EXPEDIENTE AP71-R-2016-000909 (824)
PARTE ACTORA: JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESUS FLORES GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-18.041.516 y V-16.411.539 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FRANCISCO DUARTE, CRISTINA VELASQUEZ y EMILIA ESTHER TATOUCHE FALCÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, inscritos en el I.P.S.A bajo el Nº 7.306, 48.428, y 20.794, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 16.082.259.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ILDA MÓNICA OSORIO GUTIERREZ y JOHEL RAFAHEL VERGARA LABRADOR, titulares de la cedulas de identidad Nº V-15.507.535 y V-13.351.800, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 90.832 y 83.151 respectivamente.
EXPEDIENTE: AP71-R-2016-000909 (824).
ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA.
MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2016, proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda.
-I-
Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto ante el Juzgado Distribuidor Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 2 de junio de 2016.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 11 de junio de 2014, mediante el procedimiento ordinario ordenando la citación personal de la parte demandada.
Cumplidos los trámites de citación personal y siendo infructuosa la misma, a solicitud de parte interesada se procedió a efectuar la citación a través de carteles, cumpliéndose con todas las formalidades de Ley.
Mediante auto dictado en fecha 11 de noviembre de 2014, se designó como defensor judicial a la ciudadana Rebeca Borges, quien fue notificada, constando en autos su citación en fecha 16 de diciembre de 2014.
En fecha 29 de enero de 2015, compareció la parte demandada, ciudadana KAROL SÁNCHEZ, asistida de abogado, parte demandada, se dio por notificada del procedimiento y consignó poder otorgado a su representación judicial.
En fecha 3 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición a las cuestiones previas, establecidas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual se declaró incompetente para conocer de la causa en razón del territorio, se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 23 de febrero de 2015, se remitió el expediente.
Recibido como fue el expediente en fecha 26 de febrero de 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole conocer el conocimiento de la causa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por medio de auto dictado en fecha 3 de marzo de 2015, el Juez se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.
En fecha 10 de marzo de 2015, compareció el apoderado judicial de la parte actora y se dio por notificado del auto dictado en fecha 3 de marzo de 2015.
Cumplidas diversas actuaciones respecto de la notificación personal de la parte demandada y siendo infructuosa, mediante auto dictado en fecha 5 de mayo de 2015, el Tribunal aquo, acordó y libró cartel de notificación y cumplidas las formalidades correspondientes la Secretaria titular dejó constancia que se cumplió con lo establecido en el artículo 233 del Código Procedimiento Civil.
En fecha 4 de junio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 30 de junio de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 6 de julio de 2015, compareció el ciudadano Rodolfo Flores, asistido de abogado, parte actora en el presente juicio y consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto dictado en fecha 8 de julio de 2015, el Tribunal de la causa agregó a los autos las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 15 de julio de 2015, el tribunal de la causa dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, librándose lo conducente.
En fecha 22 de octubre de 2015, la parte actora consigno informes y anexó recaudos.
En fecha 16 de marzo de 2016, se dictó sentencia definitiva mediante la cual se declaró con lugar la demanda.
Cumplidos los trámites de notificación, la representación judicial de la parte demandada en fecha 19 de septiembre de 2016, apeló de la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2016, oyendo la apelación el aquo en ambos efectos por auto dictado el día 27 de septiembre de 2016.
Posteriormente subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 4 de octubre de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho a los fines de presentar informes.
En el acto para presentar informes la parte demandada hizo uso de su derecho y en las observaciones la parte demandante hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 23 de noviembre de 2016, se fijo 60 días para dictar sentencia.
Por auto dictado el día 8 de febrero de 2017, este Juzgado Superior difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos siguientes.
En fecha 1º de noviembre de 2017, el Dr. LUÍS TOMAS LEÓN SANDOVAL se abocó al conocimiento de la presente causa, dándose por notificada del mismo la parte demandada en esa misma fecha.
En fecha 6 de noviembre de 2017, la parte actora se dio por notificada del abocamiento.
En fecha 7 de noviembre de 2017, se dictó auto fijando lapso para dictar sentencia.
Por auto dictado el día 23 de enero de 2017, este Juzgado Superior difirió el acto para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días continuos.
-II-
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo efectuando las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte accionante señaló que los ciudadanos JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESUS FLORES GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-18.041.516 y V-16.411.539 respectivamente, en fecha 4 de octubre de 2013 celebraron contrato de opción bilateral de compra venta, que no es otra cosa que un contrato de venta, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, quedando asentada bajo el Nº 08, Tomo 196, con la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, titular de la cedula de identidad Nº V-16.082.259, quien actúa como propietaria vendedora, en dicho contrato se estableció entre otras cláusulas que dicho inmueble estaba destinado a vivienda, identificado con la Cedula Catastral Nº 15.17.01 U01.033.027.006.104.003.004, con un área aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2) con las siguientes dependencias: Comedor, área de cocina, sala, dormitorio principal con baño, un baño adicional, dos dormitorios adicionales y lavadero; comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Fachada Noroeste del edificio y área adyacente a escaleras generales; NORESTE: Fachada Noreste del edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edificio; y SUROESTE: Apartamento 3-C; asimismo tiene asignado el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento de vehículo distinguido con el Nº 88, ubicado en el nivel planta baja. Le corresponde un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios de UN ENTERO CON CINCUENTA Y SEIS POR CIENTO (1,56%), conforme a documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 11 de marzo de 1993, bajo el Nº 35, Tomo 10, Protocolo Primero. Dicho inmueble pertenece a la parte demandada según documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 16 de mayo de 2006, inscrito bajo el Nº 26, Protocolo Primero, Tomo 19.
Aduce que, en la cláusula “Tercera” del contrato se estableció el precio del inmueble en UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00), del cual le pagó a la demandada como parte del precio acordado para el apartamento, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 435.000,00), equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) del valor de mismo,
Desglosados de la siguiente manera:
a) La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mediante transferencia bancaria Nº 30092208803 desde BANESCO Banco Universal, en fecha 30 de septiembre de 2013, a su cuenta cliente Nº 01750303110071708995 de la entidad bancaria Banco Bicentenario, para que la ciudadana Karol Sánchez no mostrara más el inmueble.
b) La cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 381.500,00), mediante cheque de gerencia Nº 00029482 a favor de la demandada, emitido por la ciudadana Jennifer Veliz, por el Banco Banesco.
c) La cantidad de CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.500,00) que pagaron por cuenta de la ciudadana Jennifer Veliz, mediante cheque de gerencia Nº 00029481, del Banco Banesco, que emitió a favor de la intermediaria Anggie Coromoto Mundarain, titular de la cedula de identidad Nº V-13.125.150, por pagos correspondientes a servicios profesionales prestados en la intermediación del inmueble, el cual fue autorizado por la demandada, tal como consta en el documento señalado debidamente autenticado.
Asimismo señalo la accionante que quedó un saldo deudor del precio que equivale a la cantidad de UN MILLÓN QUINCE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.015.000,00), el cual correspondía pagar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual debía realizarse en un plazo de noventa (90) días calendarios, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta. Que dicho pago se efectuaría mediante el pago de dos cheques de gerencia que emitiría el Banco Banesco Banco Universal, uno a nombre de la demandada y el otro a nombre del Banco Mercantil, a los fines de cubrir una deuda hipotecaria que grava el inmueble en cuestión.
Que la vendedora demandada se había comprometido a entregarles los recaudos necesarios para el trámite del crédito hipotecario y la protocolización de la venta y que sin embargo, los recaudos entregados por la prenombrada vendedora si bien sirvieron para tramitar y obtener el crédito hipotecario, estos no sirvieron para redactar y presentar el documento definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente, puesto que faltaba un documento esencial y de inexcusable presentación, a saber, la liberación de gravamen hipotecario, el cual ella debió liberar oportunamente, siendo este incumplimiento deliberado por la parte demandada, puesto que en muchas ocasiones le exigieron que tramitara la referida liberación hipotecaria.
