa demandada, a fin de demostrar la solvencia de los meses demandados y siendo esta carga de la misma, es por lo que esta alzada debe forzosamente declarar la insolvencia de la demandada en relación a los meses de diciembre de 2015 a marzo de 2016, a razón del canon demostrado en autos. Así se decide.
Ahora bien, en relación al pago de condominio al cual estaba obligado conforme al contrato, quedó sentado en el análisis probatorio tal y como se evidencia del estado de cuenta consignado y que riela al folio 46 del expediente, que al momento de la interposición de la demanda, a saber en fecha 15 de marzo de 2016, los pagos relativos al condominio de los meses de julio, octubre, noviembre y diciembre 2015, y enero de 2016, fueron cancelados el primero, en fecha 15 de diciembre de 2015, es decir cinco meses después y los cuatro últimos en fecha 13 de abril de 2016, a saber más de dos meses de retraso en su pago, y con fecha posterior a la interposición de la presente acción, por lo que debe considerarse que efectivamente dichos pagos fueron realizados extemporáneos por tardíos. Así se decide.
En lo que se refiere al particular tercero del petitorio contenido en el escrito libelar, relacionado con el pago por concepto de penalidad, que quedó sentada en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, este juzgado superior observa que el artículo 22 ordinal 3º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone que el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%), únicamente cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble una vez finalizada la relación arrendaticia, lo cual en sincronía con el contenido propio de la cláusula en comento, se debe señalar que el caso de autos, lo que la actora demandó fue el desalojo por incurrir el arrendatario en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, no pudiendo aplicarse lo estatuido en el artículo indicado así como en la cláusula en cuestión, puesto que el mismo, establece que dicho pago procederá cuando hubiese terminado la relación, es decir, en el caso del cumplimiento de contrato por vencimiento del término, situación diferente a la planteada en el presente juicio, razón por la cual, debe declararse la improcedencia de dicha solicitud. Así se decide.
Así las cosas, en relación al pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, y que fueron consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), el monto de las mismas se encuentra a disposición de la parte accionante como justa compensación indemnizatoria de su acreencia inquilinaria, razón por la cual lo ajustado a derecho es declarar procedente esta petición y ordenar que los cánones de arrendamiento consignados ante la mencionada oficina, sean retirados por la parte actora, en su condición de arrendadora. Así se decide.
De lo antes trascrito, infiere este tribunal superior, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar de manera parcial al estar ajustada a derecho, pues el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos tal como quedó demostrado de las actas procesales fueron cancelados extemporáneos por tardío, y por vía de consecuencia los demandados quedan obligados por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a lo prescrito en su cláusula cuarta, referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación. Así se decide.
Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo, interpuesta por la parte actora y la consecuencia legal de dicha situación es MODIFICAR el fallo recurrido, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
-VIII-
DE LA DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUIS MIGUEL GARCIA GONZALEZ, contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 27 de octubre de 2017 y en extenso en fecha 6 de noviembre de 2017, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la cual queda modificada.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad, alegada por la representación judicial de la parte demandada.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos VITTORIO CETRULLO BALACCO y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, contra la sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo, conforme las determinaciones señaladas ut supra.
CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaración, se ORDENA a la parte demandada, sociedad mercantil JOYAS PARA TODAS, C.A., a desalojar y hacer entrega a la parte actora, ciudadanos VITTORIO CETRULLO BALACCO y ROBERTO BONIELLO SANSEVIERO, libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, el inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número p-91, ubicado en el nivel parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la avenida Este Tres con avenida El Parque y avenida Urdaneta, Urbanización San Bernardino, Parroquia La Candelaria, Caracas, Municipio Libertador.
QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada, a pagar a la accionante las cantidades consignadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), los cuales se encuentra a disposición de la parte accionante como justa compensación indemnizatoria de su acreencia inquilinaria.
SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA
DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de Ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. AURORA J. MONTERO BOUTCHER
Asunto: AP71-R-2017-001002 (9708)
JCVR/AMB