Que a fines de Noviembre de 2013, se perdió todo tipo de comunicación con la intermediaria y con la vendedora; que posteriormente, en fecha 11 de Diciembre del mismo año, lograron conversar con la propietaria para saber sobre los avances del caso, quien manifestó que debían esperar por el visto bueno de BANAVIH.
Que en fecha 27 de Enero de 2014, se comunicaron con la vendedora, quien manifestó que el documento de liberación se había traspapelado y que por eso se había retardado; que en fecha 24 de Febrero de 2014, se dirigieron a las oficinas del BANAVIH, a los fines de solicitar información en Consultoría Jurídica, revisando el libro de ingresos y egresos de correspondencia, pudiendo verificar que no constaba el ingreso de dicho documento y que una vez comunicados tales hechos a la vendedora, perdieron el contacto con ella.
Que en fecha 27 de Enero de 2014, se comunicaron con la vendedora, quien manifestó que el documento de liberación se había traspapelado y que por eso se había retardado y que en fecha 24 de Febrero de 2014, se dirigieron a las oficinas del BANAVIH, a los fines de solicitar información en Consultoría Jurídica, revisando el libro de ingresos y egresos de correspondencia, pudiendo verificar que no constaba el ingreso de dicho documento y que una vez comunicados tales hechos a la vendedora, perdieron el contacto con ella.
Que por aplicación de la Clausula Séptima del contrato preliminar de venta autenticado la demandada se obligó a entregarles por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación al otorgamiento definitivo de venta al Registro Público todos los recaudos o documentos a cargo de ella, con los cuales podríamos mandar a redactar el documento definitivo de venta a través del citado Banco Banesco, Banco Universal, institución esta que les acordó el crédito para pagar totalmente el saldo del precio del inmueble en el acto de otorgamiento del documento definitivo ante el Registro Público, crédito el cual garantizaron devolver mediante la constitución de gravamen hipotecario, todo lo cual está previsto en el documento preliminar de venta.
Reitera que la demandada se ha negado a entregar el documento registrado donde conste que ella, previo pago de su préstamo, obtuvo de su acreedor, Banco Mercantil, la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble que les vendió y que por el conocimiento que tienen saben que la demandada no ha tramitado la liberación de hipoteca ante el mencionado banco, con lo cual se les ha hecho imposible mandar a redactar el documento definitivo de venta ante Banesco, Banco Universal. La demandada tenía la oportunidad de entregar la liberación hasta el 4 de enero de 2014 y no lo hizo en el tiempo posterior, por lo que hasta la fecha de la interposición de la demanda se negaba a entregarlo y cumplir con su obligación. Por su parte la actora alega que no ha dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales fijadas en el documento preliminar autenticado.
Aduce que, del precitado incumplimiento de parte de la vendedora frente al negocio contenido en el documento preliminar de venta, nace a favor de ellos el derecho que tienen para demandarla por incumplimiento de contrato de venta, tal como a efecto lo hacen. En vista del incumplimiento de parte de la vendedora, y por no encontrar una respuesta oportuna por escrito o verbal, comenzaron a buscar información al respecto, por lo que decidieron en compañía de la ciudadana Gloria Blanco, quien es corredora de inmuebles y en una anterior ocasión les asistió en la realización de una operación de compra venta, realizar el seguimiento de las diversas ofertas en la zona, y en una de las visitas al domicilio del inmueble se enteran que el mismo estaba promocionándose nuevamente por parte de la vendedora, la cual estaba ofreciendo el mismo inmueble a otras personas en el mercado a través de un aviso publicado en el portal TU INMUEBLE.COM, para lo cual en fecha 8 de marzo de 2014 realizó la cita. La demandada ofertaba el mismo inmueble a un precio más elevado, ante la duda si era o no la persona que nos había realizado la operación, motivo por el cual decidieron realizar la cita a través de la corredora antes identificada, la cual realizó todos los contactos necesarios, una vez acordada procedieron a acercarse al lugar y encontraron que la propietaria demandada se encontraba en ese acto ofertando a terceros, incluso dentro de la sala del inmueble se encontraba una pareja que estaba interesada en el mismo.
Que al verse descubierta la vendedora, con la que sostuvieron un careo en la que le reclamaron la falta de respeto y su hecho ilícito al ofertar algo que ya tenía en venta firme y a la espera de protocolización, fueron agredidos verbalmente por la vendedora quien utilizó un tono de voz elevado, argumentando y manifestando que ella no les iba a vender el inmueble ya que había decidido no hacerlo motivado que no le convenía realizar el negocio, porque ella decidió subirle el precio y que si querían el inmueble tenían que pagar una diferencia de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs1.000.000,00), hecho doloso en su conducta de vendedora, quien no cumplió lo pactado dentro del contrato.
Alegan que pueden desvirtuar este hecho motivado que la misma tiene un contrato de promesa bilateral de compra venta con Constructora Buenaventura Vista Dorada, a la cual la vendedora adeuda la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,00), lo que constituye un dolo de parte de la vendedora al maquinar una situación determinada para obtener un beneficio de ello, en este caso mayor cantidad de lo inicialmente pactado en el contrato. Estos hechos nos traen a colación que existió un dolo de parte de la vendedora, al ofrecer a terceros el inmueble que en fecha anterior había pactado a los demandantes, junto a que ella era compradora de un inmueble a precio fijo y que le subían el precio, para justificar mediante argumentación obtener de forma dolosa una cantidad adicional a la que se había establecido.
Que dicha publicación se constituye en un delito de estafa tipificado en las leyes penales, ya que pese al tener un comprador dicho inmueble es ofertado y hasta prometido a otras personas de buena fe, ocurre el dolo cuando se utilizan las maquinaciones fraudulentas e intencionales para el engaño tal como lo hizo la propietaria del inmueble.
Que la vendedora los cita en el Centro Comercial Buenaventura en Guarenas, para conversar al respecto, cita a la que manifestaron no asistir por encontrarse en la ciudad de Caracas y se le imposibilitaba trasladarse por no tener vehículo en ese momento, desde allí trataron de reunirse con la propietaria y fue infructuoso. Posteriormente la vendedora no les atendió y en las veces que lo hizo manifestó que ella había realizado un negocio en Higuerote; otra versión que les manifestó fue que ella se encontraba en una negociación de una unidad de vivienda en la ciudad de Guarenas, en la Urbanización Buenaventura Vista Dorada Country, la cual era compradora mediante un contrato de promesa bilateral de venta, hecho el cual corroboramos en su autenticidad, por lo que acudieron a la Constructora antes mencionada a revisar su expediente donde encontraron que la misma tenía una deuda desde fecha anterior a la firma del contrato entre las partes respecto al inmueble objeto de la demanda, más aun la empresa le iba a realizar la resolución del contrato.
Indica que la demandada habiendo incumplido con sus obligaciones en sus contratos anteriores, hecho que demostraron mediante documento de promesa bilateral de venta realizado con ellos sobre el inmueble en litigio, tuvo la cantidad de dinero para cancelar la liberación de la hipoteca y la deuda con la constructora de la vivienda que compraría. Hecho que no realizó, la vendedora a su vez tenía pactado la compra venta del inmueble y aun con el dinero entregado por ellos en la firma del contrato no realizó el cumplimiento de su contrato, más usó dicho negocio para de forma dolosa hacerles comprender que tenía que cancelar una suma adicional del valor por motivos de que no tenía interés alguno en vender en la forma pactada, siendo una conducta dolosa y engañosa, existiendo un dolo malo, aquel que se utiliza para el engaño y el fraude en la operación con un producto determinado con una deuda vencida y en términos de que realizarían una resolución de contrato, prefirió no pagar su acreencia y en vez de ello decidió poner en venta el inmueble pactado mediante el contrato ofertándolo a un tercero.
Posteriormente la propietaria les llamó vía telefónica y manifestó en fecha 15 de marzo de 2.014, que ya dicha opción estaba vencida, que ella no tenía interés de realizar una negociación con ellos y que realizaría la llamada para la devolución del dinero con la clausula penal correspondiente, porque ella tenía un problema con el inmueble que compró anteriormente a la venta en condiciones fijas, que estaba remodelando y que aun a ese tiempo adeudaba a la constructora una cantidad una cantidad de dinero que cancelaria con el dinero proveniente restante de la operación de compra venta realizada con la parte accionante.
Señala que transcurrido el tiempo del contrato de promesa bilateral de venta suscrito entre las partes objeto de la presente demanda, la vendedora se negó a cumplir con sus obligaciones contraídas en dicho contrato, y por otro lado la negativa de ello lo constituye que no pudieron por ninguna vía extrajudicial resolver el asunto. Siendo un hecho importante que, la propietaria del inmueble objeto de esta demanda, les llamara para continuar con el contrato en los términos suscritos, a partir del 10 de marzo de 2.014, luego de varias discusiones en cuanto a precio, modificación de condiciones por parte de ella y otras exigencias no aceptadas por esta parte motivado a que ya que no se firmó un contrato, y los contratos en su esencia deben cumplirse en los términos en que se pactaron, siendo ley entre las partes.
Por último, que por las razones de hecho y derecho alegadas, proceden a demandar a la ciudadana KAROL GRACIELY SANCHEZ NAVARRO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fundamentan su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil Venezolano, y solicitaron que se declare con lugar la acción y que efectúe la tradición del inmueble o en su defecto así lo ordene el Tribunal. Asimismo, estiman la acción en la suma de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F 1.450.000,00), es decir, el equivalente a Once Mil Cuatrocientas Diecisiete con Treinta y Dos Unidades Tributarias (11.417, 32 UT). Solicitaron dictar medida de prohibición de enajenar y grabar para el aseguramiento del fallo, para evitar que quede ilusoria la ejecución del mismo.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La representación judicial de la parte demandada, en el lapso para presentar escrito de contestación a la demanda o defensas correspondientes expuso lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice todo lo alegado en el escrito libelar, al pretender que existiendo un negocio preparatorio que estableció de común acuerdo una cláusula penal para resarcir los eventuales daños y perjuicios que se pudieran generar en caso de incumplimiento de ambas partes, aquéllos aspiran convertir dicho contrato en una verdadera venta, obviando el hecho de que su mandante no se ha negado a ejecutar y cumplir con la referida cláusula penal, que la faculta para rescindir el contrato, de lo cual ellos se han negado a recibir dicha indemnización alegando una inexistente obligación de la demandada de vender el inmueble.
Aduce que la cláusula décima primera del contrato indica que si los compradores por su culpa o negligencia no cumplieran con cualesquiera de las obligaciones asumidas especialmente en las cláusulas tercera y quinta, la vendedora retendría para sí el Diez por Ciento (10%) de la cantidad recibida en calidad de garantía a título de cláusula penal como indemnización por daños y perjuicios, devolviéndoles el saldo en un lapso de cinco (5) días hábiles contados desde que haya ocurrido el incumplimiento y que una vez cumplida la devolución y el pago, quedará resuelto el contrato de pleno derecho, quedando en libertad la vendedora de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial y que así mismo establecieron que si el incumplimiento fuese imputable a la vendedora, por su culpa o negligencia, ésta quedará obligada a pagar a los compradores una cantidad igual al Diez por Ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de garantía por concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, devolviendo el saldo en un lapso de cinco (5) días hábiles contados desde que haya ocurrido el incumplimiento y que una vez cumplida la devolución y el pago, quedará resuelto el contrato de pleno derecho.
Que de la citada cláusula se desprende que las partes de común acuerdo fijaron con base al principio de autonomía de la voluntad de las partes, el cual sería las condiciones de indemnización para el caso de que alguna de ellas incumpliera por cualquier causa la promesa futura de venta o de compra del inmueble, no estando dentro de estas obligaciones, la obligatoriedad de vender el inmueble tal como lo pretenden los demandantes, cuando lo correcto era entregar las indemnizaciones previstas en el contrato, a lo cual se han negado en diversas oportunidades, queriendo crear obligaciones y reclamar derechos que no posee, citando al respecto Doctrinas y Jurisprudencias patrias relativas a las contrataciones preparatorias y al concepto de cláusula penal, que a su entender, son aplicables al documento fundamental de la pretensión con motivo de la modalidad clara y excluyente de indemnización pactada en el mismo en caso de incumplimiento, no existiendo obligación de vender de su mandante una vez expirado el tiempo de vigencia de la opción, siendo lo procedente el cumplimiento de la referida cláusula penal.
Concluye solicitando que su escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho, declarándose sin lugar la demanda, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte accionante.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo lo siguiente:
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 16 de marzo de 2016, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
“Del análisis de la situación jurídica planteada en este asunto, se precisa de manera objetiva que quedó ciertamente establecido en autos que la representación judicial de los co-demandantes demostró la relación obligacional alegada al traer a los autos el documento fundamental de la pretensión, de donde se evidencia que en fecha 04 de Octubre de 2013, la vendedora KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, se comprometió ante Notario Público venderle a los compradores JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESÚS FLORES GUTIÉRREZ, el bien de marras, por la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F 1.450.000,00), recibiendo de éstos últimos un primer pago mediante dinero de curso legal por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. F 435.000,00) por concepto de reserva y por pago de servicios profesionales, en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas y por cuanto también quedó demostrado que la vendedora no cumplió con la tradición legal a los compradores mediante el otorgamiento de la escritura definitiva y los recaudos necesarios dentro del lapso de noventa (90) días, más treinta (30) de prórroga, que vencieron en fecha 04 de Febrero de 2014, por estar comprometida al saneamiento de Ley según el Artículo 1.486 del Código Civil y en vista que el Artículo 1.259 del Código Sustantivo Civil, faculta a los compradores pedirle a la vendedora la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada, por estar ésta última constituida en mora de sus obligaciones, surge el supuesto previsto en el Artículo 1.263 eiusdem, resultando sin ningún género de dudas improcedente en derecho la aplicación de la cláusula penal invocada por la representación de la parte demandada, lo cual siendo así hace forzoso para el Tribunal considerar que la demanda que origina las actuaciones bajo estudio se encuentra ajustada a derecho, ya que la misma encuadra en el dispositivo legal contenido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.265, 1.269, 1.270, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º ibídem y la consecuencia de ello, es condenarla a que cumpla voluntariamente con el contrato suscrito conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta en mención puede en este caso ser suplida con el registro de esta Sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del remanente de UN MILLÓN QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. F 1.015.000,00), al momento en que se produzca tal protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente. Así queda establecido.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, sostenida en la actualidad.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende del Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, deviene, a tenor del referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar con lugar la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentada por los ciudadanos JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESÚS FLORES GUTIÉRREZ contra la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezamiento de esta decisión, conforme las determinaciones establecidas ut supra.
SEGUNDO: Se condena a la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.082.259, a que cumpla voluntariamente con la entrega de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Número y Letra 3-D, situado en la Tercera Planta del Edificio 6-104, del Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este, 1-104, situado con frente y acceso sobre la Avenida Este 3 y la Calle Transversal 5 de la Urbanización Industrial Cloris, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, distinguido con el Número Catastral 15.17.01.U01.033.027.006.104.003.004, contando con un área aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75,00mts2) y consta de las siguientes dependencias: Comedor, área de cocina, sala, dormitorio principal con baño, un baño adicional, dos dormitorios adicionales y lavadero y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Fachada Noroeste del Edificio y área adyacente a escaleras generales; NORESTE: Fachada noreste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edificio y SUROESTE: Apartamento 3C. Asimismo tiene asignado en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento de vehículo distinguido con el Nº 88, ubicado en el Nivel Planta Baja, correspondiéndole un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarias de Un Entero Cincuenta y Seis Centésimas por Ciento (1,56 %), conforme documento de condominio otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 11 de Marzo de 1993, bajo el Nº 35, Tomo 10, Protocolo Primero, el cual le pertenece a la citada demandada, según el documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, en fecha 16 de Mayo de 2006, bajo el Nº 26, Tomo 19, Protocolo Primero, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada a la época de la negociación, a saber, UN MILLÓN QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.015.000,00). En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello.
TERCERO: Se condena en costas dada a la parte accionada de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
...OMISSIS…
DE INFORMES EN ALZADA:
Ante este Juzgado, solo la parte demandada presentó escrito de informes exponiendo lo siguiente:
El representante judicial de la parte demandada en su escrito de informes realizó un resumen lacónico de lo acontecido en el presente juicio, haciendo énfasis en cuanto a las pruebas promovidas y consignadas por la representación judicial de la parte actora.
Indicó que la prueba fundamental que favorece a su representada es el mismo contrato de opción de compra venta celebrado, que se establecieron obligaciones dentro de las clausulas que tienen fuerza de ley entre las partes, ya que habiendo transcurrido íntegramente el lapso sin que se hubiese perfeccionado la venta del inmueble, ambas partes convenían que si los compradores por su culpa o negligencia no cumplirán con cualesquiera de las obligaciones asumidas quedaría resuelto el contrato.
Alega que la parte accionante nunca notificó a su representada por escrito, ni personal ni por ninguna otra vía o medio que disponía del saldo restante que habían acordado, para fijar el día y hora para la firma. Asimismo, indica que el crédito hipotecario otorgado por el Banco Banesco por el monto de Bs. 890.000,00, era insuficiente a lo acordado y no informó tener el monto acordado en el contrato.
Aduce que, los testigos promovidos por la parte accionante no fueron repreguntados en el acto de evacuación de pruebas por esta representación judicial, por lo que se evidencia que no demostraron con sus declaraciones que haya habido un incumplimiento deliberado por parte de su representada.
Invocaron la sentencia dictada por este Tribunal Superior Séptimo (7º) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil catorce (2014), Exp. AP71-R-2014-000298, mediante la cual se confirma el fallo dictado en fecha seis (06) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Exp. N° AP11-V-2013-000241, en el juicio incoado por la ciudadana Maiba Mireya Romero Parada contra la ciudadana Josefa Amada Carral De Cibeira por Motivo: Cumplimiento De Contrato De Opción De Compra-Venta.
Así mismo invocaron la sentencia de la Sala Constitucional, del cambio de criterio sobre las opciones de Compra-Venta, que no deberían considerarse una verdadera venta pura y simple, a pesar de encontrarse presentes los elementos del contrato: consentimiento, precio y objeto. Sentencia de fecha 20 de julio de 2015 Exp. N° 14-0662, solicitud de revisión interpuesta por Panadería La Cesta De Los Panes, C.A.
Por último, trajo a colación sentencias emanadas del Máximo Tribunal, solicitó que sean tomados en cuenta los fundamentos de hecho y de derecho expuestas en el presente escrito, se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y se revoque la sentencia dictada por el tribunal de la causa.
Se deja constancia que la parte actora no hizo uso su derecho para presentar el escrito de informe correspondiente en su oportunidad.
OBSERVACIONES EN ALZADA
La representación judicial de la parte accionante hizo uso de su derecho de presentar observaciones a los informes de la parte demandada, señalando:
En cuanto al rechazo, negación y contradicción, de la recurrida sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, plasmada como punto previo, no es objeto de consideración, dado que el fallo no equivale a una demanda, ni los informes equivalen a una contestación de demanda. Alega que en el Capitulo Primero de los informes, al narrar la sentencia apelada, la demandada da por reflejada en la recurrida, el hecho sostenido por sus mandaste de que la demandada se había comprometido a entregarles los recaudos necesarios para tramitar el crédito hipotecario y luego proceder a la protocolización de la venta del inmueble referido como objeto de la opción de compra venta bilateral, cuyo cumplimiento se demandó, inmueble que está perfectamente determinado en la demanda como también en la recurrida.
Que sus representados, tal como consta en autos, solo recibieron de la demandada los recaudos indispensables para tramitar el crédito hipotecario con el cual pagarían parte del saldo del precio del mentado inmueble, tales como, fotocopia del documento de propiedad del inmueble, fotocopia de la cedula de identidad de la demandada, fotocopia del RIF de la misma, fotocopia del documento de condominio del edificio del cual forma parte del inmueble convenido en venta, fotocopia del borrador de hipoteca emitido por el Banco Mercantil con el solo fin de establecer el saldo deudor de la hipoteca que grava el referido inmueble, fotocopia de la cedula catastral del inmueble y fotocopia de la solvencia municipal referida al inmueble, acotando que quedaba pendiente de cumplir por parte de la demandada presentar ella misma el documento redactado por el Banco Banesco, Banco Universal, y visado por el Banco Mercantil, era que sus representados podían presentarlo ante el Registro Público correspondiente, para que fijara la fecha del otorgamiento definitivo de la venta prometida.
Asimismo, indicó que la parte demandada, tal como consta en autos, entregó ese documento al Banco Mercantil en fecha 13 de diciembre de 2.013, el cual se le devolvió a ella en fecha 18 de diciembre de 2.013, en vista de que la demandada no acompaño a ese documento en el Banco Mercantil la documentación que le requirieron para otorgarle el necesario visado, documento que el Banco Mercantil para cumplir la prueba de informe que le pidió el tribunal de la causa, se le envió a dicho juzgado, el cual consta en la pieza I al folio 334 del expediente, el cual indudablemente establece que fue la demandada quien no cumplió con los requisitos exigidos por el Banco Mercantil y lógicamente los demandantes no pudieron presentar el documento definitivo de compra venta ante el Registro Público.
Que la representación judicial tratando de sorprender la buena fe del sentenciador del Tribunal de Alzada, manifiesta falsamente que por existir una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial con sede en Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, en la misma causa que conoció primero y después declinó su conocimiento en Tribunal de igual materia y materia con sede en Caracas, que en definitiva le correspondió conocer al a quo, el Banco Mercantil no podía liberar la hipoteca constituida sobre el tantas veces referido inmueble por su propietaria, este es, por la hoy demanda.
Aduce que, es absolutamente falso de toda falsedad que los demandantes se hubiesen acogido a la Clausula Décima Primera de la opción de compra venta, este es, que ellos pretenden ejecutar la indemnización prevista en dicha opción, siendo la mejor prueba de lo contrario y de la falsedad de la demanda, el propio libelo o demanda que mis representados incoaron en contra de la demandada y sólo para que esta cumpliera con la ejecución del contrato de opción de compra venta, esto es, que les otorgará el documento definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente, momento en el que los compradores pagarían totalmente el precio total acordado en la opción, independientemente que Banesco Banco Universal, les hubiese aprobado un crédito con garantía hipotecaria que aunque no cubría todo el precio ellos, sus mandantes, el faltante lo hubiesen cubierto en el momento de otorgar el documento definitivo, siendo claro e indudable, que los demandantes no tenían compromiso ni obligación alguna de notificarle a la demandada si Banesco, les cubría todo o parcialmente el precio pactado en venta.
Alega que al falso aserto de la demandada en cuanto a que “… la prueba fundamental que favorece a la ciudadana Karol Graciela Sánchez Navarro es el mismo contrato de opción de compra venta celebrado, se establecieron obligaciones dentro de las cláusulas que tienen fuerza de Ley entre las partes que lo suscribieron, ya que habiendo transcurrido íntegramente el lapso de la Cláusula Quinta, sin que se hubiese perfeccionado la venta del inmueble, ambas partes convenían que si los compradores por su culpa o negligencia no cumplieran con cualesquiera de las obligaciones asumidas quedaría resuelto el contrato de pleno derecho, quedando en libertad la vendedora de disponer del inmueble, sin necesidad de decisión judicial, y así se debe establecer y declararse”. Este punto fue en absoluta forma ajustado a derecho por el sentenciador de la recurrida, en las motivaciones para decidir, ateniéndose no solamente a la pretensión libelar sino a expresas normas legales entre ellas las contenidas en los artículos 4, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código Civil. Que precisamente, el sentenciador de la recurrida para declarar con lugar la demanda acogiéndose a la voluntad de las partes, contenidas en el contrato bilateral de opción de compra venta, que consideró esencial a ejercicio de la acción incoada por sus demandantes carácter que quedó refrendado por la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia donde hace clara diferenciación entre opciones bilaterales y unilaterales, fallo que fue mal interpretado por la representación judicial de la parte demandada, siendo tal fallo tan claro que no merece explicación alguna y que además no aplica en este asunto, en la forma pretendida por la representación judicial de la demandada.
Por último, la representación judicial de la parte actora trajo a colación parte de la sentencia recurrida y solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 8 de noviembre de 2016, contra la ajustada sentencia y sea confirmada la misma en todas sus partes.
Ahora bien a mayor abundamiento y conforme lo señalado, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y si bien dicho escrito no aportó elementos nuevos a la controversia, toda vez señaló además de alegatos de carácter jurídicos, que su representada estaba dispuesta a cumplir con la penalidad contenida en la cláusula penal convenida por las partes. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el acervo probatorio traído a la presente causa, constatándose que ambas partes hicieron uso de tal derecho trayendo a los autos y promoviendo las pruebas siguientes:
INSTRUMENTOS PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA CON SU DEMANDA:
• Marcado con el literal “A” (folios 14 al 20), copia simple del documento de opción de compra venta entre los ciudadanos RODOLFO FLORES, JENNIFER VELIZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nos. V-16.411.539 y V-18.041.516, en su orden (compradores) y KAROL SÁCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-16.082.259 (vendedora), debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora Guatire del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de octubre de 2013, bajo el Nº 08, Tomo 196, Protocolo Primero. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que se tiene como copia fidedigna de su original de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se le da pleno valor probatorio quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio y los términos en que fue celebrado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, y Así se declara.
• Marcado con el literal “B” (folio 21 al 34) copia simple del instrumento de propiedad del inmueble de fecha 16 de mayo de 2006, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, inserta bajo el Nº 26, Tomo 19. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que se tiene como copia fidedigna de su original de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se le da pleno valor probatorio quedando demostrado la titularidad que tiene la parte demandada sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y Así se declara.
• Marcado con el literal “C” (folio 35 al 46) copia simple del documento de condominio del Conjunto Residencial Terrazas, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Distrito Plaza del estado Miranda, hoy Registro Público del Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 10, Tomo 10, Protocolo Primero. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que se tiene como copia fidedigna de su original de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se le da pleno valor probatorio quedando demostrado las cláusulas y regulaciones previstas en el documento del condominio del Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este y Así se declara.
• Marcado con la letra “D” (folios 47 al 50) copias simples de la certificación de gravamen, emanada del Registro Público del Municipio Plaza del Estado Miranda. Al respecto observa este Juzgador que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por lo que se tiene como copia fidedigna de su original de conformidad con lo establecido con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se le da pleno valor probatorio quedando demostrado el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda y así se declara.
• Marcado con la letra “F1” copia del recibo de transferencia Nº 3009220803, emitido por la institución bancaria Banesco por el monto de Bs.10.000,00, a la cuenta Nº 01750303110071708995, beneficiaria la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, por concepto de 1era parte de reserva del apartamento Terrazas del Este. Al respecto observa quien aquí decide que no obstante de tratarse de copias simples de instrumentos privados la parte demandada no las impugnó de forma alguna, sino que por el contrario admiten la existencia de dicho pago, en consecuencia se les otorga valor probatorio y así se declara.
• Marcado con la letra y número “F2” y “F3” copias de cheques de gerencias signados con el Nº 00029481, por el monto de Bs. 45.500,00, a favor de Anggie Mundarain, contra el banco Banesco, y cheque Nº 00029482 por el monto de Bs. 45.500,00, a favor de Karol Sánchez, contra el banco Banesco. Al respecto observa quien aquí decide que no obstante de tratarse de copias simples de instrumentos privados la parte demandada no las impugnó de forma alguna, sino que por el contrario admiten la existencia de dicho pago, en consecuencia se les otorga valor probatorio y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora en el lapso de promoción de pruebas promovió lo siguiente:
• Consignó copias simples de los documentos consignados con el libelo de la demanda marcadas con las letras A, B y C. Con respecto a dichos instrumentos esta Alzada observa que los mismos no fueron tachados por la parte demandada, por lo que surten pleno valor probatorio de su contenido, los cuales ya fueron analizados a apreciados en el texto del presente fallo y así se declara.
• Consignó marcado con la letra “D”, (Folios 255 al 265), Contrato de Compra Venta, entre el Banco Provincial y la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, contenido en instrumento de fecha 6 de junio de 2014, emanado del Registro Publico del Municipio Zamora Estado Miranda. Al respecto observa este Juzgador, que si bien es cierto dicho instrumento no fue cuestionado en modo alguno, no menos cierto es, que dicho documento no aporta prueba alguna respecto del incumplimiento demandado objeto del thema decidendum, por consiguiente dicha prueba queda desechada del juicio, y así se declara.
• Consignó marcado con la letra “E” copia simple de la “Carta de Decisión” emitida de la entidad bancaria Banesco de la Gerencia de Crédito Hipotecario en fecha 20 de noviembre de 2013, dirigido a la parte actora, con el fin de comunicarles que les había sido aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 890.000,00. (Folio 266). Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue impugnada en forma alguna, no obstante a ello, por ser instrumento emanado de tercero, debió ser ratificado en juicio. No obstante a ello la parte promovente igualmente promovió pruebas de informes a la referida entidad bancaria, en el que se incluyó solicitud de información respecto de la aprobación del crédito hipotecario, constatándose al folio cuatro (04) de la pieza 2, las resultas de dicho informe, mediante oficio emanado de Banesco Banco Universal de fecha 4 de septiembre de 2015, en el que se señala que efectivamente en sus archivos se evidencia una solicitud de préstamo hipotecario a nombre de los ciudadanos VELIZ MEDOLPHE JENNIFER GABRIELA y FLORES GUTIÉRREZ RODOLFO DE JESÚS, por la cantidad de Bs. 907.968,00, del cual fue aprobado la cantidad de Bs. 890.000,00, para ser pagado en un lapso de 30 años. Por otra parte y como alcance a la prueba de informes ya señalada, la entidad bancaria Banesco Banco Universal, remitió como alcance al informe ya apreciado, copia de los instrumentos referidos a dicha solicitud y que reposan en el archivo del banco, tal y como consta a los folios 322 al 330 de la pieza 1, evidenciándose que el Tribunal de instancia recibió primero el oficio de alcance y luego el de informe propiamente. Ahora bien, este Operador de Justicia observa que por cuanto los informes recibidos no fueron cuestionados en forma alguna, con respecto de la copia en cuestión la adminicula a las resultas de la PRUEBA DE INFORMES quedando demostrada la veracidad del contenido de la copia fotostática, respecto del crédito hipotecario aprobado a la parte actora y así se declara.
• Consignó copias fotostáticas de los Borradores del contrato de compraventa visados por el abogado Nelson Velásquez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 102.769, y suscrito por la Gerencia de Documentación de Crédito Hipotecario del Banco Banesco. Durante el lapso probatorio de Ley, la representación accionante promovió prueba de Informes a fin que dicha entidad diera cuenta de que redactaron tal documento y de que el mismo estaba en condiciones para su presentación ante el Registro respectivo. (Folios 267 al 272 y 273 al 278). Al respecto observa este Juzgador que dichos borradores no fueron impugnados en forma alguna, no obstante a ello, por ser documentos emanado de tercero quien fue el que los visó, estos debieron ser ratificados en juicio. No obstante a ello la parte promoverte igualmente promovió pruebas de informe a las entidades bancarias Banesco, Banco Universal y Mercantil, Banco Universal, en el que se solicitó información respecto de la elaboración de tales borradores .
Con respecto a las resultas del informe remitido por Banesco, Banco Universal, los mismos fueron analizados ya en el punto anterior y no señalan en forma alguna nada respecto de la elaboración de los indicados borradores, por lo tanto el tribunal se pronunciara sobre tales documentos una vez sean apreciadas las resultas del informe del Banco Mercantil.
• Con respecto a la resultas del informe rendido por Banco Mercantil, Banco Universal el cual cursa a los folios 334 al 336, remitido mediante oficio Nro. 0000003747, de fecha 14 de octubre de 2015, recibido en el Tribunal de la causa en fecha 22 de octubre de 2015, el mismo señala que:
o La ciudadana KAROL SÁNCHEZ, en fecha 13 de diciembre de 2013, realizó la solicitud del Visto Bueno al documento de liberación de hipoteca del documento de crédito elaborado por la institución Bancaria Banesco, sin embargo, se realiza la devolución del documento de crédito en fecha 18 de diciembre de 2013, motivado a que la precitada ciudadana no presentó la documentación requerida ante esa institución bancaria para el Visto Bueno correspondiente.
o Que en fecha 24 de enero de 2014, la mencionada ciudadana solicita nuevamente el Visto Bueno del documento de crédito consignando la documentación solicitada para el envío al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), y se le notifica que por comunicación enviada por esa institución en fecha 15 enero de 2014, bajo el oficio Nº CJ/O/2014/000238 (cambios de apoderado) se debe gestionar un nuevo borrador de liberación de hipoteca, por lo que en fecha 27 de enero de 2014, esa institución bancaria envía de forma digital el nuevo borrador de liberación de hipoteca con las correcciones solicitadas por BANAVIH, indicándole al cliente que debía realizar ante la institución bancaria Banco Banesco las modificaciones del documento de crédito ajustado al nuevo borrador de liberación de hipoteca.
o En fecha 6 de marzo de 2014, el cliente entrega nuevamente el documento de crédito para gestionar el Visto Bueno ante el Banco Mercantil y ante BANAVIH.
o En fecha 20 de marzo de 2014, se le notifica al cliente que no se puede gestionar el Visto Bueno ante el ante BANAVIH motivado a que el documento de crédito no corresponde con el formato de borrador de liberación de hipoteca entregado en forma digital por el Banco mercantil;
o Que al 20 de marzo de 2014 no recibieron nuevamente el documento de crédito con las nuevas correcciones por parte de la ciudadana KAROL SÁNCHEZ.
Ahora bien, este Operador de Justicia observa que por cuanto los informes recibidos no fueron cuestionados en forma alguna, pasa a apreciar el contenido de los mismos observándose que ciertamente el informe del Banco Banesco, nada señala respecto de los borradores como emanados de esa institución, no obstante a ello, en el informe emanado del Banco Mercantil, señala que tuvo a su disposición y apreciación el referido documento de liberación de hipoteca del documento de crédito elaborado por la institución Bancaria Banesco, referido estos a los borradores promovidos por la parte actora, por lo cual quedó demostrada la existencia de dichos borradores, así como se infiere el hecho de que la parte compradora, hoy demandante, cumplió con los requerimientos necesarios para que la Institución Bancaria que le otorgaría el préstamo, efectuara los borradores en cuestión. Por otra parte se constata que la parte vendedora, hoy demandada, no cumplió a cabalidad los requerimientos de su acreedor hipotecario, Banco Mercantil, por lo que no pudo obtener el visto bueno solicitado y así se declara.
• Promovió prueba de testimoniales los cuales han presenciado hechos relaciones con la litis, ciudadanas CONSUELO RAQUEL ORTIZ y GLORIA MARINA BLANCO VELASCO, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-9.123.156 y V-10.238.795 respectivamente, de las cuales se desprende que en fecha 23 de Septiembre de 2015, las antes indicadas ciudadanas previas formalidades de Ley y como lo más resaltante a los efectos de la presente controversia, declararon que conocen a los ciudadanos JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE, RODOLFO DE JESÚS FLORES GUTIÉRREZ y KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, ahora bien en vista que dichos testimonios no fueron cuestionados en modo alguno, se valoran conforme el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian en este asunto por cuanto a lo largo de sus respuestas las testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar sus testimonios, puesto que existe una concordancia entre el conocimiento de las testigos y la razón de sus dichos, ya que coinciden con lo indicado en el escrito libelar; en consecuencia se constató que los testigos tenían conocimiento de la negociación efectuada entre las partes del presente juicio y que la demandada no obstante tenía ya un convenio con los hoy demandante, seguía ofreciendo en venta el inmueble objeto del presente juicio y así se declara.
• Promovió prueba de confesión a través de posiciones juradas a ser formuladas a la parte demandada, comprometiéndose la parte actora a absolverlas también en la oportunidad fijada. Este Tribunal observó que dicha prueba no fue evacuada, por lo que no tiene materia sobre la cual recaiga apreciación o valoración alguna y así se declara.
INSTRUMENTOS PRESENTADOS POR LA PARTE DEMANDADA CON SU CONTESTACIÓN:
• Consignó PODER (Folios 109 al 112) otorgado por la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, en fecha 17 de Septiembre de 2014, a los abogados ILDA MÓNICA OSORIO GUTIERREZ y JOHEL RAFAHEL VERGARA LABRADOR, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 90.832 y 83.151 respectivamente, ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 21, Tomo 125 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue tachado por la parte accionante, dicho instrumento produce pleno valor probatorio respecto de su contenido, a tenor de los señalado en los 1.357 y 1.360, quedando demostrado el la representación judicial que alegaron sus apoderados y así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:
• Consigno copia simple del contrato objeto de la presente demanda. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento ya fue apreciado en el texto del presente fallo y así se declara.
• Consignó copias fotostáticas del ACTA levantada en fecha 14 de Marzo de 2014, ante la Sala de Mediación y Conciliación, Gerencia de Participación Social y Comunitaria de la Dirección de Formación y Capacitación Social de la Alcaldía del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto observa este Juzgado que dicha copia no fue impugnada, por lo que se tiene como copia fidedigna de su original que es un instrumento de carácter público administrativo; mas aun se constata que la parte accionante también consigno dicha copia posteriormente por lo que ambas partes se hicieron del contenido del mismo, donde se señala, como lo más relevante a los efectos de este juicio, que las partes de autos acudieron ante la referida Sala de Mediación donde la demandada manifestó que no iba a realizar la venta que tenía pactada con los demandantes y que estaba dispuesta a devolverles el dinero que había recibido de ellos, mientras que los actores manifestaron no querer el dinero y así se declara.
Ahora bien, Analizadas las pruebas presentadas por las partes, esta Alzada procede a efectuar las siguientes consideraciones:
1- Se evidencia que las partes en el presente juicio, suscribieron un contrato denominado por las partes del presente juicio como “CONTRATO DE OPCIÓN BILATERAL DE COMPRA VENTA”, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Zamora Guatire Estado Miranda, celebrado en fecha 4 de octubre de 2013, donde acordaron en designarse como “LOS COMPRADORES”, quienes son los hoy accionantes y como “EL VENDEDOR” la hoy demandada. Asimismo se constata que en la “CLÁUSULA PRIMERA” del referido contrato se señala que: “En este acto, “EL VENDEDOR” se compromete a vender a “LOS COMPRADORES”, y estos se comprometen a comprar un inmueble de su exclusiva propiedad…”
2- Según la cláusulas “TERCERA y “CUARTA”, señalaron que “LOS COMPRADORES” acordaron comprar el inmueble por la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.450.000,00), del cual canceló la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 435.000,00), por concepto del TREINTA POR CIENTO (30%) de inicial discriminados de la siguiente manera: A) La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) mediante transferencia bancaria Nº 30092208803 desde BANESCO Banco Universal, en fecha 30 de septiembre de 2013, a su cuenta cliente Nº 01750303110071708995 de la entidad bancaria Banco Bicentenario, para que la ciudadana Karol Sánchez no mostrara más el inmueble. B) La cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 381.500,00), mediante cheque de gerencia Nº 00029482 a favor de la demandada, emitido por la ciudadana Jennifer Veliz, por el Banco Banesco. C) La cantidad de CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.500,00) que pagaron por cuenta de la ciudadana Jennifer Veliz, mediante cheque de gerencia Nº 00029481, del Banco Banesco, que emitió a favor de la intermediaria Anggie Coromoto Mundarain, titular de la cedula de identidad Nº V-13.125.150, por pagos correspondientes a servicios profesionales prestados en la intermediación del inmueble, el cual fue autorizado por la demandada, quedando un saldo deudor por pagar de UN MILLON QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 1.015.000,00).
3- Ambas partes adquirieron obligaciones al momento de suscribir dicho contrato.
En este orden de ideas, “EL VENDEDOR” además de comprometerse a vender el inmueble, se comprometió según Cláusulas “SEXTA” y “SÉPTIMA” a entregarle a “LOS COMPRADORES” para la protocolización del documento definitivo de compraventa, el inmueble en las mismas condiciones en que se encuentra, totalmente solvente por deudas de conceptos de obligaciones con terceros e impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, libre de todo gravamen e hipoteca”. Asimismo acordaron que “EL VENDEDOR” se obliga a entregar a “LOS COMPRADORES”, cuando menos con TREINTA (30) días de antelación al vencimiento de esta opción toda la documentación necesaria para el otorgamiento del contrato de compraventa en el Registro correspondiente”.
Por su parte “LOS COMPRADORES” se comprometieron a adquirir el inmueble oferido y a pagar el saldo deudor del precio a través de un crédito hipotecario con recursos propios del Banco Banesco, según señala la cláusula “CUARTA”.
4- Se constató de autos que la parte accionante logró el otorgamiento del crédito hipotecario para el pago del saldo deudor del precio del inmueble en cuestión, siéndole aprobado la cantidad de de OCHOCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 890.000,00),
5- Que el resto del precio sería cancelado al momento de que se protocolizara el documento definitivo de venta, en un plazo de 90 días calendarios, más 30 días continuos de prórroga, contados a partir de la autenticación del documento de opción de compra venta.
6-Por otra la parte “EL VENDEDOR” hoy demandada, se había comprometido a entregarles a los compradores los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo, observándose que si bien tales recaudos sirvieron para gestionar el crédito solicitado por LOS COMPRADORES, no fueron suficientes para la elaboración del instrumento definitivo de compra venta y posterior protocolización, toda vez que no consta en autos que se hubiese cumplido con lo requerido para incluir en dicho documento la respectiva la liberación de la hipoteca. En este orden de ideas se constató que “EL VENDEDOR”, no culminó con la gestión para obtener el visto bueno ante BANAVIH, mediante el borrador de liberación de hipoteca entregado en forma digital por el Banco Mercantil.
7-No existe en autos prueba alguna de que se haya cumplido con el otorgamiento del instrumento definitivo de venta y la tradición del bien inmueble objeto de la venta, ni mucho menos que tal hecho sea imputable a “LOS COMPRADORES”, toda vez que consta que éstos obtuvieron los recursos de crédito hipotecario y que el resto sería saldado con recursos propios. Por otra parte no consta de autos que “EL VENDEDOR” haya entregado la documentación necesaria para la elaboración del documento de venta y su correspondiente otorgamiento.
8- Que la parte accionada señala que en caso de incumplimiento lo correspondiente era hacer efectiva la clausula de penalidad convenida por las partes en caso de producirse daños y perjuicio por el incumplimiento de alguna de ellas y que estaba dispuesta al pago de dichas indemnización a tenor de lo señalado en la cláusula “DÉCIMA PRIMERA” del contrato suscrito por las partes.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167, del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De lo anterior, se interpreta que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
En este mismo orden de ideas, señala la norma sustantiva lo siguiente:
Artículo 1.134 “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
Del cual se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes, como es el caso del contrato bilateral que nos ocupa.
Cuando hablamos de la opción bilateral de compraventa, tanto la doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que esta es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, donde se establece la posibilidad que alguna o ambas partes puedan declinar la oferta que hacen o se les hace; en cambio el contrato de promesa bilateral de compra venta, tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva, previo el cumplimiento de determinadas condiciones necesarias para la materialización del mismo. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete a vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente.
Ahora bien, a los fines de determinar si el contrato de opción de compra venta puede estimarse como una venta, se hace necesario analizar el criterio que se encontraba vigente para el momento de interponer la presente demandada, por lo que se trae a colación lo señalado en la Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Yvan Dario Bastardo de fecha 6 de octubre de 2016 el cual señaló:
“(…)Como se observa de la sentencia del superior, esta se basó en el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 30 de abril de 2002, para declarar que el contrato demandado en este caso es de compra venta y no de opción a compra venta.
Ahora bien, dicho juez de alzada no se percató que la presente demanda fue presentada en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), como se evidencia al tercer folio del libelo de la demanda, fecha en que se encontraba vigente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), sentencia N° 358, reiterado en fecha veintisiete (27) de octubre de dos mil diez (2.010), sentencia N° 460, nuevamente reiterado, en fecha doce (12) de mayo de dos mil once (2.011), sentencia N° 198, que determinó:
“…Que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.”
Y que fue cambiado en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que estableció:
“…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.”
Criterio reiterado en sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente:
(…Omissis…)
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
“…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”.
“Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estable vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible…”.
Y visto que el criterio aplicable a este caso, es el que estuvo vigente desde el nueve (9) de julio de dos mil nueve (2.009), hasta el veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), y es el criterio correcto, conforme a la sentencia vinculante de la Sala Constitucional antes descrita, y que es el criterio de la Sala de Casación Civil vinculante para este caso, al haberse presentado la demanda en fecha catorce (14) de octubre de dos ml (sic) diez (2.010), y que el criterio utilizado por el juez de alzada aunque es el actual de la Sala de Casación Civil, vigente desde el 22 de marzo de 2013, que concuerdan con el criterio abandonado de fecha 30 de abril de 2002, de la Sala de Casación Civil, también utilizado por el juez de alzada, no es el aplicable al caso, dado que este también fue eliminado por efecto de la sentencia de la Sala Constitucional antes descrita, con carácter vinculante a todos los tribunales del país.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC-820 de fecha 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: Mk Ingeniería C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., señaló que: “…El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña….”.
(…)
En otro orden de ideas, es necesario puntualizar que ha sido criterio reiterado de esta Sala de Casación Civil, que al aplicarse un criterio jurisprudencial no vigente, se incurre en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la violación de los principios de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, vicios que deben ser denunciados conforme al ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por la violación de los artículos 12 y 15 eiusdem, y artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-782, del 19 de noviembre de 2008, expediente N° 2008-151; N° RC-147, del 26 de marzo de 2009, expediente N°2008-598; y N° RC-816, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-429).-(…)”
Ahora bien, conforme la jurisprudencia transcrita, el Juez esta obligado a verificar la vigencia de los criterios jurisprudenciales aplicables para el momento en que sea sometida una causa a su consideración, independientemente que en el transcurso del tiempo, para el momento en que se ha de dictar la decisión el criterio haya cambiado o modificado.
Ahora bien la parte demandada con su escrito de informes, invocó la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, que estableció entre otras cosas que:
-“…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, no obstante lo anterior, se constata que en el caso de autos, se observa en primer lugar que la demanda fue presentada en fecha 2 de junio de 2014, y admitida en fecha 11 de junio de 2014, por lo que el criterio que se encontraba vigente para ese momento es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-000274, en la que se estableció lo siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
(…) De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”
Ahora bien, en atención al criterio jurisprudencial aplicable al caso de marras, esta Alzada observa que, el acuerdo que nos ocupa se trata de un contrato bilateral, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta y así se establece.
El artículo 1.474 del Código Civil establece que:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en contraposición del criterio aplicable al caso de marras, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.
Ahora bien, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por otra parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En tal sentido se evidencia de las actas procesales que, los ciudadanos JENNYFER VELIZ y RODOLFO FLORES, en su carácter de demandantes, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de las partes que integran el contrato cuyo cumplimiento reclama, consignaron como instrumento fundamental de su pretensión, copia certificada del contrato de opción a compra venta, celebrado entre la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, en su carácter de propietaria y JENNYFER VELIZ y RODOLFO FLORES, en calidad de compradores, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, ubicado con frente y acceso sobre la Avenida Este 3 y la Calle Transversal 5 de la urbanización Industrial Cloris, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Bolivariano de Miranda, Residencias Terrazas del Este, autenticado en fecha 4 de octubre de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Bolivariano del Estado Miranda, bajo en Nº 08, tomo 196 (fs. 14 al 20), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, en su contenido y firma, el cual en su oportunidad fue valorado como medio probatorio quedando demostrada la existencia del contrato de opción a compra venta, de cuyo texto se desprende que las partes ya mencionadas, celebraron un contrato de opción a compra venta, en el cual, en la cláusula primera el propietario se compromete formalmente a vender y a ceder todos los derechos y acciones que posee sobre un inmueble al comprador, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, plenamente identificado, y que el precio convenido para la compra venta del inmueble es la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00).
Además, se observa que en la cláusula cuarta las partes contratantes dispusieron que: “Para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que asume EL COMPRADOR de conformidad con lo expuesto en el presente documento, entrega en dinero de curso legal a EL PROPIETARIO a modo de inicial la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 435.000,00) , discriminados de la siguiente manera: A) La cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) monto que ya fue cancelado mediante transferencia bancaria del Banco Banesco bajo el Nº 3009220803; B) La cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 381.500,00), que recibe LA PROPIETARIA según cheque de Gerencia (sic) Nro. 00029482 del Banco Banesco Banco Universal (sic) de manos del comprador. C) La Vendedora autoriza a Los Compradores a pagar a favor de la ciudadana ANGGI MUNDARAIN, titular de la cedula de identidad Nº V-13.125.150, la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 43.500,00) en cheque de gerencia Nº 00029481, por los servicios de asesoría inmobiliaria. El saldo restante es decir la cantidad de UN MILLON QUINCE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.015.000,00) proveniente de crédito hipotecario con Recursos Propios del Banco Banesco al momento de la protocolización, para lo cual se estableció en la clausula quinta un lapso de Noventa (sic) (90) días continuos contados a partir de la autenticación del presente documento; más una prórroga de Treinta (sic) (30) días continuos de prórroga, a fin de perfeccionar la venta. De la cláusula transcrita se desprende en primer lugar, la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes era a tiempo determinado, es decir, debía cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogable por un lapso de treinta (30) días más, si así lo convenían las mismas, por lo que, dicho lapso debe computarse desde el 4 de octubre de 2013, fecha en la cual se celebró el contrato, hasta la fecha 4 de febrero de 2014, sin evidenciarse en autos que la misma se haya prorrogado, y en segundo lugar, que aun cuando los ciudadanos JENNYFER VELIZ y RODOLFO FLORES, promitentes compradores, tuvieran la disposición de cumplir con su obligación de pagar en el tiempo estipulado, ésta estaba supeditada a una condición que dependía de la voluntad de la contraparte, es decir, la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, promitente vendedora, quien debía cumplir con su obligación de consignar y aportar todos los requisitos para la elaboración del nuevo documento de crédito y borrador de la liberación de hipoteca entregado por BANAVIH al Banco Mercantil, tal y como se evidencia en la resulta de la prueba de informe emanada del Banco Mercantil, por lo que mal podría entenderse que la precitada ciudadana haya cumplido con su obligación. Así se establece.
Igualmente de las pruebas aportada por la accionante, se evidencio de las testimoniales evacuadas que la parte demandada siguió ofreciendo el inmueble objeto de la presente acción, sin aún resolver las incidencias del contrato aquí demandado, lo cual constituye a criterio de este Juzgador una presunción de la voluntad de la vendedora de incumplir las obligaciones pactadas en el tanta veces referido contrato bilateral y así se declara.
Por último, Se constata que la parte demandada señala que en la presente acción lo procedente era pagar la penalidad contenida en la cláusula penal, sin posibilidad de reclamar el cumplimiento de la venta, por cuanto el contrato en cuestión es un mero contrato preparativo de la venta o preliminar; en este orden de ideas como ya quedó sentado y a tenor del criterio aquí aplicado, siendo la opción de compraventa considerada una verdadera venta, la accionante tenía la posibilidad de pedir el cumplimiento del contrato respecto de la cláusula penal, contenida en la cláusula “DECIMA PRIMERA” o efectuar tal y como lo hizo, el reclamo del cumplimiento de los efectos de la venta. Por otra parte, la accionada al señalar que a su juicio solo estaba obligada al pago de la sanción de penalidad acordada para el caso de incumplimiento y el hecho de haber tratado de pagar a los accionantes el monto fijado en dicha cláusula, no es más que el reconocimiento del incumplimiento –por su parte- del contrato que suscribió con la accionante y que hoy es objeto de la presente acción de cumplimiento. En consecuencia a criterio de esta Alzada tal alegato debe ser desechado como medio de defensa del presente juicio, mas debe ser apreciado como el reconocimiento tácito de su incumplimiento y así se declara.
Así las cosas, lo procedente en la presente causa, es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 19 de septiembre de 2016, por la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de marzo de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara con lugar la acción incoada por los ciudadanos JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESÚS FLORES GUTIÉRREZ, confirmándose el fallo apelado y así se decide.
-III-
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 49 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 19 de septiembre de 2016, por la ciudadana KAROL SÁNCHEZ, parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia apelada.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por los ciudadanos JENNIFER GABRIELA VELIZ MEDOLPHE y RODOLFO DE JESÚS FLORES GUTIÉRREZ contra la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, ambas partes plenamente identificadas.
CUARTO: Se condena a la ciudadana KAROL GRACIELY SÁNCHEZ NAVARRO, venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.082.259, a que cumpla con la entrega de los recaudos exigidos por la Oficina de Registro debidamente actualizados, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble identificado de la siguiente manera: Un (1) apartamento distinguido con el Número y Letra 3-D, situado en la Tercera Planta del Edificio 6-104, del Conjunto Parque Residencial Terrazas del Este, 1-104, situado con frente y acceso sobre la Avenida Este 3 y la Calle Transversal 5 de la Urbanización Industrial Cloris, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, distinguido con el Número Catastral 15.17.01.U01.033.027.006.104.003.004, contando con un área aproximada de setenta y cinco metros cuadrados (75,00mts2) y consta de las siguientes dependencias: Comedor, área de cocina, sala, dormitorio principal con baño, un baño adicional, dos dormitorios adicionales y lavadero y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: Fachada Noroeste del Edificio y área adyacente a escaleras generales; NORESTE: Fachada noreste del Edificio; SURESTE: Fachada Sureste del edificio y SUROESTE: Apartamento 3C. Asimismo tiene asignado en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento de vehículo distinguido con el Nº 88, ubicado en el Nivel Planta Baja, correspondiéndole un porcentaje de condominio sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarias de Un Entero Cincuenta y Seis Centésimas por Ciento (1,56 %), conforme documento de condominio otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, en fecha 11 de Marzo de 1993, bajo el Nº 35, Tomo 10, Protocolo Primero, el cual le pertenece a la citada demandada, según el documento Registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, Guarenas, en fecha 16 de Mayo de 2006, bajo el Nº 26, Tomo 19, Protocolo Primero, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada a la época de la negociación, a saber, UN MILLÓN QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.015.000,00).
QUINTO: En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes y previo el cumplimiento de las formalidades registrales para ello.
TERCERO: Se condena en costas a la parte accionada de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTE (20) días del mes de febrero de dos mil dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2016-000909 (824) como quedó ordenado.
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO.
